Võlaõigus, asjaõigus eksamiks (0)

nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt 
või mõnelt neist. 
86.  Kuidas on seaduses reguleeritud solidaarvõlgnike suhted 
võlausaldajaga? 
Võlausaldaja  võib nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kas kõigilt 
võlgnikelt ühiselt või mõnelt neist (vt VÕS § 65 lg 1). Kui võlausaldaja on 
täielikult või osaliselt  loobunud  nõudest mõne solidaarvõlgniku vastu, on teised 
solidaarvõlgnikud siiski kohustatud täitma kohustuse täies ulatuses. Kui aga 
võlausaldaja on ühe solidaarvõlgnikuga kokku leppinud, et ta  loobub  oma nõudest 
kõigi solidaarvõlgnike vastu, vabanevad kohustusest ka teised solidaarvõlgnikud 
(vt VÕS § 66 lg 2). 
87.  Kuidas on seaduses reguleeritud solidaarvõlgnike  omavahelised  
suhted? 
Kui üks solidaarvõlgnikest täidab võlausaldaja nõude täielikult, läheb talle üle 
võlausaldajate nõue teiste võlgnike vastu (VÕS § 69 lg 2). Seda nõuet nimetatakse 
solidaarvõlgniku regressi ehk tagasinõudeks. Kui solidaarkohustus seisnes muus 
kui raha maksmises, võib kohustuse täitnud solidaarvõlgnik nõuda teistelt 
solidaarvõlgnikelt üksnes rahalist hüvitist (vt VÕS § 69 lg 4). Teisiti on 
solidaarvõlgniku regressiõigus reguleeritud ainult ühishüpoteegi puhul. 
Võlausaldaja nõude rahuldanud  kinnisasja  omaniku regressiõigus ei ole seadusega 
garanteeritud, vaid tuleneb ühisvõlgnike kokkuleppest 
88.  Mille poolest erinevad osa-, ühis- ja solidaarvõlausaldajad? 
Osavõlausaldajatega on tegemist siis, kui iga võlausaldajaks olev isik võib 
võlgnikult nõuda ainult temale  langeva  osa täitmist kogukohustusest 
Ühisvõlausaldajatega on tegemist siis, kui võlausaldajad võivad seadusest, 
tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt nõuda kohustuse täitmist üksnes 
ühiselt. 
Solidaarvõlausaldajatega on tegemist siis, kui mitu võlausaldajat võivad nõuda 
ühe ja sama kohustuse täielikku täitmist 
89.  Kuidas on seaduses reguleeritud solidaarvõlausaldajate suhted 
võlgnikuga? 
Iga solidaarvõlausaldaja omab võlgniku suhtes kogu kohustuse täitmise nõuet. 
Võlgnik  aga võib valida, kas ta täidab kohustuse kõigile solidaarvõlausaldajatele 
või mõnele neist. Kohustuse täitmine mõnele solidaarvõlausaldajale vabastab 
võlgniku kohustuse täitmisest teistele solidaarvõlausaldajatele (vt VÕS § 73). Kui 
üks solidaarvõlausaldaja loobub nõudest, jäävad teiste solidaarvõlausaldajate 
nõuded püsima ja nad võivad nõuda võlgnikult kogu kohustuse täitmist (vt VÕS § 
74 lg 3). 
90.  Kuidas on seaduses reguleeritud solidaarvõlausaldajate omavahelised 
suhted? 
Võlgniku ühinemine ühe solidaarvõlausaldajaga (konfusioon) lõpetab  võlasuhte , 
kuid 
ühinenud solidaarvõlausaldaja peab  tasuma  teistele solidaarvõlausaldajatele nende 
osad (vt VÕS § 74 lg 2). Sama peab tegema ka võlgnikult kohustuse täitmise vastu 
võtnud  solidaarvõlausaldaja (vt VÕS § 75 lg 1). 
91.  Kuidas toimub nõude üleminek  ühelt  võlausaldajalt teisele? 
Nõude loovutamiseks nimetatakse nõude ülekandmist lepingu alusel ühelt 
võlausaldajalt teisele. Võlgniku nõusolekut loovutamiseks ei ole vaja (vt VÕS § 
164 lg 1). Nõude  loovutamine  on  käsutustehing , millega täidetakse selle aluseks 
olnud kohustustehingust tulenev täitmiskohustus. 
Nõude loovutamise eeldusteks on: 
_ kehtiva loovutamislepingu sõlmimine; 
_ loovutatava nõude olemasolu. 
92.  Kuidas seadus kaitseb võlgnikku nõude ülemineku korral? 
Nõude loovutamine toimub sõltumata võlgniku tahtest. Võlgniku kaitse tagatakse 
eelkõige temale kuuluvate vastuväidetega uue võlausaldaja vastu ja võimalusega 
kasutada ka uue võlausaldaja vastu senise võlausaldaja vastu suunatud vastuväiteid 
(vt VÕS § 171 lg 1). Samuti saab võlgnik kasutada uue võlausaldaja vastu 
tasaarvestamist, tasaarvestades uue võlausaldaja nõude nõudega, mis tal oli nõude 
loovutanud isiku vastu, kui (vt VÕS § 171 lg 3): 
_ ta omandas selle nõude kolmandalt isikult ja ei  teadnud  nõude omandamisel, et 
tema 
vastu suunatud nõue on  loovutatud  ning 
_ tema nõue muutus sissenõutavaks varem kui loovutatud nõue ja enne seda, kui ta 
loovutamisest teada sai. 
 
93.  Milliseid kohustuste ülemineku võimalusi seadus reguleerib? 
Kohustuse ülevõtmise all mõistetakse kohustatud isikute vahetust võlasuhtes, mille 
käigus toimub kohustuse ülekandmine seniselt võlgnikult uuele võlgnikule. Kui 
võlausaldajate vahetumise korral ei olnud võlasuhte teisel poolel ehk võlgnikul 
kaasarääkimisõigust, siis võlgniku kohustuse  ülevõtmine  saab toimuda ainult teise 
poole osalusel, sest tema jaoks omab võlgniku kvaliteet tähtsust.  
Sellest tulenevalt saab võlasuhte üle võtta (vt VÕS § 175 lg-d 1 ja 2): 
_ kas võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel 
_ või võlgnikuga sõlmitud lepingu alusel, kui võlausaldaja sellega nõustub. 
Võlasuhte ülevõtmine uue võlgniku ja võlausaldaja kokkuleppe alusel põhineb 
otseselt 
seadusesättel (vt VÕS § 175 lg-s 1 antud asjaosaliste ammendavat  loetelu ) ja ka 
võlausaldaja õigusel  loobuda  ühepoolselt oma nõudest. Võlausaldaja võib oma 
nõusoleku anda samaaegselt senise ja uue võlgniku kokkuleppe sõlmimisega 
(kolmepoolne leping). Eraldi antav nõusolek võib aga olla nii eelnev kui ka 
hiljem antud. 
94.  Millisel kohustuse ülemineku juhul ei ole vaja võlausaldaja 
nõusolekut? 
Kuna kohustusega ühinemise korral senise võlgniku vastutus ei  lõpe , ei ole 
ühinemiseks vaja võlausaldaja nõusolekut. 
95.  Mille poolest erineb kohustuse üleminek lepingu ülevõtmisest? 
Kohustusega ühinemisel tekib solidaarkohustus (vt VÕS § 178 lg 4). Seetõttu 
kohaldatakse senise võlgniku, kohustusega ühinenud isiku ja võlausaldaja suhetele 
täiendavalt solidaarvõlgnike sätteid (vt VÕS §-d 65-70). 
Kui leping on üle võetud, on kõik lepingust tulenevad õigused ja 
kohustused üle läinud ülevõtjale (vt VÕS § 179 lg-d 1 ja 2). Teisiti öeldes, lepingu 
ülevõtmine kujutab endast tehingut, mille tulemusena senine  lepingupool  
asendatakse uuega. 
Lepingu ülevõtmise korral on käsutuse  esemeks  lepingupoole positsioon lepingus 
tervikuna . 
96. Mis on  müügileping ? 
Müügileping on vastastikune leping. Sellega kohustub (vt VÕS § 208 lg 1): 
_  müüja  andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus 
omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale; 
_ ostja tasuma  müüjale  asja  ostuhinna  rahas ja võtma asja vastu. 
97. Kes on tarbijalemüügi korral lepingupoolteks? 
Tarbijalemüügileping on leping, mille  poolteks  on majandus- või kutsetegevuses 
tegutsev müüja ja tarbijast ostja. Lepingu esemeks saab olla ainult  vallasasi  
98. Mis võib olla müügilepingu esemeks? 
Müügilepingu esemeks võivad olla mitte ainult asjad, vaid ka õigused ja muud 
esemed, 
sh energia, vesi ja  soojus  müügil ühendusvõrgu kaudu (vt VÕS § 208 lg 3). 
Õigustest võivad müügiesemeks olla nt nõuded, patendid ja kaubamärgid. 
99. Mis on müüja kohustusteks? 
Müüja põhikohustusteks on seaduses sõnastusest tulenevalt müüdud asja 
üleandmine  ostjale ning omandi ülemineku võimalikuks tegemine (vt VÕS § 208 lg 
1). 
Müüja  kohustuseks  on ka omandi ülemineku võimalikuks tegemine. 
Müüja täiendavateks kohustusteks võivad olla seadusest või lepingust tulenevad 
kõrvalkohustused. 
Nendeks on näiteks: 
_ asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalike 
dokumentide üleandmine ostjale (vt VÕS § 211 lg 1), 
_ asja üleandmisega seotud kulude kandmine (vt VÕS § 215 lg 1 ja § 216 lg 2). 
100.  Mis on ostja kohustusteks? 
Ostja kohustusteks on ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine (vt VÕS § 208 lg 
1). Ostja peab ostuhinna tasuma ka siis, kui ostetud asi on juhuslikult hävinud või 
kahjustunud pärast asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut 
temale. 
 
