Asjaõiguse konspekt (6)

Kordamine asjaõiguse arvestuseks
1. Asjaõiguse mõiste (objektiivne, subjektiivne asjaõigus)
2. Asjaõiguste liigitus
3. Absoluutsuse põhimõte
4. Avalikkuse põhimõte
5. Abstraktsiooni printsiip
6. Asja liigitus, asja osad
7. Päraldise mõiste
8. Valduse mõiste, valduse liigid
9. Valduse kaitse ( omaabi , omavoli, valduse kaitse nõuded)
10. Omandi mõiste, põhiseaduslik alus, omaniku õigused
11. Ühisomand (olemus, tekkimine, kasutamine/ valdamine /käsutamine)
12. Kaasomand (olemus, tekkimine, kasutamine/valdamine/käsutamine)
13. Omandi kaitse ( vindikatsiooni - ja negatoorhagid)
14. Vallasasja tehinguline omandamine (eeldused, vorminõue)
15. Vallasasja heauskne omandamine (eeldused, välistavad asjaolud , erandid)
16. Vallasasja seadusjärgse omandamise viisid (eeldused)
17. Vallaspandi liigid (olemus, tekkimine, lõppemine)
18. Heauskne omandamine kinnisasjaõiguses
19. Kinnistusraamatu koosseis
20. Kinnistusregistri koosseis
21. Eelmärke, vastuväite, keelumärke ja märkuse olemus
22. Kinnistamiseks vajalikud dokumendid
23. Piiratud asjaõiguste järjekoha vanuseprintsiip
24. Kinnisomandi mõiste
25. Kinnisasja seadusjärgse omandamise viisid (olemus)
26. Kinnisasja tehinguline omandamine (eeldused, vorminõue)
27. Kinnisomandi kitsendused (seadusjärgsed ja tehingulised)
28. Korteriomandi mõiste (kaasomandiosa ja reaalosa olemused )
29. Korteriomandi tekkimine ja lõppemine
30. Korteriomandi käsutamine, kasutamine ja valitsemine
31. Kasutusvaldus (mõiste, tekkimine, lõppemine, kasutusvaldaja õigused/kohustused)
32. Reaalservituut (mõiste, tekkimine, lõppemine, teeniva/valitseva kinnisasja omaniku õigused)
33. Isiklik kasutusõigus (mõiste, tekkimine, lõppemine, käsutamine)
34. Reaalkoormatis (mõiste, tekkimine, lõppemine, käsutamine)
35. Hoonestusõigus (mõiste, tekkimine, lõppemine, käsutamine)
36. Ostueesõigus (mõiste, seadmine )
37. Hüpoteek (mõiste, ulatus)
38. Koormatud kinnisasja omaniku ja hüpoteegipidaja õigused
39. Hüpoteegi tekkimine, lõppemine
40. Kohtulik hüpoteek

Asjaõiguse mõiste (objektiivne, subjektiivne asjaõigus)
AÕ reguleerib isikute suhet asjadesse, võim teatud asja üle. AÕ liigub koos asjaga. Omanik võib oma asja välja nõuda igalt isikult, st see õigus kehtib igaühe suhtes. Suunatud kõigi kolmandate isikute vastu – nimetatakse absoluutseks õiguseks.
Asjaõigus tagab omanikule sisuliselt kaitse rünnete eest tema varale, st tagab eraomandi puutumatuse. Sisaldab norme, millega kõik peavad arvestama (ka need, kes ei osalenud tehingus) – imperatiivsus.
Objektiivne – reguleerib asjadega seotud õigussuhteid (nt omaniku ja hüpoteegipidaja õigused, võõrandamine), st õigusnormide kogum.
Subjektiivne – mõistetakse õiguslikku seisundit, mis konkreetsel isikul on konkreetse asjaga seoses.

Asjaõiguste liigitus
Omand ja piiratud asjaõigused.
a) Omand: omand on täielik asjaõigus – õigus asja kasutada, käsutada ja vallata . Täielik võim asja üle.
b) Piiratud asjaõigused: erineb omandist ulatuse poolest, on nimetatud ka õigus võõrale asjale. Nt hüpoteek.
Piiratud asjaõigused võib rühmitada ka omandisarnased õigused ja kasutus-, realiseerimis- ning omandamisõigused.
Omandisarnane piiratud asjaõigus.
Hoonestusõigus - isik, kelle kasuks see on seatud, õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist (koormab maatükki).
Realiseerimisõigused
Omanik võib teise isiku kasuks seada õiguse asja realiseerimiseks teatud asjaolude saabumisel (nt omanik ei täida lepingust tulenevaid kohustusi)‏
Omandamisõigus - asjaõiguslik ostueesõigus.
Ooteõigus - õiguslikult kindlustatud väljavaade õiguse saamisele, sisuliselt eelaste.
Asjaõiguslikud kasutusõigused.
Kasutusvaldus - lisaks kasutamisele, on kasutusvaldajal õigus ka omandada kasutatava kinnisasja vilju
Reaalservituut ja isiklik kasutusõigus - piiratud kasutusõigused.

Absoluutsuse põhimõte
Asjaõigused omavad absoluutset kehtivust igaühe suhtes, st kõik peavad asjaõigusi järgima. Õigustatud isiku absoluutne valitsemisvõim.

Avalikkuse põhimõte
Kuna asjaõigused kehtivad kõigi suhtes, peavad nad olema kõigile nähtavad, sh õiguste muudatused. Vallasasjade puhul kasutatakse selle tagamiseks valduse instituuti, kinnisasjade puhul kinnistusraamatut.
Kehtib eeldus, et asja valdaja või kinnistusraamatusse kantud isik on asja omanik. Teistsugust väitev isik peab oma väidet tõendama.

Abstraktsiooni printsiip
Asjaõiguslik leping on abstraktne, st ei sõltu kohustistehingu kehtivusest.
Asjaõigused on mitteaktsessoorsed (va käsipant).
St asjaõiguslik leping on kehtiv ka siis, kui kausaaltehing on tühine või kehtetuks tunnistatud või üldse puudunud. Ka siis, kui mõlemad lepingud sõlmiti üheaegselt ja ühes dokumendis. Samas võivad pooled muuta AÕ-lepingu kehtivaks alustehingu kehtivusest, kui seadusega ei ole välistatud asjaõiguslepingu tingimuslikkus. Võidakse tunnistada tühiseks mõlemad lepingud – nt kui pool oli mõlema lepingu ajal teovõimetu (vigade identsus). Mõlema tehingu tühisuse korral saab esitada kohtusse omandi kaitse hagi ning KR kande parandamise nõude. Ainult kohustustehingu tühisuse puhul saab eristada alusetu rikastumise nõude.

Asja liigitus, asja osad
MÕISTE:
TsÜS § 49 lg 1 – asi on kehaline ese.
TsÜS § 48 – esemed on asjad, õigused ja muud hüved, mis on õiguse objektiks
”kehaline” - midagi meeltega tajutavat, seda on võimalik ruumiliselt piiritleda ja reaalselt valitseda.
Sisuliselt on asja tunnuseks kolmemõõtmelisus ja selge eristatavus teistest asjadest, samuti peab asi olema omandatav, kasutatav, hõivatav.
LIIGITUS:
Asendatavad ja asendamatud vallasasjad
Asendatavad: puuduvad tunnused, mis eristaksid neid teistest sama liiki asjadest; määratakse arvu, mõõdu, kaalu järgi (vt TsÜS § 51 lg 1). Vt ka lg 2 – poolte kokkuleppe kohta. Nt asendatavad – rahatähed. Kinnisasjad ei ole asendatavad!
Äratarvitatavad ja äratarvitamatud vallasasjad
Asi on äratarvitatav TsÜS § 52 lg 1 alusel, kui ta otstarbekohasel kasutamisel lakkab olemast või võõrandatakse. See annab õiguse asja äratarvitamiseks, kuid samas kohustab kasutajat hüvitama äratarvitatud asja väärtuse. Nt äratarvitatav – toiduained. Võõrandamiseks – raha.
Jagatavad ja jagamatud asjad
Asi on jagatav , kui jagamine ei muuda asja olemust ja iga osa on ise tervik. Mõnikord ei tohi asja jagada – nt katastriüksuste minimaalsuurus, sõltub KOV-st. Jagada saab nt raha. Ei saa jagada nt kunstiteost.
Üksikasjad ja asjade kogumid
Üksikasi koosneb ühest tükist (nt kivi). Kokkupandud asi koosneb mitmest üksikasjast, mis on omavahel ühendatud (nt lapsevanker), siin muutuvad üksikasjad osaks kogumist – need on ka üksikasjad! Asjade kogumid aga koosnevad majanduslikul otstarbel ühendatud üksikasjadest, nt maja sisustus .
ASJA OSAD:
Oluline osa ja mitteoluline osa
Erinevatest osadest kokkupandud üksikasja võib jagada olulisteks ja mitteolulisteks osadeks. Oluline osa – ei saa asjast eraldada ilma, et asja olemus muutuks (TsÜS § 53 lg 1).
Kinnisasja olulised osad
TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad (nt ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili) ning lg 4 kohaselt kinnisasjaga seotud asjaõigused.
Ehitise olulised osad
Asjad, millest ehitis on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata – nt katus (TsÜS § 55 lg 1).
Osad peavad olema juba paigaldatud ehitisse.
Näilised osad
Vallasasju võib ühendada maatükiga mingil mööduval eesmärgil või kuulub vallasasi teisele isikule. Näiliselt on asi maatükiga ühendatud. Näilised osad, millel säilib õiguslik iseseisvus , kuigi nad on ühendatud maaga.

Päraldise mõiste
TsÜS § 57 lg 1 - päraldis on vallasasi, mis, olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu.
Peaasjaga seotud õigused ja kohustused laienevad ka päraldisele, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti.
Asi lakkab olemast päraldis selle lahutamisel peaasjast, kui ühtlasi on väljendatud õigustatud isiku tahe lõpetada päraldise kasutamine peaasja huvides (TsÜS § 61 lg 1). Oluline on siin püsivus ja tahe. NB! Päraldis ei pea olema sama omaniku kuuluvusega, kuid võib olla.

Valduse mõiste, valduse liigid
AÕS § 32 - valdus on tegelik võim asja üle. Valdus ei sõltu omandiõigusest.
Kui omand on õiguslik võim asja üle, siis valdus faktiline, reaalne võim asja üle.
Valdus on õigussuhe isiku ja asja vahel. Seadusandja on valdust tugevalt kaitsnud, ka õiguspärase omaniku ründe vastu.
VALDUSE OLEMUS

• Valdajal puudub vajadus tõendada omandiõigust
  

• Valdus on eelduseks vallasomandi ülekandmisel
  

• Valdus on vallasasja omandieelduseks
  

• Valdus aluseks heausksele omandamisele
  

• Kaitseb õigusrahu
  

VALDUSE ESE
Esemeks on:

• asjad
  
• loomad
  
• reaalosad
  

Esemeks ei ole:

• mõttelised osad
  
• õigused
  

VALDUSE LIIGID
Otsene ja kaudne valdus
AÕS § 33 lg 2 - isik, kes valdab asja rendi-, üüri-, hoiu-, pandi- või muu selletaolise suhte alusel, mis annab talle õiguse teise isiku asja ajutiselt vallata, otsene, teine isik aga kaudne valdaja.
Kaudne valdaja on tavaliselt asja omanik (nt üürisuhe). Kaudne valdaja ei teosta tegelikku võimu, ajutine iseloom. Otsene valdaja peab tunnustama kaudse valdaja õigussuhet.
Heauskne ja pahauskne
Possessio bonae fidei vs Possessio malae fidei
Valdus on heauskne, kui valdaja ei tea ega peagi teadma, et tema valdusel puudub õiguslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata.
Valdus on pahauskne, kui valdaja teab või peab teadma, et tema valdusel puudub õiguslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata. Kehtib heausksuse eeldus.
Täis- ja osavaldus
Valdaja valdab kas tervet asja (kogu kinnistu ) või reaalosa (ainult elumaja kui asja oluline osa). Eristatakse valduse laienemise järgi (kogu asi või reaalosa)‏
Ainu- ja kaasvaldus
Eristatakse võimaluse järgi teostada valdust üksi või koos (abikaasadel kaasvaldus)‏
Lihtne kaasvaldus: iga valdaja võib faktilist võimu asja üle teostada; ühine kaasvaldus: saavad faktilist võimu teostada ainult koos .
Oma- ja võõrvaldus
Eristatakse tahte alusel, st kuidas on isiku tahe, kas vallata asja, nagu see oleks tema oma või teades selle kuuluvusest teisele isikule.
Nt omavaldus – omanik, varas; võõrvaldus – rentnik.
Seaduslik ja ebaseaduslik Possessio iusta vs possessio iniusta
Eristatakse omandamise aluse olemasolu järgi, aluseks omandikaitsehagi esitamisel
AÕS § 34 – valdus on seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. Kehtib seadusliku valduse eeldus.

