Ehitus maksumusehindamine I loeng (1)

Loeng nr 1. Sissejuhatus 
 
1.1. Ajalooline areng ehitusmaksumuse määramisel 
 
Iidsetest aegadest on inimesed enne ehitamise alustamist vajanud teavet selle kohta, millised kulusid 
ehitus endaga kaasa toob. 
 
Ehituse  maksumuse   prognoosimine   pole  sama,  mis  maksumuse  plaanimine,  samuti  kui  ilma 
prognoosimist  ei  saa  nimetada  ilma  plaanimiseks.  Mõlemal juhul võib tegelik  olukord kujuneda väga 
erinevaks oodatust, seda täiesti sõltumatult prognoosijast. 
 
19. sajandi alguseni tehtud prognoosid rahuldasid inimeste vajadusi küllaltki hästi ja enamik tähtsatest 
ehitustest võeti ette kas lihtsalt heas usus edule või siis väga jõukad inimesed ehitasid oma lõbuks ning 
mõlemal  juhul  leiti  lõpuks  ka  vajalikud  vahendid,  ehitise  lõpetamiseks.  Ehitusprotsess  koosnes 
seejuures  paljudest  küllaltki  lihtsatest  ja  sõltumatutest  ning  suhteliselt  püsivate   kuludega  
tööoperatsioonidest. Vaatamata sellele tekkisid aga ka siin vead ehituse maksumuse hindamises. 
 
Esimene oluline suunamuutus 
 
Tööstusliku revolutsiooni järel muutus olukord ehituses aga eelkõige kolmel põhjusel : 
 
1)  Esiteks  olid  suurte  ehitusprojektide  kavandajad  üha  enam  huvitatud  kulude  arvutusest: 
tööstureid  huvitas  eelkõige  kasum,  riigitegelased  pidid  aga  andma  vastust  oma  tegevusest, 
ühistegevuse puhul olid aga need mõlemad põhjused ühendatud.  
 
2)  Teiseks muutusid  projektid  tehnoloogiliselt keerukamateks ja nüansi rohkemateks.  
 
3)   Kolmandaks  oluliseks põhjuseks oli aga see, et sajandite jooksul väljakujunenud majanduselu ja 
ühiskonnakorraldus  muutus keerukamaks ning dünaamilisemaks.  
 
Uuest  olukorrast  tulenevate  nõudmistega  kohandumiseks  hakkas  aga  arenema  kulutuste  eelneva 
hindamise  süsteem,  et  kokkulepitud  hinna  alusel  anda  kogu  vastutus  projekti  tööde  täitmise  eest 
peatöövõtjale.  See  läbi  vabanesid  ehituse  omanik  ja   arhitekt   paljudest  korraldusprobleemidest  ja 
omanik  oli  kaitstud  täpselt   piiritletud   kohustusega  tasuda,  millega  ta  sidus  ennast  enne  tööde 
alustamist lepingu sõlmimisel. 
 
Üle  sajandi  funktsioneeris  see  süsteem  edukalt  ja  ta  on  ka  tänapäeval  laialt  kasutusel,  kuigi  on 
kadunud selle esialgne lihtsus. Siiski pani selline meetod ühe täiendava kohustuse arhitektile: lõpetada 
tööjoonised ja lahendada ehitusega seotud pisiküsimused enne hinna määramist. 
 
Hinnad kujunesid tavaliselt võistupakkumise teel.  Dokumendid  töö kohta saadeti  paljudele  töövõtjatele, kes 
esitasid pitseeritud ümbrikutes oma ettepanekud, mis avati arhitekti poolt eelnevalt  väljakuulutatud  päeval 
ja  kellaajal . Tavaliselt sai lepingu see firma, kelle poolt tehtud  pakkumus  oli madalaim. 
 
Pakkumuse   tegemiseks  oli  aga  ettevõtjal  vaja  arvutada projekti töömahud  ja  materjali vajadus.  Seda 
tehti jooniseid üle mõõtes ja kuna algandmed pakkumuse tegemiseks olid samad igale pakkujale, pidid 
ka kõik  arvutustulemused  olema samad, juhul kui vigu ei tehtud. Selline põhimõte polnud aga mõistlik. 
Oli  tekkinud  soodne  olukord  töömahtude  arvestaja  ameti  tekkimiseks,  kelle  ülesandeks  oli  koostada 
projekti  töömahtude  loend,  arvutada  töömahukus  ja  materjalide  vajadus.  Oma  tasu  sai  ta  aga  juba 
eduka pakkumuse teinud pretendendilt. 
 
Kohe  tekkis  aga  uus  raskus.  Pakkumussüsteemi  edu  sõltus  võistluse  aususest  ja  alati  oli  oht,  et   pakkujad  
võisid   salaja   kokku  leppida  ülespuhutud   hinnas   ja  lisatulu  jaotamises.  Mures  olid  ka  arhitektid.  Juhul  kui 
töövõtjad  kasutasid mahtude arvestaja koostatud  arvutusi , võisid nad samaaegselt teha ka  mõningaid  
 
1 
arhitekti  seisukohalt  mittesoovitavaid  muudatusi.  Kiiresti  muutus  tavaliseks  see,  et  koos  jooniste  ja 
töökirjeldustega  koostas  arhitekt  ka  töömahtude  loendid  ise  selleks,  et  võtta  pakkujatelt  vajadus 
omavaheliseks kokkusaamiseks. Samas kehtis ikka põhimõte, et lepingu endale saanud edukas  pakkuja  
tasus  ka  arhitekti  poolt  määratud  mahtude  arvestajale  tema  töö  eest.  Mahtude  arvestajast  kujunes 
tunnustatud amet. 
 