101. Mida mõistetakse asja vastavuse all lepingutingimustele? 
Üleantav asi ( sealjuures  asja juurde kuuluvad  dokumendid ) peab vastama 
lepingutingimustele, seda eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi 
osas. 
102. Millised nõuded on  ostjal  müüja vastu? 
Kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või 
asendamist 
103. Mida kujutab endast  ostueesõigus ? 
Ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku 
ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga 
kokku leppis. Ostueesõiguse  teostamine  ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud 
müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. (§ 244 lg 1) 
104. Mis on  vahetusleping ? 
Vahetuslepinguga kohustuvad pooled vastastikku teineteisele üle andma eseme ja 
tegema võimalikuks eseme omandi või muu esemele käsutusõigust andva õiguse 
ülemineku. 
105. Mis on  kinkeleping ? 
Kinkelepinguga kohustab üks isik (kinkija) tasuta teisele isikule ( kingisaaja ) üle 
andma talle kuuluva eseme.  
106. Mille eest kinkija vastutab 
Tegema võimalikuks omandi ülemineku kingisaajale või tasuta varalisest õigusest 
kingisaaja kasuks  loobuma  või muul viisil kingisaajat rikastama.  
107. Kas kinkija saab kingisaajale ette näha koormisi või kohustusi? 
Ja 
108.  Millistel  juhtudel võib kinkija  taganeda  kinkelepingust enne kingitud 
eseme üleandmist? 
1) Kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese 
vastu üles jämedat tänamatust 
2) Kinkija pole lepingu täitmise puhul võimeline täitma seadusest tulenevat 
ülalpidamiskohustust 
3) Kingisaaja  sureb . 
 
 
109. Millistel juhtudel võib kinkija taganeda kinkelepingust pärast kingitud 
eseme üleandmist? 
1) Kui kinkeleping on täidetud, võib kinkija lepingust taganeda ja kingitus eseme 
alusetu rikastumise  sätete  järgi kingisaajalt välja nõuda.  
2) kui kingisaaja tasub ülalpeetava ülapidamiseks vajaliku summa alates kingitud 
eseme üleandmisest kuni kinkija surmani. 
110. Mis on  faktooringuleping ? 
Faktooringulepinguga kohustub üks isik (faktooringu  klient ) loovutama teisele 
isikule (faktoor) rahalise nõude kolmanda isiku (faktooringuvõlgnik) vastu 
111. Mille poolest erineb ehtne  faktooring  ebaehtsast faktooringust? 
Ebaehtne faktooring seevastu on laenutehing , kuna tehingu teostaja annab ainult 
laenu , mille vastu ta saab  volituse  oma nimel nõuete sissenõudmiseks 
112. Mis on  üürileping ? 
Üürilepinguga kohustub üks isik ( üürileandja ) andma teisele (üürnikule) 
kasutamiseks asja ja  üürnik  kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).  
113. Mis on üürileandja kohustusteks? 
Üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos 
päraldistega lepingujärgseks kosutamiseks  sobivas  seisundis ja tagama asja 
hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. 
114. Mis on üürniku kohustusteks? 
Üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest 
üürileandmisel lähtuti. Vahest peab arvestama ka majaelanike ja  naabrite  huvidega. 
115. Mis on üüritud asja allkasutusse andmise eeldusteks? 
Üürnik võib üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult 
kolmandala isikule st allkasutusse. 
116. Milliseid õiguskaitsevahendeid võib üürnik kasutada? 
1) Õigus nõuda muu hulgas kahju  hüvitamist , mis tekkis asja otstarbele 
mittevastava kasutamise tõttu, kui see tulenes müüja poolt ebapiisavast 
teavitamisest 
2) samuti kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele 
mittevastavuse tõttu 
 
117. Milliseid õiguskaitsevahendeid võib üürileandja kasutada? 
Nõuda viivist 
Lepingu  ülesütlemine  
118. Mis on  rendileping ? 
Rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule ( rentnik ) 
kasutamiseks rendilepingu eseme ning  võimaldama  talle rendilepingu  esimesest  
korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud 
maksma selle eest tasu (renti).  
119. Mille poolest rendileping erineb üürilepingust? 
Rendilepingus peab rendileandja võimaldama korrapärase majandamise käigus 
vilja, üürileandja peab aind tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu 
kehtivuse ajal. 
120. Mis on  litsentsileping ? 
Litsentsilepinguga kohustub liisinguandja omandama  liisinguvõtja  poolt määratud 
müüjalt teatud eseme (liisinguese) ja andma selle liisinguvõtja kasutusse, 
liisinguvõtja kohustub aga maksma liisingueseme kasutamise eest tasu. 
 
