EHITUS MAKSUMUSEHINDAMINE 2. LOENG (2)

Loeng nr 2.  Tellija vajadus ja nõudmised. Eelarve kujunemine 
 
2.1. Projekti määratlus  
 
Omaniku  jaoks  algab  projekt  idee  tasandil  eesmärgi  formuleerimisega  ja  projektijuhi  määramisega. 
Eesmärgiks võib olla rajada ehitis või rajatis , mida ta kas ise hakkab kasutama, ehitab müügiks või loodab 
saada renditulu. Eesmärk püstitatakse  selliselt , et selle saavutamise määra oleks võimalik mõõta. Kõige 
olulisemad indikaatorid on 3K: kulud, kestus, kvaliteet. 
 
Antud  etapis  piiritletakse projekt ja selles osalejad,  seatakse  eesmärgid ja nende saavutamise hindamise 
kriteeriumid  tähtsuse  järjekorras.  Näiteks  võib  eesmärk  olla  kulude   minimeerimine ,  püstitatud 
kvaliteedinõuded   ja   ajalised   piirangud  aga  võttes  arvesse  etteantud  piirid  või  omistades  kõigile 
kriteeriumitele kaalud ning teha valik kaalutud keskmise hindamisekriteeriumi järgi jne. 
 
Üks põhjus, mis aga teeb ehitamise täiesti erinevaks teistest ettevõtluse  vormidest  on see, et ehitamine 
ilma krundita on võimatu. Sel piirangul on ka oma majanduslik mõjuvõim, sest maa on piiratud ressurss. 
Seega ei saa hakata ehitama enne, kui on olemas konkreetne  krunt . 
 
2.2.  Ehituse kogumaksumus 
 
Ehitades kas  eraisikule  või ühiskonnale, on kogukulud ettevõtmisele alati palju suuremad ehituskuludest, 
koosnedes  kuludest : 
 
1.Krunt 
 
2.Krundi hõivamine ja selle ettevalmistamine 
 
3. Lammutus  ja muud tööd krundil 
 
4.Projekteerimis tööd 
 
5.Ehitus tööd 
 
6. Tasud  konsultantidele seoses eelloetletud tegevustega 
 
7.Möbleerimine,  sisustus ,  seadmed  jne. 
 
8.Ehitise kasutuskõlbulikuks tegemine, et seda müüa või välja üürida 
 
9.Erinevad  maksud  seoses eelloetletud maksustatavate artiklitega 
 
10.Projekti rahastamine ( intressid ) 
 
11.Ehitus juhtimine, kasutamine ja säilitamine 
 
Ehituskulud  on vaid osa kogukulust, mida  tellija  peab kandma ja nendega arvestama. Seega võib arvata, 
et  paljude  maksumusplaanimise  ülesannete  puhul,  on  liigselt  nähtud  vaeva  vaid  ühe  kuluartikliga 
(ehituskulud), selle asemel, et optimeerida kogukulusid. 
 
Näiteks krundi maksumusel võib olla nii suur osakaal  kogukuludest , et kõik ülejäänud kulud on temast 
sõltuvad,  ja   omaette   probleemiks  kujuneb  siis  see,  kuidas  saada  ehitisest  maksimaalsed 
kasutusomadused vaatamata nendele kuludele. 
Mõnikord juhtub aga, et  ehitustööd  moodustavad vaid  tühise  osa kogu projektist. Näiteks mobiilimasti 
rajamisel  on  masti,  elektrooniliste  seadmete  ja  kaablite  paigaldamine   projektis   domineerivad,  hoone 
ehitus aga on väiksema maksumusega. Ka selles olukorras on vale pidada ehitusmaksumust eraldatuks 
kogumaksumusest,  ta  on  isegi  veel  olulisem,  sest  sellel  tugineb  kogu  programm  ning  tõrked  ehitusel 
võivad tekkida omakorda tõrked ehitustöödel. 
 
2.3.  Majanduslikult  tasuvate  ja  ühiskonnale  vajalike  ehitiste  maksumuse 
kujunemine  
 
Lähtudes  kuludest, võib eristada era-  ja riiklikku sektorit, aga ka  ehitisi , mis on majanduslikult tasuvad 
(kasutamisest saadav tulu ületab tehtud kulutusi) ning mittetasuvad. 
 
Majanduslik   tasuvus   ei  iseloomusta  vaid  era-hoonestust  (ka  kohalikud  võimud  ja   riigiasutused  
kavandavad majanduslikult tasuvaid projekte), samas kui ka eraehitus ei pea alati toimuma eesmärgiga 
saada kasumit (kirikud ja  heategevus -ehitised). Mõned ehitised võivad olla vaid osaliselt isetasuvad (KOV 
elamuprogramm, mis osaliselt kaetakse üüridega, osaliselt maksudega ja subsiidiumidega). 
 
2.3.1.  Majanduslikult tasuv ehitus 
 
Koostades majanduslikult tasuva ehitusprojekti (kontorihooned või elamud kas rentimiseks või müügiks) 
eelarvet , peab see tuginema turumajanduse ökonoomikal: ehitise ainueesmärgiks on kasumi saamine ja 
see  on  esmajärgulise  tähtsusega.  Tellija  arvestus  peab  näitama,  kui  palju  võib  ta  kulutada 
„ehituskuludena“, et kõiki tegureid arvestades saaks ta projektist kasumit. Sellisel arvestusel on aga ka 
teatud  raamid : mingid eeskirjad võivad määrata kas rendi või müügihindade piirmäärad, samas kui osa 
tulust  sõltub  tihti  ümbritsevast  keskkonnast  ja  krundi   hinnast .  Ilmselt  pole  otstarbekas  ehitada 
luksusehitust  väljaüürimiseks  või  müügiks   asukohas ,  mis  pole   populaarne ,  samas  on  sama 
ebaotstarbekas püstitada odavat ja madala rentaablusega ehitist  kaasaegses  rajoonis, kus krunt maksab 
palju ja on võimalus saada kõrget tulu. 
 
Kui  lõplik  otsus   loodetava   kasumi  suuruse  kohta  on  tehtud,  täpsustatakse  kulud  ja  need  ei  tohi  enam 
suureneda : sellest hetkest on  maksumusplaanimine  ja kontroll tihedalt teineteisega seotud. 
 
Kui mingid kulud suurenevad, tuleb teisi kokku hoida. Vastasel juhul ei saa tellija oodatavat kasumit ja 
majandusliku  tasuvuse  kontseptsioonist  lähtuv  projekt  on  läbi  kukkunud  sõltumata  sellest,  kui 
meeldivad või vajalikud ka on valminud ehitised. Siin pole kohta mõistetel „halb õnn“ või „ eriolukord “. Ei 
saa vastu  vaielda  ka sellele, et aeg on raha: kaubanduskeskuse ehituse  ennetähtaegne   lõpetamine  võib 
anda olulist lisakasumit, hilisem lõpetamine (ehitis ei valmi jõuludeks vaid hiljem) võib olla aga rajaliselt 
hävitav. 
 
