Tehniline mehaanika II Teooria materjalid (0)

TALLINNA TEHNIKAÜLIKOOL
Majandusteaduskond
Ärikorralduse instituut
Ettevõtluse õppetool
Tõnis  Teinemaa
TALLINNA BÜROOHOONETE ARENDUSPROJEKTIDE 
FINANTSEERIMINE  JA SEOTUD MÕJURID
Bakalaureusetöö
Juhendaja : emeriitprofessor Ene Kolbre
Tallinn 2014
Olen koostanud töö iseseisvalt.
Töö koostamisel kasutatud kõikidele teiste  autorite  töödele,
olulistele seisukohtadele ja andmetele on viidatud .
Tõnis Teinemaa ……………………………
( allkiri , kuupäev)
Üliõpilase  kood: 112529
Üliõpilase e-posti aadress: [email protected]
Juhendaja emeriitprofessor Ene Kolbre:
Töö vastab bakalaureusetööle esitatud nõuetele
Ene Kolbre ……………………………
(allkiri, kuupäev)
Kaitsmiskomisjoni esimees:
Lubatud kaitsmisele
......................................................................
(ametikoht, nimi, allkiri, kuupäev)
SISUKORD
ABSTRAKT
Antud bakalaureusetöö  autorit  huvitas teadmine mida peaks Tallinna büroohoonete 
arendusprojektide   finantseerimise   osas   jälgima   ning   kuidas   erinevad   sellega   tegelevad 
osapooled    teemale    lähenevad.   Selle   välja   uurimiseks   uuriti   põhjalikult   rahvusvahelisi 
seisukohti, siin tegutsevate ettevõtete turuülevaateid ning viidi läbi kuus ekspertintervjuud 
siinsete arendajate, investorite ja pankade esindajatega.
Pangad    on   finantseerimisel   ettevaatlikud,   mistõttu   esitatavad   nõuded   on   küllaltki 
konservatiivsed . Büroohoonete finantseerimisel on esmajärgus oluline hoone vastavus üürnike 
vajadustele ning võetavat laenukohustust katvate rahavoogude olemasolu. Parkimiskohtade 
olemasolu, hoone üüripinna efektiivsus ja kvaliteet ning teiste mõjurid on olulised, kuid need 
sõltuvad   hoone   asukohast.   Äärelinna   puhul   võivad    hoones    kasutavad   materjalid   olla 
odavamad, kuid jälgima peab parkimiskohtade hulka. Soovitatav on 30 m2  üüritava pinna 
kohta   rajada   vähemalt   üks   parkimiskoht.   Kvaliteetsete   arendusete   tagamiseks   jälgivad 
turuosalised    pidevalt   ka   teiste   tegevust.   Hoonete   soetamisel   on   kaval   tehing   ajastada 
konkurendiga samale ajale.
Bakalaureusetöö   tulemustel   on   praktiline   väärtus   üliõpilastele   ja   praktikutele,   kes 
huvituvad kinnisvarast ja pangandusest.
Võtmesõnad: büroohooned, ärikinnisvara finantseerimine, kinnisvara arendamine, üüripinnad, 
kinnisvarainvesteeringud
SISSEJUHATUS
Viimane  majanduskriis  raputas korralikult kogu globaalset majandust ja eriti tugevalt 
Eesti kinnisvaraturgu. Eesti jaoks on majanduse taastumine toimunud küllaltki kiirelt, kuid 
vägagi valdkondade põhiselt. Üheks märkimisväärseid muutuseid läbi elanud kinnisvaraturu 
valdkonnaks on büroohoonete  turg . Toimunud muutused on osaliselt vastavalt siin tegutsevate 
ettevõtete   konkreetsetele   huvidele   erinevates   turuülevaadetes   kajastatud,   kuid   seni   on 
puudunud    büroohoonete   turul   toimunut   laiemalt   vaatlev   ja   mitmete   autorite   seisukohti 
ühendav uurimus. Täiendavalt on büroohoonete puhul oodatud tootluse saavutamisel reegliks 
aktiivne   võõrkapitali   kasutamine,   mille   väljastamisega   seotud   mõjurid   on   majanduskriisi 
vältel oluliselt muutunud. Seetõttu otsustas käesoleva lõputöö autor  seniste  õpingute käigus 
omandatud    teadmistele    ja   varasemale   ettevõtete   finantseerimise   alasele   töökogemusele 
tuginedes   oma   bakalaureusetöös   keskenduda   just   büroohoonete   turule   seoses 
arendusprojektide finantseerimisega kaasnevatest aspektidest. Lähtudes Eesti turu omapärast, 
kus enamik büroohooneid ja nende uusarendusi on Tallinnas, siis sai käesoleva töö fookus 
seatud just Tallinna büroohoonete turule. 
Bakalaureusetööl on 4 keskset uurimisküsimust: 
Millised   on  Tallinna   büroohoonete   finantseerimisega   kaasnevad    oluliseimad  
aspektid ning kas ja kuidas need erinevad turuosaliste vaatenurgast lähtuvalt? 
•
Millised   on   turuosaliste   jaoks   atraktiivsete   büroohoonete   puhul   oluliseimad 
mõjurid ning kas ja  kuidas neid jälgitakse finantseerimisel?
•
Millised   on   olnud   majanduskriisist   alates   Tallinna   büroohoonete   turul 
toimunud muutused?
•
Kuidas   arvestatakse   finantseerimisel   büroohoonete   klassifitseerimise 
metoodikate erinevusi ning millist rolli nad mängivad?
Bakalaureusetöö   eesmärgiks   on   eelnevalt   püstitatud   uurimisküsimustest   lähtuvalt 
uurida, millised on Tallinna büroohoonete arendusprojektide finantseerimisega seotud mõjurid 
ning millised neist on turuosaliste hinnangul määravad võõrfinantseeringu saamisel.
Bakalaureusetöö   eesmärkide   täitmiseks   on   töö   olemusest   lähtuvalt   tutvutud 
varasemate   valdkonda   puudutavate   uuringute   ja   teostega,   arvamusliidrite   teemakohaste 
seisukohtadega, erinevate kinnisvara valdkonnas tegutsevate ettevõtete turuülevaadetega ning 
praktilises   osas   viidi   läbi   6   poolstruktureeritud   ekspertintervjuud   pankade,   investorite   ja 
büroohoonete   arendajate   esindajatega.   Saadud   andmeid   kriitiliselt   hinnates   on   autori 
ülesandeks eelnevalt nimetatud uurimisküsimustele vastused anda ning püstitatud eesmärgid 
täita.
Antud   töö   on   jagatud   kolmeks   osaks.   Töö   esimeses   peatükis   antakse   ülevaade 
teoreetilistest    alustest.   Käsitletakse    kinnisvaraga    seotud   olulisemaid   mõisteteid   ja 
büroohoonete   põhitõdedesid,   vaadeldakse   erinevaid   büroohoonete   klassifitseerimise 
meetodeid  ning tutvustatakse kinnisvara tagatisega hüpoteeklaene.
Töö teises osas antakse analüütiline ülevaade Tallinna büroohoonete turgu mõjutavate 
tegurite muutustest viimase kaheksa aasta jooksul. Ülevaate  andmiseks  kaardistati erinevate 
ekspertide sõnavõttudest ja kinnisvarafirmade turuülevaadetest saadud teadmised ning neid 
kriitiliselt analüüsides pandi kokku loogiline tervik. Peatüki esimeses  pooles  antav ülevaade 
on  loogiliseks   eelduseks  peatüki teises pooles toodud empiirilises osas kasutatud metoodika 
tutvustusele ning empiirilise uuringu läbiviimisele.
Bakalaureusetöö   kolmandas   osas   tutvustatakse   ja   analüüsitakse   poolstruktureeritud 
ekspertintervjuude   käigus   saadud   tulemusi   ning   esitatakse   olulisemad   järeldused   ning 
ettepanekud.
Tänu   erinevate   osapoolete    seisukohtade    pidevale   võrdlusele   ning    käsitletud    teema 
kaasaegsusele   pakub   bakalaureusetöö   selle   koostanud   autori   hinnangul   põnevat   lugemist 
kõigile büroohoonete turust huvitatutele. 
Autor avaldab siirast tänu kõikidele töö valmimisele kaasa aidanud inimestele.
1. TEOREETILISED ALUSED
1.1. Kinnisvaraga seotud oluliseimad mõisted
Kinnisvara liigitus ja kasutatavad mõisted erinevad küll riigiti, kuid Brueggemani ja 
Fisheri   rahvusvahelise    liigituse    järgi  saab   kinnisvara   jaotada   vastavalt   kasutuse   otstarbele 
elamispindadeks   (ingl.   k.    residential )   ja   mitte-elamispindadeks   (ingl.   k.   non-residential). 
Elamispindade või  elamute  hulka loetakse nii eramaju, kortermaju, paarismaju kui ka teisi 
pikaajaliseks elamiseks mõeldud  hooneid , mille hulka ei loeta ajutist elamispinda pakkuvaid 
objekte, näiteks hotelle. Mitte-elamispinnad jagunevad eraldi kasutamise otstarbe järgi viieks 
alamkategooriaks:   äripinnad   (ingl.   k.   commercial    real     estate ),   tööstuspinnad   (ingl.   k. 
industrial real estate), hotellid ja motellid (ingl. k. hotel/motel), lõõgastumis- ehk vabaaja 
pinnad (ingl. k. recreational) ja ühiskondlikud hooned (ingl. k. institutional real estate). Antud 
juhul on inglise keelsele liigitusele töö autori poolt välja  pakutud  teatud vasted, kuid võib 
kasutada ka teisi eesti keelseid termineid. (Brueggeman,  Fisher  2008, 246)
Meid   huvitavad   büroohooned   ja   nende    osadeks    olevad   büroopinnad   kuuluvad 
äripindade   alla.   Seejuures   loetakse   rahvusvaheliselt   äripindade   hulka   ka   kaubanduspindu. 
Sama hoone võib  kuuluda  ühel ja samal  momendil  mitme alamkategooria hulka. Näiteks on 
Marienthali Keskuses olemas nii kaubanduspinnad Marienthali  Selveri  ja mitmete väiksemate 
teenusepakkuja vormis, kui ka büroopinnad. Seetõttu tuleb eeltoodud  loetelu  puhul arvestada, 
et   jaotamine   on    tinglik    ning   kasutusel   eelkõige   erinevat   tüüpi   hoonete   uurimiseks   ja 
omavaheliseks võrdluseks.
Kinnisvara ning eriti just äriotstarbelise kinnisvara puhul on oluline orienteeruda ka 
erinevates üürimisega seotud mõistetes. Enne Võlaõigusseaduse (VÕS) jõustumist 2002. aasta 
keskpaigas eristati oluliselt üüri- ja rendilepinguid ning vastavaid mõisteid. Nimelt reguleeris 
siis üürilepingut  elamuseadus , mille kohaselt sai üürilepinguga reguleerida üksnes eluruumi 
kasutusele andmist. Muude esemete kasutusse andmine toimus rendilepinguga rendiseaduse 
alusel.  Võlaõigusseaduses muudeti  mõistete tähendusi oluliselt  ning VÕS vastu võtmisest 
alates võib üürilepinguga lisaks eluruumidele üürida välja ka kõiki teisi esemeid. Samuti on 
ka rendileping kasutatav eluruumide välja rentimisel. Oluline vahe tuleb sisse küsimuses kes 
saab   endale   tekkinud   vilja.   Üürilepingu   järgi   kuulub   vili   omanikule,   rendilepingu   puhul 
rentnikule.  Kusjuures  vilja all ei mõelda vaid põllumajanduslikku vilja, vaid igasugust hüve, 
mis on asja kasutamisega tekkinud. Nii on viljaks ruumide edasise allkasutusse andmisega 
teenitud tulu, mida saab  sooritada  seaduse järgi vaid rendilepinguga. Samas ei ole teema 
igapäevaselt väga tõsine kuna seadusandja ei  defineeri  lepingut pealkirja, vaid lepingu sisu ja 
poolte   tegeliku   tahte   järgi.   Büroohoonete   puhul   võime   erinevalt    varasemast    kasutada   nii 
rentimise, kui ka üürimise mõistet, mistõttu erinevad autorid kasutavad sama sisu kohta kohati 
erinevaid mõisteid. Eesti keeles levinuim on siiski üürimine. (Ulst 2005)
Kinnisvara   üürimise   puhul   on   väga   oluline   vakantsuse   mõiste.    Vakantsus    ehk 
väljaüürimata   pindade   osakaal   kogu   pinnast   on   indikaator,   mis   iseloomustab   eelkõige 
üüriturul pakkumisel olevate pindade hulka ja selle vastavust üürniku nõudmistele. Kõrgem 
vakantsuse määr aeglustab arendustegevust ning madalam vakantsus kiirendab uute projektide 
alustamist. Tavapäraseks tasemeks, mis sunnib üürileandjaid tõstma pakkumisel oleva pinna 
kvaliteeti ja stabiliseerib renditasemed, on 3-5 protsenti. (Kuhlbach, Priske,  Lauren 2002, 110)
Kiiresti arenevates linnades võib vakantsus  ulatuda  ka 10 protsendini. Üle poole aasta 
20   protsenti   ületanud   vakantsuse   viitab   probleemsele   hoonele.   Põhjusteks   võivad   olla 
liigkõrgeid renditasud või on pinna kvaliteedi ja sisustusega tehtud olulisi möödalaskmisi. 
(Toompark 2003)
Vakantsus on kõrgem uute arendusprojektide puhul, kus hoone valmimise hetkeks ei 
pruugi   olla   kogu   kasutatav   pind   välja   üüritud.   Üldjuhul   üüritaksegi   teatud   büroopinnad 
eelkokkulepete alusel välja enne projektiga alustamist, teatud pinnad ehituse ajal ning osade 
pindade üürimine jääb projekti valmimise faasi. Kui turg või objektiga seotud tingimused 
kiireid üürilepingute sõlmimisi ei soosi, siis võib juhtuda, et vakantsuse määr jääb loodetust 
kõrgemaks.   Sellisel   juhul   on   arendajal   soovitatav   teha   vajalikud   arvutused   analüüsimaks 
vakantse pinna võimalikku üürimisega seotud ajakulu.  Mida kauem on hoones vaba pinda, 
seda vähem üüritulu  arendaja  ka saab. Algusaastate kehvem üüritulu avaldab üldjuhul mõju ka 
projekti edasisele väärtusele, kuna projekti väärtuse hindamisel on senine  rahavoog  oluliseks 
sisendiks   ning   käivitamisraskused    viitavad    ka   võimalikele   ohumärkidele   tulevikus. 
(Brueggeman, Fisher 2008, 255)
Üüritulude   puhul   on   oluline   vahet   teha   ka   nominaalse-   ja   puhasüüri   ehk   netoüüri 
vahel.    Nominaalne    üürimäär   võib    sisaldada    ruumide    parendusi    ja   soodustusi,   mis   kõik 
vähendavad kätte saadavat efektiivset netoüüri. Erinevad nominaalset üürimäära alandavad 
kokkulepped on tänapäeval väga  tavalised . Praktikas on üldjuhul avalikustatud nominaalse 
üürimäära   näitajad,   mis   muudab   turuolukorra   analüüsimise   keeruliseks   ning   mille   mõjul 
hinnatakse üürimäärasid küllaltki tihti turu tegelikest tasemetest kõrgemateks.  Maaklerid  ja 
üürileandjad ei ole huvitatud soodustuste reklaamimisest avalikkusele, sest uued rentnikud ei 
pruugi   soodustuste   saamisest   teadlikud   olla   ning   nii   jääb   üürileandjale   suurem   vabadus. 
(Toompark 2003)
Netoüüriga  on  seotud  ka   kinnisvara  rent  ehk  tegevustulu  (ingl.  k.    income   return), 
milleks   on   renditasu,   mida   rentnikud   maksavad   ruumide   kasutamise   eest 
omanikule/investorile.   Tegevustulu   leitakse,   kui   netoüürist   ehk   laekunud   kogutulust 
lahutatakse maha  tegevuskulud  ehk kinnisvara opereerimisega seotud halduskulud. Renditulu 
on konkreetselt laekunud tulu,  mida  saab võrrelda  aktsiate pealt laekuva dividendituluga. 
(Kuhlbach, Priske, Lauren 2002, 110)
1.2. Büroohoonete üldised liigitused
Erinevatest   büroohoonetest   ülevaate   andmiseks   on   järgnevalt   esitatud   mõned 
büroohoonete liigitamise meetodid (Toompark 2003):
Hoonetüübi järgi saab büroohooneid eristada 1-3 korrusega madalateks hooneteks, 4-
15 korrusega keskmisteks hooneteks, kõrghooneteks, mille puhul on tavaliselt üle 20 korruse, 
1-5 korrusega märkimisväärse maastikukujundusega hooneteks, 1-5 korruselisteks  uurimis - ja 
arendustegevusega   tegelevateks   laboratooriumitega   hooneteks   ning   eelmistele   sarnasteks 
tehnilisteks büroodeks.
Asukoha   järgi   on   võimalik   välja   tuua   keskses   äripiirkonnas   (CBD)    asuvaid  
büroohooneid,   kus   asuvad   valdav   enamik   suurimaid   büroopindu.    Teisena    saab   nimetada 
äärelinna   büroohoonete   piirkondi,   mis   asuvad   valdavalt   kiirteede   ja   äärelinna 
kaubanduskeskuste lähistel ning kus on valdavalt kasutatud madala või keskmise kõrgusega 
büroohooneid. Kolmandana saab asukoha järgi nimetada äriparkides asuvaid büroosid, mis 
tihti on keskmise suurusega või pigem isegi madalad ning mis on integreerituna osa äri- või 
tööstusparkidest. Viimasena on antud liigituse järgi võimalik välja tuua naabruskonna bürood, 
mille puhul on tegemist äärelinnas asuvate väikeste büroohoonetega, mis on otseselt suunatud 
sealsete klientide teenindamisele.