 
 
 
141.  Käsundita  asjaajamisega on tegemist siis, kui üks isik teeb midagi teise isiku 
(soodustatud isik) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud selleks õigust või 
kohustanud teda seda tegema. Käsundita  asjaajamine  on palumata tegutsemine 
võõrastes huvides. 
142. Käsundita  asjaajamise  liigid: ehtne – kui isik teeb tahtlikult soorituse teise 
isiku kasuks; mitteehtne – kui isik teeb midagi teise isiku kasuks, soovimata teist 
isikut soodustada 
143. Käsundita  asjaajaja  peab enne asjaajamisele asumist sellest soodustatule 
teatama, ootama ära soodustatu otsuse; asjaajaja peab arvestama soodustatu huve 
ning lähtuma tema tegelikust või eeldatavast tahtest;Kui ta teadis/ pidi teadma, et 
asjaajamine ei vasta soodustatu õiguspärasele tahtele, vastutab ta igasuguse kahju 
eest, mis asjaajamisega soodustatud isikule tekib; Kui asjaajamise eesmärk on 
soodustatut vahetult ähvardava olulise ohu  tõrjumine , vastutab käsundita asjaajaja 
tekitatud kahju eest üksnes tahtluse või raske hooletuse korral Piiratud teovõimega 
käsundita asjaajaja vabaneb üldjuhul kahju  hüvitamise  kohustusest  deliktivõime  
puudumise tõttu. 
144. Õigustamata käsundita asjaajamise korral peab asjaajaja kõrvaldama 
soodustatud isikule asjaajamisest tulenenud tagajärjed ja hüvitama tekkinud kahju. 
Kui käsundita asjaajaja ei saanud asjaajamisele asumisel aru ega pidanudki aru 
saama, et tal puudub asjaajamisele  asumise  õigustus, piirduvad tema kohustused 
selle kahju hüvitamisega, mis on tekkinud asjaajamisel vajaliku hoolsuse 
puudumisest. 
145. Alusetu rikastumise all mõistetakse millegi omandamist  teiselt  isikult ilma 
õigusliku  aluseta . Õigusliku aluseta  saadu  arvel rikastunud isik peab saadu sellele 
teisele isikule välja andma. Saadu tagasiandmise kohustus ei teki siiski alusetu 
rikastumise toimumise või sellest teadasaamise hetkest, vaid alles siis, kui 
väljaandmise nõude esitab isik, kelle arvel  rikastumine  toimus. 
146. Üleandja võib nõuda saajalt üleantu tagastamist kui: kohustust ei ole olemas; 
kohustust ei teki; kohustus langeb hiljem ära. 
147. Kulutuste tegijal ei ole õigust nõuda kulutuste hüvitamist, kui: ta ei ole temast 
tulenevate asjaolude tõttu teisele isikule kulutuste tegemise kavatsusest õigeaegselt 
teatanud; isik, kelle esemele kulutusi tehti, nõuab kulutusi teinud isikult 
kulutustega tehtud parenduste äravõtmist ja see on  parendusi  rikkumata võimalik; 
isik, kelle esemele kulutusi tehti, vaidles eelnevalt kulutuste tegemisele vastu;  
kulutuste tegemine esemele oli seadusest või lepingust tulenevalt keelatud. 
148. Kahju õigusvastase  tekitamise  sätted  kaitsevad  isikut tema absoluutsete 
õiguste ja õigushüvede õigusvastase rikkumise eest. Tegemist peab olema just 
absoluutse õigusega (omand, piiratud asjaõigused,  isikuga  seotud õigused, 
autoriõigus jms), sest seda peab arvestama igaüks. Seadus tagab isikule, kelle 
mõnda sellist õigust on õigusvastaselt ja süüliselt rikutud, seadusjärgse 
hüvitusnõude kahju tekitanud isiku vastu 
149. Õigusvastase teoga tekitatud kahju hüvitamise nõude eeldusteks on: teo 
koosseis (kaitstud õiguse  rikkumine  ja kahju seotus sellega), õigusvastasus 
(õigusvastasust välistavate asjaolude puudumine); süü olemasolu (süü vorm ja 
deliktivõime) 
 
150. Kohus lähtub kahju hüvitamise nõude läbivaatamisel kahju  tekitaja  süü 
olemasolust. 
151. Kahju tekitamine ei ole õigusvastane, kui:  kahju tekitamise õigus tuleneb 
seadusest; kahju tekitaja tegutses hädakaitse- või hädaseisundis;  kahju tekitaja 
kasutas oma õiguse teostamiseks või kaitseks õigustatult  omaabi ; kannatanu 
nõustus kahju tekitamisega, v.a juhul, kui nõusoleku andmine on  vastuolus  seaduse 
või heade kommetega.Õigusvastane ei ole ka isikuõiguse rikkumine, kui see on 
õigustatud, arvestades muid seadusega kaitstud hüvesid ja kolmandate isikute või 
avalikkuse huve. 
152. Alla 14-aastane isik ei vastuta enda tekitatud kahju eest. 
153. Suurema ohu allika  kasutamisel  vastutab isik tekkinud kahju eest ka siis, kui 
ta ei ole kahju tekkimises süüdi. 
154. Tootja vastutab isiku surma või isikule kehavigastuse või  tervisekahjustuse  
tekitamise eest, kui selle põhjustas puudusega toode. See vastutus ulatub ka 
puudusega ravimi tootjale. 
155.  Asjaõigus  reguleerib isikute (õigussubjektide) suhteid asjadesse 
(õigusobjektidesse), sätestades asjaõigused, nende sisu ning tekkimise ja 
lõppemise. Teisiti öeldes, asjaõigus hõlmab reegleid, mis määravad, kellele asi 
kuulub ja milliseid õigusi isik asja suhtes omab. 
156. Asjaõigus annab vahetu võimu teatud kindla asja peale;on suunatud kõikide 
kolmandate isikute vastu; tegemist on absoluutse õigusega.  Võlaõigus  on rajatud 
vaid kahe poole – võlausaldaja ja võlgniku – vahelisele õigussuhtele; On suunatud 
teatud kindla isiku vastu; on suhteline õigus. Asjaõigused ja nende sisu sätestatakse 
seaduses ja asjaosalised ei tohi seaduses sätestatust omavahelise kokkuleppe alusel 
kõrvale kalduda. Võlaõiguses on aga ülekaalus paindlik ehk dispositiivne õigus. 
157. Eesti õigus tunneb järgmisi  asjaõigusi : omand,  hoonestusõigus ,  servituudid  
[ reaalservituut , isiklik  servituut  ( kasutusvaldus , isiklik kasutusõigus)],  
reaalkoormatis ,  hüpoteek , ostueesõigus. 
158. Asjaõiguste absoluutsus, Publitsiteedipõhimõte, Tüübipõhimõte, 
Kausaalsuspõhimõte ja kokkuleppepõhimõte, muud põhimõtted (traditsiooni-, 
kande-, selguse-, vanuse-,  liitumispõhimõte ) 
159.  Kinnistusraamat  peab olema avalik, et keegi ei saa end  vabandada  
kinnistusraamatu  andmete mitteteadmisega. 
160. Mis on kinnistusraamatu avaliku usalduse sisuks? 
 
Kinnistusraamatu õigsuse eeldamist on heauskse  omandaja  kasuks tugevdatud 
kinnistusraamatu 
avaliku usaldusega, mille kohaselt heauskselt omandatud asjaõigused jäävad 
kehtima ( AÕS  § 561 
lg 1). 
Kinnistusraamatu avaliku usalduse kaudu  luuakse  heauskse omandaja jaoks 
näilisus, et 
kinnistusraamatusse  kantud  isik, kellelt ta oma õiguse omandab, on õige õigustatud 
isik ja et selle 
isiku  kinnistusraamatust  nähtuv õigus on olemas. Selline kaitse puudub siis, kui 
kinnistusraamatusse on kantud kande õigsust vaidlustav  vastuväide  või kui kande 
ebaõigsus on 
omandajale  teada. 
Kinnistusraamatu õigsuse eeldamine (vt AÕS § 56) ei hõlma kinnistusraamatu 
täielikkuse 
eeldamist, st seda, et olemas on ainult need asjaõigused ja kitsendused, mis 
kinnistusraamatust 
nähtuvad. Heauskse omandaja jaoks on seadusandja muutnud kinnistusraamatu ka 
täielikuks: 
õigustatud isiku suhtes kehtivad käsutuspiirangud kehtivad heauskse omandaja 
suhtes ainult siis, 
kui need on kinnistusraamatusse kantud (vt AÕS § 561 lg 2) 
 
161. Keda kaitseb kinnistusraamatu avalik usaldus? 
 
Kinnisasja  omanikku ? heauskset omandajat 
 
162. Mis on tüübipõhimõtte sisuks? 
Asjaõiguste äratuntavuse ja selge piiritletavuse tagamiseks ei rakendata asjaõiguses 
lepinguvabaduse põhimõtet, vaid lähtutakse selle  vastandiks  olevast 
tüübipõhimõttest: võimalikud on ainult sellised asjaõigused, mis on seadusega ette 
nähtud (vt AÕS § 1, § 5 lg 1). 
Asjaõigustena on sätestatud (AÕS § 5 lg 1): 
_ omand ( omandiõigus ) ning 
_ piiratud asjaõigused: 
o servituudid, 
o reaalkoormatised, 
o hoonestusõigus, 
o ostueesõigus ja 
o  pandiõigus . 
 