Juba  ehituskava  esimeste  võimalike   variantide   koostamisel  tuleb  igal  juhul  ligikaudseltki  võrrelda 
oodatavat  tulu   kuludega .  Iga  ebaõige  otsus  siin  mõjutab  kogu  idee  tulemuslikkust:  ka  edaspidine 
maksumuse  täpne   plaanimine   ei  suuda  päästa  ideed,  mis   tervikuna   on  juba  rajatud  kehval 
investeerimiskaval. 
 
Investeeringukonsultant  on  tellija  ekspert  investeeringute  ja  ehitisega  seotud  tulude  hindamisel. 
Reeglina  on  aga  tema  teadmised  ehituskuludest  küllaltki  piiratud.  Tellija  poolt  oleks  aga  sama  rumal 
paluda oma ehitustööde  eelarvestamise  konsultandil teha arvutusi  ehitisest saadava tulu kohta. 
Ükskõik  kui  keeruline  võib  olla  ka  projekt  ja  selle  rahastamine,  põhiliseks  ülesandeks  jääb  oodatava 
kasumi  suuruse  (mis  on  selle  ehituskava  peaeesmärk)  tagamine.  Ka  siis,  kui  mõni  näiliselt  ebaoluline 
tegur ei taga ettenähtud kasumi saamist, pole võimalik seda ehitist püstitada. 
 
2.3.2.  Ühiskonnale vajalik ehitus 
 
Ühiskonnale  vajaliku  ehitise  püstitamise  eesmärk  on  olla  ühiskonnale  kasulik.  Tihti  on  aga  väga  raske 
määrata  nii  temaga  seotud  kulude  otstarbekust  kui   kasutusiga .  Samas  on  paljud  piirangud  nendele 
ehitistele kujundatud kõrgemal juhtimistasandil kui otsused projekti kohta:  riigieelarve  jaotus haridusele 
määrab koolide ehitamiseks kulutatava summa. 
 
Selliste ehitistega seotud mõistlike kulude määramisel on tavaline, et ennekõike püstitatakse kunstlikud 
piirangud,  mis  põhinevad  ehitiste-analoogide  tegelikel  kuludel.  Hoone  üldpind  on  liiga  jämedaks 
võrdlusaluseks, kuid sõltuvalt kasutaja soovidest on välja töötatud mitmeid põhimõtteid, et kujundada 
vastavad  üldriiklikud  normid.   Koolil   on   selliseks   normühikuks  ruumide   suurusest   lähtuv  arvutuslik 
õpilaste, haiglal aga voodikohtade arv. 
 
Kulud  ühiskonnale  vajalike  ehitiste  püstitamiseks  on  tavaliselt  piiratud  kunstlike  normide  süsteemiga, 
millest   kinnipidamine   on  aga  kohustuslik.  Mõnikord  on  need  küllaltki   ranged   ja  annavad  võimalusi 
eranditeks vaid tehniliselt keerukate projektide puhul. Tuleb aga meeles pidada, et nende ehitiste puhul 
pole  meil  tegemist  lihtsa  turuökonoomikaga:  kooli  ennetähtaegne  käikuandmine  on  tavaliselt 
täiendavaks kulukoormaks haridusametile, mistõttu eelistatakse tähtaegsust. 
 
Ühiskonnale vajaliku ehituse maksumusplaanimine võib seatud reeglite ja kriteeriumite tõttu mõnikord 
osutuda tõsiseks väljakutseks: 
 
- 
Raha  ei  tohi  ühe  artikli  alt  kanda  teise  (on  lootusetu  säästa  möbleerimisel  või   jooksvates  
kuludes, et kasutada seda täiendavalt ehitustöödel)  
- 
Plaaniaasta raha ei tohi kulutada väljaspool rahandusaastat  
 
- 
Ükski oluline leping ei tohi olla sõlmitud ilma võistupakkumiseta ja ilma töömahtude loendita  
 
Valitsused  on  nõus,  et  põhjendamatud  seadused  investeeringute  reguleerimiseks  viivad  ka  halbadele 
lahendustele  ja  paljudest  sisuliselt  perspektiivsetest  projektidest  tuleb   loobuda   tänu  tasakaalustamata 
seadustele , mistõttu investeerija säästab raha ühes ja pillab teises suunas. 
 
Järgides  täpselt kõiki investeeringutega seotud seadusi, võib silmapiirilt kaduda projekti tegelik eesmärk. 
Kuid  nende  projektide  kulud  pole  aga  üheselt  ja  võrreldavalt  mõõdetavad  nende  efektiivsuse 
hindamiseks  (nagu  majanduslikult  tasuvate  ehitiste  puhul):  haiglate,  polikliinikute,  koolide  või 
politseijaoskondade kasulikkus on üldjuhul arvuliselt mõõdetav. 
 
Maksumusplaneerimist on vaja, et määrata tehtavate kulutuste sihtotstarvet. 
 
Elluviidud projektide maksumusanalüüs on aga vajalik  uute eesmärkide kujundamisel. Tegelikult  ei tea 
keegi,  kas  teatud  tüüpi  ehitusele  tuleks  kulutada  kaks  korda  rohkem  või  vähem  ning  ükski  analüüs  ei 
suuda  anda  ka  siin  ühest  vastust.  Kõik,  mida  suudetakse,  on  nõuanne  kõigi  eraldatud  vahendite 
paremaks kasutamiseks kehtivate seaduste raames. Tuleb aga paraku tõdeda, et paljude väärtuste üle 
otsustatakse siiski vaid poliitilistel  kaalutlustel . 
2.3.3.  Omaehitus 
 
Tegemist  on  selliste  projektidega  nagu   elumaja   või  kontorihoone,  mis  jäävad  endale  kasutamiseks. 
Investeeringute kogusummalt on sellel palju väiksem osa kui eelmisel kahel, kattudes siiski osaliselt ka 
mõlemaga  neist.  Maksumuse  määramisel  on  siin  aga  palju  olulisem  selgitada  välja  tellija   tegelikud  
võimalused ja vajadused. 
 
2.4.  Tellija nõudmised ehitusprojektile  
 
Igal  ehituse   tellijal   on  rida  nõudmisi,  ühed  olulisemad  kui  teised.  Tavaliselt  räägitakse,  et  eelistatakse 
madalamat  hinda  ja  oluline  on  ka  ajakulu.  Millegi  pärast  vähem  räägitakse  aga  kvaliteedi  nõuetest. 
Nendest   väga  olulistest  nõudmistest  lähtudes  tuleb  määratleda  üksikasjad  ja  just  need  peensused 
tavaliselt  otsustavadki  projekti  töösse  võtmise  ja  maksumuse.  Oluline  on  siinkohal  pidada  meeles,  et 
kõik 3K (kulud, kestus, kvaliteet) on omavahel ühendatud ning negatiivne või positiivne mõju ühele või 
teisele komponendile mõjutab ka teisi. Nende omavahelisi seoseid  nimetatakse raudseks kolmnurgaks. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Joonis 1. Raudne   kolmnurk  (Iron Triangle) 
 
Parem  tulemus  nõuab  reeglina  ka  rohkem  aega  ja  tänu  sellele  on  ka  oluliselt   kulukam .  Soovides  aga 
ehitist  kiirelt  kasutusele  võtta,  võib  ta  küll  kestuse  lühenemisest  raha  kokku  hoida  aga  riskib  kehva 
kvaliteediga. 
 
