Ehitus maksumusehindamine I kt konspekt (1)

Loeng nr 1. Sissejuhatus 
 
1.1. Ajalooline areng ehitusmaksumuse määramisel 
 
Iidsetest aegadest on inimesed enne ehitamise alustamist vajanud teavet selle kohta, millised  kulusid  
ehitus endaga kaasa toob. 
 
Ehituse  maksumuse   prognoosimine   pole  sama,  mis  maksumuse   plaanimine ,  samuti  kui  ilma 
prognoosimist  ei  saa  nimetada  ilma  plaanimiseks.  Mõlemal juhul võib tegelik  olukord kujuneda väga 
erinevaks oodatust, seda täiesti sõltumatult prognoosijast. 
 
19. sajandi alguseni tehtud  prognoosid  rahuldasid inimeste vajadusi küllaltki hästi ja enamik tähtsatest 
ehitustest võeti ette kas lihtsalt heas usus edule või siis väga jõukad inimesed ehitasid oma lõbuks ning 
mõlemal  juhul  leiti  lõpuks  ka  vajalikud  vahendid,  ehitise  lõpetamiseks.  Ehitusprotsess  koosnes 
seejuures  paljudest  küllaltki  lihtsatest  ja  sõltumatutest  ning  suhteliselt  püsivate   kuludega  
tööoperatsioonidest. Vaatamata sellele tekkisid aga ka siin vead ehituse maksumuse hindamises. 
 
Esimene oluline suunamuutus 
 
Tööstusliku revolutsiooni järel muutus olukord ehituses aga eelkõige kolmel põhjusel : 
 
1)  Esiteks  olid  suurte  ehitusprojektide  kavandajad  üha  enam  huvitatud  kulude  arvutusest: 
tööstureid  huvitas  eelkõige  kasum,  riigitegelased  pidid  aga  andma  vastust  oma  tegevusest, 
ühistegevuse puhul olid aga need mõlemad põhjused ühendatud.  
 
2)  Teiseks muutusid  projektid  tehnoloogiliselt keerukamateks ja nüansi rohkemateks.  
 
3)  Kolmandaks oluliseks põhjuseks oli aga see, et sajandite jooksul väljakujunenud majanduselu ja 
ühiskonnakorraldus  muutus keerukamaks ning dünaamilisemaks.  
 
Uuest  olukorrast  tulenevate  nõudmistega  kohandumiseks  hakkas  aga  arenema  kulutuste  eelneva 
hindamise  süsteem,  et  kokkulepitud  hinna  alusel  anda  kogu  vastutus  projekti  tööde  täitmise  eest 
peatöövõtjale.  See  läbi  vabanesid  ehituse  omanik  ja   arhitekt   paljudest  korraldusprobleemidest  ja 
omanik  oli  kaitstud  täpselt   piiritletud   kohustusega  tasuda,  millega  ta  sidus  ennast  enne  tööde 
alustamist lepingu sõlmimisel. 
 
Üle  sajandi  funktsioneeris  see  süsteem  edukalt  ja  ta  on  ka  tänapäeval  laialt  kasutusel,  kuigi  on 
kadunud selle esialgne lihtsus. Siiski pani selline meetod ühe täiendava kohustuse arhitektile: lõpetada 
tööjoonised ja lahendada ehitusega seotud pisiküsimused enne hinna määramist. 
 
Hinnad kujunesid tavaliselt võistupakkumise teel.  Dokumendid  töö kohta saadeti  paljudele  töövõtjatele, kes 
esitasid pitseeritud ümbrikutes oma ettepanekud, mis avati arhitekti poolt eelnevalt  väljakuulutatud  päeval 
ja  kellaajal . Tavaliselt sai lepingu see firma, kelle poolt tehtud  pakkumus  oli madalaim. 
 
Pakkumuse   tegemiseks  oli  aga  ettevõtjal  vaja  arvutada projekti töömahud  ja  materjali vajadus.  Seda 
tehti jooniseid üle mõõtes ja kuna algandmed pakkumuse tegemiseks olid samad igale pakkujale, pidid 
ka kõik  arvutustulemused  olema samad, juhul kui vigu ei tehtud. Selline põhimõte polnud aga mõistlik. 
Oli  tekkinud  soodne  olukord  töömahtude  arvestaja  ameti  tekkimiseks,  kelle  ülesandeks  oli  koostada 
projekti  töömahtude   loend ,  arvutada  töömahukus  ja  materjalide  vajadus.  Oma  tasu  sai  ta  aga  juba 
eduka pakkumuse teinud pretendendilt. 
 
Kohe  tekkis  aga  uus  raskus.  Pakkumussüsteemi  edu  sõltus  võistluse  aususest  ja  alati  oli  oht,  et   pakkujad  
võisid   salaja   kokku  leppida  ülespuhutud   hinnas   ja  lisatulu  jaotamises.  Mures  olid  ka  arhitektid.  Juhul  kui 
töövõtjad  kasutasid mahtude arvestaja koostatud  arvutusi , võisid nad samaaegselt teha ka  mõningaid  
 
1 
arhitekti  seisukohalt  mittesoovitavaid  muudatusi.  Kiiresti  muutus  tavaliseks  see,  et  koos   jooniste   ja 
töökirjeldustega  koostas  arhitekt  ka  töömahtude  loendid  ise  selleks,  et  võtta  pakkujatelt  vajadus 
omavaheliseks kokkusaamiseks. Samas kehtis ikka põhimõte, et lepingu endale saanud edukas  pakkuja  
tasus  ka  arhitekti  poolt  määratud  mahtude  arvestajale  tema  töö  eest.  Mahtude  arvestajast  kujunes 
tunnustatud amet. 
 
Selline  pakkumiskorraldus  ehitusmaksumuse  määramisega  enne  tööde  alustamist  annab  tellijale  kindla 
eelarve  enne  tegelikke  ehituskulusid.  Pakkumuse  toimumise  ajaks  on  ta  aga  sidunud  ennast  juba  paljude 
kuludega, mida ei saa aga kunagi tagasi siis, kui selgus, et kulud ehitusele võivad olla liiga suured ja töid ei 
saa alustada. Arhitekt, projekti  konsultandid ja mahtude arvestaja on selleks ajaks lõpetanud põhilise osa 
oma tööst ja loodavad saada selle eest ka oma tasu vaatamata sellele, kas töid tegelikult ka alustatakse või 
mitte.  Ainukesed,  kes  oleksid  siiski  nõus  tasuta  töötama,  on   ehitajad ,  sest  neil  pole  veel  küllalt  andmeid 
sellest, et  tellija  ei suuda tasuda pakkumuses näidatud  summat . Ja  veel  – tellija on ilmselt ostnud ehituse 
jaoks  krundi  ja  ka  see  raha  on  nüüd   külmutatud .  Lisaks  sellele  on  ta  teinud   plaane ,  koos  kaasnevate 
kuludega, juba valmis ehitise kasutamiseks, millest nüüd samuti tuleb  loobuda . 
 
Teine  võimalus  oleks  ehitis  täielikult  ümber  projekteerida  kaasaegsemaks  ja  korraldada  uus 
pakkumine.  See  toob  aga  kaasa  täiendava   ajakulu   ja  ei  vabasta  tellijat  eelmise  nurjunud  projektiga 
seotud   kuludest .  Sellepärast  on  väga  tähtis,  et  veel  enne  seda,  kui  tellija  seob  ennast  liiga  suurte 
kuludega, annaksid ligikaudsed eelarved talle teavet sellest, kui palju võib ehitus maksma minna. 
 
Sellest  tulenevalt  tekib  soov  prognoosida  ehitusmaksumust  mingil  hetkel  enne  töömahtude  loendi 
lõpetamist või pakkumuse tegemist. See tegevus toob aga kaasa täiendavad kulud aga seda arvutust 
tuleb mõnikord teha ka selleks, et kontrollida ehitaja hinna mõistlikkust. Sest kui töövõtjal on kasutada 
töömahtude  loend,  siis  on  ka  loomulik,  et  tema   eelarvestaja   koostab  täpse  ja  põhjendatud  kulude 
eelarve just ehitaja huvidest lähtudes. 
 
Kuna tellija soovib nii aegsasti kui võimalik enne kui  ta on oma tegevuses läinud liiga kaugele, saada 
teavet eelseisvatest maksekohustustest, ja ka arhitekt soovib teada, kas tema projekt on teostatav, siis 
tuleb  koostada  nii  varakult  kui  võimalik  ligikaudne  eelarve,  isegi  kui  joonised  on  veel  eskiisideta  ja 
dokumentatsiooni on vähe või see puudub täiesti. 
 
Tavaliselt  koostas  arhitekt  sellise  eelarve  ise,  tegelikult  valmistas  talle  andmed  ette  aga  mahtude 
arvestaja,  sest  tal  olid  selleks  suuremad  kogemused  ja  võimalus  kasutada  maksumusteavet.  Kuigi 
selline korraldus polnud igapäevane, koostas mahtude arvestaja tihti oma arvutused arhitektile tasuta, 
sest just arhitekt soovitas tellijale ka head mahtude arvestajat. 
 
See soosis aga kulude eelarve, maksumusplaani ja kulude kontrolli süsteemi loomist. Traditsioonilised 
on üldistaval ühikhinnal põhinevad eelarved, kus eelarvemaksumuse saamiseks arvutatakse töömahud 
naturaalühikutes ja tulemus korrutatakse vastava ühikhinnaga. 
 
Sõltumata  sellest,  kui  põhjalikult  selline  eelarve  on  koostatud,  eeldades  suuri  kogemusi,  oskusi  ja 
otsustusvõimet, on sel ka oluline puudus: projekteerimise käigus tehtud eskiislahendusi pole võimalik 
seostada  täpsete tööjoonistega. Koostades töömahuloendit võib eelarvestajale tunduda, et hindamisel 
aluseks olevad tööjoonised sisaldavad midagi väga olulist ja tähtsamat kui see, mis sisaldus esialgses 
lahendis  ja  nende  alusel  koostatud  eelarves,  kuid  tal  pole  seda  võimalik  tõestada  ei  arhitektile  ega 
tellijale.  See  on  lihtsustatud  nägemus  töömahuloendist,  kus  põhikulud  grupeeritakse,  väiksemad 
kulusid aga ignoreeritakse ja arvestatakse koondhinnetes. 
 
Sellise  eelarvestamiskorralduse  puudused  on  aga  ilmsed.  Vajatakse  täiendavat  aega  ja  ka  kulud  on  liiga 
suured selleks, et neid arvutusi teha vaid „ heast tahtest“, mistõttu vajatakse ka täiendavat tasu. Samuti 
 
2 
peavad  joonised  olema  täielikult   lõpetatud   ja  kogu  ehitus  läbimõeldud:  ka  siis,  kui  ligikaudsed 
töömahud  annavad  oluliselt  erineva  kulude  summa  võrreldes  täpse  eelarvega,  pole  selle  vahe 
kujunemine  lihtsalt  jälgitav.  Pole  näha  ka  seda,  kas  mõni  ehitise  osa  on  projekteeritud  liiga 
ekstravagantselt  ja  seda  ei  saa  kuidagi  tõestada,  et  maksumust  vähendada  ökonoomsemaks.  Ainus, 
mida saab teha, on töökirjelduses kõrgekvaliteediliste ja suurte kuludega seotud materjalid  asendada  
madalama kvaliteediga materjalidega, kuigi need lahendused pole samaväärsed. Pealegi on sel etapil 
arhitekt juba vastu igasugustele suurtele ümberprojekteerimistele. 
 
Seetõttu reeglina ligikaudseid töömahtusid ei arvutata ja kui arhitekt  saadab  oma töö  pakkumisele, loodab 
ta  ikka   parimat .  Kui  aga  pakkumused  on  liiga  kõrged,  vähendatakse  maksumust  lihtsalt  seal,  kus  seda  on 
kõige mugavam ja lihtsam teha (s.t. ei tule muuta liiga palju jooniseid), mitte aga efektiivsem. 
 
Tulemuseks on ikkagi palju kasutut tööd ning ebarahuldav ja  tasakaalustamata projektlahendus. 
 
Teine oluline suunamuutus 
 
Teisele maailmasõjale järgnevatel aastatel on tegelikult olnud peaaegu võimatu teha korrektset üksikul 
ühikhinnal põhinevat eelarvestamist. Seda nii eeltoodud põhjusel, kuid ka seetõttu, et projekteerimise 
käigus  esitasid  tellijad  oma   täiendavaid   nõudmisi  ehitusmaksumusele.  Tulemusena  kujunes 
„konstruktiivelemendil  põhinev   eelarvestamine “,  mis  võimaldas  jälgida  idee  arengut  projekteerimise 
käigus  ja  lihtsustas  ka  kulude  ratsionaalset  jaotamist  erinevate  ehituskonstruktsioonide,  aga  ka 
viimistlus - ja eritööde tegijate vahel. See metoodika on valdavalt kasutusel ka tänapäeval. 
 
Kuigi  Eestis  on  kogusummal  põhinevad  ehituslepingud  igapäevane  nähtus,  kuna  tellijatel/hankijatel 
puuduvad  piisavad  teadmised  ehitusest,  neil  on  vähe  rahalisi  vahendeid,  tahetakse  maksimaalselt 
maandada  oma  riske  ning  võimalikult  kiiresti   ehitusprojekt   lõpuni  viia,  on  maailmas  aga  aja  jooksul 
vaid kogusummal põhinev ehituslepingute süsteem taanduma hakanud. 
 
Selleks on kaks põhjust: 
 
1)  Vaatamata sellele, et kasutusel olnud töömahtude loendid pidid teoreetiliselt olema koostatud 
lõplikult  väljakujundatud  projekti   ideekavandi   alusel,  kujunesid   nendest   vaid  hüpoteetilised 
mudelid, kuhu ehituse  käigus  tuli sisse  viia  lugematuid muudatusi.  Seetõttu polnud  töövõtjal 
võimalik  oma  töid  normaalselt  korraldada  ning  tal  tekkis  ka  võimalus  nõuda  hinda,  milline 
oluliselt erines esialgsest.  
 
2)  Teine  põhjus,  mis  on  oluliselt  seotud  ka  esimesega,  on  sotsiaalse,  majandusliku  ja  moraalse 
kliima muutumine, mistõttu töövõtjal oli võimatu määrata võistupakkumisel projektile kindlat 
hinda,  sest  see  sõltus  riskist.  Sellised  tegurid  nagu kõrge   inflatsioon , tootmise  ja  tehnoloogia  
kiire  areng,  seaduste  muutumine  ja  finantsiline   ebakindlus   näitavad  seda,  et  praegune 
ühiskond  on  väga  erinev  endisest  kogumaksumusele  aluse   pannud   ühiskonnast  ja  sellega 
kaasnevad paratamatult ka muutused juhtimises.  
 
Nendes  oludes  tulid  kasutusele  ehituskorralduse  alternatiivmeetodid,   kusjuures   mõnedes  neist  pole 
enam kohta formaalsetel töömahuloenditel, teistes aga pakkumushinnal. 
 
Mahtude  arvestajad,  kelle   tegelikud   oskused  ilmnesid  hinna  plaanimisel,  pandi  nüüd  tegutsema 
ehitusökonomistidena  selle  sõna  kõige  laiemas  tähenduses.  Nendest  on  saanud  tunnustatud   eksperdid  
ehituskulude  hindamisel  ja  nad  osalevad  paljudes  projektides,  kus  polegi  ette  nähtud  töömahtude  loendi 
koostamist.  Siiski  on  ehitushinna  plaanimisel  ja  kontrollil  selline  tähtsus,  et  paljud  arhitektid,   insenerid   ja 
ehitajad  vajavad  siin  oskusi  ning  mitmed  neist  spetsialiseeruvad  ümber  kas  eelarvestajateks  või 
maksumusplaanijateks,  kus  eelarvestajad  töötavad  töövõtja  huvides  ja  maksumusplaanijad  tellija/ hankija  
huvides. Arvutisüsteemide areng ja ka kasvav ehitamine välisriikides muudab 
 
3 
ehitusmaksumuse  üheks  projekteerimise  parameetriks  ja  koostisosaks,  mis  eksisteerib  koos 
projekteerimisega. 
 
Sellepärast vajab ehitusmaksumuse plaanija kaasajal lisaks oskusele määrata täpne pakkumushind ka 
kompetentsust  paljudes  muudes  küsimustes.  Ta  peab  töötama  koos  oma  tellijaga  investeerimisidee 
kujunemisest  (isegi  enne  investeeringute  põhjendamist)  kuni  ehitise  valmimiseni  ja  käikuandmiseni. 
See töö eeldab paindlikku ja oskuslikku  tegutsemist , sest samaaegselt vajab tellija teavet ka projektiga 
kaasnevatest  sotsiaal-majanduslikest  teguritest.  Pole  ühtegi  valmis  retsepti  ega  protseduuri,  mida 
saaks  selgeks  õppida  ja  kasutada  järele  mõtlemata:  see,  mida  on  vaja  teha,   selgub   alles  siis,  kui 
saadakse  aru  ülesandest  ja  selle  võimalikest  lahendusvariantidest.  Igaüks,  kes  saavutab  praktikas 
vastuvõetavaid tulemusi, on oma töös olnud edukas. 
 
Maksumusplaanija roll on tänapäeval äärmiselt tähtis: 
 
  Ta  peab  olema  valmis  selleks,  et  võtta  endale  täielik  sotsiaalne  vastutus  oma  soovituste  ja 
tegevuse eest. 

  Samas  võib  tekkida   olukordi ,  kui  ta  peab  paratamatult  alandama  hinda,  kuid  ta  peab  oma 
tegevust argumenteeritult põhjendama. 

  Ta peab olema võimeline aru saama nii tellija, arhitekti kui ka kogu ühiskonna  vajadustest  ning 
võimalusel neid tasakaalustama. 

  Tema otsused peavad tuginema ehituse väärtusel, mitte aga minimaalsel maksumusel: ehitise 
väärtus on tunduvalt laiem mõiste kui tema rahas väljendatud maksumus. 
 
Maksumusplaanijal on tööks vaja mitmekesist haridust, laiu sotsiaal-kultuurilisi huvisid ja lisaks kainet 
mõistust tegelike võimaluste tunnetamiseks. 
 
Suvalise uue tehnoloogia või lahenduse kasutuselevõtmine vajab nii maksumusplaanijate, arhitektide, 
tellijate  kui  ka  ehitajate  valmisolekut  nii  koguda  andmeid  kui  ka  neid  kasutada.  Selles  olukorras  on 
oluline just maksumusplaanija hinnang saadud andmetele ja nende põhjendatud interpreteerimine. 
 
 
1.2. Hinna, kulu, maksumuse mõiste 
 
Turumajandus  on  suunatud  inimeste  vajaduste  rahuldamisele  kaupade  vahendamise  kaudu. 
Turumajanduse  seadused  tasakaalustavad  konkurentsi  tingimustes  majandust  läbi  pakkumise, 
nõudluse ja hindade. 
 
Vastavalt V. Pareto kriteeriumile „täielik  konkurents  efektiivselt  jaotab   ressursid “. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hinna olemus: 
 
- 
Põhilisteks  ressurssideks on materjali- ja tööjõuressurss. 
 
- 
Kauba hind ja kasumlikkus sõltub nõudlusest ja pakkumisest. 
 
4 
- 
Tututingimustes põhiliseks majanduskatekoorijaks on hind. 
 
Hind on tavaliselt kauba maksumuse sünonüüm ja need kaks mõistet võivad üksteist asendada. 
Hind – kauba/teenuse väärtuse  väljendus  rahas! 
 
Hinna filosoofilised kontseptsioonid : 
 
-  Hind on vahetuse  kategooria  
 
-  Hind on rikkuse väljendus  
 
-  „õiglane“ hind võimaldab tagastada kulud  
 
Majanduslikud hinna kontseptsioonid: 
 
-  Hind on määratav objektiivsete kuludega 
 
-  Hind on määratav kasulikkuse subjektiivse hinnanguna 
 
Esimest  kontseptsiooni  esindab klassikaline  poliitökonoomia . Teist kontseptsiooni esindavad aga 
neoklassikud. 
Hind on oma olemuselt  vastuoluline – üheltpoolt on hind objektiivse maksumuse rahaline väljendus 
teisalt  sõltub nõudluse ja pakkumise subjektiivsest kõikumisest. 
 
Hinnakujundavad faktorid turumajanduses on: 
 
-  Kulud 
 
-  Kauba kasulikkus 
 
-   Nõudlus  ja selle  elastsus  
 
-  Konkurents 
 
-  Riigi mõju 
 
Hind täidab järgmiseid funktsioone: 
 
-Mõõtmis funktsioon 
– võimaldab määrata tasu kaupade ja teenuste eest 
 
- Võrdlev  funktsioon 
– vajalik, et hinnata erinevate kaupade teenuste hinda 
 
-Arvestuslik funktsioon 
– võimaldab määrata materjalide, palga ja teiste ressursside kulu 
 
rahalises väljenduses toodangu tootmiseks 
 
-Reguleerimisfunktsioon 
– hind tasakaalustab nõudluse ja pakkumise 
 
-Stabilisteerimisfunktsioon 
– hinnad stimuleerivad kasutama efektiivseid töömeetodeid ja 
 
efektiivselt ning kokkuhoidlikult kasutama ressursse. 
 
- Jaotusfunktsioon  
– hinna alusel saab ressursi jaotada erinevatesse kategooriatesse 
 
-Nõudmise ja pakkumise tasakaalustamise funktsioon 
 
Hinnad määratakse vastavalt nendele funktsioonidele lähtudes: 
 
-  Tootmiskuludest (omahinnast)  
 
-  Nõudlusest ja pakkumisest  
 
-  Konkurentsist  
 
-  Kasumi olemasolust  
 
Eristatakse kolme  hinnakujunduse  meetodit: 
 
-Tootmiskuludel 
 
-Ostjate nõudlusel 
 
-Konkurentide hindadel 
 
Hinnakujunduse etapid: 
 
-Hinnakujunduse objekti valik 
 
-Nõudluse ja pakkumise valik 
 
5 
-Kulude analüüs 
 
-Konkurentide hindade analüüs 
 
-Hinnakujunduse meetodi valik 
 
-Lõplik hinna kindlaksmääramine 
 
Hinnakujundamise eesmärgiks on määrata objektiivne  ehitusmaksumus . 
 
Ehituses  eelarveline  maksumus  on  kavandamise  aluseks,  investeeringute   rakendamise   aluseks, 
töövõtutööde, arvestuse ja aruandluse ning arvelduste aluseks teostatud tööde eest tellija ja töövõtja 
vahel. 
 
