Kinnisasja kasutusse andmine teisele isikule (0)

Kinnisvaraõigus I 
 
Lk 1/ 9 
Kinnisasja  kasutusse andmine teisele isikule 
 
Kasutusse andmise õigused ja reeglid tulenevad 
•  Tsiviilseadustiku üldosa seadus 
olenevad lisaks AÕS-s ja VÕS-s sätestatule ka sellest kellele kasutusse antav  kinnisasi  kuulub 
(ehk kes on kinnisasja omanik): 
•  Eraõiguslik  isik  on  oma  otsustes  vaba  kuidas,  kellele  ja  millise  tasu  eest  oma  vara 
kasutada annab. 
•  Avalik  õiguslik  isik  (KOV;  riik;  av-õigusl  jur,  isik)  saab  temale  kuuluvat  vara  anda 
kasutusse üksnes kindlate reeglite – seaduste ja vastavate kordade järgi. 
 
Kasutusõigused  võivad  aga  ei  pea  olema  kinnistusraamatusse   kantud ,  see  oleneb  kinnisasja 
omaniku tahtest ja kasutusse saajaga saavutatud kokkuleppest, millisel viisil ja määral omanik 
oma õigusi käest ära annab ja kuivõrd siduvaks see kokkulepe soovitakse muuta. 
 
Milles seisneb vahe võlaõigusliku ja asjaõigusliku kasutuse vahel? 
Kasutusõigused,  mis  antakse  võlaõiguslike  ja  asjaõiguslike  kokkulepetega  on  erineva 
õiguskindlusega: 
•  Võlaõiguslik  -  kehtib  vaid  kokkuleppe  sõlminud  isikute  vahel,  kolmandatele  isikutele 
pole nähtav ja seetõttu pole ka neile automaatselt siduv.  
•  Asjaõiguslik - kantud mingi servituudina või muu asjaõigusena kinnistusraamatusse, on 
siduv  kinnisasja  igakordse  omaniku  suhtes  ja  kuna  on  nähtav  ( kinnistusraamat   on 
avalik) kõigile, siis on siduv ka kolmandatele isikutele. 
 
Erinevused kehtivuses:  
•  Asjaõiguslik hakkab kehtima kinnistusraamatu kandest ja kehtib kuni kinnistusraamatu 
kande kustutamiseni, 
•  Võlaõiguslik  hakkab  kehtima  alates  sellest  ajast,  mis  lepingus  kokku  lepitakse  ja 
kehtivad lepingus näidatud kuupäevani. 
 
Asjaõiguslikke  kasutusi  on  keerulisem  lõpetada  -  nt  ennetähtaegselt  lõpetamist  reguleerib 
asjaõigusseadus. Võlaõiguslike kasutuste lõpetamist reguleerib võlaõigusseadus.  
 
VÕS § 2. Võlasuhte mõiste  
(1)  Võlasuhe  on  õigussuhe,  millest  tuleneb  ühe  isiku  (kohustatud  isik  ehk  võlgnik)  kohustus  teha  teise  isiku 
(õigustatud  isik  ehk  võlausaldaja)  kasuks  teatud  tegu  või  jätta  see  tegemata  (täita  kohustus)  ning  võlausaldaja 
õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist.  
(2)  Võlasuhte  olemusest  võib  tuleneda  võlasuhte  poolte  kohustus  teatud  viisil  arvestada  teise  võlasuhte  poole 
õiguste ja  huvidega . Võlasuhe võib sellega ka piirduda.  
 
VÕS § 3. Võlasuhte tekkimise alused  
Võlasuhe võib tekkida: 
1) lepingust; 
2) kahju õigusvastasest tekitamisest; 
3) alusetust rikastumisest; 
4) käsundita asjaajamisest; 
5) tasu avalikust lubamisest; 
6)  muust  seadusest tulenevast alusest.  
Evelin Jürgenson 
Kinnisvaraõigus I 
 
Lk 2/ 9 
Võlaõiguslikud kokkulepped kinnisasja kasutamiseks 
 
 
Üldsätted 
 
Võlasuhte mõiste     
Võlasuhe on õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik ehk võlgnik) kohustus teha 
teise isiku (õigustatud isik ehk võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta see tegemata (täita 
kohustus)  ning  võlausaldaja  õigus  nõuda  võlgnikult  kohustuse  täitmist  (VÕS  §  2  lg  1). 
Võlasuhte  olemusest  võib  tuleneda  võlasuhte  poolte  kohustus  teatud  viisil  arvestada  teise 
võlasuhte poole õiguste ja huvidega. Võlasuhe võib sellega ka piirduda. (VÕS § 2 lg 2)  
 
VÕS § 3 kohaselt võib võlasuhe tekkida: 
1) lepingust; 
2) kahju õigusvastasest tekitamisest; 
3) alusetust rikastumisest; 
4) käsundita asjaajamisest; 
5) tasu avalikust lubamisest; 
6) muust seadusest tulenevast alusest.  
 