Valduse kaitse (omaabi, omavoli, valduse kaitse nõuded)
Possessoorhagid
Omavoli ja omavoliline valdus
AÕS § 40 - seadusandja kaitseb valdust omavoli vastu.
Omavoli - valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline.
Valduse rikkumine on valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel, samuti asja äravõtmise katse või ähvardus, kui on alust karta selle täideviimist.
Omaabi
AÕS § 41 - valdaja võib oma valdust omavoli vastu jõuga kaitsta, ületamata seejuures hädakaitse piire . Kui vallasasi võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja või vägivallaga, on valdajal õigus teolt tabatud või jälitatud omavoli tarvitajalt vallasasi kohe ära võtta.
Otsimisõigus
Kui vallasasi on valdaja võimu alt sattunud teise isiku valduses olevale kinnisasjale, on selle valdaja kohustatud lubama asja otsida ja ära viia, kui asi ei ole vahepeal kellegi valdusse võetud.
VALDUSE RIKUMISEST JA ÄRAVÕTMISEST TULENEVAD NÕUDED
Valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Nõuet ei rahuldata, kui nõudja valdus on rikkuja või tema eelkäija suhtes omavoliline ja omandatud ühe aasta jooksul enne rikkumist.
Valduse äravõtmisel on valdajal õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja. Nõuet ei rahuldata, kui nõudja valdus on äravõtja või tema eelkäija suhtes omavoliline ja on omandatud ühe aasta jooksul enne valduse äravõtmist.
Valdaja võib nimetatud nõuete rahuldamisest keelduda, kui ta tõendab, et valduse rikkumine või äravõtmine ei olnud omavoliline ja et tal oli õigus valdust rikkuda või asja vallata.

Omandi mõiste, põhiseaduslik alus, omaniku õigused

• Omand ehk dominium
  

OMANDI MÕISTE
AÕS § 68: omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle
Omanikul on õigus: asja vallata (ius possidendi), kasutada (ius utendi) ja käsutada (ius disponendi) ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Seaduse kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seadusega või teiste isikute õigustega.
OMANIKUÕIGUSED
Positiivsed õigused:

• Ius possidendi ehk asja üle faktilise võimu teostamine ;
  
• Ius utendi ehk asja kasulike omaduste tarbimine;
  
• Ius disponendi ehk asja juriidilise staatuse määramine.
  

Negatiivsed õigused:
Tõrjeõigused kolmandate isikute suhtes (nõue: rikkumiste vältimine ja tagajärgede kõrvaldamine)
RKo 3-2-1-135-00 Käsutamine: asja juriidlise staatuse määramine, milleks on asja võõrandamine, asjaõigusega koormamine või võlaõigusliku lepinguga teise isiku kasutusse andmine
OMANDIÕIGUS RKo 3-2-1-16-00: Omandiõigust ei teki, kui vara võõrandamine on seadusega keelatud (nt narkootikumid ).
PÕHISEADUSLIK ALUS
EV põhiseaduse § 32: „Igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt.“
EV PS § 11: “Õigusi ja vabadusi tohib piirata ainult kooskõlas põhiseadusega. Need piirangud peavad olema demokraatlikus ühiskonnas vajalikud ega tohi moonutada piiratavate õiguste ja vabaduste olemust.”
Põhiseadus ei välista omandi kitsendamist, aga piirangud peavad tulenema seadusest.
Omandipõhiõiguse poolt kaitstavaks hüveks ei ole ainult asjad (kehalised esemed), vaid ka varaliselt hinnatavad õigused, sh nõudeõigus, mis pannakse maksma täitemenetluses.
OMANIK
Omanikuks võib olla nii eraõiguslik (füüsiline ja juriidiline) kui avalik-õiguslik jur. isik (riik, KOV, muu).
AÕS § 6 lg 2 - kõigil omanikel on võrdsed õigused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (vt kinnisasja omandamise kitsendamise seadus).
Asjal võib olla üks omanik, kuid erinevatel põhjustel võib asja omanikuks olla/ saada mitu erinevat isikut koos. Nt abikaasad , pärijad jne.

Ühisomand (olemus, tekkimine, kasutamine/valdamine/käsutamine)
Ühine omand kahele või enamale isikule üheaegselt kuuluv omand.
Ühisomandi puhul on isikud reeglina rohkem isiklikult seotud (abikaasad), kui kaasomandi puhul. Peamine erinevus: kaasomandi puhul on omanike vaheline osade jaotus selge (mõttelised osad), ühisomandi puhul mitte.
Ühine omand on kaasomand, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Ühisomandile kohaldatakse kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Asi kuulub kõigile omanikele ühiselt, samuti kuuluvad neile ühiselt kõik asjaga seotud õigused ja kohustused.
Eraldi ühtki õigust ega kohustust ühelegi ühisomanikule vastava asja osas ei kuulu (sh käsutamisõigus ei kuulu kellelegi üksinda, saab käsutada koos või volituse alusel).
Ühisomandi tekkimine:
Ühisomand saab tekkida ainult seaduses sätestatud juhtudel, muidu on tegemist kaasomandiga. Nt Eestis abikaasad – omandi esemeks abielu kestel abikaasade poolt omandatud vara (perekonnaseaduse § 14 lg 1), samuti seltsing (VÕS § 589).
Ühisvara valdamine, kasutamine, käsutamine:
Ühisomanikel on võrdsed õigused vara vallata, kasutada ja käsutada.
Tegema peab seda eelduslikult kokkuleppel (PKS § 17 lg 1 ja 2).
Vallasasja võõrandamisel eeldatakse abikaasa nõusolekut, registriasjade puhul on tarvis abikaasa nõusolekut (samuti kinnisasja võõrandamisel/ koormamisel).
Ühisvara võib jagada: abielu kestel, lõppemisel või pärast lahutust kunagi hiljem, aga võib ka jagamata jätta.
Reeglina jagatakse ühisvara kokkuleppel, selle puudumisel tuleb vaidluse lahendamiseks pöörduda kohtusse (PKS § 18 lg 1,3,5).

Kaasomand (olemus, tekkimine, kasutamine/valdamine/käsutamine)
Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Kaasomand on ühise omandi põhiline vorm.
Kaasomandi puhul kuulub asi kaasomanikele ühiselt, kuid omanike osad on määratletud mõtteliste osadena. NB! Mitte reaalosadena!
Oluline on, et kaasomanike vahel ei ole jagatud osadeks mitte asi kui omandi ese, vaid omandi teostamise asja suhtes.
Mõttelist osa võib kaasomanik käsutada ainuomanikuna, st nt võõrandada oma mõtteline osa ilma teiste kaasomanike nõusolekuta (ühisomandi puhul vaja nõusolekut).
Üldnormiks on kaasomanike kokkulepe/ enamuse otsus.
Kaasomandi tekkimine
Eelduseks üks asi ja mitu isikut, kes soovivad seda asja omandada üheaegselt ja ühiselt.
Kaasomand võib tekkida tehingulistel alustel (AÕS § 92, 120) või seadusjärgselt (nt PärS § 141, AÕS § 150) või ka kohtuotsuse alusel, aga ka sundenampakkumisel.
Eeldatakse osade võrdsust, kui seadusest või tehingust ei tulene teisiti. Tõendamiskoormis lasub vastupidise väitjal.
AÕS § 71 lg 2 alusel kuulub kaasomanikule ka vastav osa asja viljast (nt üüritulu). AÕS § 71 lg 3 ja 4 kohaselt on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. Kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused.
Kaasomand võib tekkida:

• Pärimisel
  
• Tehingujärgsel omandamisel mitme isiku poolt
  
• Omandi jagamisel ainuomaniku poolt võõrandamiseks
  
• Vallasasja puhul ka juhuslikult (nt ühinemine)
  
• Jur.isiku lõpetamisel (jur.isiku kapitali sissemaksete puhul ei teki, sest siis jur.isiku vara)
  
• Korteriomandite lõpetamisel
  
• Igamisel, leiu ja ümbertöötamise puhul
  

Valdamine ja kasutamine
Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.
Nt kui üle 2 kaasomaniku (arvuline enamus), kellele kuulub ½ kaasomandist, soovivad muuta kaasomandi kasutuskorda, aga teised kaks kaasomanikku, kellele kuulub samuti ½ kaaosomandis olevast asjast, siis otsust vastu võtta ei saa. Seega peab olema täidetud isikuline kaasomanike enamus ja ka mõtteliste osade enamus, et võtta vastu enamuse otsuseid.
Kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust.
Kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele.
Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
Kokkulepete puudumisel lahendab asja kohus.
Tulu asjast:
Kaasomaniku osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada, ei või eelnimetatud enamus kaasomaniku nõusolekuta vähendada (ei piisa enamuse otsusest).
Kulutused:
Kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.
Seda võib teha siis, kui asja ähvardab hävimine.
Käsutamine:
Kuna kaasomanik on mõttelise osa omanik, siis kuulub talle õigus käsutada seda mõttelist osa ainuomandina (st pole vaja teiste kaasomanike nõusolekut) (vt AÕS § 73), st kaasomanik võib temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada (koormata nt hüpoteegiga).
Mõttelise osa käsutuspiirangud:
Kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus.
Ostueesõigust ei kohaldata, kui kaasomanik võõrandab kinnisasja mõttelise osa alanejale sugulasele või vanemale.
Kaasomandi eseme käsutamine tervikuna :
Teistsugune regulatsioon kehtib aga kaasomandi esemeks oleva asja käsutamisega tervikuna.
Kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (nt hoonestusõigusega koormamine).
Reaalosa käsutamisel ühe isiku poolt on tegemist õigustamatu käsutamisega (nt oma osa üürileeandmine), va kui olemas on kõigi kaasomanike nõusolek või heakskiit (TsÜS § 114).
Kaasomandi lõppemine:
Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.
Kaasomanikevahelise kokkuleppega võib kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistada. Kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud, võib lõpetamist nõuda üksnes juhul, kui selleks on oluline põhjus (mis on oluline põhjus, sõltub asjaoludest).
Kui kaasomandi ülesütlemiseks oli määratud tähtaeg, siis võib olulisel põhjusel kaasomandi üles öelda määratud tähtajast kinni pidamata.
Muu kokkulepe, millega välistatakse või piiratakse kaasomandi lõpetamise nõudeõigust, on tühine.
Kaasomandit ei pea lõpetama tervikuna, lubatud on see ka ainult ühe kaasomaniku suhtes, kes soovib ühisusest eralduda – see sõltub aga asja jagatavusest.
Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele.
Kui üks isik omandab kõik mõttelised osad, siis kaasomand lõpeb automaatselt ja tekib ainuomand.
Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel:

• kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades (kui see ei ole vastuolus asja olemusega),
  
• anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas,
  
• või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
  

Kohtu poolt kindlaksmääratud osade jaotamine reaalselt võib vajaduse korral toimuda ka liisu heitmise teel (AÕS §77).
Kokkulepete kehtivus:
Kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste (TsÜS § 6) suhtes.
Kui kaasomandis on kinnisasi , siis kehtivad need kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse.

