Kinnisvara Haldamine ( eksamiküsimused - vastused ) (6)

1. Kinnisvara haldamise olemus, eesmärk ja vajadus. Kinnistu / krundi/ maavalduste korraldamine, kinnisvarasse investeeritud vahenditest „tagasiteenimise” korraldamine- rendi ja üürilepingute administreerimine , kinnisvara portfelli (maa, rajatised, hooned, seadusest tulenevad kohustused) administreerimine, kinnisvara keskkonna korraldamine (kinnisvara keskkonna funktsionaalselt kasulikuks tegemine)- see kõik on kinnisvara haldamine . Kinnisvara haldamise vajadus seisneb selles, et iga kinnisvara alati vananeb, muutuvad nõuded kasutatavatele ruumidele, muutub rahvusliku majanduse struktuur, esinevad kinnisvara kasutajate organisatsioonilised muutused, pidevalt tekivad uued tehnoloogiad ühiskonnas. KV H põhieesmärgid on kinnisvara a.füüsiline säilitamine(:tegevused selleks,et kinnistu ja sel paiknevad ehitised vastaksid detailplaneeringus ja projektdokumentides esitatud nõudmistele ja need tervikuna ei muutuks ohtlikeks ei kasutajatele ega kolmandatele isikutele; esmajoones seondub selle eesmärgi täitmine vajadusega hoida korras ehitiste konstruktsioonid /tehnosüsteemid, vajadusel korraldada ka kõigi selliste(ümber)ehitustööde tegemist,mida kinnistu kasutusotstarbe tagamiseks on vaja teha); b.juriidiline säilitamine(:tegevused selleks,et kinnistu omanikele ei tekiks sanktsioone ega ka täiendavaid kohustusi seoses sellega,et õigusaktidest või lepingutest tulenevaid kohustusi täidetakse ebaproffessionaalselt;juriidilise säilitamise lähtekoht on, et KV haldur „registreerib“ enda jaoks kõik kinnistu omandiga seotud kohustused,kontrollib nende õiguslikkust,kontrollib ka seda,kes vastutab kõnealuste kohustuste tähtaegse ning kvaliteetse täitmise eest,käivitades vajadusel õigusaktidest tuleneva mõjutussüsteemi);c.majanduslik säilitamine(:sisaldab kõiki tegevusi,et hallatava kinnisvaraga seotud rahaasjad oleksid vastuvõetavad omanikele/omanikule: kasumile orieteeritud KV puhul tuleb tagada ettenähtud kasum,eelarveliste kinnistute puhul tagada aga kulude vastavus eelarvele ning elamute puhul lisaks kõigele tagada eluasemu kättesaadavus elanikele mõistlike. 2. Kinnisvara strateegilise haldamise sisu. -kinnistu hooldusraamatu pidamine ( koostamine, täiendamine, juhindumine ) -kinnisvara korrashoiu tagamiseks vajaliku äriplaani koostamine koos selle elluviimise. - kavandamise ja korraldamisega eelseisvate perioodide hooldustööde graafikute koostamine koos töökirjeldustega. - kinnisvara säilitamiseks vajalike lepingute ettevalmistamine ja koostamine( omaniku ) järelvalve kinnistu ( ehitis ja selle konstruktsioonid, tehnosüsteemid, krunt koos haljastuse ja seal paiknavate rajatistega ) tehnilise seisundi ja seal toimuvate tegevuste üle. - ehitusprojekti  juhtimine olemasoleva ning hallatava ehitise rekonstrueerimiseks või selle funktsionaalsete omaduste muutmiseks. 3. Kinnisvara operatiiv -tehnilise haldamise sisu. -kinnistu ja selle üksikute konstruktsioonide ning osade ( ruumide ) regulaarse ülevaatuse korraldamine. -järelvalve kinnistul hooldustöid tegevate ettevõtete üle. -turvalisuse meetmete tagamine kinnistul. -kõigi võimalike tehnosüsteemide avariide operatiivsete lokaliseerimiste korraldamine. -pakkumiskonkursside korraldamine hooldustööde tegemiseks. -kommunaalteenuste ostmine või vahendamisel lepingute sõlmimine ja nende täitmise korraldamine. -ruumide kasutaja ( rentnik , üürnik ) tellimusel  tehtavate väikeremontide ja viimistlustööde korraldamine ning kaasneva järelvalve tagamine. 4. Kinnisvara administratiivse haldamise sisu. -tööandjana kohustuste täitmine oma töötajate ees. -( volituste olemasolul ) ruumide rendi või üürikokkulepete osas läbirääkimiste pidamine ja nende sõlmimine. -üürniku /rentniku ja omaniku vahendanmine seoses lepingutest tulenevate eriarvamustega. -kinnistu kohta käivate tehniliste dokumentide olemasolu tagamine, süstematiseerimine ja säilittamine. -kinnistu kohta kinnistu kohta käivate finasntsdokumentide olemasolu tagamine, süstematiseerimine ja säilitamine. -finantsmajandusliku ja muu ( statistilise ) aruandluse kostamine ja esitamine. -eluruumide haldamisel elanikele kõigi seadusest tulenevate ning nendele ettenähtud sotsiaalabi ja juriidilste teenuste osutamine ( vahendamine ). -muud võimalikud korralduslikud tegevused, mis on halduslepinguga ette nähtud ning mis tulenevad õigusaktidest kui kinnisvaraomaniku kohustused. 5. Kinnisvara, kinnisomandi ja kinnisasja mõisted: Kinnisasi on maatükk koos oluliste osadega. Kinnisomand -kinnisasja kasutamisega kaasnevad õigused ja kohustused,eelkõige omandiõigus.Kinnisomand on kõik füüsiline mis on kinnisasjaga ühendatud. Kinnisvara on isikule kuuluvad kinniasjad ning nendega seotud rahaliselt hinnatavad õigused ja kohustused. 6.Maa füüsilised omadused, mis mõjutavad omaniku kohustuste koormat, on: liikumatus- ei saa viia hest kohast teise, väärtus sõltub ümbritsevast keskkonnast, ei sõltu omaniku tegevusest jne, ainulaadsus - pole kaht sarnast krunti , hävimatus- maad ei saa hävitada.. maa väärtust saab, kolmemõõtmelisus- maapõu, õhuruum.Kindlasti mõjutavad veel ka pinnasetüüp, kandevõime, niiskusetase, kuju, suurus, infrastruktuuride olemasolu jne. 7. Maaomandi kolmemõõtmelisus ja sellest tulenevad põhilised kohustused omanikule. Kinnisomand ulatub maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel . Kinnisasja omanik ei või keelata tegevust, mis toimub sellises kõrguses või sügavuses, milleni tema huvi vastavalt kinnisasja kasutamise otstarbele ei ulatu. Omanik ei tohi kuitagi reostada ega segada tegevust mis toimub maaomandi kohal või selle all. 8. Maaomandi kolmemõõtmelisus ja selle arvestamise vajadus ehitise projekteerimisel. Kinnisomand ulatub maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel. Kinnisasja omanik ei või keelata tegevust, mis toimub sellises kõrguses või sügavuses, milleni tema huvi vastavalt kinnisasja kasutamise otstarbele ei ulatu. Kui plaaneeritakse ehitist tuleb vaatata, et ehitis ei segaks ega reostaks maapinda mis asub maapinna all või üleval, mis ulatub üle tema otstarbe . 9. Maaomandi kolmemõõtmelisus ja selle arvestamise vajadus ehitustööde korraldamisel. Kinnisomand ulatub maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel. Kinnisasja omanik ei või keelata tegevust, mis toimub sellises kõrguses või sügavuses, milleni tema huvi vastavalt kinnisasja kasutamise otstarbele ei ulatu. Ehitustööde korraldamisel tuleb vaadata, et ei reostataks pinda mis on omanikul vöi sellest all või ülal. Veel ei tohi ehitustööd segada mingit tegevust mis toimub omaniku huvipiirkonnast ülal või all. 10. Maaomandi kolmemõõtmelisus ja selle arvestamise vajadus ehitiste korrashoiul . - Maaomand kolmemõõtmelisus ja selle arvestamise vajadus ehitiste korrashoiul. Kinnisomand ulatub maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel. Kinnisasja omanik ei või keelata tegevust, mis toimub sellises kõrguses või sügavuses, milleni tema huvi vastavalt kinnisasja kasutamise otstarbele ei ulatu. Ehitiste korrashoiul tuleb arvestada sellega, et ei segaks tegevust mis on omaniku maalapi otstarbest väljas, ei õhus ga maa sees. Ehitustööd ja ehitised võõral maatükil võõrast materjalist – erinevate omanike huvid ja nende kaitse. Ehitaja peab tagama, et peale ehitustööd on piirkond samas seisus kui enne ehitust. Seega on omanikul õigus nõuda, et ehita peab kogu tekitatud ehitusprahi ära vedama koos seadmete ja ehitistega mida oli vaja ehituse käigus. Kui ehitaja ei täida endale võetuid kohustusi on omanikul või omanikel õigus pöörtuda tööinspektsiooni poole. Omanikul on õigus teostada omanikujärelvalvet. 11. Asja omamine, valdamine , valitsemine, haldamine: Omamine- isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata , kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Valdamine- tegelik võim asja üle. Omanikul pole õigust iga kell oma kinnistu üürniku juurde sisse marssida. Eelduseks on ruumilise suhte olemasolu. Valitsemine- juriidilisel või lepingulisel õigusel põhinev objekti korrashoiu korraldamine. Haldamine- eelnevalt kokkulepitud mahus objekti säilitamiseks vajalike teenuste osutamine. 12. Põhiseaduses sätestatud põhimõtted seoses omandiga, esmajoones seoses kinnisvaraga.Igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused seab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Pärimisõigus on tagatud. 13. Asjaõiguse vajadus ühiskonnale ja üksikisikutele. – asjaõigus on turumajnduse nurgakivi. Esiteks kaitseb omanikku rünnakute eest, teiseks võimaldab saada asjaõiguslikke tagatisi . Aõ reguleerib varalisi suhteid ühiskonnas. 14. Asja reaal - ja mõtteline osa – sisu ning näiteid.Asi võib tsiviilkäibes olla tervikuna, reaalosana või mõttelise osana . Asja reaalosa on asja teiste osadega võrreldes tegelikkuses piiritletud . Asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana. 15. Ühis- ja kaasomandi mõisted ja nende olulisus kinnisvara haldamises. Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Ühisomand on kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. Ühisomandile kohaldatakse kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. Kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Kaasomanikul on teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. Kaaomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Kaasomanikul on õigus  nõuda  teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. 16. Maatüki ja ehitise olulised osad; määratlus ning näited. - Maatüki olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili, samuti maatükiga seotud ja kinnisasja igakordsele omanikule kuuluvad asjaõigused. Ehitis, mis on maatükiga ühendatud mööduvaks otstarbeks, ei ole maatüki oluline osa. Ehitis, mis on võõra maatükiga püsivalt ühendatud seda maatükki koormava asjaõiguse teostamiseks, ei ole maatüki oluline osa. Ehitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Ehitisega mööduvaks otstarbeks ühendatud asi ei ole ehitise oluline osa. Ehitise kohta sätestatu kehtib ka rajatise suhtes, kui seadusest ei tulene teisiti. 