163. Miks Eesti õiguses ei kehti kausaalsuspõhimõte? 
Enamik Euroopa õigustest ei tunne abstraktsioonipõhimõtet ning neis lähtutakse 
kausaalsuspõhimõttest, mille kohaselt õiguse saab omandada ainult siis, kui 
omandamisele eelneb kehtiv õigusalus (causa), milleks on kohustus- ehk 
võlaõigustehing. Sellega on käsutustehing kausaalne, mitte  abstraktne . 
Kokkuleppepõhimõte põhineb abstraktsioonipõhimõttel. Selle kohaselt on 
asjaõigusliku 
muudatuse esilekutsumiseks vaja vastavat kokkulepet (asjaõiguskokkulepet) 
õigustatud isiku ja 
teise poole vahel (vt AÕS § 641 ja § 92 lg 1). Teisiti öeldes, 
abstraktsioonipõhimõtet 
tunnistavates õigustes on käsutustehing abstraktne ja ei sõltu kohustustehingu 
olemasolust või 
kehtivusest. 
 
Otsest vastust küsimusele ei leia:S 
 
164. Mida kujutab endast asjaõigustehing? 
Asjaõigustehing on  olemasolevat  õiguslikku olukorda vahetult muutev 
käsutustehing. Asjaõiguslik  muudatus  toimub sõltumata sellest, kas  kohustustehing  
on üldse toimunud või on kehtiv. 
Omandaja muutub õigustatud  isikuks , kes võib asja edasi käsutada, ilma et eelmise 
omandamise 
õigusaluse puudumine jõuaks kolmanda isiku teadmiseni. 
 
165. Mis on asjaõigustehingu kehtivuse eeldusteks? 
Asjaõigustehingu koosseisu kuulub õigusmuudatusele suunatud  tahteavaldus  ja 
õigusmuudatuse 
avalikustamine . Materiaalõiguslik tahteavaldus esitatakse kas asjaõiguskokkuleppe 
(mitmepoolne tehing) või ühepoolse avaldusena. 
Asjaõigustehingu kehtivuse täiendavaks  eelduseks  võib olla: 
_ kohustusliku vormi kehtestamine (vt nt AÕS §-d 119 ja 120), 
_ ametiisiku või -asutuse luba (vt nt KAOKS § 2 lg 4, § 3 lg 2). 
 
166. Milliseid asjaõiguslikke nõudeid seadus tunneb? 
Asjaõiguslike nõuete alus tuleneb asjaõigusest. Sellest tulenevalt võib neid – 
erinevalt võlaõiguslikest 
nõuetest – maksma panna igaühe suhtes. 
• Väljaandmisnõue 
Omanikul ja valdajal, kelleks võib olla ka valdust andva asja- või  võlaõiguse  
omaja , on õigus 
nõuda asja väljaandmist ebaseaduslikust valdusest (vt AÕS § 80 lg 1, § 45 lg 1). 
Modifitseeritud  väljaandmisnõueteks on ebaõige kinnistusraamatukande muutmise 
ja  kustutamise  
ning tähenduse kaotanud kinnistusraamatukande kustutamise nõuded (vt AÕS § 65 
lg 1). Neid 
nõudeid ei saa aga esitada heauskse kolmanda isiku poolt omandatud 
kinnistusraamatusse kantud 
asjaõiguse suhtes (vt AÕS § 65 lg 3). 
• Rikkumise kõrvaldamise ja  rikkumisest  hoidumise nõue 
Asjaõiguslikud nõuded tekivad ka valduse kaotamisega  mitteseotud  rikkumise 
korral. Omanik ja 
valdaja võivad nõuda vastavalt omandi ja valduse rikkumise kõrvaldamist ja 
rikkumisest 
hoidumist (vt AÕS § 89 ja § 44 lg 1). 
 
167. Mis on  valdus ? 
AÕS § 32.  Valdus  on tegelik võim asja üle. 
Asja valdajaks võib saada nii asjaõiguse (nt omand, kasutusvaldus) kui ka 
võlaõiguse alusel (nt rent), samuti ilma kehtiva õigusliku aluseta (nt varguse teel). 
Valdaja võib asja valitseda kas vahetult ise või kolmanda isiku kaudu, kellele ta 
asja üle annab (nt üürnikule). 
 
168. Mis on valduse funktsioonid? 
• Kaitsefunktsioon 
Valduse kaitsefunktsioon ilmneb eelkõige valdaja kaitses asja omavolilise 
äravõtmise eest 
(vt AÕS § 40 lg 1), samuti valdajale antud nõudeõiguses (vt AÕS §-d 44 ja 45). 
Kes  arvab , et 
tema õigus asjale on parem, võib oma valduse taastada, kuid reeglina mitte omaabi, 
vaid kohtu 
kaudu. Omaabi võib rakendada vaid oluliselt  piiratult  (vt AÕS § 41). 
Kui õigustatud isik võiks valduse alati tagasi võtta omaabi teel, siis oleks suurem 
ka oht, et ta 
rakendab valduse (tagasi)saamiseks vägivalda. Kaasaegne  õiguskord  nõuab 
igaühelt, kes oma 
õigust otsib, et ta kasutaks kohtu abi. Sellise korra järgimiseks peab kaitsma 
tegelikku  olukorda – 
ka siis, kui see ei ole õiguspärane – vägivaldse  sekkumise  vastu, ja seda isegi siis, 
kui vägivaldselt 
sekkub õigustatud isik. Ilma seesuguse kaitseta võib omaabi osutuda edukaks ja 
selle 
keelamine  oleks tulutu. 
• Säilitusfunktsioon 
Ka see isik, kes ei oma asjaga mingit asjaõiguslikku seost, omab valdajana sageli 
huvi säilitada 
valdus võimalikult kauaks ajaks. Valduse säilitusfunktsioon ilmneb valduse 
üleminekus pärijale 
(vt AÕS § 38), vallasomandi tekkimises igamisega (vt AÕS § 110) ning 
kinnisomandi tekkimises 
kinnistusraamatu kande igamisega (vt AÕS § 123) ja igamisega (vt AÕS § 124). 
• Publitsiteedifunktsioon 
Valduse publitsiteedifunktsioon ilmneb vallasasjade juures ja seisneb eelkõige 
selles, et vallasasja 
valdaja loetakse asja omanikuks (vt AÕS § 90 lg 1). Sellest tulenevalt on valdus ka 
omandi 
ülekandmise  vahendiks .  Vallasomand  tekib vallasasja üleandmisega võõrandajalt 
omandajale, 
millega kaasneb kokkulepe omandi üleminekuks omandajale (vt AÕS § 92 lg 1). 
Valduse 
ülekandmine on siin omandi ülekandmise vahendiks. Kui vallasasi on juba 
omandaja valduses, 
jääb valduse uuesti üleminek loomulikult ära ja  piisab  kokkuleppest omandi 
ülemineku kohta 
(vt AÕS § 92 lg 2). 
Kinnisasjade juures täidab publitsiteedifunktsiooni kinnistusraamat. 
 
