Asjaõigus eksamikonspekt (3)

Asjaõigus
Loengukonspekt
M.
I Sissejuhatus asjaõigusesse
Asjaõiguse allikad
Asjaõigus sisaldub valdavalt AÕS-s. Kuna nimetatud seadus oli uue eraõigusliku korra esimeseks seaduseks, tuli sellesse võtta ka osa selliseid sätteid, mis eeskujuks olnud BGB-s asusid üldosas( eriti asju puudutavad sätted: asi, oluline osa, päraldis jne). Kuigi Saksa õiguses loetakse neid sätteid asjaõiguslikeks ja nende asumine asjaõiduses ei ole patt, viidi neee hiljem siiski AÕS-st üle uude TsÜS-i. Sellega on Eesti eraõigus kujundatud ülesehituselt küllaltki sarnaseks Saksa eraseadustikuga. AÕS kõrval sisaldub materiaalset asjaõigust ka teistes seadustes , millest olulisemateks on AÕSRS, KOS, TsÜS ja KRS.
Asjaõiguse koht eraõiguse süsteemis
Mõiste „asjaõigus“ juures eristatakse kahte tähendust: asjaõigus objektiivses tähenduses ja subjektiivses tähenduses. Objektiivne asjaõigus – õigus, mis reguleerib asjadega seotud õigussuhteid, ja seda nii paidalseisus (nt omaniku ja kasutusvaldaja õigused) kui ka nende muutumises (nt asja võõrandamine või hüpoteegi ülekandmine). Subjektiivne asjaõigus – õiguslik seisund, mis konkreetsel isikul on konkreetse asja suhtes. Subjektiivse asjaõiguse eriliseks tunnuseks on selle absoluutsus: see õigus on kehtiva õiguskorra poolt iga ühe suhtes antud ja iga õigusvastase sekkumise eest kaitstud.
Asjaõigus on õiguskäibes osalejate omavahelisi suhteid reguleeriva eraõiguse üks osa. Asjaõigus on osa eraõigusest ja tsiviilõigusest. Asjaõigused moodustavad ühiskonna varalise korralduse aluse ning on turumajanduse nurgakiviks.
Asjaõiguse põhiprintsiibid ja nende väljendus kehtivas õiguses

a) era-ja üldhuvide arvestamine
b) mitme õigustatud isiku huvide arvestamine
c) käibe kindluse ja lihtsuse tagamine
d) kinnis - ja vallasasjaõigus

Asjaõigus kui õiguskorra üks osa hõlmab reegleid, mis on määravad ainelise vara valitsemisel inimeste poolt. Kuidas vastavad suhted on korraldatud, see sõltub otsustest, mis sisalduvad riigi põhiseaduslikus korras ja mida konkretiseeritakse sellel põhineva majandusliku korraga.
Asjaõigus määrab iga üksikisiku ja iga ettevõtte elu ning majanduse juhtimise ja tuleviku planeerimise alused.Õiguskord, mis eraomandit jaatab, ei saa jätta tähelepanuta asjaolu, et omaniku huvid võivad olla vastuolus üldiste huvidega . Sellest tuleneb, et omaniku vabandus oma omandit kasutada ja realiseerida ei saa olla lõputu, et omandile on omased teatud kohustused, mis tulenevad ühiskonna vajaduste arvestamisest, samuti kaasinimeste õigustatud huvide austamisest.Kui omanik kasutaks ja käsutaks temale kuuluvat asja oma suva järgi, oleks tagajärjeks kõigi võitlus kõigi vastu. Et seda ei juhtuks, peab ka eraõigus püüdlema teatud omandipiiranute poole. Seadus peab sisaldama sätteid, mis võimaldavad paljude omanike rahuliku üksteise kõrval elamise . Eriline majanduslik ja sotsiaalpoliitiline tähendus on maaomandil, mis on seetõttu ka läänelikes põhiseadustes allutatud ulatuslkele avalik-õiguslikele piirangutele. Need piirangud muudavad asjaõiguse selliseks eraõiguse valdkonnaks, mis asub avalikule õigusele kõige lähemal.Omandi üheks iseärasuseks on selle jaotatavus: üks ja sama asi võib olla korraga mitme õigussuhte esemeks . Sellest tuleneb vajadus omaniku ja piiratud asjaõguse omajate omavaheliste õiguste ja kohustuse täpseks piiritlemiseks.
Siit tuleb asjaõiguse kui õigusvaldkonna ülesanne fikseerida võimalikud asjaõigused ka määrata üldjoontes kindlaks nende sisu. Asjaõiguste ja nene sisu kindlaksmääramine on vajalik ka asjade ja asjaõiguste käibekindluse tagamiseks. Isik, kes omandab omandi või selle kasuks seatakse hüpoteek või kasutusvaldus , peab teadma, mille ta omandab.Asjade käibe reguleerimisel tuleb otsustada, kes väärib kaitset rohkem – kas õiguse omaja või omandaja –, kui omandamine on seotud asjaga, mis võõrandajale ei kuulu. Selle konflikti lahendamisel ei piisa, kaaluda vaid konkreetse omaniku ja omandaja huve. Ka siin tuleb silmas pidada asjade käibe vajadusi tervikuna : kas see ei raskendaks liialt käivet, kui omandaja peaks igal omandamise juhul tegema järelpärimisi, et veenduda võõrandaja õigsuses asja võõrandada või piiratud asjaõigusega koormata? Käibe kindluse ja kerguse ning potensiaalse omandaja huvide arvestamine nõuab seega asjaõiguselt regulatsiooni, mille võib sõnastada kui heauskne omandamine õigustamata isikult.
Kinnis- ja vallasasjade õigusliku regulatsiooni eristamist loetakse asjaõiguse nn saksaõiguslikuks eripäraks. Erinevust loetakse nii suureks, et peetakse võimalikuks kogu asjaõiguse jagamist kahte ossa , millest üks käsitleks kinnis- ja teine vallasasju. Vahetegemise põhjuseks on kinnisasjade surem tähtsus: kinnisasi on nii üksikisiku kui ka ühiskonna eksisteerimise aluseks.
Määratletuse põhimõte (spetsiaalsusprintsiip) - Kõik asjaõigused kehtivad ainult üksikute
asjade kohta - nn. määratletuse ehk spetsiaalsuse põhimõte. Seetõttu peavad asjaõiguslikud
õigustehingud toetuma kindlatele individualiseeritud asjadele. Ei ole olemas ka asjaõigusi,
mis hõlmaksid kogu asjade kogumit. Olgu see näiteks kas raamatukogu, kaubaladu või kogu
ettevõte. Omand eksisteerib ainult igale üksikule kogumi hulka kuuluvale asjale. Asjade
kogumi ülekandmisel tuleb üle kanda iga üksik asi, kusjuures ei ole siiski nõutav nimekirja
koostamine üksikesemetest. Ka ühe asja väline külgeliitmine asjade kogumile ei tähenda veel
seda, et asi peab jagama sellesse kogumisse kuuluvate ülejäänud asjade õiguslikku saatust.
Kui näiteks raamatukoguga liidetakse kas kogemata või tahtlikult võõras raamat, siis jääb
endine omand muutumatuks. Asjade kogumi ülekandmine ja koormamine ühtse toiminguga ei
ole võimalik. Seevastu aga võivad asjade kogumid olla ühe tervikliku kohustusliku lepingu objektiks, näiteks ostu-müügi või üürileping.
II Lahutamispõhimõte ja abstraktsiooniprintsiip
NB! Asjaõiguste üleandmisel kehtib abstarktsiooniprintsiip - võlaõigusliku
kausaaltehingu (causa) ja asjaõigusliku kokkuleppe eristamine. Müügilepinguga kohustub
müüja asja üleandmiseks ja ostja tasumiseks, asjaõigusliku lepinguga kohustub müüja
omandi üleandmiseks.
1. Lahutamispõhimõte
Range vahetegemine, võlaõigusliku (obligatoorse) kohustustehingu ja asjaõigusliku
täitmistehingu vahel, on väga oluline. Mõlemad on lepingud, aga erineva sisuga. Ostu tõttu
kohustub müüja omandit üle kandma, asjaõiguskokkuleppe alusel kannab ta omandi selle
kohustuse täitmiseks üle ostjale. Mõlemaid kokkuleppeid käsitletakse seaduses erinevates
kohtades, ostu võlaõiguses, asjaõiguskokkulepet asjaõiguses. Mõlema jaoks kehtivad erinevad
normid, mida tuleb üksteisest lahus hoida.
Mõlemad lepingud võib sõlmida ühtse aktina vahetult teineteise järel, mis raskendab nende
lahutamist. Lepingute sõlmimine võib toimuda ka ajaliselt lahus. Asjaõiguslepe toimub
reeglina ainult võlaõiguslepingu alusel ja selle täitmiseks.
2. Abstraktsiooniprintsiip
Vahetegemine mõlema lepingu vahel on seetõttu veelgi rangem, et asjaõigusleping on
abstraktne , st. oma kehtivuses sõltumatu võlaõigusliku tehingu kehtivusest. Asjaõigusleping
on kehtiv ka siis, kui kausaalleping/võlaõiguslik leping ei ole teoks saanud, on õigustühine
või vastuväite tõttu õigustühiseks muutunud. See kehtib isegi siis, kui mõlemad lepingud on
sõlmitud üheaegselt ja kirja pandud ühes dokumendis
III Avalikkuse printsiip
NB! Asjaõigused on absoluutselt kehtivad kõigi isikute suhtes. Võlaõiguste korral saavad
vastastikuseid nõudeid esitada üksnes lepingu pooled, asjaõigused on kaitstud kõigi
kolmandate isikute eest. Kuna asjaõigusi tuleb järgida kõigil isikutel, siis peavad need olema
ka teada ja nähtavad. Seevastu peavad asjaõigused, mida igaüks peab respekteerima, olema ka
kolmandatele isikutele selgesti nähtavad. Selgesti mõistetavaks pidepunktiks vallasasjade
puhul on valdus , kinnisasjade ja kinnisasjaõiguste puhul - avalik register ehk siis Eestis
kinnistusraamat . Seejuures on eriti tähtis, et nähtavaks saaksid ka kõik asjaõigusliku juriidilise situatsiooni muudatused. Seepärast on õigustehingulise ülekande juures vallasasjade puhul reeglina nõutav valduse ülekandmine ja kinnisasjade puhul sissekandmine kinnistusraamatusse, mis muudab omandi ülemineku kõigile nähtavaks. Kui kanded on kinnistusraamatusse tehtud (aga kande kohaselt on omanik vale) ja need ei vasta tegelikule olukorrale, siis peab tõendama see, kes väidab et olukord on vastupidine registrist (valdusest – omaniku eeldamine valduse puhul ja ka kinnistusraamatu kande puhul) nähtuvale olukorrale.
Asjaõiguste erinevus võlaõigustest
Võla- ja asjaõiguse vahel tehti vahet juba Rooma õiguses. Asjaõigus andis vahetu võimu teatud kindla asja peale. See õigus oli suunatud, eriti õiguskaitse mõttes, kõikide kolmandate isikute vastu. Seega oli tegemist absoluutse õigusega. Obligatsiooniõigus oli aga rajatud vaid kahe poole – krediitori ja debetiitor – vahelisele õigussuhtele. Olles suunatud teatud kindla isiku vastu, oli see relatiivne õigus. Asjaõigus kui absoluutne õigus annab selle omajale aga kaitse igaühe vastu, omistades teatud hüve konkreetsele isikule ehk omandi kaitsjale.
Asjaõigusega peavad arvestama kõik sealhulgas tehingus mitte osalenud isikud. Asjaõiguse absoluutsusest tulenevalt ongi enamik asjaõiguslikest sätetest imperatiivsed, samal ajal kui võlaõiguses on ülekaalus dispositiine õigus st sellised õigusnormid, mille kehtivust võivad asjaosalised lepinguga tühistada.
Asjaõigus moodustab koos võlaõigusega varaõiguse tuuma. Mõlemad õigusvaldkonnad reguleerivad isikute suhteid varasse. Võlaõigus reguleerib asjaosaliste kohustusi varaliste käsutuste tegemiseks, asjaõigus aga vara valitsemist, kasutamist ja ülekandmist teisele isikule. Asjaõiguslik ülekandmine täidab võlaõigusliku müügikohustuse.
Asjaõigusliku kaasuse lahendamine
Kes nõuab mida, kellet ja mis alusel? On põhiküsimuseks asjaõigusliku kaasuse lahendamisel
Soomlane S nõuab vallasasja välja andmis ( maali) Prantslaselt S. Nõuab alusel ( paragrahv 80 lg 1). Eeldusel , et Soomlane on omanik. Algselt oli müüjaks pood. Omad tekib seaduses sätestatud juhtudel. Omandiõiguse ülekande õigus. Kuidas see toimub ? TSÜS par. 6.

1. Kas soomlane on omanik?
Müüa ja Soomlase vahel tekkis VÕS par. 208 kohaselt tekkis võlaõiguslik suhe.
1.1 Kas S sai omanikuks VõS par. 92 lg 1?? Ei
1.1.1 Kas M ja S sõlmisid asjaõiguslepingu ? Jah leppisid kokku, et S võib asja omanikuks saada.
1.1.2 Kas M-il oli asja käsutusõigus ? Müüal oli käsutusõigus.
1.1.3 Kas soomlane S sai maali otsese valduse? Par. 36 lg altrnatiiv 1. – Ei saanud kuna palus maali hoida sobiva kellaajani.
Maali omanikuks sai P kuna tema ostis ning lahkus koos maaliga .
Kaasus
Notari juurde ilmub naiskodanik, kes soovib anda meeskodanik TT-le kinnisasja müümise volikirja. Kuu aega peale seda sõlmib TT naiskodaniku nimel kinnisasja müügilepingu ja asjaõiguslepingu kinnisasja müümiseks MK-le. Poolteist kuud hiljem teeb kinnistusamet kandeotsuse, mille alusel kandtakse kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna MK. Kolm nädalat hiljem sõlmib MK kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu kinnisasja võõrandamiseks. Ostjaks on OÜ P, keda esindab volikirja alusel TK mille on välja andud Oü P juhatatuse liige T. Kuu aega hiljem tehakse.....
Proua Thisenhausen soovib, et teda lisatakse taas kinnistusraamatus taas kinnistu omanikuna kirja.Mida ja kelle käest peaks ta seda nõudma võiks proua Thiesenhausen nõuda?
Kas pr T saab nõuda KR kande parandamise nõusolekut OÜ-lt P AÕS § 65 lg 1 alusel?
Eeldused:

Kas pr T on omanik ? ()
1.1 Kas OÜ P omandas kinnisasja AÕS § 641? (-)
1.1.1 Kas OÜ P ja MK vahel on kehtiv AÕ leping? (+)
1.1.2 Kas OÜ P kanti omanikuna kinnistusraamatusse sisse? (+)
1.1.3. Kas MK-l oli käsutusõigus ehk kas ta oli omanik? (-)
1.1.3.1 Kas MK omandas kinnisasja AÕS § 641 alusel? (-)
1.1.3.1.1 Kaspr T-l ja MK vahel on kehtiv asjaõguslepingu? (TsÜS § 129 lg 1)
1.1.3.1.1.1 Kas TT tegutses proua T nimel? (+)
1.1.3.1.1.2 Kas TT oli pr T esindamisesks esindusõigus?(-)
Kas pr tegi tehingu TsÜS § 117 lg 2 ja § 118 lg 1 tähenduses (-)
1.1.3.1.2 Kas MK omandas kinniasasja AÕS § 561 lg 1 alusel? (-)
1.1.3.1.2.1 Kas MK ja pr T vahel on kehtiv asjaõigusleping? (-)
1.2 Kas OÜ P omandas kinnisasja § 561 lg 1 alusel?
1.2.1 Kas OÜ P ja MK vahel on kehtiv asjaõigusleping? (+)
1.2.2 Kas MK oli omanikuna kinnistusraamatusse kantud ? (+)
1.2.3 Vastuväited puuduvad ? (+)
1.2.4 Kas OÜ P oli heauskne ehk kas ta teadis või pidi teadma, et see kinnistusraamatu kanne MK nimel oli vale?
Järeldus :See, kas pr T saab kinnistusraamatusse kande parandus nõuda sõltub sellest, kas ta suudab kohutle ära selgitada, et tema dokumente on võltsitud, OÜ P ja MK omandasid asja ebaõigel teel ning OÜ P pidi teadma või teadis, et MK kandel polnud alust.
Põhiseaduse mõju asjaõigusele ja põhiseadusest tulenevad garantiid
Põhiseadus on ülimuslik kõigi teiste seaduste suhtes. Andes igale isikule õiguse kaitsta talle kuuluvat õigust. Neid õigusi tohib lähtuvalt PS § 11 piirata ainult kooskõlas põhiseadusega.
§ 15 tulenevalt on igaühel võimalik pöörduda kohtusse kui tema õigusi ja vabadusi on rikutud. Kohus peab jälgima põhiseadust ja tunnistama põhiseaduse vastaseks mis tahes seaduse, muu õigusakti või toimingu, mis rikub isiku põhiseadusest tulenevaid õigusi. § 32 on ehk asjaõiguse kohapealt kõige olulisem viidates, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitsud. Omandit võib võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel. Lisaks annab sama paragrahv õiguse igaühel oma omandit vallata , kasutada ja käsutada. Seda ei tohi teha ainult siis , kui see on üldistele huvidele vastu. Samuti ka § 33, mis sätestab igaühe kodu puutumatuse. § 39, mis sätestab autori omandiõiguse oma loomingule.
Avaliku õiguse mõju asjaõigusele
Asjaõigus ei saa tagada piirituid õigusi ja vabadusi. Peale tsiviilõiguslike kitsenduste ja piirangute tuleb siinjuures eelkõige viidata avaliku õiguse suurele mõjule. Juba põhiseadusest tulenevad tähtsad piirangud. Põhiseadusest madalamal tulenevad kitsendused veel planeerimisseadusest, keskkonnakaitsest, muinsuskaitsest, põllumajanduslikest piirangutest.
Asjaõiguslikud nõuded
a) valduse kaitse nõue § 44 ja 45 järgi;
b) kinnitusraamatu kande parandamise nõue, seega ebaõige kande muutmise või
kustutamise nõue, § 65 ja 66;
c) nõue asja väljaandmiseks ebaseaduslikust valdusest, § 80;
d) omaniku nõue valduse rikkumise kõrvaldamiseks ja edasiseks ärahoidmiseks (§ 89);
e) reaalservituudist tulenev asja teatud viisil kasutamise nõue, § 172;
f) kasutusvaldaja nõue kasutusvalduse eseme kasutamiseks ja selle viljade
saamiseks, § 201 ja 214;
g) reaalkoormatise alusel õigustatud isiku nõue perioodiliste rahaliste või natuuras
väljendatud maksete tasumiseks või teatud tegude tegemiseks, § 229;
h) hoonestaja nõue omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist ning
kasutada maapinda, § 241;
i) ostueesõigust omava isiku nõue astuda kinnisasja müügi korral omandaja asemele,§ 256;
j) pandipidaja nõue pandiga tagatud nõude rahuldamisele panditud vara arvel, § 276;9
k) hüpoteegipidaja nõue hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel, § 325.

II Asjade liigitus
Asjade koht esemete süsteemis
Asjaõigused jagunevad 2 liiki :
1) omand, mis on absoluutne asjaõigus - s.t. sisaldab endas täielikku võimu asja üle;
2) piiratud asjaõigused, mis ühel või teisel viisil annavad õiguse võõrale asjale hõlmamata aga kunagi kõiki omanikule kuuluvaid õigusi (sellest ka nimetus „piiratud asjaõigused“).
Asi on AÕS-i keskne mõiste. Asjad on kehalised, s.o. ruumi täitvad, esemed (e. objektid). Kehalisus eraldabki asja kõigist teistest esemetest (näit. õigused). Kehalise eseme tunnuseks on selle kolmemõõtmelisus. Praktiliste vajaduste tõttu loetakse asjadeks ka teatud õigusi, eelkõige hoonestusõigust. Ka reguleerib AÕS muude õigustega (näit. nõuded) seotud suhteid (näit. väärtpaberite pantimine, §-d 314-319). Samuti kohaldatakse asjade kohta käivaid sätteid loomadele neid asjadega ometi võrdsustamata.
Erinevus looma ja asja vahel seisneb selles, et omanik võib asjaga põhimõtteliselt teha kõike (näit. purustada, hävitada), loomade suhtes aga kehtivad selles osas piiravate tingimustena loomakaitseseadused.
§-des 10-12 antud asjade liigitused ( asendatavad ja asendamatud asjad, äratarvitatavad ja äratarvitamatud asjad, jagatavad ja jagamatud asjad) ja §-s 13 nimetatud asjade kogumi määratlus aitavad paremini avada asjade olemust ning on olulised eelkõige võlaõiguses (kui näit. lepingu objektiks on individualiseeritud asi). Vallasasjad on kas asendatavad või asendamatud. Asendatavaid asju määratakse käibes arvu, mõõdu või kaalu järgi ja neil puudvad tunnused, mis eristaks neid reistest samaliiki asjadest. Asjaosalised aga võivadanda asendatavale asjale poolte suhtes asendamatu asja omaduse ja vastupidi. Kinnisasjad ei ole asendatavad, sest need on õiguslikult kordumatud.
Vallasasju jagatakse ka äratarvitatavatseks ja ära tarvitamatuteks. Asi on äratarvitatav, kui see otstarbekohaselt kasutamisel lakkab olemast või võõrandatakse. Asi loetakse äratarvitatavaks ka siis kui see kuulub asjade kogumisse, mille otstarbekohane kasutamine seisneb üksikute asjade võõrandamises. Äratarvitavate ja äratarvitamatute asjade eristamine omab tähtsus asjaõiguslike kasutusõiguste juures, millega kaasneb õigus asja äratarvitamiseks ja kohustus äratarvitatu asendamiseks. Äratarvitamatuteks asjadeks on asjad, mis aja jooksul küll oma väärtust kaotavad , kuid mille kasutamine ei seisne asja äratarvitamises.
Jagatavuse alusel eristataks jagatavaid ja jagamatuid asju. TsÜs-s on selline eristamine välja toomata, kuid varem olid need alaliigid seaduses sätestatud. Asi on jagatav , kui jagamine ei muuda asja olemust ja iga osa moodustab pärast jagamist terviku. Seaduses sätestatud juhul võib jagatav asi osutuda mittejagatavaks. Asjade jaotamisel jagatavateks ja jagamatuteks on tähendus ühis-ja kaasomandi jagamisel, samuti pärimisel. Siis kuuluvad jagatavad asjad jagamisele, mittejagatavad aga müüakse enampakkumisel maha ja saadud raha jagatakse.
Inimene ei ole asi, kuid Eesti õiguskirjanduses on laipa käsitletud asjana, millele ei laiene pieteeditundest ja põhiseaduslikust korrast tingituna tavapärasd asjaõigused. Lubatud toiminguna on nimetatud laiba väljahagemist võõrast valdusest.
Üksikasjad ja asjade kogumid
Õiguslikult saab eristada üksikasju ja asjade kogumeid. Üksikasi on asi, mis koosneb „ühest tükist“ (nt kivi, viljatera ). Kuid asi võib olla kokku pandud ka mitmest osast, mis on omavahel tugevamalt või nõrgemalt ühendatud (nt auto). Asjade kogumi korral saavad asjaõiguse esemeks olla vaid kogumi üksikasjad, millel võivad olla ka erinevad saatused. Seda, kas kokkupandud asjad moodustavad üksikasja või asjade kogumi, otsustatakse käibes valitseva arvamuse alusel.
Vallas- ja kinnisasjad
Oluline on asjade jaotus kinnis- ja vallasasjadeks (§ 8). Põhjus seisneb selles, et nende käivet reguleeritakse eraldi sätetega. Vallasasjade käibe jaoks on eelkõige määravad valduse ja vallasomandi sätted, piiratud vallasasjaõiguse korral ka isiklike servituutide ja vallaspandi sätted. Kinnisasjade käivet reguleerivad seevastu aga kinnistusraamatu ja kinnisomandi sätted ja kui kinnisasja koormatakse piiratud asjaõigusega, siis vastavad piiratud asjaõiguste sätted.
Kinnisasjana käsitletakse AÕS-is piiridega märgistatud (s.t. kaardile kantud) maatükki koos selle oluliste osadega (§ 15). Sellega välistatakse juba ette võimalus maa ja hoonete lahuskäibeks. Sellest reeglist on praktiliste vajaduste tõttu tehtud siiski erandid hoonestusõiguse ja korteriomandi näol. Kõik asjad, mis pole kinnisasjad (s.t. maatükk või selle oluline osa), on vallasasjad.
AÕS §-s 14 nähakse ette, et asja tsiviilkäive võib toimuda tervikuna, aga samuti ka reaalosana (selline erandjuht on korteriomand) või mõttelise osana (siin asja reaalselt ei jagata, käibes osalevad asja nn. mõttelised osad, näit. müüakse 1/4 kaasomandis olevast asjast ).
Asja oluline osa

Asja olulist osa ei saa asjast eraldada, sest see tooks kaasa kas peaasja või eraldatava osa hävimise või olemusliku muutumise. Selle tõttu ei saagi asi ja tema olulised osad olla erinevate õiguste objektideks. Olulise osa sätestamine seaduses juhib tähelepanu sellele, et on olemas ka mitteolulised osad.§ 15 lg. 2 tulenebki, et näiteks kinnisasja omanikule kuulub nii maatükk kui ka kõik sellega püsivalt seotud esemed (hooned, taimed, mets §-d 16; 135; 136), samuti ka hoonega püsivalt seotud esemed (katus, seinad, § 17). Sellest tulenevalt ulatub ka hüpoteek nii kinnisasjale kui ka selle olulistele osadele (§ 343 lg. 1). Kuid ometi ei saa neid lugeda kinnisasja olulisteks osadeks .
Põhjus on selles, et asi ja selle oluline osa peavad kuuluma ühele ja samale isikule, hüpoteegi ja hoonestusõiguse korral saab see nii olla vaid ajutiselt , reeglina ei ole kinnisasja omanik hüpoteegipidajaks või hoonestusõiguslikuks isikuks .Teiste sõnadega, maatüki osadena ei käsitleta mitte koormatisi, vaid kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud õigusi.
Ehitise oluliseks osaks osadeks on asjad, millest see ehitatud on või mis on ehitisega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja kahjustamata.
Kõik kinnisasja või ehitisega ühendatud asjad ei ole siiki kinnisasja või ehitise osad.Arvestmata ei saa jätta asjaolu,et vallasasju ühendatakse maatükiga sageli ka ajutiselt või teatud asjaõiguste teostamiseks võõral maatükil. Väliselt paistavad need asjad oluliste osadena, maaga ühendamise
ajutise iseloomu või teisele isikule kuulumise tõttu ei ole seda. Selliseidasju nimetatakse näilisteks osadeks. Asja mõtteliseks osaks nimetakse tegelikkuses piiritletamata asja osa, millee suurust väljendatakse murdosana asjast.
Päraldis
Päraldis on vallasasi , mis oma majandusliku kasutamise erisuse tõttu (kasutatakse peaasja majandamiseks) liigub käibes koos peaasjaga (§ 18 lg. 3). Oluline on siin aga dokumentatsiooni tunnistamine päraldiseks ja nn. põllumajandusliku ja tööstusliku kinnisasja päraldiste eraldi väljatoomine. Viimane on eriti oluline pankadele, sest siin näidatakse ära talude ja tehaste päraldised, mis nagu olulised osadki alluvad näiteks hüpoteegile (talumaale hüpoteeki pannes laieneb see nii hoonetele kui ka masinatele ).
Päraldiseksolemise üheks oluliseks tingimuseks on ühise majandusliku eesmärgi olemasolu. Selle puudumisel ei saa ka ole päraldist (nt kui vabrikuhoone ehitamine on veel pooleli, siis ei ole kohaletoodud masinad selle hoone päraldiseks, sest hoonet ei saa ettenähtud eesmärgil kasutada).Päraldise ajutine lahutamine peaasjast ei lõpeta päraldiseks olemist.
Asi ei ole päraldis, kui seda käibes päraldiseks ei loeta. Sõnast „käibes“ tuleneb, et selles sättes on silmas peetud valitsevat arvamust, mitte aga asjaosaliste kokkulepet. Asi lakkab olemast päraldis, kui see lahutatakse peaasjast ja kui õigustatud isik avaldab ühtlasi tahet lõpetada päraldiseks oleva asja kasutamine peaasja huvides.
Kinnisasja päraldisi
Põllumajandusliku kinnisasja päraldiseks on muu hulgas selle majandamiseks kasutatav inventaar , masinad ja kariloomad, samui maatüki saadused, mis on vajalikud majandamise jätkamisek järgmise saagini. Sõnastusest „mis on vajalik“ tuleneb, et mitte kõik saadused ei ole päraldisteks. Muus ettevõtluses või kutsetegevuses kasutatava kinnisajsa päraldiseks on muu hulgas sellel asuvad masinad, seadmed , tööriisrad ja muud asjad, mis on vajalikud korrapäraseks majandus- või kutsetegevuseks sellel kinnisasjal.
Kasu
Kasu mõiste sätestati Eesti õiguses alles uues TsÜS-s ja see hõlmab varem tuntud vilja kõrval ka eseme kasutamisest saadavaid eeliseid ( kasutuseelised , TsÜS § 62 lg 1). Muudatus viidi seadusesse Saksa õiguse eeskujul.


Vili
Vilja (§-d 23-25) reguleerimisel on lähtutud sellest, et vilja tuleb mõista laiemalt – see hõlmab nii loodusviljasid kui ka nn. Õigusviljasid (tulusid, mida saadakse asjast vastava õigussuhte tõttu, eelkõige üüri- ja rendirahad).Muudetud on seda käsitlust ning nüüd on võimalik rääkida asja-ja õiguviljadest. Asjavilja all mõistetakse asjast loodusjõul või inimese kaasabil saadavaid saadusi, samuti õigussuhte tõttu asjast saadavat tulu. Õigusviljaks on aga tulu, mida õigustatud isik saab õigusest vastavalt selle otstarbele, samuti tulu, mida õigus annab õigussuhte tõttu. Asjast vastavalt tema otstarbele saadavaid vilju nimetatakse vahetuteks asjaviljadeks ning asjast õigussuhte alusel saadavaid vilju kaudseteks asjaviljadeks. Üldiseks põhimõtteks on seatud, et vili kuulub asja omanikule, võimalik on aga ka teisiti määrata.
Kasutuseelised
Kasutuseelised on asja kasutamises peituvad loomulikud eelised, mis tulenevad suures osas eseme valdamisest. Selliste eelistena on nimetatud majas elamist, auto, hoome vüi territooriumi kasutamist ettevõtluses, samuti hääleõigust aktsiaseltsis või osaühingus. Kasutuseeliste õiguslik tähendus on seotud väärtuse hüvitamise kohustusega. Kasutuseeliste hindamine toimub väärtuse alusel, mis tuleneb kasutamise objektiivsest võimalusest, mitte aga tegelikest tulemustest.
Vara
Vara on isikule kuuluvate rahaliselt hinnatavate õiguste ja kohustuste kogum (TsÜS § 66). Algselt oli vara mõiste sätestatud AÕS-s Vastavalt asjade liigitusele eristati vallas-ja kinnisvara. Sellist liigitatust ei saanud aga lugeda põhjendatuks, sest kinnisasjade saatust jagavad reeglina ka vallasasjadest päraldised.
Asjaga seotud kohustuste ja kulutuste kandmine
Üldiseks printsiibiks asjaga seotud kohustuste ja kulutuste kandmisel on seatud, et need kannab isik, kes asjast kasu saab, eelkõige asja omanik (§ 26). Kuid kui omanik on asja andnud teise isiku kasutusse, siis kannab asjaga seotud kulud loomulikult see teine isik (hoonestusõiguse korral näit. Hoonestaja, § 225).
§-des 27 ja 28 on sätestatud asjale tehtud kulutuste liigid ja nende kulutuste hüvitamise kord. Need sätted on olulised näiteks asja väljanõudmisel ebaseaduslikust valdusest.
§ 29 annab alused asja väärtuse hindamiseks, öeldes, et eelkõige lähtutakse asja n.-ö. Harilikust väärtusest (turuhinnast) ning ainult erandjuhtudel (reliikviate, kunstiväärtuste jms. Puhul) võib asja väärtuse kindlakstegemisel tulla kõne alla selle hindamine nn. Erilise huvi alusel.
Turuhind on asja kohalik keskmine müügihind. Võib tekkida küsimus, mis kriteeriumite järgi see määratakse. Saksa praktikas on väljakujunenud, et kinnisasjade keskmise müügihinna määramiseks võetakse aluseks katastriameti poolt kogutud ostu-müügilepingute statistika. Nii võib ühe linna piires olla mitu erinevat hinnatsooni.

III Valdus

Valduse olemus ja funktsioonid ning väljendus tsiviilõguses
Igapäevases kõnepruugis ei tehta vahet mõistetel omand ja valus . Juriidilises mõttes tähendavad need kaks mõistet, aga hoopis midagi muud ega oma sama tähendust.Omand on asjaõiguslik täisõigus, valdus aga tegelik, omandist sõltumatu tahtlik asja enda käes hoidmine ( ka varas on valdaja). Ka Eesti seadusandja on valduse ja omandi vahele tõmmanud selge piiri, lugedes omandi täielikuks õiguslikuks võimuks asja üle ( AÕS §68 lg 1), alduse aga tegelikuks võimuks asja üle ( AÕS §32).
Valduse saab omandada nii asjaõiguse kui ka ainult võlaõiguse alusel ( nt. üür) , samuti ilma kehtiva õiguse aluseta . Valdaja võib asja valitseda kas vahetult ise või kolmanda isiku kaudu, kellele ta asja üle annab ( nt. üürnikule).
Valdusel on mitmeid funktsioone,mida võib kokku võtta märksõnade kaitsefunktsioon, säilitusfunktsioon ja publitsiteedifunktsioon all. Nende kõigi funktsioonide ühiseks aluseks on arusaamine, et valdus on teatud õiguste või huvide väljendus.
Näiteks kui panna postkast panna värava külge ollakse ettulatuvalt nõus olema sinna postkasti pandavate asjade valdaja.
1) Kaitsefunktsioon – valduse kaitsefunktsioon ilmneb eelkõige valdaja kaitses asja omavolilise äravõtmise eest, samuti valdajale antud nõudeõiguses. Kuna omavoli keeld kehtib igaühe suhtes, omandab valdus hõivatud asja suhtes tugevasti nõrgendatud vormis absoluutse õiguse mõju ja sellega asjaõguse mõju. Tegeliku võimu taga seisab enamasti ka õiguslik võim ehk teiste sõnadega, valdaja on ühtlasi ka omanik. Kui valdajal on õiguskaitse, siis on see tema näol reeglina ka omanikul, kes antud juhul on vaba oma omandi tõendamisest. Selle funktsiooni teostamiseks on seaduses sätestatud, et valdus on seadusega kaitstud omavoli vastu ja et omavolilise valduse tagajärgede eest vastutab omavolilise valdaja kõrval ka valduse pärija või muu õigusjärglane.
2) Säilitusfunktsioon - ka sellel isikul, kellel ei ole asjaga mingit asjaõigusliku seost, on valdajana sageli huvi säilitada valdus võimalikult kauaks ajaks. Valduse säilitusfunktsioon ilmeb valduse üleminekus pärjale, vallasomandi tekkimises iganemisega ning kinnisomandi tekkimises kinnisturaamatu kande iganemisega ja iganemisega.
3) Publitsiteedifunktsioon – Valduse publitsiteedifunktsioon ilmneb vallasasjade juures. Valdus on siin omandi ülekandmise vahendiks . Omandi üleminekul jäävad omand ja valdus reeglina kokku
(omandaja saab ka valdajas). Sellest tegeliku ja õigusliku võimu seosest on tuletatud vallasasja omandi eeldus: valdaja on ühtlasi ka omanik. Seostades omandi ülemineku valduse vahetusega saab tagada omandi ülemineku silmnähtavuse. Ühtlasi pannakse valdus nii teenima võõrandaja legitiimsust õiguskäibes: valdus loob õigusnäivuse, millele omandaja võib toetuda. Võõrandaja valdus on seega heauskse omandamise aluseks ka siis, kui võõrandaja ei olnud omanik.
Vallasomand tekib vallasasja üleandmisega võõrandajalt omandajale , millega kaasneb kokkulepe omandi üleminekuks omandajale (AÕS § 92 lg 1). Valduse ülekandmine täidab siin publitsiteedifunktsiooni. Kui vallasasi on juba omandaja valduses, jääb valduse uuesti ülekandmine loomulikult ära ja piisab kokkuleppest omani ülemineku kohta. Kinnisasjade juures täidab publitsiteedifunktsiooni kinnistusraamat.

Valdus kui õiguspositsioon
Ülalesitatust nähtub, et valdus ei ole ainult tegelik olukord, vaid on ka isiku õiguslikult reguleeritud suhe asjasse ehk õigussuhe. Siiski ei saa valdust nimetada õiguseks, sest see ei ole asja- ega võlaõiguslik suhe. Valdus on neist mõlemast sõltumatu ega ole see ka asja koormatis . Valduse ülekandmine ei ole õiguse käsutamine. See, et valdus sõltub reeglina täielikust võimust ning püsib ja lõpeb koos sellega, om tõendiks valduse õigusliku iseloomu vastu, sest muude õiguste eksisteerimine ei ole sel määral sõltuv tegelikest muudatustest. Seadus reguleerib näiteks valduse pärandamist. Seega käsitleb seadus valdust vähemalt õiguspositsioonina.

Valduse liigid
Otsene ja kaudne valdus
Eesti õigus tunneb otsest ja kaudset valdust. Isik, kes valdab teise isiku asja rendi-, üüri-, hoiu-,pandi- või muu sellise suhte alusel, mis annab talle õiguse asja valdamiseks, on otsene valdaja, teine isik aga kaudne valdaja ( AÕS § 33 lg 2). Otseseks valdajaks on ka kasutusvaldajaks. Teine isik, kes on kaudne valdaja, on reeglina omanik. Kuid kaudses valdajaks võib olla ka valdaja, kes on oma valdusse saadud asjaandud kolmanda isiku valdusesse.
Loomulikult on valdusega tegemist ka siis kui valdajaks on asja omanik (AÕS § 68 lg 1).

Oma- ja võõrvaldus
Asja võib samamoodi nagu omanik vallata ka varas. Seoses sellega eristatakse Saksa õiguses täiendavalt veel oma ja võõrvaldust. Omavaldajaks loetakse isikut, kes valdab asja nii, nagu see kuuluks temale. Isik, kes valdab asja teise isiku eest, on võõrvaldaja. Eristamine toimub mitte omandist, vaid tahteavaldusest lähtudes: kas asja vallatakse seda omaks pidades või nagu teisele isikule kuuluvat. Omavaldajaks on omaniku kõrval ka varas, võõrvaldajaks aga nt kasutusvaldaja või üürnik. Omavaldusel on oluline tähendus teatud lepinguväliste omandamisjuhtude jaoks
(kinnisasja omandamine kinnistusraamatukande ja omandi iganemise teel, vallasasja omandamine hõivamise ja iganemise teel). Valdajaks ei ole isik, kes teostab tegeliku võimu asja üle teise isiku korralduste kohaselt, näiteks kaubamaja müüja müügil olevate kaupade jms suhtes. Selline isik on valduse teenja.
Seaduslik ja ebaseaduslik valdus
Valdus on seaduslik, kui see põhineb õiguslikul alusel. Vastasel juhul on valdus ebaseaduslik. Seaduslikuks valdajaks on isik, kes teostab valdust asja-või võlaõigyslepingu alusel. Valdus loetakse seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist (AÕS § 34 lg 2) . Sellel eeldusel põhineb vallasasja heauskse omandamise võimalus valdajalt, sest eeldatakse teama omanikuks olemist (AÕS § 90 lg 1). Seadusest tulenevalt on valdus ainult tegelik võim asja üle. Õiguslikuks võimuks muutub valdus alles siis kui see tuleneb omandist, pandiõigusest või üüriõigusest. Kui valdus põhineb õiguslikul alusel, võib valdaja keelduda asja väljaandmisest ka omanikule. Kui aga selline alus puudub peab valdaja oma omaniku nõudmisel välja andma mitte ainult asja, vaid ka kasu, ja hüvutama kahju.