Järgnevalt on esitatud vaid põhilised tellija nõuded ajale ja maksumusele ning nende eri vormid. Tuleb 
aga meeles pidada, et igal tellijal võib projektiga seoses olla esitatud rohkem kui üks konkreetne nõue. 
 
2.5.  Nõuded ajale  
 
1. 
Kriitilised piirangud ajale puuduvad  See on küllaltki tavaline eriti ühiskonnale vajaliku 
ehituse puhul. 
2. 
Lühim koguaef  ideest  “võtmeteni”   See  on  elementaarnõue lihtsa majanduslikult 
tasuva ehituse puhul. 
3. 
Lühim lepingu täitmise aeg alates töövõttja selgumisest 
See pole üldjuhul oluline 
tellijale, kuid hämmastavalt tihti nõutakse just seda. 
4. 
Lühim lepingu täitmise aeg ehitusplatsil 
See on mõistlik nõue siis, kui ehitustöödega 
kaasnevad ebamugavused, lammutustööd või tööd eeldavad ajutisi  ümberkorraldusi . 
5. 
Võimalikult kiire tööde alustamine ehitusplatsil 
Seda võidakse  soovida  siis, kui 
toetuse või subsiidiumi saamine sõltub tööde alustamisest mingiks tähtajaks. Seda võib soovida 
mõnikord ka ehitustööde juht, et jätta omanikule muljet tööde toimumisest. 
6. 
Töövõtja määratud kindel lõpetamise kuupäev 
See on vajalik ehituse korralikuks 
käikuandmiseks. 
7. 
Tellija määratud kindel lõpetamise kuupäev See on vajalik siis, kui tellija on kohustatud 
vabastama mõned muud ruumid või ta on seotud ehitise valmimise tähtajaga ( hotell  suve 
alguseks). 
8. 
Enne tähtaegne lõpetamine ei ole lubatud  Üldjuhul on kujunenud arvamus, et kui 
tellijale on kestus oluline, siis on ta ka huvitatud tööde  varasemast  lõpetamisest. 
 
See pole aga nii siis, kui kõik ettevalmistused tehakse teatud tähtajaks (punktid 6 ja 7). 
Siis tähendab varasem lõpetamine seda, et tellija peab tegema lisakulusid tühja ehitise 
valvamiseks ja korrashoiuks ning ta peab  tasuma  tööde eest plaanitust varem, mistõttu tekib 
teatud kuluartiklite ülekulu. 
9. 
Liigendatud ehitusprogramm seoses nt seadmete paigaldamisega  Eriti tähtis on selline 
töökorraldus siis, kui tegelik ehitustööde maht on tühine (telekeskused, keemiatööstuse 
ettevõtted). 
10. 
Üleandmine  etappide  kaupa  Väga oluline nõue just renoveerimisel, kui enne tööde 
alustamist tuleb inimesi ja tootmisprotsesse ümber paigutada. 
2.6.  Nõuded maksumusele  
11. 
Piirangud maksumusele puuduvad  Selline olukord pole tänapäeval enam tavaline. 
12. 
Kogu projekti madal kogumaksumus  
Tihti  esitatakse  seda  nõuet  kui  tähtsaimat, 
võib aga vaadata, kas mõni järgnevalt loetletud nõuetest pole siiski olulisem. 
13. 
Madalad kasutuskulud 
Tavaline  nii  majanduslikult  tasuvate  kui  ka  ühiskonnale 
vajalike ehitise puhul. 
14. 
Hea kogu projekti maksumus kontrolli võimalus 
Tihti  on  oluline,  et  algselt    tehtud  
maksumusprognoos    oleks    täpne,    seda    isegi    siis,    kui    see    ei    tähenda    veel  madalaimat 
maksumust. 
15. 
Ehituslepingu madal kogumaksumus 
See nõue ei erine küll palju punktist 12, kuid 
tihti on vaja hoida ehituskulud minimaalseina ka siis, kui sellega ei kaasne jooksvate- ja 
kasutuskulude vähenemist. See nõue on tavaline avalike ehituste puhul, kui kulud kaetakse 
erinevatest fondidest. 
16. 
Hea ehitusprojekti maksukontrolli võimalus   
Sarnane  punktiga  14, kuid punktis 15 
toodud tingimustel. 
17. 
Lepingu hinna põhjedatud  prognoosimine   Seda vajab see tellija, kes tahab täpselt ette 
teada lõppmaksumust enne end lepinguga sidumist. 
18. 
Parim kombinatsioon aja- ja kasutuskuludest 
 
Võib arvata, et selline  nõue  
on  loomulik,  kuid  tegelikult  on  palju  põhjuseid  (maksustamine,  kulutuste iirmäärad jm.), 
miks neid mõlemaid  kulusid  pole võimalik üheselt võrrelda. 
19. 
Minimaalne  alginvesteering    
See on kõige tavalisem nõue just siis, kui valmis 
ehitis kas müüakse või kui kasutuskulud tulevad erinevatest allikatest. 
20. 
Madalad kausutuskulud 
Seda nõutakse harva, kuid sellega tuleb arvestada siis, kui 
ehitise hooIdamine on tülikas. 
21. 
Rahavoo põhjendatus 
Nõutakse   selleks,   et   muuta  ehitusmaksumus  
põhjendatuks just rahavoo graafiku alusel või kui tellija saab rahastamist jaotada  etappideks . 
22. 
Minimaalsed tellija  poolsed   finantskohustused  
Seda peetakse silmas siis, kui tellija 
tahab, et töövõtja kannaks suure osa kuludest kuni ehituse käikuandmiseni. 
23. 
Projekti riski jaotamine 
 
Sarnane  eelmisega , kuid võib lisanduda põhimõte, 
et töövõtja saab ka osa kasumist ja seda kasutatakse suurte äriprojektide puhul. 
Loomulikult  võib  tellija  üheaegselt  valida  kolme,  nelja  või  enama  ülaloetletud  nõude  vahel: 
tulemusena  kujunevad  erinevad  võimalused  ja  individuaalsete  soovide  kombinatsioon  ning 
kunagi ei tohi aluseks võtta standardlahendusi. 
 
2.7.  Tellija eelarve kujunemine. Raha, aeg, investeeringud   
 
Ehitus  maksumuse  prognoosimisel  tuleb  alati  arvestada  sellega,et  raha  väärtus  on  ajas  pidevas 
muutumises ning tulevikus on see alati väiksem kui tema ekvivalent  väärtus. Raha väärtuse langus sõltub 
sellest,  kui  pikka  ajaperioodi  me   vaatleme ,  kui  suur  on  prognoositav  inflatsiooni  ja  milline  on 
intressimäär . Fakt on see, et mida pikemat ajaperioodi me vaatleme, seda suurem on ka raha väärtuse 
langus. Arvutuste tegemisel tuleb arvestada, et see kehtib kõikide kulude kohta.  
Kuni selle sajandi keskpaigani võis maksumusplaanija vaadelda ehituse maksumust kui  lõplikku : tegemist 
oli  täiesti  vastuvõetava  olukorraga,  sest   intressimäärad   olid  vaid  2%  -  3%  ja  ehituskestused  üsnagi 
lühikesed. 
Kui  intressimäärad  on  kõrged  ja   ehitustegevus   muutub  keerukamaks,  mistõttu  möödub  aastaid 
esimestest kuludest esimese tuluni, siis on igale projektile vaja täpset ajastatud rahastamise plaan: 
 
•  märkimisväärselt  madal  lepinguhind  ei  taga  veel  alati  edukat  tulemust,  sest  pikk  ja   kulukas  
ettevalmistav   periood  lepingu  algul  annab   varased   suured  kulud,  millele  hakkavad  kuhjuma 
rahastamisega seotud  koormised . 
 