Asukoht   on   büroode   puhul   otseselt   seotud   ka   büroode   kasutajatega,   mistõttu   on 
võimalik büroopindu ka kasutajate tõttu viieks suuremaks klassiks liigitada. Institutsionaalsete 
klientide nagu näiteks pankade jaoks on mõeldud suured  projektid , kus parimal asukohal on 
kriitiline tähtsus.  Meditsiinilised - ja hambaravi asutused soovivad  olla suuremate  haiglate 
läheduses   ning   eeldavad   väga   heade   parkimisvõimaluste   olemasolu.   Kaubanduspindadega 
seotud bürood on müügile suunatud, mõeldud kaubanduse teenindamisele ning seetõttu on 
asukoht seotud  vajadusega  väga  heale  ligipääsetavusele. Tööstusettevõtetel on bürood tihti 
tootmishoonete lähistel tööstusparkides ning laopindadega seotud büroode puhul hinnatakse 
enim madalat maa ja üürihinda.
1.3.  Büroohoonete   klassifitseerimine   ja   kvaliteediklasside   peamised 
erinevused
Nagu   eelnevalt   tutvusime,   siis   võivad   bürood   olla   küllaltki   erinevad.   Erinevate 
büroode   vahel   vahe   ning   teatud   üldistuste   tegemiseks   kasutatakse   büroopindade 
klassifitseerimiseks   üldiselt   tähiseid   A,   B   ja   C.   Lisaks   on   igal   tähel   kasutusel   ka 
alamkategooriad (A+ ja A-) (Forton International s.a.). Antud märgistust kasutatakse enim 
erinevate   hoonetüüpidega   seotud   andmete   avaldamisel   ja   analüüsimisel.   Siinkohal   peab 
arvestama,  et  büroode klassifitseerimine  ei  ole  rahvusvaheliselt  ühtne  ning  liigitus erineb 
piirkonnast  ja kinnisvaraturust. Seetõttu ei pruugi ühel turul A kategooria vääriline hoone 
teisel   turul  A  kategooriasse   kuuluda.   Üldise   kokkuleppe   järgi   eristatakse   pindu   suhtelise 
võrdluse   teel,   kus   turu   parimad   objektid   saavad   tähise  A  ning   ülejäänud   büroohooneid 
võrreldakse antud A klassi hoonetega. 
Eri riikides ning eri hindajate poolt kasutusel olevad metoodikad varieeruvad. Kuivõrd 
büroohoonete  klassifikatsioon  on oluline tegur nii investorite, kui ka finantseerijate jaoks, on 
tarvilik võrdlusena esitada ka veidi põhjalikum näide erinevatest rahvusvahelistest hindamise 
metoodikatest. Järgnevalt on võrreldud  Silicon  Valleys kasutusel olevat veidi üldsisemat A, B 
ja C võrdlust ning Forton International JSCo investeerimiskonsultantide meeskonna poolt 
Bulgaaria  kohta loodud klassifikatsiooni. Bulgaaria klassifitseerimine põhines probleemil, et 
kuigi mitmed maaklerid markeerivad oma poolt pakutavaid büroopindu A klassiga, siis ei 
arvesta   antud   tähis   tihti   hoone   arhitektuuri   ja   tehnilisi   tegureid.   Arvestades   Bulgaaria 
lähiajaloo  sarnasusi  Nõukogude mineviku ja kiire kinnisvaraturu arengu osas  Eestiga , siis 
peab töö autor põhjendatuks Bulgaaria klassifikatsiooni näidiseks toomist. Fortoni  meeskond  
võttis oma klassifikatsiooni koostamisel aluseks EL-i eri riikides tehtud kinnisvarastandardite 
uuringu, Washingtonis asuva Urban  Land  Institute-i andmebaasi ja Bulgaaria turu eripärad 
ning defineerisid Bulgaaria büroopindade turu jaoks 5 klassi: A+, A, B+, B ja C. (Forton 
International s.a.)
A+ klassi kuuluvate hoonete puhul on tegemist piirkonna väljapaistvaimate hoonetega, 
mille  unikaalne  arhitektuur,  silmapaistev  kvaliteet ning suurepärane asukoht linna keskuses 
või   keskses   äripiirkonnas   (CBD,   ingl.   k.   Central   Business    District )   on   põhjuseks,   miks 
tegemist   on   kalleimate   büroopindadega,   kuhu   omanik   saab   vaid   talle   sobivaid   rentnikke 
valida. Lisaks täidavad A+ klassi büroohooned kõik A klassi hoonetele sätestatud nõuded. 
Kusjuures huvitav on, et Fortoni enda hinnangul 7 miljoni elanikuga Bulgaarias mitte ühtegi 
vastavat hoonet. ( Ibid .)
A kategooria büroohooned esindavad Silicon  Valley  kinnisvaraturul leiduvat  parimat  
kvaliteeti: Tegemist on  parimas   asukohas  asuvate suhteliselt uute, kõrge ehituskvaliteediga, 
heade ligipääsudega ja professionaalse haldusteenusega hoonetega. Tänu kõrgele kvaliteedile 
ning heale asukohale on tegemist atraktiivsete pindadega, kus on omanikel kõrge nõudluse 
tõttu võimalik valida hoonesse parimaid üürnikke ning küsida ka vastavalt kõrgeimat renti. 
( Square     Feet    ...   2008)   Bulgaaria   klassifikatsiooni   puhul   on  A  kategooriasse   pääsemiseks 
kirjeldatud 22 põhjalikku tegurit, mille täitmisel on võimalik  hoonel  vastav kvaliteediklass 
pälvida (Forton International s.a.).
B   klassi   puhul   on   tegemist   enim   vaidlusi   põhjustava   kvaliteediklassiga,   kuna 
tingimuste osas kaasneb alati subjektiivne hindamine. Bulgaaria näitel on hooned osaliselt 
vastavad  A  klassile,   kuid   esineb   puudujääke,   mistõttu  A  kategooria   hulka   need   ei   mahu. 
Üldiselt on tegemist  hiljuti  ehitatud või rekonstrueeritud heas asukohas olevate hoonetega, 
kus   on   kasutatud   kvaliteetseid   ehitusmaterjale   ning   mida   hooldatakse   regulaarselt.   B 
kategooria hulka mahuvad ka väga hea asukohaga veidi vanemad hooned, mis on ehitatud 
siiski peale 1989 aastat ning mida on väga hästi hooldatud. B+ klassi kuulumiseks peab hoone 
puhul olema tegemist hiljuti ehitatud väga hea disaini ja tehnilise lahendusega hoonega, mis ei 
vasta   küll   kõigile  A  klassi   tingimustele,   kuid   mille   puhul   on   täidetud   üle   12  A  klassile 
sätestatud kohustusliku nõude. Väga tihti on tegemist ehituse kvaliteedilt A klassi kuuluvate 
hoonetega, mille puhul on ainukeseks puudujäägiks asukoht. (Forton International s.a.)
Silicon Valley puhul on B kategooria tingimused veidi  leebemad  ning on tegemist A 
kategooria hoonetest veidi vanemate, kuid siiski korraliku kvaliteediga ja asukohaga hoonete, 
kus tegutsevad konkurentsivõimelised üürnikud. Üldjuhul on antud hoonete puhul tegemist ka 
väärtust otsivate investorite lemmikpindadega, kuna hooned asuvad peamiste kesklinnas või 
liiklussõlmede   kõrval  ning   renoveerimisega  on  võimalik  vastavad   hooned  uuesti  A klassi 
tasemele  viia. (Square Feet ... 2008)
C   kategooria   puhul   on   tegemist   antud   büroopindade   liigituse   madalaima   astmega. 
Seetõttu kuuluvad siia mõlema klassifikatsiooni järgi kõik ülejäänud hooned, mis A ja B tähist 
ei vääri. Mõlemal juhul on tegemist üldjuhul vanemate, 20-25 aasta vanade hoonetega, mis 
asuvad   vähem   atraktiivsetes   piirkondades   ja/või   vajavad   olulises    mahus    renoveerimist. 
Seetõttu vastavad need ka üksnes osadele B klassile esitatud tingimustest ning ei ole vajaliku 
funktsionaalsusega ega ehitatud kaasaegsetest  materjalidest . Hoone esialgne otstarve võis tihti 
olla   ka    administratiivne    kasutus   ning   arhitektuuriliselt   on   tegemist   vähem   ihaldusväärse 
välimusega  hoonetega  ning  ka  hoone   infrastruktuur   ja tehnilised  lahendused  on   aegunud . 
Fortoni   klassifikatsiooni   järgi   kuuluvad   C   klassi   ka   büroopinnad,   mis   pole   üksnes 
büroohooneks   ehitatud   ning   kus   büroopinnad   jagavad   hoonet   näiteks   kaubandus   või 
elamispindadega.   Eelneva   tõttu   on   C   klassi   büroopindadel    madalaimad    üüritasemed   ning 
üürnike vahetus võtab teistest klassidest vaatamata madalamale renditasemele rohkem aega.
Erinevates piirkondades on büroopindade liigitus erinev, kuid üldised põhimõtted on 
küllaltki sarnased. Siiski on hoone klassi täpne määramine tihti erinev ning hoone omaniku, 
kinnisvaramaakleri või mõne teise seotud osapoole võimuses. Rahvusvaheliste põhimõtete 
erinevuse   näitena    eeldaks    Houstoni   kesklinna   puhul  A  kategooriasse   pääsemine   hoonelt 
250 000 m2  üüripinda või enamat. Väiksemates piirkondades asuvaid 5 000 kuni 25 000 m2 
suuruseid  A kategooria tingimustele vastavaid büroohooneid loetakse USA puhul ka teistes 
piirkondades   tihti   üksnes   suuruse   tõttu   B   kategooria   või   isegi   C   kategooria   vääriliseks. 
(Davidson 2009) Rahvusvaheliste büroohoonete klassifitseerimise standardite puudumine on 
tugevalt seotud ka erinevate piirkondade erisuste tõttu.
1.4. Büroohoonete klassifitseerimise olukord Eestis
Arvestades asjaolu, et ühtset rahvusvahelist klassifitseerimist ei eksisteeri, seadusandja 
poolt kohustuslikke tingimusi pole määratletud ja Eesti  kinnisvaraturg  on peale Nõukogude 
liidu lagunemist teinud läbi väga kiire arengu, siis pole ka väga üllatuslik, et ka Eestis on 
büroopindade klassifitseerimine olnud klassi määraja isikust sõltuv. Üldiselt on üle võetud A, 
B ja C klasside olemasolu, kuid kasutatakse ka A+ ja mitmeid teisi vahetähiseid. Selgitusi 
antakse   tihti   oma   objekti   kontekstis   ning   vastavalt   enda   huvidele.   Kesklinnas   asuvate 
büroohoonete   puhul   reklaamitakse   head    asukohta ,   kesklinna   lähistel   olevate   kõrge 
kvaliteediga hoonete puhul nende kvaliteeti ning mõlemal juhul väidetakse end tihti just antud 
asjaoludele tuginedes kuuluvat A klassi  parimate  büroohoonete hulka.
Vahelduva    eduga   on   erinevad   kinnisvara   sektoris   töötavad   isikud   proovinud 
avalikkuse ees esinedes turgu ühtsemalt mõistetavaks ja selgemaks muuta. Uus Maa analüütik 
Risto  Vähi on 2012. aastal teatud defineerimise teinud, kus kasutas ka + ja - hinnanguid. Tema 
hinnangul   kuuluvad   A+   kvaliteediklassi   südalinna   uued   büroohooned,   mis   on   ehitatud 
1990ndate   teisel   poolel   või   hiljem   ning   mis   üldiselt   täidavad   eelmises   osas   toodud 
rahvusvahelised A kategooria tingimused. Vähi jaoks on A kvaliteediklassi puhul tegemist 
mõnevõrra madalama kvaliteeditaseme ja asukohaga, kui A+ büroopindadel. A klassi loeb ta 
ka mõned äärelinna bürood, mis tehniliselt jäävad A klassi, kuid asukoha tõttu on nad pigem 
B.   B   klassi   jäävad  Vähil   peamiselt   kesklinna   ja   äärelinna   nõukogudeaegsed    renoveeritud  
administratiivhooned, mis tänapäeva nõuetele ei vasta ning äärelinna renoveeritud ja uued 
büroopinnad. ( Tosso 2012) 
Vähi   definitsioonide   võrdlemisel   eelmises   peatükis   toodud   Silicon   Vally   üldise 
klassifikatsiooniga   näeme,   et   erisusi  on   küllalti   mitmeid.  Toodud  B   kategooria   on   pigem 
vastavuses   eelneva   C   kategooriaga   ning   mitmed   A   pinnad   kuuluvad   B   kategooriasse. 
Sarnasele   probleemile   on   viidanud   Ober-Hausi   turuülevaates   ka   Soraineni    juristid ,   kelle 
hinnangul on tihti välisinvestoritel ja  kohalikel  müüjatel väga erinev arusaam büroopindade 
klassifitseerimisest ning mida ikkagi lugeda A ja mida B klassi hooneteks (Ober- Haus  2014, 
76).
Erimeelsuste   lahendamiseks   ning   klassifikatsioonide   ühtlustamiseks   on   Eesti 
Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liikme  Ardi  Roosimaa juhtimisel juba 2009. aastast koos 
käinud   töörühm,   kelle   eesmärgiks   on   olnud   omavahel   kokkuleppele   jõuda   ühtsetes 
klassifitseerimistingimustes ning välja anda „lihtne  abimees , et mõne kriteeriumi alusel aru 
saada,    millisesse    kvaliteediklassi   ja   piirkonda   hoone   kuulub“   (Roosimaa   2014).   Ühtsete 
põhimõtete    vajalikkusest    on   ta   Äripäevale   öelnud:   „Siiani   oli   see   igaühe   enda   otsustada, 
milleks ta hoonet peab, ja kuna üldine teadlikkus kinnisvara alal on erinevalt laialt kujunenud 
arvamusest   tegelikult   väike,   siis   tihti   võis   see   tekitada   eksiarvamusi   ja   seetõttu   ka 
investeerimiskavade täitumata jäämist.“ Nüüdseks ollakse klassifikaatoriga lõpusirgel ning 
lähiajal on oodata klassifikaatori kasutuselevõttu kinnisvarafirmade liitu kuuluvate ettevõtete 
poolt. (Roosimaa 2014)
Kinnisvarafirmade   liidu   liigitus   põhineb   kvaliteeditunnuste   ja   asukoha   eristamises 
eraldi tähistega. Võrreldes eelnevate A, B ja C liigitustega on antud juhul kasutusel kaks 
eraldi tähte. Üks vastavalt kvaliteedi ja teine piirkonna jaoks. Nii saavad varasemalt Tallinna 
kesklinnas  asunud  uued A või Vähi A+ klassifikatsiooni saanud hooned edaspidi AA tähise 
ning kesklinnast kaugemal asuvad kõrge ehituskvaliteediga hooned näiteks BA tähise.
Sarnaselt Eesti Kinnisvarafirmade Liidule on büroohoonete parema võrreldavuse ja 
üldistatavuse jaoks oma klassifikatsiooni juba välja töötanud ka Eesti Kinnisvara Hindajate 
Ühing   (EKHÜ),   kelle   klassifikatsioon   on   Eesti   Standardikeskusega   koostöös   ka   EVS 
standardisarjaks   vormistatud.   Seejuures   on   üldine    loogika    sarnane   Roosimaa 
klassifikatsioonile ning + ning – asemel lähtutakse üksnes A, B ja C tähistest. Vara hindamisel 
vaadeldakse eraldi nii asukohta, hoone kvaliteeti, kui ka kinnisvara juhtimist. Tulemustes 
tuuakse   koondhinnang   välja   kolmeosalise   kombinatsioonina.   Nii   võib    parima    Tallinna 
kesklinnas paiknev kõrge kvaliteediga hästi  juhitud  büroohoone saada AAA kvaliteediklassi. 
Veidi kehvema asukohaga, kuid samuti kõrge kvaliteediga hästi juhitud hoone aga BAA. 
(EVS 875-10:2013)
Vaatamata erinevatele olemasolevatele klassifitseerimise meetoditele esineb Tallinnas 
ja   laiemalt   kogu   Eestis   olukord,   kus   lähtutakse   küllaltki   erinevatest   klassifitseerimise 
põhimõtetest, mis seetõttu tekitab üksteise mõistmisel ja hoonete võrdlusel probleeme. Võib 
loota ,   et   aja   jooksul   hakatakse   olemasolevaid   standardeid   rohkem   kasutama,   kuid   tänase 
seisuga   kasutavad   erinevad   suuremad   turuosalised    eelpool     tutvustatud    mudeleid 
organisatsioonidesse kuulumisest või turuosalise enda põhimõtetest ja vajadustest lähtuvalt.