Omandi kaitse (vindikatsiooni- ja negatoorhagid)
Omandikaitseõigusi saab realiseerida ainult isik, kellele omand kuulub ehk omanik.
Oma omandiõigust saab tõendada vallasasja puhul valdusega (vastupidise väitja peab oma väiteid tõendama) ja kinnisasja puhul kinnistusraamatukandega.
Nõudeõigus võib tekkida mingi asjaolu tekkimisel/ lisandumisel. Kuna reeglina on omanik asja valdaja, siis nt valduse kaotamisel tekib omanikul õigus valduse kaitsele (omaabi ning valduse rikkumisest ja äravõtmisest tulenevad nõuded, lisaks omanikuõigused omandi kaitseks – asja väljaandmisnõue ja omandi rikkumise lõpetamise nõue, samuti saab esitada võlaõigusliku kahju hüvitamise nõude).
Väljaandmisnõue ehk vindikatsioonihagi
Eesmärk: omanikule valduse tagastamine.
Ei saa esitada, kui valdajal on seaduslik alus vallata.
Omanik saab esitada hagi asja väljaandmiseks õigusliku aluseta valdaja vastu (AÕS § 80).
Piiratud asjaõiguse omaja saab valdust tagasi nõuda valduse kaitse sätete alusel, mitte omandikaitse alusel (AÕS § 45).
Rikkumise kõrvaldamise ja rikkumisest hoidumise nõue ehk negatoorhagi .
Kui tegemist on omandi rikkumisega, mis ei ole seotud valduse kaotusega, saab esitada negatoorhagi. Koos negatoorhagiga võib esitada ka kahjuhüvitusnõude. Nt naabril ohtlik hoone, mis võib vajuda teise naabri maale.
Kõik rikkumised ei ole alati õigusvastased, nt talumiskohustused, naabrusõigused. Talumiskohustused võivad olla era- ja avalik-õiguslikud.

Vallasasja tehinguline omandamine (eeldused, vorminõue)
Eeldused: Vallasomand tekib vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale.
Vorminõue: Võõrandaja ja omandaja vaheline leping, vallasasja puhul vormivabadus.

Vallasasja heauskne omandamine (eeldused, välistavad asjaolud, erandid)
Heauskne omandamine – vallasasjaõiguses täidab õigusnäivuse ülesannet valdus (kehtib eeldus, et asi kuulub isikule, kelle valduses see asi on).
Eeldused: Seaduslik valdus
Välistavad asjaolud: Omandamist ei toimu, kui asi oli omanikult varastatud, kadunud või muul viisil tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud.
Erandid: Raha, esitajaväärtpaberid, avalikul enampakkumisel omandatud asi.

Vallasasja seadusjärgse omandamise viisid (eeldused)

• hõivamine,
  
• leidmine,
  
• töötlemine,
  
• segamine,
  
• ühendamine
  
• ja igamine .
  

Hõivamine – peremehetu vallasasi (ei ole olnud kellegi omandis või on sellest loobutud ), hõivaja on asja oma valdusse võtnud omandamise eesmärgil.
Leid – asi on kaduma läinud, st asjal ei ole valdajat (ei tähenda peremehetut asja!); leidja võtab asja oma valdusse; möödunud on teatav tähtaeg; täidetud on omaniku otsimisega (viivitamatu teatamiskohustus omanikule, kaotajale või ametiasutusele ( politseile , kui asja väärtus üle 100 krooni)) seotud kohustused.

• Leidja õigused/ kohustused:
  

• säilitamiskohustus
  

- asi vastavale asutusele üle anda (NB! ei saa nõuda leiutasu ega omandit asjale).

• õigus müüa asi avalikul enampakkumisel (pärast avalikku teavitamist). Saadud raha (miinus kulud) asendab asja.
  
• omandamisõigus (aasta pärast teavitamist (alla 100.- asja puhul leiupäevast). Asutusele üle antud asja puhul omandab vastava aja möödudes KOV.
  
• õigus leiutasule/ kulutuste hüvitamisele, mitte omandamisele (võlaõiguslik suhe), st kui omanik võib asja/ raha tagasi nõuda. Omanik peab hüvitama leidja kulutused (asja säilitamiseks, isiku otsimiseks, asja müümiseks) ja maksma leiutasu (reeglina 10% asja väärtusest).
  

Peitvara – maasse kaevatud raha või väärtasjad, mis on niikaua peidus olnud, et nende omanikkku ei ole võimalik enam kindlaks teha
Leiu alaliik, erinevus: leid annab teatud kohustuste täitmisel ja aja möödumisel leidjale asja omandi, kuid peitvara puhul omandab selle asja omanik, kelle asjast vara leiti. Leidjale kuulub võlaõiguslik nõudeõigus leiutasu osas (reeglina pool asja väärtusest), va kui asja otsiti ilma asja, millest peitvara leiti, omaniku nõusolekuta.
Töötlemine – isik teeb võõrast materjalist uue asja (nt jahust sai).
Aluseks asja väärtus – kui töö kallim materjalist, kuulub asi töötlejale (nimetatakse kvalifitseeritud töötlemiseks), kui vastupidi, siis materjali omanikule (nimetatakse lihtsaks töötlemiseks), va kui töötleja teadis või pidi teadma, et kasutab võõrast materjali (pahausksus).
Ühendamine/ segamine – mitme erineva isiku omandis olevad vallasasjad ühendatakse lahutamata tervikuks, on uus asi:

• kaasomandis (asjadel võrdne tähtsus) või
  
• üks omanikest saab uue asja ainuomanikuks (uues asjas saab eraldada pea- ja kõrvalasju).
  

Igamine – isik valdab vallasasja katkematult viie aasta jooksul nagu omanik nt omandaja omandas asja omanikult, kuid omandi ülekandmist ei toimunud (puudus kehtiv asjaõiguskokkulepe); heauskne pärija pärib asja, mis ei kuulunud pärandajale; eeldus: heauskne valdus -valdab nagu omanik.
Oluline: asja vallatakse katkematult teatud aja (vallasasja puhul 5 a) jooksul ning valdaja on kogu selle aja heauskne. Pahauskse valduse puhul on igamine välistatud.
Kui omand tekib igamise kaudu, siis lõpevad kolmandate isikute õigused (mis tekkisid enne igamiseaja kulgemise algust), va kui valdaja nendest teadis või pidi teadma.
Loodusvili – eelduseks isiku õigus omandada loodusvilja, selle omanikuks saadakse loodusvilja eraldamisel asjast, muidu valduse saamisel.

Vallaspandi liigid (olemus, tekkimine, lõppemine)
Reeglina kasutatakse kaasajal laenu tagamise vahendina kinnispanti (hüpoteeki), kuid vallaspant leiab siiski kasutust nt väikelaenude tagamise vahendina.
Majanduslik tähtsus võrreldes kinnispandiga väike, tagatakse selle vahendiga seetõttu väiksemaid/ lühiajalisi nõudeid.
Tsiviilkäibes asendab vallaspanti sageli tagatisüleandmine (AÕS § 94) või omandireservatsioon (VÕS § 233), ning õiguste puhul tagatisloovutamine (VÕS § 164).
Vallaspant nõude tagamisel :

• käsipant,
  
• registerpant ,
  
• kommertspant ,
  
• laevahüpoteek
  

KÄSIPANT:
Ainsana seotud asja üleandmisega.
Tekkimine: käsipandiga koormatud asi antakse üle pandipidaja valdusse ja sõlmitakse kokkulepe käsipandi seadmiseks. Käsipandi tekkimine on välistatud, kui panditud asi jääb pandipidaja ja omaniku kaasvaldusse (ei saa tagada publitsiteeti).
Üle 500 kroonise asja puhul - pandileping kirjalik.
Käsipant on nõudest sõltuv.
Õigustamata isiku poolt pantimisel omandab pandipidaja pandi ka siis, kui oli heauskne ja muud pantimise eeldused on täidetud (asja üleandmine ja kokkulepe) (ei toimu, kui asi oli omaniku tahte vastaselt tema valdusest välja läinud).
Käsipant lõpeb:

• tagatava nõude lõppemisel,
  
• panditud asja hävimisel,
  
• asja omanik omandab pandi,
  
• pandipidaja kaotab asja valduse ega saa seda tagasi,
  
• pandipidaja tagastab asja pantijale,
  
• pandipidaja teatab pandist loobumisest pantijale.
  

Käsipandipidaja õigused/ kohustused:

• käsipandi lõppemisel peab asja pantijale tagastama,
  
• pandipidaja kohustus pandieset säilitada - korras hoida
  
• kui hävimise oht, siis peab pantijale sellest kohe teatama
  
• kui panditud asjale tekib kahju pandipidaja süül, peab ta pantijale vastava kahju hüvitama,
  
• seadusest ei tulene pandipidajale õigust asja kasutada, aga seda võib kokkuleppida pandilepingus. Kasutamisest saadud tulu arvestatakse reeglina nõudest maha,
  
• kui võlgnik ei täida pandiga tagatud nõuet, võib pandipidaja panditud asja müüa.
  

Vallasasi müüakse avalikul enampakkumisel.
Enampakkumisest teavitada ka omanikku . Pantijale tuleb asja müügist teatada 1 kuu ette, pärast müügiõiguse tekkimist, va kui asi on riknev , asja väärtus väheneb, asi hävib või pole võimalik teatada. Müüa võib siis 1 kuu müügiõiguse tekkimisest.
Avaliku enampakkumise aeg ja koht tuleb teha teatavaks nii pantijale kui isikutele, kellel on panditud asjale õigusi. Kui pandilepingus on kokkulepitud müügi viis ja pandipidaja rikub seda, siis vastutab ta tekitatud kahju eest. Müügi puhul loetakse pantija kohustus täidetuks saadud raha ulatuses. Maha arvatakse müügikulud. Ülejäänud raha antakse pantijale, AÕS § 295.
ÕIGUSTE PANTIMINE:
Kuigi õigused ei ole asjad, nimetatakse pandiõigust õigustele (sh nõuetele) asjaõiguseks (pandipidaja omandab pandi kaudu otsesed õigused pandiesemele).
Õiguste pantimiseks pantija ja pandipidaja kirjalik kokkulepe.
Pantija ja pandipidaja võivad enne müügiõiguse tekkimist nõuda võlgnikult kohustuse täitmist ainult ühiselt, pärast müügiõiguse tekkimist aga üksnes pandipidaja ja ka võlgnik võib siis kohustuse täita ainult pandipidajale, loetakse täidetuks võlausaldajale.

• Pandipidajal on kohustus teavitada võla sissenõudmisest kohe võlausaldajat.
  

• Kui võlgnik täidab kohustuse, omandab võlausaldaja täitmise läbi saadud eseme.
  

• Kohaldatakse käsipandi sätteid. Õigus võib olla pandiesemeks ainult siis, kui see õigus on üleantav.
  