Heauskne ja pahauskne valdus
Valdus on heauskne, kui valdaja ei tea ega peagi teadma, et tema valdusel puudub õiguslik alus või, et teisel isikul on suurem õigus asja vallata (AÕS § 35 lg 1). Kui valdaja seda teab või peab teadma, on vldus pahauskne. Sarnaselt valduse seaduslikuks lugemisega kehtib eeldus, et valdaja on heauskne. Vastupidise tõendamise kohustus lasub selle väitjal ehk hagejal .
Täis- ja osavaldus
Valdaja võib vallata tervet asja (täisvaldus), kuid tema valdus võib piirduda ka asja reaalosaga (osavaldus). Eesti õiguses ilmneb see jaotus kaudselt sättes, mille kohaselt valdaja võib oma osavaldust kaitsta üldiste valduse kaitse sätete alusel

Ainu- ja kaasvaldus
Asja võib vallata üks või mitu isikut. Ühe valdaja korral on tegemist ainuvaldusega, mitme valdajaa korral, kes valdavad asja ühiselt, aga kaasvaldusega. Ka see jaotus ilmneb Eesti õiguses valduse kaitse kaudu. Kaasvaldust võib kaitsta kas iga valdaja eraldi või kõik koos. Kaasvaldajate omavahelistes vaidlustes valduse ulatuse üle ei kohaldata valduse kaitse sätteid.
Kaasvaldajad saavad asja vallata kas ainult tervikuna või reaalosade kaupa, mitte aga mõttelistes osades. Ühiselt saab mitu kaasvaldajat asja vallata ainult siis, kui nad omavad üksteise suhtes ühte ja sama valdusastet nii, et igaüks neist on oma võimu teostamisel teiste poolt piiratud.
Valduse tekkimine ja lõppemine
Otsese valduse omandamine ja lõppemine
Valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle. Millal tegelik võim on saavutatud, seda seadus ei täpsusta. Saksa kohtupraktika kohaselt on tegeliku võimu saamiseks vaja järgmiste eelduste olemasolu:
- ruumiline lähedus asjale, mis võimaldab seda vahetult ja takistamatult haarata.
- teatud püsivus ja kestus, sest hetkeline võim asja üle ei loo veel valdust
- asjaga seotud suhte äratuntavus igaühe jaoks, kes tunneb asja vastu huvi.
- tahe asja vallata
Valduse omandamisel eristatakse
- esmast ehk originaalset omandamist;
- tuletatatud ehk derivatiivset omandamist.
Valduse esmasel omandamisel on vajalik tegeliku võimu saavutamine asja üle, sõltumata sellest, kas selleks on õiguslik alus olemas või mitte. Kuid sellest, et asi satub kellegi võimu piiresse, ei piisa veel valduse omandamiseks- Tegeliku võimu saavutamiseks on vaja ka valduse omandaja vastavat tahet. Tahe on suunatud tegelikule võimule, mitte õiguslikele tagajärgedele. Seega ei ole vadluse esmaseks omandamiseks nõutav teovõimelisus, vadlust võivad omandada ka lapse ja vaimuhaiged. Valduse omandamise tahe peab olema seotud sooviga asi pikemaks ajaks oma valdusesse jätta.

Tuletatud omandamine
Valduse tuletatud omandamisel peab tegeliku võimu saavutamiseks olemas olema senise valdaja äraandmis- ja omandaja omandamistahe ning senine valdaja peab loobuma oma tegelikust võimust asja üle. Tegeliku võimu ülemineks seniselt valdajalt valduse omandajale toimub asja üleandmise teel. Valduse ülekamdine ei ole õiguslik tehing, sest see ei ole suunatud õiguslikule tagajärjele, vaid ammendub tegeliku võimu ülekandmisega vanalt valdajalt uuele. Valduse tuletatud omandamisel omandatakse valdus niisama nagu esmaselgi omandamisel tegeliku võimu saamisega asja üle. Erinevalt esmasest omandamisest omandatakse tegelik võim tuletatult, teise isiku käest.
Tuletatud valduse omandamiseks on ka teine võimalus. Valduse omandamiseks piisab senise valdaja ja omandaja kokkuleppest, kui omandaja suudab teostada tegelikku võimu asja üle. Ka sellisel juhul on vaja tegeliku võimu saavutamist asja üle, kuid see võidakse saavutada hiljem ning valduse omandaja võib seda teha takistamatult ilma eelneva valdaja abita .
Eeldused, mis on vajalikud valduse kokkuleppeliseks üleminekuks: asi peab olema senise valdaja valduses, omandajal peab olema võimalik teostada võimu asja üle ilma , et selleks oleks vaja taodelda luba seniselt valdajalt või kolmandalt isikult, asjaosalised on valduse üleminekus kokku leppinud.
Valduse ülekandmise kokkulepe on tehing, mille sõlmimisel järgitakse tsiviilõiguse üldosa vastavaid sätteid. Tegemist on asjaõiguskokkuleppega (mitte kohustuslepinguga(, mis kannab üle otsese valduse ( mitte omandi).
Lõppemine
Eristatakse valduse vabatahtlikku ja mittevabatahtlikku lõpetamist. Vabatahtlik valduse lõppemine toimub tegelikust võimust loobumisega st eeldab valdaja vastavat tahet. See tahe võib asja üleandmisel viia teise isik tuletatud valduseni, asjast ühepoolsel loobumisel aga asja peremehetuks muutumiseni, mille tagajärjeks võib olla esmane omandamine kellegi teise poolt.
Mittevabatahtliku valduse lõppemisega on tegemist siis, kui asi läheb kaduma ( valdaja kaotab selle vi varas varastab selle temalt). Mittevabatahtlik on ka jõu või ähvardusega peale sunnitud valdusest loobumine. Mittevabatahtlikult valdusest loobumise korral ei sa valdusest välja läinud asja heauskselt omandada ( vt AÕS § 95 lg 3). Kui tegeliku võimu teostamine on ajutiselt takistatud või katkestatud, siis sellega valduse ei lõpe (AÕS § 39 lg 2).
Kaudse valduse omandamine ja lõppemine
Kaudse valduse omandamine toimub:
1. Kaudse valduse tekkimise teel:
- otsene valdaja annab oma valduse teatud ajaks üle teisele isikule ja omandab kaudse valduse
- otsene valdaja säilitab tegeliku võimu asja üle, kuid loob teisele isikule kokkuleppe alusel kaudse valduse.
2. Kaudse valduse ülekandmise teel
Kaudne valdus tekib, kui valdaja loobub oma valdusest ajutiselt kasutusvalduse, pandi-, üüri- või rendisuhte alusel või annab asja kellegi teise omandisse, asnendades üleandmise teise isiku kasuks seatava kaudse valdusega (põhiliseks rakendusvaldkonnaks on siin tagasiloovutamine). Kaudse valduse omandamiseks ülekandmise teel peab senine kaudne valdaja loovutama oma väljaandmisnõude uuele kaudsele valdajale.
Eesti õiguses on kaudse valduse omandamisele pühendatud säte, mille kohaselt kaudne valdus omandatakse asja väljanõudeõiguse loovutamisega omandajale, kui asja võõrandaja ise või kolmas isik jääb asja valdama (AÕS § 37). Teiste sõnadega, asja senine valdaja säilitab otsese valduse, teine isik omandab kaudse valduse ja koos sellega õiguse asja väljanõudmiseks otseselt valdajalt.
Lõppemine
Kaudne valdus lõpeb, kui langeb ära mõni tema tekke eeldustest:
- otsene valdaja kaotab valduse
- otsene valdaja näitab selgelt, et ta ei tunnista kaudset valdust
- väljaandmisnõude lõppemine ( nt lõpetava tingimuse saabumisel)
Valduse omandamise erijuhud
Reeglina on otsese valduse omandamiseks vaja tegeliku võimu saamist asja üle, kaudse valduse omandamiseks aga teatud valdussuhte loomist või väljaandmisnõude loovutamist.
Pärimisel üldine reegel ei kehti ja valdus tekib pärimisega (AÕS § 38).
Valduse omandamine esindaja kaudu on võimalik siis , kui:
- otsese valduse ülekandminekokkuleppe alusel
- kause valduse tekkimine kokkuleppe alusel
- kaudse valduse ülekandmine väljaandmisnõude loovutamise korral
Neil juhtuhtudel, mil valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle, ei tule esindamine arvesse. Erandiks on valduse teenja kasutamine.

Valduse kaitse ( omaabi , valduse kaitse hagi )
Valduse kaitse nõuded tulenevad valdusest, mitte omandist. Nõuet esitav valdaja võib olla omanik, kuid ei pea seda olema.
Valduse rikkumisest tulenev nõue
Valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist (AÕS § 44 lg 1). Nõude esitamise eelduseks on valduse rikkumine valdaja nõusolekuta ja seadusevastaselt, samuti valdaja talostamine asja üle tegeliku võimu teostamisel ja asja äravõtmise katse või reaalne ähvardus selleks ( AÕS § 40 lg-d 2 ja 3). Nõuet ei rahuldata, kui nõudja valdus on on rikkuja või selle eelkäija suhtes omavoliline ja saavutatud ühe aasta jooksul enne rikkumist. Kui valduse on omavoliliselt omandanud valdaja eelkäija, siis ei takista see säte valdaja nõude rahuldamist.

Valduse äravõtmisest tulenev nõue
Valduse äravõtmisel on valdajal õigus nõude valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja. Nõuet ei rahuldata kui nõudja valdus on valduse äravõtja või tema eelkäia suhtes omavoliline ja omandatud ühe aasta jooksul enne valduse ära võtmist.
Valdaja vastuväited nõuetle
Valdajal on õigus keelduda valduse rikkumisest või äravõtmisest tulenevate nõuete rahuldamisest, kui ta tõendab, et valduse rikkumine või äravõtmine ei ole olnud omavoliline ja al oli õigus valdust rikkuda või asja vallata. Samuti võib valdaja keelduda nimetatud nõuete rahuldamisest kui nõuet ei esitatud ühe aasta möödumisel valduse rikkumisest või äravõtmisest kui seda ei pandud aasta jooksul maksa vastava hagi esitamisega kohtule.

IV Kinnisasjaõiguse üldküsimused ja kinnistusraamat
Kinnistusraamatu olemus ja tähtsus
Kinnistusraamat täidab kinnisasjaõiguste juures publitsiteedivahendi ülesannet. Selle raamatu ülesandeks on kõigi kinnisasjade ja kinnisasjaõigustega seotud tehinguliste õigusemuudatuste teatavakstegemine ja avalikustamine, ja seda mitte ainult tulemusena, vaid ka ajalises järjestuses ja arengus. Publitsiteedipõhimõtte käsitlemisel on kinnistusraamatus kaks külge: materjaalne ja formaalne . Neist esimene on seatud kinnistusraamatu avaliku usaldusega, teine aga igaühe õigusega tutvuda kinnistusraamatuga seaduses sätestatud ulatuses.
Kinnistusraamat teostab kinnisasjaõiguses publitsiteedipõhimõtet, mis seisneb selles, et:
- tehinguline õigusmuudatus vajab kehtivuseks kannet kinnistusraamatus;
- kinnistusraamatu seisu osas eeldatakse selle õigsust;
- isik, kes teotub õiguse omandamisel valele kinnistusraamatule, on oma heas usus kinnistusraamatu õigusesse kaitsud.
Täites kinnisasjaõiguse avalikustamise ülesannet, on kinnistusraamat ühtlasi aluseks nende tehingulistele omandamisele. Kinnistusraamatusse kantakse ja sellest on võimalik saada usaldusväärset teavet selle kohta,
- kes on kinnisasja omanik;
- millised piiratud asjaõigused kinnisasja koormavad
- millistel järjekohtadel kinnisasja koormavad õigused asuvad
See teave tagab maa eraõiguslikule käibele tugeva aluse, kuid on vajalik ka paljude avalik-õiguslike ülesannete lahendamiseks.
Kinnistusraamatu pidamise vajalikkus tuleneb asjaõigusest, täpsemalt materiaalsest kinnisasjaõigusest. Asjaõigusseaduse kinnisasjasätted lähtuvad kinnistusraamatu olemasolust. Kinnisasjaõigus eeldab, et kinniasjad kantakse kinnistusraamatusse ja et kinnisasju koormavaid eraõiguslike piiranguid tõendatakse kinnistusraamatu alusel. Kinnisomandi ja kinnisasja koormava asjaõiguse omandamine, muutumine ja lõpetamine ei saa toimuda ilma kandeta kinnistusraamatusse. Lisaks sellele omab kinnistusraamatukande sisu, tulenevalt seaduses sätestatud kande õigsuse eeldamise ja heauskse omandamise tagamise sätetest, olulist tähendust õiguskäibe seisukohalt.

Sellest tuleneb, et kinnistusraamatu kui avaliku raamatu sisseseadmine, kinnistusraamatukande tegemise formaalsed eeldused ja kandemenetlus tuleb samuti seadusega kindlaks määrata. Vastav reguleerimine kuulub formaalnse õiguse valdkonda, mis on reguleeritud kinnistusraamatuseaduses.
Eesti asjaõiguses on põhiliseks maatüki õiguslikku tähendust kandvaks mõisteks kinnisasi. Kuid selle kõrval on kasutatud ka kinnistu mõistet. Kinnistu oli seaduse algse teksti kohaselt kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud kinnisasi. Sellega kujunesid kinnisasi ja kinnistu sünonüümideks. Püüdes siiski anda kinnisasjale ja kinnistule erinevat sisu, loeti kinnisasi üldiseks mõisteks, mis hõlmab nii maatükki kui ka hoonestusõigust ja korteriomandit. Kinnistuks muutub kinnisasi läbi kinnistusraamatu kande.
Kinnistusraamatu laiemas tähenduses moodustavad: kinnistusregister , kinnistuspäevik ja kinnistustoimik. Kinnistusraamat kitsamas tähenduses kujutab endast kinnistusregistrit.
Kinnistusraamatu ülesehitus
Eesti kinnistusregistril on tiitelleht ja neli jagu, millesse kantakse:
- Esimene jagu „Kinnistu koosseis“
* kinnistu katastritunnus
* kinnistu sihtotstarve
* kinnistu asukoht
* kinnistu kasuks seatud piiratud asjaõigused
* kinnistu pindala
* kinnistute ühendamine ja jagamine, samuti kinnistuga teise kinnistu osa liitmine ja kinnistu osa eraldamine
- Teine jagu „Omanik“
* füüsilisest isikust omaniku puhul nimi ja isikukood (selle puudumisel sünniaeg), juriidilisest isikust omaniku puhul nimi, asukoht, registrikood ning avalik-õigusliku isiku puhul nimi.
* kinnistu omanku nimi
* kui kinnistu on ühises omandis , siis omanike nimed, ühise omandi vorm (kaas-või ühisomand) ning kaasomandi korral kaasomanike osade suurus
* kande õiguslik alus
- Kolmas jagu „Koormatised ja kitsendused“
* kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a hüpoteek), kinnisomandi kitsendused ja märkmed nende kohta
* kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendused, samuti märkmed omandi kohta
* sellese jakku tehtud kannete muudatused, sealhulgas puudutatud isikute kitsendused oma õiguste käsutamisel, samuti kannete kustutamine
- Neljas jagu „Hüpoteegid“
* hüpoteegipidaja
* hüpoteegi rahaline suurus
* intressimäärad
* muude kõrvalnõuete rahaline suurus
* märkmed hüpoteegi kohta
* sellesse jakku tehtud kannete muudatused, sealhulgas puudutatud isikute kitsendused oma õiguste käsutamisel samuti kannete kustutamine
Kinnistusraamatu alusprintsiibid ja nende väljendus kehtivas õiguses
Avalduspõhimõtte kohaselt asub kinnistusamet reeglina tegevusse avalduse alusel, mitte aga ametiülesande korras. Selles põhimõttes väljendub asjaosaliste võim kinnistamismenetluse üle ja sellega teenib see põhimõte asjaosaliste privaatautonoomiat.
Ka eesti õiguses põhineb kinnistamismenetlus avalduse põhimõttel. Seaduses on sätestatud, et kinnistusraamatu kanne tehakse, sealhulgas muudetakse või kustutatakse kinnistamisavalduse alusel - AÕS § 631. Kuna eesti kinnistusraamatuõigus on abstraktsiooni- ja kokkuleppepõhimõtte arvestamise tõttu kujundatud sarnaselt saksa kinnistusraamatuõigusele, tuleks kinnistamisavalduses näha vaid formaalset avaldust .
Nõusolekupõhimõtte kohaselt tehakse kinnistusraamatu kanne siis, kui isik, kelle õisgust see kanne puudutab, on andud kande tegemiseks nõusoleku. Nõusoleku peavad andma kõik kandest puudutatud isikud, kelle kinnistusraamatusse kantud õigusi taotleva kande läbi vahetult või kaudselt kahjustatakse või kahjustada võidakse. Kande muutmisel on puudutatud iskikuks tegelik õiguse kandja. Kande parandamisel on puudutatud isikuks kas kinnistusraamatujärgne õigustatud isik või tegelik õigustatud isik. Puudutatud isikute ring laieneb ka isikutele ,kes on kande läbi kaudselt puudutatud, eelkõige need, kelle nõusolekut õigusemuudatuseks on vaja materiaarlse õiguse järgi, samuti omanik kinnispandiõiguse kustutamisel .
Ka nõusolekupõhimõte on eesi õiguses arvestamist leidnud: kade tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusraamatusse kantud õigust kanne kahjustaks AÕS § 64 1.
Puudutatud isiku eelneva sissekandmise põhimõtet rakendatakse juhtudel, mil nõusoleku mingi kande tegemiseks annab isik, kes kinnistusraamatus ei nähtu puudutatud isikuna. Puudutatud on see isik, kelle õigust taotlev kanne õiguslikult kahjustab või kahjustada võib. Selliste juhtudega on tegemist näiteks hüpoteegi seadmisel pärija poolt, kes veel ei ole omanikuna kinnistusraamatusse kantud, samuti kinnistute ahelülekandmisel, kui maatüki omandaja annab selle üle järgmisele isikule, ilma et teda oleks omanikuna kinnistusraamatusse kantud.
Puudutatud isiku eelneva sissekandmise põhimõtte rakendamisega soovitakse tagada, et kinnistusraamatu õiguslik seis oleks õige mitte ainult lõppsihina, vaid et see oleks selge ja arusaadav kõigil arenguastmel.
Puudutatud osoli kinnistusraamatusse eelneva kandmise kohustust ei ole eesti õiguses eraldi sätestatud. See, et õiguse käsutaja alati nähtuks kinnistusraamatust , on tagatud šveitsi õiguse eeskujul sättega, mille kohaselt innisomandi tekkimisel väljaspool kinnistusraamatut saab omanik oma omandit käsutada alles peale kinnistamist § 119 lg 2.
Kinnistusraamatusse kantavad õigused ja märked
Eesti õiguse kohaselt kantakse kinnistusraamatusse kõik kinnisasja, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Samas on täpsustatud, et avalik-õiguslikule isikule kuuluv kinnisasi tuleb kinnistusraamatusse kanda siis, kui
- seda koormatakse asjaõigusega
- seda soovib omanik
- kinnisasi antakse teise isiku valdusesse
Korteriomand kujutab endast kinnisomandi erivormi. Seepärast on kinnisasja sätete rakendamine selle suhtes loogiline. Reeglina küll kaasomandi mõtteliste osade jaoks eraldi registriosi ei avata , kuid siin on seadusandja eraldi sätestanud, et igale korteriomandile avatakse iseseisev registriosa .
Asjaõiguste kinnistusraamatusse kantavus tuleneb publitsiteedipõhimõttest.Tüübipõhimõttes tulenevalt on asjaõigused ja nende sisu seadusega ette antud. Seega kuuluvad kinnistusraamatusse kandmisele õigused, mis on sätestatud asjaõigustena ja mille sisu mahub seadusega etteantud raamidesse.
Eesti õigus tunnistab kinnisasjaõigustena järmisi õigusi:
- omand ehk omandiõigus
- hoonestusõigus
- servituudid
* reaalservituudid
* isiklikud servituudid
* kasutusvaldus
* isiklik kasutusõigus
- reaalkoormatis
- hüpoteek
- ostueesõigus
Kõik need asjaõigused on põhimõtteliselt kinnistusraamatusse kantavad. Kinnistusraamatusse ei kanta neid siis, kui nende taotletav sisu ei mahu seaduses antud raamidesse. Erinevalt piiratud asjaõigustest ei kanta kinnisomandit, mis on lahutamatult seotud kinnistusraamatu esemega, kinnistusraamatusse õigusena, vaid omandi eseme (koosseisujakku) ja omaniku ( omaniku jakku) kannetena. Seejärel saab kinnistusraamatusse kanda ka nende esemetega seotud õigussuhted, kasutades selleks kandevõimelisi õigusi ja märkmeid.
Kinnistusraamatusse kantav ei piirdu siiski ainult asjaõigustega. Seadus lubab sinna kanda ka märkmeid, mille abil tagatakse tulevasi asjaõiguseid ja mitmesuguseid õigussuhteid.
* eelmärge
* vastuväide
* keelumärge
* märkus
Kuigi need neli liiki märkeid on kokku võetud ühise nimetuse „märge“ alla, on neil vaid ühist niipalju, et ükski neist ei ole asjaõigus ja et need märkeliigid on oma tagamis-,hoiatus- ja kaitsefunktsiooni tõttu just omandamisel oluliseks õiguslikuks abiks.
Kinnistamine.Menetluspõhimõtted
Avalduspõhimõtte kohaselt asub kinnistusraamatu pidaja reeglina avalduse alusel, mitte aga ametiülesande korras. Selles põhimõttes väljendub asjaosaliste võim kinnistamismenetluse üle ja sellega teenib see põhumõtteliselt privaatautonoomiat. Kuna selles põhimõttes tõstetakse esiplaanile asjahuviliste erahuvid, astub ametiülesande korras tegutsemise põhimõte tagasi ja on piiratud teatud kindlate juhtudega.
Avalduspõhimõtte on üle võtnud ka Eesti õigus. Kinnistusraamatu kanne tehakse, sealhulgas muuetakse või kustutatakse kinnistamisavalduse avalduse alusel. Kuna Eesti kinnistusraamatuõigus on abstraktsiooni-ja kokkuleppepõhimõtte arvestamise tõttu kujundatud sarnaselt Saksa kinnistusraamatuõigusele, tuleks kinnistamisavalduses näha vaid formaalset avaldust. Seaduses on see siiski sätestamata jäetu. Sätestatud on vaid, et kinnistamisavaldus on ühepoolne avaldis , milles on väljendatud sood kande tegemiseks kinnistusraamatusse.
Tingimusliku avalduse lubamatus
Kinnistamisavaldus, mille täitmine on seotud tingimusega , jääb rahuldamata (KRS § 42 lg 1).
Samas võib avaldaja, kes taotleb mitme kande tegemist, seada tingimuseks, et ühte kannet ei tehtaks teist kannet tegemata.
Nõusoleku põhimõte
Nõusolekupõhimõtte kohaselt tehakse kinnistusraamatukanne siis, kui isik kelle õigust see kanne puudutab, on andud kande tegemiseks nõusoleku.
Ka Eesti õiguses leidis nõusolekupõhimõte arvestamist. Nii AÕS-s ui ka KRS-s oli sätestatu, et kane tegemiseks, muutmiseks, või kustutamiseks on õutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusraamatusse kantud õigust kanne kahjustaks. Arusaamatust põhjustas aga see, et AÕS regulatsiooni kohaselt võis kande teha ka asjaõiguskokkuleppe, KRS regulatsiooni kohaselt puuutatud isiku nõusoleku alusel. Seda, millistel juhtudel kinnistusraamatukane tegemiseks ei piisa puudutatud isiku nõusolekust ja kinnistusraamatu pidajale tuleb tingimata eistada asjaõiguskokkulepe ei olnud sätestatud.
Kuigi seaduse muutmisel lahutati kinnistamisavaldus asjaõiguskokkuleppest, ei ole nõusolekupõhimõte (mida endas kannab KRS §341 lg 1) rakendamine ikka võimalik. Veelgi enam, see on nüüd ühemõtteliselt välistatud ühe teise sätte muutmisega: koos kinnistamisavaldusega tuleb esitada vormikohane käsutehing (KRS § 35 lg 1 p 1), milleks on valdavalt asjaõiguskokkulepe. Puudutatud isiku nõusolekul on tähtsus vaid kolmantate isikute seisukohalt, keda kavandatav asjaõiguslik muudatus puudutab (nt kasutusvaldaja nõusolek teeservituudi seadmisel).

Kinnistamismenetlus
Kinnistamismenetlus peab tagama kinnistusraamatu sisu vastavuse materiaalõiguslikule olukorrale. Kinnistusraamat peab õigesti ja täielikult näitama mitte ainult aktuaalset õiguslikku olukorda, vaid ka senist asjaõiguslikku arengut.
Ka Eesti õiguse kohaselt tugineb kinnistamismenetlus avalduse alusel. Kuid kinnistamisavaldus on reeglina olnud vaid kas asjaõiguskokkuleppe osaks või avalduseks, mille läbivaatamise eeltingimuseks on sellele lisatud asjaõiguskokkulepe.
Küsitav on ka asjaõiguskokkulepe esitamisega kaasnev õiguskindluse suurenemine. Abstraktsioonipõhimõttest tulenevalt tekib asjaõigys ainult asjaõiguskokkulepe alusel ka siis, kui võlaõigusleping on tühine või puudub. Sellest tuleneb, et omanaja võlguolev sooritus ei anna otsest alust kinnisasja või piiratud asjaõiguse väljanõudmiseks või kustutamiseks. Võimalikud on vaid alustetust rikastumisest tulenevad nõuded.
Kinnistusraamatukande tegemisel puudutatud isiku nõusoleku alusel ei tekiks asjaõigus seni, kuni puudub asjaõiguskokkulepe. See annaks omanikule võimaluse tehingu kiirendamise huvides taodelda piiratud asjaõigus (nt hüpoteek) kannet ühepoolselt oma nõusoleku alusel juba enne asjaõiguskokkuleppe sõlmimist. Kui kinnistusraamatukanne tehakse puudutatud isiku nõusolekul, kuid ilma asjaõiguskokkuleppeta, siis asjaõigust ei teki ja omanikule jääb asjaõiguskokkuleppe mittesõlmimise korral õigus nõuda ühepoolselt taotletud kande kustutamiseks selle isiku nõusolekut, kelle kausks kanne on tehtud, kinnistusraamatu parandamise sätete alusel (AÕS § 65).
Kinnistamise eelduste kontrollimine
Kinnistusraamatukande tegemine lõpetab asjaõiguste tekkimise või ülemineku. Seepärast peavad kõik õigusemuudatuseks vajalikud eeldused olema täidetud kinnistamisavalduse esitamise ajaks. Sellest tulenevalt ongi kinnistusraamatu pidaja ülesandeks kinnistamisavalduse saamisel kontrollida nende eelduste täitmist.
Materiaalõigus nõuab õigusemuudatuse kehtivuse jaoks – kinnistusraamatu kande kõrval – asjaõigust käsutava isiku õigustatuse olemasolu ja asjaosaliste kokkulepet õigusemuudatuse saabumise kohta.
Eesi õiguse kohaselt on asjaõiguse tekkimiseks ja ülekandmiseks vaja asjaõiguskokkulepet ja kinnistusraamatukannet. Kinnistusraamatukande tegemiseks on omakorda vaja kinnistamisavaldust koos selle juurde kuuluvate dokumentidega. Dokumentide loetelu ei sisalda alustehingut. Sellest tulenevalt ei kuulu alustehingu olemasolu kontrollimine kinnistusraamatu pidaja ülesannete hulka.
Seaduses sätestatud vorminõuded kinnisasja ülekandmise, hoonestusõiguse seadmise ja ülekandmise ning ostueesõiguse seadmis alustehingule (AÕS § 229 lg 1, §142 lg 1 ja §257 lg 1), kuid nende tehingute vormi kontrollimine ei kuulu kinnistusraamatu pidaja ülesannete hulka. Tehingu vormile vastavuse kontrollimise ülesanne on kinnisomandi ülekandmisel pandud notarile . Kinnisasja sätete kaudu ulatub see notari kohustus ka hoonestusõigusele.
Kinnistamisavaldus ja asjaõiguskokkulepe
Ka Eesti kinnistusraamatuõigus näeb ette taotletava kinnistusraamatukande kontrollimist formaalse kinnistusraamatuõiguse nõude järgi. Kontrollida tuleb taotletava kande lubatavust, arvestades kinnistusosakonna pädevust, taotletava õiguse kandevõimelisusr, avalduse esitaja õigustatust avalduse esitamiseks ning kandeks vajalike dokumentide olemasolu. Kontrollida tuleb ka esitatud dokumentide vastavust kehtestatud vorminõuetele. Ajsaõiguskokkulepe peab olema notariaalselt tõestatud, kui selle sisuks on:
- kinnisomandi ülekandmine
- kinnisomandi koormamine asjaõigusega
- kinnisasja koormava asjaõiguse ülekandmine, koormamine või sisu muutmine
Kuna järjekohtade muutmine ei ole asjaõiguse ülekandmine, asjaõigusega koormamine ega asjaõiguse sisu muutumine, siis notariaalne vorminõue selle suhtes ei kehti. Järelikult võib see kokkulepe olla ka suuline ( vt TsÜS § 77 lg 1). Kui kokkulepe esitatakse koos kinnistamisavaldusega, ühes ja samas dokumendis, tuleneb vorminõue – notariaalne kinnitamine – kinnistamisavaldusele esitatavast vorminõudest.
Õigustatud isiku ühepoolne materiaalõiguslik tahteavaldus peab olema notariaalselt kinnitatud, kui selle sisuks on:
- omanikuhüpoteegi seadmine (AÕS § 328 lg 2)
- märke kandmine kinnistusraamatusse (KRS §27 lg 6)
- kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamine (AÕS § 642)
Kinnisasjaõiguste tekkimine, sisu muutumine ja lõppemine
Kinnisasjade ja nendega seotud õiguste korral vahetud õigusekandja (õiguse subjekt ) üldiselt harvemini kui vallasasjade juures. Õiguseülekandmise või seadmise tulemus omab asjaosaliste vara seisukohalt sageli olulist tähendust. Seadus nõuab seepärast õigusemuudatuse erilist teatavakstegemist: asjaosaliste kokkuleppele peab lisanduma kinnisturaamatukanne. Rooma õiguse traditsioonipõhimõte – võõrandamine üleandmise teel - kinnisasjakäibes ei kehti ja kiniisasja üleandmisel ei ole selle asjaõigusliku olukorra suhtes tähendust.
Asjaõiguskokkuleppe esemeks on – erinevalt võlaõiguslepingus sisalduvast kohustusest asjaõigusliku olukorra muutmiseks – asjaõiguslikmuudatus ise. Õigusemuudatuse esilekutsuv asjaõiguskokkulepe peab sisaldama õiguse omaja võõrandamistahet ja omandaja omandamistahet. Need mõlemad tahted peavad olema teineteisega vastavuses.
Klassikalise lepinguteooria kohaselt sõlmitakse kokkulepe pakkumuse ja nõustumuse kaudu. Kuna asjaõiguskokkuleppe suhtes kohaldatakse võlaõigusest sätestatut, võib asjaõiguskokkuleppe sõlmida ka poolte eraldi tahteavalduste vahetamise teel.
Tahteavaldused võivad olla tehtud samaaegselt või ka üksteise järel. Leping loetakse sõlmituks, kui on piisavalt selge, et kokkulepe on saavutatud.
Asjaõiguskokkuleppe suhtes rakendatakse vastavalt lepingute kohta käivaid sätteid õigus- ja teovõime, tahtepuuduste, tehingu vormi, lepingu koostisosade (pakkumus ja nõustumus) ja tõlgendamise ning esinduse kohta. Eesti õiguses sisalduvad vastavad sätted valdavalt tsiviilõiguse üldosas kuid ka võlaõiguses.
Asjaõiguskokkuleppes ei sa välistada või piirata isiku õigust temale kuuluvat asja käsutada.
Kui nii on siiski kokku lepitud, ei too kokkuleppe rikkumine kaasa käsutustehingu kehtetust. Kuna käsutusõigust ei saa kokkuleppeliselt välistada ega piirata, ei saa seda välistavat kokkulepet kanda ka kinnistusraamatusse, sest sellel kokkuleppel puudub asjaõiguslik mõju.
Lepingute kohta käivad sätted ei ole rakendatavad neil juhtudel, mil see selgesõnaliselt või asjaõigusliku sätte erilise iseloomu tõttu on välistatud. Näiteks loetakse kinnisomandi ülekandmise tingimuslik asjaõiguskokkulepe tühiseks.
Ühepoolse tehingu korral (nt kinnisasja koormamine omaniku kasuks piiratud asjaõigustega) on õigusemuudatuse aluseks omaniku ühepoolne tahteavaldus, millele seaduses ei ole vorminõuet sätestatud.
Kinnistusraamatukanne
Õigusemuudatuse toimumiseks on lisaks asjaõiguskokkuleppele vaja ka vastava kande tegemst kinnistusraamatusse. Kandekohustusega saavutas seaduseandja seda, et tegelik õiguslik olukord vastab kinnistusraamatu seisule. Kandega tagatakse asjaõigusliku muudatuse nähtavus.
Kinnistusraamatukanne ei ole asjaõiguskokkuleppe tõendamise viis, vaid on selle kokkuleppe kõrval õigusemuudatuse teine samaväärne element. Kanne järgneb reeglina asjaõiguskokkuleppele, kuid Saksa õiguse kohaselt võib sellele ka eelneda. Viimati nimetatud võimalus on seotud kande tegemisega puudutatud isiku nõusoleku alusel, kui nõusolek on antud enne asjaõiguskokkuleppe sõlmimist. Eesti õigus tunnistab aga ainult kinnistusraamatukandele eelnevat asjaõiguskokkulepet. Kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel.
Kinnistusraamatukanne peab edasi andma seda õiguse sisu, milles asjaosalised kokku leppisid. Kinnistusraamatu ülekoormamise vältimiseks on seda lubatud teha nii, et kande sisu lähemal kirjeldamisel viidatakse kande alusel olevatele tahteavaldustele.
Eesti õiguses on kande sisuna sätestatud kande tekst, tegemise kuupäev ja kande teinud isiku allkiri. Kande tekst peab sisaldama asjaõiguse sisu ning õigustatud isiku nime ja koodi, viitamisel alusdokumendile selle nimetust ning mitme kande tegemisel ühel ja samal päeval järjekohatäpsust. Asjaõisuse sisu osas piirdutakse kandes asjaõiguse nimetusega, seda vajadusel märksõnaliselt täiendades ( nt teeservituut). Dokumentiks, millele kandes võidakse viidata, saab olla – tulenevalt rangest vorminõudest – reeglina vaid asjaõiguskokkulepe.
Käsutuskeeld
Käsutuskeelu korral söilitab õiguse omaja oma käsutusõiguse täies mahus , sest see ei lähe kellelegi üle ega sõltu kellegi nõusolekust. Käsutuskeel on seega käsutuskitsenduse kõige nõrgemaks vormiks, mis käsutusõigust õiguslikult ei kitsenda vaid keelab ainult selle teostamise. Käsutuskeel võidakse seada näiteks:
- asjaõiguse arestimisel sundenampakkumise ja sundvalitsemise korral
- pankroti avamismenetluses
- hagi tagamisel kohtumääruse alusel
Keelumärge Eesti õiguses
Omaniku õigusi, sh käsutusõigust saab kitsendada ainult seaduse võiteiste isiku õigustega. Kinnistusraamatusse võib kanda kinnisomandi või piiratud asjaõiguse käsutamise täielikuks või osaliseks keelamiseks keelumärke.
Eesti õiguses on käsutuskitsendused haaratud keelumärke mõiste alla. Keelumärge võib olla nii õigustloova (konstitutiivse) kui ka deklaratiivse tähendusega. Hagi tagamise määruse alusel tehtav keelumärge on õigustloov, sest kitsendus tekib alles pärast määruse täitmist.
Keelumärge keelab vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt (AÕS § 63 lg 2).Seega kujutab keelumärge endast märkeliiki, mis paneb kinnistusraamatu kas täielikult või osaliselt „lukku“, takistades ühtviisi nii käsutusõigusliku isiku pahatahtlikke kui ka õiguspäraseid käsutusi.
Märkus
Käsutuskitsendust võivad sisaldada ka märkuste alla kuuluvad märked. Märkus on märge, mida kasutatakse nende seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks, mis ei ole eelmärge, vastuväite ja keelumärke sisuks.
Sellisteks märgeteks on märkus hüpoteegi pantimisel pandipidaja, pärimisel aga järelpärija ja testamenditäitja kohta.
Eesti õigus tunneb enamikku selliseiseid märkeid, mis katakse ka kinnistusraamatusse:
/Materiaalõigusliku tähenduse ja mõjuga märkusena/:
- seadusjärgsest erineva järjekoha määramise kohta
- järjekoha täpsustamiseks
- kaasvastutuse kohta, kui üks õigus koorman mitut maatükki
- kannete kustutamise kohta
/Materiaalõigusliku tähenduse ja mõjuta märkusena/:
- riigivara valitseja kohta
- asjaõiguse kohta valitseva kinnisasja registriosas
- kane kustutamise kergendamiseks
- koheselt sundtäitmisele allumise kohta
Võlaõiguslikud kokkulepped ei kuulu reeglna kinnistusraamatusse kandmisele. Kuid märkusena võib kinnistusraamatusse kanda kaasomanike kokkuleppe ja enamuse otsuse kinnisasja valdamise ja kasutamise korra ning kaasomandi lõpetamise keelu kohta, muutes need nii kehtivaks ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes.
Eelmärge
Eelmärge on seaduse sõnastuse kohaselt asjaõiguse omandamise või kustutamise või asjaõiguse sisu või järjekoha muutmise nõude tagamise vahend ning eelmärkega tagatav asjaõiguse omandamise nõue võib olla ka tulevane või tingimuslik (AÕS § 63 lg 1 p 1)
Eelmärke eeldusteks on:
- tagatava nõude olemasolu
- puudutatud isiku nõusolek või seda asendav kohtumäärus
-eelmärke kandmine kinnistusraamatusse
Vale kinnistusraamat
Kinnistusraamatu avalik usaldus, mis kaitseb omandaja õigusi, kujutab endast samal ajal suurt ohtu tegelikult õigustatud isikule, kelle õigus on kinnistusraamatusse kandmata või on kantud sinna valesti. Kinnistusraamatu ebaõigsus võib seisneda:
- mitteeksisteeriva õiguse kinnistusraamatusse kandmises eksisteeriva õiguse asemel
- eksisteeriva õiguse ebaõiges kinnistusraamatusse kandmises
- mitteeksisteeriva koormatise kandmises kinnistusraamatusse
- eksisteeriva õiguse mittekandmises kinnistusraamatusse
- eksisteeriva õiguse alusetus kustutamises
Kinnistusraamat on õiguslikus mõttes vale siis, kui valele kandele laienebb kinnistusraamatu valik usaldus. Kuigi kinnistamismenetluse käigus püütakse tagada kinnistusraamatu vastavus tegliku materiaalõigusliku olukorraga, ei õnnestu see siiski alati.
Kinnistusraamatu ebaõigsuse allikatena on nimetatud:
- asjaõiguslikke muudatusi väljaspool kinnistusraamatut
- asjaõigustehingu puudusi
- vastuolu asjaõiguskokkuleppe ja kinnistusraamatukande vahel
- kinnistusameti vigu
Vastuväide
Vatuväite põhifunktsiooniks on heauskse omandaja kasuks toimiva kinnistusraaatu avaliku usalduse rikkumine. Heauskse omandamise välistamine tähendab seda, et asjaõiguse tegelik omaja saab oma õiguse omandajalt välja nõuda.
Vastuväite eeldused on:
- ebaõige kinnistusraamat
- vastuväitest puudutatud isiku nõusolek või seda asendav kohtumäärus
- vastuväite kandmine kinnistusraamatusse
Vastuväite saab esitada see isik, kellele kuulub parandamisnõue. See on isik, keda vale kanne sellega kahjustab, et tema õigust – omandit või piiratud asjaõigust või asjaõigust piiratud asjaõigusel – ei ole kinnistusraamatusse kantud või on sinna valesti kantud või on mõne kehtetu asjaõigusliku koormatise või käsutuskitsendusega rikutu. Nõue on suunatud isiku vastu, kelle õigust kinnistusraamatu parandamine puudutab. See isik on kinnistusraamatujärgne õigustatud isik, s.o kinnistusraamatust nähtuv õigustatud isik, kes seda tegelikult ei ole.
Vastuväide kantakse kinnistusraamatusse tavaliselt kohtumääruse alusel, kuid selle saab ka kinnistada puudutatud isiku nõusoleku alusel.
Kannete ja õiguste järjekoht
Seadus võimaldab omanikul võõrandada temale omandi raames kuuluvat- kasutus ja realiseerimisõigust piiratud asjaõiguste kujul. Seejuures võib ühe kinnisasja suhtes eksisteerida
* mitut üht ja sama liiki piiratud asjaõigust, kui seda võimaldab nende sisu, nt mitu reaalservituuti või hüpoteeki.
* mitu eri liiki piiratud asjaõigust nt hoonestusõigus ja hüpoteek ( kuid korraga ei saa koormata sama maatükki hoonestusõiguse ja kasutusvaldusega).
Saksa ja šveitsi õiguses lähtutakse set ühte kinnisasja koormavate piiratud asjaõiguste vahel on järjekohasuhe, mis põhineb vanusepõhimõttel: varem seatud õigus omab eelistust hiljem seatud õiguse ees.
Järjekohakujunduses tuntakse kindlate järjekohtade ja liikuvate järjekohtade põhimõtet. Kindlate järjekohtade põhimõte vastab rohkem omaniku huvidele: eespoololeva õiguse äralangemisel ei saa tagapool olevad õigused ettepoole nihkuda ja vaba järjekoha eeliseid saab kasutada omanik. Liikuvate järjekohtade põhimõtte kohaselt nihkuvad kõik tagapool olevad õigused edasi, parandades nii oma järjekohta – AÕS § 59 lg 1.
Seadusjärgse järjekohakujunduse aluseks on vanusepõhimõte: asjaõiguste järjekoht tuleneb nende kinnistusraamatusse kandmise järjekorrast. Kuna kannete järjekorral on sellest tulenevalt õiguste väärtuste seisukohalt oluline tähendus, ei saa seda jätta kinnisturaamatu pidaja äranägemise hooleks, vaid see tuleb siduda ühemõttelise kriteeriumiga.
Piiratud asjaõigused omavad järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega. Kanded tehakse vastavate kandeavalduste saabumise järjekorras, mis tehakse kindlas nende registristreerimise järgi kinnistuspäevikus.
Kui ühel päeval tehakse registriossa ainult üks kanne ja seejuures peetakse kinni avalduse saabumise järjekorrast, puudub vajadus kande järjekoha täiendavaks nähtavakstegemiseks.
Kui ühte ja samasse jakku tehakse ühel ja samal päeval mitu kannet, siis tehakse need kinnistamisavalduse saabumise ajalises järjekorras, mis vastab nende registreerimise järjekorrale kinnistuspäevikus ja kinnistusraamatusse tehtavate kannete järjekoht on määratud kannete järjekorraga selles registrijaos. Mingit täiendavat märkust järjekohasuhte näitamiseks ei ole vaja, sest järjekoht nähtub kannete järjekorrast.
Kui kinnistamisavaldused on esitatud üheaegselt, antakse kannetele pks ja sama järjekoht, mille kohta tuleb kinnistusraamatusse teha vastav märge. Järjekoha märkimine on vajalik selleks, et eristada neid kandeid ühel ja samal päeval tehtud, kuid eri järjekohaga kannetest.
Ühel ja samal päeval posti teel, sh elektronpostiga saabunud kinnistamisavaldused loetakse üheaegselt saabunuteks ja nende saabumise ajaks loetakse kinnistamisavalduste vastuvõtu lõpetamise kellaaeg. Kõik nende avalduste alusel ühte ja samasse registriossa tehtavad kanded saavad ühe ja sama ja sama järjekoha ( kui avaldusest ei tulene teisiti). Samal päeval avaldajate poolt kohaletoodud ja registreerimiseks esitatud kinnistamisavaldused tagavad parema järjekoha, võrreldes posti teel saabunud avaldustega, sest viimased registreeritakse kinnistuspäevikus tööpäeva lõpus, pärast vastuvõtjale isiklikult esitatud avaldusi .
Ühel ja samal päeal kinnistusraamatu eri jagudesse tehtavates kannetes tuleb – sõltumara sellest, kas kinnistamisavaldused on esitatud eri päevadel õi ühel ja samal päeval eri ajal – ära märkida kannete järjekoht sama registriosa teise jakku tehtavate kannete suhtes vt § 59´ lg 2. Seda ei ole vaja teha ainult siis, kui er jagudesse tehtavatele kannetele taotletakse ühte ja sama järjekohta. Järjekohamärke puudumine näitabki, et ühel ja samal päeval eri jagudesse tehtud kannate järjekohas ei ole erinevusi, st et kanded on ühel ja samal järjekohal.
Kui eespool asuv õigus kustutatakse, liiguvad tagapool asuvad õigused järjekohas ettepoole. Kuni õigus ei ole lõppenud, st kinnistusraamatust kustutatud, ei parane tagapool olevate õiguste järjekohad. Piiratud asjaõiguse ja omandi ühinemisega piiratud asjaõigus veel ei lõppe. Kui hüpoteegipidaja loobub hüpoteegist, omandab selle koormatud kinnisasja omanik ja hüpoteek kestab edasi omanikuhüpoteegina. Kuid tagapool oleva hüpoteegi pidaja võib siiski omanikult nõuda omanikuhüpoteegi kustutamist, kui see ei olnud algselt seatud omanikuhüpoteegina.
Erandid