Rahastamiskulud  kaasnevad  iga  ehitusega,  sest  kasutatav  raha  on  kas  laenatud  (lisades  endale 
protsente)  või  kasutab  tellija  oma  raha,  mis  ehitusse  paigutatult  pole  kasutatav  muudeks 
investeeringuteks (ja ei saa koguda protsente). 
 
METODOLOOGIA  
 
Ehitusmaksumuse  kujunemisel tuleb võrrelda omavahel kolmesuguseid kulusid/ tulusid: 
 
1.Tänased  summad  
 
2.Tuleviku summad 
 
3.Vaadeldava perioodi jooksul regulaarsete intervallide tagant  tekkivad  summad (nt palgad ). 
 
Neid summasid ei saa omavahel võrrelda ilma neid mingil moel teisendamata ja andmata neile ühtset 
võrdlusalust.  Selleks  saab  kasutada  kahte   põhilist   võimalust,  mis  mõlemad  iseloomustavad  erinevalt 
sama tulemust: 
 
1. Nüüdisväärtus  
 
2.Aastane ekvivalent maksumus 
 
Nüüdisväärtus 
 
Kõiki  eri   aegadel    tehtavaid   kulusid  saab  väljendada  täna  tehtava  investeeringuga,  mis  sisaldab  nii 
tänaseid  tehinguid  kui ka  arvestab  tulevikus tehtavaid kulusid ja korralisi makseid. Selleks nii tulevikus 
tehtavad kulud kui saadavad  tulud taandatakse võrreldavatena tänasele päevale. 
 
Aastane ekvivalentmaksumus 
 
Kõik kogusummas sisalduvad kulud on alati väljendatavad kui teatud aja jooksul eraldi tehtavad aastased 
maksed. Need maksed on vaadeldavad kahes osas: 
 
1. alginvesteeringule lisanduvad  protsendid ;  
 
2. "tagasimaksu  fond"  kui   rahasumma ,  mis  igaaastaselt  pannakse  kõrvale,  et  investeeringu   kasutusaja  
lõpuks seda korvata.  
 
Nendele maksetele lisatakse igaaastased korralised maksed (palgad, üüri tasud jm.) ning samuti tehakse 
sissetulekutega.   Kumba   nendest  meetoditest  kasutada,  sõltub  eelkõige  mugavusest:  kas   arvestust  
peetakse investeeringutena või aastaste  tulude-kuludena. 
 
ARVUTUSPÕHIMÕTTED 
 
Järgnevates valemites väljendab n perioodide arvu ja i intressimäära kümnendmurruna (5% = 0.05). 
 
Kui  arvutusi  on  vaja  teha  igakuiselt  või  isegi  iganädalaselt,  siis  aasta  intressimäär  tuleb  ka  taandada 
vastavale perioodidele. Vale on aastase intressimäära jagamine vastavalt 12 (kuuga) või 52 (nädalaga), 
sest siis ei arvestata iganädalaste või kuiste  intresside  summeerumist. Kui igakuine intressimäär on i, siis 
12
aastase intressi määra ekvivalent pole mitte 12i vaid (1 + i)  - 1. Seega, kui igakuine  intress  on 1%, on 
aastane  ekvivalent  12,68%  ja  vastupidi:  kui  aasta  intressimäär  on  12%,  siis  igakuine  ekvivalent  on 
0,948%. Võrreldes kahte või  enamat   varianti , on selline erinevus harva oluline. Sellist erinevust tuleb aga 
arvestada  siis,  kui  just  aasta  intressimäärad  on  hinnangutele  olulise  tähtsusega,  võimalik  ehitise 
valmimise aeg on kaugel tulevikus ja projekt on suure maksumusega. 
 
Nominaalne  ja reaalne intressimäär ning rahavoog 
 
Intressiarvutustes  ning  rahavoogude  hindamisel  eristatakse  nominaalset  ja  reaalset  tulemust. 
Nominaalne  intress  on intress, mida makstakse hoiustelt pangas, mida kasutatakse laenu intressina või 
nõutava tulunormina. Vähendades nominaalset intressimäära inflatsioonimäära võrra saadakse reaalne 
intressimäär  ehk   inflatsiooniga   korrigeeritud  intressimäär.  Nominaalse  ja  reaalse  intressimäära  ning 
inflatsiooni vahel kehtib järgmine seos: 
 
 
 
Näide: Pangalaenu intress on 8%. Inflatsioon  on riigis 4%. Kui suur on panga reaalne intressimäär? 
 
Vastus: 3,85% 
 
n
Valem 1 –  Liitintress  (1+i)   
 
Investeerimisel  teatud  aastateks  teenib   investeering   juba  mingi  intressi  summa  esimese  aasta  lõpuks. 
Liitintressi  puhul eeldatakse,  et  teenitud summa lisatakse kohe  põhisummale ja nii taasinvesteeritakse 
seda korduvalt. Paljud meetodid teevad selle arvutuse üldjuhul automaatselt ja sel puhul eeldatakse, et 
raha ei jää kasutult seisma. 
 
NÄIDE 1 - Milline on investeeritud 1200€ väärtus 5 aasta pärast, kui intressimäär on 7%? 
 
Vastus: 1680,0€ 
 
n
Valem 2 - Regulaarsete intervallidega investeeritud 1€ väärtus tulevikus [(1 + i)   - 1 ] / i 
 
Ühe  investeeringu  asemel  võib  aga  samadel  alustel  panna  raha  kõrvale  iga-aastaselt.  Iga  aasta  lõpul 
sisaldab  kogusumma nii kõiki eelnevaid investeeringuid kui ka nendelt teenitud intresse. 
 
NÄIDE  2.1.  -  Milliseks  kujuneb  summa  6.  aasta  lõpuks,  kui  iga  aasta  investeeritakse  1€  aastase 
intressimääraga 10% ja siis kui seda tehakse iga aasta alguses? 
 
Vastus: 7,72€ ja 8,49€ 
 
NÄIDE 2.2. – Milline on investeering 5. aasta lõpuks, kui iga kuu investeeritakse 200€ intressimääraga 5% 
(aastas), keskmine inflatsioonimäär antud perioodil on aga 2% (aastas)? 
 
Reaalne intressimäär: 
   
 
Kuu intressimäär:   
 
5-s aastas on 5x12 =60 kuud 
Vastus: 12 890€ 
Valem 3 – 1€ nüüdisväärtus 1/(1 + i)" 
Võimaldab määrata, milline summa oleks tulnud investeerida, et saada täna oodatud kasumit. Tegu on 
liitintressi pööravaldisega. 
 
NÄIDE  3.1.  -  Liitintressi  näitest  saadi,  et  5-ks  aastaks  intressimääraga  7%  investeeritud  1200€  kasvab 
1680€-ni. Mis summa oleks tulnud investeerida, et 5 aasta eest oleks intressimäära 7% puhul tulnud, et 
täna saada 1680€? 
 
Vastus: 1197,8€ 
 
NÄIDE 3.2. - Milline on 1200€ nüüdisväärtus, kui see investeeriti 35-ks aastaks intressimääraga 15%? 
 
Vastus: 9,0€ 
 
Valem  4  -  Investeeringu,  millest  regulaarsete  intervalliide  tagant  makstakse  1  EURO  summasid, 
nüüdisväärtus [ (1 + i)" - 1 ]/[ i*(1 + i)" ] 
Valemiga  saab  leida  nüüdisväärtuse,  arvestades  sellest  tulevikus  tehtavaid  regulaarseid  makseid. 
Tegemist  on  kasuliku  valemiga,  et  leida  võrreldav  ekvivalent  jooksvatele  kuludele,  palkadele  või 
üürisummadele. 
 
NÄIDE 4.1. - Milline on 8% intressimäära juures tehtud investeeringu nüüdisväärtus, kui sellest tehakse 
10 aasta jooksul igaaastaselt 1200€ suurused väljamaksed? 
 
Vastus: 8052,0€ 
 
NÄIDE  4.2.  –  Milline  on  aga  8%  intressimäära  juures  tehtud  investeeringu  nüüdisväärtus,  kui 
väljamakseid tehakse kvartaalselt 300€ suuruste summadena 10.aasta jooksul? 
Kvartaalne intressimäär: 
 
 
10-s aastas on 40 kvartalit 
 
Vastus: 7407,0€ 
 
Valem 5 – 1€ investeeringu  annuiteet  [i(1 + i)" ]/[(1 + i)" - 1] 
Eelmise  valemi  pöördväärtus  annab  annuiteedi  (või  regulaarse  aastase  makse),  et  ammendada 
algsumma  1€.  Sellist  arvutust  on  vaja  siis,  kui  nüüdiskuludest  lähtudes  tuleb  leida  aastased 
väljaminekud.  Annuiteet  on  terve  rida  võrdsetes  summades  laekuvaid  järjestikuseid  makseid  või 
sissetulekuid teatud arvu aastate jooksul. 
 
NÄIDE  5  -  Milline   sääst   aastastes  kasutuskuludes  10-aasta  jooksul  intressimäära  8%  puhul   põhjendab  
investeeringu suurendamise 90 000 võrra? 
 
Vastus: Kui  kokkuhoid  kasutuskuludes on vähemalt 13 410€ 
 
Valem 6 - Tagasimaksufond i/[(1 + i)" - 1] 
 
Valemiga  2  saadi  summa,  mis  tekib  tulevikus  iga  aasta  (või  muu  intervalliga)  kindla  summa 
investeerimisel. Mõnikord on vaja sama infot vastupidi: kui palju tuleb investeerida iga aasta, et koguda 
kindel  summa  teatud  arvu  aastate   möödudes   (nt  mõne  kulunud  seadme  asendamiseks).  Selleks  on 
kasutatav valemi 2 pöördväärtus. 
 
NÄIDE 6 - Milline summa tuleb investeerida iga aasta intressimääraga 7%, et saada 12 aasta möödudes 
20 000€? 
 
Vastus: Iga aasta tuleb investeerida 1118,0€ 
 
Arvutusnäide 1 
 
Arvutada  laenu   intressikulu   4  aasta  lõpuks  enne  laenu  tagasimaksmist,  kui  iga  järgmise  3  a.  jooksul 
võetakse  iga  aasta  laenu  1920  €.  Tagasimaksmisega  alustatakse  12  kuud  peale  viimase  laenu  võtmist. 
Intressimäär on 5%, keskmine  inflatsioon  on 3,6% (2012.a.) 
Lahenda ise!! 
Lahendus on vihikus. 
Vastus: Laenu intressikulu kokku 4. aasta lõpuks on 155,6€ 
 
2.8.  Projekti eelarved   
 
Oluline etapp maksumusplaanimise ja -kontrolli süsteemis on eelarve koostamine ning järgnev kontroll 
selleks, et vältida tellija rahade ülekulu. Iga eelarve koostamise aluseks on kõik tellija poolt ehitamiseks 
tehtavate  kulude  (maa  maksumuse,  maksude,  platsi  hõivamiseks  tehtavate  kulude,  rahastamiskulude, 
reklaami- ja muidugi ehituskulude)  arvestamine . Majanduslikult tasuva ehituse puhul on väga tihe side 
ka  valmis  ehitisest  saadava  tulu  ja  tema  kommertsväärtuse  vahel.  Viimane  on  paljuski  esimese 
väljenduseks, kuid projekti kogumaksumus ei tohi ületada tema kommertsväärtust. Ühiskonnale vajaliku 
ehituse puhul, kui tuleks kvantitatiivselt hinnata paljusid sotsiaalseid nähtusi, mis pole aga kunagi täpselt 
määratletavad, ei saa eelarvet esitada kulude-tulude suhtena. 
 
2.9.  Krundi väärtus ja ehitamine  
 
Siin  on  tegemist  maksumuskonsultandi  väga  spetsiifilise  tegevusvaldkonnaga,  kuid  kõik  kes  tegelevad 
ehitusmaksumuse plaanimisega vajavad teadmisi nendest teguritest, mis mõjutavad ehitamiseks vajaliku 
krundi maksumust. 
 
Nagu  ka  teisi  kuluartikleid,  nii  mõjutab  ka  krundi  maksumust  nõudmise  ja  pakkumise   vahekord   turul. 
Siiski, erinevalt näiteks  suhkrust , on maa piiratud ressurss ning seega ehitamiseks sobilike  kruntide  arv 
lõplik  ja  ka  suurenenud  nõudluse  puhul  pole  võimalik  krunte  mujalt  juurde  tuua.  Seega  võib  mõnes 
piirkonnas olla väga kõrge  nõudlus ja kõrged hinnad kruntidele. 
 
Igasugune  ehitamine  eeldab  teatud  hulga  vaba  maa  olemasolu  või  siis  kasutuseloleva  maatüki 
vabastamist   lammutamise   või  ümberehitamise  teel.  Krundi  ehitusväärtus  on   temal   asuva,  sinna 
püstitatava või renoveeritava hoone ehituskulude ja hoonestuse (koos krundiga) turumaksumuse vahe. 
Keegi ei saa ehitada  krundile  omamata selleks õigust: võimalik, et soovitakse omada  krunti  ja saada tulu 
ehitusväärtusest; teises piirkonnas on krunte vähe ja paraku tuleb seal maad kasutamiseks rentida. 
Krundi ehitusväärtuse määravad:     
     
 
 
1.  Asukoht 
 
: nii geograafiline ja kohalik (mugavus, võimalused jm.); 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2.  Kasutamispiirangud 
 
:  müüja poolt tehingus määratud tingimused või riigipoolsed   
 
 
 
 
 
 
 
 
territooriumile kehtivad planeerimispiirangud; 
 
3.  Kasutamisõigus 
: käib kaasas tehinguga igale krundile; 
 
4.  Krundi füüsiline seisund 
   
   
: reljeef ja sealolevad lammutatavad ehitised; 
 
5.  Üldine majandus olukord 
. 
 
