Asjaõiguse konspekt (0)

1. ÜLDINE ASJAÕIGUS

1.1. Asjaõiguse üldpõhimõtted
I Määratletuse põhimõte (spetsiaalsusprintsiip) - Kõik asjaõigused kehtivad ainult üksikute asjade kohta - nn. määratletuse ehk spetsiaalsuse põhimõte. Seetõttu peavad asjaõiguslikud õigustehingud toetuma kindlatele individualiseeritud asjadele. Ei ole olemas ka asjaõigusi, mis hõlmaksid kogu asjade kogumit. Olgu see näiteks kas raamatukogu, kaubaladu või kogu ettevõte. Omand eksisteerib ainult igale üksikule kogumi hulka kuuluvale asjale. Asjade kogumi ülekandmisel tuleb üle kanda iga üksik asi, kusjuures ei ole siiski nõutav nimekirja koostamine üksikesemetest. Ka ühe asja väline külgeliitmine asjade kogumile ei tähenda veel seda, et asi peab jagama sellesse kogumisse kuuluvate ülejäänud asjade õiguslikku saatust. Kui näiteks raamatukoguga liidetakse kas kogemata või tahtlikult võõras raamat, siis jääb endine omand muutumatuks. Asjade kogumi ülekandmine ja koormamine ühtse toiminguga ei ole võimalik. Seevastu aga võivad asjade kogumid olla ühe tervikliku kohustusliku lepingu objektiks , näiteks ostu-müügi või üürileping.
NB! Asjaõigused saavad tekkida konkreetsetele asjadele, mitte abstraktsetele asjade kogumitele ja varadele - asjaõiguste määratletuse põhimõte.
II Lahutamispõhimõte
Range vahetegemine, võlaõigusliku (obligatoorse) kohustustehingu ja asjaõigusliku täitmistehingu vahel, on väga oluline. Mõlemad on lepingud , aga erineva sisuga. Ostu tõttu kohustub müüja omandit üle kandma, asjaõiguskokkuleppe alusel kannab ta omandi selle kohustuse täitmiseks üle ostjale. Mõlemaid kokkuleppeid käsitletakse seaduses erinevates kohtades, ostu võlaõiguses, asjaõiguskokkulepet asjaõiguses. Mõlema jaoks kehtivad erinevad normid, mida tuleb üksteisest lahus hoida. Mõlemad lepingud võib sõlmida ühtse aktina vahetult teineteise järel.

1.1.1. Asjaõiguse olemus ja printsiibid

Abstraktsiooniprintsiip - Vahetegemine VÕ ja AÕ lepingu vahel on seetõttu veelgi rangem, et asjaõigusleping on abstraktne , st. oma kehtivuses sõltumatu võlaõigusliku tehingu kehtivusest. Asjaõigusleping on kehtiv ka siis, kui kausaalleping/võlaõiguslik leping ei ole teoks saanud, on õigustühine või vastuväite tõttu õigustühiseks muutunud. See kehtib isegi siis, kui mõlemad lepingud on sõlmitud üheaegselt ja kirja pandud ühes dokumendis

Avalikkuse printsiip - NB! Asjaõigused on absoluutselt kehtivad kõigi isikute suhtes. Võlaõiguste korral saavad vastastikuseid nõudeid esitada üksnes lepingu pooled, asjaõigused on kaitstud kõigi kolmandate isikute eest. Kuna asjaõigusi tuleb järgida kõigil isikutel, siis peavad need olema ka teada ja nähtavad. Seevastu peavad asjaõigused, mida igaüks peab respekteerima, olema ka kolmandatele isikutele selgesti nähtavad. Selgesti mõistetavaks pidepunktiks vallasasjade puhul on valdus , kinnisasjade ja kinnisasjaõiguste puhul - avalik register ehk siis Eestis kinnistusraamat . Seejuures on eriti tähtis, et nähtavaks saaksid ka kõik asjaõigusliku juriidilise situatsiooni muudatused. Seepärast on õigustehingulise ülekande juures vallasasjade puhul reeglina nõutav valduse ülekandmine ja kinnisasjade puhul sissekandmine kinnistusraamatusse, mis muudab omandi ülemineku kõigile nähtavaks. Kui kanded on kinnistusraamatusse tehtud (aga kande kohaselt on omanik vale) ja need ei vasta tegelikule olukorrale, siis peab tõendama see, kes väidab et olukord on vastupidine registrist (valdusest – omaniku eeldamine valduse puhul ja ka kinnistusraamatu kande puhul) nähtuvale olukorrale. Asjaõigused on seega normid, mis reguleerivad isikute suhet asjadesse, on suunatud asjadele ja kehtivad kõigi isikute suhtes, kes asjaga mingil moel suhestuvad, st et asjaõigused käivad nn asjadega kaasas (mitte nagu võlaõigused, mis kehtivad konkreetsete isikute vahel ja ei kandu automaatselt üle kolmandatele isikutele). Asjaõigused on absoluutselt kehtivad kõigi isikute suhtes, kes selle ( kinnis )asjaga mingisse õigussuhtesse astuvad.
Asjaõigused on üldjuhul üleantavad (nagu ka võlaõigused) nt omand. Piiratud AÕ-d liiguvad aga ainult koos asjaga, need on siduvad igale kinnisasja omanikule. Teatud piiratud AÕ-si ei saa aga üle anda, nt isiklikud AÕsed.