Kui kinnisasja kohta on esitatud mitu kinnistamisavaldust ja kannet varem laekunud avalduse alusel ei ole võimalik teha kõrvaldatava takistuse tõttu, kantakse selle kande asemel kinnistusraamatusse ametiülesande korras vastav eelmärge või vastuväide, reserveerides nii võimaliku kande jaoks järjekoha. Seejärel tehakse kanne hiljem saabunud kinnistamisavalduse alusel.
Asjaõigusele saab tagada järjekoha ka enne tekkimist, st enne kinnistusraamatusse kandmist. Kui asjaõiguse omandamise võlaõigusliku nõude tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge, määrab see ka selle õiguse järjekoha, mille omandamise nõuet märge tagab vt § 63 lg 6. Kõik õigused (ja märked õiguste omandamise nõuete tagamiseks), mis kantakse kinnistusraamatusse pärast omandamise eelmärged, on tühised osas, milles need eelmärkega tagatud nõuet kahjustavad või piiravad.
Seadusjärgne järjekohakujundus kehtib ainult selles osas, milles asjaosalised ei ole kokku leppinud teisiti. Juhtudel, mil selline kokkulepe on olemas, lähtutakse kokkulepitud järjekohasuhtest, loomulikult eeldusel, et selline kokkulepe ei ole seadusega välistatud. Võimalikud asjaosaliste kokkulepped:
- piiratud asjaõiguste kandmiseks kinnistusraamatusse juba sellesse kantud õiguse ette;
- kinnistusraamatusse kantud asjaõiguste järjekohtade muutmiseks;
- vaba järjekoha reserveerimiseks omaniku suhtes
Seadusjärgse ja kokkuleppelise järjekohakujunduse lahknevuse korral lähtutakse kokkulepitud järjekohakujundusest.
Näide.
Omanik E soovib kooramata oma maatüki hüpoteegiga H kasuks ja kasutusvaldusega N kasuks. Ta lepib H ja N-ga kokku, et hüpoteek omab järjekoha kasutusvalduse ees. Ka siis, kui mõlema asjaõiguse kinnnistamisavaldused esitatakse ja rahuldatakse koos, omavad need õigused kokkulepitud, mitte aga seadusjärgse (ühe ja sama) järjekoha.
Kinnistusraamatu pidaja ebaseadusliku tegevuse tagajärjel võib peale jääda ka seadusjärgne järjekoht.
Järjekohasuhete kokkuleppeline kinlaksmääramine kujutab endast asjaõiguslikku käsutust, mis koosneb kokkuleppest ja vastavast kinnistusraamatukandest. Kokku peavad leppima nende õiguste omajad, kelle järjekohasuhet määratakse. Ka siin tuleb eristada võlaõiguslikku kohustust lepingupartnerile teatud järjekoha tagamiseks järekoha asjaõiguslikust tagamisest.
Seadusjärgsest erinev järjekohamääramine võib sisalduda nii puudutatud isiku nõusolekus kui ka kinnistamisavalduses, oluline on vaid see, et nõusoleks ja avaldus ei ole omavahel vastuolus.
Kokkuleppeline järjelohakujundus on võimalik:
- uute õiguste kinnistusraamatusse kandmisel: uus õigus omandab parema järjekoha kui kinnistusraamatus juba olev õigus või üheaegselt esitatud avalduste alusel tehtavad kanded saavad erineva järjekoha;
- kinnistusraamatusse juba kantus õiguste osas: hiljem kinnistusraamatusse kantud õigus vahetab oma järjekoha varem sissekantud õiguse parema järjekohaga.
Tingimus on, et seaduses ei ole teisiti sätestatud. Järjekohamuudatusel ei ole üksnes võlaõiguslik toime, mis seisneb selles, et tagasiastunud isik võtab endale ainult kohustuse jätta hilisemal sundtäitmisel temale langev summa etteastunud isikule, vaid ka asjaõiguslik toime, mis annab etteastunud isikuleotseselt tagasiastunu järjekoha ja vastava õiguse sundtäitmisel saadavale summale.
Algne seadusjärgsest erinev järjekohakujundus
Seadusjärgne järjekohakujundus ketib siis, kui asjaosalised ei ole kokku leppinud teisiti. Teisiti on aga võimalik kokku leppida nii, et:
- ühel ja samal ajal avaldatud kanded omandavad erineva järjekoha;
- hiljem avaldatud kanne omab järjekoha varem avaldatud, kuid veel kinnistusraamatusse tegemata kande ees ja kantaksegi kinnistusraamatusse ennem varem avaldatud kannet.
Samuti on võimalik kokku leppida selles, et kinnistusraamatusse kantav õigus omandab järjekoha seal juba oleva õiguse ees. Et selline järjekoha muutmine nähtavaks saaks, tuleb muudatuse kohta teha kinnistusraamatussevastav kanne. Selline järjekoha muutmine võib osutuda vajalikuks näiteks siis, kui juba piiratud asjaõigusega koormatud kinnisasja soovitakse koormata hoonestusõigusega. Ka pangad eelistavad esimest järjekohta, seades laenu andmise tingimuseks hüpoteegi seadmise esimesele järjekohale, mis asjaõiguslike koormatiste olemasolul tähendab teiste õiguste järjekohas tagasiastumist. Teatud juhtudel on aga pank nõus ka teiste õiguste järjekohas tagasi astuma . See võib juhtuda näiteks siis, kui esimesel järjekohal on hüpoteek panga kasuks, kes laenas omanikule raha maatüki ostmiseks , ja seda järjekohta soovib pank, kes on nõus omanikule laenama raha maja ehitamiseks. Kokku ei ole võimalik leppida aga näiteks hoonestusõiguse seadmises mõnele muule kui esimesele järjekohale.
Järjekoha hilisem muutmine
Muuta võib ka juba kinnistusraamatusse kantud õiguste järjekohasuhet, ja seda sõltumata sellest, kas järjekohasuhe on tekkinud kokkuleppe teel või seadusjärgselt. Selleks on vaja nende isikute kokkulepet, kelle õiguste järjekoht muutub, samuti järjekohamuudatuse kandmist kinnistusraamatusse.
Kui järjekohamuudatus puudutab kaht vahetult teineteisele järgnevat õigust, vahetavad need õigused üksnes oma järjekohad. Teisi õigusi, mida selline järjekohamuudatus puudutaks, ei ole. Kui aga edasi- ja tagasiastuva õiguse vahele jäävad need õigused, ei tohi järjekohamuudatus neid kahjustada. See kehtib ka õiguse suuruse suhtes.
Näide
Kinnistusraamatusse on kantud kolm hüpoteeki järgmises järjekorras:
1) A kasuks – 150 000
2) B kasuks – 100 000
3) C kasuks – 200 000
A ja C lepivad kokku järjekohamuudatuse oma hüpoteekide vahel.
Uued järjekohad on järgmised:
1) C kasuks – 150 000
2) B kasuks – 100 000
3) C kasuks – 50 000
4) A kasuks – 150 000
Selleks, et toodud näites järjekohavahetus ei kahjustaks hüpoteegipidaja B õigusi, saab C õigus tekkida esimesel järjekohal ainult sellises suuruses, nagu seal oli A õigus. Ülejäänud osas vahetavad A ja C õigus küll oma kohad, kuid nii, et see ülejäänud osa jääb tahapoole B õigustest. Käesolevas näites ei ole B puudutatud isikuks ja tema nõusolekut hüpoteekide järjekohamuutmiseks ei ole vaja.
Kui tagasiastunud õigus lõppeb, siis edasiastunud õigus ei kaota selle tagajärjel järjeoha muutmisega saadud kohta.
Mis juhtub aga siis, kui lõpeb edasiastunud õigus? Seda ei ole reguleeritud ei Eesti ega Saksa seaduses. Seaduse selgitamisel valitseb aga Saksa õiguskirjanduses üksmeel: kui edasiastunud õigus lõpeb, siis pöördub tagasiastunud õigus automaatselt tagasi oma endisesse õiguslikku seisundisse ja vahepealsed õigused ei nihku edasi, sest see tähendaks nende omajatele õigustamata kasu. Teiste sõnadega, siis käsitletakse olukorda nii nagu ei oleks järjekohamuudatust toimunudki. Kas Eesti kohtupraktika läheb sama teed või ei, sellele praegu vastust ei ole.
Järjekoha muutmine ei või kahjustada õigust, millele järjekoht on tagasi- ja edasiastuva õiguse järjekohtade vahel. Sellest tulenevalt on järjekohtade muutmise kandmiseks kinnistusraamatusse vaja ka nende isikute nõusolekut, kelle õigusi järjekohamuutus võib kahjustada.
Ülal esitatud näites tekiks selline olukord siis, kui C sooviks järjekoa vahetamise käigus kanda esimesele järjekohale kogu oma hüpoteegi. Siis vajaks ta lisaks A nõusolekule ka B nõusolekut.
Hüpoteegu järjekohas tagasiastumisel on nõutav ka omaniku nõusolek vt § 60 lg 2. Viimase vajalikkus tuleneb sellest, et võlausaldaja nõude rahuldamise järel on omanikul võimalik jätta hüpoteek omanikuhüpoteegina endale. Kui omanik soovib pärast nõude rahuldamist jätta paremal järjekorral asuva hüpoteegi omanikuhüpoteegiks, on tal õigus keeldua nõusoleku andmisest.
Omanikul on õigus kinnisasja koormamisel mõne asjaõigusega reserveerida endale selle asjaõiguse ette järjekoht hiljem sissekantava kindlaksmääratud ulatusega õiguse jaoks. Eesõigus järjekohale tekib omaniku ja selle isiku, kelle õigust eesõigusega piiratakse, asjaõiguskokkuleppe ja kinnistusraamatukande kaudu.
Saksa autirid on juhtinud tähelepanu selle, et eesõigus järjekohale ei mõjuta neid õigusi, miskantakse kinnistusraamatusse eesõigusega kitsendatud õiguse ja eesõigusega tagatud õiguste vahepeal . Vahepealsete õiguste omajad ei tarvitse hiljem eesõiguse alusel sissekantud õigust arvestada ja sellest tulenevalt muutub järjekoha reserveerimine väärtusetuks.
Näide
Kinnistusraamatusse on kantud hüpoteek A kasuks hüpoteegisummaga 100 000 koos järjekoha reserveerimisega hiljem C kasuks sissekantavale hüpoteegile summaga samuti 100 000. Enne C hüpoteegi sissekandmist kantakse kinnistusraamatusse kohtulik hüpoteek B kasuks 100 000 ning alles seejärel hüpoteek C kasuks. Kui sudenampakkumisel saadud tulemist jääb hüpoteegipidajate nõuete rahuldamiseks, siis:
- A saab 100 00, sest ta lubas endast ette vaid 100 000;
- B saab samuti 100 000, sest temal tuleb ette lasta samuti 100 000 ( kas A või C kasuks, see teda ei huvitagi)
- C ei saa midagi.
Tulemuseks on see, et järjekoha reserveerimine on Saksamaal praktiliselt asendunud omanikuhüpoteegi seadmisega. Eesõigus järjekohale omaks tähendust vaud siis, kui eesõiguse kinnistusraamatusse kandmisel ei järgneks enne reserveeritud õiguse sissekandmist teiste õiguste sissekandmine.
Eesti õiguses on sätestatud, et eesõigus kantakse kinnistusraamatusse märkena selle õiguse juurde, mis eesõiguse kasutamisel peab tagasi astuma. Siit tuleneb, et ka Eesti õiguses ei puuduta selline eesõigus hiljem, kuid enne reserveeritud järjekoha õiguse sissekandmist kinnistusraamatusse kantud õigusi ega oma seetõttu samuti erilist väärtust.
Kinnistusraamatusse kantakse asjaõigused ja märked. Muud õigussuhted ei kuulu kinnistusraamatusse kandmisele. Järjekoha saavad kinnistusraamatusse kandmisega seadusest tulenevalt aga ainult asjaõigused. Puuduvad sätted, mis kinnitaksid, et ka märkmed saavad kinnistamisega järjekoha. Säte, mille kohaselt märge kantakse kinnistusraamatusse üldises korras, on menetlussäte, määrates ära kande tegemise korra, mitte aga selle materiaalõigusliku sisu (järjekoha omamise). Seaduse vaikimisest märgete järjeoha osas saabki järeldada, et märgetel puudub järjekoht.
Seaduses on sätestatud, et märke järgi määratakse selle õiguse järjekoht, mille kohta oli märge tehtud. Õiguskirjanduses on aga märke järgi järekoha määramine samastatud märke järjekohaga. See tekitab kahtlusi märgete järjekoha puudumise küsimuses. Seda silmas pidades tullakse märgete järjekohavõimelisuse juurde tagasi üksikute märkeliikide käsitlemisel.

V Omandi olemus ja erinevus valdusest. Omaniku õigused. Omandi kaitse.

Omand on majandusliku korra alus.Vastavalt sellele, kas tunnustatakse, piiratakse või keelatakse eraomandit kinnisasjadele, vallasasjadele, tootmisvahenitele ja ettevõttele, kujuneb ka majanduskord . Sellest, aga kui kaugele laiendatakse eraomandit, sõltuvad perspektiivis üksikisiku majandusliku tegevuse eeldused.
Kuigi omand on seaduses sätestatud omaniku täieliku võimuna omandi eseme üle, on see võim piiratud nii era-kui ka avalikõiguslikult. Enamus piiranguid on seotud just maaga. See tuleneb maa erilisest tähendusest ja piiratusest. Piirangute ulatus on sõltunud kehtivast riigikorrast (nt N. Liidus oli eraomand keelatud, Poolas ja SDV-s piiratult lubatud, Lääne-Euroopas põhimõtteliselt lubatud, kuid piirangutega). Põhjus on erinevates väärtushinnangutes. Karl Marx ja tema järgijad nägid maaeraomandis ekspluateerimise ja osa ühiskonnaliikmete moraalse allakäigu juuri, läänelikud õiguskorrad aga inimese sõltumatuse ja ühiskonna arengu tagatist.
Eraomandit saab käsitleda ka demokraatliku ühiskonna alusena : see, kes on maa või muu varaga kindlustanud oma eksistentsi, võib ka suurema kindlusega lubada endale oma arvamuse väljendamist kui see, kes on teistest sõltuv. Eraomani täielik likvideerimine toob kaasa kollektivismiohu, massistumise, mille puhul eksisteerib poliitilise orjastamise oht.
Valdus on tegelik võim, omand aga täielik õiguslik võim asja üle.Erinevalt võlaõiguslikust omandamise nõudest, mis ootab tulevast täitmist, annab omand vahetu õigusliku võimu asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada, sellest kasu saada ning seda ka ära kasutada või hävitada, ilma et talle oleks seatud mingeid majandusliku mõistlikkuse piire . Samuti on omanikul õigus tõrjuda teiste isikute poolseid mõjutusi. See õigus iseloomustab omandit kui absoluutset õigust.
Põhiõigustega tegelejate seisukohalt on tähtis omandi kaitse riigi abinõude vastu. Eraõiguslased tegelevad omandist tulenevate eraõiguslike kasutusvõimaluste ja omandi kaitse küsimustega eraõiguslike isikute suhtes. Majanduslik omand erineb omani põhiseaduslikust mõistest, neist mõlemast erinevalt on struktureeritud omandi eraõiguslik mõiste.
Omand põhiseaduses
Enamiku Euroopa Liiku liikmesriikide põhiseadustesse on kirjutatud omandi kaitse. Euroopa õiguskultuurile omane omandi tagamine on kirjutanud ka Eesti põhiseaduses (PS § 23).

Igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud.Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. ...
... Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. ...

Esitatust nähtub, et omandit kaitstes ei välista põhiseadus selle kitsendamist teistes seadustes:
- omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras.
- omandi kitsendused sätestab seadus.
- seadus sätestab vara liigid, mille omamine on lubatud ainult teatud isikutele (kodanikud, riik jms).
Siit tuleneb, et omandi kujundab mitte põhiseadus, vaid teised seaused, mis omanku õigusi piiravad. Otseseks põhiseadusest tulenevaks omandi kitsenduduseks on keeld kasutada omandit üldiste huvide vastaselt. Muud omandi kitsendused määratakkse aga teiste seadustega. Omandi seadusjärgsed eraõiguslikud piirid on määratud AÕS-s valdavalt naabrusõigustega ning arvukates avalik-õiguslikes seadustes. Üldised huvid võivad olla aluseks ka omandi sundvõõrandamisele, kuid viimane võib toimuda ainult seaduses sätestatud korras ning õiglase ja kohese hüvituse eest. Omanikule on antud õigus vaidlustada kohtus omandi võõrandamine ning hüvituse liik ja suurus.
Riigikohtu põhiseaduse järelvalve kollegium on võtnud seisukoha, et põhiseaduse §-s 32 kasutatud omandi mõiste hõlmab ka kinnisasja ostueesõigus.
Käsutamine võib olla nii tegelik ( valdamine , kasutamine, viljade tarbimine, muutmine, eraldamine, halvendamine, hävitamine) kui ka õiguslik (müümine, kinkimine, koormamine asjaõigustega, isiklike õiguste seadmine). Käsutusvõim ei ole siiski piiramatu, eriti kinnisasja suhtes. See võib olla piiratud nii seadustega kui ka tehinguliselt . Siit tuleneb omani kahesugune tähendus. Omand kui formaalne õiguslik mõiste tähistab täielikku valitsemisvõimu õiguskorraga seatud piires.
Välistamisvõim väljendub omaniku õiguses asja igaühelt välja nõuda ja iga asjale suunatud õigustamata mõjutust tõrjuda. Õigus kolmandaid isikuid igasugusest mõjutamisest välistada on omandi kaitsefunktsioon.
Kasutamine ja realiseerimine (rahaks tegemine) moodustavad omandi tuuma. Kuid omandi isiklik kasutamine ja realiseerimine ei ole omaniku jaoks ainsateks vormides , milles ta saab oma omandit kasutada. Ta võib lubada ka teistel isikutel asja kasutamisest osa saada ja võib realiseerimisõiguse ka teistele isikutele üle kanda, eraldades neile oma täisõigusest piiratud õigusi asjaõigustena.
Eesti eraõiguse kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle.
Omanikul on õigus:
- asja vallata
- asja kasutada
- asja käsutada
- nõuda kõigilt teistelt isikutelt nimetatud õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist (AÕS § 68 lg 1).
Siiski ei ole omaniku õiguslik võim asja üle kõikvõimas, vaid seda piiratakse nii seaduse kui ka teiste iskute õigustega (AÕS § 68 lg 2). Juba AÕS §-d 129, 143-154, 156 jt, mis reguleerivad valdavalt piirinaabrite õigusi ja kohustusi, seavad omanile mitmesuguseid piire. Teiste isikute õigusteks, mis omandit kitsendavad , on esmajoones piiratud asjaõiguslikud kasutus-ja realiseerimisõiguseid. Sõltuvalt omandi esemest eristatakse vallas- ja kinnisomandit. Vallasomandi esemeks on vallasasi, kinnisomandi esemeks kinnisasi.
Omanik
Omanikuks võib olla iga isik. Isikuteks on (TsÜS § 7jj, 24 j):
/eraõiguslik isik/:
- füüsiline isik
- eraõiguslik juriidiline isik
/avalik-õiguslik (juriidiline) isik:
- riik
- kohalik omavalitsusüksus
- muu avalik-õiguslik juriidiline isik
Kõigil omanikel on võrdsed õigused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Siiski lubab põhiseadus üldistes huvides sätestada vara liigid, mida tohivad omandada ainult Eesti kodanikud, mõnda liiki juriidilised isikud, kohalikud omavalitsused või Eesti riik (PS § 32 lg 2).
Kinnisasja võib omandada iga isik, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (KAOKS § 2 lg 1). Piirangud on sätestatud nende kinnisasjade omandamisele, mille koosseisus on põllumaad või metsamaad rohkem kui 10 hektarit või mis asuvad riigikaitselise tähtusega piirkondades (KAOKS §-d 2 ja3).
Reeglina on asjal üks omanik. Üksiku isiku anuomand on seadusjärgseks normaaljuhtumiks. Sätetes, millega reguleeritakse omandi tekkimist ja lõppemist ning omaniku õigusi ja kohustusi, peetakse omanikuna silmas just ainuomanikku. Majanduslikud huvid nõuavad aga sageli, et ühe ja sama asja omanikuks oleks mitu isikut koos ( nt abikaasad omavad ühiselt maja). Sellepärast ongi seaduses ette nähtud võimalus, et asi on korraga mitme isiku omandis.
Kaasomand . Kaasomanikevaheline õigussuhe.
Kaasomandi korral kuulub asi samuti kaasomanikele ühiselt. Kuid igale kaasomanikule kuulub siin mõtteline – mitte raalne – osa, mida ta võib käsutada nagu ainuomanik. Teiste sõnaega, kaasomanike vahel ei ole jagatud mitte neile ühiselt kuuluv asi, vaid omandi teostamine. Iga omanik võib käsutada teatud osa, mis ei ole asja reaalosaks.
Kaasomandi puhul tasub arvesse võtta

• kaasomanikule kuulub kindlaksmääratud mõtteline osa ühisest asjast
  
• kaasomanikel on võrdsed õigused ja kohustused
  
• kaasomandis olevat asja kasutatakse kaasomanike vahelise kokkuleppe põhjal või kaasomanike enamuse otsuse alusel
  
• kaasomandit saab omanike kokkuleppel lõpetada
  

Kaasomandi mõttelise osa väljatoomine on vajalik selleks, et muuta kaasomaniku osa käibevõimeliseks. Kui kaasomanike osad ei ole määratud, siis eeldatakse, et kõigi kaasomanike mõttelised osa on võrdsed. See eeldus on ümberlükatav.
Kaasomanik võib oma mõttelist isa vabalt, ilma teiste kaasomanike käest luba küsimata käsutada nii nagu ainuomandit. Selline kaasomaniku õiguspositsiooni iseseisvaks ja käibevõimeliseks muutmine on majanduslikust sseisukohast olulise tähtsusega, kuna seetõttu muutub võimalikuks kaasomandiosas sisalduva rahalise väärtuse kasutamine (nt pantimise teel). Asja ennast võivad kaasomanikud käsutada aga ainult ühiselt.
Kaasomandi mõttelise osa suurus on ka ühiste kulude ja koormatiste kandmise mõõdupuuks. Reeglina sõltub just sellest iga kaasomaniku osalus ühises omanis oleva asja valitsemise ja korrashoidmise kulude katmisel.
Kaasomand on ühise omandi põhiline vorm. Kuna ühisomand eeldab omanikevahelist isiklikku seotust, mis ei ole igaühe poolt alati äraarvatav, siis eeldatakse selguse puudumisel kaasomandi olemasolu. Kes väidab, et tegemist on ühisomandiga peab seda tõendama. Kui on tõestatud, et ühine omand on tekkinud seadusel või tehingul põhineva ühissuhte alusel, siis eeldatakse ühisomandi olemasolu.
Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt ühises asjas mõttelistes osades kuuluv omand (AÕS § 70 lg 3). Ühisomand erineb kaasomandist selle poolest, et selle korral puudub omani igasugune jagamine ühiste omanike vahel, sealhulgas ka kaasomandit iseloomustav jagamine ühiste omanike vahel, sealhulgas ka kaasomanit iseloomustav jagamine mõttelisteks osadeks. Kaasomandi jagamine mõttelisteks osadeks ei tähenda asja (omandi eseme) jagamist. Jagatud ei ole mitte asi vaid omandi teostamine selle suhtes. Kaasomanikud võivad omandiõgust teostada mõtteliste osaena, mitte aga eelnevalt fikseeritud reaalselt eraldatu asja suhtes.
Kaasomandi tekkimine ja lõppemine
Kaasomandi tekkimise eelduseks on asja mitme ja mitme isiku olemasolu, kes soovivad seda asja omada üheaegselt. Kaasomand võib tekkida tehinguliselt ( AÕS §-d 92, 120) või seadusjärgselt (AÕS §-d 107, 150; PärS § 141), samuti kohtuotsuse alusel ( kui kohus mõistab vaidlusaluse asja mitmele isikule) või asja müümisel sundenampakkumisel.

Kaasomanike mõttelised osa ühises asjas on võrdsed, kui seaduses ei ole sätestatud või tehngus kokku lepitud teisiti (AÕS § 71 lg 1). Isik, kes võrdse jaotuse vaidlustab, peab esitama vastavad tõendi. Kaasomanikule kuulub lisaks asjale ka tema mõttelisele osale vastav osa asja viljast. Kaasomanikul on oma mõttelisele osale teiste kaasomanike suhtes omaniku õigused. Samas peab ta arvestama teiste kaasomanike õigusi. Kolmanda isiku ees on kaasomanikul ühise asja suhtes kõik omaniku õigused. See on oluline just asjaõiguslike nõuete esitamisel ühises omandis oleva asja väljaandmiseks, omandi rikkumise vältimiseks ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamiseks.
Kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist, kui selline nõue eiole kaasomanike kokkuleppega välistatud. Kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud, võib olulise põhjuse ilmnemisel siiki nõuda kaasomandi lõpetamist.
Kui kaasomani ülesütlemisekson määratud tähtaeg, siis võib olulise põhjuse ilmnemisel kaasomandi üles öelda seda tähtaaega arvestamata (AÕS § 76 lg 3).
Kaasomandi täielikul lõppemisel jagatakse asi vastavalt kokkuleppele (AÕS § 77 lg 1). Kokkuleppe mittesaavutamisel otsustav kohus hageja nõudel, kas (AÕS § 77 lg 2):
- jagada asi reaalosadeks
- anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta välja teiste kaasomanike osa rahas
- müüa asi enampakkumisel ja jagada saadud raha vastavalt kaasomanike osade suurustele.
Riigikohus on oma seisukohas juhtinud tähelepanu sellele, et otsuse tegemisel võib kohus valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamiste viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.
Kaasomanike kokkulepe kaasomani lõpetamise kohta kehtib ka kaasomaniku õigusjärglaste suhtes. Kui kaasomandi esemeks on kinnisasi, kehtib see kokkulepe õigusjärglaste suhtes vaid sel juhul, kui see on ärkusena kantud kinnistusraamatusse.
Kaasomandi valdamine, kasutamine ja käsutamine
Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui vastavale enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kui kolm kaasomanikku, kellele kuulub kokku ½ mõttelist osa omandisy, soovivad muuta kaasomandi eseme valdamise ja kasutamise korda, neljas kaasomanik aga, kellele kuulub samuti ½ mõttelist osa, on muudatuse vastu, siis jääb kehtima senine kord. Põhjuseks on asjaole, et arvulises enamuses olevatele muudatuse taotlejatele ei kuulu suuremat osa ühises asjas. Kaasomanike enamusest ei piisa, et vähendada kaasomaniku osale vastavat tulu mida tal on õigus saada. Lisaks on vaja ka selle kaasomaniku nõusolekut.
Kaasomanik ei tohi ühise asja kasutamisel takistada teiste kaasomanike kaaskasutust.
Kui asja ähvardab hävimine, on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta. Vastavate kulutuste hüvitamist võib ta nõuda teistelt kaasomanikelt võrdeliselt nende osadega.
Eesti seaduseandja on jätnud küsimuse, kas kaasomandi eseme otstarbe oluliseks muutmiseks on vaja kõigi või enamiku kaasomanike nõusolekut, kohtupraktika vastata.
Kaasomanike kokkulepe kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta kehtib ka kaasomaniku õigusjärglase suhtes. Kui kaasomandi esemeks on kinnisasi, vajab nimetatud kokkulepe kehtivuseks õigusjärglase suhtes täiendavalt vastava märkuse kandmist kinnistusraamatusse. Kaasomandiga seotud koormatised ja kulud tuleb kaasoanikel kanda vastavalt neile kuuluva mõttelise osa suurusele. Teistsuguse tasumise korra võimalust ei näe seadus ette.
Kaasomanik on talle kuuluva mõttelise osa omanikuks ja võib seda käsutada nagu ainuomandit, nt võõrandada, pärandada ja koormata, vajamata selleks teiste kaasomanike nõusolekut. Ainsaks kitsenduseks on teiste kaasomanike ostueesõigus kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik. Teiste kaasomanike ostueesõigus ei kehti vaid kinnisasjamüümisel omaniku alanejale sugulasele või vanemale. Loomulikult saab mõttelist osa koormata ainult sellise koormatisega, mis koormab mõttelist osa, mitte aga asja ennast ( nt mõttelise osa koormamine hüpoteegi või kasutusvaldusega).
Kaasomaniku mõttelise osa käsutamist ei tohi ära segada kaasomandi esemeks oleva asja käsutamisega. Kaasomandi eset ( tervikuna või reaalosana) saab võõrandada või koormata ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Sellisteks juhtumiteks on nt kinnisasja koormamine teeservituudi või hoonestuseesõigusega. Kui reaalosa käsutab üks kaasomanikest, siis sellist käsutust käsitletakse kui õigustamata isiku käsutust. Sellise käsutuse kehtivus sõltub asjaoludest.
Ühisomand. Ühisomandi käsutamine.