17. Varaga seotud kulutuste liigid ning nende hüvitamise põhimõtted kinnisvarakorralduses. Asjale tehtud kulutused on: vajalikud, kui nendega säilitatakse asja või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest; kasulikud, kui nendega asja oluliselt parendatakse; toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt asja mugavust , meeldivust või ilu. Kulutuste hüvitamine: Isikul, kes võõrast asja vallates on teinud sellele vajalikke kulutusi, on õigus nõuda omanikult nende hüvitamist, kui kulutuste tegija ei ole asja oma valdusse saanud kuriteoga. Omanikul on oma varalist seisundit arvestades õigus nõuda asjale tehtud kasulike kulutuste hüvitamise vähendamist või hüvituse maksmisest vabastamist. Kui hüvituse suurust vähendatakse või omanik selle maksmisest vabastatakse, on heausksel valdajal õigus enda tehtud parendused asja rikkumata ära võtta. Isikul, kes võõrast asja vallates on teinud asjale toreduslikke kulutusi, ei ole õigust nõuda nende hüvitamist. Tal on õigus enda lisatud mugavus- ja meeldivusesemed ning ilustused asja rikkumata ära võtta. 18. Kinnisvaraomaniku ja –valdaja õigused seoses oma ( kinnis )vara kaitsega . Valdaja võib oma valdust omavoli vastu jõuga kaitsta, ületamata seejuures hädakaitse piire . Kui kinnisasja valdus võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja või vägivallaga, on valdajal õigus omavoli tarvitaja kinnisasjalt eemaldada ja kinnisasi oma võimu alla tagasi võtta. Kui vallasasi on valdaja võimu alt sattunud teise isiku valduses olevale kinnisasjale, on selle valdaja kohustatud lubama asja otsida ja ära viia, kui asi ei ole vahepeal kellegi valdusse võetud. Valduse rikkumisel on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist, edasise rikkumise ärahoidmist ja kahju hüvitamist. Valduse äravõtmisel on valdajal õigus nõuda valduse taastamist ja kahju hüvitamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja. 19. Kinnisvara omanike jaotumine tulenevalt huvidest ja vara kasutusotstarbest: Omanik võib olla füüsiline või juriidiline isik. Eesmärkide järgi: *omanikuks saamine läbi kodu loomise *äriplaanist tulenevalt vajalike hoonete hankimine . Tulenevalt huvidest oma kinnisvarasse: *omatarbeomanikud- need, kes üheaegselt on kinnisvara omanikud kui ka sama kinnisvara kasutajad (elamufondi omanikud, tootmis- ja teenindusettevõtted, ühiskonnas avalikke funktsioone täitvad asutused- haiglad, koolid, kirikud, valitsused jne) *vahendajad- need, kes on teinud teadliku otsuse saada äritulu neile kuuluvalt omandilt - teadlikult tegeletakse nende omandis oleva vara kasutusõiguse müügiga (üürimine, rentimine ). Sellisteks hooneteks on nt. büroohooned, tootmisotstarbelised hallid, korterelamud. 20. Korporatiivsed kinnisvara omanikud, partnerlus -põhimõtted kinnisvara arendamisel ja korrashoiu tagamisel . Üksinda arendada kinnisvara on väga raske. Kvaliteetne maja ei ole ainult „ilus maja”, probleemide mõistmiseks ja nende lahendamiseks tuleb tegutseda koos. Partnerlus – koostööl põhinev strateegiline tegevus kinnisvarakeskkonna kvaliteedi tagamiseks. Põhimõtted: Pole kindlat mudelit, sõltub kohalikest oludest . -Linnal on majanduslikud huvid. Tulu aluseks on maksud , maksud tulenevad ettevõtlusest, ettevõtlus vajab tööjõudu, tööjõud vajab eluruume.-Riigi huvi- riigi regionaalareng. Selle tagamiseks maksusoodustused, laenud, toetused investeeringutele, see tekitab uusi töökohti -Tugev ettevõtlus vajab kvaliteetset infrastruktuuri. -arenduskava alusel saab emiteerida võlakirju. (aktiivne investeering , omavalitsuste osalus). 21. Kinnisvara omaniku ja kasutaja (näit. üürnik/rentnik) huvide sarnasus ja erinevus. Omaniku põhihuvi on raha, ta on investeerinud ja tahab sada tagasi. Omanikud otsivad turult kasutaja ja hakkavad temalt raha nõudma. Kasutaja suurim huvi on see, et oleks sobilik ruum (tehniliselt, finantsiliselt), selleks eest on ta nõus maksma. Kui omanik nõuab liiga palju raha kasutajalt, muutub kasutajale mingist piirist ruumi kasutamine ebaotstarbekaks ja ta lahkub. Ainult mõistlik summa raha tagab omanikule kindla sissetuleku. Omanik peab aru saama kasutaja huvidest. Omanik on huvitatud pidevast kindlast sissetulekust. Omanik ja kasutaja tahavad. 22. Võõral maatükil viibimine – õigused ja kitsendused eraisikutele ning töökohustusi täitvatele spetsialistidele. – õigused ja kitsendused eraisikutele ja töökohustusi täitvatele spetsialistidele. Füüsilise isiku või eraõigusliku juriidilise isiku omandis oleval kinnisasjal, mis on omaniku poolt piiratud või tähistatud, ei või teised isikud omaniku loata viibida, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Füüsilise isiku või eraõigusliku juriidilise isiku omandis oleval kinnisasjal, mis on omaniku poolt piiratud või tähistatud, ei või teised isikud omaniku loata viibida, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. 23. Tehnosüsteemid ( liinid , kraavid, teed) – omandiõiguste arvestamine nende ehitamisel ja korrashoiul.Kinnisasja omanik peab lubama ehitada oma kinnisasjale maapinnal, maapõues ning õhuruumis tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarustus - või kanalisatsioonitorustikku, telekommunikatsiooni - või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või kui nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Samuti peab kinnisasja omanik lubama teostada oma kinnisasjal seaduslikul alusel paikneva tehnovõrgu või -rajatise teenindamiseks vajalikke töid. Avariitöid võib teha kinnisasja omanikuga eelnevalt kokku leppimata. Teisele isikule kuuluval kinnisasjal paiknev tehnovõrk või - rajatis (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustik, telekommunikatsiooni- või elektrivõrk, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalik ehitis) ei ole kinnisasja oluline osa. 24. Veekogu äärse kinnisomandi omaniku spetsiifilised kohustused. Kaldaomanik ei tohi talle kuuluva veekogu kasutamisel halvendada teiste kinnisasja seisundit ega kitsentada selle kasutamise võimalusi. Kaldaomanik ei või avalikus veekogus ja avalikult kasutavates veekogudes ehitada sildu või muid rajatisi, mis võiksid takistada veesõidukite liikumist. Veekogu omanik peab jatma veekogu äärde kaldareiba kallasraja kasutamiseks. 25. Maaparandustööde olemus ja omanike õigus korraldada maaparandust. Maaparandus on maa kuivendamine, niisutamine ja maa veerežiimi kahepoolne reguleerimine, samuti happeliste muldade lupjamine ning agromelioratiivsete, kultuurtehniliste ja muude maaparandushoiutööde tegemine maa tulundus maa sihtotstarbega maa ja maapiirkonnas paikneva põllumajanduslikult kasutatava elamumaa sihtotstarbega eluasemekohtade maa (edaspidi eluasemekohtade maa) viljelusväärtuse suurendamiseks . Iga omanik võib teha maaparandust, kui ta saab selleks loa ja aparatuuri. 26. Lihtsad maakorraldustoimingud, nende sisu ja vajadus kinnisvara korrashoius. Maakorraldus käesoleva seaduse tähenduses on tegevus, mille eesmärk on maakorraldustoimingute läbiviimisega võimaluste loomine kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks hajaasustuses. Maakorraldustoimingud on kinnisasja ümberkruntimine, vahetamine, jagamine, kinnisomandi kitsenduste selgitamine ja kinnisasja piiri kindlaksmääramine. Maakorralduse läbiviimisel lähtutakse maakorralduse nõuetest, territoriaalplaneeringuga määratud kinnisasja sihtotstarbest, kinnisasja omaniku õigustest ja üldistest huvidest. 27. Maakatastri mõiste ja vajadus ühiskonnas. Maakataster (kataster) - andmekogu , mis koosneb maaregistrist koos katastrikaartidega ja katastriarhiivist. Maakatastrit hakati kasutama 19. Saj. algusest ja seda tehakse, et märkida üles kellegile kuuluv maariba ja salvestada see arhiivi, et omanik saaks selle pärantada ilma probleemideta. 28. Kinnistusraamatu registriosades sisalduv põhiinformatsioon. Kinnistusraamat on maa- ja linnakohtute juures peetav register kinnisasjaõiguste kohta. Kinnisasjadeks (kinnistuteks) on maatükid, korteriomandid ja hoonestusõigused (sh korterihoonestusõigused). Kinnisasja kohta kantakse kinnistusraamatusse nii omandisuhted kui ka muud kinnistuga seotud asjaõigussuhted (hüpoteegid, servituudid , üüri- ja keelumärked jne). Eestis on tugeva kinnistusraamatu süsteem. See tähendab, et kinnisasjaõigused tekivad, muutuvad ja lõpevad kinnistusraamatusse kande tegemisega. Kinnistusraamatu andmete õigsust ja täielikkust eeldatakse – tehingu sõlmimisel saab tugineda kinnistusraamatu andmetele. Keegi ei saa ennast õigusvaidluse korral vabandada kinnistusraamatu andmete mitteteadmisega. Tugev kinnistusraamat tagab kinnisvaratehingute usaldusväärsuse. 29. (Maan)tee ja selle omaniku põhikohustused.omanik,kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee,ei või takistada ega lõpetada selle tee kasutamist ka siis,kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse avalikult kasutatava teena . Omanik,kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt,on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.tee kaitsevööndi maa omanik on kohustatud kaitsevööndis hoidma korras teemaaga külgneva kaitsevööndi maa-ala ja sellel paikneva rajatise ning kõrvaldama või lubama kõrvaldada nähtavust piirava puu,põõsa vm ohtliku rajatise.ta peab võimaldama paigaldada teega külgnevale kaitsevööndi kinnistule talihooldeks ajutisi lumetõkkeid,rajada lumevalle ja kraave tuisklume tõkestamiseks ja paisata lund väljapoole teemaad,kui nimetatud tegevus ei takista juurdepääsu tema elukohale ja varale. 30. Reaalservituudi olemus ja vajadus kinnisvarakorralduses. (1) Reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt , et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Reaalservituut ei või teeniva kinnisasja omanikku kohustada mingiteks tegudeks, välja arvatud teod, mis on reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega. Õigustatud isik võib kasutada koormatud kinnisasja teatud üksikseostes, mida ta seda ilma servituudita ei tohiks teha. Näideteks on tee-, karjatamis-, metsa- ja põhuservituut, liinide juhtimine üle kinnisasja, garaazikasutusõigus maa- aluses garaazis. Omanik peab sellisel juhul taluma tema kinnisasja niisugust kasutamist, mida ta võiks muidu keelata. 