169. Milliseid valduse liike AÕS käsitleb? 
Otsene/kaudne 
Seaduslik/ebaseaduslik 
Heauskne / pahauskne  
Õiguskirjanduses eristatakse täiendavalt: 
_ oma- ja võõrvaldust – omavaldaja  valdab  asja oma  asjana , võõrvaldaja aga 
teisele isikule 
kuuluva asjana; 
_ täis- ja osavaldust – täisvaldusega on tegemist terve asja valdamisel, 
osavaldusega aga 
asja  reaalosa  valdamisel (vt ka AÕS § 49); 
_ ainu- ja kaasvaldust – ainuvalduse puhul on asjal üks valdaja, kaasvalduse puhul 
aga mitu 
valdajat, kes  valdavad  asja kas ühiselt või reaalosade kaupa, mitte aga mõtteliste 
osadena 
(vt ka AÕS § 50). 
 
170. Kuidas saab tekkida ja lõppeda otsene valdus? 
AÕS § 36. Valduse omandamine 
(1) Valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis 
võimaldavad tegelikku võimu asja üle.  
(2) Valduse omandamiseks piisab senise valdaja ja omandaja kokkuleppest, kui 
omandaja suudab teostada tegelikku võimu asja üle.  
 
AÕS § 39. Valduse lõppemine 
(1) Valdus lõpeb, kui valdaja loobub tegelikust  võimust  asja üle või kaotab selle 
muul viisil.  
(2) Mööduv takistus või  katkestus  tegeliku võimu teostamisel valdust ei lõpeta.  
NB!Võib olla vabatahtlik või mittevabatahtlik 
 
171. Kuidas saab tekkida ja lõppeda kaudne valdus? 
AÕS § 37. Kaudse valduse omandamine  
Kaudne valdus omandatakse asja väljanõudeõiguse loovutamisega omandajale, kui 
asja võõrandaja ise või kolmas isik jääb asja valdama. 
 
Kaudne valdus võib lõppeda: 
_ otsese valdaja valduse lõppemisega; 
_ kaudse valduse mittetunnistamisega otsese valdaja poolt; 
_ lõpetava tingimuse kättejõudmisega.  
 
172. Milliseid nõudeid saab valdaja valduse kaitseks kasutada? 
Valduse kaitse nõuded tulenevad valdusest, mitte omandist. 
• Valduse rikkumisest tulenev nõue 
Valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja 
edasise rikkumise 
vältimist. Nõuet ei rahuldata, kui nõudja valdus on  rikkuja  või selle eelkäija suhtes 
omavoliline ja 
saavutatud ühe aasta jooksul enne rikkumist (vt AÕS § 44). 
• Valduse äravõtmisest tulenev nõue 
Valduse äravõtmisel on valdajal õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on 
nõudja suhtes 
omavoliline valdaja. Nõuet ei rahuldata, kui nõudja valdus on valduse äravõtja või 
tema eelkäija 
suhtes omavoliline ja omandatud ühe aasta jooksul enne valduse äravõtmist (vt 
AÕS § 45). 
• Valdaja vastuväited 
Valdajal on õigus keelduda valduse rikkumisest või äravõtmisest tulenevate nõuete 
rahuldamisest, 
kui ta tõendab, et valduse rikkumine või äravõtmine ei olnud omavoliline ja et tal 
oli 
õigus valdust rikkuda või asja  vallata  (vt AÕS § 46). 
Valduse rikkumisest ja äravõtmisesttulenevad nõuded lõpevad ühe aasta 
möödumisel valduse 
rikkumisest või äravõtmisest, v.a  juhud , mil aasta jooksul on esitatud kohtule 
vastav  hagi  (AÕS 
§ 48 lg 1). 
 
173. Milleks on vaja kinnistusraamatut? 
Kinnisasjade ja nendega seotud asjaõigusi puudutava info/andmete korrastamiseks, 
säilitamiseks, kontrollimiseks. 
Kinnistusraamatu vajalikkus tuleneb materiaalsest kinnisasjaõigusest. AÕS 
kinnisasjasätted lähtuvad kinnistusraamatu olemasolust. Eeldatakse, et  kinnisasjad  
kantakse kinnistusraamatusse ja et kinnisasju koormavaid eraõiguslikke piiranguid 
tõendatakse kinnistusraamatu alusel. Kinnisomandi ja kinnisasja koormava piiratud 
asjaõiguse omandamine, muutmine ja  lõpetamine  ei saa toimuda ilma kandeta 
kinnistusraamatusse (vt AÕS §-d 641 ja 642). 
Lisaks ülalnimetatule on kinnistusraamatukande sisul, tulenevalt seaduses 
sätestatud kande õigsuse eeldamise ja avaliku usalduse sätetest (AÕS §-d 56 ja 
561), oluline tähendus õiguskäibe seisukohalt. Seda silmas pidades on 
kinnistusraamatu pidamine antud kohtutele ja seda ülesannet täidavad oma 
ametipidamises sõltumatud kohtunikuabid. 
 
174. Millised õigused ja  õigussuhted  kantakse kinnistusraamatusse? 
• Asjaõigused 
Asjaõiguste kinnistusraamatusse kantavus tuleneb publitsiteedipõhimõttest. 
Tüübipõhimõttest 
tulenevalt on asjaõigused ja nende sisu seadusega ette antud. Seega kuuluvad 
kinnistusraamatusse 
kandmisele (on kandevõimelised) õigused, mis seaduses on sätestatud 
asjaõigustena. 
Eesti õigus  tunnistab  kinnisasjaõigustena järgmisi õigusi (vt AÕS § 5 jt): 
_ omand, 
_ hoonestusõigus, 
_ servituudid: 
o reaalservituut, 
o isiklik servituut: 
_ kasutusvaldus, 
_ isiklik kasutusõigus, 
_ reaalkoormatis, 
_ hüpoteek, 
_ ostueesõigus. 
Kõik need asjaõigused on kinnistusraamatusse kantavad (KRS § 9 lg 1). 
Kinnistusraamatusse ei 
kanta neid vaid sel juhul, kui nende taotletav sisu ei mahu seaduses antud 
raamidesse (vt AÕS 
§ 178 jj, § 213 jj, § 237 jj, § 247 jj, § 2611 jj ning § 333 jj). 
Erinevalt piiratud asjaõigustest ei kanta kinnisomandit, mis on lahutamatult seotud 
kinnistusraamatu esemega, kinnistusraamatusse õigusena, vaid omandi eseme 
(koosseisujakku) ja 
omaniku (omanikujakku) kannetena. 
• Märked 
Kinnistusraamatusse kantav ei piirdu ainult asjaõigustega. Seadus lubab sinna 
kanda ka märkeid 
(vt AÕS § 62), mille abil tagatakse tulevasi asjaõigusi ja mitmesuguseid 
õigussuhteid (vt AÕS 
§ 63 lg 1): 
_ eelmärge – asjaõiguse omandamise või lõpetamise või asjaõiguse sisu või 
järjekoha 
muutmise nõude, sh tulevase või tingimusliku, tagamise vahend; 
_ vastuväide – ebaõige kande muutmise või kustutamise nõude tagamiseks vahend; 
_ keelumärge – omandi või piiratud asjaõiguse käsutamise piiramise vahend; 
_ märkus – seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude 
nähtavakstegemise 
vahend. 
Kuigi need neli liiki märkeid on kokku võetud ühise nimetuse märge alla, on neil 
ühist vaid 
niipalju, et ükski neist ei ole asjaõigus ja et kõik need märkeliigid on oma  otstarbe  
tõttu asjaõiguste omandamisel oluliseks õiguslikuks abiks. 
Puhtvõlaõiguslikud kokkulepped ei kuulu reeglina kinnistusraamatusse 
kandmisele. Kuid 
märkusena võib kinnistusraamatusse kanda  kaasomanike  kokkuleppe ja enamuse 
otsuse kinnisasja 
valdamise ja kasutamise korra kohta, muutes need nii kehtivaks ka kaasomanike 
õigusjärglaste 
suhtes (vt AÕS § 79 lg 2). Märkusena saab kinnistusraamatus nähtavaks teha ka 
kinnisasjaga 
seotud üüri- või rendisuhte olemasolu (vt VÕS § 272 lg 2, § 324 lg 1 ja § 341). 
 
