Otsi
Vajad kellegagi rääkida?
Küsi julgelt abi LasteAbi
Logi sisse ☰

KINNISVARA HALDAMINE (1)

Eesti Maaülikool - Haldus - Kinnisvara haldamine
4 HEA
Punktid

Esitatud küsimused

  • Millised aga võivad tekitada riski kasutajate tervisele?

KINNISVARA HALDAMINE
MI. 1731 2 EAP
Facility Management
Kalender
  • 02. veebruar - 1. loeng Teema 1. Ainetöö selgitus .
  • 09. veebruar – 2. loeng Teema 2.
  • 16. veebruar – 3. loeng Teema 3,4.
  • 23. veebruar – 4. loeng. Teema 5
  • 01. märts – 5. loeng. Teema 6,7.
  • 08. märts – 6. loeng. Teema 8.
  • 15. märts 7. loeng Teema 9.
  • 22. märts SEMINAR
  • 29. märts ARVESTUS
    Õpikud
    1. Kinnisvarahooldaja käsiraamat . TTÜ kirjastus, 2008.
    2. Kinnisvarahalduri käsiraamat. TTU kirjastus, 2007.
    Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit
    www.ekhhl.ee
    infomaterjalid
    Eesti Maaülikool
    Metsandus - ja maaehitusinstituut
    Geomaatika osakond
    Õppevahend aines
    KINNISVARA HALDAMINE
    MI. 1731 (2 EAP)
    Facility Management
    Koostas: lektor Madis Kaing
    Tartu 2012
    SISUKORD
    1. ELUASEMEPOLIITIKA
    1.1. Eluasemepoliitika põhimõtted
    1.2. Eluasemepoliitika areng heaoluriikides
    1.3. Eluasemepoliitika üleminekuriikides
    1.4. Elamusituatsioon ja eluasemepoliitika Eestis
    2. ELAMUREFORM EESTIS
    2.1. Eluruumide erastamine
    2.2. Mitteeluruumide erastamine
    2.3. Elamuseadus
    2.4. Korteriomand
    2.5. Korteriühistu
    2.6. Energiamärgis
    2.7. Sihtasutus KredEx
    3. KINNISVARAKESKKOND
    3.1. Kinnisvarakeskkonna olemus
    3.2. Korrashoiu organisatsiooniline korraldus
    3.3. Ühiskonna mõjud kinnisvara keskkonnale
    4. KINNISVARA KORRASHOID
    4.1. Kinnisvara korrashoiu olemus
    4.2. Korterelamute korrashoid ja renoveerimine
    4.2.1. Korterelamu korrashoiu korraldamine
    4.2.2. Korterelamute ehituskonstruktsioonide ja keskkonnasüsteemide renoveerimine
    4.2.3. Korterelamute renoveerimise korraldamine
    4.3. Kinnisvara korrashoiustandardi komplekstegevused
    5. KINNISVARA HALDAMINE
    5.1. Kinnisvara haldamise mõiste
    5.2. Omanikukohustused
    5.3. Tarbimisteenused
    5.4. Tugiteenus
    6. KINNISVARA HOOLDAMINE
    6.1. Kinnisvara hooldamise mõiste
    6.2. Tehnohooldus
    6.3. Heakorratööd
    6.4. Remonditööd
    7. KINNISVARA MAJANDUSKAVA
    7.1. Majanduskava koostamise alused
    7.2. Majanduskava ülesehitus
    7.3. Majanduskava kasutamine
    8. KINNISVARAGA SEOTUD LEPINGUD
    8.1. Üürilepingud
    8.2. Rendilepingud
    8.3. Kindlustuslepingud
    8.3.1. Kindlustuse olemus
    8.3.2. Kahjukindlustus
    8.3.3. Korteriomanike kaasomandi kindlustamine
    8.3.4. Tsiviilvastutuskindlustus
    9. KINNISVARA HALDAJATE- JA HOOLDAJATE KUTSEKVALIFIKATSIOONID
    9.1. Kinnisvara halduri kutsed
    9.2. Kinnisvara hoolduse kutsed
    9.3. Sertifitseerimine
    Kasutatud kirjandus
    Lisa 1 – Iseseisev töö – Korterelamu korrashoid
    Lisa 2 – Kinnistu ja hoone toimikpass
    Lisa 3 - Hooldusraamat
    Kordamisküsimused
    1. ELUASEMEPOLIITIKA
    Kährik A. Eluasemepoliitika Euroopas ja Eestis. Poliitikauuringute keskus PRAXIS, 2002, 73 lk.
    1. 1. Eluasemepoliitika põhimõtted
    Eluasemepoliitikad võivad olla: liberaalsed (USA), konservatiivsed (mandri Euroopa maad) või sotsiaaldemokraatliku suunaga ( Skandinaavia maad). Eesti on valinud elamusektori arendamiseks liberaalse arengutee ja on radikaalsem ka võrreldes teiste Euroopa üleminekuriikidega.
    Eluasemepoliitika põhimõisted. Eluase on osa normaalse ühiskonna liikme inimõigustest ja neid, kes ei ole suutelised seda turutingimustes enesele kindlustama, tuleks selles abistada. Eluase on keerukas majanduslik kaup, mida eristab tavalistest kaupadest:
  • Vastupidavus, püsivus – et eluaseme kui kapitalimahutuse eluiga on tavaliselt väga pikk, siis on eluaseme juures oluline silmas pidada, et tegemist on ühtaegu nii ”elamufondi” kui ka ”eluasemeteenusega”;
  • Heterogeensus – sama hinnaga elamud võivad erineda suuruse, vanuse, arhitektuurilise ilme, asukoha, asumi kvaliteedi ja selle maksumuse mudeli ning kohaliku omavalitsuse poolt pakutavate teenuste ja kehtestatud maksude poolest;
  • Ruumiline fikseeritus – oluline on eristada elamu omadusi ja asumi iseloomu, kus elamu asub. Põhiliselt peetakse oluliseks kaugust teistest tähtsamatest linnaosadest (infrastruktuur) ning asumi ümbritseva ala maakasutuse iseloomust;
  • Valitsuse sekkumise tase – enamikes eluasemepoliitika süsteemides on avaliku sektori sekkumine kõrge, kasutatakse nii otseseid kui kaudseid majanduspoliitilisi mõjutusvahendeid.
    Eluasemepoliitika (ehk elamupoliitika ) on meetmete kompleks , mis mõjutab elamufondi kvaliteeti, kvantiteeti, hinda, omandust ning kontrolli. Eluasemepoliitika keskseks küsimuseks peaks olema keskmise perekonna elamispinna vajaduse rahuldamine. Elamupoliitika mõju ühiskonna arengule on keerukam kui enamike sotsiaalpoliitika valdkondade mõju. Avalik sektor saab mõjutada eluasemeturgu pakkumise ja nõudluse reguleerimise kaudu:
    • Pakkumine – suurendatakse läbi stabiilse majanduskeskkonna loomise, tootjate subsideerimise ja avaliku sektori poolse eluasemete pakkumise;

    • Nõudlus – suurendavad meetmed on suunatud otseselt eluaseme tarbijatele.

    Maailmapraktika põhjal annab parimaid tulemusi pakkumise ja nõudluse samaaegne mõjutamine.
    Meetmed elamuprobleemi lahendamiseks:
  • Tunnustatud korteristandardi suurus leibkonna kohta. Sotsiaalne norm 18 m2 üldpinda iga leibkonna liikme kohta ja lisaks 15 m2 iga leibkonna kohta.
  • Perekonna sissetulekust eluasemele kulutatav osa. Keskmiselt loetakse selleks 25% (min 20%, max 30%).
  • Sissetulekute ümberjagamine. Üürnike subsideerimine tasemeni, mille juures nad oleksid suutelised ostma või üürima elamispinda vabaturuhindadega. Toetama korteriühistute tegevust.
  • Elanike reaalsissetulekute suurendamine . Arenenud laenusüsteemi korral on võimalik osta (ehitda) elamispinda, kui ruutmeetri keskmine maksumus võrdub keskmise kuupalgaga.
  • Elamute algse maksumuse alandamine. Maa hinna alandamine. Ehituskulude alandamine.
  • Eluaseme kasutamisega seotud igakuiste kulutuste vähendamine. Hoone aastaseks hoolduskulude summa võiks olla 1,5-2,5% hoone ehitusmaksumusest. Reeglina on kivimaja amortisatsioon aastas 1%, seega 100 aastat. Seega tuleks igal aastal kulumist ületava või sellega võrduva summa ulatuses füüsiliselt korrastada.
    1. 2. Eluasemepoliitika areng heaoluriikides
    Lääne- Euroopas ei ole kuni 1/3 elanikkonnast suuteline tasuma täielikku majanduslikku kulu oma eluaseme eest. Valitsuse toetus eluasemele moodustab Lääne-Euroopa riikides 1-4% SKP-st. Võib eristada 3 põhilist eluasemepoliitika tüüpi:

    • Korporatistlik – Saksamaa, Austria, Prantsusmaa. Suhteliselt liberaalne ja elamuid pakub peamiselt erasektor . Üle poole leibkondadest elab enda omanduses olevates eluruumides ja ka üürikorteritest on suurem osa eraomanduses .

    • Sotsiaaldemokraatlik – Rootsi, Taani, Norra. Domineerib valitsuse kontroll maaomanduse ja finantseerimise üle. Eluasemepoliitika puudutab kõiki ühiskonnakihte ja kvaliteetne eluase on muudetud kättesaadavaks kõigile ühiskonnagruppidele.

    Tinglikult kehtib seaduspärasus – mida rikkam riik, seda suurem on üürisektori osatähtsus. Avaliku sektori tegevus ja tähtsus eluasemeturu mõjutamisel on liberaalse, konservatiivse ja sotsiaaldemokraatliku suunaga sotsiaalpoliitikat harrastavates riikides erinev.
    Kaasaegsed suundumused eluasemepoliitikas. Viimasel aastakümnel on Euroopas avaliku sektori roll elamuturu mõjutajana vähenenud . Majanduskasv on vähenenud, mis on toonud kaasa avaliku sektori kulutuste pidurdumise. Elamupoliitikale (1940-1960) seatud eesmärgid on saavutatud. Valdav osa leibkondadest on kindlustatud eluasemevajadusega (suurusega) ja kvaliteediga. Sotsiaalüürisektori osatähtsus väheneb kogu Euroopas (va Rootsi) ja selle roll muutub.
    Arengud Euroopa riikide elamupoliitikas võib kokku võtta järgnevas:
  • Muutused elamuehituses ja elamuehituspoliitikas. Uuselamuehituse maht on vähenenud. Suurenenud on remondiks kasutatavate vahendite hulk.
  • Muutused eluasemesektori finantseerimises. Pakkumisele suunatud subsiidiumid on vähenemas ning asendumas nõudlust reguleerivate subsiidiumitega.
  • Muutused elamuomandi struktuuris. Erastamine jms. võtted on vähendanud küll avaliku sektori otseseid kulusid eluasemepoliitikale, kuid suurendanud samas kaudseid kulusid sotsiaalpoliitika kaudu. Suureneb omanikuasustuse osakaal. Eraüürisektor on välja arenemata.
  • Muutused leibkondade eluasemekuludes ja maksukoormuses. Eramajapidamiste kulutused eluasemele on suurenenud ja paljud eluasemetoetust saavad üürnikud on sattunud nn vaesuslõksu.
  • Muutused üürnike struktuuris. Suureneb sotsiaalmajanduslik polarisatsioon üürisektoris.
  • Elamupoliitikast põhjustatud sotsiaalsed muutused. Suureneb naabruskonnal baseeruv sotsiaalne tõrjutus, vähenevad võimalused jõukohase elamispinna saamiseks. Viimasel kümnendil on kodutute arv Euroopas hinnanguliselt suurenenud 1/3 võrra.
    Euroopa liidu mõju rahvusriikide eluasemepoliitikale. Euroopa liidus puuduvad ametlikud direktiivid liikmesriikide eluasemepoliitika kujundamiseks. Euroopa Sotsiaalharta seab elamupoliitika eesmärgiks kindla standardiga eluaseme kättesaadavaks muutmise kõigile elanikkonna gruppidele, kodutuse vähendamise ning eluaseme hinna muutmise vastuvõetavaks neile, kellel endal puuduvad piisavad ressursid .
    1. 3. Eluasemepoliitika üleminekuriikides
    Ühiskondlikku üürisektorit iseloomustasid kõikjal madalad üürihinnad ja subsideeritud kommunaalteenused. Poola, Ungari, Tšehhi ja teised maad. Sotsialistliku perioodi lõpul olid peamisteks probleemideks eluasemesektoris:
    • Eluruumide puudus, ülerahvastatus ja madal kvaliteet;

    • Majanduslikud probleemid – poliitilise süsteemi muutus jättis riigile elamuprogrammide finantseerimiseks vähe vahendeid ning madalad üürid;

    • Kigi kõigis maades eksisteeris ka erasektor, ei olnud turumehhanismid hästi arenenud ning sektor ei funktsioneerinud efektiivselt.

    Üleminekuriikides on toimunud turusuhete sisseseadmine ning avaliku sektori eemaletõmbumine elamuturu reguleerimisest. Eluasemereformi eesmärgiks Ida-Euroopa riikides oli üüritaseme tõstmine tegelike kulude tasemele .
    Kõikides üleminekuriikides on vähendatud avaliku sektori osa eluruumide omanikuna. Probleemid, mis ajendasid eluruume erastama, ei ole tänaseks lahenenud ning juurde on tekkinud uusi, varem tundmatuid muresid .
    Toimunud on üüride vabakslaskmine ning üürimäärade tõus. Sotsiaalprobleemide leviku takistamiseks on rakendatud eluasemetoetuste programme . Kuna liberaalne poliitika ei ole andnud loodetud tulemusi, on hakatud uuesti rakendama eluasemete pakkumisele suunatud subsiidiume – Ungaris, Tšehhis ja Poolas on käivitunud üüripindade ehitamise programmid .
    1. 4. Elamusituatsioon ja eluasemepoliitika Eestis
    Eesti eluruumide erastamine oli tüüpiline Ida-Euroopa vautšer privatiseerimine , milles sotsiaalsed taotlused domineerisid majanduslike üle. Selle tulemuseks oli – 2001.a. 94% eluruumidest oli eraomanduses ja 6% kuulus avalikule sektorile.
    Omavalitsustes, kus kinnisvara väärtus oli madal, ei olnud elanikud
    huvitatud eluruumi erastamisest (kinnisvara on turul raske müüa ning omanikukulutused võrdlemisi suured). Reformi peamine taotlus oli turusuhetel põhinev elamumajanduse taastamine ja eraomandi muutmine domineerivaks eluasemete omamise vormiks. Soovituslik oleks – 60% eraomanduses ja 40% avalikus sektoris.
    Kõrvuti oodatud positiivsete muutustega on euronormidega kaasnenud mitmed ebasoovitavad tagajärjed. Ebasoovitavate tagajärgedena on ilmnenud näiteks avaliku üürisektori taandumine, kodutus, omanike ja üürnike vaheline tugev vastasseis, üürielamispinna ehituse lakkamine, uute leibkondade (noorte) raskused eluruumi saamisel, korteriomanike erinevatest majanduslikest võimalustest ühistutele tekkivad probleemid.
    Eluruumide arv ja struktuur, eluasemeturg. 2000.a. alguses oli Eestis 623 100 eluruumi pinnaga 33,6 mln. m2 . Keskmine eluruumi pind inimese kohta oli 23,3 m2
    ning 1 000 elaniku kohta 432 eluruumi.
    Formaalselt puudub Eestis elamispinna defitsiit, suur on aga varjatud defitsiit ning eluruumide ja töökohtade geograafilise paiknemise mittevastavus.
    Eluasemeturg. Enamus eluasemeid kuni 2005.a. 1. märtsini sai müüa vallas asjadena. See turu sektor ongi moodustanud suurema osa tehingute arvust peale korterite erastamist. Alustati selle turuga juba enne korterite erastamist – riik müüs kasutusõigust (üürilepingut). Eluasemeturg peegeldab üldjoontes tööturul toimuvaid muutusi: aktiivse tööturuga piirkondades on ka eluasemeturg aktiivne. Nii uusehituse kui ka olemasolevate korterite ostu-müügi võimalused määrab suures osas kommertspankade laenupoliitika. Riiklik sekkumine laenuturul on olnud madal ja mõjutanud nõudlust vaid vähesel määral.
    Rahulolu elamistingimustega. Eluasemekulud. Kaheksal protsendil Tallinna ja ligi viiendikul teiste suuremate linnade elanikest oli 90-ndate aastate lõpul raskusi eluasemekulude eest tasumisel . 1999.a. kulutas leibkond tarbimiskuludest eluasemele 19%.
    Peredel, kellel on raskusi eluasemekulude eest tasumisega, on valida kolme võimaluse vahel:
    • Kohandada oma eluasemetarbimine vastavalt finantsvõimalustele (küte, vesi, elekter ), mis suurtes majades ei ole sageli võimalik.

    • Vähendades eluasemekulusid, kolides odavamale elamispinnale.

    • Jätta kulude eest maksmata ning sattud võlgnikuks.

    Tänased eluasemeremondi kulutused ei ole alati piisavad, et säilitada elamufondi praegune kvaliteet.
    Eluasemesektori võimalik areng lähiaastatel.
    Eesti elamumajanduse arengukava aastani 2010. Eesti eluasemepoliitika eesmärgid/alleesmärgid võime jagada 3 gruppi:
    • Turvalisuse tagamine eluaseme valdkonnas;

    • Professionaalsuse tagamine eluaseme valdkonnas;

    • Elanike initsiatiivi toetamine oma eluasemesituatsiooni parandamiseks

    Kohalike omavalitsuste poolt püstitatud elamupoliitika eesmärgid on üldised, puuduvad konkreetsed tegevusplaanid ja reaalsed võimalused plaani elluviimiseks. Vähesed elamuturule sekkumise võtted on suunatud marginaalsetele gruppidele ühiskonnas.
    Eluasemepoliitika väljaarendamisel on vaja tähelepanu pöörata järgnevale:
  • Eesti rahvastikuprotsessides on viimasel kümnendil toimunud järsud muutused. Varasem elanike arvu kasv nii rände kui ka loomuliku iibe arvel on asendunud rahvaarvu vähenemisega.
  • Säilinud on leibkonna suuruse ja korteri suuruse vaheline mittevastavus (suuremad leibkonnad on surutud väikesesse korterisse, samal ajal on väikeste perede kasutada ülemäära suur elamispind).
  • Rahvastikuprognoos sunnib elamispinna vajaduse arvestamisele hindama vastandlikke momente. Rahvaarv Eestis kahaneb ka järgnevatel aastatel.
  • Prognoositud perekonna (leibkonna) struktuuri muutused ei ole soodsad eraelamuomandi laiendamiseks.
  • Eluasemetoetuste süsteem ei toimi Eestis vaatamata 10- aastasele praktikale efektiivselt.
  • Keskmise kodaniku elamuprobleemide lahendamine on lähema 10-15 aasta jooksul uusehituse arvel keeruline
    Eesti eluasemevaldkonna arengukava 2008 – 2013 (17. 01. 2008.a.) Valitsuse korraldus nr. 35.
    www.mkm.ee – KODANIKULE – Arengukavad - Kehtivad strateegilised dokumendid
    Arengukava ülesandeks on valdkonna strateegiliste eesmärkide püstitamine ja võimalike lahenduste pakkumine kolmel olulisemal tasandil:
    • Eluaseme kättesaadavuse tagamine;
    • Eluasemefondi jätkusuutlikkuse säilitamine ja arendamine;
    • Eluasemekeskkonna kvaliteedi tõstmine.

    Arengukava meetmete elluviimist rahastatakse riigieelarvest, Euroopa Liidu struktuurivahenditest ja SA KredEx omavahenditest (www.kredex.ee) –Eluase – Korterelamu renoveerimislaen
    Kaardistada eluasemefondi energeetiline ja tehniline seisukord , mida toetatakse kuni 2013.aastani struktuuritoetuse abil:
    • Korterelamute rekonstrueerimist soodsama intressiga laenu võimaldamise teel;
    • Energiaauditite ja ehitise ekspertiisi teostamist;
    • Ehitusprojektide koostamist.