1.5. Büroohoonete arendamisega seotud põhitõed
Büroohoonete   arendamine   on   kinnisvara   arendustegevuse   puhul   üks   kõige 
keerukamaid ja konkurentsitihedamaid  segmente . Kinnisvaraarendused on valdkonnaks, kus 
üksiku   ettevõtja   visioonil   on   märkimisväärne   roll.   Üldjuhul   on   suhteliselt   vähe 
kinnisvaraarendusi   tehtud   puhtalt   statistikale   ja   analüüsidele   keskendudes   ning   tavaliselt 
hakatakse   analüüse    koostama    üksnes   alles   peale   idee   leidmist   ning   võimaliku   tulu   toova 
ideega välja tulekut. Arendajate hinnangul ei ole turuülevaate eesmärgiks mitte alati detailse 
analüüsi pakkumine, kuivõrd klientide teavitamine konkreetsete arendustega seotud olulistest 
piirkondlikest teguritest. (Guy, Henneberry 2002, 54)
Büroohoonete arendajate töö algab turuanalüüsiga või üürnikuga. Turuanalüüsi põhise 
arenduse sisuks on turgu mõjutavate trendidega kursis olemine ning põhjalike prognooside 
loomine. Prognoosid on olulised, et hinnata nõudluse võimalikku kasvu õige tüübiga hoone 
õigesse asukohta rajamiseks. Seejuures võib kasu olla analüüsidest, kus hinnatakse piirkonnas 
tegutsevate   ettevõtete   üldisi   trende,   käibeprognoose,   kuid   teiselt   poolt   ka    töötaja    kohta 
vajalikku pinda mõjutavaid tegureid. Need tegurid on küllaltki  raskelt  prognoositavad ning ka 
väga põhjalike mudelite puhul jääb alles piisavalt ebamäärasust. (Brueggeman, Fisher 2008)
Büroode   puhul   on   tegemist   küllaltki   nõudliku   kinnisvara    liigiga .   Seetõttu   saab 
büroopindadelt võrreldes teiste kinnisvaraliikidega küsida ka küllaltki kõrget üüri. Kuna maa 
hind sõltub sellest mida sinna arendada on võimalik ja arenduse  kogukuludest , siis pakuvad 
kõrge   üürituluga   büroohooned   üldjuhul   parima   asukohaga   maatükile   kõrgeimat   loodavat 
lisandväärtust.   (Guy,   Henneberry   2002,   76)    Teistpidi    vaadates   võib   öelda,   et   kalleimates 
piirkondades on just büroohooned (Brueggeman, Fisher 2008).
Üldise teooria järgi on  ruudukujulist  bürood kõige odavam ehitada. Samas pakub see 
ka madalaimat tulu ruutmeetri kohta, mistõttu eelistavad  arendajad  tihti rohkemat aknapinda 
pakkuvaid   ristküliku   kujulisi   hooneid.   Optimaalne   pind   sõltub   üürnikust   kellele   hoone 
mõeldud on. Mitmekorruseliste büroohoonete optimaalseks korruse pinnaks loetakse 1600 
kuni 2500 m2. Omaniku  seisukohast  on efektiivne kasutada avatud planeeringuga büroopinda, 
mis   muudab   büroo   ümberplaneerimise,   kui   ka   algse   ehituse   odavamaks.   Samas   tuleb 
arvestada, et avatud büroo pinnakasutus vähendab privaatsust ja suurendab  müra , mistõttu ei 
pruugi see kõigile sobida. (Toompark 2003)
Sarnaselt büroopinnale on efektiivne suurus ka parklal. Efektiivseks peetava  parkla  on 
40 või 60 meetrit pikk ning vähemalt 60 meetrit lai. Kuigi eraldiseisev parka on büroohoone 
külge integreeritud parklast odavam, siis võimaluse korral soovitatakse mõlema olemasolu. 
Parkimiskohtasid   peaks   100m2  suuruse   büroopinna   kohta   olema   vähemalt   kolm. 
Finantseerijad soovitavad tihti isegi nelja parkimiskohta. (Toompark 2003)
Asukoha  osas  on  rahvusvaheliselt  jõutud   järeldusele,  et  büroohoone  ei   tohiks  olla 
vahetult väga tiheda liiklusega tänava ääres. Tihe liiklus on küll soodne jaekaubandusele, kuid 
ummikud vähendavad huvi piirkonna vastu. Lisaks on büroohooned ise suured tipptundidel 
liiklusvoo   tekitajad,   mistõttu   võib   niigi   tiheda   liikluskoormusega   piirkondades   tekkida 
probleeme büroo arenduseks vajaliku loa  saamisega . Kui varasemalt olid ummikud üksnes 
kesklinna probleem, siis nüüd on need kandunud ka äärelinnadesse. (Ibid.)
1.6. Hüpoteeklaenude põhilised mõjurid 
Kinnisvara   arendusel   sealhulgas   büroopindade   arendusel   kaasatakse   alati 
võõrfinantseerimist   hüpoteeklaenude   näol.   Kinnisvara   tagatisel   väljastatud   laenudel   on 
üldjuhul võrreldes teiste laenudega suhteliselt pikk tagasimakseperiood. Kui eluasemelaenude 
pikkuseks  on maailmas reeglina 10-30 aastat, siis ärikinnisvara puhul sõltub laenuperiood 
konkreetse objekti otstarbest ning ostja/investori plaanidest konkreetse objektiga (Kuhlbach, 
Priske,   Lauren   2002,   156).   Seetõttu   on   ärikinnisvara   laenuperiood   eluasemetega   seotud 
laenudest üldjuhul lühem. Lisaks on ärikinnisvara puhul eluasemetega võrreldes kõrgem risk 
väärtuse    kahanemisele ,   mistõttu   üldreeglina   väga   pikki   laenuperioode   ei   aktsepteerita. 
Büroohoonete   puhul   on   tegemist   aga   ülejäänud   ärikinnisvarast   suhteliselt   väiksema 
riskantsusega   objektidega,   mistõttu   on   nende   puhul   rahvusvaheliselt   levinuim   jällegi   30 
aastane hüpoteeklaen (Toompark 2003).
Laene  on võimalik vastavalt tagasimaksete jagunemisele jaotada kaheks (Kuhlbach, 
Priske,   Lauren   2002,   157):   Iseamortiseeruvate   annuiteetlaenude   puhul   on   laenuvõtja 
kohustatud maksegraafiku alusel laenuperioodi lõpuks perioodiliste tagasimaksetega  tasuma  
kogu   laenusumma.   Osaliselt   kustutatud   laenude   puhul   on   üldine   laenu   tagasimaksmine 
sarnane eelmise laenuliigiga, kuid viimane laenu lõppmakse (ingl. k. balloon  payment ) on 
eelmistest maksetest oluliselt suurem. Sellisel juhul tagastatakse laenuperioodi jooksul kas 
üksnes osa laenust või teatud juhtudel ka üksnes  intressid  ning perioodi lõppedes tagastatakse 
ühekordse maksega ülejäänud summa. Selline  laen  on mõistlik juhul kui planeeritakse algselt 
soetatud objekt laenuperioodi lõpus maha müüa või olemasolev laen tolle hetke tingimustel 
uue  laenuga   asendada .  Seejuures tuleb  arvestada,  et  üksnes intressi tagastavad  laenud  on 
pankade jaoks märksa kõrgema riskiga ning antud spekulatiivse iseloomu tõttu väljastatakse 
neid ebasoodsamatel tingimustel, mis võib avalduda kõrgema intressi, nõutavate lisatagatiste 
või kõrgema omaosaluse määra kaudu.
Omaosaluse määr ehk ka laenuvõtja  omafinantseering  algab hüpoteeklaenude puhul 
maailmas levinud praktika järgi üldjuhul 10 protsendist. Ärikinnisvara puhul on võrreldes 
eluasemetega   kõrgema   riskitaseme   tõttu   levinud   20-30   protsendilise   omaosaluse   määra 
kasutamine.   Riskantsemate   projektide   puhul   võivad   pangad   nõuda   ka   poole   projekti 
maksumuse ulatuses omafinantseeringu kasutamist. Teatud juhtudel on võimalik lisatagatisi 
kasutades projekte ka üksnes võõrkapitaliga finantseerida. (Kuhlbach, Priske, Lauren 2002, 
157)
Büroohoonete   arenduste   puhul   eksisteerib   finantseerimise   puhul   üsna   tihti 
laenuperioodi   kaheks   erinevaks   sisuliseks   laenuks   jagamist.   Esimesel   juhul   on   tegemist 
ehituslaenuga   ning   hiljem   finantseeritakse   ehituslaen   hoone   täituvuse   varasemalt 
kokkulepitud   tasemeni   jõudmisel   ümber   hüpoteeklaenuks.   Seejuures   nõutakse   ka    esialgse  
ehituslaenu väljastamisel üürnikega sõlmitud eellepingute olemasolu 20-50 protsendi ulatuses 
hoone üüritavast pinnast. Kõrgemat eellepingute mahtu nõutakse väheste kogemustega uutelt 
arendajatelt. Riskantsemate turgude puhul võib eellepingute nõutavaks mahuks olla ka 50-70 
protsenti. Reeglina on ehituslaenu hüpoteeklaenuks ümber sõlmimine seotud hoone täituvuse 
70-80 protsendilise tasemega. (Toompark 2003) Antud eellepingute nõudmine on sisuliselt 
argumenteeritav põhjusel, et laenuandjatel on keeruline hinnata laenuvõtja poolt sõlmitavate 
kokkulepete    sisu   ja   efektiivset   üürimäära   ning    paberil     allkirjastatud    üürilepingud   aitavad 
kindlaks määrata reaalsete rahavoogude suurust.
Laenude puhul on üks olulisemaid tegureid  intress . Laenuintressi kujunemine on seda 
mõjutavate tegurite rohkuse tõttu äärmiselt keerukas. Igasuguse laenu puhul intressist rääkides 
tuleb   arvestada,   et    oluliseim    intressimäära   mõjutav   tegur   on   eelkõige   konkreetse   projekti 
riskantsus, mis sõltub näitena nii büroo asukohast ja ehituskvaliteedist, kui ka hinnatasemest. 
Projekti   omapäradele   lisandub   ka   panga   poolt   rahvusvahelistelt   rahaturgudelt   laenatud 
rahaliste   vahendite    baashind    ehk   –intress   või   hoiustajatele   makstav   hoiuseintress.   Nende 
puhul on oluliseimateks teguriteks panga enda usaldusväärsus ja finantsvõimekuse tase ning 
üldine maailmamajanduse olukord. (Kuhlbach, Priske, Lauren 2002, 156)
Kuna hüpoteeklaenude riskantsus on suhteliselt madal, siis võib baasintressile lisatav 
marginaal    moodustada   küllaltki   väikese   osa   koguintressist.   Eesti   puhul   on   levinuima 
baasintressina kasutusel 6 kuu  Euribor . 6 kuu Euribor on otseselt seotud Euroopa Keskpanga 
monetaarpoliitikaga,   mistõttu   on   selle   kujunemine   ka   paari   aasta   kontekstis   pigem 
prognoositav.   Keskpanga   poolt   rekordmadal   Euribori   tase   on   põhjustanud   olukorra,   kus 
kasumlikkuse  säilitamiseks on viimastel aastatel kasvanud just marginaali osa koguintressist. 
Euribori   kõrval   on   küllaltki   laialdaselt   kasutusel   ka   pankade   enda   väljamõeldud 
baasintressimäärad, mille puhul jääb tihti selgusetuks, millel nad tegelikult põhinevad.
Tagatise    hindamise   puhul   võivad   finantseerijad   kasutada   nii   kinnisvarafirmade 
professionaalsete kinnisvarahindajate abi, kui kasutada ka oma ettevõtte siseseid hindajaid. 
Kui   eluasemete   puhul   on   väliste   hindajate   kasutamine   levinud,   siis   Eesti   puhul   tehakse 
ärikinnisvara puhul palju hindamisi ära just panga siseselt. Pangasisest hindajat kasutatakse 
tihti ka täiendavana olemasoleva eksperthinnangu kõrval.
Ärilaenude   analüüsimisel   kasutatakse   rahvusvaheliselt   põhiliselt   kahte   suhtarvu: 
tasuvuspunkti   ja   laenukoormuse   kattekordajat.    Tasuvuspunkt    põhineb   kinnisvaraobjekti 
maksimaalsel   võimalikul   kogutulul   ehk   tulul,   mida   peaks   näiteks   konkreetne   büroohoone 
tootma  100 protsendilise väljarenditavuse korral. Seejuures ei ole sealt tegevuskulusid veel 
maha arvestatud. Tasuvuspunkti leidmisel jagatakse tegevuskulude ja laenuteeninduskulude 
summa   maksimaalse   võimaliku   kogutuluga.   Maailmas   on   laenuandjate   jaoks   reeglina 
aktsepteeritav tasuvuspunkti maksimaalne suurus 0,85. Laenukoormuse kattekordaja põhineb 
aga   puhtal   tegevustulul   (ingl.   k.   net    operating    income),   mis   saadakse   maksimaalsest 
võimalikust kogutulust vakantsuse tõttu saamata jääva rendi ja tegevuskulude mahaarvamisel. 
Laenukoormuse kattekordaja leidmiseks jagatakse puhas tegevustulu laenuteeninduskuluga. 
Reeglina on sobiv laenukoormuse kattekordaja suurus vähemalt 1,3. (Ibid., 172)
2. ANALÜÜTILINE ÜLEVAADE TALLINNA 
BÜROOHOONETE TURU MÕJURITE MUUTUSTEST
Tallinnas   oli   2013.   aasta   lõpu   seisuga   ligikaudu   600 000   m2  büroopindu   ( Tomson  
2014),   mis   on   ajalooliselt   koondunud   peamiselt   kesklinna   või   üksikute   tööstusobjektide 
kõrvale äärelinna. Taasiseseisvumise järel jõudis majanduse kiire arengu tõttu olemasolevate 
hoonete vakantsus nulli lähedale ning koos üürihindade kiire tõusuga lõi see soodsa pinnase 
uusarenduste tekkeks. Kesklinnas olid olemasolevate pindade laienemisvõimalused piiratud, 
mistõttu   hakati   büroohooneid   aktiivselt   arendama   ka   äärelinnades   peamiste   magistralide 
läheduses.   Tänase   seisuga   saab   Tallinnas   eristada   nelja   peamist   büroopindade   piirkonda: 
kesklinn koos Tornimäega, Pärnu  maantee  Järve- Tondi  piirkond, Lasnamäe kesklinnapoolne 
osa koos Ülemistega ning Mustamäe tee kesklinnapoolne osa. (Tomson 2013)
2.1. Majanduskriisini valitsenud trendid
Majanduskriisile    eelnenud    majandustõusu   perioodil   oli   kinnisvaraturu   põhirõhk 
arendustegevuse   kaudu   kiire   kasumi   omandamisel,   mida   sai   kõige   lihtsamini   uute 
elamispindade   rajamisega.   Stabiilset   üüritootlust   pakkuvaid   büroohooned   pälvisid   algselt 
vähem   tähelepanu   ning   neid   arendati   eelkõige   vastavalt   konkreetse   ettevõtte   vajadusele. 
Majanduskliima väljavaadete muutusel tekkis arendajatel ka suurem huvi büroopindade vastu. 
2007 aastaks oli kvaliteetsete pindade puuduse tõttu jõutud olukorda kus tühimiku täitmiseks 
hakati   aktiivselt   büroohooneid   arendama   (joonis   1).    Konkureerivate    arenduste   tõttu   oli 
Tallinnas   ühtäkki   eelkõige   äärelinnadesse   kerkimas   üle   150 000   m2  uusi   büroopindu 
olukorras, kus BREC Kinnisvara äripindade hindamise juhi Timo  Tammaru  hinnangul oli 
vajadust vaid 50 000 m2  uue pinna järele (Tosso 2007). 2007. aasta julge arendustegevus 
tekitas   olukorra   kus   maailma   majandusseisundi   oluliselt   kiiremal   nõrgenemisel   reaalne 
nõudlus   kallitele    pindadele    vähenes   ning   valminud   pindadest   jagus   järgneva   mitme   aasta 
vajaduse täitmiseks. ( Luts  2009) 
Joonis : Uued büroopinnad Tallinnas brutopinna järgi, tuhandetes ruutmeetrites
Allikas: (Tomson 2014, 4)
2008. aasta puhul, langevate turuhindade ja suures mahus valmivate büroohoonete 
kontekstis,   aktiviseerus    siinne    investeerimisturg   ning   toimus   hulk   ostu-müügitehinguid. 
Büroopindade üürimisel olid tol hetkel sõlmitud palju pikaajalisi üürilepinguid, mis langevate 
hindade   tõttu    pakkusid    investoritele   põnevaid   väljakutseid.   Nii   said    investorid    teatud 
objektide ostul küsida ka 10-11 protsendi vahemikku jäävat oodatavat tootlust. (Arco Vara 
2012)
2.2. Turu  arengud majanduse madalseisu kontekstis
Majanduskriisile   reageerisid   pangad   küllaltki   kiirelt   ning   2009.   aastal   puudus 
arendajatel negatiivsete väljavaadete tõttu praktiline võimalus ärikinnisvara finantseerimiseks 
laenu saada, mille tulemus väheste uute büroopindade osas avaldub joonise 1 puhul aastatel 
2010 ja 2011. Pankade poolt kiire reageerimise tõttu oli DnB  Nord  Panga ärioperatsioonide 
juhi Jaan Liitmäe sõnul laenu võimalik saada vaid olemasoleva rahavooga projektide ostuks, 
mille   puhul   oli   eelduseks   tugevate   rentnike   olemasolu   ning   piisav   rahavoog.   Swedbanki 
ettevõtete finantseerimise divisjoni juhi Tauno Vanaselja sõnul ei  piisanud  laenu saamiseks 
enam üksnes kvaliteetse tagatise olemasolust. (Linnamäe 2009) 
Seven  Real Estate Advisori juhataja Urmas Lauri 2010. aasta sõnavõtu järgi polnud 
julgus   ja   soodne   ehitushind    piisavad ,   et   ehitustegevusega   alustada.   Majanduse   keerulise 
olukorra   tõttu   täitsid   turu   reguleerija   rolli   pangad,   mistõttu   oli   erinevate   arenduste   puhul 
mõistlik tuleviku osas indikatsioone küsida just pankadelt. Samal ajal oli Eesti suurpankade 
kinnisvaralaenuportfellides mitmeid konkureerivaid projekte, mistõttu iga uus projekt võis 
kahjustada olemasolevate laenude tagamismaksmise võimet. ( Laur 2010)
Joonis   2   väljendab   hästi   muutusi   üürihindades   aastatel   2005   kuni   2011   I    kvartal . 