1.1.2. Asja mõiste ja liigid
Asjad on kehalised esemed. Asjad liigitatakse: 1) Kinnis - ja vallasasjadeks ( asendatavad -sellised, mis määratakse liigi tunnuste järgi; asendamatud – individuaalne tunnus; äratarvitatavad – sihtotstarbelisel kasutamisel kaob või mis võõrandatakse ; mitteäratarvitatavad; Päraldis – iseseisev vallasasi , mis on ühendatud peaasja ühise majandusliku eesmärgiga ja teenib peaasja; Peaasi – Nii kinnis- kui ka vallasasi);

1.1.3. Asja osad
Asja osad on kas olulised või mitteolulised; reaalosa või mõtteline osa. Asja oluline osa on selle koostisosa , mis on asjaga püsivas ühenduses ja mida ei saa asjast eraldada ilma, et asi või sellest eraldatav osa häviks või selle olemus muutuks. Asi ja selle olulised osad ei saa ola eri isikute omandis .
1.1.4. Päraldised
Päraldis on vallasasi, mis olemata peaasja oluline osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. Päraldist võib peaasjast lahutada, kuid selleks peab olema omaniku tahteavaldus . Peaasi ei järgi päraldise saatust. Kui sõlitakse leping peaasja suhtes, siis päraldis järgib peaasja saatust st, et ei ole eraldi vaja mainida nt, et auto müüakse koos võtmetega.

1.1.5. Vili
Asjavilja all mõistetakse asjast loodusjõul või inimese kaasaabil saadavaid saadusi, samuti õigussuhte tõttu asjast saadavat tulu. Õigusviljaks on tulu, mida õigustatud isik saab õigusest vastavalt selle otstarbele, samuti tulu, mida õigus annab õigussuhte tõttu.

1.2. Valdus
Valdus on tegelik võim asja üle. (isik võib teha asjaga mida ta soovib). Valdamine on asja üle faktilise võimu teostamine . Valdajast omanikul on kõik valdaja õigused, sealhulgas ka õigus kaitsta oma valdust. Kui omaniku poolt on asi antud kolmanda isiku valdusse, näiteks üürnikule, siis pole tegemist valduse eraldamisega omandist, vaid omaniku piiramisega tema õigustes teostada valdust.
1.2.1. Valduse mõiste ja liigid
Valduse liigid: 1) Kaudne (isikul, kel on õigus asja vallata , kuid kes on asja võõrandanud teisele isikule ja võib asja enda otsesesse valdusesse tagasi nõuda) ja Otsene valdus ( Isikul, kes asja käes hoiab) 2) Ainuvaldus ja Kaasvaldus. Kaasvaldus tekib siis, kui asju kasutatakse ühiselt. Iga kaasvaldaja omab kolmanda isiku suhtes samu õigusi nagu valdaja. 3) Seaduslik (põhineb kas lepingul või seadusel); Ebaseaduslik (valdus ilma õiguliku aluseta ) 4) Heauskne (isik ei tea ega peagi teadma, et tal pole õigust asja vallata); Pahauskne (Isik teab või peab teadma, et tal pole õigust asja vallata).

1.2.2. Valduse omandamine ja lõppemine
Valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle. Valduse omandamiseks piisab senise valdaja ja omandaja kokkuleppest, kui omandaja suudab teostada tegelikku võimu asja üle. Kaudne valdus omandatakse asja väljanõudeõiguse loovutamisega omandajale , kui asja võõrandaja ise või kolmas isik jääb asja valdama. Valdus võib üle minna ka pärijale. Valdus lõpeb, kui valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab selle muul viisil.