Seaduse  dispositiivsuse  põhimõte  –  VÕS-s  sätestatust  võib  võlasuhte  poolte  või 
lepingupoolte  kokkuleppel  kõrvale  kalduda,  kui  seaduses  ei  ole  otse  sätestatud  või  sätte 
olemusest ei  tulene,  et  seadusest  kõrvalekaldumine  ei ole  lubatud  või  kui  kõrvalekaldumine 
oleks  vastuolus  avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi (VÕS § 5).  
  
Võlausaldaja  ja  võlgnik  peavad  teineteise  suhtes  käituma  hea  usu  põhimõttest  lähtuvalt 
(VÕS  §  6  lg  1).  Võlasuhtele  ei  kohaldata  seadusest,   tavast   või  tehingust  tulenevat,  kui  see 
oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu (VÕS § 6 lg 2).  
 
I.  Kull  on erinevad hea usu põhimõtte määratlused võtnud kokku selliselt:  
heauskseks peetakse lepingupoolt, kes on:  
•  aus,  
•  peab oma sõna,  
•  on lojaalne teise lepingupoole suhtes, st püüab vältida ebamõistlikku või õigustamatut 
käitumist, mis muudab teise poole positsiooni halvemaks,  
•  on valmis  loobuma  lepingulisest kokkuleppest, mille sisu on muutunud ebamõistlikuks  
•  täidab omas kohustusi nõuetekohaselt.   
 
Mõistlikkuse põhimõte  
Võlasuhtes  loetakse  mõistlikuks  seda,  mida  samas  olukorras  heas  usus  tegutsevad  isikud 
loeksid tavaliselt mõistlikuks (VÕS § 7 lg 1). Mõistlikkuse hindamisel arvestatakse võlasuhte 
olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või  kutseala  tavasid ja praktikat, samuti muid 
asjaolusid (VÕS § 7 lg 2). 
 
Lepingu mõiste  
Leping on tehing kahe või enama isiku ( lepingupooled ) vahel, millega  lepingupool  kohustub 
või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma (VÕS § 8 lg 1). Leping on 
lepingupooltele täitmiseks kohustuslik (VÕS § 8 lg 2).  
  
Evelin Jürgenson 
Kinnisvaraõigus I 
 
Lk 3/ 9 
Lepingu sõlmimine   
Leping  sõlmitakse   pakkumuse   esitamise  ja  sellele  nõustumuse  andmisega,  samuti  muul 
viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled 
on saavutanud kokkuleppe (VÕS § 9 lg 1). Pakkumusele nõustumuse andmisega on leping 
sõlmitud  ajast,  mil  pakkumuse  esitaja  nõustumuse  kätte  sai.  Kui  nõustumus  väljendub 
teos (nt lepingu täitmisele asumine), mis ei ole otsene tahteavaldus, on leping sõlmitud ajast, 
mil pakkumuse esitaja teost teada sai, välja arvatud juhul, kui pakkumusest, lepingupoolte 
vahelisest praktikast või tavast tulenevalt loetakse leping sõlmituks teo tegemisest. (VÕS § 9 
lg  2)  Kui  vastavalt  lepingupoolte  kokkuleppele  või  ühe  poole  taotlusele  tuleb  saavutada 
kokkulepe  teatud  tingimustes,  siis  ei  loeta  lepingut  sõlmituks  enne,  kui  nendes 
tingimustes on kokkulepe saavutatud, kui seadusest ei tulene teisiti (VÕS § 9 lg 3).  
  
