Omand (0)

Omand
Omand (dominimum) on instituut ja tekkelt esimene asjaõigus
Omand on suurim ja üldiseim õigus asjale, mis isikul võib asja üle olla.
Asjaõigus mõistab termini „omand” all omandiõigust, mitte õiguse objekti – asja (st eraomand on eraõigusliku isiku omandiõigus , mitte eraisiku asi).
Omandi käsitlus asjaõiguses jaguneb üld ja eriosaks.
Üldosa sätestab ühised põhimõtted omandi liikide kohta, eriosa vallas- ja kinnisomandi tekke ja erinevad alused ja mahu.
Omand jaguneb lähtuvalt omandi esemest vallasomandiks ja kinnisomandiks, sõltuvalt sellest kas omandi esemeks on vallas- või kinnisasi .
Omandi mõiste AÕS § 68 lg 1- Omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata , kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.
Mõiste elemendid:
Täielik võim asja üle - Omaniku õigus asjaga teha mida tahab, siiski on aina rohkem piiranguid selle õiguse teostamisele (piirangud peavad olema sätestatud seaduses) vt. PS § 32.
Mõiste elemendid:
Sisaldub nii pos. kui neg. määratlus
Positiivne element: õigus vallata, kasutada ja käsutada.
Negatiivne element: Õigus nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.
Omand on absoluutne subjektiivne õigus: omaniku subjektiivsetele õigustele vastab kõigi teiste isikute kohustus hoiduda omaniku õiguste rikkumisest .
Omand on tähtajatu ja pärandatav
Omand tekib vaid seaduses sätestatud juhtudel. Numerus clausus printsiipomandi tekke alused on seadusega piiritletud ja isikud ei saa kokkuleppega uusi omandi tekke aluseid luua ega omandi tekke hetke teisiti määrata kui seaduses.
Omand on põhiseaduslik õigus – PS §32.

• Igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest.
  
• Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine , hüvitus või selle suurus.
  
• Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada.
  
• Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt.
  
• Seadus võib üldistes huvides sätestada vara liigid, mida tohivad
  
• Eestis omandada ainult Eesti kodanikud, mõnda liiki juriidilised isikud, kohalikud omavalitsused või Eesti riik.
  
• Pärimisõigus on tagatud.
  
• Omandi mõiste põhiseaduses on laiem kui AÕS-s – siia alla käivad isiku asjad, raha, nõuded, õigused (vara).
  

Omanikul on asja valdamise, kasutamise ja käsutamise õigus.
Valdamine on asja üle faktilise võimu teostamine .
Kasutamine seisneb asja kasulike omaduste tarbimises ja asjalt viljade saamises (õigusvili ja loodusvili).
Käsutamine seisneb asja juriidilise saatuse määramises – eelkõige on selleks asja võõrandamine ja asjaõigustega koormamine (käsutamisõiguse üleandmisel teisele isikule omand lõppeb)
Pankroti väljakuulutamisega läheb võlgniku vara käsutamise õigus pankrotihaldurile.
Omanikul on õigus nõuda et kolmandad isikud ei rikuks tema õigusi: ta võib kaitsta ennast valdamisõiguse rikkumise korral valduse kaitse sätete järgi, kui kaitsta võib ta ennast ka omandi kaitse sätete kohaselt – esitada vindikatsiooni - või negatoornõude.
Omanik võib nõuda et teda ei segataks omanikuhuvi teostamisel.
Omanikule kuuluvad ka avalik-õiguslikud (õigus pöörduda nt politsei poole) ja võlaõiguslikud kaitsevahendid (kahju hüvitamine , alusetu rikastumine ).
Omand võib kuuluda kõikidele isikutele (isikud vt TsÜS 2.osa)
Eraõiguslikud:

• Füüsiline isik - inimene
  
• Juriidiline isik - täisühing , usaldusühing , osaühing , aktsiaselts , tulundusühistu , sihtasutus ja mittetulundusühing
  