31. Valitseva ja teeniva kinnisasja mõisted seoses reaalservituutidega. Reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. 32. Reaalservituutide lõpetamise eeldused ja võimalused osapoolte nõudmisel. § 174. Reaalservituudi lõppemine (1) Reaalservituut lõpeb kande kustutamisega kinnistusraamatust . (2) Kui reaalservituudi ja teeniva kinnisasja omanikuks saab üks ja sama isik, kustutatakse reaalservituut kinnistusraamatust selle isiku avalduse alusel. 33. Hoonestusõiguse olemus ja kasutamisvõimalused kinnisvaraarenduses. OLEMUS:Kinnisasja võib koormata selliselt,et isikul,kelle kasuks hoonestusõigus on seatud,on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omandada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist.ühele kinnisasjale võib seada ainult ühe hoonestusõiguse. Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitisealusele maale ka kinnisasja osale,mis on vajalik ehitise kasutamiseks.hoonestusõigus ei või piirduda ehitise ühe osaga nagu korrus.hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid.ehitis,mis on hoonestusõiguse aluselehitatud või oli selle seadmisel olemas ja millelehoonestusõigus laieneb,on hoonestusõiguse oluline osa.hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav tehing ja asjaõigusleping peavad olema notariaalselt tõestatud.hoonestusõiguse eest makstakse tasu,kui ei ole kokku lepitud teisiti.hoonestusõigus hõlmab ka omaniku ja hoonestaja kokkuleppeid. 34. Maaomaniku ja hoonestaja tegevusvõimalused hoonestusõiguse tähtaja saabumisel. – tähtaja möödumisel võivad kinnisasja omanik ja hoonestaja kokkuleppel hoonestusõiguse tähtaega pikendada, kuid mitte rohkem kui 99a. Hoonestusõiguse pikendamine tuleb kanda kinnistusraamatusse. Hoonestajal on õigus oma ehitis 1a jooksul enne hoonestusõiguse tähtaja saabumist ära vedada. Kui kinnisasja omanik on esitanud äravedamise nõude hiljemalt 4 kuud enne tähtaja lõppu on hoonestaja kohustatud seda tegema. Ehitisest, mis tähtaja lõpuks ei ole ära veetud saab kinnisasja oluline osa ja see läheb kinnisasja omaniku omandisse. Kinnisasja omanikul on õigus mitte hiljem kui 1a enne tähtaja saabumist nõuda ehitise jätmist endale tasu eest. Hoonestusõiguse lõppemisel hoonestusõiguse tähtaja möödumise tõttu peab kinnisasja omanik maksma hoonestajale hüvitise kinnisasjale jääva ehitise eest. 35. Kasutusvalduse olemus ja selle kasutamise vajadus ühiskonnas. – kasutusvaldus koormab kinnisasja selliselt et isik kelle kasuks kasutusvaldus on seatud on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju. Kasutusvaldajal on õigus asja vallata ja kasutada. Kasutusvaldajale kuulub loodusvili, mis on vaalminud ja eraldatud kasutusvalduse ajal ja õigusvili mis tekkis kasutusvalduse ajal. Kasutusvalduse asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Kasutusvaldus lõppeb kasutusvaldaja surmaga kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, juriidiliste isikute puhul kas kasutusvaldajast juriidilise isiku lõppemisega või igal juhul 100a möödudes kasutusvalduse tekkimisest. Kasutusvalduse võib lõpetada ka kasutusvaldaja ning omaniku kokkuleppel. Kasutusvaldaja on kohustatud säilitama asja senise majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult. Kasutusvaldaja on kohustatud kasutusvalduses olevat asja omal kulul korras hoidma ja asja tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ja uuendusi tegema. Kui kasutusvalduses olevat asja kahjustatakse või selle alalhoiuks on vaja teha parandusi või uuendusi mis ületavad tavalise korrashoiu on kasutusvaldaja kohustatud sellest omanikule teatama. 36. Üüri-/rendisuhete olemus ja nende kasutamisvõimalused kinnisvarakorralduses. Rendisuhete olemus. Rendisuhte puhul kasutab üks isik (rendile võtja ehk rentnik) lepingu alusel tasu eest teisele isikule (rendile andjale ) kuuluvat vara. Rentimist võib kasutada kõigil tegevusaladel, mis ei ole Eesti Vabariigi normatiivaktiga keelatud. 37. Üürile/rendile antud vara korraskoiu põhimõtted üürniku/rentniku ja üürile/rendile andjaõigused ning kohustused). Üürilepinguga kohustub üks isik(üürileandja) andma teisele isikule(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu(üüri).*üürile andja ei pea olema omanik(ilmselt on otsene ja seaduslik valdaja); *kasutatav nii kinnis- kui vallasvara puhul. 38. Üürile/rendile antud (kinnis)vara parendamise põhimõtted (üürniku/rentniku ja üürile/rendile andja õigused ning kohustused) – üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürile andja nõusolekul mis on esitatud kirjalikku taasesitust võimaldavas vormis. Üürile andja ei või keelduda nõusolekut andmast kui tehtavad parendused ja muudatused on vajalikud asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. 39. Üüri-/rendilepingu lõpetamise ja uuendamise põhimõtted üürniku/rentniku tegevusest sõltuvalt - - erakorralne ülesütlemine: põhjus on mõjuv,kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada,et ta lepingu täimist jätkab;üürnikul pole võimalik asja kasutada üürileandjast tuleneval põhjusel; Üürileandja võib üles öelda 30 päevase etteteatamisega,kui: 1.üürnik rikub asja (etteteatamine ei ole vajalik). 2. üürnik rikub lepingukohustusi oluliselt või tahtlikult 3.üürnik on andnud asja kolmandale isikule kasutamiseks,häirides sellega üürileandjat ja naabreid.-üürnik viivitab tasumisega (seadus annab kriteeriumid).-eluruumi seisund on muutunud elule/tervisele ohtlikuks.-üürniku pankroti korral.-tähtajalise lepingu muutumine tähtajatuks.-tähtajaline üürileping muutub tähtaja möödudes tähtajatuks.-kui üürnik jätkab kasutamist j a2 nädala jooksul osapooled ei avalda teisele osapoolele teistsugust tahet – üürileping muutub tähtajatuks.-kui vähemalt 2 aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt 2 kuud enne tähtaja möödumist,et ta ei soovi lepingu pikenemist – üürileping muutub tähtaja möödumisel tähtajatuks.Tavapärane ülesütlemine tähtajatute lepingute puhul:-kinnisvara puhul vähemalt 3-kuuline etteteatamine;-möbleeritud tubade puhul 1-kuuline etteteatamine;-vallasasjade puhul 3-päevane etteteatamine;-lepingus võivad olla pikemad ajavahemikud.Kui etteteatamise tähtaega ei järgita,siis jõustub ülesütlemine ajavahemiku möödudes. 40. Kasutusvaldus ja üüri-/rendikokkuleppe võrdlus kinnisasja kasutamisel: Kasutusvaldaja ja üürnik on mõlemad kohustatud säilitama asja senise majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult. Kasutusvaldaja ei või asja oluliselt muuta ega ümber kujundada. Ta on kohustatud kasutusvalduses olevat asja omal kulul korras hoidma ja asja tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ning uuendusi tegema. Üürnik aga võib nõuda üürileandjalt puuduse kõrvaldamist ja üürileandja viivituse korral ise kõrvaldada puuduse ning nõuda hüvitist selle eest. Üürnik peab oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. 41. Hoonestusõiguse ja üüri-/rendikokkuleppe võrdlus kinnisasja kasutamisel: Hoonestusõigus on maatüki koormatis , mille kohaselt võib teine isik omada ehitist koormatud maatüki pinnal või selle all, kuid üürnikul on ainult õigus kasutada asja, mitte omada. 42. Avalikustamine kinnisvarakorralduses, sellest tulenevad põhimõtted ja omaniku õigused. Planeeringu koostamisele järgneb selle vastuvõtmine kohaliku omavalitsuse poolt. Vastuvõtmine on planeeringu avalikule väljapanekule suunamiseks sobivaks tunnistamine. See saab edaspidi toimuda vaid pärast planeeringu kooskõlastamist. Planeeringu avaliku väljapaneku käigus on kõigil planeeringuala elanikel ja teistel piirkonnas kinnisvara omavatel isikutel õigus planeerimisettepanekuga tutvuda ning esitada ettepanekuid või vastuväiteid planeeringu kohta. Kui avaliku väljapaneku käigus on planeeringu kohta laekunud kirjalikke ettepanekuid ja vastuväiteid, peab kohalik omavalitsus korraldama planeeringu avaliku arutelu ühe kuu jooksul pärast avaliku väljapaneku lõppemist. Kui märkusi ei laeku, pole uue seaduse järgi vajalik enam ka avalikku arutelu korraldada. Kui pärast avalikku väljapanekut viiakse sisse suuremaid parandusi ja täiendusi, peab toimuma uus avalik väljapanek. Seadus tagab, et avalikustatud planeering ja kehtestatav planeering peavad olema oma põhilahenduselt identsed. Planeeringu avaliku väljapaneku ajal laekunud kirjalikud ettepanekuid ja vastuväiteod esitanud isikutele teatab kohalik omavalitsus oma seisukoha ettepanekute ja vastuväidete kohta andes ühtlasi teada avaliku arutelu toimumise aja ja koha. Seda tuleb planeerimisseaduse järgi teha kahe nädala jooksul pärast planeeringu avaliku väljapaneku lõppemist. Posti teel saadud ettepanekute ja vastuväidete puhul antakse seisukoht teada tähtkirjaga ning elektronpostiga saadetud ettepanekute ja vastuväidete puhul elektronpostiga. Avaliku väljapaneku tulemusi tutvustava arutelu ajal ei ole omavalitus enam kohustatud uusi ettepanekuid vastu võtma. Peale avalikku väljapanekut toimuva arutelu eesmärk on tutvustada laekunud ettepanekuid avalikkusele ja anda nende ettepanekute kohta omavalitsuse hinnang. 43. Kohaliku omavalitsuse pädevus seoses kinnisvara korraldamisega. Planeerimisalase tegevuse korraldamine valla või linna haldusterritooriumil on kohaliku omavalitsuse pädevuses. Kohalik omavalitsus: (1) tagab maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu; (2) tagab huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus; (3) tagab kehtestatud planeeringute järgimise. (4) Üldplaneeringu koostamise algatab ja koostamist korraldab kohalik omavalitsus. (5) Detailplaneeringu koostamise algatab ja koostamist korraldab kohalik omavalitsus. 