Selline  pakkumiskorraldus  ehitusmaksumuse  määramisega  enne  tööde  alustamist  annab  tellijale  kindla 
eelarve  enne  tegelikke  ehituskulusid.  Pakkumuse  toimumise  ajaks  on  ta  aga  sidunud  ennast  juba  paljude 
kuludega, mida ei saa aga kunagi tagasi siis, kui selgus, et kulud ehitusele võivad olla liiga suured ja töid ei 
saa alustada. Arhitekt, projekti  konsultandid ja mahtude arvestaja on selleks ajaks lõpetanud põhilise osa 
oma tööst ja loodavad saada selle eest ka oma tasu vaatamata sellele, kas töid tegelikult ka alustatakse või 
mitte.  Ainukesed,  kes  oleksid  siiski  nõus  tasuta  töötama,  on  ehitajad,  sest  neil  pole  veel  küllalt  andmeid 
sellest, et  tellija  ei suuda tasuda pakkumuses näidatud  summat . Ja  veel  – tellija on ilmselt ostnud ehituse 
jaoks  krundi  ja  ka  see  raha  on  nüüd   külmutatud .  Lisaks  sellele  on  ta  teinud   plaane ,  koos  kaasnevate 
kuludega, juba valmis ehitise kasutamiseks, millest nüüd samuti tuleb  loobuda . 
 
Teine  võimalus  oleks  ehitis  täielikult  ümber  projekteerida  kaasaegsemaks  ja  korraldada  uus 
pakkumine.  See  toob  aga  kaasa  täiendava   ajakulu   ja  ei  vabasta  tellijat  eelmise  nurjunud  projektiga 
seotud  kuludest.  Sellepärast  on  väga  tähtis,  et  veel  enne  seda,  kui  tellija  seob  ennast  liiga  suurte 
kuludega, annaksid ligikaudsed eelarved talle teavet sellest, kui palju võib ehitus maksma minna. 
 
Sellest  tulenevalt  tekib  soov  prognoosida  ehitusmaksumust  mingil  hetkel  enne  töömahtude  loendi 
lõpetamist või pakkumuse tegemist. See tegevus toob aga kaasa täiendavad kulud aga seda arvutust 
tuleb mõnikord teha ka selleks, et kontrollida ehitaja hinna mõistlikkust. Sest kui töövõtjal on kasutada 
töömahtude  loend,  siis  on  ka  loomulik,  et  tema  eelarvestaja  koostab  täpse  ja  põhjendatud  kulude 
eelarve just ehitaja huvidest lähtudes. 
 
Kuna tellija soovib nii aegsasti kui võimalik enne kui  ta on oma tegevuses läinud liiga kaugele, saada 
teavet eelseisvatest maksekohustustest, ja ka arhitekt soovib teada, kas tema projekt on teostatav, siis 
tuleb  koostada  nii  varakult  kui  võimalik  ligikaudne  eelarve,  isegi  kui  joonised  on  veel  eskiisideta  ja 
dokumentatsiooni on vähe või see puudub täiesti. 
 
Tavaliselt  koostas  arhitekt  sellise  eelarve  ise,  tegelikult  valmistas  talle  andmed  ette  aga  mahtude 
arvestaja,  sest  tal  olid  selleks  suuremad  kogemused  ja  võimalus  kasutada  maksumusteavet.  Kuigi 
selline korraldus polnud igapäevane, koostas mahtude arvestaja tihti oma arvutused arhitektile tasuta, 
sest just arhitekt soovitas tellijale ka head mahtude arvestajat. 
 
See soosis aga kulude eelarve, maksumusplaani ja kulude kontrolli süsteemi loomist. Traditsioonilised 
on üldistaval ühikhinnal põhinevad eelarved, kus eelarvemaksumuse saamiseks arvutatakse töömahud 
naturaalühikutes ja tulemus korrutatakse vastava ühikhinnaga. 
 
Sõltumata  sellest,  kui  põhjalikult  selline  eelarve  on  koostatud,  eeldades  suuri  kogemusi,  oskusi  ja 
otsustusvõimet, on sel ka oluline puudus: projekteerimise käigus tehtud eskiislahendusi pole võimalik 
seostada  täpsete tööjoonistega. Koostades töömahuloendit võib eelarvestajale tunduda, et hindamisel 
aluseks olevad tööjoonised sisaldavad midagi väga olulist ja tähtsamat kui see, mis sisaldus esialgses 
lahendis  ja  nende  alusel  koostatud  eelarves,  kuid  tal  pole  seda  võimalik  tõestada  ei  arhitektile  ega 
tellijale.  See  on  lihtsustatud  nägemus  töömahuloendist,  kus  põhikulud  grupeeritakse,  väiksemad 
kulusid aga ignoreeritakse ja arvestatakse koondhinnetes. 
 
Sellise  eelarvestamiskorralduse  puudused  on  aga  ilmsed.  Vajatakse  täiendavat  aega  ja  ka  kulud  on  liiga 
suured selleks, et neid arvutusi teha vaid „ heast tahtest“, mistõttu vajatakse ka täiendavat tasu. Samuti 
 
2 
peavad  joonised  olema  täielikult  lõpetatud  ja  kogu  ehitus  läbimõeldud:  ka  siis,  kui  ligikaudsed 
töömahud  annavad  oluliselt  erineva  kulude  summa  võrreldes  täpse  eelarvega,  pole  selle  vahe 
kujunemine  lihtsalt  jälgitav.  Pole  näha  ka  seda,  kas  mõni  ehitise  osa  on  projekteeritud  liiga 
ekstravagantselt  ja  seda  ei  saa  kuidagi  tõestada,  et  maksumust  vähendada  ökonoomsemaks.  Ainus, 
mida saab teha, on töökirjelduses kõrgekvaliteediliste ja suurte kuludega seotud materjalid  asendada  
madalama kvaliteediga materjalidega, kuigi need lahendused pole samaväärsed. Pealegi on sel etapil 
arhitekt juba vastu igasugustele suurtele ümberprojekteerimistele. 
 
