Küsitlus

ASJAÕIGUSE konspekt (0)

Õigus - Asjaõigus

1 Hindamata

Esitatud küsimused

Mis juhtub kui kaasomanik eriab kokkulepet ?
Miks seatakse hoonestusõigust ?

ASJAÕIGUS
I Loeng
Asjaõigus- tsiviilõiguse üks instituut, õigusnormide kogum, mis reguleerib asjaga seotud õigussuhteid, seda nii palgaseisus kui ka nende muutmises.
Objektiivne- reguleerib asjadega seotud õigussuhteid (nt omaniku ja hüpoteegipidaja õigused, võõrandamine ) st õigusnormide kogum
Subjektiivne- mõistetakse õiguslikku seisundit , mis konkreetsel isikul on konkreetse asjaga seoses. Õigus kas ise teatud viisil käituda või nõuda teistel isikutel vastavat käitumist.
Eristatakse ajalooliselt kahte süsteemi:
1.Institutsiooniline süsteem, kus normid jaotatakse kolme ossa :

Isikud-suhete subjektid

Asjad-suhete objektid

Hagid - omandamise viisid, suhted isikute vahel asjade pinnal
2.Pandektiline süsteem, kus tsiviilõigus jaotatakse viieks osaks:Üldosa, Asjaõigus, Perekonnaõigus , Pärimisõigus ja Võlaõigus . (EESTI)
Asjaõigusele on iseloomulikud põhitunnused , mis eristavad neid võlaõigusest:
Asjaõigused on absoluutsed õigused, mis on suunatud kõikide kolmandate isikute vastu. Oluline on ka avalikkuse põhimõte- see tuleneb nende absoluutsest iseloomust.
Kinnisasjade puhul peavad kõik olema kantud kinnistusraamatusse.
Asjaõigus kui varalise korralduse alus- eraomandis lähtuvas ühiskonnas sätestatakse asjaõigusega kogu varaline korraldus.
Asjaõigus kui eraõiguse osa- osa eraõigusest, mis reguleerib isikute vahelisi suhteid asjade(kehalised esemed) suhtes. On materiaalõigus , sätestades asjaõiguse sisu tekke ja lõppemisega.
Asjaõigus tagab eraisiku omandi ja isiku puutumatuse-samas aga tulevad piirangud asja kasutamiseks seadusest.
Asja suhtes kohaldatakse reeglina asja asukohamaa seadust.
Asjaõigus sisaldab eelkõige norme, mis reguleerivad isiku suhet asjasse.
Asjaõigusseadus võeti vastu 9.juunil 1993 ja jõustus 1.sept 1993.
Asjaõiguse allikad:

Põhiallikas:asjaõigusseadus

Eesti vabariigi PS

TsÜS

Asjaõiguse rakendamise seauds

Kinnisturaamatuseadus

Võlaõigusseadus

Korteriomandiseadus

Laeva asjaõigusseadus

Kinnisasja sundvõõrandamise seadus

Kommertspandiseadus.
Asjaõiguse printsiibid :
Absoluutsuse põhimõte- asjaõigused omavad absoluutset kehtivust kõigi suhtes
Fikseerituse põhimõte- asjaõigused on rangelt fikseeritud ja uusi asjaõigusi pooled iseseisvalt luua ei saa.
Avalikkuse põhimõte- kuna asjaõigused on absoluutselt kõigi suhtes peavad olema nad avalikkusele nähtavad. Selle tagab vallasasjade puhul valduse instituut ja kinnisasjade puhul kinnistusraamat .
Määratletuse (spetsiaalsuse) põhimõte- igale asjale saad tekkida mingi asjaõigus eraldi, ka asjaõiguslik omand saab tekkida vaid ühele asjale , mitte aga asjade kogumikule. Ühe asja õiguslik režiim peab olema ühene- asjad olulised osad ja koostisosad st reaalosad ei saa olla erinevate isikute omandis .
Üleantavuse põhimõte- varalised õigused on reeglina üleantavad ühelt isikult teisele. Üleantavus on iseloomulik näiteks omandiõigusele- võib olla piiratud nt avalikes huvides.
Eraldatuse põhimõte- rangelt tuleb eristada võlaõiguslikku kohustisetehingut ning asjaõiguslikku kokkulepet.
Abstraktsiooniprintsiip- asjaõiguslik leping on abstraktne , see ei sõltu kohustistehingu kehtivusest.
Vanuse ehk järjekohapõhimõte- Piiratud asjaõiguse järjekoht määratakse selle tekkimise aja järgi, varasemat õigust eelistatakse hiljem tekkinud õigusele.
Liitumispõhimõte - Kõik, mis ühendatakse maa kui peaasjaga, omandab sama õigusliku seisundi, mis kehtib maatüki suhtes
ASJAÕIGUSTE JAGUNEMINE
Jagunevad kahte liiki

Omand (dominium)– kui absoluutne asjaõigus, täielik võim asja üle
Piiratud asjaõigused (iura in re aliena) annavad õiguse võõrale asjale, hõlmamata aga omanikule kuuluvaid õigusi

Piiratud asjaõigused jagunevad sisu järgi:
1. Kasutamisõigused – annavad õiguse kasutada võõrast asja omaniku asemel:

Kasutusvaldus

Reaalservituut

Isiklik kasutusõigus

Hoonestusõigus
2. Realiseerimisõigused – annavad õigustatud isikule teatud tingimustel (nt kohustuse mittetäitmisel) õiguse asi rahaks teha

Pandiõigus

Reaalkoormatis
3. Omandamisõigused – õigused, mis annavad õigustatud isikule teatud tingimustel omandada asja omand või muu õigus