44. Detailplaneeringu olemus ja selles sisalduv põhiteave kinnisasja omanikule. Detailplaneeringu algatab omavalitus ja see koostatakse valla või linna territooriumi väiksema osa kohta, et viia seal lähiaastatel läbi ehitustegevus või maa kruntimine . Detailplaneeringu algatamisele kuluv aeg peaks üldjuhul jääma ühe kuu piiridesse . Algatatud planeeringust tuleb teatada kuu aja jooksul peal selle algatamist vastava ajalehe kaudu, tuues teadaandes ära maa-ala suuruse, asukoha ja algatatud planeeringu eesmärgid. Uue planeerimisseaduse järgi on omavalitus kohustatud teavitama planeeringu algatamisest ka maavanemat. Planeeringu alal elava inimese jaoks on oluline teada, et juhul kui algatatav detailplaneering võib kaasa tuua kinnisasja või selle osa võõrandamise vajaduse, peab kohalik omavalitsus teatama planeeringu alustamisest tähitud kirjaga vastava kinnisasja omanikule kahe nädala jooksul arvates planeeringu algatamise otsuse tegemise päevast. Detailplaneeringuga määratletakse planeeritava ala kruntideks jaotamine, krundi ehitusõigus, krundi hoonestusala, tänavate maa-alad, liikluskorralduse põhimõtted, haljastus ja heakorrastus, ehitiste-vahelised kujad, tehnovõrkude ja -rajatiste paigutus, seatakse keskkonnatingimused ja olulisemad arhitektuurinõuded ehitiste kohta, servituutide vajadus ning muud seadustest tulenevad kinnisomandit puudutavad kitsendused. Strateegilist keskkonnamõju hindamist detailplaneeringute puhul enam ei toimu. Kohalik omavalitsus võib detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga sõlmida lepingu detailplaneeringu koostamise kohta. Lepinguga määratakse kohaliku omavalitsuse ja detailplaneeringu koostamisest huvitatud isiku kohustused detailplaneeringu koostamisel ja planeeringu koostamise rahastamisel. Piiranguna sätestab uus seadus, et eraõiguslik isik ei tohi olla detailplaneeringu koostamise tellija looduskaitse ja muinsuskaitse alla võetud maa-aladel ega juhul, kui detailplaneeringu koostamine ei toimu vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga. Kuidas sellist olukorda tegelikus kasutuses lahendada on seaduse kehtivuse esimesel kuul jäänud riigi poolse selge vastuseta. Tundub, et seaduse koostaja on siin olnud kaugel praktilisest detailplaneerimisest ja unustanud täielikult tõsiasja, et omavalitsus on eelarveline asutus. Selline seadusesäte võib paljudel juhtudel hakata takistama nii detailplaneeringu kiiret menetlemist, kui ka selle rahastamise suhtes kokkulepete saavutamist. Üldjuhul ei ole arendaja huvides leida omavalitsusetele kohustuslike riigihangete kaudu odavaimat töötegija, vaid saada kvaliteetset ja kiiret tööd. Samas tõstab seaduse selline punkt ilmselt üldplaneeringut omavate omavalitsuste konkurentsivõimet, saamaks endale investeeringuid, mis vastavad nende pikaajalisematele eesmärkidele ja üldplaneeringus fikseeritud maakasutuse juhtfunktsioonidele. Detailplaneeringut võib koostada kas paari krundi piiride muutmiseks või tervele linnakvartalile. Sobiv maa-ala suurus on siin siiski konkreetselt ehitusele või jagamisele minevate kruntide suurus. Seega tuleks enne detailplaneeringu algatamist enda jaoks läbi mõelda, mis eesmärgil ja kui suurele alal detailplaneeringut täpselt vajatakse. 45. Kinnisasja omaniku õigused ja kohustused seoses planeeringu koostamisega. Üleriigilist planeeringut, maakonnaplaneeringut või üldplaneeringut võivad koostada või nende koostamist juhtida vastavate erialade kõrgharidusega spetsialistid , kellele planeeringu koostamist korraldav ministeerium, maavanem või kohalik omavalitsus on planeeringu koostamise ülesandeks teinud. Kõrgharidusega arhitekt , planeerija või muu planeerimisalase ettevalmistusega spetsialist võib iseseisvalt ja oma vastutusel koostada detailplaneeringuid või juhtida nende koostamist. Käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud isikuteks on ka isikud, kes on Euroopa Liidu liikmesriigis omandanud arhitekti kutsekvalifikatsiooni, mida tõendab vastavas Euroopa Liidu liikmesriigis välja antud dokument. Kutsekvalifikatsiooni tõendava dokumendi olemasolu korral eeldatakse, et isikul on kutsekvalifikatsioon, mille kohaselt ta korraldab ressursside jagamist ja teiste tööd ning vastutab selle töö eest. Euroopa Liidu liikmesriigis arhitekti kutsekvalifikatsiooni omandamist tõendavate dokumentide loetelu kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniminister. 46. Maavanema roll planeeringute koostamisel ja maakorralduses. Maavanem teeb otsuse maakonnaplaneeringu vastuvõtmise kohta ja korraldab planeeringu avaliku väljapaneku maakonna keskuses ja teistes linnades ning planeeritava maa-ala valdade keskustes. Maakonnaplaneeringu koostamise algatab maavanem või Vabariigi Valitsus ja selle koostamist korraldab maavanem. Maavanem korraldab järelvalvet üldplaneeringute ja detailplaneeringute üle. 47. Kinnisasja sundvõõrandamise olemus ja vajadus ühiskonnale.Kinnisasja sundvõõrandamine on kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest. SV otsustab vabariigi valitsus.enne SV tehakse eeltöid.selleks on vaja kinnisasja omaniku nõusolekut või maavanema luba.SVsaaja peab kinnisasja SV korral maksma SVandjale Svtasu. 48. Kinnisasja sundvõõrandmise algatamine omaniku algatusel oma kinnisvara võõrandamiseks. (Valitseva kinnisasja omanikul on õigus nõuda hüvitise asemel talle kuuluva kinnisasja sundvõõrandamist, kui kinnisasja ei saa reaalservituudi kustutamise tõttu enam otstarbekalt kasutada.). 49. Kinnisasja sundvõõrandamise protseduuri mõju omaniku tegevusvabadusele. Kinnisasja omanik võib taotleda talle kuuluva kinnisasja võõrandamist riigi või kohaliku omavalitsuse poolt,kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutamist vastavalt senisele sihtotstarbele.Kui kinnisasja koormamine sundvaldusega ei võimalda kinnisasja vastavalt senisele otstarbele kasutada, on kinnisasja omanikul õigus sundvalduse seadmise taotlejalt nõuda, et see omandaks kinnisasja või selle osa. Kinnisasja omanik peab lubama teha kinnisasjal loas näidatud eeltöid. Ehitistes, kinnistes õuedes ja aedades tohib eeltöid teha ainult omaniku loal. Sundvõõrandamise taotleja, kes on teinud või kelle algatusel on tehtud sundvõõrandamise eeltöid, on kohustatud hüvitama kinnisasja omanikule ja kolmandatele isikutele kogu eeltöödega tekitatud kahju. Kui ei jõuta kokkuleppele kahju suuruses ja hüvitamises, määrab selle kohus. Kui taotletakse kogu kinnisasja sundvõõrandamist, aga sundvõõrandamise eesmärk on saavutatav kinnisasja osa sundvõõrandamisega, siis on kinnisasja omanikul õigus nõuda ülejäänud kinnisasja osa sundvõõrandamata jätmist. Kui kinnisasja või selle osa sundvõõrandamise tõttu ei saa kinnisasja või selle osa päraldisi või vilju vastavalt senisele sihtotstarbele kasutada, on kinnisasja omanikul õigus nõuda ka päraldiste ja viljade sundvõõrandamist. Valitseva kinnisasja omanikul on õigus nõuda hüvitise asemel talle kuuluva kinnisasja sundvõõrandamist, kui kinnisasja ei saa reaalservituudi kustutamise tõttu enam otstarbekalt kasutada. Sundvõõrandatud kinnisasja endisel omanikul on õigus nõuda talle kuulunud kinnisasja tagastamist, kui sundvõõrandisaaja või tema õigusjärglane ei kasuta sundvõõrandatud kinnisasja vastavalt sundvõõrandamise otsusele või teatab loobumisest kinnisasja vastavalt otsusele kasutada. Sundvõõrandiandjal on õigus nõuda sundvõõrandatud kinnisasja tagastamist ka siis, kui sundvõõrandamise pooled on sõlminud sundvõõrandatud kinnisasja võõrandamise lepingu. 50. Eluasemepoliitika olemus ja selle seos kinnisvara haldamisega – eluasemepoliitika sisu/eesmärk: rahuldada iga üksikkodanikku,seeläbi terbikuna kõigi ühiskonna liikmete ning elanikkonna gruppide individuaalseid soove ja nõudmisi. 51. Kvaliteetne eluase ( eluaseme kvaliteet), selle tunnusjooned ja vajadus ühiskonnale - eluaset on vaja riigile nii otseselt kui kaudselt . Kuid eluaseme kvaliteet on samastatud eluaseme kvatiteediga. 52. Omatarbe-eluaseme omamisega kaasnevad positiivsed mõjud kinnisvara (eluaseme) korrashoiule.investeeringud, kaitse inflatsiooni vastu, krediidi kasutamine. 53. Omatarbe-eluaseme omamisega kaasnevad negatiivsed mõjud kinnisvara (eluaseme) korrashoiule. Vajalik on suur algsumma, kõik me oleme lihtsurelikud, omandiga seotud maksud ja finantskohustused, hoolduskulu , pendeltamine, investeering elamusse ei pruugi alati olla likviidne, kulud soetamisele ja võõrandamisele. 54. Eraviisiliselt üürile antavate eluruumide omanike huvid ja selle mõju kinnisvara korrashoiule. Maksutase ja tulu mida omanik tahab saada pinna eest. Kui on peale pandud üüri piirmäärad siis see takistab omaniku tegevust.
55. Põhilised hoovad , millega riik mõjutab eluasemekorraldust ja eluruumide haldamist. Eluasemetoetused, sotsiaaltoetused . 56. Munitsipaalelamufond, selle haldamise korraldamise positiivsed ja negatiivsed aspektid. Positiivsed aspektid: Täpne bilanss ;tehniline areng ja korrashoid hästi korraldatav;kulud kavandatavad,kontrollitavad ja ratsionaalsed ,sotsiaalselt jälgitav;mida suurem seda “normaalsem” turg. Negatiivsed asbektid: Kinnistu väärtuse langemine asukohast tulenevalt;segregatsioon;korraldus ja järelevalve süsteem;vähene paindlikkus ;alternatiivse arengu küsitavus; “ topelt ” kulude tekkimine. 57. Eluasemetoetuste süsteemi vajalikkus ning selle erineva mõju eluruumide halduskorraldusele. Abivajajaid on alati,süsteemi toimimise eeldusteks on kriteeriumide olemasolu- abivajajate valik,kulude määramine, sotsiaalse miinimumi olemasolu; Usaldusväärne ja operatiivne korraldussüsteem- muudatuste arvestamine, minimaalselt vajalik bürokraatia, motivatsioon ise otsida eluaset, sotsiaalse tagatise võimalus; Eluaseme turu olemasolu.Eluruumide halduskorraldusele avaldab see nii posit. kui negat. mõju.Eelisteks on elanikud ei ole sunnismaised, paraneb elukeskkonna kvaliteet, erasektor on huvitatud elanikest-abivajajatest, eraomanik on huvitatud tehnilise kvaliteedi tagamisest. Puudusteks on riiklikult aksepteeritava “bürokraatia” olemasolu, era-ja ühiskondliku sektori tasakaalustamine , raske usaldusväärselt kavandada summasid, munitsipaal elamufondi paratamatus äärmusolukorraks. 