Seetõttu reeglina ligikaudseid töömahtusid ei arvutata ja kui arhitekt  saadab  oma töö  pakkumisele, loodab 
ta  ikka   parimat .  Kui  aga  pakkumused  on  liiga  kõrged,  vähendatakse  maksumust  lihtsalt  seal,  kus  seda  on 
kõige mugavam ja lihtsam teha (s.t. ei tule muuta liiga palju jooniseid), mitte aga efektiivsem. 
 
Tulemuseks on ikkagi palju kasutut tööd ning ebarahuldav ja  tasakaalustamata projektlahendus. 
 
Teine oluline suunamuutus 
 
Teisele maailmasõjale järgnevatel aastatel on tegelikult olnud peaaegu võimatu teha korrektset üksikul 
ühikhinnal põhinevat eelarvestamist. Seda nii eeltoodud põhjusel, kuid ka seetõttu, et projekteerimise 
käigus  esitasid  tellijad  oma   täiendavaid   nõudmisi  ehitusmaksumusele.  Tulemusena  kujunes 
„konstruktiivelemendil  põhinev  eelarvestamine“,  mis  võimaldas  jälgida  idee  arengut  projekteerimise 
käigus  ja  lihtsustas  ka  kulude  ratsionaalset  jaotamist  erinevate  ehituskonstruktsioonide,  aga  ka 
viimistlus - ja eritööde tegijate vahel. See metoodika on valdavalt kasutusel ka tänapäeval. 
 
Kuigi  Eestis  on  kogusummal  põhinevad  ehituslepingud  igapäevane  nähtus,  kuna  tellijatel/hankijatel 
puuduvad  piisavad  teadmised  ehitusest,  neil  on  vähe  rahalisi  vahendeid,  tahetakse  maksimaalselt 
maandada  oma  riske  ning  võimalikult  kiiresti   ehitusprojekt   lõpuni  viia,  on  maailmas  aga  aja  jooksul 
vaid kogusummal põhinev ehituslepingute süsteem taanduma hakanud. 
 
Selleks on kaks põhjust: 
 
1)  Vaatamata sellele, et kasutusel olnud töömahtude loendid pidid teoreetiliselt olema koostatud 
lõplikult  väljakujundatud  projekti   ideekavandi   alusel,  kujunesid   nendest   vaid  hüpoteetilised 
mudelid, kuhu ehituse  käigus  tuli sisse  viia  lugematuid muudatusi.  Seetõttu polnud  töövõtjal 
võimalik  oma  töid  normaalselt  korraldada  ning  tal  tekkis  ka  võimalus  nõuda  hinda,  milline 
oluliselt erines esialgsest.  
 
2)  Teine  põhjus,  mis  on  oluliselt  seotud  ka  esimesega,  on  sotsiaalse,  majandusliku  ja  moraalse 
kliima muutumine, mistõttu töövõtjal oli võimatu määrata võistupakkumisel projektile kindlat 
hinda,  sest  see  sõltus  riskist.  Sellised  tegurid  nagu kõrge   inflatsioon , tootmise  ja  tehnoloogia  
kiire  areng,  seaduste  muutumine  ja  finantsiline   ebakindlus   näitavad  seda,  et  praegune 
ühiskond  on  väga  erinev  endisest  kogumaksumusele  aluse   pannud   ühiskonnast  ja  sellega 
kaasnevad paratamatult ka muutused juhtimises.  
 
Nendes  oludes  tulid  kasutusele  ehituskorralduse  alternatiivmeetodid,  kusjuures  mõnedes  neist  pole 
enam kohta formaalsetel töömahuloenditel, teistes aga pakkumushinnal. 
 
Mahtude  arvestajad,  kelle   tegelikud   oskused  ilmnesid  hinna  plaanimisel,  pandi  nüüd  tegutsema 
ehitusökonomistidena  selle  sõna  kõige  laiemas  tähenduses.  Nendest  on  saanud  tunnustatud   eksperdid  
ehituskulude  hindamisel  ja  nad  osalevad  paljudes  projektides,  kus  polegi  ette  nähtud  töömahtude  loendi 
koostamist.  Siiski  on  ehitushinna  plaanimisel  ja  kontrollil  selline  tähtsus,  et  paljud  arhitektid,   insenerid   ja 
ehitajad  vajavad  siin  oskusi  ning  mitmed  neist  spetsialiseeruvad  ümber  kas  eelarvestajateks  või 
maksumusplaanijateks,  kus  eelarvestajad  töötavad  töövõtja  huvides  ja  maksumusplaanijad  tellija/ hankija  
huvides. Arvutisüsteemide areng ja ka kasvav ehitamine välisriikides muudab 
 
3 
ehitusmaksumuse  üheks  projekteerimise  parameetriks  ja  koostisosaks,  mis  eksisteerib  koos 
projekteerimisega. 
 
Sellepärast vajab ehitusmaksumuse plaanija kaasajal lisaks oskusele määrata täpne pakkumushind ka 
kompetentsust  paljudes  muudes  küsimustes.  Ta  peab  töötama  koos  oma  tellijaga  investeerimisidee 
kujunemisest  (isegi  enne  investeeringute  põhjendamist)  kuni  ehitise  valmimiseni  ja  käikuandmiseni. 
See töö eeldab paindlikku ja oskuslikku  tegutsemist , sest samaaegselt vajab tellija teavet ka projektiga 
kaasnevatest  sotsiaal-majanduslikest  teguritest.  Pole  ühtegi  valmis  retsepti  ega  protseduuri,  mida 
saaks  selgeks  õppida  ja  kasutada  järele  mõtlemata:  see,  mida  on  vaja  teha,   selgub   alles  siis,  kui 
saadakse  aru  ülesandest  ja  selle  võimalikest  lahendusvariantidest.  Igaüks,  kes  saavutab  praktikas 
vastuvõetavaid tulemusi, on oma töös olnud edukas. 
 
Maksumusplaanija roll on tänapäeval äärmiselt tähtis: 
 
  Ta  peab  olema  valmis  selleks,  et  võtta  endale  täielik  sotsiaalne  vastutus  oma  soovituste  ja 
tegevuse eest. 

  Samas  võib  tekkida   olukordi ,  kui  ta  peab  paratamatult  alandama  hinda,  kuid  ta  peab  oma 
tegevust argumenteeritult põhjendama. 

  Ta peab olema võimeline aru saama nii tellija, arhitekti kui ka kogu ühiskonna  vajadustest  ning 
võimalusel neid tasakaalustama. 

  Tema otsused peavad tuginema ehituse väärtusel, mitte aga minimaalsel maksumusel: ehitise 
väärtus on tunduvalt laiem mõiste kui tema rahas väljendatud maksumus. 
 
Maksumusplaanijal on tööks vaja mitmekesist haridust, laiu sotsiaal-kultuurilisi huvisid ja lisaks kainet 
mõistust tegelike võimaluste tunnetamiseks. 
 
Suvalise uue tehnoloogia või lahenduse kasutuselevõtmine vajab nii maksumusplaanijate, arhitektide, 
tellijate  kui  ka  ehitajate  valmisolekut  nii  koguda  andmeid  kui  ka  neid  kasutada.  Selles  olukorras  on 
oluline just maksumusplaanija hinnang saadud andmetele ja nende põhjendatud interpreteerimine. 
 
 
1.2. Hinna, kulu, maksumuse mõiste 
 
Turumajandus  on  suunatud  inimeste  vajaduste  rahuldamisele  kaupade  vahendamise  kaudu. 
Turumajanduse  seadused  tasakaalustavad  konkurentsi  tingimustes  majandust  läbi  pakkumise, 
nõudluse ja hindade. 
 
Vastavalt V. Pareto kriteeriumile „täielik konkurents efektiivselt jaotab  ressursid “. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hinna olemus: 
 
- 
Põhilisteks ressurssideks on materjali- ja tööjõuressurss. 
 
- 
Kauba hind ja kasumlikkus sõltub nõudlusest ja pakkumisest. 
 
4 
- 
Tututingimustes põhiliseks majanduskatekoorijaks on hind. 
 
Hind on tavaliselt kauba maksumuse sünonüüm ja need kaks mõistet võivad üksteist asendada. 
Hind – kauba/teenuse väärtuse  väljendus  rahas! 
 
Hinna filosoofilised kontseptsioonid : 
 
-  Hind on vahetuse  kategooria  
 
-  Hind on rikkuse väljendus  
 
-  „õiglane“ hind võimaldab tagastada kulud  
 
Majanduslikud hinna kontseptsioonid: 
 
-  Hind on määratav objektiivsete kuludega 
 
-  Hind on määratav kasulikkuse subjektiivse hinnanguna 
 
Esimest  kontseptsiooni  esindab klassikaline  poliitökonoomia . Teist kontseptsiooni esindavad aga 
neoklassikud. 
Hind on oma olemuselt  vastuoluline – üheltpoolt on hind objektiivse maksumuse rahaline väljendus 
teisalt  sõltub nõudluse ja pakkumise subjektiivsest kõikumisest. 
 
Hinnakujundavad  faktorid  turumajanduses on: 
 
-  Kulud 
 
-  Kauba kasulikkus 
 
-   Nõudlus  ja selle  elastsus  
 
-  Konkurents 
 
-  Riigi mõju 
 
Hind täidab järgmiseid funktsioone: 
 
-Mõõtmis funktsioon 
– võimaldab määrata tasu kaupade ja teenuste eest 
 
- Võrdlev  funktsioon 
– vajalik, et hinnata erinevate kaupade teenuste hinda 
 
-Arvestuslik funktsioon 
– võimaldab määrata materjalide, palga ja teiste ressursside kulu 
 
rahalises väljenduses toodangu tootmiseks 
 
-Reguleerimisfunktsioon 
– hind tasakaalustab nõudluse ja pakkumise 
 
-Stabilisteerimisfunktsioon 
– hinnad stimuleerivad kasutama efektiivseid töömeetodeid ja 
 
efektiivselt ning kokkuhoidlikult kasutama ressursse. 
 
- Jaotusfunktsioon  
– hinna alusel saab ressursi jaotada erinevatesse kategooriatesse 
 
-Nõudmise ja pakkumise tasakaalustamise funktsioon 
 
Hinnad määratakse vastavalt nendele funktsioonidele lähtudes: 
 
-  Tootmiskuludest (omahinnast)  
 
-  Nõudlusest ja pakkumisest  
 
-  Konkurentsist  
 
-  Kasumi olemasolust  
 
Eristatakse kolme  hinnakujunduse  meetodit: 
 
-Tootmiskuludel 
 
-Ostjate nõudlusel 
 
-Konkurentide hindadel 
 
Hinnakujunduse etapid: 
 
-Hinnakujunduse objekti valik 
 
-Nõudluse ja pakkumise valik 
 
5 
-Kulude analüüs 
 
-Konkurentide hindade analüüs 
 
-Hinnakujunduse meetodi valik 
 
-Lõplik hinna kindlaksmääramine 
 
Hinnakujundamise eesmärgiks on määrata objektiivne ehitusmaksumus. 
 
Ehituses  eelarveline  maksumus  on  kavandamise  aluseks,  investeeringute   rakendamise   aluseks, 
töövõtutööde, arvestuse ja aruandluse ning arvelduste aluseks teostatud tööde eest tellija ja töövõtja 
vahel. 
 
Kulu, kulutus  on: 
 
-  Tegelikud väljaminekud kas  füüsilistes ühikutes või nende rahalises ekvivalendis  
 
-  On juba kas tegelikult tasutud või kuuluvad tasumisele maksedokumentide alusel  
 
-  Kulud  kalkuleeritakse  ja  põhjendatakse  kulunormide  alusel  (nn  põhjendatud 
kulud) o Materjali kulunormid (füüsilistes ühikutes) lõpptulemusele  
 
o  Tööajanormid (inim-tund, masin-tund) lõpptulemusele  
 
 
Maksumus on: 
 
-   Üldistav termin, mis esitab tulemuse saavutamiseks vajalikke rahalisi kulutusi  
 
-  Väljendab kas juba tasutud või tasumisele kuuluvaid summasid  
 
-  Maksumusarvutuste  aluseks  on  nii  detailsed  ressursikulu   kalkulatsioonid   kui  lepingutest 
tulenevad hinnakohustused  
 
-  Maksumusarvutustes süstematiseeritakse kulutused nende tegemise eesmärgi järgi  
 
Ehitusmaksumus/ ehituskulud  
 
-  Ehitise püstitamisega seotud kulutused ehitise kavandamisest kuni täieliku valmimiseni  
 
-  Koosnevad  kulutustest  ehituse  kavandamiseks  ja  elluviimiseks,  vajalikele  kaupadele,  tööle, 
teenustele ja maksudele  
 
-  Ehitusprojekti elluviimisega seonduvad kulud (laiem  käsitlus )  
 
 
1.3. Hinna liigid 
 
-   Turuhind  - aluseks on konkurentsiturg  
 
-  Monopoolne turuhind – tekib monopoolsel turul  
 
-  Fikseeritud hind  
 
-   Piirhind   
 
Peale seda jaotatakse hinnad veel: 
 
-  Hulgihinnad (kaupade suurte koguste ja partiide müügil)  
 
-  Kokkuostuhinnad (kasutatakse põllumajanduses)  
 
-  Jaehinnad  
 
-  Eelarvehinnad  
 
-  Tariifid  
 
 
 
 
6 
1.4. Projekt ja ehitusprojekt 
 
Projekt on tegevuste  kompleks  selleks, et ellu viia midagi uut ja unikaalset. Projektil on alati: 
 
-Eesmärk 
– lõpptulemus 
 
- Ajakava  
– algus, lõpp ja vahetähtajad 
 
-Osalejad 
– koos nendele antud kohustustega 
 
Ehitusprojekt: 
 
-  Vajalike dokumentide kogu ehitise või selle osa ehitamiseks ja kasutamiseks  
 
-  Hõlmab  ehitusprojekteerimise   faase   teostatavus-uuringust  garantiikontrollini,  kaasa  arvatud 
ehitise projekteerimist, kulutuste kalkulatsioonide koostamist ning konsultatsioone  
 
Ehituse projektdokumendid on: 
 
-   Eelprojekt   
 
-  Tehniline projekt  
 
-  Pakkumusdokumendid  
 
-  Tööjoonised  
 
-   Kasutamis - ja hooldusjuhendid  
 
 
1.5.  Erinevad osapooled ehitusprojekti elluviimisel  
 
 
 
 
 
 
 
OSALEJAD   
 
 
 
 
A
D
 
J
I
I
EVLA
EHITUSPROJEKTI FAASID  
 
 
 
 
RE  
ND
V
 
E
A
REL
K
 
T
 
T
Ä  
J
A
K
A
L
-
U
NI
E
J
U
IJ
J
NIK
A
L
A
L
O
TI
NS
A
M
R
O
 
 
 
 
OM
TE
P
HE
KO
 
VAJADUS JA TASUVUSUURING 
 
 
X   
 
 
X   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
TEOSTATAVUSUURING 
 
 
X 
X   
 
X   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
EHITUSE TEHNILINE KAVANDAMINE 
 
X 
X 
X   
X 
X   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
EHITUSLOA 
TAOTLEMINE, 
EHITAJA 
VALIK, 
X 
X   
X 
X   
 
EHITUSLEPINGU SÕLMIMINE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
TÖÖJOONISTE KOOSTAMINE, EHITAMINE,  JÄRELEVALVE  
X 
X 
X 
X 
X 
X   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
KASUTUSLUBA, EHITAMINE JA GARANTIIKONTROLL 
X   
 
X 
X 
X   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Seotus projektiga: 
 
Omanik –  ideest  kuni garantiikontrolli lõpuni 
 
Tellija – omaniku esindaja hetkest kui tema teenuseid vajatakse kuni (üldjuhul) ehitustööde lõpuni 
 
Projekteerija  – lähteülesande saamisest projektdokumentide valmimiseni, ka tegevus seoses 
omaniku/autori järelvalvega 
 
Ehitaja – sisuliselt alates pakkumuskutse  saamisest, formaalselt alates töövõtulepingu sõlmimisest 
kuni lepingust tuleneva eesmärgi täieliku täitmiseni 
 