Avalik-õiguslikud

• Riik
  
• Kohaliku omavalitsuse üksus
  
• Muu avalik-õiguslik isik
  

Omanikule kuuluvate õiguste maht sõltub subjektist
Omaniku õigusi võib vastavalt PS § 32 piirata üksnes seadusega
Seadusest tulenevad kitsendused võivad olla kas:

Eraõiguslikud – kitsendatud teise isiku kasuks (naabrusõigused ja omandi ruumilised piirangud)

Avalik-õiguslikud – kitsendatud ühiskonna kasuks ( sundvõõrandamine jm avalikes huvides tehtavad piirangud)
Omandi (eraõiguslikud) piirangud saab kestvamaks muutmise eesmärgil kanda kinnistusraamatusse.
Omandiõiguse teostamisel tuleb lähtuda hea usu põhimõttest – keelatud on teiste isikute huvide pahatahtlik kahjustamine . Omanik ei või keelata oma omandi piiramist ja mõjuavaldusi asja suhtes, kui on tegemist hädeseisundiga. Siinjuures peab ähvardav kahju olema suurem tekitatavast kahjust ja hädaseisundis tehtud tegu peab olema suunatud kahju ärahoidmisele.
Asja omanikule tekitatud kahju tuleb hüvitada isiku poolt kes kahju tekitas, kui tõrjutud oht tekkis temast tuleneva asjaolu tõttu.
Hädaseisund välistab omaabi (AÕS § 41) teostamise
Omand võib eraõiguses tekkida vaid asjadele kui kehalistele esemetele- vallas ja kinnisasjadele
Erandina AÕS õiguste käibe osas õiguste pantimine
Omand kui asjaõigus on üksikutele asjadele, mitte asjade kogumitele (üleandmiseks tuleb need identifitseerida
Kinnisomandi esemeks on kinnistusraamatusse kantud kinnisasjad , samuti- mida võidakse sinna kanda
Vallasomandi esemeks on vallasasjad (TsÜS § 50 lg 2)
Mõned asjad võivad olla käibest eraldatud või nende käive on piiratud (seaduse alusel) –nt relvad ja narkootikumid
Käibes ei ole üldised hüved – nt avameri ja õhk
Omand lõppeb hävimisega , kaotamisega..
OMANDI LIIGID
Ühine omand on kahele või enamale isikule üheaegselt kuuluv omand.
 (2) Ühine omand on kaasomand või ühisomand .
 (3) Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand.
 (4) Ühisomand on kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand.
Individuaalne omand-Ühe inimese omand
Ühine omand:
1. Kaasomand – kaasomanikele kuulub teatud kindlaksmääratud osa( mõttelised osad) ühisest omandist (mitte konkreetne osas ühisest asjast )
2. Ühisomand – kahele või enamale isikule kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand ( abikaasade ühisomand, seltsinglaste ühisomand)
Ühise omandi esemeks võivad olla nii vallas- kui kinnisasjad.
Kaasomandi puhul kinnisasjale kantakse kaasomanikud ja nende mõtteliste osade suurus kinnistusraamatusse vastava kinnistu registriossa, ühisomandi puhul omandi osasid ei väljendata, kuid kandes peab olema väljendatud ühise omandi liik.
ÜHISOMAND
Ühisomandi tekkimine:
Ühisomand saab tekkida ainult seaduses sätestatud juhtudel, muidu on tegemist kaasomandiga.
Nt Eestis abikaasad – omandi esemeks abielu kestel abikaasade poolt omandatud vara ( perekonnaseaduse § 14 lg 1), samuti seltsing (VÕS § 589).
Ühisomandi valdamine, kasutamine, käsutamine: Abielu puhul

• Ühisomanikel on võrdsed õigused vara vallata, kasutada ja käsutada.
  