Ostueesõigus
Piiratud asjaõigused jagunevad objekti järgi:

Piiratud kinnisasjaõigused (reaalservituudid, hoonestusõigus, hüpoteek jne)

Piiratud vallasasjaõigused (vallaspant)
ASJA MÕISTE, ASJADE KOHT ESEMETE HULGAS NING ASJADE LIIGID
TsÜS § 48. Eseme mõiste: Esemeks on asjad, õigused ja muud hüved, mis võivad olla õiguse objektiks .
TsÜS § 49. Asja mõiste: (1) Asi on kehaline ese.
(2) Seaduses sätestatud juhtudel kohaldatakse õigusele asja kohta sätestatut.
(3) Loomadele kohaldatakse asjade suhtes kehtivaid sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Seega ”kehaline” - midagi meeltega tajutavat , seda on võimalik ruumiliselt piiritleda ja reaalselt valitseda .
Asi ei ole ka elava inimese keha, samuti sellega püsivalt loomulikult või kunstlikult ühendatud kehaosad .

Laipa vaadatakse küll asjana , kuid sellele ei laiene tavapärased asjaõigused.
Asjaks muutuvad doonorveri, muud eraldatud elundid, lõigatud juuksed
Vaimulooming ja õigused, sh nõuded, ei ole asjad

Praktilise vajaduse tõttu loetakse asjadeks teatavaid õigusi:

Hoonestusõigus

Korteriomandiõigust
KOHTULAHEND : 3-2-1-37-14 Väärtpaberitena VÕS § 917 lg 2 mõttes EVK-s kajastatud aktsiad on kehatud õigused ning need ei ole asjad (kehalised esemed) TsÜS § 49 lg 1 mõttes.
ASJADE LIIGID
Asjade liigid:

kinnisasjad ( maatükk koos selle oluliste osadega)

vallasasjad (asjad mida saab ühest kohast teise paigutada, ilma et häviks või muutuks oma olemuselt ja omadustelt või välimuselt

Asendatavad vallasasjad: puuduvad tunnused, mis eristaksid neid teistest sama liiki asjadest; määratakse arvu, mõõdu , kaalu järgi (vt TsÜS § 51 lg 1).

Asendamatud asjad – ei ole võimalik asendada . Kinnisasjad ei ole asendatavad!

Äratarvitatavad asjad – vallasasi mis otstarbekohasel kasutamisel lakkab olemast või võõrandatakse. Või otstarbekohane kasutamine seisnebki äratarvitamises ja on ka õiguslikult äratarvitatavad asjad– otstarbekohane kasutamine seisneb asja võõrandamises

Äratarvitamatud asjad - asjad mille pruukimine ei seisne nende otseses tarbimises või võõrandamises.
Äratarvitamine võib asjade puhul olla kahesugune:

faktiliselt äratarvitatavad asjad – vallasasjad, mille otstarbekohasel kasutamisel lakkavad need olemast. Otstarbekohane kasutamine seisnebki nende äratarvitamises
õiguslikult äratarvitatavad asjad – vallasasjad, mille otstarbekohane kasutamine seisneb nende võõrandamises (nt raha ja väärtpaberid )

Jagatavad asjad - asi mida selle olemust rikkumata võib jagada osadeks ja mille iga osa pärast jagamist moodustab terviku

Jagamatud asjad –olemust ja tervikut rikkumata ei ole võimalik jagada osadeks
ASJA OSAD JA PÄRALDISED
Oluline ja mitteoluline osa
TsüS § 53. Oluline osa

Asja oluline osa on selle koostisosa , mida ei saa asjast eraldada,ilma et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt muutuks.

Asi ja selle olulised osad ei saa olla eri isikute omandis. Asja ja selle olulisi osasid ei saa koormata erinevate asjaõigustega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
§ 54. Kinnisasja osad

Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili.

Kinnisasja osa ei ole võõrale maale asjaõiguse alusel püstitatud ja maaga püsivalt ühendatud ehitis, samuti maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud asi. Kinnisasjal paiknev tehnovõrk või - rajatis , mis on ehitatud kinnisasjale asjaõiguse alusel või mille suhtes kehtib seadusest tulenev talumiskohustus, ei ole kinnisasja osa.

Asjaõiguse lõppemisel maatükile jäänud ehitis muutub maatüki oluliseks osaks.

Kinnisasjaga seotud asjaõigused on kinnisasja olulised osad, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
TsÜS § 55. Ehitise osad

Ehitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata.

Ehitisega mööduvaks otstarbeks ühendatud asi ei ole ehitise osa.
KOHTULAHENDID :
3-2-1-68-96: Tapeet ei ole oluline osa, kui tegemist on mingi erilise tapeediga, siis on.
3-2-1-33-12: Hoonetealuse maa kinnistamisega muutuvad maatükil asuvad hooned kinnisasja oluliseks osaks TsÜS § 54 lg 1 mõttes. Sellega lakkavad vallasasjad iseseisva õiguskäibe objektina olemast ning tekib uus asi, s.o kinnisasi .
3-2-1-84-06: Kinnisasja päraldisteks on ka selle kohta käivad dokumendid (kaardid, plaanid jne), seetõttu asja müümisel tuleb lisaks asjale endale anda üle ka selle päraldiseks olevad dokumendid.
TsÜS § 56. Mõtteline osa
Asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana asjast.
§ 57. Päraldis

Päraldis on vallasasi, mis, olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu.

Asi ei ole päraldis, kui seda käibes päraldiseks ei loeta.

Peaasjaga seotud õigused ja kohustused laienevad ka päraldisele, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eeldatakse, et asja võõrandamise või koormamise kohustus hõlmab ka asja päraldisi.
Päraldisele iseloomulikud jooned:

vallasasjad, eeldab peaasja olemasolu,
teenib peaasja,
peaasja teenimine ei tohi olla ajutine,
peaasja ja päraldise vahel on reeglina ruumiline suhe.
Kui tsiviilkäibes käibearusaamade tõttu asja ei loeta päraldiseks, siis asi seda ka ei ole.

Päraldis lakkab olemast asja lahutamisega peaasjast, kui õigustatud isik ühtlasi väljendab tahet lõpetada päraldise kasutamine peaasja huvides. Lahutamine peab olema lõplik.
Päraldise instituudi eesmärgiks on hõlbustada omandamist ja koormamist
Päraldisele laienevad õigused ja kohustused, mille esemeks on peaasi . nt. maatüki võõrandamisel läheb üheaegselt üle ka omand päraldistele, hüpoteek laieneb ka kinnisasja päraldistele.
KASU JA KULUTUSED
Kasu (TsüS § 62)
Esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (ehk kasutuseelised ).
§ 63. Kulutused
Esemele tehtud kulutused on:
1) vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku võiosalise hävimise eest;
2) kasulikud, kui nendega eset oluliselt parendatakse;
3) toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt eseme mugavust , meeldivust või ilu.
§ 64. Kulutuste hüvitamine vilja väljaandmisel
Vilja väljaandmiseks kohustatud isik võib nõuda vilja saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist ulatuses, mis on vajalik asja korrapäraseks majandamiseks ega ületa vilja väärtust.
§ 65. Eseme väärtus
Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind ( turuhind ).
Päraldiste ja kasu ning kulutuste hüvitamise küsimus on oluline nt omandi kaitse hagi esitamisel AÕS § 80 järgi.
Vaata:

§ 84. Valdaja vastutus asja ja päraldiste eest
§ 85. Kasu väljaandmine ja hüvitamine
§ 88. Kulutuste hüvitamine valdajale

KOHTULAHENDID:
3-2-1-69-13: Korteri kasutuseelise väärtuse saab TsÜS § 65 vastavalt kohaldades määrata kindlaks eluruumi kasutamisest saadava eelise kohaliku keskmise turuhinna järgi, s.o eluruumi üürimisel saadava üüri järgi (vt ka Riigikohtu 26. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-12, p-d 20–21).
3-2-1-90-14: Sõiduki turuväärtuse hindamisel olukorras, kus selle kohalikku keskmist müügihinda ei ole võimalik teada saada, saab aluseks võtta sarnaste sõidukite väärtuse teistes riikides. TsÜS § 65 ei välista eseme väärtuse määramisel keskmise müügihinna arvestamist Eesti piirest väljaspool, kui see on mõistlik (p 13).
3-2-1-118-08: Kasutatud auto väärtust tõendada sarnaste autode müügipakkumised ega müügiarved on põhimõtteliselt lubatavad võrreldava auto hariliku väärtuse määramisel, kuid seejuures tuleb arvestada ja hinnata konkreetse auto seisundit, mh selle väärtust vähendada võivaid defekte ja väärtust suurendavaid asjaolusid.
3-2-1-46-09:Valduse rikkumise korral on hüvitatavaks kahjuks eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 mõttes. Kaotatud kasutuseeliste väärtust arvestatakse abstraktselt - võrreldakse valdaja kasutusõiguse väärtust sarnase asja keskmise kasutusõiguse väärtusega ning kui valdaja kasutusõigus oli suurema väärtusega, tuleb talle hüvitada väärtuste vahe. Kaotatud kasutuseelise arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema.
VARA
Vara - isikule kuuluvate rahaliselt hinnatavate õiguste ja kohustuste kogum (isiku kõikide rahalist väätust omavate õiguste ja hüvede summa). Esemete kogum .
Vara mõistet asjaõiguses kasutatakse vähe (asjaõiguse objektiks on konkreetsed asjad – vt spetsialiteedipõhimõte), küll aga perekonna-, pärimisõiguses, äriõiguses jne.
ETTEVÕTE
Ettevõte TsÜS § 66´

Ettevõte on majandusüksus, mille kaudu isik tegutseb.
Ettevõte on teatud otstarbeks mõeldud varakogum, mille kaudu ettevõtja tegutseb
VÕS § 180 lg 2 täpsustab: Ettevõttesse kuuluvad ettevõtte majandamisega seotud ja selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, muu hulgas ettevõttega seotud lepingud .

II LOENG
VALDUS
Valduse mõiste AÕS § 32:
Valdus on tegelik võim asja üle (omand on täielik õiguslik võim asja üle) Valdaja on isik, kelle tegeliku võimu all asi on.
Omanikul ei ole alati tegelikku võimu asja üle, asi võib olla mõne teise isiku valduses.
Valdus on puhtfaktiline võim asja üle, sõltumata sellest, kas valdajal on selleks õigus või mitte (ka varas on valdaja).
Tegelik võim asja üle – võimalus asja mõjutada ja teiste isikute mõjuavaldusi asjalt välistada
Üheaegselt peavad olema täidetud järgmised tingimused:

Ruumilise suhte olemasolu – asjaga füüsilise puutumuse olemasolu (tuleb tõlgendada laiendavalt)

Ruumilise suhte teatud ajaline kestus – tegelik võim peab olema suunatud pikemale ajale (ajutine side ei tähenda veel valdust)

Asjale mõju avaldamise ja asjalt teiste isikute mõjuavalduste kõrvaldamise võimalus

Tahte avaldamine valduseks ( animus possidendi)
Valdus ei ole lihtsalt fakt, vaid ka isiku teatud õiguslikult reguleeritud suhe asjasse.