Konsultandid – konsultatsiooni teenus lepingus määratud mahus ja tingimustel 
 
Omanikujärelvalve – järelevalve teostamine ehitus- ja garantiiperioodil tellija/omaniku huvides 
 
 
7 
IGALE OSALEJALE ON TEMA EHITUS(PROJEKTI) MAKSUMUS ERINEV 
 
Iga ehitusprojektis osaleja: 
 
-Teeb endale vajalike maksumusarvutusi erinevalt 
 
-Kasutab selleks vaid temale sobilikke arvutusmeetodeid 
 
-Tegevus ja nendest tulenevad kulud ja nende struktuur on erinev 
 
-Saadava maksumus oma tegevuse eest on vaid oosa terviklikkust ehitusmaksumusest 
 
Tellijalt on alati õigus omaniku huvides nõuda … 
 
… ÜHTSETE-VÕRRELDAVATE KULUTUSTE LIIGITUSE PÕHIMÕTETE JA KOONDVORMIDE KASUTAMIST 
 MAKSUMUSARVUTUSTE ALUSENA  
 
Arvutused peavad olema võrreldavad, et … 
 
-  Kaitsta  omaniku  huve  ja  tehtud  maksumusarvutuste  korrektsust  kokkulepete  saavutamiseks 
korraldatud läbirääkimistel  
 
-  Põhjendada tehtud arvutusi konfliktide ja eriarvamuste lahendamisel  
 
-  Tõendada kulutuste tegemist ja hinnata nende põhjendatust/otstarbekust  
 
 
1.6.  Terminid ja mõisted  
 
Ehitusseaduse §2 kohaselt: 
 
- 
Ehitis  on  on  aluspinnasega  kohtkindlalt  ühendatud  ja  inimtegevuse  tulemusena  ehitatud 
terviklik asi. 
-  Hoone on katuse,  siseruumi  ja välispiiretega ehitis  
 
-  Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone. Rajatiseks loetakse muu hulgas mere või siseveekogu põhja 
süvendamise teel rajatud laevakanalit  
 
-  Projekteerimine on:  
 
o  Ehitise või selle osa  arhitektuurne ja ehituslik kavandamine  
 
o  Ehitise tehnosüsteemide kavandamine  
 
o   Ehitises kasutatava tehnoloogia kavandamine  
 
o  Ehitise  elueast  lähtub  ehitise  nõuetele  vastava  kasutamise  ja  hooldamise 
tehnomajanduslik hindamine  
 
-  Projekteerimise tulemuseks on ehitusprojekt  
 
-  Ehitamine on:  
 
o  Ehitise püstitamine 
 
o  Ehitise laiendamine 
 
o  Ehitise  rekonstrueerimine  
 
o  Ehitise tehnosüsteemide muutmine 
 
o  Ehitise  lammutamine  
 
-  Ehitise laiendamine toimub juurde-, peale- või allaehitamise teel  
 
-  Ehitise  rekonstrueerimine  on  ehitise  piirdekonstruktsioonide  muutmine  ning  kande-  ja 
jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine  
 
Standardis EVS 885:2005  on termineid kasutatud järgmises tähenduses: 
 
-  Ehituskavand ( sketch  design) – ehitusobjekti projekteerimistöödele eelnev arhitektuurne lahendus 
 
8 
-  Ehitusprojekt  (   construction   design)  –  ehitise  või  selle  osa  ehitamiseks  ja  kasutamiseks  vajalike 
dokumentide  kogum,  mis  koosneb  joonistest,  seletuskirjast,  hooldusjuhenditest  ning  muudest 
asjakohastest dokumentidest.  
  -  Kogukulud (total  cost ) – kõikide kulurühmade kulude summa kokku.  
  -  Kulud  (costs)  –  ehituse  kavandamiseks  ja  ehitise  püstitamiseks  vajalikele  kaupadele,  töödele, 
teenustele ja maksetele tehtavad kulutused  
  -  Kulude  arvutus  (cost   planning )  –  eeldatavate  kulude  ligilähedane  hindamine  ehitusprojekti 
eelprojekti ja/või põhiprojekti staadiumis   
  -  Kulude  eelarvutus  (preliminary  cost  planning)  –  eeldatavate  kulude  hindamine  projekti 
ideekirjelduse või projekteerimiseelse ehituskavandi tasandil  
 
-  Kulude  kalkulatsioon;  eelarve  (estimate)  –  ehituskulude  liigituse  struktuuri  alusel  koostatud 
töömahtude  loetelu  hindamine töökirjete tasandil  
  -  Kulude liigitamine (cost classifikation) – ehituskulude kindlatesse kulurühmadesse järjestamise 
kord  
  -  Kulurühm (cost group) – ehituskavandist või –projektist lähtuv siduskulude rühm  
 
2
3
-  Kuluühik  (cost   unit )  –  töömahtude   loetelus   rühmitatud  kui  erinevates  ühikutes  (m,  m ,  m ,  tk) 
esitatud tööde siduskulud  
  -  Mõõtühik (unit of measurement) – mõõdetavat või hinnatavat numbrilist suurust kirjeldav ühik 
2
3
(m, m , m , tk)  
  -  Projekt ( project ) – omaniku poolt määratud eesmärgi ja ulatusega ettevõtmiste kogum  
 