    Riigieelarvest toetatakse eluaseme kättesaadavuse tagamise ja elukeskkonna parandamise meetmeid. Alates 2007.aastast toetatakse:
    • Omandireformi käigus tagastatud korterelamute rekonstrueerimist;
    • Miljööväärtuslikes piirkondades või enne 1940.aastat ehitatud korterelamute rekonstrueerimist;
    • Ekspertarvamuste koostamist miljööväärtuslikel aladel asuvate elamute kohta.

    www.miljooala.ee - Kasulik info – Toetused
    2. ELAMUREFORM EESTIS
    2.1. Eluruumide erastamine
    Eluruumide erastamise seadus Vastu võetud 6. mail 1993.a.
    Seadus reguleerib
    Käesolev seadus reguleerib suhteid, mis tekivad riigi, kohalike omavalitsuste ja teiste seadusega määratud erastamise kohustatud subjektide omandis olevate elamute ja korterite (edaspidi: eluruum ) erastamisel, määrates kindlaks erastamise objekti, subjektid, tingimused ja korra.
    Eesmärgiks
    Eluruumide erastamise eesmärgiks on anda füüsilistele ja juriidilistele isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ning tagada selle kaudu elamute parem hooldamine ja säilimine.
    Objektiks
    Erastamise objektiks on elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest või ehitusjärgus olev elamu või korter , mis on riigi või riigi äriühingu omandis või kohaliku omavalitsusüksuse või aktsiaseltsi omandis.
    Korterile või mitteeluruumile vastava elamu muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse selle korteri või mitteeluruumi üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnast. Nimetatud osa määratakse mõttelise osana .
    Abiruumid , mis asuvad elamus või elamuga ühisel krundil , kuuluvad erastamisele. Abiruumideks loetakse elamus või elamuga ühisel krundil paiknevates hoonetes asuvaid ruume , mis ehitusprojekti kohaselt on ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks. Samuti loetakse abiruumideks endisi eluruume, mida vastavalt kohaliku omavalitsuse otsusele ei ole tunnistatud mitteeluruumideks, olenemata sellest, kuidas nimetatud ruume tegelikkuses kasutatakse.
    erastamisele kuuluvad eluruumid ;
    erastamisele mittekuuluvad eluruumid
    Eluruumi erastamise õigustatud subjekt : üürilepingu alusel on kasutatava eluruumi üürnik ; vähemalt 18-aastane Eesti kodanik; Eesti Vabariigis registreeritud juriidiline isik.
    Eluruumi ostmise eesõigus :
    üürilepingu alusel kasutatav eluruum - eluruumi üürnikul, kelle avaldus on esitatud 1995.a. 1. märtsiks;
    asustamata eluruumid - kas omandireformi õigustatud subjekt ja kes on esitanud taotluse maa tagastamiseks, millel asub nimetatud elamu, tööandja eluruumi üürnikul, teise eelistusena - füüsilised isikud.
    Erastamine avaliku enampakkumise korras
    Avalikul enampakkumisel erastatakse asustamata eluruumi ja eelmise üürniku lahkumisel, väljatõstmise või surma tõttu vabanenud eluruumi, kui seda soovivad osta mitu võrdset ostueesõigust omavat isikut.
    Eluruumide erastamise kohustatud subjekt:
    riigile kuuluvate eluruumide puhul - kelle haldusalas ta on;
    munitsipaalomandusse kuuluvate eluruumide puhul - juriidiline isik, kelle valduses (bilansis) on erastatav eluruum.
    Alates 1. jaanuarist 2004.a.
    Ühisesse omandisse kuuluvate elamute puhul, mille üheks omanikuks on riik või kohalik omavalitsus , seda elamut haldav ettevõtja , asutus või organisatsioon. Nende elamute või neis asuvate eluruumide erastamine toimub ministeeriumi, riikliku ameti või vastava kohaliku omavalitsuse täitevorgani ja teiste omanike nõusolekul.
    Erastatavate eluruumi hinna määramine
    Erastatava eluruumi hind määratakse väärtuskoefitsientide abil, kus arvestatakse konkreetse eluruumi üldpinna ruutmeetri väärtuse erinevust standardelamu korteri üldpinna ruutmeetri väärtusest, samuti eluruumi kulumise astet, heakorda ja asukohta . Eluruumi hinna alandamise võimalus asustamisõigusel makstud hinna võrra.
    Üks tööaasta on ekvivalentne üheksakorruselise paneelelamu (tüüp 121-02-E) korteri üldpinna ühe ruutmeetriga. Ühe tööaasta arvestuslik väärtus on 300 krooni.
    Erastatava eluruumi eest tasumise viisid
    Eluruumi erastamine toimub rahvakapitali oblikatsioonide (EVP), võõrandatud vara kompenseerimisel väljaantud väärtpaberite või raha eest.
    Eluruumi erastamise vormistamine
    Eluruumi erastamine vormistatakse ostja (õigustatud subjekti) ja müüja (kohustatud subjekti) vahel sõlmitava ostu-müügilepinguga. Leping peab olema notariaalselt tõestatud ning kuulub notari esitusel registreerimisele. Omandiõigus erastatavale eluruumile, sealhulgas järelmaksuga ostetud eluruumile tekib vastavalt asjaõigusseaduse § -le 92.
    Erastatud eluruumide haldamise korraldamine
    Erastatud eluruumidega elamus võivad omanikud asutada elamu ühiseks haldamiseks korteriühistu. Elamutes , kus ei ole korteriühistut moodustatud ega haldamist korteriomanikele üle antud, korraldab elamu haldamist kuni 2002. aasta 31. detsembrini eluruumide erastamise kohustatud subjekt või isik, kellele on haldamine õigusaktides sätestatud korras üle antud ja kellele on erastatud eluruumide omanikud kohustatud maksma majandamiskulusid korteriomandiseaduse järgi.
    Elamus, kus korteriomanikud on elamu haldamiseks sõlminud ühise tegutsemise lepingu, jääb leping kehtima niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriomandiseadusega. Eluruumide erastamise kohustatud subjekt annab elamu haldamise korteriühistule või eluruumide omanikele üle kolme kuu jooksul pärast vastava avalduse saamist, kui pooled ei lepi kokku teisiti.
    Eluruumide erastamise kohustatud subjektil on eluruumide omanike enamuse nõusolekul õigus anda elamu haldamine koos sellest tulenevate lepinguliste õiguste ja kohustustega üle linna- või vallavalitsuse poolt korraldatud avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule. Elamu haldamise üleandmisel vabaneb eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest.
    Maaeraldus erastatud eluruumi juurde
    Erastatavate eluruumide alune ja nende teenindamiseks vajalik maa erastatakse või antakse lepingulisse kasutusse. Kui ehitise püstitamisel ei määratud kindlaks selle teenindamiseks vajalikku maatükki, määrab valla- või linnavalitsus korteriomandi seadmisel ehitise teenindamiseks vajalikuks maatükiks selle ehitise aluse maa. Ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki võib kindlaks määrata plaani- või kaardimaterjali alusel.
    Korteriomandi seadmine
    Korteriomandi omanikuks on õigus saada eluruumi vallas asjana omaval isikul. Avalduse korteriomandi seadmiseks, milles sisaldub taotlus ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaksmääramiseks, esitab valla- või linnavalitsusele eluruumide
    erastamise kohustatud subjekt. Vastava avalduse võib esitada ka korteriühistu või teevad seda eluruumi vallas asjana omavad isikud.
    Avaldusi korteriomandi seadmiseks sai esitada 2001. aasta 31. detsembrini. Kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt, korteriühistu või eluruume vallas asjana omavad isikud ei ole nimetatud tähtpäevaks avaldust esitanud, munitsipaliseeritakse nende ehitiste teenindamiseks vajalik maa valla- või linnavalitsuse taotlusel. Kui kohalik omavalitsusüksus ei soovi maad munitsipaliseerida, jäetakse maa riigi omandisse.
    Kehtib alates 1. jaanuarist 2004.a.
    Korteriomandi kinnistamiseks peab eluruumide erastamise kohustatud subjekt esitama kinnistusametile ühepoolse notariaalselt kinnitatud kinnistamisavalduse ja dokumendi (plaani) ehitise, eluruumide ja mitteeluruumide, reaalosade ja mõtteliste osade suuruse ja paiknemise kohta ning muud seadusest tulenevad kinnistamiseks vajalikud dokumendid. Kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt on lõpetanud oma tegevuse seaduses sätestatud korras peab käesolevas lõikes nimetatud dokumendid esitama Vabariigi Valitsuse poolt määratud asutus. Korteriomandi seadmisega seotud kulud tasub õigustatud subjekt Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Korteriomand kinnistatakse pärast korteriomandi seadmisega seotud kulude tasumist. Korteriomandi
    seadmisega seotud kulusid võib katta vastava elamu remondirahade arvel.
    Kinnistamisavalduse kinnitanud notar esitab andmed ehitise reaalosade ja omanike kohta riiklikule ehitusregistrile ühe päeva jooksul, alates avalduse tõestamisest. Korteriomandi omanikuna kantakse kinnistusraamatusse eluruumi vallas asjana omav isik.
    Avalik-õiguslik reaalkoormatis
    Eluruumi vallas asjana omandanud isikule kuuluva korteriomandi registriosa avamisel koormatakse korteriomand avalik-õigusliku reaalkoormatisega riigi kasuks osas, mis korteriomandite maa mõtteliste osade summana ületab selle ehitise aluse maa ulatust, välja arvatud, kui maa mõttelise osa hind on tervikuna tasutud .
    Kehtib alates 1. jaanuarist 2004.a.
    Notariaalselt kinnitatud ühepoolse avalduse avalik-õigusliku reaalkoormatise kandmiseks kinnistusraamatusse esitab eluruumi erastamise kohustatud subjekt koos teiste dokumentidega ja dokumendiga, millega määratakse kindlaks reaalkoormatise kestus, rahaline väärtus ja iga-aastase makse suurus.
    Korteriomandite tekkimine elamuühistule (-kooperatiivile) kuuluvas elamus
    Elamuühistul (-kooperatiivil) on korterivaldajate - ühistuliikmete (edaspidi korterivaldajad) üldkoosoleku otsusel õigus erastada elamuühistule kuuluva elamu alune ja selle teenindamiseks vajalik maa. Maa müügihind määratakse maa maksustamishinna alusel.
    Kui elamuühistu üldkoosolek otsustab erastatud maa ja selle oluliseks osaks saava elamu jagamise korteriomanditeks ja elamuühistu reorganiseerimise korteriühistuteks, kantakse elamuühistu notariaalselt tõestatud avalduse, riigiga sõlmitud võõrandamislepingu ja muude seaduses sätestatud dokumentide alusel elamuühistu poolt erastatud maa kinnistusraamatusse korteriomanditena korterivaldajate nimele .
    Elamuühistule kuuluva elamu korterivaldajate koosolek võib otsustada senisest elamuühistust eraldumise ja elamu baasil korteriühistu või uue elamuühistu asutamise. Uue ühistu asutamisel loetakse kõik elamu korterivaldajad uue ühistu liikmeteks .
    Elamuühistust eraldumine. Elamu korterivaldajate koosolek kutsutakse kokku vähemalt ühe kümnendiku korterivaldajate initsiatiivil nende poolt allakirjutatud teate alusel, kus peab olema näidatud koosoleku toimumise aeg, koht ja päevakord. Koosolek on otsustusvõimeline, kui kohal on üle poole elamu korterivaldajatest. Elamuühistust eraldumise ja uue ühistu asutamise otsuse vastuvõtmiseks on vajalik koosolekust osavõtjate vähemalt kahekolmandikuline poolthäälte enamus.
    Kui elamu korterivaldajate koosolek otsustab elamu baasil korteriühistu asutamise, on senise elamuühistu juhatus kohustatud kuu aja jooksul pärast korteriomanike taotluste esitamist ühistu juhatuse ja senise korterivaldaja vahelise lihtkirjaliku kokkuleppega üle andma korterivaldaja kasutuses oleva korteri tema omandisse.
    Kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber pärast 1995.a. 1. märtsi, on eluruumi üürnikul eluruumi ostmise eesõigus, kui avalduse eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist.
    Kehtib alates 1. jaanuarist 2004.a.
    Kui mitteeluruumidega elamute puhul ei ole korterile või mitteeluruumile vastava elamu muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtutud käesolevast seadusest, tehakse ümberarvestus mitteeluruumi erastaja kulul. Kui õigusaktidest tulenevalt ei ole korterile või mitteeluruumile vastava elamu muu osa kindlaksmääramisel lähtutud korteri või mitteeluruumi üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnas või kui eluruumide erastamisel määratud mõtteliste osade summa erineb ühest, on kohustatud subjektil kohustus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras ühepoolselt lihtkirjalikult tekkinud viga parandada. Vea parandamisest tingitud mõttelise osa suuruse muutuse registreerib kohustatud subjekt kohalikus omavalitsuses, kuid mitte enne kahe kuu möödumist korteriomanike teavitamisest. Mõttelise osa suurus väljendatakse hariliku murruna. Kohalik omavalitsus esitab mõttelise osa suuruse andmed riiklikule ehitusregistrile.
    Kui korteriomandi seadmise või elamuühistu poolt maa erastamine on algatatud enne 2001.a. 1. jaanuari, viiakse see lõpule enne 2001.a. 1. jaanuari kehtinud alustel ja korras. Korteriomandi seadmise või elamuühistu poolt maa erastamise algatamiseks loetakse eluruumide erastamise kohustatud subjekti, korteriühistu, eluruume vallas asjana omavate isikute või elamuühistu avalduse esitamist valla- või linnavalitsusele korteriomandi seadmiseks või maa ostueesõigusega erastamiseks.
    2. 2. Mitteeluruumide erastamine
    Mitteeluruumide erastamise seadus Vastu võetud 14.06.1995.a., jõustunud 21.07.1995.a.
    Erastamise objekt - elamus asuv mitteeluruum koos selle suurusele vastava muu osaga elamust, mis on riigi või kohaliku omavalitsusüksuse või riigi äriühingu või aktsiaseltsi, kelle kõik aktsiad kuuluvad kohalikule omavalitsusüksusele, või osaühingu, kelle ainuke osa kuulub kohalikule omavalitsusüksusele, omandis.
    Elamuks käesoleva seaduse mõttes loetakse hoonet, milles asuvate eluruumide üldpind on vähemalt võrdne selles hoones asuvate mitteeluruumide üldpinnaga.
    Mitteeluruumideks - loetakse elamutes paiknevaid kontoriruume,
    kultuurhariduslikke ruume, ateljeesid (loominguliste töötajate tööruume), kaubandusruume, kommunaalelutarbelisi ruume, laoruume, tööstusruume ja muid elamutes paiknevaid ruume, mis on vastavalt ehitus (ümberehitus)-projektile, kasutusloale või elamuseaduse kohaselt valla- või linnavalitsuse loal ette nähtud alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina. Enne mitteeluruumi erastamist tuleb mitteeluruum kanda hooneregistrisse.
    Mitteeluruumiks käesoleva seaduse tähenduses ei ole elamu teenindamiseks, elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks ettenähtud abiruumid, mida erastatakse vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Mitteeluruume erastatakse korteriomandi esemena. Kuni vastava korteriomandi kinnistusraamatusse kandmiseni erastatakse mitteeluruume vallas asjana.
    Erastamise korraldamine
    Mitteeluruume erastatakse avalikul enampakkumisel. Erastatava mitteeluruumi alghind on turuhind, mis määratakse kindlaks antud piirkonna samalaadsete ruumide müügihindade alusel. Mitteeluruumi ostueesõigus erastamisel alghinnaga on:
    esimese eelistusena - Kunstifondil, kui leping mitteeluruumi kasutamiseks ateljeena on sõlmitud enne käesoleva seaduse jõustumist ja avaldus mitteeluruumi erastamiseks on esitatud enne 2001.a. 1. detsembrit;
    teise eelistusena - mitteeluruumi lepingu alusel kasutaval isikul;
    kolmanda eelistusena - elamu korteriühistul või elamu korterite omanikel.
    2. 3. Elamuseadus
    Elamuseadus Vastu võetud 23. aprill 1992.a. Muudetud 10. juuni 1998.a. seadusega.
    Vabariigi Valitsuse võimkond elamusuhete reguleerimisel:
    eluruumidele esitatavate nõuete kehtestamine;
    eluruumi sotsiaalselt põhjendatud normi ja selle rakendamise erisuste kindlaksmääramine;
    üüri arvestamise korra kehtestamine;
    riigi omandis olevate eluruumide valdamise, kasutamise ja käsutamise korra kehtestamine.
    Kohaliku omavalituse volikogu võimkond elamusuhete reguleerimisel:
    eluruumi või selle kasutusõigust mitteomavate, samuti elamistingimuste parandamisel abi vajavate isikute arvestuse korra kehtestamine;
    munitsipaalomandis olevate eluruumide valdamise, kasutamise ja käsutamise korra, sealhulgas hooldus - ja remondieeskirjade kehtestamine;
    muude küsimuste otsustamine, mis on seadusega antud kohaliku omavalitsuse volikogu võimkonda.
    Eluruumi kasutamine elamuühistu (-kooperatiivi) liikmena
    Elamuühistu - on mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on liikme valdusesse anda liikmelisuse alusel kasutamiseks eluruum omaette korterina elamuühistule kuuluvas elamus ning korraldada elamu, elamualuse ja elamu teenindamiseks vajaliku maa majandamist.
    Elamuühistu liikme osamaksu suurus peab vastama tema valdusesse antava või tema valduses oleva eluruumi üldpinna suurusega vastavale osale elamu ehitusmaksumusest.
    Eluruumi üürileandmine - Elamuühistu võib vabanenud eluruumi anda üürile kuni aastaks. Elamuühistu liige võib tema valduses oleva eluruumi anda üürile.
    Osamaksu võõrandamine - elamuühistu liikmel on õigus talle kuuluv osamaks võõrandada. Abikaasade ühisomandisse kuuluva osamaksu võib elamuühistu liige võõrandada üksnes abikaasa eelneval kirjalikul nõusolekul.
    Elamuühistu liikmeks astumise eelisõigus osamaksu pärimise korral - elamuühistu liikmega koos elanud abikaasal on liikme surma korral eelisõigus elamuühistu liikmeks astumisel juhul, kui tal on õigus osale osamaksust.
    Elamuühistu liikme elamuühistust väljaarvamine - elamuühistu liige arvatakse elamuühistust välja tema surma korral. Samuti võidakse liige elamuühistust välja arvata.
    Eluruumi kasutamine eluruumi üürilepingu alusel
    Üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks - lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul on lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks.
    Üüri piirmäär - kohaliku omavalitsuse volikogul on õigus kehtestada oma haldusterritooriumil asuvatele munitsipaalomandis olevatele eluruumidele üüri piirmäärad. Kohaliku omavalituse volikogu kehtestatud vastav üüri piirmäär on piirmääraks kõigi samal haldusterritooriumil asuvate Eesti Vabariigi omandireformi
    aluste seadustes sätestatud eluruumide suhtes. Üürniku nõusolekul võib üürilepingus kokku leppida üüri piirmäärast erineva üüri suuruse.
    Üüri piirmäära ei rakendata nende elamute suhtes, mida omanik on renoveerinud, viies üürnikud ajutiselt välja, ja kus teostatud tööde tagajärjel on elamistingimused oluliselt paranenud .
    Elamuvaidluste lahendamine
    Elamuvaidlused lahendatakse kohtu korras. Kohalikul omavalitsusel on õigus moodustada elamuvaidluskomisjon üürilepingu sõlmimisest, pikendamisest või muutmisest või üüri määramisest või muutmisest, samuti üürilepingu täitmisest tulenevate teiste vaidluste kohtueelseks lahendamiseks. Komisjon tegutseb lepituskomisjonina.
    2. 4. Korteriomand
    Korteriomandiseadus Vastu võetud 15. novembril 2000.a. Jõustus 1 juulil 2001. aastal.
    Korteriomand - on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub.
    Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Kaasomandi esemeks on maatükk ning ehitise osad ja seadmed , mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Korteriomandi esemeks olevaid ehitise reaalosa ja kaasomandi mõttelist osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada, koormata ega pärandada. Korteriomandid peavad olema ühe kinnisasja piires.
    Korteriomandi eseme reaalosa (kehtib alates 1. jaanuar 2003.a.) - on piiritletud eluruumid ja samas hoones eluruumist lahus paiknevad eluruumi teenindamiseks vajalikud ruumid (lahuspind) või piiritletud mitteeluruumid ja samas hoones mitteeluruumist lahus paiknevad mitteeluruumi teenindamiseks vajalikud ruumid (lahuspind) või piiritletud ruumid hoones, mis ei ole elamu, ja samas hoones ruumist lahus paiknevad selle ruumi teenindamiseks vajalikud ruumid (lahuspind). Samuti on korteriomandi eseme reaalosaks piiritletud eluruumide, mitteeluruumide ja elamuks mitteolevas hoones asuvate ruumide juurde kuuluvad hoone või selle konstruktsiooni osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.
    Kinnisomandi jagamine korteriomanditeks - mille ese on maatükk koos sellel oleva või ehitatava ehitisega. Korteriomanditeks võib jagada üksnes kogu kinnisomandi. Eluruumi või mitteeluruumi võib jätta ka kaasomandisse . Iga kaasomandi mõttelise osa juurde peab kuuluma korteriomandi reaalosa.
    Korteriomandite tekkimine - omanik võib kinnisomandi jagada korteriomanditeks notariaalselt kinnitatud ühepoolse kinnistamisavalduse alusel. Korteriomandite kinnistamise korral avatakse igale korteriomandile üheaegselt kinnistusregistri iseseisev osa.
    Korteriomandi lõppemine - korteriomand lõpeb kinnistusraamatu kande kustutamisega või korteriomandite registriosade sulgemisega.
    Valitsemine
    Korteriomanike ühisus - kokkuleppe alusel võivad korteriomanikud korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus) ühisuse vormis.
    Korteriomaniku kohustused - hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
    Korteriomandi kasutamine - korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Tavakasutuse piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega.
    Korteriomaniku kohustused - korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud , kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti.
    Kokkuleppe vormiks võib olla
    - kodukord . Hoone kaasomandis oleva eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine. Remondifondi kogumine. Majanduskava koostamine.
    Korteriomanike üldkoosolek - käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Valitseja kutsub korteriomanike üldkoosoleku kokku vähemalt üks kord aastas. Igal korteriomanikul on talle kuuluvate korteriomandite arvust sõltumata üks hääl. Kui korteriomand kuulub mitmele isikule, teostavad nad hääleõigust ühiselt ning nendel on mitme peale üks hääl. Üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui selles osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest.
    Valitseja nimetamine ja tagandamine - valitseja nimetamise ja tagandamise otsustavad korteriomanikud häälteenamusega. Valitseja võib nimetada ametisse kuni viieks aastaks. Nimetamiseks on vaja valitseja kandidaadi nõusolekut. Valitseja on kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid ja hoolitsema kodukorra täitmise eest. Valitseja koostab kalendriaastaks majanduskava. Valitseja esitab korteriomanikele pärast kalendriaasta lõppemist aruande, milles kajastatakse muu hulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi.
    Majanõukogu - korteriomanikud võivad oma otsusega nimetada ametisse - majanõukogu, mis koosneb korteriomanikest. Majanõukogul on esimees ja kaks liiget. Majanõukogu kontrollib valitseja tegevust.
    Korteri hoonestusõigus - hoonestaja võib jagada talle kuuluva hoonestusõiguse korterihoonestusõigusteks maatüki omaniku nõusolekul. Maatükk ei või olla üheaegselt korteriomandite esemeks ja koormatud korteri hoonestusõigusega. Korteri-hoonestusõiguse esemeks on ehitise piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende ruumide juurde kuuluvad hooneosad , mida on võimalik eraldi kasutada ning millega on ühendatud mõtteline osa hoonestusõigusest, mille juurde korter kuulub. Korteriomandi esemeks oleva maatüki mõttelise osa kohta käivad sätted kehtivad korterihoonestusõiguse esemeks oleva hoonestusõiguse mõttelise osa kohta.
    2. 5. Korteriühistu
    Korteriühistuseadus Vastu võetud 27. juunil 1995.a.
    Korteriühistu - on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine .
    Korteriühistu käesoleva seaduse tähenduses on samuti korteri-hoonestusõiguse omanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korterihoonestusõiguste eseme osaks olevate hoonestusõiguse mõtteliste osade ühine majandamine.
    Korteriühistu asutamine - toimub mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist. Asutamislepingut ei sõlmita. Korteriühistu registreeritakse mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse. Korteriühistu võib asutada ühe või mitme maja korteriomandite majandamiseks.
    Korteriühistu põhikiri - võtab vastu asutamiskoosolek ja muudab liikmete üldkoosolek. Vastuvõtmise või muutmise poolt peab olema rohkem kui pool häälte üldarvust.
    Korteriühistu liikmed - korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. Korteriomandi võõrandamisel uue liikme vastuvõtmiseks loetakse omandiõiguse ülemineku päeva või pärandi avanemise päeva. Kaasomandis oleva korteriomandi puhul võetakse liikmeks üks omanikest, vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele.
    Korteriühistu vara - korteriühistu kui mittetulundusühistu võib omandada põhikirjaliste ülesannete täitmiseks vajalikku vara. Korteriühistu vara tekib tema liikmete osamaksudest, ühistu tegevusest saadavast tulust ja muudest laekumistest .
    Korteriühistul on - osakapital .
    Korteriühistu liikme osamaksu suurus korteriühistu varas on võrdeline tema korteriomandi eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osa suurusega. Korteriühistu osakapital moodustub korteriühistu liikmete osamaksudest ning ei või olla väiksem korteriühistu asutamise aasta majandustegevuse aastakava ühe kuu eeldatavatest kuludest .
    Korteriomanikud võivad teha korteriühistule ettemakseid korteriühistu valduses olevate ehitiste mõtteliste osade remondiks ja muudeks põhikirjas ettenähtud kulutuste katmiseks.
    Korteriühistu nõudeõiguse tagamine
    Korteriühistu liikmed tagavad korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude nõuded korteriühistu kasuks osamaksu kuuekordses ulatuses korteriomandi arvel hüpoteegiga esimesele vabale järjekohale. Korteriühistu võib nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist pärast kolmekuulise etteteatamisaja möödumist.
    Osalemine üldkoosolekul - üldkoosolekul võib osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri . Esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige.
    Majandustegevuse aastakava ja majandusaasta aruanne
    Korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandus-tegevuse aastakava.
    Majandamiskulud
    Majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta.
    Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse , kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu.
    Elamu hoolduseks - loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid.
    Eluruumi remondiks - loetakse ehituskonstruktsioonide, tehno -süsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.
    Korteriühistute sertifitseerimine – sertifikaat antakse korteriühistule, mis on täitnud EKÜl – i poolt seatud kriteeriumid korteriühistu juhtimisel ning ühistu poolt majandatava kinnisvara korrashoiu korraldamisel. Sertifikaat on garantiiks, et tegemist on hästi toimiva korteriühistuga.
    2.6. Energiamärgis
    Euroopa Liidu energiapoliitikaga peavad kõik liikmesriigid rakendama abinõusid , et alandada energia tarbimist ( direktiiv 2002/91/EÜ).
    Energiateenuseid käsitlev direktiivi (2006/32/EÜ) kohaselt peavad liikmesriigid energiapoliitika elluviimisel vähendama energia lõpptarbimist üheksa aasta jooksul 9%.
    Energia tarbimise olukord sarnaste klimaatiliste tingimustega riikides (elamute kütmiseks):
    • Leedus 39%;
    • Eestis 37%;
    • Lätis 36%
    • Taanis 29%;
    • Rootsis 23%;
    • Soomes 20%