58. Üürniku õigused ja kohustused eluruumide kasutamisel. Üürnikul on õigus nõuda üürileandjalt lepingus fikseeritud kohustuste täitmist; nõuda üüri vähendamist juhul, kui lepingus ettenähtud vara kasutamise tingimused või vara seisund on oluliselt halvenenud temast mitteolenevatel põhjustel; taotleda uue lepingu sõlmimist sama tähtaja ulatuses juhul, kui üürnik on täitnud nõuetekohaselt kõiki käesoleva lepingu nõudeid; Üürnikul on õigus nõuda ennetähtaegselt lepingu lõpetamist, kui üüriobjektiks olev vara osutub kasutamiskõlbmatuks asjaoludel, mille eest üürnik ei vastuta. Kui omanik soovib ruumide tähtajalist vabastamist (lepingu lõppemine, ennetähtaegne lõpetamine), peab ta sellest üürnikule ette teatama vähemalt 15 päeva. Üürnik kohustub lubama üürileandja esindajaid takistamatult kõikidesse ruumidesse; hoiduma kahjustamast üürileandja vara; järgima üürileandja esindaja korraldusi, käskkirju, ettekirjutusi ning kehtestatud majutamise sisekorra-, tuleohutus - ja muid eeskirju; hoidma üüritud vara sanitaarses seisundis, vajadusel tegema jooksvat remonti oma vahendite arvelt ning kooskõlastama üürileandjaga kirjalikult kõik tehtavad ümberehitused; teatama viivitamatult üürileandja esindajale kõikidest ruumides toimunud avariidest, tulekahjudest jms, võttes kohe tarvitusele abinõud avariide ja nende tagajärgede viivitamatuks likvideerimiseks ja elanike ohutuse tagamiseks; vastutama materiaalselt temale üle antud vara eest ning hüvitama tema süül tekitatud kahju; tagastama üürileandjale lepingu lõppemise või ennetähtaegse lõpetamise päeval vara vähemalt samas seisundis, millises ta selle sai, arvestades normaalset kulumist. 59. Üürile andja õigused ja kohustused eluruumide kasutamisel.Eluruumide kasutajad on kohustatud: - kasutama temale antud ruume ja nende seadistust sihipäraselt, suhtuma neisse hoolikalt ja pidama neid nõutavas korras; - tihendama soojusenergia kokkuhoiuks uksi ja aknaid; - täitma ahjude ja pliitide kütmisel, elektri-, gaasi- ja muude seadmete kasutamisel tuleohutuse eeskirju; - teatama elamus tekkinud riketest või avariiohtlikust olukorrast elamut hooldavale firmale, püüdma ise samaaegselt rakendada võimalikke abinõusid nende kõrvaldamiseks ; - eluruumist lahkumisel lülitama välja elektri ja gaasiseadmed (väljaarvatud automaatrezhiimil töötavad) ning sulgema veekraanid; - hoidma puhtust ja korda üldkasutatavates ruumides ning mitte rikkuma nendes olevaid seadmeid; - sulgema elamu välisuksed; - täitma valla korra eeskirju; -eluruumi kasutamisel üürilepingu alusel täitma üürilepingus sätestatud nõudeid; - erastatud eluruumi puhul täitma eluruumi halduslepingus sätestatud erastatud korteri omanikule kohustuslikke hooldustöid. Eluruumi kasutajatel on keelatud: - tekitada ajavahemikus kella 23- st kuni kella 7- ni müra, mis häirib naabreid; - hoida korterites ja üldkasutatavates ruumides õhku saastavaid esemeid ja aineid; - lasta kanalisatsiooni kergestisüttivaid vedelikke, mürgiseid aineid, toidujäätmeid ning muid esemeid ja aineid, mis võivad seda ummistada; - asetada esemeid üldkasutatavatesse trepikodadesse, koridoridesse, pööningule ja varuväljapääsude ette; - sulgeda tuletõrjeredelite ja tuletõrjeinventari ning seadmete juurde viivaid käike; - hoida eluruumis või elamu panipaikades kergelt süttivaid aineid mitte rohkem kui olmevajadusteks; - akendest või rõdult kloppida või harjata vaipu ning vooditarbeid ja muid majapidamisesemeid; - risustada rõdusid mitmesuguste materjalidega või esemetaga, mis ulatuvad üle piirete; - pidada korterites kasse , koeri ja muid väikeloomi, kui ei täideta sanitaar- ja hügieeninõudeid; - viibida hoone tehnilistes ruumides(soojussõlm, veemõõdusõlm, kilbiruum jne ) ja katusel, kui selleks pole hädavajadust; - rikkuda ja kõrvaldada elektri-,sooja - või külmavee sulgemis - või mõõteseadmetele paigaldatud plomme; - teha korteris või abiruumides töid, mis rikuvad ruume või häirivad teiste elanike normaalseid elamistingimusi; - omavoliliselt ümber ehitada keskküttesüsteeme ning vee ja kanalisatsioonitorustikke, ümber paigutada elektrijuhtmestikku; - muuta omavoliliselt elamu välisilmet; - teha eluruumide ümberplaneerimist sh vaheseintesse avade tegemine, ilma kooskõlastatud projektita ning elamuomaniku või ühistu juhatuse kirjaliku loata; - paigaldada katusele või fassadile individuaalseid raadio ja televisiooniseadmeid elamuomaniku või- ühistu juhatuse nõusolekuta. Eluruumi kasutajal on õigus: kui eluruumi omanik või ühistu ei täida omapoolseid hooldustööde kohustusi, siis on eluruumi kasutajal õigus hädavajalikud tööd ise teha ja nõuda eluruumi omanikult või ühistult nende tööde maksumuse hüvitamist; maha võtta tema poolt paigaldatud seadmeid tingimusel, kui ei vigastata üksikuid konstruktsioone või ei rikuta viimistlust ning seadmed asendatakse projektikohaste seadmetega. 60. Üürileandja (korralduslikud) eeltööd üüri-eluruumides remondi tegemise alustamisel . Üürileandja võib teha asjale parendusi ja muudatusi ja üürnik peab taluma parenduste ja muudatustega seotud töid ning muid mõjutusi, kui tööd ja mõjutused ei ole üürnikule ebamõistlikult koormavad. Üürileandja peab vähemalt kaks kuud enne parenduste või muudatuste tegemise alustamist teatama üürnikule kirjalikult taasesitatavas vormis parenduste ja muudatuste tegemiseks kavandatavate abinõude liigist, ulatusest, algusest ja eeldatavast kestusest, samuti nendest tuleneda võivast üüri suurenemisest. Üürnik võib lepingu käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud teate saamisel 14 päeva jooksul üles öelda, teatades ülesütlemisest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik ütles lepingu üles, ei tohi parenduste või muudatuste tegemisega alustada enne lepingu lõppemist. Üürileandja peab parenduste ja muudatuste tegemisel arvestama üürniku huve. Üürniku huvide arvestamine ei välista ega piira üürniku õigust üüri alandada ja nõuda kahju hüvitamist. Kulutused, mis üürnik parenduste ja muudatuste tegemise tõttu peab tegema, peab üürileandja mõistlikus ulatuses hüvitama ning üürniku nõudmisel talle ette maksma. 61. Üürniku õigused ja kohustused seoses tema kasutuses olevate eluruumide korrashoiuga. Üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikult taasesitatavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Kui üürileandja on parenduste ja muudatustega nõustunud, võib ta endise olukorra taastamist nõuda üksnes juhul, kui selles on kirjalikult taasesitatavas vormis kokku lepitud. Üürnik võib üürilepingu lõppemisel ära võtta asjale tehtud parenduse või muudatuse , kui see on võimalik asja kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust parendust või muudatust ära võtta, kui üürileandja tasub talle selle eest mõistliku hüvitise, välja arvatud juhul, kui üürnikul on parenduse või muudatuse äravõtmiseks õigustatud huvi. 62. Korteriomandi ese – reaalosa määratlemine ja omaniku õigus seda kasutada ja käsutada. Korteriomanik peab hoidmakorteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest,mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist korraldada kokkuleppega. 63. Korteriomaniku õigused ja kohustused seoses elamu korrashoiuga. Korteriomanik on kohustatud: 1) hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; 2) taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse; 3) võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Korteriomanik on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 1 ja 2 sätestatut. Korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Kui takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse täitmist. 64. Korterelamu valitseja põhikohustused (korteriomandiseaduse alusel. (1)Valitseja on õigustatud ja kohustatud: 1) viima ellu korteriomanike otsuseid ja hoolitsema kodukorra täitmise eest; 2) rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid; 3) mõjuval põhjusel rakendama muid kaasomandi eseme säilimiseks vajalikke abinõusid; 4) valitsema korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid; 5) võimaldama majanõukogul valitseja tegevusega tutvuda ning esitama majanõukogule kontrollimiseks vajalikke andmeid ja dokumente. 65. Ehitisele esitatavad põhinõuded (ehitusseaduse alusel) – Mehhaaniline tugevus püsivus, kasutusiga . Tuleohutus. Hügieenilisus, tervislikkus ja keskkonnaohutus . Kasutusohutus. Müratõrje. Energiasäästlikkus ja soojapidavus : energiatõhusus. Majanduslikkus (kasutuskulud, korrashoiukulud,funktsionaalsus, otstarbekus). Sobivus keskkonda (linna- ja looduskeskkonda). 66. Kinnisvara korrashoiu mõiste ja selle selgitus .Kinnisvara korrashoid on kinnisvara eluea jooksul elluviidavate tehniliste ja administratiivsete tegevuste kompleks selleks, et kas säilitada ja/või taastada selline olukord, kus korrashoitav vara vastaks nõutava otstarbe täitmiseks esitatavatele tingimustele. 67. EVS 807:2004 eesmärgid ühiskonnas ja kinnisvara turul. 62. EVS 807:2004 eesmärgid: pikendada kinnisvara ja selle koosseisu kuuluvate elementide, tarindite ja süsteemide eluiga ning säilitada nende kasutusomadusi; vähendada katkestusi tehnosüsteemide kaudu teenuste osutamisel ning avariisid ehitiste tarinditega; muuta tulemuslikumaks korrashoiuga seotud personali töökorraldust; parendada kasutatavaid tööde tegemise meetodeid ning kaasnevaid juhtimis-protseduure; valida välja korrashoiu jaoks kõige efektiivsemad töömeetodid; vähendada tule ning töökeskkonna ohutusega seonduvaid riske; säilitada ja parendada varaga seotud esteetilisi aspekte ; juhtida ning kontrollida süsteemi, mille abil on võimalik läbi viia analüüsi ning korrashoiuga seotud tegevusi; algatada ning viia ellu projekte selleks, et korras hoitav kinnisvara vastaks kehtivatele energia säästuga seotud põhimõtetele. 