ASJAÕIGUSE SEMINARIDE ETTEVALMISTUSMATERJAL 2019-2020 (0)

ETTEVALMISTUSMATERJAL ASJAÕIGUSE SEMINARIDEKS Õppeaasta 2019/2020 kevadsemester Seminarideks tuleb eelnevalt läbi töötada loetelus märgitud põhimaterjal, kohtupraktika ja
seadused.  Seminarides lahendatavad õppekaasused on ilmunud kogumikus „Asjaõiguse seminariülesanded“
(K. Kullerkupp jt, AS Juura, Tallinn 2018). Seminarideks   valmistumisel   on   kohustuslik   tutvuda   ka  tsiviilseadustiku   üldosa   seaduse,
asjaõigusseaduse  ja  asjaõigusseaduse   rakendamise   seaduse  asjaomaste   paragrahvidega;
kinnisasjaõiguse teemade puhul ka  kinnistusraamatuseadusega. Nimetatud seadused peavad
seminarides kaasas olema. Samuti   tuleb   eelnevalt   läbi   töötada   kaasuste   lahendamise   tehnika   kogumikus   „Asjaõiguse
seminariülesanded“ lk 9-24. I ÜLDINE ASJAÕIGUS 1.-2. Asjaõiguse põhimõtted, asi, asja osa, päraldis, vili Põhimaterjal:   „Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne“ koostajad P. Varul, I. Kull, V.
Kõve, M. Käerdi. Tallinn, 2010:  § 48-66.  Kohtupraktika: Riigikohtu otsus 3-2-1-68-96   Vastavalt   AÕS-e   §-le   81   piisab   omandiõiguse   tunnustamiseks,   kui   omanik   tõendab,   et   tema   omand   on
tekkinud õiguslikul alusel. Seda sätet ei ole kohus otsuses käsitlenud.  AÕSrakS § 2 lg. 2 kohaselt tagastatakse õigusvastaselt võõrandatud vara omandireformi aluste seaduses ning
sellest tulenevates õigusaktides sätestatud alustel ja korras. Hagejate, kui omandireformi õigustatud subjektide
õigused ja kohustused on piiritletud omandireformi aluste seaduses. ORAS-e § 11 kohaselt on omandireformi
objektiks   õigusvastaselt   võõrandatud   maa   ja   sellega   seotud   loodusobjektid,   ehitised,   laevad,
põllumajandusinventar,   tootmishoonete   sisseseade,   aktsiad   ja   osatähed.   Sellest   seadusest   tulenevalt   ei   ole
vaidlusalused tapeedid omandireformi objektiks.  Selleks, et omandireformi objektiks mitteolev vara jagaks päraldisena õigusvastaselt võõrandatud ja
tagastatud  peaasja   saatust,  peab  see  vara   olema  päraldiseks  seaduse   jõustumise  ajal,  mis  nägi  ette
vastava vara tagastamise.    Õigusvastaselt   võõrandatud   vara   tagastatakse   omandireformi   aluste   seaduses   ning   sellest
tulenevates   õigusaktides   sätestatud   alustel   ja   korras.   Omandireformi   õigustatud   subjektide
õigused ja kohustused on piiritletud omandireformi seaduses. Riigikohtu otsus 3-2-1-90-03, pöörata eelkõige tähelepanu p 9-14 - Rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 14 lg 2 (kuni 01.07.2002 kehtinud red) kohaselt oli asja reaalosa
asja teiste osadega võrreldes tegelikkuses piiritletud ning sama paragrahvi lõike 3 järgi oli asja mõtteline osa
tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana. Alates 1. juulist 2002. a sisaldub mõttelise
osa samasugune määratlus tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-s 56. - Apellatsioonikohus leidis ekslikult, et asjaõigusseaduses määratletud reaalosa mõistet täpsustas ehitise osas
AÕS RakS § 13 lg 4. Viimati nimetatud rakendussätte eesmärgiks oli seoses asjaõigusseaduse jõustumisega
korrastada varasemad omandisuhted ning määrata juhtumid, mil omandi esemeks võis olla ehitise reaalosa.
Rakendussäte   ei   muutnud   asjaõigusseaduses   määratletud   reaalosa   mõistet   ega   välistanud   ehitise   reaalosa
võlaõiguslikku koormamist. - 12.  Kolleegium  märgib,  et   ka  1. juulist   2003. a  kehtiv AÕS  §  74 lg 1  redaktsioon,  mille  kohaselt   võib
kaasomandis olevat  asja võõrandada  või  koormata, samuti  asja või selle majanduslikku otstarvet  oluliselt
muuta   ainult   kõigi   kaasomanike   kokkuleppel,  nõuab   asja   reaalosa   koormamiseks   kõigi   kaasomanike
kokkulepet. Asja reaalosa koormamine koormab asja ja mõjutab kõigi kaasomanike õigusi asja suhtes. - 13.   Kaasomandis   oleva   asja   kasutuskorra   kokkuleppe   ja   selle   koormamise   kokkuleppe   kohta   märgib
kolleegium   veel   järgmist:   ainuüksi   sellest,   et   kaasomanikud   on   kokku   leppinud   ühise   asja   valdamise   ja
kasutamise, ei järeldu, et kaasomanikud on kokku leppinud kaasomaniku õiguses koormata tema valduses ja 1/67


kasutuses olevat asja või selle reaalosa. Küll võib kaasomanike kokkulepe valdamise ja kasutamise kohta
sisaldada kaasomaniku õigust asja või selle reaalosa koormata. Kohtud on käsitlenud ja apellatsioonikohus
leidnud vaid seda, et hageja pole tõendanud, et ehitise kaasomanikud ei ole kasutuskorra kokkulepet sõlminud.
AÕS § 74 kohaldamise seisukohalt pole aga oluline mitte see, kas kaasomanikud on kasutuskorras kokku
leppinud,   vaid   hoopis   see,   kas   nad   on   kokku   leppinud   asja   reaalosa   koormamise   võimaluses.  See,   et
kaasomanikud on nõus ehitise reaalosa kasutamisega kaasomaniku poolt, ei tähenda, et nad on nõus ka
selle reaalosa rendilepinguga koormamisega. Reaalosa koormamises võivad kaasomanikud kokku leppida
kasutuskorra kokkuleppes, samuti pärast reaalosa koormamist. Kokkuleppega on samaväärne kaasomanike
heakskiit toimunud koormamisele. -  Riigikohtu otsus Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 108 lg 1 ja alates 01.07.2002 kehtiva TsÜS
§ 138 lg 1 kohustavad toimima tsiviilõiguste teostamisel ja tsiviilkohustuste kandmisel heas
usus. Arvestades AÕS § 74 eesmärki ja kaasomaniku nõusolekut asja reaalosa koormamiseks,
ei ole tema õigusi reaalosa koormamisega rikutud ja kohustuse tõttu toimida tsiviilsuhtes heas
usus   ei   saa   ta   tugineda   reaalosa   koormamise   kehtetusele   sellel   alusel,   et   see   võib   olla
toimunud ilma teiste kaasomanike nõusolekuta ja rikkuda nende õigusi. 3-2-1-100-08, pöörata eelkõige tähelepanu p 25-26  Asja reaalosa  koormamine  koormab  asja  ja mõjutab kõigi kaasomanike õigusi asja suhtes.
Seetõttu   nõuab   ka   alates   01.07.2003   kehtiv   AÕS   §   74   lg   1   redaktsioon   asja   reaalosa
koormamiseks kõigi  kaasomanike kokkulepet.  Reaalosa koormamises  võivad kaasomanikud
kokku leppida kasutuskorra kokkuleppes, samuti pärast reaalosa koormamist. Kokkuleppega on
samaväärne kaasomanike heakskiit toimunud koormamisele. Tartu Ringkonnakohtu 21. novembri 2003. a tsiviilasi 2-2-340/2003  - AÕS § 15 lg 2 järgi asi ja tema olulised osad ei või olla erinevate õiguste ja kohustuste esemeks. Seega ei oma
asjas tähtsust vastustaja poolt esitatud vastuväited ja tõendid ( OÜ Morgen US arved, t.ekid, vastuvõtu aktid,
audiitori ettekirjutus jne), millega sooviti tõendada, et kinnisasjast eraldatud esemed kuulusid tegelikult OÜ-le
Morgen US, kuna need olid OÜ rahade eest ostetud. Asjaolu, et nimetatud esemed võisid olla ostetud OÜ
Morgen US poolt, ei anna alust asuda seisukohale, et nende omanik oli ka 02.11.2001.a seisuga OÜ, kuna asja
materjalidest   nähtuvalt   olid   korterist   eemaldatud   esemed   ostetud   ajavahemikul   1998-1999   ja   paigaldatud
remondi   käigus   E.   Pumani   ja   R.   Pumani   ühisvaraks   olevasse   korterisse.   AÕS   §   92   lg   1   järgi   tekkis
vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku
leppinud,   et   omand   läheb   üle   omandajale.  Kuna   eelmainitud   esemed   anti   pärast   nende   soetamist   R.
Pumani ja E. Pumani ühisvaraks olevasse kinnisasja paigutamise kaudu üle kinnisasja ühisomanikele,
siis   läks   neile   üle   ka   vallasasjade   omandiõigus   ning   lisaks   sellele   muutusid   vallasasjad   ja   esemed
kinnisasja oluliseks osaks. AÕS ei näe ette, et ka asja olulisi osasid oleks võimalik asjast lahutada analoogselt
AÕS §-s 19 päraldiste lahutamise kohta sätestatuga - Kuni 01.07.2002 kehtinud AÕS § 15 lg 1 järgi oli asja oluline osa asja koostisosa, mis on asjaga püsivas
ühenduses ja mida ei saa asjast eraldada, ilma et asi häviks või olemuselt muutuks. Seega loeti asja oluliseks
osaks seda asja või eset, mis on asjaga vahenditult ühenduses ja kuulub asja olemusse nii, et ilma selleta asja
täielikuks lugeda ei saa.  Riigikohtu otsus 3-2-1-86-14, pöörata eelkõige tähelepanu p 14-20  Hageja nõue tunnustada enda omandiõigust alajaamale ja nõuda see välja kostja valdusest on 
kvalifitseeritav AÕS § 80 järgse asja omaniku vindikatsiooninõudena oma asja teise isiku 
ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Omandiõiguse tunnustamise nõudel ei ole 
seejuures iseseisvat tähendust, vaid see on asja valdusest väljanõude rahuldamise eelduseks. 
(p 13)  Asjas on kassatsiooniastmes põhiliseks vaidlusesemeks see, kas alajaam ehk elektriseadmete
kompleks   on   ehitise   oluline   osa   ning   seega   ka   kinnisasja   ja   hoonestusõiguse   oluline   osa.
Ruum, kus alajaam asub, on osa ehitisest. (p 16)  Kohtud on leidnud, et alajaama on võimalik teisaldada ja ruumidest ära viia, ilma et kahjustuda
võiks ehitis või alajaam ise. Selliselt ei saa alajaama pidada ehitise, kus see paikneb, oluliseks
osaks TsÜS § 55 lg 1 mõttes ega kinnisasja oluliseks osaks TsÜS § 54 lg 1 mõttes. Nii saab
alajaama lugeda vallasasjaks TsÜS § 50 lg 2 mõttes. Samamoodi sai seda lugeda vallasasjaks
alajaama rajamise ajal kehtinud analoogse sisuga AÕS § 8 lg 1 teise lause mõttes, lähtudes
tollal kehtinud AÕS § 17 lg-st 1. (p 17)  2/67


 Ehitise   olulisteks   osadeks   võib   pidada   ka   ehitise   eesmärgipärast   kasutamist   võimaldavaid
tehnosüsteeme, eelkõige kliima tagamiseks vajalikke kütteseadmeid. Riigikohus on leidnud, et
ehitise oluliseks osaks on elamu kütmiseks vajalik soojussõlm (vt Riigikohtu 13. aprilli 2009. a
otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-08, p 13; 30. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04,
p 18). (p 18)  Soojussõlmest eristab alajaama praegusel juhul vähemasti asjaolu, et soojussõlm teenis vaid
selle elamu kasutamise huve, kus soojussõlm asus, varustades elamu korteriomanikke vajaliku
soojusega.   Alajaama   põhieesmärk   on   elektri   edastamine   teistele   tarbijatele,   st   rajatise
põhieesmärk   ei   seostu   ehitisega,   milles   see   paikneb.   Selle   kaudu   varustatakse   elektriga
kinnistul   paiknevaid   ehitisi   kokku   28   mõõtepunktis.   Seega   on   alajaamal   iseseisev
kasutusotstarve, mis ulatub väljapoole ehitist, kuhu see on paigutatud. Alajaama lugemiseks
ehitise oluliseks osaks ei piisa sellest, et alajaama vahendusel võidakse elektriga varustada ka
sama ehitist. Seega ei ole põhjust ka alajaama lugeda just selle ehitise oluliseks osaks, milles
see paikneb. Alajaama ehitise oluliseks osaks lugemist ei õigusta ka asjaolu, et selle kaudu
elektriga varustatavad tarbijad paiknevad samal kinnistul. Ehitise olulise osa määramisel ei saa
kinnistut ehitisega samastada. (p 18)  Kuna   alajaam   on   üldreeglite   järgi   vallasasi,   ei   ole   selle   valduse   väljanõudmise   nõude
lahendamisel   tähendust,   kas   seda  lugeda   ka  eri  ajal   eri  redaktsioonis   kehtinud   sätete   järgi
tehnorajatiseks. Tehnorajatisi reguleerivad sätted laiendasid üldreeglitega võrreldes võimalusi
mingi rajatise mittelugemiseks kinnisasja osaks ja tehnorajatise omamiseks lahus kinnisasjast,
kus see paikneb. Kui mingi asi on vallasasi juba üldreeglite järgi, ei mõjuta selle tehnorajatiseks
lugemine   asja   õiguslikku   seisundit   vallas-   või   kinnisasjana   või   kinnisasja   osana.   Rajatise
lugemisel   tehnorajatiseks   võib   sel   juhul   olla   tähendus   üksnes   rajatise   talumise   kohustuse
hindamisel. (p 20) 3.-4. Valdus ja selle kaitse Põhimaterjal: K.H. Schwab, H. Prütting “Asjaõigus”, Tallinn, 1995 (edaspidi viidatud “Schwab/Prütting”)  § 6-14.  o Valdus (lk 13) - Valdus on tegelik võim asja üle, sõltumata sellest, kas selle võimu pidaal on
selleks õigus. Omand kui õiguslik võim asja üle o BGB:   valduse   reguleeimise   aluseks   valdus   kui   tegelik,   väljaspoole nähtuv võim asja üle - Valduse kaitse tähendab praktiliselt lihtsustatud omandikaitset-  - Valdust   kasutatakse   kui   õiguse   ülekandmise   vahendit   ja   vormi,   vallasasjade
puhul   on   asja   üleandmine   omandi   ülekandmise   vahend.   Seega   on   omandi
vahetuseks vajalik valduse vahetus, et valdus ja oman jäävad reegina kokku ja
eelkõige selle eest, et omandi vahetus oleks silmnähtav - Sellesama   tegeliku   ja   õigusliku   võimu   vahelise   seose   tagajärjeks   on,   et
valdusest   tuletatakse   omandi   eeldus.   Seega   pannakse   valdus   teenima
võõrandaja legitimatsiooni õiguskäibes.  - Valduse õigusliku reguleerimise eesmärgiks on välise rahu säilitamine  - Siiski ei saa valdust nimetada õiguseks, sest see ei ole ei asjaõiguslik õigus ega
võlasuhe ega ka koormatis - Valdust   ei   saa   sisse   kanda   kinnistusraamatusse,   seega   ei   ole   ta   ka   õigus
kinnisasjale - Valdus   omandatakse   tegeliku   võimu   saamisega   asja   üle,   selle   valdusse
võtmiega. See lõpeb kui valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab
selle muul viisil  - Seadus käsitleb valdust õiguspositsioonina  a) Tegeliku võimu olemasolu 3/67


a. Vallasasjade puhul lihtne b. Kinnisasjade puhul: omaette eraldatud, taraga ümbritsetud ja seega   ei   ole   võimalik   teiste,   suvaluste   isikute   juurdepääs
neile  i. Tarasramata kinnisasjade puhul sekkub käibearvamus ja   määrab,   kes   on   valdaja.   Järeldus   tehakse   isiku
õiguste põhjal oma valdusele, sest kui on teade kellele
niisugused   esemed   kuuluvad,   käsitletakse   tavaliselt
õigustatud isikut kui hoidja ja valdajat  b) Aja tähendus valduse omandamisel  Tegelik   võim   peab   olema   suunatud   pikemale   ajale,   kuid   ei
tarvitse olla kestnud pikemat aega ega kauem edasi kesta, nii et
kindlat ajapiiri ei ole  c) Tahte osa valduse omandamisel  Üldine valdamise tahe, mis käib kõikide omaniku võimupiirkonda
kuuluvate asjade kohta.   Tahe ei ole õigustehinguline, vaid loomulik, kuna ta on suunatud
tegelikule võimule, mitte selle õiguslikele tagajärgedele  Seega   ei   ole   valduse   omandamiseks   nõutav   teovõimelisus.
Alaealised   võivad   seda   teha   ilma   seadusliku   esindaja
nõusolekuta  Seega on valduse omandamisel välistatud esindamine tehnilises
mõttes  - BGB tegelik võim: 1) füüsiline võimalus asja vahetult mõjutada  2) võimalust välistada teiste isikute mõju sellele  o Valduse omandamine kokkuleppe teel. Piisab eeldusest, et senine valdaja ja omandaja on kokku leppinud valduse üleandmise suhtes õigustehingu. Nõutav
on ka üleandja teovõime (omandaja mitte), esindamine on võimalik o Valduse lõppemine: tegeliku võimu kaotamine. Aiult ajutine lahutamine asjast ei tähenda valdusest loobumist. Ei nõua teovõimet.  o Vabatahtlik o Mittevabatahtlik   –   asi   läheb   valdajal   kaotsi,   nt   varguse,   kotamise, unustamise ja mahajätmise tõttu.   Kadumise puhul võimalik heauskne omandamine  § 8 - BGB eristab kahte valduse liiki: o Omandusvaldaja on see, kes valdab asja kui temale kuuluvat, st kasutab ja valdab seda nagu kuuluks see temale. Vahet ei ole, kas see kuulub
talle tegelikult või mitte (ka varas on omandusvaldaja) o Võõrvaldaja on see, kes tunnistab kedagi teist endast kõrgemalseisvaks, tunneb ennast kellegi teise ees seaduslikult vastutavana ja ei käsitle asja
kui oma, vaid kui võõrast (üürnikud, tasuta kasutajad, kasutusvaldajad,
pandipidajad) o AÕS komm § 6:  o JI on oma vara omanik ning ei saa olla kellegi teise omandis 4/67


o Õigusvõimeline   FI   võib   olla   vara   omanik   sõltumata   oma   vanusest   või   muudest tunnustest o TsÜS   §   8-9:   üldjuhul   on   FI   õigustatud   omanikuõigusi   teostama   täies   mahus. Seaduses sätestatud juhtudel võivad DI õigused omanikuna tegutseda olla piiratud o Igasugused   piirangud   peava   dkehtima   ühetaoliselt   nii   isikute   suhtes   kui   ka territoriaalselt,   mistõttu   oleks   võrdse   kohtlemise   prinsiibiga   vastuolus   eri
piirkondades omandiõiguse tagamise erinev reguleerimine  o EIK on korduvalt rõhutanud, et omandiõigus protokolli 1 art 1 tähenduses hõlmab kolme põhimõtet:  Üldine vara segamatu kasutamise pm  Omandi võõrandamise õigus ainult teatud tingimustel   Riikide õigus reguleerida omandi kasutamist o Omandi puututamtus – igaühe õigust omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada seaduses lubatud vormides ja igal ajal o Omand: asjad, varalised õigused ja hüved Kohtupraktika:  Riigikohtu otsus 3-2-1-154-01  - Asjaolud:   15.   aug   2000.a   ei   saanud   hageja   tehase   territooriumilt   valmistoodangut
vedava autoga väravast lahkuda - AÕS § 32 kohaselt on valdus tegelik võim ajsa üle - AÕS § 40 lg 3 järgi on valdaja takistamine asja ple tegeliku võimu teostamisel
valduse rikkumine - AÕS § 40 lg-s 3 sätestatud valduse rikkumine võib seisneda asja üle tegeliku võimu
teostamise takistamises, olenevalt asjaoludest võib tegeliku võimu teostamine olla
takistatud ka juurde- või väljapääsu sulgemise tõttu. - Ekslik on ringkonnakohtu arutlus selle kohta, et kuna hageja ei olnud ega ole värava ja
seega ka juurdepääsu valdaja, ei saa ta kaitsta oma valdust. Valduse rikkumine võib
seisneda tegeliku võimu teostamise takistamises. Takistus võib seisneda ka juurde- või
väljapääsu sulgemises - AÕS § 43 annab valdajale õiguse nõuda valduse omavolilise rikkumise korral valduse
kohtulikku  kaitset,  mis tulenevalt  AÕS §  44 võib  seisneda  rikkumsie  kõrvaldamises,
edasise rikkumise ärahoidmises ja kahju hüvitamises   Riigikohtu otsus 3-2-1-46-09, pöörata eelkõige tähelepanu p 10-18 o Asjaolud:   hageja   palus   kohustada   kostjat   vabastama   Viimsi   Keskkooli   hoone. Keeldumisel palus hegeja tõsta kostja hoonest välja ning mõista kahjuhüvitis. Hagist
loobuti.   Hiljem   nõude   suurendamise   ja   täiendamise   avalduse   kohaselt   nõudis
hageja uut hüvitist 4,78 mln kr ning viivist 322K kr o AÕS § 35 lg 1 kohaselt omandatakse valdus tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle.   Hoone   või   osa   ruumide   valduse   üleandmiseks   piisas   sellest,   kui   kostja
vabatas hoones asuvad ruumid või osa nendest, teatas sellest hagejale ja ei
teinud hagejale edaspidi takistusi ruume vallata o Asjaolu, et kostja kätte jäi väidetavalt üks  võtmekomplekt, ei oma valduse üleandmise seisukohalt tähtsust, kui eespool nim tingimused olid täidetud.  o Saamata   jäänud   tulu   eest   hüvitise   saamiseks   peab   hageja   tõendama,   et   tal   oli kavatsus ja võimalus tulu saada.  5/67


 Sellest   tuleb   maha   arvestada   vajalikud   kulutused   sellise   sissetuleku
saamiseks  o Valduse   rikkumise   korral   on   hüvitavaks  kahjuks   eelkõige   kaotatud kasutuseelises TsÜS § 62 lg 1 mõttes.   Seda arvestatakse abstraktselt – võrreldakse valdaja kasutusõiguse väärtust
sarnase   asja   keskmise   kasutusõiguse   väärtusega   ning   kui   valdaja
kasutusõigus oli suurema väärusega, tuleb talle hüvitada väärtuste vaje  Kaotatud   kasutuseelise   arvestamisel   võib   lähtekohaks   olla   kasu,   mida
hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi
tegema  o Alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks võib sellisel juhul olla muu hulgas rikkumise teel saadud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1  o Kaasvaldus: igaüks eraldi saab tegeliku võimu teostada. Kaasvaldus: kõik omanikud koos saavad tegelikku võimu teostada.  o Vastupidine olukord oleks siis, kui unustad ühed võtmed endale korterit müües ja see välistaks korteri üleandmise   16. Ringkonnakohus kohaldas asjas ebaõigesti AÕS § 45. Sõltumata sellest, kas sõiduautot kasutati tasu eest
või tasuta, ei kuulu asjas kohaldamisele valduse kaitse sätted. Pooltel on vaidlus kostja poolt hageja sõiduauto
valduse seaduslikkuse üle ja selles, kas tal on alus saada hagejalt tagasi 13 000 krooni. Kostja on vastuhagis
sidunud   auto   tagastamise   hageja   poolt   13   000   krooni   tagasimaksmisega.  AÕS   § 320   lg 1   järgi   on
võlausaldajal õigus seaduslikult tema valdusse sattunud võlgniku vallasasja kuni nõude rahuldamiseni
kinni pidada, juhul kui nõue on sissenõutav ja seotud kinnipeetava esemega. Nõue on AÕS § 321 p 5
järgi seotud kinnipeetava esemega, kui eseme valdus ja nõue tulenevad valdaja ja võlgniku vahelisest
õigussuhtest. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kaaluda poolte esitatud asjaoludest lähtuvalt, kas õigussuhe on
kvalifitseeritav kinnipidamisõiguse teostamisena ja kui suhe on kvalifitseeritav AÕS § 320 järgi, siis anda
hinnang hageja väitele nõude tasaarvestamise kohta, kui kostja kasutas autot kokkuleppe vastaselt.  Riigikohtu otsus 3-2-1-83-09, pöörata eelkõige tähelepanu p 10-11 o Nõude alus: hageja nõuab varalise kahju hüvitamist 31 361 kr o Asjaolud:   Kostja   andis   hagejale   üürile   toa   (tähtajatu).   Kokkuleppel   kostjaga   tõi hageja   üüritud   eluruumi   oma   mööbli   ja   rõivad,   hoovi   kaks   sõiduautot   ning   pani
kostja kuuri neli kanistrit, valuveljed koos uute suverehvidega ning neli suverehvi.
2000. aasta juunis vahetas kostja hagejale teatamata ära maja välisukse luku ja
takistas hageja juurdepääsu üüritud eluruumile. Hageja ei pääsenud ligi ka hoovis
olevatele sõiduautodele. Kostja ei teatanud hagejale, et ta on üürilepingu lõpetanud
või soovib seda teha või et hageja peab oma asjad ära viima. Kostja takistas hageja
ligipääsu   oma   asjadele   mitme   nädala   jooksul.   Kui   hageja   pääses   oma   asjade
juurde, selgus, et need olid tõstetud aeda ja kaetud presendiga.  Väärtuslikumad
asjad olid kadunud ning mööbel jm oli vihmast kahjustatud ja taastamiskõlbmatu. o Lukkude   vahetamine   ja   asjade   väljatõstmine   on   kvalifitseeritav   hageja  valduse omavolilise äravõtmisena AÕS § 40 lg 2 tähenduses:  Seadusevastaselt  valdaja nõusolekuta asja valduse rikkumine või valduse
äravõtmine ning sel viisil saadud valdus on omavoliline   Omavoliliseks loetakse ka omaniku poolt oma asja äravõtmist ebaseadusliku
valdaja valdusest § 34 lg 1  Ebaseadusliku valdaja valdusest on õigus asja ilma tema nõusolekuta ära
võtta   üksnes   AÕS   §   41   sätestatud   omaaabi   rakendamise   eelduste
esinemise korral  o Kui   hageja   asjad   asusid   kostja   elamus   asuvas   ruumis,   siis   kehtestas   kostja elamusse   sissepääsu  takistamisega   (luku  vahetamisega)   samal   ajal  omavoliliselt
valduse ka hageja asjadele. Kostja lubas asjade järele tulla üksnes koos politseiga -
ei   muuda   omavolilist   valdust   olematuks.   Omavoliline   oli   ka   hageja   asjade   tema
üüritud eluruumist hoovi viimine ja seal ladustamine. 6/67


o Kahju  hüvitamine   AÕS  §  84  lg  2:   isik,   kes  on  saanud   asja   valduse   omavoliga, vastutab asja ja selle päraldiste hävimise ning nende väärtuste vähenemise eest,
v.a kui hävimine või väärtuse vähenemine oleks toimunud ka juhul, kui asi oleks
olnud hageja valduses   Seejuures  ei  ole   tähtsust,   kas  omavoli  tarvitanud  isik  oli   kahju   tekkimisel
süüdi, st kas ta oli omavoliliselt hõivanud asjade suhtes hoolas või mitte   Ei kohaldu VÕS § 1043 jj, v.a  7. ptk sätted kahju hüvitamise suhtes o VÕS § 139 lg 1 kohaldamiseks ei anna kolleegiumi arvates iseenesest alust see, et ÜL oli lõppenud. Juhul kui üürnik ei tagasta üüritud asja pärast ÜL lõppemist, on ÜA
õigus nõuda asja tagasi enda valdusesse kas VÕS § 334 lg 1 või AÕS § 80 alusel.   VÕS § 335 esimese lause järgi võib üürileandja viivitatud aja eest nõuda
kahjuhüvitisena   kas   üürilepingus   kokkulepitud   üüri   või   üüri,   mis   on
samasuguses   asukohas   oleva   samasuguse   asja   puhul   tavaline,   välja
arvatud   juhul,   kui   üürnik   peab   asja   õigustatult   kinni   tema   poolt   tehtud
kulutuste tasumise tagamiseks  See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle
tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist (VÕS § 335 teine lause). - - AÕS  §  84  lg  2 sätestab  kahju   hüvitamise   nõude   erikoosseisu.   Selle   sätte  kohaldamise
seisukohalt ei ole tähtsust, kas omavoli tarvitanud isik oli kahju tekkimises süüdi, st kas ta
oli omavoliliselt hõivatud asjade suhtes hoolas või mitte. - Kahju   hüvitamise   erikoosseisu   korral   ei   kohaldu   VÕS   §   1043   jj.   Kahju   hüvitamise
erikoosseisude   korral   tuleb   siiski   kohaldada   VÕS   7.   peatüki   sätteid,   mis   reguleerivad
kahjuhüvitisnõude ulatust. Ka AÕS § 84 lg 2 puhul kohalduvad kõik VÕS 7. peatüki sätted,
sh on võimalik vähendada ka väljamõistetavat kahjuhüvitist VÕS § 139 lg 1 järgi, kui
kahju põhjustati osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel,
mille eest kahjustatud isik vastutab. - Ukseluku vahetamisega isiku juurdepääsu takistamine ruumile, kus asusid isiku asjad, ning
asjade paigutamine maja hoovi on kvalifitseeritav isiku valduse omavolilise äravõtmisena
AÕS § 40 lg 2 järgi. Viidatud sätte kohaselt on omavoli seadusvastaselt valdaja nõusolekuta
asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine ning sel viisil saadud valdus on omavoliline.  Riigikohtu otsus 1-18-9683, pöörata eelkõige tähelepanu p 10-15 o Asjaolud:   KarS   §   215   asja   omavoliline   kasutamine.   Auto   viidi   remonti   koos autovõtmetega.  o (10) KarS § 215 eesmärk on kaitsta eelkõige toimepanija jaoks võõrast valdusõigust Eeldused:  1) Vallasasi, mida kasutati, oli süüdistatava jaoks võõras 2) Kas   asja   valdus   läks   selle   seaduslikul   valdajalt   süüdistatava   valdusesse seadusliku valdaja tahte kohaselt või süüdistatava omavoli tagajärjel a. Kui asi läks süüdistatavale üle asja seadusliku valdaja tahte järgi,  ei saa rääkida asja omavolilisest kasutamisest KarS § 215 tähenduses  o (11) AÕS § 36 lg 1 järgi omandatakse valdus tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude   üle,   mis   võimaldavad   tegelikku   võimu   asja   üle.   Seega   saab   valdust
omandada liseks asja enda üleandmise ka abinõu valduse saamisega (uksevõti) o § 34 lg 1 järgi võb valdus olla seaduslik või ebaseaduslik (sh omavoliline), sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte  o (12) Asja kasutamine on § 215 mõttes omavoliline juhul, kui asi on AÕS § 40 lg 2 kohaselt toimepanija omavolilises valduses või kui tõimepanija vastutab AÕS § 40
lg 4 järgi omavolise valduse tagajärgede eest 7/67


 § 40 lg 2 näeb ette, et omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja
valduse rikkumine või valduse äravõtmine ning sel viisil saadud valdus on
omavoliline   Seega puudub valdaja nõusolek ja tegemist on omavoliga ilmselt juhtudel,
mil valdaja ei ole ise teadlikult asja valdust üle andnud või on teinud seda
teise isiku sunni (nt vägivallaähvarduse mõjul) o (13) Isegi kui tuvastada, et abinõu valdus saadi õiguspärase valdaja tahte kohaselt, ei tähenda see automaatselt ka seadusliku valdaja tahet anda üle põhiasja valdus  Seaduslik valdaja peab seda tahet eraldi väljendama mistahes vormis (sh
konkludentselt,   tulenevalt   abinõu   üleandmise   eesmärgist   või   üleandmise
viisist)  Näide teatri valvelauda autovõtmete loovutamine o (14) Asja omavolilise ajutise kasutamisega ei ole reegeljuhtumil tegemist juhul, kui asi on antud seadusliku valdaja nõusolekul teisele isikule kasutada, kuid viimane ei
kasuta eset seadusliku valdaja soovitud eesmärgil.  Sellisel juhul puudub koosseisu vajalik element – omavoli  Seega   on   Kars   §   215   mõtteks   oluline   tuvastada   valduse   saamine
omavoliselt,  mitte  see,   kas   valduse   (õiguspärasel)   saamisel   rikutakse
vallasasja kasutamise kokkulepet o (15) Seega  selleks, et hinnata, kas käesolevas asjas esineb omavoli, on vajalik tuvastada,   kas   sõiduki   seaduslik   valdaja   V.   B.,   andes   sõiduki   võtmed   üle   R.
Niggulisele,   soovis   viimasele   üle   anda   vaid   sõiduki   võtmete   valduse   või   koos
võtmetega ka sõiduki valdamise ja kasutamise õiguse.  Asja   omavolilise   kasutamisega   on   tegemist   siis,   kui   üle   anti   vaid   sõiduki
võtmed ilma sõiduki kasutamise õiguseta  Karistusõiguses on vajalik tuvastada ka subjektiivne koosseis ehk vähemasti
kaudse tahtluse vormis pidi süüdistatav aru saama  - Ringkond: 20. jaanuar 2020 süüdistatav mõisteti § 215 lg 2 p 1 järgi õigeks (vargus jäi
kehtima). Ta rikkus kasutuskokkulepet, kuid ta ei rikkunud valdust 5.-6. Omand Põhimaterjal: Schwab/Prütting:  § 26-27. - (104)   on   olemas   ainult   omand   üksikutele   asjadele,   mitte   asjade   kogumile   nagu   kaubaladu,
raamatukogu, kari jne, ka mitte ettevõtetele ja käitlistele kui majanduslikele üksustele. See tuleb
ilmsiks omandi üleandmisel, mis peab iga üksiku asja puhul toimuma vastavalt asja kohta käivate
eeskirjade alusel, nt toimub see kinnis- ja vallasasjade puhul erinevalt  - Võimalik on omand ainult individuaalsetele asjadele (teatud liiki asi + reaalne eraldamine teistest
sama liiki asjadest) - Omand on kõige ulatuslikum õigus asjale. Vastandiks on piiratud sisuga asjaõigused (hüpoteek,
pandiõigus, servituut). Nende puhul on võimalik õigusi selgelt piiritleda, omandi puhul ei ole seda
võimalik üksikasjades loetleda  - Omandi elastsus: omandil on tedents ja jõud omandada pärast piiratud asjaõiguste lõppemist taas
nendes sisalduvad õigused ja ühendada need ülejäänud omandiga.  - BGB   §  903:   „Omanik  võib  asjaga   oma   tahtmist   mööda   toimida  ja   teiste   isikute   igasuguse   mõju
välistada“ o Sisemine/positiivne:   omaniku   suhe   asjaga   ehk   omaniku   õigus   asja   vallata,   kasutada,
käsutada (toimimisvabadus asja võõrandada, koormata), kasu saada, ära tarvitada või muul
viisil kasu saada, ilma et talle oleks seatud mingeid majandusliku mõistlikkuse piire.  8/67


o Väline/negatiivne:   määrab   kindlaks   omandiku   seisundi   teiste   isikute   suhtes.   Absoluutne
õigus - (105) See, kes tugineb omandi piiramisele, peab seda tõestama; omanikul ei ole tarvis tõestada, et
tegutsemine jääb omandi piiresse  - (106) Hädaseisund (TsÜS § 141, KarS § 29) omanik ei tohi keelata oma asja mõjustamist teise isiku
poolt,   kui   see   on   hädavajalik   olemasoleva   ohu   tõrjumiseks   ja   kui   ähvardav   kahju   on
ebaproportsionaalselt suur võrreldes selle kahjuga, mis tekib omanikule mõjutuste tagajärjel.  - TsÜS § 141 lg 2: kahju tekitanud isik peab hüvitama kahju, mille ta ohtu tõrjudes tekitas, kui tõrjutud
oht tekkis temast tuleneva asjaolu tõttu  - (107)   omandi   piirangud:   hoonestusõigus,   servituudid,   kasutusvaldus,   ostueesõigus,
reaalkoormatised  (hõpoteegid)m  kinnis-  ja   rendivõlad,  õigused  vallasasjadele  –  kasutusvaldus ja
pandiõigus - (108)   sundvõõrandamine:   lubatud   üksnes   üldsuse   hüvanguks;   ainult   seaduse   alusel   või
haldusaktiga. Seadus, mis sisaldab sundvõõrandamist, peab reguleerima selle hüvitamise liigi ja
määra.   Seda   tuleb   määratleda   üldsuse   ja   asjaosaliste   huve   õiglaselt   kaaludes.   Väärtuse   täielik
hüvitamine.  P.   Varul   jt   “Asjaõigusseadus   I.   Kommenteeritud   väljaanne”,   Tallinn,   2014   (edaspidi   viidatud
“Kommentaar I”)  § 68-90. Kohtupraktika: Riigikohtu otsus 3-2-1-136-05, pöörata eelkõige tähelepanu p 19-33  Asjaolus: Talu müügileping, järelmaksuga igakuiste maksetena. Pärast kõigi osamaksete tasumist
pidid pooled vormistama notariaalselt tõestatud müügilepingu. Poolte kokkuleppel asus hageja
juba   2003.   a   augustis   tallu   elama   ja   tegema   remonttöid.   1.   juunil   2004.   a   teatas   R.   Ojasoo
hagejale, et talul on uus omanik. Seejärel leppisid hageja ja R. Ojasoo kokku esialgse lepingu
jätkamises  selliselt, et  igakuiste  maksetena  tasumise asemel  pidi hageja  tasuma notariaalselt
tõestatud  müügilepingu  sõlmimisel  R. Ojasoole  10  000  krooni ja  2004.  a  oktoobris  veel  4000
krooni. Kokkuleppe sõlmimisel andis hageja R. Ojasoole 500 krooni. R. Ojasoo on keeldunud talu
hagejale võõrandamast ja hageja kantud kulutusi hüvitamast.  Kuna müügileping ei olnud sõlmitud ettenähtud vormis, ei saa hageja nõuda lepingu täitmist,  kuid võib
võlaõigusseaduse (VÕS) alusetu rikastumise sätete alusel nõuda remonttöödeks kantud kulutuste 30 355
krooni  hüvitamist  (kapitaalremont),  kostjatelt   solidaarselt.   Samuti   peab   kostja   tagastama   hagejale
müügilepingu järgi tasutud  Kui tehing on tühine, võib nõuda kõike tagasi alusetu rikastumise sätete alusel VÕS §§-
id 1028, 1032 ja 1034 järgi.  Müüjale   kuuluv   valduse   tagastamise   nõue   läheb   uuele   omanikule   üle   kinkelepingu   sõlmimise
päeval; tagasi nõudmisel ei kohaldu AÕS, vaid alusetu rikastumise sätted  Tühise müügilepingu järgi asja valdajal on õigus keelduda asja väljaandmisest kuni asjale
tehtud   kulutuste   hüvitamiseni   VÕS   §   1033   lg-s   2  nimetatud   ulatuses,   kui  saaja   uskus
saadu omamise kestmisse ja tegi kulutusi sellest tulenevalt.  Nõue ei lõpe sellega, kui
isik, kellele ta peaks asja tagastama, annab asja omandiõiguse üle teisele isikule. Ka ei lähe
hüvitise maksmise kohustus üle asja omandajale.  Kelle omad asjad ei oma tühise tehingu tagasitäitmisel VÕS § 1032 lg 2 järgi tähtsust. Tähtis on
see,  kas need  anti tühise  tehingu  järgi üle ning  kas need  saab tagastada  või tuleb  hüvitada,
samuti kas asju või hüvitise nõudmise õigust ei antud üle M. Rebasele  Eelduslikult laienevad peaasjaga seotud õigused ja kohustused ka päraldistele  Võõrast   asja   kasutades   saadakse   eelduslikult   alati   kasutuseeliseid,   muu   hulgas
hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (nt üüritulu)  Vastastikuste  rahaliste   nõuete  lahendamisel   tühise   tehingu  tagasitäitmisel   alusetu  rikastumise
sätete järgi või nt lepingust taganemisel saab nõuded lugeda vastastikku tasaarvestatuks (n-ö
saldeerida), ei ole vaja eraldi avaldust  Uue   omaniku   ja   ostja   vahel   on   vindikatsiooni   suhe   AÕS  §   80   järgi.   Rebane   saab
valduse välja nõuda.  Soorituskondiktsiooni suhe? seda ei ole. saab nõuda hüvitamist AÕS 85 järgi,  õigus nõuda aja
eest, mil valdaja õigusliku aluseta tema asja kasutas, st alates ajast, mil M. Rebane omandas
ehitised, nõude täpsem ulatus 1037-1040 järgi.  M.   Rebase   ja   hageja   vahel   ei   ole   soorituskondiktsiooni   suhet   ja   ei   toimu   tühise   lepingu
tagasitäitmist.   üksnes   omaniku   -   valdaja   vaheline   õigussuhe,   võiks   hageja   ehitiste 9/67