175. Millist tähtsust omab asjaõiguste  järjekoht ? 
Seadus võimaldab kinnisasja omanikul võõrandada temale omandi raames 
kuuluvaid õigusi 
piiratud asjaõiguste kujul. Seejuures on võimalik, et korraga on olemas: 
_ mitu üht ja sama liiki piiratud asjaõigust, nt mitu reaalservituuti või mitu 
hüpoteeki; 
_ mitu eri liiki piiratud asjaõigust, nt hoonestusõigus ja hüpoteek. 
Kuni need õigused üksteist ei sega, s.t kuni neid saab üheaegselt ja konfliktideta 
teostada, ei 
tõusetu ka  küsimusi , milline neist õigustest on “parem” või millist neist tuleb 
eelistada. Kui aga 
ühte õigust ei saa teiste olemasolu tõttu kas täielikult või osaliselt teostada, tekivad 
konfliktid. 
Need võivad tekkida näiteks: 
_ kahe  servituudi  vahel (joogiveevõtu- ja savikaevandamise servituudid); 
_ kahe pandiõiguse vahel, kui tulemist ei piisa  pandiga  tagatud võlgade 
kustutamiseks; 
_ servituudi ja pandiõiguse vahel, kui servituut vähendab sundmüügil tulemi 
suurust. 
Konflikti tekkimisel, siis, kui üks õigus asub konkureerima teiste õigustega, 
otsustab järjekoht 
õiguse tegeliku väärtuse. Paremast järjekohast tuleneb parem õigus. Järjekohta 
omavad ainult 
piiratud asjaõigused (vt AÕS § 59 lg 1, § 60 lg 1). 
 
176. Kuidas kinnisasjaõigused tekivad? 
• Tekkimine kinnistusraamatus 
Kinnisasjade ja nendega seotud õiguste korral vahetub õiguse omaja üldiselt 
harvemini kui 
vallasasjade juures. Õiguse tehingulise ülekandmise või seadmise tulemus omab 
asjaosaliste vara 
seisukohalt sageli aga olulist tähendust. Seda silmas pidades nõuab seadus 
õigusemuudatuse 
erilist nähtavakstegemist: asjaosaliste asjaõiguskokkuleppele peab lisanduma 
kinnistusraamatukanne(vt AÕS § 641). 
Ka mittetehingulise õigusemuudatuse toimumiseks on reeglina vaja vastava kande 
tegemist 
kinnistusraamatusse (nt omandi üleminek sundenampakkumisel, vt TMS § 156, 
või sundvõõrandamisel,vt KASVS § 41 lg 1). 
• Tekkimine väljaspool kinnistusraamatut 
Teatud juhtudel võivad asjaõiguslikud muudatused tekkida ka seaduses nimetatud 
sündmuse 
saabumisel, seega väljaspool kinnistusraamatut. Neil juhtudel kujutab omaniku 
hilisem sissekandmine endast vaid kinnistusraamatu parandamist. Nii tekivad 
kinnisasjaõigused nt pärimisel(vt PärS § 4 lg 1) ning äriühingute ühinemisel ja 
jagunemisel (vt ÄS § 391 lg 4 ja § 446 lg 1). 
 
177. Kuidas kinnisasjaõigused lõpevad? Mis vahe on lõppemisel ja lõpetamisel? 
Asjaõigus võib lõppeda lõpetamise ja lõppemise teel. 
• Lõpetamine 
Asjaõiguse lõpetamisega on tegemist siis, kui õiguse lõppemine toimub õigustatud 
isiku õigust 
lõpetava tahteavalduse alusel ja vastava kande kustutamisega kinnistusraamatus. 
Seaduses on 
sätestatud vastav üldine regulatsioon piiratud asjaõiguste jaoks (vt AÕS § 642). 
Õigustatud 
isikuks on piiratud asjaõiguse omaja, s.t isik, kellel on õigus käsutada lõpetatavat 
õigust. 
Hüpoteegi lõpetamisel on selleks isikuks  hüpoteegipidaja , kasutusvalduse 
lõpetamisel kasutusvaldaja 
jne. Kolmanda isiku kasuks  koormatud  piiratud asjaõiguse lõpetamisel (nt 
hüpoteegiga 
koormatud  hoonestusõiguse  lõpetamine) on täiendavalt vaja ka lõpetatavat õigust 
koormava 
õiguse omaja kui lõpetamisest puudutatud isiku nõusolekut (vt KRS § 341 lg-d 1 ja 
2). 
Kinnisasja omanik võib lõpetatava hoonestusõiguse säilitada 
omanikuhoonestusõigusena 
(vt AÕS § 245) ning hüpoteegi omanikuhüpoteegina (vt AÕS §-d 329 ja 349). 
Sellest tulenevalt 
on hoonestusõiguse ja hüpoteegi kustutamiseks õigustatud isiku avalduse alusel 
vaja ka omaniku 
nõusolekut (vt KRS § 341 lg 4). Kui omanik nõusolekut ei anna, lõpeb õigus küll 
senise õigustatud 
isiku suhtes, kuid kestab edasi omanikuõigusena. 
Lõpetada saab ka kinnisomandi. Sel juhul on tegemist kinnisomandist 
loobumisega.  Loobutud  
kinnisasja hõivamise õigus – mitte aga kohustus – on riigil. Selleks peab riigi 
esindaja esitama 
taotluse riigi kandmiseks omanikuna kinnistusraamatusse (vt AÕS § 126). Kuni 
riik ei ole 
loobutud kinnisasja hõivanud, seni on tegemist peremehetu kinnisasjaga. Kui riik 
kinnisasja ei 
hõiva, saab selle igamise alusel omandada isik, kes on seda 30 aastat katkematult 
vallanud 
(vt AÕS § 124 lg 1). 
• Lõppemine 
Piiratud asjaõigus võib lõppeda ka õigust lõpetava sündmuse saabumisel (nt 
kasutusvaldus 
kasutusvaldaja surmaga, vt AÕS § 210 lg 1 või hoonestusõigus tähtaja 
möödumisel, vt AÕS 
§ 241 lg 1). Sel juhul lõpeb õigus lõpetava sündmuse saabumisel või tähtaja 
möödumisel 
(vt TsÜS § 105 lg 1 ja § 110) ja mingit täiendavat lõpetamisavaldust ei ole vaja 
esitada. Õiguse 
lõppemisel muutub kinnistusraamat valeks. Kinnistusraamatu parandamiseks peab 
õigustatud isik 
(tavaliselt kinnisasja omanik) esitama avalduse vale kande kustutamiseks, 
tõendades õigust 
lõpetanud sündmuse saabumist (vt AÕS § 66, KRS § 65 lg 1). See avaldus ei oma 
õiguse 
lõppemise seisukohalt tähendust, sest õigus on juba lõppenud. Järgneval 
kinnistusraamatukandel 
ei ole õigustmuutvat tähendust, see on vaid vale kinnistusraamatu parandamise 
kanne. 
Kinnisasja omaniku surma korral lõpeb ka  kinnisomand  senise omaniku suhtes 
ning kinnistusraamat muutub valeks ja on vale kuni omanikuna kantakse 
kinnistusraamatusse surnud omaniku õigusjärglane. Õigusjärglase puudumisel 
muutub  kinnisasi  peremehetuks. Selle võib omandada igamise teel valdaja ja 
hõivamise teel riik. 
 
178. Mis on omand ja mille poolest erineb see valdusest? 
AÕS § 68. Omandi mõiste 
(1) Omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, 
kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise 
vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.  
(2) Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute 
õigustega.  
(3) Omand tekib ainult seaduses sätestatud juhtudel.  
 