• Tegema peab seda eelduslikult kokkuleppel
  
• Vallasasja võõrandamisel eeldatakse abikaasa nõusolekut, registriasjade puhul on tarvis abikaasa nõusolekut (samuti kinnisasja võõrandamisel/ koormamisel).
  
• See, mis on saadud pärimisega on lahusvara , samuti kinkimise teel saadu .
  
• Ühisvara võib jagada: abielu kestel, lõppemisel või pärast lahutust kunagi hiljem, aga võib ka jagamata jätta.
  
• Reeglina jagatakse ühisvara kokkuleppel, selle puudumisel tuleb vaidluse lahendamiseks pöörduda kohtusse
  

Seltsingu puhul: § 589. Seltsinguvara

Seltsinglaste tehtavad panused , samuti seltsingu jaoks omandatud vara lähevad seltsinglaste ühisomandisse (seltsinguvara).

Seltsinguvarasse kuulub ka vara, mis omandatakse seltsinguvarasse kuuluva õiguse alusel või hüvitisena seltsinguvarasse kuuluva eseme hävimise, rikkumise või äravõtmise eest.
Seltsingu juhtimisest võetakse osa ühiselt ja iga tehingu tegemiseks on vajalik kõigi seltsinglaste nõusolek (VÕS § 582)
§ 590. Seltsinguvara seotus

Seltsinglane ei või käsutada seltsinguvarasse kuuluvaid esemeid ega nõuda seltsinguvara jagamist.

Seltsingu võlgnik ei või seltsinguvarasse kuuluvat nõuet tasaarvestada nõudega seltsinglase vastu.

Seltsingu lõppemisel, pärast kohustuste täitmist, tagastatakse seltsinglaste panused (VÕS § 603)
Pärast ühiste kohustuste täitmist ja panuste tagastamist järelejäänud vara kuulub seltsinglastele vastavalt nende osadele kasumi jaotamises. (§ 604)
KAASOMAND
Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand.
NB! Kaasomandi puhul kuulub asi kaasomanikele ühiselt, kuid omanike osad on määratletud mõtteliste osadena. Mitte reaalosadena!
kaasomanike vahel ei ole jagatud osadeks mitte asi kui omandi ese, vaid omandi teostamine asja suhtes
Kaasomand võib eelkõige tekkida:

• seadusjärgse või testamendijärgse pärimisega,
  
• lepingu alusel omandamisega mitme isiku poolt,
  
• omandi jagamisel ainuomaniku poolt osa võõrandamise eesmärgil,
  
• juhuse tõttu (näiteks kuivatis kogemata omanike saagi segunemine ).
  
• juriidilise isiku lõppemisel,
  
• korteriomandite lõpetamisel,
  
• igamise, okupeerimise, leiu või ümbertöötamise korral mitme isiku poolt.
  

AÕS § 71. Kaasomandi ulatus

Kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti.

Kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühise asja viljast,kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti.

Kaasomanikul on teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi.

Kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused.
Valdamine ja kasutamine
Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.
Nt kui üle 2 kaasomaniku ( arvuline enamus), kellele kuulub ½ kaasomandist, soovivad muuta kaasomandi kasutuskorda, aga teised kaks kaasomanikku, kellele kuulub samuti ½ kaaosomandis olevast asjast, siis otsust vastu võtta ei saa. Seega peab olema täidetud isikuline kaasomanike enamus ja ka mõtteliste osade enamus, et võtta vastu enamuse otsuseid.
Valdamine ja kasutamine

• Kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust.
  
• Kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele.
  
• Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
  
• Kokkulepete puudumisel lahendab asja kohus.
  