väljaandmisest   keeldumise   õigus   M.   Rebase   suhtes   tulla   kõne   alla   VÕS   §   110   järgi,   kuni   on
rahuldatud hageja seotud nõue M. Rebase vastu.  Riigikohtu otsus 3-2-1-168-05, pöörata eelkõige tähelepanu p 9-10 o Asjaolud:  Kaasomand, mida üks (2/3) tahtis lõpetada. Teise arvates kasutas esimese 50 m võrra
rohkem.   Krunt   ei   olnud   proportsionaalselt   jagatud.   Hageja   tegi   ka   parandusi,   kulude   kandmises
kokkuleppinud ei ole ning hageja on nõus 1/3 hüvitama. Kostja võlg hageja ees on seega 69 000
krooni. Kostja on samuti teinud parandusi, remonti, ehitusluba taotlenud ning temaga elavad vanad-
haiged sugulased. hageja pakutud hinna eest ei ole võimalik osta teist samaväärset elamispinda.  o Kuna kaasomandi lõpetamine riivab PS § 32 - omandi puutumatust - tuleb tagada õiglane ja kohene
hüvitis omandi  kaotamise eest. Õiglase  ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks  tuleb võimalikult
täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise
hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva
asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas  tema mõttelise osa
suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest.  Kolleegium nõustub kassaatoriga, et kuna kaasomandi lõpetamine kohtu valitud viisil riivab intensiivselt PS
§ 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, tuleb tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotamise
eest. Nõustuda ei saa ringkonnakohtu arusaamaga, et kostja ei jää omandist ilma, kuna talle antakse selle
rahaline väärtus.  Jättes kaasomandis oleva asja ühe kaasomaniku ainuomandisse otsustab kohus teise
kaasomaniku  omandist ilmajätmise  sellele asjale.  Omandi  kaotavale  kaasomanikule tema  osa rahas
väljamaksmine kujutab  endast hüvitist kaotatud omandi  eest. Kolleegium leiab, et  õiglase ja kohese
hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja
seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Muidugi
tuleb arvestada tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid tõendamiskoormise kohta.  Riigikohus on oma 17. oktoobri 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05  (RT III 2005, 35, 341) asunud
seisukohale,   et   kaasomandi   osast   ilma   jäävatele   kaasomanikele   tuleb   tagada   täielik   rahaline   hüvitis   oma
omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust  tervikuna ja
arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures
kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. o Kaasomandi   lõpetamisel   õiglase   ja   kohese   hüvitise   maksmise   tagamiseks   tuleb
võimalikult   täpselt   määrata   omandi   väärtus   omandi   kaotamise   aja   seisuga   ja
kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.
Tulenevalt   TMS   §-st   21  rahuldatakse   ühe   kaasomaniku   nõue   omandi   üleandmiseks
samaaegselt teise kaasomaniku rahalise nõude täitmisega.  Riigikohtu otsus 3-2-1-12-08, pöörata eelkõige tähelepanu p 8-13 + eriarvamus o Asjaolud:   "Kaasomanike   enamuse   kokkulepe   kinnistu   kasutuskorra   kohta,   kusjuures   nimetatud
kokkulepe on käsitletav ettepanekuna Maimu Timmuskile selle heakskiitmiseks". Avaldajad soovisid
lepingudokumendi   p   4   kohaselt   mh   kanda   kinnisasja   registriosa   kolmandasse   jakku   avaldajatele
kuuluvatele mõttelistele osadele märkuse, et kaasomanike enamus, kellele kuulub suurem osa ühises
asjas, on 5. septembril 2007 kokku leppinud kinnisasjal paiknevate hoonete valdamises ja kasutamises
lepingu p 3 ja lepingule lisatud plaanide järgi. Samas dokumendis nõustus Aktsiaselts Hansapank
hüpoteegipidajana   märkuse   kandmisega   kinnistusraamatusse   L.   Mändojale   kuuluvale   mõttelisele
osale hüpoteegist ettepoole. Kinnisasja kaasomandist kuulub 3/12 mõttelist osa K. Reinsonile, 6/12
mõttelist osa I. Reinsonile, 1/12 mõttelist osa L. Mändojale ning 2/12 mõttelist osa M. Timmuskile. o Kinnistusraamatusse   kandmata   ei   ole   kaasomanike   kokkulepped   uue   kaasomaniku   jaoks
kohustuslikud.   Erandiks   on   üldõigusjärglus  (esmajoones   pärimine),   mille   korral   seovad
üldõigusjärglast ka tema õiguseelnejale kohustuslikud olnud kokkulepped. Kuna AÕS § 79 ei näe ette
otsuste   kohustuslikkust   kaasomanike   õigusjärglaste   suhtes,   kehtivad  kaasomanike   enamuse
otsused üksnes otsuse vastuvõtmise ajal kaasomanikeks olnud isikute suhtes. o Kaasomanike enamuse otsustele ei kohaldu AÕS § 79 lg 2.  o Kasutuskorraga ei koormata kaasomanike mõttelisi osasid. Kolleegium selgitab, et kui mõni kinnisasja
kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisest, võib iga kaasomanik nõuda
kohtult   kaasomandi   kasutuskorra   kindlaksmääramist   kohtumenetluses   vastavalt   AÕS   §   72   lg   5
esimesele lausele. Kasutuskorra määramine kohtu poolt on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa
seaduse   §   68   lg   5   alusel   kaasomanike   kokkuleppe   sõlmimise   tahteavalduste   ja   kinnistusraamatu
kande tegemise nõusolekute asendamine. Kohus paneb kasutuskorra paika ja siis kehtib see.  o Kohtul   on   kasutuskorra   määramisel   lai   diskretsiooniõigus,   lähtudes   hea   usu   ja   mõistlikkuse
põhimõttest ning arvestades mh kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade
suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega jm oluliste asjaoludega ning vajadusel
tuleb eelistada ka vähemuse huvisid. 10/67


o Kasutuskord: saab teha mõlemat pidi, AGA seda ei ole võimalik KR-sse panna. Vahe on selles, et siis
ta ei kehti õigusjärglaste suhtes.  Kui omanik muutub ja kinnistusraamatus märkeid ei ole, tuleb
kasutuskord uuesti kokku leppida. Va üldõigusjärgleste osas.  o Eriarvamus: tuleb kindlaks määrata, millised küsimused võib enamus lahendada ja millised küsimused
ainult kokkulepel.  Ei saa vähemalt üldjuhul olla hea usu põhimõttega kooskõlas ka häälteenamusega
tehtud ja ilmselt kaasomanike vähemuse huvide vastane otsus kinnisasja valdamise ja kasutamisega
seoses tehtud kõige olulisemates küsimustes. o Meie arvates tulnuks AÕS § 79 lg 1 tõlgendada selliselt, et see kehtib ka kaasomanike enamuse otsuste   kohta,   st   kaasomanike   enamuse   otsused   peaksid   kehtima   ka   kaasomanike   õigusjärglaste
suhtes. Küll nõustume, et kinnisasja kaasomanike enamuse otsuseid ei saa AÕS § 79 lg 2 kohaselt
kanda märkusena kinnistusraamatusse .  Kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist võivad kaasomanikud AÕS § 72 lg 1 kohaselt 
reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub 
suurem osa ühises asjas. Kaasomanike kokkulepet ja enamuse otsust kaasomandis oleva asja 
kasutuskorra määramisel ei ole üldjuhul eristatud, st need on loetud võrdväärseks võimaluseks.  Kaasomanike kokkulepped kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise kohta kehtivad 
esmajoones üksnes nende kaasomanike suhtes, kes on kaasomanikud lepingu sõlmimise ajal. 
Lähtudes AÕS § 79 lg-st 1 kehtivad vallasasja kaasomanike kokkulepped ka nende 
õigusjärglaste suhtes, st need seovad kaasomaniku vahetumisel ka uut kaasomanikku. 
Kinnisasja kaasomanike kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike 
õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta aga üksnes kinnistusraamatusse märkuse kandmise 
vahendusel. Kinnistusraamatusse kandmata ei ole kaasomanike kokkulepped uue 
kaasomaniku jaoks kohustuslikud. Erandiks on üldõigusjärglus (esmajoones pärimine), mille 
korral seovad üldõigusjärglast ka tema õiguseelnejale kohustuslikud olnud kokkulepped (vt nt 
pärimisseaduse § 130 lg 1), st sõna "õigusjärglaste" tuleb AÕS § 79 lg 2 tähenduses mõista kui 
"eriõigusjärglaste".  Seadus ei anna selget vastust, kas kaasomanike õigusjärglaste suhtes kehtivad ka 
kaasomandis oleva asja valdamise või kasutamise kohta tehtud kaasomanike enamuse 
otsused. AÕS § 79 reguleerib sisuliselt ka kaasomanike enamuse otsuste kohustuslikkust 
kaasomaniku õigusjärglaste suhtes Kuid kuna asjaõigusseadus ei näe ette otsuste 
kohustuslikkust kaasomanike õigusjärglaste suhtes, kehtivad kaasomanike enamuse otsused 
üksnes otsuse vastuvõtmise ajal kaasomanikeks olnud isikute suhtes. Erandiks on 
kaasomanike üldõigusjärglased, kellele lähevad kaasomanike enamuse otsusest tulenevad 
õigused ja kohustused üle pärimisseaduse § 130 lg 1 või nt äriseadustiku § 403 lg 1 või § 446 lg
1 kohaselt. Kinnisasja kaasomanike enamuse otsuseid ei saa kaasomanike eriõigusjärglaste 
suhtes kohustuslikuks muuta ka kinnistusraamatu kande vahendusel, st kaasomanike enamuse
otsustele ei kohaldu AÕS § 79 lg 2. Kaasomandit tervikuna puudutavate kannete tegemiseks 
peab KRS § 341 lg 1 kohaselt olema kõigi puudutatud kaasomanike nõusolek.  Kasutuskorra kohta kaasomanike enamuse otsuse vastuvõtmine ei ole asja koormamine AÕS §
74 lg 1 tähenduses. Kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra 
kokkuleppe sõlmimisest, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra 
kindlaksmääramist kohtumenetluses vastavalt AÕS § 72 lg 5 esimesele ning saavutada 
kohtulahendi alusel kinnistusraamatusse märke tegemine. Kohtul on kasutuskorra määramisel 
lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades mh kõigi 
kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurusega, senise 
kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada
ka vähemuse huvisid. Kuigi TsMS § 613 lg 2 järgi lahendatakse kinnisasja, millel asub elamu, 
kaasomanike kasutuskorra vaidlused üldjuhul hagita menetluses, ei ole nende lahendamine 
hagimenetluses iseenesest selline protsessiõiguse normi rikkumine, mis võiks ainuüksi olla 
aluseks otsuse tühistamisele, kuid kaasomanike kasutuskorra määramise vaidlusse peavad 
olema kaasatud kõik kaasomanikud.  Riigikohtu otsus 3-2-1-84-08, pöörata eelkõige tähelepanu p 9-10 o Asjaolud:  Kinkelepingu   ja   isikliku   kasutamise   leping.   1/2   mõttelise   osa   kaasomanikuna
kinnistusraamatusse   D.   Rosenthal   ning   kanda   sellele   mõttelisele   osale   kinnistusregistriosa 11/67


kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale O. Lindmäe kasuks tasuta ja tähtajatu isiklik
kasutusõigus elamu osale. Nõuti T. Lindmäe nõusolek.  o Asjaõigusseaduse   (AÕS)   §   228   kohaselt   kohaldatakse   isiklikule   kasutusõigusele,   mis   on   seotud
valdamisega, kasutusvalduse sätteid. Kasutusvaldus lõpeb AÕS § 210 lg 1 kohaselt kasutusvaldaja
surmaga,   kui   seaduses   ei   ole   sätestatud   teisiti.   Kuna   kandeavalduses   taotletud   isiklik
kasutusõigus   oleks   nagunii   lõppenud   O.   Lindmäe   surmaga,   ei   võimalda   kandeavaldus
üldõigusjärglust ning asja menetlus tuleb lõpetada.  o NB! kinnisasja kaasomandi mõttelist osa ei saa koormata isikliku kasutusõigusega, nagu seda ei
saa  koormata  ka reaalservituudi,  kasutusvalduse   ega hoonestusõigusega.   Kõigi nimetatud  õiguste
puhul on tegemist asjaõigustega, mis annavad õiguse kinnisasja mingis ulatuses vallata või kasutada. o Kaasomanikul   on   õigus   nõuda   teistelt   kaasomanikelt,   et   asja   valdamine   ja   kasutamine   toimuks
vastavalt   kõigi   kaasomanike   huvidele.   Oleks   vastuolus,   kui   mõni   kaasomanik   saaks   teiste
kaasomanike suhtes siduvalt anda asja valduse ja kasutuse asjaõiguse alusel üle kolmandale isikule
teiste kaasomanike tahteta. EI SAA koormata valdust või kasutamist andva asjaõigusega (hüpoteeki
mõttelise osa suhtes saab), ainult tervikuna saab. o Saab koormata ainult teiste kaasomanike nõusolekul, see käib mõtteliste osade suhtes. Miks saab
ainult tervikuna koormata? Ei saa sellele tükile kasutusõigust seada, kuna omanik võib muutuda ja
seeläbi võib muutuda ka kasutuskord.   (3-2-1-172-10 p 13 alusel) o Asjaolud:  Elamus   on   3   korteriomandit,   millest   korter   nr   1   kuulus   võrdsetes   mõttelistes   osades
avaldajatele, korter nr 2 Serafim Nikiforovile ja korter nr 3 puudutatud isikule. Elamu on täiskeldri ja
pööninguga.   Kinnistul   asub   ka   kolm   kuuri.   2007.   aastal   korteri   nr   3   elanike   teha   lastud
katusekonstruktsioonide   ja   katuse   uuendamise   käigus   ehitati   pööningule   (katusekorrusele)   kolm
ruumi, seda ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Avalduse kohaselt ei ole võimalik kinnisasja ühisel
otsusel   kasutada   ja   vallata,   kuna   puudutatud   isik   eirab   teiste   kaasomanike   õigusi   -   väljudes
omavoliliselt lubatud elamu ümberehitamise mahust, ehitas ümber elamu pööningu ja katuse, kuuri
ehitas   ümber   garaažiks   ning   kasutab   maatükist   suuremat   osa,   kui   temale   kaasomandina   kuulub.
Temale ja külalistele kuuluvaid autosid pargitakse avaldajate akende all. Avaldajad on huvitatud oma
osa kasutamisest, kuid ei saa seda täiel määral teha puudutatud isiku tegevuse tõttu. o Üldjuhul, kui ühe isiku ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi
osa, tuleb tal maksta selle eest teistele hüvitist. AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et
selle   sätte   alusel   on   kaasomanikul   õigus   esitada   teise   kaasomaniku   vastu,   kes   kasutab
kaasomandi   mõttelisest   osast   suuremat   reaalosa,   kasutuseeliste   hüvitamise   nõue  (v.a.   kui
hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega). Kasutuseeliseks on ka see, kui kostja kasutab oma
kaasomandi mõttelisest osast suuremat pinda. o Pööningu   kõrgus   ei   vasta   eluruumidele   kehtestatud   normidele,   mistõttu   ei   saa   seda   hinnata
eluruumina. Samuti on maakohus leidnud, et katusekorruse väljaehitamine ja selle kasutamine on
kasulik kõigile, sest vähendab maja küttekulu. o AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva
asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad
üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike
õiguste   kahjustamisest.  Maakohus   on   pidanud   rekonstrueerimist   parenduseks   mitte   ainult
korteriomandile   nr   3,   vaid   ka   kogu   elamule   (uus   katusekate,   katuse   soojustamine)   ja   eriti
korteriomandile   nr   1,   sest   elamispinna   laiendamisega   soojustati   seni   külmas   olnud   vahelage,   mis
annab   nimetatud   korteri   omanikele   kokkuhoiu   küttekuludes.  Lisaks   pööningul,   millele   on
juurdepääs ainult korterist nr 3 ja mida avaldajad kuni selle ümberehituseni ei kasutanud, ei ole
nende jaoks sellist kasutuseelist, mis, arvestades kõiki asjaolusid, õigustaks selle kasutamise
eest korteri nr 3 omanikult kuuhüvitise väljamõistmist.  o Puudutatud isik on teinud kulutusi ja parendanud kaasomandi eset (uus katusekate, katuse
soojustamine), kohtud on põhjendatult jätnud avaldajate hüvitise nõude rahuldamata. o AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul
õigus   esitada   teise   kaasomaniku   vastu,   kes   kasutab   kaasomandi   mõttelisest   osast
suuremat  reaalosa,   kasutuseeliste  hüvitamise  nõue.  Kasutuseeliseks  on  ka see,   kui
kostja kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat  pinda (vt Riigikohtu 20.
detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 12). Siiski võib kohus jätta AÕS §
71 lg 2 kohaldamata ja eelnimetatud hüvitisnõude rahuldamata,  kui hageja nõue on
vastuolus hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr
3-2-1-137-10, p-d 13-14; 16. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p
13).  Riigikohtu otsus 3-2-1-45-13, pöörata eelkõige tähelepanu p 14-27  o Asjaolud: Avaldus kasutuskorra määramiseks.  12/67


o Kokkuleppe,   mida   soovitakse  kasutuskorda  lisada   peab   eelkõige   olema   lubatav,   st   kooskõlas
seaduses sätestatud võimalustega; lisaks peab see seaduses sätestatust erinev olema kas sisu
või suhete reguleerimise detailsusastme poolest. o Seadusest kõrvale kalduvad kokkulepped kehtivad ainult KR kandmisel, seadust dubleerivad
tingimused ei vaja kandmist (v.a. seaduse reegli täpsustamine).  o Et kehtiks õigusjärglaste suhtes, peavad kantud tingimused olema objektiivselt arusaadavad ja üheselt
mõistetavad. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis
oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud
peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike
õiguste   kahjustamisest.   Seega   peab   puudutatud   isik   praegusel   juhul   suutma   põhjendada,   milles
seisneb   tema   õigustatud   huvi   taotletavate   lepingukavandi   sätete   kasutuskorda   lisamise   vastu.
Õigustatud huvi peab olema väljendatud konkreetselt, mitte abstraktse vajadusena kõikvõimalikke
tulevasi vaidlusi ära hoida. o Kohus saab kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise menetluses hinnata taotletava kokkuleppe
lubatavust, selgust ja puudutatud isiku õiguslikku huvi sellise kokkuleppe nõudmiseks. Lisaks, kas
taotletav kokkulepe on mõistlik ega piira liigselt korteriomanike õigusi reaalosa ainukasutusel. o Lõpeb   korteriomand   kinnistusraamatu   kande   kustutamisega   või   korteriomandite   registriosade sulgemisega. Registriosade sulgemise korral lõpevad korteriomandile seatud asjaõigused (rakendub
KOS, mitte AÕS).  Kui puudutatud isik esitab ettepanekud kasutuskorra täiendamiseks, peab kohus neid taotlusi
arvestama   ja   nende   arvestamine   ei   ole   avalduse   piiride   ületamine.   (p   12)   Kohtul   on
kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest
ning   arvestades   kõigi   oluliste   asjaoludega.   Kohus   ei   ole   hagita   asja   läbivaatamisel   seotud
menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele,  kui
seadusest  ei tulene teisiti.  (p 14)  Kohus saab kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise
menetluses   hinnata  taotletava   kokkuleppe  lubatavust,  selgust  ja  puudutatud   isiku õiguslikku
huvi sellise kokkuleppe nõudmiseks. Lisaks saab kohus hinnata seda, kas taotletav kokkulepe
on   mõistlik   ega   piira   liigselt   korteriomanike   õigusi   reaalosa   ainukasutusel.   (p   17)   Seadust
täpsustava   tingimuse   kasutuskorda   lisamisest   ei   või   kohus   keelduda   põhjendusega,   et
seaduses   on   üldised   reeglid   nagunii   juba   ette   nähtud.   Kinnisasja   kasutuskorda   määrava
kohtulahendi   resolutsioon   peab   olema   üheselt   arusaadav   ja   täidetav   ka   otsuse   ülejäänud
tekstita. Kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad, ülevaatlikud ja realiseeritavad
ega või olla vastuolulised. (p 15)  Riigikohtu otsus 3-2-1-81-13, pöörata eelkõige tähelepanu p 17-19 o Asjaolud:  Hageja   nõudis   omandi   kasutamise   rikkumise   kõrvaldamist,   et   tal   antaks   võimalus   teise
korruse sissepääsu abil oma omandit kasutada (koridor oli kaasomandis); kõrvaldama mehhaanilised
vigastused ning taastada wc. negatoorhagi o Tuleb eristada hageja nõuet kasutada korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset. o Hageja nõue, võimaldamaks tal kasutada elamu teise korruse koridori, tualettruumi ja trepikoda,
on suunatud sellele, et hageja saaks kasutada elamu kaasomandis olevat osa. Seejuures pidi
hageja tõendama, et kostjad takistavad tal neid ruume nende otstarbe kohaselt kasutamast (vt KOS §
10 lg 2). Kuna see oli tõendatud, kostjad pidid tõendama, et hageja on kohustatud sellist takistust
taluma. o Eelkõige saaks selline kohustus tuleneda kaasomandi kasutuskorrast. Ainuüksi asjaolu, et hagejal on
alternatiivsed võimalused enda korterisse pääsemiseks ning tualettruumi kasutamiseks, ei tähenda,
et hageja nõue kaasomandis oleva teise korruse trepikoja, koridori ja tualettruumi kasutamiseks oleks
hea usu põhimõtte vastane. Kohtud ei hinnanud, kas on olemas kaasomandi kasutuskord või muu
õiguslik alus, mis lubaks kostjatel takistada hagejal kaasomandis olevate ruumide kasutamist. Asja
uuel läbivaatamisel tuleb seda teha juhul, kui kostjad on sellele tuginenud. o AÕS § 68  lg 2 kohaselt võivad omaniku õigused  olla kitsendatud ainult seaduse või  teiste
isikute õigustega. Seega ei saa ainuüksi teiste isikute huvid omaniku õigusi kitsendada, sh ei saa
ainuüksi teiste isikute huvidest tuletada omaniku kohustust omandiõiguse rikkumist taluda AÕS
§ 89 kolmanda lause mõttes. o Ei saa ainuüksi teiste isikute huvid omaniku õigusi kitsendada, sh ei saa ainuüksi teiste isikute huvidest
tuletada omaniku kohustust omandiõiguse rikkumist taluda. Omanik ei pea siin osas taluma niisugust
asja. Talumiskohustus võiks tuleneda kasutuskorrast. Kõik peab olema heas usus - § 78.  Riigikohtu otsus 2-18-13306, pöörata eelkõige tähelepanu p 10-19 o Asjaolud: hagi kaasomandi lõpetamiseks ja 64 000€ suuruse hüvitise maksmiseks. Asi jääks kostja  ainuomandisse. Ühishüpoteek maja laenuks (279 800 jääk 207 000) + teise järjekoha hüpoteek Midas  13/67


Capital OÜ kasuks (75 000). Kostja ei ole huvitatud asja saamisest, sest teine hüpoteek muudaks 
kinnisasja väärtuse nulliks. Maakohus pani avalikule pakkumisele.  o (10) Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus
peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või 
vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt 
lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. o Hageja on välja pakkunud kolm kaasomandi lõpetamise viisi: jätta kinnistu kostja ainuomandisse 
kohase hüvitise vastu, alternatiivselt panna kinnistu kaasomanikevahelisele või avalikule 
enampakkumisele, mil müügist saadud rahast tasutaks esmalt laenulepingujärgsed kohustused ning 
ülejäänu jagataks poolte osade suuruse järgi. o (11) Kolleegium leiab, et kohtud ületasid kaasomandi lõpetamise viiside valikul diskretsiooni piire, 
jättes arvestamata hageja kaasomandiosa koormava teise järjekoha hüpoteegiga. Käesolevas asjas 
esinevad erandlikud asjaolud, mis õigustavad jätta kaasomand hagis taotletud viisidel hea usu 
põhimõttest tulenevalt lõpetamata. o (12) Kolleegium on varem leidnud, et ainuüksi hüpoteegi olemasolu ei saa takistada kaasomandi 
lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel, sest kui hüpoteegiga tagatud võlg on tasutud, saab 
kinnisasja omanik AÕS § 349 lg 1 järgi nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või 
selle kustutamist. Kuivõrd kaasomandis oleva kinnisasja enampakkumisel lõpeb üldjuhul üksnes
kaasomand, mitte aga kolmandate isikute õigused müüdavale asjaole, vähendavad koormised 
üldjuhul kinnisasja müügihinda.  o (13) Kolleegium nõustub kostja kassatsioonkaebuses toodud väidetega, et käesolevas asjas ei ole 
õiglane lõpetada kaasomandit kinnistu avalikule enampakkumisele panemisega. Kaasomandi 
lõpetamise korral tuleb omandist ilma jäävale kaasomanikule tagada täielik rahaline hüvitis tema 
omandiõiguse kaotuse eest. Käesoleval juhul aga ei võimaldks tõenäoliselt kinnistu müümine avalikul 
enampakkumisel kostjale sellist hüvitist.  o (14) Eeldada saab, et kinnistu potentsiaalne ostja arvaks pakkumise tegemisel hüpoteekidega tagatud 
kohustused ligikaudses ulatuses (207 000+75 000) kinnisasja väärtusest (270 000 eurot) maha. o (15) Kuna poolte koormatiste osakaal ebavõrdne, on ilmne, et avaliku enampakkumise korral ei 
leiduks ostjat, kes võiks tasuda kinnistu eest sellist müügihinda, millest kostja saaks enda 
kaasomandiosale vastava õiglase rahalise hüvitise. Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et 
kinnistu müümine maakohtu otsusega kindlaksmääratud viisil ei saa olla õiglane kaasomandi 
lõpetamise viis. o (17) Kolleegium leiab ka, et hageja kaasomandiosa koormava teise järjekoha hüpoteegi tõttu ei ole 
samuti õiglane jätta kinnistut kostja ainuomandisse hüvitise maksmise kohustuse vastu. Seda 
põhjusel, et kinnistu kostja ainuomandisse jätmise korral peaks kostja vastutama hageja mõttelisele 
osale seatud hüpoteegist tulenevate kohustuste eest hüvitist saamata. o (18) Kuna ükski hageja välja pakutud kaasomandi lõpetamise viisidest ei ole kolleegiumi arvates 
õiglane või võimalik, tuleb hagi jätta osaotsusega rahuldamata.  o (20) Hagi rahuldamata jätmine ei võta siiski hagejalt õigust uuesti kohtusse pöörduda ning taotleda 
kaasomandi lõpetamist õiglasel viisil. Kui hageja on eelnevalt lasknud kustutada kõenaluse teise 
järjekoha hüpoteegi, saab ta muu hulgas nõuda, et kaasomand lõpetataks kinnistu panemisega 
avalikule enampakkumisele või kostja omandisse jätmisega õiglase hüvitise vastu. o Juhul kui teise järjekoha hüpoteek jääb hageja kaasomandi mõttelist osa koormama, võib hageja 
taotleda, et kinnistu jäetaks talle kostjale kohase hüvitise maksmise kohustuse vastu. Seadused:  Perekonnaseadus      § 15-37.  Võlaõigusseadus      7. osa (seltsinguleping), 52. ptk 3. ja 4. jagu ( § 1037-1042). 7.–8. Kontrolltöö (üldine asjaõigus) II VALLASASJAÕIGUS 9.-10. Vallasomandi tekkimine Põhimaterjal:  Kommentaar I  § 92 – 951. 14/67


 Kai Kullerkupp, Omandireservatsioon ja sellest tulenev ooteõigus. Juridica 1998 6, lk 279-
285.  Schwab/Prütting: § 32 IV (lk 136-137),§ 36-39, § 41-42, § 45. Kohtupraktika:  Riigikohtu otsus 3-2-1-18-05, pöörata eelkõige tähelepanu p 14-17  Vallasasja heauskne omandamine on võimalik alates omandaja poolt otsese valduse saamise
ajast. Seega peab vallasasja omandaja olema heauskne, kuni omandamise teised eeldused on
täidetud. Seega ka AÕS §-des 93 ja 94 toodud asjaoludel saab heauskne omandamine toimuda
vaid  siis,  kui  omandaja  on  heauskne  nii asjaõiguskokkuleppe  sõlmimise  ajal,   kui  ka  otsese
valduse   saamise   ajal.   Heauskse   omandamise   eelduste   olemasolul   peab   hageja   tõendama
omandaja pahausksust.  Riigikohtu otsus 3-2-1-94-13, pöörata eelkõige tähelepanu p 12-17  AÕS § 80 alusel ei ole võimalik rahuldada hagi asjade kaudse valdaja vastu. Hagi rahuldamine 
otsese valdaja vastu sõltub sellest, kas asja kaudse valdaja valdus on seaduslik. (p 13)  Juhul, kui hageja nõuab AÕS § 80 alusel asja välja otseselt valdajalt ning kostja (otsene 
valdaja) väidab vastu, et asja omanikuks on keegi kolmas isik, kes ka tegelikult peab ennast 
asja omanikuks, on hagejal mõistlik esitada tuvastushagi (TsMS § 368 lg 1) omandiõiguse 
kuuluvuse kindlakstegemiseks selle isiku vastu. (p 14)  Vallasasjade käsutamiseks ei ole seaduses sätestatud kohustuslikku tehinguvormi. Lepingu 
muutmise vormis VÕS § 13 lg 2 järgi kokku leppimine ei välista käsutuse tegemist muus vormis.
(p 15) - Võõra asja omandamiseks AÕS § 95 lg 1 järgi on oluline asja otsesesse valdusse saamise
hetkel teadmine sellest, kas asja käsutanud isikul oli asja käsutamise õigus. Omandaja peab
olema asja otsese valduse saamisel heauskne (vt Riigikohtu 23. märtsi 2005. a otsus tsiviilasjas
nr 3-2-1-18-05, p-d 14–16). (p 16) Tartu Ringkonnakohtu 30. septembri 2003.a. kriminaalasi 2-1-254/20031 Tartu Ringkonnakohtu 27.
jaanuari 2004.a. kriminaalasi 2-1-36/2004   8.3.1  Riigikohtu   kriminaalkolleegium   leiab,   et   antud   juhul   jõudis   ringkonnakohus   õigele   järeldusele,   et
J. Borina valduses olnud vallasasi (puhvetkapp) oli talle võõras. Õigussuhte kvalifitseerimine ringkonnakohtu
poolt toimus AÕS § 94 alusel, mis näeb ette vallasasja omandi ülemineku erijuhu, mil asi jäetakse võõrandaja
ja omandaja kokkuleppel võõrandaja otsesesse valdusse ning omandajat loetakse kaudseks valdajaks. Seega oli
J. Borina toodud asjaoludel  kannatanule  kuuluva ehk võõra  asja otsene  valdaja. Müües puhvetikapi edasi
kolmandale   isikule,   manifesteeris   J. Borina   sellega   enda   omastamistahtlust   ja   realiseeris   KarS   § 201   lg 1
koosseisu. Tartu Ringkonnakohtu 30. juuni 2015.a. kriminaalasi 1-14-2526/144  Ringkonnakohtu hinnangul läheb süüdistuse käsitlus, mille kohaselt kuulusid rapsiseemnest
pressitud toorõli ja rapsikook Letofinile kui rapsiseemne omanikule, vastuollu asjaõiguse
määratletuse põhimõttega. Määratletuse ehk spetsiaalsuse põhimõtte järgi saab asjaõiguslik
omand tekkida ainult ühele asjale. See eeldab, et omandatav asi on individualiseeritud. Nii
on Riigikohus nentinud, et vilja kui asendatava ja liigitunnustega asja puhul ei saa omandi
üleminekust rääkida enne selle omandaja jaoks eraldamist (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
9.   veebruari   2011.   a   otsus   asjas   nr   3-2-1-138-10,   p   33).   Olukorras,   kus   Letofini   poolt
Werolile pressimiseks üle antud rapsist toorõli väljatuleku ja rapsikoogi saamise protsendid
kõikusid ega pruukinud langeda kokku lepingujärgse protsendiga ning Werol pressis toorõli
erinevatelt tarnijatelt saadud rapsiseemnest, kusjuures õli jooksis kokku ühte mahutisse, ei
ole alust rääkida spetsiaalsuse põhimõtte järgimisest. Letofinil oli lepingust tulenev õigus
nõuda   pressimiseks   antud   rapsiseemne   kogusest   37%   rapsi   toorõli   ja   62%   rapsikoogi
üleandmist, ent reaalse omandi saamiseks tulnuks toorõli ja rapsikook nimetatud kogustes ka
eraldada. Eraldamine toimus Weroli laost klientidele toodangu väljastamise käigus. Nii on 1 Vt ka Riigikohtu kriminaalkolleegiumi otsus samas asjas 3-1-1-148-03. 15/67


tunnistaja R.T. selgitanud, et toodangu väljastamisel kaaluti esmalt ära tühi auto, siis laaditi
õli tehase mahutist auto mahutisse ja kaaluti ära täis auto. Mõõtmistulemuste järgi vormistati
dokumendid, mis kaubaga kaasa läksid. Seega sai tellija kooskõlas AÕS § 92 lg-ga 1 asja
omanikuks pärast selle valduse saamist. Harju Maakohtu otsus 23. juulist 2018 nr 2-17-18898 - (10) Asjas puudub vaidlus, et kostja on kantud Maanteeameti liiklusregistrisse sõiduauto
Chevrolet Corvette C5, registreerimismärgiga xxx, omanikuna. Hageja on esitanud kostja
vastu   nõude   kohustada   kostjat   andma   nõusolek   kustutada   Maanteeameti   liiklusregistrist
kostja kohta tehtud omanikukanne ning kanda omanikuna sisse hageja. Nimelt oli hagejal
sõlmitud K. - OÜ-ga üürileping, millest tulenevad kohustused jättis K. - OÜ hageja ees
kohaselt   täitmata   ning   hageja   kasutas   üürileandja   pandiõigust   ja   müüs   enampakkumisel
hagejale   kuuluva   vara,   sealhulgas   sõiduauto   Chevrolet   Corvette   C5.   Hageja   sai   alles
23.10.2017 PPA teatest info, et sõiduauto Chevrolet Corvette C5 omanik ei olnud K. - OÜ,
vaid kostja. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu põhjendusel, et hagejal on teiste ettevõtete
ees võlgnevusi ning hagejale oli juba sõiduauto pantimisel teada, et tegemist oli kostjale
kuuluva sõidukiga. - . Kohus leiab, et hageja nõude saab lahendada võlaõigusseaduse (VÕS) § 305 alusel. VÕS §
305 lg-st 1 tulenevalt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks
pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise
juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on
tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. VÕS § 305 lg 3
kohaselt eelnevad üürileandja pandiõigusele kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta
üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule, samuti üürniku valduses
olevatele asjadele, mis on omanikult või eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud või muul
viisil omaniku või eelmise valdaja tahte vastaselt valdusest välja läinud. - .   Riigikohus   on   lahendis   nr   3-2-1-127-11   p-s   12   asunud   seisukohale,   et   üürileandja
pandiõigus on asjaõigus, mis ei kehti mitte ainult üürniku, vaid igaühe suhtes. VÕS § 305
lg-test   1   ja   2   tulenevalt   laieneb   üürileandja   pandiõigus   ka   üüritud   ruumis   asuvatele
kolmandate isikute vallasasjadele. Samuti on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-68-16 p-s 40.2
selgitanud, et VÕS § 305 lg 1 esimesest lausest tulenevalt laieneb üürileandja pandiõigus ka
üüripinnal  asuvatele kolmandate  isikute vallasasjadele.  Üürileandja  pandiõigusele  võivad
eelneda vaid sellised kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta üürileandja teadis või
pidi teadma, et need ei kuulu üürnikule, või mis olid omaniku või eelmise valdaja valdusest
tahtevastaselt   välja   läinud   (VÕS   §   305   lg   3).   VÕS   §   305   lg   3   ei   kohaldu   juhul,   kui
üürileandja  sai  alles  pärast   üürilepingu   lõppemist  teada,  et   asjad  ei   kuulu  üürnikule  (vt
Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, p 12; 20. detsembri 2011. a
otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-11, p 12). AÕS § 90 lg 1 kohaselt loetakse vallasasja valdaja
asja   omanikuks,   kuni   ei   ole   tõendatud   vastupidist.   Sellest   järeldub,   et   üürileandja   võib
eeldada, et kõik üürniku valduses olevad vallasasjad kuuluvad üürnikule (vt Riigikohtu 11.
märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, p 12). Eelnev kehtib olenemata sellest, kes on
teine lepingupool. - Kohus leiab, et olukorras, kus puudub vaidlus, et OÜ-l K. - oli hageja ees üürilepingust
tulenev võlgnevus, oli hagejal VÕS § 305 lg 1 ja eelviidatud Riigikohtu lahendite alusel
õigus kasutada pandiõigust hageja ruumides asuvate OÜ K. - esemete, sealhulgas sõiduauto
Chevrolet Corvette C5 suhtes. Hageja pandiõiguse teostamine oleks olnud VÕS § 305 lg 3
alusel   välistatud   üksnes   seoses   selliste   esemetega,   mille   puhul   hageja   teadis   enne
üürilepingu lõppemist, et tegemist ei ole OÜ-le K. - kuuluva vallasvaraga. 11.-12. Vallaspant Põhimaterjal: 16/67


 P. Varul jt “Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne”, Tallinn, 2014 (edaspidi viidatud
“Kommentaar II”):   § 276-3197. Kohtupraktika:  Riigikohtu otsus 3-2-1-63-04, pöörata eelkõige tähelepanu p 11-14  11. Asjaõigusseaduse § 282 sätestab, et vallasasja võib pandiga koormata selliselt, et panditud asi antakse üle
pandipidaja valdusse (käsipant). AÕS § 282 lg 1 kohaselt tekib käsipant asja valduse üleandmisega pantijalt
pandipidajale, kui nad on pandi seadmises kokku leppinud. Kui asi on juba pandipidaja valduses, siis tekib
pant pandilepingu sõlmimisega. AÕS § 284 sätestab, et käsipant lõpeb tagatud nõude lõppemisega. Vastavalt
AÕS § 287 lg 1 p-le 1 on pandipidaja kohustatud panditud asja säilitama ja korras hoidma. AÕS § 287 lg 1 p 3
järgi pidi (säte kehtis kuni 1. juulini 2002. a) pandipidaja hüvitama pantijale oma süül panditud asjale tekkinud
kahju.   Ringkonnakohus   on   lähtunud   ekslikust   seisukohast,   et   pantija   kahju   hüvitamise   nõue   muutub
sissenõutavaks   alles   pandilepingu   lõppemisel.   12.   Kuna   vaidlustamata   asjaoludest   nähtuvalt   on   jäämasin
varastatud kostja valduse ajal, siis rikkus kostja AÕS § 287 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustust.  AÕS   § 287   lg 1   p-s 1   sätestatud   kohustust   rikkunud   isiku   süü   kindlakstegemisel   tuleb   kolleegiumi
arvates anda hinnang sellele, kuidas  pandiesemega samasuguse asja omanik oleks mõistlikult võttes
(arvestades muuhulgas asja väärtust) taganud sellise asja säilimist.  Kahju hüvitamise eesmärk on asetada kannatanu olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta
oleks olnud, kui kohustist ei oleks rikutud. Kuivõrd asja omanikul on huvi asja omada, vallata ja kasutada,
siis   tuleb   asja   kaotsimineku   korral   võimaldada   kannatanule   rahaline   hüvitis,   mille   eest   ta   saab
muretseda   endale  asemele   samasuguse  asja.  Asja  soetamise  hind  on  eeldatavasti  sama,  kui   on   asja
väärtus ehk kohalik keskmine turuhind.  Riigikohtu otsus 3-2-1-109-04, pöörata eelkõige tähelepanu p 21-24 17. Esmalt märgib kolleegium, et 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 66 lg 2 kohaselt oli seadusega vastuolus olev
tehing tühine, välja arvatud, kui seadust ei rikutud oluliselt. Kolleegium leiab, et ÄS § 281 lg-s 3 sätestatud keelu
eesmärk oli nende võlausaldajate, kes ei olnud konkreetse tagatislepinguga tagatava laenu andjad, ning aktsiaseltsi
vähemusaktsionäride   huvides   kaasa   tuua   keeldu   rikkudes   sõlmitud   tagatistehingu   tühisus,   s.t   keelu   rikkumine   oli
seaduse oluline rikkumine. Juba   ainuüksi   asjaõiguste  numerus   claususæe  põhimõte   tõttu   (AÕS   §-d   1   ja   5)   tuleb   kommertspandi
edasikestmise küsimus lahendada seaduse, mitte aga lepingu alusel. Kommertspandiseaduse   (1998. a   redaktsioonis)   § 5   lg 2   kohaselt,  kui   ettevõtja   võõrandab   kommertspandiga
koormatud vara hulka kuuluva asja tavapärase majandustegevuse raames, lõpeb kommertspant sellele asjale.
Kui isik, kellele asi võõrandati või kelle kasuks asja koormati, oli omandi või muu asjaõiguse omandamisel ettevõtja
käsutusõiguse suhtes heauskne, lõpeb pandiõigus isegi siis, kui üleandmine oli vastuolus  käesoleva paragrahvi
lõikes 1 sätestatuga. Kommertspandiseaduse § 6 lg 1 kohaselt, kui vara võõrandatakse tervikuna või suuremas osas,
kehtib kommertspant sellele varale edasi. Nimetatud   sätteid   koos   tõlgendades   tuleb   asuda   seisukohale,   et  kommertspant   varale   ei   lõpe   ka   siis,   kui
võõrandatakse küll väiksem osa varast, kuid võõrandamine väljub tavapärase majandustegevuse raamest ja
omandaja   oli   pahauskne.   Väiksema   osa   kommertspandiga   koormatud   vara   võõrandamisel   lõpeb   kommertspant
kommertspandiseaduse § 5 lg 2 teise lause alusel juhul, kui isik, kellele asi võõrandati, oli võõrandaja käsutusõiguse
suhtes heauskne, s.t ta ei teadnud ega pidanudki teadma, et võõrandamine väljub tavapärase majandustegevuse
raamest. Riigikohtu otsus 3-2-1-8-08, pöörata eelkõige tähelepanu p 12-21  Võlaõigusseaduse   § 305 lg 1  kohaselt   on üürileandja  pandiõiguse  ulatuse  määramisel  oluline, kas  üüritud
ruumis asuvad vallasasjad kuuluvad üüritud ruumi sisustusse või selle kasutamise juurde.  Ruumi sisustusse
kuulub esmajoones mööbel, äriruumi puhul ka nt kaubariiulid, statsionaarsed masinad ja seadmed.
Ruumi kasutuse juurde kuuluvad vallasasjad on kolleegiumi arvates esmajoones sellised vallasasjad,
mis   võimaldavad   ruumi   sihipärast   kasutamist   või   teenivad   seda.  Bürooruumide   kasutamise   juurde
kuuluvad   nt   arvutid,   koopiamasinad   jms.   Kui   tegemist   on   kaupluse-   või   kaubalaoruumidega,   kuuluvad
kolleegiumi arvates ruumide sihtotstarvet arvestades ruumide kasutamise juurde ka sinna müügiks toodud või
sel eesmärgil ladustatud kaubad.  12.  Üürileandja pandiõigus ei ulatu VÕS § 305 kohaselt mitte üksnes üürnikele kuuluvatele asjadele. See
ilmneb üheselt  VÕS § 305 lg-st 3, millest järeldub, et üürileandja pandiõigusega võivad olla koormatud ka 17/67


kolmandate isikute vallasasjad, mis asuvad üüritud ruumis. Ka need vallasasjad peavad vastama VÕS § 305 lg-
te 1 ja 2 üldistele nõuetele, esmajoones peab olema tegemist üüritud ruumi sisustusse või selle kasutamise
juurde kuuluvate vallasasjadega.  Lisaks tuleneb VÕS  §     305 lg-st     3, et üürileandja pandiõigusele eelnevad  kolmandate isikute õigused     asjale, kui see on omanikult või eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud või muul viisil omaniku või
eelmise   valdaja   tahte   vastaselt   valdusest   välja   läinud.  See   tähendab,   et   asja   omanik   (või   nt   tema
võlausaldaja täitemenetluses) saab oma õigusi sellistele asjadele üürileandja suhtes eelistatult maksma
panna (esmajoones välja nõuda),  kuid see ei välista iseenesest pandiõigust asjade ruumis oleku ajal.
Samamoodi   käsitletakse   VÕS   § 305   lg-s 3   kolmandatele   isikutele   kuuluvaid   asju,   mille   kohta
üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule.  14. Eelneva põhjal leidsid kohtud ebaõigesti, et kostjal ei saanud olla pandiõigust vaidlusalustele kaupadele.
Kostjal võis olla vaidlusalustele kaupadele pandiõigus, kui edasimüüja kasutas üürnikuna kostja ruumi,
kaubad   olid   selles   ruumis   ning   kostja   ei   teadnud   kaupade   ruumi   toomisel,   et   kaubad   ei   kuulu
edasimüüjale ega pidanudki seda teadma.  18. Kui hagejad on vaidlusaluste kaupade omanikud, on neil AÕS § 80 kohaselt õigus nõuda kostjalt kaupade
väljaandmist. Kostja võib AÕS § 83 lg 1 kohaselt keelduda kaupade väljaandmisest ulatuses, mille suhtes tal
on õigus valdamiseks, st pandiõigus VÕS § 307 lg-st 1 tulenevas ulatuses.  Kolleegium märgib, et kui hagejatel on võimalik kostjalt välja nõuda neile kuuluvad asjad, saavad nad nõuda
asjade asemel kahju hüvitamist nende väärtuse hüvitamise näol üksnes VÕS § 115 lg-tes 2 ja 3 sätestatud
tingimustel. Esmajoones tuleb hagejatel nõuda asjade väljaandmist AÕS § 80 alusel ja kahju hüvitamist võib
nõuda   alles   sellest   keeldumisel   ning   eeldusel,   et   hagejad   on   kostja   viivituse   tõttu   kaotanud   huvi   asjade
tagastamise vastu. Seega üldjuhul tuleks hagejatel kahju hüvitamise eeldusena anda kostjale VÕS § 114 järgi
täiendav tähtaeg asjade väljaandmiseks või tõendada, et tähtaja määramine kahju hüvitamiseks VÕS § 115 lg 3
kohaselt ei ole erandina vajalik, eelkõige kui hagejad on kostja viivituse tõttu kaotanud huvi vaidlusaluste
kaupade tagastamise vastu ja seetõttu on mõistlik kohene kahju hüvitamine. Riigikohtu otsus 3-2-1-133-13, pöörata eelkõige tähelepanu p 20-39 - Asjaolud: pankrotimenetlus  - (20) Kolleegium käsitleb esmalt sõidukite käsutamise ja nende registreerimise kohta käivat - regulatsiooni üldiselt - (21) Sõiduk, sh haagis on vallasasi nii tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 50 lg 2
mõttes kui ka enne 1. juulit 2002 kehtinud AÕS § 8 lg 1 teise lause mõttes - (22)   Vallasasja   omandi   üleandmine   toimub   AÕS   §-de   92–94   järgi,   eelkõige   on   selleks
vajalik   valduse   üleandmine   omandajale   ja   kokkulepe   omandi   ülemineku   kohta
(käsutustehing). Vallasasja  saab heauskselt  omandada AÕS § 95 alusel selle valdusse
saamisega kokkuleppel üleandjaga, kui viimasel ei olnud õigust asja käsutada. - (23)   Kuigi   riik   on   kehtestanud   kohustuse   registreerida   sõidukid   algselt   Eesti   riiklikus
autoregistris   ja   hiljem   liiklusregistris,   ei   ole   selle   registreerimisega   seaduses   seotud
eraõiguslikke tagajärgi sõiduki omandiõiguse ja selle üleandmise suhtes.  Riigikohus on ka varem  leidnud,  et liiklusregistri  kanded  ei  tekita,  muuda  ega lõpeta omandiõigust
sõidukile ning tegemist on informatiivse andmekoguga - (24) . Kanne auto- või liiklusregistris ei ole ühegi õigusakti järgi sõiduki omandi ülemineku
eelduseks, samuti ei saa ainuüksi kandele tuginedes sõidukit heauskselt omandada, nagu
see on võimalik nt kinnistu puhul AÕS § 561 järgi. Seega on ka sõiduki nagu muudegi
vallasasjade omandi üleminekuks vaja kokkulepet selle kohta ja valduse üleandmist, mitte
liiklusregistri kannet - (25) Sõiduki omaniku andmed ei olnud ega ole  liiklusseaduse ühegi redaktsiooni järgi
ka avalikud. Ka Riigikohus on varem kinnitanud, et liiklusregister ei ole avalik andmebaas,
mille abil isikud saaksid vabalt tutvuda teisi isikuid puudutavate registriandmetega - (26) Sõidukit kui vallasasja sai ja saab AÕS § 276 lg 1 ja § 277 lg 1 järgi pantida, kuna
tegemist on üleantava varaga ja selle pantimine ei ole keelatud. 18/67