Valdus on tegelik võim (vt AÕS § 32), omand aga täielik õiguslik võim asja üle (vt 
AÕS § 68 
lg 1). 
 
 179. Milliseid omandiliike eristatakse omanike arvu alusel? 
Ainuomand 
Ühine omand –  kaasomand ,  ühisomand  
 
180. Mis on kaasomand? 
Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt, ühises asjas ja mõttelistes 
osades kuuluv omand (AÕS § 70 lg 3). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
201. Kuidas korteriomanikud saavad käsutada  kaasomandi  eset? 
Kaasomandi eset (tervikuna või reaalosana) saab võõrandada või koormata ainult 
kõigi kaasomanike kokkuleppel.  
Sellisteks juhtumiteks on nt kinnisasja  koormamine  teeservituudi või 
hoonestusõigusega. Kui reaalosa käsutab üks kaasomanikest, siis sellist käsutust 
käsitletakse kui õigustamata isiku käsutust.  
 
202. Mida kujutab endast korteriomandi  võõrandamise  kohustus? 
Kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise  korteriomaniku  suhtes oma 
kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam 
võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab.  
 
203. Mis on hoonestusõiguse sisuks? 
Hoonestusõigus on piiratud asjaõigus, mis annab õigustatud isikule- 
hoonestusõiguslikule isikule- võõrandatava ja pärandatava õiguse omada võõral 
kinnisasjal sellega  püsivalt  ühendatud ehitist. 
Hoonestusõiguse sisu jaguneb seadusjärgseks sisuks ja kokkuleppeliseks sisuks.  
Seadusjärgne  sisu:  
1. Hoonestusõiguse kohustuslik seadusjärgne sisu on hoone omamine.  
2. Hoonestusõiguslikul isikul on võim hoonestusõigusega seatud ehitise ja selle 
ehitise jaoks vajaliku maa kasutamisega.(ehitisealune maa, juurdepääsutee, õu ja 
aiamaa )  
3. Hoonestusõigus ei saa piirduda ehitise ühe osaga nagu korrus.  
4. Hoonestusõigust võib seada ainult kindlaks tähtajaks, kuid mitte kauemaks kui 
99 aastaks.  
Kokkuleppeline sisu: Lisaks seadusjärgsele sisule võivad asjaosalised seda sisu 
kujundada ka kokkuleppeliselt. Hoonestusõiguse sisuks võivad olla kokkulepped: 
1. ehitise püstitamise, korrashoiu ja kasutamise kohta 
2. ehitise kindlustamise ja ülesehitamise kohta selle hävimisel 
3. hoonestusõigusliku isiku kohustuse kohta maksta leppetrahvi jne. 
 
204. Kuidas hoonestusõigus tekib ja lõpeb? 
Hoonestusõiguse kui kinnisasja koormava piiratud asjaõiguse tekkimiseks on vaja 
asjaõiguskokkulepet ja kande tegemist kinnistusraamatusse.  
Hoonestusõigus võib lõppeda kas tähtaja möödumisel või kokkuleppe lõpetamise 
teel.  
 
205. Kuidas on reguleeritud hoonestusõiguse kaitse? 
Hoonestusõiguse kaitse jaguneb kaheks: 
1. omandist tulenevad nõuded- hoonestusõiguse rikkumise korral saab 
hoonestusõiguslik isik esitada kahjutasunõude. 
2. nõusolekunõuded- kinnisasja omaniku õigustatud huvide kaitseks on ette 
nähtud, et võõrandamise ja koormamise võib siduda omaniku nõusolekuga. 
Hoonestusõigusliku isku  seisundit  on tugevdatud õigusega nõuda omanikult 
nõusolekut hoonestusõiguse võõrandamiseks või  koormamiseks . Kui omanik 
keeldub nõusoleku andmisest piisava põhjuseta, on hoonestusõiguslikul  isikul 
õigus esitada omaniku vastu nõusoleku andmist taotlev hagi.  
 
206. Mida tähendab hoonestusõiguse omanikule  langemine ? 
Omanik, kes annab oma maatüki pikaks ajaks enda ja oma õigusjärglaste 
kasutusest välja ja peab selle väljaandmisega silmas ka teatud  kindlaid  eesmärke, 
vajab kaitset igakordse hoonestusõigusliku isiku lepinguvastase käitumise eest. 
Seda kaitset võimaldab talle õigus nõuda hoonestusõiguse ülekandmist endale. Sel 
juhul langebki hoonestusõigus omanikule. 
 
207. Mida kujutab endast korterihoonestusõigus? 
Korterihoonestusõiguse aluseks on hoonestusõigus. Õigustatud isikule kuulub 
reaalosa ainuomandi kõrval mõtteline osa hoonestusõigusest. 
Korterihoonestusõiguse esemeks on ehitise  piiritletud   eluruumid  või 
mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad  hooneosad , mida on võimalik eraldi 
kasutada ning millega on ühendatud mõtteline osa hoonestusõigusest, mille juurde 
korter kuulub.  
 
208. Milliseid asjaõiguslikke kasutusõigusi seadus reguleerib? 
Eesti õigus tunneb kolme liiki asjaõiguslikku kasutusõigust. 
1. kasutusvaldus 
2. reaalservituut 
3. isiklik kasutusõigus 
 
209. Mille poolest erineb reaalservituut kasutusvaldusest? 
Kasutusvaldus on asjaõiguslik kasutusõigus, mis annab isikule, kelle kasuks see on 
seatud, õiguse asja kasutamiseks ja selle viljade omandamiseks. 
Reaalservituut on teeniva kinnisasja  koormatis , mis  seatakse  valitseva kinnisasja 
kasuks  selliselt , et: 
1. valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud 
viisil kasutama või 
2. teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse 
teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. 
Erinevalt kasutusvaldusest, ei ole reaalservituut seotud konkreetse isikuga, vaid see 
seatakse teatud kindla maatüki igakordse omaniku kasuks.  
 
210. Millised kohustused ja õigused tulenevad reaalkoormatisest? 
Kohustused: 
Reaalkoormatisega koormatud kinnisasja igakordne omanik peab isikule, kelle 
kasuks reaalkoormatis on seatud, tasuma perioodilisi makseid rahas või  natuuras  
või tegema teatud  tegusid .   
Reaalkoormatise seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt 
tõestatud. 
Õigused: 
Õigustatud isik võib nõuda reaalkoormatise lõpetamist ja selle väljaostmist 
kohustatud isiku poolt, kui: 
1. koormatud kinnisasi jagatakse ning sellega kahjustatakse tunduvalt õigustatud 
isiku õigusi või 
2. kohustatud isik vähendab tunduvalt koormatud kinnisasja väärtust ega anna 
tagatist reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmiseks või 
3. kohustatud isik on jätnud reaalkoormatisest tulenevad kohustused järjest kolme 
aasta jooksul täitmata. 
Kohustatud isik võib nõuda reaalkoormatise lõpetamist selle väljaostmisega 
õigustatud isikult, kui: 
1. õigustatud isik ei täida reaalkoormatise tekkimise aluseks olevat lepingut või 
2. reaalkoormatis on kestnud 30 aastat, olenemata kinnistusraamatu  kandes  
märgitud pikemast tähtajast või väljaostu lubamatusest. 
 
211. Mille poolest erineb asjaõiguslik ostueesõigus võlaõiguslikust 
ostueesõigusest? 
Asjaõiguslik ostueesõigus erineb võlaõiguslikust ostueesõigusest õiguse eseme ja 
ulatuse  poolest.  
Võlaõigusliku ostueesõiguse esemeks saavad olla kinnis- ja vallasasjad ning ka 
õigused. 
Asjaõigusliku ostueesõigusega saab koormata ainult kinnisasja, hoonestusõigust, 
korteriomandit ja korterihoonestusõigust.  
Võlaõiguslik ostueesõigus loob suhted ostueesõiguse seadja (kohustatud isik) ja 
ostueesõiguse omaja (õigustatud isik) vahel. Asjaõiguslik ostueesõigus kui 
asjaõigus omab mõju ka kolmandate isikute suhtes.  
 