REGISTERPANT:
Patenti, kaubamärki, tööstusdisainilahendust, kasulikku mudelit, sorti, mikrolülituse topoloogiat, mootorsõidukit ja õhusõidukit, mis on kantud registrisse , mille andmed on avalikud ja mille pidamine on reguleeritud seadusega sätestatud korras, võib koormata registerpandiga selliselt , et isikul, kelle kasuks registerpant on seatud, on õigus pandiga tagatud nõude rahuldamisele panditud eseme arvel.
Ei eelda nõude olemasolu. Kui omanik soovib registerpandiga koormatud eset võõrandada, on vajalik pandipidaja nõusolek.
Tekkimiseks vaja: pandieseme omaja ja pandipidaja kokkulepet ning pandikande tegemist registrisse. Kokkulepe (nagu hüpoteegil) olema notariaalselt tõestatud. Kanne – pandipidaja nimi ja pandi rahaline suurus. Kande muutmiseks või kustutamiseks omaja taotlusel on tarvis nende isikute nõusolekut, kelle õigusi muutmine/ kustutamine kahjustab.
Järjekorrasuhted nagu kinnisasjaõiguste puhul. Määravaks kande tegemise aeg. Kui kandeavaldused ühele esemele esitatakse üheaegselt -neile sama järjekoht.
Kui registerpandiga tagatud nõuet ei täideta, võib pandipidaja nõuda sundtäitmist sundenampakkumise teel. Ese müüakse täitedokumendi alusel avalikul enampakkumisel.
KOMMERTSPANT:
Kommertspandiseadus.
Ettevõttepant - äriregistrisse kantud ettevõtted.
Pant, mille äriregistrisse kantud ettevõtja võib seada nõude tagatisena oma vallasvarale.
Tuleb kanda kommertspandiregistrisse.
Panditud vara jääb ettevõtja valdusse.
Kommertspant ei eelda tagatava nõude olemasolu, ei lõpe nõude lõppemisega.
Kommertspandiga on tagatud pandisumma ulatuses tagatud nõue, 3 a jooksul enne koormatud vara müümist välja maksmata intressid, viivis , sissenõudekulud jne kõrvalkulud.
Kommrtspandiseadusega reguleerimata osas kohaldatakse AÕS registerpandi sätteid.
Kommertspant ulatub kogu äriühingu vallasvarale või FIE majandustegevusega seotud vallasvarale, mis kuulub ettevõtjale pandikande tegemise ajal ja mis ta omandab pärast pandikande tegemist.
Kommertspant ei ulatu – KomPS § 2 lg 3.
Ettevõtjal säilib k.pandiga koormatud vara osas tavapärase majandustegevuse raames kasutus- ja käsutusõigus. Võõrandatud asjadele k.pant ei ulatu, isegi siis, kui võõrandamine ületas tavapärase majandustegevuse piire, kui omandaja oli heauskne.
Seatakse pantija ja pandipidaja vahelise notariaalse lepingu sõlmimise ja kande tegemisega k.pandiregistrisse.
Lõpeb kande kustutamisega. Ei lõpe FIE surmaga.
Ettevõtja, kelle varale on seatud k.pant, peab pandipidajat teavitama e/v majandamise peatamisest/ jagamisest/ võõrandamisest/ vara vähenemisest/ hävimisest. Pandipidaja nõudel peab andma ka muud teavet koormatud vara kohta tagatise väärtuse kindlakstegemiseks.
Võlausaldaja õigus nõuda nõude rahuldamist – ka siis, kui nõue ei ole muutunud sissenõutavaks, kui: KomPS § 11. Nõue tuleb esitada 3 kuu jooksul asjaoludest teadasaamisest. Nõude rahuldamist võib nõuda vara arvel sundtäitmise või pankroti puhul vastavalt järjekohale.
LAEVAHÜPOTEEK:
Reguleerib laeva asjaõigusseadus – reguleeritud nagu tavaline kinnisasja hüpoteek. Reguleerib kindlustusandja -hüpoteegipidaja-laevaomaniku õigusi.
Kui kohustuse täitmine seisneb kinnistatud laeva omandi ülekandmises, on pandipidajal õigus laevahüpoteegile (AÕS § 319.4).
Laeva asjaõigusseaduse § 74 – 5 merivõlaga (merivõlg – seaduse alusel tekkiv pandiõigus laevale) tagatud priviligeeritud nõuet ( laevapere töötasud, päästetasud, lootsitasud, sadamaatasud, laeva tekitatud kahjud, tervise kahjustamise nõuded), need kuuluvad rahuldamisele eelistatuna isegi pandiga tagatud nõuete ees!
Annab õiguse hüpoteegipidajale tagatud nõude rahuldamiseks panditud laeva arvel. Laevahüpoteek on mitteaktsessoorne.
Tekib omaniku ja h- pidaja notariaalselt tõestatud kokkuleppe alusel kande tegemisega kinnistusraamatusse, lõpeb kande kustutamisega.
H.pidajal on õigus nõuda vara väärtust kahandava tegevuse lõpetamist, täiendava tagatise andmist. laevahüpoteeki võib käsutada (pantida, võõrandada), aga seda võib teha ainult kinnistusraamatusse kantud h.pidaja, seda omaniku notariaalse nõusoleku alusel.
Laevaomanikul säilivad omaniku õigused, ei tohi vähendada laeva väärtust.
Oluline osa on kindlustusel, eraldi reguleeritud.
Hüpoteegipidaja teatab kindlustusandjale hüpoteegist, kindlustusandja teatab vastu, kui makse on jäänud tasumata. Kindlustusandja on kohustatud vastu võtma hüpoteegipidaja poolt masktud kindlustusmakseid, kui omanik ei maksa. Kirjad h.pidaja ja kindl.andja vahel on tähitud kirjad/ allikrja vastu. Kui kindlustusandja rahuldab nõude, võib nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele .

Heauskne omandamine kinnisasjaõiguses
Sisu: AÕS § 56’1 kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud amdmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul , kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged.
RKo kinnisasja ei saa heauskselt omandada tasuta tehinguga, mis sõlmitakse esimese ja teise järjekorra seadusjärgsete pärijatega.
Kinnistusraamatu kandele tuginedes võib omandada heauskselt kinnisasja isikult, kes küll kinnistusraamatu järgi on asja omanik, kuid tegelikult seda ei ole.
Usalduskaitse ei laiene juhtudele , kui õiguslikult on küll tegemist omaniku vahetusega, kuid tegelikult pole tegemist uue, juurdetuleva omandajaga, kes sõltub kinnistusraamatu õigsusest.
Kuna heausksuse kaitse laieneb vaid omandamisele asjaõiguslepingu läbi, siis pärimise korral ei omandaks esimese ja teise ringi seadusjärgsed pärijad kinnisasjaõigust heauskselt.
Kohtuliku hüpoteegi heauskset omandamist asjaõigusseadus ei võimalda.

Kinnistusraamatu koosseis
Laiem tähendus:
Kinnistusraamatu koosseisu kuuluvad:
1) kinnistusregister ;
2) kinnistuspäevik;
3) kinnistustoimik.
Kitsam tähendus:
Kinnistusraamatusse kantakse kõik kinnisasjad, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Iga kinnistusraamatusse kantud kinnisasja kohta avatakse iseseisev registriosa ja sellele antakse eraldi number (kinnistu number). Registriosa loetakse kinnisasja suhtes kinnistusraamatuks.

Kinnistusregistri koosseis
Kanded tehakse kinnistusregistrisse. Kinnistusregistriosal on pealkiri ja neli jagu, jaod jagunevad lahtriteks.
Kinnistusregistriosa pealkirjas näidatakse:
1) kinnistuspiirkond;
2) kinnistusjaoskond, kui see on olemas;
3) kinnistu number;
4) kinnistu nimetus, kui see on olemas;
5) lisalehed.
Kinnistusregistriosa esimesse jakku «Kinnistu koosseis» kantakse:
1) kinnistu katastritunnus;
2) kinnistu sihtotstarve;
3) kinnistu asukoht;
4) kinnistu kasuks seatud piiratud asjaõigused (§ 9 lg 3);
5) kinnistu pindala;
6) kinnistute ühendamine ja jagamine, samuti kinnistuga kinnistu osa liitmine ja kinnistu osa eraldamine.
Kinnistusregistriosa teise jakku «Omanik» kantakse:
1) omanik;
2) kui kinnistu on ühises omandis – omanikud , see, kas kinnistu on ühis- või kaasomandis, ning kaasomandi korral kaasomanike osade suurus.
Kinnistusregistriosa kolmandasse jakku «Koormatised ja kitsendused» kantakse:
1) kinnistut koormavad piiratud asjaõigused, välja arvatud hüpoteek, kinnisomandi kitsendused ja märked nende kohta;
2) kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendused, samuti muud märked omandi kohta;
3) nimetatud kannete muudatused, sealhulgas puudutatud isikute kitsendused oma õiguste käsutamisel;
4) nimetatud kannete kustutamine.
Kinnistusregistriosa neljandasse jakku «Hüpoteegid» kantakse:
1) hüpoteegipidaja;
2) hüpoteegi rahaline suurus (hüpoteegi summa);
3) märked hüpoteegi kohta;
4) nimetatud kannete muudatused;
5) nimetatud kannete kustutamine.
MÄRKED
Lisaks asjaõigustele võib kinnistusraamatusse kanda ka märkeid (ei ole asjaõigused!).
Märked omavad kaitse-, hoiatus- või tagamisülesannet.
Kinnistusraamatusse võib kanda märke:
1) asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge);
2) kinnistusraamatu ebaõige kande muutmise või kustutamise nõude (§  65) tagamiseks (vastuväide);
3) omandi või piiratud asjaõiguse käsutamise täielikuks või osaliseks keelamiseks (keelumärge);
4) muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus).

Eelmärke, vastuväite, keelumärke ja märkuse olemus
Lisaks asjaõigustele võib kinnistusraamatusse kanda ka märkeid (ei ole asjaõigused!).
Märked omavad kaitse-, hoiatus- või tagamisülesannet.
Kinnistusraamatusse võib kanda märke:
1) asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge).
2) kinnistusraamatu ebaõige kande muutmise või kustutamise nõude (§ 65) tagamiseks (vastuväide).
3) omandi või piiratud asjaõiguse käsutamise täielikuks või osaliseks keelamiseks (keelumärge).
4) muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus).

Kinnistamiseks vajalikud dokumendid
Kinnistamisavaldusele tuleb lisada järgmised dokumendid:
1) vormikohane käsutustehing;
2) nõutavad nõusolekud;
3) kohtuotsuse või sundenampakkumise akti ärakiri, kui kinnistamist taotletakse kohtuotsuse või sundenampakkumise akti alusel;
4) andmed, mis võimaldavad kontrollida riigilõivu tasumist;
5) muud seadusest tulenevad kinnistamiseks vajalikud dokumendid.
NB! Kinnistusraamatu pidaja ei kontrolli alustehingu olemasolu või kehtivust.

Piiratud asjaõiguste järjekoha vanuseprintsiip
Ühel kinnistul võib olla mitu sama või eri liiki piiratud asjaõigusi, järjekoht määrab õiguse väärtuse.
Vanusepõhimõte – varem seatud õigusel on eelis hilisema ees

• Kui kinnistusregistriossa tehakse mitu kannet, siis saavad need järjekorra, mis vastab avalduse esitamise ajalisele järjekorrale.
  
• Kui ühe kinnistusregistriosa erinevatesse jagudesse tehakse samal päeval mitu kannet, mille avaldused polnud esitatud üheaegselt, siis kantakse muudatuste veergu ametiülesande korras märkus, et hiljem esitatud avalduse alusel tehtav kanne on varem esitatud avalduse alusel tehtavast kandest järjekohas tagapool.
  
• Eeltoodut ei rakendata, kui sissekantavate õiguste vahel pole järjekohasuhet või puudutatud isikute poolt on kannete tegemise järjekohad määratud.
  
• Kui kinnistusregistri ühte jakku tehakse mitu kannet, saavad need järjekoha, mis vastab registreerimise järjekohale kinnistuspäevikus. Kui avaldused on esitatud samaaegselt, antakse neile üks ja sama järjekoht ning see märgitakse ka vastavatesse kannetesse.
  

Kinnisomandi mõiste

• Kinnisomand on omand kinnisasja suhtes. Kinnisasjad on maapinna üksteise küljes olevad osad.
  

• Üldiselt kohaldatakse omandi kohta kehtivaid sätteid, kuid järgnevalt on käsitletud erinevusi omandi üldsätetest.
  

• Kinnisomandiõiguse eesmärgiks on kehtestada kinnisomandi sisu ja piiritlemise ning omandikitsenduste regulatsioon.
  

• Kinnisomandi ese on maatükk (mille piirideks on maatüki moodustava ühe või mitme katastriüksuse välispiirid) ja selle olulised osad ning teatud osas päraldised.
  

• Käibes on vajalik kinnisasja piiride määramine külgnevate maatükkidega katastriüksuse plaani alusel tähistades koordinaadid piirimärkidega. Kinnisasja omanikul on kohustus tagada piirimärkie säilimine.
  

• Lisaks maapinnale ulatub omand ka õhuruumile ja maapõuele, aluseks on võetud omaniku huvi kinnisasja kasutamisel ja sõltub olulisel määral konkreetsetest asjaoludest (sh kinnisasja kasutamise otstarbest).
  

• Kinnisomand ei ulatu maavaradele ja põhjaveele.
  

Kinnisasja seadusjärgse omandamise viisid (olemus)

• Omand läheb üle seadusjärgse omandamise puhul juba enne kinnistusraamatusse kande tegemist (käsutada saab aga siiski alles kande tegemisel uue omaniku kohta).
  

Eristatakse 4 viisi

• Pärimine
  
• Sundvõõrandamine
  
• Hõivamine
  
• Igamine
  

Kinnisasja tehinguline omandamine (eeldused, vorminõue)

• Notariaalselt tõestatud alustehing (võlaõigusleping), notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ning kanne kinnistusraamatusse. Kande eelduseks on notariaalselt tõestatud asjaõiguskokkulepe, vajalike nõusolekute olemasolu ja kandeavaldus.
  