68. EVS 807:2004 kasutajad ja kasutusotstarve. - Käesolev standard on mõeldud kasutamiseks kinnisvara korrashoiuga seotud tegevuste korraldamisel. Standard on mõeldud kasutamiseks: − kinnisvara omanikele oma kinnisvara korrashoiustrateegia kujundamiseks ja selle alusel tegevuskavade koostamiseks ning kokkulepete sõlmimiseks korrashoiu tagamiseks ja ruumide kasutamiseks; − ehitiste projekteerijatele nende poolt pakutavate uusehituste või rekonstrueerimiskavade projektlahendite tehnomajanduslikuks põhjendamiseks ehitise ja selle üksikosade eluea jaoks; − ehitusettevõtjatele seoses vajadusega hankida, koostada ning komplekteerida ehitus- ja paigaldustööde lõppedes juhendid hooldamiseks ja kasutamiseks; lepingust tulenevalt võib ehitustöövõtjal olla ka kohustus hoolduspersonal koolitada ja selgitada nende kohustusi; − kinnisvara korrashoiuga tegelevatele ettevõtetele oma tegevuse kavandamiseks, lepingute sõlmimiseks, osutatud teenuste kohta aruandmiseks ja majandustulemuste analüüsimiseks; − kruntide, hoonete ja ruumide kasutajatele (sh elamute ning bürooruumide kasutajatele – omanikele, rentnikele ja üürnikele) nendele ettenähtud ning vajalike teenuste tellimiseks , osutatavate teenuste sisu ning kvaliteedi hindamiseks ja kaasnevate kulude kontrollimiseks; − kinnisvara hindajatele, müüjatele ning ostjatele usaldusväärse informatsiooni saamiseks erineva kasutusotstarbega kinnisvaraobjektiga tulevikus seonduda võivatest kohustustest ning kuludest ; − avaliku sektori organisatsioonidele (riigiametid, kohalikud omavalitsused ) üheselt arusaadavate õigusaktide ettevalmistamiseks, kogutavate andmete võrdlemiseks ning pädevate hinnangute andmiseks, sh seoses eluasemekorraldusega. 69. Korrashoiutegevuste põhigrupid EVS 807:2004 alusel – Käesoleva standardi puhul on lähtutud põhimõttest, et eesmärgina püstitatud üldmõiste korrashoid' jaotatakse üksikuteks arusaadavalt kirjeldatavateks, mõõdetavateks ning kontrollitavateks tegevuste komponentideks (üksiktegevused). Sel juhul on erinevate alamaktidega (sh lepingute juurde kuuluvate töökirjeldustega) võimalik kirjeldada vajalikke tegevusi (koos võimalike piirangutega täitmisele) ja/või tegevustega saavutatavaid tulemusi ning selle saavutamiseks kulunud ressursse, s.o hinnata tehtud kulutusi. Kõik kinnisvara korrashoiuga seotud tegevused on käesoleva standardiga liigitatud hierarhiliselt, määratledes liigituse kolm põhilist tasandit . Kõige kõrgemal (hierarhia esimesel) tasandil on kinnisvara korrashoiu komplekstegevused, teisel ja kolmandal hierarhia tasanditel on kompleksid jaotatud vastavalt tegevuste rühmadeks ja (üksik)tegevusteks. Iga konkreetse korrashoiu objekti või objektide puhul võib tegevuste detailsemaks kirjeldamiseks kasutusele võtta ka järgmisi, s.o madalamaid tasandeid. 70. Tehnohooldus- ja remonditööde sarnasused ning erinevused. Remonttööde hulka kuuluvaid tegevusi eristab tehnohooldusest eelkõige see, et tegemist on alati ühekordselt kavandatavate ning elluviidavate projektilaadsete tegevustega. Igal projektil on algus ja lõpp ning unikaalselt elluviidav sisu, so töökirjeldus. 71. Elektritööde ja nende järelevalve korraldus. - elektripaigaldised jaotatakse ohu järgi: I,II ja III liigi paigaldisteks. El.paigaldist tuleb hooldada ja kontrollida nii, et see ettenähtud otstarbel ei ohustaks inimest, vara ega keskkonda. Hooldustöid võivad teha kas käidukorraldaja või temaga kooskõlastatult hooldustöödele vastava ettevalmistusega isikud. Hooldustööde läbiviimisel tuleb järgida käidustandardit. 72. Hooldusraamat ja selle vajadus kinnisvara omanikule. Hooldusraamat: • juhend ehitise ja selle tehnosüsteemide tehnilise kvaliteedi pikaajaliseks säilitamiseks. • aluseks (plaaniliste, normatiivsete) hooldus - ja remonditööde korraldamisel. • võimaldab prognoosida (ettenägematuid) avariisid kuid ei suuda neid vältida. • aluseks, et kavandada ehitise valitsemist korraldavate struktuuride tegevust (valitsemise juhtimisstruktuur , teenustööde tagamiseks sõlmitavad lepingud ). • aluseks tulevastele investeeringutele nii ehitise konstruktsioonidesse kui selle tehnosüsteemidesse tulenevalt eelmiste vananemisest. • abivahendiks, et kavandada kulutusi ehitise ekspluatatsioonile pikemaks ajaperioodiks (mis maksab maja-pidamine). 73. Hooldusraamatu põhimõtteline kujundamise mehhanism . – 0) siskord ja vahelehed 1) hooldusobjekti põhiandmed 2) kontaktandmed 3) hoolduspäevikud. 4) arvestite näidud 5) põhikonstruktsioonide hooldus 6) tehnosüsteemide hooldus 7) ruumide kasutus- ja hooldusjuhendid 8) avariiolukordade tegevusjuhendid ja evakuatsioonikorraldus 9) hooldustööde kulud 10) hooldusraamatu arhiiv. 74. Eesti hooldusraamatu mudeli põhiosad; nende omavaheline seos. – mudeli koostamisel on kasutatud soome kinnisvarahaldajate poolt soovitatavaid metoodilisi materjale, suurt hulka inglisekeelset akadeemilist, metoodilistkui ka praktiliseks kasutamiseks mõeldud erialakirjandust. Lisaks andsid paljud EKHHL-i liikmed tutvumiseks oma firmades kasutusel olevaid hooldusraamatuid. 75. Kasutus- ja hooldusjuhendid ehitusprojekti dokumentide süsteemis: Ehitusprojekt on ehitise või selle osa ehitamiseks ja kasutamiseks vajalike dokumentide kogum, mis koosneb tehnilistest joonistest, seletuskirjast, hooldusjuhendist ja muudest asjakohastest dokumentidest. Ehitusprojektis on: 1) arhitektuuriosa 2) ehituskonstruktsiooniosa 3) kütte- ja ventilatsiooniosa 4) veevarustus- ja kanalisatsiooniosa 5) elektri- ja nõrkvoolupaigaldiste osa 6) tuleohutuse osa 7) ehitisele seadustes ja nende alusel kehtestatud õigusaktides kehtestatud kohustuslikud nõuded 8) ehitatava ehitise asukoha maa-ala ehitusgeoloogiliste ja -geodeetiliste uurimustööde andmed. Nendes osades sisalduvad ka vastavad seadmete ja materjalide hooldus- ning kasutusjuhendid . 76. Ehitusluba – sisu, saamise eeldused, vajalikkus.Ehitusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek järgmisteks tegevusteks: püstitada ehitusloalu märgitud maaüksusele ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi,laiendada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa, rekonstrueerida ehitusloale märgitud ehitist või selle osa,lammutada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa.Ehitusluba on tähtajatu. 77. Kasutusluba – sisu, saamise eeldused, vajalikkus – on kohaliku omavalitsuse nõusolek et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutusotstarbele. On tähtajatu. Riigisaladusega seotud ehitisel, riigikaitselisel ehitisel ja väikeehitisel v.a elamiseks kasutataval väikeehitisel ei pea olema kasutusluba. 78. Kohaliku omavalitsuse poolt läbiviidav ehitusjärelevalve – põhikohustused ja õigused. Linna- või vallavalitsuse ehitusjärelevalvet teostava ametiisiku pädevuses (õigused) on: 1) kontrollida seaduse täitmist, 2) kontrollida käesoleva seaduse täitmist kasutatavas ehitises takistamatult, teatades sellest ehitise omanikule ette vähemalt 24 tundi; 3) saada riigiasutuselt, kohalikult omavalitsuselt, ehitise omanikult, ehitusloa taotlejalt või ettevõtjalt ehitamise või projekteerimise, ehitusjärelevalve teostamiseks vajaminevat informatsiooni; 4) tutvuda ehitamist, projekteerimist, ehitusuuringuid, omanikujärelevalvet, ehitusprojektide või ehitiste ekspertiise ning ehitiste kasutamise ohutust või kasutamise otstarvet puudutavate dokumentide originaalide või koopiatega ja saada nende ärakirju, välja arvatud maksumuste kohta; 5) kontrollida ehitustöid ja ehitusprojekti vastavust nõuetele, detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitise korrashoidu ja ehitise kasutamist lähtuvalt ehitise ohutusest ja kasutamise otstarbest; 6) nõuda põhjendatud juhtudel ehitusprojekti ja ehitise või selle osa ekspertiisi; 7) teha ettekirjutusi vastavalt oma pädevusele; 8) valmistada ette ehitus- ja kasutuslubade väljaandmine; 9) esitada riiklikule ehitisregistrile andmeid; 10) tellida ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontrollimiseks ehitusprojekti ekspertiisi või ehitise või selle osa nõuetele vastavuse kontrollimiseks ehitise või selle osa ekspertiisi; 11) kontrollida ehitusloa olemasolu ja ehitusloale kantud andmete tegelikkusele vastavust; 12) kontrollida kasutusloa olemasolu ja kasutusloale kantud andmete tegelikkusele vastavust. Ehitusjärelevalvet teostav ametiisik on kohustatud: 1) oma tööülesannete täitmisel esitama ametitõendi; 2) tagama talle ehitusjärelevalve teostamisel teatavaks saanud äri- ja tehnikaalase teabe konfidentsiaalsuse, kui seadus ei näe ette selle avaldamist. 79. Ehituse ja ehitiste riiklik järelevalve – põhikohustused ja õigused. Riiklikku järelevalvet korraldab Tehnilise Järelevalve Inspektsioon. Tehnilise Järelevalve Inspektsioonil on õigus: 1) kontrollida takistamatult ja ette teatamata; 2) saada riikliku järelevalve teostamiseks vajaminevat informatsiooni, tutvuda dokumentide originaalidega ja saada nende ärakirju; 3) kontrollida ehitise, ehitusprojekti ja ehitustoote ning ettevõtja vastavust nõuetele; 4) tellida nõuetele vastavuse kontrollimiseks hindamisteenust ja ekspertiise; 5) korraldada ehitistega toimunud avariide põhjuste uurimist; 6) teha ettekirjutusi ja otsuseid vastavalt oma pädevusele; 7) kohustada ehitisega või ehitustootega seotud ohtudest avalikkust teavitama või teha seda ise. Tehnilise Järelevalve Inspektsioon peab informeerima kohalikku omavalitsust riikliku järelevalve tulemustest. 80. Omanikujärelevalve põhikohustused ja õigused. Omanikujärelevalvet peab tegema ehitise ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni .Omanikujärelevalve tegijal on õigus kontrollida: 1) ehitusprojekti vastavust nõuetele; 2) nõuetele vastavate ehitustoodete kasutamist; 3) ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoidu ja ohutust ümbruskonnale; 4) keskkonnaohutuse tagamist. Omanikujärelevalve tegija peab omanikujärelevalve tegemisel täitma ehitamise käigus ehitise ja ehitamise ohutuse eesmärgil kehtestatud nõudeid. Omanikujärelevalve tegijal on õigus nõuda: 1) ehitusprojekti koostajalt ehitusprojekti nõuetele vastavusse viimist; 2) ehitusettevõtjalt kasutatud ehitustoodete ja paigaldatud seadmete vastavusdeklaratsioonide ja/või -sertifikaatide (tunnistuste) ja muude vajalike dokumentide, nagu näiteks garantiikirjad, hooldus- või kasutusjuhendid, originaalide või koopiate esitamist; 3) ehitusettevõtja poolt kasutatud ehitustoote asendamist selle mittevastavuse korral ehitusprojektile või kehtestatud nõuetele; 4) ehitusettevõtjalt nõuetele mittevastavate ehitustööde ümbertegemist; 5) ehitusettevõtjalt ehitusprojektile mittevastavate ehitustööde ümbertegemist; 6) ehitustööde peatamist avariiohu tekkimise, ehitusalastes õigusaktides sätestatud nõuete rikkumise, ehitusloa või kirjaliku nõusoleku tingimuste täitmata jätmise ja ehitusprojektile mittevastava ehitamise korral; 7) ehitusettevõtjalt ehitamise nõuetekohast ja õigeaegset dokumenteerimist. 