1.2.3. Pärija valdus
Pärija saab kaudseks valdajaks või õigemini omandab valdaja õigusliku staatuse, kui ta pärijaks võib saada, seega pärandi avanemisest alates. Pärija saab sellega valduse kaitse õigused - omaabiõiguse kui valduse kaitse nõuete esitamise õiguse. Sellise valdusega kaasnevad ka kohustused, nt majast, mis päritakse kukub alla mõni kivi ja kahjustab mõnd inimest, siis vastutab pärija tekitatud kahju ees, kuna temast oli saanud valdaja. Selleks, et valdus tekiks, tuleb valdust ikkagi tegelikult teostada ja see võib seisneda ka valduse kaitses.

1.2.4. Juriidilise isiku valdus
Juriidilistel isikutel on otsene valdus, mida nende organid nende jaoks teostavad, ilma et neid valduse teenijateks nimetama peab.

1.2.5. Valduse teenija
Valduse teenijaks on isik, kelle käes on asi mitte tema enda huvides, vaid teise isiku huvides.

1.2.6. Valdaja omaabi
Valdaja võib oma valdust omavoli vastu kaitsta, ületamata seejuures hädakaitse piire . Kui vallasasi võetakse valdajalt ära oomavoliliselt salaja või vägivallaga, on valdajal õigus teolt tabatud või jälitatud omavoli tarvitajalt vallasasi kohe ära võtta. Kui kinnisasja valdus võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja või vägivallaga, on valdajal õigus omavoli tarvitaja kinnisasjalt eemaldada ja kinnisasi oma võimu alla tagasi võtta. Omaabi õigus kuulub ka valduse teenijale.

1.2.7. Valduse kohtulik kaitse
Kui valdust on omavoliliselt rikutud või on valdus omavoliliselt ära võetud, siis on valdajal õigus nõuda valduse kohtulikku kaitset.

1.3. Omand
1.3.1. Omandi mõiste ja liigid
Omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omand on isiku juriidiline võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omand tekib ainult seaduses sätestatud juhtudel. Omandi liigid on ainuomand ja ühine omand. Ühine omand jaguneb omakorda kaasomandiks ja ühisomandiks, sõltuvalt sellest, kas osade suurus kaasomandis on kindlaks määratud või mitte.

1.3.2. Ainuomand ja ühine omand
Ainuomandi puhul kuulub omand ühele isikule. Ühise omandi puhul kuulub omand mitmele isikule. Ühise omandi esemeks võivad olla nii vallas- kui kinnisasjad .
1.3.3. Kaasomad - Kaasomanikele kuulub teatud kindlaksmääratud osa ühisest omandist, mitte aga konkreetne osa ühisest asjast. Kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti.

1.3.4. Ühisomand - Ühisomandi puhul on ühisomanike osad kindlaks määramata nii asjas kui omandis. Ühisomandi puhul eeldatakse erilise isikliku suhte, nt abielusuhte olemasolu.

1.4. Omandi kaitse

Väljanõudeõigus – omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab . Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest.

1.4.1. Omandi kaitse põhiseaduslikud ja rahvusvahelis -õiguslikud alused
Igaühel on õigus vallata, kasutada, käsutada ja pärandada oma seaduslikul teel saadud omandit. Kelleltki ei tohi tema omandit ära võtta muidu kui üldistes huvides ja seaduses ettenähtud juhtudel ja tingimustel ning õigeaegse ja õiglase hüvituse eest. Omandi kasutamist võib reguleerida seadusega niivõrd, kui see on vajalik üldistes huvides.

1.4.2. Vindikatsioonihagi ehk väljaandmishagi
Vindikatsioonihagiga (AÕS § 80) saab asja välja nõuda võõrast ebaseaduslikust valdusest, kuid erinevalt valduse kaitse hagist tuleb omanikul siin tõendada omandiõigust, mis on tunduvalt raskem. Vindikatsiooninõue on omaniku nõue vaidlusaluse asja seadusvastase valdaja vastu temalt asja äravõtmise ja selle omaniku valdusse üleandmise nõudega. Kui nõue ei sisalda valduse taastamise nõuet, ei ole tegemist vindikatsiooninõudega.

1.4.3. Vindikatiivsed kõrvalnõuded
1.4.4. Negatoorhagi
Negatoorhagiga (AÕS § 89) saab kõrvaldada asja kasutamise ja käsutamise õiguse rikkumisi, mis ei ole seotud valduse kaotusega (naaberkinnistult tuleb paksu suitsu, naaberkorteris lärmatakse pidevalt, postkasti pannakse tahtevastaselt materjale jne). Rikkumine ei eelda rikkuja süülist käitumist. Lisaks rikkumise lõpetamisele saab nõuda ka kahju hüvitamist.


2. VALLASASJAÕIGUS
Omand jaguneb lähtuvalt asjade liigitusest vallasomandiks ja kinnisomandiks, sõltuvalt sellest, kas omandiõigus eksisteerib vallas- või kinnisasjale. Erinevus kahe omandi liigi vahel on eelkõige omandi tekkimise aluste erinevuses. Asjaõigusseadus tunneb seitset vallasomandi tekkimise alust. Vallasomandi tekkimise aluste puhul omab väga suurt rolli valdus.

2.1. Vallasomand
2.1.1. Üleandmine
Üleandmine on tähtsaim vallasomandi tekkimise alus – vallasomand tekib vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppnud, et omand läheb üle omandajale. Kui vallasasi on juba omandaja valduses, siis piisab omandi tekkimiseks võõrandaja ja omandaja vahelisest kokkuleppest omandi ülemineku kohta.
2.1.2. Heauskne omandamine
Isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on asja omanik asja valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Üldreeglina saab heauskne omandaja vallasasja omanikuks asja valdusse võtmisega ka siis, kui võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda. Erandina saab heauskselt omandajalt asja välja nõuda, kui asi on omanikult varastatud, kadunud või muul viisil tema valdusest tahte vastaselt välja läinud ning leidja või varas võõrandas asja heausksele isikule. Asja välja nõudmisel tekib heausksel omandajal nõudeõigus võõrandaja vastu.

2.1.3. Ümbertöötamine, segamine ja ühendamine
Ümbertöötamisel – kui keegi heauskselt töötas ümber võõra vallasasja, siis on uueks omanikuks heauskne ümebrtöötaja, kui uue asja väärtus on suurem eelneva asja omast, vastasel juhul on aga omanikuks esialgne omanik. Ühendamisel ja segamisel - Kui mitme omaniku vallasasjad ühendatakse selliselt , et need muutuvad ühe tervikliku asja olulisteks osadeks , tekib asjade senistel omanikel kaasomand ühendamise teel tekkinud terviklikule asjale. Kui üht ühendatud asjadest tuleb lugeda peaasjaks, saab selle omanik ühendamise teel tekkinud terviklikus asja ainuomanikuks. Kui vallasasi ühendatakse maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand maatükiga ühendatud asjale.

2.1.4. Igamine
Vallasomand tekib igamisega, kui isik valdab vallasasja heauskselt ja katkematult viie aasta jooksul nagu omanik. Igamine on välistatud, kui valdaja on pahauskne. Eeldatakse, et isik, kelle valduses asi on olnud teatava ajavahemiku alguses ja lõpus, on olnud valdaja ka vahepeal . Valduse omandamisel õigusjärglasena võib valdaja enda ja oma eelkäija igamisajad liita. Igamise teel omandi tekkimisel lõpevad kolmandate isikute õigused asjale, mis on tekkinud enne igamistähtaja kulgema hakkamist. Õigus ei lõpe, kui valdaja teab valduse omandamisel kolmanda isiku õigustest või peab sellest teadma, samuti juhul, kui valdaja saab kolmanda isiku õigustest teada igamistähtaja jooksul.

2.1.5. Muud vallasomandi tekkeviisid
Hõivamisel – vallasomand tekib peremehetu asja võtmisega enda valdusesse, tahtega saada selle omanikuks. Leidmisel – vallasomand tekib ühe aasta möödumisel, kui omanik ei ole selle aja jooksul selgunud . Peitvara leidmisel – omanikuks saab isik, kelle maatükilt vara leiti. Kui oli omaniku nõusolek, siis on õigus saada leiutasu ja kui ei olnud, siis ei saa ka leiutasu.

