Asjaõigus eksamikonspekt (3)

Asjaõigus
Loengukonspekt
M.
I Sissejuhatus asjaõigusesse
Asjaõiguse allikad
Asjaõigus sisaldub valdavalt AÕS-s. Kuna nimetatud seadus oli uue eraõigusliku korra esimeseks seaduseks, tuli sellesse võtta ka osa selliseid sätteid, mis eeskujuks olnud BGB-s asusid üldosas( eriti asju puudutavad sätted: asi, oluline osa, päraldis jne). Kuigi Saksa õiguses loetakse neid sätteid asjaõiguslikeks ja nende asumine asjaõiduses ei ole patt, viidi neee hiljem siiski AÕS-st üle uude TsÜS-i. Sellega on Eesti eraõigus kujundatud ülesehituselt küllaltki sarnaseks Saksa eraseadustikuga. AÕS kõrval sisaldub materiaalset asjaõigust ka teistes seadustes , millest olulisemateks on AÕSRS, KOS, TsÜS ja KRS.
Asjaõiguse koht eraõiguse süsteemis
Mõiste „asjaõigus“ juures eristatakse kahte tähendust: asjaõigus objektiivses tähenduses ja subjektiivses tähenduses. Objektiivne asjaõigus – õigus, mis reguleerib asjadega seotud õigussuhteid, ja seda nii paidalseisus (nt omaniku ja kasutusvaldaja õigused) kui ka nende muutumises (nt asja võõrandamine või hüpoteegi ülekandmine). Subjektiivne asjaõigus – õiguslik seisund, mis konkreetsel isikul on konkreetse asja suhtes. Subjektiivse asjaõiguse eriliseks tunnuseks on selle absoluutsus: see õigus on kehtiva õiguskorra poolt iga ühe suhtes antud ja iga õigusvastase sekkumise eest kaitstud.
Asjaõigus on õiguskäibes osalejate omavahelisi suhteid reguleeriva eraõiguse üks osa. Asjaõigus on osa eraõigusest ja tsiviilõigusest. Asjaõigused moodustavad ühiskonna varalise korralduse aluse ning on turumajanduse nurgakiviks.
Asjaõiguse põhiprintsiibid ja nende väljendus kehtivas õiguses

a) era-ja üldhuvide arvestamine
b) mitme õigustatud isiku huvide arvestamine
c) käibe kindluse ja lihtsuse tagamine
d) kinnis - ja vallasasjaõigus

Asjaõigus kui õiguskorra üks osa hõlmab reegleid, mis on määravad ainelise vara valitsemisel inimeste poolt. Kuidas vastavad suhted on korraldatud, see sõltub otsustest, mis sisalduvad riigi põhiseaduslikus korras ja mida konkretiseeritakse sellel põhineva majandusliku korraga.
Asjaõigus määrab iga üksikisiku ja iga ettevõtte elu ning majanduse juhtimise ja tuleviku planeerimise alused.Õiguskord, mis eraomandit jaatab, ei saa jätta tähelepanuta asjaolu, et omaniku huvid võivad olla vastuolus üldiste huvidega . Sellest tuleneb, et omaniku vabandus oma omandit kasutada ja realiseerida ei saa olla lõputu, et omandile on omased teatud kohustused, mis tulenevad ühiskonna vajaduste arvestamisest, samuti kaasinimeste õigustatud huvide austamisest.Kui omanik kasutaks ja käsutaks temale kuuluvat asja oma suva järgi, oleks tagajärjeks kõigi võitlus kõigi vastu. Et seda ei juhtuks, peab ka eraõigus püüdlema teatud omandipiiranute poole. Seadus peab sisaldama sätteid, mis võimaldavad paljude omanike rahuliku üksteise kõrval elamise . Eriline majanduslik ja sotsiaalpoliitiline tähendus on maaomandil, mis on seetõttu ka läänelikes põhiseadustes allutatud ulatuslkele avalik-õiguslikele piirangutele. Need piirangud muudavad asjaõiguse selliseks eraõiguse valdkonnaks, mis asub avalikule õigusele kõige lähemal.Omandi üheks iseärasuseks on selle jaotatavus: üks ja sama asi võib olla korraga mitme õigussuhte esemeks . Sellest tuleneb vajadus omaniku ja piiratud asjaõguse omajate omavaheliste õiguste ja kohustuse täpseks piiritlemiseks.