    Eestis kulutatakse hoones ühe ruutmeetri elamispinna kohta aastas keskmiselt 250 – 270 kilovatt -tundi energiat ja/või kütust, Põhjamaades on see näitaja alla 150.
    Kui investeerida hoonete soojapidavuse ja küttesüsteemi tänapäevastamisse, võib energia tarbimist hoonetes vähendada kuni 40%.
    Energiasäästlikkus – on ressursisäästlik ja keskkonnateadlik kütuste tootmine, transport ja kasutamine, elektri ning soojuse genereerimine elektrijaamades ja katlamajades, muundamine , ülekanne ning jaotamine elektri- ja soojusvõrkudes ning kasutamine tarbija juures.
    Energiaaudit – on mõõtmistel ja andmetel tuginev põhjalik analüüs, mis selgitab energia kasutust sisekliima tagamisega hoones või selle eraldi kasutatavas osas.
    Energiaauditi osad:
    • Hoone kirjeldus;
    • Hoone andmestik ;
    • Hoone tehnilise ja energeetilise olukorra kirjeldus;
    • Renoveerimis- ja parandamissoovituste tabel;
    • Renoveerimis- ja parandamistööde maksumuse arvutus;
    • Saadava energiasäästu arvutus jm.
    Energiaaudit võib maksta 9 000 – 18 000 krooni
    Energiaaudiitor – koostab energiaauditi, kes kasutab selleks hoone tehnilisi andmeid (ehitusprojekt jm), kohapealseid vaatlusi ja mõõdistusi, elanike küsitlusi, tegeliku energiakulu andmeid. Saadud andmete põhjal teeb energiaaudiitor arvutused ja pakub võimalusi energiakulutuste vähendamiseks.
    Kuni 1. jaanuarini 2010 võivad energiamärgiseid väljastada ka ehitiste ekspertiise tegevad ettevõtjad .
    Energiamärgis – on dokument, milles on andmed, kui palju hoone tarbib energiat sisekliima tagamiseks teiste samaväärsete hoonete keskmise energiatarbimisega võrreldes.
    Energiamärgisel näidatakse sisekliima tagamisega hoone või selle eraldi kasutatava osa tegelik või eeldatav aastane energiatarbimine.
    Harilik energiamärgis koosneb neljast osast:
    • Tiitelleht (ühel lehel);
    • Energiasäästu meetmete loetelu ( tiitellehele järgneval ühel lehel);
    • Lähteandmed kaalutud energiaerikasutuse arvutamiseks;
    • Kaalutud energiakasutuse arvutus.
    Energiamärgis võib maksta 1 500 – 4 000 krooni.
    Energia tarbimine – on vajalik energia hulk hoone kütmiseks, jahutamiseks , vee soojendamiseks, ventilatsiooniks ja valgustuseks.
    Kaalutud energiaerikasutus – on energiakandjate kaalumisteguritega korrutatud aastane energiakasutus kilovatt- tundides hoone köetava pinna ruutmeetri kohta.
    Energiamärgise seaduslik alus
    2002.a. võeti vastu Euroopa Liidu direktiiv hoonete energiatõhususe kohta (2002/91/EÜ). Direktiivi eesmärk on edendada Euroopa Liidus hoonete energiatõhusust , võttes arvesse kliimat ja kohalikke tingimusi ning nõudeid hoone sisekliimale ja meetmete majanduslikku põhjendatust.
    Direktiiv kohustas EL-i riike kehtestama nõudeid hoonete energiatarbimise alandamiseks. Miinimumnõuete rakendamine üle 1 000 ruutmeetriste hoonete renoveerimisel.
    2006.a. võeti Eestis vastu „Ehitusseaduse, hooneühistuseaduse, korteriomandiseaduse, korteriühistuseaduse ja seadmete energiatõhususe seaduse muutmise seadus”
    Muudatused on kohustuslikud – hoonete võõrandamisel alates 1. jaanuarist 2009.a.
    Energiamärgis on küll kohustuslik, kuid selle puudumisel ei trahvita ega rakendata ka muid sanktsioone.
    VV määrus 20. detsembril 2007.a. – „Energiatõhususe miinimumnõuded”
    Energiamärgis annab garantii , et elamispinna igakuised ülalpidamiskulud ka tulevikus samal tasemel püsivad, tõustes vaid koos üldise hinnatõusuga energiasektoris.
    Energiamärgise saamise kulud kannab korteriühistu.
    Sisekliima tagamisega hooneks – nimetatakse ehitist, mille ruumiõhu kvaliteedi tagamiseks, sealhulgas temperatuuri hoidmiseks, tõstmiseks või langetamiseks kasutatakse energiat.
    Arvutuste aluseks võetakse kütuse või energia kogus, sooja vee ettevalmistamiseks kasutatud kütuse või energia kogus ja kasutatud elektri kogus (korterelamu üldelekter või kogu kasutatud elekter) kolme viimase aasta jooksul.
    Siin arvestatakse ka kliima mõju energia kasutusele – arvutatakse nn normaalaasta kraadpäevad (Eesti linnad ja maakonnad on jagatud kuude piirkonda).
    Energiatõhususarv – energiaklassi määramise alus.
    Hoone termo ülevaatus – s.t. pildistamist infrapuna kaameraga (hoone termo grafeerimine). Tuvastada soojalekkeid. Termopilt on efektiivne visuaalne abivahend energiaauditi tegemisel.
    Energiamärgis kehtib kümme aastat, kui vahepeal ei tehta olulisi muudatusi ega ümberehitisi.
    Projekteerija väljastatud energiamärgis kehtib kaks aastat.
    Energiaklassid – seitse energiaklassi ( A, B, C, D, E, F, G):
    • A – mille aastane energiavajadus ühe ruutmeetri kohta on 120 kwh või vähem;
    • G – mille aastane energiavajadus ruutmeetri kohta on 321 kwh või rohkem
    Energiamärgise registreerimine – registreeritakse riiklikus ehitisregistris.
    Ehitisregistrisse kantakse:
    • Energiamärgise väljastaja registrikood äriregistris ;
    • Energiamärgise väljastamise kuupäev;
    • Kaalutud energiakasutuse klass;
    • Teave selle kohta, kas andmed ehitisregistris hoone küttesüsteemi liigi või kütte liigi kohta on kooskõlas tegeliku olukorraga.

    Energiaaudit – on mõõtmistel ja andmetel tuginev põhjalik analüüs, mis selgitab energia kasutust sisekliima tagamisega hoones või selle eraldi kasutatavas osas.
    Energiaauditi osad:
    • Hoone kirjeldus;
    • Hoone andmestik;
    • Hoone tehnilise ja energeetilise olukorra kirjeldus;
    • Renoveerimis- ja parandamissoovituste tabel;
    • Renoveerimis- ja parandamistööde maksumuse arvutus;
    • Saadava energiasäästu arvutus jm.

    Energiaaudiitor – koostab energiaauditi, kes kasutab selleks hoone tehnilisi andmeid (ehitusprojekt jm), kohapealseid vaatlusi ja mõõdistusi, elanike küsitlusi, tegeliku energiakulu andmeid. Saadud andmete põhjal teeb energiaaudiitor arvutused ja pakub võimalusi energiakulutuste vähendamiseks.
    Kuni 1. jaanuarini 2010 võisid energiamärgiseid väljastada ka ehitiste ekspertiise tegevad ettevõtjad.
    2.7. Sihtasutus Kredex
    Krediidi ja Ekspordi Garanteerimise Sihtasutus – KredEx (www.kredex.ee)
    KredEx on loodud 2001.a Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi poolt eesmärgiga parandada väike- keskmise suurusega ettevõtete rahastamisvõimalusi, maandada ekspordiga seotud krediidiriske, võimaldada inimestel rajada või renoveerida oma kodu ja arendada energiasäästlikku mõtteviisi.
    Eluase
    Eluasemelaenu käendused
    KredEx – i eluasemelaenu käendus on mõeldud inimestele, kes soovivad võtta laenu uue eluaseme ostmiseks või olemasoleva renoveerimiseks ning vähendada oma esmase sissemakse kohustust..
    Kortermaja laenukäendus
    Kortermaja laenukäendus aitab ühistutel ja korteriomanike ühisustel kortermajade renoveerimiseks laenu võtta. Käendusega kindlustab laenu võttev kortermaja end võimalike makseraskuste eest.
    Kompetentsikeskus ja toetused
    Energiasäästu kompetentsikeskuse eesmärgiks on jagada kortermajadele tasuta energiasäästualast informatsiooni, kujundamaks Eestis sobivat keskkonda hoonete energia tõhususe parandamiseks. Toetuste eesmärgiks on korterelamute renoveerimistööde aktiveerimisele, paljulapselistele peredele kaasaegsete elamistingimuste loomisele ja munitsipaalüürielamispindade suurendamisele kaasa aitamine .
    Toetused:
    • Ekspertiiside ja energiauditite toetus korterelamutele,
    • Rekonstrueerimistoetus korterelamutele;
    • Toetus teadlikkuse tõstmiseks;
    • Toetuste haldurid.

    3. KINNISVARAKESKKOND
    Roode Liias . Kinnisvarakeskkonna kujundamise põhimõtted. TTÜ kirjastus, Tallinn: 2003, 106 lk.
    3.1. Kinnisvarakeskkonna olemus
    Kinnisvarakeskkond on selline tervik ( krunt koos sellel paiknevate varadega), mis suudab kasutajale pakkuda sellist keskkonda tegutsemiseks, mida ühiskond antud hetkel ja asukohas vajab. Kinnisvarakeskkonna määravad järgmised komponendid:

    Ettevõtluse arenguks on vaja keskkonda tootmistegevuse arendamiseks ning pakutavate teenuste osutamiseks.
    Eluruumid on kindla otstarbega kinnisvarakeskkonnad, mille korrashoiu tase tervikuna määrab elanike rahulolu oma elutingimustega.
    See ei seondu mitte ainult tehniliste lahenduste nüüdisaegsusega, siia lisanduvad ka naabrussuhted ( naabrid ning nendevahelised formaaljuriidilised , aga ka sotsiaalsed suhted) ning naabruskond laiemalt, sisaldades arusaama elukeskkonnast selle kõige ulatuslikumas tähenduses.
    Milliseid funktsioone ühiskonnas peavad kinnisvara korrashoiuga tegelevad spetsialistid täitma:
    • Tehnilised oskused – et tagada kinnisvara koosseisu kuuluvate nii hoonete kui infrastruktuuri rajatiste kasutajatele neile sobivaid ning tehniliselt korras ruume, pindu ning osasaamise tehnosüsteemide pakutavatest tehniliselt kvaliteetsest teenustest;
    • Majanduslikud oskused – kõik korrashoiu tagamisega seonduvad tegevused on seotud oluliste kuludega ;
    • Strateegiline kavandamine – koostada pikaajalisi tegevuskavu;
    • Sotsiaalne funktsioon – kõik kinnisvarad on loodud ikkagi vaid erinevate inimtegevuste toetamiseks;
    • Kompetentne suhtlemine - kõigi kinnisvaraga seotud institutsioonidega, tagades seejuures omanike ja kasutajate huvide esindatuse.

    Eesti Vabariigi põhiseadusest §32 - on igal omanikul õigus kasutada talle kuuluvat vara oma soovidest ja vajadustest tulenevalt, kuid siiski selliselt , et oma tegevusega ei rikutaks ühiskonnas kehtivaid, üldjuhul õiguslikke ning eetilisi põhimõtteid.
    Omanikust rentnikuks.
    Kinnisvara omanikule kuuluva kinnisvara hulka (kinnistute suurusi, hoonete väärtust) on kasutatud etalonina, et iseloomustada selle omaniku kui isiku rikkust ja võimu ühiskonnas. Ühiskonnas on hakanud toimima paljuski hoopis vastupidine trend. Võõrandatakse paljud seni omandis olnud varad , muutudes ise rentnikeks. Säilitada senine kinnisvarakeskkond, s.o. ruumidest lahkumata võõrandatakse omand ning pühendutakse oma põhitegevusele. Kinnisvara võõrandatakse põhitegevuse ärilise mobiilsuse ja tulususe suurendamiseks .
    Kvaliteetse kinnisvarakeskkonna vahendamine on muutunud suureks ettevõtluse valdkonnaks. Klassikalisteks kinnisvarakeskkonna vahendajateks on kinnisvara arendusfirmad. Kuid üha enam on selles turuosas näha just selliseid suuri kinnisvaraomanikke, kelle põhitegevus pole kinnisvaraga seotud. Sellised uued tegijad kinnisvaraturul on pensionifondid ja kindlustusfirmad.
    Kinnisvarakeskkonna temaatika on ülesehitatud kolmnurgale, mille keskel on ruum ja tippudes:
    majandus – tehnoloogia – juhtimine
    Selline kolmnurkne sõltuvus tähendab esmajoones , et kinnisvarakeskkond ning selle kasutamise ning kasutatavuse efektiivsus on ruumikeskne kategooria. Sarnane suhtumine on üldlevinud korterelamute puhul – kui korter on korras ning kasutajal pole sellega probleeme, siis katuse, fassaadi ning trepikäigu seisund huvitab kasutajat vaid niivõrd, kui see häirib oma korteri kasutamist.
    Lisaks põhitegevuse toetamiseks on kinnisvarakeskkonna kavandamisel ka teised olulised eesmärgid:
    • Organisatsiooni maine tõstmine üldsuse silmis ning selle säilitamine;
    • Efektiivsete ning sobilike töökohtade ja töötingimuste väljaarendamine;
    • Kõrgema kvalifikatsiooniga töötajate värbamine;
    • Luuakse valmisolek tagada vajalike muudatuste pidev sisseviimine kinnisvarakeskkonda

    3.2. Korrashoiu organisatsiooniline korraldus
    Kasutajakeskne korrashoiukorraldus on selline, kus püütakse maksimaalselt arvestada lepingutes määratud kasutajate õiguste ja nõudmistega ning tagada ettenähtud teenuste kvaliteetne osutamine. Kiiresti kõrvaldada igasuguseid ilmnevaid puudusi kinnisvarakeskkonnas. Sellise operatiivse teenuse keskmeks saaks olla dispetšerteenistus. Kasutajakeskse korrashoiukorralduse hindamise kriteeriumideks saavad olla:
    • Kulud, s.o korrashoiuteenistuste poolt tehtud kulutuste võrdlus eelarvega või piirhinnaga, mis tuleneb kas õigusaktidest (piirüür), lepingust, konkurentide hinnatasemest;
    • Korrashoiuteenistuse reageerimiskiirus klientide väljakutsetele;
    • Klientide rahulolu hinnangud , mida saadavad tavaliselt küsitluste korraldamisega.

    Omanikukeskne korraldusmudel on selline mis lähtub kinnisvara omaniku /-omanike põhilisest huvist – säilitada oma kinnisvara väärtus. Need on tegevused, mis on suunatud vara tehnilise, majandusliku ja juriidiliseks säilimiseks. Küllaltki olulisteks tegevusteks on siin hoone välisilme ( fassaadid ja üldkasutatavad ruumid) nüüdisaegsuse ning korrasoleku ( puhtus ) tagamine, mida saavutatakse professionaalsete hooldustöid tegevate firmade teenuseid kasutades. Haldusstruktuuri pädevuses on kinnistu korrashoiuga seotud olulisemate otsuste tegemine:
    • Korrashoiutöid tegevate firmadega lepingute sõlmimine, nende muutmine ja lõpetamine;
    • Rentnike leidmine ja nendega lepingute sõlmimine;
    • Omaniku professionaalne esindamine kõigis kinnisvara korrashoiuga seotud küsimustes.

    Professionaalse korrashoiukorralduse mudel lähtub vajadusest (tulenevalt õigusaktidest) kasutada vaid professionaalseid korrashoiuspetsialiste, kes tunnevad hooldustehnoloogiat ja –korraldust ning näevad selles korrashoiu põhiedukust. Spetsialistide juhtimisel pannakse põhirõhk hooldustegevuse kavandamisele ja preventiivsete tööde korraldamisele. Selline korrashoiuorganisatsioon on huvitatud vaid kvalifitseeritud tööjõu kasutamisest.
    Tööjõule rajatud korrashoiumudel ja selle edukus sõltub suures osas kasutatavast tööjõust (hooldustööd tegevad töölised ja nende otsesed tööde korraldajad), selle kvaliteedist ning oskusest neid kasutada. Siin on aluseks töö- ja puhkeajad ning väljatöötatud normid. Seetõttu on korrashoiuga tegelevate ettevõtjate huvides:
    • Kaitsta lepingutega maksimaalselt oma huve nii, et oleks võimalik järgida hooldustöölistele tagatavaid õigusaktidest tulenevaid õigusi;
    • Analüüsida üksikuid töid ja nende korraldust eesmärgiga kujundada ratsionaalsed tööajanormid ning tööde eest tasumise põhimõtted;
    • Töötajaskonna stabiliseerimiseks koolitada oma personali.

    Korrashoiu korraldamise põhiskeemid
    Isehaldamise mudel – omanik korraldab oma kinnistu korrasolekut täies ulatuses ise.
    Halduri (haldusagendi e –konsultandi) mudel – see on põhjendatud juhul, kui omanikul puudub võimalus korrashoidu ise korraldada. Põhjuseks võib olla:

    Korterelamu ja haldusmudelid
    Ainuomandis olevate korterelamute puhul on võimalik kasutada kõiki nelja haldamise põhimudelit:
    • Eraisiku ainuomandis olev korterelamu - isehaldamine;
    • Juriidilise isiku omandis olev korterelamu.