Kulu, kulutus on: 
 
-  Tegelikud väljaminekud kas  füüsilistes ühikutes või nende rahalises ekvivalendis  
 
-  On juba kas tegelikult tasutud või kuuluvad tasumisele maksedokumentide alusel  
 
-  Kulud  kalkuleeritakse  ja  põhjendatakse  kulunormide  alusel  (nn  põhjendatud 
kulud) o Materjali kulunormid (füüsilistes ühikutes) lõpptulemusele  
 
o  Tööajanormid (inim-tund, masin-tund) lõpptulemusele  
 
 
Maksumus on: 
 
-   Üldistav termin, mis esitab tulemuse saavutamiseks vajalikke rahalisi kulutusi  
 
-  Väljendab kas juba tasutud või tasumisele kuuluvaid summasid  
 
-  Maksumusarvutuste  aluseks  on  nii  detailsed  ressursikulu   kalkulatsioonid   kui  lepingutest 
tulenevad hinnakohustused  
 
-  Maksumusarvutustes süstematiseeritakse kulutused nende tegemise eesmärgi järgi  
 
Ehitusmaksumus/ ehituskulud  
 
-  Ehitise püstitamisega seotud kulutused ehitise kavandamisest kuni täieliku valmimiseni  
 
-  Koosnevad  kulutustest  ehituse  kavandamiseks  ja  elluviimiseks,  vajalikele  kaupadele,  tööle, 
teenustele ja maksudele  
 
-  Ehitusprojekti elluviimisega seonduvad kulud (laiem käsitlus)  
 
 
1.3. Hinna liigid 
 
-   Turuhind  - aluseks on konkurentsiturg  
 
-  Monopoolne turuhind – tekib monopoolsel turul  
 
-  Fikseeritud hind  
 
-   Piirhind   
 
Peale seda jaotatakse hinnad veel: 
 
-  Hulgihinnad (kaupade suurte koguste ja partiide müügil)  
 
-  Kokkuostuhinnad (kasutatakse põllumajanduses)  
 
-  Jaehinnad  
 
-  Eelarvehinnad  
 
-  Tariifid  
 
 
 
 
6 
1.4. Projekt ja ehitusprojekt 
 
Projekt on tegevuste  kompleks  selleks, et ellu viia midagi uut ja unikaalset. Projektil on alati: 
 
-Eesmärk 
– lõpptulemus 
 
-Ajakava 
– algus, lõpp ja vahetähtajad 
 
-Osalejad 
– koos nendele antud kohustustega 
 
Ehitusprojekt: 
 
-  Vajalike dokumentide kogu ehitise või selle osa ehitamiseks ja kasutamiseks  
 
-  Hõlmab  ehitusprojekteerimise   faase   teostatavus-uuringust  garantiikontrollini,  kaasa  arvatud 
ehitise projekteerimist, kulutuste kalkulatsioonide koostamist ning konsultatsioone  
 
Ehituse projektdokumendid on: 
 
-   Eelprojekt   
 
-  Tehniline projekt  
 
-  Pakkumusdokumendid  
 
-  Tööjoonised  
 
-   Kasutamis - ja hooldusjuhendid  
 
 
1.5.  Erinevad osapooled ehitusprojekti elluviimisel  
 
 
 
 
 
 
 
OSALEJAD   
 
 
 
 
A
D
 
J
I
I
EVLA
EHITUSPROJEKTI FAASID  
 
 
 
 
RE  
ND
V
 
E
A
REL
K
 
T
 
T
Ä  
J
A
K
A
L
-
U
NI
E
J
U
IJ
J
NIK
A
L
A
L
O
TI
NS
A
M
R
O
 
 
 
 
OM
TE
P
HE
KO
 
VAJADUS JA TASUVUSUURING 
 
 
X   
 
 
X   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
TEOSTATAVUSUURING 
 
 
X 
X   
 
X   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
EHITUSE TEHNILINE KAVANDAMINE 
 
X 
X 
X   
X 
X   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
EHITUSLOA 
TAOTLEMINE , 
EHITAJA 
VALIK, 
X 
X   
X 
X   
 
EHITUSLEPINGU SÕLMIMINE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
TÖÖJOONISTE KOOSTAMINE, EHITAMINE,  JÄRELEVALVE  
X 
X 
X 
X 
X 
X   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
KASUTUSLUBA, EHITAMINE JA GARANTIIKONTROLL 
X   
 
X 
X 
X   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Seotus projektiga: 
 
Omanik –  ideest  kuni garantiikontrolli lõpuni 
 
Tellija – omaniku esindaja hetkest kui tema teenuseid vajatakse kuni (üldjuhul) ehitustööde lõpuni 
 
Projekteerija  – lähteülesande saamisest projektdokumentide valmimiseni, ka tegevus seoses 
omaniku/autori järelvalvega 
 
Ehitaja – sisuliselt alates pakkumuskutse  saamisest, formaalselt alates töövõtulepingu sõlmimisest 
kuni lepingust tuleneva eesmärgi täieliku täitmiseni 
 
Konsultandid – konsultatsiooni teenus lepingus määratud  mahus  ja tingimustel 
 
Omanikujärelvalve – järelevalve teostamine ehitus- ja garantiiperioodil tellija/omaniku huvides 
 
 
7 
IGALE OSALEJALE ON TEMA EHITUS(PROJEKTI) MAKSUMUS ERINEV 
 
Iga ehitusprojektis osaleja: 
 
-Teeb endale vajalike maksumusarvutusi erinevalt 
 
-Kasutab selleks vaid temale sobilikke arvutusmeetodeid 
 
-Tegevus ja nendest tulenevad kulud ja nende struktuur on erinev 
 
-Saadava maksumus oma tegevuse eest on vaid oosa terviklikkust ehitusmaksumusest 
 
Tellijalt on alati õigus omaniku huvides nõuda … 
 
… ÜHTSETE-VÕRRELDAVATE KULUTUSTE LIIGITUSE PÕHIMÕTETE JA KOONDVORMIDE KASUTAMIST 
 MAKSUMUSARVUTUSTE ALUSENA  
 
Arvutused peavad olema võrreldavad, et … 
 
-  Kaitsta  omaniku  huve  ja  tehtud  maksumusarvutuste  korrektsust  kokkulepete  saavutamiseks 
korraldatud läbirääkimistel  
 
-  Põhjendada tehtud arvutusi konfliktide ja eriarvamuste lahendamisel  
 
-  Tõendada kulutuste tegemist ja hinnata nende põhjendatust/otstarbekust  
 
 
1.6.  Terminid ja mõisted  
 
Ehitusseaduse §2 kohaselt: 
 
- 
Ehitis  on  on  aluspinnasega  kohtkindlalt  ühendatud  ja  inimtegevuse  tulemusena  ehitatud 
terviklik asi. 
-  Hoone on katuse,  siseruumi  ja välispiiretega ehitis  
 
-   Rajatis  on ehitis, mis ei ole hoone. Rajatiseks loetakse muu hulgas mere või siseveekogu põhja 
süvendamise teel rajatud laevakanalit  
 
-   Projekteerimine  on:  
 
o  Ehitise või selle osa  arhitektuurne ja ehituslik kavandamine  
 
o  Ehitise tehnosüsteemide kavandamine  
 
o   Ehitises kasutatava tehnoloogia kavandamine  
 
o  Ehitise  elueast  lähtub  ehitise  nõuetele  vastava  kasutamise  ja  hooldamise 
tehnomajanduslik hindamine  
 
-  Projekteerimise tulemuseks on ehitusprojekt  
 
-  Ehitamine on:  
 
o  Ehitise püstitamine 
 
o  Ehitise laiendamine 
 
o  Ehitise  rekonstrueerimine  
 
o  Ehitise tehnosüsteemide muutmine 
 
o  Ehitise  lammutamine  
 
-  Ehitise laiendamine toimub juurde-, peale- või allaehitamise teel  
 
-  Ehitise  rekonstrueerimine  on  ehitise  piirdekonstruktsioonide  muutmine  ning  kande-  ja 
jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine  
 
Standardis EVS 885:2005  on termineid kasutatud järgmises tähenduses: 
 
-  Ehituskavand ( sketch  design) – ehitusobjekti projekteerimistöödele eelnev arhitektuurne lahendus 
 
8 
-  Ehitusprojekt  (   construction   design)  –  ehitise  või  selle  osa  ehitamiseks  ja  kasutamiseks  vajalike 
dokumentide  kogum,  mis  koosneb  joonistest,  seletuskirjast,  hooldusjuhenditest  ning  muudest 
asjakohastest dokumentidest.  
  -  Kogukulud ( total   cost ) – kõikide kulurühmade kulude summa kokku.  
  -  Kulud  (costs)  –  ehituse  kavandamiseks  ja  ehitise  püstitamiseks  vajalikele  kaupadele,  töödele, 
teenustele ja maksetele tehtavad kulutused  
  -  Kulude  arvutus  (cost   planning )  –  eeldatavate  kulude  ligilähedane  hindamine  ehitusprojekti 
eelprojekti ja/või põhiprojekti staadiumis   
  -  Kulude  eelarvutus  (preliminary  cost  planning)  –  eeldatavate  kulude  hindamine  projekti 
ideekirjelduse või projekteerimiseelse ehituskavandi tasandil  
 
-  Kulude   kalkulatsioon ;  eelarve  (estimate)  –  ehituskulude  liigituse  struktuuri  alusel  koostatud 
töömahtude  loetelu  hindamine töökirjete tasandil  
  -  Kulude  liigitamine  (cost classifikation) – ehituskulude kindlatesse kulurühmadesse järjestamise 
kord  
  -  Kulurühm (cost group) – ehituskavandist või –projektist lähtuv siduskulude rühm  
 
2
3
-  Kuluühik  (cost   unit )  –  töömahtude   loetelus   rühmitatud  kui  erinevates  ühikutes  (m,  m ,  m ,  tk) 
esitatud tööde siduskulud  
  -  Mõõtühik (unit of measurement) – mõõdetavat või hinnatavat numbrilist suurust kirjeldav ühik 
2
3
(m, m , m , tk)  
  -  Projekt ( project ) – omaniku poolt määratud eesmärgi ja ulatusega ettevõtmiste kogum  
 
-  Tarind,  ehituskonstruktsioon  (structure)  -  ehitise  osa,  mille  projekteerimisel  on  tarvis  teha 
ehitusmehaanika   ja  ehitusfüüsika  arvutusi;  kandetarindid  (kandekonstruktisoonid)  kannavad 
lisaks  omakaalule  koormust;   piirdetarindid   (piirdekonstruktsioonid)   eraldavad   ruumi  teisest 
ruumist, välisõhust või pinnasest   
  -  Töökirje (item of  bill  of quantities) – töökirjeldusest, -mahust ja arvestusühikust koosnev kirje 
töömahtude loetelus  
  -   Töökirjeldus  ( work description ) – töö tulemuse kirjeldus töömahtude loetelus  
  -  Töömahtude loend (bill of quantities) – projektijärgsete tööde kirjelduste ja mahtude loetelu  
 
Standardi EVS 811:2006 Hoone projekt kohaselt tuleks teada ka neid termineid: 
 
-  Hoone 
ehitusprojekt 
( building  
desing) 
– 
hoone 
püstitamiseks, 
laiendamiseks, 
rekonstrueerimiseks,  lammutamiseks  või  tehnosüsteemide  muutmiseks  vajalik  dokumentide 
kogum vastavalt käesoleva standardi detailsusele  
  -  Projekteerimine  (design  work)  -  hoone  või  selle  osa  arhitektuurne  ja  ehituslik  kavandamine, 
hoone tehnosüsteemide kavandamine  
  -   Eskiis   (sektch)  –  komplekse  ehitusprojekti  väljatöötamisele  eelnev kavand, vaba vormistusega 
ehituskavandi ja neid selgitavate dokumentide kogum  
 
-  Eelprojekt (EP) (preliminary design) – ehitusprojekti esimene kõiki projektiosi sisaldav staadium, 
mis  koosneb  seletuskirjast  ja  joonistest  ning  on  kooskõlastamiseks,  ehitusloa  taotluse 
menetlemiseks ja ehitusloa väljaandmiseks  
  -   Põhiprojekt  (PP) (Basic design) – ehitusprojekti staadium, mis määratleb tehnilised lahendused 
ehituspakkumiste korraldamiseks (ehituskirjelduse ja joonised) vajaliku detailsusega  
  -   Tööprojekt  (TP) (construction  documents ) – ehitusprojekti staadium, mis sisaldab ehitustööde 
tegemiseks vajalikke jooniseid  
  -  Teostusjoonis (as  built   drawing ) – joonis, millel esitatakse olemasoleva hoone osade  paiknemine   
 
 
9 
-  Mõõdistusjoonis  ( taking   off  drawing)  –  joonis,  millel  esitatakse  olemasoleva  hoone  osade 
paiknemine  
 
Riigihangete seaduse kohaselt: 
 
-  Hankija (procurer) – 
 
o  1) riik või  riigiasutus ; 
 
o  2) kohaliku omavalitsuse üksus, asutus või ühendus 
 
o  3) muu avalik-õiguslik juriidiline isik või avalik-õigusliku juriidilise isiku asutus 
 
o  4)   sihtasutus ,  mille  üheks  asutajaks  on  riik  või  mille  asutajatest  rohkem  kui  pool  on 
käesoleva lõike punktis 2 või 3 nimetatud isikud või mille nõukogu liikmetest rohkem 
kui poole määravad punktides 1–3 nimetatud isikud 
 
o  5) mittetulundusühing, mille liikmetest rohkem kui pool on käesoleva lõike punktides 
1– 3 nimetatud isikud  
 
o  6) muu eraõiguslik juriidiline isik, mis vastab käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud 
tunnustele  
 
-  Hankeleping - hankeleping on riigihanke tulemusena ühe või mitme hankija poolt ühe või mitme 
isikuga  sõlmitud vastastikuste varaliste kohustustega leping, mille esemeks on asjad, teenused või 
ehitustööd .  
  -  Pakkuja  (bidder)  -  isik,  kes  on   esitanud   hankemenetluses  pakkumuse  või  dünaamilise 
hankesüsteemi korral  esialgse  pakkumuse.  
  -  Hankemenetluse liigid :  
 
o  Avatud   hankemenetlus   –  hankemenetlus,  mille  korral  võib  pakkumuse  esitada  iga 
huvitatud isik  
 
o  Piiratud  hankemenetlus  –  hankemenetlus,  mille  korral võib  iga  huvitatud  isik  esitada 
hankemenetluses osalemise taotluse, kui pakkumise saab esitada üksnes need hankija 
poolt kvalifitseeritud isikud, kellele hankija teeb pakkumuse esitamise ettepaneku  
 
o   Võistlev    dialoog   –  hankemenetlus,  mille  korral  võib  iga  huvitatud  isik  esitada 
hankemenetluses  osalemise  taotluse  ning  hankija  peab  kvalifitseeritud  taotlejatega 
läbirääkimisi,  et  välja  selgitada  üks  või  mitu  talle   sobivat    lahendust .  Seejärel  teeb 
läbirääkimistel osalenud taotlejatele pakkumuse esitamise ettepaneku ja sobib välja  
 
eduka pakkumuse. 
 
o  Väljakuulutamisega läbirääkimistega hankemenetlus – hankemenetlus, mille korral iga 
huvitatud  isik  võib  esitada  hankemenetluses  osalemiseks  taotluse  ja  hankija  teeb 
vähemalt kolmele enda poolt ühtsetele alustel väljavalitud taotlejale pakkumuse  
 
esitamise ettepaneku ning peab nendega läbirääkimise pakkumuse üle ning valib 
seejärel välja eduka pakkumuse 
 
o  Väljakuulutamisega  läbirääkimistega  hankemenetlus  –  hankemenetlus,  mille  korral 
peab  hankija  hankelepingu  tingimuste  üle  läbirääkimise  omal   valikul   ühe  või  mitme 
huvitatud isikuga, olles eelnevalt esitanud neile dokumendid.  
 
Lisaks on oluline teada: 
 
-  Omanik  ( owner )  –  ehitusliku  investeerimisprojekti   algataja   ja  läbiviija.  Tema  toimingud  projekti 
läbiviimisel olenevad sellest, kas ta ehitab müügiks, väljarentimiseks või enda poolt hõivamiseks, 
samuti sellest, kas on tegemist eraõigusliku või avalik-õigusliku subjektiga. Suhetes töövõtjatega 
(projekteerija, maksumuskonsultant, ehitaja jne,) esineb omanik Tellija (clinet,  employer ) rollis.  
 
10 
Omanik võib tellija rolli täita ise või delegeerida selle käsunduslepingu kaudu professionaalsele 
ehitusjuhile. 
  -  Tellija firmasisene projektijuht – isik, kes on volitatud esindama  omanikku  projekti arendusega 
seotud küsimustes suhtlemisel lepingupartnerite ja ametkondadega.  
 
-  Ehitaja  –  ehituse  töövõtu  korralduse  kontekstis  töövõtja  (contractor)  –  ehituse   peatöövõtja   või 
spetsialiseerunud  osatöö  (eritöö)  tegija.  Peatöövõtja  (main  contracotr,  general  contractor)  on  tellija 
poolt  valitud  ja  lepingu  alusel  volitatud  juriidiline  või  füüsiline  isik,  kes  teeb  tööd  ise  või  jaotab  töö 
teistele ettevõtjatele (alltöövõtjatele – subcontractor), vastutades tellija ees ka nende töö eest. Kõrvuti 
peatöövõtjaga võib tellija valida ja volitada osa töö tegemiseks  otse(kaas)töövõtja (prime contractor), 
kes  vastutab  oma  töö  eest  tellija  ees  ise.  Otsetöövõtja  vahekord  ehituse  tellija  ja  peatöövõtjaga 
määratakse nendevahelistes lepingutes. Ehitusettevõtja peab olema registreeritud  
 
Majandustegevuse registris (mtr.mkm.ee).  
 
-  Projekteerija (Designer,  konsultant ) – tähendab ehituse tellija jaoks üldjuhul projekteerimistööde 
peatöövõtjat  ehk  peaprojekteerijat,  kes  teeb  üldjuhul  osa  töid  oma  jõududega  ja  kasutab  ka 
alltöövõtjaid. Projekteerimistöö  ettevõtja peab olema registreeritud Majandustegevuse registris.  
  -   Krunt  – tiheasustusala paiknev maatükk, mis on mõeldud ehituse otstarbeks. Ehituse kontekstis ja 
ehituse ajal nimetatakse seda ehitusplatsiks.  
 
-   Ehitusplats   –  see  ala  maapinnal  või  muus  kohas,  mille  tellija  on  ettenäinud  ehituslepingu 
täitmiseks  ja  mille  peal,  all  või  sees  tehakse  lepingu   objektiks   olevat  tööd.  Tellija  on  lepingu 
objektiks oleva töö tegemise ajaks andnud ehitusplatsi töövõtja kasutusse ning selle eest vastutab 
töövõtja. Ehitusplats ja krunt ei pruugi kattuda, kuna osa ehitusplatsist võib paikneda väljaspool 
krunti (nt vahelaod ja eelmontaaži platsid ) ja osa krundist  ei pruugi olla ehitusplatsina hõivatud.  
 
- 
Projekteerimis-ehitustöövõtja (design and  build  contractor) – töövõtja võtab endale vastutuse nii 
projekteerimise  kui  ka  ehitustöö  teostamise  ja  projekti  kogumaksumuse  eest.  Tootmisehituse 
puhul  on  tavaliselt  enne  hinnapakkumise  küsimist  valmis  tootmistehnoloogia  osa  eelprojekt  ja 
ehituslik  osa   eskiisprojekti   tasemel.  Tsiviilehituse  korral  on  võimalik  lepingusuhete  loomine 
eskiisprojekti  alusel  (omanik  võtab  endale  riski  ehitusloa  saamise  osas).  Võrreldes  peatöövõtu 
meetodiga  on  omaniku   riskid   suuremad.  Efekt  seisneb  ehitaja  kogemuse  kasutamises 
projekteerimisel ja lühemas projekti kestuses (projekteerimine + ehitus).  
 
- 
Professionaalne  ehitusjuht  (professional construction manager) – ehituse projektijuht, kes täidab 
käsunduslepingu alusel ehituse tellija ülesandeid, kui omanikul endal ei  jätku  selleks  kompetentsi  
ja/või  aega.  Professionaalse   ehitusjuhi   teenus  võib  olla   kompleksne ,  haarates  nii   tasuvus -  ja 
teostatavusuuringuid,  töövõtu  korralduse,  projekteerimise  ja  ehituse  juhtimise  ning 
omanikujärelvalve,  aga  võib  ka  piirduda  üksikute  loetletud  osategevustega.  Käsunduslepingu 
alusel  tegutsev  professionaalne  ehitusjuht  ei  võta  endale  vastutust  ehitusmaksumuse  ega 
ehituskestuse eest.  
 
- 
Ehitusjärelvalve – teostab ehituse ning ehitise ehitusprojektile ja normdokumentidele vastavuse 
kontrolli, mis toimub kohaliku omavalitsuse ja omanikujärelvalve poolt.  
 
- 
Omanikujärelvalve – ehitise omaniku poolt määratud järelevalve tegija, kelle tegevuse 
eesmärgiks on tagada ehitusprojektikohane ehitamine, ehitamise tehniliste dokumentide 
koostamine ja ehitustööde nõuetekohase kvaliteedi kontrollimine. Omanikujärelvalvet peab 
tegema ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni.  
 
 
 
 
 
 
 
11 
 
Loeng nr 2. Tellija vajadus ja nõudmised. Eelarve kujunemine 
 
2.1. Projekti määratlus  
 
Omaniku  jaoks  algab  projekt  idee  tasandil  eesmärgi  formuleerimisega  ja  projektijuhi  määramisega. 
Eesmärgiks võib olla rajada ehitis või rajatis, mida ta kas ise hakkab kasutama, ehitab müügiks või loodab 
saada renditulu. Eesmärk püstitatakse  selliselt , et selle saavutamise määra oleks võimalik mõõta. Kõige 
olulisemad indikaatorid on 3K: kulud, kestus, kvaliteet. 
 
Antud  etapis  piiritletakse projekt ja selles osalejad, seatakse eesmärgid ja nende saavutamise hindamise 
kriteeriumid  tähtsuse  järjekorras.  Näiteks  võib  eesmärk  olla  kulude   minimeerimine ,  püstitatud 
kvaliteedinõuded   ja  ajalised  piirangud  aga  võttes  arvesse  etteantud  piirid  või  omistades  kõigile 
kriteeriumitele kaalud ning teha valik kaalutud keskmise hindamisekriteeriumi järgi jne. 
 
Üks põhjus, mis aga teeb ehitamise täiesti erinevaks teistest ettevõtluse  vormidest  on see, et ehitamine 
ilma krundita on võimatu. Sel piirangul on ka oma majanduslik mõjuvõim, sest maa on piiratud ressurss. 
Seega ei saa hakata ehitama enne, kui on olemas konkreetne krunt. 
 
2.2.  Ehituse kogumaksumus 
 
Ehitades kas  eraisikule  või ühiskonnale, on kogukulud ettevõtmisele alati palju suuremad ehituskuludest, 
koosnedes kuludest: 
 
1.Krunt 
 
2.Krundi hõivamine ja selle ettevalmistamine 
 
3. Lammutus  ja muud tööd  krundil  
 
4.Projekteerimis tööd 
 
5.Ehitus tööd 
 
6. Tasud  konsultantidele seoses eelloetletud tegevustega 
 
7.Möbleerimine,  sisustus ,  seadmed  jne. 
 
8.Ehitise kasutuskõlbulikuks tegemine, et seda müüa või välja üürida 
 
9.Erinevad  maksud  seoses eelloetletud maksustatavate artiklitega 
 
10.Projekti rahastamine ( intressid ) 
 
11.Ehitus juhtimine, kasutamine ja säilitamine 
 
Ehituskulud on vaid osa kogukulust, mida tellija peab kandma ja nendega arvestama. Seega võib arvata, 
et  paljude  maksumusplaanimise  ülesannete  puhul,  on  liigselt  nähtud  vaeva  vaid  ühe  kuluartikliga 
(ehituskulud), selle asemel, et optimeerida kogukulusid. 
 
Näiteks krundi maksumusel võib olla nii suur osakaal  kogukuludest , et kõik ülejäänud kulud on temast 
sõltuvad,  ja   omaette   probleemiks  kujuneb  siis  see,  kuidas  saada  ehitisest  maksimaalsed 
kasutusomadused vaatamata nendele kuludele. 
Mõnikord juhtub aga, et ehitustööd moodustavad vaid tühise osa kogu projektist. Näiteks mobiilimasti 
rajamisel  on  masti,  elektrooniliste  seadmete  ja  kaablite  paigaldamine   projektis   domineerivad,  hoone 
ehitus aga on väiksema maksumusega. Ka selles olukorras on vale pidada ehitusmaksumust eraldatuks 
kogumaksumusest,  ta  on  isegi  veel  olulisem,  sest  sellel  tugineb  kogu  programm  ning  tõrked  ehitusel 
võivad tekkida omakorda tõrked ehitustöödel. 
 
2.3.  Majanduslikult  tasuvate  ja  ühiskonnale  vajalike  ehitiste  maksumuse 
kujunemine  
 
Lähtudes  kuludest, võib eristada era-  ja riiklikku sektorit, aga ka  ehitisi , mis on majanduslikult tasuvad 
(kasutamisest saadav tulu ületab tehtud kulutusi) ning mittetasuvad. 
 
Majanduslik  tasuvus  ei  iseloomusta  vaid  era-hoonestust  (ka  kohalikud  võimud  ja   riigiasutused  
kavandavad majanduslikult tasuvaid projekte), samas kui ka eraehitus ei pea alati toimuma eesmärgiga 
saada kasumit (kirikud ja  heategevus -ehitised). Mõned ehitised võivad olla vaid osaliselt isetasuvad (KOV 
elamuprogramm, mis osaliselt kaetakse üüridega, osaliselt maksudega ja subsiidiumidega). 
 
2.3.1.  Majanduslikult tasuv ehitus 
 
Koostades majanduslikult tasuva ehitusprojekti (kontorihooned või elamud kas rentimiseks või müügiks) 
eelarvet , peab see tuginema turumajanduse ökonoomikal: ehitise ainueesmärgiks on kasumi saamine ja 
see  on  esmajärgulise  tähtsusega.  Tellija  arvestus  peab  näitama,  kui  palju  võib  ta  kulutada 
„ehituskuludena“, et kõiki tegureid arvestades saaks ta projektist kasumit. Sellisel arvestusel on aga ka 
teatud raamid: mingid eeskirjad võivad määrata kas rendi või müügihindade piirmäärad, samas kui osa 
tulust  sõltub  tihti  ümbritsevast  keskkonnast  ja  krundi   hinnast .  Ilmselt  pole  otstarbekas  ehitada 
luksusehitust  väljaüürimiseks  või  müügiks  asukohas,  mis  pole  populaarne,  samas  on  sama 
ebaotstarbekas püstitada odavat ja madala rentaablusega ehitist  kaasaegses  rajoonis, kus krunt maksab 
palju ja on võimalus saada kõrget tulu. 
 
Kui  lõplik  otsus   loodetava   kasumi  suuruse  kohta  on  tehtud,  täpsustatakse  kulud  ja  need  ei  tohi  enam 
suureneda : sellest hetkest on maksumusplaanimine ja kontroll tihedalt teineteisega seotud. 
 