Tulu asjast:
Kaasomaniku osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada, ei või eelnimetatud enamus kaasomaniku nõusolekuta vähendada (ei piisa enamuse otsusest ).
Kulutused:
Asjaga seotud kulud kantakse võrdeliselt kaasomandi osade suurusega
Kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Seda võib teha siis, kui asja ähvardab hävimine .
AÕS § 71 lg 2 on nõudenorm , mille alusel saab üks kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult tema osale vastava vilja väljaandmist. AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa , nõue kasutuseeliste hüvitamiseks. Kasutuseeliseks on ka see, kui isik kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat kasulikku pinda. (vt Riigikohtu lahendid tsiviilasjades 3-2-1-137-10, 3-2-1- 149-10, 3-2-1-172-10, 3-2-1-51-11)
Käsutamine

• Mõttelist osa võib kaasomanik võõrandada, pärandada või koormata.
  
• Mõttelisele osale ei saa seada servituuti ega hoonestusõigust kuna need piiratud asjaõigused eeldavad konkreetse asja olemasolu.
  
• Kaasomandi mõttelist osa saab koormata vaid tervikuna .
  
• Ilma teiste kaasomanike nõusolekuta ei või kaasomanik võõrandada ega asjaõiguslikult koormata ühises asjas konkreetselt määratletud osa.
  

Mõttelise osa käsutuspiirangud:

• Kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus .
  
• Ostueesõigust ei kohaldata, kui kaasomanik võõrandab kinnisasja mõttelise osa alanejale sugulasele või vanemale.
  

Kaasomandi eseme käsutamine tervikuna:

• Kaasomandis oleva asja võib tervikuna võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (nt hoonestusõigusega koormamine).
  
• Reaalosa käsutamisel ühe isiku poolt on tegemist õigustamatu käsutamisega (nt oma osa üürileeandmine), va kui olemas on kõigi kaasomanike nõusolek või heakskiit .
  

§ 76. Kaasomandi lõpetamise nõue

Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

Kaasomanikevahelise kokkuleppega võib kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistada.

Kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud, võib lõpetamist nõuda üksnes juhul, kui selleks on oluline põhjus. Kui kaasomandi ülesütlemiseks oli määratud tähtaeg, siis võib olulisel põhjusel kaasomandi üles öelda määratud tähtajast kinni pidamata.

Käesolevas paragrahvis nimetamata kokkulepe, millega välistatakse või piiratakse kaasomandi lõpetamise nõudeõigust, on tühine.
Kaasomandit ei pea lõpetama tervikuna, lubatud on see ka ainult ühe kaasomaniku suhtes, kes soovib ühisusest eralduda – see sõltub aga asja jagatavusest.

Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele.

Kui üks isik omandab kõik mõttelised osad, siis kaasomand lõpeb automaatselt ja tekib ainuomand.

Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel:

• kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades (kui see ei ole vastuolus asja olemusega),
  
• anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, - või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
  

Kohtu poolt kindlaksmääratud osade jaotamine reaalselt võib vajaduse korral toimuda ka liisu heitmise teel.
AÕS § 79. Kaasomanike kokkuleppe ja enamuse otsuse kehtivus õigusjärglaste suhtes
1) Kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes.
2) Kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse.
Mis juhtub kui kaasomanik eriab kokkulepet? § 72 – siis saab nõuda, et kõik toimiks arvestades kõigi huve ja hea usu põhimõtet.
HÜVITIS : hüvitis peab vastama asja väärtusele ja omandiosa suurusele.
Kaasomandi osa võõrandamine: Kui müün oma osa on ostueesõigus teistel kaasomanikel ja see ostueesõiguse küsimus tekib üksnes tasulisel võõrandamisel, kinkimisel mitte ja testamendi teel ka mitte (pärandamine).
KORTERIOMAND
Korteriomand
Kaasomandi erivormiks on korteriomand
korteriomand koosneb ainuomandist korterile (ehitise reaalosa) ja kaasomandist ühises kasutuses olevatele hoone osadele (maja konstruktsioonid , seadmed jne) ja maatükile millel hoone asub (KOS § 1 lg 1)
Korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.
Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa (KOS § 2 lg 1)
Koos korteri võõrandmisega võõrandab isik ka osa kaasomandist ühises kasutuses olevatele hoone osadele ja maatükile millel hoone asub
Reaalosaks võib olla

• eluruum ehk korter , mis on kasutatav alaliseks elamiseks.
  