- (27) . Esmane viis vallasasja pantimiseks on käsipant, millega sai ja saab vallasasja AÕS §
281   lg   1   ja   §   282   lg   1   järgi   koormata   pantimiskokkuleppe   alusel   ja   asja   valduse
üleandmisega pandipidajale. - (28) AÕS esmases (enne 1. juulit 2003 kehtinud) redaktsioonis oli §-s 297 sätestatud, et
vallasasja võib pandiga koormata selliselt, et panditud asi jääb pantija valdusse ning pant
registreeritakse   seaduses   sätestatud   korras   (registerpant).   AÕS-s   oli   ette   nähtud   ka
omaette jaotis „Transpordivahendite pantimine". Registerpandi võis AÕS § 307 lg 1 järgi
seada mh autoregistrisse kantud sõidukile.   Riigikohus on AÕS § 307 tõlgendades siiski leidnud,   et   autoregistrisse   kantud   sõidukitele   sai   selle   sätte   kehtivuse   ajal   seada
registerpandi - (29)   Oluliselt   muutus   õiguslik   regulatsioon   1.   juulist   2003,   kui   asjaõigusseaduse
registerpandi   sätetesse   tehti   mitmeid   muudatusi.   AÕS   §   297   lg-s   1   nähti   mh   ette,   et
registerpandiga võib koormata mootorsõidukit, mis on kantud registrisse, mille andmed on
avalikud   ja   mille   pidamine   on   reguleeritud   seadusega   sätestatud   korras.
Transpordivahendite pantimise sätted asjaõigusseaduses, mh AÕS § 307, tunnistati samal
ajal kehtetuks. Sätteid muutnud asjaõigusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja nendega
seonduvate seaduste muutmise seaduse eelnõu (989 SE) seletuskirja järgi oli muudatuse
põhjuseks   eelkõige   see,   et   varasemas   õiguses   ei   olnud   sellekohaseid   registreid
reguleeritud nõutaval tasemel. Seletuskirjas on mh märgitud: "Sätestatud on ka võimalus
mootorsõidukite   koormamiseks   registerpandiga,   kuid   selleks   on   vaja   täita   vastavad
eeldused,   eelkõige   kehtestada   hädavajalik   seadusandlik   regulatsioon   ning   kujundada
vastava registri pidamine ümber." - Seega   nähtub   nii   tehtud   muudatuste   tekstist   kui   ka   seaduseelnõu   seletuskirjast
seadusandja tahe tunnustada alates 1. juulist 2003 mootorsõidukite registerpanti alles
siis, kui register, kuhu pant kantakse, ja registreerimise kord on seaduses selgelt
sätestatud. See on ka kooskõlas pandi kui asjaõiguse olemusega, mille olemasolu ja sisu
peavad olema kolmandatele isikutele piisavalt äratuntavad. - (30) Ainsaks pandile kaudselt viitavaks sätteks tollal kehtinud õiguses oli põhimääruse § 14
lg 3 p 7, mille järgi oli andmete registrisse kandmise aluseks olevateks dokumentideks mh
sõiduki pandileping. Veelgi kaudsemalt võis vähemalt enne 1. juulit 2003 pandile viidata ka
LS2001 § 63 lg 2 (samuti põhimääruse § 7 p 13 ja § 14 lg 1 p 4), mille järgi liiklusregistri
sõidukite   andmebaasis   peetakse   arvestust   mh   sõidukite   kasutamisele   ja   käsutamisele
seatud piirangute üle. Seda põhjusel, et pantija ei võinud AÕS § 305 järgi võõrandada asja,
millele on seatud registerpant, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. - Samas muudeti 1. juulist 2003 AÕS § 305 selliselt, et registerpandiga koormatud eseme
võõrandamiseks oli nõutav pandipidaja nõusolek. 1. oktoobrist 2009 tunnistati AÕS § 305
aga   kehtetuks.   Ka   oli   liiklusregistri   andmetel   põhimääruse   §   13   järgi   vaid
informatiivne tähendus ning andmete registrisse kandmine ei toonud endaga kaasa
õiguslikke tagajärgi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. - (31)   Kuigi   ka   kehtivas   regulatsioonis   on   mitmeid   küsitavusi,   vastab   see   kolleegiumi
hinnangul vähemalt põhiosas siiski AÕS § 297 lg 1 nõuetele ja selle alusel liiklusregistrisse
kantud registerpante saab lugeda vähemalt eelduslikult kehtivaks. - LS § 178 lg 1 järgi eeldatakse liiklusregistrisse registerpandi kohta kantud andmete õigsust.
Kui liiklusregistrisse registerpandi kohta tehtud kanne kustutatakse, eeldatakse LS § 178 lg
2 järgi, et pandiõigus on lõppenud. Keegi ei või end LS § 184 lg 8 kolmanda lause järgi
vabandada liiklusregistrisse registerpandi kohta kantud andmete mitteteadmisega. Küll ei
ole   ette   nähtud   võimalust   registerpandi   heauskseks   omandamiseks   registriandmetele
tuginedes   ehk   nn  kande   positiivset   publitsiteeti.   Seda   kinnitab   ka  liiklusseaduse   eelnõu
(475 SE) seletuskiri - (32) KomPS § 1 lg 1 järgi võib äriregistrisse kantud ettevõtja nõude tagatisena seada oma
vallasvarale   kommertspandiregistrisse   kantud   kommertspandi,   ilma   et   ta   annaks   üle
panditava vara valdust. Kommertspant ulatub KomPS § 2 lg 1 esimese lause ja lg 2 järgi
põhimõtteliselt   äriühingu   kogu   vallasvarale   või   füüsilisest   isikust   ettevõtja
majandustegevusega seotud vallasvarale, mis kuulub ettevõtjale pandikande tegemise ajal, 19/67


samuti varale, mille ettevõtja omandab pärast pandikande tegemist. Kommertspant ei ulatu
KomPS § 2 lg 3 p 2 järgi mh varale, millele saab seada teist liiki registerpandi või millele
ulatub kinnisasjale enne või pärast kommertspandi seadmist seatud hüpoteek või millele on
seatud käsipant. - Kolleegiumi hinnangul ei lõppenud enne 1. juulit 2011 (s.o enne kehtiva liiklusseaduse
jõustumist) sõidukitele juba laienenud kommertspant seetõttu, et alates sellest ajast
sai neid koormata registerpandiga. - (33)   AÕSRS   §   132   lg   5   kolmas   lause   kaotas   kolleegiumi   arvates   tähenduse   pärast
kommertspandiseaduse   jõustumist   1.   jaanuaril   1997,   kui   kaotas   kehtivuse   ka   AÕS
kommertspandi   regulatsioon,   mis   asendus   kommertspandiseaduse   omaga   (mh
kommertspandi ulatuse osas). Seda kinnitab ka KomPS § 30 lg 1, mille järgi kohaldatakse
ettevõtteregistrisse   kantud   kommertspantidele   KomPS   §-des   1–13   sätestatut.   Samuti
kinnitab seda AÕSRS § 132 lg 5 kolmanda lause kehtetuks tunnistamine 1. juulist 2010
kinnistusraamatuseaduse, pärimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise
seadusega. - (34) Sõidukite pantimine on võimalik ka hüpoteegi koosseisus koos kinnisasjaga. Hüpoteek
ulatub AÕS § 343 lg 1 järgi nimelt mh kinnisasja päraldistele, v.a kui need ei ole kinnisasja
omaniku   omandis.   Hüpoteek   ei   ulatu   AÕS   §   343   lg   2   järgi   päraldistele,   mis   on   enne
kinnisasja   arestimist   korrapärase   majandamise   kohaselt   võõrandatud   või   kinnisasjast
alatiseks eemaldatud. Kinnisasja päraldiseks saab lugeda ka sõiduki, kui see vastab TsÜS
§ 57 tunnustele. Nt põllumajanduslikuks otstarbeks kasutatava kinnisasja päraldisteks on
TsÜS § 60 järgi mh selle majandamiseks kasutatav põllumajandusinventar ja masinad. - (35)   Sõiduk   võib   olla   ka   seadusjärgse   pandiõiguse   esemeks.   Näiteks   võib   pandiõigus
sõidukile   tekkida   võlaõigusseaduse   §   654   lg   1   alusel   sõidukit   remontival   ettevõtjal
töövõtulepingust   tulenevate   nõuete   tagamiseks,   kui   sõiduk   on   töövõtu   eesmärgil   tema
valduses. - (36)   Sõiduk   võib   olla   koormatud   ka   kohtu   või   muu   pädeva   ametiasutuse   seatud
pandiõigusega.   See   saab   tekkida  TsMS   §  389  lg   1  järgi   sõiduki   arestimisel   koos   selle
käsutamise   keelamisega   eelkõige   hagi   tagamisel   TsMS   §   378   lg   1   p   2  alusel,   aga   ka
kriminaalmenetluse seadustiku (KrMS) § 142 lg 1 esimese lause alusel vähemalt tsiviilhagi
tagamiseks   ning   täitemenetluse   seadustiku   (TMS)   §   65   lg   1   alusel   sõiduki   arestimisel
sellele   sissenõude   pööramiseks.   TsMS   §   389   lg   4   ja   KrMS   §   142   lg   9   järgi   tehakse
arestimine   registreeritud   vallasasja   puhul   ka   asjakohases   registris   keelumärkena
nähtavaks. Vara arestimisel võidakse sõiduk ka omaniku valdusest TsMS § 389 lg 6, KrMS
§ 142 lg 7 või nt TMS § 72 alusel ära võtta. - Keelumärkel liiklusregistris ei ole aga iseenesest tsiviilõiguslikke tagajärgi ega ole see ka
arestimise kehtivuse eelduseks (erandi võib täitemenetluses arestimisel anda TMS § 64 lg
1 teine lause). Arest kui kohtumäärus on kolleegiumi arvates TsMS § 466 lg 3 ja § 467 lg 5
järgi viivitamata täidetav alates määruse kohustatud isikule kättetoimetamisest, st ajast, kui
see isik saab teada arestimisest ja seega ka eseme käsutuskeelust. Käsutuskeeldu rikkuv
käsutustehing või muu käsutus on TsÜS § 88 lg 1 või TMS § 54 lg 2 järgi tühine sõltumata
käsutuskeelu nähtavakstegemisest liiklusregistris. - Riigikohus   on   ka   varem   leidnud,   et  sõiduki   suhtes   käsutuskeelu   kohaldamisel   võib
käsutustehing olla tühine, olenemata sellest, kas käsutuskeeld on registrisse kantud
või mitte - TsÜS   §  88  lgs   1  sätestatu  ei   laiene   TsÜS   §  88  lg   2  järgi   enne   käsutuskeelu   andmist
tekkinud   asjaõiguste   teostamisele.  Seega   ei   takista   käsutuskeeld   ka   enne   sõiduki
arestimist   seatud   või   tekkinud   pandiõiguse   realiseerimist.   Ka   ei   takista   sõiduki
arestimine iseenesest selle heauskset omandamist valdusele tuginedes AÕS § 95
alusel ega ka sõidukit koormavate õiguste lõppemist omandaja suhtes AÕS § 951
alusel. - Kohtulik   pandiõigus   saab   sõidukile   tekkida   ka   hagi   tagamisel   AÕS   §   2972   lg   1   alusel
kohtuliku   registerpandina,   mis   peab   pandi   kehtivuseks   olema   kantud   liiklusregistrisse.
Kohtulikule registerpandile kohaldatakse AÕS § 2972 lg 1 teise lause järgi registerpandi 20/67


kohta käivaid  sätteid ja see kantakse AÕS § 2972 lg 3 järgi registrisse üldises korras.
Kohtulikule registerpandile kohaldatakse AÕS § 2972 lg 4 järgi kohtuliku hüpoteegi kohta
sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. - Eelnevast järeldub, et sõidukit on võimalik koormata erinevate pandiõigustega. Mitme
pandiõiguse   olemasolul   määratakse   nende   järjekohad   AÕS   §   281   lg   3   järgi
pandiõiguste tekkimise ajaga. Riigikohtu otsus 3-2-1-19-14, pöörata eelkõige tähelepanu p 14-17 - Asjaolud: osaühingu osa pantimine - (14)  Osaühingu osa  kui varalise õiguse pantimist reguleerib äriseadustiku (ÄS) §  151,
mille lg 1 järgi on osa pantimine lubatud, kui põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti. ÄS §
151 lg 2 kohaselt peavad osa pantimise kohustustehing ja käsutustehing olema sõlmitud
notariaalselt   tõestatud   vormis.   Sama   paragrahvi   kolmas   lõige   näeb   ette,   et   osa
pantimisel teostab osast tulenevaid õigusi pantija. Osa pantimisel jääb seega osanikuks
pantija ja pandipidaja saab õiguse rahuldada nõue osa võõrandamisest saadu arvel.
AÕS § 314 lg 2 järgi kohaldatakse õiguste pantimisele käsipandi sätteid, kui seaduses ei
ole sätestatud teisiti. Pandipidaja nõude rahuldamine toimub AÕS § 292 lg 1 kohaselt
panditud asja müügiga ja AÕS § 295 lg 1 järgi loetakse pantija kohustus täidetuks
panditud asja müügist saadud summa ulatuses, millest on maha arvatud vajalikud
müügikulud. Sama paragrahvi teise lõike järgi on pantijal pärast müügikulude tasumist ja
pandipidaja nõude rahuldamist üle jääva raha tagastamise nõue. AÕS § 292 lg 3 näeb ette
enne müügiõiguse tekkimist sõlmitud pandi eseme omandamise kokkuleppe tühisuse. - (15) Kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt andis kostja Fixori osa üle hagejale. Samuti on
kohtud   tuvastanud,   et  osa   anti   hagejale   üle   laenulepingust   tuleneva   kohustuse
täitmise tagamise eesmärgil ja hageja kui tagatise saaja sai kostja kui tagatise andja
asemel Fixori osanikuks. Seega ei ole kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt võimalik
pooltevahelist   suhet   kvalifitseerida   osa   pantimiseks   äriseadustiku   ja   asjaõigusseaduse
tähenduses ja ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et osa tagatisomandamisele on analoogia
korras võimalik kohaldada sätteid, mis reguleerivad pandi eseme müügist saadud summa
ja laenusumma tasaarvestust - (16) Eseme üleandmine võlausaldajale nõude täitmise tagamise eesmärgil kujutab endast
võlaõiguslikku   tagatist   –   tagatisüleandmist.   Võlaõigusliku   tagatisomandamise   korral
antakse tagatise ese üle tagatise saajale ja muu hulgas nähakse tagatiskokkuleppega ette
eseme omandi tagasikandmise tingimused. Seaduses ei ole osaühingu osa üleandmine
tagatise   andmise   eesmärgil   selgelt   reguleeritud,   seega   tuleb   kõigepealt   lahendada
küsimus, kas osaühingu osa üleandmine tagatise andmise eesmärgil oli lubatud ajal, mil
pooled osa müügilepingu ja asjaõiguskokkuleppe sõlmisid, ehk 27. juunil 2007. - Enne 1. maid 2004 kehtis AÕS § 3197, mis nägi selgelt ette, et õiguste pantimise kohta
sätestatut kohaldatakse ka õiguse üleandmise korral teisele isikule, kui õiguse üleandmise
eesmärk on õiguse omandajale tagatise andmine. 1. maist 2004 jõustunud AÕS § 3141
sätestas eraldi finantstagatise instituudi ja viidatud paragrahvi lg 2 võimaldas sel ajal, kui
hageja  ja kostja vaidlusalused  lepingud sõlmisid, leppida  kokku väärtpaberi või rahalise
nõude   tagatise   andmise   eesmärgil   ülekandmises,   kui   tagatise   andjaks   või   võtjaks   on
juriidiline isik ja tehingu teiseks pooleks on professionaalne turuosaline. - Kolleegium järeldab eeltoodust, et osaühingu osa tagatisena üleandmine oli ajal, mil
pooled   vaidlusalused   lepingud   sõlmisid,   lubatud,   seda   vaatamata   asjaolule,   et
tegemist ei olnud finantstagatisega AÕS § 3141 mõttes ja et AÕS § 3197, mis enne 1.
maid   2004   reguleeris   õiguse   tagatisena   üleandmist,   oli   vaidlusaluste   lepingute
sõlmimise ajaks tühistatud. - (17)   VÕS   §   164   lg   1   esimese   lause   kohaselt   võib   võlausaldaja   oma   nõude   võlgniku
nõusolekust sõltumata anda lepingu alusel tervikuna või osaliselt üle teisele isikule (nõude
loovutamine). VÕS § 174 laiendab nõuete ülemineku kohta sätestatut ka muude õiguste
üleminekule, kui seadusest või õiguse olemusest ei tulene teisiti. 21/67


- Kolleegium leiab, et nii vaidlusaluste lepingute sõlmimise ajal kui ka praegu on üldjuhul
lubatud õiguste, sh osaühingu osa üleandmine tagatise andmise eesmärgil ja sel juhul on
pooltel   võimalik   leppida   kokku   tagatise   realiseerimise   erinevates   viisides.   Seetõttu   ei
kohaldu osa tagatisena üleandmisel AÕS § 292 lg-s 3 sätestatud keeld, mille kohaselt enne
müügiõiguse tekkimist sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt pandipidaja omandab panditud
asja pandiga tagatud nõude rahuldamiseks, on tühine. Eelöeldu ei tähenda siiski seda, et
osa   tagatisena   üleandmisel   saaks   seda   osa   nõude   rahuldamise   eesmärgil   omandada
sõltumata osa väärtusest. - Erandina võimaldab leppida tagatiseks oleva õiguse väärtuse etteulatuvalt kokku AÕS §
3192  lg   2   (vaidlusaluste   lepingute   sõlmimise   ajal   kehtinud   redaktsioonis),   mille   järgi   on
pooltel võimalik eelnevalt kokku leppida tagatisena üleantu väärtuses, kui tegemist on AÕS
§-s   3141  nimetatud   finantstagatisega   ja   poolte   kokkulepe   võimaldab   panditud   eseme
väärtust määrata. - Praegusel juhul ei ole tegemist finantstagatisega, kuna kostja näol ei ole tegemist AÕS §
3141   lg-s   1   (vaidlusaluste   lepingute   sõlmimise   ajal   kehtinud   redaktsioonis)   nimetatud
isikuga.   Seega   juhul,   kui   pooled   leppisid   kokku   tagatise   väärtuses,   on   see   kokkuleppe
TsÜS § 87 järgi tühine.  - Osaühingu osa tagatisüleandmine tähendab seda, et pooled peavad olema sõlminud
osa   üleandmise   asjaõiguskokkuleppe   ja   võlaõigusliku   tagatiskokkuleppe,   millega
pooled lepivad kokku nt osaniku õiguste teostamises, keelus osa lepingu kehtivuse
ajal   võõrandada,   samuti   osa   tagasikandmises   nõude   täitmisel.   Tegemist   on
võlaõigusliku   tagatisega,   mille   seadmiseks   on   vajalik   asjaõiguskokkulepe   omandi
üleandmise kohta ja võlaõiguslik tagatisleping. Mõlemad peavad tulenevalt ÄS § 149
lg-st 4 ja § 151 lg-st 2 olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Riigikohtu otsus 3-2-1-3-16, pöörata eelkõige tähelepanu p 9-13 - Asjaolud: Hagiavalduse kohaselt on hagejal kostja vastu valduse rikkumisest tulenev nõue -
hageja palub tagastada talle kuuluv sõiduk, mille kostja (parkimisteenuse osutaja) teisaldas
teenuse   osutamiseks   rajatud   parkimisalalt   31.   jaanuaril   2015   oma   valdusesse   kinnisele
alale. - (10) Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kellega sõlmis kostja parkimislepingu
ja kes vastutab sellest tulenevalt parkimistingimuste rikkumise eest, kas sõiduki juht või
sõiduki omanik (hageja). Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas parkimise eest tasumata
jätmisel oli kostjal õigus hageja sõidukit teisaldada ja kinni pidada - (11) tegemist on üürilepinguga.  - Parkimislepingu   p   1   järgi   sõlmitakse   parkimisleping   VÕS-s   sätestatud   korras   parkimise
korraldaja ja sõiduki juhi vahel. Parkimistingimuste p 10 järgi on parkimise korraldajal õigus
eeldada,   et   sõiduki   omanik   või   vastutav   kasutaja   on   sõiduki   juhiks   ja   parkimislepingu
pooleks. Ringkonnakohus leidis erinevalt maakohtust õigesti, et parkimistingimuste p 10 ei
ole tühine tüüptingimu. Viidatud lepingupunkt ei pane parkimistingimuste rikkumise korral
vastutust   kolmandale   isikule,   vaid   sätestab   parkimise   korraldajale   õiguse   eeldada,   et
sõiduki juhiks ja seega ka parkimislepingu pooleks on sõiduki omanik või vastutav kasutaja.
Selle eelduse saab sõiduki omanik või vastutav kasutaja ümber lükata.  - (13) Eeltoodu alusel tuvastas ringkonnakohus õigesti parkimislepingu pooled, kelleks tuleb
pidada hagejat ja kostjat, ning järeldas põhjendatult, et kostjal on hageja vastu 31. jaanuaril
2015   sõlmitud   parkimislepingust   tulenev   nõue   (parkimistingimuste   p   2   kohaselt   tuleb
parkimise eest maksta parkimise korraldajale parkimistasu). - VÕS § 101 lg 2 esimese lause järgi võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada
eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab
üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Lepingus on pooled kokku
leppinud   parkimislepingu   tingimuste   rikkumise   korral   järgmistes   õiguskaitsevahendites.
Parkimislepingu   p   7   järgi   tuleb   parkimistingimuste   rikkumise   korral   maksta   parkimise
korraldajale   leppetrahvi   30   eurot.   Parkimistingimuste   p   8   järgi   on   parkimise   korraldajal
õigus   teisaldada   sõiduk   sõidukijuhi   vastutusel   ja   kulul   muu   hulgas   juhul,   kui   sõiduki 22/67


parkimisel   on   rikutud   parkimistingimusi.   Parkimislepingu   ps   9   sätestatakse,   et
parkimistingimuste rikkumisel on parkimise korraldajal õigus kuni parkimistasu, leppetrahvi
või muude sarnaste tasude või sõiduki parklast eemaldamise kulude tasumiseni sõidukit
sõidukijuhi vastutusel ja kulul kinni pidada (sh lukustada sõiduki ratas). - Kolleegium märgib, et parkimistingimustes sätestatud parkimise korraldaja pandiõigus on
kooskõlas   VÕS-s   üürileandja   pandiõigust   sätestava   §   305   lg   1   esimese   lausega,   mille
kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus
üüritud   kinnisasjal   asuvatele   ja   ruumi   üürimisel   selle   sisustusse   või   kasutamise   juurde
kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. VÕS § 305 lg 2
kohaselt ei ulatu pandiõigus asjadele, millele ei saa pöörata sissenõuet - Selliselt   ulatub   parkimise   korraldaja   pandiõigus   VÕS   §   305   lg   1   järgi   ka   parkimisalale
paigutatud sõidukitele. Samuti nõustub kolleegium ringkonnakohtuga, et parkimislepingust
tulenevat   sõiduki   teisaldamise   õigust   saab   lugeda   praegustel   asjaoludel   kohaseks
õiguskaitsevahendiks.   Ringkonnakohus   on   hinnanud   hageja   käitumist   (hageja   rikkus
parkimislepingut korduvalt ega näidanud üles soovi oma kohustusi kostja ees täita), samuti
kostja käitumist ja tema alternatiivseid mõistlikke võimalusi oma õiguste tagamiseks - Kolleegium   osutab   lisaks,   et   sõiduki   teisaldamine   ei   ole   sõiduki   parkijale   koormavam
võrreldes olukorraga, kus sõiduk jääb lukustatud rattaga kuni parkimise korraldaja nõuete
rahuldamiseni   parkimisalale   seisma.  Küll   aga   on   sõiduki   parkimisalal   hoidmine
võrreldes   teisaldamisega   koormavam   parkimise   korraldajale,   sest   sõiduk   hoiab
parkimiskohta   kinni   ega   võimalda   sinna   teisi   sõidukeid   parkida.  Hinnates   sõiduki
kinnipidamise ja teisaldamise kui õiguskaitsevahendi proportsionaalsust, ei saa kolleegiumi
arvates silmas pidada üksnes asjaolu, et parkimisteenuse osutaja nõue parkimistasu jms
saamiseks on üldjuhul kordades väiksem sõiduki väärtusest (vrd VÕS § 307 lg 1). Oluline
on   arvestada,   millised   on   parkimisteenuse   osutaja   võimalused   oma   õiguste
maksmapanekuks ja parkija võimalused sõiduki kinnipidamise ja teisaldamise vältimiseks. - Ringkonnakohus   on   tuvastanud,   et   hageja   ei   ole   kostja   nõutud   leppetrahvi   ja
teisaldamistasu   ära   maksnud.   Seega   on   hageja   sõiduk   kostja   õiguspärases   valduses
(tegemist ei ole valduse rikkumisega AÕS § 40 lg 3 järgi ega ebaseadusliku valdusega
AÕS § 80 lg 1 järgi) as Seadused:  Kommertspandiseadus      Võlaõigusseadus      § 305-307, 351, 654, 685, 702, 803, 805, 863, 907, 915.  Laeva asjaõigusseadus     III KINNISASJAÕIGUS 13.-14. Kinnistusraamat Põhimaterjal:  Schwab/Prütting:  § 15-20.  Kommentaar I  § 51-632. Kohtupraktika: Riigikohtu otsus 3-2-1-128-03, pöörata eelkõige tähelepanu p 11-22;  - (11)  Asjaõiguslepinguga toimub kinnisasjaõiguse käsutamine ja selle alusel tehti kuni
30. juunini   2003. a   kehtinud   AÕS   § 64   lg 1   alusel   kanne   kinnistusraamatusse. Kinnisomandi   või   piiratud   kinnisasjaõiguse   omandamise,   sealhulgas   heauskse
omandamise   eelduseks   on   kehtiv   asjaõigusleping.   Ilma   kehtiva   asjaõiguslepinguta (käsutustehinguta) oleks kinnistusraamatu kanne kuni 30. juunini 2003. a kehtinud AÕS
§ 57 lg 1 järgi ebaõige. AÕS § 57 lg 1 sätestas, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige, 23/67


kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud või kanne on
valesti muudetud või kustutatud - Alates 1. juulist 2003. a ei sätesta asjaõigusseadus enam nii selgelt ebaõige kande mõistet,
kuid   AÕS   §   65   lg-st   1   võib   järeldada,   et   ebaõigeks   saab   pidada   kannet,   mis   ei   vasta
tegelikule   õiguslikule   olukorrale.   Tegelikule   õiguslikule   olukorrale   ei   vasta   ka
kinnistusraamatu   kanne,  mis   on   tehtud   tühise   asjaõiguslepingu   alusel.   Sellisest
kandest   nähtuv   isik   ei   ole   tegelikult   kinnisasjaõiguse   omanik,   sest   puudus   üks
kinnisomandi üleandmise või koormamise eeldus - asjaõigusleping (30. juunini 2003.
a kehtinud AÕS § 120 lg 1 ja 1. juulist 2003. a kehtiv AÕS § 641). - Annika Lukk on Ardi Silla esimese järjekorra seadusjärgne pärija (pärimisseaduse § 13 lg
1).   Ardi   Sild,   Anne   Sild   ja   Arne   Sild   on   omakorda   Annika   Luku   teise   järjekorra
seadusjärgsed   pärijad   (PärS   §   14  lg   1).   Pärimise   korral   ei   omandaks   nimetatud   isikud
kinnisasjaõigust heauskselt, sest AÕS § 56 lg-s 3 sätestatud heausksuse kaitse laieneb
vaid omandamisele asjaõiguslepingu läbi.  - Kolleegium leiab, et esimese ja teise järjekorra seadusjärgsed pärijad ei saa tugineda
ka kinnisasjaõiguse heausksele omandamisele tasuta tehingu järgi. Puudub mõistlik
põhjus,   miks peaksid   nimetatud  isikud  olema  tasuta  tehingu  järgi   omandamisel  rohkem
kaitstud kui pärimise korral. samas asjas uuest otsusest 3-2-1-90-04 p 18-19 - (18)   Õige   on   kostjate   kassatsioonkaebuse   väide,   et   ringkonnakohus   on   juba   võtnud
seisukoha isikliku  kasutusõiguse seadmise asjaõiguslepingu kehtivuse osas. Kostjad
on   teinud   sellest   aga   ebaõige   järelduse,   nagu   ei   võiks   kohus   isikliku   kasutusõiguse
omandamise   küsimust   rohkem   käsitleda.   Riigikohtu   20.   novembri   2003.   a   otsuses   on
selgitatud kinnisomandi ja teiste kinnisasjaõiguste omandamise võimalusi. Otsuse kohaselt
on  omandamise   eeldusteks   üldiselt   asjaõiguse   käsutamiseks   õigustatud   isiku   ja
omandaja   vaheline   asjaõigusleping   ja   kanne   kinnistusraamatus.   Ilma   kehtiva
käsutustehinguta   (asjaõiguslepinguta)  tehtud   kanne   on   tehtud   õigusliku   aluseta   ja
kinnistusraamat on seega ebaõige. Kostjad on aga jätnud tähelepanuta, et omandamise
kehtivuse eelduseks ei ole mitte igasugune formaalselt kehtiv asjaõigusleping, vaid AÕS
(asjaõiguslepingu   sõlmimise   ja   kande   tegemise  ajal   kehtinud   redaktsioonis)  §  120  lg  1
kohaselt üksnes võõrandaja ja omandaja vahel sõlmitud leping. Võõrandajaks saab
selles kontekstis olla vaid isik, kellel on õigus kinnisomandit või muud asjaõigust
võõrandada, seega käsutamiseks õigustatud isik. Sama kehtib AÕS § 203 lg 2 ja § 228
teise lause kohaselt ka elamule seatud isikliku kasutusõiguse omandamise kohta. Seega
võib asjaõigusleping küll kehtida, kuid kui see ei ole sõlmitud käsutamiseks õigustatud isiku
poolt, ei ole sellel kehtiva käsutuse tagajärgi ja asjaõiguslepingu alusel tehtud kanne on
ikkagi   ebaõige.   Kande  ebaõigsus  saabki   olla  aluseks   hageja   nõuetele  kinnistusraamatu
kande parandamiseks, mille saab rahuldada ka siis, kui kohus on leidnud, et vaidlusalused
asjaõiguslepingud   kehtivad.  Kanne   ei   ole   ebaõige   ja   omandaja   saab   ka   siis,   kui
asjaõigusleping sõlmiti käsutamiseks õigustamata isiku poolt, kinnisomandi või muu
-asjaõiguse omanikuks, kui ta omandab selle kinnistusraamatu kandele tuginedes
heauskselt (AÕS § 56 lg 3). Ka sel juhul on omandamise eelduseks kehtiv asjaõigusleping
ja omandaja kandmine kinnistusraamatusse, võõrandajana asjaõiguslepingu sõlminud isiku
puhul   piisab   aga   heausksusest   selle   isiku   käsutusõiguse   suhtes   kinnistu   üle.   Samas
välistas  Riigikohus   oma   20.   novembri   2003.   a   otsuses   heauskse   omandamise   tasuta
käsutamise korral käsutaja esimese ja teise ringi seadusjärgsete pärijate suhtes. - (19) Ebaõige on hageja kassatsioonkaebuse väide, nagu oleks Riigikohus asunud oma 20.
novembri 2003. a otsuses seisukohale, et 1. detsembril 1998. a sõlmitud asjaõigusleping
oleks   tunnistatud   30.   novembri   2000.   a   Tallinna   Linnakohtu   otsusega   tagasiulatuvalt
kehtetuks.   Riigikohus   üksnes   märkis   otsuse   p-s   16,   et   Riigikohtu   otsusega   tühistatud
ringkonnakohtu otsuses on asutud seisukohale, et 1. detsembri 1998. a lepingudokumendis
sisalduv   asjaõigusleping   on   kehtetu.   Riigikohus   ei   ole   ise   võtnud   seisukohta   selle
asjaõiguslepingu   kohta.   Käesoleva   asja   lahendamisel   tulebki   ringkonnakohtul   võtta
seisukoht, kas Tallinna Linnakohtu 30. novembri otsusega tsiviilasjas nr 2/3/227-7668/99 ja 24/67


Tallinna Ringkonnakohtu 17. aprilli 2001. a otsusega tsiviilasjas nr II-2-598-2001 tunnistati
kehtetuks   üksnes   1.   detsembri   1998.   a   lepingudokumendis   sisalduv   võlaõiguslik
kinkeleping  või ka selles  sisalduv  asjaõigusleping  kinnistu  omandiõiguse  ülekandmiseks
hagejalt Ardi Sillale. Kui asjaõigusleping on kehtetuks tunnistatud, mõjub see Riigikohtu 20.
novembri   2003.   a   otsuse   p   19   kohaselt   tagasiulatuvalt,   st   Ardi   Sild   ei   saanud   kinnistu
omanikuks. Sel juhul ei olnud ta õigustatud ka kinnistut käsutama ning A. Päll (Lukk) ei
saanud seda heauskselt omandada. Samamoodi ei saanud sel juhul heauskselt omandada
A. Pällilt (Lukk) isiklikku kasutusõigust kinnistule ka teised kostjad. Kui Ardi Silla kinnistu
omanikuna kinnistusraamatusse kandmise aluseks olnud asjaõiguslepingut ei ole kehtetuks
tunnistatud, on A. Päll (Lukk) temalt kehtivalt kinnistu omandanud ja teised kostjad saanud
isikliku kasutusõiguse. Rahuldades kande parandamise nõude, tuleb lahendada ka kinnistu
väljaandmise nõue. Riigikohtu otsus 3-2-1-79-06, pöörata eelkõige tähelepanu p 21-23 - (22)   Kinnisomandi   või   piiratud   kinnisasjaõiguse   käsutamise   keeld   tehakse
kinnistusraamatus nähtavaks kinnistusraamatusse keelumärke kandmisega (AÕS § 63 lg 1
p 3, § 631 lg 6). Keelumärge keelab AÕS § 63 lg 2 järgi vastavalt märke sisule kannete
tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt, st "lukustab" kinnistusraamatu ja
välistab edasised kanded (vt keelumärke tähenduse kohta ka viidatud Riigikohtu määrust
tsiviilasjas   nr   3-2-1-48-04,   p-d   11-14).   Siiski   ei   mõjuta   keelumärke   kinnistusraamatusse
kandmine   või   kandmata   jätmine   iseenesest   TsÜS   §   88   lg-t   1,   st   käsutuskeeldu   rikkuv
käsutustehing on ikkagi tühine ning selle alusel kinnistusraamatusse tehtud võimalik kanne
seega ebaõige.  Keelumärge ei omanda iseenesest järjekohta kinnistusraamatus ega
taga mingit kinnistusraamatusse kantavat õigust nagu nt eelmärge. Mitme erineva
keelumärke kandmine kinnistusraamatusse ei ole TsÜS § 88 lg-st 1 ja AÕS § 63 lg-st
2 tulenevalt lubatud. - Oluline eriregulatsioon sisaldub aga TsÜS § 88 lg-s 2. Selle sätte järgi ei kohaldu TsÜS
§ 88 lg 1 enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele. Sellest tuleneb
kolleegiumi arvates, et käsutuskeeld saab puudutada üksnes neid õigusi, mille kohta on keeld antud Riigikohtu otsus 3-2-1-92-06, pöörata eelkõige tähelepanu p 12-15 - Kinnisasja   heauskset  omandamist  reguleeris  enne  1.  maid  2004.  a (st  nii   vaidlusaluste
asjaõiguslepingute sõlmimise kui ka kinnisturaamatu kande tegemise ajal) AÕS § 56 lg 3,
mille   järgi   jäävad   isiku   heauskselt   omandatud   õigused   kehtima,   kui   isik   omandab
kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse. Sama
sätte   järgi   on   omandaja   pahauskne,   kui   ta   teadis   või   pidi   teadma,   et   kinnistusraamatu
kanne on ebaõige. Praegusel ajal reguleerib kinnisasja heauskset omandamist AÕS § 561. Riigikohtu otsus 3-2-1-97-06, pöörata eelkõige tähelepanu p 18-26 - 20. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise
kokkuleppe saab AÕS § 79 lg-st 2 tulenevalt kinnistusraamatusse kanda (nähtavaks teha)
üksnes   märkuse   vahendusel.  Asjaõigusseaduse   §   63   lg   1   p   1   lubab
kinnistamismenetluse   osalistel   valida   enda   õiguste   tagamiseks   ka   eelmärke.   Kui
eelmärke kinnistusraamatusse kandmise eeldused on täidetud, ei ole alust keelduda selle
sissekandmisest. Eelnev ei tähenda, nagu võiks kinnistusraamatusse kanda eelmärkena
ükskõik   mida.   Asjaõigusseaduse   §   51   järgi   peetakse   kinnitusraamatut   kinnisasjade   ja
nendega seotud asjaõiguste kohta ning AÕS § 53 lg 1 järgi kantakse kinnistusraamatusse
üksnes   seaduses   ettenähtud   andmed.   Lähtudes   nimetatud   sätetest,   on   oluline,   et
kinnistusraamatu kanded oleksid arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning
oleksid   realiseeritavad,   st   et   nendele   tuginedes   oleks   võimalik   korraldada   mõistlikult
kinnisasjaga seotud õigussuhteid ning vajadusel ka täitemenetlust. - 21. Kaasomanikul on AÕS § 76 lg 1 järgi õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.
Avaldajad on sõlminud AÕS § 77 lg 1 kohase kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks ja
kinnistu jagamiseks. See kokkulepe on võlaõiguslik, st kehtib võlaõigusseaduse (VÕS) §-st
2   tulenevalt   üksnes   avaldajate   (võlasuhte   pooled)   vahel.   Avaldajad   soovivad   kaebuse
kohaselt, et kokkulepe kehtiks ka nende võimalike õigusjärglaste suhtes. Lähtudes AÕS §
79 lg-st 2, on kokkulepet võimalik muuta kehtivaks kaasomanike õigusjärglaste (s.o isikud, 25/67