Kui mingid kulud suurenevad, tuleb teisi kokku hoida. Vastasel juhul ei saa tellija oodatavat kasumit ja 
majandusliku  tasuvuse  kontseptsioonist  lähtuv  projekt  on  läbi  kukkunud  sõltumata  sellest,  kui 
meeldivad või vajalikud ka on valminud ehitised. Siin pole kohta mõistetel „halb õnn“ või „ eriolukord “. Ei 
saa vastu vaielda ka sellele, et aeg on raha: kaubanduskeskuse ehituse ennetähtaegne  lõpetamine  võib 
anda olulist lisakasumit, hilisem lõpetamine (ehitis ei valmi jõuludeks vaid hiljem) võib olla aga rajaliselt 
hävitav. 
 
Juba  ehituskava  esimeste  võimalike   variantide   koostamisel  tuleb  igal  juhul  ligikaudseltki  võrrelda 
oodatavat  tulu  kuludega.  Iga  ebaõige  otsus  siin  mõjutab  kogu  idee  tulemuslikkust:  ka  edaspidine 
maksumuse  täpne  plaanimine  ei  suuda  päästa  ideed,  mis   tervikuna   on  juba  rajatud  kehval 
investeerimiskaval. 
 
Investeeringukonsultant  on  tellija  ekspert  investeeringute  ja  ehitisega  seotud  tulude  hindamisel. 
Reeglina  on  aga  tema  teadmised  ehituskuludest  küllaltki  piiratud.  Tellija  poolt  oleks  aga  sama  rumal 
paluda oma ehitustööde  eelarvestamise  konsultandil teha arvutusi ehitisest saadava tulu kohta. 
Ükskõik  kui  keeruline  võib  olla  ka  projekt  ja  selle  rahastamine,  põhiliseks  ülesandeks  jääb  oodatava 
kasumi  suuruse  (mis  on  selle  ehituskava  peaeesmärk)  tagamine.  Ka  siis,  kui  mõni  näiliselt  ebaoluline 
tegur ei taga ettenähtud kasumi saamist, pole võimalik seda ehitist püstitada. 
 
2.3.2.  Ühiskonnale vajalik ehitus 
 
Ühiskonnale  vajaliku  ehitise  püstitamise  eesmärk  on  olla  ühiskonnale  kasulik.  Tihti  on  aga  väga  raske 
määrata  nii  temaga  seotud  kulude  otstarbekust  kui   kasutusiga .  Samas  on  paljud  piirangud  nendele 
ehitistele kujundatud kõrgemal juhtimistasandil kui otsused projekti kohta: riigieelarve jaotus haridusele 
määrab koolide ehitamiseks kulutatava summa. 
 
Selliste ehitistega seotud mõistlike kulude määramisel on tavaline, et ennekõike püstitatakse kunstlikud 
piirangud,  mis  põhinevad  ehitiste-analoogide  tegelikel  kuludel.  Hoone  üldpind  on  liiga  jämedaks 
võrdlusaluseks, kuid sõltuvalt kasutaja soovidest on välja töötatud mitmeid põhimõtteid, et kujundada 
vastavad  üldriiklikud  normid.   Koolil   on  selliseks  normühikuks  ruumide   suurusest   lähtuv  arvutuslik 
õpilaste, haiglal aga voodikohtade arv. 
 
Kulud  ühiskonnale  vajalike  ehitiste  püstitamiseks  on  tavaliselt  piiratud  kunstlike  normide  süsteemiga, 
millest   kinnipidamine   on  aga  kohustuslik.  Mõnikord  on  need  küllaltki   ranged   ja  annavad  võimalusi 
eranditeks vaid tehniliselt keerukate projektide puhul. Tuleb aga meeles pidada, et nende ehitiste puhul 
pole  meil  tegemist  lihtsa  turuökonoomikaga:  kooli  ennetähtaegne  käikuandmine  on  tavaliselt 
täiendavaks kulukoormaks haridusametile, mistõttu eelistatakse tähtaegsust. 
 
Ühiskonnale vajaliku ehituse maksumusplaanimine võib seatud reeglite ja kriteeriumite tõttu mõnikord 
osutuda tõsiseks väljakutseks: 
 
- 
Raha  ei  tohi  ühe  artikli  alt  kanda  teise  (on  lootusetu  säästa  möbleerimisel  või   jooksvates  
kuludes, et kasutada seda täiendavalt ehitustöödel)  
- 
Plaaniaasta raha ei tohi kulutada väljaspool rahandusaastat  
 
- 
Ükski oluline leping ei tohi olla sõlmitud ilma võistupakkumiseta ja ilma töömahtude loendita  
 
Valitsused  on  nõus,  et  põhjendamatud  seadused  investeeringute  reguleerimiseks  viivad  ka  halbadele 
lahendustele  ja  paljudest  sisuliselt  perspektiivsetest  projektidest  tuleb  loobuda  tänu  tasakaalustamata 
seadustele , mistõttu investeerija säästab raha ühes ja pillab teises suunas. 
 
Järgides täpselt kõiki investeeringutega seotud seadusi, võib silmapiirilt kaduda projekti tegelik eesmärk. 
Kuid  nende  projektide  kulud  pole  aga  üheselt  ja  võrreldavalt  mõõdetavad  nende  efektiivsuse 
hindamiseks  (nagu  majanduslikult  tasuvate  ehitiste  puhul):  haiglate,  polikliinikute,  koolide  või 
politseijaoskondade kasulikkus on üldjuhul arvuliselt mõõdetav. 
 
Maksumusplaneerimist on vaja, et määrata tehtavate kulutuste sihtotstarvet. 
 
Elluviidud projektide maksumusanalüüs on aga vajalik  uute eesmärkide kujundamisel. Tegelikult  ei tea 
keegi,  kas  teatud  tüüpi  ehitusele  tuleks  kulutada  kaks  korda  rohkem  või  vähem  ning  ükski  analüüs  ei 
suuda  anda  ka  siin  ühest  vastust.  Kõik,  mida  suudetakse,  on  nõuanne  kõigi  eraldatud  vahendite 
paremaks kasutamiseks kehtivate seaduste raames. Tuleb aga paraku tõdeda, et paljude väärtuste üle 
otsustatakse siiski vaid poliitilistel kaalutlustel. 
2.3.3.  Omaehitus 
 
Tegemist  on  selliste  projektidega  nagu  elumaja  või  kontorihoone,  mis  jäävad  endale  kasutamiseks. 
Investeeringute kogusummalt on sellel palju väiksem osa kui eelmisel kahel, kattudes siiski osaliselt ka 
mõlemaga  neist.  Maksumuse  määramisel  on  siin  aga  palju  olulisem  selgitada  välja  tellija  tegelikud 
võimalused ja vajadused. 
 
2.4.  Tellija nõudmised ehitusprojektile  
 
Igal  ehituse   tellijal   on  rida  nõudmisi,  ühed  olulisemad  kui  teised.  Tavaliselt  räägitakse,  et  eelistatakse 
madalamat  hinda  ja  oluline  on  ka  ajakulu.  Millegi  pärast  vähem  räägitakse  aga  kvaliteedi  nõuetest. 
Nendest  väga  olulistest  nõudmistest  lähtudes  tuleb  määratleda  üksikasjad  ja  just  need  peensused 
tavaliselt  otsustavadki  projekti  töösse  võtmise  ja  maksumuse.  Oluline  on  siinkohal  pidada  meeles,  et 
kõik 3K (kulud, kestus, kvaliteet) on omavahel ühendatud ning negatiivne või positiivne mõju ühele või 
teisele komponendile mõjutab ka teisi. Nende omavahelisi seoseid  nimetatakse raudseks kolmnurgaks. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Joonis 1. Raudne  kolmnurk  (Iron Triangle) 
 
Parem  tulemus  nõuab  reeglina  ka  rohkem  aega  ja  tänu  sellele  on  ka  oluliselt   kulukam .  Soovides  aga 
ehitist  kiirelt  kasutusele  võtta,  võib  ta  küll  kestuse  lühenemisest  raha  kokku  hoida  aga  riskib  kehva 
kvaliteediga. 
 
Järgnevalt on esitatud vaid põhilised tellija nõuded ajale ja maksumusele ning nende eri vormid. Tuleb 
aga meeles pidada, et igal tellijal võib projektiga seoses olla esitatud rohkem kui üks konkreetne nõue. 
 
2.5.  Nõuded ajale  
 
1. 
Kriitilised piirangud ajale puuduvad  See on küllaltki tavaline eriti ühiskonnale vajaliku 
ehituse puhul. 
2. 
Lühim koguaef ideest “võtmeteni”   See  on  elementaarnõue lihtsa majanduslikult 
tasuva ehituse puhul. 
3. 
Lühim lepingu täitmise aeg alates töövõttja selgumisest 
See pole üldjuhul oluline 
tellijale, kuid hämmastavalt tihti nõutakse just seda. 
4. 
Lühim lepingu täitmise aeg ehitusplatsil 
See on mõistlik nõue siis, kui ehitustöödega 
kaasnevad ebamugavused, lammutustööd või tööd eeldavad ajutisi  ümberkorraldusi . 
5. 
Võimalikult kiire tööde alustamine ehitusplatsil 
Seda võidakse  soovida  siis, kui 
toetuse või subsiidiumi saamine sõltub tööde alustamisest mingiks tähtajaks. Seda võib soovida 
mõnikord ka ehitustööde juht, et jätta omanikule muljet tööde toimumisest. 
6. 
Töövõtja määratud kindel lõpetamise kuupäev 
See on vajalik ehituse korralikuks 
käikuandmiseks. 
7. 
Tellija määratud kindel lõpetamise kuupäev See on vajalik siis, kui tellija on kohustatud 
vabastama mõned muud ruumid või ta on seotud ehitise valmimise tähtajaga ( hotell  suve 
alguseks). 
8. 
Enne tähtaegne lõpetamine ei ole lubatud  Üldjuhul on kujunenud arvamus, et kui 
tellijale on kestus oluline, siis on ta ka huvitatud tööde  varasemast  lõpetamisest. 
 
See pole aga nii siis, kui kõik ettevalmistused tehakse teatud tähtajaks (punktid 6 ja 7). 
Siis tähendab varasem lõpetamine seda, et tellija peab tegema lisakulusid tühja ehitise 
valvamiseks ja korrashoiuks ning ta peab tasuma tööde eest plaanitust varem, mistõttu tekib 
teatud kuluartiklite ülekulu. 
9. 
Liigendatud ehitusprogramm seoses nt seadmete paigaldamisega  Eriti tähtis on selline 
töökorraldus  siis, kui tegelik ehitustööde maht on tühine (telekeskused, keemiatööstuse 
ettevõtted). 
10. 
Üleandmine  etappide  kaupa  Väga oluline nõue just renoveerimisel, kui enne tööde 
alustamist tuleb inimesi ja tootmisprotsesse ümber paigutada. 
2.6.  Nõuded maksumusele  
11. 
Piirangud maksumusele puuduvad  Selline olukord pole tänapäeval enam tavaline. 
12. 
Kogu projekti madal kogumaksumus  
Tihti  esitatakse  seda  nõuet  kui  tähtsaimat, 
võib aga vaadata, kas mõni järgnevalt loetletud nõuetest pole siiski olulisem. 
13. 
Madalad kasutuskulud 
Tavaline  nii  majanduslikult  tasuvate  kui  ka  ühiskonnale 
vajalike ehitise puhul. 
14. 
Hea kogu projekti maksumus kontrolli võimalus 
Tihti  on  oluline,  et  algselt    tehtud  
maksumusprognoos    oleks    täpne,    seda    isegi    siis,    kui    see    ei    tähenda    veel  madalaimat 
maksumust. 
15. 
Ehituslepingu madal kogumaksumus 
See nõue ei erine küll palju punktist 12, kuid 
tihti on vaja hoida ehituskulud minimaalseina ka siis, kui sellega ei kaasne jooksvate- ja 
kasutuskulude vähenemist. See nõue on tavaline avalike ehituste puhul, kui kulud kaetakse 
erinevatest fondidest. 
16. 
Hea ehitusprojekti maksukontrolli võimalus   
Sarnane  punktiga  14, kuid punktis 15 
toodud tingimustel. 
17. 
Lepingu hinna põhjedatud prognoosimine  Seda vajab see tellija, kes tahab täpselt ette 
teada lõppmaksumust enne end lepinguga sidumist. 
18. 
Parim kombinatsioon aja- ja kasutuskuludest 
 
Võib arvata, et selline  nõue  
on  loomulik,  kuid  tegelikult  on  palju  põhjuseid  (maksustamine,  kulutuste iirmäärad jm.), 
miks neid mõlemaid kulusid pole võimalik üheselt võrrelda. 
19. 
Minimaalne  alginvesteering    
See on kõige tavalisem nõue just siis, kui valmis 
ehitis kas müüakse või kui kasutuskulud tulevad erinevatest allikatest. 
20. 
Madalad kausutuskulud 
Seda nõutakse harva, kuid sellega tuleb arvestada siis, kui 
ehitise hooIdamine on tülikas. 
21. 
Rahavoo põhjendatus 
Nõutakse   selleks,   et   muuta ehitusmaksumus 
põhjendatuks just rahavoo graafiku alusel või kui tellija saab rahastamist jaotada  etappideks . 
22. 
Minimaalsed tellija poolsed  finantskohustused  
Seda peetakse silmas siis, kui tellija 
tahab, et töövõtja kannaks suure osa kuludest kuni ehituse käikuandmiseni. 
23. 
Projekti riski jaotamine 
 
Sarnane  eelmisega , kuid võib lisanduda põhimõte, 
et töövõtja saab ka osa kasumist ja seda kasutatakse suurte äriprojektide puhul. 
Loomulikult  võib  tellija  üheaegselt  valida  kolme,  nelja  või  enama  ülaloetletud  nõude  vahel: 
tulemusena  kujunevad  erinevad  võimalused  ja  individuaalsete  soovide  kombinatsioon  ning 
kunagi ei tohi aluseks võtta standardlahendusi. 
 
2.7.  Tellija eelarve kujunemine. Raha, aeg, investeeringud   
 
Ehitus  maksumuse  prognoosimisel  tuleb  alati  arvestada  sellega,et  raha  väärtus  on  ajas  pidevas 
muutumises ning tulevikus on see alati väiksem kui tema ekvivalent  väärtus. Raha väärtuse langus sõltub 
sellest,  kui  pikka  ajaperioodi  me   vaatleme ,  kui  suur  on  prognoositav  inflatsiooni  ja  milline  on 
intressimäär . Fakt on see, et mida pikemat ajaperioodi me vaatleme, seda suurem on ka raha väärtuse 
langus. Arvutuste tegemisel tuleb arvestada, et see kehtib kõikide kulude kohta.  
Kuni selle sajandi keskpaigani võis maksumusplaanija vaadelda ehituse maksumust kui  lõplikku : tegemist 
oli  täiesti  vastuvõetava  olukorraga,  sest   intressimäärad   olid  vaid  2%  -  3%  ja  ehituskestused  üsnagi 
lühikesed. 
Kui  intressimäärad  on  kõrged  ja   ehitustegevus   muutub  keerukamaks,  mistõttu  möödub  aastaid 
esimestest kuludest esimese tuluni, siis on igale projektile vaja täpset ajastatud rahastamise plaan: 
 
•  märkimisväärselt  madal  lepinguhind  ei  taga  veel  alati  edukat  tulemust,  sest  pikk  ja   kulukas  
ettevalmistav  periood  lepingu  algul  annab   varased   suured  kulud,  millele  hakkavad  kuhjuma 
rahastamisega seotud  koormised . 
 
Rahastamiskulud  kaasnevad  iga  ehitusega,  sest  kasutatav  raha  on  kas  laenatud  (lisades  endale 
protsente)  või  kasutab  tellija  oma  raha,  mis  ehitusse  paigutatult  pole  kasutatav  muudeks 
investeeringuteks (ja ei saa koguda protsente). 
 
METODOLOOGIA  
 
Ehitusmaksumuse kujunemisel tuleb võrrelda omavahel kolmesuguseid kulusid/ tulusid: 
 
1.Tänased  summad  
 
2.Tuleviku summad 
 
3.Vaadeldava perioodi jooksul regulaarsete intervallide tagant tekkivad summad (nt palgad ). 
 
Neid summasid ei saa omavahel võrrelda ilma neid mingil moel teisendamata ja andmata neile ühtset 
võrdlusalust.  Selleks  saab  kasutada  kahte  põhilist  võimalust,  mis  mõlemad  iseloomustavad  erinevalt 
sama tulemust: 
 
1. Nüüdisväärtus  
 
2.Aastane ekvivalent maksumus 
 
Nüüdisväärtus 
 
Kõiki  eri   aegadel    tehtavaid   kulusid  saab  väljendada  täna  tehtava  investeeringuga,  mis  sisaldab  nii 
tänaseid tehinguid kui ka  arvestab  tulevikus tehtavaid kulusid ja korralisi makseid. Selleks nii tulevikus 
tehtavad kulud kui saadavad  tulud taandatakse võrreldavatena tänasele päevale. 
 
Aastane ekvivalentmaksumus 
 
Kõik kogusummas sisalduvad kulud on alati väljendatavad kui teatud aja jooksul eraldi tehtavad aastased 
maksed. Need maksed on vaadeldavad kahes osas: 
 
1. alginvesteeringule lisanduvad  protsendid ;  
 
2. "tagasimaksu  fond"  kui   rahasumma ,  mis  igaaastaselt  pannakse  kõrvale,  et  investeeringu   kasutusaja  
lõpuks seda korvata.  
 
Nendele maksetele lisatakse igaaastased korralised maksed (palgad, üüri tasud jm.) ning samuti tehakse 
sissetulekutega.  Kumba  nendest  meetoditest  kasutada,  sõltub  eelkõige  mugavusest:  kas   arvestust  
peetakse investeeringutena või aastaste  tulude-kuludena. 
 
ARVUTUSPÕHIMÕTTED 
 
Järgnevates valemites väljendab n perioodide arvu ja i intressimäära kümnendmurruna (5% = 0.05). 
 
Kui  arvutusi  on  vaja  teha  igakuiselt  või  isegi  iganädalaselt,  siis  aasta  intressimäär  tuleb  ka  taandada 
vastavale perioodidele. Vale on aastase intressimäära jagamine vastavalt 12 ( kuuga ) või 52 (nädalaga), 
sest siis ei arvestata iganädalaste või kuiste  intresside  summeerumist. Kui igakuine intressimäär on i, siis 
12
aastase intressi määra ekvivalent pole mitte 12i vaid (1 + i)  - 1. Seega, kui igakuine  intress  on 1%, on 
aastane  ekvivalent  12,68%  ja  vastupidi:  kui  aasta  intressimäär  on  12%,  siis  igakuine  ekvivalent  on 
0,948%. Võrreldes kahte või enamat  varianti , on selline erinevus harva oluline. Sellist erinevust tuleb aga 
arvestada  siis,  kui  just  aasta  intressimäärad  on  hinnangutele  olulise  tähtsusega,  võimalik  ehitise 
valmimise aeg on kaugel tulevikus ja projekt on suure maksumusega. 
 
Nominaalne  ja reaalne intressimäär ning rahavoog 
 
Intressiarvutustes  ning  rahavoogude  hindamisel  eristatakse  nominaalset  ja  reaalset  tulemust. 
Nominaalne intress on intress, mida makstakse hoiustelt pangas, mida kasutatakse laenu intressina või 
nõutava tulunormina. Vähendades nominaalset intressimäära inflatsioonimäära võrra saadakse reaalne 
intressimäär  ehk   inflatsiooniga   korrigeeritud  intressimäär.  Nominaalse  ja  reaalse  intressimäära  ning 
inflatsiooni vahel kehtib järgmine seos: 
 
 
 
Näide: Pangalaenu intress on 8%. Inflatsioon on riigis 4%. Kui suur on panga reaalne intressimäär? 
 
Vastus: 3,85% 
 
n
Valem 1 –  Liitintress  (1+i)   
 
Investeerimisel  teatud  aastateks  teenib   investeering   juba  mingi  intressi  summa  esimese  aasta  lõpuks. 
Liitintressi  puhul eeldatakse,  et  teenitud summa lisatakse kohe  põhisummale ja nii taasinvesteeritakse 
seda korduvalt. Paljud meetodid teevad selle  arvutuse  üldjuhul automaatselt ja sel puhul eeldatakse, et 
raha ei jää kasutult seisma. 
 
NÄIDE 1 - Milline on investeeritud 1200€ väärtus 5 aasta pärast, kui intressimäär on 7%? 
 
Vastus: 1680,0€ 
 
n
Valem 2 - Regulaarsete intervallidega investeeritud 1€ väärtus tulevikus [(1 + i)   - 1 ] / i 
 
Ühe  investeeringu  asemel  võib  aga  samadel  alustel  panna  raha  kõrvale  iga-aastaselt.  Iga  aasta  lõpul 
sisaldab  kogusumma nii kõiki eelnevaid investeeringuid kui ka nendelt teenitud intresse. 
 
NÄIDE  2.1.  -  Milliseks  kujuneb  summa  6.  aasta  lõpuks,  kui  iga  aasta  investeeritakse  1€  aastase 
intressimääraga 10% ja siis kui seda tehakse iga aasta alguses? 
 
Vastus: 7,72€ ja 8,49€ 
 
NÄIDE 2.2. – Milline on investeering 5. aasta lõpuks, kui iga kuu investeeritakse 200€ intressimääraga 5% 
(aastas), keskmine inflatsioonimäär antud perioodil on aga 2% (aastas)? 
 
Reaalne intressimäär: 
   
 
Kuu intressimäär:   
 
5-s aastas on 5x12 =60 kuud 
Vastus: 12 890€ 
Valem 3 – 1€ nüüdisväärtus 1/(1 + i)" 
Võimaldab määrata, milline summa oleks tulnud investeerida, et saada täna oodatud kasumit. Tegu on 
liitintressi pööravaldisega. 
 
NÄIDE  3.1.  -  Liitintressi  näitest  saadi,  et  5-ks  aastaks  intressimääraga  7%  investeeritud  1200€  kasvab 
1680€-ni. Mis summa oleks tulnud investeerida, et 5 aasta eest oleks intressimäära 7% puhul tulnud, et 
täna saada 1680€? 
 
Vastus: 1197,8€ 
 
NÄIDE 3.2. - Milline on 1200€ nüüdisväärtus, kui see investeeriti 35-ks aastaks intressimääraga 15%? 
 
Vastus: 9,0€ 
 
Valem  4  -  Investeeringu,  millest  regulaarsete  intervalliide  tagant  makstakse  1  EURO  summasid, 
nüüdisväärtus [ (1 + i)" - 1 ]/[ i*(1 + i)" ] 
Valemiga  saab  leida  nüüdisväärtuse,  arvestades  sellest  tulevikus  tehtavaid  regulaarseid  makseid. 
Tegemist  on  kasuliku  valemiga,  et  leida  võrreldav  ekvivalent  jooksvatele  kuludele,  palkadele  või 
üürisummadele. 
 
NÄIDE 4.1. - Milline on 8% intressimäära juures tehtud investeeringu nüüdisväärtus, kui sellest tehakse 
10 aasta jooksul igaaastaselt 1200€ suurused väljamaksed? 
 
Vastus: 8052,0€ 
 
NÄIDE  4.2.  –  Milline  on  aga  8%  intressimäära  juures  tehtud  investeeringu  nüüdisväärtus,  kui 
väljamakseid tehakse kvartaalselt 300€ suuruste summadena 10.aasta jooksul? 
Kvartaalne intressimäär: 
 
 
10-s aastas on 40 kvartalit 
 
Vastus: 7407,0€ 
 
Valem 5 – 1€ investeeringu  annuiteet  [i(1 + i)" ]/[(1 + i)" - 1] 
Eelmise  valemi  pöördväärtus  annab  annuiteedi  (või  regulaarse  aastase  makse),  et  ammendada 
algsumma  1€.  Sellist  arvutust  on  vaja  siis,  kui  nüüdiskuludest  lähtudes  tuleb  leida  aastased 
väljaminekud.  Annuiteet  on  terve  rida  võrdsetes  summades  laekuvaid  järjestikuseid  makseid  või 
sissetulekuid teatud arvu aastate jooksul. 
 
NÄIDE  5  -  Milline   sääst   aastastes  kasutuskuludes  10-aasta  jooksul  intressimäära  8%  puhul  põhjendab 
investeeringu suurendamise 90 000 võrra? 
 
Vastus: Kui  kokkuhoid  kasutuskuludes on vähemalt 13 410€ 
 
Valem 6 - Tagasimaksufond i/[(1 + i)" - 1] 
 
Valemiga  2  saadi  summa,  mis  tekib  tulevikus  iga  aasta  (või  muu  intervalliga)  kindla  summa 
investeerimisel. Mõnikord on vaja sama infot vastupidi: kui palju tuleb investeerida iga aasta, et koguda 
kindel  summa  teatud  arvu  aastate   möödudes   (nt  mõne  kulunud  seadme  asendamiseks).  Selleks  on 
kasutatav valemi 2 pöördväärtus. 
 
