Kinnisvara haldamise vastused. (1)

Kinnisvara haldamise vastused.

Kinnisvara haldamise vastused. 1
2.Kinnisvara strateegilise haldamise sisu 5
3.Kinnisvara operatiiv-tehnilise haldamise sisu 6
4.Asja omamise , valdamise ja haldamise mõisted 6
5.Põhiseaduses sätestatud põhimõtted seoses omandiga 6
6.Üldine, avalik ja era( kinnis )asi – sisu ning näiteid 7
7.Asja reaal ‐ ja mõtteline osa – sisu ning näiteid 7
8.Maatüki ja ehitise oluline osa; määratlus ning näited 7
9.Varaga seotud kulutuste liigid ning nende hüvitamise põhimõtted kinnisvarakorralduses 7
10. Partnerlus ‐põhimõtted kinnisvara arendamisel ja korrashoiul 7
11.Kinnisvara omaniku ja kasutaja huvide sarnasus ja erinevus  8
12. Maaomandi  kolmemõõtmelisuse olemus ja sellest tulenevad kohustused omanikule  8
13.Maaomandi kolmemõõtmelisus ja selle arvestamise vajadus ehitise projekteerimisel  8
14.Maaomandi kolmemõõtmelisus ja selle arvestamise vajadus ehitustööde korraldamisel  9
15.Maaomandi kolmemõõtmelisus ja selle arvestamise vajadus ehitiste korrashoiul  9
16. Võõral maatükil viibimine – õigused eraisikutele ning töökohustusi täitvatele spetsialistidele. 9
17. Tehnosüsteemid ( liinid , kraavid , teed) – omandiõiguste arvestamine nende ehitamisel ja korrashoiul. 9
18. Veekogu äärse kinnisomandi omaniku spetsiifilised kohustused 10
19. Maaparandustööde olemus ja omanike õigus korraldada maaparandust 10
20. Kinnistu omanikule tekkivad kohustused seoses maaparandusega naabruses 10
21. Maakorraldustoimingud kinnisomandi korralduses 10
22. Kinnisasja omaniku põhilised õigused ja kohustused seoses maakorralduse ja katastriga 11
23. Maakatastri mõiste ja vajadus ühiskonnas 11
24. Kinnistusraamatu registriosades sisalduv põhiinformatsioon 11
26. (Maan)tee ja selle omaniku põhikohustused 11
27. Reaalservituudi olemus ja vajadus kinnisvarakorralduses  12
28.Valitseva ja teeniva kinnisasja mõisted seoses reaalservituutidega  12
29.Reaalservituutide lõpetamise eeldused ja võimalused osapoolte nõudmisel  12
30. Reaalservituutide liigitamise võimalused  12
31. Hoonestusõiguse olemus ja kasutamisvõimalused kinnisvaraarenduses- 13
32. Maaomaniku ja hoonestaja tegevusvõimalused hoonestusõiguse tähtaja saabumisel. 13
33. Üüri‐/rendisuhete olemus ja nende kasutamisvõimalused kinnisvarakorralduses- 14
34. Üürile antud (kinnis)vara korrashoiu põhimõtted ja osapoolte õigused ning kohustused- 14
35. Üürile antud (kinnis)vara parendamise põhimõtted ja osapoolte õigused ning kohustused- 15
36. Üüri/rendilepingu lõpetamise ja uuendamise põhimõtted üürniku/rentniku tegevusest sõltuvalt. 15
37. Kasutusvalduse ja üürikokkuleppe võrdlus kinnisasja kasutamisel . 15
38. Hoonestusõiguse ja üürikokkuleppe võrdlus kinnisasja kasutamisel. 16
39. Avalikustamine kinnisvarakorralduses, sellest tulenevad põhimõtted ja kinnisvara omaniku õigused. 16
40. Kohaliku omavalitsuse (KOV) pädevus seoses kinnisvara korraldamisega. 16
41. Detailplaneeringu olemus ja selles sisalduv põhiteave kinnisasja omanikule. 16
42. Kinnisasja omaniku õigused ja kohustused seoses planeeringu koostamisega. 17
43.Maavanema roll planeeringute koostamisel ja maakorralduses. 18
44.Kinnisasja sundvõõrandamise olemus ja vajadus ühiskonnale. 18
45.Kinnisasja sundvõõrandamise algatamine omaniku algatusel oma kinnisvara võõrandamiseks. 19
46.Kinnisasja sundvõõrandamise protseduuri mõju omaniku tegevusvabadusele. 19
47. Omatarbe - eluaseme omamisega kaasnevad positiivsed mõjud kinnisvara (eluaseme) korrashoiule. 20
48. Omatarbe-eluaseme omamisega kaasnevad negatiivsed mõjud kinnisvara (eluaseme) korrashoiule. 20
49 Eraviisiliselt üürile antavate eluruumide omanike huvid ja selle mõju kinnisvara korrashoiule. 20
51 Munitsipaalelamufond, selle haldamise korraldamise positiivsed ja negatiivsed aspektid. 20
54. Üürniku õigused ja kohustused eluruumide kasutamisel. 20
55 Üürile andja õigused ja kohustused eluruumide kasutamisel. 21
57.Üürileandja (korralduslikud) eeltööd üüri-eluruumides remondi tegemise alustamisel . 22
58 Üürniku õigused ja kohustused seoses tema kasutuses olevate eluruumide korrashoiuga. 23
59 Korteriomandi ese – reaalosa määratlemine ja omaniku õigus seda kasutada ja käsutada. 23
60. Korteriomaniku õigused ja kohustused seoses elamu korrashoiuga. 23
61. Korterelamu valitseja põhikohustused (korteriomandiseadus)  23
62. Ehitistele esitatavad põhinõuded ( ehitusseadus ) AA- s nr 65 24
63. Kinnisvara korrashoiu mõiste ja selle selgitus AA- s nr 66 25
64. EVS‐EN 15221 seeria kinnisvarakeskkonna korralduse põhimudeli selgitus Puudub AA-st 25
65. EVS 807:2010 eesmärgid ühiskonnas ja kinnisvarasektoris AA- s nr 67 (osaliselt) 25
66. EVS 807:2010 kasutajad ja kasutusotstarve  25
67. Korrashoiutegevuste põhigrupid EVS 807:2010 alusel  26
68. Tehnohooldus ‐ ja remonditööde sarnasused ning erinevused  26
69.Tehnohooldustegevuste  klassifikatsioon  sõltuvalt nende korraldamise iseloomust  26
70.Tehnohooldus‐ ja heakorratööde sisu ning olemus, nende põhilised erinevused  27
76. Kasutusluba – sisu, saamise eeldused, vajalikkus 28
77. Kohaliku omavalitsuse poolt läbiviidav ehitusjärelevalve – põhikohustused ja õigused 30
78. Ehituse ja ehitiste riiklik järelevalve – põhikohustused ja õigused 32
79. Omanikujärelevalve põhikohustused ja õigused 33
80. Ehitise omaniku kohustused ehitusseaduse tähenduses 35
82. Mälestised ja muinsuskaitse alal paikneva ehitise omaniku kohustused ja õigused. 37
83. Ehitiste eluead ja nende omavaheline seos. 38
84. Kinnisvara korrashoiu korralduse seos ettevõtte arengustrateegiaga. 38
85. Vertikaalne integratsioon ärilistes suhetes ja selle mõju kinnisvara omandi‐ ja kasutussuhetele 39
86. Töökoha loomisega seonduvad kulud ja kinnisvara kinnisvara korrashoiukulude roll nendes. 39
87. Kinnisvara isehaldamise mudel. 40
88. Kinnisvara haldamine profesionaalse halduri mudeliga . 41
89. Kinnisvara haldamine haldustöövõtja mudeliga. 43
90. Kinnivara korrahoiu tervikmudel. 44
Kinnisvara haldamine on kas juriidilisel õigusel (omandiõigusest tulenevalt omanikul lasuv) või lepingulisest kohustusest tulenev halduril lasuv vastutus kinnisvara jätkuva olemasolu eest koos selle kasutusloast tuleneva funktsionaalsuse säilitamisega, mille eesmärgiks on haldurile lepinguga haldamiseks üleantud kinnisvara:
a.füüsiline säilitamine – eelkõige objekti korrashoiuks vajalike tegevuste loetelu alusel nende täitmiseks vajalike kokkulepete sõlmimine. Füüsiline säilitamine tähendab üldjuhul objekti tehnilise korrasoleku (tehnohooldustööd) ja soovitud puhtusetaseme tagamist (heakorratööd), samuti parendamist nign kohandamist muutunud vajaduste järgi.
b.juriidiline säilitamine – eelkõige kogu korrashoiu käigu dokumenteerimine ja sõlmitud lepingutega võetus osapooltele antud õiguste ja kohustuste korrektse täitmise jälgimine ning võimalike lahkhelide lahendamine. Selle eesmärgi saavutamiseks tuleb tagada korrashoiu käigu omanikupoolne järelevalve koos kõigi dokumentide arhiveerimise ja nõutava ajavahemiku jooksul säilitamisega.
c.majanduslik säilitamine- eelkõige objekti majanduskava alusel korrashoiuks vajalike rahavoogude juhtimine ja korrahoiu tulemuse finantsanalüüs koos nõutava ja kokulepitud mahus koostatava aruandlusega. Majanduskava koostamine eeldab objekti ülevaatust koos korrahoiu tegevuskava (korrashoiu tegevuste loetelu) ja selle täitmiseks vajalike rahaliste vahendite planeerimist.
d. sotsiaalne säilitamine – osapoolte vaheliste suhete korraldamine. Kaasomandis oleva objekti juures tähendab see ka perioodilist aruandlust kaasomanikele ja korrahoiukava kooskõlastamist.
Eesmärkidest tulenevalt väljendub kinnisvara haldamine järgmistes põhitegevustes:
- hallatava kinnisvara majanduskava koostamine ja selle kooskõlastamine omanikuga
• kõigi õigusaktidest ning lepingukohustustest tulenevate ja hallatava kinnisvara omanikule suunatud kohustuste täitmise korraldamine
• majanduskava alusel valdus- ja hoolduslepingute, aga ka kasutuslepingute ettevalmistamine ja (volituste olemasolul ka) nende sõlmimine
• omaniku poolt või tema nimel sõlmitud valdus- ja hoolduslepingute täitmise korraldamine ja järelevalve
• kasutuslepingute (üüri- ja rendikokkulepete) täitmise korraldamine
• hallatava objekti (kinnisvara) tulude/kulude arvestus
• (volituste olemasolul) omaniku esindamine kõigi tema õigusaktidest tulenevate ja hallatava kinnisvaraga seotud kohustuste täitmisel
Täiendav lugemine: EVS 807: 2010 – Kinnisvara korrashoid . Punkt 4.1

2.Kinnisvara strateegilise haldamise sisu

-kinnistu hooldusraamatu pidamine ( koostamine, täiendamine, juhindumine )
-kinnisvara korrashoiu tagamiseks vajaliku äriplaani koostamine koos selle elluviimise kavandamise ja korraldamisega
-eelseisvate perioodide hooldustööde graafikute koostamine koos töökirjeldustega
- kinnisvara säilitamiseks vajalike lepingute ettevalmistamine ja koostamine( omaniku ) järelvalve kinnistu ( ehitis ja selle konstruktsioonid , tehnosüsteemid, krunt koos haljastuse ja seal paiknavate rajatistega ) tehnilise seisundi ja seal toimuvate tegevuste üle
- ehitusprojekti  juhtimine olemasoleva ning hallatava ehitise rekonstrueerimiseks või selle funktsionaalsete omaduste muutmiseks.

3.Kinnisvara operatiiv-tehnilise haldamise sisu

• kinnistu ja selle üksikute konstruktsioonide ning osade (ruumide) regulaarse ülevaatuse korraldamine
• järelevalve kinnistul hooldustöid tegevate firmade üle
• turvalisuse meetmete tagamine kinnistul
• kõigi võimalike tehnosüsteemide avariide operatiivse lokaliseerimise korraldamine
• pakkumiskonkursside korraldamine hooldustööde tegemiseks
• (volituste olemasolul) hooldustööde lepingute sõlmimine ja nende täitmise kontrollimine
• kommunaalteenuste ostmine või vahendamisel lepingute sõlmimine ja nende täitmise korraldamine
• ruumide kasutaja ( rentnik , üürnik) tellimusel tehtavate väikeremontide ja viimistlustööde korraldamine ning kaasneva järelevalve tagamine

4.Asja omamise, valdamise ja haldamise mõisted

Omand- isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata , kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Omand tekib ainult seaduses sätestatud juhtudel. (AÕS §68).
Ühine omand (§70) - kahele või enamale isikule üheaegselt kuuluv omand.Ühine omand on kaasomand või ühisomand.Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Ühisomand on kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand.Ühine omand on kaasomand, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ühisomandile kohaldatakse kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui õigus kuulub mitmele isikule ühiselt (ühisus), kohaldatakse sellele vastavalt ühise omandi kohta käivaid sätteid, kui seadusest ei tulene teisiti.
Kaasomand (§71) - kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti.Kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Kaasomanikul on teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. Kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused.
Valdamine - tegelik võim asja üle. Omanikul pole õigust iga kell oma kinnistu üürniku juurde sisse marssida. Eelduseks on ruumilise suhte olemasolu.
Valitsemine- juriidilisel või lepingulisel õigusel põhinev objekti korrashoiu korraldamine.
Haldamine- eelnevalt kokkulepitud mahus objekti säilitamiseks vajalike teenuste osutamine.

5.Põhiseaduses sätestatud põhimõtted seoses omandiga

Sätestatud Eesti Vabariigi Põhiseaduses §32 - igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused seab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Pärimisõigus on tagatud.

6.Üldine, avalik ja era(kinnis)asi – sisu ning näiteid

Üldine asi: on asi, mis oma loodusliku olemuse tõttu ei saa kuuluda kellegi omandisse ja on kasutatav igaühe poolt. Näiteks: õhk ja avameri .
Avalik asi: on asi, mis kuulub riigi-, valla- või linna omandisse ja on oma ühiskondliku olemuse tõttu kasutatav igaühe poolt, s.h
– territoriaal- ja sisemeri ,
– laevatatavad veekogud,
– avalikud tänavad, väljakud ja pargid.
Eraasi: on asi, mis ei ole üldine ega avalik asi ja kuulub konkreetsele isikule.

7.Asja reaal‐ ja mõtteline osa – sisu ning näiteid

Asi võib tsiviilkäibes olla tervikuna , reaalosana või mõttelise osana . Asja reaalosa on asja teiste osadega võrreldes tegelikkuses piiritletud . Asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana.
Näiteks: Korteriomand, Korter on reaalosa ja maja all olevast maast on omandis mõtteline osa.

8.Maatüki ja ehitise oluline osa; määratlus ning näited

Maatüki olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili, samuti maatükiga seotud ja kinnisasja igakordsele omanikule kuuluvad asjaõigused. Ehitis, mis on maatükiga ühendatud mööduvaks otstarbeks, ei ole maatüki oluline osa. Ehitis, mis on võõra maatükiga püsivalt ühendatud seda maatükki koormava asjaõiguse teostamiseks, ei ole maatüki oluline osa. Ehitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Ehitisega mööduvaks otstarbeks ühendatud asi ei ole ehitise oluline osa. Ehitise kohta sätestatu kehtib ka rajatise suhtes, kui seadusest ei tulene teisiti

9.Varaga seotud kulutuste liigid ning nende hüvitamise põhimõtted kinnisvarakorralduses

Asjale tehtud kulutused on: vajalikud, kui nendega säilitatakse asja või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest; kasulikud, kui nendega asja oluliselt parendatakse; toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt asja mugavust , meeldivust või ilu. Kulutuste hüvitamine: Isikul, kes võõrast asja vallates on teinud sellele vajalikke kulutusi, on õigus nõuda omanikult nende hüvitamist, kui kulutuste tegija ei ole asja oma valdusse saanud kuriteoga. Omanikul on oma varalist seisundit arvestades õigus nõuda asjale tehtud kasulike kulutuste hüvitamise vähendamist või hüvituse maksmisest vabastamist. Kui hüvituse suurust vähendatakse või omanik selle maksmisest vabastatakse, on heausksel valdajal õigus enda tehtud parendused asja rikkumata ära võtta. Isikul, kes võõrast asja vallates on teinud asjale toreduslikke kulutusi, ei ole õigust nõuda nende hüvitamist. Tal on õigus enda lisatud mugavus- ja meeldivusesemed ning ilustused asja rikkumata ära võtta.

10.Partnerlus‐põhimõtted kinnisvara arendamisel ja korrashoiul

Üksinda arendada kinnisvara on väga raske. Kvaliteetne maja ei ole ainult „ilus maja”, probleemide mõistmiseks ja nende lahendamiseks tuleb tegutseda koos. Partnerlus – koostööl põhinev strateegiline tegevus kinnisvarakeskkonna kvaliteedi tagamiseks. Põhimõtted: Pole kindlat mudelit, sõltub kohalikest oludest . -Linnal on majanduslikud huvid. Tulu aluseks on maksud , maksud tulenevad ettevõtlusest, ettevõtlus vajab tööjõudu, tööjõud vajab eluruume.-Riigi huvi- riigi regionaalareng. Selle tagamiseks maksusoodustused, laenud, toetused investeeringutele, see tekitab uusi töökohti -Tugev ettevõtlus vajab kvaliteetset infrastruktuuri. -arenduskava alusel saab emiteerida võlakirju. (aktiivne investeering , omavalitsuste osalus).

11.Kinnisvara omaniku ja kasutaja huvide sarnasus ja erinevus 

Kinnisvara omaniku ja kasutaja huvid sõltuvad nende kinnisvara omamise eesmärgist. On omanikke, kes suhtuvad kinnisvarasse kui kodusse, millel on neile emotsionaalne tähendus ja selle rahaline väärtus või hind on teisejärguline. Sellisel juhul on tavaliselt omanikuks ja kasutajaks üks isik. Teiseks on inimesi, kelle kinnisvara omamise huvi väljendub finantsinvesteeringuna. Sellisel juhul on omanik ja kasutaja tavaliselt erinevad isikud.
Omaniku ja kasutaja huvides on, et kinnisvara säilitaks nende jaoks oma eesmärgi ning need eesmärgid võivad olla nii sarnased, kui ka erinevad. Omaniku huviks on tulu teenimine kinnisvara rentimiselt/üürimiselt ning kinnisvara majanduslik säilimine. Kui tekib soodne võimalus kinnisvara müüa, siis seda ka tehakse ning saadud tulu investeeritakse uude objekti. Kasutaja seevastu huvitub kinnisvara funktsionaalsusest tema jaoks ega ole huvitatud selle majanduslikust säilimisest. Kasutaja jaoks on oluline, et konkreetne kinnisvara vastaks tema nõudmistele ehk sobiks näiteks tema hobidega või harjumustega. Omanike joaks on oluline, et toimuks kinnisvara korrashoidmine (haldamine ja hooldamine), et tagada seadusega pandud kohustuste täitmine. Kasutaja jaoks aga ei ole olulised omanikul lasuvad kohustused.
Ettevõtluses on kinnisvara vahend omaniku või kasutaja ettevõtlus-starteegia elluviimiseks hoolimata sellest, kas ollakse kinnisvara omanik või seda renditakse. Seega omandisuhetest hoolimata, kas ollakse omanik või kasutaja, on huvid sarnased.