-  Tarind,  ehituskonstruktsioon  (structure)  -  ehitise  osa,  mille  projekteerimisel  on  tarvis  teha 
ehitusmehaanika   ja  ehitusfüüsika  arvutusi;  kandetarindid  (kandekonstruktisoonid)  kannavad 
lisaks  omakaalule  koormust;   piirdetarindid   (piirdekonstruktsioonid)   eraldavad   ruumi  teisest 
ruumist, välisõhust või pinnasest   
  -  Töökirje (item of  bill  of quantities) – töökirjeldusest, -mahust ja arvestusühikust koosnev kirje 
töömahtude loetelus  
  -   Töökirjeldus  ( work description ) – töö tulemuse kirjeldus töömahtude loetelus  
  -  Töömahtude loend (bill of quantities) – projektijärgsete tööde kirjelduste ja mahtude loetelu  
 
Standardi EVS 811:2006 Hoone projekt kohaselt tuleks teada ka neid termineid: 
 
-  Hoone 
ehitusprojekt 
( building  
desing) 
– 
hoone 
püstitamiseks, 
laiendamiseks, 
rekonstrueerimiseks,  lammutamiseks  või  tehnosüsteemide  muutmiseks  vajalik  dokumentide 
kogum vastavalt käesoleva standardi detailsusele  
  -  Projekteerimine  (design  work)  -  hoone  või  selle  osa  arhitektuurne  ja  ehituslik  kavandamine, 
hoone tehnosüsteemide kavandamine  
  -   Eskiis   (sektch)  –  komplekse  ehitusprojekti  väljatöötamisele  eelnev kavand, vaba vormistusega 
ehituskavandi ja neid selgitavate dokumentide kogum  
 
-  Eelprojekt (EP) (preliminary design) – ehitusprojekti esimene kõiki projektiosi sisaldav staadium, 
mis  koosneb  seletuskirjast  ja  joonistest  ning  on  kooskõlastamiseks,  ehitusloa  taotluse 
menetlemiseks ja ehitusloa väljaandmiseks  
  -   Põhiprojekt  (PP) (Basic design) – ehitusprojekti staadium, mis määratleb tehnilised lahendused 
ehituspakkumiste korraldamiseks (ehituskirjelduse ja joonised) vajaliku detailsusega  
  -  Tööprojekt (TP) (construction documents) – ehitusprojekti staadium, mis sisaldab ehitustööde 
tegemiseks vajalikke jooniseid  
  -  Teostusjoonis (as  built   drawing ) – joonis, millel esitatakse olemasoleva hoone osade  paiknemine   
 
 
9 
-  Mõõdistusjoonis  ( taking   off  drawing)  –  joonis,  millel  esitatakse  olemasoleva  hoone  osade 
paiknemine  
 
Riigihangete seaduse kohaselt: 
 
-  Hankija (procurer) – 
 
o  1) riik või riigiasutus; 
 
o  2) kohaliku omavalitsuse üksus, asutus või ühendus 
 
o  3) muu avalik-õiguslik juriidiline isik või avalik-õigusliku juriidilise isiku asutus 
 
o  4)   sihtasutus ,  mille  üheks  asutajaks  on  riik  või  mille  asutajatest  rohkem  kui  pool  on 
käesoleva lõike punktis 2 või 3 nimetatud isikud või mille nõukogu liikmetest rohkem 
kui poole määravad punktides 1–3 nimetatud isikud 
 
o  5) mittetulundusühing, mille liikmetest rohkem kui pool on käesoleva lõike punktides 
1– 3 nimetatud isikud  
 
o  6) muu eraõiguslik juriidiline isik, mis vastab käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud 
tunnustele  
 
-  Hankeleping - hankeleping on riigihanke tulemusena ühe või mitme hankija poolt ühe või mitme 
isikuga  sõlmitud vastastikuste varaliste kohustustega leping, mille esemeks on asjad, teenused või 
ehitustööd.  
  -  Pakkuja  (bidder)  -  isik,  kes  on   esitanud   hankemenetluses  pakkumuse  või  dünaamilise 
hankesüsteemi korral esialgse pakkumuse.  
  -  Hankemenetluse liigid :  
 
o  Avatud   hankemenetlus   –  hankemenetlus,  mille  korral  võib  pakkumuse  esitada  iga 
huvitatud isik  
 
o  Piiratud  hankemenetlus  –  hankemenetlus,  mille  korral võib  iga  huvitatud  isik  esitada 
hankemenetluses osalemise taotluse, kui pakkumise saab esitada üksnes need hankija 
poolt kvalifitseeritud isikud, kellele hankija teeb pakkumuse esitamise ettepaneku  
 
o  Võistlev   dialoog   –  hankemenetlus,  mille  korral  võib  iga  huvitatud  isik  esitada 
hankemenetluses  osalemise  taotluse  ning  hankija  peab  kvalifitseeritud  taotlejatega 
läbirääkimisi,  et  välja  selgitada  üks  või  mitu  talle   sobivat    lahendust .  Seejärel  teeb 
läbirääkimistel osalenud taotlejatele pakkumuse esitamise ettepaneku ja sobib välja  
 
eduka pakkumuse. 
 
o  Väljakuulutamisega läbirääkimistega hankemenetlus – hankemenetlus, mille korral iga 
huvitatud  isik  võib  esitada  hankemenetluses  osalemiseks  taotluse  ja  hankija  teeb 
vähemalt kolmele enda poolt ühtsetele alustel väljavalitud taotlejale pakkumuse  
 
esitamise ettepaneku ning peab nendega läbirääkimise pakkumuse üle ning valib 
seejärel välja eduka pakkumuse 
 
o  Väljakuulutamisega  läbirääkimistega  hankemenetlus  –  hankemenetlus,  mille  korral 
peab  hankija  hankelepingu  tingimuste  üle  läbirääkimise  omal  valikul  ühe  või  mitme 
huvitatud isikuga, olles eelnevalt esitanud neile dokumendid.  
 