NÄIDE 6 - Milline summa tuleb investeerida iga aasta intressimääraga 7%, et saada 12 aasta möödudes 
20 000€? 
 
Vastus: Iga aasta tuleb investeerida 1118,0€ 
 
Arvutusnäide 1 
 
Arvutada  laenu   intressikulu   4  aasta  lõpuks  enne  laenu  tagasimaksmist,  kui  iga  järgmise  3  a.  jooksul 
võetakse  iga  aasta  laenu  1920  €.  Tagasimaksmisega  alustatakse  12  kuud  peale  viimase  laenu  võtmist. 
Intressimäär on 5%, keskmine inflatsioon on 3,6% (2012.a.) 
Lahenda ise!! 
Lahendus on vihikus. 
Vastus: Laenu intressikulu kokku 4. aasta lõpuks on 155,6€ 
 
2.8.  Projekti eelarved  
 
Oluline etapp maksumusplaanimise ja -kontrolli süsteemis on eelarve koostamine ning järgnev kontroll 
selleks, et vältida tellija rahade ülekulu. Iga eelarve koostamise aluseks on kõik tellija poolt ehitamiseks 
tehtavate  kulude  (maa  maksumuse,  maksude,  platsi  hõivamiseks  tehtavate  kulude,  rahastamiskulude, 
reklaami- ja muidugi ehituskulude)  arvestamine . Majanduslikult tasuva ehituse puhul on väga tihe side 
ka  valmis  ehitisest  saadava  tulu  ja  tema  kommertsväärtuse  vahel.  Viimane  on  paljuski  esimese 
väljenduseks, kuid projekti kogumaksumus ei tohi ületada tema kommertsväärtust. Ühiskonnale vajaliku 
ehituse puhul, kui tuleks kvantitatiivselt hinnata paljusid sotsiaalseid nähtusi, mis pole aga kunagi täpselt 
määratletavad, ei saa eelarvet esitada kulude-tulude suhtena. 
 
2.9.  Krundi väärtus ja ehitamine  
 
Siin  on  tegemist  maksumuskonsultandi  väga  spetsiifilise  tegevusvaldkonnaga,  kuid  kõik  kes  tegelevad 
ehitusmaksumuse plaanimisega vajavad teadmisi nendest teguritest, mis mõjutavad ehitamiseks vajaliku 
krundi maksumust. 
 
Nagu  ka  teisi  kuluartikleid,  nii  mõjutab  ka  krundi  maksumust  nõudmise  ja  pakkumise  vahekord  turul. 
Siiski, erinevalt näiteks  suhkrust , on maa piiratud ressurss ning seega ehitamiseks sobilike  kruntide  arv 
lõplik  ja  ka  suurenenud  nõudluse  puhul  pole  võimalik  krunte  mujalt  juurde  tuua.  Seega  võib  mõnes 
piirkonnas olla väga kõrge nõudlus ja kõrged hinnad kruntidele. 
 
Igasugune  ehitamine  eeldab  teatud  hulga  vaba  maa  olemasolu  või  siis  kasutuseloleva  maatüki 
vabastamist   lammutamise   või  ümberehitamise  teel.  Krundi  ehitusväärtus  on   temal   asuva,  sinna 
püstitatava või renoveeritava hoone ehituskulude ja hoonestuse (koos krundiga) turumaksumuse vahe. 
Keegi ei saa ehitada  krundile  omamata selleks õigust: võimalik, et soovitakse omada krunti ja saada tulu 
ehitusväärtusest; teises piirkonnas on krunte vähe ja paraku tuleb seal maad kasutamiseks rentida. 
Krundi ehitusväärtuse määravad:     
     
 
 
1.  Asukoht 
 
: nii geograafiline ja kohalik (mugavus, võimalused jm.); 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2.  Kasutamispiirangud 
 
: müüja poolt tehingus määratud tingimused või riigipoolsed   
 
 
 
 
 
 
 
 
territooriumile kehtivad planeerimispiirangud; 
 
3.  Kasutamisõigus 
: käib kaasas tehinguga igale krundile; 
 
4.  Krundi füüsiline seisund 
   
   
: reljeef ja sealolevad lammutatavad ehitised; 
 
5.  Üldine majandus olukord 
. 
 
 
 
Seega on väga oluline, enne krundi soetamist selgeks teha võimalik kitsendused ja seatud kohustused, et 
hiljem ei takistaks need ehitusprojekti realiseerimist. 
 
Järgnev näide iseloomustab krundi ehitusväärtuse seost asukohaga. Lihtne analüüs on tehtud Pirital ja 
Koplis asuva 3-toalise korteri kohta, kus elab sees noorpere oma ühe lapsega ning üks  vanematest  käib 
tööl kesklinnas. 
 
 
 
Aastased kulud 
 
 
Pirital asuva 3- toalise korteri eest 
8340€ 
 
Reisiaeg kesklinnas asuvasse kontori ca 2h päevas   
 
240 päeva aastas = 480h, tunnihind tööl ca 10€ 
4800€ 
 
 
Kokku  13 140€ 
Sarnane korter Koplis 
6640€ 
 
Reisiaeg kesklinnas asuvasse kontori ca 1h päevas   
 
240 päeva aastas = 240h, tunnihind tööl ca 10€ 
2400€ 
 
 
Kokku  9040€ 
Aastane kokkuhoid 
4100€ 
 
Vaatamata sellele, et mõlemad 3-toalised korterid asuvad 2003 aastal valminud  majas , aitab see arvutus 
selgitada kahe ehituslikult sarnase maja erinevate hindade olemust. 
 
2.10. Krundi maksumuse mõju maksumusplaanimisele 
 
Ehitusmaksumust  saab  aga  alati  optimeerida  alandades  seina-  /  põrandapinna  suhet,  vältides 
mitmekorruselisust, tsentraliseerides insenerivõrke jne. lahus krundi maksumusest. 
 
Olukord on teistsugune aga siis, kui nii hoonestuse väärtus kui ka krundi hinnad on kõrged. Kaasaegses 
linnajaos moodustavad ehituskulud 20% korteri hinnast, 80% aga maa maksumus. Kui krunt on ostetud 
hinna eest, mis eeldab sinna 20 korteri ehitamist ja tekib võimalus ehitada rohkem kui 20  korterit , siis 
nende  lisakorterite  ehituskulud  on  vaid  20%  nende  turumaksumusest.  Seetõttu  on  otstarbekas  need 
üleplaanilised  korterid  igal  juhul  ehitada,  kasutades  selleks  vajadusel  vähemefektiivsemat  hoone 
konfiguratsiooni, et saada ka suureneva ehitusmaksumuse puhul ikkagi oluline lisakasum. 
 
Sel  juhul  on  maksumusplaanimisel  eraldi  ülesanne  tagada  sellele  krundile  maksimaalne  arv  "ühikuid" 
(kortereid), optimeerides samal ajal projektlahendit, arvestades ka toetusrahasid ja subsiidiume (nende 
olemasolul ). Hoonestajale on aga ebameeldiv see, kui väga täpselt koostatud ja arvutustel põhinev 
projekt pole aga vastuvõetav Linnaosa Valitsusele, kus eelistatakse esteetilist ja head välisilmet: nende 
veto projektil on aga lõplik. 
 
Selliste  projektide  puhul on soovitatav mitme  alternatiivvariandi kulude  ja tulude  hindamine,  mis ongi 
maksumusplaanimise põhisisu, ning projekti põhjendamisel on oluline saada võimalikult kiiremini tagasi 
tehtud  investeering.  Maksumusplaanija  võib  soovitada  ka  sobiva  töövõtulepingu,  et  koos  tööde 
kiirusega oleks tagatud ka maksumuskontrolli võimalus. 
 
Kuid ka mitte kogu eraehitus pole vaid kasumit taotlev. Tellija võib soovida püstitada hoone oma tarbeks 
( kontorid ,  kaubamaja,  ladu  jm.).  Kõrge  krundi  maksumus  võib  tuua  kaasa  alternatiivvariantide 
maksumuse  uurimise  vajaduse:  võib-olla  tasub  ehitada  odavamas  piirkonnas  või  maksimaalselt muuta 
tellija soove seoses ehitusega. Samas võib siiski eeldada, et tellija eelistab ehitada kõrge maksumusega 
krundile, sest sellest kujuneb firmale kuuluv kinnisvara. Probleemiks on aga suure hulga firma vahendite 
sidumine krundiga. 
 
2.11. Vajadus ja tasuvusuuring 
 
Kui  sobiv  krunt  on  välja  valitud,  siis  tuleb  sellele  enne  krundi  ostmist  kindlasti  teostada  ka  vajadus  ja 
tasuvusuuring  arvestades  ka  ehitus-  kui  ka  kasutuskulusid.  Sellisel  juhul  tuleb  ettevõttel  määrata 
maksimaalne kulude piirmaksumus ja vahekord ehituskulude ja maa  ostuks  võimalike kulud vahel. See 
tähendab  ühtlasi  ehitise  piirhinna  määramist.  Koos  vajadusuuringuga  tuleks  koostada  ka  eskiisprojekti 
esimene variant.  Eskiisprojekt  koostamine võimaldab kokku hoida kulusid eelprojekti koostamisele eriti 
juhul,  kui  eskiisprojekti  koostamisel  ja  ehituskulude  arvutamisel  kasutatakse  projekteerimisfirma  abi. 
Vajadusuuringu  koostamine  koos  variantlahenduste  arvutuste  ja  eskiisprojekti  vormistamsega  ei  ole 
kokkuhoiu  koht,  arvestades,  et  projekti  variantide  tasuvusarvutustele  tehtavad  kulutused  on  väga 
väikesed võrreldes projekti järgmise faaside kulutustega – nende mõju projekti efektiivsusele (omaniku 
oodatavale tulule) aga suurim. 
 
Vajadusuuringute  faasis  on  omaniku  hindamisobjektiks  investeerimisprojekt,  mis  haarab  kõik  ehitise 
elutsükli  faase  (kaasaarvatud  kasutusperiood)  ja  nendele  vastavad  kulud  ja  ka  tulud,  mis  jagunevad 
kolmeks: 
 
1)Ehituskulud (kapitalikulud, ühekordsed kulud): 
 
-  Krundi omandamisega seotud kulud  
 
-  Maa-ala ettevalmistamise ja hõive kulud  
 
-  Hoonete ja rajatiste ehitamise kulud  
 
-  Kulud hoone kohtkindlale sisustusele  
 
-  Omanukupoolsed   projektijuhtimise   kulud,  kulud  uuringutele,  projekteerimiskulud,  kulud 
omaniku ehitusjärelvalvele, kasutajapersonali väljaõppekulud  
-  Kulud  investeeringu  objektiks  olnud  tootmiseks  või  muuks  põhitegevuseks  vajalikule 
tehnoloogilistele seadmetele  
 
2)Kasutuskulud (ainult need kulud, mis sõltuvad ehituskuludest): 
 
-  Soojuse, elektri, vee, kanalisatsiooni ja kommunikatsioonikulud  
 
-  Ehitiste ja tehnosüsteemide hoolduskulud  
 
-  Ehitiste ja tehnosüsteemide remondikulud  
3)Kasutusperioodi tulud (kapitali tulud, ühekordsed tulud): 
 
-  Investeeringu objektiks olnud põhitegevuse kasum või renditulu  
 
-  Tulu  kinnistu /kinnistute ( korterite ) müügist  
 
-   Jääkväärtus  ehitise lammutamisel  
 
Kvaliteedi  tingimuse  määramine  projekti  selles  faasis  seisneb  eelkõige  ruumiprogrammi  määramises 
(funktsionaalne kvaliteet) ja ehituskulude ning kasutuskulude vahekorra paikapanemises. 
 
Ehituskulude maksumuse määramisel selles faasis kasutatakse ehituskulude hinnanguid hoone m2 ja m3 
kohta,  analoogprojektide  hooneosade  hinnakatalooge  või  varem  koostatud  ehitiste  eelarveid, 
arvestades  seal  juures  kavandatava  hoone  ning  analoogprojekti  konstruktiivelementide  ja 
tehnopaigaldiste   osakaalu   erinevusi  või  ruumiprogrammi  näitajate  alusel  töötavaid  eelarvestamise 
tarkvarasüsteeme  (nt   TAKU ,  mida  kasutab  RKAS).  Kui  krunt  on  selleks  ajaks  olemas,  siis  hooneväliste 
tehnovõrkude   ja  rajatiste  maksumused  nende  m2  ( katendid )  ja  jm  (taristu)  hindade  alusel.  Projekti 
kogumaksumuse  hindamiseks  selles  faasis  tuleks  ehitise  (hoone  +  rajatised)  maksumusele  lisada 
omaniku kulud: 
 
- 
Vajadus-, tasuvus- ja teostatavusuuringuteks  3% 
-   Krundi omandamisega seotud kulud 
5% 
- 
Projekteerimiskulud 
3-10% 
- 
Omanikujärelvalve kulud 
0,5-1,5% 
- 
Omaniku juhtimiskulud 
2-6% 
- 
Omaniku  finantskulud  
10-20% 
 
Lisaks  võib  eelpool  nimetatud  kuludele  kaasneda  ka  kulud  maa  mõõtmisele,  keskkonnamõjude 
hindamiseks  ja  detailplaneeringu   koostamiseks   ning  tehnovõrkude  (VK,   elekter )   liitumise   tasud.  Võib 
öelda,  et  ehitusmaksumuse  hinnangu  viga  tasuvusuuringute  faasis  on  kuni  25%,  isegi  siis  kui 
lähteandmeid oluliselt ei  muudeta . 
 
2.12. Teostatavusuuring 
 
Lisaks vajadus- ja tasuvusuuringule tuleb kindlasti teostada ka teostatavusuuringud. Eesmärk on krundist 
tulenevate  võimalike  looduslike,  tehniliste,  majanduslike  ja  juriidiliste  piirangute   väljaselgitamine   ja 
ehitusmaksumuse täpsustamine. Juhul kui ostetaval kinnistul on olemasolev hoone ja/või tehnovõrgud, 
siis laieneb  uuring ka nendele objektidele. 
 
Ehituskulude  ja  kvaliteedi  hinnangu  aluseks  teostatavusuuringu  etapil  on  vajadusuuringute  etapi 
eskiisprojekt  ehituse  üldplaanina  ja  hoone  plaani  ja  lõigetena,  mille  järgi  on  võimalik  määrata 
infrastruktuuri rajatiste ligikaudsed  mõõdud  ning hoonete pindala ja kubatuur. Krundi  plaanile  kantakse 
eskiisina  kavandatavad  hooned,  teed,  platsid,  tehnovõrgud,  veehaarded  ja   kanalisatsioon ,   piirded . 
Hoone(te)  plaani  ja  lõigete  eskiiside  eelduseks  on  täpsustatud  ruumiprogramm.  Sageli  on  omanikul 
selles  faasis  juba  olemas  ka  soovid  mõningate  kasutatavate  ehitusmaterjalide,  nt  põranda-  ja 
fassaadimaterjalide osas. 
 
Eskiisprojekt  ülalkirjeldatud  detailsuses  on  ühtlasi  sobivaks  lähteülesandeks  nii  detailplaneeringu  ja 
projekteerimistingimuste  tellimise  kui ka ehitusprojekti tellimise juurde. 
Ehituskulude hindamise alused (normid) on sellel  sammul  samad, mis tasuvusuuringute faasis. Arvutusi 
korrigeeritakse, kui eskiisprojekti alusel täpsustusid ruumiprogramm või ruumidele  esitatavad nõuded. 
Jällegi lisanduvad hooneväliste tehnovõrkude ja rajatiste maksumuse arvutused konkreetse krundivaliku 
alusel,  tuginedes  tehnovõrkude  m2  ja  jm  hindadele.  Antud  faasis  saadud  kulude  hinnangut  võiks 
kasutada  projekteerijale  etteantava  eesmärkmaksumusena.  Kulude  hindamise  viga  võrreldes 
tasuvusuuringute 25%-ga väheneb kuni 15%-ni. 
 
Uuring peab andma ka selge vastuse krundi ehituskõlblikkuse kohta, mis põhineb kõigi krundiga seotud 
või  selle  kasutamise  piiramist  võimaldavate  dokumentidega  tutvumisel  ja  krundi  ülevaatusel; 
eskiisjoonised,   kalenderplaan   ja  eelarve  arvestades  konkreetse  krundi  tingimustest  tulenevaid  töid  ja 
asukohast  tingitud  logistilisi  ning  infrastruktuuri  rajamiseks  vajalikke  kulutusi.  Kui  osutub,  et  antud 
krundile  ei ole võimalik või majanduslikult kallis ehitada või rajada soovitut, siis tuleb valida uus krunt 
ning teostada uus teostatavusuuring kuni seatud kriteeriumid saab täidetud. 
 
2.13. Toetused, abirahad ja maksusoodustused 
 
Seadused võivad ära hoida soovimatute hoonete ehitamise, kuid nad ei saa kedagi kohustada ehitama 
ühiskonnale  vajalikke  ehitusi.  Seadustega  võib  vaid  ette  näha  mingi  territooriumi  teatud 
hoonestustüübile,  aga  kuni  seda  hoonestust  ei  püstitata,  eriti  kui  pole  oodata   ilmset   kõrget  kasumit, 
jääb  asjaajamine  pooleli. 
 
Selleks  et  teha  selline  ehitus  ligitõmbavaks  ka  erainvesteerijale,  võib  valitsus  anda  soodustusi 
rahastamiseks.  Tavaliselt  tehakse  seda   majandusharu -  (hotellide  või  turismi  ehitus),  regionaal-  või 
korraga  mõlemat  põhimõtet  arvestades  (tehased  kõrge  tööpuudusega  piirkondades).  Neid  soodustusi 
tuleb  arvestada  vastavate  ehituste  jaoks  koostatud  eelarvetes  ning  tehtud  soodustused  võivad  olla 
otsustava tähtsusega valides  alternatiivsete kruntide vahel. Soodustused on  otseseks kompensatsiooniks 
teatud sihtotstarbelise tegevuse eest. 
 
Soodustused võivad olla mitmesugused: 
 
1.  Alandatud  rendi  või  maksumäär.  Krunt  (aga  ka  olemasolev  ehitis)  võib  olla   riigiasutuse   poolt  välja 
üüritud  madalama  rendimääraga,  kohalike  võimude  poolt võib  olla  saadud  soodustusi  või  kasutatakse 
üheaegselt mõlemat võimalust. Sellised soodustused kehtivad tavaliselt teatud arvu aastaid ja seejärel 
taastub  normaalne olukord. (kasutatakse laialdaselt, nt sotsiaalkorterid)  
 
2.  Toetused  investeeringuteks.  Tööstusega  tegelevad  riigiametid  võivad  eraldada  summasid  tehaste 
ehitamiseks  ja  seadmete  soetamiseks  mõnes  piirkonnas,  et  seal  tõuseks   tööhõive ;  turismi-,   puhke -  ja 
tervishoidu  korraldavad  ametid  aga  rahastavad  vastavaid  uusehitusi,  samuti  renoveerimist  ja  remonti. 
Olukord muutub põhjalikult aga siis, kui mängu tulevad ka erinevad poliitilised jõud. Siiski kõige olulisem 
nende  toetuste  puhul on see, kas mingi aja jooksul on ka tagasimaksmise kohustusega või mitte. (nt EAS, 
KOV, ÜF, KIK jne.)  
 
3.  Maksusoodustus.  Maksusoodustuse  võib  saada  teatud  tingimustel  ehitamiseks  või  seadmete 
soetamiseks. Maksusoodustuse põhiline puudus võrreldes toetusega on see, et ennekõike peab olema 
kohustus  (näiteks  kasum),  millele  alles  saab   kohandada    soodustust .  (eluaseme  laenu  intressi 
tagasimaksmine)  
 
Ka teisi soodustusi (nagu abirahad, mida makstakse iga hõivatud  töötaja kohta) (nt palgatoetus, kui 
ettevõte võtab tööle 12 kuud töötuna arvel olnud töötu, hetkel kehtiv) tuleb arvestada eelarves, kuigi 
sel  juhul  pole  tegemist  otsese  toetusega  hoonestuskavale.  Ja  veel:  ebasoovitavale  ehitustele  võidakse 
kohandada takistusi (nt  kasiinod , bordellid). 
 
2.14. Projekti rahastamiskulud 
 
Tegemist  on  keeruka  ehitusmaksumuse  komponendiga:  kõik  teised  kulud  (krundi   ostmine ,  tasud 
spetsialistidele jm.) seisnevad raha maksmises kellelegi väärtuste või teenuste eest. 
 
Kuid kohe kui need meile arusaadavad kulud tehakse ja tellija annab välja oma raha, pole midagi, kust 
tellija  saaks  tulu  enne,  kui  ehitus  on  valminud.  Siit  tulenevalt  saab  ka  selle  ehitamiseks  vajaliku  raha 
laenamine  (ilmselt  mitmeks  aastaks)  ehituskulude  osaks.  Kui  intressi  määrad  on  kõrged,  siis  ka 
rahastamiskulud  võivad  olla  märkimisväärsed.  Seega  tuleb  projekti  plaanimisel  eriti  vältida 
põhjendamatuid varajasi kulusid. 
 
Projekti rahastamiskulude lahutamatuks osaks on rahavoogude plaanimine ja nende  optimeerimine  ning 
finantseerimisskeemi valik. 
 
Finantseerimisskeemi valik sõltub omaniku suhtest rajatavaga: 
 
Omanik ehitab endale kasutamiseks, mis tähendab pikaajalise laenu võtmist  
 
Omanik ehitab müügiks, mis tähendab kas lühiajalise laenu võtmist ja/või kaasab ostjate ja/või 
ehitajate finantse  
 
Omanik kavatseb investeeringust saada rendi- (üüri-) tulu, mis viitab  pikaajalise laenu vajadusele 
ja/või ehitaja finantside kaasamisele  
 
Omanikuks on kohalik  omavalitsus  või avalik-õiguslik  institutsioon , mil puhul on finantsskeemid 
riigi poolt reglementeeritud.  
 
 
 
 
KUST TULEB RAHA 
 
Raha ehitamiseks võib saada paljudest väga erinevatest allikatest. 
 
Eraehitus 
 
1. Pangakrediit. Harva saab seda kogu ehituse rahastamiseks, aga ta võib olla sobilik lühiajaliselt.  
 
2. Laenud kommertspangast või kindlustus firmalt. Sarnane eelmisega, kuid neid vahendeid on võimalik 
saada ka pikemaks ajaks. (nt  eluasemelaen )  
 
3.  Investeeringud.  Ehitades  oma  tarbeks  (tehas,  ladu  jm.),  võib  ehituskulusid  vaadelda   osana   firma 
üldistest investeeringute strateegiast põhivahenditesse.  
 
4.  Fondid . Firmade erivahendid oma tegevuse korraldamiseks.  
 
5. Osalusaktsiad. Finantskaalutlustel võib ehitust  rahastada ka  nii, et ehitajale tasutakse   aktsiatega  või 
lubatakse tal ehitada osale krundist ja tekib ühisettevõte.  
6. Rahastamine eeldatava kasutaja poolt. Võib mõjutada eeldatavat kasutajat maksma osa müügihinnast 
juba ehitamise ajal: selline strateegia on tavaline eriti siis, kui hooned ehitatakse müügiks. 
 
Riiklik ehitus 
 
7.  Valitsuse  fondid.  Seda  allikat  võib  kasutada  kas  otseselt  valitsuse  kompetentsis  oleva  ehituse 
(kaitseehitised) rahastamiseks või toetuste ja subsiidiumidena munitsipaalorganitele.  
 
8.  Laenud valitsuse fondidest. Tavaliselt saab neid kasutada madalama laenuprotsendiga kui  vabaturu  
laene, kuid nad on piiratud nii kasutusotstarbelt kui mahult.  
 
9.  Aktsiate   emissioon .  Munitsipaalvõimud  ja  riigiametid  võivad  emiteerida  aktsiaid,  millest  saadavaid 
vahendeid kasutatakse ehituse rahastamisel.  
 
10.  Munitsipaalvõimude  võlakirjad.  Tegemist  on  soodsa  moodusega,  sest  see   seondub   kindla 
kohustusega kasutada saadavaid vahendeid  lühikese  aja jooksul (3 - 5 aastat) vaid sihtotstarbel. Nende 
võlakirjade protsendimäärad on tavaliselt veidi kõrgemad riigi väärtpaberitest saadavast tulust.  
 
11. Laenud  teistest  fondidest.  Riigiamet  võib  ehitamiseks  laenata  vahendeid  ka  teistest  fondidest  (kui 
sellised eksisteerivad).  
 
12.  Üldine  eelarvetulu.  Munitsipaalvõimud  saavad  raha  ehitamiseks  maksudest:  seejuures  oluliseks 
eeliseks on see, et seda raha ei tule tagasi maksta!  
 