• Kui soovitakse maatükki kinnistusraamatusse kanda, jagada, liita või eraldada sellest osa, tuleb lisaks esitada vastava katastriüksuse koopia (vt maakatastriseadus). Ühendada ja jagada saab maatükke ainult omaniku soovil ja vastavalt planeeringule, seejuures kõik KR-sse kantud asjaõigused ja märked jäävad kehtima ja laienevad kogu uuele kinnisasjale (võivad tekkida järjekoha probleemid). Jagamiseks moodustada vastavad katastriüksused.
  

Kinnisomandi kitsendused (seadusjärgsed ja tehingulised)

• Omand on väga laiaulatuslik õigus, kuid selle teostamisel on sätestatud siiski teatavad piirangud. Kitsendatakse käsutus- või kasutusõigust. Kinnisasjaõiguse absoluutsuse põhimõtte alusel tuleb nähtavaks teha ka kitsendused – st kanda need kinnistusraamatusse, et saavutada asjaõiguslik toime.
  

• Kui kitsendust ei ole võimalik muuta asjaõiguseks või märkeks, ei saa seda ka kinnistusraamatusse kanda. Seega kantakse maakatastrisse (nt erinevatest seadustest tulenevad piirangud – metsaseadus , teeseadus jne).
  

SEADUSEST TULENEVAD KITSENDUSED

• Seaduse alusel piiratakse omaniku õiguslikku võimu tema tahtest olenemata. Eesmärgiks kaitsta kolmandate isikute huve (nt naabrid).
  

• Jagunevad: eraõiguslikud (nt naabrusõigused, saab muuta omaniku ja kolmanda isiku kokkuleppega) ja avalik-õiguslikud (nt planeerimisõigus). Neid kitsendusi ei pea kandma kinnistusraamatusse, kuna on nähtavad seaduses, va kui on muudetud seadusjärgset kitsendust kokkuleppega.
  

TEHINGUST TULENEVAD KITSENDUSED

• Tehingu alusel on omanikul ka õigus omandit kitsendada omal soovil. Aluseks leping, seatakse kinnisasjale piiratud asjaõigused (hoonestusõigus) või võlaõiguslikud (üürileping).
  

• Võib kokkuleppida seadusjärgsete kitsenduste vähendamises (nt naabrusõiguste puhul). Asjaõiguslikud kitsendused tuleb kehtivuse saavutamiseks lisaks kokkuleppele kanda kinnistusraamatusse, võlaõiguslikke kokkuleppeid ei kanta ( erandina üüri/rendileping). Need kitsendused kehtivad kolmandate isikute suhtes ainult siis, kui on kantud kinnistusraamatusse.
  

• On ka kohtulahendi alusel kehtivad kitsendused, mis tagavad seadusel või tehingul põhinevaid kitsendusi.
  

Rko: vähemalt üldjuhul ei pea kinnisasjale tagama täiendavat juurdepääsu üle teise isiku kinnisasja, kuna AÕS § 156 lg 1 neljanda lause kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada ka koormatava kinnisasja omaniku huve. Kuigi varasemat tava juurdepääsu kohta üle kostja kinnisasja tuleb arvestada, ei ole see ainumäärav. Autoga juurdepääsu võimaldamine üle teise isiku kinnisasja peab olema eraldi põhjendatud, eriti kui juurdepääs avalikult teelt on kinnisasjale juba olemas. Juurdepääsutee võimaldamisega ei kaasne ka õigust nö püsivale parkimiskohale. See saab toimuda üksnes kokkuleppel kinnisasja omanikuga. Päästesõidukitele on tagatud juurdepääshageja hoone juurde üle kostja kinnisasja PäästeS § 16 lg 3 kohaselt. Hädaseisundis tagab kostja kinnisasja kasutamise ka TsÜS § 141. Lisaks võimaldab AÕS § 147 kasutada hagejal kostja kinnisasja oma hoone remontimiseks.
Rko: juurdepääsutee nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu puudumine juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus, juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tulenevate kitsendustega. Lisaks on juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks asjaolu, et senine ühendus avalikult kasutatava teega ei katkenud juurdepääsuõigust taotleva kinnisasja omaniku tahtel.
Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel. Juurdepääsu nõude lahendamisel tuleb kaaluda, milliseid kulutusi peab isik tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas kinnisasja omaniku kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav .
Diskretsiooniotsus.

Korteriomandi mõiste (kaasomandiosa ja reaalosa olemused)
MÕISTED
Korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub.
Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid.
NB!

• Korteriomandi esemeks olevaid ehitise reaalosa ja kaasomandi mõttelist osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada, koormata ega pärandada.
  

• Korteriomandid peavad olema ühe kinnisasja piires.
  

KAASOMANDI- JA REAALOSA

• Kaasomandi esemeks on maatükk ning ehitise osad ja seadmed , mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis.
  

Kaasomandi hulka kuuluvad reeglina nt vundament, katus, ehitise kandvad konstruktsioonid, kütteseadmed, torustik jne.
REAALOSA

• Korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.
  

• Korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Reaalosaks on reeglina mittekandvad seinad, siseuksed , eraldatud rõdud jne.
  

Korteriomandi tekkimine ja lõppemine
TEKKIMINE

• Korteriomanditeks võib jagada kinnisomandi, mille ese on maatükk koos sellel oleva või ehitatava ehitisega. Korteriomanditeks võib jagada üksnes kogu kinnisomandi. Kinnisomandit korteriomanditeks jagades võib mõne eluruumi või mitteeluruumi jätta kaasomandisse . Kui kinnisomand jagatakse korteriomanditeks, peab iga kaasomandi mõttelise osa juurde kuuluma korteriomandi reaalosa. Korteriomandid tekivad kinnistusraamatusse kandmisega.
  

• Korteriomandeid võib ühendada ja korteriomandi võib jagada asjaõigusseaduse § 54- Kinnisasju võib ühendada üheks kinnisasjaks või ühte kinnisasja jagada mitmeks kinnisasjaks ainult omaniku soovil Eristatakse tahteavaldusi :
  

Omanik võib kinnisomandi jagada korteriomanditeks notariaalselt kinnitatud ühepoolse kinnistamisavalduse alusel. Seega saab kaasomandi mõtteliste osade omanikuks sama isik (tavakaasomandi puhul ei ole võimalik).

• Kaasomandis oleva kinnisomandi võib jagada korteriomanditeks kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel.
  

• Kui kinnisasjale on seatud hüpoteek, on vaja omaniku ja hüpoteegipidaja notariaalselt tõestatud kokkulepet. Teiste piiratud asjaõiguste omajate nõusolekut kokkuleppe näol on tarvis siis, kui jagamine korteriomanditeks puudutab nende õigusi.
  

KINNISTAMINE
Kinnistamisavalduse (ainuomaniku puhul notariaalselt kinnitatud, kaasomanike puu notariaalselt tõestatud) alusel tehakse KR-sse kanne. Korteriomandite kinnistamise korral avatakse igale korteriomandile üheaegselt kinnistusregistri iseseisev osa ja kinnisasja senine registriosa suletakse. Suletud registriosa andmed kantakse avatavate registriosade vastavatesse jagudesse. Registriosa esimesse jakku kantakse ka korteri asukoht ja number, korteriomandi reaalosa üldpinna suurus ja kaasomandi mõttelise osa suurus ning teiste korteriomandite registriosade numbrid. Teise jakku kantakse korteriomaniku nimi. Kui korteriomand on ühine, märgitakse ühiste omanike nimed ning kaasomandi korral ka osade suurused.

• Korteriomandite registriosade avamiseks tuleb kinnistamisavalduses märkida korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurused.
  
• Kinnistamisavaldusele lisatakse: riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid; muud kinnistamise eeldusena seadusega ettenähtud dokumendid.
  

LÕPPEMINE

• Korteriomand lõpeb kinnistusraamatu kande kustutamisega või korteriomandite registriosade sulgemisega. Registriosade sulgemise korral lõpevad korteriomandile seatud asjaõigused. Korteriomandite registriosad võib sulgeda üksnes üheaegselt.
  
• Kõik registriosad suletakse järgmistel juhtudel:
  1) kõigi korteriomanike notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel;
  2) enamiku korteriomanike notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel, kui hoone on täielikult kasutuskõlbmatuks muutunud;
  
• 3) isiku notariaalselt tõestatud avalduse alusel, kui ta on omandanud kõik korteriomandid.
  
• Korteriomandite registriosade sulgemise korral avatakse kinnisasja kohta uus registriosa. Kinnisasi jääb endiste korteriomanike kaasomandisse. Kaasomandiosa suurus on võrdeline korteriomanikule kuulunud korteriomandi kaasomandi mõttelise osa suurusega, kui korteriomanike kokkuleppel ei ole määratud teisiti. Kui korteriomandite registriosade sulgemine puudutab kolmandate isikute õigusi, ei või registriosi sulgeda nende isikute nõusolekuta. Korteriomanikul ei ole õigust nõuda temale kuuluva kaasomandiosa eraldamist reaalosana.
  

Korteriomandi käsutamine, kasutamine ja valitsemine
KÄSUTAMINE

• Korteriomand on vastavalt omandi üldpõhimõtetele vabalt võõrandatav ja koormatav. Suures osas kehtivad samad põhimõtted nagu kinnisasja koormamisel ja võõrandamisel üldiselt, on aga teatud erandid piirangute näol.
  
• Korteriomandit ei saa koormata hoonestusõigusega. Korteriomanikul on korteriomandi ostu eesõigus ainult siis, kui ostueesõigus on tema kasuks seatud tehingu või seadusega. Korteriomanikul ei ole õigust nõuda temale kuuluva kaasomandiosa eraldamist reaalosana.
  
• Korteriomand on ülekantav kinnisomandi ülekandmise sätete alusel, va ostueesõigus ja võõrandamise kohustus (kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab, vt RK lahend nr 3-2-1-110-07) .
  

KASUTAMINE JA VALITSEMINE

• Reguleeritud mõnevõrra teisiti, kui kaasomanike suhted tavalise kaasomandi puhul.
  
• Kokkuleppe alusel võivad korteriomanikud korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus). Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi.
  
• Seadusest kõrvalekalduvad kokkulepped kehtivad korteriomaniku õigusjärglase kohta vaid juhul, kui need on kantud KR-sse, aga korteriomaniku õigusjärglase kohta kehtivad korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid kinnistusraamatusse kandmata. Kui korteriomanike kokkuleppe alusel tehakse korteriomanike otsus häälteenamusega, kehtib otsus ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud.
  

ÕIGUSED-KOHUSTUSED

• Korteriomandiseadusega on sätestatud korteriomaniku õigused (kasutada, käsutada ja teiste isikute mõju välistada) ja kohustused (hoidma oma reaalosa korras ja kasutama oma osa nii, et ei kahjustaks teisi, kohustuslikud on üldkoosoleku otsused ning kulude kandmises osalemine).
  

• Samas on seaduses sätestatud ka korteriomandi võõrandamise kohustus seaduses sätestatud juhtudel ja korras.
  

KASUTAMINE JA VALITSEMINE

• Kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti.
  
• Korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel.
  
• Olulisemad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul, mille kokkukutsumise ja korraldamise regulatsiooni kehtestab korteriomandiseadus.
  

Kasutusvaldus (mõiste, tekkimine, lõppemine, kasutusvaldaja õigused/kohustused)
PIIRATUD ASJAÕIGUSED:
SERVITUUDID
REAALKOORMATISED
HOONESTUSÕIGUS
OSTUEESÕIGUS
SERVITUUDID- Olemus – kasutusõigus. Sarnaneb üüri/ rendilepingule, kuid on asjaõiguslik
Kasutusõiguse piirangud: ajalised , isikulised, ulatuse poolest. Ese: kinnisasi
SERVITUUTIDE LIIGID
I Reaalservituut
II Isiklikud servituudid:

• Kasutusvaldus
  
• Isiklik kasutusõigus
  

KASUTUSVALDUS
Mõiste – kasutusvaldus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju (AÕS § 201 lg 1)‏

• Kasutusvaldust võib piirata mõne kasutusviisi välistamisega.
  