Lepingu sõlmimine enampakkumisel  
Enampakkumisel  loetakse  leping  sõlmituks  parimale  pakkumisele  nõustumuse  andmisega. 
Eeldatakse,  et  enampakkumise  läbiviija  on  volitatud  andma  nõustumuse  parimale 
pakkumisele.  (VÕS  §  10  lg  1)  Kui  enampakkumise  tingimustes  on  enampakkumise 
läbiviijale  jäetud  parima  pakkumise  otsustamise  õigus,  toimub  parimale  pakkumisele 
nõustumuse  andmine  enampakkumise  läbiviija  otsuse  avaldamisega  enampakkumise 
tingimustes ettenähtud aja jooksul, selle puudumisel aga mõistliku aja jooksul. Kuni selle 
ajani on pakkumise teinud isikud oma pakkumistega seotud (VÕS § 10 lg 4).  
  
 
Lepingu vorm  
Lepingu võib sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole 
sätestatud  lepingu  kohustuslikku  vormi  (VÕS  §  11  lg  1).  Kui  vastavalt  seadusele, 
lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb leping sõlmida teatud vormis, ei 
loeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm (VÕS § 11 lg 2). Kui 
leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste 
ja  teiste  kõrvalkohustuste  kohta,  samuti  lepingust  tulenevate  nõuete  loovutamise  või 
kohustuste  ülevõtmise  kohta,  kui  seadusest  või  lepingust  ei  tulene  teisiti  (VÕS  §  11  lg  3). 
Kirjalik leping loetakse sõlmituks, kui lepingupooled on lepingudokumendi allkirjastanud 
või  vahetanud   kummagi   lepingupoole  poolt  allkirjastatud  lepingudokumendid  või 
kirjad.  Seaduses  võib  sätestada,  et  kirjalik  leping  loetakse  sõlmituks  ka  siis,  kui 
lepingudokumendile on alla kirjutanud üksnes kohustatud lepingupool. (VÕS § 11 lg 4) Kui 
leping tuleb notariaalselt kinnitada või notariaalselt tõestada, on leping sõlmitud lepingu 
notariaalsest kinnitamisest või notariaalsest tõestamisest alates. Kui lepingu sõlmimiseks 
tehtud  vastastikused  tahteavaldused  kinnitatakse  või  tõestatakse  eraldi,  on  leping 
sõlmitud viimase tahteavalduse kinnitamisest või tõestamisest alates. (VÕS § 11 lg 5)  
  
Lepingu kehtivus  
Lepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või 
lepingupoolel  ei  olnud  lepingu  sõlmimise  ajal  õigust  käsutada  lepingu   esemeks   olevat 
asja või õigust (VÕS § 12 lg 1). Leping kehtib ka lepingupoole üldõigusjärglase suhtes (VÕS 
§ 12 lg 2).  
  
  
Evelin Jürgenson 
Kinnisvaraõigus I 
 
Lk 4/ 9 
Üürileping ja  rendileping  - asja kasutuslepingud 
 
Üürileping ja rendileping erinevad selle poolest, millised õigused kasutajal tekivad. 
 
 
Üürileping 
 
Üürilepingu  mõiste  -   Üürilepinguga  kohustub  üks  isik  (üürileandja)  andma  teisele  isikule 
(üürnikule)  kasutamiseks  asja  ja  üürnik  kohustub  maksma  üürileandjale  selle  eest  tasu 
(üüri) (VÕS § 271). 
 
Üürilepingu  puhul  tekib  ainult  asja  kasutamise  õigus.  Tavaliselt  on  üürilepingu  esemeks 
eluruumid , parklad vms asjad, mille suhtes omanik soovib, et keegi teine seda kasutaks, aga 
kõik muud õigused asjale jätab omanik endale, st omanik annab enda õigustest ära ainult asja 
kasutamise õiguse. 
 
Kinnisasja üürimise reeglid kehtivad : 
1) eluruumide üürimisele (elamu, korter- kasutatakse alaliseks elamiseks)   
2) äriruumide üürimisele (majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum).  
Üürile andmise sätted  laienevad  ka asjadele, mis lähevad koos üüritud asjaga kasutusse  
 
Erandiks  VÕS  §  272  lg  4-  Elu-  ja  äriruumide  üürimise  kohta  sätestatut  ei  kohaldata  teatud 
ruumidele  (nt  majutusruumid  ning  puhkamiseks mõeldud  ruumid,  osaliselt üürileandja  enda 
kasutuses  olevad  ruumid,  erijuhtudel  nt  riigi  või  KOV  poolt  kasutusse  antud  hädasti 
vajavatele  isikutele  või  haridust  omandavatele  isikutele)  ja  teatud  eesmärgil  (ruumide 
allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil); 
 