13.  Erahoonestaja.  Ulatuslike  linnaehitusprojektide  puhul  on  kasulik  kui  ka  erahoonestaja  osaleb 
sotsiaalprojektides: selle eest võidakse talle aga anda mõni kasulik riiklik tellimus.  
 
 
 
Antud  etapi  tulemuseks  on  valminud  täpsustatud  kalenderplaan,  rahavoogude  plaanid,  valitud 
finantseerimisallikad,  finantseerimisskeem,  finantsplaan,  vajadusel  sõlmitud  tagatiste  hindamisaktid, 
finantseerimislepingud. 
 
Loeng nr 3. Töövõtumeetodid, hinnakujunduse viisid, töövõtulepingud ja 
nende mõju ehitusmaksumusele 
3.1.  Töövõtu korralduse meetodite valik 
Terminiga "töövõtt" kirjeldatakse tegevust, mis on ehituses seotud tellija soovide rahuldamisega. Juhul kui 
tellija  vajab  uut  ehitist  või  vana  ümberehitamist,  peab  ta  sõlmima  lepingu  ühe  või  mitme  isiku  või 
ettevõttega  ehituses  talle  vajalike  tööde  tegemiseks,  s.o.  projekteerimiseks  ja  ehitamiseks.  Seda  tuleb 
teha  ka  siis,  kui  tal  on  oma  ehitustööjõud,  sest   vaevalt   on  tal  kasutada  tööjõudu  ja  ressursse  täies 
ulatuses.  Kuna  töövõtulepingud  ja  nendes  esitatud  nõuded  mõjutavad  projekti  maksumuskontrolli 
võimalusi,  peab  teadma  ka  erinevate  töövõtulepingute  tüüpe  ja  nendest  tulenevat  hinnakujundamise 
viise. 
Esialgne töövõtu korralduse tüübi valik oleks  soovitav  teha vahetult peale projekti  ulatuse  ja eesmärkide 
määratlemist.  Töövõtu  korraldamise  kavandamine,  mis  algab  korralduse  meetodi  esialgse  valikuga 
projekti  määratlusel,  täpsustub  ja  võib muutuda  projekti ettevalmistamise  etapi  jooksul,  lõpeb  töövõtja 
valikuga ja töövõtu- ja  käsundus - ja muude lepingute sõlmimisega tööde ning teenuste tellimiseks, riskide 
maandamiseks jm.  
See  on  protsess,  mille  käigus  lisaks  töövõtu  korralduse  meetodi  valikule  määratakse  hinnapakkumise 
küsimisel kasutatava: 
  pakkumiskutse dokumentide struktuur 
  pakkumiste menetlemisel rakendatavad reeglid 
  pakkumuste hindamise kriteeriumid 
  riskid ja nende vähendamise võimalused 
  lepingutes rakendatavad hinnamehhanismid  
  tööde eest tasumise tingimused  
  muud tingimused, mis mõjutavad projekteerimise ja/või ehituse hinda ja peavad seetõttu olema 
teada enne vastavate hinnapakkumiste küsimist 
Sellest kõige komplitseeritum on töö seoses projekteerimise ja ehituse töövõtu ettevalmistusega. Samuti 
on  see  töö  oma  iseloomult  ja  detailides  ehitiste  omanikele,  kes  ei  ole  ise  professionaalsed  ehitajad 
( arendajad ),  kõige  vähem  tuntud.  Seetõttu  on  see  etapp  ehitise  elukaarel  selline,  mis  enim  vajab 
professionaalide  poolt  nõustamist.  Nende  valikute  tulemustest  ei  sõltu  ainult  madalaim  hind  vaid  ka 
hinnakindlus,  mitte  ainult  ehituse  kestus  vaid  ka  etteantud  tähtaegade  tagamise   kindlus ,  soovitud 
kvaliteedi tagamine, aga ka riskide jagamine tellija ja töövõtja vahel, arvestades, et riskide vähendamise 
eest  tuleb  tavaliselt  ka  midagi  maksta.  Selliste  teadmiste  defitsiit  on  põhjuseks,  miks  viimastel 
kümnenditel  on  ehitusturule  ilmunud  uut  tüüpi  tegijad,  kes  pakuvad  omanikele  ehitustellija  teenust  – 
professionaalsed ehitusjuhid.  
Töövõtu  korralduse  meetodi  detailide  (hinnakujunduse  meetod,  pakkumismenetluse  viis,  taotlejate  ja 
pakkujate  kvalifitseerimise  viis,  lepingutingimused,  mis  mõjutavad  hinda  jne.)  valik  tuleb  teha  vahetult 
enne  projekteerimise  või  ehituse  võistupakkumise  menetlemise  algust,  kuna  valitud  lahendused 
mõjutavad  lepingupoolte  riske  ja  seega  ka  lepingu  hinda  ning  need  peavad  olema  teatavaks  tehtud 
pakkumiskutse dokumentides 
 
1 
 
3.2.  Töövõtu korralduse meetodid 
Töövõtu korralduse meetodi valik sõltub projekti määratluse etapil seatud eesmärkide ja ajaliste ning 
finantsiliste piirangute tähtsuse järjekorrast ning omaniku osaluse määrast projekti juhtimisel nii 
projekteerimise kui ka ehitamise etappidel . Kindlasti tuleks peale ettevalmistusetapi lõppu need üle 
vaadata, kuna vajadus-, tasuvus- ja teostatavusuuringute, detailplaneeringu, eskiisprojekti, 
finantsplaneerimise ja teatud juhtudel ka projekteerimise läbimisel võib kerkida vajadus prioriteetide 
muutmiseks. 
1.  Peatöövõtt 
Üks  kõige  levinum  töövõtu  viis,  mille  puhul  sõlmib  tellija   lepingud   eraldi  nii  projekteerimisfirmaga 
projekteerimistöödeks  ja  ehituse  peatöövõtjaga  ehitustöödeks.  Traditsioonilise  peatöövõtu  puhul  peaks 
võistupakkumise  või  ehitajaga  läbirääkimise  alguseks  ehitusprojekt  (kavand)  olema  valmis  põhiprojekti 
mahus. Põhiprojekti eest vastutab peatöövõtja ees tellija, tellija ees aga projekteerija. Sõlmitava lepingu 
tüüp sõltub tellija soovist. 
 
Joonis 3.1 Võimalik peatöövõtu korraldusskeem 
Peatöövõtu  meetodi  puhul  tuleb  silmas  pidada,  et  omaniku   madalaimad   kulud  projektile  (rajatavale 
ehitisele)  tagatakse  projekteerimisaegse  ehituskulude  kontrolli  ja  ehituse  hinnapakkumise  menetlemise 
detailide kaudu.  
Parima   tulemuse  ehituse  soovitud  kvaliteedi  osas  tagab  kogusumma  hind,  kui  pakkumise  aluseks  on 
põhiprojekt  koos  töömahtude  loendi  ja  töökirjeldustega  ning   viimased   on  pakkumiskutse  dokumentide 
oluline osa. 
Kui projekti  muudatuste  tõenäosus on aga suur, siis selleks, et tagada muudatuste sisseviimise ja nende 
hindamise  lihtsus,  võiks  fikseeritud  kogusummaga  pakkumishinna  päringus  nõuda  töövõtjailt  hinnatud 
töömahtude  loendit  koos  vastavate  ühikhindade  esitamisega  või  eraldi  ühikhindade  loetelu.  Hinnatud 
töömahtudes kasutatud hindu kasutatakse ainult projekti muudatuste hindamisel.  
Kui  projekt  on  aga  väga  varajases  staadiumis  sh  avarii  ja  remonttööde  puhul,  tuleks  kasutada  kulude 
katmisel põhinevat peatöövõttu, mille puhul on võimalik ehitaja kaasata projekteerimisse, kasutada eriti 
kõrge kvalifikatsiooniga alltöövõtjaid ja viia lihtsalt projekti sisse muudatusi.  
2.  Projekteerimis-ehitustöövõtt 
Projekteerimis-ehituslepingu  puhul  sõlmib  tellija  lepingu  ühe  töövõtjaga  nii  projekteerimis-  kui 
ehitustöödeks.  Töövõtja  võtab  endale  vastutuse  projekti  hinna  eest  projekti  arengu  varases  staadiumis. 
Samuti  vastutab  töövõtja  koostatud  projekti  eest.  Kui  projekteerimis-ehitustöövõtja  kavatsetakse  leida 
võistupakkumise  teel,  siis  peaks  pakkumiskutse  dokumentide  hulgas  olema  ka  eskiisprojekt,  et  kõik 
pretendendid  saaksid  tellija  vajadustest   ühtemoodi   aru.  Kui  töövõtja  kavatsetakse  võtta 
2 
 
otseläbirääkimiste  alusel,  siis  peaks  eelduseks  olema  vähemalt  tellija  enese  poolt  tehtavate 
vajadusuuringute lõpetamine ja edasine projekti  arendus toimub juba koos ettevõtjaga.  
 
Joonis 3.2 Võimalik projekteerimis-ehitustöövõtu korraldusskeem 
Kuna  võistupakkumisel  ebaõnnestunud  pakkujate  kulud  projekteerimisele  on  küllalt  suured,  siis  on 
loogiline et need lisatakse järgmiste pakkumiste hindadele, mistõttu on keskmine  hinnatase  selle meetodi 
puhul,  võrreldes  teiste  töövõtu  meetoditega,  ilmselt  kõrgem.  Kvaliteedi  tagamiseks  oleks  vaja,  et 
projektlahendid saaksid enne töösse rakendamist omanikujärelvalve heakskiidu, mis võib tähendada aga 
keskmisest   suuremaid   kulutusi  omanikujärelvalvele.  Sellepärast  on  soovitatav  võistupakkumise 
rakendamisel kasutada kaheetapilist eelkvalifitseerimisega meetodit.  
3.  Juhtimistöövõtt 
Ehituse juhtimise töövõttu kasutatakse juhul, kui omanikul napib aega, ressurssi või kompetentsi ehituse 
tellija  (omanikupoolse  ehitusjuhi)  funktsiooni  täitmiseks.  Sellisel  juhul  sõlmib  omanik  käsunduslepingu 
professionaalse ehitusjuhiga (firma või füüsiline isik), kelle tegevus ehitusjuhtimise alal on registreeritud 
Majandustegevuse Registris. Professionaalne ehitusjuht oma jõududega ei projekteeri ega ehita. Samuti ei 
võta  professionaalne  ehitusjuht  endale  vastutust  ehituse  hinnas  fikseeritud  kogusummana  ega  ka 
vastutust  ehitustähtaja  suhtes,  nagu  seda  teeb  ehituse  peatöövõtja  või  projekteerimis-ehitustöövõtja. 
Professionaalsele  ehitusjuhile  tasutakse  teenusena,  kas  kokkulepitud  kogusumma  või  tema  tegelike 
kulude katmisega. 
 
Joonis 3.3 Juhtimistöövõtu korraldusskeem 
Professionaalne ehitusjuht otsib töövõtjad tavaliselt võistupakkumise teel. Omaniku jaoks selgub ehituse 
hind (jättes välja võimalikud lisatööd) töövõtjate pakkumishindade summana peale viimase ehituslepingu 
sõlmimist. Orienteeruv ehitusmaksumus arvutatakse sõltumatu eelarvestaja või maksumusplaanija poolt 
ettevalmistus- ja projekteerimisetappidel. Selline töövõtuviis võimaldab alustada töödega projekti varases 
staadiumis. 
3 
 
3.3.  Peamised hinnakujunduse viisid 
Tellija  ja  ehitaja  vahelisi  suhteid  koordineerib   töövõtuleping .  Hinnakujunduse  viisilt  võib  ehituse 
töövõtulepingud jaotada põhimõtteliselt kaheks: 
1)  Fikseeritud hind 
  Hinna selgus enne töödega alustamist 
  Tellijal madal riskitase 
  Tellija kulud maksumuskontrollile on väiksemad 
  Ehitusettevõtja kasum aga ka risk on suurimad 
2)  Kulude katmisel põhinev hind 
  Soovitav avarii ja remonttööde puhul 
  Võimaldab alustada töid projekti väga varases staadiumis 
  Tellija hinnarisk suur 
  Tellija kulud hinnakontrollile 
  Kulud,  mis  kuuluvad  tasumisele  peavad  olema  lepingus  fikseeritud  ( töötasu   tariifid, 
üldkulu  artiklid) 
  Töövõtjal väike risk ja ka väiksem kasum 
Maksumusplaanimise  seisukohalt  on  siin  aga  üks  vastuolu:  nimelt  kokkulepitud  summa  leping  ei  anna 
tellijale  võimalust  kulusid  täpselt  kontrollida,  samas  aga  annab  hea  ettekujutuse  kogumaksumusest. 
Kulude  tasumise  leping  aga  võimaldab  juhtida  tööde  korraldamist  ning  saada  täpset  teavet  tegelikust 
olukorrast platsil, ei saa aga ette näha kogukulusid.  
A)  Fikseeritud hinnad 
1)  Kogusummal põhinev hind: 
  Tellijal pole vaja koostada töömahuloendit 
  Joonised  ja  tehniline  kirjeldus  peavad  olema  piisavalt  detailsed,  et  välistada 
erinevaid tõlgendamise võimalusi 
2)  Töömahuloendil põhinev hind 
a)  Töömahuloendi koostab tellija 
  Väga selge vahekorra fikseerimine 
  Ühikhinnad fikseeritakse pakkumisdokumendis (jääb lepingu lisaks) 
  Muudatustes lihtne kokkuleppida (mahud muutuvad, ühikhinnad võivad jääda) 
  Tellija kulutused maksumusplaanimisel suuremad 
b)  Töömahuloendi koostab ehitaja – vajalik mahu mõõtmise standard 
3)  Läbirääkimisel põhinev hind 
  Ehitaja kaasatakse projekteerimise ajal hinnaarvutuste tegemisse 
   Partnerlus  kontra  võistlus  
4)  Hinnakirjadel põhinevad lepingud - töömahud jäävad lahtiseks. (Nt tänava  remonttööd ) 
 
B)  Kulude katmisel põhinev hind 
1)  Kulud + %:  oht, et ehitaja on huvitatud kallite materjalide kasutamisest. Seda on võimalik 
aga lepingutingimustega välistada 
2)  Kulud + fikseeritud teenustasu : töövõtja risk suur 
3)  Piirkuludel  põhinev  hind:  orienteeruv  hind  fikseeritakse  lepingus.  Ülekulu  või  säästu 
jagamise  skeem fikseeritakse lepingus 
4 
 
Põhimõtted võib summerida järgnevas tabelis: 
Kokkulepitud summa   Kulude tasumine 
1.  Tööde alustamisel peavad nõudmised  
olema täielikult teada   
 
 
 
JA 
 
 
EI 
2.  Kulude piiramise võimalus 
 
 
 
JA 
 
 
EI 
3.  Tellija meeskonnal on võimalus juhtida  
lepingu kulusid  
 
 
 
 
EI 
 
 
JA 
4.  Töövõtjal on tootmiskulude tagasisaamise  
võimalus 
 
 
 
 
 
EI 
 
 
JA 
Valitud  lepingu  tüüp  mõjutab  konsultantide  soovituste  iseloomu  ja  ulatust:  juhul  kui  on  tegemist 
suuremahulise  kulude  tasumise  lepinguga,  on  kindlasti  vaja  ametisse  määrata  maksumusplaanija,  et 
kontrollida esitatud arveid.  
Üks  kõik  millist  töövõtu  korraldust  või  hinnakujunduse  viisi  tellija  ka  ei  soositaks,  siis   finants   riski  jääb 
igajuhul  ülesse.  Riski  ei  ole  võimalik  elimineerida  aga  seda  on  võimalik  kallutada  tellija  või  töövõtja 
suunas. Järgnevalt on üks väike tabel, mis iseloomustab riski jaotust tellija ja töövõtja vahel. Selge on see, 
et  kui  tellija  tahab  töövõtjaga  sõlmida  kogusumma  lepingut,  siis  sisuliselt  kogu  risk  on  töövõtjal.  Sellise 
lepingu  tüübi  puhul  läheb  tellijale  ehitus  küll  kallimaks  aga  sellega  väldib  lepingu  ülekulu.  Valides  aga 
kulude katmise lepingu koos töövõtja %-ga, suudab ta kulusid rohkem kontrollida ja vajadusel ka projektis 
viia sisse muudatusi, aga lepingu maksumus selgub alles ehitustööde lõpuks ning projektist tulenev kogu 
risk on tellijal. 
Kogusumma 
Peatöövõtt 
Hinnakirjadel 
Kulude 
  
  
leping 
töömahuloendiga     põhinev hind      katmine + % 
  
  
  
     
  
  
     
  
  
     
  
  
Tellija 
  
  
  
  
  
  
risk 
 
   
 
   
 
   
  
  
  
  
  
  
 
   
 
   
 
   
  
  
  
     
  
  
     
  
  
     
  
  
  
  
  
  
  
  
Töövõtja 
 
   
 
   
 
   
  
  
  
  
  
  
risk 
 
   
 
   
 
   
  
  
  
  
  
  
 
   
 
   
 
   
  
  
  
     
  
  
     
  
  
     
  
  
Joonis 3.4 Riski jaotus tellija ja töövõtja vahel 
 
3.4.  Kulude tasumise lepingud 
1.  Kulud koos proportsionaalse hinnalisaga 
See  on  üks  paremaid  lepingutüüpe:  töövõtja  valitakse,  leping  sõlmitakse  ning  töid  võib    alustada  enne 
idee  lõplikku  väljatöötamist  (puudub  eelarve  või  töömahtude  loend).  Teoreetiliselt  on  töövõtja  tegevus 
suunatud  tellija  huvide  teenimisele,  kuid  tellija  teab,  et  töövõtja  ei  saa  selle  meetodi  puhul  kõrget 
kasumit.  
Selle  lepingutüübi  puudused  on   tavalised   kulude  tasumise  põhimõtte  puudused:  halb  võimalus  kulusid 
prognoosida  ja  madal   tootlikkus ,  mida  põhjustab  see,  et  ei  töötata  mitte  hinnale  vaid  kuludele.  Lisaks 
5 
 
nendele puudustele on  positiivseks  võimaluseks kontrollida liigsete kulutuste vältimist. Siiski on just sellel 
lepingutüübil   imidž ,  et  see  võimaldab  teha  ülemääraseid  kulusid,  sest  töövõtjale  tasutakse  protsendi 
alusel tehtud kuludest.  
Seda lepingut kasutatakse järgmistes olukordades:  
•  kiired abi- ja parandustööd 
•    vanade  ehitiste  ümberehitamine  ja   remont ,  kui  pole  võimalik  ette  näha  tööde  ulatust  enne  lepingu 
alustamist 
•  kui on vajalik väga kõrge tööde kvaliteet 
•  kui kulud pole olulised, kuid tellija on huvitatud töö käigu kontrollimisest 
2.  Kulud koos kokkulepitud hinnalisaga 
Selle  meetodiga  püütakse  vähendada  eelmise  lepingutüübi  negatiivseid  omadusi,  tasudes  töövõtjale 
projekti  maksumusest  lähtudes  kindla  kasumisumma  ja  vähendades  sellega  võimalust  raiskamiseks. 
Paraku tähendab see aga seda, et enne tööde alustamist tuleb koostada väga täpsed joonised ja eelarve: 
seega teatav puudus võrreldes eelmise lepingutüübiga. Praktikas on olukordi, kus tööde käigus sõlmitakse 
uusi kokkuleppeid, sest projekti teostamisel on tekkinud mitmeid  ootamatusi . 
3.  Tagatud piirmaksumuse leping 
See  lepingutüüp  väljendab  soovi  tegutseda  kulude  tasumisel  veatult:  koostatakse  töömahtudeloend, 
kokkuleppe  aluseks  on  lõplik  hinnatase  ning  töö  täitmisel  tasutakse  töövõtjale  tegelike  kulude  eest. 
Seejuures  on  palju  võimalusi  lõpliku  hinnani  jõudmiseks:  kui  tegelikud  kulud  on  madalamad  etteantud 
maksumusest, siis töövõtja ja tellija jaotavad selle säästu oma-vahel, kui aga tegelikud kulud on kõrgemad 
kokkulepitud summat, peab töövõtja rahulduma talle vaid tegelike kulude katmisega.  
Töövõtja  on seetõttu huvitatud tööde tegemisest nii odavalt  kui võimalik  ja ka tellija  saab sellest  otsest 
tulu.  Põhipuudus  on  aga  see,  et  etteantud  maksumuspiir  võib  tihti  olla  põhjuseks  lepingu 
ümbervaatamisele.  
Ka maksumusplaanija tasu kujuneb siin küllaltki suureks (loomulikult ka töömaht ), kuna kasutatakse topelt  
mahus  dokumentatsiooni  (kulude  tasumise  arvestused  tuleb  kontrollida  ja  koostada  uued  hinnatud, 
kooskõlastatud ja registreeritud töömahtude loendid).  
Selle  süsteemi  puhul  säilivad  siiski  kulude  tasumise  meetodi  eelised:  töövõtjal  ja  tellijal  on  võimalus 
töötada koos projekti juhtimisel ja seda kasutatakse eriti edukalt pikaajaliste projektide puhul, kui tellija 
kavandab koostööd sama töövõtjaga. 
4.  Juhtimisleping 
Need  on  töövõtulepingud  juhtimismeeskonnaga,  kes  tasu  eest  korraldab  tellijale  projekti  elluviimise. 
Meetodit  kasutatakse  edukalt  suurte  tööstusprojektide  puhul,  kui  oluline  on  aeg  ja  paljude  erinevate 
inseneritöödega  seotud  lepingute  üheaegne  täitmine.  Juhtimislepinguid    kasutatakse  üha  enam  ka 
üldehitusprojektide juures (eriti ümberehitustöödel), kusjuures on vajalik väga tihe side tellija esindajate 
ja ehituse juhtimismeeskonna vahel.  
 
 
 
Eksisteerib kolm erivormi:  
•  korraldusleping 
6 
 
•  ehituse juhtimisleping 
•   projektijuhtimine  
 
5.  Omajõududega ehitamine 
Tegelikult pole see töövõtuleping, tellija ise värbab tööjõu ja alltöövõtjad, ostab materjalid ning teeb kogu 
korralduse,  kandes  ise  ka  kogu  riski.  Seda  moodust  ei  kasutata  tihti,   erandiks   on  vaid  need  tellijad,  kes 
juhivad oma ehitusosakonna tegevust (suured tööstuskontsernid ja riigiasutused). Põhiraskus tellijale on 
saada  selleks  küllaltki  lühikeseks  ajaks  kokku  tööjõuline  korraldusmeeskond.  Seejuures  eeldatakse,  et 
tellija  konsultandid  on  võimelised  ka  edaspidi  korraldama  ehitustegevust,  kuna  neil  peaksid  olema 
pikemaajalised  tööalased  huvid.  Siiski  on  tehtud  vähe  selle  põhimõtte  põhjalikuks  uurimiseks. 
Omajõududega   ehitamisel   on  kõik  kulude  tasumise  korraldusmeetodi  eelised  ja  puudused,  mõnikord 
võimaldab ta ka võistupakkumise korraldamist. 
 