    Kaasomandis olevate korterelamute puhul on võimalik valida erinevaid põhimudeleid:
    • Kui korterelamus pole korteri- või elamuühistut – ametisse määrata valitseja;
    • Korteri- kui elamuühistu puhul – alustada ise haldamis mudelist;
    • Üleminek haldusagendi mudelile

    3.3. Ühiskonna mõju kinnisvarakeskkonnale
    3.3.1. Ehitis ja keskkond
    Aja jooksul muutub pidevalt nõudlus maa järele ning samuti selle kasutamine. Ehitised aja jooksul vananevad. Ehitis on pidevas seoses teda ümbritseva väliskeskkonnaga . Ehitis ise mõjutab väliskeskkonda ning väliskeskkonnal on oma vastumõju ehitisele. Ehitus- ja kinnisvarasektor on üks kõige enam ressursse vajav ning vastavalt ka neid ressursse kulutav majandusvaldkond. Seepärast muutuvad nii omanikele kui ühiskonnale oluliseks sellised küsimused nagu:
    • Millised ehitised tarbivad vähem energiat, et anda kasutajale mugavat ja sobivat sisekliimat?
    • Milline peab olema ehitis, et selle kasutamise käigus tekiks vähem erinevaid jäätmeid?
    • Milline peaks olema projektlahend, et kasutamise käigus oleks ehitist kõige ratsionaalsem kohandada tulenevalt muutuvatest vajadustest?
    • Millised hoone ehitamisel kasutatavad materjalid on ohutud , millised aga võivad tekitada riski kasutajate tervisele?
    • Kas püstitatud ehitis on sobilik asukohas, kuhu see on püstitatud, ning kas sobimatust on võimalik hinnata?

    Iga ehitist, sellega loodavat kinnisvarakeskkonda ning seoseid väliskeskkonnaga tuleb vaadelda kolmel tasandil:
    • Globaalne – pikaajaline mõju ökosüsteemidele ning kasutada olevatele kriitilistele ressurssidele;
    • Regionaalne – mõju kohalikule reostusele ning otsesele ümbrusele (müratase, liikumisvõimaluste olemasolu, tuultekoridorid, mõju pinnasele , õhule ja vee kvaliteedile);
    • Kohalik – mõju nende inimeste tervisele ja heaolule, kes on seotud ehitise ja selle kasutamisega.

    Kavandatud hoonete kasutusperioodid lühenevad. Ühiskonnas aset leidvad muutused on liiga kiired, et ehitada pikaajaliseks kasutamiseks. Siit tekivad ka vastuolud ühiskonna poolt antud ettekirjutused või kaasomanike seisukohad. Arhitektide ja ehitajate igapäevatööks on kinnisvarakeskkonna kujundamine.
    3.3.2. Tehiskeskkonna ja inimtegevuse vahelised seosed
    Kinnisvarakeskkonna kujundamisel määravad olulist rolli muutused tehiskeskkonnas ja sotsiaalsed muutused ühiskonnas. Kinnisvarakeskkonda ja selle kasutamise efektiivsust mõjutavad järgmised tegurid: makroturg, mikroturg, tehnoloogia areng, sotsiaalpoliitika ja majanduspoliitika .
    Makroturu mõjurid seonduvad muutustega nõudmise ja pakkumise vahel ehitus- ja kinnisvaraturul tervikuna. Nõudmise ja pakkumise vahekorda ehitus- ja kinnisvaraturul kinnisvarakeskkonnaga kindlustamisel mõjutavad järgmised mõjurid:
    • Olukord majanduses;
    • Muutused tööstuses;
    • Demograafilised muutused;
    • Muutused asustuse prioriteetides;
    • Muutused ehitusturul.

    Mikroturu mõjurid seonduvad juba otseselt üksikute ehitiste ning nendes ja nende ümber loodud kinnisvarakeskkonnaga. Siin olulisteks teguriteks on:
    • Asukoht – on määrava tähtsusega kinnisvara hinnale;
    • Muutus esialgses kasutusotstarbes – regionaalsed muutused, uute ja vanade ehitiste omavaheline konkurents jne.

    Tehnilised probleemid on need, millega nii kinnisvara omanikud, kasutajad kui ka haldajad ning hooldajad oma igapäevatöös kõige enam kokku puutuvad, sest nad väljenduvad kõige enam nii visuaalselt kui ka korralduslikult mitte ainult spetsialistidele, vaid ka tavakasutajatele. Sellest tulenevalt on vaja tähelepanu pöörata järgmistele ehitistega seotud tehnilistele probleemidele:
    • Kulumine ;
    • Konstruktsioonide mitterahuldav olukord;
    • Ehitiste plaanilahendi jäikus ;
    • Ebasoodne mikrokliima ;
    • Kasutuses oleva materjali mittesobivus;
    • Vastavus kehtivatele normidele ja standarditele;
    • Ehitustihedus.

    Sotsiaalsed mõjurid. Kõik kinnisvarakeskkonnad on tehnosotsiaalsed süsteemid, kus otsuste tegemisel ei saa lähtuda ainult tehnilistest või majanduslikest otsustest. Kus olulisteks näitajateks on:
    • Ressursside säästlik kasutamine - energiasäästlikkus;
    • Ehitiste ja ühiskonna vaheline suhe – ehitiste kestus ja moraalne vananemine;
    • Igal kinnisvarakeskkonnal on oma esteetiline väärtus – väljanägemine

    Majanduspoliitiliste mõjurite allikas on eelkõige maksupoliitika. Maksusüsteem sekkub alati ehitus- ja kinnisvaraturul toimuvatesse protsessidesse, vastavalt kas soodustades või pärssides normaalseid trende turul. Teatud olukordades tuleb omanikul vastu võtta kardinaalseid otsuseid, mida teha kinnisvaraga edasi:
    • ehitis
    • Omanik säilitab omandi kinnisvarale, muutub aga kinnisvara kasutusotstarve;
    • Kinnisvara on minetanud esialgselt kavandatud kasutusotstarbe ja tähtsuse omaniku jaoks;
    • Kinnisvara on kaotanud omaniku jaoks igasuguse kasutusotstarbe.

    3.3.3. Kinnisvara ja ehitiste eluiga
    Ehitiste ja kinnisvara puhul kasutatakse eluea mõistet kogu protsessi terviklikuks kirjeldamiseks: alates soovist saada kinnisvara omanikuks (s.o arendada kinnisvara ning vajadusel ehitada või renoveerida) kuni ehitise võõrandamiseni või lammutamiseni pärast edukat või vähem edukat kasutamist. kinnisvarakeskkonna puhul eristada järgmisi põhilisi eluea liike: füüsiline, funktsionaalne, tehnilis -tehnoloogiline, majanduslik ja kultuuri- ja keskkonnaväärtuslik.
    Füüsiline eluiga on ajavahemik , mille jooksul ehitis konstruktiivselt eksisteerib. Tegemist on ajaliselt kõige pikema eluea liigiga ehitise jaoks.
    Funktsionaalne eluiga on ajavahemik, mille jooksul nii maa kui sellel paikneva ehitise kasutaja saab tegutseda (s.t kasutada ehitist) ilma (olulisi) muudatusi tegemata ehitise kasutusotstarbes.
    Tehnilis-tehnoloogiline eluiga iseloomustab üldjuhul vaid kinnisvara koosseisu kuuluvat ehitist. Tegemist on ajavahemikuga, mille jooksul ehitis ning tema üksikud konstruktsioonid ja seadmed vastavad kehtestatud tehnilistele tingimustele. Tekib ehitise moraalne vananemine.
    Majanduslik eluiga on selline ajavahemik, mille jooksul kinnisvara omamine tervikuna (kehtib nii krundi kui ka ehitise kohta eraldi) peab vastama klassikalisele tasuvuse põhimõttele – ehitisse tehtud ja tehtavad kulutused peavad võimaldama ehitist kasutada nii, et ehitis annaks omanikule või kasutajale tulu või vähemalt kataks kulud. Majanduslik kontseptsioon on: iga ehitis vananeb, sest tema väärtus kandub üle toodangule, kõige laiemas mõttes kogu ühiskonnale, kes seda ehitist kasutab.
    Kultuuri- ja keskkonnaväärtuslik. Iga maatükk on unikaalne ning kordumatu ja tihtilugu muudab just unikaalsus krundi eriti väärtuslikuks. See võib olla seotud unikaalse looduskeskkonnaga. Samas aga nendel kruntidel, kuhu on juba ehitatud, võivad nii üksikehitised kui suurem ehitiste kompleks moodustada unikaalse kultuurilis-ajaloolise keskkonna. Näiteks muinsuskaitse all olevatest ehitistest.
    4. KINNISVARA KORRASHOID
    Kinnisvarahalduri käsiraamat. TTÜ kirjastus, EKHHL: 2007, 338 lk.
    4.1. Kinnisvara korrashoiu olemus
    Kinnisvara korrashoid - on kinnisvara eluea jooksul elluviidavate tehniliste ja administratiivsete tegevuste kompleks selleks, et kas säilitada ja/või taastada selline olukord, kus korrashoitav vara vastaks nõutava otstarbe täitmiseks esitatavatele tingimustele.
    Kinnisvara korrashoiu määratlemise olulisemad probleemid:
    1. Täpsustada kinnisvara mõiste ja sellest arusaamine - maa, hooned, rajatised, tehnosüsteemid, õigused jne.
    2. Tegemist on nii administratiivsete kui tehniliste tegevuste kompleksiga - kinnisvarakeskkond.
    3. Säilitamine ja/või taastamine. Säilitamine on oma olemuselt pikaajaline ning rutiinne tegevus. Taastamine on seotud kiirest sekkumisest ootamatult kujunenud olukorras. Plaanipärased ehk regulaarsed või erakorralised tegevused.
    4. Vastavus ettenähtud otstarbe täitmiseks esitatavatele tingimustele.
    Korrashoiu vajalikkus - muutuvad kasutaja vajadused ning see on üks olulisemaid põhjuseid, miks ehitisi tuleb pidevalt korras hoida. Spetsiifilisteks põhjusteks võivad olla:
    • kinnisvaraturg on piiratud - vaba maa hulk soovitud kohas on piiratud;
    • kinnisvara (ehitised) vananevad;
    • ehitiste põhitarindite projekteeritud eluiga on oluliselt pikem kui omanikule tegelikult vaja. Hoone “karp”.

    Korrashoiupoliitika - peab määratlema need üldised põhimõtted, millest lähtutakse tegelikult elluviidava korrashoiukava koostamisel. Korrashoiu kavandamisel on lähtekohaks alati järgmised viis põhimõtet:
    • saada ülevaade kasutada olevatest ressurssidest ning nende jagamise prioriteetidest olulisematesse valdkondadesse;
    • korrashoiu tulemuslikkuse hindamiseks kasutatavate näitajate määratlemine;
    • korrashoiu tagamiseks vajalike administratiivsete tegevuste määratlemine koos kohustuste formuleerimise ja kaasneva tööjaotusega;
    • järelevalve ning kontrolli põhimõtete kujundamine täidetavate kohustuste tulemuslikkuse hindamiseks;
    • korrashoiukavades ettenähtud tegevuste integreerimine kinnisvara kasutatavate organisatsioonide põhitegevusega.

    Kinnisvaraga seotud osapooled
    Inimesed, nende tegevus ning huvid kujundavad kinnisvarale väärtuse - seda turu jaoks nii vahetusväärtusena kui tarbimisväärtusena. Seepärast tuleb ka kinnisvara korrashoiu kavandamisel alati lähtuda just osapooltest ning nende huvide arvestamisest. Need huvid võivad olla erinevad:
    • ühelt poolt korrashoidu pakkuvad professionaalid;
    • teiselt poolt aga omanikud, kui palju on otstarbekas kulutada korrashoiule.

    Korrashoiukolmnurk: omanik, kasutaja ja haldaja - hooldaja .
    Kinnisvara korrashoiu tegevused
    Iga ehitis (sh ka hoone) peab olema sobiv selle otstarbele ja vastama järgmistele põhinõuetele:
    1. mehaaniline tugevus ja püsivus, so stabiilsus;
    2. tuleohutus ;
    3. hügieenilisus, tervislikkus ja keskkonnaohutus ;
    4. kasutusohutus;
    5. tagama mürakaitse;
    6. energiasäästlik ja piisava soojaisolatsiooniga.
    Korrasolekut tuleb jaotada või liigitada objekti korrashoiu määratluse seisukohast põhjendatud üksik-komponentideks:
    • arusaadavuse - kriteerium on piisavalt selgelt kirjeldatav;
    • mõõdetavuse - kriteerium on mahuliselt kirjeldatav;
    • kontrollitavuse - korrashoiust huvitatud isikul peab olema võimalus anda hinnang.

    4.2. Korterelamute korrashoid ja renoveerimine
    4.2.1. Korterelamu korrashoiu korraldamine
    Kaasomandi ühine valitsemine:
  • Kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva kodukorra kehtestamine;
  • Korrapärane kaasomandi eseme korrashoidmine;
  • Korteriomanikepoolset kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimist ja korteriomanike vastutuse kindlustamist;
  • Kohase suurusega remondifondi kogumist;
  • Majanduskava koostamist;
  • Korteriomanike mõistlike tavakommunikatsioonide rajamiseks ja säilitamiseks vajalike abinõude talumist.
    Elamu ülevaatus:
    • Korraline - täielik reeglina vähemalt 1 kord aastas;
    • Erakorraline – vastavalt vajadusele.

    Iga-aastane korralise ülevaatuse andmed on majanduskava koostamise üheks aluseks. Nende andmete alusel saab pidada reaalajas töötav elektroonilist andmepanka – elektroonilist hooldus -raamatut.
    Ülevaatuse käigus hinnatakse tavaliselt objekti seisundit kahest erinevast aspektist :
    • Konstruktsioonide ja seadmete (tehniline) seisukord;
    • Hooldustööde vajadus.

    Ülevaatuse objektid:
    • Seinte ülevaatus;
    • Põrandate ülevaatus;
    • Lagede ülevaatus;
    • Avatäidete ülevaatus;
    • Korstnate ja küttekollete ülevaatus;
    • Väikevormide ülevaatus.

    Seisukorra 3 – astmeline skaala:
    0 – ei kontrollitud
    1 – korras – heas seisukorras
    2 – rahuldav – normaalses seisukorras
    3 – halb – halvas seisukorras
    4.2.2. Korterelamute ehituskonstruktsioonide ja keskkonnasüsteemide renoveerimine
    Eesmärgiks on energiasäästlik renoveerimine. Renoveerimisel tuleb meeles pidada, et hoone piirded , küttesüsteem ja ventilatsioon moodustavad ühtse terviku.
    Ehituskonstruktsioonid
    Hoone energiatarbe analüüs. Paigaldada soojussõlmed ja soojamõõturid. Energiakulu mõõtühikuks kWh/m2 kohta aastas.
    Välisseinte üld- ja soojustehniline iseloomustus. Korrusmajad vajavad lisasoojustamist. Sobilikud materjalid – mineraalvillplaadid või mullpolüstüreen- plaadid 70-120 mm paksusega. Korruselamutel on see sobilik akendeta otsaseinte puhul. Fassaadil aga akende renoveerimine.
    Katuste ja katuslagede soojustehniline hinnang. Meie kliimas on esiteks vaja tagada vettpidav katus koos hästi toimiva vee-eemaldus süsteemiga. Lamekatused vajavad lisasoojustamist. Vanale katusekattele uue kihi pealekleepimine on ajutine hädaabinõu. Uue kaldkatuse ehitamine on üks optimaalseim lahendus. Lisasoojustuse tegemise tasuvus aeg jääb alla 10 aasta.
    Ruumide sisekliima. Eesti sisekliima normideks on talvetingimustes ette nähtud: siseõhk +220 C, lubatud kõikumine +19 ... +25 0 C ja relatiivne niiskus 25 ... 45%.
    Keskkonnasüsteemide renoveerimine.
    Soojussõlme renoveerimine annab soojuse säästu tavaliselt kuni 5%. Regulatsioon toimub kooskõlas välisõhu temperatuuri muutumisega. Pealevoolu temperatuur soojusvõrgus mitte alla 60...65 0 C.
    Küttesüsteem. Enamuses on meil ühetoru-küttesüsteem. Võtted: püstikute tasakaalustamine (tasakaaluventiilid tagasivoolu püstikutele), küttekeha soojusväljastuse reguleerimine (küttekeha ühendussõlm muuta reguleeritavaks), ühetorusüsteem reguleeritavaks muutmine (termostaadiga kolmetee reguleerimisventiili paigaldamine), ühetorusüsteemi ümberehitamine kahetorusüsteemile (paranevad mugavustingimused eluruumides) ja magistraaltorude soojustamine .
    Veevarustus. Tsingitud terastorude iga 30...40 aastat. Soojavee süsteemis tööiga ca 20 aastat. Võtted: torude ümbervahetamine plasttorude vastu, Soojavee süsteemi ümberehitamine tsirkulatsioonitorustikuga. Kahesüsteemsed loputuskastid WC-des. Lekkivad WC loputuskastid. Korterite veearvestid.
    Ventilatsioon. Üldjuhul tüüpkorterelamutes loomulik õhuvahetus. See sõltub hoone tihedusest. Varustatud vertikaalse ventilatsioonikanaliga. Täiustada ventilatsioonisüsteemi ventilaatorite (väljatõmbe/sissetõmbe). Metallist õhukanalite kasutamine.
    4.2.3. Korterelamute renoveerimise korraldamine
    Korteriomanikud peavad langetama otsuse, kas elamu renoveerida ja tõsta seeläbi elukvaliteeti nendes või soetada uus ajakohane eluase. Renoveerimisel on esmaseks nõudeks tõsta energia- ja ressursisäästlikkust. Renoveerimispraktikas kasutatakse kahte põhimoodust – elaniketa või elanikega elamu. Eesmärgiks on ka veel tõsta korterite väärtust.
    Renoveerimiskavatsuse otsus tuleb langetada korteriühistu üldkoosolekul mis tuleneb arusaamiseni jõudmisest, et renoveerimata maja on kulukam kui renoveeritult.
    Renoveerimisotsuse langetamise järel tuleb tellida järgmised tööd:
    • Elamu tehnilise seisukorra ülevaatus-uuring erialaekspertide poolt;
    • Korterelamu renoveerimise vajalikkuse tehnilis-majanduslik põhjendus eksperthinnanguna soojapidavuse (energiaaudit) ja hoone elukaare ökonoomika seisukohalt;
    • Renoveerimisprojekti lähteülesanne .
    Renoveerimisprojekti lähteülesande kinnitab korteriühistu üldkoosolek.
    Elamu tehnilise seisukorra ülevaatus-uuringu läbiviimine : vundamendid , seinad, vaheseinad , trepid, vahelaed , katusekonstruktsioonid, katusekate , põrandad, aknad, uksed, rõdud , viimistlus , küttesüsteem, ventilatsioon, vesivarustus, gaasivarustus, elektrivarustus , liftid, prügierastus, juurdesõiduteed, haljastus ja muud.
    Järgmised etapid oleksid:
    • Renoveerimisprojekti lähteülesande koostamine ja projekteerimisotsus;
    • Projekteerimise (võistu) pakkumine;
    • Projekti koostamine, kinnitamine ja renoveerimisotsus;
    • Renoveerimise finantseerimine;
    • Ehitamise (võistu) pakkumine;
    • Laenu-, tagatis - ja ehituslepingu sõlmimine;
    • Omaniku järelevalve;
    • Ehitamine;
    • Tehtud tööde üleandmine ;
    • Kasutamise juhend;
    • Renoveerimisjärgne uuring

