Võlaõiguse konspekt (7)

VÕLAÕIGUS

Võlg – võlgnemine ehk kohustus
Kohustus – tuleneb ld k (obligatio)
Võlaõigus on inimeste põhiõigused ja vabadused. Lepingujärgsed (ost-müük) ja leopinguvälised suhted (kahju hüvitamine avariis). Võlaõigus on eraõiguse osa, millega reguleeritakse võrdsete subjektide võlasuhteid.
Võlaõigus reguleerib võlasuhteid eraõiguslike isikute vahel. Isikud ehk õigussubjektid, kelle vahel on võlaõiguslik suhe on seotud põhimõtteliselt võrdväärsete suhetega. Võlasuhtena käsitletakse õigussuhet, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik e. Võlgnik e deebitor) kohustus teha teise isiku (õigustatud isik e võlausaldaja e kreeditor) kasuks teatud tegu või hoiduda mingi teo tegemisest. Kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist (VÕS § 2 lg 1).
Võlaõigusuhtest omandab üks isik õiguse nõuda võlgnikult teatus sooritust ja sellele vastab võlgniku kohustus teha võlausaldaja kasuks mingi tegu.
Terminiga võlg võib väljendada nii võlgniku täitekohustust kui ka võlausaldaja õigust nõuda kohustuse täitmist.
VÕS § 3 võlasuhte tekkimise alus:

lepingust

kahju õigusvastasest tekitamisest

alusetu rikastumine

käsundita asjaajamisest

tasu avalikust lubamisest

muud seadusest tulenevad alused
võlaõigus suhtest tulenevad õigused ja kohustused toimivad vaid osapoolteks olevate isikute vahel (inter bares). Õigused on suhtelised.
Võlakohustuse eest tuleb vastutada. Võlasuhte funktsiooniks on eelkõige rahuldada käibevajadusi ja võimaldada väärtuste vahetust.
VÕS § 2 lg 1 määrab võlasuhte sisu, milleks on:

ühe isiku kohustus teha teise isiku kasuks mingi tegu või hoiduda selle tegemisest

õigustatud isiku õigus nõuda kohustuse täitmist
Järelikult võib kohustuse sisuks olla nii positiivne sooritus (asja üleandmine) või negatiivne sooritus (teatud käitumisest hoidumine).
Võlasuhe ei tähenda ainult üht kohustust ja sellele vastavat nõuet. Võivad olla sellisd, kus pooltel on samaaegselt nii õigused kui ka kohustused.
Võlaõiguse keskne instituut on nõue. Nõude eesmärgiks võib olla asja välja andmine, kahju hüvitamine, elatise maksmine jne.
Eraõiguslikud nõuded:

võlaõiguslikud nõuded

lepingulised

lepingu täitmise nõue

lepingu rikkumisest tulenev nõue

nõuded lepingu sarnastest võlasuhetest ( eelleping )

deliktilised nõuded e nõuded õigusvastasest kahju tekitamisest

alusetust rikastumisest tulenevad nõuded

asjaõiguslikud nõuded (omanik/mitteomanik)

perekonnaõiguslikud nõuded (elatis, ülalpidamine)