3.5.  Kokkulepitud summa lepingud 
Üheks selliste lepingute puuduseks on oluline sõltuvus inflatsiooni mõjust, sest suured ehituslepingud on 
sõlmitud  aastaiks  ja  pole  otstarbekas  nõuda  töövõtjalt  kogu  inflatsiooni  riski  kandmist.  Enamikel 
lepingutüüpidel on seetõttu ka kaks versiooni: üks väikestele projektidele, kus inflatsiooni risk jääb kanda 
töövõtjale, teine aga suurtele projektidele, kus riski kas osaliselt või täielikult kannab tellija. Kuigi esimene 
variant  annab  tellijale  kindla  teabe  kulutustest,  võib  teine  variant  lühemate  lepingute  puhul  olla  isegi 
odavam: ehitajad ei taha kanda riski ja eelistavad sel juhul pakkuda üle. 
1)  Kogumaksumuse leping 
Kogumaksumuse lepingus seob ehitaja ennast jooniste ja töökirjelduste alusel arvutatud  kindla hinnaga. 
Tavaliselt  pole  ametis  maksumusplaanijat:  ei  toimu  esialgse  hinna  määramist,  eelarve  koostamist  ja 
muudatuste tegemist kokkulepitud maksumuses võib teha ka ebaprofessionaalselt. Kui aga tellija nõuded 
on täpselt formuleeritud, joonised ja töökirjeldused korrektsed, on siiski tegemist väga lihtsa ja efektiivse 
lepingutüübiga. 
2)  Töömahtudel põhinevad lepingud 
Tegemist on  enamlevinud  moodusega ehitustööde tegemiseks ja seetõttu käsitletakse seda järgnevalt ka 
täpsemalt, sest kasutusel on põhikontseptsiooni mitmed variandid. 
a)  Võistupakkumine 
Mitmel töövõtjal palutakse teha pakkumused projekti kogusummale, võttes aluseks tellijapoolt koostatud 
töömahtude  loendid.  Eduka  töövõtja  pakkumus  saab  aluseks  projekti  finantsjuhtimisele:  seega  üks 
dokument  (töömahtude  loend)  on  aluseks  nii  töövõtja  valikul,  hinna  määramisel  kui  lepingu  juhtimisel. 
Selline  lepingutüüp  annab  tõenäoselt  madalaima  hinna,  kuigi  pole  õige  lugeda  seda  moodust  parimaks 
kõigi  eelnevatega  võrreldes,  sest  ka  tema  pole  vaba  puudustest.  Siiski  on  see  lepingutüüp  koos 
töömahtude loendiga dokumendiks, mis annab enamiku andmeid maksumusanalüüsiks ja muidugi tagab 
kontrolli pakkumuste üle. 
 
b)  Sarnane eelmisega, kuid koos ligikaudsete töömahtude loendiga 
Kasutatakse  siis, kui projekteerimine  pole veel  lõpetatud ja töömahtude loend on vaid esialgne.  Lõpliku 
hinna  määramiseks  mõõdetakse täpsed tööde mahud alles töö täitmise käigus. Mooduse eelis on, et see 
7 
 
võimaldab  varasemat  tööde  alustamist,   keerukam   on  aga  nii  aja-  kui  maksumuskontrolli  korraldamine. 
Siiski  selle  meetodi  puhul,  kui  töövõtja  on  eelnevalt  teinud  liiga  madala  pakkumuse,  on  tal  ikkagi  mingi 
võimalus oma tegelike kulude tagasisaamiseks. 
c)  Läbirääkimistel sõlmitud leping 
Töövõtja  valitakse  projekteerimise  ajal  lähtudes  eelnevast  koostööst  või  lihtsa  pakkumisküsitluse  alusel, 
kus  on  märgitud  juhtimis-  ja   üldkulud   ning  palgakulude  määr.  Leping  koostatakse  töömahtude  loendi 
alusel ja paralleelselt jooniste valmimisega ning töövõtja osalemisel ka eelarve (tavaliselt osaleb töövõtja 
ka  detailprojekteerimisel).  Kuna    juba  projekteerimise  käigus  sõlmitakse  mõned  maksumusega  seotud 
kokkulepped, siis aitab see kaasa hinna prognoosimisele ja eelarvestamisele. Seetõttu võib ka ehitusplatsil 
alustada  töid  varem,  kuna  kõik  kokkulepped  seoses  poolte  tegelike  vajadustega  on  saavutatud  ja  nii 
tähtajad  kui töömahtude loendid arvestavad neid. See leping on sobilik  pidevate  töövahekordade puhul, 
kui tellijal, konsultandil ja töövõtjal on head  töösuhted : tõenäoliselt ei kujune siin küll ekstreemseid (nii 
kõrged  kui  madalad)  hindu.  Just  seetõttu  võib  olla  just  maksumusplaanija    kõige  mõjukamaks   isikuks  
konsultantidest ja ta määratakse ametisse tavaliselt esimesena. 
d)  Seeriatöövõtu leping 
Meetodit  kasutavad  need  tellijad,  kellel  on  pidev  tööprogramm:  töövõtjatel  palutakse   pakkumisel ,  kus 
aluseks  on  tüüp-töömahtude  loendid,  anda  (hinnata)  töövõtja  koostöö  tingimused  teatud  ajaks  (kaks-
kolm  aastat).  Töövõtjad  kasutavad  tavaliselt  keskmisi  pakkumismäärasid,  mida  kasutatakse  nii 
keerukamate  kui  lihtsamate  projektide  puhul.  Seda  lepingutüüpi  kasutavad  tavaliselt  kohalikud  võimud 
ning kuna leping ei anna ekstreemseid hindu, annab ta siiski suurepärase hinna prognoosimise võimaluse, 
sest kokkulepped on olemas juba projekteerimise ajal. 
3)  Hinnakirja leping 
Kasutatakse  tavaliselt  riigitellijate  poolt  eriti  remont-  ja  hooldustööde  puhul.  Siin  on  teatud  sarnasus 
seeriatöövõtu lepinguga, kuid  töövõtja  koostab pakkumusena enda  "hinnakirja",  mille  alusel ta  on nõus 
tööd  tegema.  Mõnikord  kasutatakse  seda  lepinguvormi  ka  väikeste  uusehituste  puhul,  mille  ehitamine 
tuleb päevakorda alles muu töö käigus. 
4)  Projekteerimis-ehitustöövõtuleping 
Selle meetodi puhul on töövõtja tellijale nii projekteerijaks kui ka ehitajaks. Meetodi eelis seisneb selles, 
et  töövõtja  on  ennast  varakult  sidunud  nii  kindla  hinna  kui  lõpetamistähtajaga  ja  tal  on  täielik  vastutus 
projekti  eest.  Puuduseks  on  aga  konkurentsi  puudumine  ja  tootmisele  orienteeritud  projekteerimine. 
Sellest  lähtudes  nimetab  tellija  ametisse maksumusplaanija,  et  ta  jälgiks  pidevalt  kulusid  ning  vajadusel 
võib  paluda  ka  arhitekt-konsultandi  abi.  Viimase  tegevus  on  aga  piiratud  ja  tihti  on  tema  roll  ilmselt 
nurjumisele  määratud,  sest  töövõtjal  võib  olla  oma  projekteerimismeeskond  või  palkab  ta 
väliskonsultandid.  Kuna  ka  viimased vastutavad  töövõtja, mitte  tellija  ees,  on tegemist  paljuski  sisemise 
töökorralduse üksikasjadega.  
Projekteerimis-ehitustöövõtuleping  vaadeldakse  kokkulepitud  summa  meetodina.  Pole  aga  mingit 
põhjust,  miks  selline  korraldus  ei  võiks  olla  kujundatud  hoopis  kulude  katmisena  oludes,  kui  projektile 
pole võimalik leida kindlat hinda (näiteks remonditööd). 
 
3.6.  Projektide juhtimine 
1.  Korraldusleping 
Kolmest  projekti  juhtimise  lepingust  on  korraldusleping  lähim  traditsioonilisele  lepingute  sõlmimise 
praktikale  ja  ülesehitusele  ning  vaatamata  oma  kõlavale  nimele  on  sellel  palju  ühist  kulud  koos 
8 
 
kokkulepitud  hinnalisaga  lepinguga.  Põhierinevus  seisneb  selles,  et  korraldav  töövõtja  ei  tee  muud  kui 
juhib töid platsil ja kõik tööd tehakse talle alltöövõtu korras, kuid see on väga üldine põhimõte. 
2.  Ehituse juhtimisleping 
Tegemist  on  korralduslepingu  vormiga,  kus  ehituse  juhtimisfirma  tegutseb  pigem  konsultandina,    mitte 
aga  niivõrd  töövõtjale  sarnases  rollis:  kõigil  töövõtjatel  on  lepingud  otse  tellijaga  ja  seega  pole  nad 
traditsioonilised alltöövõtjad.  
Selline leping on vähem sobilik töövõtjale, sest kasutatakse vaid üht osa tema organisatsioonist ja tal pole 
võimalik  kasutada  projekti  rahavoost  tulenevaid   eeliseid .  Samas  võimaldab  see  firmade  nõustamist  ja 
juhtimisteenuse osutamist tellijatele.  
Nii  korraldus-  kui  ehituse  juhtimislepingute  eelised võrreldes traditsioonilise  töövõtu  lepinguga  on  siiski 
olulised.  Võimalik  on  projekteerimise  ja  ehitamise  ühildamine,  ehitusel  saadav  kogemus  on  koheselt 
projekteerijale kättesaadav ning nii tavalise vastasseisu asemel kujuneb hea tellija ja projekteerija koostöö 
ehitajaga, mis on eriti vajalik suurte ja ajategurile tundlike projektide puhul.  
On  selge,  et  need  eelised pole  praktikas  mitte  alati saavutatavad,  osaliselt  seetõttu,  et  traditsiooniliselt 
koolitatud  töövõtja   meeskond   ja  töövõtu  firmad  pole  kohandatud  uute,  enam  tellijatele  orienteeritud 
meetoditega.  Selline  huvide  vastasseis  ilmneb  siiski  vaid  juhtimise  tipptasandil:  allpool  on  tegevuse 
aluseks  tavapõhimõte  -  maksta  võimalikult  madalamat  tasu  tehtud  töö  eest  ja  eksisteerivad  ka 
tavakonfliktid.  
Tuleb nõustuda sellega, et mõlema lepingutüübi eelised on vaieldamatult  toonud  kaasa nende ulatusliku 
kasutamise ka keerukate projektide puhul,  kus traditsioonilise mooduse kasutamine on palju raskem. 
3.  Projektijuhtimine 
Seda terminit kasutatakse väga vabalt, kuid tema õige tähendus eeldab projektijuhti, kes asub püramiidi 
tipus , ümbritsetuna tellijast ja kõigist konsultantidest, kes pole mitte ainult ehitus- ja insenerioskustega, 
aga ka hoonestusstrateegid ja marketingi  spetsialistid . Projektijuht saab neilt kõigilt abi ning konsulteerib 
omakorda  tellijat.  Tavaliselt  ta  ei  tegele  rahadega,  v.a.  tasu  oma  töö  eest:  kõigil  konsultantidel  ning 
töövõtjatel on lepinguline  otseside tellijaga, kuigi nad saavad korraldusi projektijuhilt.  
Projektijuht  on  spetsialist,  kel  pole  projekti  vastu  ettevõtja  huvi  ja  ta  võib  välja  pakkuda  suvalise 
lahenduse.  Tal  on  oskus  juhtida  ja  hea   juhtimisalane   reputatsioon, samas  saab ta  kogu  vajamineva  info 
konsultantidelt.  Tellija    võib  olla  huvitatud  sellise  projektijuhi  ametisse  määramisest,  kelle  erialane 
ettevalmistus on seotud just nende probleemidega, mida tellija peab olulisteks oma ehituse juures: kui on 
oluline projektlahend, siis valitakse projektijuhiks arhitekt,  kui aga maksumus, siis maksumusplaanija.  
Projektijuhi  kasutamine  ei  tähenda  seda,  et  tuleb  kasutada  mitte-traditsioonilist  töövõtumeetodit:  alati 
võib kasutada ka töömahtude loendi alusel määratud peatöövõtjat. Sel juhul on muidugi loomulikum kas 
korraldus-  või  ehituse  juhtimislepingu  kasutamine,  kui  just  projekti  eripärast  ei  tulene  projektijuhtimise 
kasutamine.  
Siiski  tuleb  meeles  pidada,  et  ilmselt  on  kogukulud  kõigi  uute  meetodite   kasutamisel   suuremad  kui 
traditsioonilisel  ja  pole  mõtet  kasutada  projektijuhtimist  siis,  kui  ta  on   raskelt   kohandatav  või  selleks 
puudub otsene vajadus.  
Lõpuks  on  oluline,  et  projektijuhtimine  kas  ehitamise  või  kogu  idee  tasandil  eeldab  seda,  et  
korraldavorganisatsioon ei osuta tellijale ühtegi sellist teise organisatsiooni  erialast  teenust, mille osas ta 
ise  pole tellija ees  vastutav .  Üldkorraldusega  tegelev   firma  ei tohi teha  ise  ehitustöid,  nagu ei  tohi seda 
9 
 
teha ka projektijuhi rollis olev ja  maksumusplaanimisega tegelev eelarvestamise firma. Samuti ei tohi ka 
projektijuht ise tegutseda ehitustööde  juhina . Paljuski just sel põhjusel pole projektijuhtimine kujunenud 
atraktiivseks ehitusfirmadele.  
Tavalised kulude tasumise meetodi eelised ja puudused kehtivad ka kõigi projektide juhtimise põhimõtete 
puhul,  kuigi  projekti  juhtiv  meeskond  annab  aga  töid  alltöövõtjatele  kokkulepitud  summa  põhimõtte 
alusel.  
Tellijal  on  mitmeid  eri  soove  ja  nende  rahuldamiseks  on  palju  mooduseid  lepingu  sõlmimiseks. 
Lepingutüüp  iga  projekti  või  projektide  grupi  jaoks  valitakse  lähtudes  tellija  konkreetsetest  soovidest, 
mitte aga " tavadest ". On mõttetu koostada töömahtude loend sellisele tellijale, kes pole huvitatud mitte 
rahast vaid hoopis mugavusest. Samuti peab meeles  pidama , et tellija võib tegelikult mitte vajada ehitist 
vaid hoopis sellega kaasnevat efekti (tulemust). Seetõttu on tähtis, et ta ei läheks nõu küsima ka nende 
juurde, kes on esmaselt huvitatud just ehitamisest. 
 
3.7.  Ehituslepingute olulisus ja ehituses enamlevinud lepingud 
3.7.1.  Ehituslepingute olulisus 
Vastavalt  VÕS  §  8  lõikele  2  on  leping  lepingupooltele  täitmiseks  kohustuslik  ja  kohustused  tuleb  täita 
vastavalt lepingule või seadusele (VÕS § 76 lg 1). VÕS § 76 lg 3 täpsustab, et kohustus loetakse alles siis 
kohaselt  täidetuks,  kui see  on täidetud vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel 
viisil.  Täitmisel  on  oluline  ka  kvaliteet.  VÕS  §  77  lõige 1  selgitab,  et  kvaliteedinõuded  tulenevad  kas 
lepingust, seadusest või asjaolusid arvestades tuleb kohustus täita vähemalt keskmise kvaliteediga. 
Ehituse  töövõtulepingutes  on  töövõtja  peamiseks   kohustuseks   saavutada  kokkulepitud  tulemus,  st  teha 
töö. Lepingute  põhiprobleemid  tekivad  sellest,  et  poolte  vahel  sõlmitud  leping  on  liiga  üldsõnaline  ja  ei 
reguleeri  kitsaskohti.  Ehituses  tekivad  probleemid  tavaliselt  kas  dokumentide  tõlgendamise 
erimeelsustest või kohustuste rikkumisega, näiteks töövõtja ei ole tellija arvates teinud töid nõuetekohase 
kvaliteediga ja nõutud ulatuses. Lepingu eesmärk ongi panna paika lepingu poolte õigused, kohustused, 
vastutuse  piirid,   trahvid   ning  võimalikud  erimeelsuste  lahendamise  viisid,  et  eelpool  nimetatud 
probleemide  ilmnemisel oleks võimalik need kokkulepitud tingimustel lahendada. 
Tüüpleping koosneb: LEPINGU SUBJEKTID + ERITINGIMUSED 
Leping koosneb: TÜÜPLEPING + LEPINGUOBJEKTID + LEPINGU LISAD 
Ehituslepingu  koostamisel  tuleks  rõhku  panna  järgnevatele  punktidele,  millede  selge  ja  ühene 
sõnastamine  ja  lahtikirjutamine  oluliselt  vähendab  ehitusaegsed  kui  järgseid  erimeelsusi  ja  vaidluste 
teket: 
Ehitusprojekt                  –  ehitustööde  aluseks  on  ehitusprojekt.  Üldiselt  on  aluseks  tööprojekt,  kuid  tööde 
aluseks  võib  olla  ka  eelprojekt,  millele  on  väljastatud  ehitusluba.  Mida  paremini  on  ehitusprojekt 
koostatud, seda vähem tekib sellest probleeme ehitamisel. 
Töömahu  hindamine          –  suurimaid  tüliallikad  ehituses  on  just  töömahu  õige  hindamine.  Ükskõik  kui 
detailne  ja õige ka ei ole töömahuloend  ning selles kajastatud mahud, ei ole võimalik ja ka mõtteks kõiki 
mahte  ja  töid  sinna  kirja  panna.  Sellepärast  tuleb  kohe   lepingusse   sisse  kirjutada  tegevused  ja 
10 
 
mehhanismid  kuidas  hinnatakse  töömahtu  ning  kuidas  hinnatakse  tööd,  mille  maht  suureneb  või 
väheneb. 
Tellija   lähteülesanne                 –  kuna  eelprojekt  on  üldine  ning  ei  pruugi  kirjeldada  kõiki  kasutatavaid 
materjale  ja  sõlmede  lahendust,  on  tellija  huvides  esitada  lepingu  lisana  lähteülesanne,  kus  on  täpselt 
kirjas, milliseid materjale, ehitustooteid, seadmeid kasutada ning millist välisviimistlust soovitakse. 
Kvaliteedinõuded            –  kindlasti  tuleks  lepingus  eraldi  sätestada  kvaliteedinõuded  ehitustöödele,  -
materjalidele  ja  ka   toodetele .  Praktikas  kasutatakse  jätkuvalt  viitamist  Soome  kvaliteedinõuetele  (RYL), 
mis on saadaval ka eestikeelsetena, aga ka kehtivatele standarditele ja normidele. 
Ehitaja  täitmistagatis              –  Suuremate  projektide  puhul  on  tellijal  soovitatav  ehituslepingus  kokku 
leppida,  et  töövõtja  esitab  oma  kohustuste  täitmise  tagatisena  ehitusaegse   tagatise .  Tagatisena 
kasutatakse  üldjuhul  kas  panga  või  kindlustusseltsi  garantiikirja,  samuti  võib  kasutada  võimalust 
deponeerida  tellija  arvelduskontole.  Ehitusaegne   tagatis   võimaldab  probleemide  korral  (nt  ehitaja 
pankrotistub või jätab tööd pooleli) tellijal saada talle tekkinud kulude ja kahjude katteks hüvitist. 
Lepingu  hind              –  lepinguga  tuleks   fikseerida ,  et  lepingu  hind  on  töövõtjale  siduv  ja  lõplik  ning  selle 
suurus ei kuulu muutmisele tulenevalt tööde või materjalide hilisemast kallinemisest, hinna või töömahu 
valearvestamisest jne, juhul kui lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Sellega saab tellija välistada  hilisemad  
töövõtja lisarahataotlusi. 
Registreering MTR-is      – registreeringute olemasolu tuleks kontrollida just väiksemate ehitus ettevõtete 
puhul, ka lepingus võiks märkida, et registreeringud on vajalikud. 
Maksete tegemine        – lepingus tuleks selgelt fikseerida kuidas, millal ja mille alusel toimub tööde eest 
tasumine.  Üldiselt  on  kombeks,  et  iga  kuu  lõpus  hinnatakse  ära  tehtud  töö  ja  selle  maksumus,  mis 
kinnitatakse  kahepoolse  aktiga.  Näiteks  riigihangete  puhul  on  lepingusse  kirjutatud,  et  arvete  tasumise 
aeg  on  56  päeva.  Nii  pikk  arvete  tasumise  aeg  aga  oluliselt  survestab  ehitusettevõtjat,  mis  tellija  jaoks 
üldjuhul tähendab kallimat hinda. 
Ettemaks        – tellija huvides võiks ettemaksust pigem loobuda, samas ehitusettevõtja seisukohalt tuleks 
seda just teha, et ehitustöödega saaks alustada sujuvamalt. Ettemaksu tuleks kindlasti kohaldada ka juhul, 
kui arvete tasumise aeg on pikk. 
Alltöövõtjad        – lepingus tuleks fikseerida, et alltöövõtja alltöövõtt on keelatud.  
Lepingu tähtaeg      – kindlasti tuleb lepingus fikseerida tööde lõpptähtaeg. Vajadusel võib fikseerida ka 
vahetähtajad. 
Lisatööde ilmnemine     – kogemustega ehitusettevõtjalt eeldatakse, et hinnapakkumise koostamisel on 
ta  näinud  ette  kõigi  täiendavate  tööde  vajaduse  ning  nendega  ka   arvestanud .  Ehitusega  üldjuhul  alati 
kaasnevad  lisatööd  ning  tellijal  on  lihtsam  vastavat   regulatsioonid   ja  viisid  selliste  tööde  hindamiseks  ja 
tegemiseks kohe lepingusse kirjutada.  
Dokumenteerimine           –  dokumentide  mitte  koostamine  on  üldjuhul  väiksemate  ehitusettevõtjate 
probleem,  mis  võib  tekitada  probleeme  kasutusloa  saamisel.  Sellest  tulenevalt  võiks  lepingusse  kohe 
kirjutada,  millist  dokumentatsiooni  peab  ehitusettevõtja  pidama  ja  mida  tellijale  üle  andma,  nt 
ehitustöödepäevik, kaetud tööde  aktid , toodete sertifikaadid  jne. 
11 
 
Leppetrahv         – lepinguga tuleks kindlasti paika panna kõik lepingu osapooltele kehtivad ja võimalikud 
tehtavad  trahvid,  nende  arvestamise  alus,  ulatus  ja  maht.  Näiteks  lepingu  tähtaja  ületamisega  peab 
töövõtja maksma viivist 0,01% lepingu maksumusest iga ületatud päev eest, kuni on täitunud 10% lepingu 
maksumusest.  
Garantiiaeg          –   seadustest   tulenevalt  on  ehitustöödele  antav   garantii   vähemalt  2  aastat  ehitise 
üleandmise päevast. Kokku võib leppida ka pikema garantiiaja. Nt Maanteeametil lepingus on garantiiaja 
pikkuseks   nõutud  5  aastat.  Tagatiseks  on  enamasti  töötasu  kinnipidamine  etteantud  suuruses,  kuni 
garantiiaja lõpuni või panga garantiikirja esitamine. Ilma sellise tagatiseta on tellijal üsna problemaatiline 
saada töövõtjat garantiiperioodil ilmnenud vigadega tegelema.  
 
3.7.2.  Ehituses enamlevinud lepingud 
Ehituses  on  kasutusel  väga  palju  erinevaid  tüüplepinguid,  mida  on  vastavalt  vajadusele  oluliselt 
modifitseeritud 
ning 
eritingimustega 
korrigeeritud. 
Enam 
levinud 
on 
Majandus 
ja 
Kommunikatsiooniministeeriumi  tellimusel  Eesti  Ehitusettevõtjate  Liidu  juures  moodustatud  töörühma 
poolt  koostatud  töövõtulepingu  üldtingimused,  mis  on  heaks  kiidetud  ehituse  töövõtu  ja  alltöövõtu 
lepingutega seotud erialaliitude poolt: 
1)  Ehituse töövõtulepingute üldtingimused (ETÜ 2013) (kehtiv alates 28.05.13) 
2)  Ehituse alltöövõtulepingute üldtingimused (EATÜ 2005) (kehtiv alates 16.09.05) 
3)  Projekteerimise töövõtulepingu üldtingimused (PTÜ 2005) (kehtiv alates 13.03.07) 
4)  Omanikujärelvalve käsunduslepingu üldtingimused (OKÜ 2005) (kehtiv alates 20.05.05) 
Lepingud leiab siit:  https://www.mkm.ee/et/lepingute-koostamise-juhendid-ja-naidised  
Lepingute üldtingimuste eesmärgiks on: 
  Siduvus poolte jaoks lepingu kaudu 
  Eesmärk vähendada lepingute koostamise töö mahtu ja vältida vigu 
  Vastutuse ja riskide võrdne jagamine 
  Konkretiseeritavad tingimused : „… kui lepingus pole määratud teisiti“ 
  Meeldetuletav (etteütlev funktsioon) 
  Lepingu lisad (enne sõlmimist) 
  Lepingu muudatused (pärast sõlmimist) 
Levinud  on  ka  FIDIC  (Insener-konsultantide  Rahvusvaheline   Föderatsioon )  ehituslepingute  tingimused, 
eelkõige  just  infrastruktuuri  ja  ühisveevärgi  riigihangetes.  Eestis  kasutatakse  valdavalt  punast  ja  kollast, 
harvematel  juhtudel  ka  rohelist  raamatut.  FIDIC  lepingute  puhul  on  tegu  väljatöötatud  ehitus-  ja 
projekteerimisvaldkonna  töövõtulepingute  standardtingimustega.  FIDIC  lepingute  ajalugu  ulatub  tagasi 
aastasse  1957.,  kui  esmakordselt  nägi  ilmavalgust  rahvusvahelisi  ehituslepingu  tingimusi  sisaldav  nn 
“punane raamat“. Föderatsioon asutati aga juba 1913. a. Prantsusmaa, Hollandi ja Belgia poolt. Käesoleval  
hetkel  on  kasutusel  1999.  aastal  avaldatud  FIDIC  töövõtulepingute  standardtingimusi  sisaldavad 
tüüplepingud.  
Punane  raamat  –klassikaline  ehitustöövõtuleping,  kus  ehitatakse  tellija  antud  projekti  alusel.  Projekti 
õigsuse  eest  vastutab  tellija.  Pärast  töö  teostamist  toimub  tehtud  töö  ülemõõtmine.  Oluline  on,  et 
ühikhinnad väljendaksid töö  tegelikku  maksumust, kas siis koos või ilma kasumita, üldkuludeta sõltuvalt 
sellest, kas töömahuloendis on eraldi välja toodud üldkulude ja kasumi rida või mitte. 
12 
 
Kollane raamat – projekteerimis- ja ehitustöövõtuleping, kus töövõtja teostab nii projekteerimise kui ka 
ehitamise. Projekti eest vastutab töövõtja. Üldiselt on tegu kogusumma lepinguga, mille puhul on olemas 
eelprojekt ning põhiliste tööde kohta töömahuloend.  
Roheline  raamat  –  ehitustöövõtulepingu  lühiformaat  rahaliselt  väiksematele  ja  tehniliselt  lihtsatele 
objektidele. Leping võib olla üles ehitatud nii kogusumma baasil, ühikhinna baasil või kombineerituna, kus 
osade tööde kohta on olemas põhiprojekt ja ülejäänud tööde kohta vaid eelprojekt. 
Punane 
Kollane  Roheline 
  
raamat 
raamat 
raamat 
Hanketeade (riigihangetel) 
x 
x 
x 
Lepingu üldtingimused 
x 
x 
x 
Lepingu eritingimused 
x 
x 
x 
Töökirjeldus 
x 
- 
x / - 
Tehniline kirjeldus 
- 
x 
- / x 
Töömahuloend 
x 
- 
x / - 
Tööde kirjeldus 
- 
x 
- / x 
Joonised 
x 
- 
x / - 
 
Tabel 3.1 Iseloomustab, mida iga leping endas sisaldab 
FIDIC lepinguid iseloomustab see, et lepinguosaliseks on ka Insener. Definitsiooni 1.1.2.4 kohaselt on 
„Insener isik, keda Tellija on ametisse nimetanud selleks, et ta tegutseks Lepingus Insenerina“. Inseneri  
kohustuseks on täita talle lepinguga pandud kohustusi. Insener oma olemuselt peaks olema justkui 
erapooletu , samas peab ta tegutsema Tellija huvides. 
 