 
 
Seega on väga oluline, enne krundi soetamist selgeks teha võimalik kitsendused ja seatud kohustused, et 
hiljem ei takistaks need ehitusprojekti realiseerimist. 
 
Järgnev näide iseloomustab krundi ehitusväärtuse seost asukohaga. Lihtne analüüs on tehtud Pirital ja 
Koplis asuva 3-toalise korteri kohta, kus elab sees noorpere oma ühe lapsega ning üks  vanematest  käib 
tööl kesklinnas. 
 
 
 
Aastased kulud 
 
 
Pirital asuva 3- toalise korteri eest 
8340€ 
 
Reisiaeg kesklinnas asuvasse kontori ca 2h päevas   
 
240 päeva aastas = 480h, tunnihind tööl ca 10€ 
4800€ 
 
 
Kokku  13 140€ 
Sarnane korter Koplis 
6640€ 
 
Reisiaeg kesklinnas asuvasse kontori ca 1h päevas   
 
240 päeva aastas = 240h, tunnihind tööl ca 10€ 
2400€ 
 
 
Kokku  9040€ 
Aastane kokkuhoid 
4100€ 
 
Vaatamata sellele, et mõlemad 3-toalised korterid asuvad 2003 aastal valminud  majas , aitab see arvutus 
selgitada kahe ehituslikult sarnase maja erinevate hindade olemust. 
 
2.10. Krundi maksumuse mõju maksumusplaanimisele 
 
Ehitusmaksumust  saab  aga  alati  optimeerida  alandades  seina-  /  põrandapinna  suhet,  vältides 
mitmekorruselisust, tsentraliseerides insenerivõrke jne. lahus krundi maksumusest. 
 
Olukord on teistsugune aga siis, kui nii hoonestuse väärtus kui ka krundi hinnad on kõrged. Kaasaegses 
linnajaos moodustavad ehituskulud 20% korteri hinnast, 80% aga maa maksumus. Kui krunt on ostetud 
hinna eest, mis eeldab sinna 20 korteri ehitamist ja tekib võimalus ehitada rohkem kui 20  korterit , siis 
nende  lisakorterite  ehituskulud  on  vaid  20%  nende  turumaksumusest.  Seetõttu  on  otstarbekas  need 
üleplaanilised  korterid  igal  juhul  ehitada,  kasutades  selleks  vajadusel  vähemefektiivsemat  hoone 
konfiguratsiooni, et saada ka suureneva ehitusmaksumuse puhul ikkagi oluline lisakasum. 
 
Sel  juhul  on  maksumusplaanimisel  eraldi  ülesanne  tagada  sellele  krundile  maksimaalne  arv  "ühikuid" 
(kortereid), optimeerides samal ajal projektlahendit, arvestades ka toetusrahasid ja subsiidiume (nende 
olemasolul ). Hoonestajale on aga ebameeldiv see, kui väga täpselt koostatud ja arvutustel põhinev 
projekt pole aga vastuvõetav Linnaosa Valitsusele, kus eelistatakse esteetilist ja head välisilmet: nende 
veto  projektil on aga lõplik. 
 
Selliste  projektide  puhul on soovitatav mitme  alternatiivvariandi kulude  ja tulude  hindamine,  mis ongi 
maksumusplaanimise põhisisu, ning projekti põhjendamisel on oluline saada võimalikult kiiremini tagasi 
tehtud  investeering.  Maksumusplaanija  võib  soovitada  ka  sobiva   töövõtulepingu ,  et  koos  tööde 
kiirusega oleks tagatud ka maksumuskontrolli võimalus. 
 
Kuid ka mitte kogu eraehitus pole vaid kasumit taotlev. Tellija võib soovida püstitada hoone oma tarbeks 
(kontorid,  kaubamaja,  ladu  jm.).  Kõrge  krundi  maksumus  võib  tuua  kaasa  alternatiivvariantide 
maksumuse  uurimise  vajaduse:  võib-olla  tasub  ehitada  odavamas  piirkonnas  või  maksimaalselt muuta 
tellija soove seoses ehitusega. Samas võib siiski eeldada, et tellija eelistab ehitada kõrge maksumusega 
krundile, sest sellest kujuneb firmale kuuluv kinnisvara. Probleemiks on aga suure hulga firma vahendite 
sidumine krundiga. 
 
2.11. Vajadus ja tasuvusuuring 
 
Kui  sobiv  krunt  on  välja  valitud,  siis  tuleb  sellele  enne  krundi  ostmist  kindlasti  teostada  ka  vajadus  ja 
tasuvusuuring  arvestades  ka  ehitus-  kui  ka  kasutuskulusid.  Sellisel  juhul  tuleb  ettevõttel  määrata 
maksimaalne kulude piirmaksumus ja vahekord ehituskulude ja maa  ostuks  võimalike kulud vahel. See 
tähendab  ühtlasi  ehitise  piirhinna  määramist.  Koos  vajadusuuringuga  tuleks  koostada  ka   eskiisprojekti  
esimene variant.  Eskiisprojekt  koostamine võimaldab kokku hoida kulusid eelprojekti koostamisele eriti 
juhul,  kui  eskiisprojekti  koostamisel  ja  ehituskulude  arvutamisel  kasutatakse  projekteerimisfirma  abi. 
Vajadusuuringu  koostamine  koos  variantlahenduste  arvutuste  ja  eskiisprojekti  vormistamsega  ei  ole 
kokkuhoiu  koht,  arvestades,  et  projekti  variantide  tasuvusarvutustele  tehtavad  kulutused  on  väga 
väikesed võrreldes projekti järgmise  faaside  kulutustega – nende mõju projekti efektiivsusele (omaniku 
oodatavale tulule) aga suurim. 
 
Vajadusuuringute  faasis  on  omaniku  hindamisobjektiks  investeerimisprojekt,  mis  haarab  kõik  ehitise 
elutsükli    faase   (kaasaarvatud  kasutusperiood)  ja  nendele  vastavad  kulud  ja  ka  tulud,  mis  jagunevad 
kolmeks: 
 
1)Ehituskulud (kapitalikulud, ühekordsed kulud): 
 
-  Krundi omandamisega seotud kulud  
 
-  Maa-ala ettevalmistamise ja hõive kulud  
 
-  Hoonete ja rajatiste ehitamise kulud  
 
-  Kulud hoone kohtkindlale sisustusele  
 
-  Omanukupoolsed   projektijuhtimise   kulud,  kulud  uuringutele,  projekteerimiskulud,  kulud 
omaniku ehitusjärelvalvele, kasutajapersonali väljaõppekulud  
-  Kulud  investeeringu   objektiks   olnud  tootmiseks  või  muuks  põhitegevuseks  vajalikule 
tehnoloogilistele seadmetele  
 
2)Kasutuskulud (ainult need kulud, mis sõltuvad ehituskuludest): 
 
-  Soojuse, elektri, vee, kanalisatsiooni ja kommunikatsioonikulud  
 
-  Ehitiste ja tehnosüsteemide hoolduskulud  
 
-  Ehitiste ja tehnosüsteemide remondikulud  
3)Kasutusperioodi tulud (kapitali tulud, ühekordsed tulud): 
 
-  Investeeringu objektiks olnud põhitegevuse kasum või renditulu  
 
-  Tulu  kinnistu /kinnistute ( korterite ) müügist  
 
-   Jääkväärtus  ehitise lammutamisel  
 
Kvaliteedi  tingimuse  määramine  projekti  selles  faasis  seisneb  eelkõige  ruumiprogrammi  määramises 
(funktsionaalne kvaliteet) ja ehituskulude ning kasutuskulude vahekorra paikapanemises. 
 