• mitteeluruum ehk majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum (kaubandus-, teenindus-, büroopind jms).
  
• Korteriomandi reaalosaks saab olla ka nt ka elamu, kui kinnistul on mitu elamut.
  

Korteriomandi seadmiseks on vajalik kinnistusametile esitada kinnisasja omaniku (kaasomanike) notariaalselt kinnitatud avaldus, ehitise plaan ja krundi plaan.
Korteriomand kantakse kinnistusraamatusse iseseisva kinnistuna ja seetõttu võib käsitleda korteriomandit õigusena, millele kohaldatakse kinnisasja sätteid.
Kaasomandis olevaid asju valdavad ja kasutavad korteriomanikud ühiselt ning kohaldamisele tulevad asjaõigusseaduse kaasomandi sätted.
Kaasomanikud kasutavad oma vara kokkuleppel. Suuliseks kokkuleppeks loetakse väljakujunenud kasutuskorda.
Kinnistu , mille oluliseks osaks on elamu, kasutuskorra kokkulepe peab olema sõlmitud kõigi kaasomanike kokkuleppel notariaalses vormis ja kantud kinnistusraamatusse. Kokkuleppe mittesaavutamise korral võib pöörduda kohtusse. Positiivse otsuse korral, asendab kokkulepet kohtuotsus.
Kaasomanik võib temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada (§ 73 lg 1).
Korteriomandi võõrandamise puhul puudub teistel korteriomanikel (nagu seda on kaasomandi puhul) ostueesõigus (va kui tehingu või seadusega ei ole teisiti – vt järgmine slaid).
KOS § 7. Korteriomandi käsutamise piirangud

Korteriomandit ei saa koormata hoonestusõigusega.

Korteriomanikul on korteriomandi ostu eesõigus ainult siis, kui ostueesõigus on tema kasuks seatud tehingu või seadusega.

Korteriomanikul ei ole õigust nõuda temale kuuluva kaasomandiosa eraldamist reaalosana.
KOS § 13 lg 4 ja 5 – omandaja vastustus korteriomaniku kohustuste eest.
Korteriomandi võõrandamisel vastutab selle omandaja võõrandaja sissenõutavaks muutunud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste eest käendajana. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega.
Kui korteriomand müüakse täitemenetluses ja käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud nõue on ostjale teatavaks tehtud, puudub korteriomandi omandajal tagasinõue eelmise omaniku vastu. (See on erand lg-e 4 suhtes).
Ühiste asjade valitsemist korraldatakse korteriomanike üldkoosoleku (korteriühisuse puhul) või korteriühistu abil.
Korteriomanikud teevad sooritusi, maksavad makse ja saavad kaasomandilt vilju vastavalt oma osale
KOS § 11. Korteriomaniku kohustused
(1) Korteriomanik on kohustatud:

hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud;

taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse;

võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada.
(2) Korteriomanik on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 1 ja 2 sätestatut.
KOS § 13. Maksud , koormatised, kulutused ja vili

Korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel.

Korteriomanik on kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud suuruses.