Ühisomandi korral kuulub asi kõigile omanikele ühiselt. Ka kõik asjaga seotud õigused ja kohustused kuuluvad neile ühiselt ja ühelegi neist ei kuulu omandist midagi eraldi. Ükski ühisomanikest ei või asja üksinda käsutada, ilma teiste ühisomanike nõusoleku või volituseta.
Ühisomandi aluseks on seaduselvõi tehigul põhinev ühissuhe. Teiste sõnadega, ühisomand saab tekkida vaid seaduses sätestatud juhtudel. Muudel juhtudel on ühine omand võimalik vaid kaasomandi vormis. Ka tehingulisel suhtel põhinev ühisomand saab tekkida vaid seaduses ettenähtud vormides. Ühisomand kestab seni, kuni püsib see suhe või kuni asi kuulub ühisusele.
Eesti õigus tunneb ühisomandi liikdest abikaasade ühisomandit, mille esemeks on abielu kestel omandatud abikaasade vara, nind seltsinglaste ühisomandit, mille eseme moodustavad seltsinglaste pannused ja seltsingu jaoks omandatu vara, samuti seltsinguvarasse kuuluva õiguse alusel omandatud vara.
Abikaasadel on võrdne õigus ühisvara vallata, kasutada ja käsutada ja nad teevad seda kokkuleppel. Kui üks abikaasa teeb tehingu abikaasade ühisomandis oleva vallasasja võõrandamiseks, eeldatakse teise abikaasa nõusolekut. Registrisse kandmisele kuuluva vallasasja võõrandamiseks on vaja teise abikaasa nõusolekut. Seda on vaja ka kinnisasja võõrandamiseks ja koormamiseks piiratud asjaõigustega.
Korteriomand. Korteriomandi ese ja korteriomanikevahelised õigussuhted.
Kinnisasja kaasomandi erivorm on korteriomand. See omandivorm on loodud selleks, et võimalada omandit korterile. Mandri-Euroopa õigused tunnevad kahte korteriomandi mudelit. Mõlema mudel juures on aluseks kaasomand maale, kuid neid eristab suhtumine liitumispõhimõttesse, mille kohaselt maaga püsivalt ühendatud hoone jagab maatüki õiguslikku saatust. Selle põhimõtte mittearvestamisel on tegemist nn ehtsa korteriomandiga, arvestamisel aga mitteehtsa korteriomandiga.
Korteriomandi ese on ehituslikult tegelikkuses piiritletud omaette kasutust võimaldav eluruum , samuti selle ruumi juurde kuuluvad ehitised, kuid ka reaalosaks olev mitteeluruum.
Sarnaselt õigusliku määratlusega tõusetub korteriomanike ühisuse puhul tema õigusvõimelisuse
küsimus. KOS-ga on korteriomanike ühisusele antud osaline õigusvõime, mis seisneb õiguses luua kaasomandi eseme valitsemise eesmärgist lähtuvaid õigussuhteid.
Pakkutud on kuus kriteeriumit, mis on olulised korteriomanike ühisuse õigusvõime tunnustamise seisukohalt.
Eelnimetatud kriteeriumiteks on:
1. seadusele vastavus;
2. kehaline struktuur;
3. osalemine tsiviilkäibes;
4. iseseisva vastutusvara olemasolu;
5. registripublitsiteet;
6. tsiviilkäibe vajadused.
Kahtlusteta vastab korteriomanik ühisus kõikidele eelloetletud kriteeriumitele: puudub contra
legem olukord, korteriomanike ühisusel on olemas kindel struktuuriline ülesehitus, korteriomanike
ühisus osaleb tsiviilkäibes valitseja kaudu, valitsemisvara näol on olemas vastutusvara,
kinnistusameti kannete kaudu on olemas registripublitsiteet, ning esineb ka tsiviilkäibes osalemise
vajadus. Siiski esineb korteriomanikel ka terve rida puuduseid, mis takistavad teda pidamast täielikult õigusvõimeliseks. Eelkõige tuleb selleks põhjusteks lugeda asjaolu, et korteriomanike ühisuse kohta puudub TsÜS-is üldregulatsioon, aga samuti registrikande, asukoha ja nime puudumine. Seega saab asuda seisukohale, et korteriomanike ühisuse näol on tegu osalist õigusvõimet omava subjektiga.Korteriomanike ühisuse õigusvõime suurimaks puuduseks tuleb pidada selle üldregulatsiooni puudumist TsÜS-is, mille tõttu ei ole võimalik määratleda korteriomanike ühisuse õigusvõime ulatust korteriomanike ühisuse sise- ja välissuhetes. Tulenevalt eeltoodust vajab selgitamist, milline suhe tekib korteriomanike ühisusel tema liikmetega ning kolmandate isikutega.
Korteriomanike ühisuse õigussuhte analüüsimisel tuleb vahet teha korteriomanike ühisuse suhetel
korteriomanikega ehk sisesuhtel, ning korteriomanike ühisuse suhetel kolmandate isikutega ehk
välissuhtel. Korteriomanike ühisuse sisesuhte subjektideks on vastavalt KOS § 8 lõikele 1 korteriomanikud ja korteriomanike ühisus. Korteriomanike ühisust esindab otsuste elluviimisel valitseja, kes ei kvalifitseeru ise korteriomanike sisesuhte osapooleks, vaid on korteriomanike ühisuse nõudeõiguse realiseerija nende korteriomanike suhtes, kes korteriomanike otsuseid ei täida. Valitsejat eristab korteriomanikest muuhulgas ka lepingulise suhte olemasolu korteriomanike ühisusega. Korteriomanike ühisuse ja valitseja vahelise lepingu näol on tegu käsunduslepinguga.
Seisukohta, et korteriomanike ühisuse üldkoosolekul vastuvõetud otsuse õigustatud osapooleks on
korteriomanike ühisus, mitte valitseja, kinnitab KOS § 21 lõige 2, mis sätestab loetelu valitseja
kohustustest korteriomanike ühisuse esindamisel järgmiselt:
- korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid (KOS § 21 lg 2 p1);
- Korraldada ja võtta vastu kaasomandi eseme igapäevase valitsemisega seotud sooritusi (KOS § 21 lg 2 p 2);
- Võtta vastu korteriomanikele kaasomandi eseme kohta esitatud avaldusi ja teateid KOS § 21 lg 2 p 3);
- Rakendada tähtaegadest kinnipidamiseks ja muul viisil õigusliku kahju ärahoidmiseks vajalikke meetmeid (KOS § 21 lg 2 p 4);
- Esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses (KOS § 21 lg 2 p 5).
Õigussuhte loomine korteriomanike ühisuse ja korteriomaniku vahel toimub vastavalt KOS §-le 17 korteriomanike üldkoosoleku otsusega. Korteriomanike ühisuse sisesuhte puhul on oluline märkida, et kuigi korteriomanik on korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel kohustatud isikuks korteriomanike ühisuse suhtes, siis puudub samal ajal korteriomanike ühisusel samas küsimuses vastupidine kohustus. See tähendab näiteks seda, et korteriomanik ei saa esitada nõuet korteriomanike ühisuse vastu. Eelnimetatud seisukohta kinnitab Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend 9.veebruarist 2011.a60. Lahendi punktis 10 asus kolleegium seisukohale, et korteriomanik saab korteriomanike ühisuse otsuse suhtes hagi esitada üksnes teiste korteriomanike vastu. Seega
ei tunnitanud Riigikohus korteriomanike ühisust kui õigussubjekti, kes saab sisesuhtes kanda kohustusi.
Ka välissuhetes on korteriomanike ühisuse esindusorganiks üldjuhul valitseja. Siiski tuleb ette
olukordi, kus valitseja abi kasutamine ei ole võimalik, näiteks valitseja esmakordsel valimisel,
vahetamisel või muudes olukordades, kus valitseja osalemine ei ole kas soovitav või võimalik.
Kehtivas õiguspraktikas on kasutatud eelnimetatud probleem lahendamiseks kahte viisi:
- õigussuhte loomisel või lõpetamisel on korteriomanike ühisust esindanud volituse alusel üks korteriomanikest korteriomanike üldkoosoleku volituse alusel;
- Õigussuhe luuakse korteriomanike üldkoosolekul offert- aktsept vormis61. Samas on selle
variandi puuduseks asjaolu, et pakkumuse esitamise faasis esineb terve hulk lahtisi küsimusi, mille läbirääkimine pakkumuse esitaja ja korteriomanike ühisuse vahel on enne lepingu sõlmimist hädavajalik.
Arvestades, et korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisega seotud ettevalmistuste aeganõudvust, esineb korteriomanike ühisuses lepingu sõlmimist offert-aktsept vormis väga harva.
Omandi kaitse
Asjaõiguste kaitse kujundamiselon aluseks võetud omandi kaitse, mida vastavalt rakendatakse ka piiratud asjaõiguste juures. Asjaõiguse kaitse eeldab selle olemasolu tõendamist. Nõude saab realiseerida vaid isik, kellele vastav asi või õigus kuulub.Kuna selle tõendamine võib osutuda üksikutel juhtudel küllaltki keerukaks, on tõendamist kergendatud sellega, et valdusega (vallasasjade korral) ja kinnistusraamatukannetega (kinnisasjade korral) on seotud teatud eeldused.
Valdus on selleks väliseks vormiks, milles ilmneb õigus vallasasjale. Seepärast on reeglipärane, et iga valdussuhte aluseks on mingi õigus ja nimelt see õigus, mida valdaja arvab omavat.
Ka Eesti õgus loeb vallasasja valdaja, sh varasema valdaja, oma valduse ajal asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist (AÕS § 90 lg 1). Valdaja omandi eeldus laieneb ka kaudsele valdajale, kuid sel juhul ei eo eeldata otsese valdaja omadit.
Kinnistusraamatu kanne omab kinnisasjaõiguse seadmise, plekandmise ja lõpetamise seisukohalt samasugust tähendust nagu valduse ülekandmise korral. Eesti õigus lähtub samuti kinnistusraamatusse kantud anmete õigusest ning sellest, et kustutatud õigus on lõppenud. Ka siin lasub kande ebaõigsuse tõendamise kohustus omanikul.
Omaniku nõuded ( vindikatsiooni - ja negatoorhagi)
Võlasuhted ei ole mõeldavad ilma ühe osapoole nõudeta teise vastu, sest need oleksid siis siutud. Omandil on oma põhiline sisu – võim asja üle – olemas ka ilma mingi nõueta. Enamikul juhtudel ei olegi omanikul mingit nõudeõigust. See õigus võib aga tekkida mõne täiendava asjaolu lisandumisel ( nt seetõttu, et omanik kaotab valduse).
Omanik on reeglina ka asja valdaja. Seepärast on tema kasutuses kõigepealt valduse kaitse vahendi: piiratult omaabi ning valduse rikkumisest ja äravõtmisest tulenevad nõuded. Kui nendest ei piisa võetakse appi omandi kaitse vahendid.
Omandi kaitseks kasutatakse asjaõiguslikke nõudeid:
- asja väljaandmiseks ( vindikatsioonihagi)
- omandi rikkumise lõpetamiseks (negatoorhagi)
Asjaõiguslikku omandikaitset on tugevdatud võlaõigusliku kahjuhüvitamise nõudega. Ilma nende asja-ja võlaõiguslike nõueteta oleks omand vaid tühi kest. Nõuded teeva omandist absoluutse õiguse, mida igaüks erinevalt võlaõiguslikust nõudest peab arvestama.
Väljaandmisnõue
Väljaandmisnõude eesmärgiks on omanikule asja valduse andmine, sõltumata selles, kas tegemist on vallas- või kinnisasjagaa. Väljaandmisnõude esitamine ei ole õigustatud siis, kui valdajal on valdamiseks õiguslik alus, sõltumata sellest, kas vastav õigus on asja-või võlaõiguslik.
Väljaandmisnõue kuulub omanikule ja on suunatud valdaja vastu, kellel puudub alus asja valdamiseks. Seega on väljaandmisnõude eelduseks asja:
- kuulumine nõude esitajale
- olemine isiku valduses, kelle vastu nõue on suunatud.
Nende mõlema eelduse olemasolu peab tõendama nõude esitaja. Lähtudes sellest, et omand on kõge ulatuslikum õiguslik võim asja üle, tundub omaniku positsioon olevatõiguslikult tugev. Oman on ju kõige ulatuslikum õiguslik võim asja üle. Kui aga kaks isikut ei vaidle mitte ainult asja valduse, vaid ka omandi üle, kaldub tõendamise kaalukauss vallasasja puhul valdaja kasuks, sest eelduslikult on ta mitte võõr-, vaid omavaldaja ja on omandanud koos valdusega ka omandi. Valdaja omandi eeldamisest tuleneb, et asja väljaandmist nõudev omanik pea tõendama oma omandit, mitte valdaja valduse alust. Omandi tõendamine võib aga mõnelgi juhul osutuda väga raskeks. Valdaja omandi eeldamine ei kehti aga siis, kui valdaja tunnistab, et valdab
Väljaandmisnõude sisu sõltub sellest, kas see esitatakse otsese või kause valdaja vastu. Saksa õiguspraktika kohaselt on omanikul õigus nõuda kas asja väljaanmist või kaudse valduse loovutamist. Siit tuleneb, et omanik võib nõuda asja väljaandmist ka kaudselt valdajalt. Selline lahendus on otstarbekas siis, kui kaudne valdaja on võmeline asja välja andma. Kui ta ei ole selleks võimeline, peab omanik nõudma kaudse valduse ülekandmist endale väljaandmisnõude loovutamise teel. Kui kaudne valdaja on asja otsesele valdajale üle andnud ilma omaniku loata, võb omanik nõuda valduse ülekandmist kaudsele valdajale. Asja väljaandmist endale saab omanik nõuda otseselt valdajalt ainult siis, kui kaudne valdaja ei ole valmis või võimelike otsest valdust üle võtma.
Valdaja ei pea asjavälja andma, kui tema valdus põhineb õiguslikul alusel. Selleks aluseks võivad olla võla-,asja-,perekonna-, või pärimisõiguslikud suhted. Valdaja võib valduse endale jätta ka siis, kui ta on saanud selle kaudselt valdajalt (nt üürileandja), kes on omaniku suhtes valduseks õigustatud.
Eesti õiguse kohaselt on omanikul õigus nõuda igaühelt, kes valdab tema asja õigusliku aluseta, oma omandi tunnustamist ja asja väljaandmist (AÕS § 80).Kui asi on omaniku valdusest välja läinud omaniku tahte vastaselt piisab valduse äravõtmisest tuleneva nõude esitamisest (AÕS § 45). Kui valdus on üle läinud õigusliku aluseta tehtud kinnistusraamatukande alusel asenab kinnisasja väljaanmise nõuet kinnistusraamatu parandamise nõue (AÕS § 65 lg 1).
Kui kostja vaidlustab endale olemise valdajaks, peab omanik tõendama et kostja tema asja valdab ( TsMS § 230 lg 1) Kui valdaja loobub valdusest selleks, et sel teemal vabaneda nõudest, võib kohus lugeda teda loobumisele vaatamata valdajaks (AÕS § 82 lg 2).
Rikkumise kõrvaldamise ja rikkumisest hoidumise nõue
Kui tegemist on omandi rikkumisega, mis ei ole seotud valduse kaotamisega, on omanikul õigus kaitsta oma õigust asja kasutada ja käsutada, nõudes omandi:
- rikkumise kõrvaldamist ( eelduseks on rikkumise edasikestmine)
- rikkumisest hoidumist ( eelduseks on rikkumise kordumise võimalikkus).
Omandi rikkumine ei tarvitse alati olla õigusvastane. Õigusvastase rikkumisega ei ole tegemist siis, kui omanik on sunnitud rikkumist taluma . Omaniku talumiskohustused võivad tuleneda nii era- kui ka avalikust õgusest. Esimesel juhul põhinevad nees kas omaniku ühepoolsel nõusolekul või lepingul, samuti seadusel ( nt naabrusõiguslikud talumiskohustused). Teisel juhul on aluseks kas seadus või haldusakt ( nt lennuliikluse talumine oma maatüki kohal).
Kõrvaldamisnõue ei ole kahju hüvitamse nõue, kuid teatud juhtudel võib sellega kaasneda ka kahju hüvitamine.
Kui on karta omandi korduvaid rikkumisi, võib omanik nõuda võmalikult rikkujalt selliste tegude tegemata jätmist, mis võivad rikkumise põhjustada. Selle tulevikku suundatud nõude eelduseks on juba toimunud omandi rikkumine ja selle kordumise oht.
Valdusega mitteseotud omandi kaitse nõuded on sätestatud ka Eesti õiguses. Omanikul on õigus nõuda omandi igasuguse rikkumise kõrvaldamist ka siis, kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada sellise rikkumise kordumist , võib omanik nõuda rikkujalt edasisest omandi rikkumisest hoidumist. Selline nõue on välistatud siis, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma (AÕS §89). Selline talumine võib tuleneda nii seadusest kui ka tahteavaldusest.
Omandi-valdaja vaheline õigussuhe
Valdaja õigused ja kohustused sõltuvad kõigepealt selles, kas ta oli õigustatud asja valdama. Vastava õigustuse puudumisel tekib omanikul õigus nõuda valdajalt asja väljaandmist, millega kaasneb ka vajadus reguleerida nõudeid nii omaniku saamata kasude kui ka valdaja tehtud kulutuste osas.
Eesti õiguses on piirdutud hea- ja pahauskse valdaja mõiste avamisega valduse mõiste kaudu. Valdus ( ja seeläbi ka valdaja) on heauskne, kui valdaja ei tea ega peagi teadma, et tema valdusel puudub õiguslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata. Vastasel juhul on tegemist pahauskse valduse ja valdajaga (AÕS § 35 lg-d 1 ja 2 – kinnisasjad ; §95 lg 1 jj – vallasasjad)
Valdaja võib asja väljaandmises keelduda, kui tema või kaudne valdaja, kellelt tema valdus tuleneb, on omaniku suhtes valdamiseks õigustatud. Valdaja võib toetuda nii asjaõiguslikule kui ka võlaõiguslikule suhtele. Asjaõigused, mis kehtivad igaühe suhtes, kehtivad ka omaniku suhtes. Võlasuhted kehtivad oaniku suhtes aga sis, kui lepinguline suhe on sõlmitud omaniku ja valdaja vahel. Kui valdaja lepingupartner oli omaniku õiguslik eelkäija (võõrandaja), ei ole omanik (omandaja) seotud endise omaniku poolt võetud kohustustega valdaja suhtes (kui seadus ei ole sätestanud teisiti). Kaudselt valdajalt saadud asja võib otsene valdaja jäta enda kätte siis, kui kaudne valdaja oli õigustatud asja otsesele valdajale üle andma.
Ka Eesti õiguse kohaselt võib valdaja keelduda asja väljaandmisest, kui tal on omaniku suhtes õigus asja valdamiseks. Sellise õiguse aluseks võib olla nii asjaõigus ( nt kasutusvaldus, isiklik kasutusõigus) kui ka võlaõigus (rent,üür). Sama õigus on ka otsesel valdajal, kes on saanud valduse kaudselt valdajalt, kellel on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kui kaudne valdaja ei olnud õigustatud valdust üle andma, võib omanik otseselt valdajalt nõuda asja üleandmist kaudsele valdajale, viimase keeldumise korral aga endale (AÕS § 83 lg 2).
Õigus hüvitusele
Kui valdaja peab asja omanikule välja andma, on tal õigus nõuda sellele tehtu kulutuste hüvitamist. Kulutused võivad olla:
/Vajalikud/
- tavalised (nt metsa raiele järgnev uue metsa istutamine)
- errakorralised (nt raiutud metsa äraveotee rajamine)
/Muud/
- asja väärtust suurendavad (nt olemasoleva metsa äraveotee parandamine)
- asja väärtust mittesuurendavad
Kui valdajal on kulutuste hüvitamise nõue, siis võib ta keelduda asja väljaandmisest seni, kuni tema kulutused hüvitatakse. Kinnipisamisõigust tal ei ole siis, kui ta on saanud asja oma valdusesse tahtliku õigusvastase teoga. Omanik peab aga kulutused hüvitama alles siis, kui ta saab asja enda valdusesse või annab hüvitamisnõusoleku. Kui omaniku poolt hüvitamisele kuuluvad kulutused on suuremad kui asja väärtus võib omanik asja tagasisaamise vastu huvi mitte tunda. Siis võib valdaja rahuldada oma nõide asja arvelt.
Ka Eesti õiguse kohaselt on ausal valdajal õigus nõuda asja väljaandmisel omanikuke asjale tehtyd vajalike kulutuste hüvitamist. Muude kulutuste hüvitamist võib valdaja nõuda sel määral, mil omanik on sel määral rikastunud (AÕS § 88 lg 1). Muude kulutuste hüitamist ei saa nõuda kui (VÕS § 1042 lg 2):
- omanik, kelle asjale kulutusi tehti, nõuab valdajalt kulutustega tehtud parenduste äravõtmist ja see on parendusi rikkumata ka võimalik;
-valdaja ei ole temast tulenevate asjaolude tõttu omanikule kulutuste tegemise kavatsusest õigeaegselt teatanud
- omanik vaidles eelnevalt kulutuste tegemisele vastu
- kulutuste tegemine asjale oli seadusest või lepingust tulenevalt keelatud.
Valdajal, kes on saanud valduse omavoliliselt, kulutuste hüvitamise nõuet ei ole (AÕS §88 lg 1)
Valdajal on õigus asjale tehtud kulutustega loodud parendused asja küljest ära võtta tingimusel et ta taastab väljaantava asja endise seisundi. Selline õigus on välistatud, kui parenduste äravõtine ei ole parendusi rikkumata võimalik või kui valdajale hüvitatakse väärtus, mis kulutustega loodud parendusel oleks pärast asjast eraldamist.
Valdaja vastutus
Aus valdaja ei vastuta asja kaotsimineku ja halvendamise eest ning ei pea omanikule saadud kasu välja andma. Ebaaus valdaja vastutab aga asja kaotsimineku ja halvenemise eest, siis kui see on toimunud tema süülise tegevuse tagajörjel. Kogu saadud kasu, kaasaarvatud kasutuseelised, tuleb omankule välja anda.Viljad, mida enam olemas ei ole, tuleb hüvitada. Kui valdaja ei ole oma süül saanud kasu, mida ta korrapärase majandamise korral oleks pidanud saama, siis tuleb tal omanikule hüvitada ka saamata kasu. Deliktne valdaja vastutab kõigi kahjude eest, mida ta valduse äravõtmisega on omanikule põhjustanud. Kasu hüvitamise osas on tema vastutus isegi suurem, ta peab hüvitama omanikule ka selle kasu, mida omanik ise asja vallates poleks saanud.
Üldjoontes on reguleeritud valdaja kasutus Eesti õiguses nii nagu eelpool mainitud . Kui valdajal puudub alus valduse väljaandmisest keeldumiseks, peab ta asja ja selle päraldised omanikule välja andma. Asja või selle päraldise hävitamise või väärtuse vähenemise korral on pahauskne valdaja kohustatud hüvitama omanikule tekkinud kahju vastavalt kahju õigusvastase tekitamise sätetele (VÕS §1043 jj). Kui valdus on saadud omavoliga, ei vastuta valdaja kahju eest, mis oleks tekkinud ka siis, kui asi oleks olnud omaniku valduses (AÕS §84 lg-d 1 ja 2).
Heauskne valdaja ei vastuta asja ja selle päraldiste hävitamise või väärtuse vähenemise eest, kui need on toimunud enen hagi esitamisest teadasaamist. Pärast teadasaamist vastutab ta selle kahju eest, mis on toimunud tema süül (AÕS§ 84 lg 3).
Kui valdaja võõrandas asja kohtumenetluse ajal pärast seda, kui ta sai teada või pidi teadma saama hagi esitamisest, vastutab ta nagu pahauskne valdaja, väljaarvatud juhul, kui võõrandamine oli hädavajalik asja rikkumise ärahoidmiseks (AÕS §84 lg 4).
Koos valduse väljaandmisega on valdaja kohustatud omanikule välja andma või hüvitama asjast saadud kasu alusetu rikastumise sätete alusel (VÕS §-d 1037 – 1040). Isik, kes on asja valduse saanud omavoliga, on kohustatud hüvitama omanikule ka saamata kasu, mille oleks saanud ise asja vallates (AÕS §85).
VI Vallasomand
Vallasomandi tekkimine
Vallasasja omandamine võib toimuda - tehinguliselt kui ka seadusejärgselt.
Tehinguline kui tuletatud omandamine toimub omandi üle üleandmise teel, oluline on teada, et seejuures võib heauskne kolmas isik omandada asja ka õigustamata isikult.
Seadusel põhinev ehk esmane omandamine võib toimuda: hõivamise, leidmise ( sh peitvara leidmise ) , juurdetootmise, töötlemise , ühendamise ja segamise ning igamise teel.
Tehinguline omandamine
Vallasasja ülekandmine toimub asjaõiguskokkuleppe sõlmimise ja asja üleandmise teel.
Õigusnäivus selle kohta kas võõrandaja on õigustatud omandit üle andma loob vallasasjade juures valdus: vallasasja valdajat loetakse asja omanikuks kuni ei ole tõendatud vastupidist. (AÕS 90 lg 1)
Asjaõiguskokkulepe
Asjaõiguskokkulepe on asjaõiguslik leping, milles lepingupooled lepivad omavahel kokku teatud eseme omandi ülemineku omandajale. Asjaõiguskokkulepe allub üldistele tahteavalduse kohta käivatele sätetele. Vallasasja omandamise asjaõiguskokkulepe on vormivaba ja võib sisalduda juba alustehingus. Kui asja üleandmine toimub hiljem siis avaldatakse asjaõiguskokkulepe tavaliselt asja üleandmisel.
Vallasasja asjaõiguskokkuleppe vorminõude puudumisest tuleneb see, et see kokkulepe võib olla sõlmitud ka vaikimisi.
N: Kui ostja K ostab müüja V käest kirjutusmasina ja maksab selle eest sularahas . Sellisel juhul sisaldab müügitehing ka omandi ülemineku asjaõiguskokkulepet ja seda ka siis kui V kirjutusmasina alles hiljem oma autoga K –le koju viib.
Kui K tellib kirjutusmasina postiteel ja V tellimuse vastu võtab siis sellega on müügitehing sõlmitud ent asjaõigus kokkulepe sõlmitakse alles hiljem: see seisneb kirjutusmasina K – le koju kättetoimetamises ja K poolt vastuvõtmises.
Vallasomandi tehinguliseks tekkimiseks on vaja asjaõiguskokkulepet AÕS § 92 lg1.
Aga kuna seaduses ei ole sätestatud asjaõiguskokkulepe vormi siis võib selle sõlmida suvalises vormis ning see tuleneb TsÜS § 77 lg1 .
Tingimuslik asjaõiguskokkulepe tuleneb omandireservatsiooni lubatavusest: ehk, et kui vallasaja müügi puhul on kokku lepitud, et kuni ostuhinna tasumiseni jääb asja omand müüjale, siis eeldatakse ,et omand läheb ostjale üle alles ostuhinna täielikul tasumisel . VÕS § 233
Asja üleandmine
Vallasomand tekib vallasasja valduse üleandmisega võõrandajalt omandajale AÕS §92lg1
Juhul kui asi on juba omandaja valduses, piisab omandi tekkimiseks (üleandmiseks) võõrandaja ja omandaja kokkuleppest omandi ülemineku kohta. AÕS § 92 lg 2.
Kui omandaja suudab teostada tegelikku võimu asja üle, piisab valduse omandamiseks võõrandaja kui senise valdaja ja omandaja kokkuleppest. AÕS § 36 lg2
Omandi üleandmisel võib asi jääda võõrandaja ja omandaja kokkuleppel võõrandaja valdusse. Omandaja omandab seega kaudse valduse. AÕS § 94
Kui võõrandatav asi on kolmanda isiku valduses, võib võõrandaja kokkuleppel omandajaga asendada asja valduse ülekandmise asja väljanõudeõiguse loovutamisega omandajale. AÕS § 93.
Omandamine õigustamata isikult
Õigusnäivus , seda täidab vallasasja puhul valdus – eeldatakse, et asi kuulub isikule, kelle valduses asi on. AÕS § 90 lg 1.
Oluline tähelepanek on aga see, et valdus ei anna kindlat garantiid omandi kohta ja sellepärast võib esineda juhtumeid, mil asi omandatakse mitteomanikult.
Heauskne omandamine
Eesti seadusandja on vallasasjade omandamisel pidanud esmaseks omandaja heausksuse tunnustamist: ehk isik kes on asja üleandmise teel heauskselt omandanud, on asja omanik selle valdusesse saamise hetkest ka siis kui võõrandajal puudus õigus omandi ülekandmiseks. AÕS § 95 lg 1
Pahauskne omandamine

Omandaja on pahauskne siis, kui ta teadis, või pidi teadma ,et võõrandajal puudus õigus omandi üleandmiseks. AÕS § 95 lg 2 .
Heausksuse olemasolu eeldatakse TsÜS § 139 on vastupidise tõendamise kohustus isikul , kes seda väidab.

• Kui õigustamata isik võõrandab asja nii, et see jääb jätkuvalt tema valdusesse, saab omandaja omanikuks alles siis, kui ta saab asja enda valdusesse ja kui ta asja üleandmise ajal on jätkuvalt heauskne see tähendab seda, et ta ei tea, et võõrandajas on õigustamata isik. AÕS § 95 lg 1 primm 2
  
• Ka sel juhul kui võõrandatav asi on kolmanda isiku valduses, saab omandaja nõude loovutamisega asja omanikuks üksnes juhul, kui ta saab kolmandalt isikult ka asja valduse ja kui ta valduse saamise ajal on veel heauskne. AÕS §95 lg 1 .
  

Omandaja kaudne kohustus
Omandajal on kaudselt kohustus välja uurida võimaluste piires, kas võõrandaja on õigustatud isik või ei ole. See kohustus tuleneb sättest, mille järgi AÕS 95 lõigete 1 kuni 1 primm 2 kohast omandamist ei toimu, kui asi on omanikult või mitteomanikust otseselt valdajalt varastatud , kadunud või muul viisil nimetatud isikute tahte vastaselt nende valdusest välja läinud.AÕS §95 lg 3
Loetletud asjaoludel võib omaniku valdusest väljaläinud asja heauskselt omandajalt välja nõuda seni, kuni valdaja st omandaja ei ole asja omandanud igamisega AÕS § 95 lg 4 . Omandamine igamisega eeldab katkematut valdamist 5 aasta vältel AÕS § 110 .
Koormatise lõppemine omandamisel
Omandatavad vallasasjad võivad olla koormatud mõne asjaõigusega.
Võõrandatud asja koormanud kolmanda isiku õigused lõppevad omandi üleandmisega. AÕS § 95’ lg 1 .
Kui asi on juba enne omandi ülekandmist omandaja valduses, siis lõpevad kolmanda isiku õigused üksnes siis, kui omandaja on saanud valduse võõrandajalt.
Kui võõrandatud asi jääb võõrandaja või mõne teise isiku valdusesse AÕS § -des 92’ , 93 ja 94 sätestatud juhtumid, lõpeb asja koormav kolmanda isiku õigus üksnes siis kui, omandaja saab asjale otsese valduse. AÕS § 95’ lg 2 .
Kolmanda isiku õigus ei lõppe kui omandaja ei ole omandi ülekandmise ajal õiguse suhtes heauskne. Omandaja on heauskne kui ta ei tea ega peagi teadma kolmanda isiku õigusest. AÕS § 95 ’ lg 3 .
Õigus , mis kuulub kolmandale isikule, kelle valduses asi on omandi üleandmise ajal, ei lõppe ka heauskse omandaja suhtes AÕS 95’ lg 4.
Muud omandamise viisid
Mittetehinguline omandamine
Vallasasja saab omandada ka mittetehinguliselt ehk ühepoolselt, seaduse alusel.
Mittetehingulise omandamise liigid on loetletud järgneval allpool.
Hõivamine
Hõivamine on peremehetu asja oma valdusesse võtmine, eesmärgiga see asi omandada.
Peremehetu asi – on asi, mis ei ole kunagi olnud kellegi omandis, või millest omanik on loobunud .
Omandist loobumine nõuab valdusest loobumist ja tahet omand ära anda. Valdusest loobumine on näiteks asja ära viskamine või meelega kuskile jätmine.
Omand ei teki hõivamisega siis, kui see on seadusega välistatud või kui asja valdusesse võtmisega rikutakse kellegi teise hõivamisõigust.
Parakrahvid mis hõivamist AÕS –s reguleerivad.
AÕS § 96 lg 1 – Hõivamine kui peremehetu vallasasja valdusesse võtmine isiku poolt, kes tahab saada selle asja omanikuks.
AÕS § 96 lg 3 – Peremehetuks loetakse asi, mis pole olnud kellegi omandis või mille valduse on omanik lõpetanud tahteha loobuda omandist.
AÕS § 96 lg lg 2 - asja hõivamine on välistatud siis, kui see on seadusega keelatud või kui asja valdusesse võtmine rikub teise isiku suuremat õigust asja vallata.
Ka looduses vabalt elav metsloom on peremehetu asi AÕS § 96 lg 4.
Leid

Leid
ehk kaotatud asi. Leiu teel võib asja omandada siis, kui asi on kaduma läinud.
Leiu esemeks on kaotatud asi ehk asi, mis on kaduma läinud ja millel puudub valdaja. Kaduma läinud asja ei tohi segamini ajada peremehetu asjaga.
Isik kes on kaotatud asja leidnud ja selle oma valdusesse võtnud, peab sellest viivitamata teatama kaotajale või omanikule.
Kui nimetatud isikud on leidjale teadmata, peab ta leiust teatama politseile kui asja väärtus ületab 10 eurot.
Leidja on kohustatud leitud asja hoidma selle säilivust tagaval viisil.
AÕS § 98 Asja leidmisel elamus, avalikus asutuses või transpordivahendis peab leidja leitud eseme üle andma majaomanikule, üürnikule, vastava austuse teenistujale, transpordivahendi juhile või politseile – leidjaks loetakse siis see isik, kellele loetud asi üle anti.
Kui leidja on oma kohustused täitnud ja omanik ei ole selgunud aasta jooksul, arvatest leiust teatamisest, omandab leidja asja või seda asendava raha.
Politseipoolt hoitus asja või seda asendavat raha omandab kohalik omavalitsus AÕS § 100 lg 3.
Leiu omandamisega lõppevad asja koormanud kolmanda isiku õigused. AÕS § 100 lg5
Juhul kui leidja ei ole asja veel omandanud, saab omanik asja või seda asendava raha tagasi – juhul kui ta hüvitab kõik kulutused, mis leidja asja säilimiseks tegema pidi.
Leiutasu ei saa nõuda asjade pealt, mis on leitud elamus, avalikus asutuses või transpordis .
Leidja ei omanda asja, kui ta rikub teatamiskohustust või varjab asja leidu AÕS 100 lg 4.
Samadel asjaoludel ei ole tal õigus nõuda leiutasu. Oma kohustuse rikkumise eest vastutab leidja üksnes tahtluse või raske hooletuse korral. § AÕS 101 ’
Peitvara
Peitvara all mõistetakse maasse kaevatud või muul viisil peidetud raha või väärisasju, mille omanikku ei saa kindlaks teha.
Peitvara kuulub isikule kelle kinnis – või vallasajast see leiti AÕS § 103. Peitvara leidjal on õigus saada leiutasu pooles peitvara väärtuses.
Leidja kes otsis peitvara kinnis – või vallasasjast nõusolekuta, vaevatasu nõuda ei saa.
Kui tegemist on erilise väärtusega peitvaraga, milleks seaduse sõnastuse kohaselt on kas looduslik või ajalooline teadusliku, kunsti või muu kultuuriväärtusega asi, siis kuulub see riigile, sõltumata sellest kelle kinnisasjast see leiti. AÕS § 105 lg 1.
Isik kelle kinnisvaralt peitvara leitakse on kohustatud lubama peitvarasse kuuluvate asjade väljakaevamist kui talle tekitatud kahju hüvitatakse. AÕS § 105 lg 2.
Töötlemine
Heauskselt ümbertöödeldud asi – kui keegi töötles ümber heauskselt võõra vallasasja siis kuulub uus asi töötlejale, kui uus asi on esialgsest asjast väärtuslikum. – Vastupidisel juhul kuulub uus asi aga esialgsele omanikule.
Pahauskselt ümbertöödeldud asi – kui töötleja on pahauskne, on esialgse asja omanikul õigus uus asi endale nõuda, sõltumata sellest, kas töö on esialgsest asjast väärtuslikum või mitte. AÕS § 106.
Ühendamine ja segamine
Kui mitme omaniku vallasasjade ühendamisel muutuvad need ühendatud asja oluliseks oskaks, langeb ühendatud ühendatud asi üksikute asjade seniste omanike kaasomandisse .
Kaasomanike osade suurused määratakse väärtuse alusel, mis ühendatud asjadel oli ühendamise ajal.
Ühendamisega, millega ei kaasne asjade muutumist ühendatud asja oluliseks osaks, ei kaasne ka omandisuhtemuutumist, sest sest mitteolulised osad võivad olla eriisikute omandis. TsÜS § 53 lg 2.
Kui üht ühendatud asja tuleb lugeda peaasjaks, saab selle omanik ühendatud asja ainuomanikuks. AÕS § 107 lg - d 1 ja 2.
Sama regulatsioon kehtib vallasasja segamisel AÕS § 107 lg 4 .
Iganemine
Igamine toimub väga piiritletud viisidel
Igamisega on tegemist kui – omandaja on asja omandanud omanikult, kuid omandi ülekandmist ei ole toimunud. ( nt omaniku teovõime või asjaõiguskokkuleppe puudumine )
Igamisega on tegemist ka juhul kui pärija pärib heauskselt asja mis pärandajale ei kuulunudki. Nt pärandaja raamatute hulgas on raamat mis talle ei kuulunudki.
Igamisega on tegemist ka siis kui - omandamine põhineb mitte omandi ülekandmisel vaid ühepoolsel valdusessevõtmisel. ( nt võõra vihmavarju eksikombel võtmine )
AÕS – s on sätestatud, et vallasomand tekib igamisega siis kui isik valdab asja heauskselt ja katkematult 5 aasta jooksul nagu omanik AÕS § 110.
Igamine katkeb, kui AÕS § 114 lg 1.

• omavaldaja kaotab valduse
  
• otsese või kaudse valdaja vastu esitatakse nõue omandi kaitseks
  
• valduse teenija vastu esitatakse nõue omandi kaitseks
  
• omanik asub oma õigust teostama omavaldaja teadmisel ja viimane ei ole selle vastu vaielnud.
  

Omandi tekkimisel igamise teel lõpevad kolmanda isiku õigused asjale.
Loodusvili
Isikul on õigus omandada loodusvilja kui – Asja omanik või võõra asja valdaja, kellel on õigus omandada loodusvilja, saab selle omanikuks vilja asjast eraldamise hetekel .AÕS § 115 lg 1 .
Isik kelle on vilja omandamise õigus, kuid kes ei valda asja, saab vilja omanikuks selle üle valduse saamisel. AÕS § 115 lg 2
Vallasomandi käsutamine ja lõppemine
Käsutamine – vallasasja tehingulise ülekandmise kõrval on omanikul õigus koormata oma asja ka piiratud asjaõigusega.
Vallaspandi on võimalik koormata vallaspandiga – käsi, register ja kommertspant .
Vt pandiõiguse konspekti.
Lõppemine – vallasomand ei lõpe valduse kaotamisega. Omandi lõppemiseks – nii nagu selle tekkimisekski on vaja õigusalust. See võib olla selgelt väljendatud, kuid võib ka tuleneda omaniku vastavast käitumisest. ( nt külmiku prügikasti kõrvale tõstmine).
Omandi lõppemine võib olla:
Suhteline ( omand läheb üle teisele isikule )
Absoluutne ( omanik ei soovi enam asja omada või asi hävib )
Omand omaniku valdusest välja läinud asja suhtes võib lõppeda ka omaniku tahte vastaselt.
Kuidas omand võib lõppeda :
Lõppemine ilma uue omandi tekkimiseta

• Omaniku vabatahtliku loobumise teel asjast. ( loobub asja valdusest, tahtega omadest omandist loobuda.
  
• Omaniku tahte vastaselt, kui asi hävib või muutub peremehetuks. ( kodustatud metsloom jookseb ära )
  

Lõppemine omandi üleminekuga teisele isikule.

• asja vabatahtliku üleandmise ja valduse ülekandmise teel
  
• Omaniku tahte vastaselt, kui mõni teine teine isik omandab tema valdusest välja läinud asja leidmise, töötlemise, üleandmise või igamise teel.
  

Eesti õiguses on reguleeritud, et vallasomand võib lõppeda ümbertöötlemisega AÕS § 106 lg 1 või ühendamise ja segamisega AÕS § 107 lg – d 1, 2, 4.
Vallasasja omand võib lõppeda veel kinnisasjaga ühendamisel sest saab siis maatüki oluline osa ja kinnisomand ulatub ka sellele asjale. AÕS § 107
Seadus ei reguleeri lihtsat omandist loobumist, see tuleb tuletada vallasomandi tekkimisest. Kui vallasomandi tekkimiseks on vaja omandi ülemineku kokkulepet ja asja üleandmist koos sellega kaasneva valduse ülekandmisega omandajale AÕS § 92 1g 1, siis lõppemine tuleb seostada valdusest loobumisega. ( kokkulepet asendab omaniku ühepoolne vaikimisi tehtud loobumisavaldus.
VII Kinnisomand
Kinnisomand on omand kinnisasja suhtes. Kinnisomandi sisu ja kitsenduste kohta kehtib põhimõtteliselt kõik see, mis kehtib omandi kohta tervikuna. Kuid kinnisomandil on ka rida erisusi, mis tulenevad ühelt poolt sellest, et maa ei ole vabalt suurendatav, teiselt poolt aga üldsuse huvist maa kasutamise suhtes, mis on palju suurem ja intensiivsem kui huvi vallasasjade suhtes.
Vallasasjade juures on omandi ulatus ja piirid määratud asja suuruse ja olemusega. Kinnisasjade juures on olukord teistsugune. Kinnisasjad on maapinna üksteise küljes olevad osad ja seetõttu ei ole nende piirid looduse poolt määratud. Sellest tulenevad õiguskorra jaoks olulised ülesanded:
- ühelt poolt reguleerida kinnisasjade piiritlemine ja määrata omandi sisu neis piirides
- teiselt poolt määrata omandi teostamise kitsendused.
Kinnisomandi ese ja ruumiline ulatus
Kinnisomandi ese on maatükk. Mida maatükk endast õiguslikult kujutab, see ei ole aga seaduses piisavalt lahti kirjutatud. Eesti õiguses on kinnisomandi ese samuti defineerimata. Kuni seadus kasutab kinnisomandi mõistet, tuleb paratamatult määrata ka selle ese. Selleks on kindlasti kinnisasi, mida on defineeritud kui maapinna piiritletud osa ehk maatükki (TsÜS § 50 lg 1).
Kinnisomandi ese on ka kinnisasja olulised osad, sest asi ja selle olulised osad ei saa olla erinevate isikute omandis. Kinnisasja olulised osad on kinnisasjaga püsivalt ühendatud ehitised ning kasvav mets ja muud kasvavad taimed, sealhulgas põllukultuurid (TsÜS § 54 lg 1).
Kõik kinniasjaga püsivalt ühenatud asjad pole siiski selle osad. Kinnisasjaga ajutiselt ühendatud asja, samuti mingi piiratud asjaõguse teostamiseks maaga ühendatud asjad säilitavad oma õiguslku iseseisvuse. Nt tehnovõrk sinna kuuluvate rajatistega.
Kinnisomand ulatub ka kinniasja päraldistele, kui seaduse või tehinguga ei ole kokkulepitud teisiti. Kinnisomandi päraldisele ulatumise tingimuseks on, et päraldiseks olev asi peab kuuluma peaasja omanikule ja et päraldiseks olemine ei ole lõpetatud. Päraldiseks oleva asja ajutine lahutamine peaasjast ei lõpeta päraldiseks olemist.
Selgusepõhimõte eeldab kinnisasja piiride määramist ja tähistamist. Kinnisasja piiride määramist peetakse üheks vanemaks õiguselu tegevuseks, mis kuni tänaseni hõlman kokkulepet, piiride tähistamist ja sellele järgnevat mõõdistamist.
Eesti õiguse kohaselt määratakse knnisomandi horisontaalne ulatus maapinnal ehk piir külgnevate maatükkide vahel seaduses sätestatud korras plaanide ja piirimärkidega.
Plaaniks, mille alusel saab määrata kinnisasja piiri, on katastriüksuse plaan, mille koostab kas vannutatud maamõõtja või vastavat litsentsi omav isik. Piirid kantakse katastriüksuse plaanile koordinaatidega piiripunktide abil. Looduses tähistatakse piiripunktid piirimärkidega, mille asukohta on vajaduse korral võimalik mõõdistamisvahendite abil taastada. Kinnisasja omanikule on pandud kohustus tagada piirimärkide säilivus. Omanik ei tohi piirimärke muuta ega ümberpaigutada.
Kinnisomand laieneb ka veekogule, mis tervenisti asub ühe kinnisasja piires. Kui veekogu asub mitme kinnisasja piires ja kuulub kaldaomanikele, siis ulatub kinnisomand sellele osale veekogust, mis on:
- veekogu keskele tõmmatud mõttelise joone ning sellelt joonelt vastava omaniku kaldapiiripunktide risti tõmmatavate mõtteliste joonte vahel või
- veekogu keskpunktist vastava omaniku kaldapiripunktidele tõmmatavate mõtteliste joonte vahel, kui seaduse või lepinguga ei ole sätestatud teisiti.
Kinnisomand a.o omaniku õiguslik võim kinnisasja üle ulatub mitte ainult maapinnale, vaid ka õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda. Eesti õiguses on kinnisomandi vertikaalne ulatus määratud kõrguse või sügavusega, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel. Kui kõrgele või sügavale see huvi ulatub, sõltub konkreetsetest asjaoludest. Sellise huviga on tegemist ainult siis, kui:
- omanik saab ruumi ülal- või allpool maapinda valitseda ja omandist tulenevaid kasutusõigusi kasutada või
- kui teiste isikute tegevus selles ruumis kahjustaks maatüki kasutamist.
Omanik ei või keelata tegevust sellises kõrguses või sügavuses, kuhu tema huvi vastavalt kinnisasja kasutamise otstarbele ei ulatu. Siin annab seadus ühe täiendava kriteeriumi omaniku huvi piiritlemiseks: huvi on piiratud kinnisasja kasutamise otstarbega. Sellest tuleneb näiteks tunnelite ja rippteede ning lennuliikluse lubatavus.
Kui tegevus väljaspool omaniku huvi ulatust rikub tema õigusi, on tal õigus nõuda oma õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.
Kinnisomand ei ulatu maavaradele, mille loetelu sätestatakse seaduses ja põhjaveele.
Kinnisasja tehinguline omandamine
AÕS kohaselt on kinnisasja omandamise aluseks tsiviiläibes vastav (alus)tehind (võlaõigusleping), mis peab olema notariaalselt tõestatud. Kinnisomandi ülekandmiseks (samuti kinnisasja koormamiseks piiratud asjaõiguseg) aga ei piisa ainult kohustustehingust, vaja on (AÕS § 641):
- võõrandaja ja omandaja kokkulepet ülekandmise (või koormamise) kohta (asjaõiguskokkulepe), mis peab olema notariaalselt tõestatud ning
- kannet kinnistusraamatus.
Kande tegemiseks kinnistusraamatusse on vaja:
- kinnistamisavaldust
- vormikohast käsutustehingut ja vajalikke nõusolekuid.
Kinnistamisavalduseks on ühepoolne avaldus, milles on väljendatud soov kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Kinnistamisavaldus võib sisalduda ka asjaõiguskokkuleppes.
Seadusest ei tulene võlaõiguslepingu vajalikkus kande tegemisel kinnistamisraamatusse. Seega ei ole kinnistusraamatu pidajal ka alust seda nõuda.
Maatüki kinnistusraamatusse kandmisel, samuti jagamisel, sellest osa eraldamisel või liitmisel tuleb esitada ka vastava katastriüksuse plaani koopia. Muude kannete tegemisel esitatakse plaani koopia või maatüki skeem ainult siis , kui see n vajalik kande mõistmiseks.
Kohustuslikuks dokumendiks on ka tõend kinnistamise riigilõivu tasumise kohta. Selle tõendi puudumisel, nagu ka muude kõrvaldavate puuduste korral, peab kinnistusraamatu pudaja tegema vahe määruse.
Mittetehinguline omandamine

Mittetehingulise omandamise all mõistetakse omandamist hõivamise, pärimise, sundvõõrandamise, sundvõõrandamise, sundtäitmise ja kohtuotsuse alusel, mil omand läheb omandajale üle juba enne kinnistusraamatusse kandmist. Et selline kinnistusraamatuväline omandamine ei kahjustaks kinnistusraamatu avalikku usaldust, on seaduses sätestatud, et omandaja võib maatükki kinnistusraamatus käsutada alles siis, kui ta on omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Sellesse sättesse on sisse kirjutatud suhteline kandepõhimõte, mille kohaselt teatud juhtudel toimub kinnistu omandamine sõltumatult kinnistusraamatukandest, omand tekib juba omandamisalusest.
Kinnisomandi käsutamine – ülekandmine, koormamine, ühendamine ja jagamine
Kinnisomandi ülekandmiseks teisele isikule, samuti koormamiseks asjaõigusega teise isiku kasuks on vaja asjaosaliste notariaalselt tõestatud asjaõiguskokkulepet ja kinnistusraamatukannet, kui seaduses ei sätesta teisiti. Kinnisomandi ülekandmise asjaõiguskokkulepe ei tohi olla tngimuslik või määratud tähtpäevaga (AÕS § 120 lg 2).
Eesti õiguses on kinnisasjade jagamine ja ühendamine otseselt sätestatud, kusjuures määravaks on omaniku tahe: kinnisasju võib ühendada üheks kinnisasjaks või ühte kinnisasja jagada mitmeks kinnisasjaks ainult omaniku soovil. Ühendamisel ja jagamisel jäävad kõik kinnistusraamatusse kantud asjaõigused ja märkmed kehtima ja laienevad kogu uuele kinnisasjale.
Kinnisomandi lõppemine

Kinnisasi muutub omaniku loobumisel peremehetuks ja on seni peremehetu, kuni omanikuna kantakse kinnistusraamatusse riik.
Kui kinnisasja omanik sureb , siis muutub kinnistusraamat lihtsalt valeks ja on seni vale, kuni omanikuna kantakse kinnistusraamatusse omaniku õigusjärglane. Õigusjärglase puudumisel muutub kinnisasi aga peremehetuks. Selle võib omandada iganemise teel valdaja ja hõivamise teel riik.
Kinnisomandi kitsendused
Ruumiliste piiride kõrval on kinnisomandil ka õiguslikud piirid, mis on ulatuslikud , kuid mitte piiramatud. Need määratakse kitsendustega, mis kinnisomandi suhtes kehtivad

Kitsenduste tekke alusel eristatakse järgmisi kinnisomandi kitsendusi:
- seadusjärgsed
- seatud tehinguga
- seatud kohtuotsusega
Omandi kitsendamine seadusega on omaniku tahtest sõltumatu õigusliku võimu piiramine omandi eseme üle. Tehingulist omandi kitsendamist ei saa aga käsitleda ainult omandi kitsendamisena. Siin ilmneb ka omaniku õigus oma omandit kitsendada. Kui teised isikud kitsendavad omandit väljaspool õigust, on omanikul õigus nõuda neilt oma õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist (AÕS § 68 lg 1).
Omandi kitsendamine kohtuotsusega saab põhineda mõne seadusjärgse või tehinguga seatud kitsenduse mittejärgimisel omaniku poolt ning seetõttu ei kujuta see endast iseseisvat kitsenduse liiki. Kohtuotsuse alusel seatav kitsendus aitab vaid tagada tehingul või seadusel põhineva kohtuotsuse täitmist omaniku poolt. Need kitsendused tehakse nähtavaks kinnistusraamatusse kantavate märgete ja kohtuliku hüpoteegi abil.
Seadusjärgsed ja tehingulised kitsendused
Seadusjärgsed omandikitsendused hõlmavad:
- käsutusõigust (valdavalt võõrandamiskitsendused)
- kasutusõigust (valdavalt naabrusõigused)
Seadusjärhsete omandikitsenduste eesmärk on nende isikute huvide katsmine, kes end teatud suhtes peavad omanikule allutama. Nendeks isikuteks on nii piirnevate maatükkide omanikud ( naabrid ) ja kaugemad eraõiguslikud isikud kui ka üldsus, riik.
Omaniku tehinguline enesekitsendamine võib hõlmata:
- kasutusõigust ja
- käsutusõigust.
Omaniku õiguste tehinguline kitsendamine toimub lepingu alusel. Sellisteks kitsendusteks on kinnisasjale seatavad piiratud asjaõigused (hoonestusõigus, servituudid, ostueesõigus, reaalkoormatis, hüpoteek), aga ka võlaõiguslikud kitsendused (ret, üür).
Tehinguliselt on võimalik mitte ainult omandit kitsendada, vaid ka eraõiguslikke seadusjärgseid kitsendusi vähendada.. Seaduses on näiteks sätestatud kinnisasja omanikul:
- ei ole õigust keelata lõhna, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist,
- on õigus nõuda, et naaberkinnisasjale ei püstitataks ehitist, mis tekitab keelatud mõjutuse tema kinnisasjale.
Kinnisomandi kitsenduste nähtavakstegemine
Kinnisomandi kui asjaõiguse absoluutsest iseloomustust tuleneb, et mitte ainult kinnisomand, vaid ka selle kitsendused peavad kõigile olema äratuntavad. Kitsenduste nähtavakstegemine on erinevalt reguleeritud ning sõtub oluliselt sellest, kas kitsendus on seadusjärgne võ tehinguline.
Tehingulised kitsendused muudetakse nähtavaks kinnistusraamatu kandega. Seadusjärgsed kitsendused tulenevad seadusest ja seepärast puudub vajadus nende täiendavaks nähtavaks tegemiseks.
Kinnisasja heauskne omandamine
Neile reegiltele baseerub AÕS §, mis võimaldab kinnistusraamatu andmetele tuginedes
omandada heauskselt kinnisomandi(või piiratud asjaõiguse kinnisasjale). AÕS § 56 lg 1
järgi on heauskse omandamise eelduseks, et isik oleks omandanud kinnisomandi tehunguga,
tuginenud seejuures kinnistusraamatu andmetele (esmajoones omandi kuuluvuse suhtes) ja
oleks heauskne, st ta ei teadnud ega pudanudki teadma, et kinnistusraamatu andmed on
ebaõiged, või oli kinnistusraamatusse kantud vastuväide. Isiku heausksust tuleb TsÜS §
139 järgi eeldada, st tõendada tuleb, et omandaja ei olnud heauskne. Heausksuse hindamisel
on AÕS § 56 lg 3 järgi määrav kinnistamisavalduse esitamise aeg. Heauskse omandamise
eelduseks on mh kehtiva käsutustehingu (asjaõiguslepingu) olemasolu. Nagu juba märgitud,
tuleb käsutuse kehtivust eristada käsutustehingu kehtivusest ning heauskne omandamine on
võimalik vaid juhul, kui käsutustehing on formaalselt küll kehtiv, kuid selle teinud isikul
ei olnud käsutusõigust( st käsutus tervikuna siiski ei kehti). Käsutustejungu enda tühisuse
kprral nt teovõime puuduste tõttu heauskne omandamine võimalik ei ole. Valduse saamisel
kinnisasjale ei oma ( erinevalt vallasasjadest) kinnisasja heausksel omandamisel tähendust.
Riigikohus on samas leidnud, et heauskse omandamise instituudi eesmärgiga oleks vastuolus,
kui see kaitseks absoluutselt kõiki tehingulisel alusel kinnisasjaõiguste omandamise
juhtumeid, mistõttu usalduskaitse ei laiene juhtudele , kui õiguslikult on küll tegemist omaniku
vahetusega, kuid tegelikult ei ole tegemist uue, juurdetuleva omandajaga, kus sõltub
kinnistusraamatu õigsusest, nt ei saa esimese ja teise järgekorra seadusjärgsed oärijad tugineda
kinnisasjaõiguse heausksele omandamisele tasuta tehingu järgi. Seega tunnustas Riigikohus
heauskse omandamise võimalikkust üksnes nn. käibetehingute puhul. Samas ei ole tasulisest
siiski seatud üldsieks heauskse omandamise eelduseks ( seda seadus ilmselt ka ei võimalda)
Märgete tähenduse kohta kinnistusraamatu kannetele ja heausksele omandamiselt vt. ptk. 9.1.5.
Kompenseerimaks riigi võimalikke minetusi kinnistusraamatu pidamisel ja sellest tulenevaid
võimalikke õiguse kaotusi, vastutab riik nt KRS § 79 järgi elektroonilisele
kinnistusraamatule üleminekuga seotud kahju eest, mis tuleneb kinnistusraamatu pidamise,
automatiseeritud andmetöötluse või andmetöötluseseadme vigadest. Riigivastutuse seaduse
järgi peaks olema võimalik nõuda kahju hüvitamist ka riigi poolt kinnistusraamatu pidamisega
seotud muu õigusvastase kahju tekitamise eest. Ilmselgelt ei ole seejuures tegemist
riigivastutuse seaduse §-s 15 sätestatud ja erakordselt(ilmselt vähemalt osalt põhiseaduse
vasaselt) piiratud riigi vastutusega õigusemõistmisega tekitatud kahju eest. Lisaks vastutab
notar notariaadiseaduse § 14 lg 1 järgi oma ametikohustuste süülisest rikkumisest
( esmajoones lepingu või avalduse tõestamisel) tekkinud kahju eest avaliku võimu kandjana
riigivastutuse seaduses sätestatud alustel ja ulatuses. Sama paragrahvi 4. lõikega on tõsi küll
riik(ilmselt põhiseaduse vastaselt) välistanud enda vastutuse notari tekitatud kahju eest.
Naabrusõigused
Kinnisasja omanikul ei ole õigust keelata gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma , soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud.
Kinnisasja omanikul on õigus nõuda, et naaberkinnisasjale ei püstitataks või seal ei säilitataks rajatist või seadeldist, mille suhtes on alust eeldada, et see tekitab keelatud mõjutuse tema kinnisasjale.
Ehitist tuleb hoida sellises korras, et selle varisemisel või osade eraldumisel oleks välistatud naaberkinnisasja kahjustamine .
Maatükki ei või süvendada selliselt , et naaberkinnisasi kaotaks vajaliku maapõuetoe või et muul viisil kahjustataks seal asuvaid ehitisi .
Kui ehitada või ehitist parandada saab ainult nii, et naaberkinnisasjale või selle kohale tuleb ehitada tellingud või et üle selle kinnisasja tuleb vedada või sellele asetada ehitusmaterjali või kinnisasjast üle käia või sõita, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama, kui see on hädavajalik, tingimusel, et temale tagatakse kahju hüvitamine.
Kui kaks kinnisasja on teineteisest eraldatud müüri, heki , kraavi, peenra või muu sellise asjaga, on see naabrite ühiskasutuses, sõltumata asja kuuluvusest.
Reaalservituut võimaldab karmistada või leevendada seadusjärgseid naabrusõiguseid
Broneerimisleping
Broneerimisleping on kinnisvaratehingutes kasutatav müüja ja ostja vaheline kokkulepe, mille kohaselt müüja kohustub kokkulepitud kinnisasja mitte müüma teatud aja jooksul kellegile teisele. Broneerimisleping sõlmitakse praktikas kirjalikus vormis. Sellist kokkulepet ei saa käsitleda korteriomandi või kinnisasja ostmise eellepinguna, sest võlaõigusseaduse §33 kohaselt peab olema kinnisasja omandamisele suunatud eelleping notariaalselt tõestatud ja selle sisuks on kokkulepe, mille kohaselt kohustuvad pooled tulevikus sõlmima kinnisasja müügilepingu. Broneerimisleping ei saa sisaldada seega ostja ega müüja kohustust sõlmida tulevikus müügileping, vaid üksnes müüja kohustust kinnisvaraobjekti teatud perioodi hoida ostja jaoks. Kui kirjalik broneerimisleping sisaldab kohustust osta-müüa kinnisasi, siis on selline kokkulepe vormieeskirja rikkumise tõttu tühine.
Kui ostja ja müüja on kindlad soovis osta-müüa kinnisasi ja takistuseks on vaid finantseerimise või vajalike dokumentide-lubade puudumine, siis on võimalik notari juures siiski sõlmida broneerimislepingu või notariaalse eellepingu asemel kohe müügileping. Selline müügileping sisaldab juba kõiki müügi olulisi tingimusi (objekt, hind, võtmete üleandmise aeg) ning tähtaega, millal osalejad peavad tulema notari juurde omandit üle andma ja kinnistamisavaldust tegema. Selleks kuupäevaks peab olema tagatud ostja poolt ostuhinna finantseerimine ja müüja poolt kõigi takistuste kõrvaldamine (näiteks korteril oleva hüpoteegi kustutamine, pärimisasja lõpetamine jt). Omandiõigus läheb ostjale üle mitte müügilepingu sõlmimisega, vaid kinnistusraamatusse kande tegemisega. Vahepealseks perioodiks saab notari kaudu lasta kinnistusraamatusse kanda topeltmüügi takistamiseks ka eelmärke. Selliselt müügitehingu tegemine kahes etapis ei too osalejatele kaasa ka suuri lisakulusid notari tasude ja lõivude osas. 
VIII Reaal- ja isiklikud servituudid. Reaalkoormatis
Servituudid: isiklikud - ja reaalservituudid
Õigustatud isikute alusel eristatakse kahte tüüpi servituute:

• reaalservituut
  
• isiklikservituut:
  
  • kasutusvaldused
    
  • isiklik kasutusõigus
    

Reaalservituudi ja isikliku servituudi vahe
Reaalservituut kuulub kinnisasja igakordsele omanikule ehk teiste sõnadega on seotud teatud kindla kinnisasjaga ja kuulub selle igakordsele omanikule. Isiklikservituut kuulub individuaalselt kindlaksmääratud isikule.
Erinevus kasutusvaldusest
Reaalservituut kui asjaõguslik kasutusõigus ei ole nii ulatuslik kui kasutusvaldus. Kasutusvaldusega koormatud maatüki omanik on maa kasutamise õigusest täielikult ilma jäetud, sest see õigus on üle läinud kasutusvaldajale. Reaalservituut aga jätab koormatud kinnisasja omanikule kinnisasja kasutamise õiguse suurel määral alles.
Kasutusvaldus on isiklik kasutusõigus, st seda saab seada ainult kindla isiku kasuks. Reaalservituut ei ole aga seotud konkreetse isikug, vaid see seatakse teatud kindla maatüki igakordse omaniku kasuks.
Reaalservituudi korral on tegemist kahe kinnisasjaga:

• koormatud ehk teeniv kinnisasi
  
• valitsev kinnisasi
  

Erinevus isiklikust kasutusõigusest
Erinevalt reaalservituudist ei ole isiklik kasutusõigus seotus valitseva maatükiga. See on suunatud üksikutele kasutustele; teatud toimingust hoidumisele koormatud kinnisasjal; omanikuõiguste välistamisele ja konkurentsi piiramisele.
Reaalservituudi korral on õigustatud isikuks kinnisasja igakordne omanik, aga isikliku kasutusõiguse puhul kindel isik, kelle kasuks see õigus on seatud.
REAALSERVITUUT
Sisu
Reaalservituut on teeniva kinnisasja koormatis, mis seatakse valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud visil kasutama või teatud tegevustest hoiduma.
Reaalservituut:

• annab valitseva kinnisasja omanikule õiguse teenivat kinnisasja teatud viisil kasutada
  
• kohustab teeniva kinnisasja omanikku oma omandiõiguse teostamisest teatavas osas loobuma
  

Reaalservituudist tulenaval kasutusõigusel on eesõigus omaniku kasutusõiguse ees. Koormatud kinnisasja omanik tohib oma kinnisasja kasutada ainult nii palju, kui see on võimalik servituudist tulenava õiguse kõrval. Reaalservituut ei või teeniva kinnisasja omanikku kohustada mingiteks tegudeks, välja arvatud teod, mis on reaals. Teostamisel abistava tähendusega.
Reaals. seatakse valitseva kinnisasja igakordse omaniku, mitte aga selle üksiku omaniku kasuks. Saadav kasu peab olema kasuks kõigi või vähemalt enamiku võimalike omanike jaoks. Kasu ei pea olema materiaalne. Kui kasu on seotud ainult ühe konkreetse omanikuga ei saa servituuti seada.
Reaals. sisu kujundamisel on asjaosalistel suhteliselt vabad käed. Seadusega on määratud vaid lubatava sisu üldjooned. Detailne sisu määratakse asjaosaliste kokkuleppega, mis on ka aluseks kande tegemisel kinnistusraamatusse.
Reaals. on jagamatu. Kui valitsev v teeniv kinnisasi jagatakse, jääb reaals kehtima kõikide osade kasuks või suhtes. Valitseva kinnisasja suhtes pärast selle jagamist ei ole reaals. teostamine lubatud ulatuses, milles see muutub teeniva kinnisasja suhtes koormavaks. Kui pärast valitseva kinnisasja jagamist on reaals. vaja ainult ühe uue kinnisasja jaoks, on omanikul õigus nõuda reaals. kasutamist teiste jagamisel tekkinud kinnisasjade suhtes. Kui isik, kelle kasuks servituut on tagatud kande kustutamiseks nõusolekut ei anna saab seda taodelda kohtu kaudu.
Omaniku reaalservituut
Omanik võib servituudi seada ka iseenda kasuks. Oluline on vaid, et omanikul oleks reaalservituudi seadmisel kaitset vääriv huvi, mis ei pea olema varaline. Reaalservituuti ei saa seada ühe ja sama kinnisasja eraldi osade suhtes, sest üks ja sama maatükk ei saa ühe ja sama õiguse jaoks olla korraga teeniv ja valitsev.
Kasutusala
Reaalservituuti on võimalik seada:

• kogu kinnisasjale
  
• kinnisasja reaalosale
  

Reaals. võib koormata ka kaasomandis olevat kinnisasja või selle reaalosa. Reaals. ei saa seada aga kaasomaniku mõttelise osa suhtes.
Kaasomandi reaals. koormamise aluseks on sätted, mille kohaselt:

• (kaas)omaniku õigusi saab kitsendada ainult seaduse või teiste isikute õigustega
  
• kaasomandis olevat asja võib koormata kõigi kaasomanike kokkuleppel
  

Korteriomandit, kui kaasomandi erivormi saab korteriomanik koormata reaals. ainult siis, kui servituudi teostamine piirdub korteriomandi reaalosaga. Kui servituudi teostamine hõlmab kaasomandi eset, ei ole selle seadmine ühe korteriomaniku poolt lubatav, sest kaasomandi eset saavad korteriomanikud käsutada vaid ühiselt. Reaalservituudi seadmisel tuleb silmas pidada, et korteriomandeid eraldavad vaheseinad ja -laed kuuluvad kaasomandi esemete hulka.
Tekkinime ja lõppemine
Tehinguline tekkimine
Reaals. tekib teeniva ja valitseva kinnisasja omaniku notariaalslt tõestatud asjaõiguskokkuleppe ja kinnistusraamatusse kande tegemise alusel. Lisaks kandele võib reaalservituudi kohta teha märke ka valitseva kinnisasja kinnistusraamatu koosseisjakku. Reaals. seadmise asjaõiguskokkulepe võib olla tingimuslik. Tingimused võivad olla: kokkulepitud tähtpäeva saabumine; sellest tähtpäevast nimetatud ue tähtpäeva saabumine; teeniva kinnisasja omaniku vahetumine ; vastusoorituse tegematajätmine. Tingimuseks võib olla ka kohustus maksta servituudi eest perioodilist tasu. Kui kinnisasi on koormatud juba hoonestusõigusega või kasutusvaldusega, on selle reaals. koormamiseks täiendavalt vaja ka nimetatud õiguse omajate nõusolekut.
Mittetehinguline tekkimine
Kui kinnisasja sundvõõrandamine asendatakse kinnisasja koormamisega reaalservituudiga, siis tekib servituut samuti kinnistusraamatu kande läbi. Ka siin on vaja notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldust. Reaalservituudi tekkimine igamisega on välistatud. Sundvõõrandamisel tekib servituut kinnistusraamatuväliselt, järgnev kanne kujutab endast vaid kinnistusraamatu parandamist.
Kuna reaals. on valitseva kinnisasja oluline osa, siis ei ole see ka ka eraldi ülekantav ja koormatav. See läheb omandajale üle vaid koos kinnisasjage.
Lõpetamine
Reaals. lõpeb nagu kasutusvalduski, kas lõppemise või lõpetamise teel. Valdav on selle lõpetamine kokkuleppel. Sel juhul lõpetab õiguse vastav kustutamiskanne kinnistusraamatust. Lõpetamise aluseks on õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus. Reaals. lõpeb avalduse alusel ka siis, kui teeniva ja valitseva kinnisasja omanikus saab üks ja sama isik. Reaals. lõppemise aluseks võib olla tähtpäeva või tingimuse saabumine; omanike kokkulepe reaalservituudi lõpetamiseks. Reaals. lõpeb ka kinnisasja müügil sundenampakkumisel. Kannete kustutamiseks tulebesitada menetlusõiguslik kinnistamisavaldus, mille juurde lisatakse servituudi lõpetamisel ülalnimetatud lõpetamise avaldus.
ISIKLIKSERVITUUT:

KASUTUSVALDUS
Sisu
Kasutusvaldus on kõige ulatuslikum asjaõiguslik kasutusõigus, mis annab isikule, kelle kasuks see on seatud, õiguse asja kasutamiseks ja selle viljade omandamiseks. Kasutusvaldus ei anna aga kasutusvaldajale õigust kasutusvalduse eseme ehk maatüki käsutamiseks. Kasutusvaldajal on asja kasutamise ja valdamise kõrval õigus endale saada ka asja viljad, vlistades omaniku õigused neile. Omanikule jääb vaid paljas omand. Käsutusõigus jääb küll omanikule, kuid kinnissi ei oma omaniku suhtes enam mingit majanduslikku tähtsust. Kasutusvaldust võib piirata mõne kasutusviisi välistamisega. Kasutusvalduse seadmisel tuleb kasutusvalduse liigid kasutusvalduse seadmisel või hilisemal muutmisel üles loetleda . Kasutusvaldust ei saa seada üksikute kasuliikide saamiseks, ka siis mitte, kui kõik välistavad kasud ükshaaval üles loetakse. Neil juhtudel tuleb seada hoopis kas isiklik kasutusõigus või reaalkoormatis.
Kasutusala
Kasutusvaldus koormab reeglina tervet maatükki. Seadus ei käsitle mitme kinnisasja koormamist ühe ühise kasutusvaldusega. Kasutusvalduse esemeks saab olla mitte ainult kaasomaniku mõtteline osa, vaid ka lihtne mõtteline osa ainuomaniku omandist. Kasutusvaldaja teostab sel juhul kaasomaniku õigusi kinnisasja valitsemise ja kasutamise viiside osas. Kaasomandi mõttelise osa kasutusvaldust loetakse asja-, mitte aga õiguskasutusvalduseks. Eesti õigus piirab mõttelise osa koormamist kaasomaniku osaga ostueesõiguse ja hüpoteegiga koormamisel. Kasutusvalduse ja ka reaalkoormatisega koormamisel sellist piirangut ei ole ja omanikul on õigus oma õigusi vabalt koormata. Kinnisasjade kõrval saab kasutusvaldusega koormata ka kaasomandi eriliiki korteriomandit, hoonestusõigust ja korterihoonestusõigust.
Kasutusvaldajal on õigus kasutada kasutusvalduses olevat kinnisasja ja omandama selle vilju. Kasutusvaldaja võib seadusega säteastatud korras kasutada ka maavarasid ja metsa, kui see on vajalik kinnisasja korrapäraseks majandamiseks. Kasutusvaldaja õigused kinnisasjal ei tohi olla ruuremad, kui omanikul. Kui omaniku õigusi on teiste isikute suhtes kitsendatud, kehtvad kitsendused ka kasutusvaldajale. Kasutusvaldaja on kohustatud oma õiguste teostamisel säilitama maatüki senise majandusliku otstarbe. Kasutusv peab kinnisasja omal kulul korras hoidma ja tal ei ole õigus nõuda omanikult nende kulutuste eest hüvitist. Kui kasutusv on teinud vajalikke kulutusi, mis ületavad tema kohustuste piiri, siis on tal õigus nõuda omanikult nende kulutuste hõvitamist. Kasutusvaldusel lasuvad maksud ja võlaintressid tasub ning koormatised kannab kasutusvaldaja. Kui need on nõutud sisse omanikult, on kasutusv kohustus need omanikule samas ulatuses hüvitada.
Kui kasutusvaldus lõpeb, on kasutusv või tema õigusjärglane kohustatud kasutusvalduses olnud kinnisasja tagastama omanikule seisukorras, mis võimaldab selle jätkuvat kasutamist.
Tekkimine ja lõppemine
Kasutusvalduse tekkimiseks on vaja noteriaalselt tõestatud asjaõiguskokkulepet ja kinnistusraamatukannet. Omanik võib ksutusvalduse seada ka enda kasuks. Sel juhul asendab asjaõiguskokkulepet omaniku ühepoolne materiaalõiguslik tahteavaldus, millele seadus vorminõudeid kehtestanud ei ole. Kasutusvalduse seadmise asjaõiguskokkulepe võib olla ka tingimuslik, kui see ei ole vastuolus seaduse, heade kommete või tavaga. Kasutusvalduse võib seada nii edasilükkava kui ka lõpetava tingimusega, samuti tähtpäeva määrates. Vastava kande tegemiseks kinnisusraamatusse on vaja lisaks asjaõiguskokkuleppele ka menetlusõigusliku kinnistamisavaldust. Kas kasutusvaldus võib tekkida ka kinnistusraamatu kande igamisega selles puudub segus. Kinnisomandi ülemineku lubamine kinnistusraamatu kande igamise teel annab aluse väita, et kasutusvalduse saab tekkida vähemalt kinnistusraamatu kande igamise, kui mitte ka lihtsa igamise teel.
Kasutusvaldus lõpeb reeglina kas kasutusvaldaja surmaga või lõppemisega. Lõppemine võib olla seotud mõne muu sündmuse või määratud tähtpäeva saabumisega.
Juriidilise isiku kasutusvaldusele on seadusega seatud ka ajaline piir, mis lõpeb igal juhul 100 aasta määdumisel.
Kuid asjaosalides võivad kasutusvalduse ka ise lõpetada. Seda saab teha: kasutusvaldaja ja omaniku kokkuleppel; kasutusvaldaja nõudmisel ja omaniku nõudmisel. Kõigil lõpetamise juhtudel lõpeb kasutusvaldus üldises korras, st vastava tahteavaldusega, milleks on õigusttud isiku notariaalselt kinnitatud avalduse, esitamise ja kinnistusraamatukande tegemisega.
Käsutamine
Asja kasudest ilma jäänud omaniku partnerina saab arvesse tulla üksnes see isik, kelle kasuks omanik kasutusvalduse on seadnud, mitte aga selle isiku õigusjärglase kasuks. Kasutusvaldus ei ole isikliku kasutusõigusena pm ülekantav. Samas võivad asjaosalised kokku leppida kasutusvalduse üleminekus pärijale.
Kasutusvalduse mitteülekantavusest tuleneb selle asjaõigusega koormamise mittelubatavus: koormamise lubatavus tähendaks seda, et kasutusvaldaja loobuks osast oma õigusest ja kannaks need üle kolmandale isikule. Seadus ei reguleeri otseselt kasutusvalduse ja selle eseme koormatavust. Kaudselt tuleb koormatavuse keeld kasutusvalduse mõstest ning mitteülekantavusest. Lubatavuse kasuks räägib kasutusvalduse ülekandmise lubatavus pärijale.
Kasutusvalduse mitteülekantavus ei välista kasutusvaldaja õigust kanda kasutusvaldusest tulenevaid õigusi ja kohustusi teostamiseks teisele isikule võlaõiguslikul alusel, kui seadus v tehing ei ole sätestanud teisiti. Selline ülekandmine võib toimuda nt rendilepingu puhul.
Kasutusvaldajal on õigus ja ohustus käsutada kinnisasja päraldist. Vajaduse korral on ta kohutatud päraldise asendama ka uutega.
ISIKLIK KASUTUSÕIGUS
Sisu
Isiklik kasutusõigus on kinnisasja koormatis. Isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigusi, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Isikliku kasutusõiguse sisuks ei saa olla kohustus mingiks positiivseks teoks.
Tekkimine ja lõppemine
isikliku kasutusõiguse tekkimisele ja lõppemisele kohaldatakse reaalservituudi kohta käivat. Kui isiklik ksutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. Milliseid sätteid millal kohaldatakse, see sõltub eelkõige kasutusõiguse iseloomust. Reaalservituudi sätteid tuleb kohaldada nende isiklike kasutusõiguste juures, mis on seotud kinnisasja kasutamisega teatud viisil või mis piiravad omndiõiguse teostamist teatavas osas. Kui isikliku kasutusõiguse sisuks on avaldamine, tuleb kohaldada kasutusvalduse sätteid. Kui isiklik kasutusõigus on seatud õigustatud isiku elueaks , tuleb selle lõpetamisele paratamatult kohaldada kasutusvalduse sätteid.
Isikliku kasutusõiguse, kui asjaõiguse tekkimiseks on vaja notariaalset tõendatud asjaõiguskokkulepet ja kinnistusraamatukannet. Asjaõiguskokkulepe võib olla tingimuslik.
Seadus välistab reaalservituudi tekkimise igamisega, seega ei saa igamisega tekkida ka isiklik kasutusõigus. Valdusega seotud isiklikule kasutusõigusele aga kohaldatakse kasutusvalduse sätteid, mis ei välista õiguse tekkimist kinnisturaamatu kande igamise teel.
Isiklik kasutusvaldus võib lõppeda kas lõpetava sündmuse saabumisega või kokkuleppel. Esimesel juhul muutub kinnistusraamat valeks ja tuleb parandada. Teisel juhul lõpeb kasutusvaldus alles vastava kustutuskande tegemisega kinnistusraamatus. Isikliku ksutusõiguse kustutamiseks kinnistusraamatust on vaja notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldust. Lõpetatud õigus kustutatakse kinnistusraamatust. Lõpetatud õiguse kustutamiseks on vajalik ka puudutatud isiku nõusolek. Kui isikliku kasutusõiguse lõppemisest on määdas rohke kui aasta, ei ole nõusolek enam vajalik, piisab õigust lõpetava sündmuse tõendamisest.
Kasutusala
Isikliku kasutusõiguse all tuntakse üldiselt mitteülekantavat piiratud asjaõigust. Isiklik kasutusõigus on praktiliselt mitteisiklik, sest seda saab omaniku nõusolekul üle kanda teisele isikule, muuta seejuures kasutusõiguse kestust. Kui isikliku kasutusõiguse esemeks on tehnovõrk või -rajatis, siis ei ole selle õiguse ülekandmiseks omaniku nõusolek vajalik. Isikliku kasutusõiguse teostamise võib üle anda mõnele teisele isikule ka võlaõiguslikult. Erinevus ülekandmise ja koormamise vahel on selles, et esimesel jhul kantakse üle kogu õigus, teisel juhul osa sellest.
Isiklik kasutusõigus elamule
Isikul, kelle kasuks on see seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Kui kasutusõigus on antud mitmele isikule ühiselt nende elueaks, kestab see seni, kuni kasvõi üks neist isikutest on veel elus. Sellist kasutusõigust võib seada ka juriidilise isiku kasuks. See eeldab aga õiguse teostmise lubamist kolmandale isikule, sest juriidiline isik ise ei saa ruume kasutada.
Kui kasutusõigus on antud elamu osale, võib õigustatud isik kasutada ka elanikele ühiseks kasutamiseks määratud ruume, sisustust ja seadmeid. Seadus ei ole eraldi reguleerinud kinnisasja või selle osade kasutamist õigustatud isiku poolt. Elamu kasutusõiguse seadmise kokkuleppes märgitakse eraldi ära ka maatükiosad, seadeldised ja ruumid, mis võivad anda alust vaidlusteks.
Isikliku kasutusõiguse tekkimine ja lõppemine elamu puhul toimub sarnadelt kasutusvalduse lõppemisele ja tekkimisele. Tekkimiseks on vajalik kinnisasja omaniku ja isikliku kasutusõiguse omandaja notariaalset kokkulepet ja vastava kande tegemist kinnistusraamatusse. Kasutusõigus võib olla ka tingimuslik. Kui isiklik kasutusõigus elamule ei oleks ülekantav, lõpeks see kas õigustatud isiku surmaga või kokkulepitud tähtaja möödumisel või lõpetava tingimuse täitumisel. Isiklik kasutusõigus elamule võib lõppeda ka lõpetamisega nii õigustaud isiku kui omaniku nõudmisel. Lõpetamisel on kinnistuskanne konstitutiivse tähendusega. Seetõttu on lõpetamiseks vajalik ka lisaks menetlusõiguslikele avaldustele ka õiguse lõpetamise materiaalõiguslik tahteavaldus.
REAALKOORMATIS
Sisu
Seadus reaalkoormatise mõistet ei defineeri , andes selle edasi sisu kaudu. Reaalkoormatis kohustab kinnisasja igakordset omanikku teatud soorituseks õigustatud isiku kasuks: kinnisasja igakordne omanik peab tegema isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud , teatud perioodilisi sooritusi. Sooritused ei pea olema rahalised. Kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud reaalkoormatist ei või lahutada sellest kinnisasjast ja vastupidi, kindla isiku kasuks seatud reaalkoormatist ei või siduda kinnisasjaga. Teiste sõnadega, ühte liiki reaalkoormatist ei tohi muuta teist liiki reaalkoormatiseks.
Valdavalt nähakse selles realiseeriisõigust. Seda põhjendatakse asjaoluga, et reaalkoormatis annab õigustatud isikule nõude mitte võlguoleva soorituse väljanõudmiseks, vaid ainult väljavaate kinnisasja realiseerimise kaudu teatud rahasumma söömiseks. Teiste sõnadega reaalkoormatis on realiseerimisõigus, mis annab nõude sundtäitmise talumiseks sissenõutavate soorituste tõttu.
Sooritused, mille eest kinnisasi vastutab, võivad olla:

• rahalised
  
• esemelised
  
• teenused
  

Kuna reaalkoormatis on realiseerimisõigus, siis tuleb ka mitterahalistele sooritustele määrata rahaline väärtus, mille saab vajaduse korral muuta rahaliseks nõudeks. Eesti õiguse kohaselt väljendub reaalkoormatise väärtus selle väljaostuhinnas, mis tehakse nähtavaks kinnistusraamatu vahendusel.
Era- ja avalik-õiguslik reaalkoormatis
Eesti asjaõiguses on eraldi sätestatud reaalkoormatiste jagunemine era ja avalik-õiguslikeks.
Reaalkoormatis on:

• Avalik-õiguslik, kui see on seatud seaduse alusel riigi, KOV või muu avalik-õigusliku juriidilise isiku kasuks
  
• eraõiguslik, kui see on seatud füüsilise isiku, eraõigusliku juriidilise isiku või teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks
  

Reaalkooramise avalik-õiguslik iseloom tuleneb üldisest huvist, mida reaalkoormatis tagab, mitte aga sellest, et võlasuhte üheks pooleks on riik.
Omanikureaalkoormatis
Selline reaalkoormatis on võimalik näiteks siis, kui isik omandab kinnisasja, mis on kooramtud reaalkoormatisega tema kasuks. Omandaja võib selle koormatise lõpetada, kuid võib lasta üle kanda mõnele teisele isikule. Omanikureaalkoormatise tekkimisele saab vastavalt kohaldada omanikuhüpoteegi kohta sätestatut. Seda võib vaja minna nt siis, kui omanik soovib enne kinnisasja võõrandamist seda koormata reaalkoormatisega enda kasuks ühepoolselt.
Erinevus servituutidest ja hüpoteegist
Erineb servituudist selle poolest, et see on suunatud kooramtud kinnisasja omaniku positiivsele sooritusele. Reaalkooramtis ei anna kasutusõigust, vaid tagab kinnisasja vastutuse omaniku soorituste tegemise eest.
Hüpoteegist erineb reaalkooramatis selle poolest, et sellega tagatud sooritus võib olla ka mitterahaline ja peab olema korduv.
Kasutusala
Reaalkoormatisega saab koormata kinnisasja. Kui omanik soovib reaalkoormatisega koormata kinnisasja osa, peab ta kinnisasja eelnevalt jagama. Kinnisasja on jagamata võimalik koormata ainult servituutidega. Seadus ei sätesta eraldi mitme kinnisasja koormamist ühe ja sama reaalkoormatisega. Kui reaalkoormatisega koormatud kinnisasi jagatakse, jäävad koormavad õigused kehtima.
Kinnisomandi mõttelise osa koormatavus reaalkoormatisega tuleneb mõttelise osa koormamise üldisest regulatsioonist. Kas koormata saab ka kaasomandi mõttelist osaosaliselt ja ainuomandi mõttelist osa, see seadusest otseselt ei ilmne.
Kinnisomandi kõrval saab reaalkoormatisega koormata ka kaasomandi eriliiki korteriomandit, hoonestusõigust ja korterihoonestusõigust. Kuurmamise lubatavus tuleneb kas lubatavatest sätetest või ka vastavate piirangute puudumisest seaduses.
Tekkimine ja lõppemine
Tehingulise reaalkoormatise tekkimiseks on vaja asjaõiguskokkulepet ja kinnisturaamatu kannet. Asjaõiguskokkulepe peab olema notariaalselt tõendatud. Omanik võib seada reaalkoormatise ka enda jaoks. Reaalkoormatise tekkimise ja lõppemise võib seada sõltuvusse teatud tingimuse täitumisest, samuti võib reaalkoormatise määrata eteantud tähtajaga. Üksikute soorituste tegamise võib seada sõltuvusse teatud vastusoorituste tegemisest. Reaalkoormatist võib lõpetada ka kinnisasja sundenampakkumisel müümisega.
Reaalkoormatist saab lõpetada nii õigustatud kui ka kohustatud isiku nõudel. Mõlemal juhul peab kohustatud isik selle õigustatud isikult välja ostma.
Õigustatud isik võib nõuda reaalkoormatise lõppemist, kui:

• koormatud kinnisasi jagatakse ning sellega kahjustatakse tunduvalt õigustatud isiku õigusi
  
• Kohustatud isik vähendab tunduvalt koormatud kinnisasja väärtust
  
• kohustatud isik on jätnud reaalkoormatisest tulenevad kohustused järjest kolme aasta jooksul täitmata.
  