    4.3. Kinnisvara korrashoiustandardi komplekstegevused
    Standard esindab demokraatliku protsessi käigus saavutatud tehnilist kompromissi . Kinnisvara korrashoiu või kasutamisega seotud standardite koostamisel on lähtutud järgmistest mõjuritest:
    sotsiaalsed - tegurid on korrashoiu puhul olulised seetõttu, et kõigi kinnisvaraobjektide kasutajateks ning teenindajateks on alati inimesed. Igas ehitises paiknev ruum on alati isikupärane ning vajab seetõttu ka unikaalset korrashoidu;
    majanduslike - tegurite arvestamine kinnisvara korrashoiu standardite puhul on oluline seetõttu, et iga kauba ja/või teenuse sobilikkus kasutajale sõltub ikkagi pakutava teenuse kättesaadavusest;
    poliitiliste - tegurite arvestamine tähendab seda, et iga riik (ühiskond) peab kujundama põhimõtted, et vajadusel abistada neid üksikisikuid ning leibkondi, kellel on probleeme omale eluaseme tagamisega.
    Korrashoiustandardis piirdutakse kolme hierarhilise tasandiga:
    komplekstegevus - hierarhiliselt kõrgeim tasand, korrashoiu kirjeldamiseks kasutatakse seitset kompleksi;
    tegevus - hierarhia teine tasand, siin on võimalik kirjeldada maksimaalselt üheksat tegevust;
    üksiktegevus - hierarhia kolmas tasand, siin on võimalik kirjeldada maksimaalselt üheksat tegevust.
    Seega korrashoiustandardi praegune kasutamiseks välja pakutud hierarhia versioon võimaldab kirjeldada kuni - 567 üksiktegevust
    Korrashoiustandardi põhistruktuur
    Kood
    Komplekstegevuste nimetus
    Akronüümid
    100
    Kinnisvara haldamine
    Haldamine
    200
    Ehitiste ja tehnosüsteemide tehniline hooldamine
    Tehnohooldus
    300
    Heakorratööde tegemine kinnistul ja hoones
    Heakorratööd
    400
    Ehitus-, remondi- ja rekonstrueerimistööde tegemine
    Remonditööd
    500
    Kinnisvara omanikukohustuste kandmine
    Omanikukohustused
    600
    Energia, vee ja kommunikatsiooniteenuste tagamine
    Tarbimisteenused
    700
    Tugiteenuste osutamine
    Tugiteenused
    Eesti standard EVS 807:2004
    Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevused
    Activities to guarantee maintenance of facilities
  • KINNISVARA HALDAMINE
    5.1. Kinnisvara haldamise mõiste
    100 Kinnisvara haldamine - on kas juriidilisel õigusel või lepingulisest kohustusest tulenev vastutus kinnisvara jätkuva olemasolu eest, tagades hallatava kinnisvara füüsilise, juriidilise ja majandusliku säilitamise läbi kinnisvara kasutamisega seotud protsesside juhtimise ja kirjeldamise (dokumenteerimise).
    Haldamise oluline tunnus on see, et tegemist on ikkagi administratiivse tegevusega, mida teeb kas omanik ise või tema poolt selleks volitatud isik ( haldur ). Tegemist on - kinnisvarakeskkonna juhtimisega.
    Kinnisvara haldamise põhieesmärkideks on kinnisvara:
    füüsiline säilitamine - tegevused selleks, et kinnistu ning sellel paiknevad ehitised vastaksid projektdokumentidele ning ei muutuks ohtlikuks nii kasutajatele kui kolmandatele isikutele;
    juriidiline säilitamine - tegevus selleks, et kinnistu omanikule/omanikele ei tekiks sanktsioone ega ka täiendavaid kohustusi seoses sellega, et õigusaktidest või lepingutest tulenevaid kohustusi täidetakse ebaprofessionaalselt (või jäetakse hoopis täitmata);
    majanduslik säilitamine - sisaldab kõiki tegevusi selleks, et hallatava kinnisvaraga seonduvad rahavood oleksid omanikule/omanikele vastuvõetavad: kasumile orienteeritud kinnisvara puhul tuleb tagada ettenähtud kasum, eelarveliste kinnistute puhul tagada kulude vastavus eelarvele ning elamute puhul lisaks kõigele tagada eluaseme kättesaadavus elanikele mõistlike kuludega.
    110 - Kinnisvaraobjekti haldamiseks ettevalmistamine, objekti haldamise ülevõtmine ja konsulteerimine - on tegevused, mida haldur teeb iga kinnisvaraobjekti ülevõtmisel, omanike ja/või kasutajate muutumisel ning objektile esitatavate nõuete või objekti kasutusotstarbe muutumisel.
    111 –kinnisvaraobjekti haldamise ja majandamise üleandmine ning/või selle vastuvõtmine;
    112 –kinnisvaraobjektiga seotud subjektide vajaduste selgitamine ja objektide tehnilise seisundi uuringud;
    113 – kinnisvaraobjekti korrashoiuga seotud sihtide ja eesmärkide püstitamine;
    114 – pikaajalise (5-10 aastat) majanduskava koostamine kinnisvaraobjektile;
    115 – lühiajalise (1-5 aastat) majanduskava koostamine;
    116 – majanduskava elluviimise korraldamine;
    117 – majanduskava täitmise jälgimine/kontrollimine ja analüüs;
    119 - muud kinnisvaraobjekti omaniku jaoks olulised ettevalmistavad tegevused.
    120 – Tehnohoolduse korraldamine kinnisvaraobjektil – sisaldab tegevusi
    kinnisvaraobjekti füüsilise säilimise tagamiseks. Need on tegevused selleks, et kinnisvara koosseisu kuuluvate ehitiste (hooned ja rajatised) tarindid ja tehnosüsteemid vastaksid ehitusseaduses ning projektdokumentides esitatud nõuetele.
    121 – tehnohooldusena ettenähtud tegevusplaanide koostamine;
    122 – tehnohoolduse hangete korraldamine;
    123 – tehnohoolduse läbiviimiseks vajalike lepingute sõlmimine või sõlmimise korraldamine;
    124 – sõlmitud tehnohoolduslepingute täitmise järelevalve;
    125 – täidetavate või täidetud tehnohoolduslepingute käigu analüüs;
    129 - muud tehnohoolduse tagamiseks vajalikud tegevused.
    130 – Heakorratööde korraldamine kinnisvaraobjektil – on seotud kogunenud mustuse ja takistuste likvideerimisega, kusjuures sellega tagatakse eelkõige keskkonnaohutus, samas ka objekti kasutajatele nende ohutus ja mugavus ning objekti enda esteetilisus.
    131 – heakorratöödena ettenähtud tegevusplaanide koostamine;
    132 – heakorratööde hangete korraldamine;
    133 – heakorratööde läbiviimiseks vajalike lepingute sõlmimine või sõlmimise korraldamine;
    134 – sõlmitud heakorratööde lepingute täitmise järelevalve;
    135 – täidetavate või täidetud heakorratööde lepingute käigu analüüs;
    139 - muud heakorratööde korraldamisega seotud tegevused.
    140 – Ehitus- ja remonditööde korraldamine kinnisvaraobjektil – on vaja korraldada kinnisvaraobjektil selle korrashoiu (füüsilise säilimise) tagamiseks. Tegemist on ainulaadse sisuga ehitus- ning remonditööde projektidega, mille korraldamisvajadus tuleneb kas kinnisvara kasutajate soovide ja vajaduste muutumisest, vajadusest kõrvaldada kinnisvaraobjekti normaalse amortiseerumise (kulumise) tagajärjed või vajadusest likvideerida erinevatel põhjustel ilmnenud avariide tagajärgi.
    141 – lähteülesannete koostamine ehitus- ja remondiprojektidele;
    142 – kavandatava projektiga seotud tööde hangete korraldamine;
    143 – projektiga seotud tööde läbiviimiseks vajalike lepingute sõlmimine või sõlmimise korraldamine;
    144 – projektiga seotult sõlmitud lepingute täitmise järelevalve;
    145 – projekteerimise korraldamine;
    146 – omanikujärelevalve korraldamine;
    149 - muud ehitus- ja remonditööde korraldamisega seotud tegevused.
    150 – Informatsiooni liikumise korraldamine korrahoiuobjektiga seotud osapoolte vahel – kinnisvaraobjekti omanik vajab oma kohustuste täitmiseks lähteandmeid/informatsiooni selleks, et kujunenud olukorras teha endale kõige sobivam otsus seoses korrashoiu tagamisega, eelkõige seoses objekti juriidilise ja majandusliku säilimisega.
    151 – kinnisvaraobjekti omanike omavaheliste suhete korraldamine;
    152 – kinnisvaraobjekti omaniku ja kasutajate vaheliste suhete korraldamine;
    153 – kinnisvaraobjekti kasutajate omavaheliste suhete korraldamine;
    154 – korrashoiuobjekti omanike, kasutajate ja teenindajate omavaheliste suhete koordineerimine ;
    155 – kinnistu toimiku ja passi koostamine;
    156 – hoone(te) toimiku(te) ja passi(de) koostamine;
    157 – hooldusraamatu sisseseadmine ja täitmise tagamine;
    158 – kinnisvaraobjekti kogu dokumentatsiooni korrashoid;
    159 - muud tegevused.
    160 – Tehnosüsteemide/-paigaldiste abil tagatavate teenuste vahendamise korraldamine kinnisvaraobjektil – need tagavad kinnisvara kasutajatele soovitud tingimused. Selliste tingimuste loomiseks vajalikud teenused on seotud õhu, gaasi, vee, soojuse, energia, valguse jm ressursside olemasolu tagamisega.
    161 – lähteülesannete koostamine tehnosüsteemide abil tagatavate teenuste osutamiseks;
    162 – tehnosüsteemide abil tagatavate teenuste osutamise hangete korraldamine;
    163 – tehnosüsteemide abil tagatavate teenuste osutamiseks vajalike lepingute sõlmimine või sõlmimise korraldamine;
    164 – sõlmitud lepingute täitmise järelevalve;
    165 – tehnosüsteemide abil osutatavate teenuste tarbimise jälgimine;
    166 – energiaauditi tegemine korrashoiuobjektil;
    169 – muud tehnosüsteemide abil teenuste osutamisega seotud tegevused.
    170 – Tugiteenuste osutamise korraldamine kinnisvaraobjektil – kasutusmugavuste tagamiseks ja nende suurendamiseks kinnisvaraobjektil on vaja tagada tugiteenuste olemasolu ning nende korraldamine tuleb üldjuhul koordineerida objekti kinnisvarahalduriga.
    171 – tugiteenuste osutamise kavade koostamine;
    172 – tugiteenuste osutamise hangete korraldamine;
    173 – tugiteenuste osutamiseks vajalike lepingute sõlmimine või sõlmimise korraldamine;
    174 – tugiteenuste osutamiseks sõlmitud lepingute täitmise järelevalve;
    175 – täidetavate või täidetud tugiteenuste lepingute käigu analüüs;
    179 – muud tugiteenuste osutamisega seotud tegevused.
    180 – Kinnisvaraobjekti omanikule vajalike lisateenuste korraldamine – on tegevused selleks, tagada kinnisvara haldamisega seotud põhitegevuste kvaliteetsem täitmine ning omanike ja kasutajate spetsiifiliste vajaduste arvestamine.
    181 – kinnisvaraobjekti korrashoiukulude jagamine kasutajate vahel; arvete ja makseteatiste vormistamine ning edastamine;
    182 – laekumiste jälgimine ja arvestuse pidamine võlgnevuse üle ( inkassoteenus );
    183 – raamatupidamise korraldamine;
    184 – majandustegevuse perioodide ja aastakava koostamine; riiklike aruannete koostamine ja esitamine;
    185 – omaniku juriidiline nõustamine ;
    186 – omaniku tehniline nõustamine;
    187 – vara hindamise korraldamine;
    188 – maakleriteenuse osutamine;
    189 – muud tegevused kinnisvaraobjekti finantsarvestuse tagamiseks.
    190 – Muud kinnisvara haldamisega kaasnevad korralduslikud tegevused - kas objekti eripärast, aga ka omaniku või kasutajate soovidest tulenevalt peab kinnisvarahaldur osutama sellist (kompleks) teenust, mille osutamiseks on tal piisav pädevus /kompetentsus ning osutatav teenus pole vastuolus ei õigusaktide, siduvate lepingukohustuste ja/või halduri kutse-eetikaga.
    5.2. Omanikukohustused
    500 - Kinnisvara omanikukohustuste kandmine
    Seondub nii õigusaktidest kui lepingukohustustest tulenevate algselt kinnisvara omanikule suunatud ning seejärel legaalselt kasutajale siiratud (üldjuhul) finantskoormistest.
    Omanik peab suutma tagada oma kinnisvara võimalikult tulusa majandamise. Seepärast ei tähenda omanikuks olemine vaid kõigi kaasnevate kulude kompenseerimise võimaluste otsimist, vaid ka tulude saamist kinnisvarast. Selleks võib omanik lisaks üüritulule koguda sihtotstarbelisi makseid selleks, et rahastada kinnistu parendamist tulevikus.
    510 - Maksud, lõivud, tasud :
    511 - maamaks ;
    512 - kinnisvaramaks;
    513 - riigilõiv ;
    514 - kohalikud maksud (sh. reklaamimaks);
    519 – muud maksud, lõivud, tasud.
    520 - Omandiga seotud kohustused:
    521 - notari tasud;
    522 - maakorralduse kulud;
    523 - hindamisega seotud kulud;
    524 - maakleri tasud;
    525 - hoonestusõigus;
    526 - servituudid ;
    529 – muud omandiga seotud kohustused.
    530 - Rahastamisega kaasnevad otsused ja kohustused:
    531 - intressid ;
    532 - ülekannete teenustasud;
    533 – panga arve/-te hooldustasud;
    534 – üüritasud;
    535 – sihtotstarbelised maksed
    539 – muud rahastamisega kaasnevad kohustused.
    540 - Kindlustustasud
    541 - kinnisvara kindlustus ;
    542 - kohustuste kindlustus;
    543 - CAR (ehitustöövõtja koguriski kindlustus);
    544 - vara kindlustus;
    545 - töötajate elukindlustus;
    549 – muud kindlustused.
    550 - Liitumistasud (ühekordsed) ja liikmemaksud (regulaarsed):
    551 - elektrienergia ;
    552 - muud energialiigid;
    553 - vesi ja kanalisatsioon;
    554 - andmeside ja kommunikatsiooni süsteemid;
    555 - liikmelisus organisatsioonides;
    559 – muud liitumistasud ja liikmemaksud.
    560 - Sanktsioonid:
    561 - trahvid ;
    562 - viivised;
    563 - kahjutasud;
    569 – muud sanktsioonid
    570 – Kinnisvaraobjekti haldusmudeli loomisega seotud otsused:
    571 – korteriühistu asutamine;
    572 – hooneühistu asutamine;
    573 – valitseja määramine/valimine;
    574 – haldaja valimine;
    579 – muud haldusmudeli loomisega seotud tegevused.
    580 – Omandiõiguse muutumisega seotud otsused:
    581 –maa erastamine;
    582 – omandi ümberjagamine;
    583 - omandi võõrandamine;
    584 – omandi koormamine;
    589 – muud omandi muutumisega seotud tegevused.
    590 - Muud omandist tulenevad ja selle valdamisega seotud otsused ja kohustused: - kinnisomandi eripärast tulenevad omaniku täiendavad kohustused.
    5.3. Tarbimisteenused
    600 - Energia, vee ja kommunikatsioonide tagamine
    Seisneb kinnisvara kasutajatele eluks ja tööks kas hädatarvilike või vajalike ning ühiskonna poolt reglementeeritud nõuetele vastava kvaliteediga ressursside müük kinnisvaraobjekti kasutajatele.
    See on teenuste kompleks, mis loob hoonete kasutajatele vajalikud mugavused , sh tagab elementaarsed hügieeni- ning ohutusnõuete järgimise võimaluse.
    610 - Elektrienergia:
    611 - elektrienergia üldkulu kinnistul;
    612 - eriseadmete poolt tarvitatav energia kulu;
    613 - elektrienergia kasutajatele vahendatud kulu;
    619 –muud elektrienergia kasutamisega seotud kulud.
    620 - Soojusenergia:
    621 - kulu tsentraalse keskküttega kütmiseks;
    622 - kivisöel töötava katlamaja küttekulu;
    623 - maagaasil töötava katlamaja küttekulu;
    624 - küttepuude ja muu tahke kütusega kütmise kulu;
    625 - soojaenergia kulu sooja vee tagamiseks;
    629 – muude kütteks kasutatavate energialiikide kulud.
    630 - Vesi ja kanalisatsioon:
    631 - vee üldkulu kinnistul;
    632 - eriseadmete poolt tarbitav veekulu;
    633 - kasutajatele vahendatav külma vee kulu;
    634 - kasutajatele vahendatav sooja vee kulu;
    635 - tsentraalne kanalisatsioon;
    636 - kohalik kanalisatsioon;
    639- muu vee- ja kanalisatsiooniteenuse kasutamisega seonduv kulu.
    640 - Kommunikatsioon:
    641 - andmeside võrgud;
    642 - kaabel -TV;
    643 – telefon;
    649 – muude kommunikatsiooniteenuste kulud.
    5.4. Tugiteenused
    700 - Tugiteenuste osutamine
    Seisneb kinnisvara kasutajatele kooskõlastatult kinnisvara omanikuga selliste erinevate täiendavate teenuste korraldamises ja vahendamises, mille tulemusel tõuseb kinnisvaraobjekti kasutatavus , seega ka haldusteenuse kvaliteedi tase ning selle kaudu kasutajate rahulolu.
    Tugiteenused on tänapäeval iga kinnistu puhul kiiresti arenev tegevuste kompleks, mille olemasolu võivad paljud kinnistukomplekside omanikud vajavad seetõttu, et tõsta oma kinnisvara atraktiivsust kasutajatele. Tegemist on teenusega, mis pole otseselt seotud mõistega ”kinnisvara korrashoid”, küll aga seotud kinnisvara haldamisel püstitatud eesmärgiga –säilitada kinnisvara majanduslikult.
    710 – valveteenus – kõik teenused, mida osutavad kinnistu valvet korraldavad ettevõtted, v.a. tegevus, mis on seotud valvesüsteemide tehnohoolduse, remondi ja arendamisega.
    711 – mehitatud valve ;
    712 – mehitatud turvateenus;
    713 – relvastatud turvateenus;
    714 – tehniline valveteenus.
    720 - transpordivahendite parkimine - kinnistu eripärast tulenevalt kõigi transpordivahendite (autod, jalgrattad, veesõidukid, lennuvahendid) parkimise korraldamiseks tehtavad kulud, v.a. valve ning kaasnevate territooriumide tehnohooldus ning heakorratööd.
    721 – märgistuse kavandamine ja teostamine ;
    722 – parkimise korraldamine;
    723 – parkimistasude kogumise korraldamine.
    730 – bürooteenused – tegevused seoses paljunduse, hoonesisese käskjalateenuse ja muu asjaajamisega.
    731 – posti ja kullerteenuse korraldamine;
    732 – paljundamine ja heli ning video salvestamine .
    740 - teenused ruumide kasutamisel – kolimine, väiketööd (kardinate, piltide jm riputamine, mööbli remont), sisekujundus (sh sildid ja viidad ).
    741 – kolimisteenused;
    742 – mööbli ja muu sisseseade remont;
    743 –hoone siltide ja reklaami korraldamine;
    744 – pisiremonditööd ruumides kasutaja vajadustest tulenevalt.
    750 - toitlustuse korraldamine – iga tüüpi toitlustuse korraldamine kinnistu kasutajale.
    751 – statsionaarse söögikoha loomine;
    752 – catering - teenus;
    753 – toitlustus -ja joogiautomaatide töökorras hoidmine.
    760 - avarii-dispetšerteenistus – keskse teenistuse olemasolu kinnisvaraobjekti kasutajatel ilmnevate probleemide lahendamiseks (murekontor – helpdesk) ja hoones ilmnevate avariide ning rikete kõrvaldamiseks.
    761 - dispetšerteenistus;
    762 – teadete edastamine;
    763 – avarii lokaliseerimine (vähem kui 2 tunniga);
    764 – sama (enam kui 2 tunniga);
    765 - endise olukorra taastamine (24 tunni jooksul);
    766 – sama (enam kui 24 tunni jooksul);
    767 – dokumenteerimine ;
    769 – muud avarii-dispetšerteenistuse tegevused.
    790 – muud tugiteenused.
    6. KINNISVARA HOOLDAMINE
  • Kinnisvara hooldamise mõiste
    Kinnisvara hooldamine - tähendab tegevusi, millega tagatakse ehitise konstruktiivelementide ja tehnosüsteemide või krundi või selle juurde kuuluvate rajatiste (töö) korrasolek, s.o. korrashoid - hooldatava kinnisvara või selle üksikute osade säilimine ja vastutus kehtivatele nõuetele, mis on sätestatud õigusaktides, kehtivates ehitusnormides, projektdokumentides ning hoolduslepingu objektiks olevate tehnosüsteemide kasutus- ning hooldusjuhendites.
    Hooldamine (hooldustehnoloogia) koosneb järgmistest põhitegevustest:
    • ülevaatus;
    • puhastamine- koristamine ;
    • (tehno) hooldus;
    • hooldusremont

    6.2. Tehnohooldus
    200 - Ehitiste ja tehnosüsteemide tehniline hooldamine (tehnohooldus) – on regulaarne ja reglementeeritud sisuga (töökirjeldusega) tööde kompleks selleks, et säilitada ja/või taastada kinnistul paiknevad ehitised (hooned, nende tarindid ja
    hoonetes paiknevad tehnosüsteemid, ning rajatised) ettenähtud seisundisse, üldjuhul (oluliselt) parendamata ja muutmata korras hoitava objekti kasutusotstarvet. Seega on tehnohoolduse puhul põhiliseks märksõnaks “säilitamine”.
    Kinnisvaral tehtav tehnohooldus jaguneb oma olemuselt kaheks erinevalt korraldatud tegevuste kompleksiks:
    • Preventiivne e ennetuslik tehnohooldus;
    • Avariiline tehnohooldus.