Korteriomanik ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud.
Kui korteriomanik oma kohustusi ei täida ( maksmata arved , oma tegevusega korduv teiste häirimine vms) võivad teised korteriomanikud nõuda ka korteriomandi võõrandamist (vt KOS § 14).
Korteriomandi võõrandamise otsuse võib teha ka ühistu üldkoosolek (vt ka 3-2-1-110-07) 3-2-1-187-12 Kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on KOS § 14 lg 1 ja KOS § 14 lg 3 alusel korteri võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks ühistu üldkoosolekul nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamik üldkoosolekul osalejatest (vt Riigikohtu 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17). Korteriühistuseadusest tulenevalt võib KOS § 14 lg 5 alusel hagi esitada ka korteriühistu.
Korteriomand lõpeb (KOS § 6)
(1) Korteriomand lõpeb kinnistusraamatu kande kustutamisega või korteriomandite registriosade sulgemisega. Registriosade sulgemise korral lõpevad korteriomandile seatud asjaõigused.
(Näiteks saab korteriomand lõppeda, kui üks isik ostab majas kõik korterid ja laseb kanda kinnistusraamatusse maja oma ainuomandina)
Muudatused alates 01.01.2018
Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (lühend: KrtS) toob järgmised põhilised muutused:
1) Eriomandi mõiste KltS § 1 lg 1
Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub.
Võrreldes kehtiva KOS ga võetakse kasutusele uus termin – eriomand. See termin peaks selgemalt väljendama ka praegu kehtivat põhimõtet, et korteriomand koosneb kahest omandi osast –eriomandist ja kaasomandist, millel on erinevad esemed.
2) korteriühistu olemasolu korteriomandite olemasoluga lahutamatult seotud. Kinnisomandi korteriomanditeks jagamisel tekib samal ajal ka eraõiguslik juriidiline isik – korteriühistu, mille liikmeteks on kõik korteriomanikud ja mille kaudu nad ühist kinnisasja majandavad. (varem võisid korteriomandid eksisteerida ka ilma ühistuta)
3) senisest selgemalt sätestatud garaažiosa tähendus korteriomandi eriomandi osa esemena. Abiruumi otstarbega garaažiosast ei saa moodustada iseseisvat korteriomandit, vaid see saab olla eriomandi esemeks ainult koos n-ö põhiruumiga. See ei välista siiski võimalust, et eriomandi esemeks on ruum, mida kasutatakse sõiduvahendi hoidmiseks (§ 4 lg 2)
4) § 6. Korteriomandite kinnistamine ja korteriühistu registrikaardi avamine
sisult täiesti uus see osa, millega seotakse korteriomandite registriosade avamine kinnistusraamatus korteriühistu registrikaardi avamisega korteriühistute registris. Kuna korteriühistu on seaduse alusel tekkiv juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe kinnisasja korteriomanikud (§ 1 lg 4), siis peab ka sellise juriidilise isiku registrisse kandmine olema seotud korteriomandite tekkimisega .
5) nõ Erikasutusõiguse reguleerimine
§ 14. Erikasutusõigus

Korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (edaspidi erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega.

Korteriomanik võib talle kuuluva erikasutusõiguse teostamise anda üle kolmandale isikule ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta.

Korteriomanik võib talle kuuluva erikasutusõiguse anda üle teisele korteriomanikule ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta.
6) § 16. Korteriühistu õiguslik seisund
(1) Korteriühistu õigusvõime tekib korteriomandite registriosade avamisega ja lõpeb korteriomandite registriosade sulgemisega kinnistusraamatus
7)Ühistu registrikaart avatakse ka juhul, kui registrile ei esitata avaldust registrisse juhatuse liikmete või põhikirja kandmiseks. Tulenevalt korteriühistu olemusest võivad korteriühistul täiesti õiguspäraselt puududa nii juhatuse liikmed kui ka põhikiri (§ 24 lg 3 kohaselt ei pea korteriühistul olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule)
Kui aga juhatuse olemasolu on nõutav, siis peab see kohe korteriomandite loomisel olemas olema, vastasel korral jäetakse korteriomandite loomise avaldus rahuldamata.
7) Korteriomandite loomine omaniku esitatud avaldusega on reguleeritud eraldi sättes, et selgemalt eristada eri tehinguid . (vt § 8)
8) Sätestatakse korteriühistu pandiõigus
§ 44. Korteriühistu pandiõigus

Korteriühistul on korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus korteriomandile (edaspidi korteriühistu pandiõigus ).

Korteriühistu pandiõigusele kohaldatakse seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut.