Siit tuleb asjaõiguse kui õigusvaldkonna ülesanne fikseerida võimalikud asjaõigused ka määrata üldjoontes kindlaks nende sisu. Asjaõiguste ja nene sisu kindlaksmääramine on vajalik ka asjade ja asjaõiguste käibekindluse tagamiseks. Isik, kes omandab omandi või selle kasuks seatakse hüpoteek või kasutusvaldus , peab teadma, mille ta omandab.Asjade käibe reguleerimisel tuleb otsustada, kes väärib kaitset rohkem – kas õiguse omaja või omandaja –, kui omandamine on seotud asjaga, mis võõrandajale ei kuulu. Selle konflikti lahendamisel ei piisa, kaaluda vaid konkreetse omaniku ja omandaja huve. Ka siin tuleb silmas pidada asjade käibe vajadusi tervikuna : kas see ei raskendaks liialt käivet, kui omandaja peaks igal omandamise juhul tegema järelpärimisi, et veenduda võõrandaja õigsuses asja võõrandada või piiratud asjaõigusega koormata? Käibe kindluse ja kerguse ning potensiaalse omandaja huvide arvestamine nõuab seega asjaõiguselt regulatsiooni, mille võib sõnastada kui heauskne omandamine õigustamata isikult.
Kinnis- ja vallasasjade õigusliku regulatsiooni eristamist loetakse asjaõiguse nn saksaõiguslikuks eripäraks. Erinevust loetakse nii suureks, et peetakse võimalikuks kogu asjaõiguse jagamist kahte ossa , millest üks käsitleks kinnis- ja teine vallasasju. Vahetegemise põhjuseks on kinnisasjade surem tähtsus: kinnisasi on nii üksikisiku kui ka ühiskonna eksisteerimise aluseks.
Määratletuse põhimõte (spetsiaalsusprintsiip) - Kõik asjaõigused kehtivad ainult üksikute
asjade kohta - nn. määratletuse ehk spetsiaalsuse põhimõte. Seetõttu peavad asjaõiguslikud
õigustehingud toetuma kindlatele individualiseeritud asjadele. Ei ole olemas ka asjaõigusi,
mis hõlmaksid kogu asjade kogumit. Olgu see näiteks kas raamatukogu, kaubaladu või kogu
ettevõte. Omand eksisteerib ainult igale üksikule kogumi hulka kuuluvale asjale. Asjade
kogumi ülekandmisel tuleb üle kanda iga üksik asi, kusjuures ei ole siiski nõutav nimekirja
koostamine üksikesemetest. Ka ühe asja väline külgeliitmine asjade kogumile ei tähenda veel
seda, et asi peab jagama sellesse kogumisse kuuluvate ülejäänud asjade õiguslikku saatust.
Kui näiteks raamatukoguga liidetakse kas kogemata või tahtlikult võõras raamat, siis jääb
endine omand muutumatuks. Asjade kogumi ülekandmine ja koormamine ühtse toiminguga ei
ole võimalik. Seevastu aga võivad asjade kogumid olla ühe tervikliku kohustusliku lepingu objektiks, näiteks ostu-müügi või üürileping.
II Lahutamispõhimõte ja abstraktsiooniprintsiip
NB! Asjaõiguste üleandmisel kehtib abstarktsiooniprintsiip - võlaõigusliku
kausaaltehingu (causa) ja asjaõigusliku kokkuleppe eristamine. Müügilepinguga kohustub
müüja asja üleandmiseks ja ostja tasumiseks, asjaõigusliku lepinguga kohustub müüja
omandi üleandmiseks.