Kohustatud isik võib nõuda reaalkoormatise lõpetamist:

• õigustatud isik ei täida reaalkoormatise aluseks olevat lepingut
  
• reaalkoormatis on kestnud 30 aastat
  

Väljaostu ei või nõuda, kui reaalkoormatis on seatud:

• teatud füüsilies isiku kasuks
  
• seaduse alusel
  
• seotult reaalservituudiga
  

Reaalkoormatise väljaostuhina määramisel võetakse aluseks kinnistusraamatu kandes märgitud reaalkoormatise väärtus. Kui seda väärtust ei ole kinnistusraamatusse kantud või reaalkoormatisest tulenevate tegude rahaline väärtus on oluliselt muutunud, määrab väljaostuhinna kohus.
Reaalkoormatis võib lõpetada ka lõpetava tingimuse või tähtpäeva saabumisega. Kui reaalkoormatise kanne kinnistusraamatust alusetult kustutatakse, siis reaalkoormatis ei lõppe seeläbi, vaid kinnistusraamat muutub valeks. Õigustatud isikul on õigus nõuda kinnistusraamatu parandamist seni, kuni ei ole toimunud kinnisasja heauskset omandamist kolmanda isiku poolt.
Reaalkoormatis ei teki igamisega ega lõpe aegumisega. See ei puuduta aga reaalkoormatisega tagatavat üksikkohustust: iga üksikkohustus aegub nõude aegumise üldise tähtaja jooksul.
Seadusjärgne reaalkoormatis
Seadusjärgsed kinnisomandi kitsendused kehtivad kinnistusraamatusse kandmata. Ka seadusjärgne omandikitsendus reaalkoormatise kujul ei kuulu kinnistusraamatusse kandmisele. Seaduses sätestatud õigus nõuda reaalkoormatist ei tähenda veel kinnisasja tegelikku koormatust reaalkoormatisega. Reaalkoormatis on absoluutne õigus, mis peab olema igaühele äratuntav. Avalik-õiguslik reaalkoormatis ei vaja tekkimiseks kinnistusraamatusse kandmist, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Teisest küljest, aga kui avalik-õiguslikul juriidilisel isikul on seaduse kohaselt õigus nõuda reaalkoormatist, tekib see koormatis kinnistusraamatusse kandmisega.
Käsutamine
Teatud kindla isiku kasuks seatud reaalkoormatis on ülekantav, kui reaalkoormatis oma olemuselt on ülekantav ega suurene seeläbi. Ülekantav ei ole reaalkoormatis, millest tulenev üksikkohustus ei oe ülekantav. Ülekandmine toimub tavalises korras, st selleks on vaja notariaalslt tõestatud asjaõiguskokkulepet ja kinnistusraamatukannet. Võlaõiguslepinguga võidakse määrata mitte ainult omaniku kohustu tagada reaalkoormatisega, vaid piirata ka õigustatud isiku õigust reaalkoormatise rahakstegemisel. Tagatisleping annab omanikule aluse vaide esitamiseks reaalkoormatise omaja nõude vastu reaalkoormatise lepinguvastase maksmapaneku korral. Vaide saab esitada ka reaalkoormatise omaja iga õigusjärglase vastu. Kuid isiku vastu, kes omandab reaalkoormatise heauskselt, ei saa vaiet esitada.
Reaalkooramtise ülekandmisega kaasnevate alusetute nõuete välistamiseks kinnisasja omaniku vastu võidakse tagatislepingus kokku leppida, et nõue koos reaalkoormatisega kas ei ole üldse või on ainult teatud piiranguga loovutatav kolmandale isikule. See peab olema ka kinnistusraamatusse kantud. Reaalkoormatis ei ole iseseisvalt võõrandatav.
Vastutus
Reaalkoormatise juures eristatakse reaalkoormatisest tulenevat vastutust, üksikkohustusest tulenevat vastutust ning alustegingust tulenevat vastutust.

Asjaõiguslik vastutus

• Põhiõigusest tulenev vastutus -
  

See on eesti õiguses otseselt reguleerimata. Vastutus ilmneb siis, kui õigustatud või kohustatud isik nõuab reaalkoormatise lõpetamist. Kohustatud isik peab mõlemal juhul tasuma reaalkoormatise väljaostuhinna.
Kui reaalkoormatise väärtus ei ole kinnistusraamatusse kantud või kanne on puudulik või rahaline väärtus on muutunud, määrab väljaostuhinna kohus.

• Üksikkohustusest tulenev vastutus
  

Omanik vastutab nende kohustuste täitmise eest koormatud kinnisasjaga. Ostuhinna tagamisel hõlmab selline vastutus üksikuid ostuhinnaosi. Vastutuse ajaliseks kestuseks on kolm aastat, mille möödumisel nõue aegub.

• Kohesele sundtäitmisele allumine
  

Reaalkoormatise puhul ei ole see võimalik, sest seadusandja on võimaldanud kohesele sundtäitmisele märkimise ainult hüpoteegi juurde. Lubatud on aga vastav võlaõiguslik kokkulepe.
2) Omaniku isiklik vastutus
Lisaks vastutab ka omanik isiklikult nende üksikkohustuste täitmise eest, mis on muutunud sissenõutavaks selle aja jooksul, mil ta on olnud omanik. Isiklikust vastutusest on kokkuleppe teel võimalik vabaneda. Omaniku isiklik vastutus sissenõutavaks muutunud üksiksoorituste eest on samuti piiratud kolme aastaga. Õigustaud isikul on õigus esitada hagi sissenõutavaks muutunud soorituste osas. Kui koormatud kinnisasi jagatakse, siis kehtib reaalkoormatis üksikosade suhtes ühisreaalkoormatisena edasi ja üksikosade omanikud vastutavad solidaarselt, millest tuleneb, et õigustatud isik võib nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist.
3) Alustehingust tulenev lepinguline vastutus
Ka võlaõigustehin kohustab omanikku soorituseks. Kuid see kohustus kehtib ainult lepingupooleks olnud omaniku või tema õigusjärgjase suhtes.
IX Ostueesõigus
Ostueesõiguse mõiste
Ostueesõigus annab õigustatud isikule võimaluse õiguse eseme omandamiseks ostu teel siis, kui omanik selle kellelegi müüb. Ostueesõigus ei anna õigust astuda omandaja kõrvale. Seadus eristab võlaõiguslikku ja asjaõiguslikku ostueesõigust.
Asjaõigusliku ja võlaõigusliku ostueesõiguse eristamine
Võlaõiguslik ostueesõigus

Võlaõiguslik ostueesõigus annab õigustatud isikule õiguse astuda müügilepingus ostja asemel samal tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. (VÕS § 244 lg 1). Võlaõiguslik ostueesõigus põhineb lepingul ja seoub ainult lepingupartnereid.
Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulnevaid kohustusi (VÕS § 244 lg 1). Ostueesõigust omav isik võib oma õigust teostada siis, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Kuigi võlaõiguslik ostueesõigus ei ole ülekantav, läheb veel püsiv tähtajaline ostueesõigus üle õigustatud isiku pärijale.
Asjaõiguslik ostueesõigus
Asjaõiguslik ostueesõigus erineb võlaõiguslikust õiguse eseme ja ulatuse poolest.
Võlaõigusliku ostueesõiguse esemeks saavad olla kinnis- ja vallasasjad ( VÕS § 208 lg 1 koos TsÜS §-ga 50) ning ka õigused (VÕS § 208 lg 3). Asjaõigusliku ostueesõigusega saa koormata ainult kinnisasja (AÕS § 256 lg 1), hoonestusõigust (AÕS § 249 lg 1), korteriomanit ja korterihoonestusõigust (KOS § 1 lg 1 ja § 24 lg 5).
Võlaõiguslik ostueesõigus loob suhted ostueesõiguse seaja ja ostueesõiguse omaja vahel. Asjaõiguslik ostueesõigus kui asjaaõigus omab mõju ka kolmandate isikute suhtes ja seda eelkõige oma eelmärke mõju kaudu.
Asjaõigusliku ostueesõiguse laiem ulatus ilmeb ka selle seadmise võimalikkuses teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks.
Majanduslikust aspektist vaadates põhjustab ostieesõigus koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist, sest sel juhul on raskem leida kinnisasjale ostjat. Iga ostuhuviline peab arvestama sellega, et ostueesõiguslik isik kasutab oma õigust ja astub müügilepingus tema asemele.
Võlaõiguslik ostueesõigus ei kehti, kui ostueesõiguse ese müüakse sundtäitmisel või pankrotimenetluses. Samuti ei kehti see sundvõõrandamisel ja müümisel alanejale sugulasele või abikaasale.
Asjaõigusliku ostueesõiguse suhtes tegi seadusandja erandi, lugedes selle kehtivaks ka kinnisasja müümisel sundtäitmis- või pankrotimenetluses. Pärast kahe ja poole aastast katseaega tunnistas seadusandja selle sätte siiski ebaõnnestunuks.
Ostueesõiguse tekkimine
Tekkimine tehingulise ostueesõigusega
Tehinguline asjaõiguslik ostueesõgus tekib notariaalselt tõestattud asjaõiguskokkuleppe ja kinnistusraamatu kande läbi. (AÕS § 641). Ka siin on asjaõiguskokkuleppe notariaalse tõestamise und eraldi üle korratud (AÕS § 257 lg 2). Lisaks peab notariaalselt tõestatud olema ka ostueesõiguse seadmiseks kohustav tehing (AÕS § 257 lg 1).
Kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi ülekandmise nõude tagamisel. Sama tähendusega on ka seadusjärgne ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus. See regulatsioon hõlmab ka kaasomaniku seadusjärgset ostueesõigust.
Lähtudes sellest, et ostueesõigus on kolmandate isikute suhtes samasuguse mõjuga nagu eelmärge – eelmärke põhimõjuks kolmandate isikute suhtes on aga see, et kinnisasja käsutamine on pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see märkega tagatud nõuet kahjustab -, on üheselt selge, et isik, kelle kasuks ostueesõigus on kinnistusraamatusse kantud, võib ostueesõiguse teostamisel nõuda hiljem kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi kustutamist.
Tekkimine seadusjärgse ostueesõigusega
Seadusjärgne ostueesõigus kui omandikitsendus ei vaja tekkimiseks kinnistusraamatusse kandmist ja seda võib teostada kinnisasja igakordse müümise korral. Kas selline ostueesõigus on võlaõiguslik või asjaõguslik, sellele seadus selget vastust ei anna.

Ostueesõiguse lõppemine
Ostueesõigus lõpeb selle teostamisega õigustatud isiku poolt. Kuid ostueesõigus lõpeb ka siis, kui:
- õigustatud isik jätab selle kinnisasja müügi korral kasutamata (VÕS § 250)
- omand läheb üle muul viisil kui müügi või muu tasulise võõrandamise teel (VÕS § 244 lg 3).
Ostueesõiguse lõppemisel muutub kinnistusraamat valeks ja selle parandamiseks tuleb ostueesõiguse kanne kinnistusraamatust kustutada.
Teatud kindla isiku kasuks seatud ostueesõigus lõppeb selle isiku surmaga, kui ei nähtu kinnistusraamatu kandest. Teistsuguse kokkuleppe võimalus tuleneb õiguse dispositiivsusest, mis on just võlaõiguses valdav.
Ostueesõigus võib lõppeda ka kokkulepitud eelduse saabumisel ja tähtaja möödumisel. Sel juhul muutub kinnistusraamat valeks ja järgnev kande kustutamine kujutab endast kinnistusraamatu parandamist, milleks tuleb tõendada õiguse lõppemist.
Ostueesõigusega koormatud kinnisasja omanik saab nõuda ostueesõiguse kande kustutamist kinnistusraamatust, kui ostueesõigust omav isik ei ole kahe kuu jooksul pärast müügilepingu kättesaamist ostueesõigust teostanud ja kui ostueesõiguse seadmisel ei ole kokku lepitud teistsuguses tähtajas.
Ostueesõigust saab lõpetada ka õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avalduse alusel. Sel juhul lõppeb õigus alles kande kustutamisega kinnistusraamatust. Kande kustutamiseks on lisaks sellele avaldusele vaja ka kustutamisavaldust. Kuna ostueesõiguse kustutamine ei kahjusta omaniku õigust, ei ole ta puudutatud isikuks ja tema nõusolek ei ole vajalik.
Ostueesõiguse teostamine

Et ostueesõigust omav isik saaks kaaluda ostueesõiguse teostamist, peab müüja müügilepingu sõlmimise järel esitama selle viivitamata ostueesõigust omavale isikule. Müüja asemel võib seda teha ka ostja. Lepingus sisalduv kokkulepe selle kohta, et:
- müügileping kehtib üksnes siis, kui ostueesõigust ei teostata
- müüjale on jäetud ostueesõiguse teostamise juhuks lepingust taganemise õigus
Ostueesõiguslikul isikul on ostueesõiguse teostamiseks aega 2 kuud, arvates müügilepingu saamisest, kui seaduses või ostueesõiguse seadmise lepingus ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Ostueesõiguse teostamine seisneb ostueesõigust omava isiku vastava avalduse esitamises müüjale. Avaldus peab olema – nagu ka müügileping – notariaalselt tõestatud (VÕS § 244 lg-ed 5 ja 6).
Kui kinnisasi on juba läinud ostja omandisse, võib asjaõiguslikku ostueesõigust omav isik esitada avalduse ostueesõiguse teostamise kohta müüja asemel uuele omanikule. Avalduse esitamisega astub ostueesõigust omav isik sõlmitud ostu-müügilepingus ostja asemele ja omandab õiguse nõuda kinnistusraamatust nähtuvalt omanikult nõusolekut omandi ülekandmiseks endale.
Kui ostueesõigus kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need seda teostada üksnes ühiselt ja täies ulatuses.
Ostja või tema õigusjärglane võib keelduda ostueesõiguse teostamist avaldanud isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmise nõusoleku andmisest ja kinnisasja valduse üleandmisest, kuni talle ei ole hüvitatud tema poolt müüjale tasutud ostuhinda. Pärast ostueesõiguse omaja omanikuna kinnistusraamatusse kandmist on ostjal samal põhjusel õigus keelduda valduse üleandmisest. Kui ostueesõigust omav isik peab tasuma ostuhinna ostjale, vabaneb ta sellega ostuhinna tasumisest müüjale.
X Hoonestusõigus
Hoonestusõiguse mõiste ja sisu
Hoonestusõigus on piiratud asjaõigus. Eesti õiguses käsitletakse hoonestusõigust sarnaselt kinnisomandile:

• Hoonestusõiguse suhtes kohaldatakse kinnisasja sätteid, sh kinnisomandi kaitse sätteid (AÕS §241 lg4);
  
• Hoonestusõigus on võõrandatav ja pärandatav ning piiratud asjaõigustega
  
• Hoonestusõigus loetakse kinnistus ja selle kohta avatakse kinnistusraamtus eraldi registriosa.
  

Eesti hoonestusõigus on kujundatud Saksa õiguse eeskujul. Hoonestusõigusena käsitletakse kinnisasja koormatist, mis annab isikule, kelle kasuks on see seatud, võõrandatava ja pärandatava tähtajalise õiguse omada võõral kinniasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist.
Hoonestusõigus võib ulatuda ka ehitise enda jaoks otseselt mittevajalikele maatüki osadele. Sellisteks nn kõrvapindadeks on juurdepääsutee, samuti vee-, kanalisatsiooni- jms trasside ja seadmete jaoks vajalik maa, elamu korral ka õu ja aiamaa , tootmishoone korral õu ning parkimis - ja laoplatsid, spordihalli korral välisväljakud.
Seaduse sõnastusest tuleneb ühemõtteliselt, et hoonestusõigus hõlmab teatud ehitist või ehitisi ning ulatud lisaks ehitisealusele maale ka ehitise kasutamiseks vajalikule maale. Kinnisasjal olev ehitis, mida hoonestusõigus ei puuduta, jääb endistviisi omaniku omandisse. Kinnisasja oluliseks osaks ja sellega omanikule kuuluvaks on liitumispõhimõtte kohaselt ka ehitis, mille püstitab hoonestusõiguslik isik, ilma et hoonestusõiguse kokkulepe seda ehitist hõlmaks. Omaniku õigusliku võimu alla jäävad ka kinniasja osad, mis ei ole vajalikud hoonestusõigusega hõlmatud ehitise kasutamiseks.
Eesti õigus võimaldab ühishoonestusõiguse seadmist, sest seadus piirab vaid hoonestusõiguste arvu ühel kinnisasjal (AÕS §241 lg 1), mitte aga hoonestusõiguse seadmist mitmele kinnisasjale. Võimalik on ka kord seatud hoonestusõiguse laiendamine teisele kinnisasjale ja olemasolevate hoonestusõiguste ühendamine. Ühishoonestusõigus tekib ka siis, kui omanik jagab hoonestusõigusega koormatud kinnisasja. (AÕS § 54 lg 1, 2)
Hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks on vajalik kohustav tehing ja asjaõigusleping, mis peavad mõlemad olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 242). Hoonestusõigus seatakse ainult kindlaks tähtajaks, kuid mitte kauemaks kui 99 aastat. (AÕS § 251 lg 1).
Hoonestaja maksab kinnisasja omanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Hoonestusõiguse seadmisel võib kokku leppida hoonestusõiguse tasu suuruse muutmises vastavalt muutuvatele tingimustele. (AÕS § 254 lg 1-2)
Hoonestusõiguse sisu hulka kuuluvateks kokkulepeteks on AÕS § 2551 kohaselt kokkulepped:
1) ehitise püstitamise, korrashoiu ja kasutamise kohta;
2) ehitise kindlustamise ja ülesehitamise kohta selle hävimisel;
3) hoonestaja kohustuse kohta maksta leppetrahvi;
4) hoonestaja kohustuse kohta kanda vastava eelduse tekkimisel hoonestusõigus üle omanikule;
5) hoonestusõiguse lõppemisel või hoonestusõiguse omanikule langemisel hoonestajale makstava hüvitise kohta.
Alates 1. juulist 2003 kuuluvad sellesse loetellu ka järgmised kokkulepped:
6) avalik-õiguslike ja eraõiguslike koormatiste kandmise ja maksude tasumise kohta;
7) hoonestajale hoonestusõiguse uuendamiseks pärast selle lõppemist eesõiguse andmise kohta;
8) kinnisasja omaniku kohustuse kohta müüa kinnisasi selle igakordsele hoonestajale.
Lisaks hoonestusõiguse seadusjärgsele sisule võivad asjaosalised seda sisu kujundada ka kokkuleppeliselt. Nad võivad võlaõiguslikult kokku leppida kõiges, mis ei ole vastuolus seaduse või heade kommetega.
Kuna hoonestusõigus ei lõpe maatüki omaniku ega hoonestaja vahetumisel, siis peavad hoonestusõiguse põhitingimused olema kantud kinnistusraamatusse ning edasise sisu täpsustamine toimub juba eelpoolnimetatud hoonestusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingu alusel.
Hoonestusõiguse tekkimine ja lõppemine
Hoonestusõiguse kui kinnisasja koormava piiratud asjaõiguse tekkimiseks on vaja asjaõiguskokkulepet ja kande tegemist kinnistusraamatusse.
Hoonestusõiguse seadmise ja ülekandmise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Sama nõue kehtib ka asjaõiguskokkuleppe suhtes.
Asjaõiguskokkulepe võib olla edasilükkavalt tingimuslik ja tähtaegselt lõppev. Lubatud ei ole aga kokku leppida hoonestusõiguse tingimuslikus lõppemises. Teiste sõnadega, hoonestusõiguse lõppemist ei ole lubatud siduda mingi tulevase sündmusega, mille saabumise aeg on teadmata.
Hoonestusõigus võib ka teatud asjaoludel langeda kinnisasja omanikule. Kinnisasja omaniku õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks tekib, kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi. Omanik võib nõuda ka enda nimele kandmise asemel hoonestusõiguse ülekandmist tema poolt nimetatud isikule. Omaniku nõudeõigus aegub kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada eelkirjeldatud asjaoludest, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest.(AÕS § 2441) 
Nimetatud tagasilangemise nõude esitamisel on omanik kohustatudtasuma hoonestajale hüvituse, v.a. juhul, kui on eelnevalt kokku lepitud hüvituse välistamises. Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus. Kui hoonestusõigus on seatud elamu püstitamiseks, siis ei tohi hüvitis olla väiksem kui 2/3 hoonestusõiguse harilikust väärtusest. Ka jäävad püsima hoonestusõigust koormav hüpoteek ja reaalkoormatis, mis ei kuulu hoonestajale endale ja muu piiratud asjaõigus, mis koormab ka hoonestusõigusega koormatud kinnisasja. Teised hoonestusõigust koormavad asjaõigused kaotavad kehtivuse.(AÕS § 2442, § 2443)
Kinnisasja omanik võib hoonestusõiguse seada ka enda kasuks. Omanikuhoonestusõiguse seadmise lubatavus tuleneb selle tekkimise võimalusest hoonestusõiguse omanikule langemisel ning püsimisest siis, kui hoonestusõiguse ja maatüki omanikuks saab üks ja sama isik. Kui hoonestusõiguse ja maatüki omanikuks saab üks ja sama isik, kustutatakse hoonestusõigus kinnistusraamatust tema avalduse alusel. Kande kustutamiseni jääb hoonestusõigus asjaõigusena püsima, kui omanik ei esita avaldust hoonestusõiguse kustutamiseks. (AÕS § 245)
Hoonestusõiguse seadmisel enda kasuks peab omaniks esitama vastava ühepoolse materiaalõigusliku tahteavalduse, mis tuleb lisada menetlusõiguslikult vajalikule kinnistamisavaldusele. Piisab kirjalikust avaldusest. Suuliselt või vaikimisi tehtud avaldusest ei piisa, kuna seda ei ole võimalik kinnistamisavaldusele lisada.
Hoonestusõiguse võib lõpetada, kas tähtaja möödumisel või poolte kokkuleppel. Kokkulepe puhul on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek, mis tuleb anda kinnistusosakonnale või hoonestusõiguse omajale (hoonestajale). Nõusolekut tagasi võtta ei saa. (AÕS § 244)
Hoonestusõigus kui tähtaegne piiratud asjaõigus lõpeb hoonestusõiguse tähtajamöödumisel.
Käsutamine
Hoonestusõiguse sarnasus kinnisomandiga ilmneb ka selles käsutamisel. Hoonestusõiguslikul isikul on nagu omanikul kinnisomandi suhtes õigus hoonestusõigust võõrandada, pärandada või koormata hüpoteegi, servituudi, reaalkoormatise või ostueesõigusega. Eraldi on välja toodud, et hoonestusõigust ei või koormata hoonestusõigusega.
XI Pandiõigus
Sissejuhatus pandiõigusesse
Rooma õiguses oli algselt kohustuse täitmise tagamise vahendiks kohustatud isiku – võlgniku – sõna ja lubadus . Sama ülesannet täitis ka teise isiku – käemehe – antud vastutus. Kuid kumbki neist tagamise vahenditest ei olnud küllaltki tõhus. Seepärast tekkis kohustuse täitmise tagamise varaline vahend ehk pant . Esialgu andis võlgnik pandieseme võlausaldaja omandiks, seejärel aga ainult faktiliseks pidamiseks, jäädes ise omanikuks. Valduse üleandmine võlausaldajale välistas võlgniku võimaluse asja ise kasutada. Eriti oluline oli kasutamine võlgnikule siis, kui pandiesemeks oli maa. Nii jõudis Rooma õigus Kreeka õiguses tuntud hypoteca’ni, mille korral omanik säilitas pandieseme omandi ja valduse.
Ka Eesti õigus tunneb valdusega ja valduseta pandiõigust. Vallaspandiõigus võib olla nii valdusega (käsipant) kui valduseta ( registerpant ), kinnispandiõigus aga ainult valduseta (hüpoteek).
Mõiste
Pantimine kujutab endast asja koormamist selliselt, et isikul, kelle kasuks pandiõigus on seatud, on õigus pandiga tagatud nõude rahuldamisele panditud vara arvel, kui nõuet ei ole kohaselt täidetud (AÕS § 276, lg1)
Pangiõigusega võib tagada iga rahaliselt hinnatavat nõuet (AÕS § 279 lg1), kusjuures nõue võib olla nii tingimuslik kui ka tulevikus tekkiv. Nõuded ongi reeglina tulevased, sest need tekivad pärast seda, kui võlausaldaja on omandanud vajaliku tagatise . Ka neil juhtudel tekib pandiõigus juba tema seadmisel, mitte aga nõude tekkimise või tingimuse täitumisega.
Pandiõigusega on tagatud ka nõudega seotud kõrvalnõuded, sh intressid ja leppetrahv, kui seaduses ei ole sätestatud või tehingus kokku lepitud teisiti, samuti menetluskulud , asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused.
Pandiõiguse omapära on selles, et selle omaja nõuded rahuldatakse eeliskorras, enne asjaõiguslikult kindlustamata võlausaldaja nõudeid. Panditud ese on pandiõiguse omaja jaoks nii-öelda reserveeritud ja seda sõltumata sellest, kes on koormatud maatüki omanikuks.
Pandiõiguse olemus ja üldpõhimõtted
Nõude tagamiseks seatavat asjaõigust nimetatakse pandiks ehk pandiõiguseks (AÕS §276, lg1). Pandiõiguse olemus ilmneb selles, et see:

• On asjaõigus – absoluutse õigusena kehtib see igaühe suhtes;
  
• On tagamisõigus – seatakse nõude tagamiseks;
  
• On realiseerimisõigus – pandipidaja võib nõuda asja realiseerimist ja oma nõude rahuldamist saadavast rahast;
  
• On kohustus taluda sundtäitmist pandiesemest – omanikul on nõude rahuldamise kohustus ainult siis, kui ta on ühtlasti võlgnik ja seda kohustust peab ta tätima just võlgnikuna, mitte aga omanikuna;
  
• Peab olema absoluutse õigusena kõigile nähtav – kinniasjade puhul on publitsiteedivahendiks pandiõiguse kandmine kinnistusraamatusse, vallasasjade puhul puhul reeglina pandieseme üleandmine võlausaldajale;
  
• Allub vanusepõhimõttele – ühele ja samale pandiesemele seatud pandiõigustel on järjekohad;
  
• Koormab üksikuid esemeid – selgusepõhimõttest tulenevalt ei saa pandiõigusega koormata võlgniku vara või selle osa.
  

Varem loeti pandiõigust aktsessoorseks õiguseks (kõrvalõiguseks), mis eeldas alati tagatavat kohustust (peakohustus). Viimase lõppedes lõppes ka pandiõigus. Nüüd tunneb Eesti õigus ka selliseid pandiõiguse liike, mille tekkimiseks ei ole vaja tagatava nõude olemasolu (hüpoteek, registerpant, kommertspant, laevahüpoteek)
Pandiõiguse liigitus
Pandiõigus jaguneb kinnispandiõiguseks ja vallaspandiõiguseks.
Kinnispandiõiguseks on hüpoteek, mis ei eelda tagatava nõude olemasolu (AÕS § 352 lg 4) aga peab olema kantud kinnistusraamatusse. Erandiks on vaid kohtulik hüpoteek, mis seatakse haginõude ulatuses ja millega on tagatud kohtuotsuse alusel rahuldatav nõue.
Vallaspandiõigusel ei ole tänapäeval laenu tagamise vahendina erilist tähtsust, seda kasutatakse valdavalt väikelaenude tagamiseks. Eesti õigus tunneb vallaspandiõigustest:

• Käsipanti,
  
• Registerpanti,
  
• Kommertspanti,
  
• Laevahüpoteeki,
  
• Arestipandiõigust.
  

Hüpoteek
Kinnispandiõiguste üldine sisu on see, et isik, kelle kasuks see õigus on seatud, võib oma rahalise nõude, mida võlgnik ei täida, koormatud kinnisasjast sundtäitmise teel sisse nõuda. Seda võivad loomulikult teha ka need võlausaldajad, kelle asjaõiguslikku tagatist ei ole.
Omanik võib koormata oma kinnisasja nii oma kui ka võõra võla tagamiseks. Siit tuleneb vajadus eristada õiguslikult omanikku, kes ei ole võlgnik, omanikust , kes on võlgnik. Hüpoteek ei kohusta omanikku võlga tasuma. Hüpoteek on piiratud asjaõigus, mis kohustab omanikku taluma sundtäitmist tema kinnisasjast ja mitte rohkem. Võla tasumise kohustus on võlgnikul. Asjaolu, et enamikul juhtudel on omanik ka võlgnikuks.
Hüpoteek on rahalist nõuet tagav piiratud asjaõigus, mis kinnisasja koormatisena annab isikule, kelle kasuks see on seatud (hüpoteegpidaja), õiguse hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud (hüpoteegiga koormatud) kinnisasja arvel (AÕS § 325 lg 1). Sellest sättest tuleneb, et omanik on kohustatud taluma kinnisasja sundmüüki, mitte aga rahuldama võlausaldaja nõuet. Nõude rahuldamise kohustus on võlgnikul. Omanikul saab see kohustus olla ianult võlgnikuna.
Eesti hüpoteeks – erinevalt teiste õiguste hüpoteegist – ei eelda tagatava nõude olemasolu (AÕS § 325 lg 4). See ei tähenda, et nõuet ei peagi olema. Õigus nõuda panditud kinnisasja sundmüüki tekib alles siis, kui hüpoteegipidajal on olemas ka nõue: hüpoteek annab õiguse maatüki müümiseks mitte niisama, vaid hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamise eesmärgil. Siin ei ole tegemist kahe sätte vastuoluga, vaid regulatsiooniga, mis võimaldab hüpoteegi seada ja seatud hüpoteegil püsida ka ilma nõudeta. Sundtäitmine kinnisasjast saab toimuda aga ainult siis, kui on olemas nõue, mida kinnisasjast rahuldada.
Pandiõiguse üldsättest tuleneb, et hüpoteegiga on tagatud mitte ainult iga rahaliselt hinnatav nõue, vaid ka selle nõudega seotud kõrvalnõuded, sh intressimäär (AÕS § 279). Kuni nõue puudub, saab rääkida kinnisasja koormatisest, mitte aga hüpoteegiga tagatud vastutusest. Kuna nõude olemasolu kinnistusraamatus ei nähtu, peab kolmas isik, kes soovib kinnisasja omandada või mõnr asjaõigusega koormata, lähtuma eeldusest, et hüpoteegipidaja omab nõuet. Vastasel juhul võivad teda hiljem oodata halvad üllatused.
Seaduse sõnastusest tuleneb, et hüpoteegiga saab koormata kinnisasja. Kinnisasja saab hüpoteegiga koormata vaid tervikuna, kinnisasja reaalosale ei saa hüpoteeki seada. Ainutl tervikuna saab koormata ka kaasomaniku mõttelist osa kinnisasjast, mõttelise osa osaline koormamine ei ole lubatud (AÕS §325, lg 2, 3). Kaasomaniku mõttelise osa koormamiseks hüpoteegiga ei ole seadus piiranguid seadnud.
Ühe hüpoteegiga võib koormata ka mitut kinnisasja (ühishüpoteek). Sellisel juhul vastutab iga kinnisasi kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest. Ühishüpoteegi seadmisel tuleb kinnistusraamatus iga koormatava kinnisasja registriosas ära märkida teised sama ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjad.
Hüpoteegiga saab koormata ka korteriomandeid. Seaduses ei ole seda eraldi sätestatud, kuid kuna korteriomand on kinnisasja kaasomandi erivorm, laieneb kinnisasja hüpoteegiga koormatavus ka korteriomandile. Lisaks kinnisasjale saab hüpoteegiga koormata ka hoonestusõigust (AÕS § 249 lg1). Hoonestusõiguse koormamisel hüpoteegiga on omaniku nõusolekut vaja ainult siis, kui nii on kokku lepitud ja nõusoleku vajalikkus nähtub ka kinnistusraamatust. (AÕS§ 249 lg2). Nõusoleku andmata jätmisega saab omanik kaitsta end hoonestõiguse või korterihoonestsõiguse liigse koormamise eest siis, kui silmapiiril on nende õiguste ülevõtmine tema poolt (AÕS § 244’, 2443).
Riigile kuuluva kinnisasja koormamine hüpoteegiga toimub AÕS kohaselt, kuid seda on täiendavalt kitsendatud sellega, et valitsusasutustest riigivata valitsejad tohivad riigile kuuluvat kinnisasja koormata hüpoteegigga Vabariigi Valitsuse, teised riigivara valitsejad aga Riigikogu moostatud komisjoni otsusel.
Koormatud kinniasja omaniku õigused
Hüpoteek on valduseta pandiõigus, st panditud kinnisasi jääb omaniku valdusesse. Lisaks valdamise õigusele on koormatud kinniasja omanikul õigus kinnisasja kasutada ja käsutada. Hüpoteek ei piira neid õigusi, kui sellega ei kaasne koormatud kinnisasja väärtuse vähenemine või hüpoteegipidaja õiguste kahjustamine muul viisil. Kahjustamiseks ei loeta kinnisasja väärtuse vähenemist korrapärase majandamise käigus (AÕS §333). Omaniku õigust piiratakse alles siis, kui asi jõuab hüpoteegipidaja avalduse alusel sundenampakkumise või sundvalitsemiseni, sest siis kaotab omanik kinnistusraamatusse kantava keelumärke tõttu käsutusõiguse kinnisasja üle (TMS § 142, lg 1).
Hüpoteegipidaja õigused
Hüpoteegipidaja võib hüpoteeki käsutada, sh võõranda või pantida. Hüpoteegi ülekandmiseks on nõutav hpoteegipidaja ja hüpoteegi omandaja notariaalselt kinnitatud kokkulepe ning uue hüpoteegipidaja kandmine kinnistusraamatusse. Omaniku nõusolekut vaja ei ole. Ka omanikuhüpoteegi ülekandmine uuele hüpoteegipidajale toimub notariaalselt kinnitatud kokkuelepe alusel.
Hüpoteegi pantimine toimub nõuete pantimise sätete alusel (AÕS § 3381 lg 1). Hüpoteeki saab pantida ainult tervikuna. Pantimise kohta kantakse kinnistusraamatusse pandipidaja kohta vastav märkus. Panditud hüpoteegi kustutamiseks või hüpoteegisumma või intressimäära või kõrvanõuete vähendamiseks vajab hüpoteegipidaja isiku, kellele hüpoteek on panditud nõusolekut.
Hüpoteegi pidajal on õigus jagada hüpoteek osadeks. Osahüpoteegid asuvad senise hüpoteegi järjekohale (AÕS § 333 lg3). Hüpoteegi jagamiseks, samuti jagamisel tekkivate osahüpoteekide omavahelise järjekoha määramiseks ja muutmiseks ei ole vaja omaniku nõusolekut.
Hüpoteegi alaliigid
Nõude olemasolu mitte-eeldav ja eeldav hüpoteek
Eesti hüpoteek on erinevalt teiste riikide hüpoteekidest mitteaktsessoorne, st ei eelda tagatava nõude olemasolu. Sellest tuleneb ka, et hüpoteek lõpeb mitte nõude lõppemisega vaid alles hüpoteegikande kustutamisega kinnistusraamatus. Erandiks on kohtulik hüpoteek, mis kantakse kinnistusraamatusse ainult haginõude olemasolul ja suuruses ja mis lõpeb hagi tagamise tühistamie või hagi tagamise abinõu asendamisega, muutudes automaatselt omanikuhüpoteegiks.
Võõr- ja omanikuhüpoteek
Tavaliselt seab omanik hüpoteegi mitte enda, vaid teise isiku kasuks, kelleks on tema võlausaldaja. Seadus lubab omanikul seada hüpoteegi ka enda kasuks ning näeb ette võimaluse võõrhüpoteegi üleminekuks omanikuhüpoteegiks.
Tavaline ja ühishüpoteek
Nõude tagamiseks seatakse hüpoteek tavaliselt ühele kinnisasjale või korteriomandile või hoonestusõigusele või ühe kaasomaniku mõttelisele osale omandis. Eesti õiguse kohaselt saab nõude jagada ja eri hüpoteekidega tagada. (osahüpoteek AÕS § 355 lg 1, § 363’). Samuti on lubatav mitme kinnisasja koormamine ühe hüpoteegiga nii, et iga kinnisasi vastutab kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest.
Seadusjärgne hüpoteek
Eesti õigus tunneb tavalise (tehingulise) hüpoteegi kõrval ka seadusjärgset hüpoteeki. Kui hüpoteegipidaja on kinnisasja väärtuse vähenemise ärahoidmiseks teinud vajalikke tegusid, on tal õigus nõuda omanikult tehtud kulutuste hüvitamist. Nende kulutuste hüvitamise tagamiseks kuulub talle kinnistusraamatusse kandmata hüpoteek, mis asub tema hüpoteegiga samal järjekohal (AÕS § 334 lg 3).
Ulatus
hüpoteek ei ulatu mitte ainult kinnisasjale kui peaasjale, vaid ka selle osadele, viljadele ja nendele päraldistele, mis kuuluvad omanikule. Hüpoteek ei ulatu neile päraldistele, mis ei ole kinnisasja omaniku omandis. Kuna päraldis ei lakka ajutisel lahutamisel peaasjast olemas päraldis, ulatub hüpoteek ka kinnisasjalt ajutiselt eemaldatud päraldistele. Hüpoteeks ei ulatu nendele päraldisteks ja osadeks olnud asjadele, samuti loodusviljadele, mis on kinnisasjast enne selle arestimist korrapärase majandamise kohaselt võõrandatud või alatiseks eemaldatud.
Tekkimine
Hüpoteegi kui piiratud asjaõiguse seadmiseks, ülekandmiseks ja sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud asjaõiguskokkulepe ja sellekoahse kande tegemine kinnistusraamatusse. Lisaks on vaja omaniku kui puudutatud isiku notariaalselt kinnitatud nõusolekut kande tegemiseks kinnistusraamatusse.
Omanikuhüpoteegi puhul on vaja kahte avaldus: kinnistamisavaldust ehk menetlusõiguslikku avaldust kande tegemiseks kinnistusraamatusse ja vormikohast käsutustehingut ehk materiaalõiguslikku avaldust omanikuhüpoteegi seadmiseks.
Tagatisleping
Võlaõiguslepingu puudumine ei takista hüpoteegi tekkimist ja püsimist. Seetõttu ei ole erilist tähelepanu pääratud ka sellele, mis on hüpoteegi causa. Selleks on mitte laenuleping , vaid tagatisleping. Seadus käsitleb tagatislepingut väga napilt. Sätestatud on vaid selle vorm: kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud, peab olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 346 lg2)
Tagatisleping on hüpoteegi seadmise võlaõiguslikuks aluseks ja selle puudumine ei mõjuta abstraktse hüpoteegi püsimist. Kuid tagatislepingu puudumise tagajärjeks on pantija tagasinõudeõigus alusetu rikastumise sätete järgi. Seda on väga oluline silmas pidada sündtäitmisel: hüpoteegiga on tagatud ainult need nõuded, mille tagamises on kokku lepitud tagatislepingus.
Tagatisleping sõlmitakse tagatisandja ja tagatisevõtja vahel. Tagatislepingust tulenevad õigused ja kohustused kehtivad – kui need ei ole kehtivalt loovutatud või üle antud – ainult lepingupoolte suhtes.
Lõpetamine
Kuna hüpoteek ei eelda nõude olemasolu, siis hüpoteek reeglina ei lõpe hüpoteegiüidaja nõude rahuldamisefa. Hüpoteegi lõpetamiseks on vaja õigustatud isiku tahteavaldust ja hüpoteegikande kustutamist kinnistusraamtust (AÕS § 622). Kustutuskande tegemiseks kinnistusraamatusse on vaja vastavat menetlusõiguslikku avaldust.
Hüpoteegipidaja võib nõuda hüpoteeiga tagatud nõude rahuldamist siis, kui see on muutunud sissenõutavaks, nt kohustuse täitmise tähtpäeva möödumisel. Võlausaldaja nõude võib rahuldada ka omanik, et vältida kinnisasja sundmüüki. Nõude rahuldamisel omaniku poolt muutub hüpoteek omanikuhüpoteegiks.
Kohtulik hüpoteek
Seaduses sätestatud alusel on seatakse kohtulik hüpoteek haginõude ulatuses ja seega on alati aktsessoorne. Aresthüpoteeks seatakse kohtumääruse alusel mitte täitedokumendi alusel. Kohtulik hüpoteek annab hagi tagamist taotlenud isikule asja koormavate teiste õiguste suhtes samasugused õigused nagu hüpoteek hüpoteegipidajale.
Kohtulik hüpoteek kantakse kinnistusraamatusse kohtu algatusel ja tekib kinnistusraamatusse kandmisega. Kinnistusraamatu kande tegemiseks ei ole vaja esitada kinnistasmisavaldust ja puudutatud isiku nõusolekut.
Käsipant
Käsipant on vallasasjale seatud pant, mille puhul asi antakse üle pandipidaja valdusse ja lepitakse kokku käsipandi seadmises. Asja võib pandiga koormata ka selliselt, et asi antakse üle kolmandale isikule ja pandipidaja saab panditud asjale kaudse valduse.
Tulenevalt asjaõigusseaduse § 282 tuleb käsipandi seadmise kokkulepe sõlmida kirjalikult, kui panditud asja väärtus ületab viitsada krooni
Pandipidaja on kohustatud panditud asja säilitama ja korras hoidma ning asja hävimise ohust viivitamata pantijale teatama. Panditud asja säilitamise ja korrashoi kulud kannab pantija, kui lepingust ei tulene teisiti.
Pandipidaja võib panditud asja müüa, kui võlgnik ei ole pandiga tagatud nõuet kokkuleppekohaselt täitnud.
Käsipant lõpeb, kui: lõpeb tagatud nõue, panditud asi hövib, pandipidajaks ja panditud asja omanikutk saab üks ja sama isik ja kui panditud asi on pandipidaja valdusest välja läinud ja ta ei saa asja tagasi nõuda.
Õiguste pantimine
Kuigi õigused ei ole asjad, on pandiõigust õigustele, eelkõige nõuetele, nimetatuid asjaõiguseks. Aluse selleks annab asjaolu, et pandipidaja omandab pandi kaudu otsesed õigused pandiesemele ja ei pea piirduma võlaõiguslike nõuetega pantija vastu. Varaline õigus võib olla pandi esemeks siis, kui see on ülekantav. Õiguste pantimisele kohaldatakse käsipandi sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Teisiti on sätestus see, et õiguste pantimisele ei kohaldata käesoleva seaduse § 282 lg 3 sätestatut. Teiste sõnadega, üht õigust võib koormata ka mitme pandiga.
Õiguse pantimiseks on vajalik pantija ja pandipidaja vaheline kokkulepe pandi seadmise kohta. Kokkulepe peab olema kirjalikus vormis. Kui pandipidaja saab seoes pantimisega õiguse nõuda panditud nõude täitmist ja seda ka vastu võtta, peab pantija pandipidajale üle andma nõuet ja kõrvalkohustusi tõendavad dokuemendid ning andma nõude esitamiseks vajalikku teavet. Õigust, mis on panditud, saab tehinguga lõpetada üksnes pandipidaja nõusolekul. Pandipidaja ei saa antud nõusolekut tagasi võtta. Pandipidaja nõusolek on ka vajalik panditud õiguse muutmiseks, kui sellega kaasneb pandieseme väärtuse vähenemine või kui muutmine vähendab muul viisil pandipidaja tagatist.
Seadus kohustav pantijat teatama pantimisest panditud nõude võlgnikule, kui pandilepingus ei ole kokku lepitud teisiti (AÕS § 317, lg1)
Nõude pantimise korral võivad pantija ja pandipidaja enne müügiõiguse tekkimist nõuda võlgnikult kohustuse täitmist ainult ühiselt ning võlgnik võib seda teha neile ainult ühiselt. Pärast müügiõiguse tekkimist võib panditud nõude täitmist nõuda üksnes pandipidaja ja võlgnik võib seda teha üksnes pandipidajale. Kohustuse täitmisel pandipidajale on samasugune tähendus nagu täitmisel võlausaldajale (AÕS § 319 lg 1 ja 2).
Registerpant
Registerpant on piiratud asjaõigus, mille alusel on isikul, kelle kasuks registerpant on seatud, õigus pandiga tagatud nõude rahuldamisele panditud eseme arvel. Registerpanti saab seada patendile,kaubamärgile, tööstusdisainilahendusele, kasulikule mudelile, sordile, mikrolülituse topoloogiale, mootorsõidukile ja õhusõidukile, kui need on kantud registrisse, mille andmed on avalikud ja mille pidamine on reguleeritud seadusega sätestatud korras.
Registerpandiregister on avalik ja igaühel on õigus tutvuda selle registri andmetega (AÕS § 303). Registerpant annab isikule, kelle kasuks see on seatud õiguse pandiga tagatud nõude rahuldamisele pandieseme arvel. Registerpandiga koormatud eseme võõrandamiseks on nõutab pandipidaja nõusolek.
Tekkimine
Lähtudes registerpandi sarnasusest hüpoteegiga, kohaldatakse sellele vallaspandiõigusele hüpoteegi kohta sätestatut, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (AÕS § 298). Registerpandi tekkimiseks on vaja pandieseme omaja ja pandipidaja kokkulepet ning pandikande tegemist vastavasse registrisse. Kuna registerpandi osas puudub teistsugune regulatsioon, peab vajalik asjaõiguskokkulepe olema – nii nagu hüpoteegi puhul – notariaalselt tõestatud. Kanne sisaldab pandipidaja nime ja registerpandi rahalist suurust.
Pandikande muutmiseks või kustutamiseks on vaja nende isikute nõusolekut, kelle registrisse kantud õigust kande muutmine või kustutamine kahjustab.
Kui registerpandiga tagatud nõuet ei täideta, on pandipidajal õigus nõuda sundtäitmist sundenampakkumise teel. Registerpandiga koormatud ese müüakse täitedokumendi alusel seaduses sätestatud korras avalikul enampakkumisel. Enne registerpandiga tagatud nõude sissenõutavaks muutumis sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt pandipidaja omandab registerpandiga koormatud eseme registerpandiga tagatud nõude rahuldamiseks, on tühine.
Kommertspant
Kommertspandiga saab koormata ettevõtjale kuuluvad vallasasjad selliselt, et panditud asjad jäävad pantija valdusse ning nimetatud pant registreeritakse kommertspandiregistris.
Kommertspandiseadus sätestab, et kommertspandi võib nõude tagatisena seada oma vallasvarale äriregistrisse kantud ettevõtja (ka füüsilisest isikust ettevõtja). Seaduse kohaselt kommertspant ei eelda tagatava nõude olemasolu ega lõpe nõude lõppemisega. See võimaldab kommertspandiregistrisse kantud kommertspandi tagatisel võtta sama pandipidaja käest täiendavat laenu või muuta laenu tingimusi, ilma et oleks vaja sõlmida uut kommertspandilepingut.
Kommertspandi ulatus 
Kommertspant ulatub kogu koormatavale varale, mis kuulub ettevõtjale pandikande tegemise ajal, samuti varale, mille ettevõtja omandab pärast seda. Samas on seaduses täpselt kirjas, millisele varale kommertspant ei ulatu. Need on näiteks kassas või pangas olev raha, aktsiad, osakud , väärtpaberid, samuti vara, millele saab seada teist liiki pante (näiteks hüpoteek). Kommertspandiga on tagatud nõue ja muud sellega seotud nõuded pandisumma (kommertspandiregistrisse kantud summa) ulatuses.
Ettevõtja võib kommertspandiga koormatud vara tavapärase majandustegevuse raames kasutada ja käsutada. Mida lugeda tavapäraseks majandustegevuseks tuleb otsustada poolte kokkuleppel või eriarvamuste korral teeb seda kohus. Muidu jääb kommertspant võõrandatud varale kehtima ja selle kehtivus on seaduses piisavalt täpselt reguleeritud.
Võõrandatud asjadele kommertspant ei ulatu ja seda ka siis, kui võõrandamine ületab korrapärase majandamise piire, kuid kui omandaja oli heauskne.
Kommertspandi tekkimine ja lõppemine
Kommertspandi seadmiseks sõlmib ettevõtja pandipidajaga kommertspandilepingu, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Kommertspant tekib vastava avalduse alusel kande tegemisel kommertspandiregistrisse.
Kommertspant lõpeb kande kustutamisega kommertspandiregistrist, kui seaduses ei ole sätestatut teisiti. Registrist kustutamine toimub pantija avalduse alusel, millele on lisatud pandipidaja notariaalselt kinnitatud nõusolek või pandipidaja avalduse alusel.
Kommertspandilepingu tõestamisel tuleb tasuda notari tasu vastavalt notari tasu seadusele ja riigilõivu vastavalt riigilõivuseadusele. 
Ettevõtja, kelle varale on seatud kommertspant, on kohustatud pandipidajale viivitamata teatama ettevõtte majandamise peatamisest või ettevõtte jagamisest, võõrandamisest või muul viisil üleandmisest, samuti vara vähenemisest, kui tagatise väärtus oluliselt langeb, samuti vara või selle suurema osa hävimisest.
Võlausaldaja võib nüuda nõude rahuldamist kommertspandiga koormatud vara arvel isegi juhul kui nõue ei ole muutunud sissenõutavaks, kui:
1) koormatud vara jagatakse, ettevõtte majandamine peatatakse või vara antakse üle teisele isikule väljaspool tavapärase majandustegewvusr raame
 2) kogu kommertspandiga koormatud vara või suurem osa sellest hävib või
 3) võlgnik ei anna võlausaldajale teavet tagatise väärtust vähendada võivatest muudatustest ettevõtte majandamise või muutmise osas
 4) koormatud vara jäetakse hooletusse või see on vähenenud ja tagatise väärtus on seetõttu oluliselt langenud.
Nõue tuleb esitada kolme kuu jooksul pärast neist asjaoludest teadasaamist.
Seadusest tulenevad pandiõigused