Korteriühistu pandiõiguse suurus on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa. (vt selle kohta ka Vaike Murumets, Korteriühistu pandiõigus korteriomandi- ja korteriühistu loob riik ka nendes kortermajades, kus seda veel loodud ei ole, ühistud .

• saavad juriidilised isikud olla korteriühistu juhatuse liikmed.
  
• jäävad korteri võõrandamisel kommunaalvõlad ostja kanda. saab korteriühistu taotleda kommunaalvõlgniku
  
• hüpoteegiga ülekoormatud korteri mahamüümist täitemenetluses.
  
• tekib korteriomanike ühine vastutus korteriühistuga võlausaldajate ees.
  
• vastutavad kõik korteriühistu liikmed kortermaja tekitatud kahjude hüvitamise eest
  

OMANDI KAITSE
Omanikul on omandi kaitseks petitoorsete nõuete – vindikatsiooni- ja negatoornõude esitamise õigus.
Vindikatsiooninõue (rei vindicatio)
§ 80. Asja väljanõudmine ebaseaduslikust valdusest

Omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab .

Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.
§ 82. Valduse tõendamine

Omanik peab vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja.

Kui valdaja loobub valdusest nõudest vabanemise eesmärgil, võib kohus teda sellele vaatamata valdajaks lugeda.
§ 83. Valdaja vastuväited

Valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata.

Otsene valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui kaudsel valdajal , kellelt ta on saanud õiguse asja vallata, on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kui kaudne valdaja ei ole valdajale valduse üleandmiseks õigustatud, võib omanik nõuda otseselt valdajalt asja väljaandmist kaudsele valdajale või viimase keeldumise korral valduse ülevõtmisest asja väljaandmist endale.

Käesoleva seaduse § 93 kohaselt väljaandmisnõude loovutamisega omandatud asja valdaja võib uuele omanikule esitada vastuväited, mida ta võiks esitada loovutatud nõude suhtes.
Vindikatsiooninõue on omaniku nõue vaidlusaluse asja seadusvastase valdaja vastu temalt asja äravõtmise ja selle omaniku valduse üleandmise nõudega. Nõue on suunatud asja väljaandmisele.
Sellega saab asja välja nõuda ka kui asi on omanikult varastatud või kui omanik on asja kaotanud ja leidja ei ole seda veel omandanud .
Vindikatsiooninõudega saab ebaseaduslikust valdusest nõuda välja nii vallas- kui kinnisasju
Vindikatsiooninõude aluseks on valduse rikkumise fakt, millega võib kaasneda ka ülejäänud õiguste rikkumine ja nõude esemeks on nõue rikkumise kõrvaldamiseks. Väljanõutav asi peab olema alles ja individualiseeritud kujul, st välja saab nõuda vaid sama asja, mis seaduslikust valdusest välja läks, kuigi asja väärtus on võib-olla vähenenud .
Välja võib nõuda ka üksnes asja vilja kui asi ise on hävinenud .
Väljanõudjaks on omanik aga ka asja heauskne omandaja kes ei ole asja veel omandanud kui asi läks võõrasse valdusse õigusliku aluseta.
Väljanõue on suunatud isiku vastu kelle faktilises valduses asi on, seega asja otsese valdaja vastu.
Nõuet ei saa suunata valduse teenija vastu, v.a juhul kui isik kellele valduse teenrina allub, eitab oma valdust.
Kui faktiline valdaja on juba mitmes ebaseaduslik valdaja siis võidakse eelnenud ebaseaduslikud valdajad kaasata kohtuprotsessi kolmandate isikutena.
Piirangud
Vallasasja ei saa AÕS § 95 kohaselt välja nõuda heauskselt omandajalt kui vallasasi oli omaniku valdusest läinud välja tema tahte kohaselt. (NB! Piirang ei kehti, kui asi on omaniku valdusest läinud välja tema tahte vastaselt – nt varastatud, kaotatud , vt järgmine punkt)
Heauskselt omandajalt saab vallasasja välja nõuda 5 aasta jooksul alates tema poolt valduse saamisest kui vallasasi oli endiselt omanikult tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud.
Heauskselt omandajalt ei saa tagasi nõuda raha ega esitaja väärtpabereid ega ka avalikul enampakkumisel müüdud vallasasju.
Kinnisasja ei saa välja nõuda heauskselt omandajalt, kes on kinnistusraamatusse sisse kantud omanikuna, ka siis kui eelmine kanne, mille alusel omand üle anti, oli tehtud õigusliku aluseta.
Heauskse omandaja õigused on seadusega kaitstud ja lõplikud kuna ta toetus kinnistusraamatu avaliku usaldatavuse ja õigsuse põhimõttele.
Valdaja vastutus asja ja päraldiste eest (AÕS § 84)