kes   omandavad   kaasomandiosad   avaldajatelt)   suhtes   seeläbi,   et   kokkulepe   kantakse
märkusena   kinnistusraamatusse.  Sellist   tagajärge   on   sama   sätte   järgi   võimalik
saavutada üksnes märkuse vahendusel, millele viitab selgelt ka AÕS § 79 lg 2 tekst
("vaid   juhul").   Märkuse   olemasolul   ei   saa   kaasomaniku   õigusjärglane   keelduda
kaasomandi lõpetamisest vastavalt kokkuleppele. Kui ta ei nõustu vabatahtlikult sõlmima
selle kokkuleppe täitmiseks vajalikku kaasomandi jagamise asjaõiguskokkulepet, võib seda
temalt   hagiga   nõuda   ning   kohtulahendiga   tema   tahteavalduse   tsiviilseadustiku   üldosa
seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi asendada. - 23. Avaldajad soovivad eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega saavutada ka tagatud
nõuet kahjustavate käsutuste tühisust. Sellist tagajärge on AÕS § 63 lg 3 ja § 63 lg 4 alusel
võimalik saavutada eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega. Kui käsutamine on nende
sätete   alusel   tühine,   võib   isik,   kelle   kasuks   on   eelmärge   kinnistusraamatusse   kantud,
nõuda   AÕS   §   63   lg   5   järgi   isikult,   kelle   kasuks   on   kinnistatud   asjaõigus   või   märked,
nõusolekut   eelmärkega   tagatud   nõude   täitmiseks   vajaliku   kande   tegemiseks   või
kustutamiseks.   Kaasomanike   kokkuleppe   kohta   kinnistusraamatusse   kantud   märkusel
käsutusõigust piiravat toimet seaduse järgi ette nähtud ei ole. - 24. Avaldajad on soovinud kinnistamisavalduses eelmärke kinnistusraamatusse kandmist
kinnistu   igakordsete   omanike   kasuks.   Kinnistusraamatuseaduse   §   27   lg   5   järgi   ei   ole
registrisse   lubatud   kanda   märget,   milles   ei   ole   ära   näidatud   isikut,   kelle   kasuks   märge
tehakse. Kande tekst sisaldab KRS § 24 järgi kinnistatud asjaõiguse või märke sisu, selle
isiku nime, kelle kasuks kanne tehakse, füüsilise isiku puhul isikukoodi (selle puudumisel
sünniaega)   ning   juriidilise   isiku   puhul   asukohta   ja   registrikoodi   selle   olemasolu   korral.
Kolleegiumi arvates ei tulene nimetatud sätetest siiski, et märke järgi õigustatud isik peaks
olema alati määratletud isikuandmetega.  Kolleegium nõustub avaldajatega, et oluline
on, et igal ajahetkel oleks võimalik tuvastada, kes on märke järgi õigustatud isik.
Õigustatud isiku tähistamine kinnistu igakordse omanikuna võimaldab kolleegiumi
arvates õigustatud isiku iseenesest piisavalt identifitseerida. - Eelmärke võib AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda asjaõiguse omandamise
või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või
tingimusliku nõude tagamiseks. Seega tagab eelmärge konkreetset nõuet kinnistu kohta
kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks. Eelmärke järgi õigustatud isik
on   VÕS   §   2   lg   1   järgi   tagatud   võlaõigusliku   nõude   võlausaldaja   ning   kohustatud   isik
vastavalt võlgnik. Täitmise saamiseks õigustatud isikuks võib võlausaldaja kõrval olla VÕS
§-s 80 ettenähtud tingimustel ka kolmas isik. Eelmärge on AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt
nõude täitmist tagav tagatis, mis on nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud. Seda
kinnitab mh AÕS § 63 lg 8, mille kohaselt on isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust
eelmärge   või   vastuväide   puudutab,   õigus   nõuda   isikult,   kelle   kasuks   märge   on   tehtud,
märke   kustutamist,   kui   märkega   tagatud   õiguse   maksmapanek   on   välistatud,   eelkõige
juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Kohustuse lõppemisel lõpevad
VÕS   §   187   lg   1   järgi   eelduslikult   ka   sellega   seotud   tagatised   ja   kõrvalkohustused.
Eelnevast järeldub, et eelmärkega tagatud nõude loovutamisel teisele isikule lähevad VÕS
§ 167 lg 1 alusel uuele võlausaldajale üle ka eelmärkest tulenevad õigused. See ei tähenda
aga   seda,   et   eelmärke   seadmisel   kinnistu   igakordse   omaniku   kasuks   läheks   ainuüksi
kinnistu võõrandamisega uuele omanikule automaatselt üle ka eelmärkega tagatud nõue.
Nõue   läheb   üle   selleks   ettenähtud   reeglite   järgi.   Võlaõiguslik   nõue   üldjuhul   eraldi
loovutuseta   teisele   isikule   üle   ei   lähe.   Nii   ei   saa   avaldajad   eelmärkega   tagada,   et
kaasomandi  lõpetamise ja  kinnistu jagamise  kokkuleppest  tulenevad  nõuded  läheks üle
kaasomandi   osa   omandajale,   nagu   see   on   võimalik   vastava   märkuse   vahendusel   (vt
käesoleva määruse p 21). - Kokku ei saa leppida eelmärget ka selliselt, et selle järgi kohustatud isikuks oleks kinnistu
igakordne omanik. Avaldajad ei saa sõlmida võlaõiguslikke kokkuleppeid, mille täitmiseks
on kohustatud kolmandad isikud (kinnistu kaasomandi osa omandajad) teisiti kui vastava
märkuse   vahendusel.   Eelmärkest   tulenevad   kohustused   võiksid   kaasomandiosa
omandajale üle minna, kui ta võtab üle eelmärkega tagatud kohustuse (VÕS §-d 175 ja
177). Võimalik on ka lepingu ülevõtmine, kuid ka selleks on VÕS § 179 lg 1 järgi vaja teise
poole nõusolekut. Kandes eelmärke avaldajate soovitud viisil kinnistusraamatusse, tekiks 26/67


olukord, kus eelmärke järgi kohustatud isikuks võiksid näiliselt saada ka kinnistu mõttelise
osa   omandajad.  Arvestades   tagatava   kokkuleppe   omapära   (mõlemad   avaldajad
soovivad   tagatava   nõude   osas   olla   nii   võlgnikuks   kui   võlausaldajaks),   ei   saa
kaasomandi   lõpetamise   kokkulepet   tagavat   eelmärget   kanda   kinnistusraamatusse
kinnistu   igakordse   omaniku,   vaid   üksnes   konkreetselt   avaldajate   kasuks   (nad
mõlemad   on   ka   kohustatud   isikud).   Võimalik   ei   ole   paralleelselt   tagada
kaasomandiosa võõrandamisel kokkuleppe üleminekut õigusjärglastele ja samal ajal
tekitada   võõrandamise   tühisus.   Kui   avaldajate   tahe   oli   saavutada   igasuguste
käsutuste välistamine kummagi kaasomaniku poolt, tulnuks selgelt taotleda sellist
eelmärget konkreetselt avaldajate kasuks. Riigikohtu määrus 2-17-4192, pöörata eelkõige tähelepanu p 10-11 - (10) Kolleegium on varem selgitanud, et kui kinnisasi otsustatakse ühisvara jagamise hagi
lahendamise   käigus   jätta  kohtuotsusega   abikaasa   ainuomandisse,   siis   see   otsus  ei  ole
kujundusliku toimega ning vara jagatakse kinnistamisega (AÕS § 641 ). See tähendab, et
pärast   sellise   otsuse   jõustumist   tuleks   teha   uus   kanne,   milles   tuleks   märkida,   et
ainuomanikuks saav abikaasa on ainuomanik, hoolimata sellest, et ta oli varem ainsana
kinnistusraamatusse sisse kantud. - Ringkonnakohus   leidis   ülaltoodut   arvestades   õigesti,   et   lepingu   ps   7.1   märgitut   ei   saa
lugeda nõuetekohaseks kandeavalduseks (KRS § 34 lg 6). Määruskaebuse esitajatel tuleb
taotleda   kinnistusraamatusse   uue   kande   tegemist,   millega   taotletakse   senise
omanikukande   kustutamist   ja   uue   kande   tegemist,   millega   kanda   ainuomanikuna   sisse
avaldaja. - (11)  selleks,   et  muuta  omanikukannet,   ei   ole  vaja  teha  kannet,   millest  nähtuks,   et
avaldaja   ja   J.   Torim   on   vahepeal  (st   enne   lepingu   sõlmimist)  olnud   kinnistu
ühisomanikud Riigikohtu määrus 2-18-1633, pöörata eelkõige tähelepanu p 14-16 - (15)   AÕS   §   59   lg   1   kohaselt   saavad   asjaõigused   järjekoha   kinnistusraamatusse
kandmisega. AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda mh asjaõiguse
omandamise   nõude   tagamise   märke   ehk   eelmärke.   Riigikohus   on   olnud   seisukohal,   et
eelmärge tagab õiguse järjekoha - AÕS § 63 lg 3 esimese lause kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist
kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab.
AÕS   §   63   lg   4   kohaselt   rakendatakse   AÕS   §   63   lg-t   3   ka   sundtäitmise   käigus,
pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes. Käsutamisega AÕS
§   63   lg   3   esimese   lause   ning   AÕS   §   63   lg   4   tähenduses   on   hõlmatud   ka
kinnistusraamatusse   keelumärke   sissekandmine.  Seega   ei   saa   pärast   eelmärke
sissekandmist   sissekantud   keelumärge   takistada   eelmärke   alusel   kinnistu
omandikande muutmist - Pärast   eelmärget   sissekantud   keelumärge   ei   takista   eelmärke   maksmapanekut   ka
juhul,   kui   keelumärge   tagab   ajaliselt   enne   eelmärget   sissekantud   asjaõiguse   (nt
hüpoteegi) teostamist. - (16)   Hagimenetlust   reguleeriv   pankrotiseaduse   §   20   lg   3   ei   kohaldu   formaalses
kinnistusraamatumenetluses. seega ei olnud menetlus peatunud seetõttu, et Hexanorile oli
määratud ajutine pankrotihaldur ja keelatud vara ilma halduri nõusolekuta käsutada Riigikohtu otsus 3-18-13609, 2-18-13609 pöörata eelkõige tähelepanu p 10-16 - Eelmärge   tagab   võlaõiguslikku   nõuet   kinnistusraamatust   nähtuva   asjaõigusliku   olukorra
muutmiseks.   See   kaitseb   õigustatud   isikut   kohustatud   isiku,   tema   õigusjärglaste   ja
võlausaldajate   vastu,   tuues   AÕS   §   63   lg   3   järgi   kaasa   eelmärkega   tagatud   nõudeid
kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse.  Kuigi eelmärge ei takista AÕS § 63 lg 3
teise   lause   kohaselt   kannete   tegemist   kinnistusraamatusse,   on   selle   eesmärgiks
kaitsta selle isiku huve, kelle kasuks on eelmärge seatud. 27/67


- (11)   Eelmärkega   tagatavat   nõuet   kahjustavad   või   piiravad   on   käsutused,   mis   tagatud
õiguse   maksmapaneku   välistavad   või   seda   kitsendavad,   nt   kinnisasja   või   õiguse
(veelkordne)   võõrandamine,   koormamine   uute   õigustega   või   asjaomase   õiguse   sisu
muutmine, hilisema eelmärke või mõne muu märke seadmine teise võlausaldaja kasuks,
samuti kohtulikud käsutuskeelud ja haldusaktid.  - Asjaolu, kas kinnisasja käsutamine kahjustab või piirab eelmärkega tagatud nõuet, sõltub
tagatava  nõude sisust.  Kinnisasja ostja võlaõiguslik nõudeõigus müüja vastu kinnisasja
omandi üleandmiseks (VÕS § 208 lg 1) ei piirdu üksnes omandi abstraktse üleandmisega
(asjaõiguslepingu sõlmimine AÕS § 641 ja § 120 kohaselt), vaid nõude täpsem sisu tuleneb
võõrandamislepingu poolte vahelisest võlasuhtest. Sellest ei järeldu aga, et võlasuhte sisu
koos kõigi tingimustega oleks vaja eelmärke kandes esitada. - (12)  Omand  on AÕS  §  68 lg-te 1  ja 2  järgi täielik   õiguslik   võim  asja  üle,  mida  võivad
kitsendada seadus või teiste isikute õigused. Kinnisasja koormamine piiratud asjaõigustega
ei   ole   omandi   sisu   muutmine   ega   täpsustamine.   Kinnisomandi   üleandmise   nõude
tagamiseks   kinnistusraamatusse   kantav   eelmärge   ei   vaja   sisulist   täpsustamist   ning   on
trafaretses   sõnastuses  „eelmärge   omandiõiguse   üleandmise   nõude   tagamiseks“
piisav, et fikseerida eelmärke järgi õigustatud isiku kasuks kinnistusraamatu seis eelmärke
sissekandmise hetkel. Kinnisomandi üleandmise nõuet tagava eelmärke kandes ei pea
seega   täpsustama,   et   omand   tuleb   üle   anda   koormatistevabalt,   ega   viitama
lepingutele. - See käsitlus arvestab asjaolu, et eelmärge on hilisematest käsutustest eespool ning vastab
ka kinnistusraamatu kannete objektiivse tõlgendamise põhimõttele. (p 13) - Asjaõigusseadusega   kooskõlas   ega   otstarbekohane   ei   oleks   tõlgendus,   mille
kohaselt   tuleks   omandi   üleandmise   eelmärke   kandes   teha   nähtavaks   kõik
koormatiste liigid, millest kinnistut soovitakse vabana hoida, või asuda eelmärgete
tekstis   viitama   tervikuna   või   osaliselt   müügilepingu   sätetele.   See   moonutaks
eelmärke   õiguslikku   tähendust,   koormaks   asjatult   kinnistusraamatut,  kujundaks
ebaülevaatliku   sisuga   eelmärgete   praktika   ning   kahandaks   (vastupidi
kinnistusraamatusüsteemi peamistele eesmärkidele) õigusselgust ja -kindlust. (p 14) - Viitega   saab   esmajoones   täpsustada   piiratud   asjaõiguste,   kuid   ka   piiratud   asjaõigust
koormavate õiguste sisu, kuna nende õiguste võlaõiguslikule sisule on võimalik anda sel
viisil   asjaõiguslik   tähendus.   Erandlikult   saab   omandi   ulatust   AÕS   §   79   lg   2   järgi
alusdokumentide   kaudu   vahendada   kinnisasja   kaasomandi   valdamist,   kasutamist   ja
kaasomandi lõpetamist puudutavate kokkulepete avalikustamise näol. (p 12) - Eelmärke puhul säilib kinnisasja omanikul jätkuvalt võimalus kinnisasja käsutada, sh seda
nii võõrandada kui ka piiratud asjaõigustega koormata. - Eelmärke   tagajärjeks   on   aga   eelmärkega   vastuolus   oleva   käsutuse   relatiivne   tühisus.
Järelikult on eelmärkega tagatud nõudeõigust kitsendav käsutus tühine üksnes eelmärke
järgi õigustatud isiku suhtes ja seda niivõrd, kuivõrd õigustatud isik tühisusele tugineb. (p
15) - Olukorras, kus hagejal oli õigus nõuda lepingu eseme üleandmist, ilma et seda koormaksid
kolmandate isikute õigused, kahjustasid ja piirasid kostjate kasuks sisse kantud kohtulikud
hüpoteegid   hageja   eelmärkega   tagatud   omandiõiguse   ülekandmise   nõuet.  Seega   oli
kohtulike hüpoteekide sissekandmine AÕS § 63 lg-te 3 ja 4 järgi hageja suhtes tühine
ning tal on AÕS § 63 lg 5 alusel õigus nõuda kostjatelt nõusolekut nende kasuks
kinnistusraamatusse kantud kohtulike hüpoteekide kustutamiseks. (p 16) - Kohtulik hüpoteek kitsendab sarnaselt lepingu alusel seatud hüpoteegiga (AÕS § 325 jj)
koormatud   kinnisasja   omandiõigust   eeskätt   oma   tagatisiseloomu   tõttu,   s.o   isikul,   kelle
kasuks   hüpoteek   on   seatud   (hüpoteegipidajal),   on   õigus   hüpoteegiga   tagatud   nõude
rahuldamisele   panditud   kinnisasja   arvel.   Kinnisasja   omanikul   tuleb   seega   arvestada
võimalusega, et kinnisasi müüakse hüpoteegiga tagatud kohustuse katteks (AÕS § 352 lg
1). Piirangud koormatud kinnisasja valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel tulenevad mh
AÕS §-dest 333-335. (p 16) 28/67


Seadused:  Kinnistusraamatuseadus      15.–16. Kontrolltöö (vallasasjaõigus ja kinnistusraamat) 17.-18. Kinnisomandi omandamine ja lõppemine; ulatus;  korteriomand Põhimaterjal:  Kommentaar I:  § 641-66;   § 119 -134. Kohtupraktika: Riigikohtu otsus 3-2-1-14-04, pöörata eelkõige tähelepanu p 10-15  (10)   Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu järeldusega, et kinnistu, mille jagamist hageja taotleb, on kostja lahusvara. Seadusel ei põhine ringkonnakohtu seisukoht, et vaidlusalune
kinnistu tuleb lugeda kostja lahusvaraks, sest kostja tasus kinnistu eest enne abiellumist ja
oli kinnistul asuva ehitise omanik  (11)   Perekonnaseaduse   §   7   järgi   määratakse   abikaasade   varalised   õigused   kindlaks
seaduses   või   abieluvaralepinguga,   kui   see   on   sõlmitud.   Kui   abieluvaralepingut   ei   ole
sõlmitud, kohaldatakse abikaasade vara suhtes perekonnaseaduse kolmanda peatüki 3.
jaos sätestatut. Selle jao  § 14 lg 1 kohaselt on abikaasade abielu kestel omandatud
vara   abikaasade   ühisvara.   Vastavalt   PkS   §  15   lõikele   1  on  abikaasa   lahusvara   tema
omandis enne abiellumist olnud vara, samuti tema poolt abielu kestel kinke või pärimise
teel omandatud vara ning vara, mille see  abikaasa on omandanud pärast abielusuhete
lõppemist.  (12) 21. oktoobril 1999. a. Riik ja kostja sõlmisid maa ostumüügilepingu ja asjaõiguslepingu
29.   novembril   1999.   a.   Kostja   kanti   29.   novembri   1999.   a   kinnistamisavalduse   alusel
kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna 26. jaanuaril 2000. a. AÕS § 118 lg 1 järgi tekkis
kinnisomand   kinnistusraamatusse   kandmisega   (kinnistamisega).   Seega   omandati
vaidlusalune kinnisasi abielu kestel ning see tuleb PkS § 14 lg 1 kohaselt lugeda poolte
ühisvaraks, sõltumata sellest, et kinnistusraamatusse on omanikuna kantud üks abikaasa.  (13)   Ringkonnakohus   on  ekslikult   leidnud,   et   vaidlusaluse   kinnistu   jagamiseks   oleks
hageja  pidanud  PkS  § 17 lg 5 alusel  nõudma enda ühisomanikuks  tunnistamist ja
ühisomanikuna   kinnistusraamatusse   kandmist.   Hageja   soovib   jagada   abielu   ajal
omandatud kinnistut. Abikaasade ühisvara on PkS § 14 lg 1 järgi abielu kestel omandatud
vara.   Ühisvara   jagamise   eelduseks   pole   teise   abikaasa   ühisomanikuna
kinnistusraamatusse kandmine  (14)   PkS   §   19   lg   2   p   3   järgi   võib   kohus   ühisvara   jagamisel   kõrvale   kalduda
abikaasade osade võrdsusest, kui ühisvara on omandatud ühe abikaasa lahusvara
arvel.   Kohtud   tuvastasid,   et   kostja  tasus   kinnistu   eest   enne   abiellumist   ja   ta   oli
kinnistul asuva ehitise omanik. Kolleegium leiab, et need asjaolud saavad PkS § 19 lg 2
p 3 järgi olla aluseks abikaasade osade võrdsusest kõrvalekaldumiseks.  (15) Kolleegium ei soostu apellatsioonikohtu seisukohaga, et PkS § 19 lg 2 p 3 kohaselt
ületab   kohus   nõude   piire,   kui   kaldub   abikaasade   osade   võrdsuse   põhimõttest   kõrvale.
Nõude piiride ületamisena ei ole käsitatav olukord, kui kohus määrab ühisvara jagamisel
hagejale jäävaks vara osaks väiksema osa, kui hageja taotles. Sellisel juhul on tegemist
hagi osalise rahuldamisega.  Abikaasade ühisvara jagamise hagi on vara hagi, mille puhul tuleb õigusabi eest tasumise osas
kohaldada TsMS § 61 lg 1 p 1.  Abielu   kestel   omandatud   kinnisvara   on  PKS   §  14   lg   1   kohaselt   poolte   ühisvara,   sõltumata
sellest,   et   kinnistusraamatusse   on   omanikuna   kantud   üks   abikaasa.   Abikaasade   osade 29/67


võrdsusest kõrvalekaldumise aluseks saab PKS § 19 lg 2 p 3 järgi olla asjaolu, et üks abikaasa
tasus kinnistu eest enne abiellumist ja ta oli kinnistul asuva ehitise omanik.  Abikaasade osade  võrdsusest  kõrvalekaldumise aluseks saab PKS  § 19 lg 2  p 3 järgi olla
asjaolu, et üks abikaasa tasus kinnistu eest enne abiellumist ja ta oli kinnistul asuva ehitise
omanik. Riigikohtu otsus 3-2-1-164-05, pöörata eelkõige tähelepanu p 8-12 - Asjaolud: tuvastada kinkelepingu ja asjaõigusliku lepingu tühisus - (8) Iseenesest on õige linnakohtu seisukoht, et vastavalt PKS § 15 lõikele 1 on abikaasa
lahusvaraks   päritud   vara   ning   vara,   mille   abikaasa   on   omandanud   pärast   abielusuhete
lõppemist.   PKS   §   14   lg   1   sätestab,   et   abielu   kestel   abikaasade   omandatud   vara   on
abikaasade ühisvara. PKS § 18 lg 2 teise lause kohaselt, kui ühisvara jagatakse pärast
abielusuhete   lõppemist,   määratakse   ühisvara   kindlaks  abielusuhete   lõppemise   aja
seisuga. - Esmapilgul   võib   nõustuda   kassatsioonkaebuse   seisukohaga,   et   kui   vallasasjaks   oleva
korteri baasil tekib korteriomand abielusuhete ajal, tuleb korteriomand lugeda PKS § 14
lõikest   1   tulenevalt   alati   abikaasade   ühisvaraks.   Selline   seisukoht   oleks   aga   vastuolus
eluruumide   erastamise   seaduse   (EES)   §-   ga   211,   mis   sätestab,   et   korteriomandi
omanikuks on õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. - Kolleegium   on   leidnud,   et  vallasasjaks   olnud   korteri  kinnistamisel   kantakse
kinnistusraamatusse   korteriomandi   omanikuna   isik,   kes   on   vallasasjast   korteri   omanik.
Samuti on viidatud otsuses leitud, et kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel
korteriomanikuna   isik,   kes   tegelikult   vallasasjast   korteri   omanik   ei   olnud,   on
kinnistusraamatu kanne ebaõige. - Kuivõrd   vaidlustamata   asjaolude   kohaselt   omandas   kostja   H.   T   kõnealuse   korteri
vallasasjana pärimise teel, siis PKS § 15 lõikest 1 tulenevalt oli ta korteri kui vallasasja
ainuomanik.   EES   §-st   211   tulenevalt   sai   ta   korteriomandi   ainuomanikuks.   Järelikult   oli
kinnistusraamatu kanne tema kui korteriomandi ainuomaniku kohta õige, ta oli ta õigustatud
korteriomandit ilma hageja nõusolekuta käsutama ning ei saa tõusetuda hagis vaidlustatud
kinkelepingu ja asjaõigusliku lepingu tühisust selle tõttu, et rikuti hageja kui ühisomaniku
õigusi. - Kolleegium   peab   vajalikuks   rõhutada,   et   maa   ostueesõigusega   erastamise   korral
abielussuhte   ajal   tekib   erastatud   maa   osas   abikaasade   ühisomand   ka   siis,   kui
hooned, mille juurde maa erastati, kuulusid ühe abikaasa lahusvara hulka - (10) PKS § 17 lg 5 sätestab, et kui kinnisasja võib lugeda abikaasade ühisvaraks ja selle
omanikuna   on   kinnistusraamatusse   kantud   üks   abikaasa,   kantakse   teine   abikaasa
ühisomanikuna   kinnistusraamatusse   abikaasade   ühise   notariaalselt   tõestatud   avalduse
alusel ning kui kinnistusraamatusse omanikuna kantud abikaasa keeldub ühise avalduse
esitamisest, võib teine abikaasa kohtu korras nõuda enda ühisomanikuks tunnistamist ja
kinnistusraamatu kande muutmist - Abikaasade ühis- ja lahusvara määratakse abieluvaralepingu puudumisel kindlaks PKS §-
de   14   ja   15   alusel   (vt   käesoleva   otsuse   p   8).   Selleks,   et   lugeda   kinnistu   abikaasade
ühisvara   hulka   ja   seda   abielusuhete   lõppemisel   jagada,   ei   pea   kinnistu   ühisomanikuna
kinnistusraamatusse kandmata jäetud abikaasa esitama eraldi hagi enda ühisomanikuks
tunnistamiseks - Järelikult   ei   ole   kinnisasja   abikaasade   ühisvara   hulka   kuulumise   eelduseks   mõlema
abikaasa   kandmine   kinnistusraamatusse   kinnisasja   ühiste   omanikena.   Abikaasa   saab
ühisvara   kaitseks   esitada   hagi   sõltumata   sellest,   kas   ta   on   eelnevalt   kantud
kinnistusraamatusse ühisvara hulka kuuluva kinnisasja omanikuna. - Samas peab märkima, et kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmata jäänud abikaasal
võiks olla huvi kinnistusraamatu kande parandamiseks  PKS § 17 lg 5 alusel selleks, et
välistada abikaasade ühisvara hulka kuuluva kinnistu heauskne omandamine AÕS §
561 alusel 30/67


- (11) Iseenesest on õige ringkonnakohtu seisukoht, et PKS § 17 lg 4 ei keela kinnisasja
võõrandada ilma abikaasa kirjaliku nõusolekuta. PKS § 17 lg 4 sätestab, et abikaasade
ühisomandis   olevat   registrisse   kantavat   vallasasja   ei   või   võõrandada   ega   pantida   teise
abikaasa   kirjaliku   nõusolekuta,   sõltumata   sellest,   kumma   abikaasa   nimel   on   vallasasi
registrisse kantud. - Arvestada tuleb aga ka PKS § 17 lg 2 esimest lauset, mille kohaselt abikaasad valdavad,
kasutavad ja käsutavad ühisvara kokkuleppel. Seega on abikaasal keelatud abikaasade
ühisvara hulka kuuluvaid registrisse mittekantavaid vallasasju ja kinnisasju käsutada ilma
teise   abikaasa   nõusolekuta.   Tulenevalt   AÕS   §   120   lõikest   1   peab   abikaasa   nõusolek
abikaasade ühisvara hulka kuuluva kinnisasja, s.o korteriomandi võõrandamiseks olema
notariaalselt tõestatud - Kuid   PKS   §   17   lg   2   esimeses   lauses   sätestatu   rikkumine   ei   too   kolleegiumi   arvates
iseenesest   kaasa   abikaasade   ühisvara   hulka   kuuluva   kinnisasja   kohta   tehtud
käsutustehingu   tühisust.   Vastavalt   tsiviilseadustiku   üldosa   seaduse   (TsÜS)   §-le   87   on
seadusest   tuleneva   keeluga   vastuolus   olev   tehing   tühine,   kui   keelu   mõtteks   on   keelu
rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et
teatud tagajärg ei tohi saabuda. - PKS   §   17   lg   2   esimeses   lauses   ei   ole   öeldud,   et   seda   sätet   rikkuv   tehing   on   tühine.
Otsustamaks, kas PKS § 17 lg 2 esimeses lauses sätestatu mõtteks on tuua kaasa ühe
abikaasa nõusolekuta ühisvaraga tehtud tehingu tühisus, tuleb arvestada ka TsÜS §-ga
114 ja AÕS §-ga 561 - TsÜS § 114 lg 1 sätestab, et kui õigustamata isik on eset käsutanud, on käsutus kehtiv, kui
selleks oli õigustatud isiku eelnev nõusolek, ning sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et kui
õigustamata   isikul   ei   olnud   eseme   käsutamiseks   õigustatud   isiku   eelnevat   nõusolekut,
muutub tema käsutus kehtivaks, kui õigustatud isik kiidab selle käsutuse heaks. - AÕS § 561 sätestab, et kui isik omandab tehinguga kinnisomandi või piiratud asjaõiguse
kinnistusraamatusse   kantud   andmetele   tuginedes,   loetakse   kinnistusraamatusse   kantud
andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete
õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi
teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. - Riigikohus leidis tsiviilasjas nr 3-2-1-90-04 (RT III, 2004, 23, 251) 1. septembril 2004. a
tehtud otsuse p-s 18 , et kinnisasja omandi ülekandmise asjaõigusleping võib küll kehtida,
kuid kui seda ei ole sõlminud käsutamiseks õigustatud isik, ei ole sellel kehtiva käsutuse
tagajärgi ja asjaõiguslepingu alusel tehtud kanne on ikkagi ebaõige. - Samas leiti veel, et kinnistusraamatu kanne ei ole ebaõige ja omandaja saab ka siis, kui
asjaõiguslepingu sõlmis käsutamiseks õigustamata isik, kinnisomandi või muu asjaõiguse
omanikuks, kui ta omandab selle kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt. - Seega   eristati   asjaõiguslepingu   (käsutustehingu)   kehtivust   käsutuse   kehtivusest.
Kinnisasja   suhtes   tehtud   käsutuse   kehtivuse   (mitte   käsutustehingu   kehtivuse)
eeldused ongi sätestatud TsÜS §-s 114 ja AÕS §-s 561. - TsÜS   §   114   lg   2   mõtte   kohaselt   saab   õigustatud   isik   heaks   kiita   üksnes   kehtiva
käsutustehingu alusel tehtud käsutust ning AÕS § 561 kohaselt saab heauskselt omandada
kinnisasja, mille omandamiseks oli sõlmitud kehtiv käsutustehing. - Seejuures tuleb arvestada kolleegiumi poolt tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03 (RT III, 2003, 35,
368) 20. novembril 2003. a tehtud otsuse p-s 21 esitatud seisukohaga, et kinnisasja ei saa
heauskselt   omandada   tasuta   tehinguga,   mis   sõlmitakse   esimese   ja   teise   järjekorra
seadusjärgsete pärijatega. - Eelöeldu kehtib ka PKS § 17 lg 2 rikkumise korral. Ühe abikaasa nõusolekuta ühisvara
hulka kuuluva kinnisasja käsutamise tehing ei ole iseenesest tühine selle tõttu, et
ühel  abikaasal  puudus teise abikaasa nõusolek käsutuse  tegemiseks  (õigustamata
isiku   poolt   käsutustehingu  sõlmimine).  Kinnisasja  heauskse   omandamise   korral   (AÕS  §
561)   kehtib   käsutus   vaatamata   sellele,   et   käsutuse   tegi   õigustamata   isik.  Seega   on 31/67


õigustamata isiku poolt kinnisasja suhtes tehtud käsutust võimalik TsÜS § 114 lg 2
järgi heaks kiita siis, kui käsutus ei kehtinud omandaja pahausksuse tõttu. - (12) Kolleegium jääb oma 4. mai 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-3-6-05 (RT III 2005, 16,
168)   esitatud   seisukoha   juurde,   et   tulenevalt   asjaõiguses   tunnustatud   abstraktsiooni
põhimõttest ei olene käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava
tehingu (kausaaltehingu) kehtivusest. Seega ei tooks ka kõnealusel juhul kausaaltehingu
(kinkelepingu)   kehtetus   iseenesest   kaasa   korteriomandi   käsutustehingu   (asjaõigusliku
lepingu)   tühisust   ning   vastupidi   -   käsutustehingu   tühisus   ei   tooks   ilmtingimata   kaasa
kausaaltehingu tühisust - Juhul   kui   hageja   ei   ole   kausaaltehingu   subjektiks   (kas   lepingu   pooleks   või   lepinguga
soodustatud või kaitstud isikuks vastavalt võlaõigusseaduse §-dele 80 või 81), ei saa tal
olla õigustatud huvi kausaaltehingu kehtivuse vastu, sest see tehing ei tekita, lõpeta ega
muuda tema õigusi lepingu poolte ega teiste isikute suhtes. Kohus võib õigusliku huvita
esitatud tuvastushagi menetlemisest keelduda alates 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS §
371 lg 2 p 2 alusel, jätta sellise hagi läbi vaatamata 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS §
423 lg 2 p 2 alusel või teha hagi rahuldamata jätva otsuse. - Tulenevalt asjaõiguses tunnustatud abstraktsiooni põhimõttest ei olene käsutustehingu kehtivus
õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivuses - Kinnisasja   ei   saa   heauskselt   omandada   tasuta   tehinguga,   mis   sõlmitakse   esimese   ja   teise
järjekorra seadusjärgsete pärijatega. See kehtib ka PKS § 17 lg 2 rikkumise korral. Vt Riigikohtu
tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-128-03. - 3-2-1-16-05 Kui vallasasjaks oleva korteri baasil tekib korteriomand abielusuhete ajal, ei muutu 
korteriomand PKS § 14 lõikest 1 tulenevalt abikaasade ühisvaraks, kui see kuulus ühe abikaasa
lahusvara hulka. - PKS § 17 lg 2 esimeses lauses sätestatu rikkumine ei too kaasa abikaasade ühisvara hulka 
kuuluva kinnisasja kohta tehtud käsutustehingu tühisust. Kinnisasja ei saa heauskselt 
omandada tasuta tehinguga, mis sõlmitakse esimese ja teise järjekorra seadusjärgsete 
pärijatega. See kehtib ka PKS § 17 lg 2 rikkumise korral. Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend 
nr 3-2-1-128-03. - Maa   ostueesõigusega   erastamise   korral   abielussuhte   ajal   tekib   erastatud   maa   osas
abikaasade   ühisomand   ka   siis,   kui   hooned,   mille   juurde   maa   erastati,   kuulusid   ühe
abikaasa lahusvara hulka. - Kui   vallasasjaks   oleva   korteri   baasil   tekib   korteriomand   abielusuhete   ajal,   ei   muutu
korteriomand PKS § 14 lõikest  1 tulenevalt  abikaasade ühisvaraks, kui see kuulus ühe
abikaasa lahusvara hulka. - Et lugeda kinnistu abikaasade ühisvara hulka ja seda abielusuhete lõppemisel jagada, ei
pea kinnistu ühisomanikuna kinnistusraamatusse kandmata jäetud abikaasa esitama eraldi
hagi enda ühisomanikuks tunnistamiseks. Kinnisasja abikaasade ühisvara hulka kuulumise
eelduseks   ei   ole   mõlema   abikaasa   kandmine   kinnistusraamatusse   kinnisasja   ühiste
omanikena.   Abikaasa   saab   ühisvara   kaitseks   esitada   hagi   sõltumata   sellest,   kas  ta  on
eelnevalt   kantud   kinnistusraamatusse   ühisvara   hulka   kuuluva   kinnisasja   omanikuna.
Kinnistusraamatusse   omanikuna   sissekandmata   jäänud   abikaasal   võiks   olla   huvi
kinnistusraamatu   kande   parandamiseks   PKS   §   17   lg   5   alusel   selleks,   et   välistada
abikaasade ühisvara hulka kuuluva kinnistu heauskne omandamine AÕS § 561 alusel. Riigikohtu otsus 3-2-1-107-06, pöörata eelkõige tähelepanu p 11-13 - (11)   Vastavalt   KOS   §-le   28   kohaldatakse   korteriomandi   valitsemise   peatüki   sätteid
vallasasjana   tsiviilkäibes   olevale   eluruumile   ja   mitteeluruumile.   Seega   kohalduvad
korteriomandi   võõrandamist   reguleerivad   sätted   (KOS   §   14)   ka   vallasasjast   korteri
võõrandamise   kohustuse   korral.   Juhul,   kui   korteriomanik   on   korduvalt   rikkunud   teise
korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist
enam   võimalikuks,   võivad   nad   KOS   §   14   lg   1   järgi   nõuda,   et   kohustusi   rikkunud
korteriomanik oma korteriomandi võõrandaks. 32/67


- Võõrandamisnõude   esitamise   üheks   aluseks   on   KOS   §   12   lg   2   p   2   järgi   asjaolu,   et
korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu.
Vastavalt KOS § 14 lg 5 esimesele lausele, kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei
võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi
eseme valitseja hagi alusel. - Kolleegium märgib, et Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 16. septembri 2004. a otsuses
tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04 (RT III 2004, 24, 264) leidnud, et korteriomandi võõrandamise
nõude õigus on ka elamut haldaval korteriühistul, kes võib eelnevalt otsustada ka korteri
võõrandamise.   Tulenevalt   KOS   §   14   lg   5   teisest   lausest   lähtub   kohus   otsust   tehes
võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. - (12) Kolleegium leiab,  et korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu,
mille kasutamiseks tuleb tuvastada vajalike eelduste olemasolu. Võlgniku kohustamiseks
KOS § 14 lg 2 p 2 alusel korter võõrandada, kui ta on vähemalt kuue kuu majanduskulude
tasumisega viivitanud üle kolme kuu, tuleb seega eelnevalt teha kindlaks majanduskulude
igakuine võlgnevus. - (13)   Kolleegium   nõustub   ringkonnakohtu   seisukohaga,   mille   kohaselt   ei   ole   hagi
rahuldamata jätmise aluseks asjaolu, et alates 1. märtsist 2006. a on ehitise või selle osa
kui   vallasasja   tsiviilkäive   piiratud.   Asjaõigusseaduse   rakendamise   seaduse   §   13   lg   6
viiendast lausest tulenevalt võib ehitist või selle osa vallasasjana käsutada kuni 2006. aasta
1.  märtsini.  Sama lõike  8.  lause sätestab ehitise või selle  osa vallasasjana  käsutamise
võimalused pärast 1. märtsi 2006. a - Selle sätte järgi võib pärast nimetatud kuupäeva ehitist või selle osa vallasasjana käsutada
pankroti-, täite- ja sundvõõrandamismenetluses. Samuti võib vallasasjast ehitise või selle
osa suhtes teha testamendi või sõlmida pärimislepingu. - Seega on ka pärast 1. märtsi 2006. a teatud tingimustel võimalik käsutada vallasasjana
käibes   olevat   eluruumi.   Vallasasjast   korteri   käsutamise   võimalust   täitemenetluses
tunnustab   ka   KOS   §   14   lg   6,   mis   sätestab   korteriomaniku   või   valitseja   õiguse   nõuda
kohtuotsuse täitmist täitemenetluse seadustiku alusel. - Kui seadusandja oleks soovinud vallasasjast korteri tsiviilkäibe täielikult välistada, oleks see
seaduses ka sätestatud. Kuigi KOS §-s 14 sätestatud korteriomandi või vallasasjast korteri
võõrandamise kohustus on äärmuslik vahend, on see teatud juhtudel siiski vajalik abinõu
oma kohustusi korduvalt rikkunud omaniku vastu. Kolleegium leiab, et AÕSRS § 13 lg 6
kaheksandas   lauses   sätestatud   ehitise   või   selle   osa   vallasasjana   käsutamise   võimalus
täitemenetluses hõlmab  ka KOS § 14 lg 2 p  2 alusel  tehtud kohtuotsuse vabatahtlikku
täitmist. Võõrandamiseks kohustatud isik võib korteriomandi ise mis tahes viisil võõrandada
(müüa, kinkida). Kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks tuleb anda mõistlik tähtaeg. - AÕSRS § 13 lg 6 kaheksandas lauses sätestatud ehitise või selle osa vallasasjana
käsutamise võimalus täitemenetluses hõlmab ka KOS § 14 lg 2 p 2 alusel tehtud
kohtuotsuse   vabatahtlikku   täitmist.   Võõrandamiseks   kohustatud   isik   võib
korteriomandi   ise   mis   tahes   viisil   võõrandada   (müüa,   kinkida).   Kohtuotsuse
vabatahtlikuks täitmiseks tuleb anda mõistlik tähtaeg. - Vastavalt KOS §-le 28 kohalduvad korteriomandi võõrandamist reguleerivad sätted
(KOS § 14) ka vallasasjast korteri võõrandamise kohustuse korral. - Korteriomandi võõrandamise nõude õigus on ka elamut haldaval korteriühistul, kes
võib eelnevalt otsustada ka korteri võõrandamise. - Korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu, mille kasutamiseks
tuleb tuvastada vajalike eelduste olemasolu. Võlgniku kohustamiseks KOS § 14 lg 2
p   2   alusel   korter   võõrandada,   kui   ta   on   vähemalt   kuue   kuu   majanduskulude
tasumisega viivitanud üle kolme kuu, tuleb eelnevalt teha kindlaks majanduskulude
igakuine võlgnevus. - AÕSRS § 13 lg 6 kaheksandas lauses sätestatud ehitise või selle osa vallasasjana
käsutamise võimalus täitemenetluses hõlmab ka KOS § 14 lg 2 p 2 alusel tehtud
kohtuotsuse   vabatahtlikku   täitmist.   Võõrandamiseks   kohustatud   isik   võib 33/67


korteriomandi   ise   mis   tahes   viisil   võõrandada   (müüa,   kinkida).   Kohtuotsuse
vabatahtlikuks täitmiseks tuleb anda mõistlik tähtaeg. Riigikohtu otsus 3-2-1-67-12, pöörata eelkõige tähelepanu p 19-27 - (19) Hagejate nõude õiguslik alus võib olla AÕS § 80, arvestades seda, et kostjad I-III ei
tunnusta hagejate omandiõigust vaidlusalusele maa-alale ja on teinud hagejatele takistusi
(piirdeaia näol) selle valdamiseks. Tulenevalt AÕS §-st 80 ja § 82 lg-st 1 peavad hagejad
tõendama, et vaidlusalune maaala kuulub neile. Lähtudes AÕS § 83 lg-st 1, võivad kostjad
I-III ka hagejate omandiõiguse tõendamise korral keelduda maad välja andmast, kui neil on
hagejate suhtes õigus seda vallata. - (20)   Kinnisasja   (kinnistu)   koosseisu   andmed,   nagu   katastritunnus,   asukoht   ja   pindala
märgitakse   kinnistusraamatuseaduse   (KRS)   §   13   lg   1   järgi   registriosa   esimesse   jakku.
Sellised faktilised andmed kinnisasja kohta ei ole KRS § 13 lg 2 teise lause järgi kanneteks
asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseaduse järgi - See   tähendab   mh,   et  kinnistusraamatu   kanne   ei   ole  (vaatamata   katastritunnuse
märkimisele) kinnisasja piiride osas määrav.  Seega ei kohaldu piiriandmetele  mh ka
AÕS § 56 lg 1 kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse eeldamise kohta ja § 561
kinnistusraamatu andmetele tugineva heauskse omandamise kohta. - (21) Kinnisasja kinnistusraamatusse kandmise aluseks oli maareformi ajal valdavalt maa
tagastamine   või   erastamine   (vt   asjaõigusseaduse   rakendamise   seaduse   §-d   10   ja   11),
hiljem eelkõige kinnisasja jagamine või kinnisasjade ühendamine (AÕS § 54). - (22)   Katastriüksuse   moodustamiseks   teeb   vannutatud   maamõõtja   või   vastavat   litsentsi
omav   isik   MaaKatS   §   16   lg   1   järgi   katastrimõõdistamised   ja   koostab   katastriüksuse
moodustamise   toimiku,   mille   ta   esitab   katastripidajale   katastriüksuse   registreerimiseks.
Katastriüksuse   piiride   asukohta   tõendavaks   algdokumendiks   katastrisse   kandmisel   on
MaaKatS   §   10   lg   1   teise   lause   järgi   katastriüksuse   plaan.   Täpsemalt   reguleerib
katastrimõõdistamist   Vabariigi   Valitsuse   23.   oktoobri   2003.   a   määrus   nr   264
"Katastrimõõdistamise teostamise ja katastrimõõdistamise kontrollimise kord" (määrus nr
264). - (23) Seaduses ei ole selgelt sätestatud katastriandmete õiguslikku tähendust, mh ei ole ette
nähtud   nende   andmete   õigsuse   eeldamist   ega   võimaldatud   neile   andmetele   tuginedes
kinnisasja   heauskselt   omandada.   Andmete   õiguslikku   tähendust   ei   sätesta   ka   andmete
õigsuse eest (õiguslikult mõneti ebamäärast) vastutust ettenägevad sätted. - Nii vastutab kinnistusosakonnale edastatud katastriandmete õigsuse eest MaaKatS § 4 lg
21 järgi katastripidaja. Samas piirdub see vastutus MaaKatS § 8 lg 5 esimese lause järgi
tehtud katastrikande vastavusega algdokumendile. Katastrimõõdistamise ja katastriüksuse
moodustamise toimiku õigsuse ja seaduslikkuse eest vastutab MaaKatS § 16 lg 2 järgi aga
hoopis mõõdistamisi tegev vannutatud maamõõtja või vastavat litsentsi omav isik. Selliselt
jääb ebaselgeks ka MaaKatS § 8 lg 5 teine lause, mille järgi katastripidaja valest kandest
tekitatud kahju hüvitatakse seaduses sätestatud korras. - (24)   Maakatastrit   ja   katastriüksuste   moodustamist   reguleerivatest   õigusaktidest   tuleneb
kolleegiumi   arvates,   et   katastriüksuse   moodustamisel   nii   maa   mõõdistamisega   kui   ka
plaani- ja kaardimaterjali alusel kaardistatakse tegelikkusele vastavad piirisuhted looduses.
See tähendab, et kaart peab kirjeldama mõõdistamisel ilmnevat tegelikku olukorda, mitte et
kinnisasjade   tegelikud   piirid   määratakse   vältimatult   katastriüksuse   kaardistatud   piiride
alusel. Seda kinnitab ka AÕS § 128 lg 1, mille järgi määratakse piir külgnevate maatükkide
vahel plaanide ja piirimärkidega seaduses sätestatud korras. - (25) Eelnev ei tähenda siiski, nagu ei oleks katastrijärgsetel piiridel üldse tähtsust. Kui piiri
asukoht looduses ei ole teada või on naaberkinnisasjade omanike vahel vaidluse all, saab
piiri kindlakstegemisel lähtuda AÕS § 129 lg 2 esimesest lausest ja MaaKS § 15 lg-st 1 34/67