Lisaks on oluline teada: 
 
-  Omanik  ( owner )  –  ehitusliku  investeerimisprojekti   algataja   ja  läbiviija.  Tema  toimingud  projekti 
läbiviimisel olenevad sellest, kas ta ehitab müügiks, väljarentimiseks või enda poolt hõivamiseks, 
samuti sellest, kas on tegemist eraõigusliku või avalik-õigusliku subjektiga. Suhetes töövõtjatega 
(projekteerija, maksumuskonsultant, ehitaja jne,) esineb omanik Tellija (clinet,  employer ) rollis.  
 
10 
Omanik võib tellija rolli täita ise või delegeerida selle käsunduslepingu kaudu professionaalsele 
ehitusjuhile. 
  -  Tellija firmasisene projektijuht – isik, kes on volitatud esindama  omanikku  projekti arendusega 
seotud küsimustes suhtlemisel lepingupartnerite ja ametkondadega.  
 
-  Ehitaja  –  ehituse  töövõtu  korralduse  kontekstis  töövõtja  (contractor)  –  ehituse   peatöövõtja   või 
spetsialiseerunud  osatöö  (eritöö)   tegija .  Peatöövõtja  (main  contracotr,  general  contractor)  on  tellija 
poolt  valitud  ja  lepingu  alusel  volitatud  juriidiline  või  füüsiline  isik,  kes  teeb  tööd  ise  või  jaotab  töö 
teistele ettevõtjatele (alltöövõtjatele – subcontractor), vastutades tellija ees ka nende töö eest. Kõrvuti 
peatöövõtjaga võib tellija valida ja volitada osa töö tegemiseks  otse(kaas)töövõtja (prime contractor), 
kes  vastutab  oma  töö  eest  tellija  ees  ise.  Otsetöövõtja  vahekord  ehituse  tellija  ja  peatöövõtjaga 
määratakse nendevahelistes lepingutes. Ehitusettevõtja peab olema registreeritud  
 
Majandustegevuse registris (mtr.mkm.ee).  
 
-  Projekteerija (Designer,  konsultant ) – tähendab ehituse tellija jaoks üldjuhul projekteerimistööde 
peatöövõtjat  ehk  peaprojekteerijat,  kes  teeb  üldjuhul  osa  töid  oma  jõududega  ja  kasutab  ka 
alltöövõtjaid. Projekteerimistöö  ettevõtja peab olema registreeritud Majandustegevuse registris.  
  -   Krunt  – tiheasustusala paiknev maatükk, mis on mõeldud ehituse otstarbeks. Ehituse kontekstis ja 
ehituse ajal nimetatakse seda ehitusplatsiks.  
 
-   Ehitusplats   –  see  ala  maapinnal  või  muus  kohas,  mille  tellija  on  ettenäinud  ehituslepingu 
täitmiseks  ja  mille  peal,  all  või  sees  tehakse  lepingu   objektiks   olevat  tööd.  Tellija  on  lepingu 
objektiks oleva töö tegemise ajaks andnud ehitusplatsi töövõtja kasutusse ning selle eest vastutab 
töövõtja. Ehitusplats ja krunt ei pruugi kattuda, kuna osa ehitusplatsist võib paikneda väljaspool 
krunti (nt vahelaod ja eelmontaaži platsid) ja osa krundist  ei pruugi olla ehitusplatsina hõivatud.  
 
- 
Projekteerimis-ehitustöövõtja (design and  build  contractor) – töövõtja võtab endale vastutuse nii 
projekteerimise  kui  ka  ehitustöö  teostamise  ja  projekti  kogumaksumuse  eest.  Tootmisehituse 
puhul  on  tavaliselt  enne  hinnapakkumise  küsimist  valmis  tootmistehnoloogia  osa  eelprojekt  ja 
ehituslik  osa   eskiisprojekti   tasemel.  Tsiviilehituse  korral  on  võimalik  lepingusuhete  loomine 
eskiisprojekti  alusel  (omanik  võtab  endale  riski  ehitusloa  saamise  osas).  Võrreldes  peatöövõtu 
meetodiga  on  omaniku   riskid   suuremad.  Efekt  seisneb  ehitaja  kogemuse  kasutamises 
projekteerimisel ja lühemas projekti kestuses (projekteerimine + ehitus).  
 
- 
Professionaalne  ehitusjuht  (professional construction manager) – ehituse projektijuht, kes täidab 
käsunduslepingu alusel ehituse tellija ülesandeid, kui omanikul endal ei  jätku  selleks  kompetentsi  
ja/või  aega.  Professionaalse   ehitusjuhi   teenus  võib  olla   kompleksne ,  haarates  nii   tasuvus -  ja 
teostatavusuuringuid,  töövõtu  korralduse,  projekteerimise  ja  ehituse  juhtimise  ning 
omanikujärelvalve,  aga  võib  ka  piirduda  üksikute  loetletud  osategevustega.  Käsunduslepingu 
alusel  tegutsev  professionaalne  ehitusjuht  ei  võta  endale  vastutust  ehitusmaksumuse  ega 
ehituskestuse eest.  
 
- 
Ehitusjärelvalve – teostab ehituse ning ehitise ehitusprojektile ja normdokumentidele vastavuse 
kontrolli, mis toimub kohaliku omavalitsuse ja omanikujärelvalve poolt.  
 
- 
Omanikujärelvalve – ehitise omaniku poolt määratud järelevalve tegija, kelle tegevuse 
eesmärgiks on tagada ehitusprojektikohane ehitamine, ehitamise tehniliste dokumentide 
koostamine ja ehitustööde nõuetekohase kvaliteedi kontrollimine. Omanikujärelvalvet peab 
tegema ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni.  
 
 
 
 
 
 
 
11