Tühjaks   jäänud   kvaliteetsete   pindade   suur   hulk   viis   2009.   aastal   kiirelt   langusesse   ka 
üürihinnad, mille langustrend jätkus sõltuvalt hoonest asukohast ja kvaliteedist 2010-2011 
aastani. Langusest said osa ka teatud varem pikaajaliste lepingutega  koormatud  hooned, mille 
puhul   pandi   omanik   fakti   ette,   et   langeb   kas   üürihind   või   üürnik    lahkub .   Seejuures   oli 
vähemkvaliteetse kesklinnast kaugemal asuva hoone puhul langus oluliselt äkilisem. 2011 
DTZ Tallinna büroopindade ülevaatest  ilmnes , et kuigi uute hoonete vakantsus oli vähenenud, 
siis vähenesid need eelkõige vanemate büroohoonete arvelt, kus rendihinnad olid küll oluliselt 
madalamad, kuid madalama kvaliteedi ja tihti kehvema asukoha tõttu polnud need vaatamata 
madalale üürihinnale siiski üürnike jaoks atraktiivsed. Vanemate büroohoonete vakantsus jäi 
tol hetkel 20-30 protsendi vahemikku. Potentsiaalsete üürnike huvi oli suunatud 100 – 300 m2 
suurusega eelkõige kesklinnas asuvatele A ja A+ kvaliteediklassi pindadele, millel olid head 
juurdepääsu   ja   parkimisvõimalused   ning   kus   pakuti   professionaalset   haldusteenust   kui   ka 
erikokkuleppeid soovitavate eritingimuste osas. (Trubetskoi 2011)
Joonis : Tallinna büroopindade renditasemete muutus 2005-2011, €/m2 kuu
Allikas: (Trubetskoi 2011, 4 – 7)
2.3. Toimunud muutused 2012. aastast alates
Varem seisma jäänud büroopinnad  leidsid  aastate jooksul siiski kasutajad ning peale 
varade olulises mahus allahindlusi ning ülevõtmisi jõudis 2012. aastal büroohoonete turg uude 
kasvuperioodi. Seejuures oli tegemist eelkõige Tallinna kesklinnas või selle lähistel asuvate 
uute   kvaliteetsete   büroopindade   turu   aktiviseerumisega,   kus   vakantsus   jäi   uuemate 
büroohoonete puhul 2-5 protsendi vahemikku. Juba veidi varasemalt oli Ülemistel alustatud 
mahukat Ülemiste City loomist, kuhu Targa Äri Linna arenduse tõttu hakati koos Soome 
kogenud   koostööpartneritega   ca   10   protsenti   Tallinna   büroopindade   turust   haaravat 
uusarendust looma. (Trubetskoi 2011)
Madal vakantsuse määr tõstis täiendavat huvi büroohoonete vastu investorite hulgas, 
mistõttu müüdi hooneid nii enampakkumistel kui ka läbirääkimiste käigus vabal turul juba 6-9 
protsendi vahemikku jääva oodatava tootlusega. Tol hetkel oli huvi üksikute büroopindade 
vastu endiselt pigem passiivne ning müügiks läksid  terved  büroohooned korraga. Müügihind 
jäi   keskmiselt   vahemikku   900   –   1300   eurot/m2  hoone   suletud   netopinna   kohta.   Üksikute 
büroopindade puhul, kus müüdi vaid osa büroohoonest, oli keskmine hind vahemikus 700 – 
1800 eurot/m2. ( Arvo  Vara 2012)
Keeruliseks kujunes endiselt äärelinnas paiknevate büroohoonete omanike olukord, 
kus vakantsus ulatus kuni 25 protsendini. Huvi antud hoonete vastu ei  toonud  ka üürihinna 
langetamine, mis Arco Vara  hindaja  sõnul oli tihti turu arengut silmas pidades liiga  hiline . 
Sellele vaatamata jõudis üürihindade stabiilsus kõikidesse Tallinna piirkondadesse ning 2012 I 
poolaastal oli üürihindade keskmine pakkushind juba mõnevõrra tõusutrendis. (Ibid.)
Olemasolevate vabade pindade vaikne otsa lõppemine tõi 2012 aastast alates Eesti 
puhul   välja   ka   uuesti   arenduste   osas   tärkava   turu,   mida   on   näha   ka   jooniselt   1,   mis   oli 
võimalik   tänu   pankade   valmisolekule   rohkem   krediiti   väljastada.   Sarnast,   paranenud 
meelestatust   Kesk-   ja   Ida-Euroopa   (KIE)   pankade   hulgas   näitas   ka   KPMG   analüüs   CEE 
Property Lending Barometer. Antud uuringust ilmnes, et pigem eelistasid pangad logistika ja 
tööstussektorile   mõeldud   kinnisvara   ning   Balti   riikides   oli   endiselt   palju   probleemset 
kinnisvara. Lisaks on majanduskriisist alates näha trendi, kus kinnisvara finantseerimine on 
pankadele strateegilises mõttes iga aastaga aina vähem tähtsaks muutumas. Sellele vaatamata 
olid pangad mõistlikel tingimustel valmis finantseerimist pakkuma ning marginaalid olid tol 
hetkel KIE regioonis madalaimal tasemel peale 2010. aastat, jäädes rahavooga varade puhul 
vahemikku 4,17 – 4,34 protsenti. (Bärenklau 2013)
2013.   aasta   lõpuks   oli   Colliers   Internationali   partneri   Margus   Tinno   sõnul 
büroopindade   turu   tipphind   tõustnud   15-16   euroni   ruutmeetri   eest   kuus,   kuid   üksikutel 
juhtudel maksti ka kohati juba 20 euroni kuus. Kuulutustes küsiti ka 25 ja 35 eurot kuus, kuid 
reaalsete   tehingute   puhul   jäi    lagi    siiski   20   euro   piirimaile.   Võrreldes   joonisega   2   on 
kvaliteetsete büroopindade puhul tegemist märkimisväärse kasvuga. ( Jakobson 2013)
2.4. Hetkeseis Tallinna büroohoonete turul
2014. aasta  veebruaris  ilmunud sõnavõtus väitis Margus Tinno, et käesoleval hetkel 
pole ühtegi reaalset põhjust, miks peaks ärikinnisvara hinnad tõusma või  langema . Pigem on 
näha mitmeid stabiilsuse märke, mistõttu olevat 2014 väljakutsete aasta. Kuna uusi projekte 
on uuesti tekkinud suhteliselt palju, kuid potentsiaalseid üürnikke on 2007. aastaga võrreldes 
märksa vähem, siis tuleb ärikinnisvaras ennast rohkem tõestada. ( Matsalu  2014)
Büroode üürihindade stabiilset püsivust prognoosib ka  Tanel   Tarum , kelle hinnangul 
on eelmisel aastal lisandunud ka hulgaliselt büroopindu. Uute hoonete puhul on spetsiaalselt 
üürniku vajadustest lähtuvalt valminud  maksuameti  ja statistikaameti uued hooned Ülemistel 
ja   Tatari   tänaval   ning   Paldiski   maanteel   valmis   G4S-i   uus    peahoone .   Ehituses   on   uued 
büroohooned   Metalli   3  ja  läheduses   asuv  Mehaanika   tänava    Mentori    Ärimaja.   Lisaks   on 
Kawe  teatanud, et  Baltika  kvartalisse plaanitakse uue büroohoone  rajamist . Nimetatud majade 
peale on pinda kokku üle 40 000 ruutmeetri. (Kald 2014) 
Domus  Kinnisvara hindajad kirjutasid oma Kinnisvaraturu 2014. aasta ülevaates, et ka 
üürnike liikumine on aktiviseerunud ning prognoositakse selle jätkumist veel mõned aastad. 
Võrreldes mõne aasta taguse olukorraga on üürnikud  liikumas  uuesti kesklinna.  Varasemalt 
äärelinna kolimise tingis paljuski uute hoonete ehitus, mis kerkisid just äärelinna Mustamäe, 
Rocca  Al Mare ja Pärnu mnt piirkondadesse. Tol hetkel kesklinna uusi hooneid juurde ei 
lisandunud,   kuid   nüüd   on   seis   muutunud   ja   valminud   on   ka   Laeva   2   Navigatori   maja 
suurusega 6000 m² ning Kentmanni  4 ärimaja suurusega 3500 m. (Domus 2014)
Seejuures   on   huvitav   jälgida   äärelinna   ja   kesklinna   vahelise   konkurentsi   arengut. 
Mõlemat   piirkonda   kiidetakse   eelkõige   seal   tegutsevate   arendajate   ja   nende    palgatud  
kinnisvarafirmade poolt kuid praktikas pole kadunud ka algselt probleeme tekitanud ummikud 
ja parkimisega seotud probleemid. Äärelinnas jätkab tugevat ehitustegevust Ülemiste City, 
kelle uus kolmiktorn mahus 24 000 m² on praktiliselt täitunud. Ehitust on ootamas järgmine 
9000 m² suurune büroohoone ning teiste arendajate poolt on sel aastal äärelinnas valmimas 
veel varem nimetatud 3800 m² suurusega Metalli Maja, 2000 m² Mentori Ärimaja ja 2500 m2 
suurusega   Sõpruse   pst   157.   Kesklinnas   alustati   uue   kõrghoone   ehitust    aadressile    Maakri 
19/21, mis aastate pärast valmides pakub ca 20 000 m² äripinda. (Domus 2014)
Karmistunud    konkurents    ning   stabiilne   külgsuunas   liikumine   üürihindade   osas   on 
büroohoonete  arendajaid  ja omanikke  oma  hoone  eristamiseks varasemast  enam mõtlema 
pannud   ka   hoonete   kommunaalkulude   vähendamise,   hoonete   üldise   kvaliteedi   tõusu   ja 
keskkonnasõbralikemate  ehitusmaterjalide  peale. Silmaga nähtavatest muutustest võib  uutel  
hoonetel    näha   neljakordsete   klaasidega   aknaid   ja   nutikaid   sisekliima   jälgimise   süsteeme. 
Töötajatele   rohkemate   võimaluste   pakkumiseks   on  lisandunud  ka   erinevaid   tugiteenuseid, 
näiteks Ülemiste City puhul teenindusgalerii ja spordisaalid. (Domus 2014). 
Kuna vanemate büroohoonete puhul on tihti probleemiks ruumide planeeringu jäikus, 
mistõttu on palju sügavat pinda, kuhu päevavalgus ei ulata, siis pööratakse uutel pindadel 
senisest  enam tähelepanu ka just paindlikule ruumide  planeerimisele  (Ibid.). Seejuures tuleb 
nentida, et sarnaselt büroohoonete klassifitseerimise erisustele on arendajatel ka tihti üsna 
erinev arusaam keskkond säästvast mõtteviisist ja säästlikkusest, mis hetkel populaarseteks 
märksõnadeks   on.   Tõmmates   paralleeli   uuesti   Fortoni   Bulgaaria   büroopindade 
klassifitseerimisega,   siis   on   ka   Eesti   büroohoonete   turg   liikumas  A  klassi   büroohoonete 
suunas nende rahvusvahelise liigituse mõistes.
Trendi kvaliteedi ja rohelisuse suunas kinnitab ka 2012. aastal Colliersi poolt tehtud 
üleeuroopaline uuring, kus peamistelt korporatiivsetelt üürnikelt küsiti, milliseid väljakutseid 
ja ootuseid nad kaaluvad oma kinnisvara alastes strateegiates. Peamiste leidudena tõi Colliers 
oma kokkuvõttes välja, et 84% ettevõtetest on üle vaadanud oma büroopindade kasutuse ning 
sellest   lähtuvalt   muudatusi   teinud.   Hoonete   osas   eelistatakse   hea   ligipääsetavusega 
atraktiivseid   kõrge   kvaliteediga   hooneid,   mis   „suudavad   hoida   ja   ligi   tõmmata   talente“. 
Makstavate tasude osas on trend üürikulude kokkuhoiule. Rohelisusega kaasnevat kõrgemat 
hinda üüripinna eest olid nõus maksma alla poole küsitletutest. (Douetil, Berretta 2012)
Toimuvad   muutused   pakuvad   huvitavaid   väljakutseid   kvaliteetsetele 
arendusprojektidele, samas aina paremat kvaliteeti otsivad, kuid varasemast rohkem mitte 
maksta soovivad üürnikud muudavad arendajate olukorra aina keerulisemaks.
2.5. Empiirilises osas kasutatud metoodika
Eelnevalt   on   antud   küllaltki   põhjalik   ülevaade   käesoleva   bakalaureusetöö 
uurimisobjektiks   olevast   Tallinna   büroohoonete   turust   ning   seda   mõjutavatest   teguritest. 
Seetõttu   teame,   et   büroohoonete   turg   on   viimase   kaheksa   aasta   jooksul   olnud   tugevalt 
majandust mõjutanud üldisemate turujõudude, aga  konkreetsemalt  ka siin tegutsevate pankade 
mõju all.
Sellest lähtuvalt oli töö autori algseks huviks uurida käesoleval hetkel büroohoonete 
arendusprojektide finantseerimisega seonduvat eelkõige just siinsete pankade vaatenurgast. 
Töö kavandamise käigus aga selgus, et  siinsete  pankade seisukohad võivad olla  küllaltki 
sarnased,   mistõttu   pankadele   keskendumise   asemel   leiti   otstarbekas   olevat   tuua   pankade 
kõrvale   võrdluseks   ka   alguses   planeeritust   enam   büroohooneid    omavate    investorite   ning 
nende arendamisega tegelevate kinnisvarafirmade seisukohti.
Kuna   töö   autori   sooviks   oli   pakkuda   sisulist   arusaama   kuidas   ja    millistel    alustel 
Tallinna   büroohoonete   arendusprojektide   finantseerimine   toimub,   milliseid    aspekte  
arvestatakse   ning   kas   ja   kuivõrd   erinevad   on   finantseerimise   osas   siinsete   turuosaliste 
põhimõtted,   siis   puudus   töö   autori   hinnangul   kvantitatiivse   uuringu   tegemiseks    sisuline  
mõttekus.
Erinevaid kvalitatiivse uurimise metoodikaid võrreldes jõudis töö autor otsuseni, et 
mõistlik   on   keskenduda   koostööle   väljapaistvate   turuosalistega   ning   tegeleda   nende 
põhjalikuma kvalitatiivse uurimisega läbi poolstruktureeritud ekspertintervjuude. 
Poolstruktureeritud    intervjuu    on   valdavalt    sotsiaalteadustes    kasutatav   kvalitatiivne 
uurimismeetod,   kus   intervjueerija   lähtub   etteantud   juhistest   ja   varem   ettevalmistatud 
küsimustikust, kuid intervjueerijale jääb võimalus küsimuste järjekorda vastavalt vajadusele 
vahetada ning oluliste  teemade korral  täiendavaid  avatud  küsimusi küsida. Seda  peetakse 
heaks  meetodiks  vähetuntud või kaardistamata valdkonna uurimiseks või olukordades, kus on 
ette teada, et  oodatavad  vastused on põhjalikud ja erinevad. Antud juhul oligi ekspertidega 
läbiviidavate poolstruktureeritud  intervjuude  eeliseks teiste võimalike meetodite ees autorile 
jäänud võimalus kasutada varem omandatud teadmisi, kuid samas säilis intervjueeritavatel 
võimalus täiendavaks oluliste seisukohtade ja mõtete väljendamiseks. ( Cohen 2006)
Uuringu   valimi   koostamisel   arvestati,   et   Tallinna   puhul   on   võõrfinantseerimise 
pakkujad  valdavalt siin tegutsevate  Skandinaavia  universaalpankade Eesti harude ettevõtete 
panganduse üksused, Tallinnas arendavad büroohooneid küllaltki väike hulk professionaale 
ning ka nende üüritulu otstarbel  omamise  ja välja üürimisega tegeleb suhteliselt väike hulk 
professionaalseid investoreid. Seetõttu otsustas töö autor võimalikult huvitavate ja praktiliste 
tulemuste   jõudmiseks   uuringu   käigus   intervjueerida   kahe   erineva   Eestis    tegutseva    panga 
büroohoonetega tegelevaid spetsialiste, kahe büroohooneid omava investori esindajaid ning 
kahe eeskujuliku kogemusega büroohoonete arendamisega tegeleva ettevõtte esindajaid.
Konkreetsete pankade, investorite ja arendajate  valikul  otsiti võimalikke kandidaate 
eelkõige   varasemate   tehtud   tööde   väljapaistvuse   ning   võimalikult   suure   mahu,   kuid   ka 
professionaalsuse   alusel.   Pankade   puhul   oli   oluline   mitte   korraga   kasutada   küll   väga 
laiahaardelisi ning teemat hästi katvaid, kuid sarnase ärimudeliga Swedbanki ja SEB-d, vaid 
üheks pangaks valida Eesti turul väiksema turuosaga, kuid viimaste aastate jooksul aktiivselt 
tegutsenud    Danske .   Investorite   valikul   läheneti   kahele   kogenud,   kuid   ka   hetkel   aktiivselt 
investeerimisobjekte   otsivale   kinnisvarale   keskendunud   investeerimisfonde   omavale 
ettevõttele, EfTEN Capitalile ja  Northern   Horizon  Capitalile (endine BPT). Arendajate osas 
tehti koostööd  Kaamos  Kinnisvaraga, kes on loonud nii Tallinna ühe suurima büroohoone 
Tammsaare  ärikeskuse, kui ka Statistikaameti uue hoone ning Norra taustaga Selvaag Eestiga, 
kelle portfelli kuulub Kentmanni ärimaja. Läbiviidud ekspertintervjuudes intervjueeritavad on 
toodud tabelis 1.