• Kasutusvalduse ese:
  

• mõttelise osa koormamine kasutusvaldusega – ei ole välistatud seaduse regulatsiooniga
  
• reaalosa koormamine kasutusvaldusega - kinnisasja võib teatud juhtudel koormata kasutusvaldusega ka osaliselt
  
• ühiskasutusvaldus (mitme kinnisasja koormamine ühe kasutusvaldusega) - iga kinnisasi tuleb kasutusvalduse seadmiseks koormata eraldi.
  
• Korteriomand, hoonestusõigus, korterihoonestusõigus ja laevakinnistusraamatusse kantavad laevad on samuti kasutusvaldusega koormatavad.
  

KASUTUSVALDUSE TEKKIMINE
Kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 203)‏
Igamise teel tekkimine ei ole välistatud
KASUTUSVALDUSE LÕPPEMINE JA LÕPETAMINE
Lõppemine: lõpeb kasutusvaldaja surmaga (füüsiline isik) või lõppemisega (juriidiline isik, max 100 a). Kui oli määratud tähtaeg, siis tähtaja saabumisega.
Lõpetamine: kasutusvalduse võib lõpetada kasutusvaldaja ja omaniku kokkuleppel.

• Kasutusvaldajal on õigus nõuda kasutusvalduse lõpetamist tingimusel, et ta hüvitab kinnisasja omanikule kasutusvalduse lõppemise tõttu tekkiva kahju. Kasutusvaldaja peab kasutusvalduse lõpetamise soovist teatama kinnisasja omanikule kuus kuud ette.
  
• Kinnisasja omanik võib nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui:
  1) kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse;
  2) tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust;
  3) kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist (§  224).
  

KASUTUSVALDAJA SURM VÕI LÕPPEMINE

• Kui kasutusvaldus on seatud mitme isiku kasuks, suurenevad ühe kasutusvaldaja surma või lõppemise korral teiste kasutusvaldajate kasutusvalduse osad vastavalt nende osade suurusele, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
  

• Kui seaduse või tehinguga on määratud, et kasutusvaldus läheb üle kasutusvaldaja pärijale, kehtib kasutusvaldus pärija suhtes edasi.
  

KASUTUSVALDAJA ÕIGUSED KÄSUTAMINE
Kasutusvalduse üleandmise keeld – kasutusvaldus ei ole üleantav.
Kasutusvaldusest tulenevaid õigusi ja kohustusi võib teostada teine isik, kui kasutusvalduse tekkimise aluseks oleva seaduse või tehinguga ei ole sätestatud teisiti.
Võlaõiguslik teostamise loovutamine teisele isikule – saab välistada kasutusvalduse seadmisel
KASUTUSVALDAJA ÕIGUSED KASUTAMINE
Kasutusvaldajal on asja valdamis - ja kasutusõigus ning õigus asja viljale.
Kasutusvaldajale kuulub loodusvili (valminud ja eraldatud kasutusvalduse ajal) ning õigusvili (tekkinud kasutusvalduse ajal, sõltumata selle sissenõudmise ajast).
Kasutusvaldaja õigused kasutusvalduses oleva asja kasutamise suhtes on piiritletud omaniku enda õigustega.
Kasutusvaldajal on õigus kasutada maavarasid , samuti metsa kinnisasja korrapäraseks majandamiseks vajalikul määral.
KASUTUSVALDAJA KOHUSTUSED

• kohustus kasutusvalduse lõppemisel kasutusvalduse ese omanikule tagastada
  

• kohustus säilitada asja senine majanduslik otstarve
  

• kohustus korrapäraselt ja heaperemehelikult asja kasutada
  

• keeld asja oluliselt muuta ja ümber kujundada
  

• kohustus asja omal kulul korras hoida ja asja tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ning uuendusi teha
  

* Kasutusvaldaja ei vastuta asja muutumise ja väärtuse vähenemise eest, mis kaasneb kasutusvalduse korrapärase teostamisega.

• kohustus omanikule viivitamatult teatada asja kahjustamisest või vajadusest selle alalhoiuks parandusi või uuendusi teha (tavalist korrashoidu ületavad)‏
  

• kohustus omanikule teatada, kui kolmas isik teatab oma õigusest kasutusvalduses olevale asjale
  

• kohustus kinnisasja korrapärasest majandamisest tingitud päraldiste vähenemise või eraldamise korral asendada need asjad uutega. Päraldisi asendavad asjad lähevad kinnisasja omaniku omandisse. Kui päraldised ei kuulunud kinnisasja omanikule, lähevad asjad, millega päraldised asendatakse, seniste päraldiste omaniku omandisse.
  

• kohustus tasuda kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid ning kanda koormatised, majandamis- ja muud kulud
  

• kohustus hüvitada omanikule maksud, koormatised või kulutused, kui need on sisse nõutud omanikult.
  

Reaalservituut (mõiste, tekkimine, lõppemine, teeniva/valitseva kinnisasja omaniku õigused)
REAALSERVITUUT
Mõiste - reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma.
Reaalservituut ei või teeniva kinnisasja omanikku kohustada mingiteks tegudeks, välja arvatud teod, mis on reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega. AÕS § 172
Reaalservituudi puhul on kaks kinnisasja: valitsev ja teeniv.
REAALSERVITUUDI JAGAMATUS
Reaalservituut on jagamatu.
Kui valitsev kinnisasi jagatakse, jääb reaalservituut kehtima kõikide osade kasuks. Pärast valitseva kinnisasja jagamist ei ole reaalservituudi teostamine lubatud ulatuses, milles see muutub teeniva kinnisasja suhtes koormavamaks.
Kui reaalservituudi teostamine pärast valitseva kinnisasja jagamist piirdub ühe osa huviga , on teeniva kinnisasja omanikul õigus nõuda reaalservituudi kustutamist kinnistusraamatust teiste osade suhtes.
Teeniva kinnisasja jagamisel jääb reaalservituut kehtima kõikide osade suhtes.
Kui reaalservituut pärast teeniva kinnisasja jagamist mõnda selle osa ei koorma või koormata ei saa, on koormamata osa omanikul õigus nõuda oma osa suhtes reaalservituudi kustutamist kinnistusraamatust.
REAALSERVITUUDI ESE

• Kinnisasi tervikuna või selle reaalosa ja hoonestusõigus
  

• Kaasomand – mõttelisele osale ei saa seada, saab reaalosale või kogu kaasomandile
  

• Mitu kinnisasja – peab olema sama õigus, mis laieneb mitmele kinnisasjale, võib koormata mitut kinnisasja ühe valitseva kinnisasja omaniku kasuks või ühte kinnisasja mitme valitseva kinnisasja omaniku kasuks
  

TEKKIMINE
Reaalservituudi seadmiseks vajalik teeniva ja valitseva kinnisasja omaniku asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud (võib olla tingimuslik ).
Vajalik ka kinnistusraamatukanne.
Hoonestusõiguse või kasutusvaldusega koormatud kinnisasja võib omanik reaalservituudiga koormata ainult hoonestaja või kasutusvaldaja nõusolekul.
Reaalservituut ei teki igamisega!
KÄSUTAMINE JA LÕPPEMINE
Üleminek ainult koos valitseva kinnisasjaga (kinnisasja oluline osa)‏
Lõpetatakse eelduslikult kokkuleppel, kuid ka:

• Lõpetamine valitseva kinnisasja omaniku nõudel: olulisel põhjusel õigus nõuda teeniva kinnisaja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks tingimusel, et ta hüvitab teeniva kinnisasja omanikule servituudi lõpetamise tõttu tekkiva kahju ja teatab tähtajatu reaalservituudi lõpetamisest või tähtajalise reaalservituudi ennetähtaegsest lõpetamisest kuus kuud ette.
  

• Lõpetamine teeniva kinnisasja omaniku nõudel: kui reaalservituudist saadav kasu on teeniva kinnisasja koormatisega võrreldes ebamõistlikult väike, võib nõuda valitseva kinnisaja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks tingimusel, et ta hüvitab valitseva kinnisasja omanikule servituudi lõpetamise tõttu tekkiva kahju. Kui valitseva kinnisasja omanik on kaotanud huvi reaalservituudist tulenevate õiguste teostamise vastu, võib nõuda valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks. Huvi kaotamist eeldatakse, kui valitseva kinnisasja omanik ei ole 10 aasta jooksul reaalservituuti kasutanud või kui ta on sama aja jooksul lubanud teeniva kinnisasja kasutamist viisil, mis on vastuolus reaalservituudiga.
  

OMANIKE ÕIGUSED
VALITSEVA KINNISASJA OMANIKU ÕIGUSED
Reaalservituut annab õiguse teha üksnes neid tegusid , mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud . Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Reaalservituuti tuleb teostada viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav.
Valitseva kinnisasja vajaduste suurenemine ei suurenda iseenesest teenival kinnisasjal lasuvat koormatist.
REAALSERVITUUDI TEOSTAMINE
Teostamine ehitise või seadeldise abil:

• valitseva kinnisasja omaniku kohustus on see rajada ja korras hoida ning servituudi lõppemisel selle teeniva kinnisasja omaniku nõudel omal kulul ära vedada, kui seaduses või servituudi seadmise tehinguga ei ole sätestatud teisiti.
  
• kui ehitis või seadeldis on käiku antud ka teeniva kinnisasja huvides, kannavad valitseva ja teeniva kinnisasja omanikud ehitamise ja korrashoiu kulud vastavuses saadava kasuga.
  
• kui ehitise või seadeldise korrashoiu kohustus lasub teeniva kinnisasja omanikul, kohaldatakse vastavaid reaalkoormatise sätteid.
  
• valitseva kinnisasja omanikul on õigus servituudi kasutamiseks vajalike ehitus- ja korrastustööde tegemiseks kasutada teenivat kinnisasja.
  

Teostamise viisi ja koha muutmine:

• Teeniva kinnisasja omanikul on õigus nõuda enda kulul reaalservituudi teostamise viisi muutmist , kui reaalservituudi senist majanduslikku otstarvet võib saavutada ka teostamise viisi muutmise korral ja kui senine teostamise viis on teeniva kinnisasja omaniku huvidele uue viisiga võrreldes tunduvalt kahjulikum. Servituudi teostamise viisi muutmisega seotud kulud peab teeniva kinnisasja omanik ette tasuma .
  

• Kui reaalservituudi teostamine piirdub teeniva kinnisasja ühe osa kasutamisega ja mõni teine osa on selleks niisama sobiv ning reaalservituudi teostamine senisel osal on teeniva kinnisasja omanikule mõne teise osaga võrreldes tunduvalt kahjulikum, on tal õigus nõuda, et reaalservituuti teostataks kinnisasja teisel osal. Ümberpaigutamisega seotud kulud peab teeniva kinnisasja omanik ette tasuma.
  

Isiklik kasutusõigus (mõiste, tekkimine, lõppemine, käsutamine)
ISIKLIK KASUTUSÕIGUS

• Mõiste - isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile.
  

Ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele.
ISIKL. KAS.ÕIGUSE TEKKIMINE

• Tehinguliselt :
  

• Asjaõiguskokkulepe ja kinnistusraamatu kanne
  

Seadusjärgselt – igamisega ei saa tekkida, kui on seotud kasutamisega ja kohaldatakse reaalservituudi sätteid; kinnistusraamatu kande igamisega võib tekkida, kui on seotud valdamisega ja kohaldatakse kasutusvalduse sätteid.
ISIKL.KAS.ÕIGUSE KÄSUTAMINE

• Algselt oli mitteülekantav. Ei ole pärandatav, va kui kokkulepitud teisiti. On koormatav, st osaliselt ülekantav.
  

• Isikliku kasutusõiguse võib kinnisasja omaniku nõusolekul teisele isikule üle anda, muutmata seejuures isikliku kasutusõiguse kestust. Isikliku kasutusõiguse omandaja ja esialgne omaja vastutavad kinnisasja omaniku ees isiklikust kasutusõigusest tekkivate kohustuste täitmise eest solidaarselt.
  

• Kui isikliku kasutusõiguse esemeks on tehnovõrk või - rajatis , ei ole isikliku kasutusõiguse üleandmiseks või koormamiseks kinnisasja omaniku nõusolek vajalik.
  