12.Maaomandi kolmemõõtmelisuse olemus ja sellest tulenevad kohustused omanikule 

Kinnisomand ulatub maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel. Kinnisomand ei ulatu maavaradele, mille loetelu sätestatakse seaduses (maapõueseadus). Kinnisasja omanik ei või keelata tegevust, mis toimub sellises kõrguses või sügavuses, milleni tema huvi vastavalt kinnisasja kasutamise otstarbele ei ulatu. Kinnisasja omanik on kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarustus - või kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi ), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi.

13.Maaomandi kolmemõõtmelisus ja selle arvestamise vajadus ehitise projekteerimisel 

Eelkõige peab projekteerija pakkuma välja sellise lahendi, et hilisema kasutamise käigus ei tekiks keerukaid asjaõiguslikke probleeme valduse teostamisel. Vältida tuleks üle maaomandi piiri ehitamise projekteerimist, mis toob kaasa kinnisomandi kitsendused. Projekteerimisel peab arvestama kinnistul olemas olevate tehnovõrkude ja rajatistega nii õhus kui ka maa sees. Samuti peab projekteerimisel lähtuma kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud detailplaneeringus etteantud ehitusnõuetest ( ehituskeelutsoon, ehitistele seatud kõrguspiirang, maapinna iseärasustest tulenevad nõuded ehitisele jne. ).

14.Maaomandi kolmemõõtmelisus ja selle arvestamise vajadus ehitustööde korraldamisel 

Maatükki ei või süvendada selliselt , et naaberkinnisasi kaotaks vajaliku maapõuetoe või et muul viisil kahjustataks seal asuvaid ehitisi. Süvendamine on lubatud, kui süvendaja paigaldab muu toe või võtab tarvitusele ohtu või kahju ärahoidvad abinõud. Kinnisasja omanikul on õigus oma kinnisasja piires kaevandada oma vajadusteks nii maavarasid kui maa-ainest ilma mäeasutustega kooskõlastamata. On loomulik, et kinnisasja omanik peab lubama kinnisasja kasutamist tellingute ja ehitusmaterjalide paigaldamiseks ning lubama viibimist võõral maatükil. Kui ehitada või ehitist parandada saab ainult nii, et naaberkinnisasjale või selle kohale tuleb ehitada tellingud või et üle selle kinnisasja tuleb vedada või sellele asetada ehitusmaterjali või kinnisasjast üle käia või sõita, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama, kui see on hädavajalik, tingimusel, et temale tagatakse kahju hüvitamine.

15.Maaomandi kolmemõõtmelisus ja selle arvestamise vajadus ehitiste korrashoiul 

Ehitiste korrashoiul tuleb arvestada sellega, et ei segaks tegevust mis on omaniku maa-ala otstarbest väljas, ei õhus ega maa sees. Samuti tuleb vältida müra ning inimest ohustava
kiirguse levikut ja vee või pinnase saastumist või mürgitamist ning ehitisega seonduva
heitvee , suitsu ja tahkete või vedelate jäätmete puudulikku ärajuhtimist.  Ehitise kasutamine ja hooldamine ei või selle kasutajale ega kolmandatele isikutele põhjustada ettearvamatuid riske ega õnnetusi, nagu näiteks libisemine, kukkumine , kokkupõrge, põletused ja elektrilöögid ning vigastused plahvatuse tagajärjel jne.

16. Võõral maatükil viibimine – õigused eraisikutele ning töökohustusi täitvatele spetsialistidele.

Eraõigusliku isiku omandis oleval kinnisasjal, mis on omaniku poolt piiratud või tähistatud, ei või teised isikud omaniku loata viibida, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti; eraõigusliku isiku omandis oleval kinnisasjal, mis ei ole piiratud ega tähistatud, ei või teised isikud omaniku loata viibida päikeseloojangust päikesetõusuni (AÕS § 142. Võõral maatükil viibimine). Liinide avariitöid võib teha kinnisasja omanikuga eelnevalt kokku leppimata (e saab ilma loata viibida võõral maatükil).

17. Tehnosüsteemid (liinid, kraavid, teed) – omandiõiguste arvestamine nende ehitamisel ja korrashoiul.

Omanik, kelle kinnisasja läbib avalik tee, ei või takistada ega lõpetada selle tee kasutamist ka siis, kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse avaliku teena (AÕS § 155. Avalik tee).
Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve (AÕS § 156. Ajutine tee).
Kinnisasja omanik peab lubama jalg- ja talitee kasutamist üle oma kinnisasja kohalike tavade kohaselt, kui teise tee kasutamine on seotud ülemääraste kulutustega. Tee määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve(AÕS § 157. Jalg- ja talitee).
Omanik peab lubama oma kinnisasjast läbi viia elektri-, gaasi-, side- ja muid liine maapinnal, maapõues ja õhuruumis, kui liini rajamine ei ole võimalik seda kinnisasja kasutamata või ülemääraste kulutusteta (AÕS § 158. Liinid).

18. Veekogu äärse kinnisomandi omaniku spetsiifilised kohustused

Kaldaomanik ei või talle kuuluva veekogu osa kasutamisel halvendada teise kinnisasja seisundit ega kitsendada selle kasutamise võimalusi. Kaldaomanik ei või avalikus veekogus ja avalikult kasutatavas veekogus ehitada sildu või muid rajatisi, mis võiksid takistada veesõidukite liiklemist (AÕS § 160. Kaldaomaniku õiguste kitsendamine).
Veekogu kaldaomanik peab jätma veekogu äärde kaldariba kallasrajana kasutamiseks. Kallasrada võib igaüks kasutada veekogu ääres liikumiseks ja viibimiseks, kalastamiseks ning veesõidukite randumiseks. §-s 142 (võõral maatükil viibimine) sätestatud kitsendused kallasraja suhtes ei kehti (AÕS § 161. Kallasrada).

19. Maaparandustööde olemus ja omanike õigus korraldada maaparandust

Maaparandus käesoleva seaduse tähenduses on maa kuivendamine, niisutamine ja maa veerežiimi kahepoolne reguleerimine, samuti happeliste muldade lupjamine ning agromelioratiivsete, kultuurtehniliste ja muude maaparandushoiutööde tegemine maatulundusmaa sihtotstarbega maa viljelusväärtuse suurendamiseks või keskkonnakaitseks (Maaparandusseadus § 2. Maaparandus).
Maaparandussüsteem ehitatakse maaparandussüsteemi ehitusloa (edaspidi ehitusluba) alusel, järgides maaparandussüsteemi ehitusprojekti ja maaparandussüsteemi ehitamise tehnilisi nõudeid (Maaparandusseadus § 6. Maaparandussüsteemi ehitamisele esitatavad nõuded). Igal maaomanikul on õigus teha maaparandust, kui ta saab selleks loa.

20. Kinnistu omanikule tekkivad kohustused seoses maaparandusega naabruses

Kinnisasja omanik peab lubama ehitada oma kinnisasjale teist kinnisasja teeniva maaparandussüsteemi, kui teist kinnisasja ei ole maaparandussüsteemi ehitamata võimalik sihipäraselt kasutada või kui selle ehitamine teise kohta põhjustab ülemääraseid kulutusi. Asjaosalistel tuleb seada reaalservituut asjaõigusseaduses sätestatud alustel ja korras (Maaparandusseadus § 13. Maaparandussüsteemi ehitusluba).
Maaparandussüsteemi rajamine ei tohi aga olla vastuolus AÕS §-ga 143. Kahjulikud mõjutused (mille kohaselt: Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud).

21. Maakorraldustoimingud kinnisomandi korralduses

Maakorraldus on tegevus, mille eesmärk on luua võimalused kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks hajaasustuses. Maakorraldus toimingud on :
kinnisasja ümberkruntimine
Kinnisasja vahetamine
Kinnisasja jagamine
Kinnisomandi kitsenduste selgitamine
Kinnisasja piiri kindlaksmääramine.

22. Kinnisasja omaniku põhilised õigused ja kohustused seoses maakorralduse ja katastriga

 Maakorralduse osaliste(kinnisasja omanike) õigused:
nõuda kinnisasja piiri looduses kättenäitamist enne maakorralduskava kooskõlastamist;
 nõuda maakorralduse tõttu kinnisasja väärtuse ja kasutamistingimuste muutumisel rendi- või hoonestusõiguse tasu muutmist ;
sõlmida ühise tegutsemise leping või moodustada maakorraldusühistu maakorralduskava koostamiseks .

23. Maakatastri mõiste ja vajadus ühiskonnas

Maakataster on andmekogu, mis koosneb maaregistrist koos katastrikaartidega ja katastriarhiivist. Maakatastri pidamise eesmärk on registreerida maa väärtust, looduslikku seisundit ja kasutust kajastavat infot ning tagada informatsiooni kvaliteet, säilimine ja avalikkusele kättesaadavus.

24. Kinnistusraamatu registriosades sisalduv põhiinformatsioon

Kinnistusregister koosneb pealkirjast ja neljast jaost:
registriosa pealkiri: kinnistuspiirkond ja –jaoskond, kinnistu number ning nimetus;
Registriosa esimene jagu „Kinnistu koosseis“:
kinnistu katastritunnus ,
kinnistu sihtotstarve,
kinnistu asukoht,
kinnistu kasuks seatud piiratud asjaõigused,
kinnistu pindala,
kinnistu ühendamine ja jagamine;
Registriosa teine jagu“omanik“
kinnistu füüsilisest isikust omaniku puhul nimi ja isikukood või omanike nimed(kaasomand) ja kaasomanike osade suurused ning kandeõiguslik alus.
Registriosa kolmas jagu „koormatised ja kitsendused“
kinnistut koormavad piiratud asjaõigused,
kinnistu omaniku kasutusõigused ja kitsendused;
Registriosa neljas jagu „hüpoteegid“:
hüpoteegi pidaja,
hüpoteegi rahaline suurus (hüpoteegi summa),
märked hüpoteegi kohta.
25. Kinnisomandi piir ja sellega seonduvalt olulisemad kohustused kinnisasja omanikule
Kinnisomand ulatub maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel.
Piir külgnevate maatükkide vahel määratakse plaanide ja piirimärkidega seaduses sätestatud korras.
Kinnisasja omanik peab tagama piirimärgistuse säilimise. Ta ei või piirimärke muuta ega ümber paigutada.
Kinnisasja omanik peab naabri põhjendatud nõudmisel aitama piiri kindlaks teha

26. (Maan)tee ja selle omaniku põhikohustused

Omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, ei või takistada ega lõpetada selle tee kasutamist ka siis, kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse avalikult kasutatava teena. Omanik, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Tee kaitsevööndi maa omanik on kohustatud kaitsevööndis hoidma korras teemaaga külgneva kaitsevööndi maa-ala ja sellel paikneva rajatise ning kõrvaldama või lubama kõrvaldada nähtavust piirava puu, põõsa või muu ohtliku rajatise, ta peab võimaldama paigaldada teega külgnevale kaitsevööndi kinnistule talihooldeks ajutisi lumetõkkeid, rajada lumevalle ja kraave tuisk -lume tõkestamiseks ja paisata lund väljapoole teemaad, kui nimetatud tegevus ei takista juurdepääsu tema elukohale ja varale.

27. Reaalservituudi olemus ja vajadus kinnisvarakorralduses 

Reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Reaalservituut ei või teeniva kinnisasja omanikku kohustada mingiteks tegudeks, välja arvatud teod, mis on reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega. Õigustatud isik võib kasutada koormatud kinnisasja teatud üksikseostes, mida ta seda ilma servituudita ei tohiks teha. Näideteks on tee-, karjatamis-, metsa- ja põhuservituut, liinide juhtimine üle kinnisasja, garaazikasutusõigus maa- aluses garaazis. Omanik peab sellisel juhul taluma tema kinnisasja niisugust kasutamist, mida ta võiks muidu keelata

28.Valitseva ja teeniva kinnisasja mõisted seoses reaalservituutidega 

Reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma.

29.Reaalservituutide lõpetamise eeldused ja võimalused osapoolte nõudmisel 

Reaalservituut lõpeb kande kustutamisega kinnistusraamatust . (2) Kui reaalservituudi ja teeniva kinnisasja omanikuks saab üks ja sama isik, kustutatakse reaalservituut kinnistusraamatust selle isiku avalduse alusel.

30. Reaalservituutide liigitamise võimalused 

reaalservituutide liigitus:
• positiivsed reaalservituudid
– teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud taluma oma kinnisasjal valitseva
kinnisasja igakordset tegevust (teeservituut; õigus pidada kauplust, ...)
• negatiivsed reaalservituudid
– teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud ise oma tegevuses hoiduma
valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks teatud käitumistest (kõrgusservituut,
hoidumine ehitamast kinnistu piirile, hoidumine teatud majandus- või ehitustegevusest
• linnaservituudid
– sademeservituut, üleehitamisservituut
• külaservituudid
– teeservituut, maaparandusservituut

31. Hoonestusõiguse olemus ja kasutamisvõimalused kinnisvaraarenduses-

Olemus: kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omandada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Ühele kinnisasjale võib seada ainult ühe hoonestusõiguse. Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitise alusele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks. Hoonestusõigus ei või piirduda ehitise ühe osaga nagu korrus. Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid. Ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas ja millele hoonestusõigus laieneb , on hoonestusõiguse oluline osa. Hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav tehing ja asjaõigusleping peavad olema notariaalselt tõestatud. Hoonestusõiguse eest makstakse tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Hoonestusõigus hõlmab ka omaniku ja hoonestaja kokkuleppeid.
§ 241. Hoonestusõiguse mõiste ja ulatus
– (1) Kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud,
on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt
ühendatud ehitist. Ühele kinnisasjale võib seada ainult ühe hoonestusõiguse.
– (2) Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitisealusele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik
ehitise kasutamiseks.
– (3) Hoonestusõiguse ulatus ei või piirduda ehitise ühe osaga nagu korrus.
– (4) Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud
teisiti.
– (5) Ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas ja
millele hoonestusõigus laieneb, on hoonestusõiguse oluline osa.
• hoonestusõigus (superficies) on juriidiline konstruktsioon , mis lubab maaga püsivalt
ühendatud ehitise tsiviilkäivet lahus maast
• hoonestusõigus on maatüki koormatis , mille kohaselt võib teine isik omada ehitist
koormatud maatüki pinnal või selle all
• hoonestusõigust ei ole vaja seada maaga mittepüsivalt ühendatavate ehitiste rajamiseks –
need ei ole maatüki olulised osad
• hoonestusõiguse seadja (kinnisaja omanik) muutub seadmisega kaudseks valdajaks, mitte
kaasvaldajaks
• hoonestusõiguse alged on feodaalühiskonnas
– isanda ja vasalli vahel oli ‘jagatud omand’ maale
• hoonestusõigusel on suur sotsiaalne tähendus elamuehituses ja linnaplaneerimisel
• hoonestusõigus on odavam kui maa omandamine
• hoonestusõigus võimaldab KOV-del korraldada detailplaneeringut
– on seega kasutatav eelkõige riigi ja KOV maadele
• hoonestusõigus asendab nõukogudeaegset maakasutusõigust ja elamukruntide eraldamist
• rent on üksnes maa lühiajalise kasutamise õigus
• hoonestusõiguse seadmisel on eesmärgiks ehitise püstitamine, mitte maa kasutamine
• seadus ei täpsusta metsa ja kasvavate viljade saatust
• hoonestusõigus ei saa olla seatud hoone osale

32. Maaomaniku ja hoonestaja tegevusvõimalused hoonestusõiguse tähtaja saabumisel.

§ 252. Ehitise saatus hoonestusõiguse tähtaja saabumisel
– (1) Hoonestajal on õigus oma ehitis ühe aasta jooksul enne hoonestusõiguse tähtpäeva
saabumist ära vedada, kui kinnisasja omanik ei ole kasutanud käesoleva paragrahvi
3. lõikes nimetatud õigust. Kui kinnisasja omanik on esitanud äravedamise nõude
hiljemalt neli kuud enne tähtaja lõppu, on hoonestaja kohustatud seda tegema.
– (2) Ehitis, mis tähtaja lõpuks ei ole ära veetud, muutub kinnisasja oluliseks osaks ja
läheb kinnisasja omaniku omandisse. Kui kinnisasja omanik on esitanud äravedamise
nõude õigeaegselt, võib ta hoonestajalt nõuda tasu ehitise äravedamise eest, kui
kinnisasja omanik on selle ära vedanud ühe aasta jooksul pärast tähtaja lõppu.
– (3) Kinnisasja omanikul on õigus mitte hiljem kui üks aasta enne tähtpäeva saabumist
nõuda ehitise jätmist endale tasu eest, mis võrdub hoonestajale käesoleva paragrahvi
1. lõikes nimetatud äravedamise õiguse kaotamise tõttu tekkiva kahjuga.

33. Üüri‐/rendisuhete olemus ja nende kasutamisvõimalused kinnisvarakorralduses-

Eesti Vabariigi rendiseadus
§ 2. Rendisuhete mõiste
 (1) Rendisuhte puhul kasutab üks isik (rendile võtja ehk rentnik) lepingu alusel tasu eest teisele isikule (rendile andjale ) kuuluvat vara.
 (2) Rentimist võib kasutada kõigil tegevusaladel, mis ei ole Eesti Vabariigi normatiivaktiga keelatud.
Eesti Vabariigi elamuseadus
§ 1. Elamuseaduse ülesanded
Elamuseadus reguleerib suhteid, mis tekivad eluruumide alatiseks elamiseks andmisel ja kasutamisel (elamusuhted) ning on aluseks Eesti Vabariigis elamusuhteid reguleerivatele teistele normatiivaktidele.
Üldlevinud on arusaam, et eluruume antakse üürile ning äriruume rendile ning seepärast ei pöörata ka lepingute sõlmimisel sellele küsimusele erilist tähelepanu. Selline arusaam üüri ja rendi olemusest on vale.
Ilmselt on selline väärarusaam nii laialt levinud seetõttu, et kuni 01.07.2007 reguleerisid üürile ja rendile andmist vastavalt elamuseadus ja rendiseadus.
Seega kinnisvara kontekstis oli põhimõtteliselt üür alati seotud elukohaga ning rent äripindadega. Alates 01.07.2002, kui jõustus tänaseni kehtiv võlaõigusseadus (VÕS), on õiguslik regulatsioon selles küsimuses põhimõtteliselt ja oluliselt muutunud.
VÕS ei erista üüri- ja rendilepinguid mitte lepingu objekti järgi, vaid lepingu sisu järgi (rentnike ja üürnike õiguste ja kohustuste sisu järgi). Nüüd võib üürilepingu objektiks olla nii eluruum kui ka äripind. Ning vastupidi: rendilepingu objektiks võib olla nii elu- kui ka äriruum.
Olenemata sellest, mida üüritakse, annab üürileping üürnikule vaid õiguse üüritavat asja kasutada (VÕS N 271). Rendilepingu puhul on rentnikul seevastu lisaks õigusele renditavat eset kasutada ka õigus saada rendiesemest selle korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja (VÕS N 339). Vili võib olla õigusvili või loodusvili.
Üüri ja rendi erinevust illustreerib ilmekalt õunapuu rendile või üürile andmine. Juhul, kui üürida õunapuu, saab üürnik õiguse ja võimaluse õunapuud vaadata ja seal otsas istuda, kuid õunu üürnik endale ei saa. Rendilepingu puhul kuuluksid ka õunad rentnikule.
Tulles tagasi kinnisvara juurde, on seega oluline teha vahet, kas näiteks äriruumid antakse üürile või rendile. Kui ruumid antakse üürile, siis ei ole üürnikul õigust ruume allüürile anda.
Rendi puhul võib aga allüürile andmist pidada eeldatavasti lubatuks, kuivõrd (all)üürile andmist võib pidada korrapärase majandamise reeglitele vastavaks tegevuseks ning allüüri summasid õigusviljadeks.
Loomulikult ei tohi unustada, et lepingule kohaldatavad normid sõltuvad lepingu sisust, mitte lepingu pealkirjast. Kui on sõlmitud rendileping , mis oma sisult vastab üürilepingu mõistele, on siiski tegemist üürilepinguga.
Samas ei tohiks alahinnata võimalikku segadust ja vaidlusi, mis võivad tekkida juhul, kui leping pealkirjastatakse näiteks rendilepinguna ja rentnik seda ka sisuliselt soovis, kuid rendile või üürile andja pidas siiski silmas üürile andmist.
Kokkuvõtva ja väga üldistava järelduse või soovitusena saab öelda, et pigem tasub vara omanikel sõlmida üürilepinguid, mitte rendilepinguid, sest rendileping annab rentnikule objekti suhtes märkimisväärselt ulatuslikumad õigused kui üürileping.

34. Üürile antud (kinnis)vara korrashoiu põhimõtted ja osapoolte õigused ning kohustused-

(Eesti Vabariigi elamuseadus )§ 28. Üürilepingu mõiste
(1) Üürilepingu järgi kohustub eluruumi üürile andja andma teise isiku (üürniku) kasutusse eluruumi selles elamiseks kokkulepitud tähtaja jooksul ja tingimustel, üürnik aga kohustub kasutama üüritud eluruumi vastavalt selle otstarbele ja maksma üüri.
Üürile andja ei pea olema omanik. (Eesti Vabariigi elamuseadus § 28 (2) Üürilepingu järgi võib üürile andjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik). Kasutatav nii kinnis- kui vallasvara puhul.

35. Üürile antud (kinnis)vara parendamise põhimõtted ja osapoolte õigused ning kohustused-

Üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja nõusolekul, mis on esitatud kirjalikku taasesitust võimaldavas vormis. Üürile andja ei või keelduda nõusolekut andmast, kui tehtavad parendused ja muudatused on vajalikud asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks.
(Eesti Vabariigi elamuseadus) § 43. Elu- ja abiruumide ümberehitamine
Eluruumi ja abiruumide ümberehitamine üürniku poolt võib toimuda eluruumi heakorra parandamise või abiruumide ratsionaalsema kasutamise eesmärgil ja seda tohib teha ainult tema perekonnaliikmete ja üürile andja nõusolekul ning kohaliku omavalitsusorgani loal.

36. Üüri/rendilepingu lõpetamise ja uuendamise põhimõtted üürniku/rentniku tegevusest sõltuvalt.

Tähtajaline leping lõpeb tähtajal või lepingu poolte poolsel rikkumisel.
Erakorraline ülesütlemine on võimalik vähemalt 1 kuu ette. Kui üürnik kasutab asja või ruume ka peale lepingu lõppemist kauem kui 2 nädalat, siis leping muutub tähtajatuks ning sellele kehtivad muud seadusest tulenevad tingimused.
Tähtajatu lepingu ülesütlemine on 3 kuud etteteatamisega.
Leping võib üles öelda kui:
1. Üürnik on võlgu kolme järjestikuse kuu eest raha (nii kolm kuud
üürisummat või ka kolm kuud kommunaalkulusid). Kui üürnik tasub enne talle antud tähtaega võla, on ülesütlemine kehtetu
2. Ilma üürileandja nõusolekuta teeb parendusi, võtab allüürniku, rikub
ruume tahtlikult või rikub maja sisekorraeeskirju. Kui kõik tegevus on tahtlik, siis võib ta suht kohe välja tõsta. Muidu 30 päeva etteteatamist.

37. Kasutusvalduse ja üürikokkuleppe võrdlus kinnisasja kasutamisel.

Kasutusvaldus on asjaõiguslik kokkulepe, mis kantakse kinnistusraamatusse nagu servituut. Kasutusvaldajal on õigus vallata ja kasutada kinnisasja, käsutada päraldisi ja on õigus viljadele. Kinnisasja säilitamise kulud tuleb tal endal kanda.
Isiklik kasutusvaldus lõpeb kas Poolte kokkuleppel või kasutusvaldaja surmaga. Juriidilise isiku puhul kas jur.isiku likvideerimisega või kestab kuni 100 aastat.
Üür on võlaõiguslik kokkulepe kasutada tasu eest kinnisasja (rent on vallasasja kasutamine). Üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse lepingu kandmist (aga ei pea). Üürilepinguid sõlmitakse lühema ajalisel kasutamise korral. Leping lõpeb kas tähtajal või poolte kokkuleppel (tähtajatu lepingu puhul ette teatamine vähemalt 3 kuud). Kõik kõrvalkulude kandmine on vastavalt kokkuleppele. Kinnisasja säilitamise kulu kannab tavaliselt üürileandja.
Kasutusvaldaja ja üürnik peavad mõlemad säilitama kinnisvara samal kujul arvestades loomulikku kulumist.

38. Hoonestusõiguse ja üürikokkuleppe võrdlus kinnisasja kasutamisel.

Hoonestusõigus on asjaõiguslik, kinnistusraamatusse kantav hoone aluse maa ja hoone teenindamiseks vajaliku maa tasu eest kasutamine, käsutamine, valdamine ja haldamine. Tähtajaline ja mitte kauemaks kui 99 aastat. Kinnistule saab seada ainult ühe hoonestusõiguse.
Üür on võlaõiguslik kokkulepe kasutada tasu eest kinnisasja (rent on vallasasja kasutamine). Üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse lepingu kandmist (aga ei pea). Üürilepinguid sõlmitakse lühema ajalisel kasutamise korral. Leping lõpeb kas tähtajal või poolte kokkuleppel (tähtajatu lepingu puhul ette teatamine vähemalt 3 kuud). Kõik kõrvalkulude kandmine on vastavalt kokkuleppele.

39. Avalikustamine kinnisvarakorralduses, sellest tulenevad põhimõtted ja kinnisvara omaniku õigused.

Enamus tehinguid kinnisvaraga on asjaõiguslikud ehk avalikud (kantakse kinnistusraamatusse), k.a. piiratud asjaõigused (reaalservituudid, hoonestusõigused, hüpoteegid, kasutusvaldused).
Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning õigus nõuda teistelt nende õiguste vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.
Omaniku õigusi saab kitsendada ainult seadusest tulenevatest kohustustest või teiste isikute õigustega.

40. Kohaliku omavalitsuse (KOV) pädevus seoses kinnisvara korraldamisega.

KOV tegeleb maakorralduse läbiviimisega KOV territooriumil. Ehk üldplaneeringute, detailplaneeringute algatamine ja koostamise korraldamine (k.a. avalikustamine). Selleks ta tagab maakasutamise ja ehitamise aluseks olevate planeeringute olemasolu, huvitatud isikute huvide arvestamise ja tasakaalustamise planeerimisel ning teostab ka järelvalvet olemasolevate planeeringute üle.

41. Detailplaneeringu olemus ja selles sisalduv põhiteave kinnisasja omanikule.

Detailplaneering on maaksutusplaan, kus suurem osa maakasutus ja ehitustingimusi antakse planeeringu kaardil. Planeering on planeerimise käigus valmiv dokument. Planeering koosneb tekstist ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku. Planeeringu tekstis esitatakse planeeritava maa-ala ruumilise arengu analüüsile tuginevad ruumilise arengu eesmärgid ning planeeringulahenduste kirjeldused ja põhjendused. Planeeringute koostamine on avalik. Avalikustamine on kohustuslik, et tagada huvitatud isikute kaasamine, õigeaegne informeerimine ja võimalus kaitsta oma huvisid planeeringu koostamise käigus. Detailplaneeringu koostamine on kohustuslik linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel. Planeerimisalase tegevuse üleriigiline korraldamine ja järelevalve on Siseministeeriumi pädevuses ning planeerimisalase tegevuse korraldamine ja järelevalve maakonnas on maavalitsuse pädevuses./Planeerimisseadus/
Detailplaneeringu algatab omavalitus ja see koostatakse valla või linna territooriumi väiksema osa kohta, et viia seal lähiaastatel läbi ehitustegevus või maa kruntimine . Detailplaneeringu algatamisele kuluv aeg peaks üldjuhul jääma ühe kuu piiridesse . Algatatud planeeringust tuleb teatada kuu aja jooksul peal selle algatamist vastava ajalehe kaudu, tuues teadaandes ära maa-ala suuruse, asukoha ja algatatud planeeringu eesmärgid. Uue planeerimisseaduse järgi on omavalitus kohustatud teavitama planeeringu algatamisest ka maavanemat. Planeeringu alal elava inimese jaoks on oluline teada, et juhul kui algatatav detailplaneering võib kaasa tuua kinnisasja või selle osa võõrandamise vajaduse, peab kohalik omavalitsus teatama planeeringu alustamisest tähitud kirjaga vastava kinnisasja omanikule kahe nädala jooksul arvates planeeringu algatamise otsuse tegemise päevast. Detailplaneeringuga määratletakse planeeritava ala kruntideks jaotamine, krundi ehitusõigus, krundi hoonestusala, tänavate maa-alad, liikluskorralduse põhimõtted, haljastus ja heakorrastus, ehitiste-vahelised kujad, tehnovõrkude ja -rajatiste paigutus, seatakse keskkonnatingimused ja olulisemad arhitektuurinõuded ehitiste kohta, servituutide vajadus ning muud seadustest tulenevad kinnisomandit puudutavad kitsendused. Strateegilist keskkonnamõju hindamist detailplaneeringute puhul enam ei toimu. Kohalik omavalitsus võib detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga sõlmida lepingu detailplaneeringu koostamise kohta. Lepinguga määratakse kohaliku omavalitsuse ja detailplaneeringu koostamisest huvitatud isiku kohustused detailplaneeringu koostamisel ja planeeringu koostamise rahastamisel. Piiranguna sätestab uus seadus, et eraõiguslik isik ei tohi olla detailplaneeringu koostamise tellija looduskaitse ja muinsuskaitse alla võetud maa-aladel ega juhul, kui detailplaneeringu koostamine ei toimu vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga. Kuidas sellist olukorda tegelikus kasutuses lahendada on seaduse kehtivuse esimesel kuul jäänud riigi poolse selge vastuseta. Tundub, et seaduse koostaja on siin olnud kaugel praktilisest detailplaneerimisest ja unustanud täielikult tõsiasja, et omavalitsus on eelarveline asutus. Selline seadusesäte võib paljudel juhtudel hakata takistama nii detailplaneeringu kiiret menetlemist, kui ka selle rahastamise suhtes kokkulepete saavutamist. Üldjuhul ei ole arendaja huvides leida omavalitsusetele kohustuslike riigihangete kaudu odavaimat töötegija, vaid saada kvaliteetset ja kiiret tööd. Samas tõstab seaduse selline punkt ilmselt üldplaneeringut omavate omavalitsuste konkurentsivõimet, saamaks endale investeeringuid, mis vastavad nende pikaajalisematele eesmärkidele ja üldplaneeringus fikseeritud maakasutuse juhtfunktsioonidele. Detailplaneeringut võib koostada kas paari krundi piiride muutmiseks või tervele linnakvartalile. Sobiv maa-ala suurus on siin siiski konkreetselt ehitusele või jagamisele minevate kruntide suurus. Seega tuleks enne detailplaneeringu algatamist enda jaoks läbi mõelda, mis eesmärgil ja kui suurele alal detailplaneeringut täpselt vajatakse. //

42. Kinnisasja omaniku õigused ja kohustused seoses planeeringu koostamisega.

Omanikul on õigus teha ettepanek planeeringu algatamiseks kohalikule omavalitsusele.
Omanikul on õigus saada infot planeeringu altatamise kohta vähemalt 2 näd enne algatamist.
Omanikul on õigus saada infot planeeringu algatamise kohta oma naaberkrundil.
Omanikul on õigus saada infot planeeringu algatamise kohta mis puudutan tema kinnistut (otstarve muutmumine, sundvõõrandamine ja muu mõju).
Planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks on igal isikul õigus ühe kuu jooksul, arvates päevast, millal isik sai teada või pidi teada saama planeeringu kehtestamisest, pöörduda kohtusse, kui ta leiab, et see otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga või selle otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. /Planeerimisseadus/
Üleriigilist planeeringut, maakonnaplaneeringut või üldplaneeringut võivad koostada või nende koostamist juhtida vastavate erialade kõrgharidusega spetsialistid , kellele planeeringu koostamist korraldav ministeerium , maavanem või kohalik omavalitsus on planeeringu koostamise ülesandeks teinud. Kõrgharidusega arhitekt, planeerija või muu planeerimisalase ettevalmistusega spetsialist võib iseseisvalt ja oma vastutusel koostada detailplaneeringuid või juhtida nende koostamist. Käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud isikuteks on ka isikud, kes on Euroopa Liidu liikmesriigis omandanud arhitekti kutsekvalifikatsiooni, mida tõendab vastavas Euroopa Liidu liikmesriigis välja antud dokument. Kutsekvalifikatsiooni tõendava dokumendi olemasolu korral eeldatakse, et isikul on kutsekvalifikatsioon, mille kohaselt ta korraldab ressursside jagamist ja teiste tööd ning vastutab selle töö eest. Euroopa Liidu liikmesriigis arhitekti kutsekvalifikatsiooni omandamist tõendavate dokumentide loetelu kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniminister.

43.Maavanema roll planeeringute koostamisel ja maakorralduses.

Maakonnaplaneeringu koostamise algatab maavanem või Vabariigi Valitsus ja selle koostamist korraldab maavanem. Ministeerium, maavanem või kohalik omavalitsus, kes planeeringu koostamist korraldab, teatab planeeringu algatamisest, annab informatsiooni planeeritava maa-ala asukoha ja suuruse kohta, sealhulgas määratleb planeeritava maa-ala piiri, ning tutvustab algatatud planeeringu eesmärke vastavas ajalehes ühe kuu jooksul pärast planeeringu algatamise otsuse tegemist. Maavanem informeerib kohalikke omavalitsusi nende territooriumi käsitleva maakonnaplaneeringu algatamisest kahe nädala jooksul planeeringu algatamise otsuse tegemise päevast arvates. Maavanem määrab riiklikult tähtsa ehitise lõpliku asukoha planeeringus. Maavanem kaasab planeeringu koostamisse vajalikud ametiasutused./planeerimisseadus/
Maavanem teeb otsuse maakonnaplaneeringu vastuvõtmise kohta ja korraldab planeeringu avaliku väljapaneku maakonna keskuses ja teistes linnades ning planeeritava maa-ala valdade keskustes. Maakonnaplaneeringu koostamise algatab maavanem või Vabariigi Valitsus ja selle koostamist korraldab maavanem. Maavanem korraldab järelvalvet üldplaneeringute ja detailplaneeringute üle

44.Kinnisasja sundvõõrandamise olemus ja vajadus ühiskonnale.

Kinnisasjade sundvõõrandamine on kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest. Kinnisasja sundvõõrandamise otsustab Vabariigi Valitsus. Seaduses sätestatud juhtudel võivad sundvõõrandamise otsustada teised riigiasutused või kohalik omavalitsusüksus. Sundvõõrandamist ei välista seaduse sätted, mis keelavad või kitsendavad kinnisasja võõrandamist või jagamist, samuti kinnistusraamatusse kantud kolmandate isikute õigused.
Vajadus ühiskonnale:
Kinnisasja võib üldistes huvides sundvõõrandada piirivalve -, politsei-, tolli-, kinnipidamisasutuste-, tuletõrje- ja päästeteenistuse, energia tootmiseks, samuti energiaga varustamiseks vajalike ehitiste avalike sadamate ja lennuväljade ning neid teenindavate ehitiste rajamiseks või laiendamiseks. Maavarade kaevandamiseks, liinide ja avalike õppe- ja kasvatus- ning ravi- ja hoolekandeasutuste rajamiseks või laiendamiseks. Avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks;ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste muutmiseks või kõrvaldamiseks, kui omanik ei ole seda antud tähtpäevaks teinud;veekogudele, maastikulistele vaatamisväärsustele, kaitstavatele loodusobjektidele ja kultuurimälestistele juurdepääsu loomiseks ning nimetatud objektide säilimise tagamiseks;kultuuri- ja spordiväljakute, avalike supelrandade, turismimarsruutide, puhkeparkide rajamiseks või laiendamiseks;kalmistute rajamiseks või laiendamiseks;üldkasutatavate jäätmehoidlate ja jäätmekäitluseks vajalike ehitiste rajamiseks ja laiendamiseks; üldkasutatavate veehaarete, veehoidlate veevarustamiseks, kanalisatsiooniks ja vee puhastamiseks vajalike ehitiste rajamiseks või laiendamiseks;küttegaasipaigaldise ehitamiseks;surveseadme ja -seadmestiku ehitamiseks;riigipiiriga külgneva maa võõrandamiseks Eesti Vabariigi rahvusvaheliste kohustuste täitmiseks;riigipiiriga külgneva maa omandamiseks piiriribaks;riigikaitseliste objektide rajamiseks või laiendamiseks;muudel seaduses sätestatud juhtudel./Kinnisasja sundvõõrandamise seadus/

45.Kinnisasja sundvõõrandamise algatamine omaniku algatusel oma kinnisvara võõrandamiseks.

Kinnisasja omanik võib taotleda talle kuuluva kinnisasja võõrandamist riigi või kohaliku omavalitsuse poolt, kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutamist vastavalt senisele sihtotstarbele. /seadus/
Valitseva kinnisasja omanikul on õigus nõuda hüvitise asemel talle kuuluva kinnisasja sundvõõrandamist, kui kinnisasja ei saa reaalservituudi kustutamise tõttu enam otstarbekalt kasutada.

46.Kinnisasja sundvõõrandamise protseduuri mõju omaniku tegevusvabadusele.

Kinnisasja omanik võib taotleda talle kuuluva kinnisasja võõrandamist riigi või kohaliku omavalitsuse poolt,kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutamist vastavalt senisele sihtotstarbele.Kui kinnisasja koormamine sundvaldusega ei võimalda kinnisasja vastavalt senisele otstarbele kasutada, on kinnisasja omanikul õigus sundvalduse seadmise taotlejalt nõuda, et see omandaks kinnisasja või selle osa. Kinnisasja omanik peab lubama teha kinnisasjal loas näidatud eeltöid. Ehitistes, kinnistes õuedes ja aedades tohib eeltöid teha ainult omaniku loal. Sundvõõrandamise taotleja, kes on teinud või kelle algatusel on tehtud sundvõõrandamise eeltöid, on kohustatud hüvitama kinnisasja omanikule ja kolmandatele isikutele kogu eeltöödega tekitatud kahju. Kui ei jõuta kokkuleppele kahju suuruses ja hüvitamises, määrab selle kohus. Kui taotletakse kogu kinnisasja sundvõõrandamist, aga sundvõõrandamise eesmärk on saavutatav kinnisasja osa sundvõõrandamisega, siis on kinnisasja omanikul õigus nõuda ülejäänud kinnisasja osa sundvõõrandamata jätmist. Kui kinnisasja või selle osa sundvõõrandamise tõttu ei saa kinnisasja või selle osa päraldisi või vilju vastavalt senisele sihtotstarbele kasutada, on kinnisasja omanikul õigus nõuda ka päraldiste ja viljade sundvõõrandamist. Valitseva kinnisasja omanikul on õigus nõuda hüvitise asemel talle kuuluva kinnisasja sundvõõrandamist, kui kinnisasja ei saa reaalservituudi kustutamise tõttu enam otstarbekalt kasutada. Sundvõõrandatud kinnisasja endisel omanikul on õigus nõuda talle kuulunud kinnisasja tagastamist, kui sundvõõrandisaaja või tema õigusjärglane ei kasuta sundvõõrandatud kinnisasja vastavalt sundvõõrandamise otsusele või teatab loobumisest kinnisasja vastavalt otsusele kasutada. Sundvõõrandiandjal on õigus nõuda sundvõõrandatud kinnisasja tagastamist ka siis, kui sundvõõrandamise pooled on sõlminud sundvõõrandatud kinnisasja võõrandamise lepingu

47. Omatarbe-eluaseme omamisega kaasnevad positiivsed mõjud kinnisvara (eluaseme) korrashoiule.

investeeringud, kaitse inflatsiooni vastu, krediidi kasutamine.//

48. Omatarbe-eluaseme omamisega kaasnevad negatiivsed mõjud kinnisvara (eluaseme) korrashoiule.

Vajalik on suur algsumma, kõik me oleme lihtsurelikud, omandiga seotud maksud ja finantskohustused, hoolduskulu , pendeltamine, investeering elamusse ei pruugi alati olla likviidne, kulud soetamisele ja võõrandamisele. //

49 Eraviisiliselt üürile antavate eluruumide omanike huvid ja selle mõju kinnisvara korrashoiule.

Maksutase ja tulu mida omanik tahab saada pinna eest. Kui on peale pandud üüri piirmäärad siis see takistab omaniku tegevust.//
50. Põhilised hoovad , millega riik mõjutab eluasemekorraldust ja eluruumide haldamist.
Eluasemetoetused, sotsiaaltoetused . //

51 Munitsipaalelamufond, selle haldamise korraldamise positiivsed ja negatiivsed aspektid.

Positiivsed aspektid: Täpne bilanss ;tehniline areng ja korrashoid hästi korraldatav;kulud kavandatavad,kontrollitavad ja ratsionaalsed ,sotsiaalselt jälgitav;mida suurem seda “normaalsem” turg. Negatiivsed asbektid: Kinnistu väärtuse langemine asukohast tulenevalt;segregatsioon;korraldus ja järelevalve süsteem;vähene paindlikkus ;alternatiivse arengu küsitavus; “ topelt ” kulude tekkimine.//

54. Üürniku õigused ja kohustused eluruumide kasutamisel.

Üürnikul on õigus nõuda üürileandjalt lepingus fikseeritud kohustuste täitmist; nõuda üüri vähendamist juhul, kui lepingus ettenähtud vara kasutamise tingimused või vara seisund on oluliselt halvenenud temast mitteolenevatel põhjustel; taotleda uue lepingu sõlmimist sama tähtaja ulatuses juhul, kui üürnik on täitnud nõuetekohaselt kõiki käesoleva lepingu nõudeid; Üürnikul on õigus nõuda ennetähtaegselt lepingu lõpetamist, kui üüriobjektiks olev vara osutub kasutamiskõlbmatuks asjaoludel, mille eest üürnik ei vastuta. Kui omanik soovib ruumide tähtajalist vabastamist (lepingu lõppemine, ennetähtaegne lõpetamine), peab ta sellest üürnikule ette teatama vähemalt 15 päeva. Üürnik kohustub lubama üürileandja esindajaid takistamatult kõikidesse ruumidesse; hoiduma kahjustamast üürileandja vara; järgima üürileandja esindaja korraldusi, käskkirju, ettekirjutusi ning kehtestatud majutamise sisekorra-, tuleohutus - ja muid eeskirju; hoidma üüritud vara sanitaarses seisundis, vajadusel tegema jooksvat remonti oma vahendite arvelt ning kooskõlastama üürileandjaga kirjalikult kõik tehtavad ümberehitused; teatama viivitamatult üürileandja esindajale kõikidest ruumides toimunud avariidest, tulekahjudest jms, võttes kohe tarvitusele abinõud avariide ja nende tagajärgede viivitamatuks likvideerimiseks ja elanike ohutuse tagamiseks; vastutama materiaalselt temale üle antud vara eest ning hüvitama tema süül tekitatud kahju; tagastama üürileandjale lepingu lõppemise või ennetähtaegse lõpetamise päeval vara vähemalt samas seisundis, millises ta selle sai, arvestades normaalset kulumist. //

55 Üürile andja õigused ja kohustused eluruumide kasutamisel.

Eluruumide kasutajad on kohustatud: - kasutama temale antud ruume ja nende seadistust sihipäraselt, suhtuma neisse hoolikalt ja pidama neid nõutavas korras; - tihendama soojusenergia kokkuhoiuks uksi ja aknaid; - täitma ahjude ja pliitide kütmisel, elektri-, gaasi- ja muude seadmete kasutamisel tuleohutuse eeskirju; - teatama elamus tekkinud riketest või avariiohtlikust olukorrast elamut hooldavale firmale, püüdma ise samaaegselt rakendada võimalikke abinõusid nende kõrvaldamiseks ; - eluruumist lahkumisel lülitama välja elektri ja gaasiseadmed (väljaarvatud automaatrezhiimil töötavad) ning sulgema veekraanid; - hoidma puhtust ja korda üldkasutatavates ruumides ning mitte rikkuma nendes olevaid seadmeid; - sulgema elamu välisuksed; - täitma valla korra eeskirju; -eluruumi kasutamisel üürilepingu alusel täitma üürilepingus sätestatud nõudeid; - erastatud eluruumi puhul täitma eluruumi halduslepingus sätestatud erastatud korteri omanikule kohustuslikke hooldustöid. Eluruumi kasutajatel on keelatud: - tekitada ajavahemikus kella 23- st kuni kella 7- ni müra, mis häirib naabreid; - hoida korterites ja üldkasutatavates ruumides õhku saastavaid esemeid ja aineid; - lasta kanalisatsiooni kergestisüttivaid vedelikke, mürgiseid aineid, toidujäätmeid ning muid esemeid ja aineid, mis võivad seda ummistada; - asetada esemeid üldkasutatavatesse trepikodadesse, koridoridesse, pööningule ja varuväljapääsude ette; - sulgeda tuletõrjeredelite ja tuletõrjeinventari ning seadmete juurde viivaid käike; - hoida eluruumis või elamu panipaikades kergelt süttivaid aineid mitte rohkem kui olmevajadusteks; - akendest või rõdult kloppida või harjata vaipu ning vooditarbeid ja muid majapidamisesemeid; - risustada rõdusid mitmesuguste materjalidega või esemetaga, mis ulatuvad üle piirete; - pidada korterites kasse , koeri ja muid väikeloomi, kui ei täideta sanitaar- ja hügieeninõudeid; - viibida hoone tehnilistes ruumides(soojussõlm, veemõõdusõlm, kilbiruum jne ) ja katusel, kui selleks pole hädavajadust; - rikkuda ja kõrvaldada elektri-,sooja - või külmavee sulgemis - või mõõteseadmetele paigaldatud plomme; - teha korteris või abiruumides töid, mis rikuvad ruume või häirivad teiste elanike normaalseid elamistingimusi; - omavoliliselt ümber ehitada keskküttesüsteeme ning vee ja kanalisatsioonitorustikke, ümber paigutada elektrijuhtmestikku; - muuta omavoliliselt elamu välisilmet; - teha eluruumide ümberplaneerimist sh vaheseintesse avade tegemine, ilma kooskõlastatud projektita ning elamuomaniku või ühistu juhatuse kirjaliku loata; - paigaldada katusele või fassadile individuaalseid raadio ja televisiooniseadmeid elamuomaniku või- ühistu juhatuse nõusolekuta. Eluruumi kasutajal on õigus: kui eluruumi omanik või ühistu ei täida omapoolseid hooldustööde kohustusi, siis on eluruumi kasutajal õigus hädavajalikud tööd ise teha ja nõuda eluruumi omanikult või ühistult nende tööde maksumuse hüvitamist; maha võtta tema poolt paigaldatud seadmeid tingimusel, kui ei vigastata üksikuid konstruktsioone või ei rikuta viimistlust ning seadmed asendatakse projektikohaste seadmetega. /

57.Üürileandja (korralduslikud) eeltööd üüri-eluruumides remondi tegemise alustamisel.

Üürileandja võib teha asjale parendusi ja muudatusi ja üürnik peab taluma parenduste ja muudatustega seotud töid ning muid mõjutusi, kui tööd ja mõjutused ei ole üürnikule ebamõistlikult koormavad. Üürileandja peab vähemalt kaks kuud enne parenduste või muudatuste tegemise alustamist teatama üürnikule kirjalikult taasesitatavas vormis parenduste ja muudatuste tegemiseks kavandatavate abinõude liigist, ulatusest, algusest ja eeldatavast kestusest, samuti nendest tuleneda võivast üüri suurenemisest. Üürnik võib lepingu käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud teate saamisel 14 päeva jooksul üles öelda, teatades ülesütlemisest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik ütles lepingu üles, ei tohi parenduste või muudatuste tegemisega alustada enne lepingu lõppemist. Üürileandja peab parenduste ja muudatuste tegemisel arvestama üürniku huve. Üürniku huvide arvestamine ei välista ega piira üürniku õigust üüri alandada ja nõuda kahju hüvitamist. Kulutused, mis üürnik parenduste ja muudatuste tegemise tõttu peab tegema, peab üürileandja mõistlikus ulatuses hüvitama ning üürniku nõudmisel talle ette maksma. //

58 Üürniku õigused ja kohustused seoses tema kasutuses olevate eluruumide korrashoiuga.

Üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikult taasesitatavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Kui üürileandja on parenduste ja muudatustega nõustunud, võib ta endise olukorra taastamist nõuda üksnes juhul, kui selles on kirjalikult taasesitatavas vormis kokku lepitud. Üürnik võib üürilepingu lõppemisel ära võtta asjale tehtud parenduse või muudatuse , kui see on võimalik asja kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust parendust või muudatust ära võtta, kui üürileandja tasub talle selle eest mõistliku hüvitise, välja arvatud juhul, kui üürnikul on parenduse või muudatuse äravõtmiseks õigustatud huvi.

59 Korteriomandi ese – reaalosa määratlemine ja omaniku õigus seda kasutada ja käsutada.

Korteriomanik peab hoidmakorteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest,mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist korraldada kokkuleppega. /i/

60. Korteriomaniku õigused ja kohustused seoses elamu korrashoiuga.

Korteriomanik on kohustatud: 1) hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; 2) taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse; 3) võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Korteriomanik on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 1 ja 2 sätestatut. Korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Kui takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse täitmist.//

61. Korterelamu valitseja põhikohustused (korteriomandiseadus) 

KoS § 21. Valitseja õigused ja kohustused
(1) Valitseja on õigustatud ja kohustatud:
1) viima ellu korteriomanike otsuseid ja hoolitsema kodukorra täitmise eest;
2) rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid;
3) mõjuval põhjusel rakendama muid kaasomandi eseme säilimiseks vajalikke abinõusid;
4) valitsema korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid;
5) võimaldama majanõukogul valitseja tegevusega tutvuda ning esitama majanõukogule kontrollimiseks vajalikke andmeid ja dokumente.
(2) Valitsejal on õigus kõigi korteriomanike nimel:
1) korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid;
2) korraldada ja võtta vastu kaasomandi eseme igapäevase valitsemisega seotud sooritusi;
3) võtta vastu korteriomanikele kaasomandi eseme kohta esitatud avaldusi ja teateid;
4) rakendada tähtaegadest kinnipidamiseks ja muul viisil õigusliku kahju ärahoidmiseks vajalikke meetmeid;
5) esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses.
§ 22. Majanduskava ja aruandlus
(1) Valitseja koostab kalendriaastaks majanduskava, mis sisaldab järgmisi andmeid:
1) ülevaadet kaasomandi seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest;
2) kaasomandi eseme valitsemiseks kavandatavaid sissetulekuid ja väljaminekuid;
3) korteriomanike kohustusi kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmise suhtele;
4) kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate maksete suurust;
5) kogu hoones tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri kogust ning maksumust.
(3) Valitseja esitab korteriomanikele pärast kalendriaasta lõppemist aruande, milles kajastatakse muu hulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi.

62. Ehitistele esitatavad põhinõuded (ehitusseadus) AA- s nr 65

Ehitusseadus

§ 3. Ehitisele esitatavad nõuded

(1) Ehitis peab olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale.
(2) Ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud ei või põhjustada ehitise, selle osa või naabruses olevate teiste ehitiste varisemist ning ehitisele, selle aluspinnale või naabruses olevatele teistele ehitistele või nende aluspinnale vastuvõetamatult suuri deformatsioone. Samuti ei või ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud põhjustada ehitise, selle osade, sisseseade ega paigaldatud seadmete kahjustusi konstruktsioonide suure deformeerumise tõttu, kusjuures erakorralise sündmuse tõttu tekkinud mõjude kahjustused ei või olla ebaproportsionaalselt suured.
(3) Ehitis peab tulekahju korral säilitama ettenähtud aja jooksul oma kandevõime. Ehitises peab olema takistatud iseeneslik tule ja suitsu levimine, samuti tule levik naaberehitistele. Ehitisest peab olema võimalik inimesi evakueerida, inimestel peab olema võimalus ehitisest ise evakueeruda ning tulekahju korral peavad olema tagatud päästemeeskondade ohutus ja tegutsemisvõimalused.
(4) Ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda. Ehitisest tingitud ohtlike kemikaalide kemikaaliseaduse tähenduses eritumine peab olema takistatud. Samuti tuleb vältida müra ning inimest ohustava kiirguse levikut ja vee või pinnase saastumist või mürgitamist ning ehitisega seonduva heitvee, suitsu ja tahkete või vedelate jäätmete puudulikku ärajuhtimist. Ehitise osades ega pindadel ei või koguneda niiskust inimese elu, tervist või vara ohustaval määral.
(5) Ehitise kasutamine ja hooldamine ei või selle kasutajale põhjustada ettearvamatuid riske ega õnnetusi, nagu näiteks libisemine, kukkumine, kokkupõrge, põletused ja elektrilöögid ning vigastused plahvatuse tagajärjel.
(6) Ehitises võib olla selle kasutajate poolt tajutav müra tasemel, mis ei ohusta inimese elu ega tervist ning võimaldab rahuldavates tingimustes elada või töötada.
(7) Ehitise välispiirded ning olulise energiatarbega tehnosüsteemid peavad tagama ehitises tarbitava energiahulga vastavuse ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise kasutamise otstarbele. Sisekliima tagamisega hoone välispiirded ning olulise energiatarbega tehnosüsteemid peavad olema projekteeritud ja ehitatud selliselt, et nende koostoimel oleks võimalik tagada energiatõhususe miinimumnõuete täitmine.
(9) Kui ehitise kasutamise otstarve seda eeldab, peavad ehitis ja selle üldkasutatavad osad ning ruumid või alad olema ligipääsetavad ja kasutatavad liikumis -, nägemis- ja kuulmispuudega inimestele.

63. Kinnisvara korrashoiu mõiste ja selle selgitus AA- s nr 66

Standard: 4 Kinnisvara Korrashoiu Põhimõtted, lk 7

64. EVS‐EN 15221 seeria kinnisvarakeskkonna korralduse põhimudeli selgitus Puudub AA-st

Standardikeskuses on tutvustus tasuline ?!

65. EVS 807:2010 eesmärgid ühiskonnas ja kinnisvarasektoris AA- s nr 67 (osaliselt)

Standard 4.2 ja sissejuhatuses ka

66. EVS 807:2010 kasutajad ja kasutusotstarve 

Käesolev standard on mõeldud kasutamiseks kinnisvara korrashoiuga seotud tegevuste korraldamisel.
Standard on mõeldud kasutamiseks:
kinnisvara omanikele oma kinnisvara korrashoiustrateegia kujundamiseks ja selle alusel tegevuskavade koostamiseks ning kokkulepete sõlmimiseks korrashoiu tagamiseks ja ruumide kasutamiseks;
ehitiste projekteerijatele nende poolt pakutavate uusehituste või rekonstrueerimiskavade projektlahendite tehnomajanduslikuks põhjendamiseks ehitise ja selle üksikosade eluea jaoks;
ehitusettevõtjatele seoses vajadusega hankida, koostada ning komplekteerida ehitus- ja paigaldustööde lõppedes juhendid hooldamiseks ja kasutamiseks; lepingust tulenevalt võib ehitustöövõtjal olla ka kohustus hoolduspersonal koolitada ja selgitada nende kohustusi;
kinnisvara korrashoiuga tegelevatele ettevõtetele oma tegevuse kavandamiseks, lepingute sõlmimiseks, osutatud teenuste kohta aruandmiseks ja majandustulemuste analüüsimiseks;
kruntide, hoonete ja ruumide kasutajatele (sh elamute ning bürooruumide kasutajatele – omanikele, rentnikele ja üürnikele) nendele ettenähtud ning vajalike teenuste tellimiseks , osutatavate teenuste sisu ning kvaliteedi hindamiseks ja kaasnevate kulude kontrollimiseks;
kinnisvara hindajatele, müüjatele ning ostjatele usaldusväärse informatsiooni saamiseks erineva kasutusotstarbega kinnisvaraobjektiga tulevikus seonduda võivatest kohustustest ning kuludest ;
avaliku sektori organisatsioonidele (riigiametid, kohalikud omavalitsused ) üheselt arusaadavate õigusaktide ettevalmistamiseks, kogutavate andmete võrdlemiseks ning pädevate hinnangute andmiseks, sh seoses eluasemekorraldusega.

67. Korrashoiutegevuste põhigrupid EVS 807:2010 alusel 

Käesoleva standardi puhul on lähtutud põhimõttest, et eesmärgina püstitatud üldmõiste korrashoid jaotatakse üksikuteks arusaadavalt kirjeldatavateks, mõõdetavateks ning kontrollitavateks tegevuste komponentideks (üksiktegevused).
Sel juhul on erinevate alamaktidega (sh lepingute juurde kuuluvate töökirjeldustega) võimalik kirjeldada vajalikke tegevusi (koos võimalike piirangutega täitmisele) ja/või tegevustega saavutatavaid tulemusi ning selle saavutamiseks kulunud ressursse, s.o hinnata tehtud kulutusi.
Kõik kinnisvara korrashoiuga seotud tegevused on käesoleva standardiga liigitatud hierarhiliselt, määratledes liigituse kolm põhilist tasandit .
Kõige kõrgemal (hierarhia esimesel) tasandil on kinnisvara korrashoiu komplekstegevused, teisel ja kolmandal hierarhia tasanditel on kompleksid jaotatud vastavalt tegevuste rühmadeks ja (üksik)tegevusteks.
Iga konkreetse korrashoiu objekti või objektide puhul võib tegevuste detailsemaks kirjeldamiseks kasutusele võtta ka järgmisi, s.o madalamaid tasandeid.

68. Tehnohooldus‐ ja remonditööde sarnasused ning erinevused 

Remonttööde hulka kuuluvaid tegevusi eristab tehnohooldusest eelkõige see, et tegemist on alati ühekordselt kavandatavate ning elluviidavate projektilaadsete tegevustega. Igal projektil on algus ja lõpp ning unikaalselt elluviidav sisu, so töökirjeldus. Tehnohooldustööd on enamasti aga regulaarselt läbiviidavad (tehnoooldus)tööd, mida tehakse (üldjuhul) kindla aja tagant.
Remont - ning tehnohooldustööd sarnanevad omavahel sellepoolest, et mõlemite tööde eesmärgiks on füüsiliselt säilitada ehitisi ( hooneid /rajatisi) ning (vajadusel) taastada või parandada nende rajatiste seisukord.

69.Tehnohooldustegevuste klassifikatsioon sõltuvalt nende korraldamise iseloomust 

Kinnisvaraobjektil Tehtav tehnohooldus jaguneb oma olemuselt kaheks erinevalt korraldatud tegevuste kompleksiks:
Preventiivne ehk ennetuslik tehnohooldus: varem määratletud ning (üldjuhul) muutumatu töökirjelduse alusel regulaarselt läbiviidavad (tehnohooldus)tööd, mida viiakse läbi kas ettenähtud (aja)intervallide tagant või kirjeldatud tingimuste/ olukordade ilmnemisel eesmärgiga vähendada tikete/ vigade /puuduste ilmnemise tõenäosust või hooldatava üksikelemendi või terviksüsteemi toimimine halvenemist;
-Plaaniline tehnohooldus: ettekavandatav ja regulaarselt (üldjuhul) kindlate ajavahemike tagant toimuv tarindi või süsteemi hooldusjuhenditest tulenev tegevuste kompleks .
-Tingimuslik tehnohooldus: ettekavandatav, kuid teatud tingimuste ilmnemisel või nõudmiste esitamisel toimuv tarindi või süsteemi (paigaldise) hooldusjuhenditest tulenev tegevuste kompleks; kuna tingimuslik tehnohooldus ei toimu (üldjuhul) regulaarselt, siis on selle korraldamisel tõenäoluslik iseloom;
Avariiline tehnohooldus: tööd, mille tegemise eeldus on avarii/rikke kõrvaldamine ja tehtavate tööde eesmärk on toimunud avarii/rikke ja selle tagajärgede likvideerimine.
-Avarii lokaliseerimine: sisaldab selliseid tehnohooldustöid, mille käigus lepingus määratletud aja jooksul selgitatakse välja avarii/rikke asukoht ning selle oletatav põhjus ning tõkestatakse avarii/rikke edasisine toime võimalikult minimaalse kaasmõjuga kinnisvara ülejäänud kasutajatele (ja/või naaberkinnistule) ning avarii toimega kaasneda võiv kahjude edasisine tekkimine ehitise muudele tarinditele, süsteemidele (paigaldistele) ja igasugusele varale ja oht inimeleule.
-Avariijärgne tehnohooldus: sisaldab selliseid tehnohooldustöid, mille käigus selgitatakse välja avarii toimumise tegelik põhjus ning taastatakse tarindi või süsteemi (paigaldise) vähemalt avariieelne olukord ja ettenähtud normaalne töö koos avarii ning selle kõrvaldamise käigus tekkinud kaasnevate kahjustuste kõrvaldamisega; avarii lokaliseerimine ja avariijärgne tehnohooldus või remont ei pea toimuma üheaegselt (paketina); sõltuvalt avarii tagajärgede ulatusest on võimalik täiendavalt ajutise remondi

70.Tehnohooldus‐ ja heakorratööde sisu ning olemus, nende põhilised erinevused 

Tehnohooldus on tegevused ja tööd selleks, et füüsiliselt säilitada krundil olevaid ehitisi (hooneid, rajatisi), tagades tervikuna nende ning nende üksikute tarindite ja ehitistes paiknevate tehnosüsteemide seisundi vastavus ettenähtud nõuetele omaniku poolt selleks võimaldatud vahenditega.
Tehnohoolduse eesmärk väljendub selles, et iga ehitis peab selle kasutamiseks vastuvõtmisel ning kasutuses oleku jooksul pidevalt vastama õigusaktides toodud põhinõuetele : - mehaaniline tugevus ja püsivus; - tuleohutus; -hügieenilisus, tervislikkus ja keskkonnaohutus; -piisav mürakaitse; -energiasäästlikkus ja soojusisolatsiooni püsivus.
Kõik tehnohooldusena kirjeldatavad tegevused ning nendega saavutatavad eesmärgid peavad olema:
-kirjaldatud hooldusraamatus koos vajalike viidetega hooldusjuhenditele, kus lisaks tegevuste/toimingute nomenklatuurile tuleb ka esitada nende toimumise tingimused, sh nende toimumise sagedus.
-Iga tehnohoolduse tulemus peab olema kirjendatud vastavate hooldusraamatu vormidega.
Heakorratööde tegemine krundil ja hoones on teenus, mille eesmärk on puhtuse ja korrashoiu tagamine krundil ja sellel paiknevatel väikevormidel õigusaktidega kehtestatud tasemel ja hoonete välispindade ning siseuumide korrastamine ja puhastamine, tagades nende sobivuse omanikule ja kasutajale.
Heakorratööde tegemine sisaldab kõiki neid tegevusi, mis on seotud ettenähtud puhtuse tagamisega. Heakorratöödel on järgmised põhilised eesmärgid:
-saavutada korrastavate ruumide ja pindade esteetilisus esmajaolt kasutajale:
-tagada ohutus kasutajatele (nt likvideerides jääst või märgadest puulehtedest tulenev libedust jne)
-tagada hügieenilus kinnistul, kõrvaldada haigusi tekitada võivat mustust ning likvideerida haiguste võimalike edasikandjaid (näriliste- ja putukatõrje)
Heakorratööde (puhastamine ja koristamine ) käigus ei toimu ühegi tarindi tehnohooldust, osalist ega täielikku asendamist, parandamist ega parendamist. Heakorratööde põhieesmärk seisneb olemasolevate ehitiste ning nende valmistamisel kasutatud materjalide kvaliteeditaseme säilitamises.

76. Kasutusluba – sisu, saamise eeldused, vajalikkus

Soovitan lugeda tervikteksti: http://www.omanikud.ee/seadused__ja_maarused/kasutuslubadest
Ülevaade ehitise kasutusloa taotlemisest ja väljastamisest
Järgnevas tekstis kasutatakse järgmisi lühendeid:
Ehitusseadus -EhS
Riigkohtu halduskolleegiumi otsus – RKHKo
Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus - RKTKo
Kasutusloa määratlus, tähendus
Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele (EhS § 32 lg 1).
Kasutusloaga antakse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile (EhS § 32 lg 11).
Ehitise kasutamiseks peab olema kasutusluba, välja arvatud riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitise, riigikaitselise ehitise ja elamiseks mittekasutatava väikeehitise kasutamiseks (EhS § 32 lg 2).
Valminud ehitist või selle osa võib kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel (EhS § 32 lg 3).
Kasutusloale kantavad andmed avalikustatakse riikliku ehitisregistri veebilehel (EhS § 32 lg 4).
Kasutusloa väljastab ja tunnistab kehtetuks kohalik omavalitsus (EhS § 33 lg 1).
Kasutusloa taotluse esitab ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel.
Võõrale maale ehitatud tehnovõrgu või -rajatise kasutusloa taotlemisel peab tehnovõrgu või -rajatise omanik esitama kinnituse oma omandiõiguse kohta tehnovõrgu või -rajatise suhtes (EhS § 33 lg 8).
Ajutise ehitise korral võib kasutusloa taotluse esitada ehitusloa taotleja (EhS § 33 lg 9).
Kasutusluba on tähtajatu, välja arvatud ajutisele ehitisele, kuni viieks aastaks väljastatav kasutusluba (EhS § 35 lg 1 ja lg 2).
Riigikohus on oma otsustes leidnud, et et kasutusloa andmine on kaalutlusõiguslik otsus, mille langetamisel ei või kohalik omavalitsus piirduda vaid ehitise projektikohasuse formaalse kontrolliga . Kasutusloa andmisel peab ehitusjärelevalve organ kontrollima ehitise vastavust mitte ainult ehitus- ja planeerimisõiguse normidele, vaid hindama ka seda, kas ehitise kasutamine kavandatud otstarbel on vastuolus muude õigusnormidega, kusjuures ehitis ei vasta nõuetele, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute (näiteks ümberkaudsete elanike) õigusi ehk kasutusluba, mis on väljastatud õigusvastase ehitusloa alusel ehitatud ehitisele, on õigusvastane (RKHKo 10.10.2003 haldusasjas 3-3-1-62-03, punktid 10 ja 11; RKHKo 20.10.2005 haldusasjas 3-3-1-34-05, punkt 8).
Kasutusloa olemasolu võib puudumine osutuda vägagi oluliseks, kui ehitis on kindlustatud ja sellega juhtub mingi õnnetus.
Enamik kindlustusandjate üldtingimustest välistavad kahju hüvitamise, kui hoone või selle tehnosüsteemid ei vasta kehtestatud nõuetele. Seega võib kasutusloa puudumine osutuda argumendiks, miks kindlustusandja võib kahju hüvitamisest keelduda. Kasutusloata hoonet ei oleks võinud ju üldse kasutada ning seega ei oleks võinud tekkida ka õnnetust, mille põhjustas ebaõigesti paigaldatud elektrisüsteemi kasutamine, vmt.
Kasutusloa olemasolu või puudumine on teatud määral oluline ka kinnistu, mille koosseisus ehitis on, tagatisel laenu taotlemisel. Siiski on siiani määravamaks osutunud ehitise reaalne, kinnisvara hindajale nähtuv seisukord, mitte niivõrd kasutusloa olemasolu fakt.
Kasutusloa taotlemine
Kasutusloa saamiseks tuleb vastavuses ehitusseadusega (EhS § 33) esitada:
1) kasutusloa taotlus (vt ka http://www.ehr.ee/v12.aspx?loc=0104 );
2) ehitusprojekt –nõuded ehitusprojektile, mille järgi ehitamine tegelikult toimub, on majandus- ja kommunikatsiooniministri poolt kehtestamisel;
3) ehitamise tehniliste dokumentide originaalid või dokumendi väljastaja või ehitustoote tarnija toote nõuetele vastavuse tõendamise seaduse tähenduses või ehitise omaniku või kohaliku omavalitsuse kinnitatud koopiad, kui kasutusloa taotlejal on ehitamise tehniliste dokumentide säilitamise kohustus;
4) õigusaktis sätestatud juhtudel dokument, mis tõendab ehitise kasutusele võtmisele eelneva ehitise, selle osa või ehitise tehnosüsteemi tehnilise kontrolli teostamist;
5) õigusaktis sätestatud juhtudel kirjalik nõusolek ehitise või selle osa kasutusele võtmiseks;
6) energiamärgis, kui see on nõutav;
7) tasuda riigilõiv (vt riigilõivuseadus § 290).
Kasutusloa taotluses sisalduvad (EhS § 36):
1) ehitise omaniku nimi, kontaktandmed , äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
2) ehitise asukoha aadress, katastritunnus, koordinaadid ja ehitise nimetus ning olemasolu korral ehitise riikliku ehitisregistri kood ja ehitusloa number;
3) ehitusprojekti või ehitise mõõdistusprojekti koostanud isiku nimi, kontaktandmed, äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
4) ehitamist teostanud isiku nimi, kontaktandmed, äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
5) omanikujärelevalve tegija nimi, kontaktandmed, äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
6) ehitise kasutamise otstarve;
7) ehitise olulised tehnilised andmed (vt ka ehitise tehniliste andmete loetelu);
8) ajutise ehitise ehitamise korral ehitise kasutamise taotletav aeg;
9) andmed riigilõivu tasumise kohta.
Kasutusloa taotluses võib taotleda ühele ehitisele mitut kasutamise otstarvet, mis kantakse samale kasutusloale. Samuti võib kasutusloa taotluses esitada taotluse ehitise või selle osa või ehitise ja selle teenindamiseks vajalike rajatiste kasutamise kohta.
...Elamu puhul tuleb antud juhul tavaliselt esitada dokumendid , mis tõendavad elektripaigaldise (vt elektriohutusseadus § 11), gaasipaigaldise (vt küttegaasi ohutuse seaduse § 9 ja selle alusel kehtestatud määrus) tehnilise kontrolli teostamist ja paigaldiste nõuetele vastavust; puurkaevu olemasolul soovitakse tavaliselt näha puurkaevu passi;
· õigusaktis sätestatud juhtudel kirjalik nõusolek ehitise või selle osa kasutusele võtmiseks.
Enda tarbeks ehitatava elamu puhul ei pruugi kohaldamist leida, kui mitte pidada selleks näiteks Päästeameti kirjalikku heakskiitu ehitise kasutusele võtmiseks (vt Päästeseaduse § 21).
Näiteks on tarvis üle 100 m kõrgusega ehitisele kasutusloa väljastamiseks eelnevalt Lennuameti kirjalikku nõusolekut.
...Üsna tihti soovivad omavalitsused näha ka erinevate teenuste kasutamise lepingute väljavõtteid ( elekter , vesi, kanalisatsioon , gaas , jäätmed), mis tasuks sel puhul lisada.
Joogivee tarbimisel soovitakse näha vee kvaliteedi analüüse (mikrobioloogiliste ja keemiliste näitajate osas); analüüse teostavate asutuste kontaktandmed on leitavad Keskkonnaministeeriumi veebilehelt.
Juhul kui hoonestatav kinnisasi kuulub abikaasade ühisvara hulka, võib olla tarvilik ka abikaasa (keda näiteks kinnistusraamatust ei nähtu) nõusoleku esitamine.
Esitada tuleb ka energiamärgis, mis on üldjuhul nõutav (see ei ole nõutav hoone puhul, mille ehitusluba on väljastatud enne 2009. aasta 1. jaanuari).
Energiamärgis on dokument, mis väljastatakse projekteeritavale või olemasolevale sisekliima tagamisega hoonele ja mille eesmärgiks on anda teada, milline on selle hoone projekteeritud energiavajadus või tegelik energiatarbimine.
Energiamärgisele tuleb lisada hoone energiatarbimist vähendavate abinõude loetelu (EhS § 31 lg 1). Energiamärgise kehtivusaeg on kümme aastat (EhS § 31 lg 3).

77. Kohaliku omavalitsuse poolt läbiviidav ehitusjärelevalve – põhikohustused ja õigused

Vastus: Ehitusseadus § 60. Ehitusjärelevalvet teostava ametiisiku pädevus ja kohustused
(1) Ehitusjärelevalvet teostava ametiisiku pädevuses on:
1) kontrollida käesoleva seaduse täitmist, sealhulgas ehitatavas ehitises või selle osas;
2) kontrollida käesoleva seaduse täitmist kasutatavas ehitises takistamatult, teatades sellest ehitise omanikule ette vähemalt 24 tundi;
3) saada riigiasutuselt, kohalikult omavalitsuselt, ehitise omanikult, ehitusloa taotlejalt või ettevõtjalt ehitamise või projekteerimise, ehitusuuringute, omanikujärelevalve, ehitusprojektide ja ehitiste ekspertiiside ning ehitiste kasutamise kohta lähtuvalt ehitise ohutusest ja kasutamise otstarbest ehitusjärelevalve teostamiseks vajaminevat informatsiooni;
4) tutvuda ehitamist, projekteerimist, ehitusuuringuid, omanikujärelevalvet, ehitusprojektide või ehitiste ekspertiise ning ehitiste kasutamise ohutust või kasutamise otstarvet puudutavate dokumentide originaalide või koopiatega ja saada nende ärakirju, välja arvatud käesolevas punktis nimetatute maksumuste kohta;
41) alates 2009. aasta 1. jaanuarist saada käesoleva lõike punktis 3 nimetatud isikutelt vajalikku teavet hoonete energiamärgiste väljastamise ja hoonete energiaauditite tegemise kohta ning tutvuda hoonete energiamärgiseid ja energiaauditeid puudutavate dokumentide originaalide või koopiatega ja saada nende ärakirju;
5) kontrollida ehitustöid ja ehitusprojekti vastavust nõuetele, detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitise korrashoidu ja ehitise kasutamist lähtuvalt ehitise ohutusest ja kasutamise otstarbest;
6) nõuda põhjendatud juhtudel ehitusprojekti ja ehitise või selle osa ekspertiisi;
7) teha ettekirjutusi vastavalt oma pädevusele;
8) valmistada ette ehitus- ja kasutuslubade väljaandmine;
9) esitada riiklikule ehitisregistrile andmeid;
10) tellida ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontrollimiseks ehitusprojekti ekspertiisi või ehitise või selle osa nõuetele vastavuse kontrollimiseks ehitise või selle osa ekspertiisi;
11) kontrollida ehitusloa olemasolu ja ehitusloale kantud andmete tegelikkusele vastavust;
12) kontrollida kasutusloa olemasolu ja kasutusloale kantud andmete tegelikkusele vastavust.
(2) Nõuetele vastavuse kontrollimiseks tellitud ehitusprojekti või ehitise või selle osa ekspertiisi kulud tasub ehitusjärelevalve teostaja . Kui tuvastatakse, et ehitusprojekt või ehitis või selle osa ei vasta sellele kehtestatud nõuetele, peab ehitise omanik hüvitama ehitusjärelevalve teostajale nõuetele vastavuse kontrollimiseks tellitud ekspertiisi kulud.
(3) Ehitusjärelevalvet teostav ametiisik on kohustatud:
1) oma tööülesannete täitmisel esitama ametitõendi;
2) tagama talle ehitusjärelevalve teostamisel teatavaks saanud äri- ja tehnikaalase teabe konfidentsiaalsuse, kui seadus ei näe ette selle avaldamist.
§ 61. Ehitusjärelevalvet teostava ametiisiku ettekirjutus
(1) Ehitusjärelevalvet teostav ametiisik teeb ehitise omanikule või ehitist ehitavale isikule ettekirjutuse, kui:
1) ehitamise käigus ei peeta kinni detailplaneeringust või
2) ehitamise käigus ei peeta kinni projekteerimistingimustest või
3) ehitamise käigus ei peeta kinni ehitusprojektist või
4) ehitamise käigus ei peeta kinni kohaliku omavalitsuse kirjalikust nõusolekust või
5) ehitatakse ehitusloata või
6) ehitatakse kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusolekuta või
7) ehitist ei kasutata selleks ettenähtud otstarbel või
8) ehitisel puudub kasutusluba või
9) ehitis on ohtlik inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale või
10) ehitis ei vasta ehitisele ettenähtud nõuetele;
11) detailplaneeringu kohustusega alal ei ole ehitise omanik kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga väikeehitise püstitamise kavatsusest teavitanud kohalikku omavalitsust.
(2) Ehitusjärelevalvet teostav ametiisik teeb ehitusettevõtjale ettekirjutuse, kui:
1) ehitusettevõtja ei pea ehitamise käigus kinni ehitusprojektist või
2) ehitusettevõtja ei pea ehitamise käigus kinni kohaliku omavalitsuse kirjalikust nõusolekust või
3) ehitusettevõtja ehitab ehitist, mille ehitamiseks ei ole väljastatud ehitusluba või
4) ehitusettevõtja ehitab ehitist, mille ehitamiseks ei ole kohalik omavalitsus andnud kirjalikku nõusolekut või
5) ehitusettevõtja poolt ehitatav ehitis ei vasta ehitisele ettenähtud nõuetele.
(3) Ehitusjärelevalvet teostav ametiisik teeb ettevõtjale ettekirjutuse, kui:
1) ehitusettevõtja, projekteerimisettevõtja, ehitusuuringuid, omanikujärelevalvet, ehitusprojektide või ehitiste ekspertiise tegev või ehitusjuhtimisega tegelev ettevõtja tegutseb vastutava spetsialistita või
2) ehitusettevõtja, projekteerimisettevõtja, ehitusuuringuid, omanikujärelevalvet, ehitusprojektide või ehitiste ekspertiise tegev või ehitusjuhtimisega tegelev ettevõtja tegutseb registreeringuta.
(31) Alates 2009. aasta 1. jaanuarist teeb ehitusjärelevalvet teostav ametiisik ettekirjutuse ka hoonete energiamärgiseid väljastavale või hoonete energiaauditeid tegevale ettevõtjale, kes tegutseb vastutava spetsialistita või nõutava registreeringuta.
(4) Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud ettekirjutuses ehitusjärelevalvet teostav ametiisik:
1) juhib tähelepanu õigusrikkumisele;
2) esitab nõude ehitamise, projekteerimise, ehitusuuringute, omanikujärelevalve, ehitusprojektide või ehitiste ekspertiiside tegemise või ehitusjuhtimisega tegelemise või ehitise kasutamise osaliseks või täielikuks peatamiseks;
3) kohustab tegema edasise ehitamise, projekteerimise, ehitusuuringute, omanikujärelevalve, ehitusprojektide või ehitiste ekspertiiside tegemise või ehitusjuhtimisega tegelemise või ehitise nõuetele vastavaks viimise või ehitise kasutamise õiguspäraseks jätkamiseks vajalikke toiminguid .
(41) Alates 2009. aasta 1. jaanuarist on ehitusjärelevalvet teostaval ametiisikul käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud õigused ka hoonete energiamärgiseid väljastava või hoonete energiaauditeid tegeva ettevõtja rikkumiste puhul.
(5) Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud ettekirjutuse tegemise õigus on linnapea või vallavanema volitatud kohaliku omavalitsuse ametiisikul või Tehnilise Järelevalve Ameti peadirektori volitatud ametiisikul.
(6) Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud ettekirjutuse täitmata jätmise korral võib ehitusjärelevalvet teostav ametiisik rakendada sunnivahendit asendustäitmise ja sunniraha seaduses sätestatud korras. Kohustuse täitmisele sundimiseks on sunniraha ülemmäär füüsilisele isikule 1300 ja juriidilisele isikule 6400 eurot.
(7) Ehitusjärelevalve teostaja edastab ehitisregistrile andmed käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ettekirjutuse kohta kahe tööpäeva jooksul ettekirjutuse tegemise päevast arvates.
PS § 14. Õiguste ja vabaduste tagamine on seadusandliku, täidesaatva ja kohtuvõimu ning kohalike omavalitsuste kohustus.
§ 32 (loe ise)
Kokkuvõttes avalik võim kohustatud kaitsma kolmandate isikute (sh naaberkinnistu omaniku) õigusi ehitisest tulevate kahjulike mõjude eest. Seetõttu ei teosta kohalik omavalitsus ehitusjärelevalvet mitte ainult avalike huvide, vaid ka üksikisiku õiguste kaitseks.
Nende eesmärkide saavutamiseks peab ehitusjärelevalve teostaja kasutama seaduses ettenähtud abinõusid. Nende abinõude rakendamisel on kohalikul omavalitsusel kaalutlusõigus. Põhiseadusega nõutud avaliku võimu poolse sekkumise meetmed ja nende intensiivsus sõltuvad konkreetse juhtumi asjaoludest.

78. Ehituse ja ehitiste riiklik järelevalve – põhikohustused ja õigused

Vastus: Ehitusseadus § 62 riikliku järelvalvet teostab Tehnilise Järelvalve Amet.
§ 63. Tehnilise Järelevalve Ameti ametiisiku pädevus ja kohustused
(1) Tehnilise Järelevalve Ameti ametiisiku pädevuses on:
1) kontrollida käesoleva seaduse täitmist ehitustoote nõuetele vastavuse osas, sealhulgas ehitatavas ehitises või selle osas või pärast ehitustoote turule laskmist selle ladustamis -, paigaldus- või müügikohas takistamatult ja ette teatamata ning kasutatavas ehitises või ehitustoote kasutamiskohas takistamatult, teatades sellest ehitise omanikule ette vähemalt 24 tundi, kusjuures ehitisega toimunud avariide põhjuste uurimise korral ei ole vaja sellest ette teatada;
2) kontrollida käesoleva seaduse täitmist ehitise nõuetele vastavuse osas, sealhulgas ehitatavas ehitises või selle osas takistamatult ja ette teatamata ning kasutatavas ehitises takistamatult, teatades sellest ehitise omanikule ette vähemalt 24 tundi, kusjuures ehitisega toimunud avariide põhjuste uurimise korral ei ole vaja sellest ette teatada;
3) saada riigiasutuselt, kohalikult omavalitsuselt, ehitustoote turustanud isikult, ehitustoote müüjalt, ehitise omanikult, ehitusloa taotlejalt või ettevõtjalt riikliku järelevalve teostamiseks vajaminevat informatsiooni ehitamise või projekteerimise, ehitusuuringute, omanikujärelevalve, ehitusprojektide ja ehitiste ekspertiiside ning ehitiste kasutamise kohta lähtuvalt ehitise ohutusest ja kasutamise otstarbest;
4) tutvuda ehitustoote, ehitamist, projekteerimist, ehitusuuringuid, omanikujärelevalvet, ehitusprojektide või ehitiste ekspertiise ning ehitiste kasutamise ohutust või kasutamise otstarvet puudutavate dokumentide originaalide või koopiatega ja saada nende ärakirju, välja arvatud käesolevas punktis nimetatute maksumuste kohta;
41) alates 2009. aasta 1. jaanuarist saada käesoleva lõike punktis 3 nimetatud isikutelt vajalikku teavet hoonete energiamärgiste väljastamise ja hoonete energiaauditite tegemise kohta ning tutvuda hoonete energiamärgiseid ja energiaauditeid puudutavate dokumentide originaalide või koopiatega ja saada nende ärakirju;
5) kontrollida ehitise ja ehitusprojekti vastavust nõuetele ning ehitise kasutamist lähtuvalt ehitise ohutusest ja kasutamise otstarbest;
6) nõuda põhjendatud juhtudel ehitusprojekti ja ehitise ekspertiise ning korraldada ehitistega toimunud avariide põhjuste uurimist;
7) teha ettekirjutusi vastavalt oma pädevusele;
8) kohustada ehitise omanikku teavitama avalikkust ehitisega seotud ohtudest või ehitise omaniku kulul teavitama ise avalikkust ehitisega seotud ohtudest;
9) [kehtetu - RT I 2010, 31, 158 - jõust. 01.10.2010]
10) võtta kuni 1300-eurose maksumusega ehitustoode või selle näidis tasuta ja üle 1300-eurose maksumusega ehitustoode või selle näidis õiglase tasu eest ehitustoote tootjalt, importijalt või levitajalt ehitustoote nõuetele vastavuse kontrollimiseks, kusjuures ehitustoode või selle näidis võetakse kontrollimiseks järelevalveametniku selle otsuse alusel, milles on märgitud ka sellisele ehitustoote tootjale, importijale või levitajale kohe väljamaksmisele kuuluv summa, kui tasu maksmine on ette nähtud.
(2) Nõuetele vastavuse kontrollimiseks tellitud hindamisteenuse ja ehitusprojekti või ehitise ekspertiisi kulud tasub Tehnilise Järelevalve Amet. Kui tuvastatakse, et ehitustoode, ehitis või ehitusprojekt ei vasta sellele kehtestatud nõuetele, peab ehitustoote tootja, levitaja, müüja või ehitise omanik hüvitama Tehnilise Järelevalve Ameti nõuetele vastavuse kontrollimiseks tellitud hindamisteenuse, sealhulgas ekspertiisi kulud.
(3) Nõuetele vastavuse kontrollimiseks võetud ehitustoode või selle näidis tagastatakse või ehitustoote või selle näidise maksumus hüvitatakse mõistliku aja jooksul, kui ehitustoode või selle näidis vastab nõuetele.
(4) Tehnilise Järelevalve Ameti riiklikku järelevalvet teostav ametiisik on kohustatud:
1) oma tööülesannete täitmisel esitama ametitõendi;
2) tagama talle riikliku järelevalve teostamisel teatavaks saanud äri- ja tehnikaalase teabe konfidentsiaalsuse, kui seadus ei näe ette selle avaldamist.
§ 64. Tehnilise Järelevalve Ameti ametiisiku ettekirjutus ja otsus
(1) [Kehtetu - RT I 2009, 20, 132 - jõust. 01.05.2009]
(2) [Kehtetu - RT I 2009, 20, 132 - jõust. 01.05.2009]
(3) Käesoleva seaduse või selle alusel kehtestatud õigusaktide nõuete, välja arvatud käesoleva seaduse § 19 lõike 4 alusel kohaliku omavalitsuse kehtestatud nõuete rikkumise lõpetamiseks teeb riiklikku järelevalvet teostav ametiisik ettekirjutuse, milles:
1) esitab nõude õigusrikkumise lõpetamiseks;
2) esitab vajaduse korral nõude õigusrikkumisega seotud tegevuse osaliseks või täielikuks peatamiseks või
3) kohustab tegema edasise tegevuse õiguspäraseks jätkamiseks vajalikke toiminguid.
(31) Alates 2009. aasta 1. jaanuarist on Tehnilise Järelevalve Ameti riiklikku järelevalvet teostaval ametiisikul käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud õigused ka hoonete energiamärgiste väljastamisel ja energiaauditite tegemisel esinenud rikkumiste korral.
(4) Tehnilise Järelevalve Amet edastab ehitisregistrile andmed ehitusprojektile mittevastava ehitamise või nõuetele mittevastava ehitustoote kasutamise korral tehtud ettekirjutuse kohta kahe tööpäeva jooksul ettekirjutuse tegemise päevast arvates.
(5) Tehnilise Järelevalve Ameti peadirektoril ja tema volitatud Tehnilise Järelevalve Ameti ametiisikul on õigus ettevõtja ettekirjutuse korduva täitmata jätmise korral teha otsus, milles täitmata jätmine fikseeritakse ning mis on ettevõtja registrist kustutamise aluseks.
(6) Käesoleva paragrahvi lõikes 5 nimetatud otsuses märgitakse:
1) otsuse tegemise aeg ja koht:
2) otsuse sisu;
3) otsuse alus;
4) otsuse teinud ametiisiku ees- ja perekonnanimi ning ametinimetus ;
5) märge otsuse vaidlustamise võimaluse tähtaja ja korra kohta.
(7) Kui Tehnilise Järelevalve Ameti peadirektori või tema volitatud ametiisiku ettekirjutus või otsus tehti ettevõtja kohta, kes on registreeritud majandustegevuse registris, edastab Tehnilise Järelevalve Amet registrile ettekirjutuse koopia kahe tööpäeva jooksul ettekirjutuse tegemisest arvates või kustutab ettevõtja registreeringu registris pärast käesoleva paragrahvi lõikes 5 nimetatud otsuse tegemist viivitamata, kuid mitte hiljem kui viie tööpäeva jooksul.
(8) Käesolevas paragrahvis sätestatud ettekirjutuse täitmata jätmise korral võib riiklikku järelevalvet teostav ametiisik rakendada sunnivahendit asendustäitmise ja sunniraha seaduses sätestatud korras. Kohustuse täitmisele sundimiseks on sunniraha ülemmäär füüsilisele isikule 1300 ja juriidilisele isikule 6400 eurot.

79. Omanikujärelevalve põhikohustused ja õigused

Vastus Ehitusseadus § 30. Omanikujärelevalve
(5) Omanikujärelevalvet tegeva isiku ülesandeks on kontrollida:
1) ehitusprojekti vastavust nõuetele;
2) nõuetele vastavate ehitustoodete kasutamist;
3) ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoidu ja ohutust ümbruskonnale;
4) keskkonnaohutuse tagamist;
5) tehtud ettekirjutuste täitmist;
6) teostatavate ehitustööde kvaliteeti ja tööde täitmise tähtaegu, teavitades ehitise omanikku, kui teostatavate ehitustööde kvaliteet või tööde täitmise tähtaeg ei vasta kokkulepitule;
7) ehitamise vastavust ehitusprojektile, õigusaktidest ning ehitise omaniku ja ehitusettevõtja vahel sõlmitud lepingust tulenevatele nõuetele.
(6) Omanikujärelevalve tegijal on õigus nõuda:
1) ehitusprojekti koostajalt ehitusprojekti nõuetele vastavusse viimist;
2) ehitusettevõtjalt kasutatud ehitustoodete toimivusdeklaratsioonide ja paigaldatud seadmete dokumentide, nagu näiteks garantiikirjad, hooldus - või kasutusjuhendid, originaalide või koopiate esitamist ;
3) ehitusettevõtja poolt kasutatud ehitustoote asendamist selle mittevastavuse korral ehitusprojektile või kehtestatud nõuetele;
4) ehitusettevõtjalt nõuetele mittevastavate ehitustööde ümbertegemist;
5) ehitusettevõtjalt ehitusprojektile mittevastavate ehitustööde ümbertegemist;
6) ehitustööde peatamist avariiohu tekkimise, ehitusalastes õigusaktides sätestatud nõuete rikkumise, ehitusloa või kirjaliku nõusoleku tingimuste täitmata jätmise ja ehitusprojektile mittevastava ehitamise korral;
7) ehitusettevõtjalt ehitamise nõuetekohast ja õigeaegset dokumenteerimist.
(7) Omanikujärelevalve tegija peab omanikujärelevalve tegemisel täitma ehitamise käigus ehitise ja ehitamise ohutuse eesmärgil kehtestatud nõudeid.
(8) Omanikujärelevalve tegemise korra kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniminister.
Omanikujärelevalve tegemise kord
§ 5. Omanikujärelevalve tegija ülesanded
(1) Omanikujärelevalve tegija koostab oma ülesannete tegemiseks järelevalveprotseduuride programmi.
(2) Omanikujärelevalve tegija ülesanded:
1) ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontroll, mille käigus tehakse kindlaks ehitusprojekti terviklikkus , sealhulgas ehitusprojekti vastavus „Ehitusseaduse” § 18 lõike 3 nõuetele;
2) hoone mahamärkimisega seotud geodeetiliste tööde hindamine;
3) reaalsete vundeerimistingimuste võrdlemine ehitusprojekti koostamise aluseks olnud pinnaseandmetega või geotehniliste uuringute andmetega ;
4) ehitatava ehitise ja selle osade ehitusprojektile ning ehitusettevõtja ja ehitise omaniku vahel kokkulepitud tingimustele ja kvaliteedile vastavuse kontroll;
5) ehitisse püsivalt paigaldatavate ehitustoodete, sealhulgas püsivalt paigaldatavate seadmete, ehitusprojektile vastavuse kontroll esitatud dokumentide alusel;
6) kasutatavaid ehitustooteid ja püsivalt paigaldatavate seadmete iseloomustava dokumentatsiooni olemasolu kontroll;
7) ehitustööde kvaliteedi hinnangute, mõõtmiste, katsetuste ja ekspertiiside teostamiseks ettepanekute tegemine ning nende järelevalve;
8) ehitamise tehniliste dokumentide nõuetekohase ja õigeaegse täitmise kontroll ja vajadusel nende esitamise, täiendamise või parandamise nõudmine;
9) esitatud teostusjooniste tegelikkusele vastavuse hindamine;
10) ehitatava ehitise ja selle asukoha maaüksuse korrashoiu kontroll;
11) ehitatava ehitise ja selle asukoha maaüksuse ümbruskonna ohutuse, sealhulgas kolmandatele isikutele, kontroll;
12) keskkonnaohutuse kontroll;
13) osalemine ehitustööde või selle osade üleandmisel-vastuvõtmisel ning selle põhjal hinnangu andmine ehitise valmidusastmest;
14) kaetavate tööde ja ehitise osade ülevaatus, ehitusprojektile vastavuse kontroll ning dokumentatsiooni kontroll;
15) tööohutuse nõuete rikkumise tuvastamisel või kahtluse korral märkuste tegemine;
16) esimesel võimalusel Tehnilise Järelevalve Ameti teavitamine , kui seda ei ole teinud ehitusettevõtja või ehitise omanik, ehitise ehitamisel toimunud avariist või õnnetusjuhtumist, mis tulenes ehitise või ehitamise nõuetele mittevastavausest ning kui see on põhjustanud inimvigastusi või materiaalset kahju või võib neid põhjustada;
17) tehtud ettekirjutuste täitmise kontroll.
(3) Omanikujärelevalve tegija ülesandeks ei ole ehitusprojektis esitatud arhitektuuriliste või tehnilise lahenduse sobilikkuse hindamine, kuid omanikujärelevalve tegijal on õigus teha ettepanekuid ehitusprojektis esitatud lahenduste suhtes, tehes koostööd ehitusprojekti koostajaga.

80. Ehitise omaniku kohustused ehitusseaduse tähenduses

Vastus: Ehitusseadus § 29. Ehitise omaniku kohustused ja õigused
(1) Ehitise omanik on kohustatud tagama:
1) enne ehitamise alustamist ehitusloa olemasolu, kui ehitusluba on nõutav;
2) enne ehitamise alustamist kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku olemasolu, kui kirjalik nõusolek on nõutav;
21) detailplaneeringu kohustusega aladel kohaliku omavalitsuse teavitamise kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga väikeehitise püstitamise kavatsusest;
3) ehitusprojekti kohase ehitamise, kui ehitusprojekt on nõutav;
4) ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoiu ja ohutuse ümbruskonnale ehitamise ajal ja ehitise kasutamisel, sealhulgas takistama juurdepääsu varisemisohtlikule või muude lagunemistunnustega ehitisele kuni selle lammutamiseni või korrastamiseni ja paigaldama sellise ehitise ümber hoiatussildid;
5) ehitusjärelevalve teostaja juurdepääsu ehitisele ja ehitamise tehnilistele dokumentidele, välja arvatud riigisaladust või salastatud välisteavet sisaldavale ehitisele ja riigikaitselisele ehitisele ning sellise ehitise ehitamise tehnilistele dokumentidele;
6) riikliku järelevalve teostaja juurdepääsu ehitisele ja ehitamise tehnilistele dokumentidele, kusjuures juhul, kui riikliku järelevalve teostajal on õigus korraldada avariide põhjuste uurimist, siis juurdepääsu riigisaladust või salastatud välisteavet sisaldavale ehitisele ja riigikaitselisele ehitisele ning sellise ehitise ehitamise tehnilistele dokumentidele;
7) käesoleva seaduse § 31 lõikes 2 nimetatud dokumentide ning olemasolu korral ehitise mõõdistusprojekti säilitamise ehitise lammutamiseni või arhiiviseaduses sätestatud korras arhiivi üleandmiseni;
8) vajaduse korral ehitusprojekti ekspertiisi tegemise;
9) vajaduse korral ehitise ekspertiisi tegemise;
10) ehitamise isiku poolt, kellel on vastav pädevus ja õigus;
11) kasutusloa olemasolu, kui see on nõutav;
12) ehitise kasutamise vastavalt kasutamise otstarbele;
13) õigusaktis sätestatud juhtudel ehitise, selle osa ja ehitise tehnosüsteemi tehnilise kontrolli teostamise;
14) ajutise ehitise lammutamise ehitise kasutamise aja lõppemisel;
15) Tehnilise Järelevalve Ameti teavitamise esimesel võimalusel ehitise kasutamisel toimunud avariist või õnnetusjuhtumist, mis võis tuleneda ehitise käesoleva seaduse §-s 3 sätestatud nõuetele mittevastavusest;
16) Tehnilise Järelevalve Ameti ametiisikule ja teistele volitatud ametiisikutele igakülgse abi andmise avarii ja sellega kaasnenud õnnetusjuhtumi põhjuste väljaselgitamisel, säilitades põhjuste väljaselgitamiseni avarii ja õnnetusjuhtumi tagajärjel tekkinud olukorra, kui see ei põhjusta edasisi kahjustusi.
(2) Lisaks käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatule on ehitise omanik kohustatud:
1) korraldama ehitamise ajal pideva järelevalve ehitamise üle (edaspidi omanikujärelevalve), tagades sealjuures omanikujärelevalvele võimaluse tutvuda järelevalve tegemise lähtealuseks oleva informatsiooni ja ehitamise tehnilise dokumentatsiooniga;
2) esitama ehitusloa väljastajale vähemalt kolm tööpäeva enne ehitise, välja arvatud väikeehitise, ehitamise alustamist teatise ehitamise alustamise kohta;
3) panema ehitamise alustamisel, kui ehitatakse ehitis, mis ei ole väikeehitis, üksikelamu, suvila , aiamaja, taluhoone , riigisaladust või salastatud välisteavet sisaldav ehitis, riigikaitseline ehitis või ehitise teenindamiseks vajalik rajatis, nähtavale kohale kogu ehitamise ajaks informatsioonitahvli, milles sisaldub informatsioon ehitise, ehitusloa, ehitamise alustamise aja ja lõpetamise tähtaja, projekteerimisettevõtja, ehitusettevõtja ja omanikujärelevalve tegija kohta;
4) taotlema ehitamise lõpetamisel ehitisele kasutusluba või esitama ehitise likvideerimise korral ehitise teatise;
5) tagama, et ehitise ehitamisel peetakse kinni maakorralduslikest, tuleohutus-, keskkonnakaitse - ja muudest õigusaktides sätestatud nõuetest;
6) tagama sisekliima tagamisega hoone või selle osa tasulisel võõrandamisel või kasutusse andmisel energiamärgise olemasolu, kui energiamärgis on nõutav, ning võimaldama sellega tutvuda;
7) kindlustama, et sisekliima tagamisega hoonel või selle eraldi kasutataval osal oleks kehtiv energiamärgis, kui see on nõutav ja kui hoone on püstitatud või tasu eest omandatud pärast 2009. aasta 1. jaanuari.
(21) Lisaks käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatule on tehnorajatise omanik kohustatud teavitama ehitamise alustamisest puudutatud kinnisasja omanikke tähitud kirjaga või isiklikult allkirja vastu.
(3) Ehitise omanikul on õigus nõuda enne ehitamise algust ettevõtjaga lepingu sõlmimist, milles lepitakse kokku tagatise liigis ja suuruses ettevõtja tegevusest tekkida võiva kahju hüvitamiseks ehitise omanikule. Tagatiseks võib olla krediidi- või finantseerimisasutuse või kindlustusseltsi garantii või rahasumma deponeerimine ehitise omaniku arvelduskontole.
(4) Kui ehitis on mitme isiku ühises omandis, peab käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 1–10 ja 13 ning lõikes 2 nimetatud kohustused täitma ehitada sooviv või ehitusluba taotlenud ehitise omanik. Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 11 ja 12 nimetatud kohustusi peavad täitma kõik isikud, kelle ühises omandis on ehitis.
(5) Ehitise omanikul on õigus täita ehitusettevõtja, projekteerimisettevõtja või ehitusjuhtimisega tegeleva ettevõtja ja omanikujärelevalvet ning ehitusuuringuid tegeva ettevõtja kohustused või kõrvaldada puudused, kui käesolevas lõikes nimetatud ettevõtja ei täida oma kohustusi, kusjuures ehitise omanikul on käesolevas lõikes nimetatud ettevõtja vastu kohustuste omapoolse täitmise või puuduste kõrvaldamise kulude puhul tagasinõudeõigus.
(6) Ehitamise alustamise teatises esitatakse andmed ehitise, ehitamise alustamise aja, omanikujärelevalve tegija ja ehitamist teostava isiku nimede, isiku- või äriregistri või muu registri koodide või isikukoodi puudumise korral sünniaegade ning omanikujärelevalve tegija ja ehitamist teostava isiku kontaktandmete kohta.
(7) Ehitamise alustamise teatise vorminõuded ja esitamise korra kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniminister
81.Kohaliku omavalitsuse pädevus ja võimalus mõjutada kinnisvara haldamist.
kohaliku omavalitsuse koosseisus on maa, maakorraldusega ja maa hindamise ning maksustamisega tegelev spetsialist – maakorraldaja. Talle võib kohalikust omavalitsusest olla pandud kas planeerigutest keskkonna järelvalvest või ehitustegevust tulenevaid lisakohustusi. Omavalitsuse põhimääruses on näiteks sellised ülesanded: linna üldplaneeringu, teema planeerigute, linnaosade üldplaneerigute ja detailplaneerigute koostamine ning koostamise korraldus. Tehniliste infrastruktuuri objektide ja rajatiste arengukavadfe ja planeeringute koostamise korraldus. Järelvalve kehtivate planeerigute rakendamise üle. Geodeetilise andmebaasi haldamine ja valdamine. Planeeringutega ja projektide seotud andmekogude pidamine.

82. Mälestised ja muinsuskaitse alal paikneva ehitise omaniku kohustused ja õigused.

Kohustused: Mälestise omanik või valdaja vastutab mälestise säilimise eest. Mälestise omanik või valdaja on kohustatud: 1) mälestist hooldama; 2) järgima seadusest tulenevaid kitsendusi, 3) viivitamata teatama Muinsuskaitseametile ja valla- või linnavalitsusele mälestist kahjustavatest muutustest ning mälestise valduse kaotamisest tema tahte vastaselt; 4) võimaldama muinsuskaitset korraldava organi ametnikul või Muinsuskaitseameti volitatud isikul mälestist üle vaadata; 5) säilitama ja korras hoidma mälestise tähist; 6)teatama Muinsuskaitseametile mälestise pärimisest, piiratud asjaõigusega koormamisest või hoiuleandmisest. Kui muinsuskaitsealal on ehitis, mis ei ole mälestis, tagab selle korrashoiu ja säilimise omanik või valdaja. Muinsuskaitsealal paikneva ehitise omanik on kohustatud teatama Muinsuskaitseametile ehitise võõrandamisest, pärimisest või piiratud asjaõigusega koormamisest. Õigused: Mälestise omanikul või valdajal on õigus Muinsuskaitseametilt või tema kaudu saada tasuta: 1)mälestisega seonduvat teaduslikku ja muud informatsiooni; 2) konsultatsioone mälestise hooldamiseks ja kasutamiseks. Omaniku või valdaja soovil on Muinsuskaitseamet kohustatud paigutama vallasmälestise tasuta hoiule tema säilimist tagavatesse tingimustesse . Mälestise omanik või valdaja võib taotleda Muinsuskaitseameti kaudu riigieelarvest või valla- või linnaeelarvest toetust mälestise hooldamiseks, sealhulgas valve - ja signalisatsioonisüsteemi paigaldamiseks, samuti mälestise konserveerimiseks, restaureerimiseks või optimaalsete säilitustingimuste loomiseks. Vabariigi Valitsus võib mälestise või kinnismälestise kaitsevööndis paikneva kinnisasja omanikule või valdajale ning muinsuskaitsealal ja selle kaitsevööndis paikneva ehitise omanikule kehtestada muid soodustusi

83. Ehitiste eluead ja nende omavaheline seos.

Kinnisvara puhul lähtume eelnevalt sellest, et krunt on füüsiliselt hävimatu. Kuid sama ei kehti ehitiste kohta. Füüsiline eluiga-ajavahemik mille jooksul ehitis konstruktiivselt eksisteerib. Kõige pikem eluea liik ehitise jaoks. Funktsionaalne eluiga-ajavahemik, mille jooksul nii maa kui sellel paikneva ehitise kasutaja saab tegutseda ilma olulisi muudatusi tegemata ehitise kasutusotstarbes. Muid vajadustele kohandamiseks muudatusi võib funktsionaalse eluea jooksul teha, et seda pikendada. Tehnilis -tehnoloogiline eluiga-iseloomustab üldjuhul vaid kinnisvara koosseisu kuuluvat ehitist.Tegemist on ajavahemikuga, mille jooksul ehitis ning tema üksikud konstruktsjoonid ja seadmed vastavad kehtestatud tehnilistele tingimustele (normid ja standardid). Selle eluea pikendamiseks vajatakse korrashoiu korraldamist (pigem säilitamiseks, mitte seisundi parandamiseks). Ehitise tehnoloogiline eluiga võib ka lõppeda seoses ehitusnormide karmistumisega. Majanduslik eluiga- on selline ajavahemik, mille jooksul kinnisvara omamine tervikuna peab vastama klassikalisele sasuvuse põhimõttele- ehitusse tehtud ja tehtavad kulutused peavad võimaldama ehitist kasutada nii, et ehitis annaks omanikule või kasutajale tulu või vähemalt kataks kulud. Kõigi nende eluigade ühiseks jooneks on see, et käsitletakse ehitiste vananemist ja kasutuskõlbmatuks muutumist

84. Kinnisvara korrashoiu korralduse seos ettevõtte arengustrateegiaga.

kinnisvaraga seotud strateegiad peavad olema suunatud iga firma/ettevõtja konkreetsete vajaduste rahuldamiseks:-paljud just kinnisvaraga seotud aspektid on olulised ettevõtjale,seda sõltumata sellest,kas kinnisvara omatakse või mitte - *ettevõtja peab otsustama tootmise asukoha,pindade kasutamise ja osutatavate teenuste üle.;- need kes omavad kinnisvara või neil on pikaajalised kasutusvõimalused,peavad täiendavalt - * lahendama oma kinnisvara-portfelli haldamise /valitsemisega seonduvad probleemid.;-kinnisvara orrashoiuga seonduv on oluline neile,kes rendivad pindu,sest enamike äripindade rentimisel eeldatakse,rentnik võtab endale korrashoiu korraldamise ning kindlustamise;-isegi need ettevõtjad,kellel ei ole igapäevaseid korrashoiuga.....Ettevõtlus-strateegia arendamisel on eemärgiks keskenduda nendele tegevustele,mis eeldavasti toovad edu ja konkurentsi-eelise.*sellist eelist saavutatakse eri viisidel :-ideede arendamine,elluviimine,edestades konkurentsi - innovatsioon on oluline.- minevikus oli ettevõtjatel väike võimalus teha otsuseid asukoha üle - asukoha määrasid tellijad,tooraine askoht..., Ettevõtte kinnisvara-korralduse kompetents on arenenud puht-tehilisest teenusest läbi anlüütilise ning probleeme lahendava ja äritegevust planeeriva tegevuse strateegiliseks tegevusvaldkonnakks koos ekspertidega,-kinnisvarajuht on isik,kes on muutunud läbirääkijaks,selleks,et arendada aj viia ellu valikuid mis toetaksid ettevõtte äristrateegiat;selleks on vaja läbi rääkida maaomanike ning hankijatega.-kinnisvarajuhi roll on muutumas,neist on kujunenud kontrollijad,tehingute sõlmijad ja ettevõtjad,äristrateegid.-kinnisvarajuht on isik,kes on võimeline looma ja kujundada midagi uut.- kaasajal peaks valdama IT võimalusi.
? ei olnud väga materjali

85. Vertikaalne integratsioon ärilistes suhetes ja selle mõju kinnisvara omandi‐ ja kasutussuhetele

(? ei olnud väga materjali)
vertikaalne integratsioon
• … kirjeldab tootmis-korraldust, kui firma
toetab oma põhitegevust:
– allapoole integratsioon – kontrollitakse põhitootmist tagavaid allikaid
– ülespoole integratsioon – kontrollitakse protsesse, mis toimuvad pärast põhitegevust
vertikaalse integratsiooniga seonduvad otsused tuleb teha raamistikus ‘osta kinnisvara
• pidades silmas kinnisvara – valik on ‘kas omada või rentida’ ning saada vastavat kinnisvara korrashoiuteenust
vertikaalne integratsioon saab toimuda vaid siis, kui ettevõte hangib ruumid, so kas ostab omandi või saab pikaajalised kasutusõigused
• kui ruumid hangitakse lühiajalise kasutusvõimalusega, siis see ei ole vertikaalne integratsioon – tegemist on teenuse ostu lepinguga
• jällegi – kinnisvara seondub strateegilise mõtlemisega, sidudes nii kinnisvara kui
Ettevõtlusmaailm

86. Töökoha loomisega seonduvad kulud ja kinnisvara kinnisvara korrashoiukulude roll nendes.

Iga ruumi ning selles kujundatud kinnisvarakeskkonna loomine on seotud kuludega. Kulud peab lõppkokkuvõttes kinni maksma ruumi kasutaja, sest kulud seonduvad tema tegevusega selles ruumis ning tulenevad tema soovidest. Seega ruumis kasutatav tehnoloogia ning sellega seotud tegevused määravad kinnisvarakeskkonna loomisega seotud kulud.
Kõik organisatsioonid ühiskonnas vajavad oma tegevuse korraldamiseks inimesi, tehnoloogiat (inseneriteavet), informatsiooni ning kapitali. Samas kõik loetletud ning majandustegevuse jaoks olulised ‘klassikalised’ eeldused
vajavad tegelikkuses ka pindu ning ruume, so kinnisvara.
Kinnisvarakeskkond tagab seega koha ettevõtluse arendamiseks (töökohad,tootmispinnad,puhkeruumid,nõupidamiste ruumid, juhtivpersonali tööruumid, jm). Nende kohtadega on alati seotud mingid kulud:
· kinnisvara lahutamatuks osaks on maa: maal on oma hind (mistuleb tasuda kinnisvara soetamisel) ning maaga kaasnevad maksud kogu omandis olemise aja jooksul;
· ehitised kujundavad kasutuskõlblikke ruume ja pindu: ehitistepüstitamiseks tehakse ehituskulusid, kasutusajal on vajalikud korrashoiu- ning remondikulud;
· hoonetes tuleb luua keskkond ( mikrokliima ) ning sobilikudtöötingimused: hooneautomaatikaga tagatakse terviklikult tasakaalustatud kinnisvarakeskkond;
· tegevuseks vajalikud ressursid : kuigi kinnisvarakeskkonnas loodud pinnad/ruumid peavad esmajoones tagama kasutajatele (so inimestele) vajalike ressursside olemasolu (olmevesi, kanalisatsioon, olmetarbeline elekter), siis samas kasutatakse ruumides sisseseadet (aparaate, seadmeid), mille käivitamiseks ning käigus hoidmiseks on vaja põhimõtteliselt samu ressursse, kuid lisaks veel vajatakse ka erinevaid kommunikatsiooni-teenuseid (sideliine);
· töökohaga seotud otsesed kulud: kontoriruumides on selleks mööbel ja muu töökohale vajalik inventar , tootmises töölistele tagatavad olme-abivahendid (kapid, puhkenurgad koos sisustusega) ning töö juures tegelikult kasutatavad tööriistad ja –vahendid;
· muud kulud: alati on selliseid kulutusi, mida on raske otseselt siduda töökohaga, kuigi need on efektiivse töökoha oluliseks koostisosaks (auto parkimisvõimalused, turvasüsteemid, kulleriteenused, võimalus puhkehetkeks, jm).
Seega iga töökoha loomine on alati seotud paljude kuludega, kusjuures kõigil neil kulugruppidel on tendents suureneda. Klassikaline ettevõtluse ökonoomika lähtub sellest, et ettevõtja põhihuvi on seotud kasumi teenimisega ning selle eesmärgi saavutamiseks on vaja kontrollida ning vähendada kulusid.
Kui lähtuda sellest, et ehitise püstitamiseks on juba kunagi tehtud kulutusi ning nende osas pole hilisematel kasutajatel enam võimalust ‘kaasa rääkida’, siis muutuvad ettevõtjatele-kasutajatele määravaks just kasutusajal
tehtavad kulutused. Osasid nendest kuludest on võimalik ilmselt vähendada (näiteks kasutatakse vähem ruume või soetatakse odavamat mööblit), teisi ajas edasi lükata eeldatavalt soodsamale ajahetkele (küllaltki tavaline on näiteks remonditööde edasilükkamine, seda muidugi juhul, kui tegemist ei ole avariilise olukorraga), mõningatest kuludest võidakse aga teadlikult loobuda (ventilatsiooni asemel eelistatakse vaid akende avamist).
Seega hoone iga ruutmeetri käigushoidmiseks (ülalpidamiseks) on alati vaja teha mingeid (regulaarseid) kulutusi. Järelikult – mida suuremad pinnad on ettevõtjal kasutada, seda suuremad on ka selle ettevõtja poolt tehtavad kulud kinnisvarakeskkonna säilitamiseks. Suure ettevõtte kulutused kinnisvara kasutamisele on alati oluliselt suuremad kui seda on väikeettevõtjal. On aga sellised kulutused alati ratsionaalsed ning otstarbekohased?
Kulutused töökohale ning selle ülalpidamisele on möödapääsmatud, neid on võimalik kontrollida ning nende suurust mõjutada, seda eriti siis, kui tehakse töökohtade põhjendatuse analüüs. Seega kõnealuse problemaatika puhul oleks vaja kinnisvarakeskkonnaga siduda ka järgmised märksõnad: suhtumine, struktuur, protsess, kompetentsus-oskused

87. Kinnisvara isehaldamise mudel.

Mudeli nimetus selgitab kõnealuse korraldusmudeli kogu sisu – omanik korraldab oma kinnistu korrasolekut täies ulatuses ise. Seega sisuliselt omaaegne taluperemehe mudel. Kuigi enamik eramute ning ka muuotstarbeliste väikekinnistute omanikke väidab ka praegu, et nemad teevad kõik korrashoiutööd oma
kinnistutel ise, on tänapäeval absoluutses tähenduses selline isetegemine ebareaalne .
Tegelikult on igapäevaselt kasutuses kaks terminit, mille sisu on antud teema puhul vaja selgitada –
isetegemine ja isehaldamine. Võttes aluseks korrashoiustandardis toodud jaotuse, näitavad seitse põhigruppi väga selgelt, milline saab olla omaniku pädevusala “isetegemise” puhul. Iga omaniku kohustus on hallata oma vara ning kanda ka omanikukohustusi, seega grupid 100 ning 500. Samas eriti tehnohooldustööde (200) puhul on üha enam vaja pöörduda eriväljaõppe saanud oskustööliste (hooldajate) poole abi saamiseks (kuig osa nendest töödest tehakse võimaluse korral ikkagi ise ära), heakorratööde puhul on jäätmekäitlus üldjuhul ostetav teenusena (300). Ka korstnapühkijat eelistatakse kutsuda isetegemise asemel. Pidevalt suureneb ka ühiskonna surve, et kinnisvara omanikud peavad üha enam kasutama pädevaid töövõtjaid erinevate hooldustööde tegemiseks (200, 300, 400). Sellega tagatakse eelkõige nii töö tegija kui ka hilisem kasutajate ohutus.
Ilmselt on vaja teha täpsustus laialt kasutatava termini “isetegemine” osas – jutt saab käia ikkagi eelkõige haldamisest, seega ise vaid korraldatakse korrashoidu. (Tihti võib ka siin osta üksikuid
tegevusi teenustena teistelt isikutelt.) Tegelikud korrashoiuga seotud erinevad hooldustööd ja korrashoiuks
vajalike ( kommunaal -)teenuste (600, 700) osas kasutatakse üldjuhul kas suuremas või vähemas mahus
erinevate töövõtjate teenuseid. (Loomulikult on säilinud ka “isetegemise” mudelid, kuid seda võib vaadelda
kui “isehaldamise” mudeli erijuhtumit.)
Paljuski on kõnealuse isehaldamise mudeli puhul tegemist olukorraga, kus “kõrvaltvaataja” jaoks osapooled tinglikult puuduvad, mistõttu saab rääkida paljuski konfliktivabast ja “odavast” haldamise võimalusest.
Mõlemad väited on pigem suhtelised: “osapoolte puudumine” tähendab ilmselt, et omanikul on täielik
vastutus kõige kinnisvara kasutusperioodil tehtu ning selle tagajärgede eest; “ odavus ” tähendab aga
esmajoones, et kõigi tegelike kulude üle omanik- haldur arvestust ei pea, mistõttu on raske anda objektiivselt võrreldavat hinnangut tegelikele kuludele.
Isehaldamise erijuhtumiks saab pidada ka otsetöövõttu: olukord, kus omanik kasutab töömeest (s.o tööjõudu) iseenda soovitud idee elluviimiseks. Siin on omanik-haldur ainuisikuline idee autor, kes mõnikord vaid konsulteerib töömehega, üldjuhul aga annab töömehele kõik korraldused , võtab töö vastu ning korraldab ka
tasumise. Otsetöövõtu korral jääb omanikule täisvastutus, töömees (tööde tegija) on üldjuhul püüdnud vaid
täita neid ülesandeid ja kohustusi, mida tellija on selgitanud ning millega ta seejärel ka rahul on. Töömees
vastutab vaid selle eest, et ta suudab kompetentselt ja kvaliteetselt täita talle antud kohustusi.

88. Kinnisvara haldamine profesionaalse halduri mudeliga.

Professionaalse halduri kasutamine kinnisvara haldamisel on põhjendatud juhul, kui omanikul puudub
võimalus korrashoidu ise korraldada. Põhjuseks võib olla:
· oskuste puudumine: üksikisikust omaniku puhul (väikekinnistud) ei pruugi igal omanikul olla
piisavalt kogemusi isehaldamiseks;
· ajapuudus : väikeomanike puhul on vaja arvestada, et nende põhiline (töö)ajakulu seondub tavaliselt
oma põhitegevusega, mistõttu korrashoiu korraldamine muutub omanikule tinglikult ebaefektiivseks
ajakuluks;
· korralduslik suutmatus : tuleb kõne alla, kui omanikke on mitu (kaasomandis olev korterelamu,
suvaline ühisomandis olev kinnisvara) ning omanikud piirduvad vaid korrashoiualaste strateegiliste
otsuste vastuvõtmisega, mitte aga korrashoiukavade elluviimisega.
Kõikidel loetletud juhtumitel on omanikul/omanikel otstarbekas ametisse võtta professionaalne (tegev)haldur, kes korraldab omaniku/omanike volitusel korrashoiuga seonduvaid küsimusi. Samas on tema volitused piiratud, ta ei tohi ise sõlmida ja allkirjastada lepinguid korrashoiutöid ja -teenuseid osutavate töövõtjatega.
Kõik lepingud teenuseid osutavate ja töid tegevate firmadega sõlmitakse omaniku/omanike ja vastavate
töövõtjate vahel. Sisuliselt on ta omanikule/omanikele kas konsultandiks või agendiks (kellegi huvides ja
volitusel tegutsev isik, vahetalitaja), kellele tasutakse lepingus kokkulepitud honorar . Selliseks
haldusagendiks peab olema üks isik, kes võib olla kas FIE või kinnisvarakorrashoiuga tegeleva firma palgal
olev töötaja (piisavalt kvalifitseeritud haldur). Haldusagent peab pärast ametisse nimetamist hakkama
tegutsema omaniku usaldusisikuna. Põhimõtteliselt saame rääkida ka sellisest võimalusest, et kinnisvara
omanikettevõttesse võetakse tööle halduri kohustusi täitev spetsialist, kes on võrdväärne
omanikorganisatsiooni liige, kuid samas seonduvad tema põhitööülesanded haldamise korraldamise,
tippjuhtkonnale vajalike lepingute projektide ettevalmistamises ning oma tegevusest aruandmisega.
Üksikomaniku puhul on ilmne, et haldusagent täidab omaniku poolt esitatavaid nõudmisi ning nõustab seda
omanikku kõigi otsuste tegemisel. Kui selline haldusagent määratakse aga ametisse esindama omanikke
(omanike ühendust), tuleb kindlaks määrata kõik vajalikud formaalsed protseduurid, et haldusagendil ning
omanikel oleks selge, kelle poolt ning millistel tingimusel antud otsused on haldurile juhindumiseks
kohustuslikud. Samas suudab selline haldusagent tegutseda resultatiivselt ikkagi vaid siis, kui tema tegevuse tulemuslikkuse hindamise kriteeriumid on sõlmitud lepingus osapoolte jaoks selgelt määratletud.
Sellise korraldusvormiga kaasnevad omanikule ilmsed eelised (võrreldes isehaldamisega). Eelkõige nii
haldusagenti kui kõiki teenust pakkuvaid organisatsioone saab valida pakkumisel ja konkurssidel, mis hästi
läbimõeldud protseduuri puhul võib tagada omanikule/omanikele kompetentse spetsialisti ning soodsa (mitte madalaima!) hinna. Samas on valitud haldusagent ning teenuste osutajad sõltumatud, mistõttu haldusagendi ametisse nimetamine või ümbernimetamine ei mõjuta üldjuhul hooldustööde ja teenuste osas sõlmitud kokkuleppeid. Kui ei olda aga rahul näiteks ühega teenust osutavatest töövõtjatest, ei pane selle töövõtja väljavahetamine ohtu teisi lepinguid ning kogu korrashoiusüsteemi edasist funktsioneerimist.
Haldusagendi kasutamisel põhinev mudel pakub suurt paindlikkust omanikule ja omaniku/omanike juhtimisel toimivale organisatsioonile, et leida ning seejärel ka kasutada teenuste osutamiseks selliseid
töövõtulepinguid, mis sobiksid nendele kõige paremini. Kui omanikorganisatsiooni näol on tegemist
suurettevõttega, võib osa korrashoiuks vajalikke teenuseid olla osutatud ka selle ettevõtte oma allüksuste ning töötajate poolt ( puusepad , abitöölised või hooneautomaatika insenerid ). Sel juhul on haldusagendi roll ja kogemused olulised just siis, kui omanikul/omanikel on vaja teha otsuseid ja valida, kas teenus ostetakse sisse või kasutatakse omanikuorganisatsiooni poolt pakutavaid.
Sellise korrashoiukorralduse skeemi kasutamisel võivad ilmneda ka mitmed puudused. Näiteks on alati
võimalik, et erinevate hooldustööde ja -teenuste lepingute vahele võivad jääda “valged laigud”, s.o tegevused ning teenused, mille järgi võib ilmneda küll vajadus, kuid mille osas pole mingil põhjusel sõlmitud lepinguid.
Samas on haldusagent ilmselt huvitatud ning võimeline operatiivselt leidma sobivat lahendust, korraldades
vajadustest tulenevalt ümber seniseid lepingukokkuleppeid kõnealuste “valgete laikude” täitmiseks.
Omaniku/omanike risk haldusagendi kasutamisel on “keskmine”. Põhiline risk seondub sellega, et (eriti
suuremate omanikorganisatsioonide puhul, kus korrashoidu vajavad ka suured kinnistud ja spetsiifilised
kinnisvarakeskkonnad) pakkumiste või konkursside tulemusel valitakse suur hulk korrashoiu-töövõtjaid, kes peavad tegema koostööd sellises koosseisus esimest korda. See toob täiendavaid nõudeid haldusagendile, et koordineerida kõigi töövõtjate omavahelisi suhteid korrashoiuobjektil korrashoiu tulemuslikkuse nimel.
Selline ametisse nimetatud haldusagent võib olla ka vaid FIE, ning tema väärjuhtimisest tulenev risk võib olla küllaltki suur, eriti kui puudub kas piisav kogemus või tema tegevuses ilmneb tahtlikku hooletust. Kuigi nende riskide vastu saab omanik/omanikud ennast kindlustada, on kõige olulisem, et kõik töövõtulepingud töövõtjatega on sõlmitud ikkagi omanikuga. Soovides vähendada oma riske, saab iga omanik temale esitatud arvete kaudu jälgida tegelikku korrashoiutegevuste käiku ning selle sobivust. Sisuliselt tähendab see siiski omaniku/omanike möödapääsmatut vajadust korraldada regulaarselt kontrolli.
Koos erinevate hooldustöövõtjate arvu kasvuga suurenevad haldusagendil administreerimisega seotud kulud. Nende kulude kontrolli all hoidmiseks peab haldusagent koos hooldustöövõtjate valikuga formuleerima ka põhilised korrashoiuga seonduvad juhtimisprotseduurid ning määrama kõik vajalikud infovood. Need omanikorganisatsioonid, kes valivad nimetatud halduskorralduse mudeli ning nimetavad ametisse haldusagendi, peavad olema valmis eraldama piisavalt vahendeid nii korrashoiu kavandamisele kui ka kavandatu elluviimisele.
Haldusagendi kasutamisel põhineva korraldusmudeli kasutamine sobib eelkõige avaliku sektori jaoks
olukorras, kus pakkumise korraldamine on õigusaktidest tulenevalt möödapääsmatu, aga ka nendes
omanikuorganisatsioonides, kelle jaoks eraldi määratletavate pakkumiste korraldamine on just sisuliselt
otstarbekas. Selliselt osutatavad korrashoiuteenused võivad nii sisuliselt kui mahuliselt olla jaotatud erinevate kinnisvaraobjektide vahel, samuti saab paindlikult arvestada ajalist ebarütmilisust.

89. Kinnisvara haldamine haldustöövõtja mudeliga.

Haldustöövõtja kasutamisele üles ehitatud korrashoiumudeli kasutamise eeldused on sisuliselt samad, mis
haldusagendigi puhul – omanikul endal puudub võimalus oma kinnisvara haldamisega tegeleda. Põhiline
erinevus haldusagendi mudelist ilmneb aga lepingute korralduses. Nimelt on praegusel juhul omaniku või
omanike ühenduse nimel sõlmitud leping korrashoiuga saavutatavate eesmärkide saavutamiseks vaid
ametisse valitud haldustöövõtjaga. Haldustöövõtjale on antud volitused sõlmida edasi lepinguid juba kõigi
teenuseid osutavate ning töid teostavate alltöövõtjatega. Viimastel pole seega lepingulist suhet omanikorganisatsiooniga.
Seega on sellisel omanikul vaja leida professionaalne ja usaldusväärne haldaja , ette valmistada vaid leping
temaga ja korraldada seejärel selle täitmist. Kõigi korrashoiuga seotud puuduste ilmnemisel suhtleb omanik, omanike esindus või üksikud omanikud vaid juhtimistöövõtjaga, sõltumata sellest, milline korrashoiutöid tegev (all)töövõtja on tegelikult ilmnenud puuduse tekkimise taga.
Tellijaorganisatsioonile tähendab selline korraldusmudel üht lepingut, siit tulenevalt oluliselt väiksemas
mahus korrashoiuga seotud paberitööd ning väiksemat arvu korrashoiuga seotud makseid. Omaniku jaoks
“valgeid laike” korrashoiutöödes üldjuhul tekkida ei saa, sest juhtimistöövõtja peab temaga sõlmitud lepingu raames tagama omanikule kõigi vajalike nõudmiste täitmise. Kõik võimalikud ebakõlad alltöövõtjate vahelises töökorralduses jäävad haldustöövõtja teada ning sellega üldjuhul väheneb omaniku sekkumine võimalikesse konfliktidesse.
Kasutades sellist haldamise mudelit, on kinnisvara omanikul võimalus maandada enamiku oma korrashoiuga seotud finantsriske . Juhtimistöövõtja saab üldjuhul lepingus kindlaksmääratud tasu, mis võib olla seotud ka tulemuslikkusega (kui hindamiskriteeriumid on lepingus määratletud). Juhtimistöövõtja võib ärilistel kaalutlustel (kui temaga sõlmitud leping seda võimaldab) olla huvitatud sellest, et osta korrashoiutöid (all)töövõtjatelt sisse võimalikult odavalt. Ilmselt on tegemist siiski mitte olulise riskiga omanikule, sest omaniku ja haldaja vahelises lepingus on võimalik kõnealust probleemi ennetada.
Odavalt sisseostetud korrashoiutöö või -teenuse osutaja võib küll sõlmitud kokkulepet korralikult täita,
üldjuhul kehtib siiski seaduspära, et alltöövõtja tööle tuleb tellijal (praegusel juhul juhtimistöövõtjal endal)
teha suhteliselt suuremat järelevalvet. Probleem on selles, et alamakstud töö tegija on huvitatud küll töö
kiirest tegemisest, samas pole ta huvitatud oluliselt parema teenuse osutamisest. Siit tuleneb ka vajadus teha alltöövõtjale suhteliselt mahukamat järelevalvet, samuti on sellise alltöövõtjaga raske pidada läbirääkimisi lepingutingimuste muutmiseks seoses vajadusega osutatavaid teenuseid kas täiendada või muuta. Kõikidel läbirääkimistel on põhiküsimuseks pigem hind kui osutatavate teenuste sisu. Lõppkokkuvõttes tähendab odava alltöövõtja kasutamine haldustöövõtjale suhteliselt suuremaid kulutusi, seda eelkõige seoses oma töö keerukamaks muutumisel.
Üldjuhul on iga professionaalne haldustöövõtja huvitatud ikkagi pikaajalisest (alates paarist-kolmest aastast) haldus-töövõtulepingust omanikuga ning ka sellest, et tema poolt alltöövõtjatega sõlmitud mitmete lepingute täitmise korraldamine ning jälgimine ei muutuks liiga kurnavaks. Seetõttu on ta ka motiveeritud soodsatel tingimustel sõlmitavatest lepingutest, kusjuures kõnealuse korraldusmudeli puhul on haldustöövõtjal võimalus suhteliselt kiiresti välja vahetada iga selline alltöövõtja, kellega tal võivad ilmneda probleemid.
Sisuliselt on ka omanikul sarnane huvi – tagada nii kinnisvara kui kinnisvarakeskkonna pikaajaline
korrasolek.
Kuigi omanikul/omanikel on sõlmitud vaid üks leping korrashoidu korraldava haldustöövõtjaga, on
kõnealuse korrashoiukorralduse mudeli puhul omanikul siiski oluline roll ka seoses (all)töövõtjatega. Kuna
kõik (all)töövõtjad peavad oma teenuste osutamiseks ja tööde tegemiseks viibima omanikule kuuluval
kinnisomandil, siis saab lugeda igati põhjendatuks, et kõigi alltöövõtjate kandidatuurid kooskõlastatakse
ikkagi omanikuga enne vastavate töövõtulepingute sõlmimist. Omanikul võivad olla vastuväited mõnede
(all)töövõtjate osas seoses kas varasemate (negatiivsete) kogemustega, turvalisusega või problemaatilise
töökultuuriga.
Samas iga ratsionaalselt mõtlev omanik soovib saada regulaarset ülevaadet talle kuuluva kinnisvaraga seotud kuludest. See omakorda eeldab, et haldustöövõtja peab esitama ülevaate tema poolt aktsepteeritud
põhjendatud kuludest, mis omakorda võimaldab ka omanikul jälgida, kuhu ning milleks kulutatakse
vahendeid.

90. Kinnivara korrahoiu tervikmudel.

Alati on võimalik, et omanik suudab leida endale kinnisvara korrashoiuettevõtte, kes suudab pakkuda
kinnisvara omanikule sobivat korrashoiu tervikpaketti. Sisuliselt tähendab tervikmudeli kasutuselevõtt, et
omanik peab olema suuteline kirjeldama kogu tellitavat paketti, mis nii sisult kui mahult oleks atraktiivne
sellisele, üldjuhul kas keskmisele või suuremale kinnisvara korrashoiufirmale.
Nimetatud korrashoiumudeli puhul võivad tekkida probleemid teenuste edasimüügiga. Haldustöövõtu mudeli ideaaljuhtum tähendas, et haldustöövõtjal puudub üldjuhul teenuseid osutav tööjõud ning kõik vajalikud teenused ostetakse alltöövõtuna sisse. Samas võib haldaja kasutada osaliselt kas oma palgal olevaid teenuste osutajaid või omaniku enda struktuuris töötavat tööjõudu. Sellise otsuse tegemine on aga põhjendatud vaid siis, kui kõnealuste töötajate poolt osutatav teenus on soodne (s.o kvaliteetne ning hinnalt
konkurentsivõimeline).
Praegusel juhul (s.o korrashoiu tervikpaketi puhul) on aga tervikpaketi osutaja pandud olukorda, kus ta peab osutama teenust ainult (!) omajõududega, sest erinevaid alltöövõtjaid ei pruugi omanik/omanikud oma
kinnistutele lubada. Siiski, tulenevalt korrashoiustandardi tegevuste klassifikatsioonist, on küllaltki ebareaalne, et üks korrashoiufirma suudab tegelikkuses tagada kogu võimaliku teenuste nomenklatuuri ainult omajõududega. Seepärast pole praktikas ilmselt reaalne nõuda sajaprotsendilist omajõudude kasutamist, teatud määral võib rääkida haldustöövõtja ja korrashoiu tervikmudelite erinevuste vähenemisest.
Samas on loogiline, et kõnealust tervikpaketti osutav töövõtja peab oma tegevuse korraldamisel lähtuma
sellest, et kõigepealt peab ta lepingust tulenevalt omal riisikol osutama teenuse ning alles siis tekib
omanikul/omanikel kohus tasuda. Seetõttu püüab iga töövõtja, kes sellist tervikpaketina osutatavat teenust
pakub, teha oma kulutused maksimaalselt põhjendatult juba seetõttu, et ilma oluliste vaidlusteta saada tehtu
eest omaniku käest ka vastavat tasu. Kuigi ka varasemalt kirjeldatud korraldusmudelite puhul oli tegemist
töövõtulepingutega, siis praegusel juhul seob töövõtja ennast tervikpaketiga ning seega ka suhteliselt suurema riskiga. Vastukaaluks peaks sellist tervikpaketti osutava firma kasutamine pakkuma omanikule kompleksseid lahendusi ka muutuvates oludes, mida korrashoiutöövõtja peaks aktsepteerima ka lepingut oluliselt muutmata ning täiendamata.