Joonis 3.5. Lepingupooled FIDIC lepingute puhul 
Antud  raamatute  kasutamine  nõuab tellijalt  ja  pakkujalt  aga väga  häid  teadmisi.  Üheks  põhjuseks,  miks 
FIDIC  lepingud  nii   populaarsed   on,  seisneb  selles,  et  tegemist  on  lepingu  poolte  huve  tasakaalukalt  ja 
mõistlikult  reguleeriva  instrumendiga. Samas on nii poolte  eraldiseisvaid eesmärke  kui ka  ühiseid soove 
arvestades  vajalik  muuta  või   täiendada   standardtingimusi  ja  kohandada  neid  vastavalt  konkreetse 
olukorra vajadustele. Sellised kokkulepped fikseeritakse eritingimustega, mis omavad lepingu täitmisel ja 
vaidluste lahendamisel tihti keskset tähendust.  
13 
 
Vähemal määral kasutatakse Soome ehitustöövõtu üldisi lepingutingimusi YSE 1998. Leping on mõeldud 
reguleerima ettevõtjate vahelisi ehitustöövõtte.  
3.8.  Riigi- ja erahanked 
3.8.1.  Erahangete korraldamine 
Erahangete  korraldamisel  kindlaid  regulatsioone  ei  ole,  mida  järgima  peaks.  Seetõttu  on  tavaline,  et  ka 
hanke   korraldamise  ajal  muudab  tellija  korduvalt  ehitusprojekti  või  oluliselt  täpsustab  seda.  Samuti  on 
tavaline,  et  korraldatakse  mitu  pakkumus  vooru,  enne  kui  võitja  välja  valitakse.  Sellise   tegevusega  
garanteeritakse, et saadakse turu parim võimalik hind. Kuna erahanke puhul ei ole tegu avaliku hankega, 
siis peale pakkumuse  esitamist  ei näe pakkuja kohe oma tulemust esitatud pakkumuste seas. Erahankeid 
iseloomustab  ka  see,  et  puudub  konkreetne   ajatelg   ehk  pakkumuskutse  saamisest  kuni  lepingu 
sõlmimiseni võib teinekord minna mitmest kuust kuni äärmisel juhul ka aastani. Kui riigihangete puhul on 
tavaline, et võidab see, kes teeb kõige soodsama pakkumise, siis erahangete puhul see nii olema ei pea. 
Erahankeid  iseloomustab  ka  see,  et  vähem  on  bürokraatiat  ning  tööde  teostamise  ajal  on  tellijal  palju 
lihtsam viia ehitusprojekti sisse muudatusi.  
3.8.2.  Riigihangete korraldamine 
Hangete  korraldamine  ja  töövõtja  valimine  avaliku  ja  erasektori  poolt  on  oma   sisult   üsna  erinevad. 
Riigiasutus, kohaliku omavalitsuse asutus või üksus, avalik õiguslik  juriidiline isik  või muu avaliku sektori 
valitseva  mõju  all  olev  isik  kasutab  oma  tegevuseks  vajalike  asjade  ostmisel,  teenuste  või  ehitustööde 
tellimisel  avalikke vahendeid ehk  maksumaksja   raha, ning just seetõttu  peab ta riigihanke  korraldamisel 
järgima kindlaid põhimõtteid ning tagama oma tegevuse ja otsuste läbipaistvus. RHS-i kohaldamisalast on 
aga  väljas  hankelepingud,  mis  on  seotud  riigisaladusega  või  salastatud  välisteabega  riigisaladuse  ja 
salastatud  välisteabe  tähenduses  või  Eesti  Panga  turvalisuse  või  avaldamisele  mittekuuluva  teabega. 
Erahangete puhul otsustab eraettevõtja või –isik aga ise kuidas ta oma rahalisi vahendeid kasutab.  
Riigihangete  seadus  jõustus  1.  mail  2007.  aastal,  mida  on  hiljem  muudatustega  täiendatud.  Antud 
seadusega  on  üle  võetud  Euroopa  Liidu  riigihankedirektiivid  2004/18/EÜ,  2004/17/EÜ  ja  riigihangete 
õiguskaitsemeetmete direktiiv 2007/66/EÜ.  
Riigihangetes, nii nagu ka erahangetes, on kaks poolt: üks pool on RHS § 10 lõike 1 mõistes hankija, kes 
viib hanget läbi ja teine pool on RHS § 12 lõike 1 kohaselt pakkuja, RHS § 12 lõike 2 kohaselt  taotleja  või 
RHS  §  12  lõike  3  iga  huvitatud  isik,  kes  soovib  hankest  osa  võtta.  Pakkuja  on  see  isik,  kes  on  olnud 
huvitatud  isik  enne  pakkumuste  esitamist  ja  pärast  pakkumuste  esitamist  muutub  ta  pakkujaks. 
Samamoodi  muutub  huvitatud  isik  taotlejaks  pärast  taotluse  esitamise  tähtaega.  Seega,  enne  vastavat 
pakkumuse  või  taotluse  esitamise  tähtpäeva  on  kõikide  isikute  näol  tegemist  huvitatud  isikutega. 
Huvitatud isikutel on aga vähem õigus, neil puudub õigus küsida hankijalt selgitusi tehtud kvalifitseerimise 
vms otsuse kohta. 
Pakkujad  või  taotlejad  võivad  esitada  pakkumuse,  esialgse  pakkumuse  või  hankemenetluses  osalemise 
taotluse ka ühiselt, sellisel juhul on tegemist ühispakkujate ja ühistaotlejatega.  
Hankemenetluse  korraldamine  toob  kaasa  kulusid  nii  hankijatele  kui  ka  pakkumisi  ette  valmistavatele 
pakkujatele. Sellest tulenevalt on RHS § 15 kohaselt sätestatud riigihanke hankemenetluse korraldamise, 
ehitustööde  kontsessiooni  andmise  ja  ideekonkursi  korraldamise  kohustuse  maksumuse  piirmäärad 
avaliku sektori hankijale: 
14 
 
Rahvusvaheline 
  
Lihthange 
Hange  
hange 
Asjad ja teenused alates 
 
 
 
Riik ja riigiasutus 
> 10 000 €  > 40 000 € 
> 130 000 € 
Linna- või vallavalitsus või KOV 
> 10 000 €  > 40 000 € 
> 200 000 € 
Võrgustiku sektori hankija 
> 10 000 €  > 40 000 € 
> 400 000 € 
Ehitustööd alates 
> 30 000 €  > 250 000 € 
> 5 000 000 € 
Tabel 3.2 Hangete piirmäärad 
Riigihangete  rahvusvahelisi  piirmäärasid  on  kehtestatud  Euroopa  Komisjoni  määrusega  ja  määrus  on 
otsekohalduv kõigis liikmesriikides. 
Kogu  hankemenetluse  kõige  olulisem  küsimus on hankelepingu eseme määratlemine.  Hankelepingu ese 
määratletakse  hankeprotsessi  alguses  ja  seda  ei  saa  hiljem  muuta.  Lähtuvalt  hankelepingu  esemest, 
eelkõige  selle  keerukusest  ning  kogusest,  mahust  või  hulgast  määrab  hankija  pakkumuste  või 
hankemenetluses osalemise taotluste esitamise tähtaja.  
Tulenevalt RHS-ist on hankijal võimalik valida järgnevate hankemenetluste vahel: 
- 
Avatud hankemenetlus 
- 
Piiratud hankemenetlus 
- 
Väljakuulutamisega läbirääkimistega hankemenetlus 
- 
Väljakuulutamiseta läbirääkimistega hankemenetlus 
- 
Võistlev dialoog 
Hankemenetluse  valik  sõltub  ostetavate  asjade,  tellitavate  teenuste  või  ehitustööde  iseloomust. 
Lihtsamate  ja  täpselt  määratlevate  hankelepingu  esemete  puhul,  kus  ka  pakkumuste  hindamine  ei  ole 
töömahukas,  on  hankija  jaoks  kõige  lihtsam  korraldada  avatud  hankemenetlus.  Mida  raskem  on 
soovitavat  lahendust  leida,  seda  rohkem  tööd  nõuab  hankemenetlus  ja  sellisel  juhul  on  ilmselt 
otstarbekas pakkujate arvu piirata. 
Avatud hankemenetluse protsess: 
- 
Hanketeate avaldamine riigihangete registris 
- 
Hankedokumentide väljastamine huvitatud isikutele 
- 
Huvitatud isikute poolt saadetud selgitustele vastamine ning vajadusel hanketeate muutmine 
- 
Pakkumuste esitamine koos kvalifikatsioonide tõendavate dokumentidega 
- 
Määratud tähtajal õigeaegsel laekunud pakkumuste avamine 
- 
Pakkujate kvalifitseerimine ja vastavuse kontrollimine 
- 
Mittevastavate pakkumuste tagasilükkamine 
- 
Pakkumuste hindamine ja pakkumuse edukaks tunnistamine 
- 
Pakkumuse edukaks tunnistamise otsusest teavitamine  
- 
Kohustuslik ooteperiood enne hankelepingu sõlmimist (14 päeva) 
- 
Hankelepingu sõlmimine 
Teiste  hankemenetluste  puhul  on  see  protsess  valdavalt  sarnane  aga  igal  ühel  on  omad  iseäralikud 
omadused.  Näiteks  piiratud  hankemenetluse  puhul  tuleb  esitada  osalemise   taotlus   koos  kvalifikatsiooni 
tõendavate dokumentidega. Kõik, kes kvalifitseeritakse saavad see järel esitada oma pakkumuse. 
3.8.3.  Võimalikud hangete korraldamise keskkonnad  
Erahankeid võib korraldada selliselt, et saadetakse enda poolt valitud ettevõtetele pakkumiskutsed ja siis 
ootama  jääda,  kes  on  huvitatud  ja  esitab  oma  hinnapakkumise  ja  kes  ei  ole  huvitatud.  Tänapäeval  on 
15 
 
muutunud aga väga tavaliseks, et  hankeid  kuulutatakse välja Internetis kindlates keskkondades, et seeläbi 
suurendada konkurentsi ja hinda rohkem alla suruda.  
Riigihankeid ei viidagi mujal läbi kui Rahandusministeeriumi poolt hallatavas riigihangete registris: 
https://riigihanked.riik.ee/register 
Riigihangete  registris on kajastatud kõik  Eesti  Vabariigis  avaliku  sektori poolt  korraldatavad   hanked , mis 
ületavad  ettenähtud  piirmäära.  Seal  on  võimalik  näha,  kes  hanget  korraldab,  millal  tuleb  pakkumus 
esitada,  kvalifitseerimistingimused,  e-hangete  korral  ka  tulemused,  sõlmitud  lepingud  ja  muud  olulist 
hanget puudutavat infot. 
Erahangete korraldamiseks võib kasutada aga alljärgnevaid keskkondi: 
Http://ee.mercell.com/ 
www.hange.ee 
Euroopas korraldatavaid rahvusvahelist piirmäära ületavad hanked võib leida siit: 
http://ted.europa.eu/TED/main/HomePage.do 
 
16 
 
Loeng nr 4. Ehitusprojekt ja ehituskulud, ehituskulude liigitamine ja 
 
töömahtude arvutamine 
 
4.1.  Ehitusprojekt ja ehituskulude prognoosimine  
 
Omanik  kannab  kõik ehitusprojekti  elluviimisega  seotud  kulud  ning  projekti  alustamisotsuse  tegemiseks 
tuleb  tal  kulud  võimalikult  täpselt  määratleda  (prognoosida),  et  veenduda  hanke  korraldamise 
otstarbekuses.  Ehituskulude  prognoosimine  projekti  arengu  varases  staadiumis  toimub  üldjuhul 
analoogmeetodil 
kavandatava 
ehitise 
põhiparameetrite 
alusel; 
hoonete 
puhul  lähtutakse 
ruumiprogrammist ja soovitud pinna- või mahunäitajatest. 
 
Hoone  ehitusprojekti  (EVS  811:2012)  kohaselt  on  ehitusprojekt  jaotatud  staadiumiteks,  mille  puhul 
liigutakse  üldpõhimõtetest  detail-lahendusteni. Sama kehtib ehitusprojekti maksumuse prognoosimisel ja 
vastava  tasemega  kulueelarvete  koostamisel  -  esimesed  ehitusprojekti  kulude  esmased  prognoosid 
põhinevad vaid ideekäsitlusel  ja on  hinnangulised , järgnevatel projekti arengu staadiumidel täpsustuvad 
tehnilised lahendused, mis omakorda võimaldavad läbi viia üksikasjalisi kuluarvutusi. 
 
 
 
Projekti staadium 
Kulude hindamine ja  selgitamine  
 
 
Eskiisprojekt 
koostatakse kuluprognoos võrdlusobjektide põhiparameetrite 
 
maksumuse alusel või rahastamisvõimalusi arvestades 
 
hinnatakse ehitusprojekti alternatiiv- variante  tehnilistest 
 
lahendustest ja kvaliteedipiirangutest tulenevalt 
 
otsustatakse projekteerimise alustamine ja määratakse 
 
eelarvepiirang 
Eelprojekt 
antakse põhimõtteline lahendus ehitisele 
 
prognoositakse detailsemalt ehitusprojekti kulusid 
 
võrdlusobjektide ja/või orienteeruvate töömahtude alusel 
 
tehakse lõplikud otsused edasise projekteerimishanke või 
 
projekteerimis- ehitushanke  korraldamiseks 
Põhiprojekt 
määratakse ehitise kõik tehnilised parameetrid  
 
luuakse võimalus koostada töömahtude loetelu ja 
 
ehitustööde kulude kalkulatsioon (kontrolleelarve) 
 
tehakse otsus peatöövõtu ehitushanke korraldamiseks 
Tööprojekt 
vajadusel detailiseeritakse põhiprojekti lahendust tööde 
 
tegemisel kasutatavat tehnoloogiat ja tooteid arvestades 
 
tekib võimalus koostada detaileelarved ja kasutada neid 
 
kulukontrolli lähtealustena 
Tabel 4.1. Projekti staadiumid ja vastavad tegevused maksumuse prognoosimisel 
 
Ehituskulude  hindamise  täpsus  kasvab  sedavõrd,  kuidas  ehitusprojekt  täpsustub  ja  areneb.  Esimesel 
võimalusel,  kui  projektiga  antav  tehniline   lahend   on  piisavalt  täpsustunud,  tuleb  lisaks  projekti  kulude 
võrdlevale  üldparameetrite  järgi  arvutamisele  võtta kasutusele  kululiigi  põhine  arvutus.  Alljärgnevalt on 
ära  toodud  tabel,  mis  iseloomustab  ehitusprojekti  staadiumit  ja  vastavas  staadiumis  tehtud 
ehitusmaksumuse prognoosi täpsust. 
 
 
 
1 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Joonis 4.1. Täpsem projekt = täpsem ehitusmaksumus 
 
Fakt on see, et ükskõik kui täpselt maksumusplaanija/eelarvestaja oma tööd ka ei teeks  ehituskulude 
määramisel, tegelik ehitustööde maksumus selgub alles ehitustööde lõpuks. 
 
 
 
4.2.  Ehituskulude liigitamine  
 
4.2.1.  Ehitusprojekti jaotus komponentideks. Tööde struktuur 
 
Ehitusprojekti  paremaks  mõistmiseks  jaotatakse  töö  manipuleeritavateks   osadeks ,  komponentideks. 
Teinekord  jaotatakse  projekt  ka  allprojektideks,  kui  projekt  koosneb  mitmest  suurest  osast  (nt  kahe 
kõrvuti  oleva   korterelamu   ehitus).  Komponendid  jaotatakse  aga  eraldi  töökogumiteks  ja  üksiktöödeks. 
Sellise süstemaatilise jaotuse tulemusena moodustub  hierarhiline  struktuur, kus igal komponendil on oma 
spetsiifiline identifitseeriv kood. 
 
4.2.2.  Ehituskulude kodeerimine  
 
Kodeerimissüsteem  peab  haarama  kogu  ettevõtte  juhtimissüsteemi,  selliselt  et   igat   eelarvestatavat 
ehitusprojekti  oleks  võimalik  võrrelda  eelnevalt  eelarvestatud  objektidega.  Kood  on  aga  lühimeetod 
kandmaks olulist informatsiooni mingi objekti või elemendi kohta. Iga objekt või element, mis on seotud 
koodiga on läbi selle seotud ka maksumusega. 
 
Koodide funktsioonid: 
  Universaalne nimi, mis identifitseerib elemendi 
  Kategoriseerib, kvalfitseerib või muul viisil kirjeldab elementi mille juurde ta kuulub 
Eelised loogilise kodeerimissüsteemi kasutamisel: 
 
Elementide 
kerge 
ülesotsimine 
varasematest 
projektidest Kergem projekteerimisinfo saamine  
 
Kergem üles leida osturekvisiite ja spetsifikatsioone 
Paremad võimalused statistiliseks analüüsiks  
 
Üldiselt kasutatakse kahte liiki maksumuskoode: 
 
1)  Standardsed – tagavad  andmevahetuse  ühtluse erinevate projektide vahel  
 
2)  Projektikohased  –  jaotuse  aluseks  ühe  konkreetse  projekti  puhul,  sageli  tuletatakse 
standardsetest koodidest  
 
 
2 
4.2.3.   Mikro - ja makroeelarvestamine 
 
Eelarveliselt jaotatakse ehitusprojekti info hierarhiliselt kõige pealt makro- ja siis mikroelementideks. 
 
Makroelemendid  – jämedamad alljaotised (nt vundament, karkass  jne)  
 
Mikroelemendid  – detailsed tööd ja konstruktiivelemendid (vundamendi raketis,  armatuur jne)  
 
Olenevalt sellest, kas töötatakse eelarve jämedamate või detailsemate jaotiste tasemel, jagatakse 
eelarvestamine mikro- või makroeelarvestamiseks. 
 
4.2.4.  Kululiikideks jaotamise põhimõtted  
 
Kululiik – ehituskulude element selle tekke iseloomu järgi ( tööjõud , materjalid jne.)  
 
Kululiikideks jaotamise põhimõtted: 
 
- 
Eristada kululiike, millele soovitakse omistada erinevaid hinnalisandeid  
 
- 
Eristada kululiike, mis saavad olema eelarvestatud ja tegelike kulude  omavahelise  võrdluse 
objektiks  
 
- 
Eristada kululiike, mille järgi soovitakse teostada kontroll nende osakaalu järgi kogukuludes  
 
Praktikas levinud kululiikideks jaotamise viisid: 
 
2 kululiiki: tööjõud, muud  
 
3 kululiiki: tööjõud, alltöövõtt, muud  
 
4 kululiiki: tööjõud,  masinad , alltöövõtt, muud  
 
5 kululiiki: tööjõud, masinad, ehitusmaterjalid , alltöövõtt, muud  
 
NB!! Igal eelarve kulupositsioonil võivad esineda üks või mitu kululiiki! 
 
EVS 885:2005 kohaselt on Eestis  kululiigid  jaotatud järgnevalt: 
 
Kululiik 
Kirjeldus 
Tööjõukulu 
kõik  otsesed ja kaudsed kompensatsioonid ning nendega kaasnevad 
 
maksud, mida  tööandja tasub temaga töösuhetes olevatele 
 
töötajatele/töölistele ja riigile sõltumata kasutatavast palgavormist 
 
 
Materjalikulu 
kõik kulud hangitavatele materjalidele ja tarvikutele, mis sisaldavad 
 
kulusid nende veoks ehitusplatsile, kuid ei sisalda ehitusplatsil tehtavad 
 
tööpanust 
 
 
Alltöövõtukulu 
tasud alltöövõtjatele nende poolt tehtud tööde ja osutatud teenuste 
 
eest 
 
 
Omateenuste kulu 
ettevõtja erinevate allüksuste vahelised  arveldused , mis sisaldavad 
 
kogu vastava ressursikulu (tööjõud, materjalid, masinad) 
 
 
Muud kulud 
eelloetletud kulude hulka mitte kuuluvad kulud (nt üürid, veod , 
 
mitmesugused kulud ehitusplatsil), mille nomenklatuur täpsustatakse 
 
lepingus 
 
 
 
Tabel 4.2. Eestis kasutused olevad kululiigid 
 
 
4.2.5.  Ressursinormide olemus ja allikad 
 
Kasutatavad ressursside kulunormide mõisted kululiikide kaupa: 
 
Tööjõud –  ajanorm  (AN) 
 
Ehitusmaterjalid – (materjalide)  kulunorm  
Ehitusmasinad – (masinate) jõudlus norm 
 
3 
Tööjõu ajanorm – tööjõu töötundide arv, mis kulub kvalifitseeritud ja mittekvalifitseeritud töölisel ühe 
tooteühiku valmistamiseks. Ühikuks on in-h/üh. 
 
Kuidas nt tööjõu ajanormi kasutada: 
 
Teades tööjõu ajanormi ja töömahtu saab neid korrutades leida normatiivse tööjõukulu ning jagades selle 
tööliste  arvuga  saame  normatiivse  ehituskestuse.  Korrutades  viimase  töölise  tunni  hinnaga,  saame 
vastava tööjõu maksumuse etteantud töömahu kohta. 
 
Ajanormide allikmaterjalideks võivad olla: 
 
- 
Ettevõtte enda andmebaasid   
 
- 
Järelarvutusandmestikud  
 
- 
Laiemaks kasutamiseks kirjastatud kataloogid (EKE  NORA )  
 
- 
RATU (Soome) kartoteek ja käsiraamatud (võimalik saada www.ehituskeskus.ee)  
 
Käsiraamatutes esitatavad tööjõu  ajanormid  on kahesugused: 
 
- 
Tööpanusel  põhinevad,  esitatakse  töölisbrigaadi  ühine  ajanorm.  Esitatakse  brigaadi 
koosseis, millel ajanorm põhineb  
 
- 
Üksikutel tööliserialade nimetusel põhinev, kus brigaadi ajanorm on jaotatud brigaadiliikmete 
vahel  
 
Ajanorme esitatakse: 
 
- 
Detsimaalkonstantidena, nt 0,2 h/m3  
 
- 
Traditsiooniline väljendusviis, nt 5 m3/h  
 
Ajanormi (tööjõu tootlikkust mõjutavad):  
 
1)Regionaalne eripära 
 
2)Loodus ( tehis -) keskkonna mõju 
 
3)” õppimiskõver ” 
 
4)Tegurid, mis seonduvad ületunnitööga ja mitmes vahetuses töötamisega 
 
5)Seosed tööjõu ja juhtimise vahel 
 
 
 
4.2.6.  Ehituskulude liigitamine Eestis 
 
Ajaloost: 
 
-  Ehitusprojektide koostamise ajutine juhend (3. Ehitusmaksumus) 1991. aastal  
 
-  Ehituskulude  liigitamise  eeskirjad (ELE, 1992, DIN 1982, eelarvevorme polnud)  
 
-  Ehituskulud EVS 665:1996 (Kolde Projekt)  
 
-  Ehituskulude liigitamise juhend (ELJ) 1998 (DIN 277 1993.a., TTÜ + kommentaarid 
eelarvevormidega)  
 
-  Ehituskulude liigitamine EVS 885:2005 (BK Konsultandid AS ja Eesti Ehitusettevõtjate Liit)  
 
Ehituskulude liigitamise eesmärk: 
 
-Ehituskulude liigitamine toimub ühistel alustel 
 
-Teha võrreldavaks erinevate koostajate poolt arvutatud eelarvelised arvutused 
 
-Ühtsete töömahtude arvutamise reeglite kasutamine 
 
-Luua eeldused projehti  ja selle osade efektiivseks maksumus kontrolliks 
 
Ehituskulude  liigitamise  aluseks  Eestis  on  kümnendsüsteemil  põhinev   hierarhia   nii  pea-,  põhi-  kui 
kulurühmades,  mis  võimaldab  nende  edasiarendamist  kuni  kümneks  alamrühmaks  (0  kuni  9).  Igal 
madalamal tasandil pikeneb kulurühma kood (tunnus) ühe numbrikoha võrra. Kõrgemal tasandil paiknev 
 
4 
kulurühm  haarab  alati  nii  sisuliselt  kui  arvutuslikult  kõiki  tema  madalamate  tasandite  kulurühmi. 
Ehituskulude rühmad jagunevad: 
 
 
 
Kood 
 
(tunnus)  Kulurühm 
Selgitused  
 
 
 
 
 
Pearühm  Pearühmi on maksimaalselt 10 (koodiga 0 kuni 9) ja iga 
X 
 
 
pearühm võib  sisaldada kuni kümmet  põhirühma . 
 