tulenevalt   esmajoones   kaartidest   ja   plaanidest.   Seega   eeldatakse   piirivaidluses
katastrikannete õigsust. - Katastriüksuse piiride õigsuse eelduse saab vaidluses aga ümber lükata mh sellega,  et
piirid võivad olla kaardistatud valesti. Selliseks kahtluseks võib anda alust mh piirimärkide
paiknemise   erinevus   katastriüksuse   moodustamisel   aluseks   võetud   piiripunktidest   või
kinnisasjade valduse ulatus. Kahtluse olemasolul tuleb hinnata AÕS § 129 lg-te 2 ja 3 järgi
kõiki piiriandmeid kogumis - Piiri   määramine   ei   ole   ainult   mõõdistamistehniline   küsimus.   Vähemalt
maakorraldustoiminguna tuleb piiri kindlaksmääramisel MaaKS § 5 lg 2 järgi arvestada ka
mh   kinnisasja   sobivust   ettenähtud   sihtotstarbeks   (p   3),   kinnisasjale   otstarbeka
juurdepääsutee tagamist (p 4), kinnisasja terviklikkust ja otstarbeka kuju tagamist, lihtsate
ja selgete piiride loomist ning looduslikke piire (p 5), samuti kinnisasja kiildumise ja ribasuse
vältimist  (p  6). Kolleegiumi  arvates ei ole alust katastriüksuse  moodustamisel maastikul
paika   pandud   piiridest   kõrvale   kalduda   ainuüksi   põhjendusega,   et   (täpsustatud)
mõõdistusandmetel   peaks   piirimärgid   olema   mujal,   eriti   kui   väljakujunenud   piiridest   on
pikema aja vältel lähtutud. - (26) Plaani- ja kaardimaterjali alusel moodustatud katastriüksuse piiride kindlakstegemise
ja parandamise kohta on erisätted ette nähtud MaaKatS § 20 lg-tes 12-14. Katastriandmete
parandamiseks on erikord ette nähtud ka määruse nr 264 §-des 31-33. Haldusmenetluses
vajalikke   tahteavaldusi   nt   piiride   kindlakstegemiseks   saab   vajadusel   asendada   ka
hagimenetluses, kui pooltel on kas naabrussuhtest või kas või heast usust tulenev kohustus
aidata kaasa piirivaidluse lahendamisel - Hagimenetluses on võimalik mh esitada AÕS § 129 alusel hagi piiri kindlakstegemiseks.
See ei välista aga piiri tuvastamist ka AÕS § 80 järgse vindikatsioonihagi lahendamisel
vaidlusaluse kinnisasja osa omandiõiguse ja/või valduse väljanõudmise kohta. Kinnisasjade
vaheliste   piiride   kulgemine   on   esmajoones   naabrusõiguslik   eraõiguslik   küsimus.   Asja
lahendamise   käigus   tsiviilkohtumenetluses   saab   vajadusel   anda   õigusliku   hinnangu   ka
haldusaktile, mh kindlaks teha, kas haldusakt kehtib ja kas see on õiguspärane - (27)   Katastriandmete   muutmisega   kaasneb   vastavalt   ka   kinnisasja   koosseisu   andmete
muutmine   kinnistusraamatus.   Kui   kinnisasja   piiri   kindlakstegemisel   tegelikult   piiri
muudetakse,   st   kinnisasjast   osa   võõrandatakse   või   omandatakse,   on   ühtlasi   tegemist
kinnisasja   käsutamisega   AÕS   §   641   mõttes,   milleks   on   vajalik   notariaalselt   tõestatud
asjaõigusleping ja kanne kinnistusraamatus Riigikohtu otsus 3-2-1-139-13, pöörata eelkõige tähelepanu p 15-19 - (15)   Hageja   nõuetest   (hageja   nõuete   p-st   5)   nähtub,   et   hageja   sooviks   on   tunnustada
omandiõigust ehitisele, mis ulatub üle kinnisasja piiri Maarjaheina 10 asuvale kinnistule. - AÕS § 148 lg 1 järgi on ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, selle kinnisasja osa, mille
piirest ta väljub, kui kinnistusraamatusse on kantud üle kinnisasja piiride ehitamist lubav
asjaõigus või kui naaberkinnisasja omanik peab üle piiri ehitamist AÕS § 148 lg 2 kohaselt
lubama - AÕS § 148 lg 2 sätestab, et kui sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ehitis on püstitatud
asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal
õigus   nõuda   ehitajalt   tema   kinnisasja   piiridesse   ulatuva   ehitise   osa   alla   jääva   maatüki
omandamist või perioodilist hüvitist. - (17) Ringkonnakohus on määruses ka märkinud, et kui hageja õigused on temale kuuluva
omandi   kasutamisel   piiratud,   siis   on   ta   õigustatud   esitama   vastava   õiguskaitsevahendi
kohaldamise nõude. Kolleegiumi arvates ongi hageja seda praeguse hagiga teinud. Nõuete
p-s 1 on hageja kohustanud kostjat lõpetama igasugune tegevus (ka tegevusetus), mis
takistab hagejal kasutamast vaidlusalust ehitist. Tegemist võib olla kas omandi või valduse
kaitse nõudega - (19)   Samuti   ei   jaga   kolleegium   kohtute   seisukohta,   et   menetlusse   tuleb   jätta   võtmata
hageja   tuvastusnõue   selle   kohta,   et   ehitise   alla   jääva   maatüki   suuruseks   on   394   m2
(hageja nõuete p 4). Hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks võib hageja 35/67


TsMS § 368 lg 1 järgi esitada juhul, kui tal on selle vastu õiguslik huvi. Kui kohus leiab, et
vaidlusalune   ehitis   on   hageja   kinnisasja   osa   (AÕS   §   148   lg   1),   on   selle   osa   suuruse
kindlaksmääramine oluline hüvitise suuruse kindlaksmääramisel (AÕS § 148 lg 4) Seadused:  Korteriomandi- ja korteriühistuseadus     19.-20.   Kinnisomandi   kitsendused.   Piiratud   kinnisasjaõigused   I   (servituudid   ja
reaalkoormatised) Põhimaterjal:  Kommentaar I  § 140-1582; Kommentaar II  § 172-228 ja  § 229-240. Kohtupraktika:  Riigikohtu otsus 3-2-1-141-04, pöörata eelkõige tähelepanu p 11-25, 29  Kinnisasjalt loodusliku vee imbumine või voolamine naaberkinnisasjale ei ole naaberkinnisasja
omaniku omandiõiguse rikkumine AÕS § 89 tähenduses, mille suhtes oleks tal õigus rakendada
õiguskaitsevahendeid.   Omanik   võib   rakendada   oma   maatükil   abinõusid,   kaitsmaks   ennast
looduslike mõjutuste vastu, kuid ta ei tohi sellega rikkuda teise kinnisasja omaniku õigusi. Vee
voolamise   lubamine   on   naabrusõiguse   kõrval   ka   maatüki   omaniku   avalik-õiguslik
kohustus.Naabrite vaheliste suhete määratlemisel tuleb kaaluda poolte õigustatud huvisid ning
arvestada väljakujunenud tavadega. Seejuures saab lähtuda analoogia korras sarnast olukorda
teiselt   kinnisasjalt   läbipääsu   võimaldava   AÕS   §   156   rakendamispraktikale   (vt   Riigikohtu
tsiviilkolleegiumi otsused nr 3-2-1-33-04 ja nr 3-2-1-45-04).  Riigikohtu otsus 3-2-1-33-05, pöörata eelkõige tähelepanu p 9-17  Kinnisasja varjav mõjutus võib osutuda keelatud mõjutuseks, mille lõpetamist võib omanik 
nõuda vastavalt AÕS § 89 lg-le 1, üldjuhul vaid siis, kui ehitis ei ole kooskõlas ehitamist 
reguleerivate normide ja nõuetega ning sellega rikutakse teise isiku omandiõigust (sama 
seisukoht on väljendatud Riigikohtu halduskolleegiumi otsuses nr 3-3-1-42-03). - AÕS §-st 89 ning VÕS § 1045 lg 1 p-st 5 ja §-st 1055 tulenevalt saab õigustatud isik kaitsta
ennast tsiviilkohtumenetluses igasuguse eelseisva omandiõiguse rikkumise puhul juba ka siis,
kui omandiõigust ei ole veel rikutud.  Riigikohtu otsus 3-2-1-46-08, pöörata eelkõige tähelepanu p 10-15   Asjaõigusseadus ei näe ette omaniku õigust nõuda kasutusvalduse lõpetamist kasutusvalduse 
seadmise lepingu olulise rikkumise korral, kui sellega ei kaasne AÕS § 212 lg 2 p-des 1-3 
sätestatud asjaolud. Piiratud asjaõiguse omajat saab asjaõigusest ilma jätta vaid seaduses 
sätestatud alusel. Ainuüksi kasutusvaldaja poolt kinnisasjal lasuvate maksude ja koormatiste 
maksmata jätmine ja kasutusvalduses oleva asja korrastamata jätmine ei saa olla 
kasutusvalduse lõpetamise aluseks asjaõigusseaduse järgi. See aga ei välista aga 
võlaõigusliku kasutusvalduse seadmise lepingu pooleks oleva omaniku poolt 
võlaõigusseaduses sätestatud õiguskaitsevahendite kohaldamist kasutusvaldaja suhtes.  AÕS § 212 lg 2 p 1 kohaselt peaks kasutusvalduse lõpetamiseks kasutusvaldus olema 
kaotanud kostja ehk kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse. 99-aastase tähtajaga 
kasutusvalduse puhul ei pea kasutusvaldaja kasu saabuma kasutusvalduse esimestel aastatel. 
Omaniku kahju ja kasutusvaldaja kasu võrdlemisel tuleb mh arvestada saadud või saadavat 
kasutusvalduse tasu, kasutusvalduse tähtaega, kasutusvalduse üleminekut pärijale ja 
kasutusvalduse sisu.  Kui omaniku ja kasutusvaldaja vahel on võlaõiguslik leping kasutusvalduse seadmiseks ja 
kasutusvaldaja rikub oma lepingulisi kohustusi, on omanikul õigus kasutada VÕS §-s 101 
sätestatud õiguskaitsevahendeid, sh kasutusvalduse seadmise leping kui kestvusleping 
erakorraliselt VÕS § 196 kohaselt üles öelda. Lepingu täitmiseks üleantu tagastamisele (seega 
ka kinnisasja vabastamisele kasutusvaldusest) kohaldatakse VÕS §-des 189-191 sätestatut.  Riigikohtu otsus 3-2-1-106-08, pöörata eelkõige tähelepanu p 10-13 36/67


 Kui isikliku kasutusõiguse seadmisel on pooled kokkuleppega isikliku kasutusõiguse sisu 
täpsustanud või kokku leppinud lubatud viisil ja pooled soovivad, et need kokkulepped kehtiksid
kolmanda isiku, esmajoones kinnisasja võimaliku omandaja suhtes, peavad need nähtuma 
kinnistusraamatust.  Seadus annab pooltele võimaluse kujundada isikliku kasutusõiguse sisu kasutusõiguse aluseks
oleva võlaõigusliku lepinguga ning teha see AÕS § 571 rakendamise kaudu kehtivaks 
kinnisasja igakordse omaniku või isikliku kasutusõiguse omandaja suhtes. Selline võlasuhete 
nähtavaks tegemine kinnistusraamatus ja neile sellega asjaõigusliku iseloomu andmine ei loo 
juurde uusi asjaõigusi, vaid täpsustab isikliku kasutusõiguse sisu.  Enne kinnistusraamatu kande tegemist tuleb kontrollida, kas kinnistusraamatusse sissekantav 
kokkulepe ei ole vastuolus isikliku kasutusõiguse olemusega (ei moonuta selle põhilist 
asjaõiguslikku sisu) ega riku norme, mis kaitsevad avalikkust või kolmandate isikute huve. 
Juhul, kui isikliku kasutusõiguse sisu ei ole täielikult väljendatud kinnistusraamatu kandes, vaid 
tuleneb kandes tehtud viite tõttu ka alusdokumendist, tuleb kohtunikuabil kontrollida ka 
alusdokumenti ja iga viidatava lepingupunkti juures otsustada, kas taotletud õiguslikud 
tagajärjed saavad olla kinnistusraamatusse kantava asjaõiguse sisuks või mitte.  Seadus annab pooltele võimaluse kujundada isikliku kasutusõiguse sisu kasutusõiguse aluseks
oleva võlaõigusliku lepinguga ning teha see AÕS § 571 rakendamise kaudu kehtivaks 
kinnisasja igakordse omaniku või isikliku kasutusõiguse omandaja suhtes. Selline võlasuhete 
nähtavaks tegemine kinnistusraamatus ja neile sellega asjaõigusliku iseloomu andmine ei loo 
juurde uusi asjaõigusi, vaid täpsustab isikliku kasutusõiguse sisu.  Enne kinnistusraamatu kande tegemist tuleb kontrollida, kas kinnistusraamatusse sissekantav 
kokkulepe ei ole vastuolus isikliku kasutusõiguse olemusega (ei moonuta selle põhilist 
asjaõiguslikku sisu) ega riku norme, mis kaitsevad avalikkust või kolmandate isikute huve. 
Juhul, kui isikliku kasutusõiguse sisu ei ole täielikult väljendatud kinnistusraamatu kandes, vaid 
tuleneb kandes tehtud viite tõttu ka alusdokumendist, tuleb kohtunikuabil kontrollida ka 
alusdokumenti ja iga viidatava lepingupunkti juures otsustada, kas taotletud õiguslikud 
tagajärjed saavad olla kinnistusraamatusse kantava asjaõiguse sisuks või mitte   Riigikohtu otsus 3-2-1-36-09, pöörata eelkõige tähelepanu p 10  AÕS § 156 lg 2 kohaselt, kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või 
allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille 
kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja 
kaudu AÕS § 156 lg-s 1 nimetatud tingimustel. Selle sätte eesmärgiks on säilitada tavana 
väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei 
ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud. AÕS § 156 lg-st 2 tuleneb, et 
tee (juurdepääsu) määramise võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega 
kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus. Nii AÕS § 156 lg 1 kui ka 
sama paragrahvi lg 2 kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada koormatava kinnisasja 
omaniku huve, kuid AÕS § 156 lg 2 tähenduses tuleb eeltoodut arvestades juurdepääsu 
määramisel kaaluda selle omaniku huve, kelle kinnisasja ühenduse pidamiseks avalikult 
kasutatava teega seni kasutati.  Riigikohtu otsus 3-2-1-84-12, pöörata eelkõige tähelepanu p 8-16  Kinnistusraamatusse kantakse AÕS § 53 lg 1 järgi ainult seaduses ettenähtud andmed. Ainult
seadusega lubatavatel kannetel on kannetele ette nähtud tähendus, st nende õigsust AÕS § 56
alusel eeldatakse ja neile andmetele tuginedes on võimalik õigus heauskselt omandada AÕS §
561 alusel. Lubamatu kanne on ebaõige ja see tuleb parandada. Lubamatu sisuga asjaõigust
kinnistusraamatu   kandest   ei   teki.   Kandest   tuleneva   eksliku   mulje   ja   hilisemate
realiseerimisraskuste vältimiseks tuleb lubamatu sisuga õiguste kinnistusraamatusse kandmist
kandemenetluses takistada.  Reaalkoormatisest   tulenevad   kohustused   peavad   olema   korduvad   (perioodilised).
Reaalkoormatisel on piiratud asjaõigusena topelttoime. Ühelt poolt on reaalkoormatise puhul
tegemist   kinnisasja   koormatisega,   mis   kohustab   kinnisasja   igakordset   omanikku   tegema 37/67


aktiivseid   tegusid,   praktikas   eelkõige   raha   maksma.   Teisalt   on   reaalkoormatis
realiseerimisõigus   reaalkoormatisest   tulenevate   kohustuste   täitmise   tagamiseks.
Reaalkoormatist ei saa kasutada tagatisena, kui võlgnik on kolmas isik, reaalkoormatise sisus
ette nähtud maksete või muude soorituste tegemise eest vastutab koormatud kinnisasja omanik
ise.   Kinnisasja   omanik   vastutab   reaalkoormatisest   tulenevate   üksikkohustuste   täitmise   eest
koormatud kinnisasjaga, st vastutus kinnisasjaga ulatub nii selle kui varasemate omanike ajal
sissenõutavaks muutunud kohustuste täitmisele. Kui reaalkoormatisega tagatud rahalist nõuet
ei täideta, on õigustatud isikul õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud
korras,   st   kohese   sundtäitmise   kokkuleppe   või   kohtulahendi   alusel.   Täitemenetluse   saab
reaalkoormatise   alusel   läbi   viia   üksnes   rahalise   nõude   täitmiseks.   Kinnistusraamatusse
kantakse võimalusel ka reaalkoormatise rahaline väärtus.  Riigikohtu otsus 3-2-1-172-13, pöörata eelkõige tähelepanu p 11-18  Kui tekib vajadus nt kiirabi või meditsiiniabi osutamiseks, saab teise isiku kinnisasja kasutamist/
ületamist õigustada hädaseisund (vt TsÜS § 141 lg 1). Päästesõidukitele on tagatud juurdepääs
hagejate kinnistutele üle kostja kinnisasja päästeseaduse § 23 lg 1 kohaselt (vt ka Riigikohtu 
21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 21). (p 11) AÕS § 156 alusel on isikutel 
õigus esitada juurdepääsunõue, sõltumata sellest, kas nad olid piiriülesel ehitamisel 
pahausksed või mitte. (p 15) Olukorras, kus teeniva kinnisasja omanik, vaatamata kohtu 
ettepanekule, ei avalda, kui suurt tasu ta soovib juurdepääsu määramise eest saada, peab 
kohus ise koguma tõendeid, et määrata kindlaks õiglane juurdepääsu tasu. Seejuures võib 
kohus kokkuleppe saavutamise eesmärgil teha menetlusosalistele ettepanekuid juurdepääsu 
tasu suuruse kohta. Avaldaja ja teeniva kinnisasja omanik võivad kokku leppida tasu suuruses 
tingimuslikult, st juhuks kui kohus rahuldab avalduse ja määrab juurdepääsu vaatamata teeniva 
kinnisasja omaniku vastuseisule. Sellise kokkuleppe korral ei pea kohus juurdepääsutasu 
määramiseks ise tõendeid koguma. Kui teeniva kinnisasja omanik on tasu suuruse avaldanud, 
ei või kohus määrata juurdepääsu tasuks sellest suuremat summat. Kui menetlusosalised on 
juurdepääsu tasu suuruses kokku leppinud, siis peab kohus selle kokkuleppega arvestama . (p 
16) Erandlikult võib lugeda kinnisasja omaniku keeldumist nõusoleku andmisest või kokkuleppe 
sõlmimisest õigusvastaseks kahju tekitamiseks VÕS § 1043 mõttes. Kõne alla võib tulla ka 
kinnisasja omaniku õigusvastane käitumine VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi hageja omandit rikkuva 
käitumisena, mille puhul võib hageja nõuda kahju tekitamisest tulenevalt kahju hüvitamist mh 
sel viisil, et keelata kahju tekitamine VÕS § 1055 lg 1 alusel. (p 18)  Ka juhul, kui tegemist on heauskse piiriülese ehitamisega, ei saa nõuda, et naaberkinnisasja
omanik   taluks   tema   kinnisasja   piiridesse   ulatuva   ehitise   osa   tasuta.   Ehitamisõiguse
tuvastamisega kaasneb lisaks kasutusõigusele ka hüvitise maksmise kohustus (vt AÕS § 148 lg
2 alusel perioodilise hüvitise suuruse määramise kohta ka Riigikohtu 21. mai 2008. a otsust
tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 23). (p 14) Kui tegemist on pahauskse piiriülese ehitamisega, on
naaberkinnisasja omanikul õigus nõuda hagejalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa
kõrvaldamist   (vt   AÕS   §   148   lg   3   alusel   pahausksuse   tuvastamise   kohta   ka   Riigikohtu   17.
oktoobri 2011. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-89-11, p 14). Pahauskse piiriülese ehitamise korral
tuleks   jätta   hagejate   nõuded   AÕS   §   148   lg   2   alusel   rahuldamata.   Samas   peab   maakohus
sellisel   juhul   hindama   nende   hagejate   nõudeid   AÕS  §  156  alusel  kui  juurdepääsu   nõudeid
avalikult kasutatavale teele.  Riigikohtu otsus 3-2-1-180-13, pöörata eelkõige tähelepanu p 8-9  Isikliku kasutusõiguse seadmiseks AÕS § 225 lg 1 alusel peab olema õigustatud isikul tema
kaitset vääriv huvi. (p 8)  8. Ringkonnakohus leidis, et avaldaja soovib kanda kinnistusraamatusse asjaõiguse tehingu
alusel,   millega   soovib   samal   ajal   kohustada   iseend   mingist   tegevusest   hoiduma   iseenda
kasuks.   Niisuguse   sisuga   asjaõigust   ei   ole   asjaõigusseaduses   ette   nähtud.   Tehing   on
ringkonnakohtu   määruse   kohaselt   vastuolus   isikliku   kasutusõiguse   olemusega,   sest
moonutab selle põhilist asjaõiguslikku sisu, ning seetõttu pole võimalik sellist kannet teha.
Kolleegium nõustub selles osas ringkonnakohtuga. AÕS § 225 lg 1 kohaselt koormab isiklik
kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja
kindlaks määratud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes mingit õigust, mis sisult
vastab mõnele reaalservituudile. Avaldaja, olles kinnisasjade omanik, soovib aga seada enda
kasuks tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse (nn hoidumisservituudi) selliselt, et kinnistu 38/67


igakordne   omanik   on   kohustatud   kindlaks   määratud   tegevusest   hoiduma   tema   kasuks.
Avaldaja   soovib   enda   kasuks   seada   isiklikku   kasutusõigust   eesmärgil,   et   tema   oleks
õigustatud   isikuks,   st   ta   on   õigustatud   teostama   kinnisasja   suhtes   mingit   õigust   (nn
hoidumisservituudis nimetatud kohustuse rikkumisel nõuda kinnistu igakordselt omanikult
tekitatud kahju hüvitamist) ka pärast kinnistute võõrandamist. Kolleegium leiab, et isikliku
kasutusõiguse seadmiseks peaks olema õigustatud isikul (praegusel juhul avaldajal) kaitset
vääriv huvi. Isikliku kasutusõiguse seadmiseks arendaja kasuks ei ole kolleegiumi arvates
piisavaks huviks see, et arendaja soovib tagada, et kinnistu igakordne omanik peab hoiduma
ehituse   ajal   mingitel   kellaaegadel   müra   tekitamisest,   samuti   reostuse   tekitamisest,
lausraadamisest ja krundist väljapoole jääva looduse kahjustamisest. Kolleegium nõustub
kohtutega, et avalduses loetletud tegevustest hoidumisest saadav kasu on seotud eelkõige
naaberkinnistute omanike huvidega  Kolleegium   möönab   võimalust,   et   avaldajal   kui   kõigi   avalduses   märgitud   kinnisasjade
omanikul on võimalik seada kinnistutele reaalservituut AÕS § 172 mõttes. Reaalservituut
koormab AÕS § 172 lg 1 järgi teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et
valitseva   kinnisasja   igakordne   omanik   on   õigustatud   teenivat   kinnisasja   mingil   viisil
kasutama  või   et  teeniva   kinnisasja   igakordne  omanik  on  kohustatud   oma  omandiõiguse
teostamisest valitseva kinnisasja kasuks mingis osas hoiduma. Seega oleks võimalik seada
konkreetsele   kinnisasjale   hoidumisservituut   reaalservituudina   teise   kinnisasja   igakordse
omaniku kasuks. Hoidumiskohustus ei oleks seotud mitte konkreetse isikuga (arendajaga),
vaid kinnisasjade igakordsete omanikega. Kuna avaldaja soovis kanda kinnistusraamatusse
aga enda kasuks isikliku kasutusõiguse, jätsid kohtud tema avalduse õigesti rahuldamata 21.-22. Piiratud kinnisasjaõigused II (hoonestusõigus ja ostueesõigus) Põhimaterjal:  Kommentaar  § 241-2551 ja  § 256-2614. Kohtupraktika:  Riigikohtu otsus 3-2-1-33-97   Kinnistusraamatusse saab teha kande hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse muutmise
võimaluse ja põhjuse kohta, kui selles oli asjaõiguslepingus kokku lepitud.  Riigikohtu otsus 3-2-1-155-01; uuest otsusest samas asjas 3-2-1-38-04 p 10-12.  ORAS (omandireformiseadus) § 12^1 lg 10 eesmärgiks on tagada kõigile üürnikele võrdselt
õigus saada elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks, sõltumata sellest, kas elamu,
vastava   kinnistu   või   nende   osa   ostjana   ühist   ostueesõigust   omav   kaasüürnik   esitab
ostueesõiguse teostamiseks AÕS § 264 lg-s 1 nõutud avalduse või mitte.  12. Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 10 eesmärgiks on võimaldada kõigil üürnikel
saada võrdselt elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks, kus asub eluruum, mida
nad   kasutavad   üürilepingu   alusel.   Ringkonnakohtu   seisukoht,   et   kinnistu   ostmisega   ei
teostanud kostjad üürnike ühist ostueesõigust ning neid tuleb käsitada võrdselt kolmandate
isikutega, kohaldades AÕS § 273, pole kooskõlas ORAS § 121 lg 10 mõttega  ning on
vastuolus kolleegiumi varasema otsusega samas asjas. Nimetatud sätte eesmärgiks on tagada
kõigile üürnikele võrdselt õigus saada elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks,
sõltumata  sellest,  kas elamu,  vastava kinnistu või nende osa ostjana  ühist ostueesõigust
omav kaasüürnik esitab ostueesõiguse teostamiseks AÕS § 264 lg-s 1 nõutud avalduse või
mitte. Pooled ei vaidle selle üle, et ka kostjad omasid ostueesõigust ORAS § 121 lg 10
alusel. Ostueesõiguse teostamise avaldust polnudki neil võimalik esitada, sest nad olid ise
kinnistu  (mõtteliste  osade) esmaomandajad.  Hageja  õiguse suhtes teostada  ostueesõigust
võrdselt kostjate kui kaasüürnikega ei oma tähtsust, kas kostjad said kinnistu omanikeks
ostueesõiguse teostamise või tavapärases korras võõrandamise teel.  Riigikohtu otsus 3-2-1-66-06, pöörata eelkõige tähelepanu p 11-18 39/67


 Alates 1. juulist 2003. a kehtiva AÕS § 2441 lg 1 tagasiulatuva jõu küsimuses tuleb kohaldada
analoogia   alusel   VÕSRS   §   12.   Tulenevalt   selle   esimesest   lõikest   tuleks   hoonestusõigusele
alates 1. juulist 2003. a kohaldada sellest ajast kehtivat AÕS § 2441 redaktsiooni. Samas tuleb
arvestada VÕSRS § 12 lg-s 2 sätestatut, mille kohaselt sama paragrahvi lõikes 1 sätestatu ei
välista   ega   piira   lepingupoolte   õigusi   ja   kohustusi,   mis   on   tekkinud   enne   1.   juulit   2002.   a.
Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit
2002. a, kohaldatakse senikehtinud seadust.  11. Hoonestusõiguse seadmiseks kohustav tehing ja hoonestusõiguse seadmiseks sõlmitav
asjaõigusleping pidid olema vastavalt AÕS § 241 lg-le 4, § 119 lg-le 1 ja § 120 lg-le 1
notariaalselt tõestatud ning AÕS § 242 kohaselt peavad seda olema ka praegu. Kuigi pooled
on pidanud läbirääkimisi lepingute muutmiseks, ei ole nad seda seaduses nõutud vormis
teinud.   Seega   on   kohtud   põhjendatult   võtnud   aluseks   22.   veebruaril   2001.   a   sõlmitud
hoonestusõiguse seadmise lepingu.  12.   Asjaõigusseadus   (enne   1.   juulit   2003.   a   kehtinud   sõnastuses)   sätestas   kinnisasja
omanikule   õiguse   nõuda   hoonestusõiguse   lõpetamist   või   hoonestusõiguse   enda   nimele
kandmist.   Nii   oli   AÕS   §   243   kohaselt   koormatud   kinnisasja   omanikul   õigus   nõuda
hoonestusõiguse   lõpetamist,   kui   hoonestusõiguse   omanik   (hoonestaja)   ei   ole
hoonestusõiguse omandamise alusega ettenähtud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud
või on rikkunud AÕS § 247 lg-st 2 tulenevat kohustust. Asjaõigusseaduse § 2441 lg 1
sätestas,   et   kokkulepitud   eelduse   saabumisel   on   kinnisasja   omanikul   õigus   nõuda
hoonestusõiguse enda nimele kandmist (omanikule langemist). Asjaõigusseaduse § 2441 lg
1 alates 1. juulist 2003. a kehtiva sõnastuse kohaselt on kinnisasja omanikul õigus nõuda
hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemiseks),
kui   hoonestaja   ei   ole   hoonestusõiguse   seadmisel   kokkulepitud   tähtaja   jooksul   nõutavat
ehitist  püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi. Seega on
alates   1.   juulist   2003.   a   kinnisasja   omanikul   õigus   nõuda   hoonestusõiguse   enda   nimele
kandmist   asjaoludel,   mis   varasema   seaduse   kohaselt   olid   AÕS   §   243   järgi   aluseks
hoonestusõiguse   lõpetamisele.   Seadusemuudatusega   tagatakse   kinnisasja   koormanud
hoonestusõiguse püsimine, mistõttu on kehtiv regulatsioon otstarbekam. Nii kehtinud kui
kehtiva AÕS § 2551 p 4 sõnastusest tulenevalt saavad pooled hoonestusõiguse omanikule
kandmise eeldused määratleda ka kokkuleppel hoonestusõiguse seadmise lepingus. Samuti
on   nii   kehtinud   kui   ka   kehtiva   seaduse   sõnastuse   kohaselt   hoonestusõiguse   lõpetamise
eelduseks poolte kokkulepe (AÕS § 244).  13. Kostja kassatsioonkaebuse väite kohaselt tuli kohtutel kohaldada AÕS § 2441 lg-t 1
enne 1. juulit 2003. a kehtinud sõnastuses, kuna pooltevaheline hoonestusõiguse seadmise
leping   sõlmiti   22.   veebruaril   2001.   a.   Kolleegium   sellise   järeldusega   ei   nõustu.   14.
Seadusandja pole reguleerinud asjaõigusseaduse muudatuste, sh al 1. juulist 2003.   14. Seadusandja pole reguleerinud asjaõigusseaduse muudatuste, sealhulgas alates 1. juulist
2003. a kehtiva AÕS § 2441 lg 1 tagasiulatuva jõu küsimust. Kolleegium kohaldab siin
analoogia   alusel   võlaõigusseaduse,   tsiviilseadustiku   üldosa   seaduse   ja   rahvusvahelise
eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12. Tulenevalt selle esimesest lõikest
tuleks hoonestusõigusele alates 1. juulist 2003. a kohaldada sellest ajast kehtivat AÕS §
2441 redaktsiooni. Samas tuleb arvestada VÕSRS § 12 lg-s 2 sätestatut, mille kohaselt sama
paragrahvi lõikes 1 sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on
tekkinud enne 1. juulit 2002. a. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis
on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002. a, kohaldatakse senikehtinud seadust.  15. Kohtud on tuvastanud, et pooltevahelises lepingus kokkulepitud ehitustööde 1. etapp ei
valminud õigeaegselt (23. detsembriks 2002. a) ja pooled selle üle ei vaidle. See kostja
lepingujärgne kohustus oli täitmata ka 1. juulil 2003. a, mil jõustus seadusemuudatus, mis
andis hagejale õiguse nõuda kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks.
Asjaolu, et kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist ei püstitata, andis nii kehtinud kui
annab   ka   kehtiva   seaduse   sõnastuse   kohaselt   kinnisasja   omanikule   võimaluse   jätta 40/67


hoonestaja hoonestusõigusest ilma. Seega seadusemuudatus puudutab kinnisasja omaniku
(hageja) nõudeõigust, andes talle võimaluse nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist
selle lõpetamise asemel. Seadusemuudatusega ei välistatud ega piiratud hoonestaja õigusi,
kes kaotaks hoonestusõiguse nii enne 1. juulit 2003. a kehtinud kui ka pärast seda kehtiva
seaduse kohaselt. Seega kohaldasid kohtud põhjendatult kehtiva AÕS § 2441 lgt 1, mis
asendas alates 1. juulist 2003. a kehtivuse kaotanud AÕS § 243. Samuti nõustub kolleegium
kohtute arusaamaga, et hoonestusõiguse lõpetamise aluseks oli ja selle kinnisasja omanikule
kandmise   aluseks   on   ka   see,   kui   kokkulepitud   tähtaja   jooksul   ei   püstitata   kokkulepitud
ehitise osa. Sellist järeldust kinnitab ka hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ajal
22. veebruaril  2001. a kehtinud planeerimis-  ja ehitusseaduse § 38, mis liigitas ehitised
hooneteks ja rajatisteks ning sätestas, et hoone on maapinnaga püsivalt ühendatud, katuse,
välispiirete   ja   siseruumiga   ehitis   ning   rajatis   on   maapinnaga   püsivalt   ühendatud,
inimtegevuse tulemusena valminud ehitis, mis ei ole hoone.Riigikohtu otsus 3-2-1-61-08,
pöörata eelkõige tähelepanu p 11-14  16. Kohtud tuvastasid samuti, et kostja ei esitanud hagejale lepingus kokkulepitud ajaks (23.
juuniks 2001. a) ehitatava hoone tehnilist projekti ja pooled selle üle ka ei vaidle. Samuti oli
see   lepingujärgne   kohustus   täitmata   1.   juulil   2003.   a,   mil   jõustus   kõnealune
seadusemuudatus. Kolleegium juhib aga tähelepanu, et see lepingutingimuse rikkumine ei
saanud   olla   aluseks   alates   1.   juulist   2003.   a   kehtiva   AÕS   §   2441   lg   1   kohaldamisele.
Asjaolu, et kokkulepitud ajal ei esitata ehitatava hoone tehnilist projekti, ei olnud kehtinud
seaduse   kohaselt   hoonestusõiguse   lõpetamise   või   hoonestusõiguse   omanikule   langemise
nõude esitamise aluseks. Võimalus, et selline asjaolu võib olla oluliseks lepingurikkumiseks,
mis annab aluse nõuda hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele kandmist, tekkis alles 1.
juulil 2003. a jõustunud seadusemuudatusega. Seega puudutas seadusemuudatus kinnisasja
omaniku   (hageja)  nõudeõigust  ning  piiras  oluliselt  hoonestaja   (kostja)  õigusi,  sätestades
sellise aluse hoonestaja ilmajätmiseks hoonestusõigusest, mida ei olnud lepingurikkumise
toimepaneku   ajal.   Kuivõrd   kõnealuse   lepingutingimuse   rikkumine   ei   andnud   ka
pooltevahelise   lepingu   kohaselt   hagejale   õigust   nõuda   hoonestusõiguse   enda   nimele
kandmist, ei saanud see asjaolu olla hagi rahuldamise aluseks.  Riigikohtu otsus 3-2-1-66-16, pöörata eelkõige tähelepanu p 9-18  Kui   hoonestusõiguse   omandab   kinnisasja   omanik,   siis   üldjuhul   tuleb   kinnisasja   omaniku
avalduse   alusel   hoonestusõigus   kustutada.   Tulenevalt   märke   muutmise   vajadusest   on
hoonestusõiguse   esemeks   olevaid   ehitisi   üürinud   üürnik   ka   KRS   §   341   lg   2   p   6   mõttes
puudutatud isik, kelle nõusolek on vajalik hoonestusõiguse kustutamiseks. (p 17)  Hoonestusõiguse kustutamisel kehtivad üürilepingust tulenevad üürniku õigused edasi. VÕS § 
291 lg 2 kohaldub ka hoonestusõiguse lõpetamisel. Hoonestusõiguse esemeks olevate ehitiste 
kasutamiseks seatud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad pärast 
hoonestusõiguse lõppemist üle kinnisasja omanikule. (p 14)  Kui hoonestajast üürileandja otsustab hoonestusõiguse võõrandada, saab üürnik kõik 
üürilepingust tulenevad nõuded panna maksma ka hoonestusõiguse uue omaniku suhtes. 
Hoonestusõiguse omandajale lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle VÕS 
§ 291 lg 1 alusel. (p 15)  VÕS § 324 lg 1 järgi seatud märge tagab, et VÕS § 324 lg 2 kohaselt peab ka uus 
hoonestusõiguse omanik lubama hoonestusõigust üürilepingu alusel kasutada. (p 16) Seadused:  Võlaõigusseadus      § 244-253 41/67