81. Ehitise omaniku põhilised kohustused ehitusseaduse tähenduses. Ehitise omanik on kohustatud tagama: 1) ehitusloa olemasolu 2) kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku olemasolu 3) ehitusprojekti kohase ehitamise, 4) ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoiu ja ohutuse ümbruskonnale ehitamise ajal ja ehitise kasutamisel; 5) ehitusjärelevalve teostaja juurdepääsu ehitisele ja ehitamise tehnilistele dokumentidele, 6) riikliku järelevalve teostaja juurdepääsu ehitisele ja ehitamise tehnilistele dokumentidele, 7) säilitama mõõdistusprojekti ehitise lammutamiseni 8) vajaduse korral ehitusprojekti ekspertiisi tegemise; 9) vajaduse korral ehitise ekspertiisi tegemise; 10) ehitamise isiku poolt, kellel on vastav pädevus ja õigus; 11) kasutusloa olemasolu, kui see on nõutav; 12) ehitise kasutamise vastavalt kasutamise otstarbele; 13) õigusaktis sätestatud juhtudel ehitise, selle osa ja ehitise tehnosüsteemi tehnilise kontrolli teostamise. Ehitise omanik on veel kohustatud: 1) korraldama ehitamise ajal pideva järelevalve ehitamise üle, 2) esitama kohalikule omavalitsusele vähemalt kolm tööpäeva enne ehitise, välja arvatud väikeehitise, ehitamise alustamist teatise ehitamise alustamise kohta; 3) panema ehitamise alustamisel nähtavale kohale informatsioonitahvli, milles sisaldub informatsioon ehitise, ehitusloa, ehitamise alustamise aja ja lõpetamise tähtaja, projekteerimisettevõtja, ehitusettevõtja ja omanikujärelevalve tegija kohta; 4) taotlema ehitamise lõpetamisel ehitisele kasutusluba või esitama ehitise likvideerimise korral ehitise teatise. 83. Kohaliku omavalitsuse pädevus ja võimalus mõjutada kinnisvara haldamist – kohaliku omavalitsuse koosseisus on maa, maakorraldusega ja maa hindamise ning maksustamisega tegelev spetsialist – maakorraldaja. Talle võib kohalikust omavalitsusest olla pandud kas planeerigutest keskkonna järelvalvest või ehitustegevust tulenevaid lisakohustusi. Omavalitsuse põhimääruses on näiteks sellised ülesanded: linna üldplaneeringu, teema planeerigute, linnaosade üldplaneerigute ja detailplaneerigute koostamine ning koostamise korraldus. Tehniliste infrastruktuuri objektide ja rajatiste arengukavadfe ja planeeringute koostamise korraldus. Järelvalve kehtivate planeerigute rakendamise üle. Geodeetilise andmebaasi haldamine ja valdamine. Planeeringutega ja projektide seotud andmekogude pidamine. Jne. 84. Mälestised ja muinsuskaitse alal paikneva ehitise omaniku kohustused ja õigused. Kohustused: Mälestise omanik või valdaja vastutab mälestise säilimise eest. Mälestise omanik või valdaja on kohustatud: 1) mälestist hooldama; 2) järgima seadusest tulenevaid kitsendusi, 3) viivitamata teatama Muinsuskaitseametile ja valla- või linnavalitsusele mälestist kahjustavatest muutustest ning mälestise valduse kaotamisest tema tahte vastaselt; 4) võimaldama muinsuskaitset korraldava organi ametnikul või Muinsuskaitseameti volitatud isikul mälestist üle vaadata; 5) säilitama ja korras hoidma mälestise tähist; 6)teatama Muinsuskaitseametile mälestise pärimisest, piiratud asjaõigusega koormamisest või hoiuleandmisest. Kui muinsuskaitsealal on ehitis, mis ei ole mälestis, tagab selle korrashoiu ja säilimise omanik või valdaja. Muinsuskaitsealal paikneva ehitise omanik on kohustatud teatama Muinsuskaitseametile ehitise võõrandamisest, pärimisest või piiratud asjaõigusega koormamisest. Õigused: Mälestise omanikul või valdajal on õigus Muinsuskaitseametilt või tema kaudu saada tasuta: 1)mälestisega seonduvat teaduslikku ja muud informatsiooni; 2) konsultatsioone mälestise hooldamiseks ja kasutamiseks. Omaniku või valdaja soovil on Muinsuskaitseamet kohustatud paigutama vallasmälestise tasuta hoiule tema säilimist tagavatesse tingimustesse. Mälestise omanik või valdaja võib taotleda Muinsuskaitseameti kaudu riigieelarvest või valla- või linnaeelarvest toetust mälestise hooldamiseks, sealhulgas valve- ja signalisatsioonisüsteemi paigaldamiseks, samuti mälestise konserveerimiseks, restaureerimiseks või optimaalsete säilitustingimuste loomiseks. Vabariigi Valitsus võib mälestise või kinnismälestise kaitsevööndis paikneva kinnisasja omanikule või valdajale ning muinsuskaitsealal ja selle kaitsevööndis paikneva ehitise omanikule kehtestada muid soodustusi. 85. Ehitiste erinevad eluead ja nende omavaheline seos. Kinnisvara puhul lähtume eelnevalt sellest, et krunt on füüsiliselt hävimatu. Kuid sama ei kehti ehitiste kohta. Füüsiline eluiga-ajavahemik mille jooksul ehitis konstruktiivselt eksisteerib. Kõige pikem eluea liik ehitise jaoks. Funktsionaalne eluiga-ajavahemik, mille jooksul nii maa kui sellel paikneva ehitise kasutaja saab tegutseda ilma olulisi muudatusi tegemata ehitise kasutusotstarbes. Muid vajadustele kohandamiseks muudatusi võib funktsionaalse eluea jooksul teha, et seda pikendada. Tehnilis -tehnoloogiline eluiga-iseloomustab üldjuhul vaid kinnisvara koosseisu kuuluvat ehitist.Tegemist on ajavahemikuga, mille jooksul ehitis ning tema üksikud konstruktsjoonid ja seadmed vastavad kehtestatud tehnilistele tingimustele (normid ja standardid). Selle eluea pikendamiseks vajatakse korrashoiu korraldamist (pigem säilitamiseks, mitte seisundi parandamiseks). Ehitise tehnoloogiline eluiga võib ka lõppeda seoses ehitusnormide karmistumisega. Majanduslik eluiga- on selline ajavahemik, mille jooksul kinnisvara omamine tervikuna peab vastama klassikalisele sasuvuse põhimõttele- ehitusse tehtud ja tehtavad kulutused peavad võimaldama ehitist kasutada nii, et ehitis annaks omanikule või kasutajale tulu või vähemalt kataks kulud. Kõigi nende eluigade ühiseks jooneks on see, et käsitletakse ehitiste vananemist ja kasutuskõlbmatuks muutumist. 86. Ehitiste/hoonete tehnilised ja sotsiaalsed parameetrid ; nende arvestamine kinnisvara korrashoiul: Tehniliste probleemidega puutuvad omaniku, kasutajad, haldajad ja hooldajad kokku pea iga päev. Need võivad olla ni visuaalsed kui korralduslikud. *Kulumine- visuaalselt kõige märgatavam sümptom, mistõttu see probleem ja selle lahendamine on kujunenud põhiprobleemiks (vaatama sellele, et tegemist pole ohutuse mõttes prioriteetse probleemiga). *Konstruktsioonide mitterahuldav olukord- hoone konstruktsioonid võivad olla saanud püsivaid kahjustusi, mis annavad teavet vajadusest teha ulatuslikku remonti kahjustuste tegelike põhjuste kõrvaldamiseks. *Ehitiste plaanilahendi mittepaindlikkus- ehitise põhimõõtmed ning kandkonstruktsioonide paiknemine loob piirangus muutunud oludes ja kinnisvara keskkonda kavandatud uus kasutuskorraldus on ebaratsionaalsem algsest. *Ebasoodne mikrokliima - halb isolatsioon ning ebarahuldav ventilatsioon koos mittetasakaalustatud küttesüsteemiga loob hoones tervikuna ja selle ruumides mitterahuldava mikrokliima (niiskus, kuivus , hallitus jne). *Kasutuses oleva materjali mittesobivus- ühiskonna arenedes muutub suhtumine viimistlusmaterjalidesse, mis toob kaasa probleeme korrashoiu tagamises. *Vastavus kehtivatele normidele ja standarditele- vanemad ehitised tuleb kohandada uutele nõuetele vastavalt, mingil maalt võib see muutuda majanduslikult mitteratsionaalseks ja tehniliselt küsitavaks. *Ehitustihedus- ajaga muutub maakasutuse poliitika ja kontseptsioonid üld- ja detailplaneeringu koostamiseks. Kunagised planeerinud võivad sattuda vastuollu praeguste nõuetega ja tagajärjeks võib olla isegi korras ehitiste lammutamine . Sotsiaalsed mõjurid: *ressursside säästlik kasutamine- kinnisvara keskkonnaga on seotud paljud energialiigid , mille kõigi arvestamine muudab tegeliku kasutamise ning korrashoiu ebamugavaks ja kulukaks. Kõigi selliste programmide elluviimise resultatiivsus oleneb kasutajate hoiakutest. *ehitiste ja ühiskonna vaheline suhe *igal kinnisvarakeskkonnal on oma esteetiline väärtus- s.o. väljanägemine, mis on seotud moe ja subjektiivsete teguritega. Tuleb arvestada, et korrashoitud kinnisvarakeskkond on atraktiivne erinevatele kasutajatele, investoritele ja turistidele. Seega korrashoiul kui subjektiivsel kategoorial on alati on reaalne rahaline väärtus. 87. Makro-turul toimivad tegurid ja nende mõju kinnisvara korrashoiule ning kavandamisele: Makro-turu mõjurid seonduvad muutustega nõudmise ja pakkumise vahel ehitus- ja kinnisvaraturul tervikuna. Tegurid: *majandustase- mõjutab nii ehitust kui olemasoleva kinnisvarakeskkonna korrashoiu tagamist. *muutused tööstuses- muutused tööstusharude omavahelistes prioriteetides mõjutavad kinnisvarakekkonnale esitatavaid nõudeid. *demograafilised muutused- kuna kinnisvarakeskkond luuakse inimestega seotud tegevuste toetamisks siis igasugused muutused ravastiku juurdekasvu tempodes toovad kaasa ka muutuse vajaduses kinnisvara keskkonna järele (nii mahus kui struktuuris). *muutused asustuse prioriteetides- tulenevalt erinevatel tasanditel tehtud planeeringutest ja muudatustest liikluskorralduses võib muutuda suvalise piirkonna tähtsus metropolina. Selline muutus toob kaasa olemasolevate ehitiste ning nende poolt kujundatud kinnisvara keskkonna tähtsuse languse turul ning vajaduse uute ehitise järele mujal. *muutused ehitusturul- ehitusturg on suhteliselt pika tootmistsükliga, mistõttu arendusprojektid jõuavad kasutajateni alles teatud aja möödudes. Mitte alati pole olukord turul siis enam sama, mis projekti alguses. Ehitusturul on tsükliline iseloom, mida mõjutavad reklaam ja pangasektori poolt pakutavad tootepaketid. 88. Mikro -turul toimivad tegurid ja nende mõju kinnisvara korrashoiule ning kavandamisele: Mikro-turu mõjuritena saab vaadelda neid mis seonduvad juba otseselt üksikute ehitistega ning nendes ja nende ümber loodud kinnisvara keskkonnaga. Tegurid: *asukoht- on teada, et see on määrava tähtsusega kinnisvara hinnale. Sarnaselt mõjutab asukoht esmajoones kinnisvara keskkonna prestiiži ja selle kaudu kvaliteedinõudeid ehitistele ja korrashoiu korraldamise taset fassaadidel, ruumides ja krundil. *muutus esialgses kasutusotstarbes- 1)regionaalne muutus tööstusotsatarbelise kinnisvara keskkonna järele: koos tootmismahtude muutumise ja tööstuse restruktureerimisega muutuvad kasutamiskõlbmatuks tehniliselt igati korras kui spetsiifilise kasutusotstarbega kinnistud (tehased). Igasugune tootmine muudab paratamatult oma asukohta arvestades muutust turgudel (et püsida konkurentsivõimeline). 