Tabel 1. Autori läbiviidud ekspertintervjuud
Ettevõte
Intervjueeritav
Intervjueeritava ettevõtte 
Intervjuu 
a tüüp
esindaja
kestvus
Danske  Bank  
pank
krediidianalüütik Tõnu Luts
1h 46 minutit
AS
Swedbank  AS
pank
suurkliendidirektor, 
1h 50 minutit
bürookinnisvara sektori juht 
Hermes  Vei
EfTEN Capital 
investor
EfTEN Kinnisvarafondi 
1h 39 minutit
AS
investeeringute juht Tõnu  Uustalu
Northern 
investor
Baltic   Opportunity  
1h 10 minutit
Horizon Capital 
investeerimisfondi fondijuht  Tarmo  
AS
Karotam
Kaamos 
arendaja
arenduse  projektijuht  Louis 
1h 30 minutit
Kinnisvara AS
Lillemaa
Selvaag Eesti 
arendaja
tegevjuht Margus Eek
1h 28 minutit
OÜ
Allikas: autori koostatud
Intervjuudeks läbiviimiseks valmistas töö autor eelnevalt ette põhjaliku  lisas  2 välja 
toodud   poolstruktureeritud   büroohoonete   arendusprojektide   finantseerimise   alase 
ekspertintervjuu  küsimustiku. Nagu ka lisas 1 leitaval intervjuu tiitellehel kirjas, siis intervjuu 
jagati vastavalt käsitletud teemadele kuueks teemablokiks: turu hindamine, laenud, üürnikud 
ja    rahavood ,   objekti   klassifikatsiooniga    seonduv ,   hoone   tehnilised   näitajad   ja 
keskkonnasäästlikkus.  Intervjuuga käsitleti kogu Tallinna büroohoonete turgu ning erinevaid 
seotud   valdkondi.   Kus   küsimused   läksid   konkreetsemaks   ning   puudutasid   otseselt 
büroohooneid, keskendus intervjuu Tallinna büroohoonete turu osas uute või suhteliselt uute 
kõrge   kvaliteediga   heas   asukohas   olevatele   Eesti   mõistes   suurtele   büroohoonetele   ning 
pooleliolevatele arendusprojektidele. 
Kõik tabelis 1 välja toodud intervjuud viidi läbi ühe nädalase perioodi jooksul 15. 
maist    22.    maini .    Vastuste    täpsuse   tagamiseks   ning   ankeetide   hilisemaks   täiendamiseks 
intervjuud lindistati. Intervjuude  vastustega  ankeedid on eraldi töö autoril olemas ning huvi 
korral on võimalik nendega tutvuda. Intervjuude vastustega ankeetide maht oli kokku 78 
lehekülge, mistõttu nende bakalaureusetöö lisadesse lisamist ei pidanud autor otstarbekaks.
Arvestades   asjaolu,   et   intervjuude   puhul   kasutati   eelnevalt   ettevalmistatud 
küsimustikku, täiendavalt intervjuude jooksul küsitud küsimused olid erinevate intervjuude 
lõikes võrreldavad ning intervjuude hulk piirdus kuuega, siis analüüsiti intervjuudest saadud 
kvalitatiivseid andmeid käsitletud valdkondade kaupa saadud tulemusi sisuliselt võrreldes.
3. EMPIIRILISE UURINGU TULEMUSED JA JÄRELDUSED
Käesolevas   peatükis   esitatakse   läbiviidud   empiirilise   uuringu   tulemusi   sarnaselt 
läbiviidud intervjuude struktuurile käsitletud valdkondade kaupa. Kasutatavad pealkirjad on 
kohandatud intervjuudest saadud teadmistele. Klassifitseerimisele tulemustest lähtuvalt eraldi 
alapeatüki ei eraldatud, vaid vastavad tulemused on sisulise sobivuse tõttu toodud välja hoone 
tehniliste näitajate valdkonna alguses. Tulemuste võrdluseks on kasutatud ka tabeleid.
3.1. Tallinna büroohoonete turuseisu jälgimine
Kõikide   küsitletud   ekspertide   hinnangul   on   kompetentsi   hoidmiseks   ja   Tallinna 
büroohoonetega  tegelemiseks  oluline siinsel büroohoonete turul pidevalt silma peal hoida. 
Praktiliselt kõik jälgivad regulaarselt meedias valdkonda puudutavaid uudiseid ja erinevate 
kinnisvarabüroode turuülevaateid. Turuülevaateid kasutavad nii arendajad, investorid, kui ka 
pangad. Populaarseimate turuülevaadete koostajatena toodi välja Colliers ja DTZ. Üldjuhul 
lähtutakse tavapärastest kõigile vabalt kättesaadavatest ülevaadetest, kuid Swedbank tõi välja, 
et  vajaduspõhiselt tellitakse ka konkreetselt neile suunatud ülevaateid.
Intervjueeritavad   tõid   välja,   et   erinevate   väliste   infokanalite   kõrval   on   oluliseim 
tegelikult ikkagi ettevõtte sisene informatsioon turul toimuva kohta, mida hangitakse pidevalt 
läbi  koostöö  klientide  ja koostööpartneritega. Arendajad ja investorid  kasutavad  aktiivselt 
olemasolevaid   otsekontakte   seniste   üürnike   ja   teiste   ettevõtjatega   ning   pangad   suhtlevad 
erinevate laenutaotluste tõttu praktiliselt kõigi  tehinguid  planeerivate osapooltega. Pankade 
puhul   on   eriti   oluline,   et   koostöö   klientidega   ei   kestaks   vaid   projektide   laenutaotluste 
tegelemisel   perioodil,   vaid   omavaheline   infovahetus   jätkuks   ka   hiljem.   Seeläbi   saab   ka 
finantseerija parema pildi kogu turul toimuvast ning suudab ka klientide taotlusi paremini 
hinnata.   Lisaks   on   üsna   levinud   teatud   ajaperioodi   tagant   ettevõtte   sisese   sektoriülevaate 
koostamine, kus koondatakse  vahepeal  kogutud informatsioon ning  luuakse  turul toimuva 
osas tervikpilt.
Tallinna büroohoonete turg on küllaltki piiratud mahuga ning kaasaegseid hooneid ei 
ole siin mitte sadades, vaid pigem jääb nende hulk paarikümne juurde, siis jälgitakse vähem 
või rohkem kõikide objektidega toimuvat. Mõlemad küsitletud investorid on kogu Tallinna 
turul neile huvi pakkuvad objektid ära kaardistanud ja hoiavad nendega seotud tehingutel 
silma peal. Ostuhuvi oli mõlema investori puhul üle viie miljoni euroste büroohoonete osas 
olemas, kuid  tehingud  jäävad pigem müügihuviliste puudumise taha. EfTENi esindaja sõnul 
peab müügiks mingisugune põhjus olema. Büroohoonete puhul on tegemist väga pikaajalise 
investeeringuga ning kiireid tehinguid nendega üldjuhul ei teostata. Müügi põhjuseks võib 
näiteks olla müüja soov Eestist üldse lahkuda ja kogu äritegevus siin lõpetada või  lahkumine  
mõnest äritegevuse valdkonnast. Northern Horizon Capitali esindaja sõnul on konkurentide 
tegevuse jälgimine oluline ka põhjusel, et kui mõni konkurent on midagi ostmas, siis on 
mõistlik   oma   ostutehingud   samaaegselt   sooritada.   Samaaegsete   tehingute   puhul   on 
konkurendid   oma   ostuga   tugevalt   seotud   ning   ostu-   ja   müügiprotsesside   pikkuse   ja 
turuosaliste   limiteeritud   vahendite   tõttu   on   võimalik   nii   ülepakkumiste   hulka   vähendada. 
Eestis on tänase seisuga 3-5 suuremat tegijat, kes üldse midagi ostavad. Sadu  miljoneid  igal 
ühel ei ole, kuid kõigi peale kokku on kasutada siiski paar-kolmsada miljonit eurot.
Konkurentide  tegevuse   ja  turu   jälgimisega   seostub   otseselt   ka  projektide  oodatava 
tootluse valik. Turu parimate kaasaegsete büroohoonete puhul  kasutatava  oodatava tootluse 
määra   osas   oldi   küllaltki   sarnastel   seisukohtadel   ning   üksteisest   sõltumatult   jõuti   tihti 
järeldusele, et parimate objektide puhul arvestatakse 7-8% vahele jääva tootluse määraga. 
EfTENi puhul jääb täna pakutav  tootlus  alla ülejäänud kinnisvarafondi tootlusele, mis piirab 
selgelt ka uute võimalike investeeringute lisamist fondi. Arendajad soovivad oma tegevusel 
saada kõrgema riskantsuse tõttu ka kõrgemat tootlust ning arenduste puhul on oodatav tootlus 
nii Selvaagi, kui Swedbanki sõnul 10% või üle selle. Samas toonitati alati ka üle, et Tallinna 
puhul   on   arvestatav   oodatav   tootlus   paljuski   suhteline   ning   Swedbanki   sõnul   väheste 
tehingute tõttu ka küllaltki  kaootiline .
3.2. Võõrkapitali kaasamine ja laenude põhitingimused
Võõrfinantseerimise   allikate   valiku   osas   selgus,   et   praktikas   on   Tallinnas 
büroohooneid arendavatel ja neid omavatel isikutel võõrkapitali kaasamise kogemused olemas 
üksnes   siinsetest   pankadest.   Läänes   kasutusel   olevatest   alternatiivsetest   finantseerimise 
allikatest oldi üldjuhul küll teadlikud, kuid Eestis vastavaid alternatiive konkurentsivõimelisel 
tasemel   ei   eksisteeri.   Kaasatud   investorid   on   varasemalt   uurinud   ka   siinsetelt 
pensionifondidelt   finantseerimise   võimalusi,   kuid   seni   on   see   jäänud   seadusandluse 
puudulikkuse   taha.   Valmisolek   tugevaid   projekte   finantseerida   on   põhimõtteliselt 
pensionifondidel olemas ning tulevikus seadusandluse muutumise ja intressimäärade tõusu 
korral võib see ka reaalsuseks saada. 
Pankade puhul toodi positiivsena välja madal kapitali hind ning tugev turu  tundmine . 
Kui pank on oma nõusoleku projekti finantseerimiseks andnud, siis annab see  kindlustunnet  
juurde ka arendajatele. Negatiivse poole pealt on pangad konservatiivsed ning sisuliselt ei 
soovita riske võtta. Kuigi pangad otseselt arendajatele objektide osas ettekirjutusi ei tee, siis 
kuna ka käesoleval hetkel on paberil seisvaid ja finantseerimist ootavaid objekte tegelikult 
töösse jõudvatest  objektidest  kordades enam, on lõplik otsustuspunkt ikkagi finantseerijate 
käes. Arvestades asjaolu, et käesolevas  uuringus  kaasati vaid eeskujulikke turul tegutsevaid 
ettevõtteid, siis on ka mõistetav, et pankade poolset negatiivset lõppotsust büroohoonete osas 
kogetud ei oldud. EfTENi esindaja tõi välja, et ettevõtte enda nõukogust, kuhu kuuluvad 
investeerimisfondi suurinvestorid, on positiivse otsuse saamine kohati keerulisemgi. Seetõttu 
jõuavad nende puhul pankadesse vaid nõukogu läbinud tugevad projektid, mida pangad olid 
ka kriisi ajal alati valmis finantseerima.
Finantseerimistaotluste   puhul   ei   eelista   intervjueeritavad   ühtegi   konkreetset   panka, 
vaid  pöördutakse  projektist  lähtuvalt  vähemalt  kolme   erineva  siin  tegutseva  panga  poole. 
Suuremate summade puhul kaasatakse kuni kuus siin tegutsevat panka. Seejuures rõhutasid 
nii   EfTEN,   kui   ka   Northern   Horizon   Capital,   et   erinevate   pakkumiste   küsimine   on 
pikaajaliselt võimalik vaid avatud ning usaldusväärselt  tegutsedes . EfTEN kasutab vaid ühe 
pakkumise   võimalust,   kus   pangad   peavad   kohe   oma   parima   pakkumise   tegema.   Edasist 
läbirääkimist   ja   konkurendi   pakkumisele   tuginevat   parema   pakkumise   küsimist   ei    tehta . 
Northern   Horizon   Capital   valib   esimeses   voorus   pakkumise   teinud   pankadest   välja   kaks 
parimat   ning   annab   vaid   neile   võimaluse   parem   pakkumine   teha.   Seejuures   on   mõlema 
investori   usaldusväärsuse   seisukohast   oluline,   et   tehtud   pakkumistega   minnakse   alati   ka 
lõpuni   välja.   Mõlemad   investorid   olid   seisukohal,   et   nad   saavad   nii   parimad 
finantseerimistingimused.
Erinevate laenude osas kasutatakse Tallinna büroohoonete finantseerimisel valdavalt 
osaliselt   kustutatavaid   annuiteetlaene.   Seejuures   eristatakse   laenu   lepingulist   tähtaega   ja 
laenugraafiku pikkust. Laenu lepinguline tähtaeg sõltub konkreetsest olukorrast ja objektist, 
kuid arendusprojektide puhul on ehituse ajal pikkuseks valdavalt paar aastat. Valmis hoone 
puhul kasutatava investeerimislaenu puhul on periood pikem, kuid ka siis ei ületa see üldjuhul 
5   aastat.   Laenugraafik   sõltub   sarnaselt   lepingu   tähtajale   olukorrast   ja   objektist,   kuid 
peamiseks erinevuseks on amortisatsiooni perioodi pikkus. Pankade sõnul on laenugraafikute 
pikkus   tavaliselt   10   –   20   aastat.   Pakutakse   alati   ka   lühemaid   lepinguid,   kuid   see   ei   ole 
üldjuhul   arendajate   ja   investorite   huvides.   Laenude   refinantseerimine   on   alati   seotud 
täiendava riskiga ning vastavaid läbirääkimisi lükatakse võimalikult kaugele.
Kõigi kaasatud osapoolte sõnul on üks olulisemaid tegureid finantseerimise saamisel 
omaosaluse määr. Intervjueeritud ettevõtete poolt kasutatavad omaosaluse määrad on toodud 
tabelis 2. Nagu ka tabelis toodud selgitustest ilmneb, arendajate poolel on omaosaluse määra 
valiku piirajaks pank, kuid investorid on piirid määranud enda riskide haldamisest lähtuvalt. 
Seejuures on investorite puhul omaosaluse määra valikul oluline jätta teatud rahavoog alles ka 
dividendide   maksmiseks.   Kuigi   kõrgema   omaosaluse   määraga   on   võimalik   kõrgemat 
omakapitali   tootlust   teenida,   siis   EfTENi   esindaja   sõnul   soovivad   nende   fondidesse   raha 
paigutanud investorid pidevat 3-4% suurust dividendi ning seetõttu ollakse nõus ka madalama 
lõpptulemusega omakapitali tootluse kujul.
Tabel 2. Omaosaluse määr
Intervjueeritav
Ettevõtete hinnang üldjuhul kasutatava omaosaluse määra kohta
Selvaag Eesti
30% on minimaalne, mida pank pakub. Samas arendaja jaoks on tihti 
oluline, et tuleb ise maa osta ning siis veel näiteks 25% ehituse eest 
maksta. Arendaja jaoks oleks 20% parem.
Kaamos
Üldjuhul peab kolmandik omakapitali olema. Arendaja sooviks ka 
rohkem laenu, et vähem omakapitali kaasata, kuid tingimused sätestab 
üldjuhul pank.
EfTEN Capital
EfTEN kasutab üldjuhul 35% omaosalust ning 65% laenatakse. Kuigi 
pangad on vahel ka kõrgemat võõrfinantseeringut nõus pakkuma, siis 
investor ei soovi rohkem turvalisuse hoidmiseks ja riski vähendamiseks.
Northern Horizon Capital
Kasutatakse 50% omaosaluse määra. Seda valdavalt enda riskide 
haldamise põhjusel. Pangad on nõus tavaliselt 65 - 70% laenu andma, 
seega turu keskmise puhul võib 30 - 35% omakapitali määraks jääda. 
Danske Bank
Omaosaluse määr on üks olulisemaid tegureid, mida jälgitakse, kuid 
konkreetset numbrit välja tuua ei soovitud. Eestis pigem ollakse 
konservatiivsemad.
Swedbank
Valdavalt on kasutatavaks seoseks 1/3 ja 2/3. Pangad finantseerivad kuni 
2/3 objekti maksumusest. Üle 70% pangafinantseeringuga üldjuhul 
Swedbank läinud ei ole. See on toimunud väga erandlikel juhtudel.