* Tehnovõrk või – rajatis: maapinnal, maapõues ning õhuruumis asuv kütte-, veevarustus - või kanalisatsioonitorustik, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalik ehitis (AÕS § 158 lg 1)
ISIKL. KAS.ÕIGUSE LÕPPEMINE

• Aluseks lõpetav sündmus või kokkulepe
  

• Kustutamiseks tuleb esitada notariaalselt kinnitatud avaldus ja puudutatud isiku nõusolek (va kui lõppemisest möödas rohkem kui aasta, siis tuleb sündmust tõendada)‏
  

• Kui lõpetatakse kehtiv õigus, vajalik ka õigustatud isiku lõpetamisavaldus
  

ISIKL.KAS.ÕIGUS ELAMULE

• Isikliku kasutusõiguse alaliik
  

• Mõiste - isiklik kasutusõigus elamule koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa ning õigus elamusse majutada oma perekonnaliikmeid, samuti isikuid, keda on vaja tema eest hoolitsemiseks.
  

• Kui kasutusõigus on antud mitmele isikule ühiselt, kestab kasutusõigus seni, kuni on elus kas või üks neist isikuist, kui kasutusõiguse tekkimise alusega ei ole sätestatud teisiti.
  

• Kui kasutusõigus on antud elamu osale, võib õigustatud isik kasutada ka elanikele ühiseks kasutamiseks määratud ruume , sisustust ja seadmeid.
  

Reaalkoormatis (mõiste, tekkimine, lõppemine, käsutamine)
REAALKOORMATIS

• Mõiste: kinnisasja võib koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid. Reaalkoormatist võib seada ka teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks (siis on koormatis valitseva kinnisasja oluline osa).
  

• Reaalkoormatised võivad olla era- või avalik-õiguslikud.
  

• Ese – kinnisasi, ühiskoormatis, mõtteline osa, korteriomand, hoonestusõigus, korterihoonestusõigus
  

REAALKOORMATISE OLEMUS

• Suunatud koormatud kinnisasja omaniku positiivsele sooritusele,
  
• Ei anna kasutusõigust,
  
• Tagamisvahend koormatud kinnisasja omaniku kohustuseks olevate soorituste tegemiseks,
  
• Korduvad sooritused rahalised või mitterahalised (määrata väljaostuhind)‏
  

* Reaalkoormatise väljaostuhinna määramisel võetakse aluseks kinnistusraamatu kandes märgitud reaalkoormatise väärtus. Kui reaalkoormatise väärtus ei ole kinnistusraamatusse kantud või kanne on puudulik või reaalkoormatisest tulenevate tegude rahaline väärtus on oluliselt muutunud, määrab väljaostuhinna kohus, arvestades tegelikke olusid ning võttes reaalkoormatise kestuseks 30 aastat.
REAALKOORMATISE TEKKIMINE JA LÕPPEMINE
Seadusjärgsed reaalkoormatised:
Tekkimine: ei ole vaja kinnistusraamatusse kanda, probleem lähtuvalt publitsiteediprintsiibist
Reaalkoormatis ei teki igamisega ega lõpe aegumisega.
Reaalkoormatisest tulenev iga üksik kohustus aegub nõude aegumise üldise tähtaja jooksul, arvates ajast, mil see muutus kohustatud isiku isiklikuks võlaks.
Tehinguline reaalkoormatis:
Notariaalselt tõestatud asjaõiguskokkulepe (võib olla tingimuslik) ja kinnistusraamatukanne
REAALKOORMATISTE KÄSUTAMINE

• Reaalkoormatis läheb koos koormatud kinnisasjaga üle igale kinnisasja omandajale tema nõusolekust sõltumata. Kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud reaalkoormatist ei või lahutada sellest kinnisasjast. Teatud isiku kasuks seatud reaalkoormatist ei või siduda kinnisasjaga.
  

• Teatud isiku kasuks seatud reaalkoormatist võib teisele isikule üle anda, kui reaalkoormatis oma olemuselt on üleantav ega suurene sellega. Reaalkoormatis ei ole üleantav, kui üleantav ei ole reaalkoormatisest tulenev üksikkohustus.
  

REAALKOORMATISE LÕPPEMINE

• Lõpetava tingimuse saabumisel või tähtajalise puhul tähtaja saabumisel
  

• Kinnistusraamatust saab kustutada aasta jooksul ainult õigustatud isiku (õigusjärglase) nõusolekul
  

• Reaalkoormatis ei lõpe aegumisega (üksikkohustus aegub)‏
  

Reaalkoormatise lõpetamine õigustatud isiku nõudel:
1) koormatud kinnisasi jagatakse ning sellega kahjustatakse tunduvalt õigustatud isiku õigusi või
2) kohustatud isik vähendab tunduvalt koormatud kinnisasja väärtust ega anna tagatist reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmiseks või
3) kohustatud isik on jätnud reaalkoormatisest tulenevad kohustused järjest kolme aasta jooksul täitmata.
Reaalkoormatise lõpetamine kohustatud isiku nõudel:
1) õigustatud isik ei täida reaalkoormatise tekkimise aluseks olevat lepingut või
2) reaalkoormatis on kestnud 30 aastat, olenemata kinnistusraamatu kandes märgitud pikemast tähtajast või väljaostu lubamatusest (etteteatamis tähtaeg 1 aasta)‏
(3) Väljaostu ei või nõuda, kui reaalkoormatis on seatud teatud füüsilise isiku kasuks või on seatud seaduse alusel või on seotud reaalservituudiga.
AÕS § 233
VASTUTUS
Vastutus reaalkoormatisest tulenevate kohustuste eest ilmneb siis, kui nõutakse reaalkoormatise lõpetamist ja kohustatud isik peab tasuma väljaostuhinna :
Reaalkoormatisest tulenevate üksikkohustuste täitmise eest vastutab omanik koormatud kinnisasjaga.
Kinnisasja omanik vastutab tema omandi kestuse jooksul sissenõutavaks muutunud üksikkohustuste täitmise eest ka isiklikult, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
Kui koormatud kinnisasi jagatakse, kehtib reaalkoormatis üksikosade suhtes edasi ja kohustuste täitmise eest vastutavad üksikosade omanikud solidaarselt.
VALITSEVA KINNISASJA JAGAMINE
Kui jagatakse kinnisasi, mille igakordse omaniku kasuks reaalkoormatis on seatud (valitsev kinnisasi), kehtib reaalkoormatis osade kasuks edasi.
Kui reaalkoormatisest tekkivad kohustused on jagatavad, siis jagatakse reaalkoormatis käesoleva osade vahel vastavalt nende suurusele. Kui kohustused ei ole jagatavad, siis on nende osade omanikud õigustatud nõudma täitmist solidaarselt.
Kinnisasja omanik võib valitseva kinnisasja jagamisel määrata reaalkoormatise kehtivaks ainult ühe või mitme osa suhtes, kanda kinnistusraamatusse.
Kui valitseva kinnisasja omanik võõrandab ühe osa kinnisasjast, tegemata reaalkoormatise jagamise korraldust, jääb reaalkoormatis kehtima selle kinnisasja osa suhtes, mille omanik endale jätab.
Kui reaalkoormatis on oma olemuse tõttu seotud kinnisasja jagamisel tekkinud ühe osaga, võib kohustatud isik nõuda reaalkoormatise lõpetamist teiste osade suhtes.

Hoonestusõigus (mõiste, tekkimine, lõppemine, käsutamine)
HOONESTUSÕIGUS
Mõiste: Kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Ühele kinnisasjale võib seada ainult ühe hoonestusõiguse.
Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitisealusele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks (nt juurdepääsutee, kommunikatsioonid, parkimisvõimalused).
Hoonestusõiguse ulatus ei või piirduda ehitise ühe osaga nagu korrus.
Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas ja millele hoonestusõigus laieneb, on hoonestusõiguse oluline osa.
HOONESTUSÕIGUSE OLEMUS

• Kohaldatakse kinnisasja sätteid
  
• Avatakse eraldi registriosa ja loetakse kinnisasjaks, kuigi on õigus
  
• Kohustulik omada ehitist (hoone ja rajatis) (olemasolev või tulevikus ehitatav )‏
  
• Ülekantav, koormatav ja pärandatav õigus
  
• Annab õiguse omada võõral maal ehitist, mitte kasutada maad muul moel
  

HOONESTUSÕIGUSE SISU KOKKULEPPEL
Hoonestusõiguse sisu hulka kuuluvad ka omaniku ja hoonestaja kokkulepped:
1) ehitise püstitamise, korrashoiu ja kasutamise kohta;
2) ehitise kindlustamise ja ülesehitamise kohta selle hävimisel;
3) hoonestaja kohustuse kohta maksta leppetrahvi;
4) hoonestaja kohustuse kohta kanda vastava eelduse tekkimisel hoonestusõigus üle omanikule;
5) hoonestusõiguse lõppemisel või hoonestusõiguse omanikule langemisel hoonestajale ehitise eest makstava hüvitise kohta;
6) avalik-õiguslike ja eraõiguslike koormatiste kandmise ja maksude tasumise kohta;
7) hoonestajale hoonestusõiguse uuendamiseks pärast selle lõppemist eesõiguse andmise kohta;
8) kinnisasja omaniku kohustuse kohta müüa kinnisasi selle igakordsele hoonestajale. AÕS § 255.1.
HOONESTUSÕIGUSE KESTUS
Hoonestusõigust võib seada ainult kindlaks tähtajaks, kuid mitte kauemaks kui 99 aastaks.
Kui tähtaeg on määramata või pikem kui 99 aastat, loetakse tähtajaks 99 aastat.
Tähtaja möödumisel võivad kinnisasja omanik ja hoonestaja kokkuleppel hoonestusõiguse tähtaega pikendada, kuid mitte rohkem kui 99 aastaks. Hoonestusõiguse pikendamine tuleb kanda kinnistusraamatusse. AÕS § 251.
HOONESTUSÕIGUSE TEKKIMINE
Hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav tehing peab olema notariaalselt tõestatud.
Hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud (võib olla tingimuslik ja tähtaegne).
Lisaks vajalik kande tegemine koormatava kinnisasja kinnistusraamatusse ning uue registriosa avamine.
Hoonestusõigust ei või seada äramuutva (ehk lõpetava) tingimusega. Kokkulepe, millega hoonestusõiguse lõppemine seotakse äramuutva tingimusega, samuti kokkulepe, mille kohaselt hoonestusõiguse lõppemine seotakse hoonestaja surmaga, on tühine.
HOONESTUSÕIGUSE KÄSUTAMINE

• Hoonestajal on õigus hoonestusõigust võõrandada või pärandada või koormata kinnispandi, servituudi, reaalkoormatise või ostueesõigusega. Hoonestusõigust ei või koormata hoonestusõigusega.
  

• Hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik omaniku nõusolek, kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud. Omanik võib seada nõusoleku andmise tingimuseks ka kõigi tema ja hoonestaja vahel sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmise hoonestusõiguse omandaja poolt.
  

• Hoonestusõiguse koormamiseks asjaõigusega on vajalik omaniku nõusolek, kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud.
  

HOONESTUSÕIGUSE LÕPPEMINE

• Kokkuleppel lõpetamine või lõppemine tähtaja möödumisel
  
• Ei ole lubatud kokkuleppida tingimuslikus lõppemises
  
• Hoonestusõiguse lõpetamiseks on vajalik kinnisaja omaniku nõusolek. Nõusolek tuleb anda kinnistusosakonnale või hoonestusõiguse omajale (hoonestaja). Nõusolek ei ole tagasivõetav.
  
• Kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine ). Nõue aegub kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest.
  
• Omaniku õigust nõuda hoonestusõiguse kandmist enda nimele ei või lahutada kinnisasjast.
  
• Omanik võib hoonestusõiguse enda nimele kandmise asemel nõuda hoonestusõiguse üleandmist tema poolt nimetatud isikule.
  

HOONESTUSÕIGUSE LÕPETAMINE

• Vajalik kinnisasja omaniku nõusolek ja õigustatud isiku tahteavaldus ning puudutatud isikute (piiratud asjaõiguste omajad) nõusolekut
  
• Kokkuleppel
  
• Hoonestusõigus ei lõpe kinnisasja müümisega sundenampakkumisel
  

HOONESTUSÕIGUSE TASU

• Hoonestaja maksab kinnisasja omanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Reeglina rahas, arvutamise alused ja muutmine määrata alustehingus.
  