pärimisõiguslikud nõuded
Vastutus – minu negatiivse käitumise korral pean kandma õiguslikke tagajärgi, mida võlausaldaja võlgniku suhtes sunniviisiliselt kohaldab (§ 103 lg 1)
Viisakussuhete alusel ei teki õiguslikult siduvaid kohustusi.
Võlasuhte tekkimine - võlasuhte tekkimise peamine alus on võlaõiguslik leping. Lepingu sõlmimiseni jõutakse kui lepingu pooled on saavutanud konsensuse. Lepinguvabadus on põhiseadusega tagatud põhimõte. Kõik isikud on vabad otsustama kas ja kellega leping sülmida (PS § 19,31, 32).
LEPINGUD . Leping on tehing kahe või enama isiku ( lepingupooled ) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma.  Leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Tehing on toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus . Tehingud on ühepoolsed ja mitmepoolsed. Vajalik vähemalt 2 tahteavaldust , kas samaaegselt või üksteise järel.
TAHTEAVALDUS mistahes viisil kui seaduse või poolte kokkuleppel pole määratud teisiti.
Otsene tahteavaldus – kui sõnaselgelt avaldub tahe tuua kaasa õiguslikke tagajärgi.
Kaudne tahteavaldus – väljenduda teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslikke tagajärgi ( parkimine – automaadis maksmime).
Vaikimine või tegevusetus on tahteavaldus ainult siis, kui tuleneb seadusest, poolte kokkuleppest või poolte vahelisest praktikast.
Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijate vahel on tahteavaldus kättesaadud kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu või auskohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Tahteavalduses on oluline selle sisu. Tahteavaldus loetakse tehtuks sellise sisuga nagu see kätte saadi. Ei loeta tehtuks kui enne tahteavaldust või sellega ühel ajal jõuab tahteavalduse saajani tahteavaldust tagasivõttev tahteavaldus. Tahteavaldus jääb kehtima ka siis kui tahteavalduse tegija sureb pärast tahteavalduse tegemist, kui piiratakse tema teovõimet, kuulutatakse välja tema pankrot või tema vara määratakse sundvalitsemisele.
Keerulisemate lepingute sõlmimine toimub sageli läbirääkimistega. Tehakse ettepanekuid , võetakse neid vastu või lükatakse tagasi. Eesmärgiks saavutada mõlemale poolele vastuvõetav kokkulepe. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus võidakse sõlmida leping, mille sisuks on läbirääkimiste läbiviimise kord ja kulude jaotamine. Kulutused nt. Ekspertiisidele või uuringutele. Lepingueelsed läbirääkimised lepingu sõlmimisele eelnev etapp. Ettevalmistus lepingu täitmiseks. Poolte huve mõistlikult arvestada ja saada tõeseid andmeid.
OFERT – pakkumine, pakutud hind. Lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab ettepaneku tegija tahet olla ettepaneku vastuvõtu korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Kindlaks määramata isikutele tehtud ettepanek sõlmida leping ei ole eelduslikult ofert, kui see seisaldab hinnakirjade, kataloogide saatmises, kauba välja panekus või ettepaneku tegemises internetivõrgus. Oferdiks võib olla koos hinnaga väljapandud kaup. Kui oferdis on aktseptimistähtaeg määratud, kehtib ofert ja selle võib aktseptida selle tähtaja lõpuni. Ofert ei ole õigeaegselt aktseptitud, kui aktsept ei jõua oferendini aktsepteerimise tähtaja jooksul. Oferdile vastamise tähtaeg algab oferdis märgitud tähtajast kui pole märgitud, siis oferdi postitamise ajast alates. Kohalviibijate vahel tehtud oferdile vastamise tähtaeg algab ettepaneku tegemisest. Kui kohalviibijate vahel on ofert tehtud vastamise tähtaega määramata, siis pakkumus lõpeb kui oferdile ei vastata viivitamata.
Lepingu sõlmimisel tuleb arvestada, et oferent on isik, kes määrab lepingu sõlmimise korra, tahteavalduse tegemise vormi, aja ja sisu.
Tuleb eeldada, et igasugune tegevus, mis ei lange kokku oferdi tahtega, välistab ka lepingu sõlmituks lugemise.
AKTSEPT – nõustumus ehk aktsept on otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. Aktseptitakse reeglina otsese tahteavaldusega kas suuliselt või kirjalikult. Majandus – või kutsetegevuses võidakse lepingu sõlmimise ettepaneku vastuvõtmiseks teha ka vastav tegu.
Vaikimine või tegevusetus loetakse aktseptiks vaid siis kui see tuleneb seadusest või poolte kokkuleppest, samuti poolte vahelisest praktikast või nende tegevus ja kutsealal kehtivatest tavadest . Selleks, et leping sõlmituks lugeda peab aktsept oma sisult vastama oferdile s.t aktsept ei tohi sisaldada olulisi muudatusi võrreldes oferdis näidatud tingimustega. Olulisteks muudatusteks loetakse oferdis esitatust erinevat hinda, maksmise viisi, kauba kogust, kvaliteeti, täitmise kohta ja aega, vastutuse mahtu jne.
Aktsept, mis sisaldab olulisi muudatusi võrreldes oferdiga loetakse ettepaneku tagasilükkamiseks ja uue ettepaneku ehk vastuoferdi tegemiseks.
Aktsept, milles tehakse ainult ebaolulised muudatused võrreldes oferdiga, ei ole vastuofert. Mitteolulised muudatused kui neile vastu ei vaielda , muutuvad lepingu tingimusteks.
Hilinenud aktsept ei too üldiselt kaasa õiguslikke tagajärgi. Kui aktsept saadeti välja hilinemisega, siis võib oferent lugeda aktsepti õigeaegseks, teatades sellest viivitamatult teisele poolele.
Juhul kui aktsept saadeti õigeaegselt, kuid saadi kätte hilinemisega, loetakse aktsept tehtud õigeaegselt. Kui oferent ei ole hilinemise tõttu enam huvitatud lepingu sõlmimisest, peab ta aktsepti hilinemisest aktseptandile teatama. Sel juhul loetakse aktsept uueks oferdiks.
KOKKULEPE – lepingulise võlasuhte tekkimiseks peavad pooled saavutama kokkuleppe lepingu olulistes tingimustes. Millised tingimused konkreetses lepingus on olulised, sõltub lepingu olemusest, majandusvaldkonnast, poolte vahelisest varasemast praktikast ja muudest asjaoludest. VÕS § 9 lg 1 sätestab üldise põhimõtte, mille kohaselt peab olema piisavalt selge, et pooled on kokkuleppe saavutanud. Lpeingu olulised tingimused on eelkõige tingimused, milleta ei saa antud liiki lepingut sõlmida. Tavaliselt on sellisteks lepingu ese ja hind. Teise olulise tingimuste grupi moodustavad tingimused, mida pooled ise või üks pooltest on oluliseks pidanud.
LEPINGU SÕLMIMINE ESINDAJA POOLT – võib sõlmida esindaja kaudu. Esindusõigust reguleeritakse normidega, mida nimetatakse omistamisnormideks. Nendega võidakse omistada ühe isiku tegutsemist või tahteavaldust teisele isikule. Esindus ise on tehinguline käitumine teise isiku nimel. Esindus on aktiivne kui teist isikut esindatakse tahteavalduse tegemisel ja passiivne kui teist esindatakse tahteavalduse vastuvõtmisel (ofert - aktiivne, aktsept – passiivne).
Esindaja poolt sõlmitud lepingu kehtivuseks peab leping olema sõlmitud esindatava poole poolt antud esindusõiguse piires. Esindusõigus võib tuleneda seadusest.
VOLITUSE ANDMINE – TSÜS § 118. Volituse andmine: (1) Volituse andmine toimub esindatava poolt vastava tahteavalduse tegemisega esindajale või isikule, kellega tehingu tegemiseks volitus antakse, või avalikkusele. (2) Kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, siis loetakse, et esindatav on volituse andnud.
(3) Kui seaduses on tehingu tegemiseks ette nähtud teatud vorm, mille järgimata jätmise korral on tehing tühine, peab tehingu tegemiseks antud volitus olema samas vormis.
Prokuura – äriõiguslik üldine esindusõigus, mis annab prokuristile õiguse esindada ettevõtjat kõigis majandustegevusega seotud tehingutes. Tal on keeld kinnisasja võõrandada ja koormata ilma vastava õiguse andmiseta prokuuras ja kandeta äriregistris.
Teiseks äriõigusliku esindusõiguse liigiks on volitus ettevõtja majandus – või kutsetegevusega seotud tehingute tegemiseks. Isik aga kellele on antud volitus teha teise isiku majandus – või kutsetegevuses kõiki tavalisi tehinguid ei või eraldi volituseta kinnisasja võõrandada või koormata ega sõlmida laenulepingut.
Lepingu sõlmimisel tuleb kindlasti kontrollida kas isikule antud volitus sõlmida lepingut ei ole lõppenud. Esindatav võib igal ajal ka tähtajalise volituse tagasi võtta. Esindatav saab avalikkusele esindaja volituste lõppemisest teatada vastavasisulise teate avaldamisega ajalehes või avalikes teadaannetes.
Kinnituskiri - Majandus – või kutsetegevuses tuntakse lepingu sõlmimist ka kinnituskirjana. Kinnituskirjaks nimetatakse pärast suulise kokkulepe saavutamist teisele poolele saadetud tahteavaldust, milles kinnitatakse lepingu sisu ja oma tahet olla kinnituskirjas näidatud tingimustele lepingusliselt seotud.
Eelleping - on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Nende sõlmimine on vajalik juhul kui põhilepingu sõlmimisel on mingeid õigusi rikutud või faktilised takistused. Selleks, et eellepingust tekiksid siduvad kohustused, peab eelleping sisaldama piisavalt põhilepingu tingimus. Kui põhilepingule on seaduses kehtestatud kohustuslik vorminõue, siis peab sellels vormis sõlmima ka eellepingu. Üldjuhul on seaduses sätestatud vorminõuete järgimata jätmisel leping tühine.
Koduukseleping - nimetatakse vallasasja üleandmist või teenuse osutamise lepingut, mille puhul majandus – või kutsetegevuses tegutsev isik ehk pakkuja teeb tarbijale pakkumuse või ettepaneku asuda läbirääkimistesse lepingu sõlmimiseks.
Leping sõlmitakse:
1) tarbija eluruumis või töökohas või nende vahetus läheduses, välja arvatud juhul, kui tarbija töökoha või eluruumi külastamine pakkumuse või ettepaneku tegemiseks toimus tarbija eelneval selgesõnalisel soovil; 
2) üllatava pöördumisena ühissõidukis või tänaval; 
3) väljaspool pakkuja äriruume pakkuja või kolmanda isiku poolt korraldatud vabaajaüritusel.
Tarbija, kellele on kaupu pakutud väljaspool äriruume, on õigus loobuda pakutavast. Tarbija võib koduukselepingust taganeda 7 päeva jooksule teate saamisest. Tarbija loetakse õigeaegselt taganenuks kui ta 7 päeva jooksul on ära saatnud tahteavalduse. Kui tarbijale teadet taganemisõiguse kohta ei ole antud ega saadetud , võib ta lepingust taganeda 1 kuu jooksul alates lepingu täitmisest.
Sidevahendiabil sõlmitud leping § 52 lg 1 - Sidevahendi abil sõlmitud lepinguks loetakse lepingut eseme üleandmiseks või teenuse osutamiseks seda eset või teenust oma majandus- või kutsetegevuses pakkuva isiku (pakkuja) ja tarbija vahel, kui:
1) leping sõlmitakse pakkuja poolt selliste lepingute sõlmimiseks kasutatavas turustus- või teenindussüsteemis ja
2) leping sõlmitakse pärast seda, kui pakkuja on teinud pakkumuse või on teinud tarbijale ettepaneku teha pakkumus (pakkumine) ja
3) pakkuja ja tarbija ei viibi lepingu sõlmimisel üheaegselt koos samas kohas ja
4) pakkumine ja tarbija tahteavaldus võtta endale lepingulised kohustused (tellimus) edastatakse sidevahendi abil.
(2) Sidevahendi kasutamiseks loetakse iga viisi, mis võimaldab teineteisest eemalviibival tarbijal ja pakkujal korraldada läbirääkimisteks ja lepingu sõlmimiseks vajalikku teabevahetust, eelkõige telefoni, raadio, arvuti, faksi või televisiooni kasutamist, adresseerimata või adresseeritud trükise, sealhulgas kataloogi või tüüpkirja toimetamist tarbijani ja tellimislehega reklaami ajakirjanduses.
LEPINGU VORMINÕUDED
On vormivabadus (VÕS § 11). Leping võidakse sõlmida suuliselt, kirjalikult või mistahes vormis kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi.
Tarbijatega sõlmitavate lepingute osas kehtivad erinormid. Tarbija krediidilepingu puhul peab tarbija avaldus kohustuse võtmiseks olema kirjlaikus vormis. Tarbija käenduslepingu puhul peab käendaja avalduse, millega ta võtab endale käendusest tulenevad kohustused, tegema kirjalikult.
Kirjalikult sõlmitud: ehitise ajutise kasutamise leping, kinkija avaldus endale kinkelepingust tulenevate kohustuste võtmises (§ 261), elurendi leping, võlatunnistus.
Notariaalselt peavad olema tõestatud kõik kinnisasjadega teostatavad lepingud, OÜ võõrandamise, jagamise leping, ülalpidamisleping, abieluvara leping.
Pooled võivad ise kokku leppida, millistele nõuetele peab vastama nende poolt valitud vorm. Kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm. Alati võib lepingu sõlmida nn. raskemas vormis.
Kirjalik vorm – elektrooniline vorm:

püsiv taasesitamise võimalus

sisaldama poolte nimesid

elektrooniliselt allkirjastatud
Notariaalne kinnitamine tähendab lepingu vormistamist kirjalikult ning lepingu poolte allkirjade tõestamist notari poolt. Lepingu sõlmimisega notariaalse kinnitamise või tõestamisega, loetakse leping sõlmituks alates notariaalsest tõestamisest või kinnitamisest.
Lepingule seaduses sätestatud vorminõude täitmata jätmise korral on leping tühine.
TÜKIVÕLA TÄITMINE
Lepingu täitmise ese võib olla kindlaks määratud indivuduaalsete tunnustega (antiik mööbliese). Võlgniku kohustuseks on üle anda kokkulepitud asi ja täitmiseks loetakse ainult selle asja üle andmist. Võlgnik peab tagama asja oamduste säilimise kuni asja üleandmiseni.
TEHINGUTE KEHTETUS
Õiguslikud tagajärjed tekivad ainult puudusteta lepingutest ja lepingu sisuline puudus võib kaasa tuua lpeingu tühisuse. Tühine leping on tühine algusest peale ja seda ei pea isegi vaidlustama.
Tühised on lepingud, mis on vastuolus heade kommete või avaliku korraga ja nendega rikutakse üldiselt tunnustatud moraaliprintsiipe, õiguse põhimõtteid, piiratakse vabadust. Ka seaduse olulise rikkumisega sõlmitud tehing on tühine. Tühised on ka näilikudtehingud, millep uhul on pooled kokkuleppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavat õiguslikke tagajärgi, sest nende eesmärk on jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult tahavad teha. Lepingu tühisuse või kehtetuks tunnistamise korral peavad pooled lepinguga saadu tagastama alusetu rikastumise sätete alusel.
Eksimus –
(1) Eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest.
(2) Tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.
(3) Tehingu teinud isik võib olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui:
1) eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav;
2) tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega;
3) tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud.
(4) Ühepoolse tehingu puhul loetakse käesoleva paragrahvi lõike 3 mõttes tehingu teiseks pooleks isik, kellele tehingus sisalduv tahteavaldus oli suunatud, ning isik, kes omandab tehingu alusel õiguse.
(5) Tehingu teinud isik ei või tehingut tühistada, kui ta vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule kandis eksimuse riisikot.
Pettus - (1) Pettus on isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema.
(2) Ebaõigete asjaolude avaldamisega on võrdsustatud nendest asjaoludest teatamata jätmine, millest vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada, samuti selliste asjaolude tõesena avaldamine, mille tõelevastavust avaldaja ei ole kontrollinud ja mis hiljem osutuvad ebaõigeks.
(3) Tehingu teinud isik võib pettuse mõjul tehtud tehingu tühistada.
(4) Kui pettuse pani toime kolmas isik, kelle eest tehingu teine pool ei vastuta, võib petetud pool tehingu tühistada, kui teine pool pettusest teadis või teadma pidi. Kui teine pool pettusest ei teadnud ega pidanudki teadma, võib tehingu tühistada juhul, kui tehingu alusel omandas õiguse pettuse toimepannud kolmas isik.
(5) Ühepoolse tehingu puhul loetakse käesoleva paragrahvi lõike 4 mõttes tehingu teiseks pooleks isik, kellele tehingus sisalduv tahteavaldus oli suunatud, ning isik, kes omandab tehingu alusel õiguse.
Lepingus võib olla ka isikute paljusus :

võlgnike vahel tekib osavõlasuhe

võlgnike vahel tekib ühisvõlasuhe

võlgnike vahel tekib solidaarvõlasuhe
Isikute paljusus võib olla ka võlausaldaja poolel. Kui mitu isikut peavad täitma sama ja osadeks jagatava kohustuse, peavad nad seda tegema võrdsetes osades kui seaduses või lepingus ei ole kokkulepitud teisiti.
Seaduses eeldatakse, et kui võlgniku poolel on mitu isikut, vastutavad nad kohustuste täitmise eest solidaarselt. Järelikult osakohustuse täitmise põhimõtteid saab kohaldada ainult juhul kui poolte vahel ei ole seadusest või lepingust tulenevat solidaarvõlasuhet.
ÜHISKOHUSTUS (§64) - Kui mitu isikut peavad täitma sama kohustuse, mille nad saavad täita üksnes ühiselt, võib võlausaldaja nõuda neilt kohustuse täitmist kõikidelt ühiselt. Ühiskohustust iseloomustab asjaolu, et on kohustusi, mida faktilistel või õigulikel põhjustel võivad võlgnikud täita ainult ühiselt. Faktiliselt on ianult ühiselt täidetav kohustus, mida ei saa üksikliikmed eesmärgi saavutamiseks eraldi teistest liikmetest teha (kvartett peab koos mängima).
SOLIDAARKOHUSTUS (§65) - Solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel (vaba abielus korteri üürimine – üürivõlg solidaarselt). Solidaarkohustus tekib samuti siis, kui kohustus ehk täitmine on jagamatu. (VÕS §65 lg 4 sätestab eelduse, mille kohaselt loetakse solidaarvõlgnikeks isikud, kes on kohustatud lepingut täitma ühiselt).
LEPINGU TÄITMINE
Täitmiseks loetakse ainult sellist teo tegemist või sellest hoidumist, mille tulemusel saavutatakse võlasuhte eesmärk. Täitmisnõue on Eesti õiguskorras kõige olulisem ehk esmane. Täitmise nõuetekohasuse tingimused on reguleeritud VÕS § 76. Kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil.
Soorituse objektiks võivad olla mitte ainult kaubad ja muud käega katsutavad väärtused, vaid ka kaitse tagamine.
TÄITMISE AEG – võlgnik peab üldjuhul täitma kohustuse kindlaks määratud tähtpäeval või võlasuhtest tuleneval tähtpäeval. Täitmiseks võib olla ette antud ka tähtaeg. VÕS § 82 lg 7 muutub kohustus sissenõutavaks kui võlausaldajal on õigus täitmist nõuda. Kui täitmise tähtaega ei ole kindlaks määratud ja see ei ole määratletav, võib võlausaldaja nõuda täitmist mõistlikult vajaliku aja möödumisel lepingu sõlmimisest või kohustuse tekkimisest. Kui täidetakse lepingut, mis on sõlmitud majandus – või kutsetegevusega seoses võib võlgnik täita ja võlausaldaja täitmise vastu võtma tavalisel tööajal.
ENNE TÄHTAEGNE TÄITMINE – VÕS § 84 on põhimõte, mille kohaselt on võlgnikul õigus täita oma kohustus ka enne kokkulepitud tähtaega v.a siis kui võlausaldajal on õigustatud huvi täitmise vastuvõtmisest keelduda. Võlausaldaja ei või nõuda täitmist enne kokkulepitud või kohustuse olemusest tulenevat tähtpäeva.
Kui võlausaldajal ei ole õigust keelduda enne tähtaega täitmise vastuvõtmisest, siis peab täiendavad kulutused, mis on seotud enne tähtaegse täitmisega, kandma võlgnik.
Täitmise kohaks nimetataks kohta, kus võlgnik peab tegema kohustuse täitmise esemeks oleva teo. Kohustus loetakse nõuetekohaselt täidetuks kui võlgnik täidab kohustuse lepinguga või seadusega kindlaksmääratud kohas. Täitmise koht on oluline mitmest aspektist , sest täitja peab kandma täitmise kulud ja ebamugavused. Rahalise kohustuse täitmise koha puhul eeldatakse, et rahaline kohustus tuleb täita võlausaldaja võlasuhtega kõige enam seotud tegevuskohas. Selle puudumisel võlausaldaja elu- või etgevuskohas. Asja üleandmine peab toimuma kohas, kus asi asus võlasuhte tekkimise ajal. Kui täitmise esemeks on asi, mida tuleb toota või valmistada, siis loetakse üleandmiskohaks tootmise või valmistamise koht.
RAHALISTE KOHUSTUSTE TÄITMINE – rahavõlg on väärtuse hankimise võlg. Võlgnik peab muretsema võlausaldajale võla nimiväärtuses väljendatud varalise ekvivalendi. VÕS § 91 lg 1 sätestab, et rahavõlg on võlg, mille sisuks on raha maksmine kas sularahana või sularahata arveldusena. Rahatähe kohustuse täitmine toimub rahatähtede omandi ja valduse üleandmise teel.
Täitmise kohaks on üldjuhul võlgniku elukoht. Alati võib rahalise kohustuse täita sularahas . Rahavõla korral on maksmine siseriiklikus vääringus ja kehtiva rahaga .
Reeglina tuleb rahanõudelt maksta intressi, mis sisuliselt on tasu raha kasutamise eest. Meil kehtiva praktika alusel ei saa see olla suurem kui 7% aastas.
LEPINGUD
MÜÜGILEPING § 208 lg 1. On leping, millega üks isik ehk müüja kohustub andma teisele isikule ehk ostjale üle olemasoleva, valmistatava või tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks üleantava asja omandi ülemineku ostjale. Ostja kohustub maksma selle eest kokkulepitud tasu ehk ostuhinna ja võtma asja vastu. Müügileping on kohustustehing, millega luuakse lepingu poolte vahel müüdud asja ja selle omandi üleandmise ja vastuvõtmise kohustus. Pelga müügilepingu sõlmimisega omandi üleandmist ei toimu ja asja juriidiline kuuluvus ei muutu. Müügilepingu täitmiseks on vajalik eraldi käsutustehing, millega antakse üle omand müüdud asjale.
Vallasasjade puhul kokkuleppel antakse valdus üle. Kinnisasjade puhul tehakse konkreetne asjaõiguslik leping.
Klassikaliseks müügilepingu esemeks on kehaline ese ehk asi. Kuid alati ei pruugi müügilepingu esemeks olla vaid asi; müügilepingu sätteid kohaldatakse ka õiguste ja muude esemete müümisel. Mittekehalised esemed on õigused ja muud hüved, mis võivad olla õiguse objektiks (autoriõiguse müümine). Asjade puhul toimub lepingu täitmine asja omandi üleandmisega. Mittekehaliste esemete puhul saame rääkida kasutamise üleminemisest. Mittekehaliste esemete puhul pole müügilepingu eseme faktiline üleandmine reeglina võimalik.
Tuleks lähtuda põhimõttest, et juhul kui lepingu sõlmimise hetkel on ese juba valmistatud ja lepingu sisuks on valmistatud esemete võõrandamine, on tegemist müügiepinguga. Töövõtu sätteid kohaldatakse juhul kui tellija andis teise poole käsutusse olulise osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist. Müügilepingu sätteid ei kohaldata ka sellistele lepingutele, mille puhul suurem osa poolte kohustustest, kes asja muretseb, seisneb tööde tegemises või muude teenuste osutamises.
Müüja kohustused:

Anda ostjale üle müüdud asi (sisuline valduse üleandmine)

anda üle omandiõigus müüdud asjale
Üleandmiskohustuse täitmise juures on esmaseks küsimuseks üleandmiskohustuse täitmise aja, koha ja viisi määramine. Müüdud asja üleandmise aeg ja koht määratakse üldjuhul poolte kokkuleppega. Kui aga kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja täitmise aeg ei tulene lepingu olemusest, siis tuleb müüdud asi üle anda mõistliku aja jooksul.
Müügilepingu regulatsiooni seisukohalt eristatakse üleandmiskohustuse viisi järgi kolme liiki lepinguid:

müüdav asi tuleb ostja jaoks valmis panna kindlaksmääratud kohas (poes kaup)

müüja peab müüdud asja ostjale kätte toimetama ; sellisel juhul on üleandmiskohustus täidetud, kui asi on antud üle ostja otsesesse valdusse (mööbel tuuakse koju)

müüja ei pea asja ostjale kätte toimetama, kuid peab hoolitsema selle ostjale toimetamise korraldamise ehk veo eest. Siin loetakse üleandmiskohustus täidetuks alates asja üleandmisest vedajale . (Pärnust ostad midagi – tuuakse Tallinnasse).
Millisel viisil peab müügilepingu täitmine toimuma, sõltub poolte vahelisest kokkuleppest.
Juhusliku hävimise ja kahjustuse riisiko üleminemise hetkest sõltub eelkõige see, kes lepingu pooltest kannab pärast lepingu sõlmimist toimunud müügieseme juhusliku hävimise või kahjustamisega seotud kahjulikud tagajärjed. Algselt kannab riisikot müüja. Pärast asja juhusliku hävimise või kahjustamise riisiko üleminekut, kannab seda ostja s.t ostja peab müügi hinna täies ulatuses tasuma ka juhul kui müüdud asi saab pärast riisiko üleminekut kahjustada või hävib ning leping jääb osaliselt või täielikult täitmata.
Müüdud asja juhusliku hävimise riisiko läheb reeglina üle ostjale asja üleandmisega. Omandi üleandmise kohustuse all tuleb mõista kõiki neid toiminguid , mida müüja peab tegema, et võimaldada müüdud asja omandi üleminek ostjale. Kui müügilepingu esemeks on vallasasi , on omandi üleandmiseks vajalik kokkulepe omandi üleandmise kohta ning otsese valduse üleandmine ostjale. Kinnisasjade puhul on üleandmise kohustuse täitmiseks vajalik ostjaomanikuna kinnistusraamatusse kandmine ja selle eeldusena asjaõigusliku lepingu sõlmimine.
Peale asja faktilise üleandmise ja omandi üleandmise kohustus lasub müüjal ka rida kõrvalkohustusi. Esmalt on müüja kohustatud andma ostjale üle kogu müüdud asjaga seotud dokumentatsiooni. Müüdud asja üleandmisel tekkivate veokohustuste kandmist reguleerib VÕS § 215 lg 2,3.
Asjast saadav kasu hõlmab ka vilju ja kasutuseeliseid. Üldpõhimõtte kohaselt kuuluvad enne müüdud asja üleandmist müüjale v.a juhul kui vilja saamist võis mõistlikult oodata pärast kokkulepitud üleandmise tähtaega.
Ostja kohustused:

on kohustatud müüjale tasuma ostuhinna.

Ostja kohustub müüdud asja vastu võtma
Ostuhind tuleb tasuda lepingus kokkulepitud ajal, kohas ja viisil.
MÜÜGILEPINGU RIKKUMINE
Lepingu mittetäitmine kui müüja jätab asja üleandmata või ostja ei saa valdust. Müügilepingu mittetäitmise korral võib ostja kasutada erinevaid õiguskaitse vahendeid:

Ostja võib keelduda omapoolsete müügilepingust tulenevate kohustuste täitmisest

Samuti võib ostja esitada kohustuse täitmise nõude

Taganemisõigus
Müügilepingu mittkeohane täitmine müüja poolt väljendub eelkõige lepingu tingimustele mittevastavate omadustega asja üleandmises. Tegemist olukorraga, kus täitmise kvaliteet ei vasta lepingus või seaduses ettenähtud standardile. Müüjapoolse mitte nõuetekohase täitmise puhul tuleb vastata kolmele küsimusele:

Kas müüdud asi vastab lepingu tingimustele

Kas müüja vastutab mittevastavuse eest või kas tema suhtes saab kohaldada õiguskaitsevahendit

Millist konkreetset õiguskaitsevahendit kohaldada
VÕS § 217 lg 2 kohaselt ei vasta müüdud asi lepingu tingimustele siis, kui:

Müüdud asjal ei ole kokkulepitud omadusi

Kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks

Asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma

Kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada

Kui vallasasi ei ole pakitud seda liiki asjadele tavaliselt omasel viisil

Tarbijale müügi puhul ei ole asi seda liiki asjadele tavaliselt omase kvaliteediga, mida ostja võis mõistlikult eeldada.
Müüja vastutus
Vastutus on VÕS mõistes kahetähenduslik:

Teatava asja etteheidetavus

Sellest tuleneva sanktsiooni kohaldamise võimaldavus
Kui müüdud asi ei vasta lepingu tingimustele, siis põhimõtteliselt vastutab müüja alati selle eest.
NB! 3 erandit:

Ostja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel asja lepingu tingimustele mittevastavusest (parim enne kaubal möödas – allahainnatult ostad)

Ostja ei teata müüdud asja puudusest mõistliku aja jooksul peale asja aavastamisest

Pooled võivad kokkuleppida müüja vastutuse piiramises (kokkulepe, et müüja vastutab rikkumise eest juhul kui rikkunud süüliselt või raske hooletusega).
Müügigarantii
On oma üldise juriidilise struktuuri poolest sarnane VÕS üldosas reguleeritud garantiile kui kõrvalkohustusele. Müügigarantii sisuks võib olla kohustus asi garantiis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest välja vahetada, parandada või tagada muul viisil asja vastavus garantiis ettenähtud tingimustele. Tüüpiline müügigarantii juhtum on müüdud asjal selle lepingu tingimustele mittevastavuse kaasatoova puuduse ilmnemine teatava tähtaja jooksul. Garantii juhtumi saabumisel tekib ostjal garantiis ettenähtud õigused. Müügigarantiist tulenevad õigused on põhimõtteliselt sõltumatud müüja seadusest tuleneva vastutuse olemasolust või sellest kas ostja ka seaduse alusel selliseid õigusi kasutada saaks.
VÕS § 231 annab müügigarantii erisused tarbijale müügi korral.
Müüja vastutuse ajalised piirid.
Nõuded aeguvad 3 aasta jooksul. Erandina on 5 aastat aegumistähtaeg selliste müügilepingute jaoks, mille esemeks on tüüpiliselt ehitise valmistamiseks kasutatava materjlai või toorme tarbimine. Igasugune aegumistähtaeg hakkab nõude sissenõutavaks muutumisega. Nõue hakkab aeguma alates hetkest kui nõude võlausaldaja saab kohustatud isikult nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist.
Erand § 227: müüdud asja lepingu tingimustele mittevastavusest tuleneb nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale. Kui see asendatakse, siis algab alates asja asendamisest uus aegumistähtaeg.
Ka asja parandamise korral algab parandamisega kõrvaldatud puuduse suhtes aegumistähtaeg uuesti. Müügilepingu rikkumisest tulenevate nõuete aegumistähtajast tuleb eristada tähtaega, mille jooksul ilmnenud müüdud asja puuduste eest müüja üleüldse vastutab. VÕS § 218 lg 2 sätestab, et tarbijale müügi puhul vastutab müüja üksnes sellise müüdud asja lepingu tingimustele mittevastavuse eest, mis ilmneb 2 aasta jooksul asja üleandmisest ostjale. See säte piirab müüja vastutust ajaliselt, et pärast kaheaastast tähtaja möödumist ilmnenud puuduste eest müüja ei vastuta ja ei kujuta pärast tähtaja möödumist ilmnenud puudused endas ka müüjapoolset lepingu rikkumist.
ÜÜRILEPING
Kuulub kasutuslepingute hulka. Selle kohaselt kohustub üks isik ehk üürileandja andma teisele isikule ehk üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. Üürilepingut käsitleb VÕS § 15. Kasutusala on ääretult lai ja seda võib sõlmida kõikvõimalike asjade kasutusse andmiseks .
Kusjuures üürileandjaks saab olla asja omanik või vastava piiratud asjaõiguse omaja . Üürisuhe saab tekkida ka asja allüürile andmise teel üürniku poolt. Üürielepingu sõlmimine kujutab endast üürilepingu esemeks oleva asja koormamist. Suvalise isiku poolt sõlmitud üürilepingut ei saa täita, sest suvalisel isikul, kes ei ole omanik või piiratud asjaõiguse omaja, ei ole võimalik üürnikule asja kasutamist tagada. Üürilepingus vajab nõrgem pool ehk eluruumi üürija spetsiifilist kaitset. VÕS § 275 sätestab, et eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatud üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine ning vastava kokkuleppe olemasolul kohaldatakse seaduses sätestatut.
VÕS kohaselt on eluruum kas elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Elamuna tuleb mõista kas siis elamiseks mõeldud hoonet või selle osa.
Seadus ei sätesta üürilepingule kohustuslikku vormi, seega võib sõlmida seda vormivabalt. NB! VÕS § 274 kohaselt loetakse üürileping tähtajaga üle 1 aasta sõlmituks tähtajatult kui lepingu sõlmimisel ei ole järgitud kirjalikku vormi. Aastast tähtaega hakatakse arvestama eluruumi üürnikule üleandmisest alates. Üürilepingu poolte põhilisteks kohustusteks on üheltpoolt üürileandja kohustus anda üürniku kasutusse asi ja teiselt poolt üürniku kohustus maksta selle eest tasu. Kui on saavutatud kokkulepe üleantava asja suhtes, siis võime öelda, et on saavutatud kokkulepe kõigis olulistes küsimustes. Muud poolte õigused ja kohustused on võimalik juba tuletada. Üürileandja peab asjade üleandmise kohustuse täitma kokkulepitud ajaks, andes asja koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Üürilepingu sõlmimisel määratletakse asja kasutusotstarve. Lepingu kestel võib asja seisund küll halveneda, kuid mitte nii palju, et see takistaks asja lepingujärgset kasutamist. Kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise, võib üürnik lepingust taganeda. Tähtajast hilisemat asja üleandmist loetakse oluliseks lepingu rikkumiseks, mille puhul võib lepingust taganeda. Kui üürnik asja vastu võtab, kuigi teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingu tingimustele, kaotab ta lepingust taganemise õiguse. Kui puudus tekib asja kasutamise ajal, siis üürnik saab nõuda üksnes nende puuduste kõrvaldamist, mida ta oma kulul kõrvaldama ei pea. VÕS § 280 pisipuuduste kõrvaldamine – sellised puudused, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Üürileping on kestvusleping, mis reeglina lõpetatakse ülesütlemisega. Kõige põhilisem üürniku nõue on puuduse või takistuse kõrvaldamise nõue, kusjuures nõude esitamiseks peavad esinema § 278 sätestatud eeldused. Puudused tuleb mõistliku aja jooksul kõrvaldada. Seda mõistlikku aega hakatakse arvestama sellest momendist kui üürileandja puudusest teada sai või pidi sellest teada saama. Mõistliku aja määramisel tuleb hinnata ka vastava teenuse kättesaadavust. Üürnik võib puuduse või takistuse ka ise kõrvaldada ja üürileandjalt selleks tehtud vajalikud kulutused sisse nõuda. Üürileandja on kohustuse täitmisega viivituses, siis kui ta mõistliku aja jooksul ei ole suutnud midagi ette võtta. Kulutuste hüvitamist saab nõuda üksnes vajalike kulutuste osas. Üürnikul lasub teavitamiskohustus. Selle kohaselt peab üürnik üürileandjat teavitama asjal asuvatest puudustest v.a juhul kui üürnik peab selle ise kõrvaldama. Üürnik peab üürileandjat teavitama viivitamata ehk esimesel võimalusel. Üürnik on teavitanud õigeaegselt kui ta tõendab, et varasem teavitamine ei olnud võimalik. Üürnikupoolse teavitamise kohustuse järgimata jätmise korral peab üürnik hüvitama üürileandjale viivitamisega tekkinud kahju.
Üürniku õigus üürileping üles ütelda § 279 lg 1 alusel on võimalik siis kui:

Üüritud asjal puuduse või takistuse tekkimine, mis välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral

Vastav puudus tekkis üürilepingu kehtivuse ajal

Üürnikul ei lasu vastutust tekkinud puuduse või takistuse eest

Üürnikul ei lasu puuduse omal kulul kõrvaldamise kohustust

Üürileandja teab tekkinud puudusest

Üürileandja ei kõrvalda tekkinud puudust mõistliku aja jooksul
Üürileandjal on õigus asendada puudusega üürilepingu esemeks olev asi puudusteta asjaga. Kui ta seda teeb mõistliku aja jooksul, siis ei ole üürnikul õigust nõuda puuduse kõrvaldamist. Üürnikul on võimalus esitada kahju hüvitamise nõude. Selle esitamise eelduseks on üürileandja poolne üürilepingu rikkumine. Üürnikul on üüri alandamise õigus. See tuleneb põhimõttest, mille kohaselt ei pea üürnik maksma ei üüri ega kandma kõrvalkulusid aja eest, mil ta ei saanud sihtotstarbeliselt kasutada üüritud asja. Üüri hoiustamise õigus s.t et üürnik ei tasu üürileandjale üüri, mille saamiseks üürileandja õigustatud oleks. Samas ei jäta üürnik üüri mitte maksmata , vaid hoiustab selle notari juures.
Kui üürileandja teostab asja parendusi ja muudatusi, siis tekib küsimus kas üürnik peab vastavaid mõjutusi taluma . Kui need mõjutused on vajalikud, siis lasub üürnikul talumiskohustus. Ja need mõjutused peavad olema vajalikud:

Asja säilitamiseks

Puuduste kõrvaldamiseks

Kahju ärahoidmiseks

Kahju tagajärgede kõrvaldamiseks
Üürnik peab taluma ka seda, kui üürileandja asja üle vaatab kuhul kui ülevaatamine on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule. Üürnik peab asja parendusi ja muudatusi taluma üksnes juhul kui tööd ega mõjutused ei ole üürnikule ebamõistlikult koormavad. Üürileandja peab parenduste ja muudatuste tegemisest ette teatama VÕS § 284 lg 2 sätestatud tähtajal ja vormis. Teate esitamine on oluline seetõttu, et üürnikul on 14 päeva jooksul alates teate saamisest õigus üürileping üles öelda. Kui üürnik tahab lepingut üles ütleda, siis ta peab sellest 30 päeva ette teatama. Alati peab üürnik parenduste tegemise teadet saades arvestama kahe võimaliku ebameeldiva tagajärjega:

Ebamugavused

Võimalik üüri hilisem tõus
Asjal võib parendusi ja muudatusi teha ka üürnik. Kuid seda vähemalt üürileandja kirjalikul nõusolekul. Üürileandja ei või nõusoleku andmisest keelduda kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Üürnikul on üürilepingu lõppemisel õigus nõuda tema poolt teostatud muudatuste või parenduste eest mõistlikku hüvitist juhul kui ilmneb, et üüritud asja väärtus on oluliselt suurenenud. Üürnikul on õigus tehtud parendusvõi muudatus üürilepingu lõppedes ära võtta üksnes juhul kui see on asja kahjustamata võimalik. Erand: kui üürileandja tasub nende eest, siis ei saa enam kaasa võtta.
Üürnik võib üüritud asja anda allkasutusse ainult üürileandja nõusolekul. Kui lõpeb üürileping, siis lõpeb ka allüürileping. Eluruumi üürnikul on õigus majutada ilma üürilandja nõusolekuta üüritud eluruumi oma abikaasat ja alaealisi lapsi ning VÕS § 289 alusle ka töövõimetuid vanemaid.
VÕS § 291 lg 1 sätestab olulise üürniku kaitsva printsiibi, mille kohaselt lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale juhul kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui omanik vahetub asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankroti menetluses.
Üür ja kõrvalkulud - üheks üürniku põhikohustuseks on kohustus tasuda üüri ja kokkuleppel ka tasu kõrvalkulude eest. VÕS § 292 lg 1 peab üürniku kohustus kõrvalkulude tasumiseks olema eraldi kokku lepitud. Vastava kokkuleppe puudumisel piirduvad üürniku kohustused tasu osas üksned üüriga. VÕS § 294 sätestab eelduse, mille kohaselt tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist juhul kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi ja kui pooled ei ole kokkuleppinud teisiti. Ajavahemike järgi üüri arvestamine tähendab seda, et üüri tuleb maksta perioodiliselt. Eelduslikut kujutab üür endast kindlat summat , mille suurus või arvestamise metoodika on sätestatud üürilepingus. Loogiline on, et tähtajatute üürilepingute puhul peaks üüri saama suurendada. Üüri tõstmisest peab üürileandja üürniku eelnevalt teavitama kirjalikus vormis ja § 299 kohaselt. Tähtajaliste üürilepingute puhul ühepoolne üürileandja üüri tõstmise eeldus ei kehti. Peab alati olema kokkulepe. Kui üür on ülemääraselt suur siis on võimalik ka selle vaidlustamine. Kehtestatud korra kohaselt peab üürnik üüri alandamise nõude esitama kirjalikus vormis kõige pealt üürileandjale. Üürileandja peab sellele vastama 30 päeva jooksul. Üürniku õigus kohtusse või üürikomisjoni pöördumiseks tekib alles siis kui üürileandja:

30 päeva jooksul üürniku kohases vormis esitatud nõudmisele ei vasta

Üürniku nõudmisega ei nõustu

Nõustub üüri alandamise nõudmisega üksnes osaliselt
Üürnikul on üürikomisjoni või kohtusse pöördumiseks aega 30 päeva alates päevast, mil lõppes üürileandja 30 päevane vastamise tähtaeg või päevast, mil üürileandja andis üürnikule ks täielikult või osaliselt negatiivse vastuse.
NB! Üüri suurust ja üüri tõstmist saab vaidlustada üksnes eluruumi puhul.
Üürilepingut saab lõpetada üksnes seaduses sätestatud alustel ja korras v.a juht, kui pooled üürilepingus teisiti kokku leppinud.
Tähtajatu üürilepingu lõppemine siin pooled ei vaja erilist ülesütlemis põhjust. Ainsaks piiranguks on ülesütleva poole etteteatamiskohustus. Korraliselt võib tähtajatu üürilepingu kumbki pool üles öelda kui teatab sellest teisele poolele ette:

Kinnisasjade äri ja eluruumi, laeva kinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki puhul vähemalt 3 kuud

Möbleeritud toad, parkimisplatsid, garaažikohad jms vähemalt 1 kuu

Muud vallasasjad vähemalt 3 päeva
Kokkuleppel võidakse neid tähtaegu pikendada.
Erakorraliselt võib tähtajatut üürilepingut üles öelda kui on olemas mõjuv põhjus ja alused annab VÕS § 313. Aluste näidsloetelu on toodud VÕS § 314-319. Nende aluste esinemisel ei pea seaduses sätestatud või poolte poolt kokku lepitud ülesütlemise tähtaega järgmima. Eluruumi või äriruumi tähtajatu ülesütlemise korral peavad mõlemad pooled järgima seaduses sätestatud ülesütlemise korda (§ 325). Kui seda korda ei järgita on ülesütlemine tühine.
Tähtajalise üürilepingu ülesütlemine – selle lõppemiseks on sisuliselt üks alus, see lõppeb tähtaja möödumisel. Seda saab erakorraliselt lõpetada kui esinevad erakorralise ülesõtlemise alused § 313 ja mille näidisloetelu on § 314-319. Elu või äriruumi tähtajalise üürilepingu ülesütlemise tuleb järgida VÕS § 325 sätestatud nõudeid. VÕS § 310 kohaselt muutub tähtajaline üürileping tähtajatu möödudes tähtajatuks juhul kui üürnik jätkab tähtaja möödumisel asja kasutamist. § 310 lg 1 sätestab üldise tähtaja mille jooksul üks pool peab teisele teatama, et ta ei soovi lepingu pikenemist tähtajatuks. Üldine tähtaeg on 2 nädalat, mis üürniku jaoks hakkab kulgema alates lepingu tähtaja möödumisest ja üürileandja jaoks alates ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. § 310 lg 2 sätestab erinormi sellise eluruumi lepingu osas, mis on sõlmitud vähemalt kahkes või enamaks aastaks. Sellise lepingu puhul peab üks pool teatama teisele, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist vähemalt 2 kuud enne lepingu lõpptähtaja möödumist. Kui teatakse vähem kui 2 kuud enne lepingu tähtaja möödumist, siis pikeneb leping automaatselt tähtajatuks. VÕS § 326-333 sätestavad erisätted eluruumi ülesütlemise vaidlustamiseks ja üürilepingu pikendamise nõudeks. Nii võib üürnik üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usus põhimõttega. Lisaks ülesütlemise vaidlustamisele võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist kolmeks aastaks juhul kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürnikule või tema perekonnale rasked tagajärjed. Selleks, et üürileping ei lõppeks, peavad esinema järgnevad eeldused:

Üürileandjal on ülesütlemiseks seadusest tulenev formaalne alus

Üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega

Lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed

Üürnik järgib vaidlustamie ja pikendamise esitamisel seaduses sätestatud tähtaegu ja tingimusi

Ei esine eluruumi üürilepingu lõpetamise piiranguid
Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja pikendamise nõude esitamiseks sätestab korra VÕS § 329. Vaidlustamiseks peab üürnik esitama üürikomisjonile või kohtule taotluse 30 päeva jooksul alates ülesütlemise avalduse saamise hetkest. Tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks, samuti ka siis kui korra on seda juba pikendatud, tuleb vaidlusorganisse pöörduda vähemalt 60 päeva enne üürilepingu tähtaja möödumist. Eluruumi üürniku surma korral kehtib üürileping edasi ja surnud isiku õigused ja kohustused lähevad üle pärijatele, seega ka üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Eriregulatsiooni kohaselt on üürniku surma korral üürnikuga koos elanud abikaasal eelisõigus eluruumi üürilepingusse astumiseks. Kui aga abikaasa seda õigust teostada ei soovi, siis on üürilepingusse astumise õigus teistel üürnikuga koos elanud perekonna liikmetel. See õigus kehtib sõltumata sellest, kas perekonnaliikmed on üürniku pärijad või mitte. Üürilepingu lõppemine toob endaga kaasa üüritud asja tagastamise kohustuse. Siiski ei saa eeldada, et asi tagastatakse täpselt lepingu sõlmimise eelses seisundis. Asi võib olla kulunud, aga ta peab jääma lepingulise kasutamise raamidesse. Üüritud asja hävimise, kaotsi mineku või kahjustamise eest vastutab lepingu kehtivuse ajal üürnik sel juhul kui üüritud asi oli üürniku valduses. Asja tagastamisel on üürile andja kohustatud asja üle vaatama. Kui asjal on puudused, mille eest üürnik vastutab, siis üürileandja peab üürniku viivitamatult puudusest teavitama. Kui ta aga asja üle ei vaata, või puudusest viivitamata ei teavita, siis kaotab ta asja puudustest tuleneva nõude esitamise õiguse. Nii üürniku kui ka üürileandja üürilepingust tulenevate nõuete tähtaeg on 6 kuud. Üürileandjal hakkab see kulgema asja tagasisaamisest, mitte puuduse avastamisest. Üürniku nõuete aegumistähtaeg algab üürilepingu lõppemisest.
RENDILEPING
Rendilepingu puhul kohustub üks isik andma teise kasutusse rendilepingu eseme ning teine isik kohustub maksma selle eest tasu ehk renti. Üürilepingu ja rendilepingu eristamisel kehtib üks määrav tunnus: üürilepinguga saab üürnik üksnes asja kasutamise õiguse, rendilepinguga annab rentnikule ka asja korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja saamise õiguse. Põhimõtteliselt kohaldatakse rendilepingule kõiki üürilepingu reegeleid ja VÕS § 16 on toodud need, mis käivad ainult rendilepingute kohta.
Rendilepingu peatükk sisaldab erinorme põllumajandusliku rendilepingu osas ja nende eesmärgiks on rentniku õigusliku seisundi kaitse. Põllumajandusliku renidlepingu määratlemise aluseks on rendilepingu ese, milleks võib olla peamiselt põllumajanduslikuks tootmiseks määratud ettevõte, samuti põllumajanduslik kinnisasi või selle osa. Põllumajandusliku rendilepingu kohta käivaid sätteid kohaldatakse ka metsamajandusliku kinniasja rendilepingule. Põllumajandusliku rendilepingu kohta sätestatut ei kohaldata lepingutele, mille esemeks oleva maatüki suurus ei ületa 2 ha. Nii nagu iga kinnisasja puhul, tuleb pooltel koostada ühine kinnisasja kirjeldus, milles näidatakse ära asja seisund rentnikule üleandmisel ja selle tagastamisel. Eeldatakse, et mis on kirjas, see on ka õige. Kui kirjledus jääb koostamata, eeldatakse, et asi antakse üle heas korras. Et rendilepingu sõlmimise eesmärgiks on korrapärase majandamise reeglite järgi tulu saamine, siis annab seadus rendileandjale kontrollimise õiguse. Rentnikul lasub eseme sihtotstarbelise majandamise ja korrapärase ning heaperemeheliku kasutamise kohustus. Asja säilitamise kohustuste juures lasub rentnikul täiendav kohustus väikese väärtusega valduse või kasutamise tõttu kasutuskõlbmatuks muutunud seadmete ja töösriistade asendamiseks. Rentnikul on täiendavalt hariliku teede, radade , kraavide, tammide, katuste, tarade, veejuhtmete ja muude eseme kasutamiseks ja teenendamiseks vajalike seadmete korrashoiu kohustus. Päraldistega kinnisasja rentimisel on rentnikul päraldiste säilitamise ja korrashoiu ning hävinud või kaotsiläinud päraldiste asendamise kohustus. Rentnikul lasub renditud loomade toimtise ja hooldamise kohustus. Kui rentnik tahab majandusviisi muuta või teha parendusi, siis on vajalik rendile andja kirjalik luba. Põllumajandusliku renidlepingu tingimuste muutmine lepinguliste õiguste ja kohustuste vahekorra muuutumise tõttu on võimalik kahe aasta möödumisel lepingu sõlmimisest. Rendilepingu ülesütlemiseks on täiendavalt § 314-319 tooduna veel § 349 lg 2.
LAENULEPING
Laenulepinguga kohustub üks isik ehk laenuandja andma teisele isikule ehk laenusaajale rahasumma või asendatava asja. Laenusaaja kohustab tagasi maksma sama summa raha või tagastama sama liiki asju samas koguses ja sama kvaliteediga. VÕS ei sätesta laenulepingule kohustuslikku vormi. Laenuleping loetakse VÕS kohaselt sõlmituks alates kokkuleppe saavutamisest. Tasumata intressidelt viivist ei arvestata. Laenusaaja kannab kõik kulud, mis on seotud lepingu täitmisega ja samuti kohutkulud. Tavaliselt vastutab laenusaaja lepingust tulenevate kohustuste täitmise eest kogu oma olemasoleva ja tulevikus omandatava varaga.
VÕLAKIRI
Mina, ........, i.k. .................., elukoht ..................... kinnitan, et:

Olen kätte saanud ............ (kellelt) 10 000.- (kümme tuhat ) Eesti krooni.

Kohustan võlgnetava summa tagastama igakuisete maksetena summas 1000.- (üks tuhat) eesti krooni, mille tasun iga kuu 10. Kuupäevaks ............. (kelle) pangaarvele.
Kohustan võlgnetava summa täielikult tagastama 20. Augustiks 2009.

Kohustan tasuma võlgnetavalt summalt intressi 700.- (seitsesada) Eesti krooni, mille tasun koos viimase võlasumma maksega 20. Augustiks 2009.a.

Maksetega viivitamisel kohustun tasuma viivist 0,1 % (null koma üks) tasumisega viivitatult summalt iga viivitatud kalendripäeva eest.
Tallinnas, 19.10.2008
................. (allkiri)
NB! Võlgnik kirjutab selle omakäeliselt!
Kui võlgnik on oma võla tasunud, siis tema nõudmisel tuleb talle võlakiri tagastada. Kui see on võlgnikule tagastatud, siis eeldatakse, et ta on oma kohustuse täitnud. Vastupidist peab tõendama võlausaldaja. Võlgnik võib nõuda lisaks võlakirja tagastamisele ka kviitungit selle kohta, et ta on võlgnetava summa tasunud.
KÄSUNDUSLEPING
On üks olulisemaid teenuse osutamise lepingutest. Seda lepingut saab tinglikult jagada kaheks kas teenuse osutaja peab kokkulepitud tulemuse saavutama või siis tegutsema tagajärje saavutamise nimel võlgnemata seejuures resultaati. Käsunduslepingule iseloomulik sooritus on tegutsemine kellegi teise huvides. VÕS § 35 peatükk.
Töövõtulepingust on põhiliseks lepingute eristamise kriteeriumiks võlgnetava teenuse olemus. Töövõtulepinguga kohustub töövõtja teenust osutades saavutama konkreetse tulemuse; käsunduslepingu alusel on käsundisaaja kohustatud tegutsema eesmärgi saavutamise nimel võlgneamta tulemust kui sellist.
Käsundisaaja vajab tehingute tegemiseks käsundiandja nimel esindusõigust. Esindusõigus on õiguste kogum, mille piires saab esindaja tegutseda teise isiku nimel. Käsunduslepinguga peavad pooled omavahel kokku leppima milliseid tehinguid ja millistel tingimustel peab käsundisaaja tegema. Käsunduslepingus ei lepita tavaliselt kokku käsundi täitmise üksikasjades, seetõttu on käsundiandjal õigus anda käsundisaajale peale lepingu sõlmimist juhiseid käsundi täitmiseks. Käsundisaaja peab neid üldjuhul jälgima. Erialaseid teadmisi või võimeid nõudvate teenuste puhul ei või käsundiandja anda üksikasjalikke juhiseid käsunditäitmise viisi ja tingimiste suhtes. Käsundisaaja võib juhiseid eirata kui käsundiandja nõusoleku küsimiseks ei ole enam aega ilma, et sellega kaasneks käsundiandjale kahjulik tagajärg. Saadud korraldusi ei tohi ka pimesi järgida. Käsundilepingu sõlmimisel on käsundiandjale olulised käsundisaaja oskused, teadmised jne. Reeglina peab seetõttu käsundisaaja käsundi täitma isiklikult, kuid ta võib ka kasutada ka teiste isikute abi, kelle käitumise ja sellest tulenevate asjaolude eest ta ka vastutab. Käsundisaaja peab teatama käsundiandjale kõigist käsundi täitmisega seotud olulistest asjaoludest. Käsundiandja nõudmisel peab käsundisaaja andma täieliku ülevaate käsundi täitmisest. Hea usu põhimõttega on vastuolus teabe andmise nõuded, mis on esitatud liiga tihti või nõuavad väga mahukat ja üksikasjalikku informatsiooni ilma, et käsundiandjal oleks sellie nõude esitamiseks õigustatud huvi. Esemed, mis on käsunditäitmisega seoses saadud ja tuleb välja anda käsundiandjale siis kui nad olid lepingu sõlmimisel üle antud selleks, et käsunditäitmine oleks võimalik. Käsundisaaja ei või talle seoses käsundi täitmisega usaldatud esemeid kasutada kui enda omi, peab arvestama sellega, et need tuleb käsunditäitjale välja anda.
Käsundiandja põhikohustus on maksta käsundisaajale tasu käsundi täitmise eest, kui tasu maksmine on kokku lepitud. Kui aga käsundi täitmist on mõistlik eeldada vaid tasu eest, kuulub see tasu maksmisele. Käsunduslepingu tasulisust eeldatakse siis kui käsundi saaja täidab käsundi oma majanduse või kutsetegevuses. Kui tasu suurus ei ole kokkulepitud, siis tuleb maksta mõistlik tasu.