212. Kuidas asjaõiguslik ostueesõigus tekib ja lõpeb? 
Tekib notariaalselt tõestatud asjaõiguskokkuleppe ja kinnistusraamatukande läbi.  
Ostueesõigus lõpeb selle teostamisega õigustatud isiku poolt. Kuid ostueesõigus 
lõpeb ka siis, kui: 
1. õigustatud isik jätab selle kinnisasja müügi korral kasutamata 
2. omand läheb üle muul viisil kui müügi või muu tasulise võõrandamise teel. 
Kindla isiku kasuks seatud ostueesõigus lõpeb selle isiku surmaga, kui ei ole 
kokku lepitud teisiti. 
Ostueesõigus võib lõppeda ka kokkulepitud eelduse saabumisel ja tähtaja 
möödumisel.  
 
213. Mis on pandiõiguse sisuks? 
Pantimine on asja koormamine selliselt, et isikul, kelle kasuks pandiõigus on 
seatud, on õigus pandiga tagatud nõude rahuldamisele panditud vara arvel, kui 
nõuet ei ole koheselt täidetud.  
Pandiõiguse sisu: 
1. on asjaõigus- kehtib igaühe suhtes 
2. on tagamisõigus- seatakse nõude tagamiseks 
3. on realiseerimisõigus- pandipidaja võib nõuda asja realiseerimist ja oma nõude 
rahuldamist  
saadavast rahast. 
 
214. Milliseid pandiõiguse liike Eesti õigus tunneb? 
Pandieseme alusel eristatakse vallas- ja kinnispandiõigus. Vallaspandiõigusteks on: 
1.  käsipant  
2.  registerpant  
3.  kommertspant  
4. laevahüpoteek 
Kinnispandiõigustest tunneb Eesti õigus ainult ühte liiki mis jaguneb alaliikideks: 
1. hüpoteek: 
- tavaline hüpoteek (võõrhüpoteek) 
- omanikuhüpoteek 
- ühishüpoteek 
- kohtulik hüpoteek 
 
215. Mis on hüpoteek? 
Isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidaja), on õigus hüpoteegiga 
tagatud nõude rahuldamisele koormatud kinnisasja arvel. Hüpoteek on valduseta 
pandiõigus.  
 
216. Mida saab hüpoteegiga koormata? 
Hüpoteegiga saab koormata kinnisasja, samuti kaasomaniku mõttelist osa 
tervikuna. Koormata saab ka korteriomandit, kuid koormata ei saa ainult selle 
reaal - või mõttelist osa.  
Riigile kuuluvat maad saab hüpoteegiga koormata kas Vabariigi Valitsuse või 
Riigikogu komisjoni otsusel. 
Hüpoteegiga saab koormata ka hoonestusõigust, kuid teatud juhtudel on vaja 
omaniku nõusolekut. 
 
217. Kuidas hüpoteek tekib ja lõpeb? 
Hüpoteek tekib üldises korras. Tekkimiseks on vaja notariaalselt tõestatud 
asjaõiguskokkulepet ja kinnistusraamatukannet.  Tingimuslik  hüpoteek võib 
tekkida ka pärast kinnistusraamatukande tegemist, siis, kui selle tekkimiseks 
vajalik tingimus on saabunud. 
Hüpoteegi lõpetamine toimub üldises korras.  Erandiks  on äramuutva (lõpetava) 
tingimusega seatud hüpoteek, mis lõpeb kokkulepitud sündmuse (või tähtpäeva) 
saabumisega. 
 
218. Millisel määral piirab hüpoteek koormatud kinnisasja omaniku õigusi? 
Hüpoteek ei piira omaniku õigust kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui 
omanik ei vähenda sellega koormatud kinnisasja väärtust ja ei kahjusta seeläbi 
hüpoteegipidajat.  
 
219. Millised õigused on hüpoteegipidajal? 
Kui omaniku tegevus vähendab koormatud kinnisasja väärtust, võib 
hüpoteegipidaja nõuda: 
1. sellise tegevuse lõpetamist ja tarbe korral teha ise väärtuse vähenemist 
ärahoidvaid tegusid,  nõudes  omanikult nendega seotud kulutuste hüvitamist 
2. väärtuse taastamist või täiendavat tagatist, samuti nõude osalist rahastamist. 
Hüpoteegipidaja võib hüpoteegi üle kanda uuele hüpoteegipidajale, küsimata 
selleks omaniku nõusolekut. Samuti on tal õigus hüpoteeki pantida. 
 
220. Kuidas toimub hüpoteegipidaja nõuete rahuldamine? 
Hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamisel lähtutakse sellest, et hüpoteegi tõttu 
vastutab kinnisasi: 
1. peanõude, 
2. enne kinnisasja müümist sundenampakkumisel või pankroti väljakuulutamist 
kolme aasta jooksul  maksmata  intresside, 
3. viiviste ja võla sissenõudmise kulutuste, 
4. hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutaud kindlustusmaksude ning 
5. muude kõrvalnõuete eest. 
Nõuete aluseks on tagatisleping, millest nähtub, milline nõue on hüpoteegiga 
tagatud. 
Hüpoteegist tulenev omaniku asjaõiguslik vastutus seisneb kohustuses taluda 
maatüki müüki sundenampakkumisel. Omanik võib võlausaldaja nõude ka muude 
vahendite arvel rahuldada. 
 
221. Mis on ühishüpoteek? 
Ühishüpoteek on sel juhul kui ühte nõuet võib tagada mitu kinnisasja koos.  
 
222. Mis on kohtulik hüpoteek? 
Hagi tagamiseks võib kohus seada haginõude ulatuses hüpoteegi, mis peab olema 
kinnistusraamatusse kantud kohtuliku hüpoteegina. Kohtuliku hüpoteegiga on 
tagatud kohtuotsuse alusel rahuldatud nõue.  
 
223. Mis on käsipant ja mille poolest see erineb hüpoteegist? 
Käsipant tekib  pandilepingu  sõlmimise ja panditava asja valduse üleandmisega 
pantijalt pandipidajale. Kui asi on juba pandipidaja valduses, tekib käsipant 
pandilepingu sõlmimisega. 
Hüpoteek ja käsipant on mõlemad pandiõiguse liigid, aga nad erinevad selle 
poolest, et käsipant on vallaspandiõigus ja hüpoteek kinnispandiõigus. 
224. Mis on registerpant? 
Registerpant on vallaspandiõigus, mille tekkimiseks ei ole vaja tagatava nõude 
olemasolu.  
Patenti, kaubamärki, sorti,  kasulikku  mudelit, mootorsõidukit ja õhusõidukit, mis 
on kantud  registrisse , mille andmed on avalikud ja mille pidamine on reguleeritud 
seadusega, võib koormata samasse registrisse kantava registerpandiga selliselt, et 
isikul, kelle kasuks registerpant on seatud, on õigus pandiga tagatud nõude 
rahuldamisele panditud eseme arvel.  
 
225. Mis on kommertspant? 
Äriregistrisse kantud ettevõtja võib nõude tagatisena seada oma vallasvarale 
kommertspandiregistrisse kantud pandiõiguse (kommertspant). Pandiesemed 
jäävad pantija valdusesse. Kommertspant ei  eelda  tagatava nõude olemasolu ega 
lõpe nõude lõppemisega.  
 
226. Mis on laevahüpoteek? 
Laevahüpoteek on kujundatud  samade  põhimõtete alusel nagu tavaline, kinnisasja 
koormav hüpoteek. Põhierinevus on selles, et laev on vallasasi. 
Laevahüpoteek annab isikule, kelle kasuks see on seatud, õiguse laevahüpoteegiga 
tagatud nõude rahuldamisele panditud laeva arvel.