Pahauskne valdaja on kohustatud hüvitama omanikule asja või selle päraldiste hävimise või väärtuse vähenemise tõttu tekkinud kahju vastavalt võlaõigusseaduse (kahju õigusvastase tekitamise sätetele.

Isik, kes on saanud asja valduse omavoliga, vastutab asja ja selle päraldiste hävimise ning nende väärtuse vähenemise eest, välja arvatud, kui hävimine või väärtuse vähenemine oleks toimunud ka juhul, kui asi oleks olnud hageja valduses.

Kui valdaja on heauskne, ei vastuta ta asja ja selle päraldiste hävimise või väärtuse vähenemise eest, kui hävimine või väärtuse vähenemine on toimunud enne hagi esitamisest teadasaamist. Valdaja vastutab asja või selle päraldiste hävimise või väärtuse vähenemise eest, mis on toimunud tema süül pärast hagi esitamisest teadasaamist.

Kui valdaja võõrandas asja kohtumenetluse ajal pärast seda, kui ta sai teada või pidi teada saama hagi esitamisest, vastutab ta nagu pahauskne valdaja, välja arvatud juhul, kui võõrandamine oli hädavajalik asja rikkumise ärahoidmiseks.
§ 85. Kasu väljaandmine ja hüvitamine

Valdaja vastutab asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt võlaõigusseaduse §-dele 1037–1040 (alusetu rikastumine)

Isik, kes on saanud asja valduse omavoliga, on kohustatud lisaks käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatule hüvitama ka saamata jäänud kasu, mida omanik ise asja vallates oleks saanud.
§ 88. Kulutuste hüvitamine valdajale

Valdaja võib nõuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, välja arvatud juhul, kui ta on valduse saanud omavoliliselt. Muude kulutuste hüvitamist võib valdaja nõuda vastavalt võlaõigusseaduse §-le 1042.

Valdajal on õigus asjale tehtud kulutustega loodud parendused asja küljest ära võtta tingimusel, et ta taastab väljaantava asja endise seisundi. Selline õigus on välistatud, kui parenduste äravõtmine ei ole parendusi rikkumata võimalik või kui valdajale hüvitatakse väärtus, mis kulutustega loodud parendusel oleks pärast asjast eraldamist.
Rikkumise kõrvaldamise ja rikkumisest hoidumise nõue ehk negatoorhagi (AÕS § 89).
Kui tegemist on omandi rikkumisega, mis ei ole seotud valduse kaotusega, saab esitada negatoorhagi. Koos negatoorhagiga võib esitada ka kahjuhüvitusnõude. (Nt naabril ohtlik hoone, mis võib vajuda teise naabri maale).
Kõik rikkumised ei ole alati õigusvastased, nt talumiskohustused, naabrusõigused. Talumiskohustused võivad olla era- ja avalikõiguslikud.
AÕS § 89. Omandi kaitse valduse kaotusega mitteseotud rikkumise korral
Omanikul on õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist , võib omanik nõuda rikkumisest hoidumist. Nõue on välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma.