Käibes enim probleeme on põhjustanud kinnisasja võõrandamise eellepingud, mille puhul on praktikas väga sageli jäetud notariaalse tõestamise nõue järgimata ning piirdutud üksnes lihtkirjaliku lepingu (mida on nimetatud ka läbirääkimiste protokolliks, broneerimislepinguks vms) sõlmimisega. Küsimuses, kas ja millal on võimalik eel- või broneerimislepingu kehtivalt sõlmida muus kui notariaalselt tõestatud vormis, on Riigikohus asunud seisukohale, et juhul, kui broneerimisleping sisaldab siduvat kinnisasja omandamise või võõrandamise kohustust, on see sisuliselt kinnisasja müügi eelleping või juba müügileping, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Erandina saab vormivaba broneerimisleping kõne alla tulla juhul, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. *19
Müüja keeldus tasu tagastamisest ja kulutuste hüvitamisest. Müüja väitis, et 3000 eurot oli leppetrahv kokkuleppe rikkumise puhuks. Kuna ostja rikkus kokkulepet (ei sõlminud müügilepingut), on müüjal õigus 3000 eurole ning võib protokolli 5.2 järgi keelduda tasu tagastamisest. Ülesanne: vasta järjekorras järgmistele küsimustele 1. Millised võimalikud võlasuhted on poolte vahel tekkinud? Tegemist võib olla lepinguliste võlasuhetega (müügileping, broneerimisleping, eelleping, läbirääkimised(kui on leping sõlmitud, siis võib toetuda lepingulistele nõudealustele) maaklerileping (müüja ja maakleri vahel)) olenevalt sellest, kas leping on olemas või mitte. 2. Kas võlasuhted on kehtivad? 3. Hinda, kas ostja võib nõuda 3000 euro tagastamist ja kulutuste hüvitamist? Hüpotees: Ants võib nõuda Peetrilt 3000 euro tagastamist VÕS § 1028 ja kulutuste hüvitamist VÕS § 115 lg 1
üle käia või sõita, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama, kui see on hädavajalik, tingimusel, et temale tagatakse kahju hüvitamine. Kui kaks kinnisasja on teineteisest eraldatud müüri, heki, kraavi, peenra või muu sellise asjaga, on see naabrite ühiskasutuses, sõltumata asja kuuluvusest. Reaalservituut võimaldab karmistada või leevendada seadusjärgseid naabrusõiguseid Broneerimisleping Broneerimisleping on kinnisvaratehingutes kasutatav müüja ja ostja vaheline kokkulepe, mille kohaselt müüja kohustub kokkulepitud kinnisasja mitte müüma teatud aja jooksul kellegile teisele. Broneerimisleping sõlmitakse praktikas kirjalikus vormis. Sellist kokkulepet ei saa käsitleda korteriomandi või kinnisasja ostmise eellepinguna, sest võlaõigusseaduse §33 kohaselt peab olema kinnisasja omandamisele suunatud eelleping notariaalselt tõestatud ja selle sisuks on kokkulepe,
See, et kostja ei olnud kinnistu omanik ning sellest tulenevalt see, et lepingu täitmine oli võimatu, ei mõjuta lepingu kehtivust. VÕS § 33 lg 2 Kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Eelleping on tühine, sest vorminõuet pole täidetud. Kinnistu müügileping peab olema notariaalselt tõestatud. RK: “Ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu 15 sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest.” SEMINAR III
Praeguses asjas kohtud selliseid asjaolusid tuvastanud ei ole. 12) RKTKo 3-2-1-32-06: AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Eelkõige puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Üheks erandiks võib olla broneerimisleping, kui tasu makstakse üksnes selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks, kuid ostjal ega müüjal ei tohi olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on oluline ka broneerimistasu suurus. Kui see uletab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava
annaabi.ee 