23.-24. Kinnispant Põhimaterjal:  Kommentaar II  § 325-364. Kohtupraktika:  Riigikohtu otsus 3-2-1-41-04, pöörata eelkõige tähelepanu p 20-22  Asjaolud: 1. 13. juunil 2002. a esitas P. J Võru Maakohtule hagi Gennadi Golubevi vastu,
paludes kustutada Võru Maakohtu kinnistusameti kinnistusregistri registriosade nr 1574,
1995, 2023, 3391 ja 3592 neljandast jaost 500 000 krooni suuruse ühishüpoteegi kande,
mis seati G. Golubevi kasuks 12. juulil 1999. a sõlmitud asjaõiguslepinguga. 10. septembril
2002. a esitas P. J Võru Maakohtule hagi G. Golubevi vastu, paludes tunnustada järgmiste
tehingute tühisust:  9. jaanuari 2000. a metsa ülestöötamise leping;  27. jaanuari 2000. a metsa ülestöötamise lepingu lisa;  11. veebruari 2000. a hageja kinnituskiri Alex Klugele.  13. juuni 2002. a hagiavalduse kohaselt ei ole kostjal kuni hagiavalduse esitamise hetkeni
tekkinud võlaõiguslikke nõudeid hageja vastu. Seetõttu on hagejal tekkinud AÕS § 349 lg 1
alusel õigus nõuda ühishüpoteegi kustutamist. Hüpoteegi seadmise lepingu poolteks olid
hageja  ja kostja ning lepingu p-s 4 on pooled kokku leppinud,  et hüpoteek tagab kõiki
võlaõiguslikke nõudeid, mis tulenevad hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingutest.  20. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on vääralt jätnud hindamata 12. juulil 1999. a
sõlmitud   ühishüpoteegi   seadmise   lepingu   p   4,   kuigi   hageja   on   sellele   punktile   selgelt
tähelepanu  juhtinud  vastuses apellatsioonkaebusele  ja on samas ka nõustunud maakohtu
seisukohaga selle lepingupunkti hindamisel. Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 330 lg
6. Kolleegium  leiab, et analoogiliselt  TsMS § 330 lg-s 6 sätestatud  kohustusele vastata
apellatsioonkaebuse   põhjendustele   peab   ringkonnakohus   vastama   ka   apellatsioonkaebuse
vastuse   põhjendustele   vähemalt   neil   juhtudel,   mil   vastuses   on   juhitud   tähelepanu
probleemile,   mis   on   alama   astme   kohtus   eelnevalt   teistmoodi   otsustatud   ja   mida   on
apellatsioonkaebuses vaidlustatud. Analoogia on põhjendatav TsMS § 73 lg-st 1 tuleneva
poolte võrdsuse põhimõttega ning sellega, et vastasel korral võiks TsMS § 305 lg 2 p-s 1, lg
3   p-s   1   ja   §   312   lg-s   1   sätestatud   apellatsioonkaebusele   vastuse   nõudmine   muutuda
mõttetuks. Ka siis, kui vastuses poleks tähelepanu juhitud lepingu punktile 4, oleks tulnud
apellatsioonikohtul   selles   osas   seisukoht   võtta,   sest   see   kuulus   hagi   alusesse   ja
apellatsioonikohus ei või jätta hagi rahuldamata, võtmata seisukohta kõigi asjassepuutuvate
hageja väidete osas.   Eespool  nimetatud  lepingu  p 4 kohaselt olid  ühishüpoteegiga  tagatud  kõik nõuded, mis     tulenevad   omaniku   ja   hüpoteegipidaja   vahel   sõlmitud   ja   tulevikus   sõlmitavatest
võlaõiguslikest lepingutest, sh tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, samuti nende
nõuete sissenõudmisest tekkivad kulutused.   Pooled on õigustatud kokku leppima, millised nõuded on konkreetse hüpoteegiga tagatud,
kui kokkulepe ei kahjusta kolmandate isikute õigusi. Sellist õigust ei välistanud lepingu
sõlmimise   ajal   kehtinud   AÕS   §   346.   1.   juulist   2003.   a   jõustunud   muudatusega   lisati
nimetatud   paragrahvi   teine   lõige,   mille   kohaselt   kokkulepe,   millega   määratakse,   milline
nõue   on   hüpoteegiga   tagatud,   peab   olema   notariaalselt   tõestatud.   See   muudatus   tehti
eelkõige vastava kokkuleppe vorminõude selgitamise huvides.   Lepingu p 4 sõnastusest ei nähtu, et kokkulepe lubaks ühishüpoteegiga tagatud nõudeks     lugeda   ka   nõudeid,   mis   tekivad   hüpoteegipidajal   omaniku   vastu   näiteks   nõuete
loovutamisega.  Kolleegiumi arvates tuleb asjaõigusseaduse hüpoteeki reguleerivate sätete
mõtte kohaselt kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses ning seetõttu
tuleb eeldada, et kinnisasi vastutab ainult omaniku ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitavatest 42/67


lepingutest tulenevate nõuete eest. Vastasel korral võib tekkida näiteks olukord, mil omanik
on   rahuldanud   küll   kõik   nõuded,   mis   tulenevad   tema   ja   hüpoteegipidaja   vahelistest
lepingutest, kuid seejärel peab talle kuuluv kinnisasi hakkama vastutama ka nõuete täitmise
eest, mida hüpoteegipidaja on näiteks nõuete ostmisega lasknud endale loovutada ja esitanud
sellest tulenevalt täitmisnõude.   Ülaltoodud eeldusest lähtudes tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel TsÜS § 64
alusel tuvastada, kas poolte tahe oli suunatud sellele, et ühishüpoteek tagaks ainult hageja ja
kostja vahelistest lepingutest tulenevaid nõudeid. Maakohus on vastupidise tahte puudumise
tuvastanud.  21. Seoses hageja tuginemisega asjaõigusseaduse § 349 lg-le 1 märgib kolleegium järgmist.
Nimetatud säte annab kinnisasja omanikule õiguse nõuda hüpoteegi kustutamist või enda
nimele   kandmist   muuhulgas   ka   juhul,   mil   hüpoteegiga   tagatud   nõuet   ei   ole   tekkinud.
Kolleegiumi arvates võib omanik AÕS § 349 lg 1 nõude esitada ka siis, kui nõuet ei ole
tekkinud ja pooled ei ole juba hüpoteegi seadmisel kokku leppinud konkreetses või vähemalt
piisavalt määratletavas nõudes, mida hüpoteek peaks tagama. Kui hüpoteegiga tagatud nõuet
ei ole tekkinud, on tegemist sisuliselt alusetu rikastumise situatsiooniga, millest tulenevat
nõuet hüpoteegi kustutamiseks reguleerib AÕS § 349 lg 1.   Seega, juhul, kui ringkonnakohus leiab, et poolte tahe oli suunatud sellele, et ühishüpoteek     tagab   ainult   hageja   ja   kostja   vahelistest   lepingutest   tulenevaid   nõudeid   ning   selliste
lepingute olemasolu ei tuvastata, tuleb hagi ühishüpoteegi kustutamiseks rahuldada.   22. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et 9. jaanuari 2000. a metsa ülestöötamise leping ja
selle 27. jaanuari 2000. a lisa ei ole tühised heade kommete rikkumise tõttu.   Samas on ringkonnakohus kolleegiumi arvates rikkunud TsMS § 333 lg 2. Kohtumenetluses
esimese astme kohtus oleks kohus pidanud TsMS § 164 lg 1 p-st 1 ja § 171 lg-st 1 tulenevalt
juhtima   hageja   tähelepanu   sellele,   et   tema   esitatud   asjaolud   ei   saa   kaasa   tuua   tehingu
tühisust. Sellele, et tehing ei saa liigkasuvõtmise tunnusel olla tühine headele kommetele
vastuolus olemise tõttu, juhtis Riigikohtu tsiviilkolleegium esmakordselt tähelepanu oma 16.
oktoobri 2002.a täiskoosseisu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-80-02 (RT III 2002, 27, 302).
Hageja esitatud asjaolud võiksid kaasa tuua tehingu tühistamise TsÜS § 74 või ka § 73
alusel, kui esinevad kõik asjaolud, mis täidavad nimetatud normide koosseisu. Seega oleks
kohus pidanud selgitama, et asjas kohaldatavad normid saavad olla TsÜS § 74 või TsÜS §
73. Vastavalt TsÜS §-le 74 oleks hageja pidanud esitama kohtule põhjendused ja tõendid
selle kohta, et tehingud tehti talle äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, hageja oli sunnitud
sellist tehingut tegema raskete asjaolude kokkusattumise mõjul ning et teine pool kasutas
sellise  olukorra ära. Need tingimused  pidid esinema  koos (vt selle kohta juba mainitud
Riigikohtu lahendit 3-2-1-80-02 ja lahendit 3-2-1-108-02; RT III 2002, 27, 305).   Asja uuel arutamisel peab ringkonnakohus välja selgitama, kas hageja soovib esitada TsÜS
§-des 74 või 73 sätestatud  asjaolusid. Hagiavaldus  esitati  pärast tsiviilseadustiku  üldosa
seaduse   jõustumist   1.   juulil   2002.   a,   seega   oleks   TsÜS   §   98   järgi   olnud   hageja   õige
käitumine tühistamisavalduse kui ühepoolse tehingu tegemine teisele poolele. Kui hageja
soovib neid asjaolusid esitada, siis saab lugeda tema 10. septembri 2002. a hagiavalduse
tühistamisavalduseks  alates  hetkest,  mil   see  jõudis kostjani.   Kolleegiumi  arvates  on  see
võimalik seetõttu, et vaidlusalune leping sõlmiti enne 1. juulit 2002. a, tühistamine toimus
pärast nimetatud tähtaega ja kohus ei selgitanud õigeaegselt, et hageja väited võivad olla
aluseks lepingu tühistamisele, mitte aga tühisusele. Seetõttu võib tekkida olukord, kus kohtu
tegevuse tulemusel on möödunud TsÜS §-s 99 sätestatud tehingu tühistamise tähtajad.   “Kolleegiumi arvates tuleb asjaõigusseaduse hüpoteeki reguleerivate sätete mõtte kohaselt
kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses ning seetõttu tuleb eeldada,
et   kinnisasi   vastutab   ainult   omaniku   ja   hüpoteegipidaja   vahel   sõlmitavatest   lepingutest 43/67


tulenevate   nõuete   eest.   Vastasel   korral   võib   tekkida   näiteks   olukord,   mil   omanik   on
rahuldanud   küll   kõik   nõuded,   mis   tulenevad   tema   ja   hüpoteegipidaja   vahelistest
lepingutest,   kuid   seejärel   peab   talle   kuuluv   kinnisasi   hakkama   vastutama   ka   nõuete
täitmise eest, mida hüpoteegipidaja on näiteks nõuete ostmisega lasknud endale loovutada
ja esitanud sellest tulenevalt täitmisnõude.” Riigikohtu otsus 3-2-1-93-06, pöörata eelkõige tähelepanu p 13-18 - Asjaolud:  Aktsiaselts   S   (likvideerimisel)   (edaspidi   hageja)   esitas   1.   septembril   2003.   a
Tallinna Linnakohtule hagi AS-i L (edaspidi kostja) vastu, milles palus rahuldada oma nõue
Aktsiaseltsi KARIKUM (edaspidi võlgnik) vastu kostjale kuuluva Tallinnas Mere pst 6a
(Roseni tn 9) asuva kinnisasja, mis on kantud Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti (Harju
Maakohtu kinnistusosakonna) Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr
xxxx   (xxxxxx)   (edaspidi   kinnisasi),   arvel   hüpoteegiga   tagatud   1   500   000   krooni   ja
kõrvalnõuete   100   000   krooni   ulatuses.   Samuti   palus   hageja   tunnustada   kinnisasja
müügiõigust ja müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel. - Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja nõude rahuldamine välistatud ka AÕS § 352 alates 1.
jaanuarist 2006. a kehtiva redaktsiooni järgi.  Hüpoteegipidajal on AÕS § 352 lg 1 järgi
õigus   nõuda   sundtäitmist   täitemenetluse   seadustikus   sätestatud   korras,   kui   hüpoteegiga
tagatud nõuet ei täideta.  Ka AÕS § 325 lg 1 järgi on hüpoteegipidajal õigus hüpoteegiga
tagatud   nõude   rahuldamisele   panditud   kinnisasja   arvel   ning   sama   põhimõte   tuleneb
pandiõiguse kohta üldiselt ka AÕS § 276 lg-st 1. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 52 lg-
te 1 ja 2 järgi on kinnisasjale  sissenõude pööramise viisideks täitemenetluses kinnisasja
müük   või   sundvalitsemisele   määramine.   Nimetatud   regulatsioon   ei   erine   koostoimes
sisuliselt AÕS § 352 lg 1 varasemast redaktsioonist, mille järgi võis hüpoteegipidaja nõuda
sundtäitmist kas sundenampakkumise või sundvalitsemise teel.  - Tulenevalt TMS § 2 lg 1 p-st 19 on täitedokumendiks notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis     näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud
nõude rahuldamiseks, st sundtäitmine on võimalik lepingu alusel kohtulahendita. Samas ei
ole   selline   kokkulepe   ei   asjaõigusseaduse   ega   täitemenetluse   seadustiku   järgi   hüpoteegi
seadmisel   kohustuslik,   vaid   üksnes   lihtsustab   hüpoteegi   realiseerimist.   Kui   sellist
kokkulepet   ei   ole,   ei   saa   hüpoteegipidaja   esitada   kohtutäiturile   avaldust   hüpoteegi
realiseerimiseks   kinnisasja   suhtes   täitemenetluse   alustamiseks.   See   ei   võta   aga
hüpoteegipidajalt hüpoteegi sisuks olevat materiaalõiguslikku nõuet hüpoteegiga koormatud
kinnisasja   sundtäitmiseks.   Selle   realiseerimiseks   tuleb   tal   kinnisasja   omaniku   suhtes
saavutada kohtulahend, mis on TMS § 2 lg 1 p 1 järgi samuti täitedokumendiks. Selle nõude
lahendamisel  kontrollib  kohus, kas tagatud  nõue kehtib ja on muutunud sissenõutavaks.
Samuti kontrollib kohus muid täitmise eeldusi ning otsustab, kas hüpoteegipidajal on õigus
pöörduda  täituri  poole  kinnisasja  suhtes täitemenetluse  algatamiseks.  Sellise  nõude saab
esimese astme kohus lahendada TsMS § 406 lg 1 järgi mh dokumendimenetluses. Tähendust
ei oma, et kehtetuks on tunnistatud AÕS § 352 lg 3, mis nägi ette hüpoteegiga koormatud
kinnisasja müümise avalikul enampakkumisel kohtu otsusel. Alates 1. jaanuarist 2006. a ei
ole kinnisasja müümiseks enampakkumisel enam vajalik eraldi kohtulahendit, seda on vaja
vaid kinnisasja määramiseks sundvalitsemisele (TMS § 162). - 14. Erinevalt enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud regulatsioonist ei saa kinnisasja omanik
kehtiva   õiguse   järgi   kohese   sundtäitmise   kokkuleppe   olemasolul   vältida   täitemenetlust
ainuüksi täitemenetlusele vastuväidet esitades, vaid peab esitama selleks TMS § 221 järgi
hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Lähtudes menetlusökonoomia põhimõttest, ei
ole   hüpoteegipidajale   üldjuhul   mõistlik   võimaldada   hüpoteegi   realiseerimise   nõude
maksmapanekut   hagimenetluses,   kui   ta   võib   kohe   esitada   avalduse   täitemenetluse
algatamiseks, st kui on olemas eelnimetatud nn kohese sundtäitmise kokkulepe.  Vastasel
juhul koormataks menetlusosalisi ja kohtuid menetlusega asjatult. Sel juhul võib kohese
sundtäitmise kokkulepe TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi olla hagi menetlusse võtmata jätmise
aluseks või TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi hagi läbivaatamata jätmise aluseks, sest sellise nõude 44/67


puhul võib puududa vajadus õiguskaitse järele. Kui selline hagi on menetluses ja kostja
võtab selle kohe õigeks, võib see TsMS § 168 lg 6 järgi olla aluseks menetluskulude hageja
kanda jätmisele.  - Kolleegiumi arvates ei takista eelnev siiski hageja nõude lahendamist, mis esitati ajal, mil
õiguskaitsevajadus oli seaduse järgi ilmne. Seega võib hageja ka pärast materiaalõigusliku
olukorra  muutumist  nõuda  hagi  rahuldamist,  st  ei  ole  õiguslikke  takistusi   hageja  nõude
rahuldamiseks ja kinnisasja suhtes täitemenetluse algatamise õiguse tunnustamiseks.  - 15.   Asja   uuel   läbivaatamisel   saab   ringkonnakohus   kontrollida,   kas   hageja   nõude
rahuldamise eeldused on täidetud. Muu hulgas tuleb kontrollida tagatava nõude olemasolu ja
sissenõutavust ning võimalikke vastuväiteid sellele, lähtudes mh AÕS §-st 346. Hüpoteegi
kui asjaõiguse sisuks on õigus realiseerida kinnisasi tagatava nõude katteks ja rahuldada
nõue   saadud   raha   arvel.   Ringkonnakohus   märkis   õigesti,   et   seadus   ei   võimalda   kogu
kinnisasjale ulatuva hüpoteegi realiseerimiseks ette näha üksnes koormatud kinnisasja reaal-
või mõttelise osa müüki, st hüpoteegi realiseerimise eelduste täitmisel on hüpoteegipidajal
õigus   nõuda   sundtäitmist   ka   siis,   kui   hüpoteegisumma   või   tagatud   nõude   suurus   on
väiksemad kinnisasja eeldatavast väärtusest ja sundtäitmisel saadavast rahast. - 16. Praeguse vaidluse eripäraks on see, et kostja tagab oma kinnisasjaga hageja nõuet teise
isiku (võlgniku) vastu, st tagatava nõude võlgnik ja kinnisasja omanik (pantija) ei lange
kokku. Samas ei tohiks see halvendada kinnisasja omaniku õigusi hüpoteegipidaja suhtes,
võrreldes sellega, kui võlgnik ja kinnisasja omanik on sama isik. Kinnisasja omanik võib
esitada   hüpoteegipidaja   vastu   AÕS   §   351   lg   1   järgi   vastuväiteid,   mis   põhinevad
kinnistusraamatu kandel või mis tal on sissenõude esitanud võlausaldaja (hüpoteegipidaja)
vastu võlaõiguslikul alusel. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik,
võib AÕS § 351 lg 3 järgi esitada hüpoteegiga tagatud nõude vastu lisaks samu vastuväiteid,
mida   võib   esitada   võlgnik   või   käendaja.  Seega   võib   kinnisasja   omanik   mh   tugineda
vastuväitele, et tagatud nõue on lõppenud. Selleks võib kinnisasja omanik mh täita tagatud
nõude. Kui kinnisasja omanik teeb seda sundtäitmise vältimiseks, ei saa võlausaldaja VÕS §
78 lg 3 järgi keelduda täitmise vastuvõtmisest ka siis, kui võlgnik vaidleb sellele vastu. Kui
kinnisasja omanik rahuldab nõude, läheb nõue AÕS § 349 lg 3 ning VÕS § 173 lg 3 p-de 2
ja 3 järgi talle üle.  - 17.  Kolleegiumi   arvates   on   kinnisasja   omanikul,   kes   ei   ole   võlgnik,   võimalik   lõpetada
hüpoteegipidaja   nõue   võlgniku   vastu   ka   tasaarvestusega   VÕS   §   197   järgi.   Kolleegiumi
arvates tuleneb see esmajoones AÕS § 351 lg-test 1 ja 3. Kinnisasja omaniku suhtes oleks
ebaõiglane,  kui ta hüpoteegipidaja vastu nõude olemasolu korral ei saaks kasutada seda
võlgniku   vastu   suunatud   nõude   lõpetamiseks   ja   seega   täitemenetluse   vältimiseks.
Tasaarvestada ei ole võimalik hüpoteegipidaja nõuet hüpoteegi realiseerimiseks, küll aga
saab selle rahuldamist vältida, kui tagatud nõue on tasaarvestusega lõppenud. Kolleegium ei
nõustu hagejaga, et sellise tasaarvestuse tegemist saab lugeda isikliku võla tunnistamiseks
hüpoteegipidaja suhtes. Kolleegiumi hinnangul saab TsMS § 457 lg-st 2 lähtuvalt hinnata
kinnisasja   omaniku   võimaliku   vastunõude   ja   tasaarvestuse   kehtivust   ka   hüpoteegi
realiseerimise õiguse tunnustamise hagi lahendades.  - Eelneva   põhjal   peab   ringkonnakohus   asja   uuel   läbivaatamisel   hindama   kostja   kahju
hüvitamise nõude ja tasaarvestuse kehtivust ning arvestama seda hagi lahendamisel. - 18. Ringkonnakohus märkis õigesti, et VÕS § 200 lg 4 järgi ei saa tasaarvestada nõuet,
millele teine pool saab esitada vastuväiteid. See tähendab, et on olemas sellised vastuväited,
mis   välistavad   täielikult   või   osaliselt   nõude   maksmapaneku   (nt   nõue   ei   kehti   või   on
lõppenud). Hageja väitis, et kostjal ei ole tema vastu kahju hüvitamise nõuet, kuna kostja
väidetav   kahju   seisneb   leppetrahvi   tasumises,   milleks   kostja   ei   olnud   hageja   hinnangul
kohustatud   esmajoones   müügikokkuleppe   tühisuse   tõttu.   Asja   uuel   läbivaatamisel   saab
ringkonnakohus võimaliku vastunõude kehtivust hinnata, tehes kindlaks hüpoteegi seadmise
lepingust   tuleneva   kohustuse   rikkumise   hageja   poolt,   hageja   vastutuse   rikkumise   eest, 45/67


kostjal kahju tekkimise ning põhjusliku seose rikkumise ja kahju vahel. Samuti tuleb hinnata
kahju hüvitamise ulatust VÕS § 127 lg-te 2 ja 3 valguses.  - Kolleegium   nõustub   ringkonnakohtuga,   et   kohus   saab   kostja   kahju   hüvitamise   nõuet
hinnates kontrollida mh nõude aluseks oleva müügikokkuleppe kehtivust, isegi kui selle
kokkuleppe   pooled   lepingu   tühisusele   ise   ei   tugine.   Kolleegium   märgib,   et   ainuüksi
leppetrahvi maksmist kolmandale isikule vormipuuduse tõttu tühise lepingu alusel ei saa
lugeda kahjuks, mille hüvitamist saaks kostja hagejalt nõuda. Samuti saab hageja tugineda nt
sellele,   et   kogu   leppetrahvi   maksmine   ei   ole   põhjuslikus   seoses   hageja   võimaliku
rikkumisega, kuna kostja saanuks ilmselt taotleda leppetrahvi alandamist. -  Riigikohtu otsus 3-2-1-46-10, pöörata eelkõige tähelepanu p 9-26 Asjaolud: Fred Potter (hageja I), Ann Tenno (hageja II) ja Jaak Pällo (hageja III) (hagejad) esitasid
10. novembril 2009 Harju Maakohtule hagi Vaike Gelðteini (kostja) vastu, milles palusid tuvastada
kostja kohustuse anda tahteavaldus alljärgnevas:  - lõpetada hagejate kaasomand kinnisasjale (registriosa nr 82001) (kinnisasi);  - eraldada   kinnisasjast   maatükid   katastritunnustega   (7)8402:205:0119,   78402:205:0104,
78402:205:0098, 78402:205:0108 ja 78402:205:0107;  - jätta kinnisasi hageja I omandisse;  - jätta maatükid katastritunnustega (7)8402:205:0119 ja 78402:205:0104 hageja III omandisse
ning kanda avatava registriosa I jakku nimetatud maatükid, II jakku omanikuna hageja III ja
IV jakku hüpoteek Nordea Bank Finland Plc kasuks;  - jätta   maatükid   katastritunnustega   78402:205:0106,   78402:205:0108   ja   78402:205:0107
hageja II omandisse ning kanda avatava registriosa I jakku nimetatud maatükid, II jakku
omanikuna hageja II ja IV jakku neli hüpoteeki Swedbank AS-i (ja AS-i Eesti Hoiupank)
kasuks, samuti hüpoteegid Riho Kadastiku ja OÜ Nordic Capital Group kasuks;  - taotleda kohtutäiturilt kinnistusraamatu III jaos registreeritud hagejale I kuuluva kinnisasja
mõttelise osa arestist vabastamist täitemenetluse seadustiku (TMS) § 77 lg 1 alusel ning
selle uuesti arestimist pärast hagejate II ja III nimel registriosade moodustamist. Hagiavalduse järgi on hagejad kinnisasja kaasomanikud. Kinnisasja hagejale I kuuluvat mõttelist
osa   koormab   kostja   kasuks   seatud   4   500   000   krooni   suurune   hüpoteek.   Hagejad   soovivad
kaasomandi   lõpetada   kokkuleppel,   eraldades   kinnisasjast   kasutuskorra   järgi   hagejate   II   ja   III
kasutada   olevad   maatükid   ning   moodustades   vastavalt   kaks   uut   registriosa.   Tulenevalt
kinnistusraamatuseaduse   (KRS)   §   341   lg-st   1   on   selleks   nõutav   kostja   kui   puudutatud   isiku
nõusolek. Teised kinnisasja koormavate hüpoteekide omajad ei ole kaasomandi lõpetamisele vastu,
kuid kostja kaasomandi lõpetamiseks nõusolekut ei anna ega viita, kuidas nõusoleku andmine tema
kinnisasjaõigust kahjustaks. Kostja on kohustatud nõusoleku andma, kuna tema keeldumine oleks
vastuolus hea usu põhimõttega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg-te 1 ja 2 järgi. Kui
kostja on kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks, saab tema nõusoleku TsÜS § 68 lg
5 ja TMS § 184 lg 1 esimese lause järgi asendada kohtuotsusega.
9.  Hagejad   palusid   kohtul   tuvastada,   et   kostja   peab   andma   nõusoleku   hagejate   kaasomandi
lõpetamiseks   kinnisasjale   ja   kinnisasja   reaalosadeks   jagamiseks   hagejate   taotletud   viisil.  Hagi
põhjenduste   järgi   on   kostja   tahteavaldus   kinnisasja   jagamiseks   vajalik,   kuna   kostja   kasuks   on
hagejale I kuuluvale kinnisasja mõttelisele osale seatud hüpoteek. 
Kohtute   arvates   ei   ole   kostja   kohustatud   hagejate   taotletud   nõusolekut   andma   ja   kinnisasja   on
võimalik jagada üksnes kostja vabatahtlikul nõustumisel. 
10. Seadus (AÕS § 54 lg 1) annab kinnisasja omanikule põhimõtteliselt õiguse jagada talle kuuluv
kinnisasi   mitmeks   kinnisasjaks.   Kui   jagamise   käigus   eraldatakse   kinnisasjast   maatükk,   mis
võõrandatakse   kolmandale   isikule   või   liidetakse   kolmandale   isikule   kuuluva   kinnisasjaga,   on
tegemist ühtlasi kinnisasja võõrandamisega AÕS § 641 tähenduses, milleks on vajalik notariaalselt
tõestatud asjaõigusleping poolte vahel ja kande tegemine kinnistusraamatusse.  46/67


11. Kui kinnisasi kuulub kaasomanikele, võivad ka nemad kokku leppida kaasomandi lõpetamises
või kaasomandis olevast kinnisasjast ühe või mitme maatüki eraldamises AÕS § 54 lg 1 järgi.
Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi AÕS § 77 lg 1 järgi vastavalt kaasomanike kokkuleppele.
Muu hulgas võib kaasomandis oleva kinnisasja jagada selliselt, et sellest eraldatakse üks või mitu
maatükki, mis antakse mõne senise kaasomaniku ainuomandisse. Selline kokkulepe peab vastama
AÕS § 641 järgse kinnisomandi üleandmise asjaõiguskokkuleppe nõuetele. 
Seega on hagejatel põhimõtteliselt õigus kokkuleppel lõpetada kaasomand kinnisasjale ja jagada see
hagis nimetatud viisil. Seadus ei nõua kaasomandi lõpetamise ja jagamise kokkuleppe kehtivuseks
hüpoteegipidaja nõusolekut.
12.  Kui kinnisasi, mida soovitakse jagada, on koormatud kinnistusraamatusse kantud kolmandate
isikute õigustega, jäävad need õigused AÕS § 54 lg 2 esimese lause järgi kinnisasja jagamisel
kehtima. Kui õiguste endisel kujul kehtima jäämine ei ole võimalik, jäävad need AÕS § 54 lg 2
teise lause järgi kehtima vastavalt puudutatud isikute notariaalselt tõestatud kokkuleppele.  Sama
tuleneb   üldiselt   ka   AÕS   §-st   641,   mille   järgi   on   mh   kinnisasja   koormava   asjaõiguse   sisu
muutmiseks   nõutav   notariaalselt   tõestatud   asjaõigusleping   õiguse   omajaga   ja   kande   tegemine
kinnistusraamatusse. Kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on AÕS § 642 esimese lause
järgi nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse
kustutamine kinnistusraamatust. 
Seega kehtib põhimõte, et kinnisasja jagamisel seda koormavate õiguste omajate õigusi ei muudeta,
st kinnisasja tervikuna koormavad asjaõigused jäävad püsima kõigile kinnisasja jagamisel tekkinud
maatükkidele.   Sellisel   juhul   ei   ole   kinnisasja   jagamiseks   vajalik   ka   kokkulepe   nende   õiguste
omajatega. Kui siiski soovitakse õiguse sisu muuta või seda koguni lõpetada, on vajalik kokkulepe
õiguse   omajaga   või   omaja   ühepoolne   tahteavaldus   õiguse   lõpetamiseks.  Sellise   kokkuleppe
puudumine   ei   mõjuta   kinnisasja   jagamisele   suunatud   omaniku   tahteavalduse   või   kaasomanike
kokkuleppe kehtivust, kuid takistab kinnistusraamatu kannete tegemist. 
13.   Lisaks   materiaalõiguslikele   eeldustele   kinnisasja   jagamiseks,   on   kinnisasja   jagamise
kehtivuseks   vajalik   kande   tegemine   kinnistusraamatusse.   Kinnisasja   jagamisel   tuleb   järgida   ka
avalik-õiguslikke   (eelkõige   maakorralduslikke)   nõudeid.   Kui   kinnisasja   jagamisel   soovitakse
eraldatud osast moodustada uus kinnistu, avab kinnistusosakond KRS § 53 lg 1 järgi uue registriosa.
Kande   tegemise   aluseks   kinnistusraamatusse   on   AÕS   §   621   lg   1   esimese   lause   järgi
kinnistamisavaldus. 
Seega tuleb hagejatel kinnisasja jagamiseks esitada avaldus kinnistusosakonnale, milleks ei ole vaja
kolmandate isikute, sh hüpoteegipidaja nõusolekut.
14. Piiratud asjaõigusega koormatud kinnisasja jagamisel jäetakse KRS § 55 lg 1 järgi vastav kanne
endises registriosas püsima ja ühtlasi tehakse kanne ka uude registriossa, kui kinnistu omaniku ja
puudutatud isiku vahelise notariaalselt tõestatud kokkuleppega ei ole määratud teisiti. Seega ei nõua
seadus kande tegemiseks asjaõiguse omaja nõusolekut, kui tema õigusi ei kahjustata (st õigus jääb
vähemalt   senise   mahuga   kehtima).   Kui   kinnisasja   jagamisel   kandega   isiku   kinnistusregistriossa
kantud   õigust   kahjustatakse,   on   kande   tegemiseks   KRS   §   341   lg   1   järgi   nõutav   selle   isiku
(puudutatud isiku) nõusolek. Tegemist on kinnistusraamatuõiguse ühe keskse põhimõttega, millega
tagatakse, et kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks
(vt ka Riigikohtu 31. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-06, p-d 10, 12). 
15.  Eriregulatsioon   on   seaduses   hüpoteegipidaja   õiguste   kohta   kinnisasja   jagamisel.   Nimelt
sätestab   AÕS   §   356   lg   1,   et   hüpoteegiga   koormatud   kinnisasja   jagamiseks   on   nõutav
hüpoteegipidaja   ja   kinnisasja   omaniku   notariaalselt   tõestatud   kokkulepe,   millega   sama
paragrahvi teise lõike järgi määratakse, milliste  jagamisel  tekkinud kinnisasjade suhtes jääb
hüpoteek  püsima.  Nimetatud   säte  on erisätteks   AÕS §  54 lg  2  suhtes  ning  nõuab  kokkulepet
kinnisasja jagamiseks hüpoteegipidajaga ka siis, kui tema õigusi ei kahjustata, st kui hüpoteek jääb
senise   järjekohaga   kehtima   kõigile   kinnisasja   jagamisel   tekkinud   kinnisasjadele.   Hüpoteegi
lõpetamiseks   on   lisaks   hüpoteegipidaja   avaldusele   hüpoteegi   kinnistusraamatust   kustutamiseks 47/67


(AÕS § 642 esimene lause) vajalik ka kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek (AÕS §
330 esimene lause). 
Eelnev kehtib ka juhul, kui jagatav kinnisasi on kaasomandis ja üks või mitu kaasomanikku on
koormanud oma kinnisasja mõttelised osad hüpoteegiga, nagu seda võimaldavad AÕS § 73 lg 1, §
277  lg  4 ja  §  325 lg  2.  Kuigi   kaasomanik  võis  koormata  oma  mõttelist   osa kinnisasjas  teiste
kaasomanike   nõusolekuta,   mõjutab   hüpoteek   kaasomandis   oleva   kinnisasja   jagamisel   ka   teiste
kaasomanike õigusi. Nimelt on AÕS § 356 lg 1 järgne kokkulepe vajalik hüpoteegipidaja ja kõigi
kinnisasja   kaasomanike   vahel.  Vastasel   juhul   võiks   kinnisasja   jagamine   hüpoteegipidaja   õigusi
kahjustada,   kui  oma  mõttelist  osa  hüpoteegiga   koormanud  kaasomanikule   jagamise   tulemusena
jääva kinnisasja väärtus oleks senise mõttelise osa omast väiksem.  See kokkulepe on kinnisasja
jagamise eelduseks, kuid ei mõjuta kaasomanikevahelise kinnisasja jagamise kokkuleppe kehtivust. 
16. Lisaks sellele, et seadusandja on nõudnud AÕS § 356 lg-s 1 hüpoteegiga koormatud kinnisasja
jagamiseks kokkulepet hüpoteegipidajaga (vt määruse p 15), tuleb nimetatud kokkulepe KRS § 55
lg   3   järgi   esitada   kinnisasja   jagamise   kinnistusraamatusse   kandmiseks   ka   kinnistusosakonnale.
Sellest  järeldub omakorda,  et KRS § 341 lg 2 p 2 järgi on hüpoteegiga  koormatud kinnisasja
jagamise kinnistusraamatusse kandmiseks alati vajalik hüpoteegipidaja nõusolek. Sama sätte järgi
on   hüpoteegipidaja   nõusolek   vajalik   hüpoteegi   kinnistusraamatust   kustutamiseks   (vt   hüpoteegi
kustutamise kohta ka Riigikohtu 5. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 11).
17. Eelnevast (vt määruse p-d 10-16) järeldub, et kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks sellest
maatükkide   eraldamise   ja   neist   iseseisvate   kinnistute   moodustamise   teel   on   vajalik   esmalt
kaasomanike endi vaheline kokkulepe ja kõigi kaasomanike kokkulepe kõigi kinnisasja või selle
mõttelisi   osasid   koormavate   hüpoteekide   pidajatega.  Lisaks   on   kinnisasja   jagamise
kinnistusraamatusse  kandmiseks  vaja  esitada  kinnistusosakonnale   kõigi  kaasomanike   avaldus  ja
kõigi hüpoteegipidajate nõusolek kannetega. 
Sama on oma määrustes põhimõtteliselt leidnud ka kohtud, kes ei ole küll eristanud kinnisasja
jagamiseks   vajalikku   kokkulepet   kostja   kui   hüpoteegipidajaga   ja   tema   kui   puudutatud   isiku
nõusolekut kandeks. 
18.   Kolleegium   ei   nõustu   aga   kohtutega,   et   seadus   ei   võimalda   hüpoteegipidajalt   nõuda
tahteavaldust AÕS § 356 lg 1 järgse kokkuleppe sõlmimiseks ega seega ka nõusolekut puudutatud
isikuna kande tegemiseks. Selles osas tuleb ringkonnakohtu määruse põhjendusi muuta. 
Riigikohus   on   leidnud,   et   erandlikel   asjaoludel   võib   hüpoteegipidaja   keeldumine   kinnisasja
jagamiseks nõusoleku andmisest olla kuritarvituslik ja vastuolus hea usu põhimõttega ning sellisel
juhul on hüpoteegipidaja kohustatud vastava nõusoleku andma  (vt Riigikohtu 18. aprilli 2007. a
otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-07, p-d 18, 19).  Kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks vajalike
hüpoteegipidaja tahteavalduse andmisest keeldumine võib kolleegiumi arvates olla vastuolus hea
usu   põhimõttega,   kui   sisuliselt   kinnisasja   jagamisega   hüpoteegipidaja   õigusi   ei   kahjustata   ja
hüpoteegiga koormatud vara (tagatise) väärtus ei vähene.  See võib olla nii nt siis, kui kinnisasja
soovitakse jagada selliselt, et senise kasutuskorra järgi kaasomanike kasutuses olnud kinnisasja osad
eraldatakse reaalselt ja moodustatakse neist eraldi kinnisasjad ning jagamise järel jääb mõttelist osa
koormanud hüpoteek samal järjekohal kehtima eraldatud kinnisasjale. Samuti võib hüpoteegipidaja
keeldumine kinnisasja jagamisega nõustumisest olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui hüpoteek
jääb ühishüpoteegina koormama kõiki või mitut jagamisel tekkivaid kinnisasju ja tagatise väärtus ei
vähene hüpoteegipidaja jaoks ka nt eri järjekohtade tõttu. 
19. Erandlikult võib hea usu põhimõttega vastuolus olla ka hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi
kustutamisest.   Nii   võib   hüpoteegipidaja   keeldumine   tulevasi   nõudeid   tagava   hüpoteegi
kustutamisest AÕS § 349 lg 1 järgi olla vastuolus hea usu põhimõttega ja seega keelatud juhul, kui
rahuldatud on tagatud olemasolevad nõuded ning tagatud tulevased nõuded ei muutu ilmselt lähiajal
sissenõutavaks, on muul viisil piisavalt tagatud või moodustavad täidetud kohustustega võrreldes
väikese osa (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 19). 48/67


20.  Kui   hüpoteegipidaja   keeldumine   nõustumisest   kinnisasja   jagamisega   ja   selleks   kokkuleppe
sõlmimisest   on   vastuolus   hea   usu   põhimõttega,   on   võimalik   hüpoteegipidaja   tahteavaldusi
kinnisasja jagamiseks asendada ka kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 esimese lause
alusel. Võimalust teha kinnistusraamatu kanne kohtulahendi alusel kinnitavad ka AÕS § 621 lg 2 ja
KRS § 341 lg 7.
21. Lisaks taotlevad hagejad hagis, et tuvastataks kostja kohustus taotleda kohtutäiturilt hageja I
kaasomandiosa arestist vabastamist TMS § 77 lg 1 alusel ja uuesti arestimist pärast hagejate II ja III
maatükkide eraldamist kinnisasjast (haginõude p 6). 
Hagejad ei ole seda haginõuet lähemalt selgitanud ega ole seda analüüsinud ka kohtud. 
22.   Hagist   ja   kinnistusraamatu   väljavõttest   (tl   6)   nähtub,   et   hagejale   I   kuuluvale   kinnisasja
kaasomandiosale on kinnistusraamatusse kantud kohtutäituri avalduse alusel keelumärge kinnisasja
käsutamise keelamiseks. Märge on kinnistusraamatusse kantud kostja kasuks. 
23. Kinnistusraamatusse võib AÕS § 63 lg 1 p 3 järgi kanda märke omandi või piiratud asjaõiguse
käsutamise täielikuks või osaliseks keelamiseks (keelumärge). Keelumärge keelab AÕS § 63 lg 2
järgi   vastavalt   märke   sisule   kannete   tegemise   kinnistusraamatusse   kas   täielikult   või   osaliselt.
Kohtutäituri avalduse alusel saab kinnistusraamatusse kanda keelumärke TMS § 142 lg 1 ja § 145
alusel kinnisasja arestimisel kinnisasjale sissenõude pööramiseks täitemenetluses. Lähtudes TMS §
64 lg 1 esimesest lausest (koostoimes TMS §-ga 137), on kinnisasja arestimise põhiline tagajärg
kinnisasja käsutamise keelamine. TsÜS § 88 lg 1 järgi on sellist käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing
või ka täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri tehtud käsutus tühine. 
Kui hageja I kaasomandiosale on kantud keelumärge kostja kasuks, ei saa hageja I oma mõttelist
osa kinnisasjas käsutada, mh sõlmida kehtivat kokkulepet kinnisasja kaasomandi jagamiseks, ega
esitada avaldusi kinnistusraamatu kannete muutmiseks.
24.   Kolleegiumi   arvates   saab   kohtutäituri   avalduse   alusel   täitemenetluses   sissenõudja   kasuks
kinnistusraamatusse kantud keelumärkele kohaldada analoogia alusel TsMS § 378 lg-t 6, mille järgi
võib hageja käsutada hagi tagamisest talle tulenevaid õigusi, eelkõige õigusest loobuda või anda
nõusoleku tehingu tegemiseks, mis käsutuskeelust tulenevalt oleks keelatud. Seega võib kostja kui
keelumärke   järgi   õigustatud   isik  anda   ka  hagejale   I  nõusoleku   kinnisasja   jagamise  kokkuleppe
sõlmimiseks   ja   muude   kinnisasja   jagamiseks   vajalike   tahteavalduste   tegemiseks.  Lisaks   on
keelumärke järgi õigustatud isiku enese tahteavaldus vajalik keelumärke ülekandmise kokkuleppeks
kinnisasja jagamisel AÕS § 54 lg 2 järgi (kui keelumärget ei kanta kõigile jagamise tulemusena
tekkivatele kinnisasjadele) (vt määruse p 12) ja nõusolek puudutatud isikuna kinnisasja jagamiseks
vajalike kannete tegemiseks kinnistusraamatusse KRS § 341 lg 1 ja lg 2 p 6 järgi, kui keelumärge
soovitakse kanda kaasomandi mõtteliselt osalt kinnisasja jagamisel järelejäänud kinnisasjale (vt ka
määruse p 14). 
25.  Hagejate   soovitud   eesmärki   (kinnisasja   jagamine)   saab   põhimõtteliselt   saavutada   ka   hagis
märgitud viisil, st selliselt, et kohtutäitur vabastab kinnisasja TMS § 77 lg 1 järgi (koostoimes TMS
§-ga 137) sissenõudja taotlusel ja võlgniku nõusolekul arestist. 
26.  Kolleegiumi   arvates   võib   ka   keelumärke   järgi   õigustatud   isik   olla   kohustatud   andma
kinnisasja jagamiseks vajalikud tahteavaldused samadel tingimustel hüpoteegipidajaga, kui tema
õigusi   kinnisasja   jagamisega   ei   kahjustata,   mh   on   tagatud,   et   vahepeal   ei   tehtaks
kinnistusraamatusse  õigustatud  isikut  kahjustavaid   kandeid,  ning  neid  tahteavaldusi  võib  ka
kohtulahendiga  asendada (vt  määruse p-d 18 ja  20). Samadel tingimustel  võib sissenõudjalt
nõuda tahteavaldust kinnisasja ajutiseks arestist vabastamiseks.  Riigikohtu otsus 3-2-1-60-11, pöörata eelkõige tähelepanu p 15-32  Asjaolud:  Tauno   Kangro   (hageja)   esitas   28.   jaanuaril   2009   Harju   Maakohtule   taotluse
tagada   hagi   enne   selle   esitamist   täitetoimingu   (käsutamise   keelumärke   kandmine 49/67


kinnistusraamatusse)   tühistamiseks   ja   täitemenetluse   peatamiseks   täiteasjas   nr
052/2008/11624 (täiteasi).  15.  Sundtäitmise   lubamatuks   tunnistamise   hagi   esitamise   aluseks   on   täitemenetluse
seadustiku (TMS) § 221 lg 1. Hagi rahuldamise korral tuleks täitemenetlus TMS § 48 p 4
alusel lõpetada (vt ka Riigikohtu 28. aprilli 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-10, p 19;
28. aprilli 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-11, p 12).   Riigikohus on varem selgitanud, et tegemist on hagiga, mille eesmärk on täitedokumendi     täidetavuse   kõrvaldamine,   mida   iseloomustab   materiaalõiguslik   vaidlus   võlgniku   ja
sissenõudja   vahel,   mis   puudutab   täitedokumendis   dokumenteeritud   nõuet  (vt   ka   nt
Riigikohtu 31. jaanuari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-134-07, p 11; 2. juuni 2008. a
määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 16; 17. juuni 2009. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-09,
p 9; 27. jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-09, p 25).   16. Hageja suhtes alustati täitemenetlust mitte tema kui isikliku võlgniku vastu, vaid hageja
poolt   laenusaaja   rahaliste   kohustuste   tagamiseks   oma   kinnisasjale   seatud   hüpoteegi
realiseerimiseks, st hüpoteegiga koormatud kinnisasja võõrandamiseks hüpoteegiga tagatud
nõude rahuldamiseks. Tegemist on kinnisasjaga seotud asjaõigusliku realiseerimisnõudega,
mille alusel sundtäitmise korraldamise võimaluse annab TMS § 2 lg 1 p-st 19 tulenevalt nn
kohese  sundtäitmise   kokkulepe  kui  täitedokument.  Selline  täitemenetlus  ei  ole  suunatud
mitte   kinnisasja   omanikult   kui   isiklikult   võlgnikult   võla   kättesaamisele,   vaid   täitmine
piirdub koormatud kinnisasjaga. Seega ei saa sellises täitemenetluses pöörata sissenõuet ka
kinnisasja omaniku hüpoteegiga koormamata varale.   Kolleegium märgib lisaks, et sellise nõude alusel alustatud täitemenetlusele    ei kohaldu     mitte     tervikuna   täitemenetluse   seadustiku   sätted   rahaliste   nõuete   sissenõudmiseks,   mis
reguleerivad   n-ö   universaaltäitmist,   st   täitmist   kõigi   võimalustega   rahaliste   nõuete
rahuldamiseks võlgniku vastu. Nende sätete rakendamisel tuleb analüüsida, kas ja millised
neist   on   kohaldatavad   kinnisasja   omaniku   (eriti   kolmandast   isikust   pantija)   kinnisasjale
seatud hüpoteegi realiseerimiseks.  17.  Hüpoteek   ei   anna   ka   kohese   sundtäitmise   kokkuleppe   olemasolul   hüpoteegipidajale
abstraktset õigust täitemenetluses kinnisasi müüa, vaid seda saab AÕS § 325 lg-st 1 ja § 352
lg-st 1 tulenevalt teha üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks  (vt ka Riigikohtu
24. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06, p-d 13 ja 15; 5. novembri 2008. a
otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 12). Täitemenetluse alustamiseks peab sissenõudja (s.o
hüpoteegipidaja)   TMS   §   23   lg   1   esimese   lause   järgi   esitama   täitmisavalduse   ja
täitedokumendi.  Täitemenetluse seadustiku § 23 alates 5. aprillist 2011 kehtiva lg 41 järgi
tuleb täiturile esitada pandileping, tagatiskokkulepe, nõuete alus ja nõuete detailne arvestus.
Sama on Riigikohus leidnud ka seaduse varem kehtinud redaktsiooni kohta, kuna hüpoteegi
alusel toimuv täitemenetlus ei ole nõudest sõltumatu (vt Riigikohtu 5. märtsi 2010. a määrus
tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10, p-d 10 ja 12; 22. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-
10, p 13).   Hüpoteegi   alusel   saab   täitemenetlust   alustada   üksnes   sissenõutavaks   muutunud   nõude     täitmiseks (vt ka VÕS § 82 lg 7), st tagatud nõude võlgnik peab olema nõude rahuldamisega
sattunud   viivitusse.   Kui   hüpoteegipidaja   ei   ole   põhistanud,   et   tagatud   nõue   on
sissenõutavaks   muutunud,   peab   täitur   keelduma   täitemenetluse   algatamisest,   alustatud
täitemenetluse aga TMS § 48 p 4 või 7 alusel lõpetama.   18.  Täitemenetlust hüpoteegi realiseerimiseks võib alustada ka siis, kui sissenõutavaks on
muutunud üksnes osa hüpoteegiga tagatud nõudest.   Arvestada   tuleb   aga,   et   hüpoteegi   realiseerimise   (st   hüpoteegi   täitmiseks   kinnisasja
sundmüümise)   asjaõiguslik   nõue   on   terviklik,   st   kinnisasja   müümisel   täitemenetluses
hüpoteek ise TMS § 158 lg 3 teise lause järgi lõpeb ja kustutatakse TMS § 160 lg 1 alusel
kinnistusraamatust, v.a kui ostjaga lepitakse kokku teisiti (TMS § 159 lg 1).  Seega ei ole 50/67