Valduse esemeks võivad olla nii asjad, loomad kui ka asjade reaalosad, mitte aga mõttelised osad ja õigused.

Valduse ( possessio ) eristamine ja kaitsmine on vajalik, sest:

Valduse kaitse on omanikule lihtsama kaitse võimaldamiseks – puudub kohustus omandiõigust tõendada

Annab võimaluse kaitsta valdust ka mitteomanikust valdajale

Valdust reguleeritakse ja kaitstakse sõltumata faktilise ja õigusliku võimu kokkulangemisest asja suhtes – eesmärgiks on nn välise rahu säilitamine (vägivalla vältimine ).
Valduse funktsioonid
Signaalfunktsioon – valdus tõendab vallasasjade teatud õiguste olemasolu (AÕS § 90- valdaja omandi eeldus) ja näitab vallasomandi üleminekut (AÕS § 92 - vallasomandi tekkimine üleandmisega, § 96 lg 1 -vallasomandi tekkimine hõivamisega, kui isik võtab peremehetu vallasasja oma valdusse tahtega saada selle omanikuks. jne)
Kaitsefunktsioon – valduse kaitse omaabi , otsimisõiguse ja valduse kaitse hagi kaudu (AÕS § 40-50) Valdajat kaitstakse eelkõige valduse äravõtmise ja rikkumise vastu.
Kontinuiteedifunktsioon - valdus on vallasomandi tekkimise aluseks näiteks igamise või leiu teel.
Valdaja mõiste AÕS § 33
Valdaja on isik kelle tegeliku võimu all asi on
Eristatakse:
1. Otsene valdaja – valdab asja rendi-, üüri-, pandi- vms suhte alusel.
2. Kaudne valdaja - kes ise faktilist võimu asja üle ei teosta, kuid kellel on faktilise võimu teostajaga selline õigussuhe , mille kohaselt on asja ajutisse valdamise õigus antud teisele isikule. See õigus peab olema ajutine ja ajaliselt piiratud. Kaudsel valdajal puudub faktiline võim asja üle (nt üürileandja )
Valdajaks ei ole isik, kes teostab tegelikku võimu asja üle teise isiku korralduse kohaselt tema majapidamises või ettevõttes (nt ettevõtte töötaja , valikus teenistuses teenistuja, ka lapsed)
VALDUSE LIIGID
Otsene ja kaudne valdus (vt § 33)
Otsene valdus – valdajal on tegelik võim asja üle
Kaudne valdus - valdusvahendussuhte olemasolu, otsene valdaja peab tunnustama kaudset valdajat kui tugevama õigusliku seisundiga ülemvaldajat, see suhe peab olema ajutine, kaudsele valdajale peab kuuluma otsese valdaja suhtes väljanõudmisõigus. Kaudne valdus võib olla ka astmeline.
KOHTULAHEND : 3-2-1-160-01
II. Oma – ja võõrvaldus (Saksa õiguses)
Omavaldaja valdab asja nagu see kuuluks talle omale (omanik, aga ka varas)
Võõrvaldaja – isik, kes valdab asja teise isiku eest
Määravaks ei ole mitte omand vaid tahteavaldus .
III. Seaduslik ja ebaseaduslik valdus (§ 34)
Valdus on seaduslik, kui see rajaneb õiguslikul alusel nagu asjaõigus või võlaõigus. Valdus on reeglina seaduspäratu kui see rajaneb vägivallal, salatsemisel ja nn prekaariumil (valdust jätkatakse, hoolimata omaniku tahtest seda lõpetada).
IV. Heauskne ja pahauskne valdus (§ 35)

Valdus on heauskne, kui valdaja ei tea ega peagi teadma, et tema valdusel puudub õiguslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata .

Valdus on pahauskne, kui valdaja teab või peab teadma, et tema valdusel puudub õiguslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata.

Valdus loetakse heauskseks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. ,Omab tähtsust omandi kaitse nõuete osas ja heauskse omandamise juures.
KOHTULAHEND:3-2-1-127-04
V. Täis- ja osavaldus (Mõiste tuleneb AÕS §49)
Sõltuvalt sellest kas vallatakse tervet asja (täisvaldus) või piirdub valdus asja teatud reaalosaga (osavaldus)
Nt AÕS § 49 lubab osavaldust kaitsta üldiste valduse kaitse sätete alusel.
VI. Ainu- ja kaasvaldus (AÕS § 50)
Sõltuvalt sellest, kas asja vallatakse ühe isiku poolt või ühiselt mitme isiku poolt
Kaasvaldajad saavad asja vallata, kas tervikuna või reaalosade kaupa,mitte aga mõttelistes osades.
Kaasvaldust saab kaitsta kas 1 kaasvaldaja või kõik kaasvaldajad koos(AÕS § 50 lg 1)
Kaasvaldajate omavahelistes vaidlustes ei kohaldata valduse kaitse sätteid (AÕS § 50 lg 2)
VALDUSE TEKKIMINE JA LÕPPEMINE
Valduse omandamine (AÕS § 36)

Valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis tegelikku võimu võimaldavad.
Reeglina tekib valdus asja üleandmisega, samuti hõivamisega, leiu teel, pärimisega jne.
Valduse omandamiseks piisab ka ainult kokkuleppest, kui omandaja suudab ilma raskusteta teostada asja üle tegelikku võimu (nt tarastamata maatükkide valduse üleandmine )
Isoleeritud asjade puhul piisab valduse üleandmiseks valduse teostamise abinõude üleandmisest (maja võtmed nt).
Kokkulepet käsitletakse tehinguna ja sellepärast on vajalik teovõime . Esindamine on ka võimalik.

Kaudne valdus tekib (§ 37) sel teel, et senine otsene valdaja saab kaudseks valdajaks, kui ta annab otsese valduse üle teisele isikule, kuid lepib temaga kokku õigussuhtes, millega üleandjale luuakse kaudne valdus.

Kaudne valdus võib tekkida ka siis kui senine otsene valdaja säilitab oma valduse, kuid astub teise isikuga õigussuhtesse, millega teine isik saab kaudse valduse.
Kaudne valdus võib tekkida ka kui võõrandamisel jääb asi kolmanda isiku kasutusse. Kaudse valduse üleandmine toimub väljanõudeõiguse loovutamisega.
Õiguse puudumisel või loovutamise tühisuse korral kaudsevalduse omandamist ei toimu.
Kaudne valdus läheb üle ka siis kui seda loonud õigussuhe ja väljanõudeõigus lähevad üle seaduse alusel

Valdus läheb üle pärijale (§ 38)

See ei sõltu pärija teadmisest et ta on pärija, ega pärandi vastuvõtust ega ka faktilise võimu olemasolust.
Pärija saab sellega valduse kaitse õiguse.
Selline valdus ka kohustab, nt kui keegi saab viga majast kukkunud asja tõttu, siis pärija vastutab kuna ta oli saanud valdajaks.
Norm toimib ainult sellises süsteemis, kus pärandi avamisel läheb omandiõigus automaatselt üle pärijatele ning pärandist tuleb eraldi toiminguga loobuda (ka Eestis)

§ 39. Valduse lõppemine

Valdus lõpeb, kui valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab selle muul viisil.

Mööduv takistus või katkestus tegeliku võimu teostamisel valdust ei lõpeta.bKOHTULAHEND: 3-2-1-46-09
VALDUSE KAITSE
Valduse kaitseks 2 instrumenti:
1. Omaabi (§ 41)
2. Kohtulike nõuete (valduse 2. kaitse hagide)esitamise võimalus (§ 44 ja 45)

Eesmärgiks on õigusrahu tagamine
Ka on omanikule lihtsam võimalus

§ 40. Omavoli ja omavoliline valdus

Valdus on seadusega kaitstud omavoli vastu.

Omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduserikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline.

Valduse rikkumine on valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel, samuti asja äravõtmise katse või ähvardus , kui on alust karta selle täideviimist.

Omavolilise valduse tagajärgede eest vastutab ka selle valduse pärija, samuti muu õigusjärglane, kui viimane valduse omandamisel eelkäija valduse omavolilisusest teadis.
Omavoli on igasugune valdaja nõusolekuta valduse rikkumine või äravõtmine

Nõuab inimese tegevust kuid ei eelda süüdivust ( teostaja võib ollaka nt laps või vaimuhaige)
omavoli ei välista ka selle teostaja heausksus
Ei seisne mitte ainult füüsilistes rünnetes, ka vaimsed ründed (ntvalduse suuline mittetunnustamine)
Ei pea olema teostatud üksnes jõuga, võib olla ka salaja
Omavoliga ei ole tegemist kui seadus valduse äravõtmist võirikkumist erandina lubab, nt hädakaitse, hädaseisund

§ 41. Omaabi

Valdaja võib oma valdust omavoli vastu jõuga kaitsta,ületamata seejuures hädakaitse piire .

Kui vallasasi võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja või vägivallaga , on valdajal õigus teolt tabatud või jälitatud omavoli tarvitajalt vallasasi kohe ära võtta.

Kui kinnisasja valdus võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja või vägivallaga, on valdajal õigus omavoli tarvitaja kinnisasjalt eemaldada ja kinnisasi oma võimu alla tagasi võtta.

Käesolevas paragrahvis sätestatud valdaja õigust omaabile võib kasutada ka § 33 3. lõikes nimetatud isik
Omaabi puhul on tegemist hädakaitse erijuhuga, valduse kohtuvälise kaitsega . Lisaks omavoli tõrjumise õigusele on valdajal õigus taas asi oma valdusse saada.
Vallasasjade puhul võib valdaja, kui omavoli teostus vägivalla abil või salaja, selle tagasi võtta kui ta tabas omavoli tarvitaja teolt või jälitas vahetult peale teo toimepanekut. Tagasivõtmist ei või teha hiljem, peale teost teada saamist.
Kinnisasjade puhul on omavoli teostumisel vägivalla abil või salaja valdajal õigus omavoli tarvitaja kinnisasjalt eemaldada ja kinnisasi oma võimu alla tagasi võtta. Ka siin peab eemaldamine toimuma kohe – erandina lubatud abi kutsumine
AÕS § 42. Otsimisõigus
Kui vallasasi on valdaja võimu alt sattunud teise isiku valduses olevale kinnisasjale, on selle valdaja kohustatud lubama asja otsida ja ära viia, kui asi ei ole vahepeal kellegi valdusse võetud.
Kinnisasja valdajal on õigus nõuda asja otsimisest ja äraviimisest tekkinud kahju hüvitamist. Kui on alust eeldada kahju tekkimist, on kinnisasja valdajal õigus tagatise saamiseni keelduda loa andmisest asja otsida või ära viia.
Keeldumine ei ole lubatud, kui viivitamine on ohtlik.
Valduse kaitse nõuded
§ 44 Valduse rikkumisest tulenev nõue
§ 45 Valduse äravõtmisest tulenev nõue
On nn possesioorsed ehk valduslikud nõuded, põhinevad valdusel – ei ole seotud õigusega sellele. Saavad kasutada omaniku kõrval ka valdajad, kes ei saa toetuda omandiõigusele (üürnikud, rentnikud jne)
Valdusnõudega võib kaasas käia ka võlaõiguslik kahju hüvitamise nõue.
§ 44. Valduse rikkumisest tulenev nõue

Valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist.