Ehituskulude maksumuse määramisel selles faasis kasutatakse ehituskulude hinnanguid hoone m2 ja m3 
kohta,  analoogprojektide  hooneosade  hinnakatalooge  või  varem  koostatud  ehitiste  eelarveid, 
arvestades  seal  juures  kavandatava  hoone  ning  analoogprojekti  konstruktiivelementide  ja 
tehnopaigaldiste   osakaalu   erinevusi  või  ruumiprogrammi  näitajate  alusel  töötavaid  eelarvestamise 
tarkvarasüsteeme  (nt   TAKU ,  mida  kasutab  RKAS).  Kui  krunt  on  selleks  ajaks  olemas,  siis  hooneväliste 
tehnovõrkude   ja  rajatiste  maksumused  nende  m2  ( katendid )  ja  jm  ( taristu )  hindade  alusel.  Projekti 
kogumaksumuse  hindamiseks  selles  faasis  tuleks  ehitise  (hoone  +  rajatised)  maksumusele  lisada 
omaniku kulud: 
 
- 
Vajadus-, tasuvus- ja teostatavusuuringuteks  3% 
-   Krundi omandamisega seotud kulud 
5% 
- 
Projekteerimiskulud 
3-10% 
- 
Omanikujärelvalve kulud 
0,5-1,5% 
- 
Omaniku juhtimiskulud 
2-6% 
- 
Omaniku  finantskulud  
10-20% 
 
Lisaks  võib   eelpool   nimetatud  kuludele  kaasneda  ka  kulud  maa  mõõtmisele,  keskkonnamõjude 
hindamiseks  ja  detailplaneeringu   koostamiseks   ning  tehnovõrkude  (VK,   elekter )   liitumise   tasud.  Võib 
öelda,  et  ehitusmaksumuse  hinnangu  viga  tasuvusuuringute  faasis  on  kuni  25%,  isegi  siis  kui 
lähteandmeid oluliselt ei  muudeta . 
 
2.12. Teostatavusuuring 
 
Lisaks vajadus- ja tasuvusuuringule tuleb kindlasti teostada ka teostatavusuuringud. Eesmärk on  krundist  
tulenevate  võimalike  looduslike,  tehniliste,  majanduslike  ja  juriidiliste  piirangute   väljaselgitamine   ja 
ehitusmaksumuse täpsustamine. Juhul kui ostetaval kinnistul on olemasolev hoone ja/või tehnovõrgud, 
siis laieneb  uuring ka nendele objektidele. 
 
Ehituskulude  ja  kvaliteedi  hinnangu  aluseks  teostatavusuuringu  etapil  on  vajadusuuringute  etapi 
eskiisprojekt  ehituse  üldplaanina  ja  hoone  plaani  ja  lõigetena,  mille  järgi  on  võimalik  määrata 
infrastruktuuri rajatiste ligikaudsed  mõõdud  ning hoonete pindala ja kubatuur. Krundi  plaanile  kantakse 
eskiisina  kavandatavad  hooned,  teed,   platsid ,  tehnovõrgud,  veehaarded  ja   kanalisatsioon ,   piirded . 
Hoone(te)  plaani  ja  lõigete  eskiiside   eelduseks   on  täpsustatud  ruumiprogramm.  Sageli  on  omanikul 
selles  faasis  juba  olemas  ka  soovid  mõningate  kasutatavate   ehitusmaterjalide ,  nt  põranda-  ja 
fassaadimaterjalide osas. 
 
Eskiisprojekt  ülalkirjeldatud  detailsuses  on  ühtlasi   sobivaks   lähteülesandeks  nii  detailplaneeringu  ja 
projekteerimistingimuste  tellimise  kui ka ehitusprojekti tellimise juurde. 
Ehituskulude hindamise alused (normid) on sellel  sammul  samad, mis tasuvusuuringute faasis. Arvutusi 
korrigeeritakse, kui eskiisprojekti alusel täpsustusid ruumiprogramm või ruumidele  esitatavad nõuded. 
Jällegi lisanduvad hooneväliste tehnovõrkude ja rajatiste maksumuse arvutused konkreetse krundivaliku 
alusel,  tuginedes  tehnovõrkude  m2  ja  jm  hindadele.  Antud  faasis  saadud  kulude   hinnangut   võiks 
kasutada  projekteerijale  etteantava  eesmärkmaksumusena.  Kulude  hindamise  viga  võrreldes 
tasuvusuuringute 25%-ga väheneb kuni 15%-ni. 
 
Uuring peab andma ka selge vastuse krundi ehituskõlblikkuse kohta, mis põhineb kõigi krundiga seotud 
või  selle  kasutamise  piiramist  võimaldavate  dokumentidega  tutvumisel  ja  krundi  ülevaatusel; 
eskiisjoonised,   kalenderplaan   ja  eelarve  arvestades  konkreetse  krundi  tingimustest  tulenevaid  töid  ja 
asukohast  tingitud  logistilisi  ning  infrastruktuuri  rajamiseks  vajalikke  kulutusi.  Kui  osutub,  et  antud 
krundile  ei ole võimalik või majanduslikult kallis ehitada või rajada soovitut, siis tuleb valida uus krunt 
ning teostada uus teostatavusuuring kuni seatud kriteeriumid saab täidetud. 
 
2.13. Toetused, abirahad ja maksusoodustused 
 
Seadused võivad ära hoida soovimatute hoonete ehitamise, kuid nad ei saa kedagi kohustada ehitama 
ühiskonnale  vajalikke  ehitusi.  Seadustega  võib  vaid  ette  näha  mingi  territooriumi  teatud 
hoonestustüübile,  aga  kuni  seda  hoonestust  ei  püstitata,  eriti  kui  pole  oodata   ilmset   kõrget  kasumit, 
jääb  asjaajamine   pooleli . 
 
Selleks  et  teha  selline  ehitus  ligitõmbavaks  ka  erainvesteerijale,  võib  valitsus  anda  soodustusi 
rahastamiseks.  Tavaliselt  tehakse  seda   majandusharu -  (hotellide  või  turismi  ehitus),  regionaal-  või 
korraga  mõlemat  põhimõtet  arvestades  (tehased  kõrge  tööpuudusega  piirkondades).  Neid  soodustusi 
tuleb  arvestada  vastavate  ehituste  jaoks  koostatud  eelarvetes  ning  tehtud  soodustused  võivad  olla 
otsustava tähtsusega valides  alternatiivsete kruntide vahel. Soodustused on  otseseks kompensatsiooniks 
teatud sihtotstarbelise tegevuse eest. 
 