Allikas: autori koostatud
Omaosaluse   määra   kõrval   on   oluliseimateks   rahavoogu   mõõtvateks   teguriteks 
arendusprojektide   ja   olemasolevate   hoonete   edukuse   ning   laenude   tagastamise   võimekuse 
mõõtmisel laenukoormuse kattekordaja (ingl. k.  Debt -Service Coverage  Ratio , DSCR) ning 
kasutatava laenusumma ja laenuobjekti väärtuse suhe (ingl. k.  loan -to-value ratio, LTV), mille 
puhul   praktikas   kasutatakse   inglise   keelseid   lühendeid   DSCR   ja   LTV.   Kasutatava   LTV 
ülempiiriks on Swedbanki sõnul 70% ning see seostub omaosaluse määraga. DSCR osas 
sooviksid kõik osapooled võimalikult kõrget näitajat kuna siis on risk väiksem, kuid praktikas 
sõltub kõik olemasolevast objektist ja selle võimekusest. Northern Horizion Capitalil, kes 
kasutab ka küllaltki konservatiivset omaosaluse määra, jääb näitaja 1,5 juurde, kuid teiste 
puhul on näitaja üldjuhul 1,2 - 1,3 juures. Swedbanki sõnul peab DSCR üldjuhul ületama 1,3, 
kuid   erandlikel   juhtudel   võib   see   ka   väiksem   olla.   Danske   sõnul   on   oluline,   et   objekt 
teenindab  oma laenu ära ning kattekordajat üksi ei arvestata. Samas peab see igal juhul olema 
kõrgem kui 1. Negatiivset rahavoogu tootvaid  objekte käesoleval ajal ei  finantseerita .
3.3. Üürnikega seotud oluliseimad näitajad
Intervjuudest  ilmes , et büroohoonete arendusprojektide võõrkapitaliga finantseerimisel 
on üheks oluliseks eelduseks küllaltki suures mahus   üürnikega eelkokkulepete olemasolu 
enne hoone ehitustegevusega alustamist. Mõlemad pangad tunnistasid, et suhtumine uutesse 
arendusprojektidesse on olemasolevate küllaltki mahukate arenduste tõttu  konservatiivne  ning 
finantseerija ootuseks on tugevate eelkokkulepete olemasolu üürnikega. Kuigi konkreetset 
eelkokkulepete hulka on keeruline välja tuua, siis Swedbanki hinnangul peaksid eellepingud 
juba   tagama   edasise   võlateeninduse,   mistõttu   võib   see   tähendada   umbes   70%   ulatuses 
eelkokkulepete   olemasolu.   Eelkokkulepped   on   mõlema   panga   jaoks   indikaatoriks,   et 
konkreetne   arendusprojekt   ja   pakutavad   tingimused   on   üürnike   jaoks   atraktiivsed. 
Eelkokkulepete puudumine või nende väheses mahus olemasolu tähendab finantseerija jaoks 
märkimisväärselt   kõrgemat   riski,   mistõttu   tänasel   hetkel   selliseid   spekulatiivseid   arendusi 
üldjuhul ei finantseerita.
Eelkokkulepped   annavad   edasise   tegevuse   jaoks   kindlustunde   panga   kõrval   ka 
arendajale ning vastavatest kokkulepetest üürnikega ollakse väga huvitatud. Samas tunnistasid 
nii Selvaag, kui ka Kaamos, et tänasel hetkel on eellepinguid üürnikega sõlmida väga raske.
Suure   hoone   ehitamine   võtab   Selvaagi   sõnul  aega   paar   aastat   ning   seetõttu   peaks 
üürnik oma plaanid paar aastat ette tegema. Selliseid  plaane  teevad vähesed üürnikud ning 
üldjuhul on väiksemate üürnike jaoks piisavalt alternatiivseid pindu kuhu kolida. Vastavaid 
eellepinguid   teevad   pigem   suurt   üüripinda   otsivad   ettevõtted,   kes   soovivad   eellepingu   ja 
ootamise tõttu allahindlust saada. Siis on arendaja otsus kas teha allahindlus ja eellepingud 
või   jääb   arendaja   nii   eellepingutest,   kui   ka   panga   finantseeringust   ilma   ning   hakkab 
omavahendite   arvelt   spekulatiivselt   arendama.   Hoone   valmimisel   on   kvaliteetsetesse 
hoonetesse   tänase   seisuga   üürnikke   leida   märksa   lihtsam   ning   siis   üle   10%   suuruseid 
allahindlusi praktikas enam ei tehta.
Üürilepingute pikkuse osas oli ettevõtete  hinnangutes  teatud põhimõttelisi erinevusi, 
mistõttu on seisukohtade selgituseks lisatud tabel 3.
Tabel 3. Üürilepingute pikkus
Intervjueeritav
Ettevõtte kommentaar üürilepingute tavalise pikkuse kohta
Selvaag Eesti
Üldjuhul on need vahemikus 3 – 5 aastat. Teatud stabiilsemate üürnike 
või riigi puhul on võimalik ka 10 aastaseid üürilepinguid sõlmida, aga 
need on pigem  erandiks . Otsest miinimumpiiri üürilepingute osas ei ole. 
Tähtajatuid üürilepinguid ei kasutatud.
Kaamos
Suuremate üürnikega, kes üürivad üle 1000 m2, on  lepingud  5-10 aastat. 
Väiksemate ettevõtetega on lepingud 2-5 aastat. Keskmine üürilepingu 
pikkus on 3 aasta ringis. Miinimumpiiriks on vähemalt kaks aastat. 
Tähtajatuid lepinguid ei sõlmita.
EfTEN Capital
Tavaliselt on 3-5 aatased üürilepingud. Ankurüürnikega tehakse pikemaid 
lepinguid, ka 10 aastaseid. EfTEN kasutab 30-40% ulatuses ka tähtajatuid 
üürilepinguid. Need on ka teatud lisariskiga, kuid kuna ka tähtajalise 
lepingu puhul otseselt tähtaeg ei määra pankroti korral midagi, siis 
praktikas ettevõtte jaoks suurt vahet ei ole.
Northern Horizon Capital
Üldiselt on büroohoonete turul üürilepingute pikkuseks 3-7 aastat. Samas 
sõltub tegelikult kõik lõpetamistingimustest. Tähtajatuid üürilepinguid 
Northern Horizon Capital ei kasuta.
Danske Bank
Pigem on tavalised 3-5 aasta pikkused üürilepingud. Sõltub ka ettevõttest, 
kuid pigem on üürnike jaoks riskantne sõlmida 10 aasta  pikkuseid  
lepinguid. Ettevõtted ei tea tihti, mida nad 2 aasta pärast teevad ja palju 
pinda vajavad.
Swedbank
Suurte ankurrentnikega tehakse 10 aastaseid lepinguid, väiksematega 3-5 
aastaseid lepinguid. 10 aastased ja  pikemad  lepingud on pigem 
erandlikud. Mida suurema osakaaluga ankurrentnikud on, seda enam tuleb 
neid ka eraldi jälgida ja analüüsida. Otsest miinimumperioodi ei ole, võib 
ka aastase lepingu teha. Tähtajatud üürilepingud on Swedbanki jaoks 
pigem riskantsed ning siis tuleb pigem konservatiivselt eeldada, et see 
võib lõppeda.
Allikas: autori koostatud
Vaatamata  erimeelsustele  saab  teatud  üldistusi  teha  ning  üldjuhul  on  üürilepingute 
pikkuseks  3  kuni  5  aastat.  Suurte  ankurrentikega  sõlmitakse  pikemaid,   kuni  10  aastaseid 
üürilepinguid. Minimaalse üürilepingu tähtaja valik sõltub ettevõttest ning teatud juhtudel alla 
2 aastaseid lepinguid ei sõlmita. Tähtajatuid üürilepinguid proovivad kõik osapooled vältida, 
kuid   EfTENil   on   piisavalt   kogemusi   ka   pika   tähtajaga   lepingutega   põrumisel,   mistõttu 
praktilist erinevust tähtajatu ja tähtajalise lepingu osas probleemide korral ei tajuta.
3.4. Hoonete tehnilised näitajad
Kõikide   uuringusse   kaasatud   ettevõtete   esindajad   nõustusid,   et   büroohoonete 
kvaliteediklasside   hindamine   on   Eestis   puuduvate   regulatsioonide   ning   hulga   erinevate 
klassifikatsioonide tõttu segane. Samas ei mõjuta erinevate klassifikatsioonide olemasolu ja 
erisused    mitte    ühegi    intervjueeritava   igapäevast   tegevust.   Investoritel   on   küll   lubatud 
investeerida vaid A ja B+ klassi büroohoonetesse, kuid vastav liigitus, millised siis tegelikult 
need hooned on, tehakse ettevõtte siseselt. Seejuures kasutatakse põgusalt üldist A, B ja C 
klassidesse jaotamist. Täpsema liigituse osas küsitletud vajadust ei näinud, kuna nagu ka turu 
hindamise   tulemuste   osas   välja   toodi,   siis   Tallinnas   on   büroohooneid   piisavalt   vähe,   et 
klassidesse    jagamise    asemel   lähenetakse   igale   hoonele   individuaalselt   ning   jälgitakse 
kvaliteediklassi asemel hoone  tegelikku  sisu. Sarnaselt investoritele hindavad ka arendajad ja 
pangad   hooneid   eelkõige   sisu   järgi   ning   erinevate   kvaliteediklasside   jälgimise   asemel 
vaadatakse klassi määramisel aluseks olnud tegureid.
Büroohoonete   suuruse   osas   olid   intervjueeritavad   üksmeelel,   et   eelkõige   mõjutab 
hoone suurust nõudlus. Kui turul piisavalt nõudlust uute pindade järele ei ole, siis üksnes hea 
asukoha tõttu spekulatiivset hoonet ehitada ei ole mõtet. Teisena omab arendatava hoone 
suurusele olulist mõju krundi suurus ja detailplaneeringus ettenähtud tingimused. Kesklinnas 
on   sobivate    kruntide    hulk   väga   piiratud,   mis   on   ka   üks    olulisematest    põhjustest,   miks 
büroohooneid aktiivselt ka äärelinna ehitatakse. Arendaja või investori rahaliste vahendite 
taha   hoone   üldjuhul   ei   jää.   Piisava   nõudluse    olemasolul    kaasatakse   vajadusel   ka   teisi 
koostööpartnereid.
Hoone   kuju   osas   eelistavad   arendajad,   investorid   ja   pangad   kõik   võimalikult 
optimaalset üüripinda pakkuvaid ristküliku kujulisi büroohooneid kus aknapinda ning seetõttu 
ka loomulikku päikesevalgust on enim. Jälgitakse ka brutopinna ja välja üüritava netopinna 
suht,   mis   peab   olema   võimalikult   kõrge.   Kõige   vähem   meeldivad   intervjueeritavatele 
kolmnurksed   hooned,   mille   puhul   võib    arhitektuurne    lahendus   olla   küll   huvitav,   kuid 
probleemiks on kolmnurkse pinna efektiivne kasutamine. Seejuures tuleb arvestada, et suured 
üürnikud   soovivad   paikneda   ühel   korrusel,   mistõttu   optimaalseimad   hooned   on   Kaamose 
sõnul   ligi   1000   m2  korrusepinnaga.   EfTENi   hinnangul   on   Tallinnas   üle   1000   m2 
korrusepinnaga hooneid rajada keeruline, kuna kruntide piirid ja detailplaneeringu nõuded 
panevad päris palju tingimusi ette. Hoonetes kasutatava pinna  efektiivsust  ja kuju jälgivad ka 
finantseerijad,   kuid   mõju   finantseerimisotsusele   hoone   kujul   Swedbanki   ja   Danske   sõnul 
siiski ei ole.
Hoone   enda   kõrval   on   väga   oluline   ka   parkimiskohtade   olemasolu.   Ettevõtete 
hinnangud  parkimiskohtade arvude kohta on toodud tabelis 4. Kesklinna büroohoonete puhul 
on  parkimiskohtade   loomine   tihti   raskendatud   ning   seetõttu   luuakse   neid   üldjuhul  krundi 
võimalustele vastavalt. Kui kesklinna puhul kompenseerib parkimiskohtade puudust tasuliste 
parklate olemasolu ja ühistransport, siis äärelinna puhul peab parkimiskohtade hulk tagama 
üürnike   vajadused.   Vähene   parkimiskohtade   hulk   jääb   silma   nii   üürnikele,   kui 
finantseerijatele ning võib olla hoone madala täituvuse põhjuseks.
Tabel 4. Üüripinna mahu ja parkimiskohtade arvu seos
Intervjueeritav
Ettevõtte hinnang parkimiskohtade arvu kohta
Selvaag Eesti
Äärelinnas peaks 100 m2 kohta olema 3 parkimiskohta. Kui parkimiskohti 
üldse ei tehta, siis on üürnikke väga raske leida.
Kaamos
Tammsaare ärikeskuse puhul arvestati, et üürnikele on 30 m2 välja 
üüritava pinna kohta üks parkimiskoht. Kuid sellest on ikkagi vähe.
EfTEN Capital
EfTEN jaoks peab keskmiselt umbes 50 m2 kohta üks parkimiskoht 
olema. Kindlasti sõltub ka hoone asukohast ja ühistranspordi võrgust.
Northern Horizon Capital
Valem on 1 parkimiskoht 30 m2 kohta. Samas see sõltub ning vaadatakse 
ka hoone varasemat praktikat palju seal pargitakse ja kas ka tulevikus on 
olemasolevad parkimiskohad kusagil mujal olemas. Näiteks lähedal 
asuvas  parkimismajas. Ühistranspordi võrk loeb ka.
Danske Bank
Seda pangas ei jälgita. Projekteerimisel on reeglina normid olemas ning 
pank eeldab, et neid norme jälgitakse juba  projektis . Vastutus on 
arendajal, kui üürnike jaoks piisavalt kohti ei ole, siis kajastub see ka 
hoone vakantsuses.
Swedbank
Kogemuslik ajalugu näitab ka seda, et piisavas koguses parkimiskohtade 
olemasolu on selge  konkurentsieelis . 3-4 parkimiskohta 100 m2 üüritava 
pinna kohta on Tallinna mõistes hea tase. Südalinnas sellist taset 
saavutada on raske, kuid äärelinnas on projekte, kus on ka rohkem 
parkimiskohti.
Allikas: autori koostatud
3.5. Hoonete kvaliteet ja keskkonnasäästlikkus
Täna   arendatavate   büroohoonete   puhul   on   oluliseks   küsimuseks   ka   kasutatavate 
ehitusmaterjalide   kvaliteet.   Võrreldes   kriisi    eelse     ajaga    on   kvaliteet   ja   kasutatavad 
tehnoloogiad oluliselt tõustnud ning täna on arendajad seisukohal, et tahtlikult odavalt tehtud 
ja   kehva   kvaliteediga   hooneid   turul   enam   ei   ole.   Selvaagi   sõnul   on   ka   madala 
ehituskvaliteediga   hoonete   puhul   kasutatud   kalleid   ehitusmaterjale   ning   puudujäägid 
tulenevad   eelkõige   inimlikust   praagist.   Kokku   on   võimalik   hoida   teatud   kujunduslike 
elementide arvelt, kuid hoone lõpphinna osas see suurt rolli ei mängi. Swedbanki arvates on 
vajalik õigesse asukohta sobiva hinna/kvaliteedi suhtega objekt teha ning valik peab vastama 
klientide   vajadustele.   Investorid   kasutavad   hoone   kvaliteedi   hindamiseks   sisse   ostetavat 
tehnilist ülevaatust ning lähtuvad otsuse tegemisel parenduste võimalikust maksumusest.
Ehitusmaterjalide kvaliteediga seoses rõhutatakse erinevate hoonete osas ka väga palju 
keskkonnasäästlikkust ja rohelist mõtteviisi. Seejuures kasutatakse enda hoone turundamiseks 
ning   madalate   kõrvalkulude   reklaamimiseks   ka   kõikvõimalikke   kvaliteedimärgiseid. 
Intervjuudele vastanud ettevõtete esindajad nentisid, et tänu uutele tehnoloogiatele on hooned 
efektiivsemaks muutunud, kuid samal ajal on uute tehnoloogiate rakendamine ka kallim. 
Küsimuse   osas,   kas   büroohoonete   keskkonnasäästlikkuse   suunas   liikumise 
põhjustajaks   on   pigem   soov   hooned   efektiivsemaks   muuta   ja   pikas   perspektiivis   rohkem 
kasumit teenida või on tegemist pigem turundusliku efektiga, et üürnikke just enda majja 
võita, jäid intervjueeritavad erinevatele seisukohtadele. Pangad ja Northern Horizon Capitali 
esindaja   olid   seisukohal,   et   pigem   tehakse   seda   ikkagi   kommunaalkulude   vähendamise 
eesmärgil, mistõttu on võimalik kõrgemat netoüüri küsida. Arendajad ja EfTENi esindaja olid 
pigem veendunud, et küsimus on turunduses. Kaamose hinnangul ei ole tänane üürnik veel 
energiamärgiste ja teiste süsteemidega piisavalt kursis ning tegelikult kliendid ei oska neis 
orienteeruda. Selvaagi esindaja sõnul jääb tegelik hinnavõit seetõttu ka  oodatust  väiksemaks 
ning   tegelikult   minimeeritakse   kõikides   täna   ehitatavates   hoonetes   kõrvalkulusid 
keskkonnasäästlikkust   rõhutatavate   märgiste   kasutamisele   vaatamata.     EfTENi   esindaja 
hinnangul ei ole praktikas võimalik ka madalamate kommunaalkulude arvelt rohkem üüri 
küsida, kuna üürnikud jälgivad eelkõige siiski reklaamitavat üürihinda. Rohelise hoone eest 
on rohkem valmis maksma mõned üksikud välismaise taustaga ettevõtted, mis ei ole piisav, et 
üksnes sellele loota.
3.6. Järeldused ja ettepanekud
Autori ootustele vastavalt ilmnes, et büroohoonete arendusprojektide finantseerimise 
puhul kõige olulisem ikkagi rahavoogudega seonduv. Rahavoogude suurus võrreldes teiste 
projektidega näitab ära ka võimalike probleemide olemasolu, olgu selleks ebaefektiivse kuju 
või kehvade ehitusmaterjalidega ehitatud hoone, parkimiskohtade puudus, liiga kallis oodatav 
tootlus või ka puudulikud tehnilised lahendused.