2)pidevalt muutub ettevõtluses kasutatav tehnoloogiline protsess koos kaasnevate ohutusnõuetega. Iga selline muutus toob kaasa vajaduse korrigeerida seni loodud kinnisvarakeskkonna kvaliteeti (nt kauplused iseteenindamisest letiteenindamiseni). 3)"uute" ja "vanade" ehitiste omavaheline konkurents. Iga uus ehitis pakub üldjuhul mugavamat ja paremat kinnisvarakeskkonda võrreldes vanaga, millega kohandumine uuteks vajadusteks võib olla küll tinglikult odavam, kuid samas kohmakam ja mitte alati ei suuda täielikult arvestada kasutajate soove ja vajadusi. 89. Olulisemad tehnilised tegurid ja nende mõju kinnisvara korrashoiule ning selle kavandamisele: *Kaasaegne kinnisvarakeskkond on paljude erinevate tehnosüsteemide kogum, kusjuures kvaliteet sõltub sellest, kui hästi tagatakse erinevate süsteemide ühisfunktsioneerimine. *Igal loodud tehnilisel süsteemil on oma eluiga, mis üldjuhul pole tasakaalus teiste süsteemide vastavate eluigadega. Põhiliselt lahendamist vajavaks probleemiks on see, kui kaua on võimalik usaldusväärselt ning tehniliselt otstarbekas selliseid süsteeme korras hoida. *Sobiva kinnisvarakeskkonna loomine hoones on seotud paljude erialaspetsialistide erinevate huvide ning nende põhjal tekkivate konfliktide lahendamisega. 90. Kinnisvara korrashoiu korralduse seos ettevõtte arengustrateegiaga – kinnisvaraga seotud strateegiad peavad olema suunatud iga firma/ettevõtja konkreetsete vajaduste rahuldamiseks:-paljud just kinnisvaraga seotud aspektid on olulised ettevõtjale,seda sõltumata sellest,kas kinnisvara omatakse või mitte - *ettevõtja peab otsustama tootmise asukoha,pindade kasutamise ja osutatavate teenuste üle.;- need kes omavad kinnisvara või neil on pikaajalised kasutusvõimalused,peavad täiendavalt - * lahendama oma kinnisvara-portfelli haldamise /valitsemisega seonduvad probleemid.;-kinnisvara orrashoiuga seonduv on oluline neile,kes rendivad pindu,sest enamike äripindade rentimisel eeldatakse,rentnik võtab endale korrashoiu korraldamise ning kindlustamise;-isegi need ettevõtjad,kellel ei ole igapäevaseid korrashoiuga.....Ettevõtlus-strateegia arendamisel on eemärgiks keskenduda nendele tegevustele,mis eeldavasti toovad edu ja konkurentsi-eelise.*sellist eelist saavutatakse eri viisidel :-ideede arendamine,elluviimine,edestades konkurentsi - innovatsioon on oluline.- minevikus oli ettevõtjatel väike võimalus teha otsuseid asukoha üle - asukoha määrasid tellijad,tooraine askoht..., Ettevõtte kinnisvara-korralduse kompetents on arenenud puht-tehilisest teenusest läbi anlüütilise ning probleeme lahendava ja äritegevust planeeriva tegevuse strateegiliseks tegevusvaldkonnakks koos ekspertidega,-kinnisvarajuht on isik,kes on muutunud läbirääkijaks,selleks,et arendada aj viia ellu valikuid mis toetaksid ettevõtte äristrateegiat;selleks on vaja läbi rääkida maaomanike ning hankijatega.-kinnisvarajuhi roll on muutumas,neist on kujunenud kontrollijad,tehingute sõlmijad ja ettevõtjad,äristrateegid.-kinnisvarajuht on isik,kes on võimeline looma ja kujundada midagi uut.- kaasajal peaks valdama IT võimalusi. 91. Töökoht ja selle kujundamine kinnisvara korrashoiusüsteemis – iga ettevõte on ilmselt edukam ,kui sda juhitakse selliselt,kui võimaldatakse töötajatel anda oma parimat .;*seetõttu on oluline investeerida korralikesse töökohtadesse,kus:-töötajad on tõesti motiveeritud teenima organisatsiooni,osalema otsuste tegemisel,- juhtkond ja personal töötavad koos ühiste eesmärkide saavutamiseks;*ilmneb,et kaasajal on töökoht see,millest on kujunenud põhjuline mõjutusvahend organisatsiooni ja töötajata jaoks;*kõrgekvaliteediline töökoht kui kontseptsioon vajab enamat tähelepanu ja uuringuid . Tööruumid peavad olema küllaldase kõrguse ja pindalaga,et töötajad saaksid ohutult ja tervist kahjustamata oma tööd teha.,*töötaja kohta peab olema tööruumis õhuruumi vähemalt 10m3(kõrguseni 3,5m).*tööruumi kõrgus on 2,5m,*arvestades mööblit on minimaalseks töökoha suuruseks 5,5m². 92. Kinnisvara ise-haldamise mudel; selle kasutamise võimalused. Omanik korraldab oma kinnistu korrasolekut täies ulatuses ise.See on tänapäeval absoluutses tähenduses ebareaalne , sest tehnohooldustööde puhul on üha enam vaja pöörduda vastava väljaõppe saanud oskustööliste poole (jäätmekäitlus, korstna pühkimine). Ühiskonna survel peavad omanikud ka üha enam kasutama pädevaid töövõtjaid erinevate hooldustööde tegemiseks (et tagada töö tegijate kui ka hilisemate kasutajate ohutus). Isehaldamise erijuhtumiks saab pidada ka otsetöövõttu (olukord kus omanik kasutab töömeest iseenda soovitud idee elluviimiseks). Kinnisvar omanik:Haldab ise oma kinnisvara ja täidab omanikukohused.Võimalusel teeb ise suure osa hooldustöödest ja tugiteenustest. Üldjuhul korraldab ise teatud kommunaalteenused. Valikulised hooldustööd teevad kas: töövõtjad või otsetöövõtjad ning “must tööjõud”. Valikuliselt ostetaks sisse: kommunaalteenuseid (üldjuhul on valiku tegemise aluseks kinnistu tehnosüsteemidega varustatus) ja tugiteenuseid. 93. Kinnisvara haldamine professionaalse halduri mudeliga ; selle kasutamise võimalused. Proffesionaalse halduri kasutamine on õigustatud, kui omanikul puudub võimalus korrashoidu ise korraldada.Põhjuseks võib olla: Oskuste puudumine, Ajapuudus, Korralduslik suutmatus (üldjuhul siis kui omanikke on mitu). Omanik annab haldurile volitused, kuid need on piiratud, ta ei tohi sõlmida ja allkirjastada lepinguid korrashoiu töid ja –teenuseid osutavate töövõtjatega. Lepinguid sõlmib/sõlmivad omanikud, haldur on konsultandiks või agendiks. Plussid: haldusagenti ja kõiki teenust pakkuvaid organisatsioone saab valida pakkumisel ja konkurssidel, haldusagent ning teenuste osutajad on omavahel sõltumatud, kui polda rahul ühe teenuse töövõtjaga võib ta välja vahetada ohustamata teisi lepinguid, suur paindlikus sobivate töövõtjate (töövõtulepingute) leidmiseks, võimalik kasutada omanikuorganistsjooni allüksuste poolt pakutavaid töövõtjaid. Miinused: võivad jääda “valged laigud” s.o tegevused ja teenused mille järele võib küll tekkida vajadus kuid olemasolevad lepingud neid ei kata. Risk, et suure hulga korrashoju-töövõtjate koostöö on esmakordne ja vähe tulemuslik . Haldusagent võib teha tahtmatuid või tahtlike vigu luues omanikule/omanikle suuri riske (kuid nende riskide vastu saavad omanikud end kaitsta). Haldusagendi kasutamisel põhineva korraldusmudeli kasutamine sobib eelkõige avalikule sektorile. Kinnisvara omanik: täidab omanikukohustused ja teeb kõik lõplikud otsused seoses sõlmitavate lepingutega. Kinnisvarahaldur :haldab kinnisvara omaniku antud volituste piires, valmistab ette omaniku huvidest tulenevalt kõik korrashoiutööde ja teenuste lepingud ning koordineerib ja kontrollib tööde tegijate ja teenuste osutajate tegevust. Korrashoiu tagajad on kinnisvara omaniku palgal olevad töötajad, hooldustöid tegevad ettevõtjad ja kommunaal - ja tugiteenuste osutajad. 94. Kinnisvara haldamine haldustöövõtja mudeliga; selle kasutamise võimalused. Selline mudel tuleb kasutusel puhul, kui omanikul endal puudub võimalus oma kinnisvara haldamisega tegelemiseks .Põhiline erinevus proffesjonaalse haldamise mudeliga on lepingute korralduses. Omanik/ omanike ühendus sõlmib lepingu ametisse valitud haldustöövõtjaga. Tema saab volitused sõlmida edasi lepinguid alltöövõtjatega. Omanik suhtleb ainult haldajaga, kõik ülejäänud korraldab juba haldaja . Samas kuna tööde teostajad peavad viibima omanikule kuuluval kinnisomandil, siis saab lugeda igati põhjendatuks, et kõigi alltöövõtjate kandidatuurid kooskõlastatakse omanikuga enne töövõtu lepingu sõlmimist. Omanik võib kontrolliks haldurilt nõuda ülevaadet kuludest. Kinnisvaraomanik : valib usaldusväärse kinnisvarahalduri, kelle ülesandeks on kõigi omaniku kohustuste täitmise korraldamine. Kinnisvarahaldur: haldab kinnisvara korrashoiu standardi ulatuses ja kinnisvara vajadustest tulenevalt. Sõlmib kõik korrashoiuks vajalikud lepingud ja kokkulepped, koordineerib tegevusi ja võtab vastu tehtud töid, tasub tööde tegijatele ja teenuste osutajatele. Korrashoidu tagavad töövõtjad on kõigi hooldustööde tegijad, kommunaal ja tugiteenuste osutajad. 95. Kinnisvara korrashoiu tervikmudel; selle kasutamise võimalused. See tähendab tervikmudeli kasutuselevõttu juhul kui kinnisvaraomanik suudab kirjeldada kogu tellitavat paketti (keskmine või keskmisest suurem korrashoiufirma). Antud juhul võib tekkida probleeme teenuste edasimüügiga. Ideaaljuhul ostab haldustöövõtjad kõik teenused sisse, teisel juhul peavad tema pakutavad teenused olema konkurentsivõimelise kvaliteedi ja hinnaga. Samas on ka üsna ebareaalne, et ükski haldustöövõtja suudab pakkuda korrashoiutervikmudelit st, et teeb kõike ainult oma jõududega, ega osta ühtegi teenust sisse. Kinnisvaraomanik: valib usaldusväärse ettevõtte, kelle ülesandeks on omaniku kõigi kohustuste täitmine seoses kinnisvara korrashoiuga. Kinnisvara korrashoidja: tagab korrashoiumudeli ulatuses ja kinnisvara vajadusest tulenevalt kõik tegevused. Vajadusel sõlmib vajalikud lepingud ja kokkulepped; koordineerib tegevusi ja võtab vastu tehtud töid; tasub tööde tegijatele ning teenuste osutajatele. Üldjuhul kasutab oma tööjudu hooldustööde osas. Vahendab kommunaalteenuseid. Korrashoidu tagavad töövõtjad. 96. Kinnisvaraobjekti majanduskava ning selle vajalikkus korrashoiu osapooltele. Majanduskava koostamise aluseks saab olla kas eelmise perioodi tegeliku majandamise kokkuvõte või eelkalkulatsioon objekti haldamise ja hooldamise tegevuste kirjeldustaga. Majanduskava koostamise vajadus saab tekkida kahel juhul:uue majandusaasta alguses või haldus- või hooldussüsteemi muutmisel.põhitähelepanu tuleks pöörata objekti energiakulukusele.Uue perioodi eelarvet koostades saab lähtuda nii eelkalkulatsioonist kui ka aruandest.Kui haldus-või hooldustegevused jätkuvad endises mahus ja kvaliteedis,saab majanduskava koostada analoogiliselt eelmise perioodiga.arvestada tuleks riiklikult kehtestatavate kulutuste muutumist.