hüpoteegipidajal   vähemalt   kinnisasja   omandaja   nõusolekuta   võimalik   hüpoteegi   alusel
täitemenetlust   korraldada   üksnes   mõne   hüpoteegiga   tagatud   nõude   või   nõude   osa
rahuldamiseks selliselt, et hüpoteek säiliks ja tagaks sissenõutavaks muutumata nõudeid ka
edaspidi.  19. Sissenõudjaks olevat hüpoteegipidajat ei peaks täitemenetluses kohtlema halvemini kui
sissenõudjaks mitteolevat hüpoteegipidajat.   Kinnisasja   täitemenetluses   müügi   korral   jäävad   TMS   §   158   lg   1   järgi   püsima   üksnes     sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal
olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused, sh hüpoteegid. Nõudest järjekohas tagapool
olevad õigused (sh hüpoteegid) lõpevad TMS § 158 lg 3 esimese lause järgi pakkumise
parimaks tunnistamisega ja need kustutatakse TMS § 160 alusel kinnistusraamatust, v.a kui
kinnisasja omandajaga lepitakse TMS § 159 alusel kokku teisiti.   Kui isiku kinnistusraamatusse kantud õigus kinnisasja müügiga lõpeb, võib õiguse omaja     nõuda TMS § 176 lg 1 järgi tulemist TMS § 108 lg-s 2 sätestatud korras hüvitist kustutatud
õiguse eest vastavalt kustutatud õiguse endisele järjekohale. Isik, kelle õigus sundtäitmisega
lõpeb, võib TMS § 108 lg 2 esimese lause järgi enne asja müüki esitada kohtutäiturile
avalduse, milles ta taotleb lõppenud õiguse eest hüvitist tulemist.   Kolleegiumi   arvates   tuleneb   TMS   §   108   lg   1   esimesest   lausest   selle   tõlgendamisel
koostoimes   TMS   §-ga   137,   et  hüpoteegipidajatele   kehtib   erireegel,   mis   võimaldab   oma
nõude esitada ka pärast asja müüki, kuid enne tulemi jaotamist. See reegel kehtib aga üksnes
nende hüpoteegipidajate kohta, kelle hüpoteegid kuuluvad järjekoha tõttu kinnistusraamatust
kustutamisele.   Sissenõudja   hüpoteegist   järjekohas   eespool   või   samal   järjekohal   olevate
hüpoteekide pidajad võivad oma nõude esitada ja tulemi jaotamises osaleda üksnes juhul,
kui   nad   on   täitemenetlusega   ühinenud   TMS   §   149   järgi.  Vastasel   juhul   nad   tulemi
jaotamises ei osale, kuna nende hüpoteegid jäävad püsima.   20.  Küll   kohaldub   TMS   §   108   lg   1   esimene   lause   (koostoimes   §-ga   137)   kõigile
menetlusega   korrektselt   ühinenud   hüpoteegipidajatele   ulatuses,   mis   lubab   taotleda   oma
nõude rahuldamist ka siis, kui nõue ei ole muutunud sissenõutavaks.  Kolleegiumi arvates
puudub   põhjus   kohelda   täitemenetluse   algatanud   hüpoteegipidajat   halvemini   teistest
hüpoteegipidajatest.  Mõlemal   juhul   saab   kolleegiumi   arvates   kohaldada   sissenõutavaks
muutumata nõuete rahuldamisel tulemi arvel vastavalt TMS § 107 lg-d 3-5, st edasilükkava
tingimusega nõude rahuldamise sätteid ning hoiustada saadud raha nõude sissenõutavaks
muutumata ulatuses kuni nõude sissenõutavaks muutumiseni.   Seega   võib   sundtäitmise   kokkuleppe   alusel   täitemenetlust   korraldada,   kui   hüpoteegiga
tagatud nõue (nõuded) on vähemalt osaliselt muutunud sissenõutavaks. Kui see on nii, võib
täitemenetluses pöörata nõude kogu tagatud nõude (kõigi tagatud nõuete) rahuldamiseks.
Siiski   tuleb   täitemenetlus   lõpetada,   kui   sissenõutavaks   muutunud   võlg   tasutakse
sissenõudjale enne kinnisasja müüki.  21. Pooled ei vaidle, et täitmisavalduse esitamise ajal oli kostjal laenusaaja vastu sissenõutav
nõue,   st   täitemenetlust   alustati   õigesti.   Kuna   kostja   võis   rahuldada   hüpoteegi   arvel   ka
tagatud, kuid sissenõutavaks muutumata nõude tingimusliku nõudena (vt otsus p 20), ei
takista täitemenetlust vaidlus, kas ja millises osas oli kostja nõue muutunud sissenõutavaks.
Sellel   oleks   tähtsust   üksnes   tulemi   jaotamise   otsustamisel,   st   kas   saadud   raha   osaliselt
hoiustada TMS § 107 lg 3 alusel.   Seega ei olnuks iseenesest ka põhjust tunnistada sundtäitmine lubamatuks osas, mis ületab 1
862   989   krooni   97   senti.   Kohtud   leidsid   põhimõtteliselt   sama,   kuid   põhjendasid   hagi
rahuldamata jätmist esmajoones asjaoluga, et kostja nõue muutus tervikuna sissenõutavaks
kohtumenetluse   ajal.   Kolleegium   nõustub   kohtutega,   et   sundtäitmise   lubamatuks
tunnistamise hagi kui tulevikku suunatud kujundushagi lahendamisel saab põhimõtteliselt 51/67


arvestada ka menetluse kestel toimunud muudatusi, mis hagi lahendamist mõjutavad. See
puudutab ka nõude rahuldamist kohtumenetluse kestel.   22.   Kuna   kohtud   leidsid,   et   kostja   ei   ole   laenulepinguid   üles   öelnud,   ei   pidanud   nad
käsitlema seda, kas hageja võis ühe laenulepingu järgse laenumakse tasumisega hilinemisel
öelda üles mõlemad laenulepingud. Kolleegium märgib siiski, et Riigikohus on leidnud, et
sellist lepingute "sidumist" võimaldav regulatsioon tüüptingimustes võib olla lubamatu (vt
Riigikohtu 29. märtsi 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-10, p 13).   23.   Hageja   ei   ole   vaidlustanud,   et   hüpoteegiga   on   tagatud   mõlemast   laenulepingust
tulenevad  kostja nõuded laenusaaja vastu, kuigi hüpoteekide tagatiskokkuleppes 27. mai
2008. a laenulepingule  otsesõnu ei viidata  (tagatiskokkuleppe  kohta vt ka Riigikohtu  5.
novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p-d 12 ja 19).   24. Hageja on esitanud kohtule ka nõude määrata kindlaks täitekulude jaotus. See haginõue
tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata ning kohtute otsused selles osas TsMS
§   425   lg   3   esimese   lause   ja   §   691   p   3   alusel   tühistada   hagejapoolse   ebaõige
õiguskaitsevahendi kasutamise tõttu.   Kohtutäituri   tasu   määrab   kohtutäitur   kohtutäituri   seaduse   (KTS)   §   31   lg   1   järgi   oma
otsusega   tasu   sissenõudmise   kohta.   Ka   muud   täitekulud   määrab   TMS   §   38   lg   2   järgi
kindlaks kohtutäitur. Kohtutäituri otsused tasu ja muude kulude väljamõistmise kohta võib
kohustatud   isik   KTS   §   52   ja   TMS   §   217   alusel   vaidlustada   kaebuse   esitamisega
kohtutäiturile.   Seega   on   seadusandja   kehtestanud   täitekulude   väljamõistmiseks   ja
vaidlustamiseks   eraldi   korra.   Sundtäitmise   lubamatuks   tunnistamise   hagiga   ei   saa
täitekulude küsimust üldjuhul lahendada, pealegi ei ole täitekulude väljamõistmise otsust
veel   tehtudki.   Kolleegium   märgib   siiski,   et   erandina   on   Riigikohus   kulude   lahendamist
hagimenetluses võimalikuks pidanud (vt Riigikohtu 13. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr
3-2-1-88-09, p 14), kuid praegusel juhul ei ole vajadust ette otsustada kulude jaotuse üle.
Pealegi puudutab see küsimus kohtutäiturit, kes menetluses ei osale.  25. Kuigi kolleegium leidis eespool, et hüpoteegiga tagatud nõude osaline sissenõutavus ei
takista täitemenetluse korraldamist kogu nõude osas (vt otsuse p 21), on kohtud ebaõigesti
käsitlenud hageja väidet, et laenusaaja on tasaarvestanud kostja nõude vähemalt osaliselt
hageja nõudega kostja vastu, mille hageja loovutas laenusaajale. Kohtud ei ole vastunõuet
analüüsinud,   leides   vaid,   et   see   oli   tasaarvestuse   ajaks   aegunud   ja   tasaarvestus   seega
lubamatu.   Kolleegium   leiab,   et   vastunõudele   ja   tasaarvestusele   tuleb   anda   sisuline   hinnang.   Kuna
alama   astme   kohtud   seda   ei   teinud,   tuleb   kohtuotsused   tühistada   ja   saata   asi   uueks
läbivaatamiseks   maakohtule.   Kui   asja   uuel   läbivaatamisel   tuvastatakse,   et   kogu   kostja
tagatud nõue on tasaarvestusega lõppenud, on sundtäitmise jätkamine lubamatu. Kui kostja
nõue on lõppenud osaliselt, tuleb hinnata, kas ja millises ulatuses võib täitemenetlus jätkuda.
Kolleegium ise neid asjaolusid TsMS § 688 lg-test 3-5 tulenevalt tuvastada ei saa.   26.   Kinnisasja   omanik   võib   AÕS   §  351   lg  1   järgi   esitada   hüpoteegipidaja   vastu   ainult
selliseid  vastuväiteid,  mis põhinevad kinnistusraamatu  kandel või mis on tal  sissenõude
esitanud võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel. Pantija, kes ei ole võlgnik, võib esitada
pandiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja,
isegi kui võlgnik nõudele vastu ei vaidle. See tuleneb alates 5. aprillist 2011 kehtivast AÕS
§ 279 lg-st 7 ja varem tulenes see hüpoteegi kohta enne 5. aprilli 2011 kehtinud AÕS § 351
lg-st 3.   27. Hageja väidetav vastunõue tuleneb 15. mail 2006 sõlmitud müügilepingust. Tegemist on
ostuhinna  tasumise  nõudega, mis  muutus selle  lepingu  p 4 järgi  sissenõutavaks  lepingu
sõlmimisega, s.o 15. mail 2006. Kohtud on tuvastanud, et laenusaaja tasaarvestusavaldus
jõudis kostjani 22. mail 2009.  52/67


 28. Kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma
või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) VÕS § 197 lg
1 järgi oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma
kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.   Selle sätte järgi peab sissenõutav olema nn aktiivnõue, st tasaarvestava poole nõue teise
poole vastu. Teise poole nõue tasaarvestava poole vastu, mida soovitakse tasaarvestusega
lõpetada (nn passiivnõue) viidatud sätte järgi sissenõutav olema ei pea, oluline on vaid see,
et tasaarvestaval poolel oleks õigus kohustus täita. Kohustuse võib aga VÕS § 84 lg 1 järgi
üldjuhul alati täita ka enne täitmise tähtpäeva, st võlausaldaja võib sellest keelduda üksnes
õigustatud huvi olemasolul.  29. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded VÕS § 197 lg 2 esimese
lause järgi kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku
teisiti.   Tasaarvestav   pool   võib   VÕS   §   200   lg   2   järgi   oma   nõude   teise   poole   nõudega
tasaarvestada   ka   juhul,   kui   tasaarvestava   poole   nõue   on   aegunud,   kui   õigus   nõuet
tasaarvestada   tekkis   enne   nõude   aegumist.   Sätte   enne   23.   veebruari   2011   kehtinud
redaktsioonis olid sõnade "kui tasaarvestava poole nõue on aegunud" asemel sõnad "kui
teise   poole   nõue   on   aegunud".   Kolleegiumi   arvates   oli   sätte   varasemas   redaktsioonis
normitehniline   viga,   mis   muutnuks   sätte   selle   ainuüksi   grammatilisel   tõlgendamisel
sisutühjaks ega taganuks tasaarvestuseks aegunud nõude kui tagatise kasutamist (analoogselt
nt TsÜS §-ga 1451). Sätte teleoloogilisel tõlgendamisel saab kolleegiumi arvates mõista
sätte varasemat redaktsiooni analoogselt kehtivaga.   30.  Tasaarvestust   ei   välista   see,   et   tasaarvestamiseks   kasutatud   nõue   on   omandatud
loovutamisega. Väär on ringkonnakohtu tõlgendus VÕS § 170 kohta. Nimetatud säte kaitseb
üksnes   heauskset   võlgnikku   kehtetu   nõude   loovutamise   vastu,   kuid   ei   mõjuta   nõude
loovutamise aega, mis tuleb määrata VÕS § 164 alusel.   Kui   nõue   oli   loovutatud   laenusaajale   enne   22.   maid   2009,   tekkis   seega   ka
tasaarvestusolukord VÕS § 197 lg 1 mõttes enne 22. maid 2009, sõltumata sellest, et teade
nõude loovutamise kohta ja tasaarvestusavaldus jõudsid kostjani 22. mail 2009.   31.   Kolleegium   märgib   lisaks,   et   kohtud   on   hageja   nõude   aegumist   käsitledes   jätnud
tähelepanuta ka olulise erinormi, TsÜS § 147 lg 3 esimese lause, mille järgi kokkulepitud
tasu   maksmise   nõude   aegumistähtaeg   algab   selle   aasta   lõppemisest,   mil   nõue   muutub
sissenõutavaks (vt ka Riigikohtu 5. oktoobri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-52-10, p-d 13
ja 15). Asja uuel läbivaatamisel tuleb sellega arvestada.   32. Kolleegium märgib samuti, et Riigikohus on varem leidnud, et hagejal ei olnud takistust
kolmandast   isikust   kinnisasja   omanikuna   sundtäitmise   vältimiseks   ka   ise   kostja   nõuet
tasaarvestusega lõpetada, st puudus vajadus loovutada seda tasaarvestamiseks laenusaajale
(vt ka Riigikohtu 24. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06, p-d 16 ja 17).   Riigikohtu otsus 3-2-1-64-12, pöörata eelkõige tähelepanu p 16-42  Asjaolud: Pjotr Sedin (hageja) esitas 10. detsembril 2009 Harju Maakohtule hagi AS-i SEB
Pank (kostja) vastu, milles palus tunnistada lubamatuks sundtäitmine notar Maive Ottase 17.
aprillil 2003 tõestatud notariaalakti alusel (täiteasi nr 025/2009/4674). Hageja väitel alustas
kohtutäitur Kaire Põlts (täitur) kostja 5. novembri 2009. a avalduse alusel täitemenetlust
hageja   vastu   (täiteasi   nr   025/2009/4674,   edaspidi   täiteasi).   Täitmisteate   sai   hageja   20.
novembril 2009. 3. detsembril arestis täitur hageja sissetuleku. 8. detsembri 2009. a teate
järgi kavatses täitur arestida hageja kinnisasja (registriosa nr 1645801) (kinnisasi).  16.   Sundtäitmise   lubamatuks   tunnistamise   hagi   eesmärk   on   täitedokumendi   täidetavuse
kõrvaldamine ja seda iseloomustab materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja sissenõudja vahel,
mis puudutab täitedokumendis dokumenteeritud nõuet (vt nt Riigikohtu 28. septembri 2011. 53/67


a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 15). Hagi rahuldamise tagajärjena  peab kohtutäitur
TMS § 48 p 4 alusel täitemenetluse lõpetama.   Sellise hagi esitamine lepinguks oleva täitedokumendi alusel tähendab materiaalõigusliku
vaidluse avamist täitedokumendi üle. Kuigi üldisest tõendamiskoormuse jaotusest (TsMS §
230 lg 1 esimene lause) lähtudes  peaks hageja  tõendama  võlgnikuna, et tema  suhtes ei
olevõla   sissenõudmine   lubatav,   saab   hagejale   sellise   tõendamiskoormuse   lepingu   alusel
toimuva   sundtäitmise   puhul   panna   üksnes   osaliselt,   kuna   negatiivse   asjaolu   (võla
puudumine)   tõendamise   võimalused   on   piiratud.   Seetõttu   piisab   hagejale   omapoolse
tõendamiskoormuse  täitmiseks, et ta põhistab (teeb usutavaks) (TsMS § 235 mõttes), et
sissenõudjal (kostjal) ei pruugi nõuet olla, misjärel on kostjal kohustus tõendada, et tal on
hageja   vastu   sissenõutav   nõue   (sh   kõrvalnõuete   osas)   ulatuses,   milles   ta   soovib
täitemenetlust läbi viia. Kui kostja ei suuda tõendamiskoormust täita, tuleb hagi rahuldada ja
sundtäitmine tunnistada lubamatuks.   17. Hageja kinnisasjale on kostja kasuks kantud hüpoteek. Hüpoteek annab pandiõigusena
hüpoteegipidajale õiguse rahuldada hüpoteegiga tagatud nõue koormatud kinnisasja arvel
(AÕS   §   276   lg   1,   §   325   lg   1,   §   352   lg   1).   Asjaõigusena   annab   hüpoteek   kinnisasja
realiseerimise õiguse, sõltumata sellest, kas kinnisasja omanik on ühtlasi isiklik võlgnik.
Sellise   realiseerimise   õigus   saab   tuleneda   kohtulahendist,   millega   tunnustatakse
hüpoteegipidaja õigust hüpoteegi realiseerimiseks või nn kohese sundtäitmise kokkuleppest
TMS § 2 lg 1 p 19 mõttes. Kohese sundtäitmise kokkulepe annab hüpoteegipidajale õiguse
esitada   kohtutäiturile   avaldus   hüpoteegi   realiseerimiseks,   st   esmajoones   koormatud
kinnisasja   müümiseks   täitemenetluses   (vt   kohese   sundtäitmise   kokkuleppe   kohta   ka   nt
Riigikohtu 24. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06, p-d 13, 14; 22. veebruari
2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p 13).   Täitemenetlus   hüpoteegi   realiseerimiseks   tähendab   hüpoteegipidaja   asjaõigusliku   nõude
realiseerimist  ka siis, kui koormatud  kinnisasja omanik on ühtlasi tagatud  nõude isiklik
võlgnik.   Sellest   tulenevalt   ei   saa   hüpoteegi   realiseerimisel   pöörata   sissenõuet   kinnisasja
omaniku varale, millele hüpoteek ei ulatu (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11,
p 16). Selleks on vajalik ka n-ö isiklik täitedokument kinnisasja omaniku suhtes (eelkõige
kohtulahend).  18. Pooled on 25. septembri 2002. a lepingu p-s 2.1 leppinud kokku ja kinnistusraamatusse
on kantud kinnisasja igakordse omaniku kohustus alluda kohesele sundtäitmisele, st kostjal
kui   hüpoteegipidajal   on   TMS   §   2   lg   1   p-st   19   (ja   AÕS   §   352   lg-st   1)   tulenevalt
põhimõtteliselt õigus pöörduda kohtutäituri poole ja nõuda, et hüpoteegi realiseerimiseks
müüdaks koormatud kinnisasi.   Hageja   ei   ole   esile   toonud   asjaolusid,   mille   järgi   võiks   see   kokkulepe   olla   tühine,   mh
keelatud tüüptingimusena.   19. Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski
realiseerida   tagatava   nõudeta,   st   täitemenetluse   võib   korraldada   üksnes   ulatuses,   milles
hüpoteek tagab nõudeid, mille rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda (vt
ka nt Riigikohtu 5. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 12).   Hüpoteegiga tagatud nõuded määratakse hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku kokkuleppel
(tagatiskokkulepe). Tagatiskokkulepe on võlaõiguslik kokkulepe, millel on AÕS § 346 lg 2
teise lause järgi toime kinnisasja igakordse omaniku suhtes (vt ka Riigikohtu 5. märtsi 2010.
a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10, p 10).   20. Täitemenetluses hüpoteegi realiseerimise eelduseks on mh tagatiskokkuleppe kehtivus
(selle kohta vt lähemalt otsuse III osa) ja tagatud nõude vähemalt osaliselt sissenõutavaks
muutumine (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p-d 17, 18).  21.   Hüpoteegiga   tagatud   nõuete   maksmapanek   täitemenetluses   on   aga   piiratud   esmalt
hüpoteegi enda ulatusega.  54/67


 Tulenevalt AÕS §-st 327 ja § 346 lg-st 1 on tagatud nõuete realiseerimise võimalus piiratud
hüpoteegisummaga. Lähtudes AÕS § 327 enne 1. juulit 2003 kehtinud redaktsioonist, sai
kinnistusraamatusse   varem   kanda   ka   hüpoteegi   intressimäära   ja   kõrvalnõuete   rahalise
suuruse.   Viidatud   sätet   muutnud   asjaõigusseaduse,   kinnistusraamatuseaduse   ja   nendega
seonduvate  seaduste muutmise  seaduse § 219 lg 1 järgi  kohaldub AÕS § 327 varasem
redaktsioon selle kehtivusajal seatud hüpoteekidest tulenevate nõuete rahuldamise suhtes (vt
ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 20). See tähendab kolleegiumi varasema
seisukoha järgi, et hüpoteegiintress suurendab perioodiliselt vastavalt hüpoteegisummat ja
kõrvalnõuete   sissekandmine   annab   võimaluse   rahuldada   koormatud   kinnisasja   müügist
saadud rahast menetluskulud ja muud kõrvalnõuded kinnistusraamatusse kantud ulatuses ka
hüpoteegisummat ületavas osas (vt Riigikohtu 5. juuni 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-
02, p 18).   Hageja kinnisasja koormava hüpoteegi summana on kinnistusraamatusse kantud 4 250 000
krooni.   Lähtudes   AÕS   §   327   enne   1.   juulit   2003   kehtinud   redaktsioonist,   on
kinnistusraamatusse   lisaks   kantud   hüpoteegi   intressimäär   18%   ja   kõrvalnõuete   rahaline
suurus   1   275   000   krooni.   Kostja   on   täitemenetluse   alustamise   avalduses   väitnud,   et
tulenevalt   hüpoteegiintressist   on   tal   õigus   liita   hüpoteegisummale   3   825   000   krooni,   st
hüpoteegi realiseerimisel saab lähtuda hüpoteegisummast 8 075 000 krooni (516 086 eurot
56 senti), millele lisandub tagatud kõrvalnõuete ulatus 1 275 000 krooni (81 487 eurot 35
senti) (I kd, tl 13). Hageja ei ole realiseeritava hüpoteegi suurust kahtluse alla seadnud.   22.   Lisaks   piiravad   hüpoteegiga   tagatud   nõude   rahuldamist   koormatud   kinnisasja   arvel
seadusest tulenevad piirangud eelkõige kõrvalnõuete osas. Hüpoteegiga on AÕS § 346 lg 1
järgi hüpoteegisumma ulatuses tagatud nõue, intress (muu hulgas viivis) kuni kolme aasta
eest   enne   kinnisasja   müümist   täitemenetluses,   samuti   võla   sissenõudmise   kulutused,   sh
täitemenetluse   kulud   ja   täituri   tasud   ning   kindlustusmaksed,   mille   hüpoteegipidaja   on
kinnisasja omaniku eest tasunud.  23. Esmalt pantis hageja kostja kasuks ehitise 15. jaanuaril 1997. Selle pandiga tagas hageja
pandilepingu p 1.1 järgi kostja õiguseellase ees 14. jaanuaril 1997 sõlmitud laenulepingust
nr 031-1127 (1997. a laenuleping) tulenevaid nõudeid enda vastu. Pandilepingu p 1.2 järgi
tagatakse  pandiga aga  kõik kostja  õiguseellase  nõuded hageja  vastu,  mis tekivad  pärast
pandilepingu sõlmimist. Sama kinnitab pandilepingu p 1.3, võimaldades pooltel edaspidi ka
teisiti kokku leppida.   25. septembri 2002. a lepingu (mille alusel ehitise pant registreeriti hüpoteegiks) p 2.2 järgi
on hüpoteegiga tagatud kõik kostja nõuded hageja vastu tulenevalt 1997. a laenulepingust (p
2.2.1), aga p 2.2.2 järgi ka kõik nõuded kostja vastu, mis tulenevad kostja ja hageja vahel
sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest.   17. aprilli 2003. a lepingu (millega suurendati hüpoteegisummat ja kõrvalnõudeid) p 4.1
järgi   on   hüpoteegiga   tagatud   kõik   kostja   olemasolevad   ja   tulevikus   tekkivad   (sh
tingimuslikud)   nõuded   hageja   vastu,   mis   tulenevad   poolte   vahel   sõlmitud   või   tulevikus
sõlmitavatest   võlaõiguslikest   lepingutest,   sh   1997.   a   laenulepingust   ja   selle   võimalikest
lisadest. Seega on erinevate kokkulepete järgi alates 1997. a-st tagatud sõnaselgelt kostja
(või tema õiguseellase) 1997. a laenulepingust tulenevaid nõudeid, aga ka kostja (või tema
õiguseellase) muid nõudeid, mis tulenevad hageja vastu temaga sõlmitud või sõlmitavatest
võlaõiguslikest lepingutest.   24. Lähtudes võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse
seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) §-dest 2 ja 11 ning § 12 lg-st 2 tuleb enne 1. juulit
2002   sõlmitud   tagatislepingut   üldjuhul   hinnata   enne   1.   juulit   2002   kehtinud   õiguse,   st
esmajoones tsiviilkoodeksi alusel (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 15).
Osas,  milles   tagatiskokkulepe   hõlmab   aga  määratlemata  tulevasi   kohustusi,   on  sarnaselt
käendusega tegemist kestvuslepinguga (vt käenduse kohta nt Riigikohtu 12. juuni 2006. a
otsus   tsiviilasjas   nr   3-2-1-50-06,   p   14).   Seega   saab   ka   enne   1.   juulit   2002   sõlmitud 55/67


tagatislepingule   tulevaste   kohustuste   osas   kohaldada   VÕSRS   §   12   lg   1   järgi
võlaõigusseaduses sätestatut.   Kuigi hageja  ehitis oli esmalt  panditud 1997. a-l asjaõigusseaduse rakendamise  seaduse
(AÕSRS) § 132 alusel ja hiljem ümber registreeritud hüpoteegiks AÕSRS § 133 alusel ning
kuigi esmane tagatiskokkulepe sõlmiti enne 1. juulit 2002, saab tagatiskokkuleppele ja selle
hilisematele muudatustele tulevaste kohustuste tagamise osas kohaldada võlaõigusseadust.
Pealegi sõlmiti esimene tagatisleping hüpoteegi kohta pärast võlaõigusseaduse jõustumist,
25. septembril 2002. 2005. a-l sõlmitud kostja ja BPG laenulepingutest ja 2008. a-l sõlmitud
käenduslepingust tekkisid õigused ja kohustused samuti pärast võlaõigusseaduse jõustumist,
st   väidetavad   hüpoteegiga   tagatud   nõuded   tekkisid   pärast   võlaõigusseaduse   jõustumist.
Lähtudes VÕSRS § 12 lg-test 3 ja 4, kehtib see ka tüüptingimuste kohta.  25. Tagatiskokkulepe peab alates 1. juulist 2003 kehtiva AÕS § 346 lg 2 esimese lause järgi
olema   notariaalselt   tõestatud.   See   ei   mõjuta   aga   enne   seda   sõlmitud   tagatiskokkulepete
kehtivust. Pealegi on vaidlusalused tagatiskokkulepped notariaalselt tõestatud.   26. Pandiga võib AÕS § 279 lg 1 järgi tagada iga rahaliselt hinnatavat nõuet. AÕS § 279 lg
2 järgi võib pandiga tagada ka tingimuslikku nõuet ja § 279 lg 3 järgi ka tulevikus tekkivat
nõuet. Seega on põhimõtteliselt lubatav tagada ka tulevikus tekkivaid nõudeid.   Kolleegium nõustub alama astme kohtute tõlgendusega, et vaidlusalune ulatuslikult tulevasi
nõudeid hõlmav tagatiskokkulepe hõlmab ka käenduslepingust (kui poolte vahel sõlmitud
võlaõiguslikust lepingust) tulenevaid kostja nõudeid hageja vastu.   27. Seadus ei keela otseselt, et tagatud tulevased nõuded ei võiks olla määratletud kõigi
tulevaste nõuetena kinnisasja omaniku vastu, mis tulenevad temaga sõlmitud lepingutest.
See ei tähenda aga, et selline laiaulatuslik (globaalne) tagatiskokkulepe oleks piiramatult
lubatav.   Riigikohus on leidnud, et heade kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe
osas, mis ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse
kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja
piiratakse   sellega   ebamõistlikult   kinnisasja   omaniku   majandusvabadust   või   edasist
toimetulekut (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 19). Eriti küsitav on sellise
globaalse tagatiskokkuleppe kehtivus, millega tagatakse kõikvõimalikke nõudeid kolmanda
isiku   (mitte   pantija)   vastu.   Hõlmates   hüpoteegipidaja   kõikvõimalikud   tulevased   nõuded
hüpoteegiga,   võidakse   ebaproportsionaalselt   kahjustada   ka   kinnisasja   omaniku   teiste
võlausaldajate huve oma nõuete rahuldamiseks võlgniku vara arvel.  28. Globaalne tagatiskokkulepe võib lisaks olla keelatud ka tüüptingimusena, seda eelkõige
tarbijaga sõlmitud lepingutes, mille puhul on vähemalt krediidilepingute tagatiskokkulepete
näol konkreetset tagatavat lepingut ületavas osas tihti tegemist krediidiandja ette kirjutatud
tingimusega. Krediidiandja peale surutud globaalne tagatiskokkulepe võib kitsendada teise
poole   edasist   majanduslikku   sõltumatust,   muuta   ebamääraseks   tagatise   ulatuse   eriti
koostoimes  kohese sundtäitmise  kokkuleppega  ja muuta  raskesti  prognoositavaks,  millal
teine pool võib pöörduda täituri poole kinnisasja realiseerimiseks. Lubamatuks tuleb pidada
olukorda, kus laenuvõtjale seatakse laenu (eelkõige eluasemelaenu) saamise tingimuseks, et
hüpoteegiga   tagataks   lisaks   laenulepingule   ja   selle   võimalikele   täiendustele   ka
kõikvõimalikke muid tulevasi laenuandja nõudeid laenusaaja vastu, eriti kui laenusaaja ei
saa nende nõuete tekkimist kontrollida.   Selline "ületagamise" kokkulepe võib olla keelatud nii VÕS § 42 lg 1 üldreegli järgi kui ka §
42 lg 3 p 22 järgi. Ebamõistlikku kahjustamist tuleks globaalse tagatiskokkuleppe puhul
vähemalt tarbijalepingute puhul VÕS § 42 lg 1 teise lause järgi eeldada, st vastupidist peab
tõendama tagatise saaja. Selle sätte järgi peab kandma lepingutingimuse võimaliku tühisuse
riski see lepingupool, kes esitas läbirääkimata tingimuse teisele poolele sellistel asjaoludel, 56/67


et viimasel ei olnud võimalik tingimuse üle läbi rääkida ja selle sisu mõjutada (vt Riigikohtu
30. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-150-06, p 17).   29. Tulevaste nõuete tagamine on ka tüüptingimusena siiski lubatav, kui tulevased nõuded
on   piisavalt   määratletud   ja   tagatise   andjale   ettenähtavad   ning   neil   on   mõistlik   seos
tehinguga, millest tulenevate nõuete seadmiseks tagatis algselt anti, st kui sellist kokkulepet
saab lugeda majanduslikult mõistlikuks. Eelkõige ettevõtjate puhul võivad olla lubatud ka
globaalsed   tagatiskokkulepped   n-ö   krediidiliinide   tagamiseks,   samuti   tarbijate   puhul
tulevaste nõuete tagamise kokkulepped juhuks, kui tagatakse edaspidi võetavaid sarnaseid
laene.   Tulevasi   nõudeid   tagades   võib   tagatiskokkuleppe   sõlmida   ka   üldiselt,   välistades
samas   tagatiskokkuleppest   n-ö   keelatud   nõuded,   nt   käendusest,   kontopidamisest   ja
arvelduskrediidist tulenevad nõuded.   Kolleegiumi arvates ei ole aga vähemalt tarbijate puhul üldjuhul erikokkuleppeta lubatav
hõlmata   tagatiskokkuleppesse   tulevikus   sõlmitavatest   käenduslepingutest   tulenevaid
kohustusi,   millega   laiendatakse   kinnisasja   omaniku   vastutust   kolmanda   isiku   kohustuste
täitmise eest ulatuses, mida kinnisasja omanik ei kontrolli.   30.   Ka   tulevaste   nõuete   tagamiseks   sõlmitud   tagatiskokkulepe   on   kolleegiumi   arvates
vähemalt eelduslikult tühine üksnes tulevasi määratlemata nõudeid puudutavas osas, st mitte
tervikuna.   Tüüptingimuse   puhul   tuleneb   selline   tagajärg   VÕS   §-st   41,
individuaalkokkuleppe kohta aga tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 85.  31.   Isegi   kui   globaalne   tagatiskokkulepe   kehtib,   võib   sellele   üllatuslik   või   ebaaus
tuginemine tulevaste määratlemata kohustuste osas olla vastuolus hea usu põhimõttega ja
keelatud tulenevalt VÕS §-st 6 ja TsÜS §-st 138.   Nii on Riigikohus varem leidnud, et hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi kustutamisest
AÕS § 349 lg 1 järgi võib olla vastuolus hea usu põhimõttega ja seega keelatud juhul, kui
hüpoteegiga   on   tagatud   mh   tulevased   nõuded   ning   rahuldatud   on   pandiga   tagatud
olemasolevad nõuded ja tagatud tulevased nõuded ei muutu ilmselt lähiajal sissenõutavaks,
on muul viisil piisavalt tagatud või moodustavad täidetud kohustustega võrreldes väikese
osa (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 19).   32. Kohtud ei ole hüpoteegi tagatiskokkuleppe kehtivust sisuliselt kontrollinud ja on jätnud
eespool   viidatud   materiaalõigusest   tulenevad   nõuded   tagatiskokkuleppele   hindamata.
Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada. Riigikohus ei saa TsMS § 688 lg-test 3-5
tulenevalt   ise   asjaolusid   tuvastada   ega   tõendeid   hinnata,   mistõttu   ei   saa   ta   ka   asja   ise
lahendada, nagu soovib hageja.   Asi   tuleb   saata   uueks   läbivaatamiseks   ringkonnakohtule.   Kolleegiumi   hinnangul   saab
ringkonnakohus   asja   ise   lahendada,   tagades   poolte   võrdse   kohtlemise   tagamiseks   neile
võimaluse   seisukohtade   ja   tõendite   esitamiseks   tagatiskokkuleppe   kehtivuse   ja   sellele
tuginemise   lubatavuse   kohta.   Riigikohus   on   leidnud,   et   tüüptingimuste   võimalikku
kasutamist   tuleb   õiguse   kohaldamisena   kontrollida   põhimõtteliselt   iga   tarbija   ning
majandus-   ja   kutsetegevuses   osaleva   isiku   vahel   sõlmitud   lepingust   tekkinud   vaidluse
lahendamisel (vt Riigikohtu 5. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-05, p 12).   33. Kolleegiumi arvates on pooled varasemalt esile toonud asjaolusid, mis oleksid pidanud
kohtutes tähelepanu äratama. Nii tugines hageja juba hagis sellele, et tagatisleping ei taga
käenduslepingust   tulenevaid   kohustusi,   väites,   et   need   pidanuks   olema   konkreetselt
tagatiskokkuleppes välja toodud ja et käendusleping sõlmiti tagatiskokkuleppest hiljem (vt I
kd, tl 5-6). Sellest võib järeldada vähemalt  hageja väidetavat  tahet mitte vastutada oma
kinnisasjaga muude võlgade kui 1997. a laenulepingust tulenevate kohustuste eest.   34. Kostja esindaja selgitas 15. aprilli 2011. a kohtuistungil aga tagatiskokkuleppe sõnastuse
kohta järgmist:  "Tagatiskokkulepped  on selliselt  "laialt"  sõnastatud  võlgniku huvides, et
vältida täiendavaid notaritasusid. Eesmärk on seada hüpoteek ainult üks kord, kuna reeglina
inimesed muudavad oma laenude summasid ja võtavad täiendavaid laene ning igakordselt 57/67


uue hüpoteegi seadmine tähendaks täiendavat kulu notaritasudele. Tagatiskokkuleppeid me
täpsustame siis, kui on kolmandast isikust pantija." (II kd, tl 211.)   Sellest   saab   järeldada,   et   globaalsete   tagatiskokkulepete   näol   on   tegemist   kostja   kui
krediidiasutuse   pikaajalise   praktikaga   laenulepingute   sõlmimisel,   seega   siis
tüüptingimustega. Lisaks võib sellest järeldada, et sellise tagatiskokkuleppe krediidiandja
poolt laenuvõtjale väidetud eesmärk on laenuvõtja soodustamine, lihtsustamaks hilisemate
krediitide   võtmist.   Praegusel   juhul   on   aga   selline   "soodustamine"   pöördunud   tegelikult
hageja kui panga kliendi kahjuks.  35.   Kolleegiumi   arvates   saab   vähemalt   n-ö   tüüplaenude   (nt   eluasemelaenud)   tagamisel
rääkida   üldjuhul   tüüptingimustel   sõlmitud   krediidilepingust,   tagatiskokkuleppest   ja
hüpoteegi   seadmise   lepingust   (võlaõigussuhtesse   puutuvalt).   Seda   ei   muuda   vähemalt
üldjuhul lepingute notariaalne tõestamine. Vastupidist peab tõendama hüpoteegipidaja.   Tüüptingimus   ei   pea   olema   välja   töötatud   korduvaks   kasutamiseks   tüüplepingutes,   vaid
selleks loetakse ka muu läbirääkimisteta enne välja töötatud lepingutingimus, mille sisu ei
ole pool, kelle suhtes seda kasutatakse, võimeline mõjutama. Võlaõigusseaduse § 35 lg-st 1
ja   §   42   lg-st   1   tulenevalt   on   tüüptingimuse   tühisuse   regulatsiooni   eesmärgiks   kaitsta
lepingupoolt,   kelle   suhtes   on   kasutatud   enne   välja   töötatud   ja   läbi   rääkimata
lepingutingimust,   mis   esitatakse   poolele   sellistel   asjaoludel,   et   tal   ei   ole   võimalik
läbirääkimisi   pidada   ja   tingimuse   sisu   mõjutada,   ebamõistlikult   kahjustavate
lepingutingimuste eest (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-150-06, p 17).   36. Kolleegium märgib lisaks, et tagatisleping ja tagatavad nõuded tuleb TMS § 23 lg-st 41
tulenevalt   hüpoteegipidajal   täitemenetluse   alustamiseks   kohtutäiturile   dokumentaalselt
kinnitatuna esitada ja usutavaks teha ning esitada nõudearvestuse detailne kirjeldus, mis
võimaldaks   täituril   hinnata,   kas   ja   millises   ulatuses   on   tegemist   hüpoteegiga   tagatud
sissenõutavaks muutunud nõuetega. Kolleegiumi varasema seisukoha järgi tulenesid TMS §
23 lg 41 põhimõtted seadusest ka enne sätte jõustumist 5. aprillil 2011 (vt ka Riigikohtu
määrus   tsiviilasjas   nr   3-2-1-8-10,   p   12;   otsus   tsiviilasjas   nr   3-2-1-153-10,   p   13;   otsus
tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 17).  37. Kuna kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse hüpoteegi realiseerimise aluseks olnud
tagatiskokkuleppe kehtivuse hindamata jätmise tõttu (vt otsuse p 32), ei pea kolleegium
vajalikuks  lähemalt  käsitleda  kaebuse väiteid,  kas ja millises  ulatuses on kostja  nõuded
tagatud käenduslepinguga ning kas ja millises ulatuses on need nõuded juba täidetud.   Seda hinnatakse asja uuel läbivaatamisel,  kui ringkonnakohus leiab, et käenduslepingust
tulenevad nõuded on hüpoteegiga tagatud.   38. Vastuseks hagejale märgib kolleegium siiski, et AÕS § 346 lg-st 2 ei tulene notariaalse
tõestamise   nõuet   lisaks   tagatiskokkuleppele   ka   kokkuleppele,   millest   tulenevat   nõuet
tagatakse, praegusel juhul siis käenduslepingule.   39. Kolleegium märgib lisaks, et käendusleping ei ole üldjuhul kestvusleping, v.a kui sellega
käendatakse määratlemata tulevasi kohustusi (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06,
p 14; 15. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-06, p 12; 7. novembri 2007. a
otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-07, p 11). Seega ei ole ka selle ülesütlemine VÕS § 195 lg 3
või § 196 lg 1 alusel võimalik. Isegi kui lugeda leping ülesöelduks, ei piiraks see VÕS § 195
lg 2 teise lause järgi vastutust juba enne käenduslepingu sõlmimist sõlmitud lepingutest
tulenevate kohustuste eest.   Isegi kui käendusleping lugeda tarbijakäenduslepinguks (mis on lepingu sõlmimise aegset
seadust arvestades vähemalt küsitav), ei oleks hagejal lepingu ülesütlemise õigust VÕS §
154 lg 1 alusel. Kui see õigus aga ka oleks, ei vabaneks hageja VÕS § 154 lg 2 alusel siiski
vastutusest BPG laenulepingutest tulenevate kohustuste eest.  58/67