1. Lahutamispõhimõte
Range vahetegemine, võlaõigusliku (obligatoorse) kohustustehingu ja asjaõigusliku
täitmistehingu vahel, on väga oluline. Mõlemad on lepingud, aga erineva sisuga. Ostu tõttu
kohustub müüja omandit üle kandma, asjaõiguskokkuleppe alusel kannab ta omandi selle
kohustuse täitmiseks üle ostjale. Mõlemaid kokkuleppeid käsitletakse seaduses erinevates
kohtades, ostu võlaõiguses, asjaõiguskokkulepet asjaõiguses. Mõlema jaoks kehtivad erinevad
normid, mida tuleb üksteisest lahus hoida.
Mõlemad lepingud võib sõlmida ühtse aktina vahetult teineteise järel, mis raskendab nende
lahutamist. Lepingute sõlmimine võib toimuda ka ajaliselt lahus. Asjaõiguslepe toimub
reeglina ainult võlaõiguslepingu alusel ja selle täitmiseks.
2. Abstraktsiooniprintsiip
Vahetegemine mõlema lepingu vahel on seetõttu veelgi rangem, et asjaõigusleping on
abstraktne , st. oma kehtivuses sõltumatu võlaõigusliku tehingu kehtivusest. Asjaõigusleping
on kehtiv ka siis, kui kausaalleping/võlaõiguslik leping ei ole teoks saanud, on õigustühine
või vastuväite tõttu õigustühiseks muutunud. See kehtib isegi siis, kui mõlemad lepingud on
sõlmitud üheaegselt ja kirja pandud ühes dokumendis
III Avalikkuse printsiip
NB! Asjaõigused on absoluutselt kehtivad kõigi isikute suhtes. Võlaõiguste korral saavad
vastastikuseid nõudeid esitada üksnes lepingu pooled, asjaõigused on kaitstud kõigi
kolmandate isikute eest. Kuna asjaõigusi tuleb järgida kõigil isikutel, siis peavad need olema
ka teada ja nähtavad. Seevastu peavad asjaõigused, mida igaüks peab respekteerima, olema ka
kolmandatele isikutele selgesti nähtavad. Selgesti mõistetavaks pidepunktiks vallasasjade
puhul on valdus , kinnisasjade ja kinnisasjaõiguste puhul - avalik register ehk siis Eestis
kinnistusraamat . Seejuures on eriti tähtis, et nähtavaks saaksid ka kõik asjaõigusliku juriidilise situatsiooni muudatused. Seepärast on õigustehingulise ülekande juures vallasasjade puhul reeglina nõutav valduse ülekandmine ja kinnisasjade puhul sissekandmine kinnistusraamatusse, mis muudab omandi ülemineku kõigile nähtavaks. Kui kanded on kinnistusraamatusse tehtud (aga kande kohaselt on omanik vale) ja need ei vasta tegelikule olukorrale, siis peab tõendama see, kes väidab et olukord on vastupidine registrist (valdusest – omaniku eeldamine valduse puhul ja ka kinnistusraamatu kande puhul) nähtuvale olukorrale.
Asjaõiguste erinevus võlaõigustest
Võla- ja asjaõiguse vahel tehti vahet juba Rooma õiguses. Asjaõigus andis vahetu võimu teatud kindla asja peale. See õigus oli suunatud, eriti õiguskaitse mõttes, kõikide kolmandate isikute vastu. Seega oli tegemist absoluutse õigusega. Obligatsiooniõigus oli aga rajatud vaid kahe poole – krediitori ja debetiitor – vahelisele õigussuhtele. Olles suunatud teatud kindla isiku vastu, oli see relatiivne õigus. Asjaõigus kui absoluutne õigus annab selle omajale aga kaitse igaühe vastu, omistades teatud hüve konkreetsele isikule ehk omandi kaitsjale.
Asjaõigusega peavad arvestama kõik sealhulgas tehingus mitte osalenud isikud. Asjaõiguse absoluutsusest tulenevalt ongi enamik asjaõiguslikest sätetest imperatiivsed, samal ajal kui võlaõiguses on ülekaalus dispositiine õigus st sellised õigusnormid, mille kehtivust võivad asjaosalised lepinguga tühistada.
Asjaõigus moodustab koos võlaõigusega varaõiguse tuuma. Mõlemad õigusvaldkonnad reguleerivad isikute suhteid varasse. Võlaõigus reguleerib asjaosaliste kohustusi varaliste käsutuste tegemiseks, asjaõigus aga vara valitsemist, kasutamist ja ülekandmist teisele isikule. Asjaõiguslik ülekandmine täidab võlaõigusliku müügikohustuse.
Asjaõigusliku kaasuse lahendamine
Kes nõuab mida, kellet ja mis alusel? On põhiküsimuseks asjaõigusliku kaasuse lahendamisel
Soomlane S nõuab vallasasja välja andmis ( maali) Prantslaselt S. Nõuab alusel ( paragrahv 80 lg 1). Eeldusel , et Soomlane on omanik. Algselt oli müüjaks pood. Omad tekib seaduses sätestatud juhtudel. Omandiõiguse ülekande õigus. Kuidas see toimub ? TSÜS par. 6.

1. Kas soomlane on omanik?
Müüa ja Soomlase vahel tekkis VÕS par. 208 kohaselt tekkis võlaõiguslik suhe.
1.1 Kas S sai omanikuks VõS par. 92 lg 1?? Ei
1.1.1 Kas M ja S sõlmisid asjaõiguslepingu ? Jah leppisid kokku, et S võib asja omanikuks saada.
1.1.2 Kas M-il oli asja käsutusõigus ? Müüal oli käsutusõigus.
1.1.3 Kas soomlane S sai maali otsese valduse? Par. 36 lg altrnatiiv 1. – Ei saanud kuna palus maali hoida sobiva kellaajani.
Maali omanikuks sai P kuna tema ostis ning lahkus koos maaliga .
Kaasus
Notari juurde ilmub naiskodanik, kes soovib anda meeskodanik TT-le kinnisasja müümise volikirja. Kuu aega peale seda sõlmib TT naiskodaniku nimel kinnisasja müügilepingu ja asjaõiguslepingu kinnisasja müümiseks MK-le. Poolteist kuud hiljem teeb kinnistusamet kandeotsuse, mille alusel kandtakse kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna MK. Kolm nädalat hiljem sõlmib MK kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu kinnisasja võõrandamiseks. Ostjaks on OÜ P, keda esindab volikirja alusel TK mille on välja andud Oü P juhatatuse liige T. Kuu aega hiljem tehakse.....
Proua Thisenhausen soovib, et teda lisatakse taas kinnistusraamatus taas kinnistu omanikuna kirja.Mida ja kelle käest peaks ta seda nõudma võiks proua Thiesenhausen nõuda?
Kas pr T saab nõuda KR kande parandamise nõusolekut OÜ-lt P AÕS § 65 lg 1 alusel?
Eeldused:

Kas pr T on omanik ? ()
1.1 Kas OÜ P omandas kinnisasja AÕS § 641? (-)
1.1.1 Kas OÜ P ja MK vahel on kehtiv AÕ leping? (+)
1.1.2 Kas OÜ P kanti omanikuna kinnistusraamatusse sisse? (+)
1.1.3. Kas MK-l oli käsutusõigus ehk kas ta oli omanik? (-)
1.1.3.1 Kas MK omandas kinnisasja AÕS § 641 alusel? (-)
1.1.3.1.1 Kaspr T-l ja MK vahel on kehtiv asjaõguslepingu? (TsÜS § 129 lg 1)
1.1.3.1.1.1 Kas TT tegutses proua T nimel? (+)
1.1.3.1.1.2 Kas TT oli pr T esindamisesks esindusõigus?(-)
Kas pr tegi tehingu TsÜS § 117 lg 2 ja § 118 lg 1 tähenduses (-)
1.1.3.1.2 Kas MK omandas kinniasasja AÕS § 561 lg 1 alusel? (-)
1.1.3.1.2.1 Kas MK ja pr T vahel on kehtiv asjaõigusleping? (-)
1.2 Kas OÜ P omandas kinnisasja § 561 lg 1 alusel?
1.2.1 Kas OÜ P ja MK vahel on kehtiv asjaõigusleping? (+)
1.2.2 Kas MK oli omanikuna kinnistusraamatusse kantud ? (+)
1.2.3 Vastuväited puuduvad ? (+)
1.2.4 Kas OÜ P oli heauskne ehk kas ta teadis või pidi teadma, et see kinnistusraamatu kanne MK nimel oli vale?
Järeldus :See, kas pr T saab kinnistusraamatusse kande parandus nõuda sõltub sellest, kas ta suudab kohutle ära selgitada, et tema dokumente on võltsitud, OÜ P ja MK omandasid asja ebaõigel teel ning OÜ P pidi teadma või teadis, et MK kandel polnud alust.
Põhiseaduse mõju asjaõigusele ja põhiseadusest tulenevad garantiid
Põhiseadus on ülimuslik kõigi teiste seaduste suhtes. Andes igale isikule õiguse kaitsta talle kuuluvat õigust. Neid õigusi tohib lähtuvalt PS § 11 piirata ainult kooskõlas põhiseadusega.
§ 15 tulenevalt on igaühel võimalik pöörduda kohtusse kui tema õigusi ja vabadusi on rikutud. Kohus peab jälgima põhiseadust ja tunnistama põhiseaduse vastaseks mis tahes seaduse, muu õigusakti või toimingu, mis rikub isiku põhiseadusest tulenevaid õigusi. § 32 on ehk asjaõiguse kohapealt kõige olulisem viidates, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitsud. Omandit võib võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel. Lisaks annab sama paragrahv õiguse igaühel oma omandit vallata , kasutada ja käsutada. Seda ei tohi teha ainult siis , kui see on üldistele huvidele vastu. Samuti ka § 33, mis sätestab igaühe kodu puutumatuse. § 39, mis sätestab autori omandiõiguse oma loomingule.
Avaliku õiguse mõju asjaõigusele
Asjaõigus ei saa tagada piirituid õigusi ja vabadusi. Peale tsiviilõiguslike kitsenduste ja piirangute tuleb siinjuures eelkõige viidata avaliku õiguse suurele mõjule. Juba põhiseadusest tulenevad tähtsad piirangud. Põhiseadusest madalamal tulenevad kitsendused veel planeerimisseadusest, keskkonnakaitsest, muinsuskaitsest, põllumajanduslikest piirangutest.
Asjaõiguslikud nõuded
a) valduse kaitse nõue § 44 ja 45 järgi;
b) kinnitusraamatu kande parandamise nõue, seega ebaõige kande muutmise või
kustutamise nõue, § 65 ja 66;
c) nõue asja väljaandmiseks ebaseaduslikust valdusest, § 80;
d) omaniku nõue valduse rikkumise kõrvaldamiseks ja edasiseks ärahoidmiseks (§ 89);
e) reaalservituudist tulenev asja teatud viisil kasutamise nõue, § 172;
f) kasutusvaldaja nõue kasutusvalduse eseme kasutamiseks ja selle viljade
saamiseks, § 201 ja 214;
g) reaalkoormatise alusel õigustatud isiku nõue perioodiliste rahaliste või natuuras
väljendatud maksete tasumiseks või teatud tegude tegemiseks, § 229;
h) hoonestaja nõue omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist ning
kasutada maapinda, § 241;
i) ostueesõigust omava isiku nõue astuda kinnisasja müügi korral omandaja asemele,§ 256;
j) pandipidaja nõue pandiga tagatud nõude rahuldamisele panditud vara arvel, § 276;9
k) hüpoteegipidaja nõue hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele