KASUTUSLEPINGUD (0)

KASUTUSLEPINGUD
Kasutuslepingud on üks suuremaid lepingurühmi võlaõigusseadused. Kõikide kasutuslepingute ühiseks tunnusjooneks on eseme kasutusse andmine kindlaksmääratud perioodiks ja peale kasutuslepingu lõppemist või lõpetamist on kasutaja kohustatud kasutusse võetud asja kasutusse andjale tagastama.
Kasutuslepingute alusel läheb kasutusse andjalt kasutajale üle eseme kasutus ja valdusõigus ning kasutusse andja peab tegema võimalikuks asja kasutamise ja valdamise.
Valdus AÕS § 32 järgi on tegelik võim asja üle. Seega eseme kasutusse võtjast saab seaduslik otsene valdaja.
ÜÜRILEPING
Üürilepingu olemus
Üürileping on oma olemuselt kasutusleping, mis on igapäevaselt üks levinumaid kasutusalaga lepinguliike.
VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üürileandja andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. See tähendab, et üürilepingut saab sõlmida kõikide asjade kasutusse andmiseks . Asi TsÜS § 49 lg 1 kohaselt on kehaline ese. Seega õigusi ja muid hüvesi üürilepingu alusel kasutusse anda ei saa. Kui üks isik soovib anda teisele isikule kasutusse õigusi või muid hüvesi tuleb isikute vahel sõlmida rendileping .
Üürileping on oma olemuselt tasuline kestvusleping . Üürileping on kestvuleping, kuna lepingu eesmärk on suunatud püsivate kohustuste või korduvate kohustuste tekkimisele. Nt üürnik peab maksma VÕS § 271 alusel asja kasutamise eest üüri ning praktikas toimub üüritasu maksmine igakuiste maksete kaudu.
VÕS jõustumisega muutus senikehtinud regulatsioon . Enne VÕSi jõustumist, reguleeris üürilepinguga seonduvat elamuseadus ja enne seda ENSV Elamukoodeks. Elamuseaduse kohaselt sai üürilepingu esemeks olla vaid eluruum . Kõiki muid asju sai kasutusse anda rendilepingu alusel.
VÕS kohaselt saab üürilepingu esemeks olla kõik esemed, kaasa arvatud eluruum. Seega üürilepingu alusel saab anda kasutusse nii eluruumi kui ka äriruumi. Samas tuleb tähelepanu pöörata tõsiasjale, et enam ei ole võimalik üüri- ja rendilepingut üksteisest eristada mitte lepingu eseme järgi vaid lähtuda tuleb hoopis teistest kriteeriumidest. Üüri- ja rendilepingu eristamisel on määravaks see, kas asja kasutajal tekib õigus ka asja viljadele või mitte. Seega rendilepingu puhul on peamiseks eesmärgiks vilja saamine ja vilja saamise õigus rentnikul . Riigikohus on leidnud, et rendileping eristub üürilepingust oma eesmärgi poolest, st rendilepingu puhul on esmatähtis renditud eseme korrapärase majandamise käigus kasu saamine.
Kuna üürileping on oma olemuselt kasutusleping ja üürilepingu alusel saab kasutusse anda kõiki asju võib isikutel tõusetuda küsimus, et mille poolest erineb üürileping rendilepingust. Nagu eelpool juba öeldud , siis lepingute peamiseks eristamise kriteeriumiks on see, et rendilepingu puhul tekib rentnikul õigus ka korrapärase majandamise käigus saadavale viljale. See asjaolu peab olema üheks oluliseks lepingupoolte eesmärgiks. Kas tegemist on üüri- või rendilepinguga, ei sõltu mitte lepingu pealkirjast, vaid lepingu sisust ja poolte tegelikust tahtest. Viljaks saab tulenealt TsÜS § 62 olla nii loodus- kui ka õigusvili, st et rendilepingu alusel saadavaks viljaks võib olla ka õigussuhtest saadav tulu.
Üürilepingu alusel tekib ühel isikul, st üürnikul, seaduslik alus kasutada teisele isikule, st üürileandjale, kuuluvat asja. Seega üürilepingu alusel tekib üürnikul õigus asja seaduslikult vallata ja kasutada. Valdus tähendab tegelikku võimu asja üle. Oluline on meeles pidada, et üürilepingu alusel ei lähe üürnikule üle käsutusõigust, st üürnik ei saa mõjutada asja õiguslikku staatust. Näiteks üürnik ei saa üüritud asja vabalt võõrandada teistele isikutele.
Üürilepingu sõlmimine.
Selleks, et üürnikul tekiks seaduslik alus asja vallata ja kasutada tuleb isikute vahel sõlmida üürileping. Tulenevalt VÕS § 9 lg 1 loetakse leping poolte vahel sõlmituks, kui pakkumus on saanud nõustumuse. Samas ei tohi unustada, et lepingu sõlmimiseks tuleb isikutel saavutada kokkulepe lepingu olulistes tingimustes. Millised tingimused on aga olulised, seda tuleb hinnata igas olukorras eraldi, sest see on fakti küsimus ja seega peavad lepingupooled omavahelise kokkuleppe kaudu kindlaks määrama lepingu olulised tingimused. Seadusandja on VÕS § 271 ette näinud lepingu olulised tingimused, milles tuleb lepingupooltel minimaalselt kokku leppida. VÕS § 271 tulenevalt on üürilepingu olulisteks tingimusteks üleantav asi ja lepingu alusel makstav tasu.
Üürilepingu poolteks tulenevalt VÕS § 271 on üürnik ja üürileandja.
Üürileandjaks lepingu sõlmimisel võib olla nii asja omanik kui ka kolmas isik, kellel konkreetse asjaga õiguslik seos puudub. See tähendab, et iga isik võib võtta endale üürilepinguga kohustuse mõne asja väljaüürimiseks, nt iga isik võib sõlmida õiguslikult siduva üürilepingu teisele isikule kuuluva maja välja üürimiseks. Antud õigus tuleneb VÕS § 12 lg 1, mille kohaselt ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli lepingu täitmine võimatu või et üürileandjal ei olnud asja käsutamise õigust.
Üürilepingu alusel tekib üürileandjal asja üürniku kasutusse andmise kohustus ja üürnikul tekib õigus nõuda üürileandjalt asja üleandmist.Kui üürileandjana sõlmib üürilepingu isik, kellel konkreetse asjaga õiguslik seos puudub, siis on üürilepingu täitmine võimatu. Üürilepingu täitmise võimatus ei välista aga üürniku poolsete üürilepingu rikkumisest tulenevate nõuete maksmapanekut üürileandja suhtes. Kui üürileandja üürnikule asja üle ei anna võib üürnik kohaldada üürileandja suhtes õiguskaitsevahendeid, nagu näiteks kahju hüvitamist .
Üürilepingu sõlmimisel tasuks üürnikul kontrollida, kas üürileandjal on õigus asja kasutusse anda või mitte (nt allüürile andmise õigus). Sest juhul, kui üürileandjal puudub õigus asja kasutusse anda, tekiks üürnikul üksnes kahju hüvitamise nõudeõigus ürileandja vastu, mis aga ei pruugi olla üürniku huvides.
Üürilepingu sõlmimisel tuleb tähelepanu pöörata ka erisätetele, mis on rakendatavad eluruumide ja äriruumide kasutusse andmiseks. Vastava eriregulatsiooni peab tagama elu- ja äriruumide spetsiifika arvestamise ja üürilepingu nõrgema poole kaitse. Üürilepingu nõrgemaks pooleks peetakse üürniku. Üürniku huve kaitseb näiteks, VÕS § 275, mille kohaselt on üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe poolte vahel tühine ning vastava kokkuleppe olemasolul kohaldatakse seaduses sätestatut. Näiteks üürnik ja üürileandja lepivad üürilepingus kokku üürilepingu erakorralises lõpetamises ja teevad seda selliselt , et üürileandjal on õigus üürileping lõpetada, kui üürnik on viivituses ühe kuu üüri maksmisega. Seline kokkulepe on aga poolte vahel tühine, tulenevalt VÕS § 275 ja seda põhjusel , et VÕS § 316 lg 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui:
üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Seega pooltevaheline kokkulepe on kaldunud seaduses sätestatust kõrvale ja seda üürniku kahjuks.
Loomulikult üürniku kasuks võib aga alati seaduses sätestatust kõrvale kalduda.
Vaatamata sellele, et üürilepinguid võib sõlmida kõikide asjade kasutusse andmiseks, sõlmitakse üürilepinguid tihtipeale ikkagi eluruumi kasutusse andmiseks. Kuna üürilepinguid sõlmitakse eluruumi kasutusse andmiseks ning VÕS- st tulenevad eluruumi üürnikule spetsiifilised õigused, tuleb alati üürnikul ja ka üürileandjal selgeks teha, mida saab käsitleda eluruumine ja mida äriruumina.
VÕS § 272 lg 1 kohaselt saab eluruumina käsitleda ennekõike elamut või korterit , mis on mõeldud alaliseks kasutamiseks. Elamuna tuleb mõista eelkõige elamiseks mõeldud hoonet või ka hoone osa - näiteks kaheks jaotatud elamu puhul. Korterina võib käsitleda piiritletud ruumi või ruume elamiseks mõeldud majas , mis moodustavad piiritletud terviku ja mis võimaldavad seega iseseisvat kasutust . VÕS § 272 lg 1 tulenev eluruumi mõiste määratlus ei ole ammenda, seega eluruumina võime käsitleda alati kohta, mis on mõeldud alaliseks elamiseks, arvestades keskmist elukvaliteedi standardit. Samas ei tohi eluruumi mõiste määratlemisel rõhku panna alalise elamise mõistee, sest eluruumina võib käsitleda ka näiteks suvilat, kus on võimalik elada üksnes teatud aastaaegadel.
Äriruumiks VÕS § 272 kohaselt on aga majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Tuleb tunnistada, et tegemist on äärmiselt laia määratlusega, kui arvestada, et ka eluruum võib olla majandus- ja kutsetegevuseks kasutatav koht.
Seega peaksid isikud enne lepingu sõlmimist kindlaks tegema, kas kasutusse antavaks ruumiks on elu -või äriruum.
VÕS § 272 lg 4 on välja toodud erandid, millal elu- ja äriruumide kohta käivaid sätteid ei kohaldata. Elu- ja äriruumide kohta käivaid sätteid ei kohaldata järgmistel juhtudel:
1) majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu, samuti muude ruumide ajutiseks kasutamiseks sõlmitud üürilepingutele;
2) üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil;
3) üürilepingutele, mille esemeks on eluruum, mis on osa üürileandja enda poolt kasutatavatest eluruumidest, mille üürileandja on suuremas osas sisustanud.
4) üürilepingud, mille esemeks on eluruum, mille riik, kohaliku omavalitsuse üksus või muu avalik-õiguslik juriidiline isik on oma seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks andnud üürile eluruumi hädasti vajavatele isikutele või haridust omandavatele isikutele, kui üürnikule teatati lepingu sõlmimisel ruumi sihtotstarbest.
VÕS ei ole sätestatud üürilepingule kohustuslikku vormi, st tulenevalt vormivabaduse põhimõttest võib üürilepingu sõlmida ükskõik millises vormis, suuliselt, kirjalikult, kirjalikult taasesitamist võimaldavas vormis jne.
Kuid VÕS eriosas sätestatud erinormid, mis on kohaldatavad eluruumi üürilepinguga, avaldavad mõju ka üürilepingu vormile. Näiteks VÕS § 274 kohaselt loetakse eluruumi üürileping tähtajaga üle ühe aasta sõlmituks tähtajatult, kui lepingu sõlmimisel ei ole järgitud kirjalikku vormi. Aastast tähtaega hakatakse arvestama mitte üürilepingu sõlmimisest, vaid alates üüritud eluruumi üürnikule üleandmisest. Need kaks ajahetke võivad kuupäevaliselt erineda.
Lepingupooltel tuleb aga kokkulepete tegemisel arvestada ka VÕS § 273 tuleneva põhimõttega. Antud paragrahvi kohaselt on tühine kokkulepe, mis seab eluruumi üürilepingu sõlmimise või jätkamise sõltuvusse üürniku kohustusest üürileandja või kolmanda isiku suhtes, kui see kohustus ei ole otseselt seotud üüritud eluruumi kasutamisega. Seega pooltevaheline kokkulepe eluruumi üürilepingu sõlmimisel ei saa olla tingimuslik, va kokkulepped, mis on seotud eluruumi kasutamisega. Näiteks võivad lepingupooled kokkuleppida eluruumi kasutamise tingimustes ja teha seda selliselt, et üürnik on kohustatud üürileandjale või kolmandate isikute kasuks täitma teatud kohustusi.
Üürilepingu sõlmimisel tuleb lepingupooltel arvestada ka VÕS § 281 tuleneva põhimõttega. Nimelt kokkulepe üürniku õiguste välistamise või piiramise kohta seoses üüritud asja lepingutingimustele mittevastavusega on tühine, kui üürileandja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel, et asi ei vasta lepingutingimustele ja ei teatanud sellest üürnikule. Seega selleks, et lepingupooled saaksid lepingus kokkulepida üürniku õiguste piiramises seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, tuleb üürileandja teavitada üürniku kõikidest asjaoludest, mis on setud asja mittevastavusega lepingutingimustele.
ÜÜRILEPINGU POOLTE ÕIGUSED JA KOHUSTUSED
VÕS on sätestatud peamised üürilepingu poolte (üürniku ja üürileandja) õigused ja kohustused. Lepingupooled võivad VÕS tulenevaid õigusi ja kohustusi muuta ja täiendada pooltevahelise kokkuleppe kaudu. Seega võivad õigused ja kohustused tuleneda ka poolte vahel sõlmitud lepingust, mida VÕS-st tulenevad kohustused võivad täiendada.
Nagu eelpool öeldud peavad lepingupooled lepingu sõlmimiseks kokkuleppele jõudma olulistes tingimustes, see tähendab ühtlasi ka kokkuleppe saavutamist olulistes kohustustes.
Tulenevalt VÕS § 271 on üürileandja peamiseks kohustus anda üürniku kasutusse asi ja võimaldada asja kasutamist kogu lepingu kehtivuse jooksul ja üürniku peamiseks kohustus on maksta üürileandjale selle eest tasu.
Lisaks VÕS-st tulenevatele kohustustele võivad lepingupooled lepingu sõlmimisel ette näha ka muid olulisi kohustusi.
Üürileandja õigused ja kohustused
Tulenevalt VÕS § 276 lg 1 peab üürileandja andma üürnikule üle kokkulepitud asja koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagades asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal.
Üürileandja kohustus anda üürnikule üle kokkulepitud asi koos päraldistega tähendab üürileandaja kohustust võimaldada üürnikule asjaga seotud valduse ülemineku, ehk üürnikul peab olema võimalus teostada faktilist võimu asja üle. Üldjuhul läheb koos valdusega üle ka asja kasutusõigus , mis tähendab, et üürnikul on õigus asja igal ajal kokkulepitud viisil kasutada.
Asja üleandmisel peab asi olema ka lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Seetõttu tuleks lepingupooltel lepingu sõlmimise hetkel kindlaks määrata ka asja kasutusotstarve ja sellest tulenevalt ka tingimused, milleleõleantav asi peab vastama. Kui eraldi kokkulepe asja kasutusotstarbe kohta puudub, tuleb kasutusotstarbe väljaselgitamisel lähtuda asja üldisest kasutuseesmärgist.
Kuna lepingupooled saavad kokkuleppe alusel kindlaks määrata asja kasutuseesmärgi, siis võivad lepingupooled kindlaks määrata asja kasutamise tingimused. Näiteks võivad lepingupooled kokkuleppel keelustada asja kasutamisel suitsetamise, mis võib kahjustada lepingu kasutuskorda.
Kui lepingus ei ole kokkulepitud asja üleandmise kuupäeva ja korda tuleb asja üleandmisel lähtuda mõistlikuse põhimõttest, mis tähendab ennekõike üürileandajale kohustust anda asi üürnikule üle mõistlikku aja jooksul ja viisil.
VÕS-i § 276 lg 1 tulenevalt on üürileandja kohustatud hoidma asi lepingu kehtivuse ajal lepingujärgseks kasutamiseks võimaldavas seisundis. St üürileandjale kohustust kõrvaldada asjalt omal kulul kõik puudused, mis ei ole tekkinud üürniku süül või mis ei ole pisipuudused, mille kõrvaldamise kohustus on üürnikul. Antud kohustus ei tähendab, et asja seisund ei või lepingu kehtivuse ajal halveneda. Asja seisund võib küll halveneda, kuid mitte niipalju, et see takistaks asja lepingujärgset kasutamist. Kuna lepingupooled saavad lepingu sisu ise kujundada võivad lepingupooled kokkuleppel puuduste kõrvaldamise kohustuse panna ka üürnikule, va eluruumi üürilepingus.
Riigikohus on asja korrashoiukohustuse osas leidnud järgmist. Juhul, kui üürileandja andis üürnikule üle poeruumid, siis peab üürileandja tagama, et üürnik saaks ruume poeruumidena kasutada kogu lepingu kehtivuse ajal. See kohustus hõlmab endas ka kohustust viia ruumid vastavusse õigusaktide muutmise teel muutunud nõuetega, seda isegi siis, kui õigusaktide muutumine ei olnud üürileandjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav ega lepingupoolte mõjusfääris ning kui üürileandjal puudus seadusest või lepingust tulenev kohustus mõjutada teisi kaasomanikke maa sihtotstarbe muutmiseks nõusolekut andma.
Asja ülevaatamise kohustus ei ole üürilepingu pooltele kohustuslik. Kuna üürileandja on kohustatud andma üürnikule üle lepingutingimustele vastava asja, siis asja üleandmisel tasuks lepingupooltel ka asi üle vaadata või üle vaadata lasta, sest asja ülevaatamine on oluline nii üürnikule kui ka üürileandjale. VÕS-i § 334 sätestatu kohaselt, kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt , eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis.
Kui üürileandja rikub asja üleandmiskohustust võib üürnik tulenevalt VÕS § 277 erandkorras lepingust taganeda , vaatamata asjaolule, et üürileping on oma olemuselt kestvusleping. Lepingust taganemine on võimalik tulenevalt VÕS § 277 lg 1, kui üürileandja annab üürnikule üle asja kas kokkulepitust hiljem või üleantud asja omadused välistavad asja sihipärase kasutamise või piiravad seda olulisel määral. Taganemisõigust saab üürnik teostada senikaua , kuni ta ei ole asja kasutamiseks vastu võtnud . Kui üürnik võtab asja vastu, siis tekib kestvuslepingule iseloomulik olukord, seega peale asja vastuvõtmist saab rääkida üksnes üürilepingu ülesütlemisest.
Kui üürileandja annab üürnikule üle asja, mis ei vasta kokkulepitud lepingutingimustele, võib üürileandja puudustega asja asendada , tulenevalt VÕS § 279 lg 2. Asja asendamine tuleb kõne alla ennekõike juhul, kui puudustega asja asendamine on majanduslikult soodsam , kui puuduste kõrvaldamine. Samuti üürileandja asja asendamise õigus kehtib üksnes juhul, kui asja on võimalik asendada, st kui kasutusse on antud liigitunnustega asi. Samas elu- või äriruumi puhul ei pruugi asja asendamise õigus kõne alla tulla, kuna asja asendamine on võimatu.
Üürnik kaotab õiguse nõuda puuduste kõrvaldamist, kui üürileandja kõrvaldab puudused mõistliku aja jooksul peale puuduste avastamist.
Juhul kui üürileandja kasutusse antud asjal puudusi ei kõrvalda, võib puudused kõrvaldada ka üürnik ja seejärel nõuda üürileandjalt tehtud kulutuste hüvitamist, tulenevalt VÕS § 279 lg 3. Lisaks võib üürnik puudused kõrvaldada ja nõuda tehtud kulutuste hüvitamist, kui kui asjal lasuvad puudused takstavad asja kasutamist üksnes ebaolulisel määral. Ebaolulisel määral asja kasutamise takistus võib tulla kõne alla, kui asja on võimalik olulisel märal kasutada, kuid asjal lasuvad sellised puudused, mis ei lase asja kasutada täielikult.
VÕS § 276 lg 1 tulenevalt peab üürileandja tagama üleantud asja vastavuse kokkulepitud lepingutingimustele ehk üürileandja on kohustatud hoidma asi lepingu kehtivuse ajal lepingujärgseks kasutamiseks võimaldavas seisundis. See tähendab üürileandjale kohustust kõrvaldada omal kulul kõik puudused.
Üürnikul lasub üürileandja poolse asjale tehtavate parenduste ja muude tööde talumiskohustus, kui mõjutused on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks tulenevalt VÕS § 283 lg 1.
Üürnik peab lubama ka üürileandjal asja üle vaadata, kui ülevaatamine on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule. Seejuures peab üürileandja õigeaegselt üürnikule teada andma tehtavatest töödest ja asja ülevaatamisest ning mõjutuste tegemisel arvestama üürniku huve.
VÕS § 284 lg 1 kohaselt võib üürileandja teha asjale parendusi ja muudatusi ning üürnik peab taluma parenduste ja muudatustega seotud töid ning muid mõjutusi , kui tööd ja mõjutused ei ole üürnikule ebamõistlikult koormavad.
Üürileandja võib teha parandusi ja muudatusi kasutusse antud asja suhtes üksnes juhul, kui üürniku on paranduste ja muudatuste tegemistest ette teavitatud. Tulenevalt VÕS § 284 lg 2 peab üürileandja vähemalt kaks kuud enne parenduste või muudatuste tegemise alustamist teatama üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis parenduste ja muudatuste tegemiseks kavandatavate abinõude liigist, ulatusest, algusest ja eeldatavast kestusest, samuti nendest tuleneda võivast üüri suurenemisest.
Üürnikul on, tulenevalt VÕS § 284 lg 3, õigus 14 päeva jooksul alates teate saamisest üürileping üles öelda, välja arvatud juhul, kui muudatused ei ole olulised või ei too kaasa üüri tõusu. Kui üürnik tahab parendustest teada saamisel lepingut üles öelda, peab ta sellest 30 päeva ette teatama. Üürileandja ei tohi lepingu ülesütlemise korral töödega alustada enne lepingu lõppemist.
Kui üürnik lepingut üles ei ütle, vaid otsustab selle asemel siiski muudatusi ja parendusi taluda, võib üürnik selle aja eest, mil asja kasutamine oli takistatud, üüri alandada või nõuda kahju hüvitamist.
Üürniku õigused ja kohustused
Üürniku peamiseks õiguseks on kasutada kindlaks määratud aja jooksul kasutada kasutusse antud asja. Kohustus asja kasutamiseks võib tekkid üksnes eraldikel juhtudel, ennekõike olukorras kus ajas kasutamisest sõltub asja säilimine. Kuna üürnikul on õigus asja kasutada on igati õigustatud küsimus, kuidas üürnik peab asja kasutama?
Üürnik peab asja kasutama lähtuvalt kindlaks määratud kasutuseesmärgile ja vastavalt kokkulepitud kasutustingimustele. Samuti tuleb üürnikul asja kasutada lähtuvalt asja sihtotstarbele. Näiteks , kui kasutusse antaks eluruumina korter, siis ei tohi üürnik hakata korterit kasutama majandus- ja kutsetegevuse kohana. Üürnik peab asja kasutama ka heaperemehelikult, st selliselt nagu kasutaks asja iga mõistlik inimene.
Kuna üürnikul on asja kasutamise õigus, siis üürnik peab näiteks tasuma üüri ka aja eest, mil ta üüritud asja ei kasutanud.
Tulenevalt VÕS § 276 lg 3 peab üürnik asja kasutamisel arvestama ka maja elanike ja naabrite huvidega . Näiteks peab üürnik kinni pidama maja sisekorraeeskirjadest ja oma käitumisega ei tohi üürnik kahjustada naabrite huve.
Kui üürnik kahjustab kasutusse antud asja võib üürileandja nõuda üürnikult tekitatud kahju hüvitamist või puuduste kõrvaldamist.
Üürnikul lisaks asja kasutamisele ka VÕS § 282 kohaselt teavitamiskohustus.
VÕS § 282 lg 1 kohaselt peab üürnik peab üürileandjale viivitamata teatama:
1) asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama;
2) ohust asjale, kui ohu tõrjumiseks tuleb abinõud tarvitusele võtta;
3) üürnikule teatavaks saanud kolmanda isiku õigusest asjale.
Teavitamiskohustusega on seotud mitmed õiguslikud tagajärjed. Ühelt poolt hakkab üürniku teavitamisest kulgema tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks. Üürileandja peab puuduse kõrvaldama mõistliku aja jooksul. Kui üürileandja puudust mõistliku aja jooksul ei kõrvalda, võib üürnik üürilepingu ülesütlemistähtaega järgimata üles öelda eeldusel , et puudus või takistus välistab asja sihipärase kasutamise või piirab seda olulisel määral.
Üürnik peab üürileandjat teavitama viivitamata, s.o esimesel võimalusel. Millal oli esimene võimalus, tuleb hinnata mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt. Igal juhul saab üürnik tõendada, et täitis teavitamiskohustuse õigeaegselt, kui ta tõendab, et varasem teavitamine ei olnud võimalik. Siin peaks üürnik tõendama, et ta ei teadnud ega pidanudki vastavast puudusest varem teadma ning ta teavitas üürileandjat puudusest esimesel võimalusel peale seda, kui ta puudusest teada sai või et üürnikul puudus varasemaks teavitamiseks mõistlik võimalus.
Lisaks kui üürileandja ei saanud üüritud asja puudust või takistust asja kasutamisel kõrvaldada üürniku poolse teavitamiskohustuse rikkumise tõttu, siis ei või üürnik üürileandja suhtes rakendada VÕS §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendeid ja üürileandja võib nõuda üürnikult tekkinud kahju hüvitamist.
Nagu eelpool öeldus, siis üürnik on kohustatud taluma asja suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks. Asja suhtes tehtavate tööde ja muude mõjutuste talumise kohustus ei välista ega piira üürniku õigust tööde või muude mõjutuste tõttu alandada üüri ega nõuda kahju hüvitamist. Lisaks, peab üürnik lubama üürileandjal asja üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule.
Vaatamata sellele, et üürileandja kohustuseks on tagada kasutusse antud asja säilimine kokkulepitud lepingutingimustele kogu lepingu kehtivuse perioodi on ka üürnikul kohustus hoida asja vastavuses kokkulepitud lepingutingimustele. Ennekõike peab üürnik, tulenevalt VÕS § 280, oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Samas võivad lepingupooled antud kohustuse ka teisit kokku leppida, näiteks võivad lepingupooled kokkuleppida, et üürileandja peab eluruumi hooldama ja tagama eluruumis koristustööde läbiviimise. VÕS § 280 tulenevast kohustusest võivad lepingupooled kokkuleppel kõrvale kalduda üksnes üürniku kasuks, tulenevalt VÕS § 275.
Lisaks pisipuuduste kõrvaldamiskohustustele võib üürnik teha kasutusse antud asja suhtes parandusi ja muudatusi, kuid seda üksnes üürileandja nõusolekul, mis peab aga olema antud vähemalt kirjalikult taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja ei saa tulenevalt VÕS § 285 lg 1, keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Parendused või muudatused on asja kasutamiseks vajalikud juhul, kui asja kasutamine ilma muudatuste tegemiseta muutuks võimatuks või saaks vähemalt oluliselt raskendatud. Asja majandamine on laiem mõiste ja seotud asja säilitamise ja hooldamisega, antud kontekstis eelkõige üürniku §-st 280 tuleneva kohustusega.
Üürileandja võib anda nõusoleku paranduste ja muudatuste tegemiseks üürnikule ka selliselt, et üürileandja jätab endale õiguse nõuda paranduste ja muudatuste eemaldamist. Sellises situatsioonis peab olema nõusolek antud kirjalikus taasesitamist võimaldavas vormis.
VÕS § 285 lg 3 kohaselt, võib üürnik üürilepingu lõppemisel ära võtta asjale tehtud parenduse või muudatuse, kui see on võimalik asja kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust parendust või muudatust ära võtta, kui üürileandja tasub talle selle eest mõistliku hüvitise, välja arvatud juhul, kui üürnikul on parenduse või muudatuse äravõtmiseks õigustatud huvi.
Kui parandusi või muudatusi ei ole võimalik asjalt eemaldada ilma, et asi hävineks või saaks kahjustada, on üürnikul tulenevalt VÕS § 286 lg1 õigus üürilepingu lõppemisel nõuda muudatuste või parenduste tegemise eest mõistlikku hüvitist juhul, kui ilmneb, et üüritud asja väärtus on muudatuste või parenduste tegemise tõttu oluliselt suurenenud. Hüvitist saab nõuda üksnes juhul, kui parenduste või muudatuste tegemiseks oli üürileandja vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolek. Paranduste või muudatuste tegemise eest hüvitise maksmise osas võivad lepingupooled kokkuleppida ka teisiti. Ilma üürileandja nõusolekuta üürniku tehtud muudatused või parendused hüvitamisele ei kuulu ja seda ka siis, kui asja väärtus on oluliselt kasvanud.
Tulenevalt VÕS § 289 on üürnikul õigus paigutada üüritud eluruumi oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid. Teisi isikuid, keda antud loetelus ei ole välja toodud ilma üürileandja nõusolekuta üüritud eluruumi majutada ei saa.
Kui üürnik tahab üüritud eluruumi majutada isikud, kes eelpool toodud loetelus ei ole nimetatud, tuleb üürnikul anda eluruum allkasutusse.
Tulenevalt VÕS § 288 lg 1 võib üürnik anda üüritud asja üürileandja nõusolekul allkasutusse.
Kui üürnik annab üüritud asja allkasutusse ilma üürileandja nõusolekuta, on tegemist üürilepingu rikkumisega ning üürniku suhtes saab rakendada õiguskaitsevahendeid.
Kui üürnik soovib üüritud asja allkasutusse anda, peab üürileandja olema sellega üldjuhul nõus. VÕS § 288 lg 2 tulenevalt võib üürileandja keelduda asja allkasutusse andmiseks nõusolekut andmast üksnes juhul, kui tal on selleks mõjuv põhjus, eelkõige kui:

- üürnik ei avalda üürileandjale allkasutusse andmise tingimusi;

- üürileandjale tekiks allkasutusse andmisega oluline kahju;

- üüritud ruumi koormataks allkasutusse andmisega ebamõistlikult;

- kui üürileandjal on selleks allkasutaja isikust tulenev mõjuv põhjus.
Kui üürileandja keeldub allkasutusse andmise nõusolekut andmast ja keeldumine toimub mõjuva põhjuseta, võib üürnik üürilepingu üles öelda, arvestades §-s 312 sätestatud tähtaegu.
Kuna asja allkasutusse andmisega tekib võlasuhe üürniku ja allkasutaja vahel, siis kuuluvad kohaldamisele ka kõik üürilepingu normid. Kui üürnik annab asja allkasutusse, siis vastutab üürnik allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest (allkasutaja poolt asja lepinguvastane kasutamine annab nt üürileandjale aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks - VÕS § 315). See ei välista ega piira allkasutaja vastutust üürniku ees ega allkasutaja vastutust omaniku ees. Omaniksaab esitada allkasutaja vastu nõudeid reeglina tulenevalt asjaõigusseadusest.
Tasu maksmine üüritud asja kasutamise eest.
Tulenevalt VÕS § 271 on üürniku üheks põhikohustuseks maksta asja kasutamise eest tasu ehk üüri.
Nagu eelpool juba öeldud, siis üürnik on kohustatud maksma üüritasu ka aja eest, mil ta üüritud asja ei kasutanud. Näiteks, kui üürnik läheb reisile, siis ta üüritud asja reisi kestvuse ajal kasutada ei saa. See aga ei vabasta üürniku asja eest tasu maksmisest ja seda üürilepingust tuleneva kohustuse tõttu. Antud kohustuseks on üüritasu maksmine.
Küll aga võivad üürnik ja üürileandja omavahel sõlmida kokkuleppe, mille kohaselt üürnik peab maksma üüritasu üksnes aja eest, mil ta tegelikult asja kasutas.
Lisaks üüri tasumise kohustusele on üürniku kohustuseks VÕS § 292 lg 1 järgi ka kõrvalkulude kandmise kohustus. VÕS § 292 lg1 kohaselt peab üürniku kohustus kõrvalkulude tasumiseks olema eraldi kokku lepitud, kui vastava kokkuleppe puudub piirduvad üürniku kohustused tasu osas üksnes üürimaksmisega. See aga tähendab üürileandjale kohustust tasuda saadud üüri arvelt ka asjaga seotud kõrvalkulud.
Kõrvalkuludeks on ennekõike tasu asja kasutamisega seotud üürileandja või kolmanda isiku teenuste või tegude eest. Üürileandja saab nõuda ennekõike selliste kõrvalkulude tasumist, mis on seotud asja kasutamisega. Praktikas on üüritud asjaga seotud kõrvaluludeks ennekõike kommunaalmaksed, tarbitud vesi ja soojus jne. Vaieldav on kindlustusmaksete tasumine kõrvalkuludena.
VÕS § 292 lg 2 tuleneb oluline üürniku õigus, mida tasuks rakendada, kui tekib kahtlus kõrvalkulude õigsuse suhtes. Nimelt üürileandja peab võimaldama üürnikul viimase nõudmisel tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega
Lisaks üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustusele on üürnik kohustatud tasuma ka asjaga seotud koormised ja maksud , kuid seda üksnes juhul, kui üürniku ja üürileandja vahel on vastav kokkulepe. VÕS § 293 tulenevalt on üürileandja kohustatud tasuma asjaga seotud maksud ja koormised, kui ei ole kokkulepitud teisiti. Seega saavad üürnik ja üürileandja poolte kokuleppel asjaga seotud maksude ja koormiste tasumise kohustuse panna üürnikule.
Üürnikul tuleb vastavalt VÕS § 294 maksta üüri ja kõrvalkulusid pärast iga vastava ajavahemiku möödumist juhul, kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi ja kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. See tähendab, et lepingupooled võivad üüri ja kõrvalkulude maksmise tähtajas ka teisiti kokku leppida. Praktikas on levinud olukord, kus üüri tasutakse ettemaksuna, st üüri tasumine toimub näiteks kuu alguses.
Selleks, et poolte vahel ei tekiks vaidlusi kõrvalkulude maksmise osas, võiksid lepingupooled lepingu sõlmimisel kokkuleppida üürileandja kohustuses esitada üürnikule igakuiselt kõrvalkulude tasumise kohta arve, mille alusel toimub ka kõrvalkulude tasumine. Selline kokkulepe annab üürnikule võimaluse ennast kaitsta valearvete maksmise eest. Samuti annab seline kokkulepe üürnikule võimaluse keelduda kõrvalkulude tasumisest, senikaua, kuni pole üürileandja poolt vastavat arvet esitatud.
VÕS § 295 kohaselt peab üürileandja avaldama üürnikule eelmise üürilepingu järgse üürisumma. Antud paragrahvist saab analoogia abil tuletada ka üürileandja kohustuse avaldada üürnikule eelmise üürilepingu alusel makstud kõrvalkohustused.
Üüri tagantjärgi maksmine annab üürnikule mitmeid praktilisi võimalusi oma õiguste kaitsmiseks. Ettemaksmise korral lähtuvad pooled eeldusest, et ka üürileandja täidab omapoolsed kohustused nõuetekohaselt. Kui üürileandja omapoolseid kohustusi ei täida, on üürnikul õigus keelduda üüri maksmisest või üüri alandada, samuti üüritasu hoiustada. Kui üürnik on üüritasu juba ette ära maksnud, siis on üürniku võimalused üürileandja mõjutamiseks, et viimane täidaks oma lepingujärgseid kohustusi, väiksemad.
Kuna kasutusse antud asja omand võib ühelt isikult teisele isikule igal ajal üle minna, võib üürnikel tekkida ka õigustatud küsimus, et kellele tuleb omandi üleminekul üüritasu maksta. Selliseid olukordi reguleerib VÕS § 304. VÕS § 304 lg1 kohaselt võib algse üürileandja õiguste üleminekul uuele üürileandjale uus üürileandja nõuda üürnikult üüri maksmist omandi ülemineku kuule järgnevast kalendrikuust. Üür varasema aja eest tuleb maksta senisele üürileandjale.
Üüri tuleb maksta üürilepingus kokkulepitu alusel. Seega üüri suurust ühepoolselt üldjuhul muuta ei saa, va tähtajatu üürilepingu korral. Üldjuhul on üüri suurus lepingus üheselt fikseeritud, va kõrvalkulud, mille suurus sõltub osutatud teenuste suurusest ja arvust.
Vaatamata lepingu siduvuse põhimõttele võib üürilepingus kokkulepitud üüritasu ühepoolselt muuta, st et lepingus kokkulepitud üüritasu ei pea ilmtingimata kehtima lepingu tähtaja möödumiseni.
VÕS § 299 lg 1 kohaselt eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu puhul üüri ühepoolselt tõsta. See aga ei tähenda, et üürileandja võib üüritasu igal ajal oma äranägemise järgi tõsta.
VÕS § 299 näeb ette üüri tõstmise eelduse, s.o üürileandja ühepoolne üüri tõstmise õigus kehtib üksnes juhul, kui pooled ei ole seda kokkuleppega välistanud, tulenevalt dispositiivuse põhimõttest.
Nagu öeldud, siis VÕS § 299 lg 1 kohaselt eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu korral tõsta üüri järgmiselt:
1) kinnisasja , laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest;
2) möbleeritud tubade ja eraldi üüritud parkimisplatside, garaažikohtade ja muu taolise üürimise puhul iga kuu möödumisel lepingu sõlmimisest.
VÕS § 299 lg 2 kohaselt peab eluruumi üürileandja teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida:

üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus;

mis ajast üür suureneb;

üüri tõstmise põhjendus ja arvestus;

üüri tõstmise vaidlustamise kord.
Riigikohus on leidnud üüritasu tõstmise osas, et üürileandja poolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud. Eelkõige on üüri tõstmine majanduslikult põhjendatud, kui see põhineb üürileandja suurenenud kohustustel või eluruumi väärtuse tõstmiseks tehtud vajalikel kulutustel, aga ka juhul, kui eluruumi üüri keskmine turuhind on tõusnud.
Seega pidas Riigikohus põhjendatuks üürileandja ühepoolset üüri tõstmist keskmise turuhinnani, kui üürileandja tõendab, et samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide eest makstakse tavapäraselt üüri üürileandja poolt nõutud summas. Sellisel juhul on kohase arvestusena käsitatav sarnaste eluruumide tavapärase üüri keskmise turuhinna kalkulatsioon , mis võib muuhulgas tugineda ka ekspertarvamusele. Lisaks üüri tõstmise põhjendustele ja arvestusele peab üüri tõstmise teates olema selgelt märgitud ka üüri tõstmise vaidlustamise kord. Riigikohus leidis, et viidet VÕS § 303 ei saa pidada üürnikule üüri tõstmise vaidlustamise korra märkimiseks VÕS § 299 lg 2 punkti 4 tähenduses. Nimetatud sätte eesmärgiks ei ole Riigikohtu hinnangul üksnes üürniku teavitamine üüri tõstmise vaidlustamise võimalusest , vaid ka see, et üürileandja kirjeldaks teates üürnikule üüri tõstmise vaidlustamise korda. Riigikohus leidis, et üüri tõstmise teates on üürileandjal igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul üüri tõstmise vaidlustamiseks pöörduda. Veel on Riigikohus leidnud, et üüri tõstmise teates ei piisa üksnes sellest, kui üüri tõstmise põhjusena tuuakse ära vajadus teha kapitaalremonti. Üüri tõstmise teatises peab olema välja toodud, milliseid töid ja millises ulatuses on üürileandjal plaanis kapitaalremondi käigus teha. Tööde ja nende ulatuse märkimata jätmine ei võimalda Riigikohtu hinnangul otsustada, millisele heakorra tasemele kavatseb üürileandja eluruumi kapitaalremondi käigus tõsta.
Üürileandja peab arvestama üüri suurendamisel, et üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest nõuetekohasel viisil ja vormis või kui ta hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles.
Poolte kokkuleppe olemasolul võib üürileandja muuta ka muid tähtajatus üürilepingus kokkulepitud tingimusi, kuid neid tingimusi ei tohi muuta üürniku kahjuks.
Kui poolte vahel on sõlmitud aga tähtajaline üürileping, siis üürileandja ühepoolne üüri tõstmise õiguse eeldus ei kehti. See tähendab,et tähtajalise üürilepingu puhul üürileandja üüritasu ühepoolselt muuta ei saa. Üüritasu muutmiseks tuleb üürnikul ja üürileandjal saavutada vastav kokkulepe. Ilma vastava kokkuleppeta on üürileandja ühepoolne üüri tõstmine alusetu ja suurendatud üür ei kuulu seega üürniku poolt tasumisele.
Selleks, et üürileandjal oleks õigus tähtajalisest üürilepingust tulenevat üüritasu ühepoolselt suurendada, tuleb vastavas õiguses eraldi kokkuleppida.
Muude kui eluruumi üürilepingute puhul VÕS piiranguid poolte kokkuleppele üüri suurendamise kohta ei sea. Kuidas üürileandja üüri suurendamisest üürnikule ette teatab , kui sageli ja kui palju üüri võib tõsta, on poolte kokkuleppe küsimus. Lepingupooled võivad näiteks kokkuleppida, et üürileandal on õigus üüritasu tõsta kord poole aasta jooksul 1000 kroon võrra või et üürileandjal on õigus üüritasu suurendada lähtuvalt tarbijahinna indeksist jne. Samas tuleb lepingupooltel perioodiliste üürisuurendamise kokkulepete tegemisel arvestada VÕS § 300 tuleneva põhimõttega. Nimelt kokkulepe eluruumi üüri perioodilise suurenemise kohta kehtib üksnes juhul, kui:

üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja

üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja

üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud.
Kuna üürileandjal on õigus ühepoolselt kokkulepitud üüritasu suurendada, tekib tahes tahtmata küsimus, millises ulatuses on lubatud üüritasu suurendamine ?
Üldjuhul kehtib põhimõte, et üürileandja ei tohi eluruumi üürimistest saada ebamõistlikkult suurt kasu. Seega üürileandja võib tõsta üüri täpselt nii palju, et ta ei saaks eluruumi üürimistest ebamõistlikku kasu.
VÕS § 301 lg 1 tulenevalt võib öelda eluruumi üür on ülemääraselt suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu, välja arvatud juhul, kui tegemist on luksuskorteri või -majaga. Samas üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist.
Lisaks tuleb üürileandjal arvestada ka põhimõtega, et üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui üüri suuruse tõstmine põhineb eluruumile tehtavate kulutuste või üürileandja kohustuste suurenemisel või kui üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas kui üüritava ruumi või hoone osa seisundit parandatakse selliselt, et ruum või hoone vastaks seisundile, millele selline ruum või hoone osa tavaliselt vastab.
Kui üürileandja saab üüriarvestuse aluse olulise muutuse, eelkõige kulude alanemise tõttu ülemäärast kasu, võib üürnik eluruumi üüri ülemäärase suuruse vaidlustada ja nõuda üüri alandamist alates sellest hetkest, mil üürnik esitas avalduse üürikomisjonile või kohtule.
Selleks, et üürnik saaks üüritasu alandamist nõuda, peab ta tulenevalt VÕS § 302 lg 1 üüri alandamise nõude esitama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigepealt üürileandjale. Üürileandja peab üürniku nõudele vastama 30 päeva jooksul. Kui üürileandja ei ole nõus üüritasu vähendamisega on üürnikul õigus pöörduda üürikomisjoni või kohtusse, kuid seda 30 päeva jooksul alates päevast, mil lõppes üürileandja 30 päevane vastamise tähtaeg või päevast, mil üürileandja andis üürnikule üüritasu vähendamise kohta kas täielikult või osaliselt negatiivse vastuse
Eluruumi üüri tõstmise või suurenemise edukas vaidlustamine toob kaasa tõstmise või suurendamise tühisuse. See tähendab aga, et kehtib varasem üür.
Üüri suurust ja üüri tõstmist saab vaidlustada üksnes eluruumi puhul.
Tagatisraha maksmine
Praktikas esineb tihitpeale olukord, kus asja üürimisel nõuab üürileandja lisaks üüritasu ettemaksmisele ka teatud ulatuses tagatisraha. Tagatisraha on oma olemuselt kõrvalkohustus, kuna tagatisraha peamiseks eesmärgiks on tagada üürniku poolsete kohustuste nõuetekohast täitmist.
VÕS § 308 sätestab sisupiirangud tagatisraha maksmise kokkulepetele eluruumi üürilepingus. See tähendab, et muude üürilepingute puhul on tagatisraha maksmise kord ja tagatisraha suurus poolte kokkuleppe määrata.
Tulenevalt VÕS § 308 lg 1 võib eluruumi üürilepingus kokku leppida, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Kui tagatisraha maksmises on kokku lepitud, võib üürnik tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades, kuid esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist. Lepingu sõlmimisel võivad lepingupooled ka antud põhimõttest kõrvale kalduda ja kokku leppida näiteks üürniku kohustuses maksta kolme kuu tagatisraha ühekordse summana.
Tagatisraha peab üürileandja hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Saadav intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. See nõue peab tagama tagatisraha säilimise üürilepingu lõppemiseni.
Kuna tagatisraha on kõrvalkohustus, siis võib üürileandja rahuldada oma nõuded, mis on suunatud üürniku vastu, rahuldada tagatisraha arvel. Kuid enne tagatisraha arvel nõuete rahuldamist, tulen üürileandjal üürniku vastavatest nõuetest teavitada ja anda üürnikule võimalus kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Kui üürnik omapoolseid kohustusi nõuetekohaselt ei täida võib üürileandja oma nõuded tagatisraha arvel rahuldada.
VÕS § 308 lg 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõuetest üürniku vastu. Tagatisraha saab üürnik tagasi nõuda alles kahe kuu möödumisel peale üürilepingu lõppemist eeldusel, et üürileandjal ei ole üürniku vastu nõudeid või kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul teatanud nõuetest üürniku vastu.
Kui üürileandja viivitab tagatisraha tagastamisega üle 2 kuu, siis tekib üürnikul õigus nõuda üürileandjalt lisaks tagatisraha tagastamisele ka viivist.
Üürileandja pandiõigus
Lisaks tagatisraha nõudmisele saab üürileandja oma õigusi kaitsta ka pandiõiguse teostamise kaudu.
VÕS § 305 lg 1 kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiõigust saab teostada asjade suhtes, mis kuuluvad üürnikule ja mis asuvad üüritaval kinnisasjal.. Pandiõigust ei saa teostada asjadele, mida ei saa sundtäitmise korras maha müüa. Pandiõigust saab teostada üksnes siis, kui üürileandjal on üürniku vastu nõue ja üürnik ei ole nõus nõuet vabatahtlikult täitma.
Pandiõiguse teostamise suhtes rakendatakse asjaõigusseaduse vallaspandi kohta käivaid sätteid. Seega on üürileandjal õigus müüa asjad, millele ulatub pandiõigus, sissenõutavaks muutunud jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuete ja hüvitisnõuete rahuldamiseks. Asjad tuleb müüa avalikul enampakkumisel ning sellel võivad, lisaks muudele isikutele, osaleda nii üürnik kui ka üürileandja. See rahasumma , mis jääb asjade müügist peale nimetatud sissenõutavaks muutunud nõuete rahuldamist üle, tuleb üürnikule tagastada. Kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi.
VÕS § 307 lg 2 tuleb oluline õigus üürileandjale. Nimelt, kui asjad eemaldatakse kinnisasjalt üürileandja teadmata või hoolimata sellest, et üürileandja vaidles asjade eemaldamisele eelnevalt vastu, võib üürileandja nõuda asjade väljaandmist ruumi tagasi toimetamiseks. Kui üürnik on ära kolinud, võib üürileandja nõuda eemaldatud asjade valduse endale üleandmist.
VÕS § 307 lg 3 tulenevalt pandiõiguse teostamise ajalised piirid. Pandiõiguslõppeb ühe kuu möödumisel asja eemaldamisest teadasaamisest üürileandja poolt, kui üürileandja ei ole enne seda esitanud asja väljanõudmiseks hagi kohtusse.
Kui üürileandjale kuuluv pandiõigus lõppeb, ei ole tal enam võimalik pandiõigust teostada. Pandiõigus lõpeb siis, kui asi, mis asus kinnisasjal ja mille suhtes pandiõigus laienes, üüritud kinnisasjalt eemaldati, välja arvatud kui eemaldamine toimus üürileandja teadmata või kui üürileandja eemaldamisele vastu vaidles. Üürileandjal ei ole eemaldamisele vastuvaidlemise õigust siis, kui eemaldamine vastab kinnisasja korrapärasele majandamisele või tavalisele elukorraldusele või kui allesjäävad asjad on üürileandjale piisavaks tagatiseks või kui üürnik annab ürileandjale piisava tagatise omapoolsete kohustuste täitmiseks.
Õiguskaitsevahendite kohaldamine kohustuste rikkumisel
Üürnik ja üürileandja peavad täitma oma kohustusi selliselt, et oleks saavutatud lepingu eesmärk. Kui üks lepingupooltest jätab oma kohustused täitmata või täidab neid osaliselt, tekib kahjustada saanud lepingupoolel õigus kohaldada kohustust rikkunud lepingupoole suhtes õiguskaitsevahendeid.
Üürniku poolt kohaldatavad õiguskaitsevahendid
Üürnikul on õigus kohaldada üürileandja suhtes õiguskaitsevahendeid, kuid viimane rikub omapoolseid kohustusi.
Üürnik saab üürileandja suhtes kohaldada võlaõigusseaduse üldosast tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Lisaks üldosas toodud õiguskaitsevahenditele on üürilepingu peatükkis ette nähtud ka erinormid, mis on kohaldatavad õiguskaitsevahendite suhtes.
Õiguskaitsevahendite kohaldamisel tuleb tähelepanu pöörata üürileandja poolsele kohustuste rikkumisele. Lisaks tuleb üürnikul arvestada ka sellega, et üürileandja suhtes saab kohaldada õiguskaitsevahendeid üksnes nende puuduste osas, mida üürnik ei pea omal kulul kõrvaldama.
Kuna üürileandja peamiseks kohustuseks on anda üürnikule üle lepingutingimustele vastav asi, siis on ka asjal lasuvate puuduste ja asja kasutamise takistuse kõrvaldamise nõude esitamine üürniku peamiseks õiguseks.
Tulenevalt VÕS § 278 on üürileandja kohustatud puudused kõrvaldama mõistliku aja jooksul, peale puudustest teada saamist. Seega mõislikku aega hakatakse arvestama sellest ajast, kui üürileandja puudusest teada sai või teada saama pidi. Siin tuleb arvestada, et kuivõrd üüritud asi on üürniku valduses, siis puudub reeglina üürileandjal puudustest kohese teada saamise võimalus. Teadma pidamise hindamisel tuleb arvesse võtta ka seda, kui tihti üürileandja asja üle vaatab, milliseid asjaolusid ta üüritud asjast ja kui tihti teada saab jne. Samuti tuleb mõislikku aja hindamisel arvestada puuduste ja kasutamist takistavate takistuste kõrvaldamise võimalusi ja aega (st kas puudusi on võimalik kõrvaldada koheselt või mõne aja jooksul).
Kui üürileandja puudusi ei kõrvalda on üürnikul õigus puudused ise kõrvaldada või kõrvaldada lasta ja seejärel nõuda tehtud kulutuste hüvitamist üürileandjalt. Üürnikul tekib puuduste kõrvaldamise õigus, kui üürileandja on tal lasuva kohustuse täitmisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral, tulenevalt VÕS § 279 lg 3.Üürileandja satub kohustuste täitmisega viivitusse, kui ta mõistlikku aja jooksul peale puuduste kõrvaldamist ei asu puudusi kõrvaldama.
Kahju hüvitamine
Lisaks puuduste kõrvaldamisele saab üürnik tulenevalt VÕS § 278 nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist. Kahju hüvitamise nõude esitamise eelduseks on üürileandja poolne üürilepingu rikkumine . Kahju hüvitis nõude saab üürnik esitada üürileandjale tuginedes ennekõike VÕS § 115 sätestatule. Kahju hüvtamist saab üürnik nõuda, kui talle on asjal lasuvate puuduste tõttu tekkinud kahju ja kahju tekitamise eest vastutab üürileandja. Üürileandja ei vastuta tekkinud puuduste eest, kui kahju tekkis vääramatu jõu tõttu.
Üüri alandamise õigus
VÕS § 278 alusel saab üürnik ühepoolselt alandada üüritasu. Üüri alandamise õigus tuleneb põhimõttest, mille kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid aja eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada §-s 278 sätestatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja õigeaegselt üürniku kasutusse. Kui asja kasutamine ei olnud küll välistatud, vaid üksnes piiratud, siis sellest põhimõttest tulenevalt ei pea üürnik maksma üüri või kõrvalkulude seda osa, mille võrra oli kasutamine puuduse või takistuse tõttu piiratud.
Üüri alandamise õigus tuleneb VÕS § 296.
VÕS § 296 lg 1 tulenevalt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada, kuna üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Seega, kui üürileandja ei anna üürnikule kokkulepitud ajal asja üle on üürnikul õigus keeluda üüritasu maksmisest, kuid seda üksnes ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja nõuetekohaselt kasutada.
Kui üürile antud asjal esinevad puudused võib üürnik ühepoolselt vähendada üüri selle ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja nõuetekohaselt kasutada. Seda muidugi juhul, kui üürnik ei ole puuduste tekkimises süüdi. Kui puudused on tekkinud üürniku tegevuse või tegevusetuse tagajärjel on üürileandjal õigus nõuda üürnikult tekitatud kahju hüvitamist.
VÕS § 296 lg3 kohaselt võib üürnik üürist maha arvata üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Üürnik võib vastava mahaarvamise teha ka siis, kui üürnik ei saanud asja kasutada üürnikust endast tuleneval põhjusel.
Üüri alandamiseks peab üürnik tulenevalt VÕS § 112 tegema üürileandjale sellekohase avalduse, milles teatatakse kas üüri alandamisest või üüri tasaarvestusest järgneva üürisummaga või esitab üürnik nõude juba makstud üürisumma tagastamiseks.
Üüri alandamine ei eelda seda, et üürnik teeks koheselt koos puudusest teatamisega üüri alandamise avalduse. Sellist eeldust seadus ette ei näe. Üürnik võib üüri alandada ja nõuda ka juba makstud üüri või üüriosa tagastamist tagantjärele.
Kui üürileandja ei nõustu üürniku poolse tegevusega on üürileandjal õigus pöörduda üüri nõudmiseks kohtusse või üürivaidluskomisjoni.
Üüri hoiustamistamine
Üürnikul on õigus VÕS § 278 ja VÕS § 298 alusel hoiustada, kui üürileandja on oma kohustusi rikkunud.
Üüri hoiustamise õigus on üürnikul, kui:
1) üürilepingu esemeks on elu- või äriruum,
2) asjal lasub puudus või kasutamise takistus,
3) üürnik esitab üürileandjale asja puuduse või takistuse kõrvaldamise nõude ja määrab puuduste kõrvaldamiseks mõistliku tähtajal,
4) üürileandja ei kõrvalda puudust või takistust üürniku poolt antud mõistliku tähtaja jooksul,
5) üürnik teavitab üürileandjat üüri hoiustamisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.
Üüri hoiustamine toimub VÕS § 120 sätestatud korras.
Üüri hoiustamine tähendab seda, et üürnik ei tasu üürileandjale üüri, mille saamiseks oleks üürileandja õigustatud. Samas ei jäta üürnik üüri ka maksmata , vaid hoiustab selle.
Üürilepingust taganemine
Kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda. Lepingust taganemise õiguse kohta vaadake üürniku õiguste peatükkist.
VÕS § 277 lg 1 on sätestatud üürniku jaoks olulised käitusmireeglid, kui üürileandja annab üürnikule üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda oluliselt. Kui üürnikul antakse üle asi puudustega, mis välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise, on üürnikul õigus üürilepingust taganeda. VÕS § 277 lg 2 on sätestatud oluline piirang õiguskaitsevahendite kohaldamisel. Kui üürnik asja vastu võtab, kuigi ta teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib teostada VÕS § 278 sätestatud õigusi üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale selle õiguse jätab. Selline piirang on üürileandja huvides. Nii peaks vaidlused asja lepingutingimustele vastavuse üle peetama koheselt asja üürniku valdusesse andmisel. Kuigi üürilepingu puhul ei ole sätestatud üürniku kohustust asja vastuvõtmisel see üle vaadata, sätestab seadus üürnikule negatiivsed õiguslikud tagajärjed juhuks, kui üürnik asja oma valdusesse saamisel asja lepingujärgset kasutust välistavatest või kasutust oluliselt takistavatest puudustest teadis või teadma pidi. Siin tulevad kõne alla eelkõige asjal esinevad nähtavad puudused. Üürileandja vastutab ka asjal esinevate varjatud puuduste eest.
Üürileandja poolt kohaldatavad õiguskaitsevahendid.
Nii nagu üürnikul, nii ka üürileandjal on õigus kohaldada õiguskaitsevahendeid, kui üks lepingupooltest (üürnik) on omapoolseid kohustusi rikkunud. Ennekõike kuuluvad kohaldamisele VÕS üldosa § 101 lg 1 nimetatud õiguskaitsevahendid. Samas tuleb üürileandjal tähelepanu pöörata ka erinormidele, mis on üürilepingu peatükkis ette nähtud.
VÕS § 287 tulenevalt, ei saa eluruumi üürnikult üürileandja leppetrahvi nõuda, kui leppetrahvi maksmise kohustus on lepingu ette nähtud. VÕS § 287 kohaselt on kokkulepe, millega lepitakse leppetrahvi maksmises, tühine ja seega leppetrahvi üürnikult nõuda ei saa.
Üürilepingu kestvus ja lõppemine
Üürileping kehtib lepingu poolte vahel lepinguga kindlaks määratud tähtaja jooksul. Üürilepinguid saab tähtaja alusel jagada kaheks:

Tähtajalised üürilepingud;

Tähtajatud üürilepingud.
Tähtajatutes üürilepingutes on kokku lepitud, et üürileping kehtib kindlaks määramata aja.
Tähtajalistes üürilepingutes on aga lepingu kehtivuse aeg kindlaks määratud.
Üürileping on oma olemuselt kestvusvõlasuhe. Seega tuleb üürilepingu lõpetamisel arvestada ennekõike ülesütlemise kohta käivate sätetega. Kuigi, nagu eelpool mainitud on võimalik üürilepingut ka erandkorras lõpetada lepingust taganemise kaudu.
Üürilepingut on võimalik lõpetada nii korralise kui ka erakorralise ülesütlemise kaudu.
Korraline üürilepingu ülesütlemine erineb erakorralisest üürilepingu ülesütlemisest selle poolest, et korralise ülesütlemiseks ei ole vaja mõjuvat põhjust, lepingu lõpetamiseks piisab üksnes etteteatamistähtajast. Seevast erakorraliselt on võimalik üürilepingut lõpetada üksnes mõjuval põhjusel. Loomulikult ei tohi üürilepingu lõpetamisel ära unustada ka poolte kokkulepet,ehk siis lepingut on võimalik lõpetada ka poolte kokkuleppel.
Lepingu kehtivuse hindamisel tuleb arvestada VÕS § 310 tuleneva põhimõttega.
VÕS § 310 lg 1 kohaselt muutub tähtajaline üürileping tähtaja möödudes tähtajatuks juhul, kui üürnik jätkab tähtaja möödumisel asja kasutamist. Üürilepingu tähtajatuks muutumise vältimiseks peab üks lepingupooltest avaldama teisele poolele teistsugust tahet, see tähendab, teatama, et ei soovi lepingu pikenemist. Üks lepingupool , kes ei soovi lepingu pikenemist, peab teist lepingupoolt teavitama vastavast soovist 2 nädala jooksul. 2 nädalane tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema alates lepingu tähtaja möödumisest ja üürileandja jaoks alates ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist
VÕS § 310 lg 2 sätestab erinormi eluruumi üürilepingu osas, mis on sõlmitud vähemalt 2 või enamaks aastaks. Sellise eluruumi üürilepingu puhul peab üks pool teatama teisele poolele, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist, vähemalt 2 kuud enne lepingu tähtaja möödumist. Kui teatatakse vähem kui 2 kuud enne lepingu tähtaja möödumist, siis pikeneb leping automaatselt tähtajatuks üürilepinguks.
Üürilepingu korraline ülesütlemine
Nagu öeldud, siis üürilepingu saab korraliselt üles öelda, kusjuures vaja ei ole mõjuvat põhjust. Korralise ülesütlemise korral tuleb lepingupooltel arvestadaüksnes etteteatamiskohustusega ehk siis lepingu lõpetamisest tuleb teist lepingupoolt teavitada.
Samas tuleb korralise ülesütlemise juures arvestada lepingu kehtivuse tähtajaga.
Tulenevalt VÕS § 311 ja § 312 võib kumbki lepingupool üürilepingu korraliselt ülesse öelda, kui ta teatab sellest teisele poolele ette:

kinnisasja, samuti äri- ja eluruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki puhul- vähemalt 3 kuud;

möbleeritud tubade, eraldi üüritud parkimisplatside, garaažikohtade ja muu taolise üürimise korral- vähemalt 1 kuu;

kõikide muude vallasasjade puhul - vähemalt 3 päeva.
Lepingu pooled võivad antut tähtaegades ka teisiti kokku leppida, kuid kokkuleppe tegemise juures tuleb arvestada VÕS § 275 tuleneva põhimõttega, ehk siis kokkuleppega ei tohi halvendada üürniku olukorda.
Kui pool lepingu ülesütlemisel etteteatamistähtaega ei järgi, siis ei ole ülesütlemine mitte tühine, vaid sellisel juhul kehtib ülesütlemine ajast, mil ülesütlemine etteteatamistähtaega arvestades oleks võimalik olnud.
Üürileping lõpeb peale etteteatamistähtaja möödumist ja seega on üürnik kohustatud üüritud asja üürileandjale tagastama.
Tähtajaline üürileping lõpeb korraliselt üldjuhul tähtaja möödumisel. Siiski võivad pooled muu kui eluruumi üürilepingu puhul kokku leppida ka tähtajalise üürilepingu korralises ülesütlemises, s.o lepingus sätestatakse, et poolel on õigus leping üles öelda ilma erilise mõjuva ülesütlemispõhjuseta. Praktikas seotakse sellisel juhul ülesütlemine tavaliselt teatud ülesütlemistähtajaga, nt üürilepingus lepivad lepingupooled kokku, et üürilepingu lõpetamiseks tuleb lepingupoolel teist poolt ette teavitada 1 kuu.
Lepingu korraliseks lõpetamiseks tuleb ühel lepingupoolel teha teisele lepingupoolele ülesütlemisavaldus. Üldjuhul kehtib ülesütlemisavalduse suhtes vormivabaduse põhimõte Kuid elu- ja äriruumi üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks on VÕS § 325 ette nähtud kohustuslikud vorminõuded (ülesütlemisavaldus peab olema teatud vormis ja sisaldama endas ettenähtud andmeid). Kui elu- või äriruumi üürilepingu ülesütlemisel seaduses sätestatud ülesütlemisnõudeid ei järgita, on ülesütlemine tühine.
Riigikohus on lepingu korralise lõpetamise osas leidnud, et tähtajatu üürilepingu võib kumbki pool igal ajal üles öelda, lähtudes VÕS § 195 lg-st 3 ning §-dest 311 ja 312. Konkreetset põhjust tähtajatu lepingu korraliseks ülesütlemiseks ka eluruumi puhul vaja ei ole. Seetõttu on ka VÕS § 325 lg 2 p 3 mõttes piisav, kui eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses on tehtud üksnes viide tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele. Tingimata vajalik ei ole viide ülesütlemise aluseks olevale konkreetsele võlaõigusseaduse sättele, kuid oluline on, et üürnik saaks aru, mistõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine
Nii tähtajatut kui ka tähtajalist üürilepingut saab erakorraliselt üles öelda, kui esinevad erakorralise ülesütlemise alused. Erakorralise ülesütlemise aluseks on mõjuv põhjus, tulenevalt VÕS § 313. Kui ühe lepingupoole käitumise tagajärjena tekib mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks ei ole vaja lepingu lõpetamiseks järgida seadusest tulenevaid ülesütlemise tähtaegu, vaid lepingu võib koheselt ülesöelda.
Mõjuva põhjuse näidisloetelu on välja toodud VÕS §-des 314- 319. Samas võivad lepingu pooled üürilepingus ette näha lisaks VÕS §-des 314-319 sätestatule ka muid põhjusi, mis annavad õiguse nii tähtajatut kui ka tähtajalist üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Nagu öeldud, siis seaduses toodud mõjuvate põhjuste loetelu on üksnes näitlik ja seega mitteammendav. Seega on VÕS § 313 lg 1 iseseisvaks üürilepingu ülesütlemisaluseks, aga kui tegemist on mõne §-des 314-319 sätestatud alusega, siis tuleb lähtuda vastavas erinormis ettenähtud kriteeriumidest.
Riigikohus on leidnud hinnates VÕS § 313, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks võib olla ka mõni §-des 314-319 sätestamata asjaolu, kui see vastab VÕS § 313 tunnustele. Mõjuvaks põhjuseks VÕS-i § 313 tähenduses saab olla üksnes poolte poolt ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Erakorraline ülesütlemine ei ole välistatud iseenesest ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevast asjaolust.
Nagu öeldud, siis VÕS §-des 314- 319 on välja toodud näitliku loeteluna üürilepingu erakorralise ülesütlemise alused. Antud ülesütlemisaluseid saavad üürilepingu lõpetamiseks kasutada nii üürnik kui ka üürileandja.
VÕS § 314 lg 1 kohaselt, kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi.
Antud õigust saab üürnik kasutada üürileandja suhtes, kui üürileandja on andnud üürnikule üle lepingutingimustele mittevastava asja ja üürnik ei saa üleantud asja nõuetekohaselt kasutada. Üürnik ei saa aga erakorraliselt üürilepingut lõpetada, kui ta ei ole üürnikule andnud täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Selleks tuleb üürnikul üürileandjat teavitada olemasolevatest puudustest ja tähtajast, mille jooksul peab üürileandja puudused kõrvaldama Kui tähtaega puuduste kõrvaldamise kohta antud ei ole, tuleb puudused üürileandja puult kõrvaldada mõistlikku tähtajaja jooksul, peale puudustes teada saamist. Kui üürileandja puudusi ei kõrvaldaon ta omapoolseid kohustusi oluliselt rikkunud, mis aga annab üürnikule õiguse üürileping lõpetada.
Kui puuduste olemasolu tõttu kaotab üürnik huvi asja kasutamise vastu ei ole üürnikul üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks vaja täiendavat tähtaega anda. Selleks, tuleb aga üürnikul üürilepingu lõpetamise korral tõendada, et ta kaotas huvi üüritud eseme kasutamise vastu.
VÕS § 315 lg 1 tulenevalt saab üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui:
1. üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lg 2 või 3 sätestatud kohustusi;
2. üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lg 2 või lg 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult;
3. üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist.
Antud paragrahvis toodud ülesütlemise alused kuuluvad kohaldamisele, kui üürnik on omapoolseid kohustusi olulisel määral rikkunud. VÕS § 315 lg 1 p 1 tulenevat ülesütlemis õigust saab üürileandja kasutada juhul, kui ta on eelnevalt üürniku teavitanud viimase kohustuste rikkumisest, kui üürnik on antud teate jätnud tähelepanuta ning jätkab vaatamata sellele kohustuste rikkumist. Näiteks, kui üürnik kasutab eluruumi selliselt, et see kahjustab naabrite huve, siis tuleb üürileandjal üürniku teavitada viimase kohustuse rikkumisest ning nõuda rikkumise lõpetamist. Kui üürnik aga jätkab kohustuste rikkumist ja seega takistab naabreid omandiõiguse teostamisel, siis on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt lõpetada.
Kui üürnik on rikkunud oma kohustusi ja sellest tulenevalt soovib üürileandja üürilepingut erakorraliselt lõpetada, tuleb üürileandjal välja selgitada, kas üürnik on rikkunud oma kohustusi olulisel määral või tahtlikult. Seega tuleb üürileandjal kohustuste rikkumise raskusastme tõlgendamisel tähelepanu pöörata süü vormidele. St kui üürnik on ma kohustusi rikkunud hooletuse või raske hooletuse tõttu, tuleb üürileandjal teha üürnikule üksnes hoiatus, mis aga ei anna veel alust üürilepingu lõpetamiseks. Kui üürnik jätab hoiatuse tähelepanuta ja rikub jätkuvalt omapoolseid kohustus tekib üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda.
VÕS § 315 lg 2 tuleneb aga oluline täiendus elu- ja äriruumi üürilepingu lõpetamisele. Nimelt elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu VÕS § 315 lg 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima. Seega VÕS § 315 alusel saab elu- ja äriruumi üürilepingu lõpetada üksnes etteteatamisega.
Tulenevalt VÕS § 316 võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui:
1. üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega;
2. võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa;
3. võlgnetavate ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.
Kui eluruum on sellises seisukorras, et see on eluruumi kasutaja tervisele ohtlik võib üks lepingupooltest üürilepingu erakorraliselt ülesse öelda, tulenevalt VÕS § 317.
Olulise ohu hindamisel inimese tervisele tuleb lähtuda ennekõike reaalsest olukorras. Kui tegemist on nö formaalse olukorraga, ehk siis kui eluruum ei vasta nõuetele eeskirjade alusel, ei saa lepingupooled VÕS § 317 tulenevat õigust kasutada. Samuti ei saa lepingupooled lepingut erakorraliselt lõpetada, kui eluruumil lasuvaid puudusi on võimalik mõistlikku aja jooksul kõrvaldada.
VÕS § 318 tulenevalt saavad üürilepingu pooled üürilepingu, mis on sõlmitud 30 aastaks, peale 30 aasta möödumist ülesse öelda teavitades teist lepingupoolt sellest ette. Teavitamisel tuleb lähtuda VÕS § 312 väljatoodud tähtaegadest.
Kui üürnik sureb , siis vastava kokkuleppe puudumisel, läheb üürileping üle üürniku pärijatele tulenevalt VÕS § 320, mis aga tähendab, et üürileping ei lõppe. Üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle üürniku pärijatele. Seega võivad lepingupooled üürileping sõlmimisel kokku leppida üürilepingu lõppemises üürniku surma korral.
Kui üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta möödumist. Selles osas kehtib VÕS § 196 lg 2 ning üürilepingu regulatsiooni puhul ei ole erinormi, mis § 196 lg 2 kohaldamise välistaks. VÕS § 196 lg 2 kohaselt ei ole tähtaja määramine vajalik VÕS § 116 lg 2 p 2-4 sätestatud juhtudel. Muudel lepingu rikkumise tõttu toimunud lepingu erakorralise ülesütlemise juhtudel peab üürileandja suutma tõendada, et ta andis üürnikule rikkumise lõpetamiseks mõistliku täiendava tähtaja ning üürnik ei lõpetanud selle aja jooksul rikkumist.
Erakorraliseks lepingu ülesütlemiseks peab lepingut ülesöelda sooviv pool tegema teisele lepingupoolele ülesütlemisteatise. Üldjuhul kehtib ülesütlemisteatise suhtes vormivabaduse põhimõte, va elu- ja äriruumi üürilepingu lõpetamiseks. Elu- ja äriruumi üürilepingu lõpetamiseks peab erakorralise ülesütlemiseks olema täidetud VÕS § 325 sätestatud nõuded. Kui ülesütlemisteatises on VÕS § 325 tulenevaid nõudeid eiratud on ülesütlemisteatis tühine.
VÕS-i §-s 325 sätestatud ülesütlemisavalduse sisu küsimusi on käsitlenud ka Riigikohus, kelle hinnangul on VÕS-i § 325 lõike 2 punkti 3 mõttes piisav, kui eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses on tehtud üksnes viide tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele. Riigikohtu hinnangul ei ole tingimata vajalik viide ülesütlemise aluseks olevale konkreetsele VÕSi sättele, kuid oluline on, et üürnik saaks aru, mistõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust.
Erakorralisel ülesütlemisel lõppeb üürileping poolte vahel peale ülesütlemisavalduse tegemist.
Üüritud asja tagastamine
Üürilepingu lõpetamisel tuleb üürnikul tagastada üürileandjale üüritud asi, tulenevalt VÕS § 334 lg 1. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Kuivõrd üürileping on kasutusleping, siis ei saa eeldada, et asi tuleks tagastada täpselt sellises seisundis, nagu asi lepingu sõlmimisel üle anti. Üüritud asi võib olla kulunud, kuid kulumise aste peab jääma lepingulise kasutuse piiridesse . Hindamisel, kas asi tagastati nõuetekohases seisundis või mitte, tuleb lähtuda sellest, millises seisundis oli asi lepingu sõlmimisel. VÕS § 334 lg 1 tuleneb oluline eeldus, nimelt senikaua kuni pole vastupidist tõendatud, oli asi üleandmisaktis toodud seisundis, kui asja üleandmisel üürnikule selline akt koostati.
VÕS § 334 lg 3 kohaselt võib üürnik vallasasja tagastamisest keelduda ja asja kinni pidada senikaua, kuni üürileandja hüvitab talle asjale tehtud kulutused. Kinnipidamisõigus kehtib üksnes siis, kui üürnik on teinud asjale selliseid kulutusi, mille hüvitamist ta üürileandjalt kas seaduse või kokkuleppe kohaselt nõuda saab. Kui üürileandja hüvitab üürnikule viimase poolt tehtud kulutused kautab üürnik ka õiguse asja kinni hoida.
Asja kasutamise õigus tuleneb üürilepingust ja kui üürileping on lõppenud, siis endisel üürnikul asja edaspidise kasutamise õigus puudub. Kui üürnik siiski asja edasi kasutab, võib üürileandja üürniku suhtes kohaldada VÕS § 335 tulenevat õigust. VÕS § 335 kohaselt, kui üürnik viivitab asja tagastamisega, võib üürileandja nõuda üürnikult viivitatud aja eest kas lepingujärgset üüri või sellist üüri, mis vastas sarnaste asjade tavalisele üüritasule. Selline üürileandja õigus ei välista üürileandja muude õiguspäraste õiguskaitsevahendite rakendamist. Seega saab üürileandja nõuda üürnikult nii üüritasu maksmist kui ka kohaldada üürniku suhtes VÕS üldosast tulenevaid õiguskaitsevahendeid.
Kui üürileping poolte vahel lõppeb on üürnik kohustatud üüritud asja üürileandjale tagastama. Praktikas on tekkinud aga õiguslikke vaidlusi tähtaja üle, mille jooksul tuleb üürnikul üüritud asi üürnikule tagastada. Kas üürnik peab üüritud asja tagastama üürnikule koheselt peale üürilepingu lõppemist või tuleb üürnikul üüritud asi tagastada mõistliku aja jooksul peale üürilepingu lõppemist?
Antud küsimusele vastamiseks tuleb vahet teha korralisel ja erakorralisel lõpetamisel. Seda põhjusel, et korralise ülesütlemise puhul tuleb üürniku ette teavitada üürilepingu lõppemisest ja seega on üürnikul piisavalt aega üüritud asja vastamiseks enda otsestest valdusest.
Erakorraliselt võib aga üürilepingu lõpetada kohaselt, st ilma etteteatamistähtajata. Seega üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel tuleks üürnikule anda mõistlik tähtaeg üüritud asja tagastamiseks. Milline on aga mõistlik tähtaeg, see tuleb lepingupooltel välja selgitada vastavalt asjaoludele.
VÕS § 336 kohaselt on asja tagastamisel üürileandja kohustatud asja üle vaatama. Kui asjal on puudused, mille eest üürnik vastutab, peab üürileandja üürnikku viivitamatult puudusest teavitama. Kui üürileandja asja üle ei vaata või puudusest viivitamata ei teavita, kaotab ta asja puudustest tuleneva nõude esitamise õiguse. Kui asjal lasub puudus, mida ei olnud asja tavalise ülevaatamise käigus võimalik avastada , peab üürileandja üürnikku puudusest koheselt peale puuduse avastamist teavitama. Kui üürileandja seda ei tee kaotab ta puudusest tulenevate nõuete esitamise õiguse. Puudusest teavitamine ei tähenda veel nõude esitamist. Seega nõude esitamiseks tuleks üürileandjal teavitada üürniku nii olemasolevatest puudustest ja õigusaitsevahenditest, mida soovitakse üürniku suhtes kohaldada.
Üürilepingust tulenevad nõuded aeguvad VÕS §338 lg 1 kohaselt 6 kuu jooksul peale asja tagasisaamisest, mitte aga puuduste avastamisest.
Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamine
Eluruumi üürnik võib üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Praktikas võib esineda olukordi, kus üürileandjal on formaalselt küll seaduses sätestatud lepingu ülesütlemise alus (kas tähtaja möödumisest tulenev või erakorralise ülesütlemise alus), kuid üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Lisaks ülesütlemise vaidlustamisele võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks. Eluruumi üürilepingu pikendamist võib üürnik nõuda juhul, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürnikule või tema perekonnale rasked majanduslikud tagajärjed. Näiteks üürnikul ei ole peale eluruumi vabastamist enam kuhugi elama minna. VÕS § 326-333 sätestavad erisätted eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja üürilepingu pikendamise nõudeks.
Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja pikendamise nõude esitamiseks on kehtestatud kindel kord. Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks peab üürnik esitama üürikomisjonile või kohtule taotluse 30 päeva jooksul. Tähtaeg hakkab kulgema hetkest, mil üürnik sai ülesütlemisavalduse kätte. 30 päevase tähtaja arvutamist on riigikohus täpsustanud. Riigikohus leidis, et ,ülesütlemise vaidlustamise avalduse esitamisel tuleb järgida VÕS § 329 nõudeid. Vastav tähtaeg hakkab kulgema ajast, mil ülesütlemisavaldus kui tahteavaldus on edastatud üürnikule TsÜS § 69 kohaselt. Nimetatud sätte teise lõike teise lause kohaselt loetakse eemalviibijale tehtud tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Eelnev kehtib ka üürilepingu pikendamise avalduse esitamise kohta.
Märge kinnistusraamatus
VÕS § 324 tulenevalt saab üürnik nõuda märke tegemist kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut ennetähtaegselt üles öelda. Seega ennekõike on tegemist üürniku huve kaitsva sättega.
Kinnistusraamatuseaduse tähenduses on tegemist märkusega, mis kantakse kinnistusraamatus kolmandasse jakku. Märke tegemiseks on vaja puudutatud isiku nõusolekut, kelleks on kinnisasja omanik. Vastav nõusolek märke tegemiseks peab olema notariaalselt kinnitatud. Seega oleks kõige otstarbekam, kui märge kantakse kinnistusraamatusse kinnisasja omaniku ühepoolse notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Kui kinnisasja omanik märke kinnistusraamatusse kandmisest keeldub, võib üürnik üürileandjalt märke tegemist nõuda VÕS § 324 alusel kohtu korras.
Üürileandjal tasuks aga arvestada, et ta on üldjuhul kohustatud andma oma nõuoleku üürniku kandmiseks kinnistusraamatusse. Üürileandja võib keelduda nõusoleku andmisest, kui tal on keeldumiseks mõjuv põhjus.
Vastava märke kandmisel kinnistusraamatusse tuleks sisse kanda isik, kelle kasuks märge on seatud (s.o üürnik), viide vastavale üürilepingule ning märke tähtaeg (mõnevõrra problemaatiline) juhul, kui üürileping on sõlmitud tähtajalisena. Andmed, mis üürilepingu kohta tehtavas märkes peavad olema igal juhul märgitud, on sätestatud AÕS § 631 lg 8.
Kui üürileandja soovib märke kustutamist, on selleks vajalik üürniku nõusolek. Ilma üürniku nõusolekuta kinnistusosakond märget ei kustuta ja üürileandjal tuleb märke kustutamiseks pöörduda kohtusse.
Kinnistusraamatusse kande tegemise nõudeõigus on üksnes üürnikul. Allüürnikul vastav õigus puudub, seega allüürnik ei saa nõuda vastava märke tegemist kinnistusraamatusse.
Kuna võlaõiguses kehtib dispositiivsuse põhimõte võivad lepingupooled kokkuleppeliselt välistada vastava märke tegemise kinnistusraamatus.
LIISINGULEPING
Tänasel päeval sõlmitakse liisingulepinguid erinevatel põhjustel. Isikud võivad sõlmida liisingulepinguid põhjusel, et neil puuduvad vahendid eseme omandamiseks või isiku huvi on suunatud pigem eseme kasutamisele, kui omandamisele.
Samas kui isik soovib endale soetada asja ja tal puuduvad selleks vahendid, siis on isikul võimalik osta asi näiteks müügilepingu alusel, milles on omakorda kokkulepitud omandireservatsioonis. Kui isik tahab aga eset kasutada, siis on tal võimalik sõlmida kas üüril- või rendileping. Samas üüri – või rendilepingu regulatsiooni puhul tuleb arvestada eseme tagastamisega peale lepingu lõpetamist, seega ei ole võimalik eset nõuetekohasel kasutamisel ära tarvitada. Liisingulepingu peamiseks iseloomujooneks ongi anda ese isiku kasutusse võimaldades isikul eseme korrapärase kasutamise kaudu ese ära tarvitada.
Liisingulepingu regulatsiooni aluseks on võetud UNIDROIT 1988. a. konventsioon finantsliisingu kohta, samuti vastavad sätted Vene uues tsiviilseadustikus, Tšehhi kaubandusseadustikus ning Quebec'i tsiviilkoodeksis.
Liisingulepingu olemus
Liisinguleping on oma olemuselt kasutusleping, mille alusel annab üks isik teisele isikule kasutada eseme ja teine isik kohustub maksma eseme kasutamise eest tasu. Tulenevalt VÕS § 361 kohustub liisinguandja omandama liisinguvõtja poolt määratud müüjalt teatud eseme (liisinguese) ja andma selle liisinguvõtja kasutusse, liisinguvõtja kohustub aga maksma liisingueseme kasutamise eest tasu.
Liisinguleping on segaleping, kuna liisinguleping omab endas nii müügilepingu, kasutuslepingu (rendileping), laenulepingu (tarbijakrediidilepingu), esindusõiguse iseloomu.
Müügilepingu iseloom seisneb selles, et liisingulepingu alusel on liisinguandja kohustatud omandama liisingulepingu eseme müüjalt kindlaks määratud eseme. Eseme omandamiseks peab liisinguandja sõlmimima liisingulepingu eseme müüjaga müügilepingu.
Kasutuslepingu iseloom seisneb aga selles, et liisinguandja on kohustatud andma eseme peale eseme omandamist liisinguvõtja kasutusse ja liisinguvõtja peab selle peale kasutusperioodi lõppu liisinguandjale tagastama. Liisingulepingu alusel läheb liigisuvõtjale üle esemega seotud valdus- ja kasutusõigus. Käsutusõigust üldjuhul üle ei lähe. Seega liisingulepingu eseme omanikuks on liisinguandja.
Kuna liisingulepingu peamiseks eesmärgiks on finantseerida liisingu eseme ostmist, siis kuuluvad liisingulepingu suhtes kohaldamisele ka laenulepingu ja tarbijakrediidilepingu sätted, tulenevalt VÕS § 401 lg 2. Kuna liisingulepingu eesmärgiks on finantseerida liisingulepingu eseme soetamist, siis kuuluvad liisingulpingu suhtes kohaldamisele ka VÕS §§ 397 – 400.
Lisaks nimetatud paragrahvidele kuuluvad liisingulepingu suhtes kohaldamisele ka tarbijakrediidilepingute sätted, kui liisinguandjaks on majandus- ja kutsetegevuses osalev isik, kelle peamiseks eesmärgiks on finantseerimis teenuse osutamine ja liisinguvõtjaks on tarbija. See aga omakorda tähendab, et liisingulepingu sätted on imperatiivsed ja tarbija kahjuks seaduses sätestatust kõrvale kalduda ei tohi.
Liisingulepingu sõlmimise järel on liisinguandja kohustatud omandama liisingulepingu eseme ja andma selle liisinguandja kasutusse. Praktikas aga liisinguandja ise liisingulepingu eset liisinguvõtja kasutusse ei anna, vaid liisinguvõtja võtab liisingu eseme müüjalt ise vastu ja seda liisinguvõtja esindajana. Lisaks omab liisinguvõtja ka nõudeõigust liisingu eseme müüja suhtes, kui liisingu esemel esinevad puudused. Antud õigusi saab aga liisinguvõtja teostada just esindusõiguse olemasolu korral, mis antakse liisinguvõtjale liisingulepingu kaudu.
Liisinguleping on oma olemuselt kestvusleping, kuna liisinguleping on suunatud kas korduvate kohustuste sooritamisele või või pikemaajalisele võlasuhtele.
Liisingulepingu alusel antakse kasutusse ese, tulenevalt VÕS § 361. Ese TsÜS §.... kohaselt on asi, õigus või muu hüve. Seega liisingulepingu alusel saab kasutusse anda nii asju (näiteks autod, tootmisseadmed) ja õigusi (näiteks intellektuaalseid õigusi).
Tulenevalt VÕS § 361 saab liisingusuhtes eristada kahte eraldiseisvat võlaõiguslikku suhet.
Esiteks tekib võlasuhe liisinguandja ja liisinguvõtja vahel, kes sõlmivad omavahel kasutuslepingu, mille alusel on liisinguandja kohustatud andma omandatud eseme liisinguvõtja valdusesse. Seega liisinguandja ja liisinguvõtja vaheliste suhete aluseks on liisinguleping.
Teiseks tekib võlasuhe liisinguandja ka liisingueseme müüja vahel, kuna liisinguandja on kohustatud peale liisingulepingu sõlmimist omandama liisingulepingu eseme müüjalt. Seega liisinguandja ja liisingulepingu eseme müüja vaheliste suhete aluseks on müügileping . Lisaks liisinguandja ja eseme müüja vaheliste suhte reguleerimisele, reguleerib müügileping ka eseme müüja ja liisinguandja omavahelisi suhteid. Näiteks on liisinguvõtjal õigus esitada tulenevalt VÕS § 365 müüja suhtes nõudeid, kui liisingulepingu eseme ei vasta kokkulepitud lepingu tingimustele.
See aga tähendab, et esmalt sõlmitakse kahe või enama isiku vahel liisinguleping ja peale liisingulepingu sõlmimist tuleb sõlmida liisinguleping.
Liisingulepinguga on seega seotud kolm isikut:
1) liisinguandja;
2) liisinguvõtja;
3) liisingulepingu eseme müüja. Liisingulepingu eseme müüja aga ei ole liisingulepingu osapooleks vaid ta on liisingulepinguga seotud isik.
Kuna liisingulepingust tulenevate kohustuste kaudu on eelpool nimetatud kolm isikut omavahel seotud, siis nimetatakse liisingu suhtet tihti ka kolmnurksuhteks.
Liisingulepinguid saab liigitada väga erinevatel alustel Üldjuhul liigituvad liisingulepingud vallas- ja kinnisasjade liisingulepinguteks, sõltuvalt liisingulepingu eseme liigist.
Praktikas aga jagatakse liisingulepinguid lähtuvalt lepingu iseloomust kaheks, kasutusrendi - ja kapitalirendilepinguks. Nimetatud liisingulepingu liigid erinevad üksteisest oma maksuõigusliku iseloomu poolest. Samas tuleb arvestada tõsiasjaga, et võlaõigusseaduses toodud liisinguleping ei kattu iseenesest praegu maksuõiguses kasutusel oleva liisingulepingu käsitlusega, kus eristatakse kasutusrenti ning kapitalirenti. Seega tuleb maksuõigusliku küsimuse lahendamisel lähtuda vastavast käsitlusest maksuõiguses1.
Kasutusrendileping on leping, mille alusel peab liisinguandja andma liisingulepingu eseme liisinguvõtja valdusesse ja võimaldama liisinguvõtjal eseme kasutamise kokkulepitud perioodi jooksul. Peale liisingulepingu lõppemist liisingulepingu esemega seotud omandiõigus liisinguvõtjale üle ei lähe. Samas kokkuleppe olemasolul võib liisinguvõtja peale kasutusperioodi lõppemist osta liisingulepingu eseme liisinguandalt välja. Sellest määratakse praktikas liisingulepinguid sõlmides ära liisingulepingu eseme lõppjääk , mis tuleb tasuda eseme väljaostmise korral liisinguandjale.
Kapitalirendileping on leping, mille alusel peale liisinguperioodi lõppemist või peale lepingu lõpetamist läheb liisinguandjale kuulunud eseme omandiõigus üle liisinguvõtjale. Seega peamiseks erinevuseks kasutusrendist seisnebki selles, et kapitalirendilepingu alusel läheb liisinguvõtjale esemega seotud omandiõigus üle.
Kui kapitalirendi lepingu on poolte vahel sõlmitud, siis liisinguandja peab finantseerima liisingulepingu eseme omandamist liisinguvõtja poolt. Ning peale lepingu lõppemist peavad lepingupooled täita oma kohustusi selliselt, et omand läheks liisinguandjalt liisinguvõtjale üle.
Riigikohus on oma 13.02.2008.a otsuses nr 3-2-1-140-07 leidnud, et kahe või enama isiku vahel sõlmitud ja asja omandamisele suunatud lepingud ei ole liisingulepingud VÕS § 361 tähenduses, kui lepingu ese kuulub lepingu sõlmimise ajal juba eseme kasutusse andjale ning seda ei omandata esmajoones kasutusse võtja juhiste järgi müüjalt. Erandiks võib olla leping, mille puhul liisinguandja omandab liisinguvõtja krediteerimise eesmärgil liisingulepingu esemeks oleva vara liisinguvõtjalt endalt ja liisinguvõtja asub seda siis osamaksetega taas välja ostma. Sellist tüüpi (nn sale and lease back) leping kujutab endast majanduslikus mõttes laenu- ja pandilepingu kombinatsiooni ja sellele saab kohaldada liisingulepingu kohta kehtivaid sätteid.
Liisingulepingu sõlmimine
VÕS § 9 lg 1 kohaselt loetakse leping sõlmituks, kui pakkumus on saanud nõustumuse.
Leping loetakse poolte vahel sõlmituks, kui lepingupooled on omavahel kokku leppinud lepingu olulistes tingimustes. Tulenevalt VÕS § 361 peavad lepingupooled liisingulepingu sõlmimiseks seega minimaalselt kokku leppima esiteks liisingulepingu esemes, teiseks kasutusse andmise tähtajas ja kolmandaks tasu suuruses mida peab liisinguvõtja eseme kasutamise eest maksma.
Tasu suuruse kindlaksmääramisel peavad lepingupooled arvestama ka intessi maksmise kohustusega. Seda muidugi juhul, kui interssi maksmises on pooled eraldi kokku leppingud. Intessi nõue peab kajastuma ka makstavas tasus.
Tihtipeale praktikas teeb liisinguvõtja liisinguandjale pakkumise liisingulepingu sõlmimiseks, kes enne liisingulepingu sõlmimist on välja vaadanud eseme mida ta tahab soetada või kasutada, on kokkuleppinud müüjaga lepingutingimustes, millele ese peab vastama, millised on tarnetingimused ja eseme hind.
Kui liisinguandja on nõus liisingulepingu sõlmimisega annab viimane liisinguvõtjale nõusoleku.
Tulenevalt VÕS § 9 lg 1 loetakse leping sõlmituks, kui pakkumine on saanud nõustumuse.
Liisingulepingu osas ei näe VÕS eriosa ette kohustuslikku vorminõuet, st et liisingulepingu võime sõlmida nii suuliselt, kirjalikult kui ka mis muus tahes vormis.
Samas antud põhimõtte ei ole niivõrd absoluutne, kuna vorminõue võib tuleneda seadusest ja võib suuresti oleneda lepingu sisust.. Näiteks kinnisasja liisimise korral peab vastavalt AÕS-i § 119 lg 1 tulenevalt liisingulepingud olema notariaalselt tõestatud, kui pooled sõlmivad omavahel kapitalirendilepingu.
Liisingulepingu vorminõudele tuleb tähelepanu pöörata ka olukorras kus liisinguvõtja on tarbija ning liisinguandja majandus- ja kutsetegevuses osalev isik. Nagu eelpool öeldud, siis sellistes olukordades kuuluvad liisingulepingu suhtes kohaldamisele tarbijakrediidilepingute sätted. Seega tulenevalt VÕS § 404 lg 1 peab liisinguleping olema kirjalikus vormis. Lisaks kirjalikule vormile peab liisingulepingus olema välja toodud ka järgmised tingimused, tulenevalt VÕS § 405 :

lepingu esemeks oleva asja, teenuse või muu soorituse kirjeldus;

krediidi eest omandatava asja või teenuse hind, kui tasumine toimuks kohe (netohind);

krediidi brutosumma, mis tuleb maksta krediidilepingu raames sissemakse, osamaksete, intressi ja muude kuludena;

osamaksete arv, suurus ja maksete tegemise tähtajad või tähtpäevad või meetod, mille järgi neid võib kindlaks määrata, kui need ei ole lepingu sõlmimisel veel teada;

krediidi kulukuse määr aasta kohta;

krediidilepinguga seoses sõlmitavast kindlustuslepingust tulenevad maksed ja kulud;

tarbija taganemisõigus, selle teostamise kord ja tähtaeg, samuti krediidilepinguga seotud müügilepingust taganemise õigus;

tarbijalt nõutavad tagatised ja omandireservatsioon.
Liisingulepingu poolte õigused ja kohustused
VÕS on sätestatud peamised lisingulepingu poolte (liisinguandja ja liisinguvõtja) õigused ja kohustused. Lepingupooled võivad VÕS tulenevaid õigusi ja kohustusi muuta ja täiendada pooltevahelise kokkuleppe kaudu. Seega võivad õigused ja kohustused tuleneda ka poolte vahel sõlmitud lepingust, mida VÕS-st tulenevad kohustused võivad täiendada.
Tulenevalt VÕS § 361 on liisinguandja peamiseks kohustuseks omandada liisingulepingu ese liisingulepingu eseme müüjalt ja anda see liisinguvõtja kasutusse. Liisinguvõtja peamiseks kohustuseks on aga maksta liisinguandjale tasu eseme kasutamise eest.
Lisaks VÕS-st tulenevatele kohustustele võivad lepingupooled lepingu sõlmimisel ette näha ka muid olulisi kohustusi.
Liisinguandja õigused ja kohustused
Nagu eelpool öeldud on liisinguandja peamiseks kohustuseks, VÕS § 361 kohaselt, omandada liisingulepingus kokkulepitud ese liisingulepingu eseme müüjalt ja andma selle liisinguvõtja kasutusse.
Nimetatud kohustuse täitmiseks on liisinguandja kohustatud sõlmimima peale liisingulepingu sõlmimist liisingulepingu eseme müüjaga müügilepingu eseme omandamiseks. Praktikas on aga tihipeale liisinguvõtja kokku leppinud liisingulepingu eseme müüjaga müügilepingu tingimustes ja seega peab liisinguandja sõlmima müügilepingu nendel tingimustel, mis on kokkulepitud liisingueseme müüja ja liisinguvõtja vahel. Kui müügilepingu tingimusi ei ole eseme müüja ja liisinguvõtja vahel kokku lepitud on liisinguandja kohustatud sõlmima müügilepingu järgides käibes väljakujunenud hoolsust. See tähendab ennekõike seda, et müügilepingust tulenevad kohustused ei tohi olla ebamõistlikult koormavad ja kahjulikud liisinguvõtjale.
Peale müügilepingu sõlmimist on liisinguandja kohustatud andma eseme liisinguvõtja kasutusse. Praktikas ei anna aga liisinguandja liisingulepingu eset liisinguvõtjale üle, vaid eseme annab üle müüja. See aga tähendab, et liisinguvõtjal on kohustus võtta liisingulepingu ese müüjalt vastu. Liisinguvõtjale eseme üleandmisega on müüja oma müügilepingust tuleneva kohustuse liisinguandja ees täitnud.
Liisinguandja on omapoolsed kohustused täitnud, kui ta on teinud kõik endast oleneva, et võimaldada liisinguvõtjal eseme kasutamist. Seega saab liisinguandja omanikuks AÕS-i § 92 lõike 1 kohaselt, kuna müüja annab liisinguandjale üle kaudse valduse AÕS-i § 33 lõike 2 mõttes.
VÕS § 362 lg 1 tulenevad kohustused täpsustavad VÕS § 361 nimetatud liisinguandja kohustusi. Nimelt liisinguandja on kohustatud tagama liisinguvõtjale liisingueseme valduse üleandmise ja mitte takistama liisinguvõtjat liisingueseme valdamisel ja kasutamisel.
VÕS § 362 lg 1 kohaselt pole liisinguandja kohustatud andma liisinguvõtjale liisingulepingu eseme üle vaid liisinguandja peab tegema kõik endast oleneva, et võimaldada liisinguvõtjale eseme kasutamise. Seega peab liisinguandja tegema liisingueseme valduse ülemineku võimaldamiseks selliseid pingutusi , nagu temaga samal tegevus- või kutsealal tegutsev mõistlik isik samadel asjaoludel teeks. Liisinguandja on kohustatud seega sõlmima eseme müüjaga müügilepingu ja võimaldama müügilepingu alusel eseme kasutamise võimaluse.
VÕS § 362 lg 2 tuleneb oluline tagajärg liisinguandjale, kui viimane jätab omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitmata.
VÕS § 362 lg 2 kohaselt võib liisinguvõtja lepingust taganeda, kui liisingueset ei antud talle üle lepingus ettenähtud tähtaja jooksul, kokkuleppe puudumisel aga mõistliku aja jooksul, ja kui viivitus tekkis liisinguandjast tulenevatel asjaoludel.
Peale liisingulepingu eseme üleandmist on liisinguandja kohustatud mitte takistama eseme suhtes valdus- ja kasutusõiguse teostamist liisinguvõtja poolt. Nimetatud kohustus ei eelda liisinguandja poolset aktiivset käitumist, vaid paneb liisinguandjale passiivse kohustuse hoidumaks tegevusest, mis võib takistada eseme kasutamist liisinguvõtja poolt.
Peale liisingulepingu lõpetamist on liisinguandja kohustatud võtma tagasi liisingulepingu eseme, kui ei ole kokulepitud teisiti.
Kui tegemist on tarbijaliisingulepingutega ehk lepingutega, kus liisinguandjaks on majandus- ja kutsetegevuses osalev isik, kes sõlmib lepingu oma kutse-või majandustegevusega seonduvalt ja liisinguvõtjaks on tarbija, siis tulenevad täiendavad õigused ja kohustused ka laenu- ja tarbijakrediidilepingu regulatsioonist.
Liisinguvõtja õigused ja kohustused
Liisinguvõtja põhikohustuseks tulenevalt VÕS § 361 on maksta liisingueseme kasutamise eest tasu ehk liisingumakseid. See kuidas tuleb liisinguvõtjal eseme kasutamise eest tasu maksta on kokkuleppe küsimus. Tasu võib liisinguvõtja maksta igakuiste maksetena. Samas võib tasu maksta ka kasutusperioodi lõpus jne.
Samas on liisingutasu maksmise kohustus seotud ka liisingulepingu konkreetse liigiga. Kasutusrendilepingust tulenevalt on liisinguvõtja kohustatud maksta liisinguandjale tasu eseme kasutamise eest. Samas kapitalirendilepingst tulenevalt on liisinguvõtja kohustus maksta liisinguandjale tasu eseme omandamise eest.
Kui liisingulepinguleping on suunatud finantseerimisele, siis on liisinguandjal õigus nõuda liisinguvõtjalt intressi raha kasutamise eest. Intressi nõudmisel tuleb liisingutasus kajastada ka intressi suurus.
Tihti on tasu maksmine kokku lepitud selliselt, et lepingu sõlmimisel ja enne liisingueseme üleandmist maksab liisinguvõtja tavapäraste perioodiliste maksetega võrreldes suurema summa (nn sissemakse). Samuti võib olla kokku lepitud, et lepingu lõppemisel ja enne liisingueseme omandi saamist maksab liisinguvõtja suurema tasuosa (nn jääkväärtus).
Lisaks tasu maksmisele on liisinguvõtja kohustatud võtja liisingulepingu eseme müüjalt vastu. Vastuvõtmiskohustuse täitmisel on liisinguvõtja liisinguandja esindaja, mis tähendab, et vastuvõtmiskohustuse rikkumise korral vastutab eseme müüja ees liisinguandja, mitte aga liisinguvõtja. Näiteks, kui liisinguvõtja ei võta liistud autot müüjalt vastu kindlaksmääratud kuupäeval ja sellest tingituna peab müüja tegema täiendavaid kulutusi tagamaks eseme säilimine, siis peale auto vastuvõtmist liisinuguvõtja poolt, on müüjal õigus nõuda liisinguandjalt tehtud kulutuste hüvitamist.
Liisingulepingu eseme vastuvõtmisele kohaldub müügilepingu regulatsioonist tulenev vastuvõtmiskohustus. See tähendab ennekõike seda, et liisinguvõtja on kohustatud vabastama liisingulepingu eseme müüja esemega seotud otsesest valdusest.
Eseme vastuvõtmisega läheb liisinguvõtjale VÕS § 364 kohaselt üle liisingulepingu eseme juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko . Nimetatud riisiko üleminek omab õigusliku tähendust kohustuse täitmisel. Nimelt, kui peale liisingulepingu eseme vastuvõtmist liisingulepingu ese hävineb või saab kahjustada on liisinguvõtja kohustatud täitma liisingulepingust tulenevaid kohustusi, vaatamata põhimõttele, et tasu tuleb maksta eseme kasutamise eest. Näiteks tasu maksmise kohustust. Näiteks, kui liisingulepingu kehtivuse ajal hävineb liisitud auto, siis vaatamata kasutamise võimatusele on liisinguvõtja kohustatud maksma liisinguandjale igakuiseid liisingumakseid.
VÕS § 364 tulenev vastutus on kohaldatav üksnes juhul, kui liisingulepingu esme hävimine või kahjustumine on toimunud juhusliku sündmuse läbi. Millal saab aga rääkida juhuslikust sündmusest? Juhuslikkus tähendab sündmust, mida liisingueseme müüja või liisinguvõtja mõjutada ei saa ning sellest tulenevalt ei suuda ära hoida ega vältida antud sündmuse esinemist . Juhuslikkus tähendab seega seda, et asja kahjustumise või hävimise põhjustanud sündmus ei tohi pärineda ei liisingu- ega müügilepingu poole mõjusfäärist. Kui asja kahjustamine või selle hävimine toimus ühe või teise lepingu poole tegevuse tagajärjel (sõltumata sellest, kas selline käitumine oli vabandatav või süüline või mitte), siis VÕS-i § 364 ei rakendu, kuna tegemist on lepingupoole kohustuse rikkumisega.
Lisaks nimetatud kohustustele on liisinguvõtja kohustatud tulenevalt VÕS § 363:

kasutama liisingueset hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest lähtuti liisingulepingu sõlmimisel, kokkuleppe puudumisel aga tavalisel otstarbel ;

säilitama liisingueset sellisena, nagu see temale üle anti, välja arvatud muutused, mis tekivad liisingueseme sihtotstarbelise kasutamise tulemusena;

lepingu lõppemisel tagastama liisingueseme liisinguandjale sellisena, nagu see temale üle anti, välja arvatud muutused, mis tekivad liisingueseme sihtotstarbelise kasutamise tulemusena, välja arvatud juhul, kui ta kasutab talle lepingu järgi kuuluvat liisingueseme omandamise õigust.
Liisingulepingu eseme säilitamiskohustuse täitmisel ei pea liisinguvõtja liisingulepingu esemelt neid puudusi, mis tekkisid esemel korrapärase majandamise käigus. Samas kui esemel on tekkinud puudused, mille eest vastuab liisinguvõtja, siis on viimane kohustatud puudused kõrvaldama omal kulul.
Kasutusrendi lepingute kohaselt ei kohustu liisinguvõtja eset peale kasutusperioodi lõppemist liisinguandjalt välja ostma, seega peale nimetatud lepingu lõppemist, peab liisinguvõtja liisingulepingu eseme liisinguandjale tagastama. Tagastatav ese peab vastama sellistele tingimustele, millele vastas asi üleandmise hetkel ja millest on maha arvatud korrapärase kasutamise käigus tekkinud kulumine .
Oluline on rõhutada, et VÕS § 363 tulenevad liisinguvõtja kohustused on näitlikud ja kohalduvad üksnes juhul, kui lepingus ei ole teisiti kokku lepitud.
Kui tegemist on tarbijaliisingulepingutega ehk lepingutega, kus liisinguandjaks on majandus- ja kutsetegevuses osalev isik, kes sõlmib lepingu oma kutse-või majandustegevusega seonduvalt ja liisinguvõtjaks on tarbija, siis tulenevad täiendavad õigused ja kohustused ka laenu- ja tarbijakrediidilepingu regulatsioonist.
Kui liisingulepingu ese ei vasta kokkulepitud lepingutingimustele on liisinguvõtjal õigus nõuda lepingu eseme vastavusse viimist lepingutingimustega. Kuid kelle vastu saab esitada liisinguvõtja antud nõude?
VÕS § 362 lg 3 kohaselt ei vastuta liisinguandja ei liisinguvõtja ees liisingueseme lepingutingimustele mittevastavuse eest, välja arvatud juhul, kui:

liisingueseme või selle müüja valis liisinguandja;

füüsilisest isikust liisinguvõtjale tekkis kahju tulenevalt mõistlikust uskumisest liisinguandja professionaalsusesse, eelkõige kui liisinguandja on spetsialiseerunud teatud esemete liisimisele.
Tulenevalt VÕS § 365 lg 1 võib liisinguvõtja esitada otse müüja vastu liisinguandja kui ostja nõude, mis tekib sellest, et müüja rikub liisinguandjaga sõlmitud müügilepingut. Sellist nõuet esitades on liisinguvõtjal kõik ostja õigused ja kohustused, välja arvatud eseme eest maksmise kohustus ja õigus nõuda eseme omandi üleandmist. Antud säte tähendab ennekõike seda, et lepinguesemel lasuvate puuduste eest ei vastuta liisinguandja vaid müüja. Seega on liisinguvõtjal õigus kohaldada liisingulepingu eseme müüja suhtes VÕS § 101 lg 1 ja § 222 loetletud õiguskaitsevahendeid, kui viimane on omapoolseid kohustusi rikkunud.
Kui liisingulepingu eseme ei vasta kokkulepitud lepingutingimustele võib liisinguvõtja nõuda müüjalt muuhulgas, tuginedes VÕS § 222, kas puuduste kõrvaldamist või puudustega asja asendamist. Millist täitmisnõude eriliiki liisinguvõtja müüja suhtes kohaldada saab sõltub juba olemasolevast puudusest. Sest puuduste kõrvaldamise nõue või asja asendamise nõue ei tohi tekitada müüjale põhjendamatuid ebamugavusi ja kulutusi, tulenevalt VÕS § 222 lg 1. Seega peab liisinguvõtja valima sellise õiguskaitsevahendi, millega ei tekitata eseme müüjala ebamõistlike kulutusi või kahju.
Samuti võib liisinguvõtja alandada hinda, tuginedes VÕS § 112. Hinna alandamine on aga võimalik, kui esineb kohustuste nõuetekohase täitmise ja mittenõuetekohase täitmise vahel erinev väärtuste vahe.
Samuti võib liisinguvõtja nõuda müüjalt kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel, kui lepingu esemel esinevate puuduste korral on tekkinud kahju.
Riigikohus on oma 19.04.2006. a otsuses nr 3-2-1-29-06 leidnud, et liisingueseme müüja vastutus ei peaks olema oluliselt erinev sõltuvalt sellest, kas isik ostab eseme oma nimel või kui see ostetakse liisingulepingu vahendusel.
Kuna müügilepingust taganemine mõjutab otseselt ka liisinguandja huvisid, on VÕS § 365 lg 2 järgi liisinguvõtjale ette nähtud võimalus müügilepingust taganeda üksnes liisinguandja nõusolekul. See ei välista seda, et liisinguandja taganeb ise müügilepingust, st taganemisõigus kuulub liisinguandjale ja liisinguvõtjale mõlemale eraldi, kuid liisinguvõtjal on taganemiseks vaja liisinguandja nõusolekut. Nõusoleku andmiseks võib liisinguandja vähemalt tarbijakrediidilepingust liisingulepingu puhul olla kohustatud VÕS § 414 lg 3 järgi, mis võimaldab tarbijast liisinguvõtjal liisingumaksete tegemisest keelduda, kui müüja rikub müügilepingut. See säte ei anna tarbijale siiski õigust nõuda juba tasutud krediidimaksete tagastamist2.
Liisinguandja on kohustatud andma nõusoleku lepingust taganemiseks, kui esemel esinevad puudused takistavad eseme korrapärast kasutamist või vähendavad lepingu eseme väärtust, tulenevalt Riigikohtu otsusest nr 3-2-1-29-063.
Kui liisinguvõtja teeb liisingulepingu eseme müüjale taganemisavalduse ilma liisinguandja nõusolekuta on taganemisavaldus tühine.
Kui liisinguvõtja taganeb müügilepingust tekib liisinguvõtjal kohustus tagastada liisinguandjale liisitud ese ja eseme müüjal on kohustus tagastada liisinguandjale eseme müügi eest saadud tasu. Müügilepingust taganemise korral kuulub tagastusnõue müüja suhtes mõlemale liisingulepingu poolele solidaarselt, s.t tegemist on solidaarvõlausaldajatega VÕS § 73 tähenduses. Liisinguandja ja -võtja omavahelises suhtes on tagastusnõue liisinguandjal aga üksnes tagatisena, sarnaselt kindlustushüvitise nõudega, tulenevalt Riigikohtu otsusest nr 3-2-1-29-06. Selline käsitlus vastab liisingulepingu kui krediidilepingu olemusele. Liisingulepingu ülesütlemisest tulenevad tagasitäitmisnõuded saab liisinguandja esitada esmajoones liisinguvõtja vastu § 367 järgi. Taganemisest tuleneva raha tagastamisnõude saab ta suhtes liisinguvõtjaga esitada müüja vastu üksnes osas, milles liisinguvõtja ei ole täinud § 367 järgset hüvituskohustust. Muus osas kuulub taganemisest tulenev tagasitäitmisnõue liisinguandja ja liisinguvõtja vahelises suhtes liisinguvõtjale.
Vastutus liisingulepingust tulenevate kohustuste rikkumise eest
Liisinguvõtja ja liisinguandja peavad täitma oma kohustusi selliselt, et oleks saavutatud lepingu eesmärk. Kui üks lepingupooltest jätab oma kohustused täitmata või täidab neid osaliselt, tekib kahjustada saanud lepingupoolel õigus kohaldada kohustust rikkunud lepingupoole suhtes õiguskaitsevahendeid, mis on loetletud VÕS § 101 lg 1.
Kohustuste rikkumiseks loetakse VÕS § 100 kohaselt kohustuste täitmata jätmist, mittenõuetekohast täitmist sh täitmisega viivitamist.
Liisinguandja vastutus liisingulepingust tulenevate kohustuste rikkumisel
Liisinguvõtjal on õigus kohaldada liisinguandja suhtes õiguskaitsevahendeid, kuid viimane rikub omapoolseid kohustusi.
Liisinguvõtja saab liisinguandja suhtes kohaldada kohustuste rikkumise korral võlaõigusseaduse üldosa § 101 lg 1 loetletud õiguskaitsevahendeid.
Õiguskaitsevahendite kohaldamisel tuleb tähelepanu pöörata liisinguandja poolse(te)le kohustuste rikkumisele. See tähendab, et liisinguvõtja saab liisinguandja suhtes kohaldada õiguskaitsevahendeid, kui viimane on omapoolseid kohustusi rikkunud ja vastutab kohustuste rikkumise eest.
Liisinguandja kohustuste rikkumine võib seisneda ennekõike liisingueseme kasutamise mittevõimaldamisest ehk valduse mitteüleandmises. Näiteks on liisinguandja jätnud liisingueseme müüjaga liisingulepingu sõlmimata ja sellest tulenevalt ei saa liisinguvõtja kasutada liisitud eset.
Liisinguvõtja saab nõuda liisinguandjalt viimase poolt kohustuste mittenõuetekohasel täitmisel kohustuste nõuetekohast täitmist tulenevalt VÕS § 108. Tätimisnõue tähendab ennekõike õigust nõuda liisinguandjalt kohustuste nõuetekohast täitmist. Nt kui liisinguvõtja soovib liisida autot ja liisinguandja on kohustatud auto müüjaga sõlmima müügilepingu ja müügileping on sõlmimata, võib liisinguvõtja nõuda liisinguandjalt müügilepingu sõlmimist auto müüjaga ja auto üleandmist. Täitmisnõuet võib liisinguvõtja kohaldada koos teiste õiguskaitsevahenditega, nt kahju hüvitamisega.
Liisinguvõtja võib nõuda liisinguandjalt tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel. Kahju hüvitamist saab liisinuvõtja nõuda üksnes juhul, kui kahju on tekkinud ja kahju tekkimises on süüdi liisinguandja. Kahju hüvitamist võib liisinguvõtja nõuda kogu tekkinud ulatuses.
Liisinguandja poolsete kohustuste rikkumise korral võib liisinguvõtja keelduda liisingulepingust tulenevate kohustuste täitmisest senikaua kuni liisinguandja on omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud.
Kuna liisinguleping on oma olemuselt kestvusleping, siis liisinguandja poolsete kohustuste olulisel rikkumisel võib liisinguvõtja tulenevalt VÕS § 116 liisingulepingu ülesse öelda. Liisingulepingu ülesütlemine on võimalik kas korraliselt või erakorraliselt. Lepingu võib korraliselt ülesse öelda etteteatamistähtaja jooksul ning ülesütlemiseks piisab üksnes ülesütlemisavalduse tegemisest, milles on välja toodud ülesütlemistähtaeg mille jooksul leping lõppeb. VÕS´st tulenevalt ei ole võimalik liisingulepingut korraliselt üles öelda, va juhul, kui lepingus on kokkulepitud korralise ülesütlemise võimaluses.
Erakorraliselt võib liisingulepingu ülesse öelda üksnes mõjuval põhjusel, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik kui lepingupool rikub omapoolseid kohustus oluliselt. Olulise kohustuse rikkumise juhud on näitliku loeteluna toodud VÕS § 116 lg 2 p 2-4.
Liisinguandja vastutab VÕS-i § 362 lg 3 kohaselt liisingueseme puuduste eest üksnes kahel juhul, mis mõlemad on praktikas äärmiselt harva esinevad:

kui liisingueseme või selle müüja valis välja liisinguandja;
2) füüsilisest isikust liisinguvõtjale tekkis kahju tulenevalt mõistlikust uskumisest liisinguandja professionaalsusse, eelkõige, kui liisinguandja on spetsialiseerunud teatud esemete liisimisele.
Muudel juhtudel vastutab liisinguesemel lasuvate puuduste eest liisingueseme müüja. VÕS § 365 lg 1 kohaselt, kui liisinguese on puudustega, saab liisinguvõtja esitada liisingueseme müüja vastu kõiki nõudeid, mis tavapäraselt müügilepingust tekivad.
Üldjuhul tuleb liisinguvõtja õiguskaitsevahendite osas lähtuda müügilepingu kohta sätestatust, arvestades järgmiste erisustega:
Esiteks, müüdud asi ei vasta lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi;
Teiseks tuleb arvestada, et kokkulepped eseme omaduste kohta võivad tuleneda ka lepingu sõlmimise asjaoludest või müüja ühepoolsetest kinnitustest või müügiobjekti või selle omaduste kirjeldustest.
Kui liisingulepingu ese ei vasta kokkulepitud lepingutingimustele või ei vasta VÕS § 217 lg 1 välja toodud tingimustele võib liisinguvõtja müüja suhtes kohaldada VÕS § 101 lg 1 toodud õiguskaitsevahendeid, vastavalt otstarbekusele ja eesmärgipärasusele.
Liisinguvõtja vastutus liisingulepingust tulenevate kohustuste rikkumisel
Liisinguandjal on õigus kohaldada liisinguvõtja suhtes VÕS § 101 lg 1 nimetatud õiguskaitsevahendeid, kuid viimane rikub omapoolseid kohustusi.
Õiguskaitsevahendite kohaldamisel tuleb tähelepanu pöörata liisinguvõtja poolse(te)le kohustuste rikkumisele. See tähendab, et liisinguandja saab liisinguvõtja suhtes kohaldada õiguskaitsevahendeid, kui viimane on omapoolseid kohustusi rikkunud ja vastutab kohustuste rikkumise eest.
Liisinguvõtja kohustuste rikkumine võib seisneda ennekõike liisingueseme kasutamise eest tasu mittemaksmises või eseme mittenõuetekohases kasutamises.
Liisinguandja saab nõuda liisinguvõtjalt viimase poolt kohustuste mittenõuetekohasel täitmisel kohustuste nõuetekohast täitmist tulenevalt VÕS ste nõuetekohast täitmist. Nt kui liisinguvõtja soovib liisida autot ja liisinguandja on kohustatud auto müüjaga sõlmima müügilepingu ja müügileping on sõlmimata, võib liisinguvõtja nõuda liisinguandjalt müügilepingu sõlmimist auto müüjaga ja auto kasutamise võimaldamist. § 108. Tätimisnõue tähendab ennekõike õigust nõuda liisinguvõtjalt kohustuTäitmisnõuet võib liisinguandja kohaldada koos teiste õiguskaitsevahenditega, nt kahju hüvitamise nõudega või viivise nõudega.
Kui liisinguvõtja ei maksa liisinguandjale eseme kasutamise eest tasu võib liisinguandja nõuda liisinguvõtjat viivise tasumist, tulenevalt VÕS § 113. Viivist võib liisinguandja nõuda kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Liisingulepingu puhul tuleb tähelepanu pöörata tasumise tähtaaegadele. Kui liisinguvõtja peab tasu maksma perioodiliste maksetena, näiteks igakuiste maksetega. Siis maksete mittetasumisel tuleb viivist arvestada iga tasumata kuumakse eest eraldi, mitte kogusummast. Seda muidugi juhul, kui ei ole kokkulepitud teisiti. Viivise suurus võib tuleneda lepingust või poolte vahelisest kokkuleppest.
Liisinguvõtja võib nõuda liisinguandjalt tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel. Kahju hüvitamist saab liisinguvõtja nõuda üksnes juhul, kui kahju on tekkinud ja kahju tekkimises on süüdi liisinguandja. Kahju hüvitamist võib liisinguvõtja nõuda kogu tekkinud ulatuses.
Liisinguvõtja poolsete kohustuste rikkumise korral võib liisinguandja keelduda liisingulepingust tulenevate kohustuste täitmisest senikaua kuni liisinguvõtja on omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud. Näiteks on liisinguandjal õigus keelduda omapoolsete kohustuste täitmisest, kui liisingulepingu alusel peab liisinguvõtja enne müügilepingu sõlmimist ja asja üleandmist tasuma liisinguandjale ettemaksu.
Kuna liisinguleping on oma olemuselt kestvusleping, siis liisinguandja poolsete kohustuste olulisel rikkumisel võib liisinguvõtja tulenevalt VÕS § 116 liisingulepingu ülesse öelda. Liisingulepingu ülesütlemine on võimalik kas korraliselt või erakorraliselt. Lepingu võib korraliselt ülesse öelda etteteatamistähtaja jooksul ning ülesütlemiseks piisab üksnes ülesütlemisavalduse tegemisest, milles on välja toodud ülesütlemistähtaeg mille jooksul leping lõppeb. VÕS´st tulenevalt ei ole võimalik liisingulepingut korraliselt üles öelda, va juhul, kui lepingus on kokkulepitud korralise ülesütlemise võimaluses.
Erakorraliselt võib liisingulepingu ülesse öelda üksnes mõjuval põhjusel, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik kui lepingupool rikub omapoolseid kohustus oluliselt. Olulise kohustuse rikkumise juhud on näitliku loeteluna toodud VÕS § 116 lg 2 p 2-4.
Liisingulepingu lõppemine
Kuna liisinguleping on oma olemuselt kestvusvõlasuhe, siis toimub liisingulepingu lõpetamine ülesütlemise kaudu. See omakorda tähendab, et liisingulepingu lõpetamisel kuuluvad kohaldamisele VÕS üldosas väljatoodud lepingu lõpetamise sätted. Samas on liisingulepingu lõpetamiseks ette nähtud VÕS 17. peatükkis erinormid, mis täiendavad VÕS üldosas toodut.
Liisingulepingu võib lõpetada nii korraliselt kui ka erakorraliselt.
Tulenevalt VÕS § 195 lg 3 võib püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud lepingu (kestvusleping), mis on sõlmitud tähtajatult, kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti.
Kuna VÕS 17. peatükkis ei ole korralist ülesütlemist reguleeritud, siis tuleb lepingupooltel liisingulepingu lõpetamiseks vastavas lõpetamise võimaluses eraldi kokku leppida.
VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Seega lepingu erakorraliseks lõpetamiseks on vaja mõjuvat põhjust. Mõjuva põhjusena käsitletakse ennekõike olukorda, kus kõiki asjaolusi arvestades puudub ühel lepingupoolel mõistlik huvi lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtajani. Tihtipeale käsitletakse mõjuva põhjusena kohustuste olulist rikkumist. Näiteks, kui liisinguvõtja jätab osamaksed teatud perioodi jooksul tasumata ja tasumisele kuuluvaid osamakseid ei tasuta ka täiendava tähtaja jooksul, siis võib liisinguandja liisingulepingu erakorraliselt ülesse öelda, kuna mõjuvaks põhjuseks on kohustuste oluline rikkumine ehk kohustuste täitmata jätmine.
VÕS 17. peatükkis on välja toodud erinormid, mis sisustavad mõjuva põhjuse mõistet ning mida võivad kohaldada nii liisinguandja kui ka liisinguvõtja.
VÕS-e § 366 kohaselt võib liisingulepingu erakorraliselt lõpetada, kui liisinguese hävib või muutub kasutuskõlbmatuks või kui liisinguvõtja liisinguandja nõusolekul liisinguandja ja liisingueseme müüja vahelisest liisingulepingust taganeb.
Liisingueseme hävimine ja kasutuskõlbmatuks muutumine tähendab ennekõike olukorda, kus liisingueseme kahjustumise/hävimise korral ei ole võimalik liisingueset taastada/ uut muretseda, sest taastamine või uue eseme muretsemine ei ole majanduslikult otstarbekas. Liisingueseme taastamine ei ole muuhulgas majanduslikult otstarbekas, kui taastamise kulud on suuremad eseme soetamise kuludest .
Liisingueseme kaotsiminek ehk eseme väljaminek liisinguvõtja valdusest on võrdustatud eseme hävimisega . Näiteks, kui liisinguvõtjalt varastatakse liisitud auto, siis on liisinguvõtjal õigus liisingulepingust erakorraliselt taganeda, kuna liisingueset ei ole võimalik kasutada. Samas enne antud õiguse teostamist tuleks tutvuda liisingulepingu ja selle sisuga, kuna tihtipeale reguleeritakse liisingulepingutes eseme varastamisega seotud olukorrad.
VÕS § 366 tõlgendamisel tuleb arvestada liisingulepingu eripäraga. Nimelt, kuna liisinguleping on suunatud eseme kasutusse andmisele ja kasutamise võimaldamisele, siis eseme hävimise või kahjustumise korral võib esineda eseme kasutamise võimatus ning sellest tingituna on lepingupooltel ka õigus liisinguleping erakorraliselt lõpetada.
Nagu öeldud, siis VÕS § 366 tulenevat õigust võivad teostada nii liisinguandja kui ka liisinguvõtja.
Lisaks VÕS § 366 sätestatud erakorralisele ülesütlemise alustele saab liisingulepingut lõpetada ka muudel alustel, mis tulenevad näiteks VÕS § 116 lg 2.
Liisingulepingu lõpetamisel tuleb tähelepanu pöörata ka tarbijakrediidilepingute sätetele, kuid seda juhul, kui liisinguvõtjaks on tarbija ja liisinguandjaks majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik.
Tarbijakrediidilepingute regulatsioon on VÕS § 421 järgi tarbija kasuks imperatiivne , st sellest tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.
Näiteks kuulub liisingulepingu suhtes kohaldamisele VÕS § 409 lg 1 sätestatud taganemisõigus. VÕS § 409 lg 1 kohaselt on tarbijal õigus liisingulepingust taganeda 7 päeva jooksul peale liisingulepingu lõpetamist. 7 päeva on nn järelemõtlemisaeg, mille jooksul saab tarbija otsustada, kas ta soovib ennast siduda lepingust tulenevate kohustustega või mitte. Juhul, kui tarbija otsustab liisingulepingust taganeda, peab ta tegema liisinguandjale taganemisavalduse ja 2 nädala jooksul peale taganemisavalduse tegemist tuleb liisingulepingu ese liisinguandjale tagastada.
Liisingulepingu võib lõpetada ka juhul, kui liisinguvõtja ehk tarbija on täielikult või osaliselt viivituses vähemalt kolme üksteisele järgneva osamaksega ja liisinguandja on andnud tarbijale edutult vähemalt kahenädalase täiendava tähtaja puudujääva summa tasumiseks koos avaldusega, et ta ütleb selle tähtaja jooksul osamaksete tasumata jätmise korral lepingu üles ja nõuab kogu võla tasumist, tulenevalt VÕS § 416 lg 1.
Seega, selleks et oleks võimalik liisingulepingut lõpetada, peab liisinguandja tegema liisinguvõtjale avalduse. Nimetatud avaldus peab sisaldama endas vähemalt kahte olulist tingimust:
Esiteks peab avaldus sisaldama vähemalt 2 nädalast täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks;
Teiseks peab avaldus sisaldama endas ka viidet lepingu lõpetamise kohta, kui etteantud tähtaja jooksul kohustusi kogu ulatuses ei täideta.
Kui nimetud tingimusi ei ole avalduses välja toodud, siis on liisinguandja poolt tehtud avaldus vorminõuete rikkumise tõttu tühine, tulenevalt TsÜS § 83 lg 1.
Liisingulepingu kui kestvuslepingu ülesütlemisele kohaldub üldiselt VÕS § 195 ning ülesütlemisavalduse tegemisele ei ole erisätteid ka liisingulepingut reguleerivates VÕS §-des 361-367. Ülesütlemine on kujundusõigus, mis on teostatav ühepoolse tahteavaldusega, kui ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud. Kuna ülesütlemine on vastuvõtmist vajav tahteavaldus, kohalduvad tsiviilseadustiku üldosa seaduse üldised nõuded tahteavaldustele.
VÕS § 367 tuleneb erinorm liisingulepingu lõpetamisega seotud tagajärgede kohta.
Üks olulisemaid tagajärgi, mis kaasneb liisingulepingu lõpetamisega on seotud kulutuste hüvitamisega. Nimelt liisingulepingu ülesütlemise korral peab liisinguvõtja hüvitama liisinguandjale kõik kulud, mida liisinguandja kandis seoses liisinguesemega, eelkõige liisingueseme ostuhinna ja ostuhinna finantseerimise kulud selles ulatuses, milles need ei ole kaetud juba tasutud liisingumaksetega, tulenevalt VÕS § 367 lg 1.
Kuna praktikas on liisingulepingu eesmärgiks tihtipeale eseme soetamise finantseerimine, siis omab liisinguleping endas ka finantseerimise eesmärki. Liisinguandja poolt antud krediidi tagastamiseks on liisinguvõtja kohustatud tasuma eseme kasutamise eest tasu (tasu on suunatud krediidi tagastamisele) ja kokkuleppe korral ka intresse, ehk liisinguvõtja hüvitab läbi erinevate maksete ka liisinguandjale viimase poolt tehtud kulud, mis on seotud eseme soetamisega. Seega liisingulepingu kestvuse jooksul on liisinguandja huviks saada liisinguvõtjalt tagasi kõik eseme soetamisega tehtud kulud. Kui liisinguleping lõpetatakse ennetähtaegselt, siis jääb liisinguandjal tagasi saamata liisingueseme soetamiseks tehtud kulud. Selleks, aga et liisinguandja huvid ei saaks liisingulepingu ennetähtaegsel lõpetamisel kahjustada on liisinguandjal õigus nõuda eseme soetamisega tehtud kulutuste hüvitamist liisinguvõtjalt.
Hüvitamisel kuuluvate kulude kindlakstegemisel lähtutakse, tulenevalt VÕS § 367 lg 2, liisinguvõtja poolt pärast ülesütlemist tasuda jäänud liisingumaksete summast , millest arvatakse maha lepingust tulenev intress ja muud summad, mis ei seondu liisingueseme omandamiseks tehtud kulutustega.
Praktikas tähendab see ennekõike liisinguvõtjale kohustust tasuda liisingulepingus ettenähtud tasud näiteks põhiosa. Kuna intressid ei ole seotud eseme omandamisega, siis üldjuhul intersside tasumise kohustust liisinguvõtjal ka ei ole.
Kuna liisingulepingu suhtes kuuluvad kohaldamisele tarbijakrediidilepingute kohta käivad sättes, siis VÕS § 367 lg 2 vastab oma sisult VÕS § 416 lg 3.
Kui krediidiandja ütleb tarbijakrediidilepingu üles, vähendatakse tasumata krediidi brutosummat VÕS § 416 lg 3 järgi vastavalt krediidi kasutamata jätmise ajale langeva intressi ja tarbijale langevate kulude võrra. See vastab sisuliselt VÕS § 367 lg-le 2, mille kohaselt tuleb liisinguandja kulude kindlakstegemisel lähtuda liisinguvõtja poolt tasuda jäänud liisingumaksete summast, millest arvatakse maha lepingust tulenev intress ja muud kulud, mis ei seondu liisingueseme omandamiseks tehtud kulutustega. Nimetatud säte täpsustab omakorda VÕS § 367 lg-t 1, mille kohaselt peab liisinguvõtja liisingulepingu ülesütlemise korral hüvitama liisinguandjale kõik kulud, mis liisinguandja kandis seoses liisinguesemega, eelkõige liisingueseme ostuhinna ja ostuhinna finantseerimise kulud ulatuses, milles need ei ole kaetud juba tasutud liisingumaksetega4.
Eelnevast tulenevalt tuleb tarbijakrediidilepingust liisingulepingu ülesütlemisel lähtuda paralleelselt nii VÕS § 416 lg-st 3 kui ka VÕS § 367 lg-test 1 ja 2. Oluline on seejuures VÕS § 421, mille kohaselt on VÕS § 416 lg 3 tarbija kaitseks imperatiivne, st liisingulepingus tarbijaga ei saa ette näha nimetatud sättega, aga seega ka VÕS § 367 lg- tega  1 ja 2 võrreldes tarbijale kahjulikumaid tingimusi5.
Tarbijakrediidilepingu ülesütlemise tagajärgi ei ole seaduses täiendavalt reguleeritud. Seega tuleb tarbijakrediidilepingust liisingulepingu ülesütlemise puhul lisaks lähtuda VÕS § 367 lg-test 3 ja 4, mis reguleerivad täiendavalt liisingulepingu ülesütlemise tagajärgi.
Kui liisinguandja on teinud täiendavaid kulutusi eseme soetamisega, siis tuleb hüvitada ka täiendvad kulutused, tulenevalt VÕS § 367 lg 4. Riigikohus on oma 08.11.2006.a otsuses nr3-2-1-112-06 leidnud, et täiendavateks kuludeks on VÕS § 367 lg 4 tähenduses ka sõiduauto müügikulud , kui nimetatud kulud on põhjustatud liisingulepingu ülesütlemisest. Samas peaksid nimetatud müügikulud olema VÕS § 367 lg 4 mõttes mõistlikult põhjendatud. Ka sõiduauto puhastusteenuse kulud on lisakulud , kui need on seotud eseme tagastamisega ja nende sissenõudmine on mõistlikult põhjendatav. Samuti võib lisakulu olla sõiduauto tagastustasu, kui see on põhjustatud liisingulepingu ülesütlemisest. Samas nimetatud kulutuste sissenõudmine tuleb kõnealla, kui liisinguandja peamiseks eesmärgiks on finantseerida liisingueseme ostmist ja teenida finantseerimise pealt kasu. Seetõttu on liisinguandja tegevus reeglina suunatud ka nende sõiduautode võõrandamisele, mille liisinguvõtja on tagastanud liisingulepingu ülesütlemise tõttu. Igasuguse võõrandamistegevusega tekivad üldjuhul kulud. Ka juhul, kui liisinguandja müüks sõiduautosid ise, oleksid sellega seotud kulud lisakulud VÕS § 367 lg 4 tähenduses.
Arusaamatuste vältimise ja vaidluste vähendamise huvides on liisingulepingute üldtingimustes soovitav võimalikult täpselt kirjeldada neid kulusid , mis liisinguvõtjat võivad oodata, kui liisinguandja ütleb lepingu üles.
Kulutuste hüvitamisel tuleb arvestada liisinguvõtja alusetu rikastumise keeluga. Nimelt liisinguandja ei tohi liisinguvõtja arvelt alusetult rikastuda ja seega kuuluvad hüvitamisele tegelikud kulud.
Kui liisinguese jääb pärast liisingulepingu ülesütlemist liisinguandja omandisse, tuleb eseme soetamisega seotud kulutuste hüvitamise nõude suuruse määramisel arvestada liisingueseme väärtust selle liisinguandjale tagastamise hetkel, tulenevalt VÕS § 367 lg 3.
Antud kohustus on võlaõigusseaduses ettenähtud liisinguandja alusetu rikastumise vältimiseks. Seega kui liisitud ese jääb liisinguandja omandisse, tuleb liisingulepingu lõppedes esmalt kindlaks määrata liisitud eseme turuväärtus, mis arvatakse maha liisinguandja poolt tehtud kulutustest. Näiteks, kui tagastamisele kuulub auto, mille väärtus on 100 000 krooni ja auto soetamisega tehtud kulutused, mis on liisinguvõtja poolt tasumata on 150 000 krooni, siis tuleb liisinguvõtjal tasuda liisinguandjale 50 000 krooni, liisinguandja poolt tehtud kulutuste hüvitamiseks.
Laenu- ja krediidilepingud
Laenu- ja krediidilepingute olemus
VÕS 22. peatükkis on reguleeritud kasutuslepingutena laenu- ja krediidilepinguid. Nimetatud lepingud on kasutuslepingud, kuna antud lepingute alusel kohustub üks isik ehk laenuandja andma teisele isikule ehk laenusaajale rahasumma või asendatava asja ( laen ), laenusaaja aga kohustub tagasi maksma sama rahasumma või tagastama sama liiki asja samas koguses ja sama kvaliteediga.
Seega nimetatud lepingute alusel antakse ühe isiku poolt teisele isikule üle, kas raha või asja valdus- ja kasutusõigus. Seega asja kasutaja ei saa talle üleantud eseme omanikuks vaid on üksnes kasutaja.
Seadusandja eristab VÕS 22. peatükkis laenu- ja krediidilepingut. Laenulepingu alusel annab üks isik teise isiku kasutusse kindlaksmääratud rahasumma või liigitunnustega asja ja teeb seda tasuta. Samas krediidilepingu alusel antakse tasu eest kasutusse rahasumma. Tasu väljendub üldjuhul intressi maksmise kohustuses.
Laenu- ja krediidilepingute alaliigiks on tarbijakrediidilepingud.
Tarbijakrediidilepinguks loetakse VÕS-i § 402 kohaselt lepinguid, millega majandus- või kutsetegevuses tegutsev krediidiandja annab või kohustub andma tarbijale krediiti. Antud regulatsiooni aluseks on suuresti võetud Euroopa Liidu direktiiv nr 87/102/ EMÜ . Nimetatud ELi direktiiv on aga Euroopa Parlamendi ja nõukogu 23. aprilli 2008.a direktiiviga nr 2008/48/EÜ tunnistatud kehtetuks.
Laenulepingu olemus
VÕS § 396 lg 1 kohaselt kohustub laenulepinguga üks isik ehk laenuandja, andma teisele isikule ehk laenusaajale, rahasumma või asendatava asja (laen), laenusaaja aga kohustub tagasi maksma sama rahasumma või tagastama sama liiki asja samas koguses ja sama kvaliteediga.
VÕS § 396 väljatoodud mõiste alusel saab laenulepinguid jagada kaheks:

laenulepingud , mis on suunatud rahasumma kasutusse andmiseks;

laenulepingud, mis on suunatud asendatava asja kasutusse andmiseks.
Vaatamata sellele, et laenulepingut saab jagada kaheks, on nimetatud lepingust tulenevad peamised õigused ja kohustused sarnased. Nimelt laenulepingust tulenevalt peab laenuandja andma laenusaajale üle lepingus kokkulepitud rahasumma või eseme ja võimaldama nimetatud objektide kasutamise lepingus ettenähtud aja jooksul.
Laenuleping on käsitletav kestvusvõlasuhtena, kuna on suunatud korduvate või kestvate kohustuste täitmisele, tulenevalt VÕS § 195 lg 3.
Kuna laenuleping on käsitletav kestvusvõlasuhtena, siis toimub ka laenulepingu lõpetamine ülesütlemise kaudu.
Laenulepingu kohta sätestatut kohaldatakse ka juhul, kui laenulepingu esemeks on liigitunnustega piiritletud esemed, eelkõige väärtpaberid , kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti, tulenevalt VÕS § 396 lg 3.
Laenulepingu on sarnane krediidilepingule. VÕS § 401 lg 1 kohaselt on krediidileping leping, millega üks isik ehk krediidiandja, kohustub andma teise isiku ehk krediidisaaja, käsutusse rahasumma ( krediit ), krediidisaaja aga kohustub tasuma krediidilt intressi ja lepingu lõppemisel krediidi tagasi maksma.
Laenuleping erineb krediidilepingust viimase tasulisuse poolest. See tähendab, et krediidileping on alati tasuline, isegi kui pooled pole kokku leppindi intressi suuruses. Tasulisus seisneb aga krediidisaaja kohustusest maksta krediidiandjale intressi raha kasutamise eest. Laenulepingu alusel ei ole laenusaajal intressi maksmise kohustust va VÕS § 397 sätestatud erandite ja poolte teistsuguse kokkuleppe korral.
Laenulepingu sõlmimine
VÕS § 9 lg 1 kohaselt loetakse leping sõlmituks, kui pakkumus on saanud nõustumuse. Pratikas tähendab see ennekõike olukorda, kus laenu võtta sooviv isik teeb laenuandjale ettepaneku laenulepingu sõlmimiseks ja laenuandaja annab nõusoleku nimetatud ettepanekule.
Vaatamata VÕS § 9 lg 1 tulenevast põhimõttest peavad lepingupooled lepingu sõlmimiseks kokku leppima lepingu olulistes tingimustes, tulenevalt VÕS § 27. Eraldi küsimus tõusetud muidugi olulistes tingimustes, st millised tingimused on olulised. Ühelt poolt määravad lepingupooled omavaheliste kokkulepete kaudu kindlaks lepingu olulised tingimused, teisalt aga tulenevad VÕS § 396 lg 1 minimaalsed olulised tingimused, milles peavad lepingupooled saavutama kokkuleppe. Tulenevalt VÕS § 396 lg 1 on laenulepingu minimaalseteks olulisteks tingimusteks:

kasutusse antav rahasumma või asendatav asi;

tähtaeg, mille jooksul tuleb kasutusse antud vara tagastama/tagasi maksma;

millises väärtused tuleb asi tagastada.
Laenulepingu osas ei näe VÕS eriosa ette kohustuslikku vorminõuet. See aga tähendab, et erinevalt TsK sätestatust võib laenulepingu sõlmida nii suuliselt, kirjalikult kui ka mis muus tahes vormis.
Samas antud põhimõtte ei ole absoluutne, kuna lepingu vorminõue võib tuleneda ka seadusest. Näiteks laenulepingu vormile tuleb tähelepanu pöörata, kui sõlmitakse tarbijakrediidileping. Tulenevalt VÕS § 402 on tarbijakrediidileping krediidileping, millega oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev krediidiandja annab või kohustub andma tarbijale krediiti või laenu.
Laenulepingut sõlmides ei maksaks aga ära unustada hilisemat tõendamise vajadust, juhul kui lepingupoolte vahel peaks tekkima vaidlus lepingu sisu üle. Seetõttu tasuks mõelda alati kirjaliku lepingu sõlmimise peale või siis tunnistajate kaasamisele lepingu sõlmimise protsessi.
Laenulepingu sätted on kohaldatavad ka krediidilepingute ka. tarbijakrediidilepingute suhtes, tulenevalt VÕS § 401 lg 1.
Lepingupoolte õigused ja kohustused
VÕS 22 peatükkis on sätestatud peamised lepingu poolte õigused ja kohustused. See aga ei tähenda, et pooled peavad arvestama üksnes seadusest tulenevate õiguste ja kohustustega.
Lepingupooled võivad VÕS tulenevaid õigusi ja kohustusi muuta ja täiendada pooltevahelise kokkuleppe kaudu. Seega võivad õigused ja kohustused tuleneda ka poolte vahel sõlmitud lepingust, mida VÕS-st tulenevad õigused ja kohustused võivad täiendada.
Tulenevalt VÕS § 396 on laenuandja peamiseks kohustuseks anda laenuvõtja kasutusse kokkulepitud vara ja võimaldada nimetatud vara kasutamine kindlaksmääratud aja jooksul. Laenuvõtja peab aga tagastama kasutusse antud vara kokkulepitud tingimustel.
Selleks, et oleks saavutatav võlasuhte eesmärk peavad lepingupooled täitma omapoolseid kohustusi nõuetekohaselt. See aga tähendab, et tulenevalt VÕS § 76 tuleb kohustusi täita vastavalt lepingule ja seadusele ning kohustusi tuleb täita õigel ajal, õiges kohas, kindlaksmääratud isikule ja nõuetekohase kvaliteediga. Kui mingil põhjusel kohustusi nõuetekohaselt ei täidata on lepingupoolel õigus kohustusi rikkunud isiku suhtes kohaldada õiguskaitsevahendeid.
Laenuandja kohustused
Laenu väljamaksmise/väljaandmise kohustus
Tulenevalt VÕS § 396 lg 1 on laenuandja peamiseks kohustuseks anda laenusaaja kasutusse, sõltuvalt laenulepingu liigist, kas kindlaks määratud rahasumma või asendatava asi.
Sõltuvalt sellest, millist liiki laenuleping on poolte vahel sõlmitud on ka laenuandja kohustused erineva sisuga.
Kui laenuandja põhikohustuseks on anda laenusaajale üle lepinguga kindlaksmääratud laenusumma , siis on laenuandja kohustatud andma üle kogu rahasumma. Küll võib aga laenulepingus olla kokkulepe selle kohta, et laenuandja annab rahasumma üle osadekaupa.
Praktikas esinevad ka olukorrad, kus laenuandja peab laenusummalt kinni erinevaid teenustasusi, mis on seotud laenu andmisega, nt SMS laenu puhul laenu andmisega seotud kulud. Selline tegevus on lubatud üksnes vastava kokkuleppe olemasolul.
Laenu andmisel tuleb arvestada VÕS §§ 91 ja 92, nimetatud paragarahvid reguleerivad rahalise kohustuse täitmist ja täitmise nimiväärtust.
Rahaline kohustus tuleb täita laenusaajale, tulenevalt VÕS § 79. Kolmandale isikule on lubatud kohustused täita üksnes laenusaaja nõusolekul. Näiteks, kui laenusaaja kasutab laenusummat maja ostmiseks , siis võib vastava kokkuleppe olemasolul laenuandja kanda laenusumma maja müüja arveldusarvele, mitte aga laenuvõtja arveldusarvele.
Laenusaaja on omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud, kui ta on kandnud rahasumma laenusaaja arveldusarvele või on andnud laenusumma laenusaajale füüsiliselt üle.
Laenusumma füüsilisel üleandmisel laenuandjale tuleks lepingupooltel koostada ka kohustuse täitmist tõendav dokument, mille alusel oleks võimalik hilisemate vaidluste korral ära tõestada, et rahasumma on laenuandja poolt laenusaajale üle antud.
Loomulikult lihtsam ja turvalisem on laenusumma ülekandmine laenusaaja arveldusarvele.
Kui laenuleping on suunatud aga eseme üleandmisele, siis on laenuandja kohustatud andma laenusaajale üle esemega seotud valdus- ja kasutusõiguse. See tähendab, et laenusaajal on õigus eset teatud perioodi jooksul kasutada ja peale kasutusperioodi lõppu tuleb ese laenuandjale tagastada, tingimustel, mis olid olemas eseme üleandmisel laenusaajale ning millest on maha arvestatud eseme korrapärase majandamise käigus tekkinud kulumine.
Üleantavateks esemeteks saavad üldjuhul olla liigitunnustega ja asendatavad asjad.
Laenuandja on kohustatud võimaldama rahasumma või eseme kasutamise kindlaks määratud aja jooksul laenusaaja poolt. Antud kohustus tähendab ennekõike laenuandja poolset käitumist, mitte takistada rahasumma või eseme kasutamist. Muuhulgas ei tohi laenuandja nõuda laenu tagasi enne kasutusperioodi lõppu, va VÕS § 399 lg 1 sätestatud olukorrad.
Informatsiooni andmise kohustus
Tulenevalt hea usu põhimõttest ja krediidiasutuste seaduse § 89 lg 3(1) peab laenuandja teavitama laenusaajat võimalikest ohtudest laenu võtmisel.
Nimetatud kohustuse täitmiseks peab laenuandja nõustama laenusaajat laenu võtmise tagajärgedest või tuleb laenusaajat teavitada erinevatest laenu liikidest, mis võiksid olla laenusaajale paremad.
Samuti peaks laenuandja tutvuma laenusaaja majanduslikku olukorraga, hindamaks laenusaaja võimelisust kohustuste täitmisel.
Informatsiooni andmise kohustuse täitmisel tuleb tähelepanu pöörata ka laenusaaja arusaamisvõimele. See tähendab, et laenuandja peab andma informasiooni laenu kohta selliselt, et iga keskmine isik oleks võimeline informatsioonist aru saama. Näiteks, kui laenuandja on vajaliku informatsiooni edastanud laenusaajale selliselt, et iga keskmine inimene saab sellest aru, siis erilisi jõupingutusi informatsiooni jagamiseks täiendavalt laenuandja tegema ei pea.
Laenusaaja kohustused
Laenu tagasimaksmise kohustus
Laenusaaja peamiseks õiguseks on kasutada saadud laenu kokkulepitud tähtaja jooksul, kindlaksmääratud viisil. Seda muidugi juhul, kui laenu kasutamise viis on poolte vahel kindlaks määratud.
Peale kasutusperioodi lõppu on laenusaaja kohustatud laenu laenuandjale tagastama kokkulepitud viisil. Laenu tagastamine kokkulepitud viisil tähendab ennekõike laenusaaja poolset käitumist, mille tulemusena laenusaaja maksab tagasi sama rahasumma või tagastab sama liiki asja samas koguses ja kvaliteedis , tulenevalt VÕS § 396 lg 1. Seega laenusaaja maksab tagasi sama summa, mis maksti talle laenuandja poolt välja.
Siiski võivad pooled kokku leppida, et laenu tagastamisel peab laenusaaja maksma laenuandjale tasu laenu kasutamise eest. Tasu laenu kasutamise eest seisneb ennekõike intressi maksmises. VÕS § 397 lg 1 kohaselt majandus- või kutsetegevuses antud laenult tuleb maksta intressi. Muu laenulepingu korral tuleb intressi maksta üksnes juhul, kui see on kokku lepitud. Lisaks intressi maksmise kohustuse kokkuleppimisel võivad lepingu pooled kokku leppida, et laenu tagasimaksmisel peab laenusaaja maksma tagasi suuremas ulatuses, kui laenuandja poolt algselt välja maksti. Näiteks, kui laenuandja maksab laenusaajale välja 3000 krooni kokkuleppega, et laenusaaja maksab peale kokkulepitud tähtaja möödumist tagasi 3500 krooni, tegemist on antud juhul varjatud interssikokkuleppega.
Laenusaaja peab maksma laenuandjale laenu tagasi peale kohustuse sissenõutavaks muutumist. Kohustus muutub sissenõutavaks, kui saabub kohustuse täitmise tähtaeg.
Tulenevalt VÕS § 83 lg 1 tuleb kohustus täita ühekorraga, see tähendab, et kogu laenu tuleb tagastada ühekorraga. Lepingu pooled võivad aga kokku leppida kohustuse osalises täitmises, mille korral on laenusaajal õigus laen tagastada kindlaksmääratud perioodi jooksul tehtavate osamaksete kaudu.
Laen tuleb laenuandjale koheselt tagastada, kui laenulepigu on ülesse öeldud. Lepingu ülesse ütlemise korral, muutub laen sissenõutavaks laenulepingu lõppemise hetkest alates, kui pooled ei lepi kokku teisiti.
Laenu kasutamine kindlaksmääratud viisil
Laenu kasutamine kindlaks määratud viisil tähendab ennekõike kohustust kasutada laenu ettenähtud viisil. Üldiselt kehtib põhimõte, et laenusaaja võib saadud laenu kasutada endale sobival viisil. Samas võivad aga lepingupooled kokku leppida laenu kasutamise sihtotstarbest. Näiteks, kui laenu kasutamise eesmärgina on kokku lepitud eluaseme ostmine , siis laenu saab kasutada üksnes eluaseme ostmiseks ja mitte auto ostmiseks.
Kui laenusaaja ei kasuta laenu kindlaks määratud viisil on tegemist kohustuse olulise rikkumisega, mille tulemusena on laenuandjal õigus laenuleping ennetähtaegselt lõpetada.
Informatsiooni andmise kohustus
Laenusaaja informatsiooni kohustus seondub ennekõike teabe andmisega oma varandusliku seisundi ja majandustegevuse kohta.
Nimetatud kohustusele tuleb laenusaajal tähelepanu pöörata väga erinevates lepingu etappides. Näiteks tuleb laenuandjat teavitada oma majanduslikust seisust nii lepingueelsete läbirääkimiste kui ka lepingu täitmise etapis .
Nagu öeldud, siis laenusaaja peamiseks kohustuseks on anda laenuandjale tõest informatsiooni oma majandusliku seisundi kohta. Nimetatud informatsiooni tuleb anda eelkõige selleks, et laenuandja saaks hinnata isiku maksevõimet kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks ja isiku vastavust laenuandja poolt kehtestatud tingimustele.
Lepingu täitmise etapis tuleks anda informatsiooni oma majandusliku seisu kohta, eriti juhul, kui majanduslik olukord halveneb oluliselt ja selle tulemusena muutub laenu tagastamine raskeks või pea võimatuks.
Tagatise andmine
Tagatise andmine ei ole laenulepingus tavaliselt sätestatud laenusaaja otsese kohustusena, vaid see on pigem eeldus laenusumma väljamaksmiseks. Kuna tagatise andmine on seotud otseselt laenu saamisega , siis on laenusaaja kohustatud täitma antud kohustuse enne laenu saamist.
Laenusaajal ei lasu reeglina mitte üksnes kohustus luua tagatis laenuperioodi alguseks, vaid ta peab tagama laenusumma jaoks nõutava väärtusega tagatiste olemasolu kogu laenuperioodi jooksul. Tagatise väärtuse vähenemise või tagatise hävimise korral on laenusaajal seega kohustus lisatagatiste andmiseks.
Laenu tagatised võivad olla väga erinevat liiki, seega milline tagatis kohustuste täitmiseks antakse, sõltub suuresti poolte omavahelisest kokkuleppest. Suuremate laenude tagatise seatakse kinnisasjale näiteks hüpoteek . Kinnisasja võib hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel, tulenevalt AÕS § 325 lg 1. Samuti kasutatakse praktikas laenude tagatisena näiteks käendust. Käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku ( põhivõlgnik ) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest, tulenevalt VÕS § 142 lg 1.
Kui laenusaaja nimetatud kohustust ei täida on laenuandjal ennekõike õigus lepingu erakorraliselt ülesse öelda ja nõuda seejärel antud laenu tagastamist.
Tasu laenu kasutamise eest
Laenuandja peamiseks kohustuseks on anda laenusaajale laenu. Lisaks nimetatud kohustusele on laenuandja kohustatud võimaldama laenu kasutamist kokkulepitud ajavahemiku jooksul. Tegemist on laenuandja põhikohustusega, millele reeglina vastab laenusaaja kohustus maksta laenu kasutamise eest tasu ehk intressi.
Intressi kaudu määravad lepingu pooled kindlaks laenuandjale makstava tasu suuruse, selle eest, et laenusaaja saab laenu teatud aja jooksul kasutada. Tavaliselt arvutatakse intressi teatud protsendimäärana laenatud rahasummalt. Intressi arvutatakse sõltuvalt poolte vahelisest kokkuleppest, kas kogu laenusummalt või laenuandjale tagasimaksmata summalt kord aastas.
Kui pooled ei ole intressi suuruse arvestamises eraldi kokku leppinud, kuulub kohaldamisele VÕS § 397 lg 3, mille kohaselt intress arvestatakse ja tuleb tasuda iga kalendriaasta lõpul. Kui laen tuleb tagastada enne aasta lõppu, tuleb intress tasuda laenu tagasimaksmise ajal.
Intressi suurus ei pea olema väljendatud protsendimäärana laenuatud rahasummalt. Intress või olla väljendatud ka teatud tasu maksmises laenu kasutamise eest. Tegemist on sellisel juhul nn varjatud intressikokkuleppega. Näiteks võetakse laenu 2500 krooni, kohustusega maksta laenuandjale tagasi 3000 krooni. 500 krooni, mis tuleb lisaks laenule tasuda, on tasu raha kasutamise eest, ehk intress.
Vaatamata sellele, et pooled on vabad otsustama intressi kokkuleppe üle on VÕS § 397 ette nähtud tõlgendusreeglid, kui intressi kokkulepe lepingus puudub.
Antud paragrahvi lg 1 kohaselt majandus- või kutsetegevuses antud laenult tuleb maksta intressi. Muu laenulepingu korral tuleb intressi maksta üksnes juhul, kui see on kokku lepitud. Nimetatud säte kordab ja täpsustab VÕS § 28 lg 1 toodut.
Seega, kui majandus- ja kutsetegevuses antakse laenu, siis eeldatakse alati selle tasulisust, vaatamata sellele, kas intressi suuruses on kokku leppitud või mitte, va juhul, kui pooled on selgesõnaliselt väljendanud tahet anda tasuta laenu. Näiteks, kui äriühing annab teisele äriühingule laenu, siis eeldatase, tulenevalt VÕS § 397 lg 1, et antud laenu kasutamise eest tuleb maksta intressi.
Kui aga antakse laen, väljaspool majandus- ja kutsetegevust, siis intressi maksmise kohustust ei ole, va, kui on sõnaselgelt välja toodud intressi tasumise kohustus.
Kui pooled ei ole majandus- ja kutsetegevuses antud laenu osas ette näinud makstava intressi suurust, siis intressi suuruse kindlaks määramisel kuulub kohaldamisele VÕS § 397 lg 2 sätestatud reegel. See tähndab, kui intressimäär ei ole lepingus kokku lepitud, eeldatakse, et selleks on harilik määr, mis on tavaline sama liiki laenude puhul ajal ja kohas, millal ja kus laen saadi, hariliku määra puudumisel aga VÕS §-s 94 sätestatud määr.
Riigikohus on oma 22.10. 2002 a otsuses nr 3-2-1-108-02 leidnud, et pooled on vabad leppima kokku laenuintressi suuruses, samuti selles, kuidas ja millest lähtudes intresse arvestatakse. Kohtul ei ole õigust sekkuda isikute vabasse majandustegevusse ega kontrollida ilma seaduses sätestatud aluseta intressi suurust.6
Vastutus kohustuste rikkumise eest
Laenusaaja ja laenuandja peavad täitma oma kohustusi selliselt, et oleks saavutatud lepingu eesmärk.
Kui üks lepingupooltest jätab oma kohustused täitmata või täidab neid osaliselt, tekib kahjustada saanud lepingupoolel õigus kohaldada kohustust rikkunud lepingupoole suhtes õiguskaitsevahendeid, mis on loetletud VÕS § 101 lg 1.
Õiguskaitsevahendite kohaldamisel tuleb esmalt tähelepan pöörata lepingu poole kohustuste rikkumisele. See tähendab, et õiguskaitsevahendeid saab kohaldada üksnes juhul, kui üks lepingu pooltest on omapoolseid kohustusi rikkunud ja isik vastutab kohustuste rikkumise eest.
Kui üks lepingu pooltest jätab omapoolsed kohustused täitmata, tekib kahjustada saanud lepingu poolel õigus nõuda, tulenevalt VÕS § 108 kohustuste nõuetekohast täitmist. Nt kui laenuandja ei anna laenusaajale laenu kokkulepitud päeval üle võib laenusaaja muuhulgas nõuda laenuandjalt laenu üleandmist, ehk kohustuste nõuetekohast täitmist.
Täitmisnõuet saab kohaldada koos teiste õiguskaitsevahenditega, nt kahju hüvitamise või viivise nõudega.
Kui laenusaaja ei maksa laenuandjale tagasi laenu või hilineb osamaksete tasumisega või laenuandja nõuda laenusaajalt muuhulgas viivise maksmist, tulenevat VÕS § 113.
Viivist võib laenuandja nõuda kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni ehk ajani, mil kogu põhikohustus on laenusaaja poolt täidetud.
Kui üks lepingu pooltest rikub kohustusi võib teine lepingu pool keelduda omapoolsete kohustuste täitmisest senikaua kuni kohustusi rikkunud pool on omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud või andnud tagatise kohustuste täitmiseks. Näiteks on laenusaajal õigus keelduda osamakse tasumisest, kui laenuandja ei ole talle andnud kasutada lepingus ettenähtud laenu.
Kui kohustuste rikkumisega on tekitatud teisele lepingupoolele kahju, võib kahju kandnud isik nõuda tekkinud kahju hüvitamist, VÕS § 115 alusel. Kahju hüvitamise eesmärgiks on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui lepingulist kohustust ei oleks rikutud või õigusvastaselt kahju tekitatud. Sisuliselt tuleb seetõttu hüvitada kahjulikud tagajärjed, mis tekkisid kausaalselt kohustuse rikkumise või õigusvastase kahju tekitamise tulemusena
Kahju hüvitamist saab nõuda üksnes juhul, kui kahju on tekkinud, kui kahju tekitaja vastutab tekkinud kahju eest( kahju tekitaja tegevus oli õigusvastane) ning kui esineb põhjuslik seos kahe eelneva tingimuse vahel. Kahju hüvitamist võib nõuda kogu tekkinud ulatuses.
Kuna laenuleping on oma olemuselt kestvusleping, siis lepingu pooltel on kohustuste olulisel rikkumisel tulenevalt VÕS § 116 õigus laenuleping ülesse öelda. Kohustuste rikkumise korral on laenulepingut võimalik ülesse öelda üksnes erakorralisest, kui ei ole lepingus kokkulepitud teisti.
Laenulepingu lõpetamine
Laenuleping on oma olemuselt kestvuslepingu, kuna on suunatud püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele.
Üldjuhul toimub laenulepingu lõpetamine ülesütlemise kaudu. Tulenevalt VÕS §§ 195 ja 196 saab laenulepingu lõpetamine toimuda kas korraliselt või erakorraliselt.
Korraline ülesütlemine tähendab, et kumbki lepingupool võib mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Seega korraliseks ülesütlemiseks ei ole vaja mõjuvat põhjust piisab üksnes lepingupoole teavitamisest ja etteteatamistähtaja möödumisest.
Erakorraline ülesütlemine tähendab, aga et lepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni.
Kuna laenuleping on oma olemuselt kestvusleping, siis lepingu lõpetamise puhul tuleb eristada tähtajalisi ja tähtajatuid laenulepinguid.
Praktikas sõlmitakse enamus lepinguid tähtajalisena. Tähtajalisust väljendab lepingus kohustuste täitmise tähtaeg, ehk tähtaeg mille saabumisel on laenusaaja kohustatud laenu tagastama. Nagu kõik lepingud, nii ka tähtajaline laenuleping lõppeb peale tähtaja möödumist.
Tähtajatu laenuleping on leping, milles ei ole lepingupooled kokku leppinud laenu tagastamise tähtaega. Seega laenu tagastamine toimub peale laenulepingu lõpetamist, ehk siis laenuleping tuleb lõpetada kas korralise või erakorralise ülesütlemise kaudu.
Tähtajatu laenulepingu korraline lõpetamine
Korralist ülesütlemist eristab erakorralisest ülesütlemisest etteteatamistähtaeg, see tähendab, et lepingu lõpetamiseks pole vaja mõjuvat põhjust, vaid piisab üksnes lepingu lõpetamise avalduse tegemisest ja selle kaudu lepingu lõpetamise etteteatamisest. VÕS § 196 lg 1 kohaselt, peab etteteatamistähtaeg olema mõistlik. Millist tähtaega saab aga pidada lepingu lõpetamise etteteatamise puhul mõistlikuks?
Lepingupooled saavad omavahel kokku leppida mõistlikus ülesütlemistähtajas. Kui lepingupooled ei ole aga ülesütlemise tähtajas eraldi kokku leppinud, kuulub kohaldamisele VÕS § 398. Antud paragrahvi kohaselt, kui laenu tagastamise aega ei ole kokku lepitud, võib laenuandja nõuda laenu tagastamist pärast laenulepingu ülesütlemist. Nii laenuandja kui laenusaaja võivad tähtajatu laenulepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kaks kuud.
VÕS § 398 lg 1 väljatoodud ülesse ütlemise tähtaeg kehtib aga üksnes tasuliste laenulepingute korral, st selliste lepingute ülesütlemiseks, mille alusel tuleb laenusaajal maksta laenu kasutamise eest intressi.
Kui laen on antud tasuta ehk intressita, võib VÕS § 398 lg 1 kohaselt laenulepingu ülesse öelda igal ajal, ilma ette teatamata. Samuti võib laenusaaja intressita laenu igal ajal tagastada kuna laenu tagastamine on tõlgendatav kui lepingu lõpetamine.
VÕS § 400 lg 1 kohaselt muutuva intressimääraga laenulepingu võib laenusaaja igal ajal üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Selleks aga, et lepingu lõpetamine oleks kehtiv, tuleb laenusaajal laen tagastada kahe nädala jooksul pärast ülesütlemise avalduse tegemist laenuandjale. Kui laenusaaja laenu kahe nädala jooksul ei tagasta, loetakse ülesütlemisavaldus tühiseks ja seega leping on pooltele siduv.
Tähtajalist laenulepingut korraliselt lõpetada ei saa, kuna lepingu lõppeb peale tähtaja möödumist. Küll aga on tähtajalist laenulepingut võimalik lõpetada erakorralise ülesütlemise kaudu.
Laenulepingu erakorraline ülesütlemine
Tulenevalt VÕS § 196 lg 1 võib kumbki lepingupool laenulepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda.
VÕS § 399 sisaldab näidisloetelu mõjuvatest põhjustest, mille alusel saab lepingupool laenulepingu erakorraliselt ülesse öelda. Rõhutada tuleb antud paragrahvi juures, et tegemist on näidis -mitte ammendava loeteluna. Seega igal üksikul juhul, kui ei esine antud paragrahvis väljatoodud alust, tuleb hinnata, kas kohustuse rikkumine on niivõrd mõjuv, et lepingu saab erakorraliselt lõpetada. Samuti saab hinnata VÕS § 116 lg 2 väljatoodud aluste esinemist.
Tulenevalt VÕS § 399 lg 1 võib laenuandja laenulepingu üles öelda ja nõuda laenu kohest tagastamist, kui:

laenu tagastamine on kokku lepitud osade kaupa ja laenusaaja on viivituses enam kui kahe osa tagastamisega või ühe osa tagastamisega kauem kui kolm kuud;

laenusaaja ei täida kohustust maksta intressi;

laenusaaja rikub kohustust kasutada laenu üksnes teatud kindlal eesmärgil.
VÕS § 399 lg 1 p 1 nimetatud ülesütlemise alus kuulub kohaldamisele osamaksetena tagasimakstavate laenude puhul. Kui laenusaaja on viivituses enam kui kahe osa tagastamisega või ühe osa tagastamisega kauem kui kolm kuud, on tegemist mõjuva põhjusega, mis võimaldab laenulepingu erakorraliselt lõpetada.
Antud ülesütlemise aluse esinemisel on oluline tähelepanu pöörata osamaksele ja selle sisule. Praktikas tuleb laenusaajal laenu tagastamisel osamaksete kaudu tasuda ka intresse. Seega osamakse all tuleks mõista kindlaksmääratud kuupäeval tasumisele kuuluvat summat tervikuna , mis sisaldab endas nii laenu tagasimakset kui ka intresse.
Laenuandjal on õigus laenuleping lõpetada erakorraliselt, kui laenusaaja ei maksa või viivitab intressi maksmisega. Antud ülesütlemise alus võib aga praktikas kõne alla tulla väga erandlikel juhtudel, kuna tavapäraselt sisaldab tagastatav summa lisaks laenusummale ka intresse.
Kui aga laenusaaja teeb laenuandjale ebapiisava makse, millest ei piisa kõigi nõuete rahuldamiseks, kuulub kohaldamisele, vastava kokkuleppe puudumisel, VÕS § 88 lg 8. Antud sätte kohaselt, kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks.
VÕS § 88 lg 8 kohaldamine ebapiisavate osamaksete tegemisel võib kaasa tuua aga olukorra, kus laenusaaja põhikohustust täita ei saa, kuna ebapiisavate maksete tegemisel tasutakse üksnes erinevate kulutuste, nt viivist ja intressi, eest. Selleks, et antud olukorda ei tekiks on lepingupooltel võimalik lepingus teisiti kokku leppida.
Tulenevalt VÕS § 399 lg 1 p 3 kohaselt võib laenuandja laenulepingu erakorraliselt lõpetada, kui laenusaaja ei kasuta laenu kindlaks määratud viisil. Antud tagajärje kohta vaata laenusaaja kohustust kasutada laenu kindlaks määratud viisil.
VÕS § 399 lg 2 kohaselt võib laenuandja öelda laenulepingu üles enne laenu üleandmist ja keelduda laenu üleandmisest, kui laenusaaja majanduslik olukord on selliselt halvenenud, et laenu tagastamine on ohustatud või kui laenusaaja on esitanud teadvalt valesid andmeid eesmärgiga saada laenu. See õigus kuulub laenuandjale ka juhul, kui laenusaaja on muutunud maksejõuetuks enne lepingu sõlmimist, kuid laenuandjale sai see teatavaks alles pärast lepingu sõlmimist.
Laenusaaja majandusliku olukorra halvenemine tähendab ennekõike negatiivset muutust laenusaaja majanduslikus olukorras, mille tulemusena väheneb laenusaaja maksevõime laenu tagastamiseks. Ennekõike tuleb nimetatud olukord kõne alla, kui laenusaaja muutub püsivalt maksejõuetuks.
Antud ülesütlemise alust ei saa laenuandja kohaldada siiski mitte koheselt, peale seda, kui sai teada laenusaaja maksevõimetusest, vaid laenuandja peab andma laenusaajale täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks, tulenevalt hea usu põhimõttest. Täiendava tähtaja andmine on vajalik selleks, et kohustuste täitmine ei viiks laenusaajat pankroti.
Samuti on laenuandjal tulenevat VÕS § 399 lg 2 õigus laenuleping erakorraliselt ülesse öelda, kui laenusaaja rikub informatsiooni andmise kohustust, andes teadlikult vale andmeid oma majandusliku olukorra kohta.
Laenulepingu lõpetamise tagajärjed
Laenulepingu lõpetamise ehk ülesütlemise tagajärjeks on lepingust tulenevate kohustuste lõppemine tuleviku suhtes.
Laenulepingu lõpetamine tähendab laenusaajale ennekõike laenu kasutamise õiguse lõppemist, mis aga annab laenuandjale õiguse nõuda laenusaajalt laenu tagastamist. Samas tekib aga laenusaajal laenu tagastamise kohustus, mille rikkumise korral on laenuandjal õigus kohaldada laenu saaja suhtes õiguskaitsevahendeid. Näiteks, kui laenuandja nõuab lepingu lõpetamise järel laenu tagastamist ja laenusaaja laenu ettenähtud tähtaja jooksul ei tagasta, siis tekib laenuandjal õigus kohaldada laenusaaja suhtes viivise nõuet.
Vaatamata sellele, et laenulepingu ülesütlemine lõpetab tulevikus tekkivad kohustused, ei mõjuta laenulepingu lõpetamine siiski juba tekkinud kohustusi, mida tuleb täita. Näiteks, kui enne lepingu lõpetamist on laenuandja nõudnud laenusaajalt leppetrahvi maksmist ja viimane ei ole lepingu lõpetamise päevaks leppetrahvi tasunud, siis lepingu lõpetamise järel leppetrahvi maksmise kohustus ei lõppe vaid jääb kuni leppetrahvi tasumiseni püsima.
Laenulepingu lõpetamine mõjutab ka intressi maksmise kohustust. Nimelt, laenulepingu lõppemisel lõppeb ka intressi maksmise kohustus. Riigikohus on oma 29.01.2007.a otsuses nr 3-2-1-137-06, leidnud, et alates laenu tagastamise kohustuse sissenõutavaks muutumisest ehk lepingu lõppemisel kaotab intressi arvestamine õigusliku aluse ning edasi tuleb kõne alla üksnes viivise või kahju hüvitise arvestamine laenu tagastamiskohustuse täitmisega viivitamise eest7. Seega laenulepingu lõppemisel ei saa tagastamata laenult nõuda intressi maksmist vaid kõne alla tulen ennekõike viivise ja kahju hüvitamise nõuded.
Krediidi- ja tarbijakrediidileping
Krediidi- ja tarbijakrediidilepingu olemus
Krediidilepinguks on VÕS § 401 lg 1 kohaselt leping, millega krediidiandja kohustub andma krediidisaaja käsutusse rahasumma (krediidi), krediidisaaja aga kohustub tasuma krediidilt intressi ja lepingu lõppemisel krediidi tagasi maksma.
Oma olemuselt sarnaneb krediidileping tasulisele laenulepingule, kuna krediidileping sõlmitakse tavapäraselt just laenu (rahasumma) andmiseks. See aga tähendab krediidisaajale kohustust maksta rahasumma kasutamise eest tasu ehk intressi.
Krediidilepingule kohaldatakse VÕS § 401 lg 3 kohaselt laenulepingu kohta sätestatut ulatuses, milles konkreetset võlasuhet reguleerivate normidega ei ole ette nähtud teisiti. See tähendab, et krediidilepingu poolte suhtes kuuluvad kohaldamisele kui laenulepingut reguleerivad normid.
Krediidi andmine ei pea seisnema üksnes rahasumma kasutusse andmises laenuna vaid VÕS § 401 lg 2 kohaselt võib krediidilepingu esemeks olla ka maksetähtpäeva edasilükkamine , liising või muu abi finantseerimisel.
Krediidi andmine maksetähtpäeva edasilükkamise vormis võib toimuda erinevate kokkulepete puhul, millega annab võlausaldaja võlgnikule võimaluse täita rahaline kohustus hiljem peale kohustuse täitmise tähtaja möödumist. Rahalise kohustuse täitmise võimaldamine hiljem on käsitletav seega krediidina ning võlgnikul tuleb maksta krediidi eest intressi. Intressi tuleb aga tasuda ajavahemiku eest, mis jääb kohustuse täitmise algse tähtaja ja kohustuste nõuetekohase tähtaja vahele. Praktikas näiteks on krediidi andmine levinud järelmaksuga müügilepingu puhul, mille kaudu saab ostja tasuda ostetud asja eest osamaksete tegemise kaudu. Selleks aga, et järelmaksuga müügi puhul oleks tegemist krediidilepinguga, tuleb tähelepanu pöörata interssi maksmise kohustusele. Kui intressi maksmise kohustust ostjal ei ole, pole tegemist ka krediidilepinguga.
Järelmaksuga müügi puhul ei ole tihti intress väljendatud mitte protsendimäärana vaid väljendatud suurema ostusummana. Kui järelmaksuta müügihind on väiksem kui järelmaksuga müügihind on tegemist nn varjatud intressikokkuleppega. Näiteks, kui ostetakse televiisor mille järelmaksuta müügihind on 5000 krooni ja järelmaksuga müügihind 6000 krooni, siis järelmaksuga müügilepingu korral on tegemist krediidilepinguga.
Lisaks eelpool nimetatule on krediidina käsitletav ka liising. Ennekõike on krediidiga tegemist kapitalirendi lepingu korrasl, kuna liisinguandja kohustused on suunatud asja ostmise finantseerimisele, mitte aga kasutusele andmisele.
Kuna liising on käsitletav krediidilepinguna, siis muuhulgas kuuluvad antud lepingu suhtes kohaldamisele ka tarbijakrediidilepingu sätted.
Tarbijakrediidilepingu olemus
VÕS 22. peatükkis reguleeritud krediidilepingu alaliigiks on tarbijakrediidileping.
Tarbijakrediidilepinguks loetakse VÕS-i § 402 kohaselt lepinguid, millega majandus- või kutsetegevuses tegutsev krediidiandja annab või kohustub andma tarbijale krediiti või laenu.
Tarbijakrediidilepingu regulatsiooni koostamise aluseks on suuresti võetud Euroopa Liidu direktiiv nr 87/102/EMÜ.
Nimetatud ELi direktiivi on muudetud aga Euroopa Parlamendi ja nõukogu 23. aprilli 2008.a direktiiviga nr 2008/48/EÜ.
Tarbijakrediidilepingu poolteks on krediidiandja, kes on majandus- ja kutsetegevuses osalev isik, ja krediidisaaja, kelleks on tarbija.
Majandus- ja kutsetegevuses osalevaks isikuks võib olla iga isik, kes annab krediiti majandus- ja kutsetegevuses osaleva isikuna. Oluline siinkohal ei ole krediidiandja tegevus igapäevase krediidiasutusena. See aga tähendab, et krediidiandjaks võib olla ka näiteks äriühing, mis annab laenu füüsilisele isikule. Tarbija VÕS § 34 kohaselt on aga füüsiline isik, kes teeb tehingu, mis ei ole seotud tema igapäevase majandus- ja kutsetegevusega.
Tarbijakrediidilepingut reguleerivad sätted on kohaldatavad VÕS § 403 lg 2 kohaselt täiendavalt ka sellistele krediidilepingutele, millega tarbija on võtnud krediiti iseseisva majandus- või kutsetegevuse alustamiseks ja mille puhul krediidi netosumma või krediidi eest omandatava asja või teenuse netohind ei ületa 50 000 eurole vastavat summat.
Vaatamata tõsiasjale, et majandus- ja kutsetegevuseks võetud laene ei kaitsta tarbijakrediidilepingu regulatsiooniga on seadusandja siiski kaitsnud tarbija huve olukorras, kus võetakse krediiti seoses iseseisva majandus- ja kutsetegevuse alustamisega. Seadusandja ülesanne on kaitsta kõiki tarbijaid vaatamata krediidi kasutamise eesmärkidest.
Tarbijakrediidi alla mahuvad seega kõik laenulepingud, müügilepingud, mille juures lepitakse kokku järelmaks, teenuste osutamise lepingud järelmaksuga, liisingulepingud jne.
VÕS § 403 lg 3 on välja toodud olulised erandid olukordadest, mida tarbijakrediidina ei käsitleta ja sellest tulenevalt ei ole ka sõlmitavad laenulepingud käsitletavad tarbijakrediidilepinguna.
Seadusandja on leidnud, et tarbija huve tuleb tarbijakrediidilepingutes kaitsta ja sellest tingituna on tarbijakrediidilepingu sätted erinormiks krediidilepingu regulatsiooni suhtes.
Kuna tarbija on võlasuhte nõrgemaks pooleks on seadusandja VÕS 22. peatükkis ette näinud tarbija huve kaitsvaid sätteid. Näiteks VÕS § 421, mille kaudu on tarbija huve kaitsvad sätted muudetud imperatiivseteks. VÕS § 421 kohaselt on VÕS 22. peatükkis sätestatust tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.
Tarbijakrediidilepingu sõlmimine
VÕS § 9 lg 1 kohaselt loetakse leping sõlmituks, kui pakkumus on saanud nõustumuse. Praktikas tähendab see ennekõike olukorda, kus laenu võtta sooviv isik teeb krediidiandjale ettepaneku lepingu sõlmimiseks ja nõustumuse korral annab krediidiandaja nõusoleku nimetatud ettepanekule.
Laenulepingu osas ei näe VÕS eriosa ette kohustuslikku vorminõuet, mis tähendab, et erinevalt TsK sätestatust võib laenulepingu sõlmida nii suuliselt, kirjalikult kui ka mis muus tahes vormis.
Nimetatud vormivabaduse põhimõte ei ole kohaldatav aga tarbijakrediidilepingute suhtes. Seadusandja on tarbija huve antud lepingus kaitsnud vormivabaduse piirangu kaudu,kehtestades tarbijakrediidilepingule kohustusliku vormi.
VÕS § 404 lg 1 tulenevalt tarbijakrediidilepingu puhul peab tarbija avaldus kohustuste võtmiseks olema kirjalikus taasesitamist võimaldavas vormis. Lisaks tuleb tarbijale viivitamata anda lepingudokument või selle koopia püsival andmekandjal. Seega selleks, et tarbijakrediidileping oleks pooltele siduv, peab leping olema kirjalikus vormis.
VÕS § 404 lg 2 p 1-10 on välja toodud tingimused, mida tarbijakrediidileping peab endas sisaldama.
Tarbijakrediidilepingus peavad olema märgitud järgmised andmed:
1) väljamakstav krediit (krediidi netosumma) või krediidi ülempiir;
2) kõigi tarbija poolt krediidi tagasimaksmiseks ning intressi ja muude kulude tasumiseks tehtavate maksete kogusumma (krediidi brutosumma), muutuvate tingimustega krediidilepingu puhul lepingu sõlmimisel algsete tingimuste kohaselt arvutatud maksete kogusumma;
3) krediidi tagasimaksmise tingimused, eelkõige tarbija poolt krediidi, intressi ja kulude tasumiseks tehtavate osamaksete hulk, osamaksete suurused ja maksete tegemise tähtajad või tähtpäevad;
4) intressimäär aasta kohta;
5) muud krediidilepinguga seotud kulud, sealhulgas tarbija kanda olevad krediidivahenduskulud, nende suuruse mitteteadmise korral nende arvutamise alused;
6) krediidi kulukuse määr aasta kohta;
7) krediidilepinguga seoses sõlmitavast kindlustuslepingust tulenevad maksed ja kulud;
8) tarbija õigus jätta krediidi enneaegse tagasimaksmise korral maksmata intress krediidi kasutamata jätmise aja eest ja mitte kanda selle aja eest muid krediidiga seotud kulusid;
9) krediidilepingu lõppemise tingimused, muu hulgas tarbija taganemisõigus, selle teostamise kord ja tähtaeg;
10) tarbijalt nõutavad tagatised.
Lisaks nimetatud tingimustele peab tarbijakrediidileping sisaldama ka eritingimusi, kui lepingu esemeks on asja omandamise, teenuse osutamise või muu lepingueseme finantseerimine. Nimetatud eritingimused on välja toodud VÕS § 405. Nimetatud pragrahvist tulenevad eritingimused peavad olema välja toodud näiteks liisingulepingutes või järelmaksuga müügilepingutes.
Lepinguvormi järgimata jätmise tagajärjed
Kui eelpool nimetatud kohustusi lepingu sõlmimisel on rikutud, kuulub kohaldamisele VÕS § 408.
Tulenevalt VÕS § 408 on tarbijakrediidileping tühine, kui järgimata on jäetud VÕS § 404 lg 1 sätestatud vorminõue ja kui lepingus puudub või tarbijat ei ole teavitatud mõnest VÕS §§ 404 või 405 sätestatud andmetest.
Tarbijakrediidilepingu tühisus toob lepingu pooltele kaasa tagasitäitmise kohustuse, lisaks ei teki poolte vahel kohustusi, mida tuleks täita.
Kui tarbija teeb avalduse kohustuste võtmiseks kirjalikus vormis, aga antud avalduses ja ka hiljem lepingus ei ole reguleeritud mõnda § 404 lg 2 p 1-10 sätestatud tingimust, on leping tühine, va juhul kui tarbija saab laenu kätte või hakkab krediiti kasutama.
Samuti muutub leping kehtivaks, kui kui tarbijale antakse üle asi, talle osutatakse teenus või täidetakse muu kohustus.
Seega, tarbija muudab oma käitumisega lepingu kehtivaks, kui ta võtab tühise lepingu alusel saadud krediidi vastu või hakkab seda kasutama.
VÕS § 404 lg 2 punktides 2, 4 ja 6 nimetatud andmete avaldatama jätmise korral loetakse intressimääraks VÕS § 94 sätestatud intressimäär, kui see ei ole suurem varem kokkulepitud intressimäärast. Intressi muutumise korral tuleb seega tarbijakrediidilepingu alusel juba tehtud või tulevikus tehtavad maksed ümber arvestada. Kui lepingupool on teinud juba makseid, tuleb enammakstud intressi käitleda kui ennetähtaegset kohustuste täitmist ja enammaksud intress tuleb maha arvata laenu lõppsummast.
Kui lepingus puuduvad aga andmed tarbija poolt võlgnetavate muude kulude kohta, ei võlgne tarbija krediidiandjale avaldamata kulusid. Krediidiandja peab osamaksed intressimäära ja muude kulude vähendamist arvestades uuesti määrama ja tarbijale teatavaks tegema.
Lepingupoolte õigused ja kohustused
Selleks, et oleks saavutatav võlasuhte eesmärk peavad lepingupooled täitma omapoolseid kohustusi nõuetekohaselt. See tähendab, et tulenevalt VÕS § 76 tuleb kohustusi täita vastavalt lepingule ja seadusele ning kohustusi tuleb täita õigel ajal, õiges kohas, kindlaksmääratud isikule ja nõuetekohase kvaliteediga.
Kui mingil põhjusel kohustusi nõuetekohaselt ei täidata on lepingupoolel õigus kohustusi rikkunud isiku suhtes kohaldada õiguskaitsevahendeid, mis on loetletud VÕS § 101 lg 1.
Krediidiandja kohustused
Krediidi väljamaksmise kohustus
Tulenevalt VÕS § 402 on krediidiandja peamiseks kohustuseks anda krediidisaajale krediiti või laenu.
Sõltuvalt sellest, millist liiki leping on poolte vahel sõlmitud on ka krediidiandja kohustused erineva sisuga.
Kui krediidiandja põhikohustuseks on anda krediidisaajale üle lepinguga kindlaksmääratud laenusumma, siis tuleb antud rahasumma üle anda ühekordselt tehtava maksega. Osamaksete tegemise korral on krediidisaaja omapoolseid kohustusi rikkunud.
Kui pooled on aga kokku leppinud rahasumma üleandmises osade kaupa, siis võib krediidiandja anda rahasumma üle ka osamaksete kaudu.
Praktikas esineb olukordi, kus krediidiandja peab rahasummalt kinni erinevaid teenustasusi, mis on seotud laenu andmisega. Krediidiandja võib rahasummalt erinevaid teenustasusi kinni pidada üksnes vastava kokkuleppe olemasolul. Kui pooled ei ole eraldi teenustasude kinnipidamises kokku leppinud ei tohi ka krediidiandja teenustasusi kinni pidada. Näiteks lepingu kohaselt laenab krediidisaaja krediidiandjalt 25 000 krooni. Krediidiandja kannab krediidisaajale kuuluvale arveldusarvele 20 000 krooni põhjendusega, et summast arvai maha 5000 krooni teenustasu. Selline krediidiandja poolne tegevus ei ole kooskõlas poolte vahelise kokkuleppega, mistõttu on tegemist krediidiandja poolse kohustuse rikkumisega.
Krediidiandja peab rahalise kohustuse täitma krediidisaajale, tulenevalt VÕS § 79. Kolmandale isikule on lubatud kohustuste täitmine üksnes krediidisaaja nõusolekul. Näiteks, kui krediidisaaja kasutab laenusummat maja ostmiseks, siis võib poolte kokkuleppel krediidiandja kanda laenusumma maja müüja arveldusarvele.
Kui leping on suunatud aga eseme omandamisele, on krediidiandja kohustatud andma krediidisaajale üle esemega seotud valdus- ja kasutusõiguse. See tähendab, et krediidisaajal on õigus eset teatud perioodi jooksul kasutada, mille möödumisel tuleb ese aga krediidiandjale tagastada, tingimustel, mis olid olemas eseme üleandmisel laenusaajale ning millest on maha arvestatud eseme korrapärase majandamise käigus tekkinud kulumine.
Krediidiandja on kohustatud võimaldama rahasumma või eseme kasutamise kindlaks määratud aja jooksul. See tähendab ennekõike krediidiandja poolset käitumist mitte takistada krediidisaajat rahasumma või eseme kasutamisel. Muuhulgas ei tohi laenuandja nõuda laenu tagasi enne kasutusperioodi lõppu, va juhul, kui krediidiandja lõpetab krediidilepingu erakorraliselt.
Informatsiooni andmise kohustus
Informatsiooni andmine krediidisaajale on vajalik selleks, et viimane saaks otsustada, kas ta soovib võtta endale krediidiga seotud kohustusi või mitte.
Tulenevalt hea usu põhimõttest ja krediidiasutuste seaduse § 89 lg 3(1) peab krediidiandja teavitama krediidisaajat võimalikest ohtudest laenu võtmisel.
Nimetatud kohustuse täitmiseks peab krediidiandja nõustama krediidisaajat krediidi võtmisel, näiteks tuleb teavitada krediidisaajat krediidi võtmise tagajärgedest. Samuti tuleb krediidisaajat teavitada erinevatest krediidi liikidest, vastavalt krediidisaaja vajadustele.
Lisaks tuleb krediidisaajat teavitada viimase taganemisõigusest. VÕS § 409 lg 2 kohaselt peab krediidiandja esitama tarbijale trükitehniliselt selgesti kujundatud ja krediidiandja poolt allkirjastatud selgituse taganemisõiguse ning nende õiguste lõppemine kohta. Lisaks peab olema teates välja toodud isiku nimi ja aadress, kellele taganemisavaldus tuleb edastada ja müügilepingu olemasolul ka viide sellele, et lepingust taganemise korral müügileping ei jõustu.
Selgituste andmisel tuleb tähelepanu pöörata krediidisaaja arusaamisvõimele. See tähendab, et krediidiandja poolt antav informatsioon on piisavalt selge, kui iga keskmine isik on võimeline esitatavast informatsioonist aru saama.
Vastutustundliku laenamise põhimõte
Tulenevalt VÕS § 4032 on krediidiandja kohustatud seoses tarbijakrediidiga järgima vastutustundliku laenamise põhimõtet. Vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimiseks on krediidiandja enne tarbijakrediidilepingu sõlmimist kohustatud:
1) omandama teabe, mis võimaldab hinnata, kas tarbija on võimeline krediidi lepingus kokkulepitud tingimustel tagasi maksma. Vajaduse korral küsib krediidiandja tarbijalt teavet ja kasutab asjakohaseid andmekogusid;
2) hindama tarbija krediidivõimelisust ja
3) andma tarbijale piisavaid selgitusi, et tarbija saaks hinnata, kas pakutav tarbijakrediidileping vastab tema vajadustele ja finantsolukorrale.
Krediidiandja peab toimima tarbija krediidivõimelisuse hindamisel nõuetekohase hoolsusega. Tarbija krediidivõimelisuse hindamisel peab krediidiandja arvesse võtma kõik talle teadaolevad asjaolud , mis võivad mõjutada tarbija võimet krediit tagasi maksta lepingus kokkulepitud tingimustel, sealhulgas tarbija varalise seisundi, regulaarse sissetuleku, teised varalised kohustused, varasemate maksekohustuste täitmise ja tarbijakrediidilepingust tulenevate rahaliste kohustuste võimaliku suurenemise mõju, määrates vajalike hindamistoimingute ulatuse vastavalt tarbijakrediidilepingu tingimustele, tarbija kohta olemasolevatele andmetele ja võetava rahalise kohustuse suurusele.
Tarbija õigused ja kohustused
Tarbija taganemisõigus
Nii nagu laenuleping nii ka tarbijakrediidileping on oma olemuselt kestvusleping. Seega toimub lepingu lõpetamise ülesütlemise kaudu. Vaatamata antud üldpõhimõttele on VÕS § 409 ette nähtud tarbija õigus lepingust taganeda.
Tulenevalt VÕS § 409 lg 1 võib tarbija tarbijakrediidilepingust taganeda 14 päeva jooksul selle sõlmimisest.
Antud taganemisõigus on käsitletav kui tarbale antud järelemõtlemise aega, mille jooksul saab tarbija otsustada, kas ta soovib ennast sisuda krediidilepingust tulenevate kohustega või mitte. Juhul, kui tarbija leidab, et ta ei soovi ennast lepingust tulenevate õiguste ja kohustustega siduda on tal võimalus lepingust taganeda. Nimetatud järelemõtlemise ajaga kaitstakse tarbijat läbimõtlematute krediidi võtmiste eest.
Nagu öeldud, saab tarbija taganemisõigust teostada 14 päeva jooksul peale krediidilepingu sõlmimist, esitades krediidiandjale taganemisavalduse.
VÕS § 409 lg 1 kulgema nimetatud tähtaeg hakkab kulgema tarbijakrediidilepingu sõlmimise päevast või päevast, kui tarbija sai kätte §-s 404 nimetatud lepingutingimused ja teabe, kui see päev on hilisem lepingu sõlmimise päevast.
Kui tarbija taganeb tarbijakrediidilepingust, võib seda teha ka isik, kes ühines tarbijakrediidilepingust tuleneva kohustusega või käendas tarbijakrediidilepingust tulenevat tarbija kohustust.
Lepingust taganemise tagajärjed
Krediidilepingust taganemise korral on tarbija kohustatud maksma krediidiandjale viivitamata, kuid mitte hiljem kui 30 päeva möödumisel taganemisavalduse tegemisest arvates tagasi krediidi põhisumma ja põhisummalt alates krediidi kasutusse võtmisest kuni põhisumma tagasimaksmiseni kokkulepitud intressi. Taganemise korral ei ole krediidiandjal õigust nõuda tarbijalt muid hüvitisi kui krediidiandja poolt avalik-õigusliku suhte alusel krediidisuhte raames makstud tagastamatuid tasusid.
Kui tarbija taganeb krediidilepingust, mis on seotud müügilepinguga, taganeb tarbija VÕS § 414 lg 2 alusel ka krediidilepinguga seotud müügilepinguga. Kui krediidisumma on müüjale laekunud, lähevad müüja müügilepingust taganemise korral tekkivad õigused ja kohustused üle krediidiandjale.
Tarbija õigus ennetähtaegsele tagasimaksmisele
Tulenevalt VÕS § 84 lg 1 ei või võlausaldaja nõuda kohustuse ennetähtaegset täitmist. Samas ei saa võlausaldaja keelduda kohustuse täitmise vastuvõtmisest enne täitmise tähtpäeva, kui tal ei ole keeldumiseks õigustatud huvi.
VÕS § 411 on erinormiks VÕS § 84 suhtes.
VÕS § 411 lg 1 kohaselt võib tarbija tarbijakrediidilepingust tulenevad kohustused täita ennetähtaegselt. See tähendab, et tarbija võib tagastada krediidiandjale kogu laenu enne kohustuse täitmise tähtaega. Kohustuste ennetähtaegne täitmine toob kaasa lepingu lõppemise, seda muidugi juhul, kui tarbija on täitnud kõik lepingust tulenevad kohustused, ka tasunud intressi.
Nimetatud paragrahvi teine lause on oluline intressi ja muude kulude arvestamisel. Nimelt kohustuste ennetähtaegse täitmise korral ei võlgne tarbija krediidiandjale krediidi kasutamata jätmise ajale langevat intressi ja muid kulusid. Näiteks võetakse laenu 15 000 eurot kolmeks aastaks, intressiga 8% aastas. Peale ühe aasta möödumist tasub tarbija krediidiandjale kogu laenusumma, siis peale laenusumma tasumist järgneva kahe aasta eest tarbija intresse maksma ei pea.
Kui tarbija teeb aga osalise tagasimakse krediidiandjale, siis tuleb intressi suurus ümber arvestada, kuna intressi suurust arvestatakse maksmata rahasummalt. Seda muidugi juhul, kui pooled pole kokkuleppinud teisiti.
VÕS § 411 lg 3 sätestab aga erandi käsitletud põhimõttes. Nimelt intressi ja muid kulusid võib krediidiandja siiski nõuda krediidilepingu esimese üheksa kuu eest ka juhul, kui tarbija täidab oma kohustused ennetähtaegselt. VÕS § 411 lg 3 sätestatud põhimõtte kuulub kohaldamisele, kui tarbija täidab kohustused enne üheksa kuu möödumist lepingu sõlmimisest alates. Peale üheksa kuu möödumist tarbija krediidiandjale krediidi kasutamata jätmise ajale langevat intressi ja muid kulusid tasuma ei pea. Seda muidugi juhul, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
Krediidi tagasimaksmise kohustus
Krediidisaaja peamiseks õiguseks on kasutada laenatud rahasummat kokkulepitud tähtaja jooksul.
Peale kasutusperioodi lõppu on krediidisaaja kohustatud rahasumma krediidiandjale tagastama kokkulepitud viisil. Rahasumma tagastamine kokkulepitud viisil tähendab ennekõike krediidisaaja poolset käitumist, mille tulemusena krediidisaaja maksab tagasi krediidilepingu alusel saadud rahasumma, tulenevalt VÕS § 401 lg 1.
Krediidisaaja peab maksma krediidiandjale rahasumma tagasi peale kohustuse sissenõutavaks muutumist. Kohustus muutub sissenõutavaks, kui saabub kohustuse täitmise tähtaeg.
Tulenevalt VÕS § 83 lg 1 tuleb kohustus täita ühekorraga, see tähendab, et kogu rahasumma tuleb krediidisaajale tagastada ühekordselt tehtava makse kaudu, kui pooled ei ole kokkuleppinud teisiti. Lepingu pooled võivad kokku leppida kohustuse osalises täitmises, mis annab krediidisaajal õiguse rahasumma tagastada kindlaksmääratud perioodi jooksul tehtavate osamaksete kaudu. Näiteks, kui võetakse laenu summas 150 000 krooni, võivad pooled kokku leppida, et rahasumma tuleb tagastada viieteistkümne kuu jooksul, tehes igakuiseid makseid summas 10 000 krooni.
VÕS § 415 lg 2 sätestab olulise reegli juhuks, kui tarbija teeb ebapiisava makse kohustuste täitmiseks. Kohustusteks, mida tarbija osamaksete kaudu peab täitma võivad olla väga erinevad, näiteks intressi, rahasumma ja muude kulude kandmiseks. VÕS § 415 lg 2 sätestatud reegel on erinormiks VÕS § 88 lg 8 suhtes.
Seega, kui tarbija on teinud krediidilepingu alusel makse, millest ei piisa kõigi sissenõutavaks muutunud kohustuste täitmiseks, arvestatakse makse:

esimeses järjekorras võla sissenõudmiseks tehtud kulude katteks;

teises järjekorras võlgnetava põhisumma katteks;

kolmandas järjekorras intressi katteks;

neljandas järjekorras muude kohustuste katteks.
Kui krediidileping öeldakse ülesse ühe lepingupoole poolt, tuleb saadud rahasumma krediidsaajal tagastada lepingu lõppemise hetkeks. Kui krediidisaaja rahasummat nimetatud hetkeks ei tagasta on ta omapoolseid kohustusi rikkunud, mille tulemusena saab krediidiandja kohaldada kohustust rikkunud isiku suhtes õiguskaitsevahendeid.
Informatsiooni andmise kohustus
Informatsiooni andmise kohustus seondub tarbijale ennekõike teabe andmisega oma varandusliku seisundi ja majandustegevuse kohta.
Nimetatud kohustusele tuleb tarbijal tähelepanu pöörata väga erinevates lepingu etappides. Näiteks tuleb krediidiandjat teavitada oma majanduslikust seisust nii lepingueelsete läbirääkimiste kui ka lepingu täitmise etapis.
Tarbija peamiseks kohustuseks on anda krediidiandjale tõest informatsiooni oma majandusliku seisundi kohta. Nimetatud informatsiooni tuleb anda selliselt, et krediidiandja saaks hinnata isiku maksevõimet kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks ja isiku vastavust krediidiandja poolt kehtestatud tingimustele.
Lepingu täitmise etapis tuleks anda informatsiooni oma majandusliku seisu kohta, eriti juhul, kui majanduslik olukord halveneb oluliselt ja selle tulemusena muutub laenu tagastamine raskeks või pea võimatuks.
Tagatise andmine
Tagatise andmine ei ole laenulepingus tavaliselt sätestatud krediidisaaja otsese kohustusena, vaid on pigem eeldus laenusumma väljamaksmiseks. Kuna tagatise andmine on seotud otseselt laenu saamisega, siis on krediidisaaja kohustatud täitma antud kohustuse enne laenu saamist.
Tarbija ei ole kohustatud looma tagatist mitte üksnes laenuperioodi alguses, vaid ta peab tagama laenusumma jaoks nõutava väärtusega tagatiste olemasolu kogu laenuperioodi jooksul. Tagatise väärtuse vähenemise või tagatise hävimise korral on krediidisaajal seega kohustus lisatagatiste andmiseks.
Laenu tagatised võivad olla väga erinevat liiki, milline tagatis kohustuste täitmiseks antakse, sõltub suuresti poolte omavahelisest kokkuleppest. Suuremate laenude tagatiseks seatakse kinnisasjale näiteks hüpoteek. Kinnisasja võib hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel, tulenevalt AÕS § 325 lg 1. Samuti kasutatakse praktikas tagatisena näiteks käendust. Käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest, tulenevalt VÕS § 142 lg 1.
Tasu laenu kasutamise eest
Kuna krediidileping on oma olemusel tasuline leping, peab krediidisaaja maksma rahasumma kasutamise eest tasu. Tasu rahasumma kasutamise eest seisneb ennekõike intressi maksmises.
Intress kujutab endast hüvitist, mida krediidisaaja peab maksma krediidiandjale rahasumma kasutamise eest. Intress on lepingus väljendatud teatud protsendimäärana kasutusse antud rahasummalt. Intressi arvestatakse üldjuhul laenusumma jäägilt, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
Intress ei pea alati olema väljendatud teatud protsendimäärana, vaid võib olla lepingus väljendatud ka teisiti, Näiteks võib tasu olla väljendatud ka teatud rahasumma maksmise kohustusena. Sellisel juhul on tegemist nn varjatud intressikokkuleppega. Näiteks, kui laenuandja maksab laenusaajale välja 3000 krooni kokkuleppega, et laenusaaja maksab peale kokkulepitud tähtaja möödumist tagasi 3500 krooni, siis 500 krooni on tasu, mida tuleb maksta raha kasutamise eest.
Kui pooled ei ole intressi suuruse arvestamises eraldi kokku leppinud, kuulub kohaldamisele VÕS § 397 lg 2, mille kohaselt eeldatakse, et intressiks on selle harilik määr, mis on tavaline sama liiki laenude puhul ajal ja kohas, millal ja kus laen saadi. Hariliku määra puudumisel aga VÕS §-s 94 sätestatud määr. Intressi arvestatakse iga kalendiaasta lõpul.
Seadusandja ei ole ette näinud maksimaalset intressi suurust, mille tulemusena on lepingupooltel õigus ise intressi suuruses kokku leppida.
Näiteks riigikohus on oma 16.10.2002.a otsuses nr 3-2-1-80-02 leidnud, et laenulepingus sätestatavas intressimääras lepivad pooled lepingu sõlmimisel ise kokku ning seadus siin kitsendusi ei tee. 60 %-line aastaintressi puhul on vahe laenatava ja tagasimakstava summa vahel küll ebaproportsionaalne, kuid intresside kindlat ülempiiri ei ole siiski võimalik kindlaks määrata.
Oma 22.10. 2002 a otsuses nr 3-2-1-108-02 leidis riigikohus, et pooled on vabad leppima kokku laenuintressi suuruses, samuti selles, kuidas ja millest lähtudes intresse arvestatakse. Kohtul ei ole õigust sekkuda isikute vabasse majandustegevusse ega kontrollida ilma seaduses sätestatud aluseta intressi suurust.8
Kokkulepped intressi suuruse osas ei saa olla seotud liigkasuvõtmisega.
Liigkasuvõtmine võiks kujutada endast ühte peamist heade kommete vastase tehingu alaliiki, olles seega vastuolus TsÜS § 86.
Riigikohus on oma 13.02.2008.a otsuses nr 3-2-1-140-07 leidnud,et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid.9.
Nagu öeldud, siis seadus krediidilepingus kokkulepitava intressimäära osas üldiselt kitsendusi ei tee ja seega on pooled vabad kokku leppima intressi suuruses. Liigkasuvõtmise tunnuste tuvastamiseks tuleb tehingut vaadelda tervikuna, arvestades lepingu sõlmimise ja selle täitmise tingimusi, tagatiste olemasolu, intressi suurust, tehingupoolte varasemat praktikat sarnaste tehingute tegemisel ja nende täitmist jne. Hindamiskriteeriumiks peaks olema siin laenatava ja koos intressiga tagasimakstava summa vahekord .
Kui selline vahekord on ebaproportsionaalne, peaks olema tegemist heade kommetega vastuolus oleva tehinguga. Ebaproportsionaalsuse hindamisel tuleb võrrelda lepingus kokku lepitud intressi ja krediidi andmise kohas tehingu tegemise ajal tavapäraselt selliste krediitide eest makstavat intressi. Ilmse ebaproportsionaalsusega nende kahe määra vahel peaks reeglina olema tegemist siis, kui konkreetses lepingus ettenähtud intressimäär ületab tavapärast intressimäära 100% ulatuses. Siiski tuleb ka sellisel juhul hinnata kõiki tehinguga seotud asjaolusid, eelkõige võimalikku suuremat riskantsust krediidiandja jaoks, tagatiste olemasolu jms.
29.01.2007.a otsuses nr 3-2-1-137-06 leidis riigikohus, et ainuüksi ebaproportsionaalselt kõrgele laenuintressile tuginedes lei saa vähemalt üldjuhul lugeda laenulepingut tühiseks vastuolu tõttu heade kommetega, kuid seda on võimalik tühistada (vaidlustada) raskete asjaolude ärakasutamise tõttu. Lisaks leiab riigikohus et lühiajalise tagatiseta laenu puhul ei saa pangalaenudega võrreldes suuremat intressimäära pidada iseenesest selliseks , mis annaks aluse lugeda tehingu tehtuks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel ja mis võiks seetõttu olla lähtekohaks tehingu tühistamisele10.
Vastutus kohustuste rikkumise eest
Tarbija ja krediidiandja peavad täitma oma kohustusi selliselt, et oleks saavutatud lepingu eesmärk.
Kui üks lepingupooltest jätab oma kohustused täitmata või täidab neid osaliselt tekib kahjustada saanud lepingupoolel õigus kohaldada kohustust rikkunud lepingupoole suhtes õiguskaitsevahendeid, mille loetelu on välja toodud VÕS § 101 lg 1.
Õiguskaitsevahendite kohaldamisel tuleb tähelepanu pöörat asjaolu, et VÕS § 101 lg 1 on õiguskaitsevahendid välja toodud üksnes loeteluna, mis aga tähendab, et õiguskaitsevahendite kohaldamisel kuuluvad rakendamisele VÕS § 108 – 118 toodu.
Õiguskaitsevahendeid saab kohaldada üksnes juhul, kui üks lepingu pooltest on omapoolseid kohustusi rikkunud ja isik vastutab kohustuste rikkumise eest.
Kahjustada saanud isik ehk võlausaldaja saab valida VÕS § 101 lg 1 loetletud õiguskaitsevahendite vahel, lähtudes nende otstarbekusest ja eesmärgipärasusest. Võlausaldaja võib kasutada ka mitmeid õiguskaitsevahendeid koos, kui nende koos kasutamine ei ole olemusest, seadusest või lepingust tulenevalt välistatud.
Õiguskaitsevahendi kasutamiseks õigustatud lepingupool võib selle õiguse kaotada, kui ta ei tee õiguskaitsevahendi(te) kasutamise avaldust seaduses sätestatud aja jooksul. Näiteks võib võlausaldaja nõuda mitterahalise kohustuse täitmist, taganeda lepingust või lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai kohustuse rikkumisest teada või pidi sellest teada saama, tulenevalt VÕS §-d 108 lg 3 ja 118 lg 1 p 1.
Kõige tähtsam õiguskaitsevahend kohustuse rikkumise korral on täitmisnõue, mille olulisust rõhutab näiteks VÕS § 2, § 8 ja § 76.
Võlausaldaja ehk kahjustada saanud isiku õigust nõuda kohustuse täitmist reguleerib üldnormina VÕS § 108 lg 1. Näiteks, kui tarbija ei maksa krediidiandjale tagasi saadud rahasummat peale lepingu lõppemist on krediidiandjal õigus nõuda kohustuste nõuetekohast täitmist.
Täitmisnõude esitamise eelduseks on eelkõige kehtiv võlasuhe poolte vahel, mis nõude esitamist õigustab. Lisaks peavad lepingupooled olema omandanud antud võlasuhte kaudu õiguslikult siduvad kohustused ja õigused ning üks pooltest peab olema oma kohustusi süüliselt rikkunud. Nt kui laenuandja ei anna laenusaajale laenu kokkulepitud päeval üle võib laenusaaja muuhulgas nõuda laenuandjalt laenu üleandmist, ehk kohustuste nõuetekohast täitmist.
Kuna krediidilepingu alusel tekivad poolte vahel rahalised kohustused, siis tuleb täitmisnõude esitamisel kohustusi rikkunud isikule arvestada VÕS § 108 lg1 tuleneva olulise reegliga , mille kohaselt rahalise kohustuse rikkumise korral on täitmisnõue piiramatult esitatav. See tähendab ennekõike, et raha puudumine ei ole kohustuse rikkumisel vabandatavaks asjaoluks.
Vastavalt VÕS § 108 lg 3 peab võlausaldaja esitama võlgniku vastu täitmisnõude mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai kohustuse rikkumisest teada või pidi teada saama. Millist aega saab aga pidada mõistlikuks tuleb hinnata vastavalt olukorrale. Ennekõike tuleb mõistliku tähtaja kindlaksmääramisel arvestada VÕS § 7 tuleneva mõistlikkuse põhimõttega.
Täitmisnõuet saab kohaldada koos teiste õiguskaitsevahenditega, nt kahju hüvitamise või viivise nõudega.
Tulenevalt VÕS § 113 lg 1 võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni, viivitusintressi ehk viivis . Viivise nõude esitamisega saab isik, kelle suhtes lepingut rikuti, võimaluse saada hüvitust selle eest, et teatud aja jooksul ei saanud ta kasutada raha, mis tema käsutuses oleks olnud nõuetekohase täitmise korral.
VÕS § 415 lg 1 kaitseb tarbijat ebamõistlikult suure viivise eest. Antud sätte kohaselt ei või tarbijalt võlgnetavate maksete tasumisega viivitamisel nõuda VÕS § 113 lg 1 sätestatud viivise määrast kõrgemat viivist. See ei välista ega piira krediidiandja õigust nõuda tarbijalt viivist ületava kahju hüvitamist.
Nimetatud keeld tähendab, et pooled ei saa kokku leppida lepingus suuremat viivise määra, kui seda on VÕS § 113 lg 1 tulenev viivise määr. Kui lepingus on siiski ette nähtud suurem viivise määr, kui seda on VÕS § 113 lg 1 sätestatud, on vastav kokkulepe VÕS § 421 kohaselt tühine.
Lisaks ei saa lepingu pooled VÕS § 415 lg 1 sõnastuse kohaselt kokkuleppeliselt asendada viivise nõuet mõne muu vastutuse alusega, näiteks leppetrahviga.
Kui makstava viivise suurus aga ei hüvita kõiki kulutusi, mida krediidiandja on teinud seoses tarbija poolse kohustuse rikkumisega, võib nõuda VÕS § 415 lg 1 teise lause kohaselt ka kahju hüvitamist ulatuses, mida leppetrahv ei katnud . Tekkinud kahju suurust peab krediidiandja tõendama.
Kui üks lepingu pooltest rikub kohustusi võib teine lepingu pool keelduda omapoolsete kohustuste täitmisest, kuni kohustusi rikkunud isik on omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud, kui nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest.
Kohustuste täitmisest keeldunud isik peab omapoolsed kohustused täitma, kui kohustused on teise lepingu poole poolt nõuetekohaselt täidetud või kui antakse täiendav tagatis kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Näiteks on laenusaajal õigus keelduda osamakse tasumisest, kui laenuandja ei ole talle andnud kasutada lepingus ettenähtud laenu.
Kui kohustuste rikkumisega on tekitatud teisele lepingupoolele kahju, võib kahju kandnud isik nõuda tekkinud kahju hüvitamist, VÕS § 115 alusel, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
Kahju hüvitamise eesmärgiks on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui lepingulist kohustust ei oleks rikutud või õigusvastaselt kahju tekitatud. Sisuliselt tuleb seetõttu hüvitada kahjulikud tagajärjed, mis tekkisid kausaalselt kohustuse rikkumise või õigusvastase kahju tekitamise tulemusena.
Kahju hüvitamist saab nõuda üksnes juhul, kui kahju on tekkinud, kui kahju tekitaja vastutab tekkinud kahju eest( kahju tekitaja tegevus oli õigusvastane) ning kui esineb põhjuslik seos kahe eelneva tingimuse vahel. Kahju hüvitamist võib nõuda kogu tekkinud ulatuses.
Reeglina hüvitatakse lepingu rikkumisega tekitatud kahju ühekordselt makstava rahasummana, tulenevalt VÕS § 136 lg 1. Erandina võib kahju hüvitamine teisele isikule toimuda ka muul viisil, kui rahasumma maksmise teel (naturaalrestitutsioon). Muul viisil kui rahasumma maksmisega võib kahju hüvitada seaduses või lepingus sätestatud juhtudel, samuti muudel juhtudel, kui see on vastavalt asjaoludele mõistlik (VÕS § 136 lg 5). Eelkõige tuleb naturaalrestitutsioon kahju hüvitamisel kõne alla erinevate isikuõiguste rikkumise korral.
Kuna laenuleping on oma olemuselt kestvusleping, siis lepingu pooltel on kohustuste olulisel rikkumisel tulenevalt VÕS § 116 õigus laenuleping ülesse öelda või laenulepingust taganeda. Kohustuste rikkumise tagajärjel on laenulepingut võimalik ülesse öelda üksnes erakorralisest, kui ei ole lepingus kokkulepitud teisti. Laenulepingust tagaganemisest ja ülesütlemisest loe laenulepingu lõpetamise peatükkist.
Krediidilepingu lõpetamine
Krediidileping on oma olemuselt kestvusleping, kuna on suunatud püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele. Seega toimub laenulepingu lõpetamine ennekõike ülesütlemise kaudu. Tulenevalt VÕS §§ 195 ja 196 saab lepingu lõpetamine toimuda kas korraliselt või erakorraliselt.
Korraline ülesütlemine tähendab, et kumbki lepingupool võib lepingu mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Seega korraliseks ülesütlemiseks ei ole vaja mõjuvat põhjust piisab üksnes lepingupoole teavitamisest ja etteteatamistähtaja möödumisest.
Erakorraline ülesütlemine tähendab, aga et lepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni.
Kuna krediidileping on oma olemuselt kestvusleping, siis lepingu lõpetamisel tuleb eristada tähtajalisi ja tähtajatuid lepinguid.
Praktikas sõlmitakse enamus lepinguid tähtajalisena. Tähtajalisust väljendab lepingus kindlaks määratud kohustuste täitmise tähtaeg, ehk tähtaeg mille saabumisel on laenusaaja kohustatud laenu tagastama. Nagu kõik lepingud, nii ka tähtajaline laenuleping lõppeb peale tähtaja möödumist.
Tähtajatu laenuleping on leping, milles ei ole lepingupooled kokku leppinud laenu tagastamise tähtaega. Seega laenu tagastamine toimub peale laenulepingu lõpetamist, ehk siis laenuleping tuleb lõpetada kas korralise või erakorralise ülesütlemise kaudu.
Tarbijakrediidilepingu ülesütlemiseks tuleb teisele lepingu poolele teha ülesütlemisavaldus.
Krediidilepingu korraline lõpetamine
Korralist ülesütlemist eristab erakorralisest ülesütlemisest etteteatamistähtaeg, see tähendab et lepingu lõpetamiseks pole vaja mõjuvat põhjust, vaid piisab üksnes lepingu lõpetamise avalduse tegemisest ja selle kaudu lepingu lõpetamise etteteatamisest. VÕS § 196 lg 1 kohaselt, peab etteteatamistähtaeg olema mõistlik. Millist tähtaega saab aga pidada lepingu lõpetamise etteteatamise puhul mõistlikuks?
Lepingupooled saavad omavahel kokku leppida mõistlikus ülesütlemise tähtajas. Kui lepingupooled ei ole aga ülesütlemise tähtajas eraldi kokku leppinud, kuulub kohaldamisele VÕS § 398. Antud paragrahvi kohaselt, kui laenu tagastamise aega ei ole kokku lepitud, võib laenuandja nõuda laenu tagastamist pärast laenulepingu ülesütlemist. Nii laenuandja kui laenusaaja võivad tähtajatu laenulepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kaks kuud.
VÕS § 400 lg 1 kohaselt muutuva intressimääraga lepingu võib laenusaaja igal ajal üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Selleks aga, et lepingu lõpetamine oleks kehtiv, tuleb laenusaajal laen tagastada kahe nädala jooksul pärast ülesütlemise avalduse tegemist laenuandjale. Kui laenusaaja laenu kahe nädala jooksul ei tagasta, loetakse ülesütlemisavaldus tühiseks ja seega leping on pooltele siduv.
Tähtajalist laenulepingut korraliselt lõpetada ei saa, kuna lepingu lõppeb peale tähtaja möödumist. Küll aga on tähtajalist laenulepingut võimalik lõpetada erakorralise ülesütlemise kaudu.
Krediidilepingu erakorraline ülesütlemine
Erakorraline ülesütlemine tähendab, aga et lepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni, tulenevalt VÕS § 196 lg 1.
Kuna VÕS § 401 lg 3 kohaselt kohaldatakse krediidilepingu suhtes laenulepingu kohta sätestatut, siis tuleb krediidilepingu erakorralisel lõpetamisel tähelepanu pöörata ka laenulepingu erakorralise ülesütlemise sätetele. VÕS §§ 416 ja 417 on ette nähtud erinormid laenulepingu ülesütlemise sätete suhtes.
VÕS § 399 sisaldab näidisloetelu mõjuvatest põhjustest, mille alusel saab lepingu pool lepingu erakorraliselt ülesse öelda. Rõhutada tuleb antud paragrahvi juures, et tegemist on näidis, mitte ammendava loeteluga . Seega, kui ei esine antud paragrahvis väljatoodud alust, tuleb igal üksikul juhul eraldi hinnata, kas kohustuse rikkumine on niivõrd mõjuv, et lepingu saab erakorraliselt lõpetada. Samuti saab hinnata VÕS § 116 lg 2 väljatoodud aluste esinemist.
Tulenevalt VÕS § 399 lg 1 võib krediidiandja lepingu üles öelda ja nõuda laenu kohest tagastamist, kui:
1. laenusaaja ei täida kohustust maksta intressi;
2. laenusaaja rikub kohustust kasutada laenu üksnes teatud kindlal eesmärgil.
Krediidiandjal on õigus krediidileping lõpetada erakorraliselt, kui tarbija ei maksa või viivitab intressi maksmisega. Antud ülesütlemise alus võib praktikas kõne alla tulla väga erandlikel juhtudel, kuna tavapäraselt sisaldab tagastatav summa lisaks laenusummale ka intresse.
Kui aga tarbija teeb ebapiisava makse, millest ei piisa kõigi nõuete rahuldamiseks, kuulub kohaldamisele, vastava kokkuleppe puudumisel, VÕS § 415 lg 2. VÕS § 415 lg 2 sätestatud reegel on erinormiks VÕS § 88 lg 8 suhtes.
Kui tarbija on teinud krediidilepingu alusel makse, millest ei piisa kõigi sissenõutavaks muutunud kohustuste täitmiseks, arvestatakse makse:
1. esimeses järjekorras võla sissenõudmiseks tehtud kulude katteks;
2. teises järjekorras võlgnetava põhisumma katteks;
3. kolmandas järjekorras intressi katteks;
4. neljandas järjekorras muude kohustuste katteks.
Tulenevalt VÕS § 399 lg 1 p 3 võib krediidiandja lepingu erakorraliselt lõpetada, kui tarbija ei kasuta laenu kindlaks määratud viisil. Vaata krediidisaaja kohustust kasutada laenu kindlaks määratud viisil.
VÕS § 399 lg 2 kohaselt võib krediidiandja öelda krediidilepingu üles enne rahasumma üleandmist ja keelduda rahasumma üleandmisest, kui tarbija majanduslik olukord on selliselt halvenenud, et rahasumma tagastamine on ohustatud või kui tarbija on esitanud teadvalt valesid andmeid eesmärgiga saada laenu. Nimetatud õigus kuulub krediidiandjale ka juhul, kui tarbija on muutunud maksejõuetuks enne lepingu sõlmimist, kuid krediidiandjale sai see teatavaks alles pärast lepingu sõlmimist.
Tarbija majandusliku olukorra halvenemine tähendab ennekõike negatiivset muutust isiku majanduslikus olukorras, mille tulemusena väheneb tarbija maksevõime laenu tagastamiseks. Ennekõike tuleb nimetatud olukord kõne alla, kui tarbija muutub püsivalt maksejõuetuks.
Antud ülesütlemise alust ei saa krediidiandja kohaldada siiski mitte koheselt peale seda, kui sai teada tarbija maksevõimetusest. Krediidiandja on tulenevalt VÕS § 416 lg 2 kohustatud pakkuma tarbijale võimalust läbirääkimisteks, et leida võimalus lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. Täiendava tähtaja andmine on vajalik selleks, et kohustuste täitmine ei viiks tarbijat pankroti ja et oleks võimalik saavutada võlasuhte eesmärk.
Kui lepingu pooled on sõlminud krediidilepingu, mille alusel peab tarbija rahasumma tagastama osamaksete kaudu ja osamaksete tasumisega on tarbija viivituses vähemalt kolme üksteisele järgneva osamaksega kuulub kohaldamisele VÕS § 416.
Nimetatud pragarahvi lõike 1 kohaselt, võib krediidiandja osamaksetena tagastatava krediidi puhul krediidilepingu tarbija makseviivituse tõttu üles öelda üksnes juhul, kui tarbija on täielikult või osaliselt viivituses vähemalt kolme üksteisele järgneva osamaksega ja krediidiandja on andnud tarbijale edutult vähemalt kahenädalase täiendava tähtaja puudujääva summa tasumiseks koos avaldusega, et ta ütleb selle tähtaja jooksul osamaksete tasumata jätmise korral lepingu üles ja nõuab kogu võla tasumist.
Kui krediidiandja soovib lepingu erakorraliselt ülesse öelda põhjusel, et tarbija on viivituses kolme üksteisele järgneva osamakse tasumisega, tuleb krediidiandjal teavitada tarbijat lepingu ülesütlemise kavatsusest ning tarbijale tuleb anda vähemalt kahenädalane täiendav kohustuste täitmise tähtaeg, viitega, et leping öeldakse peale täiendava tähtaja möödumist ülesse, kui tarbija ei ole oma kohustused nõuetekohaselt täitnud.
Selleks, et krediidiandja saaks lepingu erakorraliselt lõpetada, tuleb tarbijale pakkuda võimalust läbirääkimisteks, leidmaks lahendust kohustust nõuetekohaseks täitmiseks. Läbirääkimiste käigus peaksid pooled üritama saavutada kokkulepet tingimuste osas, mis aitavad kaasa kohustuste täitmisele, näiteks võimalusel peaks krediidiandja võimaldama tarbijale kas osalist või täielikku maksepuhkust.
Kui krediidiandja ütleb lepingu üles, vähendatakse vastavalt tasumata krediidi brutosummat krediidi kasutamata jätmise ajale langeva intressi ja tarbijale langevate kulude võrra.
Krediidilepingu lõpetamise tagajärjed
Krediidilepingu lõpetamise ehk ülesütlemise tagajärjeks on lepingust tulenevate kohustuste lõppemine tuleviku suhtes.
Krediidilepingu lõpetamine tähendab tarbijale ennekõike rahasumma kasutamise õiguse lõppemist, mis aga omakorda annab krediidiandjale õiguse nõuda tarbijalt laenu tagastamist. See tähendab, et tarbijal tekib rahasumma tagastamise kohustus, mille rikkumise korral on krediidiandjal õigus kohaldada tarbija suhtes õiguskaitsevahendeid. Näiteks, kui krediidiandja nõuab lepingu lõpetamise järel rahasumma tagastamist ja tarbija rahasummat ettenähtud tähtaja jooksul ei tagasta, siis võib krediidiandjal õigus nõuda tarbijalt kohustuste nõuetekohast täitmist ja lisaks kuni kohustuste nõuetekohase täitmiseni viivist.
Vaatamata sellele, et krediidilepingu ülesütlemine lõpetab tuleviku suhtes tekkivad kohustused, ei mõjuta lepingu lõpetamine siiski juba tekkinud kohustusi, mida tuleb täita. Näiteks, kui enne lepingu lõpetamist on krediidiandja nõudnud tarbijalt tekkinud kahju hüvitamist ja viimane ei ole lepingu lõpetamise päevaks nõutavat kahjuhüvitise summat tasunud, siis lepingu lõpetamise järel jääb kahju hüvitise nõue püsima, kuni kohustuste nõuetekohase täitmiseni ehk ajani, mil tarbija tasub nõutava summa krediidiandjale.
Krediidilepingu lõpetamine mõjutab ka intressi maksmise kohustust. Nimelt lepingu lõppemisel lõppeb ka intressi maksmise kohustus. Riigikohus on oma 29.01.2007.a otsuses nr 3-2-1-137-06, leidnud, et alates laenu tagastamise kohustuse sissenõutavaks muutumisest ehk lepingu lõppemisel kaotab intressi arvestamine õigusliku aluse ning edasi tuleb kõne alla üksnes viivise või kahju hüvitise arvestamine laenu tagastamiskohustuse täitmisega viivitamise eest11. Seega laenulepingu lõppemisel ei saa tagastamata laenult nõuda intressi maksmist vaid kõne alla tulen ennekõike viivise ja kahju hüvitamise nõuded.
LEPINGUD TEENUSE OSUTAMISEKS
Teenuste osutamise lepinguid on sisu poolest väga mitmesuguseid. Põhitüüpidena on välja töötatud töövõtuleping , käsund, maaklerileping , komisjonileping ja hoiuleping .
Teenuse osutamise lepingud võib jagada kaheks olenevalt sellest, kas teenuse osutaja on kohustatud saavutama kokkulepitud tulemuse või üksnes tegutsema teatud eesmärgi saavutamise nimel, võlgnemata seejuures tulemuse saavutamist. Käsundusleping kuulub viimaste hulka. Käsunduslepingule iseloomulik sooritus on iseseisev tegutsemine kellegi teise huvides. Seevastu töövõtuleping aga on leping, mis on suunatud kokkulepitud tulemuse saavutamisele ning mille tagajärjeks on VÕS üldosas toodud õiguskaitsevahendite kohaldamine.
KÄSUNDUSLEPING
Käsunduslepingu olemus
Käsundusleping on oma olemuselt teenuse osutamise leping. Käsunduslepingu, kui teenuse osutamise lepingu peamiseks eesmärgiks on üksnes teatud eesmärgi saavutamise nimel tegutsemine, eesmärgi saavutamise ei ole siinjuures aga oluline.
VÕS § 619 alusel kohustub käsunduslepinguga üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule ( käsundiandja ) teenuseid (täitma käsundi ), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud.
Seega käsunduslepingu alusel kohustub üks isik osutama teisele isikule teenuseid selliselt, et tegutsetakse teise isiku huvides.
Käsundusleping hõlmab väga erinevaid elulisi suhteid. See võib piirduda ühekordse ja lühiajalise tööga, näiteks arsti või advokaadi ühekordne nõuanne. Samas võib see aga olla ka pikemaajaline ja kohustada kestvalt korduvate teenuste osutamiseks, näiteks lepingud aktsiaseltsi või osaühingu tegevjuhtidega.
Käsunduslepingut reguleerivaid sätteid kohaldatakse erisätete puudumisel ka mitmetele teistele olemuselt käsunduslepingule sarnastele teenuse osutamise lepingutele: maakleri-, agendi - ja komisjonilepingutele ja teatud tingimustel töövõtulepingutele.
Kuna käsunduslepingu alusel tegutsetakse teise isiku huvides, siis tekib õigustatud küsimus, kas käsunduslepingu alusel tekib ka esindusõigus, mille alusel saab käsundisaaja tegutseda?
Kui käsundi täitmine seisneb teatud tehingute tegemises käsundiandja eest, võivad pooled kokku leppida, et käsundisaaja teeb tehingud kas enda nimel või käsundiandja esindajana. Kui käsundusaaja tegutseb enda nimel, siis tekivad tehingu alusel ka käsundusaajal erinevad õigused ja kohustused, millega tuleb tal arvestada. Käsundiandjal on sellisel juhul käsunduslepingust tulenevalt vastavalt VÕS § 626 õigus nõuda tehingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmist endale.
Kui käsundisaaja teeb tehingu käsundiandja nimel, tekivad sellest tulenevad õigused ja kohustused kohe käsundiandjal. Selleks, aga et käsundisaaja saaks käsundiandja nimel tehinguid teha, selleks on vaja aga käsundisaajale esindusõigust, ehk õiguste kogumit, mille alusel saab esindatava nimel teha kehtivaid tehinguid. Seda, kas tehingu tegemiseks on käsundisaajale volitus antud, tuleb aga hinnata käsundi sisust. Kui käsundi alusel kohustub käsundisaaja käsundiandja nimel tegema tehinguid (võtma käsundiandja nimel õigusi ja kohustusi), siis võib järeldada, et käsundiandja on käsundisaajale andnud ka vastava volituse tehingu(te) tegemiseks. Kuid ära ei tohi unustada siiski, seda et tehingute tegemisel kolmandate isikutega on määrav esindusõiguse olemasolu ja selle ulatus, mitte käsunduslepingus kokkulepitu.
Teise isiku nimel teeb tehinguid näiteks juhatuse liige. Teiseks isikuks on ettevõtja , keda juhatuse liige esindab igapäevases majandustegevuses. Ettevõtja ja juhatuse liikme vahel sõlmitakse teenuse osutamiseks nn juhatuse liikme leping, mis aga oma olemuselt on ennekõike käsundusleping. Käsunduslepinguna saab antud lepingut käsitleda juba seetõttu, et juhatuse liige peab oma kohustuste täitmiseks osutama teenust, mis seisneb ennekõike juhtimise korraldamisel ning eesmärgi saavutamine ei ole siinjuures aga oluline, va juhul kui ei ole kokkulepitud teisiti.
Riigikohus on oma 24.04.2006 aasta otsuses leidnud, pooltevahelisi suhteid reguleeritakse käsunduslepingu, mitte tööettevõtulepingu sätetega, kui lepingu objektiks on juriidilised teod.
Käsunduslepingu eristamine töövõtulepingust
Käsundusleping nagu ka töövõtuleping on oma olemuselt teenuse osutamise leping, st et mõlema lepingu alusel kohustub üks isik (käsundisaaja või töövõtja) osutama teise isiku (käsundiandja, tellija ) kasuks teatud teenuseid. Seega tekib küsimus, mille poolest erineb käsundusleping töövõtulepingust? Kui mõlema lepingu puhul toimub teenuse osutamine kindlaks määratud isikule, siis just teenuse olemus on põhiliseks lepingute eristamise kriteeriumiteks.
Töövõtulepingu erinevus käsunduslepingust seisneb selles, et töövõtulepinguga kohustub töövõtja teenust osutades saavutama kokkulepitud tulemuse, käsunduslepingu alusel on käsundisaaja aga kohustatud üksnes tegutsema eesmärgi saavutamise nimel, võlgnemata seejuures tulemust kui sellist. Näiteks töövõtulepingu alusel kohustub üks isik ehitama maja. Kui maja ei ehitata nõuetekohaselt, st majal esinevad puudused on tegemist töövõtja poolse kohustuse rikkumisega, mis annab aga tellijale õiguse kohaldada töövõtja suhtes õiguskaitsevahendeid. Töövõtulepingu esemeks oleva teenuse osutamisel peab töövõtja tagama kokkulepitud tulemuse saavutamise. Käsunduslepingu alusel võib aga üks isik läbi viia koolituse. Kui koolitus viiakse läbi nõuetekohaselt aga kuulajad ei ole koolitusega rahul, siis ei ole tegemist kohustuste rikkumisega. Käsundisaajalt tulemuse saavutamist nõuda ei saa. Kui käsundisaaja on teenuse osutamisel tegutsenud hoolikalt, käsundiandjale lojaalselt ja tema juhiseid järgides, on käsund täidetud nõuetekohaselt isegi siis, kui käsundiandja lootis teatud tulemust, mis jäi saabumata.
Lisaks eeltoodule lasub käsundisaajal käsundiandja juhiste järgimise kohustus ning lepingu edukas täitmine eeldab koostööd käsundiandja ja käsundisaaja vahel. Töövõtja seevastu täidab lepingu suhteliselt iseseisvalt.
Käsunduslepingu sõlmimine
Käsunduslepingu sõlmimise suhtes ei ole VÕS 35 ptk erisusi ette nähtud. Seega käsundusleping loetakse sõlmituks VÕS § 9 lg 1 kohaselt pärast seda, kui pakkumus on saanud nõustumuse ning lepingupooled on saavutanud kokkuleppe lepingu olulistes tingimustes. Millised tingimused on aga olulised, seda tuleb hinnata igal üksikul juhul eraldi. VÕS § 619 kohaselt tuleb lepingupooltel minimaalselt saavutada kokkulepe osutatava teenuse osas. Tasu maksmise küsimus ei ole aga VÕS § 619 alusel oluliseks tingimuseks .
Käsunduslepingu sõlmimisel kehtib vormivabaduse põhimõte, seega pooled saavad lepingu sõlmimisel kokku leppida ka lepingu vormis.
Käsunduslepingu poolte õigused ja kohustused
Käsundisaaja ja käsundiandja kohustused tulenevad nii poolte vahel sõlmitud lepingust, üldpõhimõtetest kui ka seadusest. Seega kohustuste täitmisel tuleb lepingupooltel arvestada nii lepingust kui ka seadusest tulenevate kohustustega.
Kohustuste täitmisel tuleb arvestada põhimõttega, mille kohaselt on käsundisaaja kohustatud üksnes tegutsema eesmärgi saavutamise nimel, võlgnemata seejuures tulemust kui sellist
Käsundisaaja kohustused
Tulenevalt VÕS § 619 on käsundisaaja peamiseks kohustuseks osutada käsundiandjale kokkulepitud teenust.
Käsundisaaja on kohustatud osutama käsundiandjale teenust ehk täitma käsundi vajaliku hoolsusega, lojaalselt ja käsundiandja jaoks võimalikult kasulikult.
Hoolsuskohustuse sisu sõltub osutatavast teenusest ja käsundisaaja isikust. Tulenevalt VÕS 620 peab käsundisaaja täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale.
Majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab tegutsema üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Lojaalsuskohustus on iseloomulik kõikidele lepingutele, mille sisuks on tegutsemine teise isiku eest. Lojaalsuskohustus tähendab käsundiandja huvide igakülgse kaitsmise kohustust ja väljendab käsundisaaja isiklikku seotust käsundiandjaga.
Käsundi isiklik täitmine
Praktikas valitakse käsundisaaja käsundiandja poolt välja lähtuvalt isikuomadustest, käsundiandja jaoks on olulised käsundisaaja oskused, teadmised, kogemused, usaldusväärsus jne. Antud põhimõttest on lähtutud ka käsunduslepingu regulatsiooni koostamisel. VÕS § 622 kohaselt peab käsundisaaja täitma käsundi isiklikult. Käsundi isiklik täitmine tähendab ennekõike seda, et käsundi täitmist ei ole võimalik üle anda kolmandatele isikutele.
See ei tähenda siiski seda, et käsundisaaja peaks isiklikult tegema kõik teenuse osutamiseks vajaliku. Käsundisaaja võib käsundi täitmisel kasutada teiste isikute abi, VÕS § 622 kohaselt. Abiliste käitumise ja nendest tulenevate asjaolude eest vastutab käsundisaaja TsÜS § 132 lõike 1 alusel. Teiste isikute tegevus käsundi täitmisel peab siiski olema üksnes abistava tähendusega ning toimuma käsundisaaja juhtimise ja kontrolli all. Käsundiandjal ei teki võlaõiguslikke suhteid käsundiandja abipersonaliga.
Seega käsundi täitmisega seotud kohustused on isiklikku laadi .
Käsundiandja juhiste järgimise kohustus
Nagu eelpool öeldud on käsundisaaja peamiseks kohustuseks osutada käsundiandjale teenust. Kokkulepitud teenuse osutamisel tuleb aga käsundisaajal arvestada käsundiandja poolt antud juhistega, tulenevalt VÕS § 621 lg 1. Antud sätte kohaselt on käsundiandjal õigus anda käsundisaajale peale lepingu sõlmimist juhiseid käsundi täitmiseks ning käsundisaaja peab neid järgima.
Seega käsunduslepingu sõlmimisel võib lepingupooltel tekkida küsimus, millal on juhiste andmine õigustatud ja millal mitte?
Üldjuhul ei lepita käsunduslepingus kokku käsundisaaja konkreetsetes kohustuses, kokkulepitud kohustused on pigem üldsõnalised. Käsundi täitmise üksikasjades ei ole tihtipeale võimalik kokku leppida ja ei ole ka kasulik, eriti selliste teenuste puhul, mille täitmine eeldab erialaseid teadmisi ja võimeid. Selliste käsundite täitmise puhul, mis leedavad erialaseid teadmisi ja kogemusi on käsundisaajal nn tegutsemis- ja otsustamisvabadus. VÕS § 621 lg 1 kohaselt ei tohi käsundiandja anda üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ega tingimuste suhtes juhul, kui käsundisaaja peab käsundi täitma oma erialastele teadmistele ja võimetele tuginedes. Kui käsundiandja siiski nõuab käsundi täitmist vastavalt tema poolt antud detailsetele juhistele, ei pea käsundisaaja neid järgima. Üksikasjalike juhiste andmise keeld ei tähenda siiski seda, et käsundi täitmisele ei esitataks mingeid tingimusi. Käsundiandja võib käsundisaajale anda käsundi täitmise kohta üldiseid juhiseid, millest tuleb käsundisaajal käsundi täitmisel lähtuda.
Seega käsunduslepingu sõlmimisel tasuks hinnata käsundi sisu ja sellest lähtuvalt ka juhiste andmise vajalikkust ehk kui käsundi täitmisel on olulised käsundisaaja erialased teadmised ja kogemused, siis võiksid juhised on üldised. Kui aga käsundi täitmine eeldab konkreetseid juhised, siis tuleks nendes ka kokku leppida.
Kui käsundiandja on andnud käsundi täitmise kohta juhiseid, ei tohi käsundisaaja käsundi täitmisel juhistest kõrvale kalduda.
Kui käsundisaaja soovib käsundiandja juhistest kõrvale kalduda, peab ta sellest, tulenevalt VÕS § 621 lg 2, käsundiandjat teavitama ja tema otsuse ära ootama, välja arvatud juhul, kui viivitusega kaasneks käsundiandjale ilmselt ebasoodus tagajärg ja kui asjaoludest tulenevalt võib eeldada, et käsundiandja kiidab kõrvalekaldumise heaks. Seega käsundisaaja võib antud juhistest kõrvale kalduda üksnes käsundiandja nõusolekul.
Kui käsundisaaja nõusolekut juhistest kõrvalekaldumiseks ei ole andnud ei tohi käsundisaaja ka juhistest kõrvale kalduda, välja arvatud kui:

Käsundisaaja võib juhiseid eirata, kui käsundiandja nõusoleku küsimiseks ei ole enam aega ilma, et sellega kaasneks käsundiandjale kahjulik tagajärg;

Antud juhiste järgimine ei vasta käsundisaaja hinnangul käsundiandja huvidele ning võib eeldada, et käsundiandja on juhistest kõrvalekaldumisega nõus.
Juhistest kõrvalekaldumine on õigustatud eelkõige siis, kui olukord on oluliselt muutunud võrreldes sellega, mida käsundiandja juhiste andmisel ette kujutas.
Kuigi käsundisaajal ei ole reeglina õigust käsundiandja juhistest kõrvale kalduda, ei tohi ta korraldusi pimesi järgida ja peab enne täitmisele asumist hindama nende võimalikke tagajärgi. Juhiste järgmisel tuleb seega käsundisaajal arvestada nii hoolsus kui ka lojaalsuskohustusega ning käsund tuleb täita võimalikult kasulikul viisil käsundiandjale.
Käsundi nõuetekohane täitmine on peamiseks kohustuseks käsundisaajale. Lisaks põhikohustustele tuleb käsundisaajal arvestada ka lisakohustustega, mis võivad tuleneda erinormidest, poolte vahelisest kokkuleppest või hea usu põhimõttest.
Mõned lisakohustused on reguleeritud VÕS 35 ptk-s, näiteks huvide konflikt VÕS § 623,
teavitamiskohustus VÕS § 624, saladuse hoidmise kohustus VÕS § 625 ja väljaandmiskohutus VÕS § 626.
Huvide konflikti vältimise kohustus
Praktikas on ette tulnud olukordi, kus käsundisaajal tekib isiklik huvi käsundi täitmise vastu ja seega on tõusetunud küsimus, kas käsundisaaja peab käsundi täitmsel välistama isikliku huvi või mitte? Antud küsimus on oluline juba ainuüksi seetõttu, et käsund tuleb täita isiklikult ja seega võib käsundi täitmisel isiklik huvi üles kaaluda käsundiandja huvid.
VÕS § 623 lg 1 kohaselt käsundi puhul, mille esemeks on tehingu tegemine, võib käsundisaaja olla üheaegselt käsundi täitmiseks tehtava tehingu teiseks pooleks või tehingu teise poole käsundisaajaks üksnes juhul, kui huvide konflikt on välistatud. Huvide konfilikt on käsundi täitmisel välistatud, kui käsundisaaja teavitab käsundiandjat oma otsesest või kaudsest huvist käsundi täitmise suhtes.
See kuidas käsundisaaja oma isiklikust huvist käsundiandjat teavitab, on käsundisaaja otsustada. Samas võiks käsundisaaja siiski teavitamisel arvestada hilisema tõendamis kohustusega, juhul kui poolte vahel peaks tekkima vaidlus huvide konflikti vältimise osas.
Käsundisaaja poolt käsundi täitmisel iseendaga tehingu tegemine ei piira käsundisaaja õigust tasule ja kulutuste hüvitamisele, kui huvide konflik on välistatud.
Teavitamiskohustus
VÕS § 624 lõige 1 kohaselt peab käsundisaaja teatama käsundiandjale kõigist käsundi täitmisega seotud olulistest asjaoludest, eelkõige nendest, mis võivad ajendada käsundiandjat juhist muutma , samuti andma käsundiandja nõudmisel talle teavet käsundi täitmise kohta.
Olulised on eelkõige asjaolud, mis võivad ajendada käsundiandjat juhiseid muutma.
Kuid millises ulatuses tuleb käsundisaajal teavitamiskohustust täita? Teatamiskohustuse ulatuse määramisel tuleb seega lähtuda käsundi ja juhiste mõttest ja sisust, st mida konkreetsemad on käsundisaaja juhised, seda rohkem informatsiooni ta peab käsundiandjale andma. Käsundiandja jaoks on teave oluline ka siis, kui see on talle vajalik muude otsuste vastuvõtmiseks või oma õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel.
Nagu öeldud, peab käsundisaaja tevitama käsundiandjat käsundi täitmisega seotud olulistest asjaoludest. Seega ebaolulistest asjaoludest, mis on seotud käsundi täitmisega, käsundiandjat teavitama ei pea. Millised asjaolud on olulised ja millised ebaolulised, seda peab otsustama käsundisaaja. Otsuse tegemisel tuleb käsundisaajal lähtuda käsundiandja huvidest, hea usu põhimõttest ja muudest asjaoludest, mis on seotud käsundi täitmisega.
Kui käsundiandja nõudmisel tuleb anda täielik ülevaade käsundi täitmise kohta.
Käsundisaaja ei ole kohustatud andma ülevaadet mitte ainult käsundi täitmise kohta, vaid ülevaade tuleb anda ka käsundi täitmisega seotud kuludest ja tuludest koos selle aluseks olevate tõenditega. See kuidas kuludest ja tuludest ülevaade antakse on üldjuhul käsundisaaja otsustada. Seega lepingu sõlmimisel tasuks juba kokku leppida, kuidas tuleb käsundisaajal käsundi täitmisega seotud kuludest ja tuludest ülevaade anda. Näiteks võivad lepingu pooled kokku leppida, et ülevaate andmiseks esitab käsundisaaja kord kuus käsundiandjale aruande millele on lisatud kulude ja tulude aluseks olevad tõendid (lepingud, arved ).
Väljaandmiskohustus
Käsundi täitmise käigus võib ette tulla olukordi, kus käsundisaaja saab enda valdusesse erinevaid esemeid. Need esemed võivad käsundisaajale üle antud olla selles, et oleks võimalik täita käsund või on käsundisaaja saanud esemed enda valdusesse kolmandatelt isikutelt käsundi täitmise käigus.
Oluline on siinkohal rõhutada, et käsundisaajale läheb üle esemetega seotud valdusõigus, mitte aga käsundiõigus ja seda põhjusel, et teenust osutatakse käsundiandjale ja viimase nimel.
Seetõttu tuleb käsundisaajal VÕS § 626 lg 1 alusel käsundiandjale välja anda see, mis ta seoses käsundi täitmisega on saanud või loonud, samuti selle, mis ta käsundi täitmiseks sai ja mida ta käsundi täitmiseks ei kasutanud.
Kui käsundisaaja teeb tehinguid aga enda nimel, siis väljaandmiskohustus kohaldamisele ei kuulu, kuna käsundisaajale läheb üle nii valdus-, kasutus- kui ka käsutusõigus .
Esemed, mis tuleb käsundisaajal käsundiandjale üle anda, võivad olla nii asjad, õigused kui ka muud hüved. Samuti tuleb välja anda kõik viljad, mis on käsundi täitmisel saadud.
Käsundi täitmiseks saadud esemeid ei tohi käsundisaaja isiklikel eesmärkidel kasutada. Kui käsundisaaja siiski kasutab talle üleantud esemeid isiklikel eesmärkidel, tuleb käsundisaajal arvestada, et esemed tuleb siiski käsundiandjale üle anda. Kui eseme väärtus on selle kasutamise tõttu vähenenud või kui kasutamisega on tekitatud käsundiandjale kahju on käsundisaaja kohustatud tekkinud kahju hüvitama.
VÕS § 626 lg 2 alusel saab käsundiandja nõuda käsundisaajalt intressi, kui käsundisaaja kasutab enda huvides raha, mida ta peab käsundiandja huvides kasutama või mille ta peab edaspidi käsundiandjale välja andma. Kui intressi suuruses ei ole eraldi kokku leppitud, tuleb intressi nõudmisel lähtuda VÕS § 94.
Käsundiandjalt saadud esemete väljaandmise kohustus tekib siis, kui käsundisaaja ei vaja neid enam käsundi täitmiseks. Kolmandatelt isikutelt käsundi täitmisel saadu tuleb käsundiandjale välja anda peale selle saamist. Kui käsundi täitmise käigus saadu väljaandmine on võimatu, tuleb käsundiandjale hüvitada sellest tekkinud kahju. Kui väljaandmisele kuuluv ese on hävinenud ning käsundisaaja on seetõttu saanud hüvitist või talle kuulub hüvitise maksmise nõue, tuleb käsundiandjale välja anda saadud hüvitis või loovutada hüvitise maksmise nõue.
VÕS § 626 lg 3 kohaselt nõuded ja vallasasjad, mille käsundisaaja omandab käsundi täitmisel oma nimel kuid käsundiandja arvel, samuti käsundiandja poolt käsundisaajale käsundi täitmiseks üleantud nõuded ja vallasasjad ei kuulu käsundisaaja pankrotivarasse ja neile ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses käsundisaaja vastu.
Saladuse hoidmise kohustus
Käsundisaajal tuleb käsundi täitmisel arvestada ka saladuse hoidmise kohustusega.
VÕS § 625 lg 1 kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmise ajal hoidma saladuses talle seoses käsundiga teatavaks saanud asjaolusid, mille saladuses hoidmiseks on käsundiandjal õigustatud huvi, eelkõige hoidma käsundiandja tootmis- või ärisaladust. Saladuse hoidmise kohustust ei ole, kui käsundisaajal on asjaolude avalikustamiseks käsundiandja luba või kui ta on avalikustamiseks kohustatud seadusest tulenevalt.
Käsundiandja kohustused
Juhiste andmine
Kuna käsundisaaja peab täitma käsundi lähtuvalt käsundiandja poolt antud juhistest, on käsundiandja kohustustuseks anda juhiseid. Juhiste andmise kohustuse kohta vaadake käsundisaaja kohustusi.
Tasu maksmise kohustus
Tulenevalt VÕS § 619 on käsundiandja kohustatud maksma käsundisaajale tasu, kui tasu maksmises on kokku lepitud. Seega käsundusleping on eelduslikult tasuta leping. Tasu maksmise kokkuleppe olemasolul on tegemist aga tasulise lepinguga.
Antud paragrahvist lähtuvalt saab järelda, et kui tasu maksmises ei ole kokku lepitud ei tule käsundiandjal käsundisaajale ka tasu maksta.
VÕS § 627 lg 1 kohaselt kuulub käsundisaajale tasu maksmisele, isegi juhul kui puudub kokkulepe tasu maksmise kohta, kui käsundi täitmist on mõistlik eeldada vaid tasu eest. Käsunduslepingu tasulisust eeldatakse siis, kui käsundisaaja täidab käsundi oma majandus- või kutsetegevuses. Käsunduslepingu tasulisus võib aga tuleneda ka muudest asjaoludest. Vastates küsimusele, kas tasu kuulub maksmisele või mitte, tuleb mõistlikult hinnata kõiki käsundi täitmisega seotud asjaolusid. Arvesse tuleb võtta osutatava teenuse liiki ja laadi, käsundi täitmiseks vajaminevat aega, tegevuse laadi, käsundisaaja oskusi ja omadusi, tavasid ning olukorda, milles tegevus toimus.
Käsunduslepingu sõlmimisel tuleks lepingupooltel saavutada ka kokkulepe tasu maksmise küsimuse osas, ennekõike tuleks kokkuleppida tasu maksmise viisis ja ajas. Kui tasu maksmises ei ole eraldi kokku lepitud, tuleb tasu maksmisel lähtuda VÕS sätestatust. Näiteks kui sõlmitakse juhatuse liikme leping, võivad pooled lepingus kokku leppida, et tasu tuleb maksta kord kuus.
Kui tasu arvutamine toimub ajavahemike alusel, siis eeldatakse, et tasu tuleb maksta vastava ajavahemiku möödumisel, tulenevalt VÕS § 628 lg 1. Kui käsundi eesmärgiks on tehingu tegemine, tuleb tasu maksta pärast käsundi täitmist.
VÕS § 629 lg 1 lähtuvalt, kui käsundisaajale tuleb tasu maksta pärast käsundi täitmist või käsundi täitmiseks antud tähtaja möödumist ja käsundusleping lõpeb enne käsundi täitmist või selle täitmiseks antud tähtaja möödumist, on käsundisaajal õigus mõistlikule osale tasust. Sel juhul on käsundisaajal õigus saada kogu tasu üksnes juhul, kui leping lõppes käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu ja tasu maksmine on asjaolusid arvestades õiglane. Õiglase tasu kindlaksmääramisel tuleb muu hulgas arvestada juba käsundisaaja poolt tehtut. Tasust arvatakse maha summa, mille käsundisaaja lepingu lõppemise tõttu säästab, muul viisil omandab või mille ta oleks võinud mõistlikult omandada.
Käsundisaajale tuleb maksta lepingu kokkulepitud tasu, lepingus kindaksmääratud viisil (tasu maksmine on rahaline kohustus, seega tuleb arvestada rahalise kohustuse täitmise kohta käivate sätetega).
Kui aga tasu suuruses ei ole kokku lepitud, tulen käsundiandjal maksta mõistliku tasu. Mõistliku tasu suuruse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda VÕS §7 tulenevad mõistlikkuse põhimõttest. Praktikas on välja kujunenud seisukoht, et mõistliku tasu suuruseks on turul makstav keskmine tasu. Mõislik oleks siiski lepingu sõlmimisel kokku leppida tasu suuruses ja tasu maksmise viisis vältimaks hiljem tekida võivaid probleeme.
Kulude kandmine
Lisaks tasu maksmise kohustusele on käsundiandja kohustatud hüvitama käsundisaajale ka kõik käsunditäitmisega seotud kulud.
VÕS § 628 lg 2 kohaselt peab käsundiandja käsundisaajale hüvitama mõistlikud kulud, mida käsundisaaja on teinud käsundi täitmiseks ja mida ta võis vastavalt asjaoludele vajalikuks pidada. Kulutuste tegemise vajalikkust tuleb hinnata nende tegemise ajahetkest lähtuvalt. Oluline ei ole seejuures, et kulutuste tegemine võib hiljem osutuda mõttetuks. Seetõttu tuleb igal üksikul juhul otsustada eraldi, kas tehtud kulutused kuuluvad hüvitamisele või mitte.
Käsundiandja ei ole kohustatud hüvitama käsundisaajale tehtud kulutusi, kui kulud tuleb katta käsundisaaja tasu arvel. Kulud tuleb katta tasu arvelt, kui pooled on selles eraldi kokku leppinud. Samas eeldatakse, et tasu arvel kaetakse käsundisaajale käsundist tulenevate ülesannete täitmisel tavaliselt tekkivad kulud ning kulud, mis oleksid käsundisaajale tekkinud ka ilma käsunduslepingut sõlmimata. Kulude hüvitamise nõude esitamisel peab käsundisaaja seega tõendama, et tegemist ei ole käsundi täitmisega tavaliselt kaasnevate kuludega , mis kaetakse tasu arvelt.
Käsundisaaja poolt tehtud kulutused võivad olla nii rahalised kui ka mitterahalised, seega käsundiandja peab hüvitama nii rahalised kui ka mitterahalised kohustused, mis on tehtud käsundi täitmiseks.
Kulutused tuleb hüvitada üksnes siis, kui need on tehtud käsundi täitmise eesmärgil. Kulude tekkimine võib olla otseselt tingitud käsundi täitmisest. Hüvitada tuleb ka käsundi täitmisega kaudselt seotud kulud, mis on vajalikud täitmise ettevalmistamiseks, läbiviimiseks või tekivad peale käsundi täitmist.
VÕS § 628 lg 2 kohaselt tuleb käsundisaajale hüvitada mõistlikud kulud. Kulutuste tegemise mõistlikkuse hindamisel tuleb arvestada teenuse iseloomu ja eesmärki, kulutuste suuruse ja sellest saadava kasu vahekorda , käsundi olulisust käsundiandja jaoks, käsundiandja varalist olukorda ja muid olulisi asjaolusid.
Käsundisaaja võib enne käsundi täitmisele asumist nõuda käsundiandjalt mõistlikus ulatuses ettemakset tasu ja hüvitamisele kuuluvate kulude eest.
VÕS § 628 lg 5 kohaselt peab käsundiandja hüvitama käsundisaajale käsundi täitmisel tekkinud kahju, mis tulenes sellise käsundi täitmisega tavaliselt seotud ohust või käsundiandja juhisest, välja arvatud juhul, kui tekkinud kahju tuleb katta tasu arvel või kui kahju põhjustas käsundisaaja käitumine, mida ei võinud vastavalt asjaoludele pidada käsundi täitmiseks vajalikuks.
Käsundiandja kahju hüvitamise kohustuse küsimus tõusetub üksnes juhul, kui käsundisaajale on tekkinud kahju käsundi täitmisel ning see tulenes käsundi täitmisega tavaliselt seotud ohust või käsundiandja juhisest.
Samas eeldatakse, et käsundisaajale makstav tasu katab käsundi täitmisel tekkinud kahju. See aga tähendab, et kui käsundisaaja või käsundiandja soovib tekkinud kahju hüvitamist, tuleb selles eraldi kokku leppida.
Õiguskaitsevahendid käsunduslepingu rikkumise korral
Kuna käsundilepingu peamiseks eesmärgiks on üksnes teatud eesmärgi saavutamise nimel tegutsemine, eesmärgi saavutamise ei ole siinjuures aga oluline, siis ka õiguskaitsevahendite kohaldamine problemaatiline, ennekõike juhul kui lepingu eesmärk jääb saavutamata.
Vaatamata käsundilepingu spetsiifilisele iseloomule tuleb lepingupooltel oma kohustusi täita nõuetekohaselt. Kui üks lepingu pool rikub omapoolseid kohustusi, st kas jätab need täitmata või täidab neid mittenõuetekohaselt, võib teine lepingupool tema suhtes kohaldada VÕS üldosa § 101 lg 1 nimetatud õiguskaitsevahendeid. Näiteks, kui käsundiandja on andnud käsundisaajale kindlad juhised asja müügiks, aga käsindisaaja kaldub juhistest kõrvale ning sellest tulenevat ei saavuta ka kokkuleppega kindlaks määratud lepingu eesmärki, võib käsundiandja käsundisaajalt nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel.
Samas käsundilepingu peatükkis erinorme õiguskaitsevahendite kohaldamise osas ei ole seadusandja poolt ette nähtud.
Lepingu lõppemine
Kuna käsunduslepingu alusel tekib isikute vahel kestvusvõlasuhe, toimub käsundislepingu lõpetamine ülesütlemisega.
Lepingu ülesütlemisel tehakse vahet nii tähtajalisel kui ka tähtajatul lepingul, kuna ülesütlemise kord sõtlub lepingu kehtivuse tähtajast.
Tulenevalt VÕS § 630 lg 1 võib kumbki lepingupool tähtajatu käsundilepingu igal ajal üles öelda. Antud paragrahvist lähtuvalt võivad mõlemad lepingupooled lepingu igal ajal lõpetada, samas on käsundisaaja ülesütlemise õigus tähtajatu käsunduslepingu korral käsundiandja omast mõnevõrra erinev. Käsundisaaja peab ülesütlemisel arvestama sellega, kas käsundiandjal on võimalik käsundi esemeks olev teenus saada või tehing teha muul viisil.
Kui käsundiandjal puudub võimalus saavutada käsundi esemeks olev teenus muul viisil võib käsundisaaja käsunduslepingu küll ülesse öelda, aga tal tuleb hüvitada käsundiandjale tekkinud kahju. Kahju tuleb hüvitada muidugi juhul, kui käsundiandja seda nõuab.
Tähtajalist käsunduslepingut lepingupooled igal ajal lõpetada ei saa. Tähtajalise käsunduslepingu saavad lepingupooled lõpetada erakorraliselt. Erakorralise ülesütlemise alused tulevad muuhulgas VÕS § 631. Erakorraline ülesütlemine on lubatud üksnes siis, kui kõiki asjaolusid ja lepingupoolte huvisid arvesse võttes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist. Lepingupooltel tuleks arvestada ka, et erakorralise ülesütlemise õigusest ei saa poolte kokkuleppel loobuda . Kui lepingupooled on erakorralise ülesütlemis õiguse lepingus välistanud, on antud kokkulepe tühine ja poolte vahel rakendamisele ei kuulu.
Kui üks lepingupool rikub VÕS § 631 tulenevaid kohustusi on tegemist üksnes kohustuste rikumisega, mis ei too kaasa ülesütlemise tühisust vaid õiguskaitsevahendite kohaldamise õiguse.
Kuna käsundi täitmine eeldab isiklikku tegevust, st käsundi täitmist ei saa üle anda kolmandale isikule, on käsunduslepingu üheks lõpetamise aluseks lepingupoole surm.
Kui sureb käsundiandja, siis käsundusleping ei lõppe, tulenevalt VÕS § 632 lg 1. Käsunduslepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle pärijatele, seda muidugi juhul, kui pärijad võtavad pärandvara vastu.
Käsundiandja surma korral ei lõppe käsundusleping, kuna käsundi täitmine ei ole seotud käsundiandja isikuga vaid on seotud käsundiandja varaga, välja arvatud, kui käsund tuleb täita üksnes käsundiandjale.
Kui käsundiandjaks on aga juriidiline isik, siis käsundiandja likvideerimisega lõppeb ka käsundusleping.
Käsundisaaja ei tarvitse käsundiandja surmast või pankroti väljakuulutamisest ning sellest tingitud käsunduslepingu lõppemisest kohe teada saada ning võib jätkata lepingu täitmist. Lepingu täitmise käigus tehtud kulutuste ja väljateenitud tasu nõudmise õigust tal aga lepingu lõppemise tõttu poleks. Käsundisaaja huvide kaitseks loetakse sellises olukorras tegelikult lõppenud leping kehtivaks kuni lepingu lõppemisest teadasaamiseni, tulenevalt VÕS § 632 lg 3.
VÕS § 633 lg 1 kohaselt käsundusleping lõppeb käsundisaaja surma ja pankroti korral. Seda ennekõike põhjusel, et käsund eeldab isiklikku täitmist. Kuna käsundi täitmine sõltub suuresti käsundisaaja isikuomadustest (teadmistest, võimetest, kogemustest jne), siis ka käsundisaaja surma korral käsundusleping lõppeb.
Seega käsunduslepingust tulenevad õigused ja kohustused ei lähe käsundisaaja pärijatele üle.
Töövõtuleping
Töövõtulepingu olemus
Tulenevalt VÕS § 635 lg1 kohustub töövõtulepinguga üks isik ehk töövõtja valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse ehk töö. Tellija kohustub maksma selle eest tasu.
Tänasel päeval VÕS tuleneva regulatsiooni kohaselt võib töövõtulepingu esemeks tänasel päeval olla põhimõtteliselt igasugune töö tegemise või teenuse osutamisega saavutatav tulemus e töö. Siinjuures tuleb mõista mõistet töö selle kõige laiemas tähenduses, seega töövõtulepingu eesmärgiks võib tänasel päeval olla näiteks: remonttööd puudustega asja parandamiseks, tööd tellijale kuuluvate asjadega, sh uue töö valmistamine, vaimsed “tööd” nagu tõlketööd, turu-uuringud, lepinguprojektide, ekspertiiside, analüüside koostamine, tellija isikuga seonduvad “tööd” nagu juuksuri, optiku, hambatehniku (tavaliselt mitte hambaarsti), massööri poolt läbiviidavad tööd jne. Siinkohal tasub tähelepanu pöörata VÕS § 635 lg 2, mille kohaselt kohaldatakse käsunduslepingu kohta käivaid sätteid töövõtulepingu suhtes, kui töövõtulepingu esemeks on tehingu tegemine.
VÕS sisalduva regulatsiooni puuduseks, kuna töövõtulepingul võib olla väga erinevaid ja laiaulatuslikke eesmärke, on seaduses toodud suhteliselt üldine regulatsioon mida on võimalik kohaldada kõikide töövõtulepingu suhtes. Seega keerukamate ja spetsiifilisemate töövõtulepingute koostamisel tuleks tähelepanu pöörata, nii nagu ka muude lepingute puhul lepingu koostamisele ja lepingu sisule. Keerukamate lepingute puhul ei ole mõistlik rakendada põhimõtet, et lepingupooled peavad kokkuleppe saavutama lepingu olulistes tingimustes ja ülejäänud regulatsioon tuleneb võlaõigusseadusest.
Seadusandja ei ole VÕS eriosas ette näinud võrreldes VÕS üldosaga täiendavaid erisusi töövõtulepingu vormile. See tähendab, et töövõtulepingu võime sõlmida tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest nii suulises, kirjalikus kui ka mis muus tahes vormis. Loomulikult tuleb aga siinkohal silmas pidada õigusaktidest ja poolte vahelisest kokkuleppest tulenevaid kohustuslikke vorminõudeid, nt riigihangete seaduse § 52 tuleneb hankelepingu kohustuslik vorminõue.
Tulenevalt töövõtulepingu regulatsioonist tuleb vahet teha töövõtulepingul ja tarbijatöövõtulepingul. Tarbijatöövõtulepinguks loeb seadus kõik töövõtulepingud, mis sõlmitakse majandus- või kutsetegevuses tegutseva töövõtja ja tarbijast tellija vahel ning mille alusel osutab töövõtja teenust tellijale kuuluva vallasasja suhtes või valmistab/muudab vallasasja.
Tarbijatöövõtulepingu puhul tuleb tähelepanu pöörata VÕS § 657 lg 1, mille kohaselt ei saa lepingupooled tarbijatöövõtulepingus võlaõigusseaduses sätestatust tarbija kahjuks kõrvale kalduda.
Töövõtulepingu eristamine teistest lepingutest.
Töövõtulepingu iseloomulikuks jooneks on töövõtulepingu mõistest tulenevalt töövõtja kohustus teatava kokkulepitud tulemuse saavutamiseks ehk töö tegemiseks. Seega on töövõtulepingu puhul esmalt tegemist tüüpilise töö tegemise lepinguga, erinevalt teistest teenuse osutamise lepingutest.
Kui töövõtulepingu puhul on oluline tehtud töö lõpptulemus, siis käsunduslepingu puhul on oluline maksimaalne tulemus, mida oli võimalik saavutada täites oma kohustusi nõuetekohaselt.
Sellel põhineb ka vahetegu töö- ehk teenuse osutamise protsessile suunatud käsunduslepingu ja teatava tulemuse saavutamisele suunatud töövõtulepingu vahel. Põhimõtteliselt on töövõtulepingu nagu igasuguse töö tegemisele suunatud lepingu sisuks teatava töö tegemine või teenuse osutamine. Erinevalt käsunduslepingust on töövõtuleping täidetud, kui on saavutatud lepingu sõlmimisel kokkulepitud tulemus. See on oluline erisus arvestades poolte vastastikuseid kohustusi. Kui lepingus ettenähtud tulemust ei saavutata, on töövõtulepingu puhul alati tegemist lepingu rikkumisega. Käsunduslepingu puhul ei ole lepingut rikutud, kui käsundisaaja on käsundi täitmisel järginud oma kohustusi ja neid nõuetekohaselt täitnud.
Praktikas võib olla ka oluline eristada töövõtulepingut müügilepingust. Eristamise küsimus võib tekkida ennekõike juhul, kui esineb olukord teatud eseme valmistamisest ja võõrandamisest. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu, samas VÕS § 635 lg 1 tulenevalt kohustub töövõtulepinguga üks isik ehk töövõtja valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik ehk tellija aga maksma selle eest tasu.
Juhuks, kui on sõlmitud segaleping teatud eseme valmistamisest ja võõrandamisest ning lepingu sõlmimise hetkel sellist eset alles valmistatakse või hakatakse valmistama, annab müügi- ja töövõtulepingu eristamiseks olulise tõlgendusreegli VÕS § 208 lg 2. Kui on tegemist lepinguga, mis on suunatud alles valmistatava asja võõrandamisele, on üldjuhul tegemist müügilepingu regulatsioonile allutatud lepinguga. Sellest üldreeglist on kaks erandit :
1. Töövõtu sätteid kohaldatakse üksnes juhul, kui tellija andis teise poole käsutusse olulise osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist. Sellisel juhul on lepingust tulenevaks primaarseks kohustuseks töö tegemine või teenuse osutamine, lepinguobjekti hankimise ja võõrandamiskomponent on teisejärguline .
2. Müügilepingu sätteid ei kohaldata sellistele lepingutele, „mille puhul suurem osa poole kohustusest, kes asja muretseb, seisneb tööde tegemises või muude teenuste osutamises“. Sellisel juhul on tavaliselt tegemist töövõtuga.
Selle juhu eeldused: kohustutakse võõrandama reeglina alles tulevikus valmistatav asi, kusjuures lepingu juures prevaleerib jällegi töö või teenuse ja mitte võõrandamise komponent . Sellise juhuga on praktiliselt alati tegemist siis, kui kohustutakse valmistama individuaaltunnustega asi.
Erinevalt töövõtulepingust on müügileping suunatud ostetavate asjade hankimisele ning töövõtuleping tellitud asja valmistamisele. Samas kohaldatakse müügilepingu sätteid ka sellistele töövõtulepingutele, mille korral töövõtja on hankinud ise asjade valmistamiseks materjali, välja arvatud juhul, kui töövõtja põhikohustus seisneb tööde tegemises või muude teenuste osutamises.
Lepingupoolte õigused ja kohustused
Töövõtja kohustused
Tulenevalt VÕS § 635 lg 1 on töövõtulepingu poolteks töövõtja ja tellija. Nii töövõtja kui ka tellija võtavad endale töövõtulepingu sõlmimisel nii õigusi kui ka kohustusi.
Ühest küljest on töövõtja kohustatud lepingu eesmärgi saavutamiseks täitma üldisi kohustusi, mis tulevad VÕS üldosast, hea usu ning mõistlikkuse põhimõttest ja poolte vahel väljakujunenud tavadest ja praktikast, teisest küljest aga on töövõtja lepingu eesmärgi saavutamiseks kohustatud täitma ka konkreetseid kohustusi, mis tulevad nii lepingust ning VÕS üld- kui ka eriosast.
Töövõtja peab oma kohustuste täitmisel tähelepanu pöörama nii lepingule kui ka seadusele, st et töövõtja peab täitma oma kohustusi vastavalt kokkulepitule või kui poolte õigustest ja kohustustes töövõtulepingus eraldi kokku lepitud pole siis tuleb täita töövõtjal oma kohustused vastavalt seadusele. Näiteks peab töövõtja oma kohustuste täitmisel tähelepanu pöörama VÕS § 76 sätestatule.
Tulenevalt VÕS § 635 lg 1 on töövõtja peamiseks kohustuseks teha kokkulepitud töö. Töövõtja poolt tehtav töö peab vastama kas tellijaga kokkulepitud tingimustele või seadusest tulenevatele tingimustele, st töövõtja poolt tehtud töö peab vastama kokkulepitud lepingutingimustele või tingimustele, mis tulevad seadusest, pooltevahelisest praktikast või hea usu ja mõistlikus põhimõttest.
Koos töö valmistamisega peab töövõtja võimaldama lähtuvalt VÕS § 636 lg 1, tellijale ka tehtud töö üleandmise. Kui töövõtulepingu eesmärgiks on valmistada või muuta asendatav asi, kohaldatakse asja üleandmisele müügilepingu kohta käivaid sätteid, lähtuvalt VÕS § 636 lg 2. Siinhulgas saame käsitleda ka tehtud töö üleandmise all töövõtja kohustust teha võimalikuks tellijale tehtud tööga seotud omandi üleminek. See aga tähendab, et töövõtja peab üle andma omandi üleminekuga seotud dokumendid . Samuti võib tellija nõuda näiteks töövõtjal notariaalse lepingu sõlmimist, omandi üleandmiseks.
Lepingu eesmärgiks oleva töö üleandmise ja võõrandamise kohustus tuleb eelkõige kõne alla juhul, kui töövõtulepingu sisuks on teatava asja valmistamine või muutmine. Kui töövõtulepingu sisuks on muu teenuse osutamine, ei tule tööna valmistatu üleandmine kõne alla.
Kui töövõtulepingu eesmärgiks on ühtlasi ka tehtud töö võõrandamine, võivad töövõtja ja tellija kokku leppida ka tehtud töö eest tasumise kasutatades müügilepingu kohta käivad omandireservatsiooni. Sellisel juhul kohaldadakse töövõtulepingu kohta VÕS § 233 sätestatut, tulenevalt VÕS § 636 lg 3.
Töövõtjal on sarnaselt müüjale kohustus antuda tellijale informatsiooni tehtud töö kasutamise osas, kui tellijaks on eriteadmis mitteomav isik ja töövõtja on tekitanud oma profesionaalsusega tellijas tulenevalt hea usu põhimõttest enda suhtes usalduse. Samuti võivad lepingu pooled kokku leppida, et töövõtja kohustus on läbi viia tellija koolitus tehtud töö kasutamiseks.
Töövõtja kontrolli teostamise kohustus
Töövõtja on kohustatud kontrollima tellija või kolmandate isikute tegevust, mis eelneb konkreetse töö tegemisele, kui töövõtja ei soovi vastuta tehtud tööl lasuvate puuduste eest, mis võivad tekkida tellija või kolmandate isikute tegevuse tõttu.
VÕS § 641 lg 3 kohaselt ei vastuta töövõtja sellise töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tulenesid tellija konkreetsetest juhistest, kui töövõtja juhiseid piisavalt kontrollis. See tähendab, et VÕS § 641 lg 3 kohaselt ei või töövõtja järgida tellija juhiseid, näiteks olukorras kus tellijaks on eriteadmis mitte omav isik. Töövõtja on oma eriteadmiste ja professionaalsuse tõttu kohustatud vastavad juhised nende sobilikkuse ja otstarbekuse osas üle kontrollima. Kahtluse korral on töövõtja seetõttu alati kohustatud tellijat informeerima juhiste täitmisest tulenevatest võimalikest riskidest ja ohtudest töö kvaliteedile. Mitteteatamise korral vastutab töövõtja tellija juhise tulemusena tekkinud töö lepingutingimustele mittevastavuse eest samal viisil, nagu teinuks töövõtja vastava otsustuse iseseisvalt.
Eelpool nimetatud paragrahvi kohaselt ei vastuta töövõtja töö lepingutingimustele mittevastavuse eest ka juhul, kui tellija on muretsenud töövõtjale töö tegemiseks materjalid ja töö puuduse tingis materjali puudus. Kuid jällegi on töövõtja kohustatud lähtuvalt oma eriteadmiste ja profesionaalsuse tõttu kontrollima tellija poolt antud materjali sobilikkust vastava töö tegemiseks. Kahtluse korral, eelkõige kui materjali kasutamine konkreetsel eesmärgil nõuab sellel spetsiifiliste omaduste olemasolu, on töövõtja reeglina kohustatud juhtima tellija tähelepanu selliste omaduste olemasolu vajalikkusele. Professionaalse tellija puhul, kellel töövõtja võib eeldada materjali sobivuse määramiseks vajalike eriteadmiste olemasolu, võib eraldi järelepärimise vajadust reeglina jaatada vaid juhul, kui materjali sobivus ettenähtud eesmärgiks äratab kahtlust.
Lisaks ei vastuta töövõtja ka töö lepingutingimuste eest, kui eeltöid on teinud kolmas isik ja töövõtja on kolmada isiku poolt tehtud eeltööd üle kontrollinud. Töövõtja, kes peab oma töö läbi viima tuginedes kolmandate isikute poolt läbiviidud eeltöödele või kolmandate isikute poolt koostatud plaanidele, peab kontrollima, kas vastavad eeltööd, materjalid või plaanid kujutavad endast sobivat alust tema poolt võlgnetavatele töödele.
Töövõtja on kohustatud kandma kohustuse täitmisega seotud kulud, ennekõike on töövõtja kohustatud kandma kõiki neid kulutusi, mis on seotud asja üleandmisega tellijale. Lepingu pooled võivad kulude kandmises ka teisti kokku leppida, kui seaduses sätestatud.
Töövõtja kõrvalkohustused
Lisaks otsestele kohustustele on töövõtjal ka rida kõrvalkohustusi, mida tuleb täita. Tulenevalt hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning lepingu üldisest iseloomust on töövõtja kohustuseks anda koos tehtud tööga tellijale üle ka tehtud tööga seotud dokumendid. Tööga seotud dokumentideks on näiteks omandiõiguse üleminekut tõendavad dokumendid, kasutusjuhend jne. Lisaks dokumentide üleandmisele võib töövõtja kohustuseks sõltuvalt lepingu üldisest iseloomust olla ka tellijale anda teavet töövõtulepingu alusel valmistatud seadme kasutamise kohta. See tähendab, et töövõtja kohustuseks on anda Tellijale nõu ja teda ka asja kasutamisest ja sellega seotud ohtudest teavitada.
Töö vastavus lepingutingimustele
Kui tellija võtab töövõtjal tehtud töö vastu peab tellija tehtud töö viivitamatult üle vaatama või üle vaadata laskma . Selleks, et töö oleks nõuetekohaselt tehtud peab töö vastama kokkulepitud lepingutingimustele. Selleks, et töö vastaks kokkulepitud lepingu tingimustele peab tööl olema esmal kõik lepingus kokkulepitud omadused. Samas ei ole töövõtja kohustuseks täita mitte ainult lepingust tulenevaid tingimusi vaid töövõtja peab tähelepanu pöörama ka tingimustele, mis tulevad seadusest. See tähendab, et töövõtulepingu alusel tehtud töö peab vastama, tulenevalt VÕS § 641 lg 1, lepingu tingimustele ja ei tohi vastuolus olla VÕS § 642 lg 2 sätestatule.
Tehtud töö vastavust lepingutingimustele hinnatakse töö vastuvõtmisel tellija poolt. Töövõtjapoolse kohustuste täitmise nõuetekohasuse või mittenõuetekohasuse määramiseks tuleb kasutada üldisi kohustuse rikkumise kindlastegemise põhimõtteid. Kohustuse rikkumisega on tegemist siis, kui kohustuse sisust tulenev ja tegelik olukord erinevad teineteisest.
VÕS § 641 lg 1 tulenevalt peab tehtud töö vastama kokkulepitud lepingutingimustele. Töö vastavuse hindamisel lepingu tingimustele tuleb tähelepanu pöörata ka VÕS § 641 lg 2 sätestatule.
VÕS § 641 lg 2 kohaselt ei vasta tehtud töö lepingutingimustele siis, kui:
- Tööl ei ole kokkulepitud omadusi;
Antud punkt rõhutab lepingupoolte omavahelist kokkulepet. See tähendab, et lepingupooled peavad ise kokku leppima tingimustes, milele peab töövõtja poolt tehtud töö vastama. Lepingu tingimuste vastavuse hindamisel saavad lepingupooled aluseks võta nii sõlmiutud lepingu kui ka kõik lepingule eelnenud kokkulepped. Seda muidugi juhul, kui lepingus ei ole lepingu pooled välistanud eelnevate kokkulepete sidumise põhilepinguga. Samuti saab hindamise aluseks võtta ka lepingu lisad, mis võivad täpsustada lepingu poolte ülesandeid.
- kokkuleppe puudumisel töö omaduste kohta ei sobi töö teatud otstarbeks, milleks tellija seda vajab ja mida töövõtja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui tellija võis mõistlikult tugineda töövõtja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki tööd tavaliselt kasutatakse;
Sobivuse puhul spetsiifiliseks otstarbeks, milleks tellija tööd vajab, omab olulist tähtsust ka lisatingimus kas tellija võis mõistlikult tugineda töövõtja erialastele teadmistele. See aga tähendab, et tellija on informeerinud töövõtjat kasutusviisiks, milleks tellija tehtud tööd vajab. Kui töövõtulepingu sõlmimisel ei avaldata töövõtjale tellija poolt silmaspeetavat töö spetsiifilist kasutusviisi või kui silmaspeetud spetsiifilist kasutusviisi võimaldavate omaduste olemasolu ei saa lepingu tingimuseks, otsustatakse küsimus, kas konkreetne tehtud töö on puudustega või mitte, lähtudes töövõtulepingu alusel valmistatu tavalisest kasutusviisist ehk lähtudes kasutusvõimalustest, mida tellija tavaliselt sellisest asjast oodata võib.
- Töö kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida töövõtja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma.
Antud punkt on kohaldatav üksnes juhul, kui töövõtja teab tellija soovi kasutatada tehtud tööd teatud spetsiifilisel otstarbel ja seda tööd ei ole võimalik kasutada kuna tehtud töö kasutamist piirab mõni õigusakti säte. Kui sellisest kasutusviisist ei teata, loeb tavaline kasutusviis. Töö kasutamist takistavatest õigusakti sätetest teadmise või teadmapidamise osas võib väita, et töövõtjalt saab eeldada nii siseriiklike kui ka rahvusvahelise ja Euroopa Liidu õigusaktide tundmist, kuna töövõtja täidab oma kohustusi lähtuvalt oma erialastest teamistest lähtuvalt.
- Kui kolmandal isikul on valminud töö suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada;
Üldjuhul kehtib põhimõte, et tehtud töö peab olema vaba võimalikest kolmanda isiku õigustest, mida õigustatud isikud saaksid maksma panna tellija vastu. Antud põhimõte ei kehti, kui kolmandate isikute õiguses, mis lasub tehtud tööl, on tellija ja töövõtja eelnevalt kokku leppingu.
- Tarbijatöövõtu puhul ei ole töö tavaliselt seda liiki tööle omase kvaliteediga, mida tarbija võis mõistlikult eeldada, lähtudes töö olemusest ja arvestades töövõtja poolt töö teatud omaduste suhtes avalikult tehtud avaldusi , eelkõige töö reklaamimisel;
Tarbijatöövõtu puhul mõjutavad töövõtulepingu sisu ja seeläbi ka töövõtja vastutust tarbija põhjendatud ootused töö omaduste ja kvaliteedi suhtes, mille aluseks on eelkõige töövõtja poolt avalikkusele või konkreetsele tarbijale kättesaadavaks tehtud informatsioon töö omaduste kohta, eelkõige reklaammaterjal.
Kui töövõtja ülesandeks tulenevalt poolte vahelisele kokkuleppele on tehtud tööna valmistatud asja paigaldamine, siis vastutab töövõtja tehtud töö paigaldamisega tekkinud puuduste eest lähtuvalt VÕS § 641 lg 4, ehk tööna tehtud asja ebaõigest paigaldamisest tulenevat lepingutingimustele mittevastavust loetakse võrdseks töö lepingutingimustele mittevastavusega, kui asja paigaldas töövõtja või kui seda tehti tema vastutusel. Sama kehtib, kui asja paigaldas tellija ja ebaõige paigaldamine tulenes töövõtja antud puudulikust teabest asja paigaldamise kohta.
Töövõtja pandiõigused
Kuna töövõtja õiguseks on lähtuvalt VÕS § 635 lg 1 saada tehtud töö eest tasu, siis kannab töövõtja kuni tellija poolt tasu maksmiseni hinnariski. Selleks et kaitsta töövõtja õigusi on seadusandja VÕS eriosas ette näinud töövõtja kaitseks tasu maksmise kohustuse tagamiseks pandiõigused.
VÕs § 654 tulenevaid pandiõigusi saame jagada kaheks.
Esiteks tulenevalt VÕS § 654 lg 1 on töövõtjal oma töövõtulepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus tellija vallasasjadele, mille töövõtja on valmistanud, parandanud või muutnud, kui need on töövõtu eesmärgil tema valduses. Sellise vallasasja suhtes omandab töövõtja seaduse alusel tekkiva vallaspandiõiguse. Töövõtja võib tuginedes pandiõigusele keelduda asja väljaandmisest tellijale, kui töövõtja tasu on sissenõutav. Tasunõue muutub sissenõutavaks töö valmimisest või vastava kokkuleppe olemasolul töö üleandmisest tellijale.
Teiseks on töövõtjal tulenevalt VÕS § 654 lg 2 õigus ka ehitise või selle osa ehitamiseks, remondiks või muutmiseks sõlmitud lepingust tulenevate nõuete tagamiseks nõuda hüpoteegi seadmist tellijale kuuluvale kinnisasjale, millel ehitis asub. Siinkohal on oluline, et kinniasi, millele soovib töövõtja hüpoteeki seada, kuuluks tellijale.
Tähelepanu tuleb pöörata asjaolule, et erinevalt kõne all oleva paragrahvi lõikes 1 sätestatule ei teki VÕS § 654 lg 2 nimetatud pandiõigus automaatselt seaduse alusel. Säte võimaldab töövõtjale üksnes võlaõigusliku nõude tellija vastu tasunõuet tagava hüpoteegi sissekandmiseks, eelkõige tuleb seega nõuda vastava hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmiseks vajaliku maaomaniku notariaalset nõusolekut kinnistamisavaldusele.
Töövõtja kui ka tellija võivad kokku leppida töövõtulepingu sõlmimisel täiendavad vahendid tasu nõude tagamise osas. Näiteks võivad töövõtja ja tellija kokkuleppida, et kolmas isik käendab tellija poolsete kohustuste täitmist.
Tellija kohustused
Tellija peab oma kohustuste täitmisel tähelepanu pöörama lepingu eesmärgi saavutamisele. Selleks, aga et saavutada lepingu eesmärk, tuleb tellijal arvestada nii lepingust tulenevatele kui ka seadusest tulenevatele kohustustele.
Tulenevalt VÕS § 635 lg 1 ja § 637 on tellija peamiseks kohustuseks maksta töövõtjale tehtud töö eest tasu. Tellija on kohustatud töövõtjale maksma töövõtulepingus kokkulepitud tasu, kui aga tasu maksmises ei ole kokku lepitud, siis tasumisele kuuluva tasu kindlaksmääramisel tuleb lähtuda VÕS § 7 tulenevast mõistlikkuse põhimõttest ja VÕS § 637 lg 1 tulenevalt kuulub tasumisele mõistlik tasu. Mõistlikuks tasuks on nn “keskmine turu hind”.
Millal tekib aga tellijal maksta töövõtjale tasu sõltub lepingupoolte omavahelisest kokkuleppest ja kui omavahel kokkulepet ei ole saavutatud siis VÕS sätestatust. Kui konkreetses töövõtulepingus ei ole teisiti kokku lepitud, kuulub kohaldamisele VÕS § 637, mis reguleerib tasu sissenõutavust. Lähtuvalt VÕS § 637 sätestatust muutub tasu sissenõutavaks, kui esiteks töö on valmis ja töö on tellija poolt üle vaadatud, teiseks kui on kokku lepitud töö vastuvõtmine või kui see on tavaline, muutub tasunõue sissenõutavaks üksnes juhul, kui töö on vastu võetud. Töö vastuvõtmine praktikas toimub kohustuse täitmist tõendava dokumendi väljastamisega või selle allkirjastamisega.
VÕS § 648 on sätestatud oluline piirang tellija õiguste kasutamisel. Nimelt antud paragrahvi kohaselt ei või tellija vähendada töövõtjale maksmisele kuuluvat tasu, kui:

töövõtja viis töö vastavusse lepingutingimustega või tegi uue töö;

tellija keeldus õigustamatult vastu võtmast töövõtja ettepanekut töö lepingutingimustega vastavusse viimiseks või uue töö tegemiseks
VÕS § 638 on sätestatud tellija kohustus võtta tehtud töö vastu. Kui tellija keeldub tehtud töö vastuvõtmisest või ei tee seda tähtaegselt, satub tellija vastuvõtuviivitusse. Selleks aga et töövõtjal tekkiks tasu nõude õigus, vaatamata asjaolule, et tellija on jtnud tehtud töö vastuvõtmata saab töövõtja anda tellijale töö vastuvõtmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Tähtaja pikkus on mõistlik, kui see on piisav tellijale töö ülevaatamise võimaluse andmiseks. Kui tellija ei võta talle selleks ettenähtud täiendava tähtaja jooksul tööd vastu, loetakse töö vastavalt VÕS § 638 teisele lausele vastu võetuks. Oluline on, et nimetatud tagajärg rakendub üksnes juhul, kui töö on tõepoolest valminud ja tellija on (seetõttu) õigustamatult keeldunud tehtu vastuvõtmisest.
Tulenevalt VÕS § 643 peab tellija, kui ta on töövõtulepingu sõlminud oma majandus- ja kutsetegevuse raames, tööde vastuvõtmisel tehtud töö viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma, st ennekõike kolmandatel isikutel, nt eksperdil. Antud kohustus on suunatud ennekõike tööl lasuvate puuduste teadasaamise hetke määratlemisel ja töövõtja õiguste kaitsele, mis seisnevad puuduste teavitamises ja nende kõrvaldamises töövõtja poolt.
VÕS § 643 kohustab tellijat tööd ülevaatama, kui tellija on majandus ja kutsetegevuses tegutsev isik. Kuid kuidas peab käituma isik, kes ei ole sõlminud lepingu oma majandus- ja kutsetegevuses? Kui tellija ei ole sõlminud töövõtulepingut oma majandus- või kutsetegevuses, ei ole tellijal kohustust valminud töö üle vaadata või üle vaadata lasta. Seega sõltub tööl lasuvate puuduste teada saamise või teadmapidamise hetke üksnes puuduse tegeliku avastamise hetk või ajahetk, millal tellija pidanuks puuduse avastama. Praktikas on töövõtjal reeglina äärmiselt keeruline tõendada, millal tellija puuduse tegelikult avastas või puuduse avastamapidamise hetke ehk puuduse avastamata jäämist tellija raske hooletuse tõttu. Antud probleemi ühe lahendusena võiks töövõtja ja tellija kokku leppida tellija kohustuses, mille kohaselt on tellija tehtud tööd peale vastuvõtmist üle vaatama või üle vaadata laskma.
Peale puuduste avastamist ehk töö lepingutingimustele mittevastavusest teadasaamist on tellija kohustatud, lähtuvalt VÕS § 644 lg 1, töövõtjat mõistliku tähtaja jooksul puudustest teavitama. Kui aga tegemist on tarbijatöövõtuga, peab tarbija teatama töö lepingutingimustele mittevastavusest töövõtjale kahe kuu jooksul.
Puudustest teavitamisel peab töövõtulepingu sõlminud tellija tööl lasuvaid puudusti piisavalt täpselt kirjeldama, lähtuvalt VÕS § 644 lg 2. Kui isik kes sõlmib lepingu, mis ei ole seotud majandus- ja kutsetegevusega võib lihtsalt puudustest teavitada, jättes VÕS § 644 lg 2 sätestatud tähelepanuta.
Kui aga tellija ei teata töövõtjale töö lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul töö lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või tellija töö lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, lähtuvalt VÕS § 644 lg 3. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib tellija siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et töövõtja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu.
Lisaks töö vastuvõtmise kohustusele on tellija kohustatud kandma ka lepingu täitmisega kulud. Tellija on kohustatud kandma ennekõike kulud, mis on seotud töö ka juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekuks.
vastuvõtmisega, st et tellija peab kandma nt töö ülevaatamisega seotud kulud. Loomulikult võivad lepingupooled ka teisiti kokku leppida.
Töö vastuvõtmise toimumine on töövõtjale äärmiselt olulise tähtsusega, sellest sõltub lisaks tema tasunõudele ka töö juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko üleminek tellijale.  
Töö juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko üleminek
Nii nagu öeldud, siis tellija kohustus võtta tehtud(valminud) töö vastu on oluline töövõtjale Juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko tähendab seda, et kui töö hävib või kahjustub enne selle valmimist juhusliku sündmuse tulemusena, peab töövõtja omal kulul tegema uue töö või kõrvaldama tööl olevad puudused ja tegema seda kohustuse täitmise tähtajaks. Kui töövõtja kohustuse täitmise tähtajaks puudusi ei kõrvalda või uut tööd ei valmista on töövõtja oma kohustusi rikkunud, mis tähendab seda, et tellija saab töövõtja suhtes kohaldada õiguskaitsevahendeid. Kui aga juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko on tellijale üle läinud ja juhusliku sündmuse tulemusena vastuvõetud töö hävineb või saab kahjustada, on tellijal, lähtuvalt VÕS § 640 lg 1, siiski tasu maksmise kohustus. Samas antud situatsioonis tuleb tähelepanu pöörata asjaolule, ega tehtud töö ei hävinenud ega saanud kahjustada tööl esinevate puuduste tõttu. Kui tehtud tööl esinesid puudused ja nende puuduste tagajäljel tehtud töö hävines või sa kahjustada on tellijal õigus nõuda töövõtjalt ka puuduste kõrvaldamist või uue töö tegemist. Seega on küsimus juhusliku hävimise riisiko üleminekust töövõtjalt tellijale praktiliselt vägagi olulise tähtsusega.
Tulenevalt VÕS § 640 lg 2 kannab töövõtja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisikot kuni töö valmimiseni. Kui kokku on lepitud töö vastuvõtmine või kui see on tavaline, kannab töövõtja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisikot kuni töö vastuvõtmiseni või vastuvõetuks lugemiseni. Antud paragrahvi lõike 2 kohaselt läheb juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko tellijale üle töö vastuvõtmisega või vastu võetuks lugemisega. Töö saab lugeda tellija poolt vastuvõetuks, kui tehtud töö on tellijale üle antud. Töö saab aga lugeda vastu võetuks, kui tellija keeldub tehtud töö vastuvõtmisest ja töövõtja on tellijale andnud töö vastuvõtmiseks täiendava tähtaja ning antud tähtaeg on saabunud.
Tähelepanu tuleb kindlasti pöörata küsimusele, kas, tehtud töö kahjustumine või hävimine on tõepoolest toimunud “juhuslikult”. Juhuslikkus § 640 mõistes tähendab sellist sündmust, mis toimub sõltumata töövõtulepingu pooltest ja on sellise iseloomuga, et pooled ei saa selle toimumist mõjutada, ära hoida ega sündmuse tagajärgi vältida. Juhuslikkus tähendab seega seda, et asja kahjustumise või hävimise põhjustanud sündmus ei tohi pärineda kummagi poole mõjusfäärist. Antud juhuslikkusele peame tähelepanu pöörama põhjusel, et VÕS § 640 kohaldamise esmaseks eelduseks on tehtud töö hävimine või kahjustumine juhuslikult.
Eelarve
VÕS § 639 kohaselt saab töövõtulepingu sõlmimisel koostada ka teostatavate tööde eelarve.
Töövõtulepingu alusel võlgnetava töö eelarve on otseselt seotud töövõtjale tasu maksmise kohustusega. Nimelt sisalduvad töövõtja tasus nii tasu sooritatud tööde eest kui ka hüvitus töövõtja poolt kantud kulutuste, näiteks tema poolt töö tegemiseks muretsetud materjalide eest. See tähendab, et eelavre kujutab endast kõikide teostatavate tööde kalkulatsiooni. Eelarve võib vastavalt VÕS § 639 lg 1 olla kas siduv või mittesiduv.
Siduvas eelarves on töövõtja ja tellija kokku leppinud tasu suuruse lõplikul kujul. Kui tööde käigus selgub , et tööde teostamine osutub ettenähtust kulukamaks, kannab sellega seonduvaid tagajärgi töövõtja. Selle, kas eelarve on siduv või mitte, määrab eelarve enda sisu. Kui eelarves on otseselt märgitud, et see ei ole töövõtjale siduv või kui koostatud eelarvest endast tuleneb, et selles sisalduv kalkulatsioon võib teatud tingimustel muutuda, on tegemist mittesiduva eelarvega . Kui eelarvest otseselt ei tulene vastus küsimusele, kas tegemist on siduva või mittesiduva eelarvega, kuulub kohaldamisele VÕS § 639 lg 1 sätestatu. Antud paragrahvi teise lause kohaselt, vastava kokkuleppe puudumisel eeldatakse, et eelarve on siduv.
VÕS § 639 lg 2 kohaselt võib mittesiduva eelarve olulisel ületamise korral töövõtja nõuda eelarvet ületava tasu maksmist, kui eelarve ületamist ei olnud võimalik ette näha. Sel juhul peab töövõtja eelarve olulisest ületamisest tellijale viivitamata teatama. Teatamata jätmise korral võib töövõtja eelarvet ületanud summat nõuda üksnes ulatuses, milles tellija on alusetult rikastunud.
Oluline on siinjuures, et mittesiduva eelarve kasutamine ei võimalda töövõtjal töötasu automaatselt igasuguse töömahu suurenemise või töö läbiviimisega seotud kulude tõusmise puhul suurendada. Töövõtja võib nõuda tasu suurendamist üksnes juhul, kui on täidetud kaks eeldust:
Esmalt saab töövõtja tasu suurendamist nõuda eeldusel, et eelarvet on oluliselt ületatud. Seda millisel juhul on eelarvet oluliselt ületatud võlaõigusseadus ei täpsusta. Samas kehtiva praktika kohaselt oluliseks eelarve ületamiseks on 10 – 15 % eelarvest. Teiseks eelduseks lepingujärgse tasu suurendamiseks lähtuvalt VÕS § 639 lg 2 on eelarve ületamine asjaoludel, mida ei olnud võimalik eelarve koostamisel ette näha.
Asjaolud, mida ei olnud võimalik ette näha võivad olla nii tehtava töö materjali hindade kasv kui ka näiteks töömahtude kasv, mida ei olnud võimalik ette näga.
Juhul, kui töövõtja võib mittesiduva eelarve olulise ületamise korral nõuda tasu suurendamist, peab ta vastavalt VÕS § 639 lg 2 eelarve ületamisest tellijale viivitamatult teatama. Kui töövõtja rikub teavitamiskohustust, siis kohustuse rikkumise tagajärjel võib töövõtja nõuda eelarvet ületanud summat tellijalt üksnes ulatuses, milles tellija on vastavate tööde osas alusetult rikastunud. Sellise nõude puuduseks on, et töövõtja peab tellija rikastumist tõendama.
Vastutus töövõtulepingu rikkumise eest
Kui üks töövõtulepingu sõlminud pooltest jätab oma kohustused täitmata või täidab neid mittenõuetekohaselt, sh viivitab oma kohustuste täitmisega on ta oma kohustusi lähtuvalt VÕS § 100 rikkunud. Kui üks lepingupooltest rikub oma kohustusi, tekib kahjustada saanud isikul õigus kohustust rikkunud isiku suhtes kohaldada õiguskaitsevahendeid.
Milliseid õiguskaitsevahendeid aga võib kahjustada saanud isiku kohustust rikkunud isiku suhtes kohaldada sõltub aga erinevatest õiguslikest olukordadest, st tähelepanu tuleb pöörata lepingu sisule ja ka sellele kas lepingut rikkus tellija või töövõtja. Üldpõhimõtte kohaselt võib kahjustada saanud isik kohaldada kohustust rikkunud isiku suhtes kõik õiguskaitsevahendeid, mis tulevad nii poolte vahel sõlmitud lepingust kui ka võlaõigusseaduse üldosast, ennekõike VÕS § 101. Lisaks võlaõigusseaduse üldosas toodud õiguskaitsevahenditele võib kahjustatud lepingu pool kohaldada lepingut rikkunud isiku suhtes ka õiguskaitsevahendeid, mis tulenevad võlaõigusseaduse eriosast, näiteks VÕS § 646.
Nii nagu öeldud, siis õiguskaitsevahendite kohaldamisel tuleb tähelepanu pöörata lisaks muudele olulistele aspektidele ka asjaolule kas kohustusi rikkus tellija või töövõtja. Seda juba põhjusel, et tellija suhtes saab kohaldada õiguskaitsevahendeid, mida töövõtja suhtes kohaldada ei saa.
Töövõtja vastutus lepingutingimuste mittenõuetekohase täitmise korral
Töövõtja esmaseks kohustuseks tulenevalt VÕS § 635 lg 1 on saavutada kokkulepitud tulemus ehk teha kokkulepitud töö. Siinjuures peab töövõtja täitma oma kohustused, mis tulenevad nii lepingust kui ka seadusest nõuetekohaselt. Kui töövõtja lepingust ja seadusest tulenevaid kohustusi ei täida nõuetekohaselt on ta oma kohustusi rikkunud ning selle tagajärjena võib tellija töövõtja suhtes kohaldada erinevaid õiguskaitsevahendeid.
Kuid enne õiguskaitsevahendite kohaldamist tuleb tellija kontrollida järgmiste asjaolude esinemist või mitteesinemist.
Esiteks, kas töövõtja on oma kohustusi rikknud. Teiseks tuleb kontrollida ega ei esine kohustuse rikkumist vabandatavat asjaolu, näiteks vääramatu jõud, ehk kas töövõtja vastutab kohustuse rikkumise eest ning kolmandaks tuleb tellijal välja selgitada milliseid õiguskaitsevahendeid ta töövõtja suhtes kohaldada soovib, lähtuvalt otstarbekusest ja eesmärgipärasusest.
Tulenevalt VÕS § 642 lg 1 vastutab töövõtja töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis on olemas töö juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko tellijale ülemineku ajal, isegi kui mittevastavus ilmneb alles pärast seda.
Kui aga tegemist on tarbijatöövõtulepinguga vastutab töövõtja töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis on olemas töö tarbijale üleandmisel, isegi kui juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminek lepiti kokku varasemaks ajaks. Tarbijatöövõtu puhul vastutab töövõtja töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis ilmneb kahe aasta jooksul, alates töö üleandmisest tarbijale. Tarbijatöövõtu puhul eeldatakse, et kuue kuu jooksul töö tarbijale üleandmise päevast ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas töö üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus töö või puuduse olemusega.
Töövõtja vastutab ka töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tekib pärast töö juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut tellijale, kui mittevastavus tekkis töövõtja kohustuste rikkumisest tulenevalt.
 
Kui tellija soovib kohaldada töövõtja suhtes õiguskaitsevahendeid tasuks tähelepanu pöörata VÕS § 644 lg 3 sätestatule, st kui tellija ei teata töövõtjale töö lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul töö lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või tellija töö lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. VÕS § 644 lg 3 sisaldab endas tellija jaoks negatiivset tagajärge, ennekõike seisneb negatiivne tagajärg tellija poolsete õiguste kaotamises. Kui tellija jätab VÕS § 644 lg 3 sätestatu tähelepanuta, ning rikub seega oma kohustusi, kaotab tellija õiguse kohaldada töövõtja suhtes õiguskaitsevahendeid.
VÕS § 645 sätestu võimaldab kohaldada õiguskaitsevahendeid töövõtja suhtes ka juhul, kui tellija on jätnud tähelepanu pööramata VÕS § 644 sätestatule. VÕS § 645 lg 1 kohaselt võib tellija lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, sõltumata sellest, et ta tööd üle ei vaadanud või üle vaadata ei lasknud ja selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui:

lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud töövõtja tahtluse või raske hooletuse tõttu;

töövõtja teadis või pidi teadma lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei teatanud sellest tellijale.
Ehk siis igasugune tahtlik või raskelt hooletu toiming töö tegemise protsessis või tehtud tööl lasuvatest puudustest teadmine ja nendest teavitamata jätmine töövõtja poolt toob seega endaga automaatselt kaasa tellijale õiguse kohaldada töövõtja suhtes õiguskaitsevahendeid vaadatamat sellele, et jäeti täitmata VÕS § 644 lg 3 tulenevad kohustused. Kui töövõtja tahtliku lepingurikkumise tõendamine on tellija jaoks suhteliselt keeruline, siis raske hooletuse puhul olulisi tõendamisprobleeme reeglina ei eksisteeri. Tihti tuleneb töövõtja raske hooletus juba töö lepingutingimustele mittevastavuse iseloomust. Kui töövõtja poolt tehtud töö ei vasta lepingutingimustele, on töövõtja sellest reeglina ka teadlik või vähemalt peaks vastavatest puudustest teadma. Lepingutingimustele mittevastavuse kaasa toonud puudused on ju reeglina töövõtja enda ettevõttes tehtud vead, mis nt väljenduvad ettenähtud tehnoloogiliste nõuete eiramises. Sellised möödalaskmised on reeglina vastavaid töid vahetult läbiviivale isikule ilmsed. Seega kui töö ei vasta kokkulepitud tingimustele on töövõtja oma kohustusi rikkunud raske hooletuse kaudu.
VÕS § 645 lg 2 kohaselt võib töö ülevaatamise kohustuse täitmata jätmise korral oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev tellija tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, mille ta oleks võinud asja ülevaatamisega avastada, üksnes juhul, kui ta tõendab, et tööl oli niisugune puudus juba töö juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko talle ülemineku ajal. Puuduse olemasolu tähendab VÕS § 645 lg 2 mõistes tööl puuduse esinemist, mille olemasolu on ilmne ja mille võiks avastada tavapärase ning põgusa ülevaatuse käigus. Sellise, juba töö üleandmisel ilmse puuduse olemasolu korral võib pea, et alati eeldada, et töövõtja pidi puudustest teadma ja seega ka olemasolevatest puudustest tellijat teavitama. VÕS § 645 lg 2 kergendab tellija tõendamiskoormust. Tõendama peab lihtsalt töö üleandmise hetkel juba ilmnenud puuduse olemasolu, ja mitte töövõtja poolset teadmist või teadmapidamist.
VÕS § 645 lg 3 kohaselt ei või töövõtja tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse tellija õigusi seoses töö lepingutingimustele mittevastavusega, kui töövõtja teadis või pidi teadma, et töö lepingutingimustele ei vasta. Tegemist on imperatiivse sättega, mis omab tähtusust töövõtja seisukohast . Nimelt ei saa töövõtja välistada töövõtulepingus omapoolsete kohustuste rikkumise eest vastutust, kui töövõtja teadis või pidi teadma töö lepingutingmistele mittevastavusest.
Üldise põhimõtte kohaselt peab tellija, kui ta soovib töövõtja vastu õiguskaitsevahendeid kasutada, lisaks VÕS §-s 641 nimetatud puuduse olemasolule tõendama ka puuduse eksisteerimist töö üleandmise hetkel. Tarbijatöövõtu puhul kergendab tellija tõendamiskoormust VÕS § 642 lõike 2 teine lause, mille kohaselt eeldatakse, et kuue kuu jooksul töö tarbijale üleandmise päevast ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas töö üleandmise ajal.
Tellija saab töövõtja suhtes kohaldada järgmisi õiguskaitsevahendeid:
Esmase õiguskaitsevahendina saab tellija esitada töövõtjale, lähtuvalt VÕS § 108 lg 1 sätestatust, kohustuse täitmise nõude. Samas kui töövõtja on oma kohusi rikkunud, saab tellija kohaldada töövõtja suhtes VÕS § 646 sätestatud lepingu täitmise nõuet. VÕS § 646 tulenev täitmisnõue on erisäte VÕS § 108 suhtes. Seega võib tellija kohaldada töövõtja suhtes VÕS § 646 sätestatut jättes VÕS § 108 tähelepanuta.
VÕS § 646 lg 1 kohaselt võib tellija nõuda töövõtjalt töö parandamist või uue töö tegemist töö lepingutingimuste mittevastavuse korral, kui sellega ei põhjustata töövõtjale ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust ja lepingutingimustele mittevastavuse olulisust. VÕS § 646 lg 1 viimane lause annab töövõtjale võimaluse otsustada ja teha töö parandamise asemel lepingutingimustele vastav uus töö, kui puuduste kõrvaldamine põhjustab töövõtjale ebamõistlike kulutusi.
Ebamõistlike kulutuste hindamisel tuleb võrrelda ennekõike parandamise või uue töö tegemisega seotud kulutusi töövõtja poolse töö väärtusega, ehk siis töö parandamise või uue töö tegemisega seotud kulud on ebamõistlikud, kui need ületavad tuntavalt tellija poolt parandamisest või uue töö tegemisest saadava kasu. Lisaks tuleb arvestada ka VÕS § 646 lg 4 toodud tingimusega, nimelt kannab töövõtja töö puuduse kõrvaldamise või uue töö tegemisega seotud kulud, eelkõige veo-, töö-, reisi- ja materjalikulud .
VÕS § 646 lg 2 tulenevalt võib uue töö tegemist nõuda üksnes juhul, kui töö lepingutingimustele mittevastavuse näol on tegemist olulise lepingurikkumisega. Antud põhimõte ei kohaldu tarbijatöövõtulepingute rikkumisele.
Olulise kohustuse rikkumise mõistet täpsustab VÕS § 647. Tulenevalt VÕS § 647 lg 1 loetakse töövõtja töövõtulepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas siis, kui töö parandamine või uue töö tegemine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui töövõtja õigustamatult keeldub tööd parandamast või uut tööd tegemast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist, ennekõike tähendab see töövõtja passiivset käitumist. Selleks, et töövõtja oleks oma kohustusi oluliselt rikkunud peab tellija töövõtjat puudustest teavitama ning töövõtja ei ole asunud tellija poolses teatises äranäidatud puudusi mõistliku tähtaja jooksul kõrvaldama. Tähtaja mille jooksul peab töövõtja asuma puudusi kõrvaldama, peaks tellija vastavas teatises ära näitama.
Uue töö tegemise võimatus võib tekkida erinevatel töövõtjast tulenevatel põhjustel, näiteks on töövõtja muutunud püsivalt maksejõuetuks ning sellest tulenevalt ei suuda tööl lasuvaid puudusi kõrvaldada või uut tööd teha. Samuti võib kohustuse täitmise võimatus esineda, kui töövõtja saab tugineda VÕS § 108 lg 2 tulenevatele asjaoludele
Töö tegemine ebaõnnestub, kui töövõtja kõrvaldab tööl lasuvad puudused või teeb uue töö, kuid tehtud töö ei vasta lepingutingimustele, mistõttu on kohustused töövõtja poolt täidetud mittenõuetekohaselt.
Kui tegemist on aga tarbijatöövõtulepinguga loetakse töövõtjat, lähtuvalt VÕS § 647 lg 2 kohaselt oluliselt lepingut rikkunuks, kui töövõtja tegevus, mis seisneb puuduste kõrvaldamises või uue töö tegemises, põhjustab tellijale ehk tarbijale, põhjendamatuid ebamuguvusi.
VÕS § 636 lg 4 kohaselt loetakse töövõtja kohustust oluliselt rikkunuks, kui töövõtja on tarbijatöövõtu puhul jätnud asja tellijale õigeaegselt üle andmata.
VÕS § 116 lg 2 täiendab VÕS § 647 toodud olulise kohustuse rikkumise loetelu. Seega kui VÕS § 647 toodud loetelu olulise kohustuse rikkumise kohta ei ole kohaldatav võib kohaldada kohustuse rikkumisel ka VÕS § 116 lg 2 toodut.
 
VÕS § 647 lg 3 sätestab tellijale õiguse jätta töövõtjale määramata täiendav tähtaeg kohustuse olulise rikkumise korral, lisaks võib tellija töövõtjast taganeda. Kui tellija soovib töövõtulepingust taganeda, tuleb tähelepanu pöörata VÕS § 188 – 194.
Antud sätte kohaselt peab tellija andma töövõtjale, kui viimane on omapoolseid kohustusi rikknud täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks.
Kui töövõtja teeb puudustega töö asemel uue, lepingutingimustele vastava töö, võib ta nõuda puudustega töö endale tagastamist, vastavalt VÕS § 646 lõikele 3. Siinkohal on oluline vaadata antud sätte sõnastust, st et lepingust taganemise korral kuulub kohaldamisele VÕS § 188-194.
VÕS § 646 lg 5 tuleneb tellijale oluline õigus, juhuks kui tellija nõuab õigustatult töö parandamist ja töövõtja sellest keeldub. See tähendab, et tellija võib vastavalt antud sätte kohaselt töö ise parandada lasta ja nõuda töövõtjalt seeläbi tekkinud kulude hüvitamist. Siinkohal on aga oluline, et tellija oleks töövõtjat tehtud tööl lasuvatest puudustest teavitanud, järgides VÕS § 646 lg 6 sätestatut ning töövõtja ei asu mõistliku tähtaja jooksul puudusi kõrvaldama või uut tööd tegema. Siinjuures tuleb aga tähelepanu pöörata puuduste kõrvaldamisega seotud kuludele ja uue töö tegemisega seotud kuludel. Miks, juhul kui on tegemist mitteolulise lepingutingimuste rikkumisega, mille kõrvaldamise kulud on oluliselt väiksemad uue töö tegemise kuludest ning uue töö tegemise nõude esitamine põhjustab töö parandamisega võrreldes ebamõistlikke kulusid, saab tellija sellisel juhul nõuda üksnes töö parandamist.
Oluline on siinjuures VÕS § 646 lg 6 tulenev tingimus, mille kohaselt kaotab tellija, va tarbijatöövõtu puhul, õiguse nõuda töövõtjalt töö parandamist või uue töö tegemist, kui ta ei esita seda nõuet üheaegselt teatega töö lepingutingimustele mittevastavuse kohta või mõistliku aja jooksul pärast teate esitamist. Tellija ei kaota oma nõuet, kui töövõtja käitumine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Järelikult peab tellija tevitama tööandajat lisaks kohustuse rikkumise faktile ka sellest, kas tellija soovib nõuda tehtud töö parandamist või uue töö tegemist.
Lisaks täitmisnõudele, sh puuduste kõrvaldamise või uue töö tegemise nõudele, saab tellija, lähtuvalt VÕS § 111, keelduda omapoolsete töövõtulepingust tulenevate kohustuste täitmisest (eelkõige töövõtjale tasu maksmise kohustuse).
Samuti võib tellija kohaldada töövõtja suhtes hinna alandamise nõuet, lähtuvalt VÕS § 112.
Tellija võib töövõtulepingust ka taganeda lähtuvalt VÕS § 116 sätestatust. Kui aga tellija soovib lepingust taganeda tuleb tähelepanu pöörata töövõtja poolsele olulisele kohustuse rikkumisele ja VÕS § 647.
Lisaks võib tellija nõuda lähtuvalt VÕS § 115 ka kahju hüvitamist. Kui tellija soovib nõuda töövõtjalt tekkinud kahju hüvitamist tuleb tähelepanu pöörata asjaolule, kas kahju hüvitamist nõutakse koos kohustuse täitmisega või nõutakse kahju hüvitamist, mis on suunatud võlasuhte lõppemisele. VÕS § 649 on sätestatud erisused kahju hüvitamise nõude esitamisel lähtuvalt töövõtulepingust tulenevate kohustuste rikkumise korral. Nimelt tellija võib nõuda töövõtjalt ka sellise kahju hüvitamist, mis tekkis tööna tehtud asja otstarbele mittevastava kasutamise tõttu, kui kahju tulenes tellija ebapiisavast teavitamisest töövõtja poolt, samuti kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu.
VÕS § 650 lg 1 kohaselt töövõtja poolt töö suhtes garantiikohustuse (töövõtugarantii) võtmisel eeldatakse, et garantii katab kõiki selle kehtivuse ajal ilmnenud töö lepingutingimustele mittevastavusi. Antud sätte kohaselt kohaldadakse töövõtugarantiile §-des 230 ja 231 sätestatut, ehk töövõtugarantii kohta kohaldatakse müügilepingu garantii kohta käivaid sätteid.
 
Kui tarbijatöövõtulepingu puhul võib tellija mõistlikult eeldada tehtud töö kasutamise, korrashoiu või parandamisega seotud teenuste olemasolu ja töövõtja ise neid ei osuta, peab töövõtja töö tellijale üleandmise ajal ja tellija nõudmisel ka pärast seda andma piisavalt teavet teenuste kasutamise võimalustest, lähtuvalt VÕS § 650 lg 2.
Tellija vastutus kohustuste rikkumisel
Juhul, kui tellija rikub omapoolseid kohustusi, st tellija täidab oma kohustusi mittenõuetekohaselt või jätab üldse täitmata, tekkib töövõtjal õigus esitada tellijale õiguskaitsevahendite kohaldamisest tekkivaid nõudeid. Töövõtja saab tellija suhtes kohaldada ennekõike VÕS üldosast tulenevaid õiguskaitsevahendeid.
Tellija peamiseks kohustuseks lähtuvalt VÕS § 635 lg 1 on tasu maksmine. Juhul, kui tellija rikub tasu maksmise kohustust tekib töövõtjal õigus nõuda lähtuvalt VÕS § 113 viivist. Kui viivise suurust ei ole lepingupooled omavahel lepingus eraldi kokkuleppinud kuulub kohaldamisele VÕS § 113 tulenev viivise suurus, milleks on VÕS § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas.
Töövõtjal on õigus tellija poolsete kohustuste rikkumise korral õigus omapoolse kohustuse täitmisest keelduda vastavalt VÕS § 111.
Lisaks võib töövõtja nõuda tellijalt ka kahju hüvitamist, lähtuvalt VÕS § 115 sätestatust. Siinhulgas võib töövõtja tähelepanu pöörata VÕS § 652, ehk siis töövõtja võib tellijalt nõuda kahju hüvitamist, mis on tekkinud tellija poolsete kohustuste täitmisega viivitamise korral.
VÕS § 652 lg 1 kohaselt, kui tellija peab töö tegemiseks tegema mingi teo, muu hulgas muretsema materjali, andma juhise või aitama muul viisil töö tegemisele kaasa, ja ta viivitab selle tegemisega, võib töövõtja nõuda talle viivitusega tekitatud kahju hüvitamist. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada viivituse kestust, tasu suurust ning seda, mille töövõtja seetõttu kokku hoidis või mille ta oma tööjõu teistsuguse kasutamisega omandas või oleks võinud mõistlikult omandada.
Kui tellija rikub oma kohustus oluliselt, ennekõike kui tellija peab töö tegemiseks tegema mingi teo, muu hulgas muretsema materjali, andma juhise või aitama muul viisil töö tegemisele kaasa, ja ta viivitab selle teo tegemisega, võib töövõtja lepingu üles öelda ning nõuda tehtud tööle vastavat osa tasust ja nende kulutuste hüvitamist, mis tasus ei sisaldu.
Töövõtjal tekib õigus ka tellija poolsete kohustuste rikkumise korral lähtuvalt VÕS § 116 lepingust taganeda või lepingu ülesse öelda.
Töö lepingutingimustele mittevastavusest tulenevate nõuete aegumistähtaja algus
Töövõtulepingust tulenevatele nõuete suhtes kuulub kohaldamisele TsÜS § 146 lg 1 tulenev aegusmistähtaeg, milleks on kolme aasta. Erandina kuulub kohaldamisele viie aastane aegumistähtaeg, mis on kohaldatatav ehitisel ja selle osadel lasuvate puuduste kohta.
VÕS § 651 lg 1 kohaselt töö lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab töö valmimisest. Kui tellija on kohustatud töö vastu võtma, siis algab nõude aegumistähtaeg töö vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest. Antud põhimõtte suhtes kohaldab olulise erandi VÕS § 651 lg 2, mille kohaselt uue töö tegemisel töövõtja poolt algab aegumistähtaeg uue töö valmimisest. Puuduse kõrvaldamisel algab aegumistähtaeg kõrvaldatud puuduse suhtes uuesti, alates puuduse kõrvaldamisest.
1Võlaõigusseaduse seletuskiri
2 Riigikohtu 19.04.2006.a otsus nr 3-2-1-29-06
3Ibid
4Riigikohtu otsus nr 3-2-1-1-07
5Riigikohtu otsus nr 3-2-1-1-07
6Riigikohtu 22.10.2002.a otsus nr 3-2-1-108-02
7Riigikohtu 29.01.2007.a otsus nr 3-2-1-137-06
8Riigikohtu 22.10.2002.a otsus nr 3-2-1-108-02
9Riigikohtu 13.02.2008.a otsus nr 3-2-1-140-07
10Riigikohtu 29.01.2007.a otsus nr 3-2-1-137-06
11Riigikohtu 29.01.2007.a otsus nr 3-2-1-137-06
68