2.2. Vallaspant
Vallaspant on vallasasjale seatud pandiõigus. Vallaspant jaguneb käsipandiks ja registerpandiks.

2.2.1. Käsipant
Vallasasja võib pandiga koormata selliselt, et panditud asi antakse üle pandipidaja valdusessse ja lepitakse kokku käsipandi seadmises. Asja võib pandiga koormata ka selliselt, et asi antakse üle kolmandale isikule ja pandipidaja saab panditud asjale kaudse valduse. Käsipandi kohta sätestatut kohaldatakse ka seaduse alusel tekkinud vallaspandiõigusele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui vallasasi on koormatud mitme pandiõigusega, määratakse pandiõiguse järjekoht pandiõiguse tekkimise ajaga . Samale asjale ei saa seada mitut käsipanti. Pandi seadmise kokkulepe tuleb sõlmida kirjalikult, kui panditud asja väärtus ületab viitsadat krooni. Käsipant lõpeb panditud vallasasja hävimisega või tagatud nõude lõppemisega.
2.2.2. Kommertspant
Kommertspandiga saab koormata ettevõtjale kuuluvad vallasasjad selliselt, et panditud asjad jäävad pantija valdusse ning nimetatud pant registreeritakse kommertspandiregistris. Kommertspandi seadmiseks sõlmib ettevõtja pandipidajaga kommertspandilepingu, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Kommertspant tekib vastava avalduse alusel kande tegemisel kommertspandiregistrisse.

2.2.3. Muud registerpandid
Registerpant ei eelda tagatava nõude olemasolu. Registerpanti võib pidada hüpoteegi analoogiks vallasasjade suhtes. Registerpandi esemeks on riiklikult registreeritud nn intellektuaalse vara vormid nagu patendid, kaubamärgid, tööstusdisainilahendused, kasulikud mudelid, sordid, mikrolülituste topoloogiad, geograafilised tähised. Intellektuaalse vara liikide pantimisel tuleb silmas pidada, et nende kehtivusaeg võib olla piiratud. Intellektuaalse vara puhul on võõrandatavad üksnes varalised õigused, mitte autorsus.

2.2.4. Väärtpaberite pant
Varaline õigus võib olla panditud esemeks, kui see on üleantav. Õiguse pantimisele kohaldatakse käsipandi sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Õiguste pandi rahaks tegemine toimub sarnaselt pandiõigusega asjadele – pandipidaja võib õiguse või väärtpaberi võõrandada avalikul enampakkumisel. Väärtpaber on iga dokument, millega on seotud mingi varaline õigus selliselt, et seda ei ole võimalik dokumendist eraldi teostada. Väärtpabereid ei saa käistleda kui tavalisi vallasasju, mille pantimise korral on pandipidajal õigus tagatud nõude mittetäitmisel nõuda rahuldust panditud väärtpaberite arvel.

2.2.5. Ehitise kui vallasasja pant
Registerpandile kohaldatakse hüpoteegi kohta sätestatut, kui seaduses ei ole teisiti sätestatud. Registripidamise teatud mitteusaldusväärsuse tõttu ei ole seaduse kohaselt võimalik pandiõiguse heauskne omandamine.

2.2.6. Seadusjärgsed vallaspandiõigused

3. KINNISASJAÕIGUS
3.1. Kinnistusraamat
Kinnistusraamatut peetakse kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta. Kinnisasjade ja kinnisasjaõiguste käibe jaoks on määrav kinnistusraamat.

3.1.1. Kinnistusraamatu kande tähtsus õigussüsteemis
Kinnisasjade puhul on omanik vaid see, kes on omanikuna kantud kinnistusraamatusse.

3.1.2. Kinnistusraamatu kande õiguslik tähendus
Kinnistusraamat võimaldab saada kinnisasjale õigusi ilma kinnisasja andmiseta õiguse omandaja valdusse, seda eelkõige hüpoteegi puhul. See omakorda võimaldab kinnisasja koormata üheaegselt mitme õigusega.
3.1.3. Kinnistusraamatu kannete liigid
Kinnistusraamatusse kantakse asjaõigused ja märked. Märgetega saab teha nähtavaks asjaõiguste kohta käivaid kinnistusraamatuväliseid asjaolusid, sh võlaõigusliku iseloomuga . Asjaõigused on püsivad kanded, märked on sageli ajutised . Märked jagunevad eelmärkeks, vastuväiteks, keelumärkeks ja märkuseks. Kinnistusraamatu kanne tehakse, sh muudetakse või kustutatakse, kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavaldus on ühepoolne avaldus, mille on väljendatud soov teha kanne kinnistusraamatusse. Kinnistamisavaldus võib sisalduda ka asjaõiguslepingus.

3.1.4. Kinnistusraamatu kande järjekoht
Asjaõigused saavad järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega. Kanded kinnistusraamatusse tehakse avalduste saabumise järjekorras. Kõik kanded omavad järjekohta ning kellel on väiksem nr, sel on eesõigus. Järjekohti võib ka müüa. Järjekohti võib muuta, kuid selleks on nõutav nende isikute kokkulepe, kelle õiguste järjekoht muutub ja vastava kande tegemine kinnistusraamatusse.

3.1.5.Kinnistusraamatu süsteem
Eestis on tugeva kinnistusraamatu süsteem, mis tagab kinnisasjade käibes õiguskindluse ja maandab kinnisvaratehingute riskid , sest:

• kinnisasjaga seotud asjaõigused tehakse kinnistusraamatu kaudu avalikuks ning keegi ei saa ennast vabandada kinnistusraamatu andmete mitteteadmisega;
  
• kinnisasjaõigused tekivad, muutuvad ja lõpevad kinnistusraamatusse kande tegemisega ning neile saab tehinguid tehes toetuda;
  
• kanded kinnistu kohta tehakse avalduste kinnistuspäevikusse märkimise järjekorras;
  
• kinnistusraamatusse kantud õigusi saab muuta üksnes selle õiguse omaniku avaldusel või nõusolekul või kohtumenetluse kaudu.
  

3.2. Kinnisomand
Kinnisomand on omandiõigus kinnisasjadele.

3.2.1. Kinnisomandi tekkimine ja lõppemine
Kinnisomand tekib:
1) Kinnistusraamatu kandega - (Kinnisasja üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti.) millele peab eelnema esmalt kohustustehing (notariaalselt tõestatud) (AÕS § 119 lg 1 – Tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud.) ja seejärel asjaõiguslik kokkulepe (notariaalne). Kui kohustustehing ei ole nõuetekohane (nt notar tõestanud vaid osa kokkuleppest), siis muutub see kehtivaks kui selle kokkuleppe täitmiseks sõlmitakse asjaõigusleping ja tehakse kanne asjaõiguse kohta kinnistusraamatusse (AÕS § 119 lg 2). Selliselt muutub asjaõigusliku lepingu ja kandega kehtivaks ja pooltele kohustuslikuks ka nt lihtkirjalik eelleping (kokkulepe sõlmida tulevikus mingi kohustusleping)
2) Kinnistusraamatu kande igamisega AÕS § 123 - lg 1 Kui isik on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna õigusliku aluseta, saab ta kinnisasja omanikuks, kui ta valdab kinnisasja 10 aasta jooksul katkematult nagu omanik. Nt kanti kinnistusraamatusse tühise tehingu alusel, seega on tegemist ebaõige kandega, kui aga valdab kinnisasja 10 aastat järjest, siis saab valdaja ka sisuliselt omanikuks – uut kannet sellekohta ei ole vaja teha.
3) Omandamine igamisega AÕS § 124 - lg 1 Kui isik on 30 aastat katkematult vallanud kinnisasja, mis ei ole kantud kinnistusraamatusse või mille omanikku kinnistusraamatust ei nähtu või mille omanik oli enne valdaja poolt valdusesse saamist surnud ja 30 aasta jooksul ei ole tehtud kinnistusraamatusse niisugust kannet, mille tegemiseks on vajalik omaniku nõusolek, võib valdaja nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna.
Omandiõigus juba korra reformitud kinnisasjale tekib kinnistusraamatu kandega, mille tegemise aluseks on omakorda: 1. omandiõiguse ülemineku kohta sõlmitud asjaõigusliku kokkulepe ja asjaõiguse üleandmise avaldus- notariaalsed. 2. pärimistunnistus ja asjaõiguslik avaldus- notariaalsed
Kinnisomandi lõppemine:
1. Kinnistu võõrandamisel – omaniku omal tahtel kustutatakse ta omanikuna kinnistusraamatust. Erand - sundvõõrandamisel- omaniku tahte vastaselt.
2. Kinnistu enda kustutamisel kinnistusraamatust (nt ühendamisel teise kinnistuga, HÕ kui kinnistu kustutamine omanikule langemisel , korteriomandi lõpetamisel) - nendel juhtudel jääb kinnisasi (st maa piiritletud osa koos selle oluluste osadega) ise üldjuhul alles, aga lõpeb omand kinnistule tema endisel kujul.
3. Kinnisomandist loobumine - Omanikul õigus esitada selleks notariaalne avaldus - kinnisasja hõivab riik, kui tehakse sellekohane kinnistusraamatusse kanne. AÕS § 126 lubab igal omanikul oma kinnisomandist loobuda .

3.2.2. Kinnisomandi ulatus
Ruumiline ulatus – kinnisomand ulatub maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel.

3.2.3. Naabrusõigused
Kinnisasja omanikul ei ole õigust keelata gaasi, suitus, auru, lõhna, tahma , soojust, müra, põrutuste jms teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud. Naabrusõigustes sisalduvaud norme võivad naabrid muuta võlaõigusliku kokkuleppega, kuid uue naabri suhtes ei ole see kokkulepe enam kehtiv. Naabrusõiguse muudatuse saab teha kinnisasja uuele omanikule kohustuslikuks, kui see muudatus vormistatakse servituudina. Kinnisasja omanikul on õigus nõuda, et naaberkinnisasjale ei püstitataks või seal ei säilitataks rajatist või seadeldist, mille suhtes on alust eeldada, et see tekitab keelatud mõjutuse tema kinnisasjale. Piiril kasvavad puud ja põõsad on naabrite kaasomand.

3.2.4. Muud kinnisomandi kitsendused
Kinnisomandi kitsendused on seadusjärgsed, või need seatakse kohtuotsuse või tehinguga. Kinnisomandi kitsendused on instituut, mille tõttu kinnisasja omanik kaotab õiguse teostada piiranguteta omandit asja üle või kohustub sallima võõrast tegevust või mõjutusi tema omandi suhtes. Suurim avalik-õiguslik kinnisomandi kitsendus on selle sundvõõrandamine. Seadusjärgne kitsendus kehtib kinnistusraamatusse kandmata.


3.3. Korteriomand

3.3.1. Korteriomandi ese

3.3.2. Korteriomandi erinevus kinnisomandist

3.4. Piiratud kinnisasjaõigused
3.4.1. Reaalservituut
Reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakmordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Reaalservituut on kinnisasjaga lahutamatult seotud õigus. Reaalservituudi esemeteks saavad olla vaid kinnisasjad ja selle seadmisest peab tõusma kasu kinnisasjale, mitte konkreetsele isikule. Reaalservituudi seadmiseks vajalik AÕ leping peab olema notariaalselt tõestatud. Reaalservituut tekib kinnistusraamatusse kandmisega, väljaspool kinnistusraamatut servituuti eksisteerida ei saa. Servituudi seadmmisega väheneb teeniva kinnisasja väärtus.

3.4.2. Kinnisasja kasutusvaldus ja isiklik kasutusõigus
Kasutusvaldus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama asja ja omandama selle vilju . Isiklikku servituuti ha reaalservituuti võib seada vaid kinnisasjadele. Isiklik servituut aga seatakse konkreetse isiku huvides ja kestab maksimaalselt selle isiku eluea ning ei ole reeglina üleantav ja päritav. Kasutusvaldus ehk vilikasutus on isikule kuuluv eesõigus asja kasutada tema vilja tõttu. Kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav AÕ leping peab olema notariaalselt tõestatud. Kasutusvaldus ei ole üleantav.
Isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes tetud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Isikliku kasutamisõiguse esemeteks võivad olla vaid kinnisasjad. Isikliku kasutusõiguse puhul on tegemist vaid kinnisasja piiratud kasutamisõigusega ilma viljade omandamise õiguseta.


3.4.3. Reaalkoormatis
Kinnisasja võib koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on setud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid . Reaalkoormatis on kinnisasja koormatis , mis ei anna reaalkoormatisega õigustatud isikule õigust kinnisasja kasutada, kuid annab õiguse nõuda koormatud kinnisasja igakordselt omanikult teatud aktiivset tegevust. Reaalkoormatisega võib koormata üksnes kinnisasja. Reaalkoormatise seadmiseks sõlmitav AÕ leping peab olema notariaalselt tõestatud. Reaalkoormatis kantakse koormatud kinnisasja kinnistusregistri III jakku . Reaalkoormatis läheb koos koormatud kinnisasjaga üle igale kinnisasja omandajale tema nõusolekust sõltumata.

3.4.4. Hoonestusõigus ja korterihoonestusõigus
Kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Ühele kinnisasjale võib seada ainult ühe hoonestusõiguse. Korterihoonestusõigus tuleneb korteriomandiseadusest ning võimaldab hoonestusõiguse alusel rajatud elamu jagada korterihoonestusõigusteks, mis koosneks reaalosast ehitise ainuomandis olevale eluruumile või mitteeluruumile ja mõttelisest osast ehitise kandvatest konstruktsioonidest ning hoonestusõigusest.

3.4.5. Ostueesõigus
Kinnisasja võib koormata asjaõigusliku ostueesõigusega, mida võib seada teatud isiku või teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Kinnisasja mõttelist osa võib OE-ga koormata ainult siis, kui see on kaasomaniku osa. Ostueesõiguse seadmiseks kohustav tehing peab olema notariaalselt tõestatud.

3.5. Kinnispant

3.5.1. Hüpoteegi sisu
Kinnisasja võib hüpoteegiga kooramta selliselt, et isikule, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Hüpoteek on rahalise nõude tagamise vahend. Hüpoteegi seadmiseks sõlmitav AÕ leping peab olema notariaalselt tõestatud. Kinnistusraamatu kandes hüpoteegi seadmise kohta tuleb märkida hüpoteegipidaja ja hüpoteegi rahaline suurus. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul on õigus koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega vähenda hüpoteegipidaja õigusi muul viisil, va juhul, kui see toimub korrapärase majandamise tulemusena.
3.5.2. Hüpoteegi ulatus
Hüpoteek ulatub kinnisasja osadele, päraldistele ja viljadele. Hüpoteek ei ulatu kinnisasja päraldistele, mis ei kinnisaja omaniku omandis. Hüpoteek ei ulatu päraldistele, osadele ja loodusviljadele, mis on enne kinnisasja arestimist korrapärase majandamise kohaselt võõrandatud või kinnisasjat alatiseks eemaldatud . Kui hüpoteegiga koormatud kinnisasi on antud rendile või üürile, ulatub hüpoteek ka rendi- või üürinõudele, mis tekib ajavahemikul kinnisasja arestimisest või võlgniku maksejõuetuks tunnistamisest kuni kinnisasja müümiseni või mis on tekkinud ühe aasta jooksul enne kinnisasja arestimist või võlgniku maksejõuetuks tunnistamist ja on sisse nõudmata. Kui hüpoteegiga koormatud kinnisasi on kindlustatud, ultaub hüpoteek ka kindlustushüvitise nõudele.

3.5.3. Hüpoteeginõude rahuldamine ja sundtäitmine
Hüpoteegiga on tagatud nõue, sellele nõudele kolme aasta jooksul enne kinnisasja müümist sundenampakkumisel või pankroti väljakuulutamist välja maksmata intressid , samuti viivis ja võla sissenõudmise kulutused, hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud kindlustusmaksud ning muud kõrvalnõuded. Kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
Kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist kas sundenampakkumise või sundvalitsemise teel. Kinnisasja sundmüük toimub avaliku enampakkumise teel, mille viib läbi täitur. Kinnisasja sundtäitmisest saadud rahast rahuldatakse hüpoteegipidajate hüpoteegiga tagatud nõuded, mille rahuldamiseks sundtäitmine täide viidi, vastavalt hüpoteekide järjekohtadele.

3.5.4. Osahüpoteek
Hüpoteeki võib jagada osadeks. Hüpoteegi jagamiseks osadeks, samuti osahüpoteekide omavahelise järjekoha muutmiseks ei ole omaniku nõusolek nõutav. Osahüpoteegid asuvad senise hüpoteegi järjekohale.

3.5.5. Ühishüpoteek
Ühe hüpoteegiga võib koormata mitut kinnisasja. Sellisel juhul vastutab iga kinnisasi kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest. Ühishüpoteegi seadmisel tuleb kinnistusraamatus iga koormatava kinnisasja osas ära märkida teised ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjad.

3.5.6. Kohtulik hüpoteek
Hagi tagamiseks võib kohus seada haginõude ulatuses hüpoteegi, mis peab olema kinnistusraamatusse kantud kohtuliku hüpoteegina. Kohtuliku hüpoteegiga on tagatud kohtuotsuse alusel rahuldatud nõue. Kohtulik hüpoteek tekib ja kustub kinnistusraamatusse kandmisega ning hüpoteek saab kinnistusraamatus endale järjekoha üldises korras. Kohtulik hüpoteek ei vaja tekkimiseks AÕ lepingut.
16