Soodustused võivad olla mitmesugused: 
 
1.  Alandatud  rendi  või  maksumäär.  Krunt  (aga  ka  olemasolev  ehitis)  võib  olla   riigiasutuse   poolt  välja 
üüritud  madalama  rendimääraga,  kohalike  võimude  poolt võib  olla  saadud  soodustusi  või  kasutatakse 
üheaegselt mõlemat võimalust. Sellised soodustused kehtivad tavaliselt teatud arvu aastaid ja seejärel 
taastub  normaalne olukord. (kasutatakse laialdaselt, nt sotsiaalkorterid)  
 
2.  Toetused  investeeringuteks.  Tööstusega  tegelevad  riigiametid  võivad  eraldada  summasid  tehaste 
ehitamiseks  ja  seadmete  soetamiseks  mõnes  piirkonnas,  et  seal  tõuseks   tööhõive ;  turismi-,   puhke -  ja 
tervishoidu  korraldavad  ametid  aga  rahastavad  vastavaid  uusehitusi,  samuti  renoveerimist  ja  remonti. 
Olukord muutub põhjalikult aga siis, kui mängu tulevad ka erinevad poliitilised jõud. Siiski kõige olulisem 
nende  toetuste  puhul on see, kas mingi aja jooksul on ka tagasimaksmise kohustusega või mitte. (nt EAS, 
KOV, ÜF, KIK jne.)  
 
3.  Maksusoodustus.  Maksusoodustuse  võib  saada  teatud  tingimustel  ehitamiseks  või  seadmete 
soetamiseks. Maksusoodustuse põhiline puudus võrreldes toetusega on see, et ennekõike peab olema 
kohustus  (näiteks  kasum),  millele  alles  saab   kohandada    soodustust .  (eluaseme  laenu  intressi 
tagasimaksmine)  
 
Ka teisi soodustusi (nagu abirahad, mida makstakse iga hõivatud  töötaja kohta) (nt palgatoetus, kui 
ettevõte võtab tööle 12 kuud töötuna arvel olnud  töötu , hetkel kehtiv) tuleb arvestada eelarves, kuigi 
sel  juhul  pole  tegemist  otsese  toetusega  hoonestuskavale.  Ja  veel:  ebasoovitavale  ehitustele  võidakse 
kohandada takistusi (nt  kasiinod , bordellid). 
 
2.14. Projekti rahastamiskulud 
 
Tegemist  on  keeruka  ehitusmaksumuse  komponendiga:  kõik  teised  kulud  (krundi   ostmine ,  tasud 
spetsialistidele jm.) seisnevad raha maksmises kellelegi väärtuste või teenuste eest. 
 
Kuid kohe kui need meile arusaadavad kulud tehakse ja tellija annab välja oma raha, pole midagi, kust 
tellija  saaks  tulu  enne,  kui  ehitus  on  valminud.  Siit  tulenevalt  saab  ka  selle  ehitamiseks  vajaliku  raha 
laenamine  (ilmselt  mitmeks  aastaks)  ehituskulude  osaks.  Kui  intressi  määrad  on  kõrged,  siis  ka 
rahastamiskulud  võivad  olla  märkimisväärsed.  Seega  tuleb  projekti  plaanimisel  eriti  vältida 
põhjendamatuid varajasi kulusid. 
 
Projekti rahastamiskulude lahutamatuks osaks on rahavoogude plaanimine ja nende  optimeerimine  ning 
finantseerimisskeemi valik. 
 
Finantseerimisskeemi valik sõltub omaniku suhtest rajatavaga: 
 
Omanik ehitab endale kasutamiseks, mis tähendab pikaajalise laenu võtmist  
 
Omanik ehitab müügiks, mis tähendab kas lühiajalise laenu võtmist ja/või kaasab ostjate ja/või 
ehitajate finantse  
 
Omanik kavatseb investeeringust saada rendi- (üüri-) tulu, mis viitab  pikaajalise laenu vajadusele 
ja/või ehitaja finantside kaasamisele  
 
Omanikuks on kohalik  omavalitsus  või avalik-õiguslik  institutsioon , mil puhul on finantsskeemid 
riigi poolt reglementeeritud.  
 
 
 
 
KUST TULEB RAHA 
 
Raha ehitamiseks võib saada paljudest väga erinevatest allikatest. 
 
Eraehitus 
 
1. Pangakrediit. Harva saab seda kogu ehituse rahastamiseks, aga ta võib olla sobilik  lühiajaliselt .  
 
2. Laenud kommertspangast või  kindlustus  firmalt. Sarnane eelmisega, kuid neid vahendeid on võimalik 
saada ka pikemaks ajaks. (nt  eluasemelaen )  
 
3.  Investeeringud.  Ehitades  oma  tarbeks  (tehas,  ladu  jm.),  võib  ehituskulusid  vaadelda   osana   firma 
üldistest investeeringute strateegiast põhivahenditesse.  
 
4.  Fondid . Firmade erivahendid oma tegevuse korraldamiseks.  
 
5. Osalusaktsiad. Finantskaalutlustel võib ehitust  rahastada ka  nii, et ehitajale tasutakse   aktsiatega  või 
lubatakse tal ehitada osale krundist ja tekib ühisettevõte.  
6. Rahastamine eeldatava kasutaja poolt. Võib mõjutada eeldatavat kasutajat maksma osa müügihinnast 
juba ehitamise ajal: selline strateegia on tavaline eriti siis, kui hooned ehitatakse müügiks. 
 
Riiklik ehitus 
 
7.  Valitsuse  fondid.  Seda  allikat  võib  kasutada  kas  otseselt  valitsuse  kompetentsis  oleva  ehituse 
(kaitseehitised) rahastamiseks või toetuste ja subsiidiumidena munitsipaalorganitele.  
 
8.  Laenud valitsuse fondidest. Tavaliselt saab neid kasutada madalama laenuprotsendiga kui  vabaturu  
laene , kuid nad on piiratud nii kasutusotstarbelt kui mahult.  
 
9.  Aktsiate   emissioon .  Munitsipaalvõimud  ja  riigiametid  võivad  emiteerida  aktsiaid,  millest  saadavaid 
vahendeid kasutatakse ehituse rahastamisel.  
 
10.  Munitsipaalvõimude  võlakirjad.  Tegemist  on  soodsa  moodusega,  sest  see   seondub   kindla 
kohustusega kasutada saadavaid vahendeid  lühikese  aja jooksul (3 - 5 aastat) vaid sihtotstarbel. Nende 
võlakirjade protsendimäärad on tavaliselt veidi kõrgemad riigi väärtpaberitest saadavast tulust.  
 
11. Laenud  teistest  fondidest.  Riigiamet  võib  ehitamiseks  laenata  vahendeid  ka  teistest  fondidest  (kui 
sellised eksisteerivad).  
 
12.  Üldine  eelarvetulu.  Munitsipaalvõimud  saavad  raha  ehitamiseks  maksudest:  seejuures  oluliseks 
eeliseks  on see, et seda raha ei tule tagasi maksta!  
 
13.  Erahoonestaja.  Ulatuslike  linnaehitusprojektide  puhul  on  kasulik  kui  ka  erahoonestaja  osaleb 
sotsiaalprojektides: selle eest võidakse talle aga anda mõni kasulik riiklik tellimus.  
 
 
 
Antud  etapi  tulemuseks  on  valminud  täpsustatud  kalenderplaan,  rahavoogude  plaanid,  valitud 
finantseerimisallikad,  finantseerimisskeem,   finantsplaan ,  vajadusel  sõlmitud  tagatiste  hindamisaktid, 
finantseerimislepingud.