Võrreldes   varasemate   perioodidega   on   turuosalised   vaatamata   turul   toimuvale 
aktiivsele   arendustegevusele   vägagi   konservatiivsed   ning   praktikas   minnakse   arendustega 
üldjuhul kindla peale välja. Kuigi laenuintressid on madalad ning see võiks eeldada veelgi 
aktiivsemat   arendustegevust,   üllatas   autorit   arendusprojektidelt   nõutavate   pankade   kõrgete 
eelkokkulepete nõue. Koos 30- 35% omaosaluse määra nõudega tingib see olukorra, kus turul 
suudavad püsida vaid suurte kogemuste ja väga tugeva finantsseisuga arendajad. 
Rahvusvahelise   teooriaga   võrreldes   oli   autori   jaoks   veidi   ootamatu   ka   hoonete 
klassifitseerimise madal mõju arendusprojektidele ning juba valmis hoonetele. Samas on ka 
täiesti   arusaadav,   et   paarikümne   uudse   hoone   omavaheliseks   võrdluseks   ei   pea   neid 
kvaliteetiklassidesse    jagama ,   vaid   võib   neid   ka   detailsemalt   võrrelda.   Kuigi   nenditi,   et 
süsteem on segane ja konkreetsemate nõuete järgimine võiks olukorda paremaks muuta, siis 
ettevõtete endi suhtumise ja kasutatavate põhimõtete järgi ei ole olukorra selginemist loota. 
See saaks toimuda üksnes turuosaliste endi selge huvi korral, mida täna siiski ei ole.
Positiivne   kokkulangevus   lehekülgedel   15   ja   16   toodud   arenduste   rahvusvaheliste 
põhitõdede   ja Tallinna   praktika   puhul  ilmnes  hoone  efektiivsuse   ja  parkimiskohtade   arvu 
jälgimisel.  Kuigi optimaalne büroohoone  on Tallinna  puhul väiksem, kui rahvusvaheliselt 
eeldatakse, siis on ka siinne büroohoonete turg ja nõudlus oluliselt väiksem. Parkimiskohtade 
hulga jälgimise osas ollakse teadlikud rahvusvaheliselt levinud põhimõtetest ning kasutatav 
parkimiskohtade hulk üüripinna kohta on vastavuses levinud arusaamadega.
Huvitavad   erimeelsused   ilmnesid   tähtajatute   üürilepingute   kasutamise   osas,   kus 
EfTENi esindaja seisukoht selgelt  eristus  ülejäänud osapooltest. Samas seostub tähtajatute 
üürilepingute   kasutamine   selgelt   ka   kasutatavate   analüüsimeetodite   valikuga   ning   mida 
põhjalikumalt   üürnike   tausta   ja   tugevust   jälgida,   seda   väiksemaks   muutub   ka   tähtajatu 
üürilepinguga   kaasnev   kiire   lõpetamise   risk.   Lisaks   on   lõpuks   oluline   ikkagi   üürniku 
olemasolu ja rahavoog ning pankroti võivad tõepoolest kõik, sõltumata lepingust minna.
Kokkuvõtlikult  võib  siiski  nentida,  et  bakalaureusetöösse  kaasatud  ettevõtete  poolt 
kasutavad meetodid on üldiselt kooskõlas rahvusvaheliste põhimõtetega ning võrreldes kriisi 
eelse   perioodiga   on   turuosalised   kogenumad,   arendusprojektide   kvaliteet   kõrgem   ning 
Tallinna büroohoonete turu väljavaade on stabiilselt  positiivne.
Töö autor  on koostatud tööga bakalaureusetöö piirangutest lähtuvalt rahul. Tehtud töö 
kõrge   mahu   tõttu   oleks   autoril   olnud   võimekus   ka   märksa   mahukam   töö   koostada,   kuid 
seekord  jäi selgeks  piiriks  bakalaureusetööle esitatud lehekülgede piirang. Vastava piirangu 
tõttu tuli uuringus intervjueeritavate ekspertide hulka piirata kuuega, mistõttu ei ole võimalik 
saadud  tulemusi   tõlgendada   turu,   vaid   eelkõige   ikkagi   teatud   turuosaliste   seisukohtadena. 
Siiski ka antud töömahu juures tuli autoril langetada mitmeid raskeid otsuseid ning pidevalt 
kaaluda mida töös kaasata ja mida mitte.
Intervjueeritavate   hinnangul   said   püstitatud   teemale   vastavalt   kõik   olulised 
valdkonnad   kaetud.   Edasistes   valdkonda   käsitlevates   uuringutes   soovitas   Selvaag   ehituse 
puhul arvestada ka üürniku lahkumise võimalusega ning objekti universaalsusega. Kaamose 
soovitusel saaks põhjalikumalt uurida ka büroohoonete puhul aina olulisemaks muutuvaid 
kõrvalteenuseid. Näiteks kas  toitlustaja  on kohapeal, lähedal asuvad ka  juuksur  ja spordisaalid 
ning mis tingimustel neid rajada tasub. Northern Horizon Capitali hinnangul on edasiuurimist 
väärt   alternatiivne   finantseerimine   ning   asjaolu,   miks   Eestis   puuduvad   hüpoteekpangad. 
Danske sõnul keskenduti seekord tugevalt objekti vaatele ning finantseerimise poolelt saaks 
rohkem jälgida ka vastaspoole mõju projektile.
KOKKUVÕTE
Käesolev   bakalaureusetöö   keskendus   autori   varasematest   kogemustest   ja   huvist 
lähtuvalt   Tallinna   büroohoonete   arendusprojektide   finantseerimise   ja   seotud   mõjurite 
uurimisele.   Pealkirjast   ja   püstitatud   neljast   kesksest   uurimisküsimusest   lähtuvalt   oli   töö 
eesmärgiks  uurida,   millised   on Tallinna   büroohoonete   arendusprojektide  finantseerimisega 
seotud mõjurid ning millised neist on turuosaliste hinnangul määravad büroohoone eelkõige 
investeerimisobjektina kasutamiseks vajaliku võõrfinantseeringu saamisel.
Bakalaureusetöö  eesmärkide täitmiseks kasutati  varasemaid valdkonda puudutavaid 
uuringuid    ja   teoseid,   arvamusliidrite   teemakohaseid   seisukohti,   erinevate   kinnisvara 
valdkonnas   tegutsevate   ettevõtete   turuülevaateid   ning   viidi   läbi   empiiriline   uuring,   kus 
poolstruktureeritud   ekspertintervjuude   kaudu   kaasati   pankade,   investorite   ja   büroohoonete 
arendajate esindajad. Uuringus osalesid Selvaag Eesti, Kaamos Kinnisvara, EfTEN Capitali, 
Northern Horizion Capitali, Danske Banki ja Swedbanki büroohoonetega igapäevase töö läbi 
tegelevad isikud.
Teoreetilises osas selgitati lahti kinnisvaraga ja büroohoonetega seotud oluliseimad 
mõisted,   anti   ülevaade   büroohoonete   liigitustest,   toodi   välja   peamised   büroohoonete 
arendamisega   seotud   põhitõed,   tutvustati   büroohoonete   klassifitseerimise   rahvusvahelisi 
põhimõtteid ning arutleti Eesti olukorra ja siinsete erinevate klassifitseerimise meetodite üle. 
Eesti puhul on olemas nii kinnisvara hindajate, kui ka kinnisvarafirmade klassifikatsioonid, 
kuid   sellele   vaatamata   kasutavad   mitmed   meedias   sõna   võtvad   isikud   üksnes   nendele 
teadaolevatel alustel põhinevaid hinnanguid. Empiirilisest osast ilmnes veidi üllatuslikult, et 
otsest mõju arendus- ja finantseerimistegevusele hoonete klassifitseerimine ei avalda ning 
osapoolte huvi puudumise tõttu ei ole valdkonnas oodata ka erilisi muutusi.
Analüütilises osas selgus, et viimase 8 aasta jooksul on Tallinna büroohoonete turgu 
valitsenud   mitmed   väga   erinevad   turutrendid   ning   läbi   ületootmise,   sellele   järgnenud 
majanduskriisi ning uue tõusu perioodi ollakse jõudnud küllaltki stabiilsesse olukorda, kus 
äkilisemaid arenguid büroohoonete turul täna enam ei oodata. Huvitava asjaoluna selgus, et 
aastate jooksul on karmistunud konkurentsi tõttu pööratud aina enim tähelepanu ka hoonete 
keskkonnasäästlikkusele   ning   kasutusele   võetud   uute   tehnoloogiate   abil   on   tõusnud   ka 
büroohoonete kvaliteet. Seejuures jäid empiirilises osas intervjueeritud  eksperdid  erinevatele 
seisukohale, kas keskkonnasäästlikkuse ja rohelisuse rõhutamine on üksnes turunduslik efekt 
või on selle taga teiste hoonetega võrreldes ka suurem kulude  kokkuhoid  ning on võimalik 
pikaajalist kasu saavutada.
Empiirilises   osas   tutvustatud   tulemuste   põhjal   saab   tõdeda,   et   büroohoonete 
võõrfinantseerimine   on   eelkõige   seotud   ikkagi   rahavooga   ning   kui   laekuvad   rahavood 
kindlustunnet   ei   paku,   siis   võõrkapitali   pangad   ka   ei   paku.   Rahavood   on   pankade   jaoks 
indikaatoriks,   kas   objekt   vastab   üürnike   vajadustele.   Sobiva   omaosaluse   määra   ja 
laenumakseid tagavate üürnikega sõlmitud eelkokkulepete korral on võimalik aga küllaltki 
mõistlikel tingimustel rahastust saada.
Hoone   tehnilise   poole   pealt   eelistatakse   võimalikult   efektiivset   hoone   kasutamist 
võimaldavaid ristküliku kujulisi büroohooneid, mille optimaalseks korrusepinnaks peetakse 
Tallinna puhul 1000 m2. Arendada võiks ka  suuremaid  hooneid, kuid piiranguks on eelkõige 
suuremate   hoonete   rajamiseks   vajaliku   nõudluse   puudumine   ning   detailplaneeringuga 
kruntidele sätestatud tingimused.
Tallinna puhul on väga oluliseks büroohoonete edukust määravaks teguriks piisavas 
mahus parkimiskohtade olemasolu. Parkimiskohtade olulisust mõistavad kõik osapooled ning 
eriti äärelinna puhul lähtutakse rahvusvahelisest põhimõttest, mille järgi 30 m2 üüritava pinna 
kohta on mõistlik rajada 1 parkimiskoht. Kesklinna puhul luuakse parkimiskohti vastavalt 
krundi võimekusele, mistõttu on ka parkimisega seotud probleemid küllaltki tavalised.
Bakalaureusetöö puhul tuleb mõista, et  bakalaureusetöö mahu piiratuse tõttu piirati 
empiirilises   uuringus   intervjueeritavate   ekspertide   hulka   kuuega,   mistõttu   ei   ole   saadud 
tulemusi otstarbekas tõlgendada turu, vaid eelkõige ikkagi teatud turuosaliste seisukohtadena.
Edasistes   uuringutes    soovitab    autor   intervjueeritud   ekspertide   seisukohtadele 
tuginedes   huvilistel   põhjalikumalt   uurida   üürniku   lahkumisega   tekkivaid   probleeme, 
büroohoonete puhul oluliste kõrvalteenusete olemasolu ja rajamise mõttekust, pankade välist 
alternatiivset finantseerimiset ja vastaspoole mõju projektile.
Autorit hinnangul on püsitatud eesmärgid edukalt täidetud ning töö pakub põnevat 
lugemist ka teistele kinnisvarast huvitatud üliõpilastele ja praktikutele.
VIIDATUD ALLIKAD
Arco Vara. (2012). Büroopindade turuülevaade (2012 II kv seisuga). Arco Vara. 
http://www.arcovara.ee/upload/turulevaated/EST/Broopindade_turulevaade_2012_II_kvartal .
pdf (15.04.2014)
Bowman, L. J. (2005). How to succeed in commercial real estate.  Texas : Mesa House.
Brueggeman, B. W., Fisher D. J. (2008). Real estate  finance  and investments. 13th ed. New 
York : McGraw  Hill  International.
Bärenklau, A. (2013). Balti pangad näevad ärikinnisvaras laenukasvu. KPMG Baltics OÜ. 
http://www.kpmg.com/ee/et/issuesandinsights/articlespublications/pressiteated/lehed/cee -
property-lending-barometer-2013. aspx  (14.04.2014)
Cohen, D. (2006). Qualitative  Research Guidelines  Project. Semi-structured interviews. New 
Jersey : Robert  Wood Johnson Foundation. 
http://www.sswm.info/sites/default/files/reference_attachments/COHEN
%202006%20Semistructured%20Interview.pdf (26.05.2014)
Davidson, C. (2009). What  class  is your office  building ? The  Tenant  Advisor. 
http://www.coydavidson.com/leasing-tips/what-class-is-your-office-building/  (15.04.2014)
Domus Kinnisvara. (2014). Kinnisvaraturu ülevaade 
http://www.domuskinnisvara.ee/kinnisvaraturu-ulevaade-2014  (14.04.2014)
Douetil, G., Berretta, B. (2012). EMEA Office  Report  H2 2012. Colliers International. 
http://www.colliers.ee/public/upload/reports/1361350423_emeaofficeoccupiersurvey2013outl
ookfinal.pdf (16.04.2014)
Eek, Margus. OÜ Selvaag Eesti tegevjuht. Büroohoonete finantseerimise  alane  
ekspertintervjuu. Autori intervjuu. Üleskirjutus. (21.05.2014)
EVS 875-10:2013. (2013). Vara hindamine. Osa 10: Andmete kogumine ja analüüs, vara 
ülevaatus. Eesti Standardikeskus EVS.
Forton International. (s.a.). Office buildings  quality  standards and  classification . Forton 
International JSCO.  http://forton.bg/en/wp-content/office-grade-specifications.pdf 
(14.04.2014)
Guy, S., Henneberry J. (2002).  Development  and developers: perspectives on property. 
Oxford: Blackwell Science.
Jakobson, I. (2013). Büroopindade hüplik hind. Äripäev.  http://www.aripaev.ee/ ?
PublicationId=afcba0d5-0aab-48ba-93ee-113fc80104fd&ref=rss (14.04.2014)
Kald, I. (2014). 1Partner: büroode üürihinnad tänavu ei muutu. Äripäev. 
http://www.aripaev.ee/ Default.aspx?PublicationId=03c0e158-fe7c-46da-88da-2ea2ea1546f7 
(14.04.2014)
Karotam, Tarmo. AS Northern Horizon Capital fondijuht. Büroohoonete finantseerimise alane 
ekspertintervjuu. Autori intervjuu. Üleskirjutus. (19.05.2014)
Kuhlbach, H., Priske, P., Lauren, A. (2002). Kinnisvaraõpik: Kinnisvaraturu regulatsioon  
peale Võlaõigusseaduse jõustumist. Tallinn: Agitaator.
Laur, U. (2010). Äripindade uusarendus – esimestele  auhinnad ? Äripäev. 
http://www.ehitusuudised.net/opinion/2010/11/8/aripindade-uusarendus-esimestele-auhinnad 
(03.05.2014)
Lillemaa, Louis. AS Kaamos Kinnisvara arenduse projektijuht. Büroohoonete finantseerimise 
alane ekspertintervjuu. Autori intervjuu. Üleskirjutus. (21.05.2014)
Linnamäe, L. (2009). Ärikinnisvara finantseerimiseks raha ei ole ja raha ei tule. E24. 
http://e24.postimees.ee/120699/arikinnisvara-finantseerimiseks-raha-ei-ole-ja-raha-ei-tule 
(15.04.2014)
Luts, T. (2009). Eesti kinnisvaraturu ülevaade 2009. Arco Vara. 
http://www.arcovara.ee/upload/turulevaated/EST/Eesti_kinnisvaraturu_levaade_2009_Arco _
Vara.pdf (21.04.2014)
Luts, Tõnu. AS Danske Bank Eesti filiaali krediidianalüütik. Büroohoonete finantseerimise 
alane ekspertintervjuu. Autori intervjuu. Üleskirjutus. (15.05.2014)
Matsalu, E. (2014). Ärikinnisvaras tuleb ennast rohkem tõestada. Äripäev. 
http://www.haldusuudised.ee/?PublicationId=05E2CB57-F55E-4E5E-ADFE -
72A10DACBB0E&ref=rss (16.04.2014)
Ober-Haus. (2014). Real Estate  Market  Report 2013: Baltic  States  Capitals. Ober-Haus 
Kinnisvara AS.  http://www.adaur.ee/wp-content/2013/07/Ober -
Haus_Market_Report_Baltic_States_2013.pdf (14.04.2014)
Roosimaa, A. (2014). Kinnisvara. Büroomaja hindamine muutub lihtsamaks. Äripäev. 
http://leht.aripaev.ee/?PublicationId=A38BEABA-A8F8-4219-B055 -
D632208AC791&paperid=F03FFD7C-98E6-42FB-8655-
6257659087EB&selectedDate=2014-02-03 (14.04.2014)
Square Feet Commercial Real Estate Blog. (2008). A  Guide  to Office Building 
Classifications; Class A, Class B, Class C.  http://www.squarefeetblog.com/commercial-real -
estate-blog/2008/07/06/a-guide-to-office-building-classifications-class-a-class-b-class-c/ 
(14.04.2014)
Toompark, T. (2003). Büroohoone arendamine.  http://www.adaur.ee/refereering-buroohoone -
arendamine/ (20.11.2013)
Toompark, T. (2014). Erinevad  graafikud .  http://www.adaur.ee/kinnisvaraturg/  (21.04.2014)
Tomson, A. (2013). DTZ Property Times: Baltic office H2 2012. 
http://www.dtz.ee/index.php?sisu=turuylevaated&mid=92&lang=est&dokId=159 
(14.04.2014)
Tomson, A. (2014). DTZ Property Times Baltic States Office Q1 2014. 
http://www.dtz.ee/failid/File/DTZ+Property+Times+Baltics+Office+Q1+2014.pdf 
(28.04.2014)
Tosso, E. (2007). Äärelinna büroopindade valik muutub laiaks. Äripäev. 
http://leht.aripaev.ee/?PublicationId=464dc490-fb94-4024-9b75 -
258ddc8543a9&articleid=13691&paperid=3B6643D5-9253-4CAC-80AE-83E8CFC473E2 
(21.04.2014)
Tosso, E. (2012). A+ kvaliteediklassi kuuluvad vaid südalinna uued büroomajad. E24. 
http://e24.postimees.ee/938564/a-kvaliteediklassi-kuuluvad-vaid-sudalinna-uued-buroomajad 
(19.04.2014)
Trubetskoi, M. (2011). DTZ Eesti Kinnisvaraturu ülevaade I kvartal 2011. 
http://www.dtz.ee/dtz/failid/File/Eesti_kinnisvaraturu_yevaade_Ikv_2011.pdf  (14.04.2014)
Ulst, J. (2005). Üürileping versus  rendileping. – MaksuMaksja . Eesti Maksumaksjate Liit. 
http://www.maksumaksjad.ee/modules/smartsection/item.php?itemid=168  (14.04.2014)
Uustalu, Tõnu. AS EfTEN Capital investeeringute juht. Büroohoonete finantseerimise alane 
ekspertintervjuu. Autori intervjuu. Üleskirjutus. (19.05.2014)
Vei, Hermes. AS Swedbank suurkliendidirektor, bürookinnisvara sektori juht. Büroohoonete 
finantseerimise alane ekspertintervjuu. Autori intervjuu. Üleskirjutus. (16.05.2014)
SUMMARY
THE  FINANCING  OF OFFICE BUILDING DEVELOPMENT 
PROJECTS  AND  RELATED  FACTORS IN TALLINN
Tõnis Teinemaa
The last  economic   crisis  properly shook the  entire  global  economy  and  particularly  the 
Estonian real estate market.  Until  now,  there  was no observational  study  nor the one that 
could connect authors'  opinions  in the market of office buildings. Additionally, in  case  of the 
office buildings,  external  finance is used actively to achieve the  expected  production and the 
factors related to it have changed notably  during  the economic crisis. Because of that, the 
author  of the  present  thesis,  based  on the  knowledge  acquired from the  studies  so far and 
previous     work     experience    from    corporate    finance,   decided   to   concentrate   precisely   on 
Tallinn's market of office buildings related to the aspects that  come  along with financing the 
developmental  projects. 
The aim of this thesis was to  survey  which are the factors related to financing the 
developmental   projects   of   the   office   buildings   of   Tallinn   and   which   ones   of    them    are 
estimated  by the market participants to be decisive on getting the external financing to use the 
office building  above  all as an investee. Previous studies and  works , on-topic opinions of 
opinion leaders and  different  market  reviews  of the  companies  that operate in real estate 
industry, were used to fulfil the aim of the thesis and an empirical research was conducted, 
where the representatives of banks , investors and developers of office buildings were involved 
through semi-structured  expert  interviews. The study included people who deal with the office 
buildings of Selvaag Estonia, Kaamos Real Estate, EfTEN Capital, Northern Horizon Capital, 
Danske Bank and Swedbank.
In the theoretical part,  important  definitions related to real estate and office buildings 
were explained, review of the classification of office buildings was  given , main postulations 
related to the development of office buildings were  brought  out, international principles of the 
classification of office buildings were introduced and it was discussed over different local 
classification methods.  Although  in Estonia there are classifications by assessors of real estate 
as well as classifications by real estate companies, nonetheless, many people who are  active  in 
media, use assessments only on a well-known  basis  for them. Due to the  lack  of interest in the 
parties , there are no expectable significant  changes  in this  field . 
In the second chapter it  appeared  that during the last eight  years , the market of office 
buildings has been ruled by very different  marketing  trends and through difficult periods, it 
has   come   to   rather   stable   situation,   where   sudden   developments   in   the   market   of   office 
buildings are not expected to happen  anymore . As an interesting aspect it came out that due to 
the  competition , there has been paid more attention to the environmental sustainability of the 
buildings during the years and with the help of new technologies, that have been taken into 
use, the quality of the office buildings has increased as well.  
Based on the  results  of the conducted research, it can be said that financing office 
buildings is above all related to  cash  flow and when the  incoming  cash flow does not  offer  a 
sense  of   confidence ,  then  banks  do not  offer  external  finance  either.  Cash  flows are  the 
indicators for banks to decide whether the  object  meets the  needs  of tenants.
When it comes to Tallinn, it is very important to have sufficient  parking  spaces  since  it 
shows  the  success  of office buildings. Every  party  understands the  importance  of parking 
spaces, especially when it comes to the suburbs, it is followed an international principle, 
according to which it is  reasonable  to establish one parking space per 30 m2 of rentable space. 
When it comes to the city center, parking spaces are created in compliance with the capability 
of land;  therefore  the problems related to parking are  quite  usual.
Since it is a bachelor thesis, it has to be  understood  that because of the limited capacity 
of it, the number of experts who were interviewed were limited to six, so it is not efficient to 
interpret the results as market opinions, but above all as market participants' opinions. Despite 
to that, thanks to different opinions of the parties and the contemporaneity of the present 
subject, this thesis  offers , in author's opinion, interesting  reading  material to everyone who is 
interested in the market of office buildings. 
The author expresses  sincere  gratitude to everyone who has contributed to the  making  
of this thesis. 
LISAD
Lisa   1.   Poolstruktureeritud   büroohoonete   arendusprojektide 
finantseerimise alase ekspertintervjuu tiitelleht
Bakalaureusetöö intervjuude eesmärgiks on uurida pikaajalise kogemusega Tallinna 
büroohoonete   arendajate,   investorite   ning   neid   finantseerivate   pankade   esindajatelt   teema 
käsitlemiseks teoreetilistele ja teistele kirjalikele allikatele täiendavat lisateavet. 
Intervjuu on jagatud kuueks teemablokiks. Üldiselt käsitleb intervjuu kogu Tallinna 
büroohoonete turgu ning erinevaid seotud valdkondi. Kus küsimused lähevad konkreetsemaks 
ning puudutavad otseselt büroohooneid, siis keskendub intervjuu büroohoonete turu osas uute 
või suhteliselt uute kõrge kvaliteediga heas asukohas olevatele Eesti mõistes suurtele Tallinna 
büroohoonete finantseerimisele siinsetest pankadest.
1. Intervjueerija andmed:
Nimi: Tõnis Teinemaa
Õppeasutus:  Tallinna Tehnikaülikooli majandusteaduskond
2. Intervjueeritava andmed
Nimi:
Ametikoht:
Ettevõte:
Ettevõtte tüüp: 
arendaja / investor / pank
3. Intervjuu andmed:
Kuupäev:
Asukoht:
Kestvus:
Lisa 2. Intervjuu küsimustik
Esimene osa: Turu hindamine
1.  Tutvustage  lühidalt milline näeb välja turuseisu hindamise protsess teie huvidest lähtuvalt.
Vihje intervjueerijale küsimuse täpsustamiseks: Investor räägib kuidas tema turgu analüüsib  
kui objekti otsib, arendaja räägib kuidas tema oma mõtteid kogub ja pank räägib, kuidas ta  
olemasoleva laenutaotluse korral turgu jälgib.
2. Kas pank teeb ka ise nõudluse-pakkumise osas analüüse või on see arendaja-investori 
pädevuses öelda mida ta teha tahab ja kuhu?  Milliseid kogemusi teil on?
3. Kas   on   näiteid   juhtudest,   kus   pank   on   vaatamata   arendaja   ja/või   investori   hinnangul 
positiivsele äriplaanile turuseisu tõttu laenu väljastamisest keeldunud?
4. Kuidas ja kui palju te turul olevaid teisi objekte monitoorite?
5. Kuidas hindate võimalikku nõudluse kasvu?
5.1. Kui   palju   ja   kuidas   jälgitakse   büroopinda   rentivate   ettevõtete   ja   muude   asutuste 
tegevust?
6. Millise oodatava tootlusega arvestatakse tavaliselt (või viimasel ajal)? 6%? 8%? 10%? 
12%? Millest tootluse määr sõltub?
7. Muud mõtted:
Teine osa: Laenud
8. (Investorile-arendajale) Kui oluline on teie jaoks pankade poolne finantseerimine? 
9.  (Investorile-arendajale) Millises mahus olete hinnanguliselt Tallinnas büroohoonete puhul 
kasutanud võõrfinantseerimist väljastpoolt  pankasid ?
10.   (Pankadele)   Millises   mahus   kasutatakse   teie   hinnangul   büroohoonete   puhul 
võõrfinantseerimist pankadest ning kas ja kui palju Tallinnas saadakse seda väljastpoolt 
pankasid, näiteks erinevatest fondidest? 
Vihje   intervjueerijale   küsimuse   täpsustamiseks:  Võimalusel   küsida   protsentuaalne   vastus  
kogu turumahu osas.
11. Mis on pankade peamised eelised ja puudused teiste võõrfinantseerijatega võrreldes?
12. Millised   on   büroohoonete   ehitus   ja   investeerimislaenude   peamised   laenuperioodid? 
Millest peamised erinevused tulevad?
Lisa 2. järg 1
13. Milliseid   laenutüüpe   investeerimislaenude   puhul   eelistatakse,   annuiteetlaene,   osaliselt 
kustutatud balloon tüüpi laene või midagi muud?
14. Milline on tüüpiline nõutav omaosaluse määr?
Vihje intervjueerijale küsimuse täpsustamiseks: Teooria järgi ärikinnisvara hüpoteeklaenudel 
tavaliselt 20-30%. Riskantsematel juhtudel ka kuni pool objekti väärtusest.
14.1.
Krundi/maa hinda arvestatakse omaosalusena?
14.2.
Millistel   lisatagatiste   tingimuste   korral   on   võimalik   omaosaluse   määr   täita 
otsese rahavoota?
15. Kui olulised on laenukoormuse kattekordaja ja tasuvuspunkt laenu saamisel?
15.1.
Milline on nõutav maksimaalne tasuvuspunkti suurus? 
Vihje intervjueerijale küsimuse täpsustamiseks: Teooria järgi rahvusvaheliselt aktsepteeritav  
kuni 0,85, mis Eestis on?
15.2.
Milline on madalaim sobiv laenukoormuse kattekordaja? 
Vihje intervjueerijale küsimuse täpsustamiseks: Teooria järgi, rahvusvaheliselt aktsepteeritav 
alates 1,3; ise tean, et kohati 1,2.
15.3.
Millest need sõltuvad?
16. Kasutatakse peamiselt fikseeritud või ujuvat intressi ja millest selle valik sõltub?
17. Muud mõtted:
Kolmas osa: Üürnikud ja rahavood
18. Kas üürnike olemasolu enne välise finantseerimise saamist oli kohustuslik?
18.1.
Millises   ulatuses   protsentuaalselt   netopinnast   üüritava   pinna   välja   üürimise 
kokkuleppeid pank nõuab/on nõudnud enne laenu väljastamist?
Vihje intervjueerijale küsimuse täpsustamiseks:  Teooria alusel on ehituslaenu puhul vajalik  
20-50%; uutelt arendajatelt ja riskantsemate turgude korral ka 50-70%. Hüpoteeklaenuks  
ümber tegemisel (st investeerimislaenu puhul valmis objektiga) 70-80%
19. Vastavad kokkulepped peavad finantseerija soovide järgi olema kirjalikud ja kindlalt paika 
pandud   tingimustega   või   sobivad   ka   suusõnalised   lepped   ja   valmisolekud   tulevikus 
valmivale pinnale  asuda ? Millest see sõltub?
Lisa 2. järg 2
20. Kuivõrd keeruline on teie hinnangul veel mitte eksisteerivale pinnale rentnikke leida?
21. Millise pikkusega on tavalised üürilepingud? Millest variatsioonid tekivad?
22. Millised   ja   millises   mahus   on   tavalised   üüri   puhul   tehtavad   allahindlused   ja   antavad 
mitterahalised soodustused?
23. Kui suur on efektiivse netoüüri tegelik erisus võrreldes algselt reklaamitud brutoüüriga 
tavaliselt? 
24. Muud mõtted:
Neljas osa: Objekti klassifikatsiooniga seonduv
25.   Millist mõju avaldab teie tegevusele büroohoone kvaliteediklassi hindamisel kasutatud 
klassifikatsiooni  meetodika ?
26. Mida  arvate  siinsete büroohoonete klassifikatsioonide määramise hetkeseisust?
27. Millistest   klassifikatseerimise    meetoditest    lähtub   pank   büroohoonete   laenutaotluste 
kaalumisel?
Vihjed intervjueerijale küsimuse täpsustamiseks: 
a)
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) ja Eesti Standardikeskuse (EVS  sarja )  
klassifikatsioonist? St kolme tähega: asukoht, hoone kvaliteet ja kinnisvara juhtimine.
b) Eesti   Kinnisvarafirmade   Liidu   kahe   tähega   uuest   klassifikatsioonist?   Kvaliteet   ja  
asukoht.
c)
Üldisemast erinevates ettevõtetes kasutusel olevast ühetähelisest klassifikatsioonist?  
A, B ja C. Lisandub sinna ka + ja – süsteem?
27.1.
Kui kasutatav klassifikatsioon on ettevõtte enda loodud, siis millised on selle 
põhialused?
28. Usaldab   antud   arendaja/investori/panga   esindaja   mõne   teise   arendaja,   investori   või 
kolmandaks   osapooleks   oleva   kinnisvarafirma   hinnangut   hoone   klassifikatsioonile? 
Millest see sõltub?
29. Millistel   tingimustel   koostab   pank   täiendava   hinnangu   hoone   klassifikatsiooni   ja/või 
väärtuse hindamiseks?
30. Milline võiks olla klassifikatseerimise lähitulevik?
30.1.
Kui süsteem võiks selgemaks muutuda, siis millist metoodikat võidakse enam 
kasutama hakata?
Vihje intervjueerijale küsimuse täpsustamiseks: 27. Küsimuse vihjes on erinevad metoodikad  
loetletud.
Lisa 2. järg 3
31. Muud mõtted:
Viies osa: Hoone tehnilised näitajad
32. Milline   mõju   on   hoone   üüripinna    mahul    selle   finantseerimisele,   kas   lähenemine   ning 
näiteks laenutaotluste läbivaatamisel tehtavad toimingud  on hoone mahust sõltuvad?
32.1.
Kas   ja   kuidas   muutuvad   hoone   suuruse   ja   kuju   muutusel   sellele   esitavad 
tingimused?
33. Kuidas määratakse potentsiaalne hoone suurus?
33.1.
Kas see sõltub eelkõige krundi ja rahaliste vahendite hulgast või turul olevast 
nõudlusest? 
33.2.
Määravamad on ettevõtja võimalused või turu vajadused?
33.3.
Kas hoone mõõtmete osas on väljakujunenud eelistusi?
33.3.1. Ruudu kujuline vs ristkülik või hoopis ümarad nagu Nordea majad Liivalaias ja 
Mustamäel (Nordea ja IT teaduskonna uus hoone)?
Vihje   intervjueerijale   küsimuse   täpsustamiseks:  35   m   x   70   m   on   teooria   järgi   väidetav  
optimaalne büroohoone suurus.
34. Milline mõju on hoone ehitusmaterjalide kvaliteedil ja maksumusel finantseerimisele?
35. Kui oluline on parkla olemasolu, suurus ja parkimiskohtade arv?
Vihje intervjueerijale küsimuse täpsustamiseks:  Teooria järgi peetakse efektiivseimaks 40 või  
60 m pikk ja vähemalt 60 m laia parklat.
35.1.
Eraldiseisev või hoonesse integreeritud parkla?
35.2.
Mujal maailmas on levinud lihtne valem, mille järgi on optimaalne luua 3-4 
parkimiskohta 100 m2 üüritava pinna kohta. Jälgitakse seda näitajat? 
35.2.1. Kas finantseerija omab mingisugust arvamust loodavate parkimisvõimaluste ja 
mahtude osas?
36. Muud mõtted:
Kuues osa: Keskkonnasäästlikkus
37. Millistel   põhjustel   teie   hinnangul   on   turg   rohelisuse   suunas   liikumas?   Turunduslikel 
põhjustel, kulude efektiivsuse või ka nö maailma jätkusuutlikuse tõttu?
Lisa 2. järg 4
38. Millist   rolli   omavad   büroohoonete   puhul   finantseerimise   saamisel   neile   omistatavad 
tänapäevased sildid „ökoloogiline“, „keskkonnasõbralikest materjalidest“, „ passiivmaja “, 
„4 kordsed aknad“, „Tark maja“, „nullenergia maja“?
38.1.
Milline on nende siltide roll üürnike jaoks?
38.1.1. Kas ja milline on eripärase nimega büroode ja tavaliste üldine kulude erinevus?
38.1.2. Kui palju erinevad üürihinnad?
39. Kui palju erineb üürnike nõudlus rohelise ja mitte rohelise kvaliteetse uue pinna puhul? 
Mida eelistatakse?
40. Muud mõtted:
41. Mida te peate veel büroohoonete puhul oluliseks mis jäi intervjueerijal küsimata?
Tänan vastuste eest!