Nõuet ei rahuldata, kui nõudja valdus on rikkuja või tema eelkäija suhtes omavoliline ja omandatud ühe aasta jooksul enne rikkumist.
Rikkumise kõrvaldamine tähendab kestva füüsilise kitsenduse korral rikkumise allika kõrvaldamist, et sellest enam kitsendusi tekkida ei saaks.

Edasiste rikkumiste ärahoidmisele suunatud nõude esitamiseks nõutav vähemalt kordumise oht.
Nõuet ei rahuldata kui nõudja valdus on rikkuja või tema eelkäija suhtes omavoliline ja nõudja valdus oli omandatud ühe aasta jooksul enne rikkumist.
Nõudja peab tõendama oma valduse, rikkumise ja rikkuja isiku, edasistest rikkumistest hoidumise nõude korral ka rikkumiste kordumise ohu.

KOHTULAHEND:3-2-1-154-01
§ 45. Valduse äravõtmisest tulenev nõue
(1) Valduse äravõtmisel on valdajal õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja.
(2) Nõuet ei rahuldata, kui nõudja valdus on äravõtja või tema eelkäija suhtes omavoliline ja on omandatud ühe aasta jooksul enne valduse äravõtmist.

Kui omavoli on lõpule viidud ja sellega valdus omandatud, kuulub senisele valdajale õigus nõuda oma valduse taastamist ja sellest tulenenud kahju hüvitamist võlaõiguslikul alusel ja vajadusel panna see nõue maksma ka kohtu kaudu.
Valduse äravõtja tahtlus ei ole oluline.
Nõue on suunatud eelkõige varasema valduse taastamisele, mitte aga asja endise seisundi taastamisele.
Nõudja peab tõendama valduse äravõtmise, selle ilma tema tahteta, kostja valduse, kahju tekkimisel kahju olemasolu ja kostja süü selles. KOHTULAHEND: 3-2-1-85-07;3-2-1-83-09

Valdaja vastuväited

tõendada omavoli puudumist ja rikkumisetalumise kohustust.

eelnev valdus oli rikkuja suhtes omavoliline ja see valdus on omandatud ühe aasta kestel enne selle äravõtmist.

Rikkuja võib viidata ka nõude esitamise tähtaja lõppemisele.
Valduse kaitse nõuded lõppevad 1 aasta jooksul valduse rikkumisest või äravõtmisest alates, kui selle aja jooksul hagi ei esitatud.

Tähtaeg hakkab kulgema koos omavoliga.
Tähtaja kulgemine ei sõltu hageja teadmisest omavolist.
Rikkumise kordumisel hakkab iga kord kulgema uus aegumistähtaeg.
Tähtaja kulg katkeb valdushagi esitamisega.

Kaudse valdaja õigused valduse kaitsel (§ 47)

Kaudsel valdajal on valduse kaitse õigused kui otsese valdaja vastu tarvitatakse omavoli.
Kui valduse rikkumine toimub otsese valdaja nõusolekul, siis ei ole õigust
Kaudse valdaja nõue suunatud valduse taastamisele otsesele valdajale.
kui otsene valdaja ei saa või ei taha valdust taastada, võib kaudne valdaja nõuda valduse üleandmist endale.
Kaudsele valdajale ei kuulu omaabiõigused

§ 49. Osavalduse kaitse
Isik, kes valdab asja reaalosa , võib selle osa valdust kaitsta §-des 40–48 sätestatud korras.
§ 50. Kaasvalduse kaitse

Kui mitu isikut valdab asja ühiselt (kaasvaldus), võib iga kaasvaldaja või kaasvaldajad ühiselt kaitsta valdust §-des 40–48 sätestatud korras.

Kaasvaldajate vahelises vaidluses valduse kasutamisõiguse ulatuse üle ei kohaldata valduse kaitse sätteid.
III LOENG
Kinnistusraamat
§ 51. Kinnistusraamatu mõiste- (1) Kinnistusraamatut peetakse kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta. Pole õnnestunud definitsioon- Pigem, maa- ja linnakohtute poolt peetav riiklik register kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta.
Kinnistusraamat on avalik. Igaühel on õigus tutvuda kinnistusraamatu andmetega ja saada sellest väljavõtteid seaduses sätestatud korras.
Eristatakse materiaalset ja formaalset kinnisasjaõigust

Kinnistusraamatu pidamise vajalikkus tuleneb asjaõigusest, täpsemalt materiaalsest kinnisasjaõigusest (AÕS) Materiaalne kinnisasjaõigus sätestab kinnistusraamatu kannete tähenduse, sellega seotud õiguslikud tagajärjed ja eeldused, mis peavad asjaõiguslikuks õigusemuudatuseks olema täidetud
Kannete tegemise eeldused ja menetlus toimuvad aga formaalse kinnisasjaõiguse raames (KRS, TsMS )
Formaalne kinnisasjaõigus on allutatud materiaalsele

TÄHTSUS:
Teostab kinnisasjaõiguses publitsiteedipõhimõtet- ülesanne on kinnisasjade ja kinnisasjaõigustega seotud õigusmuudatuste teatavakstegemine ja avalikustamine (seda ka nende ajalises järjekorras.
Publitsiteedi põhimõte seisneb selles, et:

Tehinguline õigusmuudatus vajab kehtivuseks kannet kinnistusraamatus

Kinnistusraamatu kande osas eeldatakse selle õigsust (vt AÕS § 56)