 40.   Kolleegium   nõustub   ringkonnakohtuga   ka   selles,   et   tuvastatud   asjaoludel   ei   ole
käendusleping   vastuolus   heade   kommetega.   Hageja   käendas   sisuliselt   enda   kontrolli   all
oleva   äriühingu   majandustegevusest   tulenevaid   võlgasid.   Võimalik   hageja   survestamine
käenduslepingu sõlmimisel ei anna tuvastatud asjaoludel alust teistsuguseks arvamuseks.
Käenduslepingut ei ole hageja sellele tuginedes tühistanud.  41. Hageja ei ole vaidlustanud, et kostja käenduslepinguga tagatud nõuded on muutunud
sissenõutavaks.   Kolleegium märgib siiski, et ekslik on maakohtu otsusest tulenev järeldus (vt maakohtu
otsuse   p   54),   nagu   mõjutaks   PankrS   §   42   järgi   võlausaldajate   nõuete   sissenõutavaks
lugemine põhivõlgnikust pankrotivõlgniku suhtes ka nõuete sissenõutavust käendaja suhtes.
See   erisus   on   kehtestatud   üksnes   põhivõlgniku   pankrotimenetluse   eripära   arvestades   ja
menetluse   kiirema   kulgemise   tagamiseks   ega   saa   kahjustada   kolmandate   isikute   õigusi.
Seega   saab   käendaja   esitada   nõudele   vastuväiteid,   nagu   ta   saaks   esitada   juhul,   kui
põhivõlgniku pankrotti ei oleks välja kuulutatud. Riigikohus on leidnud PankrS § 35 lg 1 p 6
tõlgendades,   et   käendaja   suhtes   ei   kehti   põhivõlgniku   pankrotimenetluse   ajal   intressi   ja
viivise arvestamise keeld (vt Riigikohtu 30. novembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-
121-10,   p   13).   Põhjendamatu   oleks   olukord,   kus   kohustus   loetakse   käendaja   suhtes
ennetähtaegselt   sissenõutavaks   ja   ühtlasi   arvestataks   sellelt   etteruttavalt   intressi   ja/või
viivist.   Kolleegiumi tõlgendust ei muuda see, et kehtetuks on tunnistatud enne 27. detsembrit 2003
kehtinud   VÕS   §   149   lg   4,   mille   järgi   käendaja   võis   sõnaselgelt   keelduda   käendatava
kohustuse   täitmisest   enne   selle   täitmise   tähtpäeva,   isegi   kui   täitmise   tähtpäev   loetakse
pankrotimenetluses saabunuks. Selle sätte kehtetuks tunnistanud võlaõigusseaduse ja sellega
seonduvate seaduste muutmise seaduse eelnõu (85 SE) seletuskirja järgi ei tunnistatud sätet
kehtetuks mitte põhjusel, et väär olnuks sätte kohaldamine võlgniku pankroti korral, vaid
ebaselge oli sätte muu rakendusala.   42. Kolleegiumile jääb arusaamatuks ringkonnakohtu käsitlus käenduslepingu vastavusest
hea usu põhimõttele (ringkonnakohtu otsuse lk 16). Hea usu põhimõtte rikkumine ei saa olla
lepingu kehtetuse aluseks, vaid selle alusel võib olla üksnes mh tõkestatud erinevate õiguste
kasutamine.  - käenduslepingust tulenevad nõuded, peab olema eraldi kokkulepe, ei saa lihtsalt eeldada.   -   keelatud   tt   puhul,   on   oluline   teha   vahet   tarbijalepingute   ja   majandus-kutsetegevuses
sõlmitud lepingutega  - lai tagatisklausel Eestis sisuliseks läbirääkimisklausliks ei ole. Hea kui laenu saab, rikside
üle väga ei mõelda    3-2-1-64-12 p 28  “Lubamatuks   tuleb   pidada   olukorda,   kus   laenuvõtjale   seatakse   laenu   (eelkõige
eluasemelaenu)   saamise   tingimuseks,   et   hüpoteegiga   tagataks   lisaks   laenulepingule   ja
selle   võimalikele   täiendustele   ka   kõikvõimalikke  muid   tulevasi   laenuandja   nõudeid
laenusaaja vastu, eriti kui laenusaaja ei saa nende nõuete tekkimist kontrollida. Selline
"ületagamise" kokkulepe võib olla keelatud nii VÕS § 42 lg 1 üldreegli järgi kui ka § 42 lg 3
p 22 järgi. Ebamõistlikku kahjustamist tuleks globaalse tagatiskokkuleppe puhul vähemalt
tarbijalepingute   puhul   VÕS   §   42   lg   1   teise   lause   järgi   eeldada,   st   vastupidist   peab
tõendama tagatise saaja.“   Riigikohtu otsus 3-2-1-29-14, pöörata eelkõige tähelepanu p 13-26 59/67


- Asjaolud: OÜ Küti Kinnisvara (hageja) esitas 23. septembril 2011 Harju Maakohtule AS-i
SEB   Pank   (kostja)   vastu   hagi   sundtäitmise   lubamatuks   tunnistamiseks   täiteasjas   nr
022/2011/2636. Alternatiivselt palus hageja tuvastada, et sundtäitmise  aluseks on hageja
kahte kinnisasja koormavad hüpoteegid ning nendega tagatud nõuded kokku mitte rohkem
kui 29 778 euro ulatuses. Hagiavalduses esitas hageja ka taotluse peatada hagi tagamise
korras täitemenetlus. - 13. Nii maakohus kui ka ringkonnakohus on leidnud, et hageja kui kolmanda isiku kohustusi
tagava kinnisasja omanik ei saa tugineda AÕS § 279 lg-s 7 koostoimes VÕS § 145 lg-ga 5
sätestatud tagatise vähenemise vastuväidetele, kui tagatis on vähenenud enne hüpoteegiga
koormatud kinnisasja omandamist. Maakohus on sellele lisaks leidnud, et isegi juhul, kui
sellist õigust tunnustada, oleks vastuväidete esitamine vähemalt osaliselt vastuolus hea usu
põhimõttega.  - 14. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga AÕS § 279 lg 7 ja VÕS § 145 lg 5 kohta ning
leiab,  et  kohtud  on  ekslikult   sidunud  vastuväidete  esitamise   aja   hüpoteegiga   koormatud
kinnisasja omandamise ajaga.  - AÕS § 279 lg 7 esimese lause kohaselt võib pantija, kes ei ole võlgnik, esitada pandiga
tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. VÕS § 145
lg 5 järgi, kui võlausaldaja tegevuse tulemusena vähenevad käenduslepingu sõlmimise ajal
olemas  olnud  ja  käendatava   nõude  tagamiseks   antud   muud  tagatised,  väheneb  käendaja
vastutus   tagatiste   vähenemisele   vastava   summa   võrra,   kui   võlausaldaja   ei   tõenda,   et
käendaja kahju on väiksem.  - VÕS   §   145   lg   5   järgi   on   käendaja   vastutuse   vähenemise   kontrollimisel   määrav
käenduslepingu sõlmimise aeg, mil käendaja jaoks selgub, millise nõude eest ta vajaduse
korral   vastutama   peab.   Samuti   selgub   käenduslepingu   sõlmimisel   eelduslikult   see,   kas
võlausaldajal on oma nõude tagamiseks ka muid tagatisi. VÕS § 145 lg 5 sisu ja loogikat
tuleb   kohaldada   ka   AÕS   §   279   lg   7   sisustamisel.   Kolleegiumi   arvates   on   kinnisasja
hüpoteegiga koormamisel AÕS § 279 lg 7 järgi vastuväidete esitamiseks määrav aeg, mil
lepiti kokku nõuetes, mida hüpoteek tagab. AÕS § 346 lg 2 esimese lause kohaselt peab
kokkulepe  (tagatiskokkulepe),  millega  määratakse,  milline  nõue on hüpoteegiga  tagatud,
olema notariaalselt tõestatud. Praktikas on hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkulepe, kohesele
sundtäitmisele   allutamise   kokkulepe   ning   tagatiskokkulepe   vormistatud   sageli   ühes
notariaalselt tõestatud lepingudokumendis.  - AÕS § 346 lg 2 teise lause kohaselt (alates 5. aprillist 2011 kehtivas redaktsioonis) kehtib
tagatiskokkulepe hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku
suhtes ning hüpoteegipidaja vahetumisel uue hüpoteegipidaja suhtes. Riigikohtu 5. märtsil
2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10 tehtud määruse p-st 10 tulenevalt kehtis ka enne 5. aprilli
2011   sama   põhimõte,   et   tagatiskokkulepe   kehtib   hüpoteegiga   koormatud   kinnisasja
võõrandamisel ka kinnisasja omandaja suhtes. Seega tuleneb VÕS § 145 lg 5 ja AÕS § 346
lg   2   koostoimest   see,   et   kinnistu   uus  omanik   saab   tugineda   AÕS  §   279  lg   7   järgsetes
vastuväidetes neile tagatiste vähenemistele, mis on toimunud pärast selle tagatiskokkuleppe
sõlmimist, mis määrab hüpoteegiga tagatavad nõuded. - 15.   Kohtud   on   tuvastanud,   et   sundtäitmine   toimub   praeguses   asjas   22.   oktoobri   2008
hüpoteekidega   tagatavate   nõuete   muutmise   lepingu   alusel.   Maakohus   on   märkinud,   et
nimetatud lepingu p-s 2.1.1 on Tina tn korteriomandi ja Tammesalu tee kinnistu eelmine
omanik (P. Tava) ning kostja kui hüpoteegipidaja kokku leppinud, et hüpoteegid tagavad
lisaks   varem   sõlmitule   kõiki   hüpoteegipidaja   (kostja)   nõudeid   põhivõlgniku   vastu,   mis
tulenevad kostja ja põhivõlgniku vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest
lepingutest ja nende võimalikest lisadest ja/või muudatustest.  60/67


- Seega sõlmiti asjakohane tagatiskokkulepe 22. oktoobril 2008 ning hagejal kui kinnisasjade
uuel omanikul on õigus esitada vastuväiteid nende tagatiste vähenemise kohta, mis toimus
pärast nimetatud kuupäeva.  - 16.   Maakohus   on   sidunud   vastuväidete   esitamise   aja   hageja   poolt
kinnisasjade   omandamise   ajaga   ning   leidnud,   et   kõik   tagatiste
vähenemise   tehingud   toimusid   enne   kinnisasjade   omandamist.   Selle
seisukoha   esimene   pool   ei   ole   õige   otsuse   p-des   14−15   nimetatud
põhjusel. Lisaks on kassatsioonkaebuses õigesti märgitud, et maakohus
jättis  tuvastamata muude  tagatiste  vähenemise aja, sh Viru kinnisasja
koormanud hüpoteegist loobumise aja. Maakohus ei ole otsuses ühtegi
tagatiste   vähenemise   kokkulepet   kuupäevaliselt   tuvastanud,   mis
võimaldanuks aga jõuda järeldusele, et tehing Viru kinnisasja koormanud
hüpoteegist loobumise kohta sõlmiti 25. mail 2010 (II kd, tl 51 jj) ehk
pärast kinnisasjade omandamist,  millega  maakohus  sidus  vastuväidete
esitamise õiguse.  - Ringkonnakohus   on   jätnud   hageja   apellatsioonkaebuse   sellekohasele   väitele   vastamata,
rikkudes TsMS § 654 lg 5 esimest lauset. - 17. Kolleegium peab vajalikuks märkida järgmist. Kostja on menetluses tuginenud sellele, et
hageja   kanti   äriregistrisse   vahetult   enne   kinnisasjade   omandamise   tehingut   (kanne
äriregistris 8. septembril 2009, asjaõigusleping sõlmiti 10. septembril 2009), mis viitavat
sellele, et hageja asutati just tagatiste omandamiseks (III kd, tl 3).  - Maakohus on pidanud hageja tagatiste vähenemist puudutavate vastuväidete esitamist hea
usuga   vähemalt   osaliselt   vastuolus   olevaks.   Hea   usu   põhimõtte   funktsiooniks   on   mh
lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamist piirata (vt nt Riigikohtu
20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 14). Õiguste teostamise piiramine
tähendab, et kohus ei kohalda halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat.
Hea usu põhimõtte kohaldamine on õiguse kohaldamine, mida kõigi astmete kohtud saavad
teha TsMS § 436 lg 7, § 652 lg 8 ja § 688 lg 2 kohaselt sõltumata poolte õiguslikest
väidetest (vt nt Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-13, p 14).  - Hageja   kui   pantija   AÕS   §   279   lg   7   tähenduses   tugines   hagis   mh   sellele,   et   kostja
hüpoteegipidajana vähendas teisi laenutagatisi. Tegemist on käendaja vastuväitega VÕS §
145 lg 5 alusel. Käendaja vastuväite esitamise võimaldab hagejale kui pantijale AÕS § 279
lg 7. Samas on maakohus asjas leidnud, et tagatiste väidetavast vähenemisest kokkuleppel
kostjaga pidi teadlik olema ka P. Tava kui põhivõlgniku juhatuse liige ja ka tagatiste andja.
P.Tava on Tina ja Tammesalu kinnistute eelmine omanik. P. Tava ei olnud 22. oktoobri
2008  lepingu  sõlmimisel   kostja  ees   võlaõiguslikult  kohustatud  isik,  selleks   oli   jätkuvalt
põhivõlgnik OÜ Bellavista Grupp. Järelikult võinuks P. Tava AÕS § 279 lg 7 alusel esitada
põhivõlgnikule kuuluvaid vastuväiteid mh tagatiste vähenemise vastu. Nende vastuväidete
esitamise õigus on ka hagejal kui P. Tavalt kinnistud omandanud isikul (vt otsuse p 14). Kui
asja uuel läbivaatamisel peaks uuesti tuvastatama, et tagatiste vähenemine toimus P. Tava
enda teadmisel, osalusel või nõusolekul, ei saanuks P. Tava eelduslikult hea usu põhimõtte
rikkumiseta   tagatiste   vähenemisele   tugineda.   Kui   P.   Tava   nõustus   teiste   tagatiste
vähenemisega, pidi ta arvestama võimalusega, et talle kuuluvad ja hüpoteegiga koormatud
Tina ja Tammesalu kinnistud jäävad edasi põhivõlgniku võla eest vastutama. AÕS § 279 lg
7 ei võimalda koostoimes VÕS § 145 lg-ga 5 esitada kinnistu uuel omanikul käendusele
tuginevalt selliseid vastuväiteid, mida ei saaks esitada käendaja ise. - 18.   Tõendamiskoormus   asja   uuel   läbivaatamisel   tagatiste   vähenemise   küsimuses   on
järgmine. Riigikohus on mitmes lahendis leidnud, et hageja peab lepingu alusel toimuva
sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitades üksnes põhistama (tegema usutavaks), et
sissenõudjal (kostjal) ei pruugi nõuet olla, misjärel on kostjal kohustus tõendada, et tal on
hageja   vastu   sissenõutav   nõue   (sh   kõrvalnõuete   osas)   ulatuses,   milles   ta   soovib 61/67


täitemenetlust   korraldada,   ning   kui   kostja   ei   suuda   tõendamiskoormust   täita,   tuleb   hagi
rahuldada ja sundtäitmine tunnistada lubamatuks (vt viimati Riigikohtu 2. aprilli 2014. a
otsus   tsiviilasjas   nr   3-2-1-190-13,   p   17).   Kuna   kostja   sundtäidetava   nõude   suurus   võib
oleneda muude tagatiste vähenemisest (VÕS § 145 lg 5), tuleb kostjal tõendada, et teiste
tagatiste võimalik vähenemine pärast 22. oktoobrit 2008 ei mõjuta tema praeguse nõude
suurust. - 19. Järgnevalt käsitleb kolleegium tagatisi andnud isikute vahel tekkivaid suhteid.  - Õige   on   ringkonnakohtu   seisukoht,   et   käendaja   ja   kolmandast   isikust
pantija   ei   ole   solidaarvõlgnikud,   kuid   sellest   on   tehtud   väär   järeldus
tagatise   andjate   omavaheliste   tagasinõuete   kohta.   VÕS   §   69   lg-st   7
tuleneb,   et   sama   paragrahvi   lg-d   2−6   kohaldatakse   ka   nende   isikute
vahelistele   suhetele,   kes   on   andnud   tagatised   võlgniku   kohustuse
täitmise tagamiseks. VÕS § 69 lg-tes 2−6 reguleeritakse solidaarvõlgnike
omavahelisi suhteid. Seega võrdsustatakse tagatiste andjad (sh käendaja
ja   kolmandast   isikust   pantija   või   mitu   kolmandast   isikust   pantijat)
vähemalt selles osas solidaarvõlgnikega. Tavalisest solidaarsuhtest ei saa
aga oma kinnistuga teise isiku võlga tagava isiku korral rääkida seetõttu,
et tema vastutus ei ole piiramatu, vaid on piiratud kinnistu väärtusega
(hüpoteegisummaga). Riigikohus on nt 2. aprillil 2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-
190-13   tehtud   otsuse   p-s   12   leidnud,   et   kui   võlgniku   suhtes   alustati
täitemenetlust mitte tema kui isikliku võlgniku vastu, vaid kinnisasjadele
seatud hüpoteekide realiseerimiseks, siis ei ole hüpoteegi alusel toimuv
täitemenetlus suunatud mitte kinnisasja omanikult kui isiklikult võlgnikult
võla saamisele, vaid täitmine piirdub koormatud kinnisasjaga.  - 20. VÕS § 69 lg 7 eesmärk on jaotada tagatiste andjate omavahelises suhtes seda vastutust,
mida nad kannavad (sh ka erinevas ulatuses) võlausaldaja ees. Eelkõige seisneb vastutuse
jaotamine   VÕS   §   69   lg   2   järgi   selle   isiku   tagasinõudes,   kelle   antud   tagatise   arvel   on
võlausaldaja nõue rahuldatud. Tagasinõue on suunatud teiste tagatiste andjate vastu ning
selle   väärtus   (iga   tagatise   andja   kanda   jääv   osa)   tuleks   üldjuhul   määrata   tagatise   andja
tagatise väärtusest lähtudes. - 21. Kui üks tagatiste andjatest rahuldab võlausaldaja nõude, läheb talle üle nõue võlgniku
vastu. Hüpoteegiga koormatud kinnisasjast nõude rahuldamise korral läheb nõue üle AÕS §
349 lg 3 või VÕS § 173 lg 3 p 1 alusel. Kui nõude rahuldab käendaja, siis läheb talle nõue
võlgniku vastu üle VÕS § 152 lg 1 alusel. Nõude üleminekul tuleb arvestada ka VÕS § 173
lg-tes 4 ja 5 sätestatut.  - Eelnevast  tulenevalt  on õiged kassatsioonkaebuse väited  selle kohta, et tagatiste  andjate
omavahelistes suhetes saab VÕS § 173 lg 2 kaudu kohaldada ka VÕS § 167 lg-t 1, mille
kohaselt lähevad nõude rahuldanud tagatise andjale koos nõudega võlgniku vastu üldjuhul
üle  ka nõuet  tagavad  tagatised.  Hüpoteegi  korral  on oma kinnisasjaga  teise  isiku võlga
taganud   tagatise   andjal   võlaõiguslik   nõudeõigus   senise   hüpoteegipidaja   vastu   hüpoteegi
üleandmiseks.   VÕS   §   167   lg   6   teise   lause   kohaselt   peab   hüpoteegiga   tagatud   nõude
üleminekul varasem võlausaldaja kaasa aitama pandiõiguse ülemineku registreerimisele.  - 22.   Siiski   ei   ole   otsuse   p-des   19−21   esitatud   seisukohtadel   asja   uuel
läbivaatamisel   iseseisvat   tähendust.   Sundtäitmisele   esitatud   nõude
suurust võib  mõjutada  asjaolu,  kui  teised tagatiskokkuleppe  sõlmimise
ajal olemas olnud tagatised on vähenenud (otsuse p-d 14−18), kuid mitte
võlausaldaja   võimalik   tagatise   andja   tagasinõuet   kahjustav   käitumine
teistest tagatistest loobumisel.  Küll tähendab AÕS  § 279  lg 7 võimalik
mittekohaldamine (vt otsuse p 17) seda, et hagejal ei ole alust tugineda
ka VÕS § 69 lg-le 7. 62/67


- 23.   Kolleegium   nõustub   kassatsioonkaebusega,   et   maakohtu   otsus   ei   saanud   olla
kõrvalnõuete osas kostja jaoks üllatav.  - Hageja on menetlusdokumentides seadnud kostja intressi- ja viivisearvestuse kahtluse alla.
Juba 1. veebruari 2012 menetlusdokumendis on hageja väitnud, et laenumaksete aruanded ei
sisalda   arvestusperioodi,   intressimäära,   intressimäära   muutusi   ja   nõude   sissenõutavaks
muutumise aega (I kd, tl 154 jj). 25. aprillil 2012 toimunud eelistungil on maakohus kostjale
selgitanud, et viimane peab täpsustama põhi- ja kõrvalnõuete detailset arvestust, sh intressi-
ja   viivisearvestust,   tuues   välja   arvestusperioodi,   intressimäära,   võimalikud   muudatused
intressimääras  ning nõude sissenõutavaks muutumise  aja (II kd, tl  1). 9. oktoobri  2012
menetlusdokumendis   on   hageja   seadnud   kahtluse   alla   kostja   kui   panga   kehtestatud
baasintressimäära   suuruse   (III   kd,   tl   93).   Seega   on   ekslik   ringkonnakohtu   etteheide
maakohtule,  et   viimane  ei   ole  eelmenetluses  juhtinud  kostja   tähelepanu  sellele,   et  tema
kõrvalnõuete arvestused ei ole sisuliselt kontrollitavad.  - Samuti   on   Riigikohus   mitmes   lahendis   rõhutanud,   et   notariaalse   täitedokumendi   korral
(hüpoteegiga tagatud nõue) peab sissenõudja esitama kohtutäiturile sellised andmed, mis
võimaldavad  kohtutäituril  hinnata,  kas ja  millises  ulatuses  on hüpoteegiga  tagatud  nõue
muutunud sissenõutavaks. Nt on Riigikohus 29. mail 2012 tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12 tehtud
otsuse punktis 36 leidnud järgmist: „Kolleegium märgib lisaks, et tagatisleping ja tagatavad
nõuded tuleb TMS § 23 lg-st 41 tulenevalt hüpoteegipidajal täitemenetluse alustamiseks
kohtutäiturile   dokumentaalselt   kinnitatuna   esitada   ja   usutavaks   teha   ning   esitada
nõudearvestuse detailne kirjeldus, mis võimaldaks täituril hinnata, kas ja millises ulatuses on
tegemist  hüpoteegiga  tagatud   sissenõutavaks  muutunud   nõuetega.  Kolleegiumi   varasema
seisukoha järgi tulenesid TMS § 23 lg 41 põhimõtted seadusest ka enne sätte jõustumist 5.
aprillil 2011 (vt ka Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10, p 12; otsus tsiviilasjas nr 3-
2-1-153-10,   p   13;   otsus   tsiviilasjas   nr   3-2-1-60-11,   p   17)."   Kohtutäiturile   esitatavaid
andmeid peab olema võimalik kontrollida ka kohtumenetluses. - 24. Hageja väidab kassatsioonkaebuses, et kostja ei ole esitanud baasintressi kohta ühtegi
tõendit. Vastuseks apellatsioonkaebuse samasisulisele väitele on ringkonnakohus leidnud, et
kostja baasintressimäära suurus on avalik teave, mis on kättesaadav tema kodulehel. Samuti
on baasintressimäär tuletatav viivise- ja intressiarvestusest.  - Kolleegiumi   arvates   on   ringkonnakohtu   seisukoht   vastuolus   otsuse   p-s   23   viidatud
Riigikohtu   praktikaga   ja   täitemenetluse   seadustiku   §   23   lg-s   41   kostjale   pandud
tõendamiskoormusega.  Kostja  ja  põhivõlgniku   sõlmitud  laenulepingute  kohaselt  koosnes
lepingujärgne   intressimäär   kostja   Eesti   krooni   laenude   baasintressist   (ajas   muutuv)   ja
marginaalist (mis oli märgitud konkreetse summana, nt 1,5% aastas), vt nt laenuleping nr 73
(I kd, tl 77 jj). Viivist oli kostjal õigus nõuda intressimäära kahekordses määras.  - Seega   on   võlgnikult   nõutava   intressimäära   teadasaamiseks   vajalik   teada   ka   baasintressi
suurust.   Kuna   viivisemäär   on   kahekordne   intressimäär,   on   ka   viivise   arvutamiseks   vaja
teada   baasintressi   suurust.   Kostja   ei   ole   baasintressimäära   suurust   vaatamata   hageja
taotlusele maakohtu menetluses avaldanud. Kostja on küll esitanud apellatsioonkaebuses
tabeli   (III   kd,   tl   163),   millest   on   baasintressimäär   nähtav,   kuid   selles   tabelis   on   kostja
baasintressimäära   avaldanud   tagasiarvutamise   teel   (kas   lahutades   kostja   avaldatud
intressimäärast marginaali või jagades kostja avaldatud viivisemäära kahega ja lahutades
marginaali).   Selline   avaldamine   on   küll   matemaatiliselt   korrektne,   kuid   ei   võimalda
tõsikindlalt otsustada selle üle, milline oli kostja kehtestatud baasintressimäär, mis oleks
laenulepingute   kohaselt   pidanud   olema   aluseks   nii   viivise   kui   ka   tervikintressimäära
leidmisel. Vastuses kassatsioonkaebusele ei ole kostja pidanud vajalikuks selgitada, miks ta
on esitanud baasintressimäära ebapiisava arvutusviisi põhjal.  - 25. Kolleegium  märgib täiendavalt,  et kostja  esitatud  tabeli  järgsed ja kostja kodulehelt
leitavad   baasintressimäärad   ei   lange   täies   ulatuses   kokku.   Nt   on   aadressilt
http://www.seb.ee/uudised/2009-05-28/alanes-kroonilaenude-baasintress   leitav   järgmine 63/67


teave: „28. mail 2009 muutub SEB Eesti krooni laenude aluseks oleva panga baasintressi
(PBI)   määr.   Uueks   PBI   määraks   on   5,75%   aastas,   varasema   6,00%   asemel."   Kostja
apellatsioonkaebuses toodud tabeli järgi on aga baasintressimäär 5,75% märgitud kehtivaks
alates 1. juunist 2009, mitte 28. maist 2009. Tabeli ja kodulehe andmete vahel on ka muid
erinevusi.   Võimalik,   et   erinevused   tulenevad   kodulehel   olevate   teadete   napisõnalisusest,
kuid asja uuel läbivaatamisel peab kostja avaldama baasintressimäära korrektselt.  - Kolleegium viitab ka 19. veebruaril 2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-169-13 tehtud otsuse p-le 32,
mille kohaselt võib viivisemäära sätestamine fikseerimata (ja teisele poolele ettenähtamatu)
suurusena tüüptingimuses, seotuna laenuandja ühepoolselt kehtestatava hinnakirjaga, olla
teist poolt ebamõistlikult kahjustav ja seega tühine tüüptingimus VÕS § 42 mõttes. - 26. Kassatsioonkaebuses on esitatud ka väide VÕS § 88 lg-te 2 ja 7 ekslikult kohaldamata
jätmise kohta. Hageja väitel määrasid põhivõlgnik ja kostja laenulepingute tagatiseks olnud
Lai   33   kinnistu   müügil,   et   selle   kinnistu   müügist   saadud   rahast   tuleb   kustutada   ainult
lepingust nr 73 tulenevat võlga (seda kokkulepet kinnitavad laenulepingute lisakokkulepped,
nt I kd, tl 87). Kuna Lai 33 kinnistu müüdi 2. detsembril 2008 (II kd, tl 67 jj), st pärast
tagatiskokkuleppe sõlmimist 22. oktoobril 2008, tuleb asja uuel läbivaatamisel analüüsida ka
hageja   seda   väidet.   Hageja   peab   siiski   tegema   esmalt   usutavaks   selle,   et   suurima
laenusummaga laenulepingu katteks suure makse tegemine rikub tema õigusi võrrelduna
selle olukorraga, mil makse oleks jaotatud laenulepingute vahel VÕS § 88 lg 6 või 7 alusel.
Piisavad ei ole paljasõnalised väited, et praegu toimunud määramisega on hageja õigusi
rikutud.   Lisaks   tuleb   ka   selle   vastuväite   puhul   vajaduse   korral   arvestada   hea   usu
põhimõttega, nagu on maakohus teinud ka asja esimesel läbivaatamisel. -  Riigikohtu määrus 3-2-1-66-17, pöörata eelkõige tähelepanu p 15  Asjaolud:  Korteriühistu Roopa tn. 8 (avaldaja) esitas 30. juunil 2016 Harju Maakohtule
kaebuse   Tallinna   kohtutäituri   Mati   Kadaku   (kohtutäitur)   15.  juuni   2016.   a   otsuse   peale
täiteasjas   nr   008/2014/1902,   paludes   otsuse   tühistada.   Avaldaja   palus   ühtlasi   peatada
täitemenetluse kohtuasjas lahendi jõustumiseni, mis taotluse Harju Maakohus 1. juuli 2016.
a määrusega rahuldas.  15. Õiguse ühetaolise kohaldamise huvides märgib kolleegium AÕS § 325 lg 5 kohaldamise
kohta järgmist.   15.1. Mõlemad kohtuastmed on leidnud, et AÕS § 325 lg 5 reguleerib juhuseid, kus võlgnik
ja pandiga koormatud isik ei ole üks ja sama, ehk et hüpoteek tagab kolmandast isikust
võlgniku võlga.  Sellise järelduse  võib tõepoolest  esmapilgul  teha lg 5 sõnastusest, kuid
kohtud   ei   ole   selgitanud,   millist   eesmärki   võiks   selline   ainult   grammatiline   tõlgendus
omada.   15.2. AÕS § 325 lg 5 sätestab, et kui hüpoteegiga tagatud nõue on lõppenud võlgnikuks
olnud juriidilise isiku lõppemise tõttu, loetakse nõue pandiga koormatud kinnisasja omaniku
suhtes edasikestvaks. Kolleegiumi arvates on selle sätte eesmärk tagada hüpoteegipidajatest
sissenõudjate   nõuete   rahuldamise   võimalus   kinnisasjast   saadava   raha   arvel   ka   siis,   kui
kinnisasja  omanikust  juriidiline  isik ise on kas juba enne täitemenetlust  või selle  kestel
õigusjärglaseta lõppenud. See kehtib ka juhul, kui oma kinnisasjaga võlga asjaõiguslikult
taganud isik ja isiklik võlgnik on üks ja sama. Kolleegium ei näe sellist eesmärki, miks
võiks lg 5 kaitse kehtida hüpoteegipidajatest sissenõudjatele ainult juhul, kui eelmises lauses
nimetatud isikud oleksid erinevad. Riigikohus on leidnud, et kohustiste täitmise tagamise
instituudi eesmärgiga ei oleks kooskõlas, kui võlausaldaja nõue lõpeks pelgalt võlgnikuks
oleva juriidilise isiku likvideerimise  tõttu ning seetõttu ei saaks võlausaldaja oma nõuet
rahuldada tagatise arvel (vt Riigikohtu 7. veebruari 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-119-
04, p 21; analüüsiti ENSV tsiviilkoodeksi § 241 lg 1 p 3 kohaldamist). Kolleegium märgib
ka seda, et äriseadustik ei näe Eestis registreeritud äriühingu registrist kustutamise eeldusena 64/67


ette selle asjaolu kontrollimist, kas äriühingule kuulub mingi vara, sh nt kinnisasi. Seega
võib esineda olukord, mil registrist kustutatakse (ÄS § 59 lg 4 juhtumil Maksu- ja Tolliameti
kirjalikul nõusolekul) võlgnik, kellele endale kuulub hüpoteegiga koormatud kinnisasi. Ka
neil juhtudel peab olema võimalik AÕS § 325 lg-t 5 kohaldada.  - JI lõpetamine ehk likvideerimine.   - TMS mõjub see   - järeldus: krediidiandjal on võimalik teostada oma õigust alustatada tms   - mingit mõju ei ole. Kas see on vastuolus HUP või mitte  - mõlemal juhul saab ka JI lõppemisel TMS lõpule viia  - AÕS § 325 lg 5  Riigikohtu otsus 2-17-9391, pöörata eelkõige tähelepanu p 16-17 Asjaolud: Karin Alliksaar (hageja) esitas 15. juunil 2017 Harju Maakohtule hagi ja 6. juulil 2017
täpsustatud nõude Swedbank AS (kostja) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr
022/2017/1373.   Hageja   palus  mõista   kostjalt   välja   hageja   kantud   menetluskulud   ja   jätta   kostja
menetluskulud   kostja   enda   kanda,   samuti   palus   hageja   mõista   kostjalt   hageja   kasuks   välja
hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses
ettenähtud   ulatuses   alates   menetluskulude   suurust   kindlaks   tegeva   lahendi   jõustumisest   kuni
täitmiseni. Ühtlasi esitas hageja hagi tagamise taotluse, milles palus kohtul reguleerida esialgselt
õigussuhet ning peatada täitemenetlused täiteasjades nr 022/2017/1372 ja nr 022/2017/1373 kuni
kohtumenetluse lõpuni.
16. Kohtud on rikkunud menetlusõiguse normi, jättes hindamata hageja väited selle kohta, et hageja
vastu sundtäitmise algatamine hüpoteegi realiseerimiseks oli vastuolus hea usu põhimõttega. 
16.1. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et õiguste teostamisel
tuleb toimida heas usus ning see ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste
teostamise   eesmärgiks   on   kahju   tekitamine   teisele   isikule.   VÕS   §   6   lg   1   kohaselt   peavad
võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi
ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest
lähtuvalt vastuvõtmatu. Kolleegium on varem selgitanud, et hea usu põhimõtte funktsiooniks on ka
lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine (vt Riigikohtu 7.
novembri   2007.   a   otsus   tsiviilasjas   nr   3-2-1-102-07,   p   16;   vt   ka   30.   novembri   2004.   a   otsus
tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, p 25). Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse
alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Õiguste
teostamise   piiramine   tähendab,   et   kohus   ei   kohalda   konkreetsel   halvas   usus   käitumise   juhul
seadusest või lepingust tulenevat (vt Riigikohtu 7. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-
07, p 16). 
TsÜS   §   138   lg-d   1   ja   2   ning   VÕS   §   6   kohalduvad   ka   hüpoteegipidaja   ja   pantija   vahelisele
võlasuhtele   ning   sellest   tulenevate   hüpoteegipidaja   õiguste   teostamisele.   Kolleegium   leiab,   et
asjaolu, et hüpoteegi realiseerimiseks sundtäitmise algatamine oli vastuolus hea usu põhimõttega,
saab olla aluseks sundtäitmise lubamatuks tunnistamisele TMS § 221 järgi.
16.2.   Praeguses   asjas   leidis   hageja,   et   hüpoteegi   realiseerimiseks   tema   vastu   täitemenetluse
algatamine oli vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja kasutas oma õigusi ebaproportsionaalselt
ja hageja huve arvestamata. Selle põhjendamiseks viitas hageja asjaolule, et ta täitis kolmandast
isikust pantijana laenusaaja kohustuse üksnes lühiajalise hilinemisega, sealjuures enne seda, kui
kostja esitas kohtutäiturile täitmisavalduse. Kohustuse täitmisega hilinemise põhjustas kostja enda
vastuoluline käitumine kohustuse täitmise tähtpäeva määramisel. Kohustuse täitmisega hilinemisest
ei tekkinud kostjale varalist kahju, samas kui hüpoteegi realiseerimine kahjustab oluliselt hageja
huve,   mh   kuna   kinnistud   on   hageja   koduks.   Samuti   viitas   hageja   enda   ja   kostja   äärmiselt
ebavõrdsele varalisele seisundile ning asjaolule, et laenusaaja soov ja eesmärk oligi see, et kinnistud 65/67


täitemenetluses võõrandataks ning sellest saadava raha arvel laenulepingust tulenevad kohustused
täidetaks (vt I kd, tl 3 ja 32). 
Kohtud käsitlesid täitemenetluse algatamise vastavust hea usu põhimõttele üksnes üldsõnaliselt,
leides,   et   hageja   esile   toodud   asjaolud   poolte   varalise   seisundi   ebavõrdsuse,   kostjal   kahju
puudumise ja hageja huvi kohta säilitada kinnistuid koduna ei kaalu üles kostja õigustatud huvi
lepingu ülesütlemise õiguskaitsevahendi kasutamise vastu (maakohtu otsuse p 13, ringkonnakohtu
otsuse p 33). Sealjuures ei põhjendanud kohtud oma seisukohta ega seda, miks nad hageja väidetega
ei nõustu. Samuti ei arvestanud kohtud asjaoluga, et hageja on püüdnud laenusaaja kohustusi täita,
kusjuures pooled ei vaidle selle üle, et varem on hageja korduvalt laenusaaja kohustusi täitnud, mh
viimasel hetkel selleks, et vältida laenulepingu erakorralist ülesütlemist ja kinnistutele sissenõude
pööramist. Eelnev on otsuste põhjendamise kohustuse rikkumine TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8 ja §
654 lg 5 järgi. 
16.3. Kolleegium on seisukohal, et õiguste teostamise kuritarvitamiseks ja seega nende hea usu
põhimõtte vastaseks teostamiseks võib olla krediidiandja poolt sissenõude pööramine kolmandast
isikust pantija kinnisasjale olukorras, kus asjaoludest nähtuvalt esineb mõistlik võimalus hüpoteegi
realiseerimist vältida, sealjuures krediidiandja huve kahjustamata. Sellise olukorraga võib tegemist
olla näiteks juhul, kui hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik on näidanud välja valmisolekut
täita   krediidivõtja   kohustused,   mille   täitmata   jätmise   tõttu   krediidileping   üles   öeldi,   või
krediidileping esialgsetel või muudetud tingimustel üle võtta ning see ei kahjustaks ebamõistlikult
krediidiandja huve. Kirjeldatud olukorras on krediidiandjal hea usu põhimõttest tulenev kohustus
pakkuda   enne   hüpoteegiga   koormatud   kinnisasjale   sissenõude   pööramist   pantijale   võimalust
läbirääkimisteks, et jõuda mõlema poole õigustatud huve arvestavale kokkuleppele, mis võimaldaks
krediidilepingu täitmist jätkata ning kinnisasja sundmüüki ära hoida. Kui läbirääkimiste tegelikule
võimaldamisele vaatamata kokkuleppele ei jõuta, võib krediidiandja teostada oma õigust algatada
täitemenetlus hüpoteegi realiseerimiseks.
16.4. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul uuesti hinnata hageja väiteid täitemenetluse
algatamise vastuolu kohta hea usu põhimõttega ning oma järeldusi nõuetekohaselt põhjendada. 
17. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja ja laenusaaja kinnistute ühisomanikud ning kummagi
vastu on algatatud eraldi täitemenetlus (nr 022/2017/1372 ja nr 022/2017/1373) samas nõudes ja
samadele kinnistutele sissenõude pööramiseks. 
Kolleegium on varem selgitanud, et iga täitemenetlus on iseseisev menetlus ning ühes täiteasjas
sundtäitmise   lubamatuks   tunnistamine   (TMS   §   221)   ei   tähenda   seda,   et   automaatselt   on
sundtäitmine lubamatu ka teistes sama võlgniku vastu toimuvates täitemenetlustes ja et kohtutäitur
peaks need lõpetama TMS § 48 lg 1 p 4 alusel (vt Riigikohtu 14. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr
3-2-1-66-17, p 13.2). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde ja märgib, et eelnev kehtib seda enam
juhul, kui täitemenetlused toimuvad eri võlgnike vastu. 
Siiski   leiab   kolleegium,   et   kui   hageja   vastu   algatatud   täitemenetlus   kinnistutele   sissenõude
pööramiseks tunnistatakse hea usu põhimõtte vastasuse tõttu lubamatuks, on kuni selle põhjuste
kõrvaldamiseni samas ulatuses ja ajavahemikul lubamatu ka laenusaaja vastu samadele kinnistutele
sissenõude pööramiseks algatatud täitemenetluse jätkamine. Selles olukorras on sissenõudjal hea
usu põhimõttest tulenev kohustus esitada kohtutäiturile avaldus kas nimetatud teise täitemenetluse
lõpetamiseks (TMS § 48 lg 1 p 1) või peatamiseks (TMS § 46 lg 1 p 1).  Heausupõhimõte  Kui   asjaoludes   nähutb   mõitslik   võimalus   hüpoteegi   realiseerimata   krediiasutust
kahjustamata, siis sellisel juhul tuleks anda võimalus  Sundmüüki peaks ära hoidma kui on võimalik   3-2-1-81-12 p 10-11 66/67


 „Hageja tugines hagiavalduse kohaselt sellele, et hüpoteegiga tagatud nõue on osaliselt rahuldatud. Kolleegium märgib lisaks, et kõnealune säte ei ole kohaldatav olukorras, kus
tagatud nõue osutub väiksemaks kui nõuet tagav hüpoteegisumma.“  „Kolleegium   märgib   samuti,   et   AÕS § 349   lg 2   kohaldamisel   tuleb   arvestada   ka hüpoteegiga koormatud kinnisasja väärtust ning hüpoteegi järjekohta kinnistusraamatus.“ Seadused: Täitemenetluse seadustik  § 150-177 25. – 26. Kontrolltöö (kinnisasjaõigus) Kohtupraktikas (3-2-1-66-11 p 11) on vajalike kulutusi tõlgendatud pigem kitsendavalt ning on
leitud,   et   vajalikeks   kulutusteks   ei   ole   kulutused,   mis   tehakse   asjal   juba   tekkinud   kahjustuse
kõrvaldamiseks ning kahjustunud asja senise seisukorra taastamiseks ning seda isegi juhul, kui
vastavate   kulutuste   tegemine   on   vajalik   asja   sihtotstarbele   vastava   kasutatavuse   ja   korrapärase
majandamise taastamiseks.  67/67

Document Outline

• ETTEVALMISTUSMATERJAL ASJAÕIGUSE SEMINARIDEKS
  • I ÜLDINE ASJAÕIGUS
• 1.-2. Asjaõiguse põhimõtted, asi, asja osa, päraldis, vili
• 3.-4. Valdus ja selle kaitse
• 5.-6. Omand
  • II VALLASASJAÕIGUS
• 9.-10. Vallasomandi tekkimine
• 11.-12. Vallaspant
  • III KINNISASJAÕIGUS
• 13.-14. Kinnistusraamat
• 15.–16. Kontrolltöö (vallasasjaõigus ja kinnistusraamat)
• 17.-18. Kinnisomandi omandamine ja lõppemine; ulatus; korteriomand
• 19.-20. Kinnisomandi kitsendused. Piiratud kinnisasjaõigused I (servituudid ja reaalkoormatised)
• 21.-22. Piiratud kinnisasjaõigused II (hoonestusõigus ja ostueesõigus)
• 23.-24. Kinnispant
• 25. – 26. Kontrolltöö (kinnisasjaõigus)