    210 - Krundi rajatiste tehnohooldus – põhiliseks koostisosaks on ülevaatus või erakorralised ilmastikutingimuste järel:
    211 - teekatete tehnohooldus;
    212 - sildade, treppide, truupide tehnohooldus;
    213 - haljastuse korrashoidkrundil;
    214 - kõrghaljastuse korrashoid krundil;
    215 - piirdeaedade, tarade, väravate, tugimüüride, jalutusaedade
    tehnohooldus;
    216 - väikehoonete (katusealused, jäätmehoidlad, abihooned) tehnohooldus;
    217 - veekogude ( basseinid , tiigid , purskkaevud) korrashoid;
    218 - eritarindite tehnohooldus;
    219 - muude krundil alaliselt või ajutiselt paiknevate elementide
    tehnohooldus.
    220 - Hoone põhitarindite tehnohooldus – on kavandatud ning püstitatud pikaajaliseks eksistentsiks (vähemalt 15 kuni 50 aastat) ning üldjuhul on selliste tarindite ülevaatusintervallid vahemikus 3 kuni 5 aastat:
    221 - vundamentide ja aluste tehnohooldus;
    222 - karkassielementide ( kandvad seinad, laed, trepid) tehnohooldus;
    223 - katuste ja katuseräästaste tehnohooldus;
    224 - fassaadide ja fassaadielementide tehnohooldus;
    225 - akende tehnohooldus;
    226 - välisuste tehnohooldus;
    227 - korstnate tehnohooldus;
    229 –hoone muude põhitarindite tehnohooldus.
    230 - Hoonete siseruumides tehtav tarindite tehnohooldus:
    231 - seinte pindade tehnohooldus;
    232 - põrandakatete tehnohooldus;
    233 - vaheseinte tehnohooldus;
    234 - lagede tehnohooldus;
    235 - avatäidete tehnohooldus;
    236 - ahjude , kaminate, pliitide ja muude küttekollete tehnohooldus;
    239 - muude siseruumides paiknevate elementide tehnohooldus.
    240 - Hoone keskkonnatehnika süsteemide tehnohooldus:
    241 - küttesüsteemi tehnohooldus;
    242 - veevarustuse (sh. külma ja soojavee süsteemid) tehnohooldus;
    243 - veevarustusega seotud seadmete (sanitaartehnika, basseinid jm.) tehnohooldus;
    244 – kanalisatsiooni- ja drenaažisüsteemide tehnohooldus;
    245 - ventilatsioonisüsteemi tehnohooldus;
    246 - kliimaseadmete tehnohooldus;
    247 - maagaasivarustuse süsteemi tehnohooldus;
    248 - erigaasivarustuse süsteemi tehnohooldus;
    249 - muude ruumides keskkonnatingimusi kujundavate süsteemide tehnohooldus.
    250 – Elektri paigaldis – on elektriseadmete ja –juhtide statsionaarselt paigaldatud talituslik kogum. Käidukorraldaja koostab korralist hooldust nõudva elektri paigaldise hoolduskava ja vastutab selle täitmise eest:
    251 - hooldustööd;
    252 – turva valgustussüsteemi käit ;
    253 – rikkevoolukaitselülitite testimine ;
    254 – elektrotehnilised mõõtmised;
    255 – elektri paigaldise tehniline kontroll;
    260 - Hooneautomaatika ja andmeside süsteemid:
    261 - tuletõrje alarmisüsteemide tehnohooldus;
    262 – valve-ja jälgimisseadmete tehnohooldus;
    263 - telefonisüsteemi tehnohooldus;
    264 - arvutivõrgu tehnohooldus;
    265 - antennisüsteemi tehnohooldus;
    266 - tehnoseadmete ja -süsteemide jälgimise automaatika tehnohooldus;
    267 – fonosüsteemide tehnohooldus;
    269 - muude hooneautomaatika ja andmeside süsteemide tehnohooldus.
    270 - Eriseadmed ja -süsteemid:
    271 - liftide tehnohooldus;
    272 - eskalaatorite tehnohooldus;
    273 - transpordiseadmete tehnohooldus;
    274 – lifti ja tõsteseadmete järelvaataja tegevus;
    275 - tolmuärastussüsteemide tehnohooldus;
    276 - jäätmeärastussüsteemide tehnohooldus;
    279 - muude erisüsteemide tehnohooldus.
    290 - Muud tehnohooldusena käsitletavad tegevused.
    6.3. Heakorratööd
    300 - Heakorratööde tegemine kinnistul ja hoones - on teenus, mille eesmärgiks on puhtuse ning korrashoiu tagamine kinnistul (territooriumil ja sellel paiknevatel väikevormidel) ühiskonnas aktsepteeritud tasemel ja hoonete välispindade ning siseruumide koristamine ja puhastamine, tagades nende sobivuse omanikule ja kasutajale.
    Heakorratööd - kinnisvara ja tema teenindusmaa puhtuse tagamiseks tehtav töö.
    Heakorrastamine - eluruumi kasutusmugavuse tõstmine parema teenuse osutamisega.
    Mustus – pindade kasutusväärtust vähendav ning puhastus- ja koristusvahendite abil eemaldatav mittepuhtus. Mustuse tüübid:

    310 - Kinnistu välisterritooriumi korrashoid (krundihooldus):
    311 - sõiduteede ja transpordivahendite parklate heakord ;
    312 - kõnniteede ja -radade heakord;
    313 - parkmetsade ja haljasalade heakord;
    314 - looduslike metsa-alade heakord;
    315 - veekogude ja kaldaribade heakord;
    319 – kinnistu välisterritooriumi muud korrashoiud.
    320 - Ehitiste välispiirete ja tarindite puhastamine:
    321 - hoonete fassaadide puhastamine, v.a. akende ja vitriinide
    pesemine;
    322 - akende ja vitriinide pesemine;
    323 - katuste puhastamine;
    324 - hoone fassaadide erielementide (pisiplastika, piirded,
    karniisid jm.) puhastamine;
    325 – välistreppide süvapesu;
    329 - ehitise muude välispindade puhastamine.
    330 - Siseruumide koristus:
    331 - põhiotstarbeliste ruumide puhastamine ja koristamine;
    332 - üldkasutatavate ruumide puhastamine ja koristamine;
    333 - tehniliste ruumide puhastamine ja koristamine;
    334 – põrandate sügavpesu;
    335 – põrandate vahatamine;
    339 – muu siseruumide koristus.
    340 - Jäätmekäitlus :
    341 - biojäätmete käitlus ;
    342 - papi ja paberi käitlus;
    343 - klaasist jäätmete käitlus;
    344 - metallijäätmete käitlus;
    345 - plastikjäätmete käitlus;
    346 - olmejäätmete käitlus;
    347 - keskkonnale kahjulike jäätmete käitlus;
    348 - ehitusprahi käitlus;
    349 - muude jäätmete käitlus.
    350 - Kahjurite ja näriliste tõrje:
    351 - kahjurputukate tõrje;
    352 - väikenäriliste tõrje;
    353 - hulkuvate koerte- kasside ning lindude püüdmine;
    359 - muud tõrjetööd.
    360 – Lippude heiskamine:
    361 – riigilipu heiskamine;
    362 – muude riikide ja riikide ühenduste lippude heiskamine;
    363 – firmade ja organisatsioonide lippude heiskamine.
    390 - Muud heakorratööd:
    6.4. Remonditööd
    400 - Ehitus-, rekonstrueerimis- ja renoveerimistööde tegemine - on ühekordne ja unikaalne projekti juhtimise põhine tegevuste kompleks selleks, et kas purunemisest ja/või kulumisest tulenevalt või kasutaja soovidest tulenevalt täiendatakse ja/või uuendatakse olemasolevaid tarindeid ning tehnosüsteeme üldjuhul kinnisvara kasutaja muutunud nõudmiste või vajaduste rahuldamiseks.
    (Uus) ehitus, ehitamine - kinnistul paiknevatele (olemasolevatele) ehitistele juurde, peale või alla ehitamine (so. ehitise laiendamine), või täiesti uute sõltumatute ehitiste püstitamine vabale ehitusalusele pinnale, mille tulemuseks on hoonete puhul hoonete ehitusmahu ja/või pindade ning ruumiprogrammi muutus koos kasutusotstarbe muutusega; üksikrajatiste puhul kaasneb nende mahu ja võimsusnäitajate vastav muutus.
    Rekonstrueerimine - olemasoleva ehitise põhikonstruktsioonide osaline asendamine eesmärgiga taastada hoone või tema üksikute ruumide põhilised kasutusomadused, sh. plaanilahedused; hoone ehituslik maht ja pinnad oluliselt ei muutu, muutub hoone plaanilahend ja tema ruumide kasutusotstarve.
    Renoveerimine - olemasoleva hoone, tema tarindite ja/või ruumide taastamine esialgsel kujul koos põhitarindite või tehnosüsteemide olulise rekonstrueerimisega; hoone mahulised ja pinna põhiparameetrid ei muutu; hoone säilitab oma kasutusotstarbe.
    Lammutamine - olemasolevate konstruktsioonide kas osaline või täielik demonteerimine, mis toob kaasa kas kogu ehitise eemaldamise või osaliselt ehitise plaanilahenduse ning kasutusotstarbe muutumise (rekonstrueerimine).
    Parendada/ uuendada kinnisvara – tegevuste kompleks selleks et, muutmata ehitise kasutusotstarvet, tagada selle korrashoid koos kasutusomaduste kvaliteedi (olulise) tõstmisega.
    Muuta kinnisvara – tegevuste kompleks selleks, et muuta ehitiste kasutusotstarvet.
    410 – Krunt – projekti elluviimiseks vajaliku krundi (kinnistu) omandamisega seotud tegevused.
    420 - Maa-ala ettevalmistus ja hõive – kõik maa-ala hoonestamist ettevalmistavad meetmed.
    430 - Hoone ehitustööd ja tarindid
    440 - Hoone tehnoseadmed
    450 - Krundipealsed rajatised
    460 - Sisustus ja kunstitööd
    470 – Kõrvalkulud
    490 - Muud kinnistu uuendamise ja muutmisega seotud tegevused.
  • KINNISVARA MAJANDUSKAVA
    Kinnisvara korrashoid. Käsiraamat omanikule. Tallinn, EKHHL, 2001, lk. 44 – 51.
  • Majanduskava koostamise alused
    Kinnisvaratööga seotud tulude ja kulude planeerimine eeldab konkreetse kinnistu majandamiseks eelarve koostamist. Kui kinnisvaratöö objektiks on korterelamu, mille korteriomandid on mitme kaasomaniku omanduses, siis peavad korteriomanikud kinnitama kalendriaasta majanduskava. Esitatavad nõuded tulenevad alljärgnevate seaduste sätetest:
    • Asjaõigusseadus - §70 Ühine omand; §75 Koormatiste ja kulutuste kandmine;
    • Elamuseadus - §6 Omaniku kohustused eluruumi korrashoiul ; §13 Korteriomanditeks jagatud elamu majandamine;
    • Korteriühistuseadus - §15 Majandustegevuse aastakava ja majandus-aasta aruanne; §15` Majandamiskulud;
    • Korteriomandiseadus - §15 Korteriomandi valitsemine.
    Sõltumata sellest, kas kaasomandi majandamist korraldab valitseja või korteriühistu, on aasta majanduskava koostamine kaasomanikele kohustuslik.
    Korteriomandiseadusest (§15) tuleneb, et majanduskava koostamiseks tuleb teostada objekti ülevaatus, koostada planeeritavate tööde alusel majandusaasta eelarve ja määrata kaasomanike kohustused kalkuleeritud kulude katmisel.
    Samuti sätestatakse, et kaasomanike kokkulepped sõlmitakse tavapärase valitsemise piirides. Tavapärase valitsemisena saab tõlgendada kinnisvaratöö heal taval põhinevat tegevust. Seega tuleks kaasomandi majanduskava koostamisel lähtuda Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu (EKHHL) poolt väljatöötatud majanduskava tüüpvormidest.
    Kuna konkreetset objekti saab majandada nende rahaliste vahendite mahus , mis on objektil reaalselt olemas (laekunud), siis on planeerimise aluseks võetud rahavoogude kassa põhine kirjeldamine.
    Majanduskava koostamise aluseks saab olla kas eelmise perioodi tegeliku majandamise kokkuvõte või eelkalkulatsioon objekti haldamise ja hooldamise tegevuste kirjeldusega. Kõik kolm vormi põhinevad kinnisvara korrashoiu klassifikaatoril.
    Kulude klassifikaator sisaldab all-järgnevate komplekstegevuse
    kirjeldusi:
    100 - kinnisvara haldamine;
    200 - ehitiste ja tehnosüsteemide tehniline hooldamine;
    300 - heakorratööde tegemine kinnistul ja hoones;
    400 - ehitus-, remondi- ja rekonstrueerimistööde tegemine;
    500 - kinnisvara omanikukohustuste kandmine;
    600 - energia, vee ja kommunikatsiooniteenuste tagamine;
    700 - tugiteenuste osutamine.
    Majanduskava projekti koostamisel tuleb valida konkreetsele objektile soovitud/vajaminevad tegevused ja hinnata nendele vastavate kulude mahtu. Kõiki kulusid kirjeldatakse ajas (kulude tegemise kalendrikuude lõikes) nende absoluutses väärtuses ja summeeritakse läbi aasta. Kulude analüüsimiseks ja võrdlemiseks arvutatakse keskmise kuu kulu ( tuhat EEK kuus) ja suhteline näitaja (EEK/m² kuus).
    Keskmise kuu kulu on oluline korteriühistu asutamisel, sest Korteriühistuseadusest (§8) tuleneb nõue, et ühistu osamaks oleks võrdne asutamisaasta ühe kuu keskmise hoolduskulude summaga .
    Suhtarv EEK/m² võimaldab võrrelda eri perioodide või eri objektide kinnisvaratöö kulusid ja seeläbi otsida võimalusi majandamise optimeerimiseks.
    Iga juriidiline isik peab koostama ja kinnitama oma raamatupidamislikuks arvestuse aluseks oleva kontoplaani. Tasakaalustatud aruandluse (kulud = tulud) seisukohalt tuleb kulude klassifikaatorile vastandada vastav tulude klassifikaator (juriidilise isiku bilansis aktiva = passiva ). Tulude (kulude liigitusega analoogiline) soovituslik liigitus on klassifikaatoris esitatud 800.
  • Majanduskava ülesehitus
    Majanduskava vormid on koostatud selliselt, et kirjeldavad objekti kulusid ajas. Kulude kirjeldamise aluseks on kinnisvara korrashoiu klassifikaator. 4
    Majandamise korraldamisel on ajaühikuks üks kalendrikuu . Kulude kirjeldamine kuude lõikes annab planeeritavate tööde teostamise ajalise graafiku. Plaaniliste (korduvate) haldus ja hooldustegevuste planeerimiseks piisab objekti hooldusjuhendite “Hoone hooldusraamat” alusel koostatud tööde hinnatud kirjeldus (maksumuse kalkulatsioon). Kõigi kulude kirjeldamisel saadakse objekti majandamise oodatav maksumus.
    Suhteline näitaja (EEK/m²) alusel saab arvutada iga kaasomandiosa reaalosa suurusele (m²) vastava aasta kulude summa. Selle alusel on võimalik kokkuleppida omaniku poolt püsimaksekorralduse alusel kaasomandiosa majandamiseks tehtavate igakuuliste ettemaksete teostamine. Püsimakse võimaldab paremini juhtida nii omaniku kui majandatava objekti rahavoogusid.
    Majanduskava koostamise vajadus saab tekkida kahel juhul - uue majandusaasta alguses või haldus/hooldussüsteemi muutmisel. Haldussüsteemi muutuseks on näiteks korteriühistu asutamine ja haldamise ülevõtmine.
    Elamu ülevaatusel peaks põhilise tähelepanu pöörama objekti energiakulukusele. Energiakandjatega seotud hoolduskulud moodustavad kuni 2/3 kõigist kuludest. Seega määravad vee, elektri ja soojusenergia tarbitavad kogused kogu objekti kulukuse.
    Tööde loetelu kirjeldamiseks ja kulutuste esialgse taseme hindamiseks saab kasutada majanduskava eelkalkulatsiooni. Kui objekti kasutuskorraldus on kogu eelmise perioodi (möödunud kalendriaasta) jooksul korrektselt dokumenteeritud, saab majandamise tulemuse kokku võtta majandusaasta aruandena.
    Uue perioodi (planeeritava majandusaasta) eelarve koostamisel saab lähtuda nii eelkalkulatsioonist kui aruandest. Kui haldus/hooldus tegevused jätkuvad endises mahus ja kvaliteedis , saab majanduskava koostada analoogiliselt eelmise perioodiga.
    Arvestada tuleks riiklikult kehtestatavate kulutuste muutumisega (näiteks maksumäärad , minimaalne palk, energiakandjate hinnad jms.). Seetõttu peaks endise taseme säilitamiseks suurendama uue perioodi eelarvet 5...10% (tarbijahinnaindeksi muutuse võrra).
    Uue majandusaasta eelarve projekt tuleks koostada oktoobris -novembris ja anda omanikele enne uue majandusaasta algust arutamiseks. Lõplik vastuvõtmise võib jätta samale omanike üldkoosolekule, kus kinnitatakse eelmise majandusaasta aruanne.
  • Majanduskava kasutamine
    Tüüpvormide kasutamine lihtsustab majanduskava koostamise protseduure, võimaldab objektiivselt võrrelda erinevaid teenuste pakkumisi (hinda) ja analüüsida konkreetse objekti majandusnäitajaid erinevate perioodide lõikes. Majanduskava tüüpvormid on koostatud nii, et nad haakuvad teiste hea tava töövahenditega (näiteks tüüplepingud). Seega saab neid kasutada objekti:
    • pakkumuste küsimisel – tellitavate tööde kirjeldus, teostatavad mahud ja kvaliteedi nõuded on haldus- ja hooldustegevuste klassifikaatori kaudu üheselt kirjeldatud;
    • haldus- ja hoolduslepingute sõlmimisel – klassifikaatoril põhineva konkreetse objekti tööde loetelu majanduskava saab lisada haldus- ja hoolduslepingu tekstile lisana;
    • haldus- ja hooldustegevuse optimeerimisel ja objekti pikaajalise (3 – 5 aastat) arengukava väljatöötamisel – tüüpvormi alusel kirjeldatud kulud ja tulud on erinevate aja perioodide lõikes võrreldavad ja planeeritavad;
    • üürimisel/rentimisel/müümisel igapäevaste hoolduskulude taseme hindamiseks – halduri poolt väljastatavale õiendile lisatav majandamise aruanne.