Isik, kes toetub õiguse omandamisel valele kandele, on oma heas usus kinnistusraamatu õigsusse kaitstud (vt AÕS § 56')
KINNISTUSRAAMATUÕIGUSE MUUD ÜLDPÕHIMÕTTED
Kokkuleppepõhimõte – kinnisomandi üleandmiseks, kinnisasja koormava asjaõiguse seadmiseks, muutmiseks, koormamiseks või üleandmiseks on vajalik asjaõiguskokkulepe (AÕS § 64 ´)
Kandepõhimõte – eelnevate toimingute tegemiseks on vajalik ka vastava kande tegemine kinnistusraamatusse
Lahutamispõhimõte – kinnistamisel ja tehingute tegemisel eristatakse kohustustehinguid (kausaaltehinguid) ja käsutus tehinguid
Abstraktsioonipõhimõte – kausaaltehingu ja käsutustehingu kehtivus ei sõltu üksteisest (TsÜS § 6 lg 4)
Avaldusepõhimõte – kinnistusraamatu kandeid tehakse reeglina üksnes kinnistamisavalduse alusel (KRS § 34, TsMS § 593 lg 1)
Nõusolekupõhimõte – kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks peab olema puudutatud isiku nõusolek (KRS §34´)
Formaliseerituse põhimõte – esitatud dokumendid peavad olema vormistatud ja esitatud kindlal viisil, neid kontrollitakse üldjuhul üksnes formaalselt, ei kontrollita sisuliselt kausaaltehingut ega nõusoleku andmise asjaolusid
Järjekohapõhimõte – eelistatakse varem tekkinud (kinnistatud) õigust hiljem tekkinule (oluline eelkõige hüpoteegiga koormamisel ja täitemenetluses)
Kinnistusraamat on kohtulik register, mida peavad KRS § 2 järgi maakohtute registriosakonnad (vt ka kohtute seadus § 15)
Lisaks kinnistusraamatule peetakse:

maatükkide majandusliku režiimi määratlemiseks maakatastrit (peab Maaamet )

Riiklik ehitisregister (EhS § 58-mõiste, § 60 kantavad andmed) – kantakse ehitistega seotud olulised andmed, nagu ehitise, ehitusloa, kasutusloa andmed, ehitamisega seotud isikute andmed, kultuurimälestistega seotud andmed, andmed energiamärgise kohta jne (peab Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium)

Riiklik teeregister – saab teavet näiteks kinnisasja läbiva tee avalikuks kasutamiseks määramise kohta (peab Maanteeamet)

Riigi kinnisvararegister – annab ülevaate riigile kuuluvatest kinnisasjadest, teiste isikute poolt riigile kasutamiseks antud kinnisasjadest ja piiratud asjaõigustest, samuti on selle eesmärk avalikustada riigi kinnisvaratehingud (RVS § 95 lg 1) ( registrit peab Rahandusministeerium)
Kinnistusraamatusse kantakse ja sellest saab usaldusväärset teavet selle kohta:

Kes on kinnisasja omanik,

Millised piiratud asjaõigused kinnisasja koormavad

Millistel järjekohtadel kinnisasja koormavad õigused asetsevad
Käibes osalevad ainult need maatükid, mis on kinnistud .
Vastavalt KRS § 51 on kinnistu kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud:

kinnisasi (maatükk);

hoonestusõigus;

korteriomand;

korterihoonestusõigus.
Sisuliselt Kinnistuks muutub kinnisasi läbi kinnistusraamatu kande.
Kinnistusraamatusse tuleb kanda kõik eraõiguslikele isikutele kuuluvad kinnisasjad
Riigile ja kohalikule omavalitsusele kuuluvad kinnisasjad ei ole sissekandekohustuslikud, kuni nad ei ole tsiviilkäibes (nt ei kuulu sinna avalikud teed, riigile kuuluvad hoonestatud kinnistud jne).
avalik-õiguslikule isikule kuuluv kinnisasi tuleb kinnistusraamatusse kanda siis, kui

seda koormatakse asjaõigusega
seda soovib omanik
kinnisasi antakse teise isiku valdusesse

KINNISTUSRAAMATU STRUKTUUR
Kinnistusraamatu koosseisu kuuluvad:

kinnistusregister ;

kinnistuspäevik;

kinnistustoimik.
Kinnistusregistri koosseis- Kanded tehakse kinnistusregistrisse. Kinnistusregistriosal on pealkiri ja neli jagu, jaod jagunevad lahtriteks.
Kinnistusregistriosa pealkirjas näidatakse (KRS § 12):

kinnistusjaoskond

kinnistu number
Kinnistusregistriosa I. jakku «Kinnistu koosseis» kantakse:

kinnistu katastritunnus ;

kinnistu sihtotstarve;

kinnistu asukoht;

kinnistu kasuks seatud piiratud asjaõigused (§ 9 lg 3);

kinnistu pindala;

kinnistute ühendamine ja jagamine, samuti kinnistuga kinnistu osa liitmine ja kinnistu osa eraldamine
Kinnistusregistriosa II jakku «Omanik» kantakse:

omanik;

kui kinnistu on ühises omandis – omanikud , see, kas kinnistu on ühis- või kaasomandis, ning kaasomandi korral kaasomanike osade suurus (KRS § 14 lg 1).
Korteriomandi puhul kantakse KOS § 5 lg 2 alusel samuti, lisaks omanikule, korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurus
Kinnistusregistriosa kolmandasse jakku «Koormatised ja kitsendused» kantakse:

kinnistut koormavad piiratud asjaõigused, välja arvatud hüpoteek, kinnisomandi kitsendused ja märked nende kohta;

kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendused, samuti muud märked omandi kohta;

nimetatud kannete muudatused, sealhulgas puudutatud isikute kitsendused oma õiguste käsutamisel;

nimetatud kannete kustutamine.
Riigi omandis oleva kinnistu või riigile kuuluva piiratud asjaõiguse korral kantakse käesoleva paragrahvi 1. Lõikes nimetatud jakku märkus riigivara valitseja kohta. Riigivara valitseja kohta märkuse sissekandmine ja selle muutmine toimub riigivara valitseja avalduse alusel.
Kinnistusregistriosa neljandasse jakku «Hüpoteegid» kantakse (KRS § 16):

hüpoteegipidaja;

hüpoteegi rahaline suurus (hüpoteegi summa);

märked hüpoteegi kohta;

nimetatud kannete muudatused;

nimetatud kannete kustutamine.
Kui kinnistusregistriosa on hävinud, kadunud või rikutud, seab kohus kohtutoimiku taastamiseks tsiviilkohtumenetluses ettenähtud korras sisse asendusosa.
Kinnistuspäevik (KRS § 19)

Kinnistuspäevikus registreeritakse kinnistamisavaldused (§ 34), milles on väljendatud soov kande tegemiseks.

Kinnistuspäevikusse kantakse lisaks avalduse vastuvõtmise kuupäev, puudutatud kinnistu number, määruse tegemise aeg, kestus, täiendavate dokumentide saabumise aeg, kandemääruse tegemise, sissekandmise ja teatavakstegemise aeg, kinnistamist läbiviivate isikute allkirjad, tehinguväärtus ja riigilõiv.
§ 20. Kinnistustoimik
(1) Kinnistustoimikus säilitatakse kõiki kinnistu kohta käivaid dokumente.
(2) Kinnistusosakond tagab kinnistustoimikus säilitatavate dokumentide vastavuse algdokumentidele.
(3) Kinnistustoimik koosneb:

registriosa ärakirjast;

kõigist kinnistu kohta käivatest dokumentidest.
(4) Kinnistusosakond tagab kinnistustoimikus oleva registriosa ärakirja jamuude dokumentide vastavuse algdokumentidele.
KINNISTUSRAAMATU KANDED
AÕS § 62. Kanded
Kinnistusraamatusse kantakse asjaõigused ja märked.
Kinnistusraamatu kanne tehakse, sealhulgas muudetakse või kustutatakse, kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavaldus on ühepoolne avaldus, milles on väljendatud soov teha kanne kinnistusraamatusse. Kinnistamisavaldus võib sisalduda ka asjaõiguslepingus.
Muude kannete kandmine üksnes siis, kui seadusest tuleneb õiguslik alus. Kehtib numerus claususe põhimõte
Kannete tegemiseks üldjuhul vajalik avaldus ja puudutatud isiku nõusolek (erandid: nt kohtutäituri või pankrotihalduri avalduse või kohtulahendi alusel kande tegemine)
Eesti õigus tunnistab kinnisasjaõigustena järmisi õigusi (kantakse kinnistusraamatusse):

omand ehk omandiõigus
hoonestusõigus
servituudid
- reaalservituudid
- isiklikud servituudid
- kasutusvaldus
- isiklik kasutusõigus
reaalkoormatis
hüpoteek
ostueesõigus

Märked (AÕS § 63)
eelmärked – tulevikus kinnistusraamatusse kantava õiguse, olemasoleva õiguse kustutamise või muutmise kohta. Eelmärkeid kantakse kinnistusraamatusse näiteks tulevikus kinnistut koormava asjaõigusele (hüpoteegile) soodsa järjekoha tagamiseks;
vastuväited – ebaõige kande parandamise tagamiseks. Vastuväide ei takista kinnistu edasist võõrandamist ega koormamist, kuid kui kohtuasi lõpeb vastuväite esitaja kasuks, võib kinnistusraamatu seisu „tagasi kerida“;
keelumärked – kinnistu võõrandamise või koormamise keelamiseks kohtumääruse või juurdlusasutuse määruse alusel;
märkused – seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (näiteks märkus üürilepingu kohta või märkus kaasomanike kokkuleppe kohta ühise asja valdamise, kasutamise või kaasomandi lõpetamise osas).
Kanded tehakse kinnistusraamatusse (reeglina) kinnistamisavalduse alusel

Asjaõigused saavad järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega
Kanded tehakse avalduse saabumise järjekorras
Kannete järjekord on täpsustatud AÕS § 59'
Järjekorda võidakse nende isikute kokkuleppel, kelle õiguste järjekoht muutub, muuta (§ 60)
Omanik võib kinnisasja koormamisel mõne õigusega jätta endale eesõiguse teise ulatuselt kindlaksmääratud õiguse kandmiseks koormava õiguse ette (§ 61)

KINNISTAMISMENETLUS
Kinnistatakse kinnistusavalduse alusel
KRS § 34. Kinnistamisavaldus
Kinnistamisavalduse esitamise õigus on isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse.
Kinnistamisavaldus peab olema notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud.
Notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldus esitatakse koos kinnistamiseks vajalike dokumentidega kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse kinnitanud notari vahendusel notarite elektroonilise infosüsteemi kaudu.
Mõjuval põhjusel võib kinnistamisavalduse ja kinnistamiseks vajalikud dokumendid esitada teise notari vahendusel. Notar selgitab isikule, millised dokumendid tuleb kinnistamisavaldusele lisada ja millised nõuded neile kehtivad.
Kinnistamisavalduses peab olema väljendatud soov kande tegemiseks, märgitud selle registriosa number, milles taotletakse kande tegemist, ja taotletava

80% sisust ei kuvatud. Kogu dokumendi sisu näed kui laed faili alla