Näiteks VÕS § 305. Üürileandja pandiõigus

 (1) Kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded.
 (2) Pandiõigus ei ulatu asjadele, millele ei saa pöörata sissenõuet.
 (3) Üürileandja pandiõigusele eelnevad kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule, samuti üürniku valduses olevatele asjadele, mis on omanikult või eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud või muul viisil omaniku või eelmise valdaja tahte vastaselt valdusest välja läinud.
 (4) Üürileandja pandiõigusele kohaldatakse asjaõigusseaduses vallaspandi kohta sätestatut, kui käesolevas jaos sätestatust ei tulene teisiti.
Ehitise pant
Ehitise pant - vallasvara pant, on notariaalselt tõestatud ja registreeritud asukohajärgses riiklikus hooneregistris või enne asjaõigusseaduse rakendamise seaduse jõustumist kehtinud seadusandluse alusel ehitist koormav pant.
SEMINAR 1 03.04.12
Kaasus nr 1 Varastatud jalgratta kaasus

O on jalgratta omanik. O jätab jalgratta poe seina äärde selleks ajaks, kui ta poodi läheb. Samal ajal, kui O poes on, võtab varas V O jalgratta ja lahkub sellega. O näeb V tegevust poe aknast ja jookseb V-le järele ning võtab jalgratta V-lt jõuga ära. V väidab, et O tegevus oli ebaseaduslik, kuivõrd tsiviilõigusi teostatakse kohtu korras, et kui O oligi ratta omanik, oleks O pidanud kohtu kaudu jalgratta V-lt välja nõudma. Kas O tegevus oli õiguspärane?
Märkus: Tsiviilõigusi teostatakse kohtu korras (üldiselt). Enamus seadusi annab ainult nõudeõigusi, erand on AÕS § 41 lg 2.
Kas O saab AÕS paragrafhv 41 lg 2 tugineses V-lt ratta ära võtta?
1. Kas tegemist on vallasasjaga Tsüs 49 lg 1 ning 50 lg 2? (+)
2. Kas O on valdaja 33 lg 1 ja 39 lg 2? (+)
3. Omavoliline äravõtmine paragrahv 40 lg 2? (+)
- äravõtmine (+)
- ilma valdaja nõusolekuta (+)
- seadusevastaselt (+)
4. Tarvitaja (+)
5.Teolt tabatud või kohene reageering? (+)
6. Hädakaitse? Hädakaitsepiiride ületamine ei ole toimunud. (+)
Tulemus: O võis kasutada AÕS § 41 lg-st 2 tulenevat omaabi V vastu.
Kaasus nr 2 Maastikuauto kaasus
Kitsal Nõmme tänaval pargib naabrimees N pidevalt kinnisasja üürnik Ü värava ette oma suurt maastikuautot selliselt, et Ü ei saa autoväravast välja sõita. Ü on selle peale maruvihane ja tahab teada, kas ta võib N-i auto jõuga ära vedada?

Hüpotees: Ü võiks AÕS § 41 lg 1 alusel N-i auto ära vedada?

1. Ü on valdaja AÕS § 33 lg 1 (+)
- üürib kinnisasja. Valdab üürilepingu alusel.
2. Kas esines omavoli valduse teostamisel N poolt AÕS § 40 lg 2 (+)
- valduse rikkumine või äravõtmine § 40 lg 3. Ü-d takistati kinnisasja kasutamisel (+)
- valdaja takistamist tegeliku võimu teostamisel
- tegevus toimus Ü nõusolekuta (tekstist lähtuvalt) (+)
- seadusevastane
3. Ü ei ületa oma tegevuses hädakaitse piire TsüS § 140 (+)
( ei tohi hävitada nt pressmasina alla saata vms)
- vahetu rünnak
- õigusvastane.
Tulemus: Ü võib AÕS § 41 lg 1 alusel auto jõuga ära vedada.
Kaasus nr 3 Maastikujalgratta kaasus
Jalgrattur J üürib nädalavahetuseks maastikujalgratta. Veidi peale üürimist varastab J-lt jalgratta varas V, kes müüb selle pool tundi hiljem heausksele H-le. V väidab H-le, et ta on ratta omanik. H ratta tegelikust omanikust teadlik ei ole. Järgmisel päeval näeb murelik J, et ratas on H käes ja tahab nüüd teada, et kas J saab ratta H käest välja nõuda?
Hüpotees: J saaks nõuda H-lt maastikujalgratase AÕS § 45 lg 1 alusel.
1. J oli valdaja § 33 lg 1 (+)
2. toimus valduse äravõtmine (+)
AÕS § 39 lg 1 – kaotas valduse muul viisil.
3. H on nüüd valdaja § 33 lg 1 (+)
4. H valdus on J suhtes omavoliline § 40 lg 2(-)
- valduse äravõtmine § 40 lg 2 (?)
- tegevus J nõusolekuta (tekstist) (+)
- H võttis jalgratta J-lt (-)
aga AÕS § 40 lg 4 – omavoli tagajärgede eest vastutab ka valduse pärija jm õigusjärglane.
- kas V oli omavoliline valdaja J suhtes § 40 lg 2 +
- seadusvastane +
- äravõtmine või rikkumine
5.H on valduse pärija? – Muu õigusjärglus? TsÜS § 6 lg 1 ja lg 2
6. Kas H teadis, et V on omavoliline valdaja?
Kaasuse tekstist lähtub , et ta ei teandud V omavolisusest.
Tulemus: üürnik J ei saa ratast välja nõuda AÕS § 45 lg 1 alusel!
Omanik saab ratta välja nõuda.
Kaasus nr 4 Jalgratas ja südamerabandus
Omanik O saab jalgrattaga sõites südamerabanduse ning sureb. Surnud O –st juhtub mööda minema mööduja M, kes võtab jalgratta kaasa ning lahkub sellega. M müüb jalgratta heausksele ostjale H. Mõni aeg hiljem avastab O ainupärija P, et jalgratas on H käes ning nõuab jalgratta väljaandmist. Kas õigustatult?
NB! Vindikatsioonihagi saab esitada üksnes omanik.
Hüpotees: P võiks nõuda ratast H-lt AÕS § 80 lg 1 alusel?

1. P on omanik (+)
P on omanik. Võis saada omanikuks PärS § 1 lg 1.
aga: kas H võis saada omanikuks vahepeal AÕS § 68 lg 3 alusel?
H võis saada omanikuks AÕS § 92 lg 1 alusel (-)
- otsese valduse (vallasasi TsüS) üle andmine M-lt H-le (+)
- M ja H vahel kehtiv kokkulepe omandi üleandmiseks (+)
- võõrandaja M-l on käsutusõigus (-)
Vahetulemus: H ei saanud omanikuks.

H võis saada omanikuks AÕS § 95 lg 1 alusel?
1. kas H suhtes oli kehtiv käsutustehing? (+)
2. Kas H sai otsese valduse? (+)
3. Kas M-l puudus käsutusõigus? (+)
4. Kas H oli heauskne § 95 lg 2 alusel ? TsüS § 39 – heausksust eeldatakse.
5. Heausksust välistavate asjaolude puudumine § 95 lg 3 (-)
Kas ratas oli omaniku valdusest tema tahte vastaselt välja läinud?
a) kes oli äravõtmise ajal omanik (O surnud)? - pärija P oli omanik
b) kelle valduses oli ratas äravõtmise ajal? AÕS § 38 valdus läheb üle pärijale. Valdus seega P-l(kaudne valdus)
c) ratas läks P valdusest välja tema tahte vastaselt (+)
6. Kas tegemist on vallasasjaga? (+)

NB! võimalus kontrollida igamist § 110. Kuna ta polnud omanud 5 aastat, siis ei saa ta omanikuks igamise kaudu.
Tulemus: Esinesid heausksust välistavad asjaolud , s.o ei saanud H ratast omandada heauskselt. Seega P saab H-lt ratta välja nõuda.
SEMINAR 2 10.04.12
1. Kaasus - Terastalade kaasus
Varas V varastab Ehituse ABC õuepealt koormatäie terastalasid. Ehituse ABC-s toimus samal ajal kampaania, kus kõik kliendikaardi omanikud saavad terastooted tavahinnast poole soodsamalt. Järgmisel päeval müüb V need talad heausksele H, kes on ühtlasi Ehituse ABC püsiklient ja kes need talad kohe samal päeval oma maja katusekonstruktsioonide külge kinnitab. H ei olnud V poolsest kauba hankimise viisist teadlik. Politsei jõuab juba paari päeva pärast varastatud kaubale jälile ning tuvastab, et terastalad on H-le kuuluva maja küljes. Ehituse ABC tahab need talad H-lt välja nõuda. Kas õigustatult?
Hüpotees: Ehituse ABC-l oleks õigus H-lt talad välja nõuda AÕS § 80 lg 1 alusel ?
1. Ehituse ABC on omanik (-)
1.1 Kas omandiõigus läks H-le üle tehingulisel alusel AÕS § 92 lg 1 alusel? (-)
1.1.1 Kas tegmist on vallasasjaga? (+)
1.1.2 kas H-le läks üle terastalade otsene valdus AÕS § 36 lg 1 alusel (+)
1.1.3 Kokkulepe H ja V vahel ? (+)
1.3 kas V-l on käsutusõigus ? (-)
2. Kas omandiõigus läks H-le üle AÕS § 95 lg 1 alusel? (-)
1.1 kas H ja V vahel oli kehtiv käsutustehing (+)
Õigused ja kohustused antakse üle üleandmise tehinguga (käsutustehing).
1.2 Terastalade valdus pidi üle minema H-le (eelnevalt kontrollitud) (+)
1.3 V-l puudus käsutusõigus ? (+)
1.4 Kas H oli heauskne (AÕS § 95 lg 2 & tulenes tekstist) (+) TsüS § 139
3. Kas ei esine heauskset omandamist välistavaid asjaolusid? (-)
Kuna terastalad omandas V omavoliliselt, siis ei saa tekkida sellelt pinnalt heauskset omandamist.
4. 1. Kas Ehituse ABC on omanik? (-)
4.1Kas H võiks vahepeal omanikuks saada AÕS § 107 lg 3 alusel? (+)
4.2 Vallasasi TsüS § 50 lg 2 mõistes? (+)
1.3 Talad on maatükiga ühendatud ? (+)
1.3 Talad on maatüki oluline osa?(+)
- ehitis on kinnisasja oluline osa TsüS § 54 lg 1 (+)
- ehitis (+)
- ehitis on püsivalt ühendatud maatükiga (+) tuleneb kaasuse tekstist
- talad on ehitise olulised osad TsüS § 55 lg 1 (+)
a) püsiv ühendatus (+)
b) ei saa eraldada ilma kahjustamata (+)
1.4 maatükk kuulub H-le (+) (see ei tulene § 107 lg 3-st)
Tulemus: Ehituse ABC ei ole õigustatud talasid H-lt AÕS § 80 lg 1 alusel välja nõudma.
2. Kaasus - Vaibakaasus
O ostab M-lt vaiba omandireservatsiooniga. Pooled lepivad kokku, et O saab vaiba omanikuks peale ostuhinna täielikku tasumist. O aga kokkulepitud müügihinda ei tasu. M avastab O võlgnevuse alles siis, kui ostuhinna tasumise nõue on aegunud . Nüüd tahab M O-lt vaipa tagasi saada. Kas õigustatult?
Hüpotees: M võiks O-lt nõuda vaiba tagastamist AÕS § 80 lg 1 alusel ?
1. Kas M on omanik (+)
1.1 Kas O on omanikuks saanud AÕS § 92 lg 1 alusel? (-)
1.1.1 Otsese valduse üleminek M-lt O-le AÕS § 36 lg 1 (+)
1.1.2 Kokkulepe omandi ülemineku kohta TsüS § 102 lg 2? (+)
Edasilükkava tingimusega tehing TsüS § 102 lg 2 – tingimus ei ole saabunud.
Meie puhul edasilükkav tingims ostuhinna tasumine. Kuna raha ei ole makstud, pole tingimus
täidetud ehk omand üle läinud.
1.1.3 Kas M on pädev, et omandit üle anda ? vt § 68 lg 1(+)
1.1.3.1 Kas M-il oli käsutusõigus? (+)
2. Kas O on valdaja AÕS § 33 lg 1 ? (+)
3. Kas O valdab vaipa ilma õigusliku aluseta? (+)
Võiks tulla müügilepingust VÕS § 208 lg 1
3.1. Kehtiv müügileping? (+)
3.1.1 Müügilepingu sõlmimine (tuleneb tekstist, et pooled leppisid kokku) (+)
3.1.2 Müügileping on kehtiv võis lõppeda taganemise tõttu, oluline lepingu rikkumine VÕS § 116 lg 1. Kohustus raha maksta, mida ei täidetud.
AGA: Kuna nõue on aegunud, siis kohustust ei riku TsüS § 142 lg 1.
4. Aegumine (+) VÕS § 233 lg 2 teine lause.
Kuna müüja pole taganenud, siis taganemissätetele tuginedes ta vaipa nõuda ei saa.
Küll ta saab nõuda tuginedes omandikaitse sätetele. Tal ei ole vaiba valdamise õigust.
Tulemus: M võiks O-lt nõuda vaiba tagastamist AÕS § 80 lg 1 alusel.
3. kaasus OÜ Osavad Poisid
OÜ Osavad Poisid soovib saada AS-lt SEB Eesti Ühispank laenu. Laenu tagatise suhtes lepivad pooled kokku, et OÜ Osavad Poisid koormab talle kuuluva kinnisasja AS-i Eesti Ühispank kasuks hüpoteegiga. Peale hüpoteegi seadmist maksab pank ka laenu välja. Hiljem selgub , et OÜ Osavad Poisid oli kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna sisse kantud pettuse teel ning kinnisasja tegelik omanik K laseb ennast edukalt kinnisasja omanikuna uuesti kinnistusraamatusse kanda. Kinnisasja tegelikule omanikule K ei meeldi ka see, et tema kinnisasi on koormatud hüpoteegiga AS-i Eesti Ühispank kasuks. Ühispank ei ole aga hüpoteegi kustutamisega nõus, sest väidab, et omandas piiratud asjaõiguse heauskselt ja seetõttu olevat tema õigused seadusega kaitstud. Ühispanka esindas laenuosakonna jurist , kes tegutses volikirja alusel, mille oli välja andnud Ühispanga üks juhatuse liige. Kas K saab lasta hüpoteegi kustutada?
Hüpotees: Kas K saaks nõuda hüpoteegi kustutamist AÕS § 65 lg 1 alusel?
1. Kas K-l on mingi õigus? (+) K-l on omandiõigus (tuleneb kaasusest ).
2. Kas esineb mingi ebaõige kinnistusraamatu kanne? (-)
3.1 Hüpoteegi tekkimise eeldused AÕS § 64' (AÕS § 325 – mis on hüpoteek)
kontroll tehingulisel alusel:
- kanne hüpoteegi kohta (+) kaasuse teksti kohaselt on
- asjaõigusleping (Osavad poisid & panga vahel) (+)
- kas kokkulepe on kehtiv (+)
Kas hüpoteegi kanne rikub omandiõigust ? Ta riivab omandiõigust.
NB! Käsutusleping & käsutus – nendel tuleb vahet teha!
- Kas hüpoteegipidajal oli käsutusõigus ? (-)
Osavatel poistel ei olnud käsutusõigust (kaasuse tekstist tulenevalt)
Tulemus: Pank ei omandanud hüpoteeki tehinguliselt.
2.2 kas esineb mingi ebaõige kinnistusraamatu kanne?
Panga hüpoteek võis tekkida AÕS § 56' lg 1 alusel? (+)
1. Kehtiv asjaõigusleping hüpoteegi seadmise kohta ? (+)
2. Kas ühispank tugines kinnistusraamatu kandele ?(+)
3. Kinnistusraamatuse kantud vastuväidete puudumine ? (+)
4. Kas ÜP teadis või pidi teadma? (-)
TsüS § 123 lg 1 ÜP ei teadnud ega pidanud teadma.
Heausksust eeldatakse – kinnistusraamatu õigsust TsüS § 139.
Piiratud asjaõigused § 5 AÕS!
Tulemus: K ei saa nõuda hüpoteegi kustutamist AÕS § 65 lg 1 alusel.
3. seminar 17.04.2012
1. Kaasus Tülitsevad kaasomanikud
A-le kuulub ½ mõttelist osa kinnisasjast ja B-le kuulub ½ mõttelist osa kinnisasjast. Kinnisasjal asub kahe korteriga elamu, millest A kasutab 150 m2 korterit ja B kasutab 50 m2 korterit. A ja B on omavahel sõlminud ka kirjaliku kasutuskorra kokkuleppe. A kaasomandi mõtteline osa on koormatud Swedbank´i kasuks hüpoteegiga summas 20 000 eurot. A vastu oleva nõude suurus on 10 000 eurot. B kaasomandi mõttelist osa koormab SEB Panga kasuks seatud hüpoteek, mille summaks on 50 000 eurot. B vastu on nõudeid 5 000 eurot. A esitab kohtusse hagi kaasomandi lõpetamiseks, milles palub kaasomand lõpetada selliselt, et kogu kinnisasi jääks A ainuomandisse ja A maksaks B–le B osa rahas välja. A on nõus B-le hüvitama 50 000 eurot, sest majas on kokku 200 m2
pinda, millest B kasutas 50m2. Eksperthinnangu kohaselt on kinnisasja väärtus 200 000 eurot ja selle üle pooled ei vaidle. B ei ole sellega nõus, et A kinnisasja omale saab ja tahab, et kinnisasi hakkaks tervikuna kuuluma B-le. B on nõus kinnisasja eest maksma 100 000 eurot.
Mida peavad A ja B nõudma, et saada oma tahtmist ja kui palju raha saavad nad hüvitisena nõuda?
Kas A saaks nõuda maasomandi lõpetamist AÕS §76 lg 1 aulsel? Vt tasub ka § 76 lg 2 ja § 77 lg1
1. Kaasomand AÕS § 70 lg 3? + ( ühisomandi puhul on märatud mingi konkreetne asi)
2. Nõudeõiguse välistamine ? +
3. Jagamise kokkulepe? ( Kokkuleppe vorm peab olema notariaalselt tõendatud. Asjaõiguslikud kokkulepped kinnisomandi puhul vajavad ALATI notariaalset kinnitust
Kui kokkulepe on, siis saab kohus öelda, kas see kehtib ning kas teda peab täitma, kuid kohus ei tegele jagamisega.) – Kokkulepet ei ole, mis jagamsit takistaks.
4. Kinniasi a-le ning raha b-le § 77lg 2 – ütleb, mida kohus teeb jagamisel. Kohus on seotud A nõudega (ehk üleüldse hageja nõudega) – väärtus võiks olla pool mõttelise osa väärtuses ehk 100000 .
5. A peaks maksma B-le 50 000 eurot ja kinnisasi jääks ainuomandiks.
Tulemus: Kohus võib siis jätta kinnisasja A-le ja maksab hüvitise B-le. Kui A tahab saada lahti hüpoteegist, siis on tal vaja õigustatud isiku nõusolekut ehk panga nõusolekut, kuna hüpoteeks on pandud panga kasuks.
Seadusloomes on selle teema koha peal nõrk punkt, kus kohtule pole jäetud konkreetseid juhiseid kuidas toimida.
2. kaasus Alkoholi tarbimine keldris
Kinnisasja kaasomanikud A, B ja C lepivad omavahel kokku, et nad kinnisasjal alkoholi ei tarvita ja et C võib kasutada teisi välistavalt maja all olevat keldrit. Keldri kasutuse kohta sõlmitud kokkulepe kantakse ka kinnistusraamatusse.
Mõni aeg peale kokkulepete sõlmimist sureb B, kinnistusraamatusse kantakse tema ainupärijana B2. C müüb talle kuulunud kaasomandi mõttelise osa C2-le.
B2 ja C2 kolivad majja sisse. Paar päeva peale seda hakkab B2 keldris jooma.
C2 keelab B2-l keldris ja üleüldse kogu kinnisasjal joomise . Kas õigustatult?
Hüpotees: C 2 võiks nõuda B 2-lt rikkumise lõpetamist AÕS § 72 lg 1 alusel?
1. Kas on tegemis kaasomandiga? +
1.1 kas C 2 on kaasomanik, AÕS § 68 lg 3, 64' (+)
1.2 kas B 2 on kaasomanik, PärS § 3 lg 1 ja 4, § 4 (+)
2. Kas on kaasomanike kokkulepe?
2.1 Kas kehtib B2 ja C2 suhtes? Vt AÕS § 79 lg 2 +
2.2 Kaasomandis on kinnisasi? +
2.3 B2 ja C2 on õigusjärglane? +
2.4 Kokkulepe puudutab kasutamist? +
2.5 Märkusena kinnistusraamatus ?
Keldrikasutamise kohta ( alkoholi tarbimise kohta ei ütle midagi) – seda saab nõuda, et tuleks keldrist välja. Kas kokkulepped, mis sõlmiti eellaste poolt on siduvad? Jah – õigusjärglane peab välja selgitada kõik oma õigused ja kohustused. Suvalisi väited niisama esitada ei saa, kõik tuleb ära tõendada.
Tulemus: C 2 võiks nõuda B 2-lt rikkumise lõpetamist. Üleüldse kogu kinnisasjal ei saaks. Seda saaks A, kes on aga juba surnud.
Vt Riigikohtu lahend 3-2-1-12-08. Koosmõjus VÕS § 12 lg 3 ja PärS § 130 lg 1.

Märkus: üldõigusjärglane pärib kõik õigused ja kohustused hoolimata sellest, kas on
kinnistusraamatusse kantud või ei.
Kui B 2 oleks ostnud – ei oleks kehtinud
kui B 2 on pärija – kokkulepe kehtib.
Juua oleks võinud C 2.

3. Kaasus Varastatud auto tuunimine
Heauskne H ostab varas V-lt varastatud auto. Auto päritolust H teadlik ei ole. Peale ostu vormistamist värvib H auto roosaks, paneb alla valuveljed , sisse nahkistmed, pakiruumi täidab täielikult suurte kõlaritega ning autosse ostab väga hea võimendusega maki, autole puurib tahaotsa tuuletiiva. Ja laseb paigaldada katuse akna. Roostetanud summuti vahetab uue vastu. Siis avastab omanik O, et auto on H käes ja tahab seda kätte saada. H ei ole nõus autot tagastama, vähemalt mitte enne, kui talle ei hüvitata tehtud kulutused.
Hüpotees: O võiks nõuda H-lt auto tagastamist AÕS § 80 lg 1 alusel
1. Kas O on omanik, AÕS § 92 lg 1 (+)
- Kas H on saanud omanikuks (-) (ei olnud õigus käsutada)
- H heauskne omandamine § 95 lg 1 – lg 3 (-) on varastatud.
- Ümbertöötlemine – Juhul kui esialgne väärtus on väiksem peale ümbertöötamist, siis oleks H omanikuks saanud. Kaasuse andmetest seda ei selgu.
Vahetulemus: O on endiselt omanik.
2. Kas H on valdaja, AÕS § 33 lg 1 (+)
3. Kas H valdab õigusliku aluseta? VÕS § 110 lg 1 (-) ehk kohustuse täitmisest keeldumine
Valdus tavaliselt lepingu alusel (üürileping, ostuleping ).
Kas H võib asja vallata VÕS § 110 alusel?
Kuna H ei taha ilma kulutuste hüvitamiseta tagasi anda, kas tal on õigus asja kinni pidada
(vastuväide):
3.1 H-l kohustus O suhtes, AÕS § 80 lg 1 (+)
H peab tagasi andma.
3.2 H-l on sissenõutavaks muutunud nõue O vastu? +
VÕS § 82 lg 7, kui aega pole öeldud , siis lg 3.
Millal ta peab maksma? Maksmine ja auto üleandmine peaks toimuma sama aegselt.
Kui O saab teada, et tea peab raha maksma on nõue muutunud sissenõutavaks.
3.3 H nõue O vastu kulutuste hüvitamiseks AÕS § 88 lg 1 alusel?
Kulutuste hüvitamise nõue AÕS § 88 lg 1 esimene lause.
a) AÕS § 80 lg 1 olukord (H peab asja tagasi andma) (+)
H on valdaja?
b) kulutused peavad olema vajalikud, TsüS § 63 lg 1 (+, summuti)
- auto ülevärvimine (-)
- valuveljed (-)
- nahkistmed (-)
- kõlarid ja makk (-)
- tuuletiib (-)
- katuseluuk (-)
- summuti (+).
Kui kulutused on ebavajalikud, ei saa kulutuste hüvitamise nõuet esitada – võimalus alusetu rikastumise sätte § 88 lg 2 alusel. Valdaja võib parendused ära võtta (asendada).
c) H ei saanud autot omavoliga, AÕS § 40 lg 2 (+)
- O ehk Valdaja nõusolekuta? +
- Takistatakse O valduse teostamist? +
- Seadusevastane? +
- H teamine, et tema eelkäija V on saanud auto omavoliliselt? +
H ei teadnud. Eeldatakse, et omandamine on alati heausuline. Sai tehinguliselt V käest (ostis V-lt). Ei saanud omavoliga.
Vahetulemus: § 88 lg 1 eeldused täidetud – H-l on õigus nõuda summuti hüvitamist.
3.3 H nõue O vastu ei ole piisavalt tagatud (pant, käendus) (+)
3.4 piisav seos nõuete vahel (+)
3.5 seadusest, lepingust v. võlasuhte olemusest ei tulene teisiti (+)

Tulemus: H valdab õigusliku alusega (VÕS § 110 – mitte tagasi anda).
Kokkuvõte: O võib H-lt nõuda auto tagastamist aga H võib keelduda tagastamisest senikaua kuni ei ole temale tasutud summuti eest. Kui varas oleks teinud parendused, ei oleks ta saanud nõuda, kuna on saanud omavoliga.
4. Seminar 24.04.2012
Kaasus 1 - Kaasomandi jagamise ja kasutuskorra kokkulepe
Kinnistu kuulub A-le ½ mõttelises osas, B-le ¼ mõttelises osas ja C-le ¼ mõttelises osas. Kinnistul paikneb kahekorruseline nelja korteriga elamu. Kinnistut koormab isiklik kasutusõigus AS Elion Ettevõtted kasuks, mille sisuks on kohustus taluda nimetatud elamu koridoris telefonikaabli paiknemist ja hooldamist. Kaasomanik A ja B kaasomandiosa koormab ühishüpoteek pank E kasuks. Kinnistu kaasomanike sooviks on jagada kinnistu selliselt, et moodustatakse neli korteriomandit, millest kaks kuulub A-le, üks B-le ja üks C-le ning elamu juurde kuuluva maaüksuse suhtes sõlmitakse kasutuskorra kokkulepe, millega jagatakse korteriomanike vahel hoovis paiknevad parkimiskohad.

Kas kinnistu jagamine ja kaasomandi lõpetamine eespool toodud viisil on võimalik?
1.1 Kinnistu jagamine korteriomanditeks võiks toimuda KoS § 3 alusel?
- Kinnisomand +
- Jagatakse kogu kinnisomand +
- Iga kaasomandi mõttelise osa juurde kuulub ka reaalosa +
Tulemus: Nagu paragrhav neli nõuab tuleb esitada vastav avaldus kinnistusraamatusse, kuhu juurde nad lisavad vastava projekti, millised hoone osad on kelle kasutada. Kinnistu saab jagada korteriomanditeks KoS § 3 alusel ja lõpeb ka kaasomand.

Kas parkimiskohtade kasutuskorra kokkuleppe saab selliselt sõlmida?
2.1 Kas kasutuskorra kokkulepet võidakse sõlmida KoS § 12 lg 1 alusel?
- A,B,C on korteriomandite omanikud ( eeldus, et nad on kantud kinnistusraamatusse).
- Kokkuleppega reguleeritakse korteromandi reaalosa või kaasomandi kasutamist?
§ 2 lg 1 - kaasomandi kasutamine , kaasomandi reaalosa § 1 lg 2.
Tulemus: Sellise kasutuskorra kokkuleppe saab sõlmida.

Kas kasutuskorra kohta saab teha märke kinnistusraamatusse?
KoS § 8 lg 2 – kokkulepped kehtivad korteriomandi õigusjärglaste suhtes ainult juhul, kui need on kantud kinnistusraamatusse. KoS § 1 lg 1 teine lause – reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. AÕS § 79 lg 2 – kehtib õigusjärglaste puhul ainult siis, kui on kantud kinistusraamatusse ( viitab võimalusele.
- kokkuleppe objektiks on kaasomandis olev kinnisasi KoS § 1 lg 1 teise lause järgi
- märkus vs. märge? AÕS § 63 – alus § 79 lg 2
Tulemus: kasutuskorra kohta saab nõuda märke tegemist kinnistusraamatusse.

Kas kinnisasja korteriomanditeks jagamiseks on vajalik hüpoteegipidaja nõusolek?
Kas KA korteriomanditeks jagamiseks on vaja hüpoteegipidaja nõusolek AÕS § 356 lg 1 alusel?
1. kinnisasi on hüpoteegiga koormatud (+)
Tegemist kaasomanike mõttelise osaga, aga AÕS § 359 lg 1'- ühishüpoteegi suhtes loetakse kinnisasjaks ka kaasomanike mõtteline osa kinnisasjas.
Tulemus: norm on rakendatav ka kinnisasja jagamisel ning o vajalik hüpoteegipidaja ja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe.

Kas hüpoteegi saab jagamisel kanda üle A-le kuuluvale kahele korteriomandile ja B-le kuuluvale korteriomandile ühishüpoteegina?
Hüpotees: Kas hüpoteegi saab jagamisel üle kanda ühishüpoteegina?
AÕS § 52 lg 2 – kuna asi on reguleerimata KoS-s ja rakendub AÕS. Praktikas ülekandmine, juriidiliselt seadmine. AÕS § 359.
Kinnisasja koormamine 64´ ja 54 lg 2 – kokkuleppe vorm.
Tulemus: Saab ühishüpoteegina üle kanda.

Kas kinnisasja korteriomanditeks jagamisel on vajalik AS Elion Ettevõtted nõusolek?
§ 54 lg 2 - nii ja naa. Oleneb notarist.