Üürilepingu sõlmimisel ei tohi kokku leppida, et  leping sõlmitakse ja see kehtib vaid juhul, 
kui üürnik täidab mingi kohustuse, mis ei ole otseselt seotud üüritud eluruumi kasutamisega. 
Nt üüri maksmine ja üüritud pinna  korrashoid  on seotud ruumi kasutamisega,  mingite  muude 
üüripinda  mittepuudutavate  kohustuste  täitmine  aga  mitte.  Kui  selline  kohutus  on  isegi 
lepingusse  pandud  on  see   nagunii   tühine  ja  seda  ei  pea  täitma  (VÕS  §  273  –  Eluruumi 
üürilepinguga  seotud  kokkuleppe  tühisus  –  Tühine  on  kokkulepe,  mis  seab  eluruumi 
üürniku  sõlmimise  või  jätkamise  sõltuvusse  üürniku  kohustusest  üürileandja  või  kolmanda 
isiku suhtes, kui see kohustus ei ole otseselt seotud üüritud eluruumi kasutamisega).  
  
Eluruumi üürilepingu vormi mõju lepingu tähtajale:  
Kui eluruumi üürileping on sõlmitud mitte kirjalikus vormis vaid nt suuliselt ja tähtajaga 
üle  ühe  aasta  -  loetakse  leping  sõlmituks  tähtajatult,  kuid  sellist  lepingut  ei  või  ülesse 
öelda  selliselt,  et  leping  lõpeks  varem  kui  ühe  aasta  möödumisel  eluruumi  üürnikule 
üleandmisest (VÕS § 274). 
 
Kuigi lepingut võib sõlmida mis tahes vormis, on vaidluste paremaks tõendamiseks eelistatud siiski kirjalik leping. 
( Maaleht  nr 41, 11.okt 2007, Sõlmi üürileping õigesti, Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin Mändla) 
 
Üürniku kui võlasuhtes nõrgema poole  kaitse:  
Kõik kokkulepped üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas, mis 
sõlmitakse  üürniku kahjuks ja ei ole seadusega selliselt reguleeritud, on  tühised. (VÕS § 275 
–  Eluruumi  üürilepingus  lepingupoolte  õiguste  ja  kohustuste  ning  vastutuse  osas  seadusega 
sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.) 
  
Evelin Jürgenson 
Kinnisvaraõigus I 
 
Lk 5/ 9 
Lepingupoolte üldkohustused VÕS § 276-291.  
Näited.  Üürileandja  on  kohustatud  asja  üürnikule  üle  andma  kokkulepitud  ajaks  koos 
päraldistega  lepingujärgseks  kasutamiseks  sobivas  seisundis  ja  tagama  asja  hoidmise  selles 
seisundis lepingu kehtivuse ajal. (VÕS § 276 lg 1). Elu- või äriruumi üürnik peab arvestama 
majaelanike ja naabrite huvidega. (VÕS § 276 lg 3) 
 
Üürnik peab eluruumi kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. (Maaleht nr 41, 
11.okt 2007, Sõlmi üürileping õigesti, Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin Mändla) 
 
Üürnik  peab  oma  kulul  kõrvaldama  üüritud  asja  puuduse,  mida  saab  kõrvaldada  asja 
harilikuks  säilitamiseks  vajaliku  väikese  koristamise  või  hooldamisega.  (VÕS  §  280  – 
pisipuuduse kõrvaldamine) 
 
Üürnik  võib  üürileandja  nõusolekul  anda  asja  kasutamise  osaliselt  või  täielikult  edasi 
kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. (VÕS § 288 lg 1) 
 
Üüri maksmisega seotud õigused ja kohustused (VÕS § 292-304) 
Üürileandja kannab asjaga seotud  maksud  ja  koormised , kui ei ole kokku lepitud teisiti. (VÕS 
§ 293) 
 
Millised on osapoolte õigused ja kohustused? 
Need  sisalduvad  VÕSi  §  277–291.  Kohustuste  rikkumine  või  mittekohane  täitmine  annab  teisele  osapoolele 
õiguse lepingust  taganeda , nõuda kulutuste ja kahju hüvitamist, puuduse või takistuse kõrvaldamist. (Maaleht nr 
41, 11.okt 2007, Sõlmi üürileping õigesti, Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin Mändla) 
 
Sama  regulatsiooni  järgi  saab  üürnik  aga  ka  kindel  olla,  et  üürileping  kestab  ka  pärast  kinnisasja  omaniku 
vahetumist. Omanikule kindlustab aga selle, et eluruumi üürilepingut täidetakse ka pärast eluruumi allkasutusse 
andmist  või  üürilepingu  üleandmist  kolmandale  isikule.  (Maaleht  nr  41,  11.okt  2007,  Sõlmi  üürileping  õigesti, 
Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin Mändla) 
 
Kas saab üürnikult nõuda, et ta  tasuks  ka kommunaalkulud? 
Lisaks  üüri  maksmisele  peab  üürnik  kandma  muid   kulusid   (kõrvalkulusid)  üksnes  juhul,  kui  selles  on  kokku 
lepitud.  Üürileandja  peab  üürniku  nõudmisel  võimaldama  tal  tutvuda  kõrvalkulusid  tõendavate  dokumentidega. 
Seega,  kui  lepingus  ei  ole  kõrvalkohustuste  tasumise  kohustust  pandud,  on  üürnikul  õigus   nendest   keelduda. 
(Maaleht nr 41, 11.okt 2007, Sõlmi üürileping õigesti, Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin Mändla) 
 
Kas üüri maksmisest saab keelduda, kui näiteks radiaatorid on talvel külmad või lõhkenud veetoru ei lase 
korteris elada? 
VÕSi  §  296  sätestatu  annab  üürnikule  seal  toodud  eelduste   olemasolul   õiguse  üüri  maksmisest  keelduda  või 
nõuda  üüri  alandamist.  Oluline  on,  et  üürnik  teatab  sellest  kavatsusest  üürileandjale  kirjalikku  taasesitamist 
võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. (Maaleht nr 41, 11.okt 2007, Sõlmi 
üürileping õigesti, Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin Mändla) 
 
Üüri  tõstmise  puhul  peab  üürileandja  täpselt  järgima  VÕSi §  299–300  sätestatut,  kuna  üüri  tõstmine  on  tühine, 
juhul kui üürileandja ei teata sellest §  299 lõigetes 1 ja  2  nimetatud viisil ja  vormis või  hoiatab   üürnikku, et üüri 
tõstmise  vaidlustamise  korral  ütleb  ta  üürilepingu  üles.  (Maaleht  nr  41,  11.okt  2007,  Sõlmi  üürileping  õigesti, 
Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin Mändla) 
 
Mida tasub teada üürilepingu lõpetamise kohta? 
Üürilepingu  kestus,  lõpetamine,  ülesütlemise  vorm,  vaidlustamise  ja  pikendamise  kord  on  reguleeritud  VÕSi  § 
309–333. 
Tähelepanu tuleks pöörata põhimõtetele, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole 
varem  erakorraliselt  üles  öeldud.  Kui  aga  pärast  tähtaja  möödumist  jätkab  üürnik  asja  kasutamist,  loetakse,  et 
üürileping  on  muutunud  tähtajatuks,  kui  üürileandja  või  üürnik  ei  avalda  teisele  lepingupoolele  kahe  nädala 
jooksul  teistsugust  tahet.  Avaldamise  tähtaeg  hakkab  üürniku  jaoks  kulgema  üürilepingu  tähtaja  möödumisest, 
üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. 
Samuti muutub üürileping tähtajatuks, kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki 
lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist. (Maaleht nr 
41, 11.okt 2007, Sõlmi üürileping õigesti, Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin Mändla) 
 
Kuidas tähtajatut lepingut üles öelda? 
Evelin Jürgenson 
Kinnisvaraõigus I 
 
Lk 6/ 9 
Kumbki lepingupool võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud, kui tegu on 
kinnisasja, elu- või äriruumiga. Möbleeritud toa korral võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette 
vähemalt üks kuu. (Maaleht nr 41, 11.okt 2007, Sõlmi üürileping õigesti, Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin 
Mändla) 
 
Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda. Juhul kui üks lepingupool ei 
järgi tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. (Maaleht nr 41, 11.okt 2007, Sõlmi 
üürileping õigesti, Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin Mändla) 
 
Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Mõjuvaks põhjuseks 
on  eelkõige  see,  kui  üürnik  ei  saa  üürileandjast  tuleneval  põhjusel   korterit   kasutada.  Üürileandja  poolt  on 
mõjuvateks  põhjusteks  üürnikupoolsed  kohustuste  rikkumised,   pankrot .  (Maaleht  nr  41,  11.okt  2007,  Sõlmi 
üürileping õigesti, Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin Mändla) 
 
Üürileping  ei  lõpe  ühe  lepingupoole  surmaga,  kui  pooled  ei  ole  kokku  leppinud  teisiti.  Samuti  annab  seadus 
võimaluse, et üürniku surma järel võivad tema asemel üürisuhtesse astuda tema abikaasa, lapsed või ka pärijad. 
(Maaleht nr 41, 11.okt 2007, Sõlmi üürileping õigesti, Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin Mändla) 
 
Üürileandja ülesütlemisavaldus peab olema kirjalik ja sisaldama vähemalt üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, 
ülesütlemise  alust,  ülesütlemise  vaidlustamise  korda  ja  tähtaega.  Üürnikul  on  ülesütlemiseks  vaja  temaga  koos 
elava  abikaasa  nõusolekut.  (Maaleht  nr  41,  11.okt  2007,  Sõlmi  üürileping  õigesti,  Maj.kom.min  elamutalit. 
Peaspets. Martin Mändla) 
 
Eluruumi üürilepingu ülesütlemist saab vaidlustada  30 päeva jooksul üürikomisjonis või  kohtus. (Maaleht  nr 41, 
11.okt 2007, Sõlmi üürileping õigesti, Maj.kom.min elamutalit. Peaspets. Martin Mändla) 
 
 
 
 
Rendileping 
 
Rendileping - üks isik ( rendileandja ) kohustub andma teisele isikule ( rentnik ) kasutamiseks 
rendilepingu  eseme  ning  võimaldama  talle  rendilepingu  esemest  korrapärase  majandamise 
reeglite  järgi  saadava  vilja.  Rentnik  on  kohustatud  maksma  selle  eest  tasu  (renti).  (VÕS  § 
339) 
 
Rendilepingu  alusel  tekib  lisaks  kasutamise  õigusele  ka   asjast   saadavate  viljade  saamise 
õigus (nt loodusvili, õigusvili). Näiteks põllumajandussaadused saab rentnik endale, kasutaja 
võib  anda  omakorda  kellegi  teise  kasutusse  ja  saada  selle  eest  makstava  tasu  endale  (kui 
leping või vastav õigusnorm seda lubab), rendilepingu alusel kasutatavast asjast tõusnud tulu 
kuulub rentnikule, nt kui kasutatakse maad tasulise parkla jaoks ja võetakse selle eest tasu. 
  
Erisätted  põllumajanduslikule  rendilepingule  (VÕS  §  340)  -  ei  kohaldata  alla  2 hektari 
suurusele maatükile: 
o esemeks 
  põllumajanduslikuks  tootmiseks  määratud  ettevõte  ja  sellega  seotud 
mittepõllumajanduslik ettevõte, põllumajanduslik kinnisasi või selle osa 
o leping  hõlmab  ka  päraldisi  (nt  tootmishooned,  põllumajandustehnika,  loomad)  ja 
kinnisasjaga seotud õigusi (nt teeservituut). 
o põllumajandusrendi  erinormid  kehtivad ka metsamajandusliku kinnisasja rendilepingule, 
kui kinnisasi kuulub rendile antud põllumajandusliku ettevõtte vara hulka. 
   
Küsimustele,  mille  lahendamine  ei  ole  rendilepingu  osas  eraldi  sätestatud,  kohaldatakse 
täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut (VÕS § 341).  
 
Nii   kinnisasja  rentnikule  üleandmisel  kui  pärast  rendilepingu  lõppemist  peavad 
rendileandja ja rentnik  koostama  ühiselt kinnisasja kirjelduse, kus on kirjeldatud kinnisasja 
Evelin Jürgenson 
Kinnisvaraõigus I 
 
Lk 7/ 9 
osad, päraldised ja seisund üleandmisel, kirjelduse koostamise aeg ning mõlema lepingupoole 
allkirjad. (VÕS § 342 lg 1) Kui mõni pool keeldub sellest, võib nõuda kirjelduse koostamist 
eksperdi  poolt (VÕS § 342 lg 2). Kui kirjeldust ei koostatud, eeldatakse, et kinnisasi anti üle 
heas seisukorras (§ 342 lg 3). 
  
Rentnik peab: 
1)  tagama  rendilepingu  eseme  majandamise  ja  selle  korrashoiu  -  Rendileandjal  on  õigus 
seda kontrollida. (VÕS § 343).  
2)  rendilepingu  eset  majandama  vastavalt  selle  sihtotstarbele,  eelkõige  säilitama 
rendilepingu  eseme  majandusliku   otstarbe   ning  kasutama  seda  korrapäraselt  ja 
heaperemehelikult (VÕS § 344) 
3)  oma  kulul  tagama  rendilepingu  eseme  tavapärase  korrashoiu,  eelkõige  kõrvaldama 
puudused,  mida  saab  kõrvaldada   hariliku   säilitamise  hulka  kuuluva  koristamise  või 
parandamisega,  samuti  tegema  tavapäraseid  väikseid  remonte  ning  asendama  väikese 
väärtusega  seadmeid  ja  tööriistu,  kui  need  on  vanuse  või  kasutamise  tõttu  muutunud 
kasutamiskõlbmatuks.(VÕS § 345)  
4)  päraldistega kinnisasja rentimisel päraldisi säilitama ning asendama hävinud või kaotsi 
läinud  päraldised,  isegi  kui  hävimine  või  kaotsiminek  toimus  tema  süüta.  Päraldiste 
hulka kuuluvad loomad peab rentnik nende harilikul väljalangemisel asendama niivõrd, 
kuivõrd see vastab korrapärasele majandamisele. (VÕS § 346) 
5)  hoidma päraldisi korrapärasele majandamisele vastavas seisundis ning sellises ulatuses 
ka  päraldised  jooksvalt  asendama.  Rentniku  poolt  asendatud  päraldised  lähevad 
rendileandja omandisse. (VÕS § 346) 
6)  kui renditakse loomi, siis peab kandma renditud looma toitmise ja hooldamise kulud ja  
vastutama renditud loomale tekitatud kahju eest, kui ta ei tõenda, et ta ei suutnud kahju 
ära  hoida,  hoolimata  tavapärasest  toitmisest  ja  hooldamisest.  Looma  erakorraliste 
hoolduskulude  eest  võib  rentnik  nõuda  rendileandjalt  hüvitist,  kui  need  kulud  ei 
tekkinud rentnikust tulenevatel asjaoludel. (VÕS § 347) 
 
Kui tegemist on Põllumajandusliku ettevõtte või kinnisasja rentnikuga peab muu hulgas 
(lisaks eelnevale)  
7)  tagama hariliku teede,  radade , kraavide, tammide, katuste, tarade, veejuhtmete ja muude 
rendilepingu  eseme  kasutamiseks  ja   teenindamiseks   vajalike  seadmete  korrashoiu 
vastavalt kohalikule tavale. (VÕS § 345 lg 1) 
8)   taluma   rendileandja  abinõusid  rendilepingu  eseme  muutmiseks  või  parendamiseks,  v.a 
juhul, kui nendega kaasneksid põhjendamatud tagajärjed (rendileandja õigustatud huve 
arvestades).  Rendileandja  peab  rentnikule  mõistlikult  hüvitama  abinõude 
rakendamisest  tekkinud  kulud  ja  saamata  jäänud  tulu.  Rentniku  nõudmisel  peab 
rendileandja hüvitise ette maksma. (VÕS § 348 lg 1) 
9)  teatud  juhtudel taluma  renditõstmise nõuet  (nt, kui  rendieseme  parendamise  tõttu saab 
esemest suuremat tulu, kui  võiks seda korrapärase majandamisega saada, aga mitte enne 
kui see suurem tulu on juba saadud (VÕS § 348 lg 2) 
 
Rentniku õigused : 
1)  rendileandja 
kirjalikul 
nõusolekul 
muuta 
rendilepingu 
eseme 
tavalist 
majandamisviisi,  samuti  teha  tavapärast  korrashoidu  ületavaid  muudatusi  ja  parendusi 
rendilepingu  esemele  üksnes.  Kui  rendileandja  annab  muudatusteks  või  parendusteks 
nõusoleku,  võib  ta  endise  olukorra  taastamist  nõuda  üksnes  juhul,  kui   taastamise  
kohustus oli kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. (VÕS § 349 lg 
1) 
Evelin Jürgenson 
Kinnisvaraõigus I 
 
Lk 8/ 9 
2)  nõuda 2 aastat pärast lepingu sõlmimist Põllumajandusliku rendilepingu  muutmist  (VÕS 
§ 350 lg 1)  
3)  kui  põllumajandusliku  rendilepingu  puhul  on  rent  ebamõistlikult  kõrge,  arvestades 
rendilepingu  eseme  korrapärase  majandamise  juures  saadavat  tulu,  võib  rentnik  nõuda 
rendi vähendamist mõistliku summa võrra. (VÕS § 350 lg 2) 
4)  Põllumajandusliku  kinnisasja  või  ettevõtte  rendileandjal  on  oma  rendilepingust 
tulenevate  nõuete  tagamiseks  pandiõigus  rentniku  poolt  kinnisasjale  või  ettevõttesse 
toodud  asjadele  ning  rendilepingu  eseme  viljadele  (nt  metsasaadused,  rentniku 
soetatud tehnika) (VÕS § 351).  
  
  
 
Evelin Jürgenson 
Kinnisvaraõigus I 
 
Lk 9/ 9 
Liising  
 
VÕS  §  361-  Liisingulepinguga  kohustub  liisinguandja  omandama  liisinguvõtja  poolt 
määratud  müüjalt  teatud  eseme  (liisinguese)  ja  andma  selle  liisinguvõtja  kasutusse, 
liisinguvõtja kohustub aga maksma liisingueseme kasutamise eest tasu.  
  
Liisinguandja kohustused (VÕS § 362): 
•  tagama  liisinguvõtjale  liisingueseme  valduse  üleandmise  ja  mitte  takistama 
liisinguvõtjat liisingueseme valdamisel ja  kasutamisel . Kui eset ei anta üle tähtaegselt 
liisinguandjast tulenevatel asjaoludel - liisinguvõtjal õigus lepingust taganeda. 
 
Liisinguandja õigused (VÕS § 362 lg 3):  
•  ei vastuta liisinguvõtja ees liisingueseme lepingutingimustele mittevastavuse eest, v.a 
kui: 
o  liisingueseme või selle müüja valis liisinguandja või  
o  füüsilisest  isikust  liisinguvõtjale  tekkis  kahju  tulenevalt  mõistlikust  uskumisest 
liisinguandja  professionaalsusesse,  eelkõige  kui  liisinguandja  on  spetsialiseerunud 
teatud esemete liisimisele.   
 
Liisinguvõtja kohustused (VÕS § 363): 
•  kasutama  liisingueset  hoolikalt  ja  vastavalt  sihtotstarbele,  millest  lähtuti 
liisingulepingu sõlmimisel, kokkuleppe puudumisel aga  tavalisel   otstarbel ; 
•  säilitama  liisingueset  sellisena,  nagu  see  temale  üle  anti,  välja  arvatud  muutused,  mis 
tekivad liisingueseme sihtotstarbelise kasutamise tulemusena (nt auto v uue korteri taval. 
kulumine ); 
•  lepingu  lõppemisel  tagastama  liisingueseme  liisinguandjale  lepingu  sõlmimise  aegses  
seisundis,  välja  arvatud  juhul,  kui  ta  kasutab  talle  lepingu  järgi  kuuluvat  liisingueseme 
omandamise  õigust  (st  kui  ei  omanda,  võib  liisinguandja  nt  nõuda  sanitaarremondi 
tegemist, kui on tavalist kulumist ületavaid kahjustusi)  
 
Ülesütlemise tagajärjed (VÕS § 367) 
(1)  Liisingulepingu  ülesütlemise  korral  peab  liisinguvõtja  hüvitama  liisinguandjale  kõik 
kulud, mida liisinguandja kandis seoses liisinguesemega, eelkõige liisingueseme  ostuhinna  ja 
ostuhinna  finantseerimise  kulud  selles  ulatuses,  milles  need  ei  ole  kaetud  juba   tasutud  
liisingumaksetega.  
(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulude kindlakstegemisel lähtutakse liisinguvõtja 
poolt  pärast  ülesütlemist  tasuda  jäänud  liisingumaksete  summast,  millest  arvatakse  maha 
lepingust tulenev intress ja muud summad, mis ei seondu liisingueseme omandamiseks tehtud 
kulutustega.  
(3)  Kui  liisinguese  jääb  pärast  liisingulepingu  ülesütlemist  liisinguandja  omandisse,  tuleb 
käesoleva  paragrahvi  lõikes  1  nimetatud  kulutuste  hüvitamise  nõude  suuruse  määramisel 
arvestada liisingueseme väärtust selle liisinguandjale tagastamise hetkel.  
(4)  Liisinguvõtja  peab  hüvitama  liisinguandjale  ülesütlemisest  tekkinud   lisakulud ,  välja 
arvatud juhul, kui ülesütlemise põhjustasid liisinguandjast tulenevad  asjaolud .  
 
 
Evelin Jürgenson