    Kinnistu majandusaasta aruanne / majanduskava
    Kood
    Tegevused
    Plaan EEK/m2
    12 kuud
    Selgitused
    Keskmine EEK/kuu
    Aasta EEK
    100
    Haldusteenused
    110 – 190
    200
    Tehnohooldus
    210 - 290
    300
    Heakord
    310 – 390
    400
    Remonditööd
    410 - 490
    500
    Omaniku koohustused
    510 - 590
    600
    Kom. Teenused
    610 - 640
    700
    Tugiteenused
    710 - 790
    Kulud kokku (EEK)
    Eel kalkulatsiooon – kui korteriühistut moodustatakse. Näiteks asutamisega seotud kulud. Kõiki rahavooge kirjeldatakse kassapõhjalisena, s.o. eeldatud kulude tekkimise kalendrikuu lõikes. Koostatud eelkalkulatsioon saab olla ühistu asutamisteenuse osutamiseks sõlmitava lepingu lisa (määrab asutamise ajakava ja kulud).
    Majandusaasta aruanne –kokkuvõte kõigi teostatud tööde osas (kompleksteenused 100 kuni 700). Aruande aluseks on eelmise perioodi majanduskava või selle puudumisel objekti tegelik kulu. Viimasel juhul jääb täitmata ”Plaan”.
    Aasta majanduskava – projekti koostamine, ehk aasta kulude prognoosimine . Kommunaalteenuste tarbimise vähenemine suvel. Planeerimise aluseks on eelmise perioodi tegelik kulu (EEK/m2). Sellele tasemele planeerime juurde oodatava teenuse kallinemise.
    8. KINNISVARAGA SEOTUD LEPINGUD
    Võlaõigusseadus (RT I 2001., 81., 487; 2002, 53, 336)
    Vastu võetud 26. septembril 2001.a. Muudetud 5. juuni 2002.a seadusega. Kehtima hakkas 01. 07. 2002.a.
    8.1. Üürilepingud
    Üürileping - üürilepinguga kohustub üks isik ( üürileandja ) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
    Eluruum - on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks.
    Äriruum - on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum.
    Lepingupoolte õigused ja kohustused
    Üürileandja - on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal.
    Üürnik - peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Eluruumi üürnikul on õigus üürileandja nõusolekuta majutada üüritud eluruumi oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid, kui üürilepingus ei ole kokku lepitud, et üürnik võib seda teha üksnes üürileandja nõusolekul.
    Üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks.
    Üür ja kõrvalkulud
    Kõrvalkulud - lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal
    tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega.
    Maksud ja koormised - üürileandja kannab asjaga seotud maksud ja koormised, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
    Eluruumi üüri perioodilise suurenemise kokkulepe
    Kokkulepe eluruumi üüri perioodilise suurenemise kohta kehtib üksnes juhul, kui:
    1. üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga;
    2. üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas;
    3. üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud.
    Eluruumi üüri ülemäärane suurus
    Eluruumi üür on ülemääraselt suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu, välja arvatud juhul, kui tegemist on luksuskorteri või -majaga. Üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist.
    Üürileandja tagatised
    Üürileandja pandiõigus - kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallas asjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitusnõuded.
    Tagatisraha - eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist. Tagatisraha peab üürileandja hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha.
    Üürilepingu kestus ja lõppemine
    Üürilepingu kestus
    Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.
    Tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise tähtajad kinnisasja, elu- või äriruumi üürimise puhul võib olla vähemalt kolm kuud.
    Möbleeritud tubade ja eraldi üüritudparkimisplatside, garaažikohtade ja muu taolise üürimise korral võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks kuu.
    Üürilepingu erakorraline ülesütlemine võib toimuda mõjuval põhjusel . Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
    Märge kinnistusraamatus - kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut üles öelda.
    Üüritud asja tagastamine lepingu lõppemisel ja nõute aegumine
    Üüritud asja tagastamine - üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt , eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis.
    Üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.
    Nõuete aegumine - üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvenemise eest hüvise saamise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud.
    8.2. Rendilepingud
    Rendileping - rendilepinguga kohustub üks isik ( rendileandja ) andma teisele isikule ( rentnik ) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti).
    Põllumajanduslik rendileping - põllumajandusliku rendilepingu esemeks võib olla peamiselt põllumajanduslikuks tootmiseks määratud ettevõte, sealhulgas põllumajandusliku tootmisega seotud mittepõllumajanduslik ettevõte, põllumajanduslik kinnisasi või selle osa.
    Põllumajandusliku kinnisasja rentimisel eeldatakse, et rendileping hõlmab ka päraldisi ja kinnisasjaga seotud õigusi. Põllumajandusliku rendilepingu kohta sätestatut ei kohaldata rendilepingule, mille esemeks on alla 2 hektari suurune maatükk.
    Lepingupoolte õigused ja kohustused
    Renditud kinnisasja kirjeldus - kinnisasja rendileandja ja rentnik peavad kinnisasja üleandmisel pärast rendilepingu sõlmimist või lõppemist koostama ühiselt kinnisasja kirjelduse, kus on kirjeldatud kinnisasja osad, päraldised ja seisund üleandmisel. Kirjelduses peab olema märgitud kirjelduse koostamise aeg ning kirjeldus peab olema mõlema lepingupoole poolt allkirjastatud .
    Sihtotstarbele vastava majandamise kohustus - rentnik peab rendilepingu eset majandama vastavalt selle sihtotstarbele, eelkõige säilitama rendilepingu eseme majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult.
    Puuduste kõrvaldamine - rentnik peab oma kulul tagama rendilepingu eseme tavapärase korrashoiu.
    Päraldistega kinnisasja rentimine - rentnik peab päraldistega kinnisasja rentimisel päraldisi säilitama ning asendama hävinud või kaotsi läinud päraldised.
    Renditud loomade hooldamine - rentnik kannab renditud loomade toitmise ja hooldamise kulud.
    Majandamisviisi muutmine - rentnik võib rendilepingu eseme tavalist majandusviisi muuta, samuti teha tavapärast korrashoidu ületavaid muudatusi ja parendusi rendilepingu esemele üksnes rendileandja poolt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul.
    Põllumajandusliku kinnisasja või ettevõtte rendileandja pandiõigus -põllumajandusliku kinnisasja või ettevõtte rendileandjal on oma rendilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus rentniku poolt kinnisasjale või ettevõttesse toodud asjadele ning rendilepingu eseme viljadele. Pandiõigus ei taga tulevasi hüvitisnõudeid.
    Rendilepingu kestus ja lõppemine
    Põllumajandusliku rendilepingu pikenemine - kui vähemalt kolmeks aastaks sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu puhul ei teata kumbki lepingupool vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist, et ei soovi lepingu pikenemist, eeldatakse, et leping muutub tähtaja möödumisel tähtajatuks. Sellest rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.
    Tähtajatu rendilepingu korraline ülesütlemine - lepingupooled võivad tähtajatu rendilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kuus kuud. Lepingu võib üles öelda üksnes selliselt, et leping lõpeb 1. aprillil või 1. oktoobril. Põllumajandusliku rendilepinguga mitteseotud tähtajatu loomarendilepingu võib kumbki lepingupool igal ajal üles öelda. Ülesütlemine peab siiski toimuma heas usus ja mitte teistele lepingupoolele ebasobival ajal.
    Rendilepingu eseme tagastamine - pärast rendilepingu lõppemist peab rentnik tagastama rendilepingu eseme koos päraldistega. Rendilepingu ese ja päraldised tuleb tagastada seisundis, mis vastab rendilepingu eseme tagastamiseni jätkatud korrapärasele majandamisele.
    Kulutuste hüvitamine rentnikule - kui rendilepingu lõppemisel ilmneb, et rendilepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud, võib rentnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist.
    Põllumajandusliku kinnisasja viljad - põllumajandusliku kinnisasja rentnikul ei ole õigust rendilepingu lõppemise ajaks eraldamata jäänud viljadele, kuid ta võib nõuda nende saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist .
    Ehitise ajutise kasutamise leping
    Kinnisasja, ehitise või selle osa (ehitis) ajutise kasutamise lepinguga annab või kohustub kutse- või majandustegevuses tegutsev isik ( pakkuja ) andma tarbijale õiguse kasutada ehitist vähemalt kolme aasta jooksul kindlaksmääratud või kindlaksmäärataval ajavahemikul kalendriaastas. Tarbija kohustub maksma selle eest tasu.
    Tasuta kasutamise leping
    Tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. Kasutaja peab kandma kasutamiseks antud eseme säilitamiseks vajalikud kulud. vastaval otstarbel tehtud mõistlike kulutuste summa. Kahjusumma suuruse arvutamisel arvestatakse nii kindlustusobjekti hävinenud ja kahjustunud osa väärtust kui ka selle säilinud osa ja kasutuskõlblike jäänuste väärtust.
    8.3. Kindlustuslepingud
    8.3.1. Kindlustuse olemus
    Kindlustusleping - kindlustuslepinguga kohustub üks isik ( kindlustusandja ) kindlustusjuhtumi toimumisel hüvitama kindlustusjuhtumi tõttu tekkinud kahju või maksma kokkulepitud rahasumma ühekordselt või osadena või täitma lepingu muul kokkulepitud viisil ( kindlustusandja täitmise kohustus). Teine isik (kindlustusvõtja) kohustub tasuma kindlustusandjale kindlustusmakseid.
    Kindlustusrisk - kindlustusrisk on oht, mille vastu kindlustatakse.
    Kindlustussumma - kindlustusandja peab kahjukindlustuse puhul kindlustusjuhtumi toimumisel tekkinud kahju hüvitama üksnes kokkulepitud rahasumma ulatuses, mis on kindlustusandja poolseks maksimaalseks väljamaksusummaks (kindlustussumma).
    Lepingu sõlmimine. Kindlustuslepingut sõlmida soovivale isikule avaldatakse teavet kindlustusandja ja kindlustustingimuste kohta.
    Poliis - kindlustusandja peab kindlustusvõtjale väljastama enda poolt allkirjastatud dokumendi kindlustuslepingu sõlmimise kohta (poliis).
    Kindlustusriski võimalikkuse suurenemine
    Kindlustusvõtja peab kindlustusriski võimalikkuse suurenemisest viivitamata kindlustusandjale teatama, välja arvatud juhul, kui kindlustusriski võimalikkuse suurenemise põhjustas üldiselt teadaolev asjaolu, mis ei mõjuta üksnes selle kindlustusvõtja kindlustusriski.
    Kindlustusjuhtumi toimumine
    Kindlustusvõtja peab kindlustusjuhtumi toimumisest viivitamata kindlustusandjale teatama.
    Kindlustusmakse
    Kindlustusperiood on ajavahemik, mille alusel arvutatakse kindlustusmakseid. Eeldatakse, et kindlustusperiood on üks aasta. Kindlustusvõtja peab tasuma kindlustusmakse või perioodiliste kindlustusmaksete tasumise kokkuleppe korral esimese kindlustusmakse kohe pärast lepingu sõlmimist.
    Kindlustuslepingu lõppemine ja nõuete aegumine
    Kindlustusleping on tähtajaline või tähtajatu. Kindlustuslepingust tulenevate nõuete aegumistähtaeg on kolm aastat.
    8.3.2. Kahjukindlustus
    Kindlustusandja hüvitamiskohustus - kahjukindlustuse puhul peab kindlustusandja kindlustusjuhtumi toimumisel vastavalt lepingule hüvitama kindlustatud isikule kindlustusjuhtumi tõttu tekkinud kahju.
    Kindlustusväärtus - on kindlustushuvi väärtus kindlustusjuhtumi toimumise ajal Kokkuleppeline kindlustusväärtus. Kindlustusväärtuse võib kokkuleppel määrata eelnevalt kindla summana. Ülekindlustus. Kui ilmneb, et kindlustussumma ületab oluliselt kindlustusväärtust (ülekindlustus), võib nii kindlustusandja kui kindlustusvõtja ülekindlustuse kõrvaldamiseks vähendada kindlustussummat koos kindlustusmakse vastava vähendamisega. Alakindlustus. Kui kindlustussumma on väiksem kui kindlustusväärtus kindlustusjuhtumi toimumise ajal (alakindlustus), vastutab kindlustusandja kahju eest võrdeliselt kindlustussumma suhtega kindlustusväärtusesse kindlustusjuhtumi
    toimumise ajal.
    Kindlustatud asja võõrandamine
    Kui kindlustusvõtja võõrandab kindlustatud asja, lähevad asja omandajale üle kõik kindlustusvõtja kindlustuslepingust tulenevad õigused ja kohustused. Kindlustatud asja võõrandamisest peab asja võõrandaja või omandaja kindlustusandjale viivitamata teatama.
    Kindlustusandja vastutus hüpoteegipidaja ees ehitise kindlustamise puhul
    Kindlustusvõtja peab ehitise kindlustanud kindlustusandjale viivitamata teatama ehitise aluse kinnistu hüpoteegiga koormamisest. Kui ehitise kindlustamise puhul on kinnisasi, kus ehitis asub, koormatud hüpoteegiga, peab kindlustusandja viivitamata talle teada olevale hüpoteegipidajale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teatama tähtaja määramisest kindlustusvõtjale kindlustusmakse tasumiseks, kui kindlustusvõtja ei ole makset tasunud, samuti kindlustuslepingu ülesütlemisest.
    Kindlustusagendi volituste erisused - püsivalt kindlustuslepinguid vahendama või sõlmima volitatud agent (kindlustusagent) loetakse talle määratud kindlustusvaldkonnas ja piirkonnas volitatuks:
    1. vastu võtma kindlustuslepingute sõlmimise, pikendamise ja muutmise leppepakkumusi, samuti nende leppepakkumuste tagasivõtmise avaldusi;
    2. vastu võtma kindlustusvõtjalt kindlustuslepingu kehtivuse ajal edastatavaid teateid, samuti ülesütlemise ja taganemise avaldusi ning muid kindlustust puudutavaid avaldusi;
    3. vastu võtma kindlustusmakseid, intressi ja kulude hüvitisi.
    8.3.3. Korteriomanike kaasomandi kindlustamine
    Kindlustusväärtus
    Kasutatakse korteriomanike kaasomandis oleva vara kindlustamiseks. Korteriomanike kaasomandist tuleneva seadusjärgse tsiviilvastutuse kindlustamiseks.
    Kindlustusandja.
    Kindlustusvõtjaks võivad olla:
    • korteriomanikud ühiselt - korteriomanikke võib esindada kaasomandis oleva vara majandamiseks ja ühiste huvide esindamiseks sõlmitud ühise tegutsemise lepingu alusel või muul alusel volitatud isik;
    • korteriühisus või korteriühistu - korteriomanike poolt kaasomandis oleva vara majandamiseks ja ühiste huvide esindamiseks asutatud ühisus või ühistu;
    • elamu hooldamist teostav või korraldav ettevõtja - erastatud korteritega elamute puhul kuni korteriühistu asutamiseni erastamise kohustatud subjekti poolt määratud.

    Kindlustatuks - on korteriomanikud, kelle kaasomandis olevat vara ja selle vara omamisest tulenevat seadusjärgset tsiviilvastutust kolmandate isikute ees kindlustatakse.
    Kindlustuskoht - on kindlustuslepingus määratletud koht, kus toimunud kindlustusjuhtumi tagajärgede suhtes kehtib kindlustuskaitse .
    Varakindlustus
    Kindlustusobjektiks - on elamu osad, mis kuuluvad korteriomanikele kaasomandiõiguse alusel ja on vajalikud ehitise püsimiseks, ohutuse tagamiseks või ühiseks kasutamiseks.
    Elamu osadeks loetakse kindlustusobjekti koosseisu:
    • hoone välispiirded - välisseinad, katus, rõdud, välisaknad jms.;
    • hoone kandvad konstruktsioonid - vundament, kandvad siseseinad, vahelaed jms.;
    • hoone üldkasutatavad osad - trepikojad, keldrid, pesuköögid jms.;
    • hoonesisesed ja hoone juurde kuuluvad üldkasutatavad tehno-seadmed ja -süsteemid - hoonesisene soojussõlm, küttesüsteem alates piiritlusaktiga määratud punktist, sooja- ja külmaveetorustikud alates piiritlusaktiga määratud punktist kuni korteris asetsevate sulgemisarmatuurideni (kaasa arvatud), kanalisatsioonitorustikud piiritlusaktiga määratud punktist kuni korteriühenduseni või korterisisendini, elektrivarustussüsteemid piiritlusaktiga määratud punktist kuni korteri väljalülitusseadmeteni (kaasa arvatud), muud tehnoseadmed ja - süsteemid.
    Elamu kaasomandisse kuuluvate osadega koos võivad kindlustus-objektiks olla ka korteriomanikele kaasomandiõiguse alusel kuuluvad ehitised, mis asuvad elamuga samal maatükil ja on ette nähtud elamu teenindamiseks, elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks.
    Täiendavalt võib kindlustada kulutusi, mis on vajalikud kindlustus-juhtumi järel kindlustuskoha koristamiseks või mis on vajalikud kindlustusjuhtumi tagajäjel eluruumi elamiskõlbmatuks muutumise tõttu elanike ajutiseks ümberasustamiseks teise eluruumi.
    Kindlustusjuhtumiks - on kindlustusobjekti ootamatu ja ettenägematu hävimine , kahjustumine või kaotsiminek kindlustuskaitse kehtivuse ajal kindlustuskohas kindlustuslepingus kindlaks määratud kindlustusriski tagajärjel.
    Kindlustusriskid, mille tagajärgede vastu kindlustatakse, võivad olla:
    • tulekahju - tuli, pikselöök, plahvatus , lennuavarii;
    a) tuli - levimisel väljaspool küttekollet ning sellest tingitud tahm , suits ning kustutustegevus;
    b) pikselöök - mille all mõistetakse välgu vahetut üleminekut varale, kui see tekitab mehhaanilisi purustusi või tule levikut;
    c) plahvatus - mille all mõistetakse mahutist (auru-, vee või gaasimahutist, boilerist, keskküttekatlast, torujuhtmest jms.) suure energiahulga momentaalse vabanemise tõttu tekkinud lööklainet, mis omakorda tekitab purustusi või tule levikut;
    d) lennuavarii - mille all mõistetakse mehitatud lennuaparaadi, selle osade või lasti allakukkumist, mis omakorda tekitab purustusi või tule levikut.
    • loodusõnnetus - torm , rahe , maalihe;
    a) torm - mille all mõistetakse tuult tugevusega vähemalt 8 palli (15 m/sek). Tormist põhjustatud kindlustusjuhtumiks loetakse ka kahju tekkimist otseselt tormi (keeristormi) tagajärjel puude, postide vms. esemete langemisest kindlustatud varale.
    b) rahe;
    c) maalihe
    • vandalism - kui selle põhjustas vara tahtlik õigusvastane kahjustamine kolmanda isiku poolt.
    • veeavarii - kui selle põhjustas vee (vedeliku) väljavoolamine või auru väljatungimine veevarustus-, kanalisatsiooni- või küttesüsteemist selle ootamatu purunemise tõttu; nende süsteemide külmakahjustusest tingitud purunemise tõttu.
    • vargus - murdvargus ja röövimine
    a) murdvargus - mille all mõistetakse kindlustusobjektiks oleva vara vargust selle asukohta pääsemist takistanud tõkke või lukustuse kõrvaldamisega lõhkumise või lahtimuukimise teel. Lahtimuukimisena mõistetakse lukustuse õigusevastast avamist
    või kõrvaldamist valevõtme, muukraua vms. vahendi abil.
    b) röövimine - mille all mõistetakse kindlustusobjektiks oleva vara äravõtmist elule või tervisele ohtliku vägivallaga isiku kallal või ähvardusega kasutada vahetult sellist vägivalda.
    Ehitise kindlustusväärtuseks - loetakse selle taastamisväärtus, s.o. ehitise kindlustuskohas endisel kujul taastamise maksumus ning see määratakse kindlaks kindlustuslepingu sõlmimisel kindlustusvõtja ja kindlustusandja vahelise kokkuleppe alusel.
    Ehitise tehnoseadme kindlustusväärtuseks - loetakse tema taas-soetamisväärtus, s.o. samaväärse sama liiki seadme taassoetamiseks vajalik rahasumma, mis määratakse kindlaks kindlustuslepingu sõlmimisel kindlustusvõtja ja kindlustusandja vahelise kokkuleppe alusel.
    Kulum - selle määramisel arvestatakse kindlustusobjekti vanust , üldist seisukorda. See määratakse kindlustusvõtja ja kindlustusandja vahelise kokkuleppe alusel. Ala- või ülekindlustuseks loetakse kui kindlustusobjekti tegelik taastamis- või taassoetamisväärtus kindlustusjuhtumi toimumise ajal erineb üle 10% kokkulepitud kindlustusväärtusest.
    Kindlustussumma - kindlustusobjekt kindlustatakse kindlustussummas, mis ei või ületada tema kindlustusväärtust. Suurema kui 30% kulumi korral ei või kindlustussumma ületada kindlustusobjekti jääkväärtust, s.o. kulumi võrra vähendatud taastamis- või taassoetamisväärtust. Kui kindlustussumma on kindlustusväärtusest väiksem ja pooled ei ole kokku leppinud esimese riski kindlustamises, siis rakendatakse alakindlustuse sätete kohaselt proportsionaalset kahjude hüvitamist. Ehitisi, s.h. tehnoseadmeid, võib kindlustada ka esimese riski kindlustamise põhimõttel, mil vaatamata sellele, et kindlustussumma on kindlustusväärtusest väiksem, ei rakendata hüvitamisel alakindlustuse sätteid.
    Hüvitamise printsiibid
    Kahjusumma määramine - selle suuruseks on kindlustusobjekti taastamise (remondi) maksumus, taassoetamismaksumus (sama liiki eseme ostuhind) või
    Kindlustushüvitise arvutamine. Kindlustushüvitis on see osa kahjusummast, mille hüvitab kindlustusandja. Kindlustushüvitise suurust arvutatakse järgmiselt: kontrollitakse alakindlustuse rakendamise vajadust, lahutatakse omavastutuse summa.
    Kahju hüvitamine. Kahju hüvitamine võib toimuda: selle remontimisega, taasehitamisega, taassoetamisega, asendamisega või rahalise hüvitamise teel.
    8.3.4.Tsiviilvastutuskindlustus
    Kindlustusobjektiks - on kindlustatu varalised kohustused, mis tekivad kindlustusjuhtumi saabumisel kindlustusriski tõttu.
    Kindlustusjuhtumiks - on sündmus, mis leidis aset kindlustuskohas kindlustuskaitse kehtivuse ajal ja põhjustas kolmandale isikule otsese varalise kahju, mille hüvitamiseks on kindlustatu vastu esitatud kahjunõue.
    Kindlustusriskiks - on kindlustatu seadusjärgne tsiviilvastutus, mis tuleneb kindlustuslepingus märgitud ja kindlustuskohas asuva hoone või maatüki kindlustatute kaasomandis oleva osa omamisest või valdamisest.
    Kindlustatuks - on korteriomanik, kusjuures kindlustatuks loetakse ka korteriomaniku perekonnaliikmed või korteriomaniku loal või ülesandel vara üle tegelikku võimu teostavad füüsilised isikud (majahoidja, koristajad vms.).
    Kolmas isik - on käesolevate tingimuste kohaselt isik, kes ei ole kahju tekkimise ajal kindlustusvõtja, kindlustusandja või kindlustatu.
    Kannatanu - on kolmas isik, kellele tekkinud varalise kahju eest on kindlustusseaduse järgselt vastutav .
    Otsene varaline kahju on:
    • varakahju - on asja kahjustamisest või hävimisest tulenev kahju. Varakahju suuruseks on hävinud asja väärtus või rahasumma, mille võrra asja väärtus vähenes.
    • isikukahju - on inimese surmast, vigastusest või tervisekahjustusest tulenev kahju. Isikukahju hulka arvatakse kannatanu ravikulud, ajutisest või püsivast töövõimetusest tulenev sissetuleku vähenemine, matusekulud, ülalpidamishüvis jms.

    9. KINNISVARA HALDAJATE- JA HOOLDAJATE KUTSESTANDART
    Kinnisvarahalduri käsiraamat. EKHHL, TTÜ kirjastus: Tallinn, 2007, lk. 202 – 241 lk.
    9.1. Kinnisvarahalduri kutsed
    Eesti Kinnisvara Haldajate ja hooldajate Liit on kinnisvara korrashoiuga seotud kinnisvara haldamise ja kinnisvara hooldamise kutsealade kutsekvalifikatsioone omistav organ.
    Kinnisvarahalduri kutsed
    Kutsekvalifikatsioon ja tase
    Kutsenimetus
    Lühend
    Kinnisvarahaldur II
    Nooremhaldur
    Korterelamuhaldur
    HA II
    KEH II
    Kinnisvarahaldur III
    Haldur
    HA III
    Kinnisvarahaldur IV
    Vanemhaldur
    HA IV
    Kinnisvara korrashoiujuht V
    Korrashoiujuht
    KH V
    Nõuded taotlejale:
    • Kinnisvarahalduri II kutse – kõrgharidus EKHHL –i poolt tunnustatud õppekava või läbinud edukalt EKHHL-i poolt korraldatud kohustusliku täiendkoolituse paketi ja vähemalt üheaastane erialane töökogemus ;
    • Kinnisvarahalduri III kutse – kõrgharidus, läbinud EKHHL –i poolt korraldatud täiendkoolituse või omama nooremhalduri kutset ja vähemalt kaheaastane erialane töökogemus;
    • Kinnisvarahalduri IV kutse – omama halduri kutset ning vähemalt kolmeaastane erialane töökogemus kinnisvara korrashoiu valdkonnas ja olema viimase aasta jooksul läbinud EKHHL-i poolt korraldatud kohustusliku täiendkooliituse;
    • Kinnisvara korrashoiujuhi V kutse – taotlejal peab olema kehtiv kinnisvarahooldaja IV ja kinnisvarahaldaja IV kutse, läbinud tasemele vastava täiendkoolituse ja olema olnud aktiivne kinnisvara korrashoiu valdkonnas.

    Kutsetunnistused kehtivad 5 aastat.
    9.2. Kinnisvarahoolduse kutsed
    Kinnisvarahooldaja kutsed
    Kutsekvalifikatsioon ja tase
    Kutsenimetus
    Lühend
    Kinnisvarahooldaja I
    Hooldustööline
    HO I
    Kinnisvarahooldaja II
    Hooldustehnik
    HO II
    Kinnisvarahooldaja III
    Hooldusmeister
    HO III
    Kinnisvarahooldaja IV
    Hooldusjuht
    HO IV
    Nõuded taotlejale:
    • Kinnisvarahooldaja I kutse – lõpetanud EKHHL-i poolt tunnustatud õppekava alusel kutseõppeasutuse või läbinud EKHHL-i poolt kohustatud täiendkoolituse paketi;
    • Kinnisvarahooldaja II kutse – lõpetanud kutseõppeasutuse või EKHHL –i poolt korraldatud täiendkoolituse või omama kinnisvarahooldaja I kutset ja olema vähemalt üheaastane erialane töökogemus;
    • Kinnisvarahooldaja III kutse - kõrgem haridus EKHHL-i poolt tunnustatud õppekava alusel või omama kinnisvarahooldaja II kutset ja vähemalt kaheaastane erialane töökogemus;
    • Kinnisvarahooldaja IV kutse – peab omama kinnisvarahooldaja III kutset või kinnisvarahaldaja II, III, või IV kutse ning vähemalt kolmeaastane erialane töökogemus ja läbinud EKHHL-i poolt korraldatud kohustusliku täiendkoolituse.

    9.3. Sertifitseerimine
    Sertifitseerimine on EKHHL –i siseselt korraldatav teenuse osutamise kvaliteeditaseme hindamisele ja arendamisele suunatud süsteem, mida korraldatakse esmajoones liidu liikmeskonda kuuluvatele eraõiguslikele organisatsioonidele. Osalemine sertifitseerimisel on vabatahtlik.
    Sertifitseerimine käesoleva dokumendi alusel on kinnisvara haldus-ja/või hooldusteenust osutavate firmade (juriidiliste isikute) juhtimiskorralduse ning nende poolt osutatavate teenuste kvaliteedi perioodiline, vähemalt kolmeaastase intervalliga hindamine EKHH-i juurde moodustatud atesteerimiskomisjoni poolt. Need jagunevad:
    • Haldusteenuse (HA) sertifikaat, milllel on neli kvaliteedi klassi;
    • Hooldusteenuse (HO) sertifikaat, millel on neli kvaliteedi klassi.