• Hoonestusõiguse eest tasu maksmise kohustuse võib kanda reaalkoormatisena kinnistusraamatusse.
  
• Hoonestusõiguse kaasomanikud vastutavad hoonestusõiguse tasu maksmise eest solidaarselt
  

Ostueesõigus (mõiste, seadmine)
OSTUEESÕIGUS

• Mõiste: Kinnisasja võib koormata asjaõigusliku ostueesõigusega. Ostueesõiguse võib seada teatud isiku või teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Kinnisasja mõttelist osa võib ostueesõigusega koormata ainult siis, kui see on kaasomaniku osa
  
• Eristatakse võlaõiguslikku ja asjaõiguslikku ostueesõigust
  

OSTUEESÕIGUSE OLEMUS
Kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus.
OSTUEESÕIGUSE SEADMINE

• Ostueesõiguse seadmiseks kohustav tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Ostueesõiguse seadmiseks nõutav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud, ka kanne KR-s
  
• Omaniku ning ostueesõigusega isiku vahelisele suhtele kohaldatakse võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut, kui käesolevas seaduses ei ole sätestatud teisiti.
  

ÜLEKANDMISE PIIRANGUD

• Kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud ostueesõigust ei või lahutada sellest kinnisasjast.
  
• Teatud isiku kasuks seatud ostueesõigust ei või siduda mingi teise kinnisasjaga.
  
• Teatud isiku kasuks seatud ostueesõigus ei ole võõrandatav ega pärandatav.
  

OSTJA ÕIGUSED

• ostja või ostja õigusjärglane võib keelduda ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tasutud ostuhind .
  

• Pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist võib ostja keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema poolt tasutud ostuhind.
  

OSTUHIND

• Kui ostueesõigusega isikul tuleb tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta kohustusest tasuda ostuhind müüjale.
  
• Kui ostja või tema õigusjärglane kaotab ostueesõiguse teostamise tõttu kinnisomandi, vabaneb ta ostuhinna tasumise kohustusest. Juba tasutud ostuhinna võib ostja müüjalt tagasi nõuda üksnes juhul, kui ta taganeb müügilepingust.
  

OSTUEESÕIGUSE ALUS

• Tehingu alusel: ühekordne, kehtib poolte vahel. Eelmärge kinnistusraamatus tagab omandi ülekandmise nõuet
  
• Seaduse alusel: kaasomaniku ostueesõigus, üürniku ostueesõigus, riigi ja KOV ostueesõigus. Kehtib kinnisasja igakordse omaniku suhtes.
  

Hüpoteek (mõiste, ulatus)
KINNISPANDIÕIGUS
Mõiste: kinnisasja võib hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel (AÕS § 325 lg 1)
Kui nõuet ei täideta, võib selle koormatud kinnisasjast sundtäitmise teel sisse nõuda eelisjärjekorras
Eesti õiguses üks kinnispandiõiguse liik – hüpoteek (hüpoteek on mitteaktsessoorne – ei eelda tagatava nõude olemasolu, NB! va kohtulik hüpoteek).
HÜPOTEEGI ULATUS
Ulatub:

• peaasjale, olulistele osadele ja omanikule kuuluvatele päraldistele,
  
• kui hüpoteegiga koormatud kinnisasi on antud rendile või üürile, siis ka rendi- või üürinõudele, mis tekib ajavahemikul kinnisasja arestimisest või võlgniku maksujõuetuks tunnistamisest kuni kinnisasja müümiseni või mis on tekkinud ühe aasta jooksul enne kinnisasja arestimist või võlgniku maksejõuetuks tunnistamist ja on sisse nõudmata,
  
• kui hüpoteegiga koormatud kinnisasi on kindlustatud, ulatub ka kindlustushüvitise nõudele
  

Ei ulatu:
päraldistele, osadele ja loodusviljadele, mis on enne kinnisasja arestimist korrapärase majandamise kohaselt võõrandatud või kinnisasjast alatiseks eemaldatud
NB! Kui hüpoteegiga tagatud nõue on lõppenud võlgnikuks olnud juriidilise isiku lõppemise tõttu, loetakse nõue pandiga koormatud kinnisasja omaniku suhtes edasikestvaks
Hüpoteegiga on tagatud:
põhinõue, kõrvalkulud ning menetluskulud , asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused
ESE
Hüpoteegiga saab koormata kinnisasja (maatükk).
Kinnisasja mõttelist osa võib hüpoteegiga koormata ainult siis, kui see on kaasomaniku osa (teiste kaasomanike nõusolekut selleks ei ole vaja).
Hüpoteeki ei või seada ainult kinnisasja reaalosale ega osale kaasomaniku mõttelisest osast.
Saab koormata hüpoteegiga: hoonestus- ja korterihoonestusõigus, korteriomand.

Koormatud kinnisasja omaniku ja hüpoteegipidaja õigused
OMANIKU ÕIGUSED

• koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil, välja arvatud juhul, kui see toimub korrapärase majandamise tulemusena (siiski kaotab käsutusõiguse sundenampakkumise ja -valitsemise puhul keelumärke kandmisel kinnistusraamatusse),
  

Omaniku loobumine õigusest hüpoteegiga koormatud kinnisasja võõrandada või täiendavalt koormata on kehtetu.
Kui pärast hüpoteegi seadmist on samale kinnisasjale seatud servituut või reaalkoormatis hüpoteegipidaja nõusolekuta, eelistatakse hüpoteeki hiljem seatud servituudile või reaalkoormatisele. Nimetatud servituut või reaalkoormatis kustutakse ulatuses, milles see kahjustab hüpoteegi teostamist.
HÜPOTEEGIPIDAJA ÕIGUSED
Käsutusõigus – võõrandamine ja pantimine.
Hüpoteegi üleandmiseks on nõutavad hüpoteegipidaja ja hüpoteegi omandaja notariaalselt kinnitatud kokkulepe ning kande tegemine kinnistusraamatusse.
Panditakse tervikuna ja kantakse kinnistusraamatusse pandipidaja kohta vastav märkus. (nõuete pantimise sätted). Hüpoteegiga tagatud nõude pantimise korral on pandipidajal õigus nõuda ka nõuet tagava hüpoteegi pantimist, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Müügiõiguse tekkimisel on pandipidajal õigus teostada hüpoteegipidaja õigusi.
Kui omaniku tegevuse tulemusena väheneb koormatud kinnisasja väärtus, on hüpoteegipidajal õigus nõuda, et kinnisasja omanik edasise kahjuliku tegevuse lõpetaks. Väärtuse vähenemise ärahoidmiseks võib teha kohtuotsuse alusel selleks vajalikke tegusid (võib kohtuotsuseta, kui viivitamisel oluliselt väheneks koormatud kinnisasja väärtus). Võib nõuda nimetatud tegudega seotud kulutuste hüvitamist, selle tagamiseks kuulub talle kinnistusraamatusse kandmata hüpoteek, mis asub tema hüpoteegiga samal järjekohal.
Kui võib eeldada koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist või kui see on juba toimunud, võib hüpoteegipidaja nõuda kinnisasja omanikult endise olukorra taastamist või täiendavat tagatist.
Kui omanik endist olukorda ei taasta ega anna täiendavat tagatist, võib nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist ulatuses, mille võrra koormatud kinnisasja väärtus on vähenenud (nõudest üks kuu ette teatada). Kui koormatud kinnisasja väärtus on vähenenud omaniku süüta, võib hüpoteegipidaja täiendavat tagatist või võla osalist tasumist nõuda ulatuses, milles kinnisasja omanikule on väärtuse vähenemine hüvitatud.
Koormatud kinnisasja päraldiste väärtuse vähendamine või korrapärase majandamise nõuete vastane eemaldamine kinnisasjast annab hüpoteegipidajale samad õigused nagu kinnisasja väärtuse vähenemisel.

Hüpoteegi tekkimine, lõppemine
TEKKIMINE
Eeldused: koormatava asja/õiguse omaniku ja hüpoteegi omandaja notariaalselt tõestatud kokkulepe, kinnistamisavaldus ja kanne kinnistusraamatus
Omanikuhüpoteegi seadmisel on tegemist ühepoolse tehinguga notariaalselt kinnitatud avalduse alusel, kinnisasja võõrandamisel jääb endise omaniku kasuks püsima.
Võlaõiguslikku notariaalselt tõestatud tagatislepingut (causa), millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud, ei ole vaja kinnistusraamatu pidajale esitada. Kui tagatisleping puudub või on tühine (võib sõlmida ka tagantjärele), kohalduvad alusetu rikastumise sätted, samuti ei saa läbi viia sundtäitmist.
LÕPPEMINE
Ei lõpe nõude rahuldamisega (va kui vastav tingimus seadmisel) – mitteaktsessoorsus.
Eeldused: hüpoteegipidaja tahteavaldus, kinnistamisavaldus ja kande kustutamine kinnistusraamatust.
Hüpoteegi lõpetamiseks on vajalik kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek. Nõusolek tuleb avaldada kinnistusosakonnale või hüpoteegipidajale. Nõusolek ei ole tagasivõetav.
Kui hüpoteegipidaja hüpoteegist loobub , omandab hüpoteegi koormatud kinnisasja omanik. Loobumiseks tuleb teha hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud avalduse alusel kanne kinnistusraamatusse, võib loobuda ka osaliselt.
Kui hüpoteegipidaja elu- või asukoht ei ole teada, võib koormatud kinnisasja omanik nõuda hüpoteegi kustutamist või muutmist omanikuhüpoteegiks, kui omanikul on õigus nõude rahuldamisele ja ta deponeerib kogu hüpoteegisumma. Intress tuleb deponeerida, kui intressimäär on kinnistusraamatusse kantud, kuid mitte suuremas ulatuses kui kolme aasta eest, arvates päevast, mil kinnisasja omanik esitas kohtule avalduse hüpoteegi kustutamiseks või omanikuhüpoteegiks muutmiseks. Kui esitatakse nimetatud nõue, määrab kohus tähtaja vastuväidete esitamiseks ja avaldab vastava kuulutuse.
Kui määratud tähtaja jooksul vastuväiteid ei esitata või need tagasi lükatakse, teeb kohus otsuse hüpoteegi kustutamise kohta, mis on kinnistusraamatu kande tegemise aluseks.
Hüpoteegipidajal on õigus deponeeritud raha kätte saada 10 aasta jooksul, arvates hüpoteegi kustutamise või omanikuhüpoteegiks muutmise päevast. Kui hüpoteegipidaja ei ole selle tähtaja jooksul raha välja võtnud, on kinnisasja omanikul õigus see tagasi saada (
Kui hüpoteegi ja koormatud kinnisasja omanikuks saab üks ja sama isik, võib sama või tagapool asuva järjekohaga hüpoteegipidaja nõuda sellise hüpoteegi kustutamist.
Nõude tagamiseks võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke pärast omanikuhüpoteegi tekkimist. See nõue ei kehti hüpoteegi suhtes, mille kandest nähtub selle mittekehtimine antud hüpoteegi suhtes. Ei kehti algse omanikuhüpoteegi kohta.
NÕUDE RAHULDAMINE
Hüpoteegiga on tagatud nõue, sellele nõudele kolme aasta jooksul enne kinnisasja müümist sundenampakkumisel või pankroti väljakuulutamist välja maksmata intressid, samuti viivis ja võla sissenõudmise kulutused, hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud kindlustusmaksud ning muud kõrvalnõuded.
Omanikule üleminek - kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse osaliselt, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda rahuldatud nõude ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist. Kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Sellisel juhul kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid. Koormatud kinnisasja omanikul on õigus esitada teatud juhtudel vastuväiteid.

Kohtulik hüpoteek
KOHTULIK HÜPOTEEK – TEKKIMINE
Kanne kinnistusraamatusse tehakse hagi tagamise määruse alusel.
TEKIB alates kande tegemisest.
Hagi tagamise määruse tühistamisel kohtulik hüpoteek muutub omanikuhüpoteegiks.