AS Elion Ettevõtted kaabel paikneb korteriomandite kaasomandiosa koosseisu kuuluvates ruumides (elamu koridor), kas servituudi peaks jagamisel üle kandma kõigi korteriomandite registriosadesse?
Hüpotees: Kas Elion Ettevõtete servituudi peaks jagamisel üle kandma kõigi korteriomandite registriosadesse?
§ 228 isiklik kasutusõigus – rakendatakse reaalservituudi sätteid.
Tulemus: § 182 lg 4 – jääb kehtima ja peab sisse kandma.

Kaasus 2 - Sigala elamukvartalis
Talunik B peab asula lähedal sigalat. Naaberkinnisasjad võõrandatakse ning ehitatakse täis mitmekordseid elumaju. Kahe aasta pärast on talu keset elamukvartalit. Elanikud kaebavad pidevalt iseloomuliku lõhna pärast, mis pärineb sigade pidamisest.
a) Elumaja omanik E nõuab sigade pidamise lõpetamist. Kas edukalt?
b) B likvideerib sigala ning alustab vanarauaäri. Varsti asetseb elumajade keskel laoplats autovrakkidega. Ka antud juhul tunnevad üürnikud ennast kahjustatuna. Kas majaomanik E saab nõuda sellest tegevusest hoidumist?
a) Hüpotees: Kas E võiks nõuda sigade pidamise lõpetamist AÕS § 89 alusel?
1. E on omanik (+)
Omandiõiguse definitsioon. Kui kaasuse tekstis pole mainitud, siis muid omandi tekkimise võimalusi ei ole tarvidust kontrollida. Omaniku õigus on kasutada oma omandit.
2. Omandiõigust rikutakse. Ei saa elamut kasutada. (+)
3. Nõue esitatakse rikkuja (B) suhtes (+)
4. Talumiskohustus puudub, § 143 lg 1 (-)
4.1 Mõjutus – lõhn (+)
4.1.1 oluline kinnisasja kasutamise kahjustamine (+)
4.1.2 või vastuolu keskkonnanõuetega (-)
4.2 Kas mõjutuste kõrvaldamist saab sigalapidajalt B majanduslikult eeldada (-)
§ 143 lg 2 - kas on majanduslikult otsatarbekas nõuda nt koli sigadega minema või tapa nad ära. Tõenäoliselt mitte, sest see kahjustaks oluliselt B-d.
5. Kordumine +
Tulemus: E ei saa B-lt nõuda sigalapidamise lõpetamist. Saab nõuda kahju hüvitamist.
b) Hüpotees: E võiks nõuda vanaraua kogumise lõpetamist AÕS § 89 alusel
1. E on omanik (+)
2. omandiõigust rikutakse: müra (+), kole vaade (-)
Sama skeem talumiskohustuseni.
Kas me peame vaadet taluma või mitte? Mõjutus mis levib üle piiri nagu lõhn?
Tulemus: Ei saa nõuda.
3. Kaasus - Ööklubi külastajate praht
E peab ööklubi „Justinas“. Ööklubi vahetus läheduses asub O-le kuuluv eramu . Ööklubi külastajad risustavad ööklubist lahkudes ümbrust. Palju prahti satub ka O aeda . O on väga pahane ja pöördub pretensioonidega E poole. E väidab, et tema prahti ei loobi ega korda ei riku – pöördugu O korda rikkuvate klubikülastajate poole. Kas O saab E-lt midagi nõuda? Kui jah, siis mida?
Väga analoogilinine sigala elamukvartalis kaasusega. Kas saab majanduslikult eeldada seda, kas see ööklubi sealt kaotatakse või mitte? Skeem sama kuni eelviimase eelduseni välja.
4. Kaasus - Kadunud kummikud
Osaühingu O vara koosneb kinnisasjast, millel asub tootmishoone. Tootmishoonesse on O poolt paigaldatud teisaldatavad seadmed, millega toodetakse kalamehekummikuid. Lisaks kuulub osaühingu vara hulka kummikute tootmiseks vajalik tooraine ja juba valmis tehtud kummikud. Osaühingu varale on 02.12.2009.a kehtivalt seatud kommertspant pandipidaja P kasuks. 02.01.2010.a nõudis pandipidaja P osaühingult teavet selle kohta, mitu paari valmis kummikuid on hetkel laos. Ettevõtja ütles, et ta ei tea seda ja et ta ei kavatse seda ka selgeks teha. Seda kuuldes nõuab pandipaja P rahaliste kohustuste kohest täitmist, mille lepingust tulenev täitmistähtaeg on alles 01.07.2012.a. Sellele lisaks nõuab P oma rahaliste nõuete rahuldamist kommertspandiga koormatud vara arvelt. Asudes oma nõuet 28.02.2010.a realiseerima, selgub, et osaühing on viis päeva varem maha müünud kõik kummikud ja tooraine. Lisaks on ta aasta varem, täpsemalt 03.03.2009, koormanud kinnisasja hüpoteegiga panga L kasuks.
1) Kas pandipidaja P saab nõuda kommertspandi realiseerimist AÕS § 302 lg 1 koosmõjus Registerpandi Seadus § 1 lg 3 ?
VT Kommertspandi seadust. Selline pant, mis seatakse ettevõtja ettevõtlusega seotud vallas varale. See kantakse kommertspandi registrisse. Sisuliselt tähendab seda , et nõue mis pandiga seatud pole täidetud ning võib nõuda ettevõtja vallasvara müüki, et oma tasu sealt kätte saada.
1. Nõue, mida ei täideta? Kaasusest tulenevalt pole nõue sissenõutavaks muutunud kuna tähtaeg pole saabunud.(+)
Kuid Registerpandi Seadus § 12 kohustab pandivõtjat pandiandjale teatama varalisest seisust . Seega on meil olemas nõue, mida ei täideta § 11 lg lg 1 p 3.
Tulemus: Jah, P saaks hüpoteesis nimetatud seaduste alusel pandiga koormatud esemete raliseerimist nõuda.

2) Kas ta saab kommertspandi arvelt realiseerida tootmisseadmed KomPS § 2?
1. Vallasvara – põhimõtteliselt tootmisseaded kuuluvad vallasvara hulka (+)
2. Kuulub ettevõtjale – st. see, mis kuulub isiku omandisse (antud juhul ; olgem ettevaatlik sõna kuuluma defineerimisel kuna riigikohus on kuulumist ka teisiti käsitlenud)(+)
3. Kas tootmisseadmed ei ole koormatud hüpoteegiga? AÕS § 343 lg 1 (-)
3.1 Kas tegemist on päraldisega? TsÜS § 59.
Miks me seda kontrollime - Kas ta on AÕS § 343 lg 1 alusel tegemist päraldisega?
- M. kinnisasi? (+)
- Seade? (+)
- Korrapärane tegevus? (+)
Tulemus: Järelikult ei saa ta nõuda kommertspandi arvelt tootmisseadmeid. AÕS § 343 lg 1 lause 2.
5. Seminar 9.05.2012
1. Kaasus - Auto parkimise kaasus
A-le kuuluv kinnisasi on koormatud H kasuks hoonestusõigusega. Vastav kanne tehti kinnistusraamatus 12.03.2001.a. Muid piiratud asjaõigusi ega märkeid A kinnisasja registriosas ei ole. Nimetatud hoonestusõiguse registriosa 3ndas jaos on 13.08.2001.a sisse kantud isiklik kasutusõigus C kasuks, mille kohaselt võib C kõnealusel maatükil ühte sõiduautot parkida. Kuivõrd H ei paranda maatükil asuva maja katust, siis nõuab A H-lt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks. 11.02.2002.a kantaksegi hoonestusõigus A nimele. Peale seda sulgeb A krundi väravad ning keelab C-l
parkimise. C nõuab servituudist tulenevalt auto parkimise võimaldamist. Kas õigustatult?
Hüpotees: Kas C saab nõuda auto parkimise võimaldamist AÕS § 45 lg1, § 1841, koosmõjus § 228, alusel?
1. Isiklik kasutusõigus C kasuks jätkuvalt ?
Millistel juhtudel võib isiklik kasutusõigus katkeda?vt. AÕS § 2443
1.1 AÕS § 2443 nõude kontrollimine:
1.1.1 Kas hüpoteek või reaalkoormatis? (-) või..
1.1.2 Muu asjaõigus? (+)
Isiklik kasutusõigus on olemas. Tegemist on muu asjaõigusega (reaalservituut).
1.1.3 Koormab ka kinnisasja? (-)
Koormab ainult hoonestusõigust, mitte kinnisasja. Hoonestusõiguse üleminekul lagneb koormatis ära. Mõiste § 2441 lg 1.
NB! Kasutusõigus on kantud hoonestusõiguse registriossa, mitte kinnistu registriossa!
Kui oleks kantud kinnistusraamatusse, oleks sisse kantud omaniku A poolt. Kui hoonestusõiguse registriosas, ei pea A taluma.
Kuna ei ole § 2443 lg 1-2 kirjeldatud olukord, on isiklik kasutusõigus (-).
Tulemus: C ei saa nõuda auto parkimise võimaldamist AÕS § 45 lg 1, § 184 ja § 228 alusel, kuna tal puudub isiklik kasutusõigus.
2. Kaasus - Maksmata raha
A1 on reaalkoormatisega koormatud kinnisasja omanik. Reaalkoormatise kande kohaselt peab A1 maksma härra Õ-le iga aasta 1. juuliks 100 000 krooni. A1 on omanikuks perioodil 02.01.2001 kuni 28.06.2004. Alates sellest omandab kinnisasja A2. A1 ei ole Õ-le mitte sentigi raha maksnud. Ka A2 ei ole Õ-le midagi maksnud. 03.01.2005 tahab Õ teada, kelle käest ja kui palju ta saab raha nõuda. A1 vaidleb vastu, et tema ei ole enam reaalkoormatisega koormatud kinnisasja omanik ja kõik nõuded on nüüd juba aegunud. Ka A2 tugineb aegumisele.
Hüpotees: Kas Õ saaks A1-lt ja/või A2lt nõuda raha AÕS § 229 lg 1 alusel ?
A1- 1. Reaalkoormatis? (+)
2. A1 peab olema omanik?
2.1 A1 vastutab AÕS § 239 lg 1 teise lause alusel ?
2.1.1 A1 on olnud omanik? (+)
2.1.2 Omandile tekkinud kohustused? (+) 300 000 krooni
2.1.3 Kokkulepe? (+)
2.2 Aegumine TsÜS § 154? (+)Korduv aegumine.
Aegumine ei lõpeta nõuet. Aegumine on mittetäielik nõue st sa võid seda täita ent see pole kohustuslik. Kinnisasja võõrandamine ei vabasta endist omaniku oma kohustuste eest.
A2-
1. Reaalkoormatis?(+)
2. A2 on omanik? (+)
3. Nõuded? (+)
4. Aegumine? (+)
Iseenesest võiks Õ nõuda kohtutäiturilt kinnisasja sundvõõrandamist nõude rahuldamise eesmärgil. Kas ta saab seda teha?
Hüpotees:Kas Õ saaks A2-lt nõuda raha AÕS § 229 lg 1 alusel kinnisasja arvelt koos § 239 lg 1 alusel?
1. Reaalkoormatis? (+)
2. Igakordse omaniku vastu? (+)
3. Nõudeid, mida saab täita? (+)
On olemas paari viimase aasta nõudeid, mida saab nõude 300 000 krooni ulatuses.
Tulemus: Jah, Õ saaks A2-lt nõuda raha kinnisasja arvel hüpoteesis mainitud paragrahvide alusel.

Kinnisasja uuel omanikul on samad kohustused, mis endisel omanikul võõrandamisega maksmata jäi.

6. Seminar 15.05.2012
Kaasus 1 - Vallasasja pantimine
Varas V varastab Omanik O-lt jalgratta ja viib ratta pandimajja, sõlmides pandimaja pidajaga P kirjaliku pandilepingu käsipandi seadmise kohta. Jalgratas jääb pandimajja. Pandimaja pidaja annab selle tagatisel laenu 505 krooni. V laenu tähtajaks tagasi ei maksa. Seetõttu müüb pandimaja ratta avalikul enampakkumisel maha, teatades enampakkumisest ette 1 kuu. Enampakkumisel ostab ratta H, kes sellest, et ratas varastatud oli, ei tea midagi. Kuu aega hiljem avastab O, et ratas on H käes ja tahab ratast endale tagasi. Kas õigustatult?
Hüpotees: Kas O saab H-lt nõuda ratast AÕS § 80 lg 1 alusel?

1. O peab olema omanik? -
1.1 Kas H sai omanikuks AÕS § 92 lg 1 alusel? -
1.1.1 Vallasasi? +
1.1.1 Valduse üleandmine? +
1.1.3 Kokkulepe? +
1.1.4 Pole pädev omandit üleandma ? -
1.1.4.1 AÕS § 292 ? (-) Alusel ei saa öelda, et pandipidaja on ratta õiuspäraselt maha müünud.P-le ei tekkinud asja võõrandamise õigust eelnimetatud paragrhavi alusel.
1.1.4.1.1 P on pandipidaja? Kus on see mõiste sisustatud?( - )§ 282 lg 1
1.1.4.1.1.1 Vallasasi? +
1.1.4.1.1.2 Valduse üleandmine? +
1.1.4.1.1.3 Kokkulepe ? +
1.1.4.1.1.4 Kas V-l oli pädevus asja pantida? -
1.1.4.1.2 Kas P võis olla pandipidaja AÕS § 2821 alusel? -
1.1.4.1.2.1 Vallasasi? +
1.1.4.1.2.2 Üleandmine? +
1.1.4.1.2.3 Kokkulepe ? +
1.1.4.1.2.4 Kas V- l ei võinud olla käsutamisõigust? -
1.1.4.1.2.5 P peab olema heauskne? +
1.1.4.1.2.5.1 P ei tohi olla pahauskne? +
1.1.1.2.6 Välistavad asjaolud? +
Varastatud asjade puhul asjade heauskset omandamist ei toimu. See tuleb siis anda tagasi omanikule.
2. Kas H sai omanikuks AÕS § 95lg 1 alusel?
2.1 Vallasasi ? +
2.1.2 Valduse üleandmine?
2.1.3 Kokkulepe? +
2.1.4. P ei ole pädev ? +
2.1.5 H on heauskne § 95 lg 2 alusel? +
H ei pea eeldama, et pandimajas olevad asjad on kõik varastatud.
2.1.6 Välistavad asjaoludsid ei ole? (- )§ 95 lg 3
2.1.7 AÕS § 95 lg 3 kolmas lause.
Mida tähendab siin kohal avalik enampakkumine?Kuna kaasus ütleb, et meil on olemas meil on enampakkumine, siis välistavate asjaolude välistavad asjaolud esinevad, siis saab öelda , et H saab omanikus.
Mingil viisil peab olema lubatud heauskne omandamine selliste asjade puhul. See tagab tehingukindluse. Avaliku enampakkumise idee peab olema avalik. Teoreetriliselt peaks esialgsel omanikul olema võimalus sinna kohale ilmuda ning oma asja nõuda.

Tulemus: O ei ole enam omanik seetõttu ei saa ta esitada § 80-st tulenevat vindikatsiooninõuet.
Kaasus 2 - Sundmüügi kaasus
Kinnistusraamatu 4ndasse jakku on 3.02.1998 kantud hüpoteek C kasuks hüpoteegisummaga 1 miljon krooni. Samasse jakku on kantud 12.10.1998 hüpoteek A kasuks. Selle hüpoteegisumma on 2 miljonit krooni. Neljandas jaos on veel hüpoteek B kasuks, mis kanti kinnistusraamatusse 10.10.2001.a. Selle hüpoteegi summa on 1 miljon krooni. Peale seda, kui kinnisasja omanik O on A-le hüpoteegiga tagatud nõuetest 500 000 krooni ära maksnud, nõuab ta A-lt enda nimele osahüpoteegi kandmist.O-l õnnestub enda kasuks osahüpoteek summas 500 000 krooni kinnistusraamatu 4ndasse jakku sisse kanda lasta. Vastav kanne tehakse kinnistusraamatusse 07.07.2003.a. Peale seda kannab O nimetatud hüpoteegi üle E-le. E annab O-le 500 000 krooni ulatuses laenu.O E-le laenu tagasi ei maksa, mistõttu nõuab E O-lt hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks kinnisasja sundmüügi talumist. Aga täitemenetlusega ühinevad ka kõik ülejäänud hüpoteegipidajad, kes nõuavad õiguspäraselt hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamist koormatud kinnisasja arvelt. E-l on hüpoteegiga tagatud ja sissenõutavaid nõudeid 500 000 krooni ulatuses, B-l 700 000 ulatuses, C-l kolmesaja tuhande krooni ulatuses ja A-l kahesaja viiekümne tuhande krooni ulatuses.Peale täitemenetluse kulude mahaarvamist jäi sundenampakkumisel saadud kinnisasja müügihinnast järele kuussada tuhat krooni, mis läheb nüüd hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Mitme krooni ulatuses ja millistele hüpoteegipidajatele tuleb sundmüügist saadud raha jagada. Miks?
Hüpoteegiga tagatud nõuded:
300000 ...... 03.02.1998 c – 1000000
250000......12.10.1998 a – 2000000
700000......10.10.2001 b – 1000000
500000........07.07.2003 o,e – 500000
Hüpotees: Nõuete rahuldamine AÕS § 353 alusel ?
1. Sundraha? Meil oli selleks 600 000.
2. Hüpoteegipidajad? +
3. Hüpoteegiga tagatud nõuded? +
4. Sundtäitmine viidi läbi? + : täitemenetluses kustuvad need tagapool olevad nõuded) A saab nõuda O’lt jätkuvalt 250000.
5. (vastavalt hüpoteegi järjekohale) – C on ees, kuna vastavalt kandetegemise ajale – kirjas AÕS § 59 1) C- 300 000
6. A? B? E? Järel 30000 ; AÕS § 353 lg 3 – A saab 1/3; E saab 2/3 – A saab 100000 ja E saab 200 000. B ei saa midagi – raha sai otsa.
Tulemus: Omanik O’l nõuded, aga rohkem raha ei ole? (täielik laostunud) siis saab teha pankrotimenetlust

3. Kaasus - Ühishüpoteegi kaasus
A, B ja C sõlmivad lepingu, mille raames kohustuvad B ja C A ees koormama neile kuuluvad kinnisasjad ühishüpoteegiga A panga (P) kasuks A poolt võetava laenu tagamiseks. A peab laenu pangale ise tagasi maksma. A laenu tagasi ei maksa ja seetõttu nõuab P B-lt, et B maksaks kogu hüpoteegiga tagatud laenu tagasi, vastasel korral ähvardab P, et laseb B-le kuuluva kinnisasja maha müüa. B maksabki kogu laenu tagasi. Kas B saab nüüd nõuda A-lt asjaõiguslikku tagatist?
A) Hüpotees: Kas B võiks nõuda A kinnisasja koormava ühishüpoteegi enda nimele kandmist
AÕS § 361 lg 2 alusel?
1. B rahuldas ühishüpoteegiga tagatud nõude – tuleneb tekstist (+)
2. kas B võib A-lt nõuda hüvitist selle eest, et B rahuldas hüpoteegiga tagatud nõude
Lepingus, et ühishüpoteek ja A maksab laenu tagasi (kokku lepitud, et võib hüvitist nõuda).
VÕS § 1041 – teise isiku kohustuse täitmisest tulenev nõue.
3. A kinnisasi on koormatud ühishüpoteegiga
Tulemus: B võib nõuda A kinnisasja koormava ühishüpoteegi enda nimele kandmist AÕS § 361 lg 2 alusel.
B) Sama nõue olukorras, kui A-l ei ole ei kinnisvara ega hüpoteeki
B võiks nõuda omanikuhüpoteegi enda nimele kandmist AÕS § 361 lg 1 alusel. C hüpoteek
kustutatakse.
Tulemus: B saab nõuda VÕS § 1041 alusel A-lt.
7. Seminar 21.05.12

1. Kaasus - Läbisadav katus
O-le kuuluva elumajaga hoonestatud kinnisasja kinnistusraamatu 4ndasse jakku on 16.03.2002.a kantud hüpoteek A kasuks, mille hüpoteegisumma on 1 miljon krooni. 14.12.2003.a seisuga on kinnistusraamatusse kantud hüpoteek B kasuks summas 2 miljonit krooni. 17.02.2004.a toimunud suure tormi ajal sai maja katus oluliselt kahjustada. O kuu aja jooksul maja katuse parandamiseks midagi ette ei võta, olgugi, et A tema tähelepanu maja kahjustumisele korduvalt juhib. A on väga mures, sest katkise katuse tõttu sajab vihmavesi
majja sisse ja kahjustab oluliselt maja siseviimistlust ja soojustusmaterjali, mis omakorda vähendab maja väärtust. Seetõttu laseb A O-le kuuluva maja katuse ise ära parandada ja kulutab selleks 300 000 krooni. A tahab, et O tehtud kulutused hüvitaks. Kuivõrd O nüüd A-le ja B-le hüpoteekide tagatisel võetud laene tagasi ei maksa, nõuavad A ja B hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundtäitmise talumist ja kogu raha, mida neil täitemenetluse käigus on võimalik saada. Kinnisasja sundmüügist saadud rahast jääb peale täitemenetluse kulude mahaarvamist järgi 1 400 000 krooni. Kui palju on õigus A-l ja kui palju B-l täitemenetluse käigus hüpoteegiga tagatud nõuete eest raha saada, kui A-l on hüpoteegiga tagatud laenuraha saada 900 000 krooni ulatuses ja B-l 600 000 krooni ulatuses?
Kellele kui palju makstakse AÕS § 325 lg 1 alusel?
Kande nr kanne summa tegelik nõue
1. § 51 16.03.2002 – A 1.000.000 900.000
2. 14.12.2003 – B 2.000.000 600.000
I Hüpotees: Kui palju saab A nõuda AÕS § 325 lg 1 alusel?
1. kinnisasi on A kasuks koormatud hüpoteegiga – sõnastusest (+)
Hüpoteek on kinnistusraamatusse sisse kantud (ei ole lihtkirjalik ega muud)
2. A-l on hüpoteegiga tagatud nõue mida ei ole kohaselt täidetud (+)
2.1 A ja B peavad olema ühinenud täitemenetlusega
3. kui suurele summale on A-l õigus § 353 alusel
Mis on päris raha kui 1 ja 2 on täidetud (täitemenetluse seadus § 23)
3.1 kelle hüpoteegil oli 1. järjekoht, AÕS § 59 lg 1 – A-l. Järelikult A nõue rahuldatakse esimesena.
3.2 kui suur on A hüpoteegisumma (kinn. raamatus)
- kinn.raamatust lähtuvalt on hüpoteegisumma 1.000.000
- AÕS § 334 lg 2-3 teine lause – lisaks võib asja väärtuse vähendamise ärahoidmiseks teha
vajalikke tegusid – 300.000
3.3 kui palju oli A tegelikke nõudeid
- võlaõiguslikke nõudeid 900.000 (palju A on O-le laenanud)
- hüpoteegiga tagatud kulutuste hüvitamise nõue AÕS § 334 lg 3 (esimene lause) alusel 300.000
a) lg-s 2 sätestatud tegude tegemine (lg 2 situatsioon) (+)
b) on olnud samadest tegudest tulenevad kulutused (+)
Hüpoteegiga tagatud nõudeid 1.200.000. On esimesel järjekohal.
Tulemus: A saab nõuda § 325 lg 1 alusel 1.200.000 (saab ka täitemenetluse käigus niipalju raha).
II Hüpotees: Kui palju saab B nõuda AÕS § 325 lg 1 alusel?
1. kinnisasi on koormatud B kasuks hüpoteegiga – tekstist (+)
2. B-l on hüpoteegiga tagatud nõue mida ei ole kohaselt täidetud – tekstist 600.000 (+)
3. B on täitemenetlusega ühinenud TMS § 23 (+)
4. B hüpoteek on teisel järjekohal AÕS § 59
§ 535 lg 2 – nõue rahuldatakse pärast I-l järjekohal oleva nõude rahuldamist. Teoreetiliselt
tuleb tuvastada, kes millisel järjekohal on.
5. kui suur on B hüpoteegisumma – 2.000.000
(aja kontrollida, kuna B võib esitada suurema nõude, kui on hüpoteegiga tagatud)
6. palju oli B-l hüpoteegiga tagatud nõuet – 600.000
1.400.000-1.200.000 = 200.000
Tulemus: B saab nõuda AÕS § 325 lg 1 alusel 200.000.
(ülejäänud summa sissenõudmiseks saab pöörduda kohtusse vm).
2. Kaasus – Ostueesõigus

Müüja M ja ostja O sõlmivad müügilepingu, mille esemeks on kinnisasi, mille kinnistusraamatu 3. jakku on kantud ostueesõigus K kasuks. Müügilepingukohaselt tekib ostjal õigus nõuda müüjalt kinnisasja omandiõiguse üleminekut ja valduse üleminekut, pärast seda, kui ostja on müüjale tasunud kogu ostuhinna. Ostja tasub ostuhinna ja pärast seda kantakse O omanikuna kinnistusraamatusse. Mõni aeg hiljem teostab
kehtivalt ostueesõigust K, mille tulemusena tekib seaduse alusel (VÕS § 244 lg 1 lause 1) kehtiv müügileping M-i ja K vahel. K nõuab M käest kinnisasja omandit ja valdust. O keeldub vabatahtlikult tema omanikukande kustutamise nõusoleku andmisest, öeldes, et ta on tasunud ostuhinna 3 000 000 krooni. Samuti soovib O notaritasude hüvitamist summas 20 000 krooni, mille tagastamiseks oli tal müügilepingukohaselt õigus, kui ta peaks mingil põhjusel kinnisasja omandist ilma jääma. O on ka vahepeal majale pannud uue katuse ja pannud maja külge lipumasti. O ei ole nõus kinnisasja välja andma, kui talle ei
tagastata ostuhinda, ei hüvitata notaritasusid ja ei maksta välja katust ja lipuvarrast.
M viitab K nõude täitmise võimatusele ja keeldub kohustuse täitmisest. Mida saab K teha selleks, et ta saaks kinnisasja omanikuks ja valdajaks?
(kuna K kasutab kehtivalt ostueesõigust, ei pea VÕS osa kontrollima).
Kuigi B ja O sõlmisid lepingu, loetakse VÕS § 244 lg 1 esimese lause alusel sama leping sõlmituks ka B ja K vahel.
I Hüpotees: K võiks nõuda O-lt (uuelt omanikult) AÕS § 63 lg 5 alusel nõusolekut
omanikukande kustutamiseks
(kui kanne kustutatakse, „ärkab ellu“ kanne kus omanik on M ja see saab omandi üle anda).
1. käsutamine on AÕS § 63 lg 3 (või 4) alusel tühine
1.1 kinnistusraamatusse on kantud eelmärge, § 257 lg 3 (+)
(ostueesõigusel sama tähendus kui eelmärkel)
1.2 käsutus millega anti omand M-lt O-le kahjustab K õigust saada omanikuks (see peab olema
sissenõutav õigus mis peab olema eelmärkega tagatud)
- eelmärkega tagatud sissenõutav õigus (+)
(M kannab omandi üle K-le). Seda pole M teinud, tegi O-le. Sissenõutavuse eeldus, et K on raha
ära maksnud. Eeldame, et ta on nõus seda kohe tegema.
- kas käsutus kahjustab seda õigust (+)
kui M käsutab nii, et omanikuks saab O – kahjustab K õigust
Vahetulemus: § 63 lg 3 alusel on käsutus tühine.
2. kas K kasuks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge, § 257 lg 3-ülalpool kirjeldatud (+)
3. O kasuks on kinnistusraamatusse kantud mingi asjaõigus (omandiõigus) (+)
4. vastuväidete puudumine AÕS § 2611 (+)
Tulemus: K saab nõuda nõusolekut omanikukande kustutamiseks
Nüüd aja B tahteavaldust, et ta on nõus omandi üleminekuga M-lt K-le.
Nüüd leping M ja K vahel.
II Hüpotees: K müügilepingust tulenev nõue M vastu VÕS § 108 lg 2 ja 208 lg 1 alusel
1. kehtiv müügileping § 208 lg 1 (+)
VÕS § 244 – ostueesõigusest tulenev müügileping
2. kohustus omand üle anda (+)
3. kohustuse rikkumine (+)
4. VÕS § 103 vabandatavate asjaolude puudumine (+)
5. sissenõutavus § 82 lg 7. Puuduvad § 108 lg 2 välistavad asjaolud.
Sellest hetkest kui makstakse raha, muutub nõue sissenõutavaks.
Tulemus: K saab nõuda, et teda kantakse kinnistusraamatuse.
Samuti kui kohus tuvastab, et kohustus olemas ja võtab otsuse vastu, saab K minna kohtuotsusega
notari juurde. Vastuväite müügihinna tagasimaksmiseks oleks O võinud esitada juba esimese nõude,
nõusoleku andmise ajal.
III Hüpotees: K võiks nõuda O-lt valdust AÕS § 80 lg 1 alusel
1. K on omanik – eelnevalt täidetud (+)
2. O on valdaja § 33 lg 1
3. O valdab õigusliku aluseta
Õigus tuleneb tehingust (näit. Üürileping) või seadusest.
* § 2611 lg 1 – võib keelduda kinnisasja üleandmisest kuni ostuhinna tasumiseni.
* VÕS § 100 lg 1
- võlgniku sissenõutavaks muutunud nõue võlausaldaja vastu.
Nõue võib tekida AÕS § 88 lg 1(+)
a) O tegi kulutuse (+)
b) kulutus peab olema vajalik TsüS § 63 lg 1 (+ katus)
katus – vajalik; lipuvarras – ebavajalik (§ 88 lg 2 alusel õigus kaasa võtta)
c) omavoli puudumine, AÕS § 40 lg 2 (+)
- nõue ei ole piisavalt tagatud (käendusega, hüpoteegiga vm) (+)
- kohane seos nõuete vahel (+)
- lepingust, seadusest ei tulene teisiti (+)
Tulemus: antud tingimustel ei saa nõuda valdust. Saab kui K hüvitab katuse.
müügihind + notarikulud = tegelik müügihind
§ 2612 alusel saab K tasuda müügihinna otse müüjale.
Järelkaasus kaasomanike kohta
A ja B on elamuga hoonestatud kinnisasja kaasomanikud. Kummalegi kuulub ½ mõttelist osa kinnisasjast. Ühel päeval avastab A, et majas elab C, kes kasutab kogu maja. A nõuab, et C välja koliks. C aga keeldub välja kolimast, sest B sõlmis temaga maja kasutamiseks üürilepingu, mille kohaselt võib C kogu maja kasutada ning C-l lubab maja kasutada B. Kas A saab nõuda, et C välja koliks?
Kas A saab nõuda C-lt kinnisasjaasja väljaandmist ebaseaduslikust valdusest § 80 lg 1 alusel?

1.Kas A on kaasomanik ?
Asjaõigusseaduse § 70 lg 3 defineerib ära, et kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Antud kaasuses on öeldud, et A ja B on elamuga hoonestatud kinnisasja kaasomanikud, millest mõlemale kuulub ½ mõtteline osa kinnisasjast. Seaduse kohaselt on igal kaasomanikul ühise asja suhtes kolmanda isiku ees kõik omaniku õigused (AÕS § 71 lg 4).
2. Kas C on valdaja?
AÕS § 33 lg 1 ütleb, et valdaja on isik kelle tegeliku võimu all asi on. Kaasuse andmetest lähtuvalt on maja C tegeliku võimu all ehk C on valdaja.
2.1 Kas C omandas maja kasutusõiguse VÕS § 271 alusel ?
Jah, saab öelda, et C omandas maja kasutusõiguse VÕS § 271 alusel. Antud paragrahv sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Sellesisuline leping on kaasuse andmetest lähtuvalt B ja C vahel sõlmitud.
2.2 Kas C omandadas kinnisasja kasutusõiguse otsese valduse teel ?
Kontrollides § 36, lõiget 1, mis sätestab, et valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle, siis lähtuvalt sellest saab öelda, et C omandas kinnisasja kasutusõiguse otsese valduse teel.
2.3 Kas B ja C vahel on kehtiv asjaõigusleping ?
Asjaõiguslikku toimet üürilepingul ei ole (v.a. VÕS § 291, kus omaniku vahetumisel läheb nö automaatsel kaasa ka üürileping). AÕS § 64 ˡ kohaselt on asjaõigusleping omandi üleandmise või asjaõiguse seadmise leping. Asjaõiguseks, mis sarnaneb üürilepingule on AÕS § 201 kasutusvaldus. Kaasuses on märgitud, et B ja C sõlmisid üürilepingu, tegemist on seega võlaõigusliku lepinguga ja kehtivat asjaõiguslepingut tulenevalt kaasuse faktilistest asjaoludest olla ei saagi ehk asjaõiguslepingut ei sõlmita kinnisasja koormamisel võlaõigusega viidata tasub siin juures AÕS § 74 lg-le 1. 2.4 Kas B-l oli käsutusõigus kinnistu kui terviku suhtes ?
Kui kaasomanikul on asja mõttelise osa käsutamisõigus lähtuvalt AÕS § 73, siis (AÕS § 74 lg 1 kohaselt) käsutamisõigus asja reaalosa ja asja kui terviku üle kuulub kõigile kaasomanikele ühiselt. Seega ei saanud B-l olla käsutusõigust kinnistu kui terviku üle. Lisaks polnud A ja B omavahel sõlminud kasutuskorra kokkulepet, mis oleks B-le sellesisulise õiguse andud.
3. Kas C sai kinnistu kasutusõiguse heauskselt AÕS § 35 lg 1-st lähtuvalt?
AÕS § 35 lg 1 lähtuvalt on C valdus heauskne, kuna C ei tea ega peagi teadma, et tema valdusel puudub õiguslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata.
3.1 Kas C omandadas kinnisasja kasutusõiguse otsese valduse teel ?
Kontrollides § 36, lõiget 1, mis sätestab, et valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle, siis lähtuvalt sellest saab öelda, et C omandas kinnisasja kasutusõiguse otsese valduse teel.
3.2 Kas B ja C vahel on kehtiv asjaõigusleping ?
Ei ole. Vaadata 2.3.
3.3 Kas B-l oli käsutusõigus kinnistu kui terviku suhtes ?
Kui kaasomanikul on asja mõttelise osa käsutamisõigus lähtuvalt AÕS § 73, siis (AÕS § 74 lg 1 kohaselt) käsutamisõigus asja reaalosa ja asja kui terviku üle kuulub kõigile kaasomanikele ühiselt. Seega ei saanud B-l olla käsutusõigust kinnistu kui terviku üle. Lisaks polnud A ja B omavahel sõlminud kasutuskorra kokkulepet, mis oleks B-le sellesisulise õiguse andud.
3.4 Kas C oli heauskne ?
Jah C oli heauksne. Kontrollitud puktis 3.
3.5 Kas esines heausksust välistavaid asjaolusid ?
AÕS § 35 lg 2 sätestab, et valdus on pahauskne kui esines nt raske hooletus , kui C oleks pidanud teadma mingil põhjusel, et kinnistu ei kuulu vaid B-le. Rasket hooletust antud kaasuse puhul ei esinenud sellest lähtuvalt ei ilmne heausksust välistavaid asjaolusid.
Tulemus: Tulenevalt AÕS §-st 74 lg 1 võib kaasomandis olevat asja koormata ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kaasuse andmetest lähtuvalt puudus A ja B vahel kasutuskorra kokkulepe, mis oleks andud B-le õiguse maja välja üürimiseks. Ka polnud küsitud A nõusolekut enne üürimist seega ei olnud B-l üksinda õigus kinniasja välja üürida. Seetõttu on A-l § 71 lg 4 tulenev õigus § 80 alusel nõuda kinnisasja väljaandmist ebaseaduslikust valdusest C käest.
Arvestuskaasus
Omanik O kasvatab talle kuluval põllul kartuleid . Saagikoristuse ajal, paar päeva enne seda, kui O kavatses saagi koristada , tuleb naabrimees N, kes ajab ekslikult enda ja naabri põllud segamini ja võtab O põllul kasvanud kartulisaagi üles. Kokku saab N kolm tonni kartuleid. Kartulid müüb N juba samal päeval ostjale H, kes, kes ei ole põldude segamini ajamisest teadlik. H maksab kartulite eest kokku 1050 eurot. H toodab kartulitest kartulikrõpse. H plaanib krõpsud 3000 euro eest müüa. Peale seda, kui kartulitest on kartulikrõpsud toodetud, saab O teada, et tema põllul kasvanud kartulid on H käes. O tahab teada, kas ta saab nendest kartulitest valmistatud toodangu H-lt välja nõuda.
Hüpotees: Kas O saab välja nõuda kartulitest valmistatud toodangu H-lt AÕS p. 80 lõike 1 alusel?
1. Kas O on kartulipõllu omanik? „+“
Ja, O on kartulipõllu omanik.
1.1.Kas H omandas kartulisaagi AÕS p. 92, lõike 1 alusel? „-“
Ei, H ei omandanud kartulisaagi AÕS p. 92, lõike 1 alusel. Sest AÕS p. 92, lõige 1 sätestab, et vallasomand tekib vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale.
1.1.1 Kas H omandas kartulisaagi otsese valduse teel? „+“
Kontrollides p. 36, lõiget 1, mis sätestab, et valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle, seega saab öelda, et H omandas kartulisaagi otsese valduse teel.
1.1.2. Kas H ja N-i vahel oli kehtiv asjaõigusleping? „+“
Kehtiv leping oli H ja N-i vahel olemas, sest VÕS p.9, lõige 1 sätestab, et leping sõlmitakse
pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste
tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud
kokkuleppe.
1.1.3. Kas N-l oli käsutusõigus? „-“
Ei, N'il sellist õigust ei olnud, sest N korjas ekslikult naabri põllult H saaki.
1.2. Kas H omandas kartulisaagi AÕS p. 95, lõike 1 alusel ehk heausksel omandamisel? „+“
Ja omandas heauskselt, sest H-l pole alust arvata, et kartulid on varastatud.
1.2.1. Kas H omandas kartulisaagi otsese valduse teel? „+“
Jah, omandas otsese valduse teel. P. 36, lõige 1, mis sätestab, et valdus omandatakse tegeliku
võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle.(Kontrollitud ka ülevalpool)
1.2.2. Kas H ja N-i vahel oli kehtiv asjaõigusleping? „+“
Kehtiv leping oli H ja N-i vahel olemas, sest VÕS p.9, lõige 1 sätestab, et leping sõlmitakse
pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste
tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. ( Kontrollitud ka ülevalpool)
1.2.3. Kas N-l oli käsutusõigus? „-“
Ei, N'il sellist õigust ei olnud. (Kontrollitud ka ülevalpool)
1.2.4. Kas H oli heauskne? „+“
Ja, H oli heauskne p. 95, lõike 2 alusel, mis ütleb, et omandaja on pahauskne siis kui ta teadis
või pidi teadma, et võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda. Seega on H oli heauskne.
1.2.5. Kas esines heauskse omandamise välistatavuse asjaolusid? „-“
P. 95, lõige 3 loetleb heauskse omandamise välistatavuse asjaolud, heauskse omandamise
välistatavuse asjaolusid ei esinenud sellepärast, et H-l polnud kahtlust arvata, et need kartulid
on varastatud või mingil muul seaduse vastaselt omandatud.
1.3.Kas H oli kartulisaagi valdaja? „+“
Ja, H on kartulisaagi valdaja tulenevalt AÕS p. 33, lõige 1 kohaselt, mis ütleb, et valdaja on
isik, kelle tegeliku võimu all asi on.
1.4.Kas H omandas kartulisaagi ümbertöötamise kaudu?
Ja, H omandas kartulisaagi ümbertöötamise kaudu p. 106, lõike 1 alusel.
1.4.1. Kas H oli heauskne? „+“
Ja, H oli heauskne. ( Kontrollitud ka ülevalpool)
1.4.2. Kas ümbertöötamise aluseks on uus asi? „+“
Kaasusest tuleneb, et ümbertöötamise tulemusena tekis kartulist kartulikrõps.
1.4.3. Kas ümbertöötamise tulemusena saadud kartulikrõpsud on väärtuslikumad kui kartulid?
Kaasusest tuleneb, et ümbertöötamise tulemusena saadud kartulikrõpsud on väärtuslikumad kui esialgu ostetud kartulid.
Vastus: AÕS p. 106, lõike 1 alusel ei ole O-l õigus nõuda H-lt kartulisaagist tulenevat toodangut välja sellepärast, et H on täitnud kõik eeldused ümbertöötamisel, et saadu kuuluks ümbertöötajale ehk talle.