    Haldusfirmad
    • Haldusleping – kinnisvaraomaniku (tema volitatud esindaja) ja haldusfirma vahel sõlmitud kirjalik kokkulepe, mis kirjeldab osutatavat teenust ja selle kvaliteedikriteeriume ning määrab haldusobjekti hooldustööde korraldamise tingimused;
    • Haldusobjekt – halduslepingus kirjeldatav terviklik üksikobjekt (üks või mitu hoonet).

    Hooldusfirma
    • Hooldusleping – omaniku või teda esindava haldusfirma poolt hooldusfirmaga sõlmitud leping, mille alusel korraldatakse hooldustööd omanikule kuuluvas hoones;
    • Hooldusobjekt – üksik konstruktsioon või tehnosüsteem hoones, mis funktsioneerib sõltumatult ning mille korrashoidu on võimalik tagada spetsialiseerunud ettevõtjate (hooldustöövõtja) poolt.

    Hooldussertifikaat ei ole üldine kõigile hooldustöödele, vaid antakse alati konkreetse/konkreetsete hooldustööde valdkonna või valdkondade kohta, kus põhilisteks on:
    • Krundihooldus;
    • Sisekoristus-puhastus;
    • Ehitise põhikonstruktsioonide hooldus;
    • Tehnosüsteemide hooldus (vee-ja kanalisatsiooniseadmed, küttesüsteemid , ventilatsioonisüsteemid, elektrisüsteemid , liftid, erisüsteemid jne.).

    Kasutatud kirjandus
    Elamuseadus
    Eluruumide erastamise seadus
    Kinnisvarahalduri käsiraamat. Tallinn, TTÜ kirjastus, 2007, 338 lk.
    Kinnisvara hooldaja käsiraamat. Tallinn, TTÜ kirjastus, 2008, 204 lk.
    Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevused. Eesti standard EVS 807:2004
    Korteriomandiseadus
    Korteriühistuseadus
    Kährik A. Eluasemepoliitika Euroopas ja Eestis. Poliitikauuringute keskus PRAXIS, 2002: 73 lk.
    Liias R. Kinnisvarakeskkonna kujundamise põhimõtted. TTÜ kirjastus. Tallinn 2003: 106 lk.
    Mitteeluruumide erastamise seadus
    Nuuter T. - Kinnisvara eluea ökonoomika. Kinnisvara hooldusteenuse kvaliteedikorraldus. 2002., TTÜ ja EKHHL.
    Võlaõigusseadus
    Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit - EKHHL
    www.ekhhl.ee
    Infomaterjalid
    Lisa 1 Ainetöö – N Korterelamu korrashoid
    Õppeaines: „Kinnisvara haldamine“
    MI. 1731
    Sisukord
    Sissejuhatus – Töö eesmärk, objekt, töö ülesehitus, kasutatud materjalid, jne.
  • Töös kasutatavad terminid – Kirjanduse põhjal
  • Kinnistu pass – Koostada maakatastri andmete alusel
  • Hoone pass – Koostada Ehitisregistri ja hoone dokumentatsiooni alusel
  • Elamu ülevaatus
  • Krunt
  • Hoone
  • Rajatised või tehnosüsteemid
  • Energiaaudit ja energiamärgis
  • Hoone hooldusraamat
  • Korterelamu haldamine
  • Korteriühistu
  • Põhikiri
  • Kodukord
  • Haldusteenused
  • Korterelamu hooldamine
  • Krundil
  • Hoones
  • Tehnosüsteemid
  • Majanduskava
  • Majanduskava 2010 analüüs
  • Majanduskava 2011 analüüs
  • Majanduskava 2012 prognoos
    Kokkuvõte
    Kasutatud kirjandus
    Lisad
    Lisa 2
    KINNISTU JA HOONE
    TOIMIK-PASS
    Kinnistu ja sellel paiknevate hooneete kohta on andmeid vaja eelkõige omanikule selleks et:
    • professionaalse haldamise ja hooldamise korraldamisel ja tulemuste analüüsimisel (lähteandmestikuna pakkumis-dokumentatsioonile, andmebaas haldajale, järelevalvel);
    • remontide ja arendamise kavandamisel;
    • kindlustamisel, hindamisel, müügil, laenutaotluste koostamisel;
    • riigi ja omavalitsuse statistilistele päringutele vastamisel ja suhtlemisel kõigi hoone kasutamise protsessis osalevate isikutega;
    • hoone kasutamise analüüsimisel

    Toimikute ja passide täitmisele eelnevalt peaks omanik:
    • põhjalikult tutvuma kinnistu ja hoone toimiku ja passi vormiga ;
    • koguma kokku kõik tema omaduses oleva kinnisvara kohta säilinud ja temale kättesaadavad andmed ja dokumendid;
    • süstematiseerima need kinnistu ja iga hoone kohta eraldi kiirköitjatesse varustades need tiitellehe ja sisukorraga ( sisukorra koostamisel tuleks järgida toimiku ja passi vormis antud sisukorda, tuues sisukorras ära loetelu kõikide dokumentide nimetustest);
    • märkima sisukorras iga dokumendi nimetuse järel ära dokumendi kohta isiku, kelle käes on dokument asunud või kelle käes asub originaal (kui tegemist on koopiaga);
    • soovitav on viia vormistatud kiirköitjatesse sisse ka dokumentide numeratsioon

    Lisa 3
    HOOLDUSRAAMAT
    Hooldusraamatu vajalikkus:

    Hooldusraamat peab kirjeldama tegevusi selleks, ehitist kõige mõistlikumalt korras hoidma. Seega tegemist on paljuski abivahendiga haldurile selleks, et oma töid-tegemisi korraldada ning anda aru oma tegevuse resultaatidest.
    Igale hooldusraamatule ja selle koostamisel tuleb lähtuda sellest, et iga kinnistu ja sellel asuv hoone on unikaalne.
    Kordamisküsimused
  • Kinnisvara korrashoiu määratlus ja selle korraldamise mudelid.
  • Eluasemepoliitika põhimõtted ja näited heaoluriikidest.
  • Eluaseme suurus ja selle seos perekonna majanduslike võimalustega.
  • Eluasemepoliitika Eestis.
  • Eesti eluasemevaldkonna arengukava aastateks 2008 – 2013.
  • Eluruumide erastamine (Eluruumide erastamise seadus).
  • Korteriomandi seadmine (Korteriomandiseadus).
  • Mitteeluruumide erastamine (Mitteeluruumide erastamise seadus).
  • Korteriühistu (Korteriühistuseadus).
  • Energiamärgis.
  • Energiaaudit.
  • Sihtasutuse KredEx –i roll elamumajanduses.
  • Kinnisvara keskkond ja selle olulisemad parameetrid .
  • Kinnisvara elutsükkel ja selle pikendamise võimalused.
  • Kinnisvara korrashoiu organisatsiooniline korraldus.
  • Korterelamute korrashoid ja renoveerimine.
  • Eesti kinnisvara korrashoiu standart .
  • Kinnisvara haldamine.
  • Haldamine – omanikukohustuste kandmine.
  • Haldamine – energia-, vee- ja kommunikatsiooniteenuste tagamine.
  • Haldamine – tugiteenuste osutamine.
  • Kinnisvara hooldamine.
  • Hooldamine – ehitiste ja tehnosüsteemide tehniline hooldamine.
  • Hooldamine – heakorratööde tegemine kinnistul ja hoones.
  • Hooldamine – ehitus-, remondi- ja rekonstrueerimistööde tegemine.
  • Hooldamine – keskkonnatehnika hooldus.
  • Korterelamute haldusmudelid.
  • Korterelamute korrashoiumudelid.
  • Majanduskava koostamine korterelamule.
  • Kutsekvalifikatsioonid kinnisvara korrashoius.
    • .DOC Laadi alla originaalfail 107 lk · .doc · 204 allalaadimist
    Vasakule Paremale
    KINNISVARA HALDAMINE #1 KINNISVARA HALDAMINE #2 KINNISVARA HALDAMINE #3 KINNISVARA HALDAMINE #4 KINNISVARA HALDAMINE #5 KINNISVARA HALDAMINE #6 KINNISVARA HALDAMINE #7 KINNISVARA HALDAMINE #8 KINNISVARA HALDAMINE #9 KINNISVARA HALDAMINE #10 KINNISVARA HALDAMINE #11 KINNISVARA HALDAMINE #12 KINNISVARA HALDAMINE #13 KINNISVARA HALDAMINE #14 KINNISVARA HALDAMINE #15 KINNISVARA HALDAMINE #16 KINNISVARA HALDAMINE #17 KINNISVARA HALDAMINE #18 KINNISVARA HALDAMINE #19 KINNISVARA HALDAMINE #20 KINNISVARA HALDAMINE #21 KINNISVARA HALDAMINE #22 KINNISVARA HALDAMINE #23 KINNISVARA HALDAMINE #24 KINNISVARA HALDAMINE #25 KINNISVARA HALDAMINE #26 KINNISVARA HALDAMINE #27 KINNISVARA HALDAMINE #28 KINNISVARA HALDAMINE #29 KINNISVARA HALDAMINE #30 KINNISVARA HALDAMINE #31 KINNISVARA HALDAMINE #32 KINNISVARA HALDAMINE #33 KINNISVARA HALDAMINE #34 KINNISVARA HALDAMINE #35 KINNISVARA HALDAMINE #36 KINNISVARA HALDAMINE #37 KINNISVARA HALDAMINE #38 KINNISVARA HALDAMINE #39 KINNISVARA HALDAMINE #40 KINNISVARA HALDAMINE #41 KINNISVARA HALDAMINE #42 KINNISVARA HALDAMINE #43 KINNISVARA HALDAMINE #44 KINNISVARA HALDAMINE #45 KINNISVARA HALDAMINE #46 KINNISVARA HALDAMINE #47 KINNISVARA HALDAMINE #48 KINNISVARA HALDAMINE #49 KINNISVARA HALDAMINE #50 KINNISVARA HALDAMINE #51 KINNISVARA HALDAMINE #52 KINNISVARA HALDAMINE #53 KINNISVARA HALDAMINE #54 KINNISVARA HALDAMINE #55 KINNISVARA HALDAMINE #56 KINNISVARA HALDAMINE #57 KINNISVARA HALDAMINE #58 KINNISVARA HALDAMINE #59 KINNISVARA HALDAMINE #60 KINNISVARA HALDAMINE #61 KINNISVARA HALDAMINE #62 KINNISVARA HALDAMINE #63 KINNISVARA HALDAMINE #64 KINNISVARA HALDAMINE #65 KINNISVARA HALDAMINE #66 KINNISVARA HALDAMINE #67 KINNISVARA HALDAMINE #68 KINNISVARA HALDAMINE #69 KINNISVARA HALDAMINE #70 KINNISVARA HALDAMINE #71 KINNISVARA HALDAMINE #72 KINNISVARA HALDAMINE #73 KINNISVARA HALDAMINE #74 KINNISVARA HALDAMINE #75 KINNISVARA HALDAMINE #76 KINNISVARA HALDAMINE #77 KINNISVARA HALDAMINE #78 KINNISVARA HALDAMINE #79 KINNISVARA HALDAMINE #80 KINNISVARA HALDAMINE #81 KINNISVARA HALDAMINE #82 KINNISVARA HALDAMINE #83 KINNISVARA HALDAMINE #84 KINNISVARA HALDAMINE #85 KINNISVARA HALDAMINE #86 KINNISVARA HALDAMINE #87 KINNISVARA HALDAMINE #88 KINNISVARA HALDAMINE #89 KINNISVARA HALDAMINE #90 KINNISVARA HALDAMINE #91 KINNISVARA HALDAMINE #92 KINNISVARA HALDAMINE #93 KINNISVARA HALDAMINE #94 KINNISVARA HALDAMINE #95 KINNISVARA HALDAMINE #96 KINNISVARA HALDAMINE #97 KINNISVARA HALDAMINE #98 KINNISVARA HALDAMINE #99 KINNISVARA HALDAMINE #100 KINNISVARA HALDAMINE #101 KINNISVARA HALDAMINE #102 KINNISVARA HALDAMINE #103 KINNISVARA HALDAMINE #104 KINNISVARA HALDAMINE #105 KINNISVARA HALDAMINE #106 KINNISVARA HALDAMINE #107
    Punktid Tasuta Faili alla laadimine on tasuta
    Leheküljed ~ 107 lehte Lehekülgede arv dokumendis
    Aeg2016-02-16 Kuupäev, millal dokument üles laeti
    Allalaadimisi 204 laadimist Kokku alla laetud
    Kommentaarid 1 arvamus Teiste kasutajate poolt lisatud kommentaarid
    Autor ivonneossis Õppematerjali autor
    Kontrollitud
    PDF TXT
    korter eluruum ühistu eluase eluaseme korteriomand eluruumid korteriühistu mitteeluruum elamuühistu sektor eluasemepoliitika subjekt elamus omavalitsus

    Kasutatud allikad

    Sarnased õppematerjalid

    Kinnisvara haldamise eksamivastused 2015
    52
    docx

    Kinnisvara haldamise eksamivastused 2015

    1. Kinnisvara haldamise olemus, eesmärk ja vajadus Kinnisvara haldamine on kas juriidilisel õigusel (omandiõigusest tulenevalt omanikul lasuv) või lepingulisest kohustusest tulenev halduril lasuv vastutus kinnisvara jätkuva olemasolu eest koos selle kasutusloast tuleneva funktsionaalsuse säilitamisega, mille eesmärgiks on haldurile lepinguga haldamiseks üleantud kinnisvara:  füüsiline säilitamine – eelkõige objekti korrashoiuks vajalike tegevuste loetelu alusel nende täitmiseks vajalike kokkulepete sõlmimine. (tehnohooldustööd,heakorratööd)  juriidiline säilitamine – eelkõige kogu korrashoiu käigu dokumenteerimine ja sõlmitud lepingutega võetus osapooltele antud õiguste ja kohustuste korrektse täitmise jälgimine.  majanduslik säilitamine- eelkõige objekti majanduskava alusel korrashoiuks vajalike

    Kinnisvara haldamine
    Kinnisvara haldamise vastused
    90
    docx

    Kinnisvara haldamise vastused.

    .......7 7.Asja reaal ja mõtteline osa ­ sisu ning näiteid................................................................7 8.Maatüki ja ehitise oluline osa; määratlus ning näited......................................................7 9.Varaga seotud kulutuste liigid ning nende hüvitamise põhimõtted kinnisvarakorralduses ........................................................................................................................................... 7 10.Partnerluspõhimõtted kinnisvara arendamisel ja korrashoiul........................................7 11.Kinnisvara omaniku ja kasutaja huvide sarnasus ja erinevus ........................................8 12.Maaomandi kolmemõõtmelisuse olemus ja sellest tulenevad kohustused omanikule ...8 13.Maaomandi kolmemõõtmelisus ja selle arvestamise vajadus ehitise projekteerimisel ..8 14.Maaomandi kolmemõõtmelisus ja selle arvestamise vajadus ehitustööde korraldamisel ..............................................................

    Hüdroisolatsiooni tööd
    Kinnisvara Haldamine- eksamiküsimused - vastused-
    19
    doc

    Kinnisvara Haldamine ( eksamiküsimused - vastused )

    1. Kinnisvara haldamise olemus, eesmärk ja vajadus. Kinnistu/ krundi/ maavalduste korraldamine, kinnisvarasse investeeritud vahenditest ,,tagasiteenimise" korraldamine- rendi ja üürilepingute administreerimine, kinnisvara portfelli (maa, rajatised, hooned, seadusest tulenevad kohustused) administreerimine, kinnisvara keskkonna korraldamine (kinnisvara keskkonna funktsionaalselt kasulikuks tegemine)- see kõik on kinnisvara haldamine. Kinnisvara haldamise vajadus seisneb selles, et iga kinnisvara alati vananeb, muutuvad nõuded kasutatavatele ruumidele, muutub rahvusliku majanduse struktuur, esinevad kinnisvara kasutajate organisatsioonilised muutused, pidevalt tekivad uued tehnoloogiad ühiskonnas. KV H põhieesmärgid on kinnisvara a.füüsiline säilitamine(:tegevused selleks,et kinnistu ja sel paiknevad ehitised vastaksid detailplaneeringus ja projektdokumentides esitatud nõudmistele ja need tervikuna ei muutuks ohtlikeks ei kasutajatele ega kolmandatele

    Kinnisvara haldamine
    Kinnisvara haldamine eksamiküsimused vastused
    44
    doc

    Kinnisvara haldamine eksamiküsimused vastused

    1. Kinnisvara haldamise olemus, eesmärk ja vajadus. Kinnistu/ krundi/ maavalduste korraldamine, kinnisvarasse investeeritud vahenditest „tagasiteenimise” korraldamine- rendi ja üürilepingute administreerimine, kinnisvara portfelli (maa, rajatised, hooned, seadusest tulenevad kohustused) administreerimine, kinnisvara keskkonna korraldamine (kinnisvara keskkonna funktsionaalselt kasulikuks tegemine)- see kõik on kinnisvara haldamine. Kinnisvara haldamise vajadus seisneb selles, et iga kinnisvara alati vananeb, muutuvad nõuded kasutatavatele ruumidele, muutub rahvusliku majanduse struktuur, esinevad kinnisvara kasutajate organisatsioonilised muutused, pidevalt tekivad uued tehnoloogiad ühiskonnas. KV H põhieesmärgid on kinnisvara a.füüsiline säilitamine(:tegevused selleks,et kinnistu ja sel paiknevad ehitised vastaksid detailplaneeringus ja projektdokumentides esitatud nõudmistele ja need tervikuna ei muutuks ohtlikeks ei kasutajatele ega kolmandatele

    Kinnisvara haldamine
    KH new perevod
    19
    docx

    KH new perevod

    Kinnisvara Haldamine. . 1. Kinnisvara haldamise olemus, eesmärk ja vajadus. / / , , "" , , , (, , , ) , ( ) - . , , , , , , . 1) ( , ; , , , / , , ) 2) ( , , ; , , , , , , ); 3) - , . , . - - , . . . 2. Kinnisvara strateegilise haldamise sisu. (, ,), - , , , (,, , ), . . . 3. Kinnisvara operatiiv-tehnilise haldamise sisu. , , , , , , . 4.Asja omamise,valdamise ja haldamise mõisted Omamine- . , . Valdamine - . Haldamine- , . 5. Põhiseaduses sätestatud põhimõtted seoses omandiga . ., , . , . . . . 6.Üldine,avalik ja era(kinnis)asi-sisu ning näiteid. 7

    Kinnisvara haldamine
    KÜ aruanne
    23
    doc

    KÜ aruanne

    Eesti Maaülikool Metsandus- ja maaehitusinstituut Geomaatika osakond KÜ ... Ainetöö Kinnisvara haldamine Koostas: ... Juhendas: ... Tartu 2013 Sisukord Sisukord.............................................................................................................................2 1. Sissejuhatus................................................................................................................... 3 1.1.Töö eesmärk..........................................................................

    Majandus
    Omand
    30
    docx

    Omand

    Omand Omand (dominimum) on instituut ja tekkelt esimene asjaõigus Omand on suurim ja üldiseim õigus asjale, mis isikul võib asja üle olla. Asjaõigus mõistab termini „omand” all omandiõigust, mitte õiguse objekti – asja (st eraomand on eraõigusliku isiku omandiõigus, mitte eraisiku asi). Omandi käsitlus asjaõiguses jaguneb üld ja eriosaks. Üldosa sätestab ühised põhimõtted omandi liikide kohta, eriosa vallas- ja kinnisomandi tekke ja erinevad alused ja mahu. Omand jaguneb lähtuvalt omandi esemest vallasomandiks ja kinnisomandiks, sõltuvalt sellest kas omandi esemeks on vallas- või kinnisasi. Omandi mõiste AÕS § 68 lg 1- Omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Mõiste elemendid: Täielik võim asja üle - Omaniku õigus asjaga teha mida tahab, siiski on aina rohkem pii

    Õigus
    Asjaõiguse konspekt
    34
    doc

    Asjaõiguse konspekt

    Kordamine asjaõiguse arvestuseks 1. Asjaõiguse mõiste (objektiivne, subjektiivne asjaõigus) 2. Asjaõiguste liigitus 3. Absoluutsuse põhimõte 4. Avalikkuse põhimõte 5. Abstraktsiooni printsiip 6. Asja liigitus, asja osad 7. Päraldise mõiste 8. Valduse mõiste, valduse liigid 9. Valduse kaitse (omaabi, omavoli, valduse kaitse nõuded) 10. Omandi mõiste, põhiseaduslik alus, omaniku õigused 11. Ühisomand (olemus, tekkimine, kasutamine/valdamine/käsutamine) 12. Kaasomand (olemus, tekkimine, kasutamine/valdamine/käsutamine) 13. Omandi kaitse (vindikatsiooni- ja negatoorhagid) 14. Vallasasja tehinguline omandamine (eeldused, vorminõue) 15. Vallasasja heauskne omandamine (eeldused, välistavad asjaolud, erandid) 16. Vallasasja seadusjärgse omandamise viisid (eeldused) 17. Vallaspandi liigid (olemus, tekkimine, lõppemine) 18. Heauskne omandamine kinnisasjaõiguses 19. Kinnistusraamatu koosseis 20. Kinnistu

    Asjaõigus


    Rohkem sarnaseid



    Kommentaarid (1)

    patrik48 profiilipilt
    patrik48:
    11:11 27-11-2017



    Kõik kommentaarid



    Info
    K & V
    Mäng
    Eraõpetajad
    Meist
    Kuidas saada punkte?
    KKK
    Reklaam
    Uudistevoog
    Sitemap
    Kontakt
    Saada kiri
    kiri@annaabi.ee
    Telefon: +372-569-80010
    Aadress: Tiskrevälja 33, Tallinn
    OÜ LOLSOL. Registrikood: 11450433
    Kasutustingimused
    Privaatsustingimused
    Sõnastikud
    Inglise Soome Saksa Vene Hispaania Prantsuse Rootsi Itaalia Ladina Taani Esperanto
    Püsiühendus(es)
    Facebook Instagram Twitter Reddit
    Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Kasutamist jätkates nõustute küpsiste ja veebilehe üldtingimustega Nõustun