 
 
 
 
 
 
 
Põhirühm  Iga põhirühm võib sisaldada kuni kümmet kulurühma (koodiga 
XX 
 
 
X0 kuni X9), milles X on pearühma tunnus. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kulurühm  Kulurühmad on koodiga XX0 kuni XX9, milles XX on kõrgemate 
XXX 
 
 
tasandite (pea- ja põhirühma) tunnused. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tabel 4.3. Kulude liigitamise põhimõtted 
 
 
Ehituskulude liigitamisel pearühmadeks, on nende hulgas kolm sellist rühma, mis ehituslikus tähenduses 
ei ole tarindid. Tegemist on ehituskorralduslikult oluliste kulurühmadega: tellija kulud (kulupositsioon 0), 
ehitusplatsi  korralduskulud  (kulupositsioon  8)  ja  ehitusplatsi  üldkulud  (kulupositsioon  9).  Ehitusplatsiga 
seotud kulud (kulupositsioonid 8 ja 9) sõltuvad ehitushanke- ja tööde korraldamisest ehitusplatsil, samuti 
ehituskestusest;   tarindite   kulupositsioonide  (1-7)  kulud  sõltuvad  projektlahendist  ja  selles  esitatud 
kvaliteedinõuetest. 
 
Kulude liigituse struktuur töömahtude loetelude koostamiseks: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tabel 4.4. Ehituskulude pea- ja põhirühmade koondtabel EVS 885:2005 järgi 
 
Liigiti  järgmisel tasandil täieneb positsiooni kood lisanumbriga, samas peab kasutamisel kinni pidama liigiti 
kui terviku ülesehituse põhimõtetest – kulupositsioonide põhinimetusi ja nende sisu ei tohi meelevaldselt 
muuta. Ehituskulude liigiti igal madalamal tasandil on numbriga 0 ja 9  lõppevad  numbrikombinatsioonid 
reserveeritud järgmiselt: 
 
0 - lõpulised koodid  tähistavad  eritlemata tarindeid: nt kood 20 –  vundamendid  eritlemata  
 
9 - lõpulised koodid on reserveeritud projektist tulenevatele erivajadustele, mida ei saa seostada 
muude tarinditega: nt kood 29 –  unikaalsed alused ja vundamendid  
 
Selline liigituspõhimõte võimaldab süsteemselt kirjeldada mistahes projekti eripärast tulenevaid kulusid. 
 
 2 
 ALUSED JA VUNDAMENDID   
 
 
 
Seina-, posti- ja alusmüüride taldmikud ning 
21 
Rostvärgid ja taldmikud 
 
 
 
ankurdus. 
 
   
   
 
211   Liiv- ja killustikalused 
 
 
212   Betoonitarindid 
 
 
213   Metalltarindid 
 
 
214   Müüritis 
 
 
215   Elemendid 
 
 
217   Sooja- ja hüdroisolatsioon   
 
Tabel 4.5. Väljavõte standardist ehituskulude ühe põhirühma kulurühma kohta 
 
Detailse  kulueelarve  saamiseks  aga  ei  piisa  sellisest  ehituskulude  jaotamisest  –  ehituskulude  liigitamine 
tööliikide  ja  need  omakorda  kululiikide  järgi  põhiprojekti  staadiumis  võimaldab  esitada  süsteemselt 
töökirjed,  siduda  need  kvaliteedinõuetega  ning  kasutada  töömahtude  mõõtmise  ja  töömahtude 
arvestamise  reeglite  (Tabel  4.6.)  alusena.  Ehitusettevõtjad  ja  –töölised  spetsialiseeruvad  üldjuhul 
tööliikide  järgi, mistõttu tööliikide  järgi koostatavad töömahtudel põhinevad kulude  eelarved kujunevad 
olulisteks  kulukontrolli  dokumentideks  tööde  elluviimisel.  Tarindi  ja  tööliigi  ühildamisel  tekkiva 
kulupositsiooniga on võimalik kirjeldada ja mõõta iga tööd ning selle tegemiseks vajalikku kulu. Jaotust 
 
6 
tööliikide järgi saab kasutada vaid koos tarindite kulupearühmadega 1 kuni 7, sest 0 on seotud tellija 
kuludega ja 8 ning 9 ehitusplatsi ettevalmistuskuludega. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tabel 4.6. Tööliikide loetelu 
 
 
7 
Näide 1: 
 
Kulurühm 212 – Betoontarindid 
Tööliik 22 – Sarrustamistööd 
Kululiik 1 -  Tööjõukulud  
Eelarve kulupositsioon: 212.22 – Betoontarindite sarrustamise tööjõukulud 
 
Näide 2: 
 
Kulurühm 535 – Plaatkatted 
Tööliik 83 –  Plaatimine  
Kululiik 2 - Materjalikulu 
 
Eelarve kulupositsioon: 535.83.2 – Plaatkatete plaatimise materjalikulu 
 
 
4.2.7.  Ehituskulude liigitamise põhimõtteline skeem 
 
Standardist tulenevalt võib ehituskulud liigitada all oleva skeemi järgi: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tabel 4.6. Ehituskulude liigitamise põhimõtteline skeem 
 
 
 
4.2.8.  Ehituskulude liigitamine mujal riikides 
 
4.2.8.1. CSI – süsteem 
 
CSI – Construction Spetcification Institute 
 
CSI Masterformat klassifikatsioonisüsteem, kõige uuem  versioon  aprill 2012 
 
8 
3-tasemeline hierarhia: 
 
1)  Üldjaotused (divisjonid ehk „divisions“) 48 tk  
 
1.  (või 01 00 00) Üldtingimused  
 
2.  Olemasolev olukord  
 
3.   Betoonitööd   
 
4.   Müüritööd   
 
… 
 
16. Elekter  
 
2)  1. astme alljaotised ( sektsioonid  ehk „sections“) 
Nt 03 10 00 – betooni raketisetööd  
 
3)  2. astme alljaotised  
 
Nt 03 15 50 –  talade   raketised   
 
Täiendatakse  neljanda  koodipositsiooniga – konkreetsed kulukirjed (tööd ja konstruktiivsed elemendid). 
 
Kui selline jaotus ebapiisav, rakendatakse nn WBS („work breakdown structure“) süsteemi – selline koodi 
süsteemil   piire  pole. 
 
4.2.8.2. Uniclass - süsteem 
 
Tegu  on  Inglismaal  kasutuses  oleva  kulude  kodeerimissüsteemiga.  Selle  kodeerimissüsteemi  alusel  on 
koostatud  SMM  (Standard  Method  of  Measerement),  mille  näol  on  tegu  mahtude  mõõtesüsteemiga. 
Tänapäeval on see asendatud NRM2 (New  Rules  of Measurement 2) kõitega, mis on edasiarendus. 
 
Tsiviilehituses eraldi väljaanne CESMM 4 (Civil  Engineering  SMM). 
 
Sisaldab  endas  nii  kulude  klassifikatsioonisüsteemi  kui  ka  mõõtmisjuhiseid.  See  on  aluseks  tellija 
töömahuloendi (BoQ – Bill of Quantities) koostamiseks. 
 
Põhimõtteline hierarhiline struktuur: 
 
1 tase 
E 
Pinnasetööd ja alused 
2 tase 
E1 
Väljakaevatav pinnas 
3 tase 
E10 
Kasvukiht 
 
Teise taseme alajaotusi on kokku üle 300 tk. 
 
CESMM4 klassifikatsioonisüsteem koosneb 26. esimese taseme alajaotusest: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
9 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tabel 4.7. CESMM4 kulude liigitus 
 
4.2.8.3. TALO  – süsteem 
 
Tegu on Soome ehituskulude klassifikatsioonisüsteemiga 
 
TALO-70      - kasutati 1980-ndatel aastatel 
 
TALO-80      - kasutati 1990-ndatel aastatel ning laialdaselt ka tänapäeval 
 
TALO-90      - kasutati 2000-ndatel aastatel ning laialdaselt ka tänapäeval 
 
TALO-2000    - laialdasem kasutuselevõtt 
 
TALO-90 klassifikatsioonisüsteemi kasutatakse: 
 
- 
Projekteerimisel  
 
- 
Hoonestamisel  
 
- 
Ehitusettevõtte kuluarvestuses  
 
- 
Ehitustootmise mitmesuguste ülesannete lahendamisel  
 
- 
Üldistes ja  avalikes infopankades  
 
- 
Mitmesugustes kirjastatud väljaannetes  
 
TALO-90 koosneb järgmistest klassifikaatoritest: 
 
- 
Konstruktiivelementide  klassifikaator (RO)  
 
- 
Tööliigi klassifikaator (SUO)  
 
- 
Kuluartiklite klassifikaator (KL)  
 
- 
Kulupearühmade klassifikaator  
 
Esimesed kolm moodustavad süsteemi põhikarkassi, kulupearühmad moodustavad teatava paralleelse 
klassifikatsiooni aluse. 
 
10 
Konstruktiivelementide klassifikaatoril on 10 pearühma (0 kuni 9): 
 
0 – Tellija kulud 
 
1 – Mullatööd ja alused 
 
2 – Vundamendid ja lisaehitised 
 
3 – Karkass 
 
4 – Avad, vaheseinad 
 
5 – Kattetööd, viimistlus 
 
6 – Mööbel, inventar 
 
7 – Elekter, santehnika 
 
8 – Ehitusplatsi jooksvad kulud 
 
9 – ehitusplatsi üldkulud 
 
Tööliigid: 
 
1 - Raketisetööd 
 
2 –  Sarruse  ja betoonitööd 
 
3 - Metallitööd 
 
4 – Müüri-, krohvimis- ja plaatimistööd  
 
5 – Elementide montaažitööd 
 
6 – Puidu- ja plaatimistööd 
 
7 – Sooja- ja heliisolatsioonitööd 
 
8 - Hüdroisolatsioonitööd 
 
9 – Muud tööd 
 
Kululiigid: 
 
1 - Tööjõud 
 
2 - Materjalid 
 
3 - Alltöövõtt 
 
4 - Omad teenused 
 
5 – Muud kulud 
 
4.2.9.  Eelarve võimalikud vormid 
 
Detaileelarve vorm 1 
 
 
 
4.3.  Töömahtude mõõtmine ja tööde arvestamise reeglid  
 
4.3.1.  Kulud ja hinnad 
 
Ehituskulude arvestamiseks on kaks võimalust: 
 
• tugineda hinnale, mida nõutakse valmis ehitise või selle osa eest 
 
•tugineda ressursi kulule, mida on vaja ehitamiseks 
 
Sellest tulenevalt eristatakse: 
 
•valmistoodangul põhinevad hinnad 
 
•ressurside kulul põhinevad hinnad 
 
Enamik  maksumusplaanija  poolt  kasutatavaid  maksumusplaanimise  ja  kontrolli  põhimõtteid  kasutavad 
hinda  lõpetatud  tööle ehk  valmis  toodangul  põhinevaid  hindu.  Need  hinnad  võivad  olla  veidi  suuremad 
kui ehitaja poolt tehtud pakkumus ja arvestavad rohkem turu mõju kui kulusid. 
 
11 
Kogemustega  ehitajad  suhtuvad  eelarvamusega  sellesse  seisukohta  ja  väidavad,  et  maksumusplaanija 
peab  olema  enam  seotud  ,,(tegelike)  kuludega"  ehk  kasutada  ressurssidel  põhinevaid  hindu.  See  on 
oluline probleem, mille puhul pole lihtne teha vahet väljamõeldise ja tegelikkuse vahel. 
 
Tegelikult  on  iga  selles  kontekstiskasutatav  suurus  samaaegselt  nii  "hind"  kui  "kulu"  sõltuvalt  sellest, 
kuidas teda vaadelda. On välja kujunenud seisukoht, et "müüja hind on ostja kulu". Seega on ehitaja hind 
tellijale  kulu,  alltöövõtja  hind  on  töövõtjale  kulu  ja  materjalidega  varustaja  hind  töövõtjale  materjalide 
kulu. 
 
Kui  töös  on  palju  suuri  projekte,  mille  puhul  kasutatakse  üha  enam  juhtimislepinguid,  siis  kujunevad 
projekti  kulud  alltöövõtjate  hindade  alusel  ja  üha  enam  võib  küsida,  kui  paljud  ehitajad  teavad 
ehituskuludest nii palju kui seda peavad teadma maksumusplaanijad. Sellise juhtimiskorralduse puhuI on 
aga seni levinud määratlus "otsekulud" muutunud ilmselt ka vaidlustatavaks. 
 
Nii valmistoodangu hinnal kui kasutatavate ressursside  kulul põhinevatel käsitlustel on oma tugevad kui 
ka nõrgad küljed. Oluline on aru saada, millist meetodit on ehituskulude kalkuleerimisel arvestatud ning 
mida tellija või töövõtja soovib saada. 
 
4.3.2.  Töömahtude arvutuse mõiste ja osavaldkonnad 
 
Töömahtude arvutus – üksikute ehitustööde ja konstruktiivsete elementide koguste arvutus 
(enamasti seotud detaileelarvestamisega). 
 
Töömahtude arvutus käsitleb arvutuste alusdokumentides sisalduva informatsiooni muutmist 
objekti tervikuna kirjeldavaks arvutusmeetodi poolt määratletud mahupositsiooniks. 
 
Mahuarvutuse osavaldkonnad: 
 
1)  Algdokumentatsiooni tõlgendamine  
 
2)  Algdokumentatsioonis  sisalduva  info   agregeerimine   ja  kujundamine  mahuloeteluks 
vastavalt eelarvestusmeetodi poolt ette nähtud juhistele  
 
3)  Eri  eelarvestusmeetodite  mõõtmiseeskirjade  tundmine,  mõõtmisrutiinide  valitsemine  ja 
mahtude arvutus mõõtude alusel  
 
4.3.3.  Mahuloetelu koostamise üldpõhimõtted ja mahuarvutusprotsessi etapid 
 
Mahuloetelu koostamise alused: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Joonis 4.2. Töömahuloendi koostamise skeem 
 
12 
Info eritlemine ja kirjeldamine: 
 
1)  Eritlemise  all  mõeldakse  objekti  mahuarvutuslike  kulupositsioonide  esitamist 
hindamiseks  sobivate  mahuridadena  
 
2)   Kirjeldamise   all  mõeldakse  projekti  mahuarvutuslike  kulupositsioonide  esitamist  selliselt,  et 
iga positsiooni sisu on mahurea tõlgendamise  seisukohast  ühemõtteline  
 
Mahuarvutusprotsessi etapid:  
1)alginformatsiooniga tutvumine  
 
2)hinnapäringute koostamine alltöövõttudele ja eritarnetele 
 
3)kulupositsioonode klassifikatsioonisüsteemi ülevaatus , täpsus 
4)arvutatava objekti jaotamine osadeks 
 
5)mahuarvutajate vahelise tööjaotuse sisse  viimine  
 
6)mahuarvutusvahendiga tutvumin ja  mahuarvutus  meetodi valik 
 
7)esialgse tööde organiseerimise lahenduse väljatöötamine 
 
8)tegelik mahuarvutus 
 
9)mahuarvutuse kontroll 
 
4.3.4.  Töömahtude arvutamise meetodid 
 
Võimalik on eristada kolme erinevat töömahtude arutamise meetodit: 
 
A  Mõõtmismeetod 
 
Kui töömahtu on võimalik mõõta, saadakse see projektmaterjalidest kas otsese mõõteväärtusena 
või joonisel olevate mõõteväärtuste kaudu teatud  aritmeetiliste  tehete teostamise teel. 
 
Mõõteväärtused mõõdetakse eelarvestusmeetodi mõõtmisjuhendi alusel. Joonisel 
olevad mõõteväärtused loetakse primaarseteks võrreldes joonistelt mõõdetavatega. 
 
B  Prognoosimeetod 
 
Kui algdokumentatsioon on puudulik, tuleb maht oletada ning oletuse põhimõtted üles märkida. 
Oletada  võib  näiteks  analoogobjektide  mahuarvutusandmete  alusel.  Kasutatakse  näiteks 
selliseid näitajaid: sarrusetöödel kg/m3, raketisetöödel m2/m3, välisseina puhul m2/brm2 jne. 
 
C  Põhiosa meetod 
 
Kui tegemist on korduvate mahtudega (nt sama ruumigrupi eri korrustel ), võib kasutada nn 
põhiosa meetodit. Leitakse  korduva põhiosa mahud ja korrutatakse need põhiosade arvuga. 
 
4.3.5.  Mahuarvutusjuhendid 
 
Mahuarvutusjuhendis esitatakse üksikute tööde tasemel koostatava mahuarvutuse koostamise 
juhised. Ettevõttes kasutatakse: üldist või firma sisest mahuarvutusjuhendit. Mahuarvutusjuhend 
sisaldab töömahtude kirjeldamise, eritlemise ja mõõtmise reegleid. 
 
Mahuarvutusjuhendis määratakse:  
1)kasutatavad kulupositsioonid töö sisu kirjeldusega 
 
2)mahtude eristamine kulupositsioonide siseselt 
 
3)mahtude mõõtmisviisid ja ühikud  
 
4)täiendavad küsimused, mida mahtude arvutamisel on vaja välja selgitada 
5)hindamisel eraldi arvesse võetavad asjaolud 
 
 
 
 
 
13 
Juhendi järgsed mahud mõõdetakse konstruktiiv-teoreetiliselt,  kadusid  jms arvesse ei võeta (neid 
arvestatakse hindamisel). 
 
4.3.6.  Töömahtude mõõtmise ja tööde arvestamise reeglid EVS 885:2005 kohaselt 
 
Töömahtude  mõõtmise-  ja  tööde  arvestamise  reegleid  kasutatakse  ehitustööde  pakkumiskutse 
dokumentide  töömahtude  loetelu  koostamiseks,  tööde  hindamiseks  ja  arvestamiseks.  Töömahtude 
loetelu detailsus sõltub ehitusprojektis pakutavatest tehnilistest lahendustest ja nende mahust. 
 
Töökirjete  rühmitamine  töömahtude loetelus toimub standardis toodud ehituskulude liigituse alusel, mis 
tagab võimaluse kontrollida tööde läbiviimist ja korraldada objekti usaldusväärset rahastamist. 
 
Töömahtude mõõtmisreeglid on esitatud tööliikide kaupa;  reeglites  on iga töö kirjeldamisel esitatud: 
  tööstandardikirjeldus 
  arvutusühik 
  mõõtmis reeglid 
 
Töömahud  arvutatakse  ja  esitatakse  ehitusprojektis  ettenähtud  mahus  standardi  EVS  885:2005   lisas   B 
esitatud reeglite alusel. 
 
Kaks väljavõtet standardi EVS 885:2005 lisast B töömahu arvutamise kohta: 
 
22 Sarrustamistööd 
Selgitus : 
 
Käsitleb sarrustamist kohapeal ettevalmistava sarruse, sarrusvõrkude ja ettevalmistatud sarrusega. 
Kohapealne ettevalmistus sisaldab sarrusterase lõikamist, painutamist ja paigaldamist. 
 
Arvestusühikud: 
 
- 
kg  
 
- 
tk taridetailid  
 
Mõõtmisreeglid: 
 
- 
sarrust mõõdetakse teoreetilise massina kg-s  
 
- 
sarruse arvutamisel arvestatakse mahtu vastavalt sarrustamise joonistele või spetsifikatsioonile  
 
- 
sarrusetööde hulka kuuluvaid distantsklotse, sidumistraati eraldi ei näidata  
 
- 
sarrusterase arvestamisel on määravaks arvestuslik mass (tootja profiilkataloog)  
 
- 
sarrustamise  jooniste  puudumisel  või  nende  puudulikul  esitamisel  antakse  sarruse  mahud 
hinnanguliselt koos  viitega  arvestamise  meetodile   
 
- 
sarrused rühmitatakse tüübi järgi; võrksarrus varbsarrus (kalasaba-, sile jne)  
 
- 
eraldi  näidatakse  monteeritavate  elementide  vuugitäite  sarrust,  erimõõtu  sarrust  (ülipikad  ja 
liugraketise  sarrus ) jms.  
 
-  sarruse eelpingestamistöid rühmitatakse ehitusprojekti seletuskirja alusel  
 
83 Plaatimine 
Selgitus: 
 
Käsitleb Plaatimist keraamiliste ja looduskivist plaatidega koos paigaldussegude ja liimide, alusvõrkude jm 
tarvikutega; põrandate plaatimist käsitletakse jaotises 84; fassaadide plaatvoodreid jaotises 82. 
 
Arvestusühikud: 
 
- 
m2 -   seinte ja lagede plaatkatted, rühmitatuna materjali markeeringu järgi  
 
- 
postide, talade ja pilastrite plaatkatted, rühmitatuna materjali markeeringu järgi  
 
14 
- 
avakülgede plaatkatted, rühmitatuna materjali markeeringu järgi  
 
- 
vuukimine, rühmitatuna vuugitüübi järgi  
 
-  m  -   dekoratiivääristus, rühmitatuna nende markeeringu ja materjali järgi 
 
- 
nurga- ja otsaplaadid, rühmitatuna nende markeeringu ja materjali järgi  
 
-  tk  -   eriplaadid, rühmitatuna nende markeeringu järgi 
 
Mõõtmisreeglid: 
 
- 
plaatkatted tuleb eristada plaatide markeeringu järgi  
 
- 
plaatkatte pinda tuleb arvutada kaetava pinna mõõtmete  järgi või kuni piiravate tarinditeni  
 
- 
kui  projektis  ei  ole  nõutud  teisi,  tuleb  seinte  plaatkatte  kõrgust  mõõta  aluspõranda  või 
vahelaetarindi  pealt  kuni  kõrgemal  asuva  vahelaetarindi  alla,  ripplae  korral  sellest  10  cm 
kõrgemale  
 
- 
plaatriba pikkust tuleb arvestada selle pikima mõõtme järgi  
 
- 
püsisisustusega kaetud seina- või laeosa plaatkatte mahtu ei arvestata, kui ehitusprojektis ei ole 
nõutud teisiti  
 
Maha arvatakse 
 
-  enam kui 0,5 m2 pinnaga avad  
 
4.4.  Ehitusplatsi kulude eelarvestamine  
 
4.4.1.  Ehitusplatsi ülevaatuse akt 
 
Enne  tööde  plaani  ja  hinnapakkumise  arvutuste  tegemist  on  vajalik  lisaks  lepingutingimuste,  kavandi 
dokumentide, töömahtude loendi ja töökirjelduste spetsifikatsioonidega tutvumist kohapeal üle vaadata 
tulevane  ehitusplats. 
 
Krundi  kuju,  geoloogilised  ja  hüdroloogilised  tingimused,  olemasolevate  rajatiste  iseloom  krundil  ja 
naabruses   võivad  oluliselt  mõjutada  nii  valitavat  ehitustehnoloogiat  (s.h.  masinate  arvu  ja  paiknemist 
ehitusplatsil),  ehituskulude  suurust  (nii   otsekulude   kui  ehitusplatsi  üldkulude  osas),  ehituskestust  kui  ka 
kaasneda võivaid riske. Ehitusplatsi ülevaatuse kohta tuleb koostada ülevaatuse akt, millele peavad olema 
lisatud  fotod  ehitusplatsist.  Alljärgnevalt  on  esitatud  näitlik  küsimuste  loetelu,  millele  vastused  on  vaja 
anda  ehitusplatsi  ülevaatuse  aktis,  mis  peab  olema   allkirjastatud   ja  dateeritud  ajaliselt.  Soovitatav  on 
järgida  allesitatud  liigendust.  Hinnapakkuja  võib  küsimustikku  alati  täiendada  konkreetsete 
lepingutingimustega tutvumise  alusel. 
 
1)Juurdepääsu teed 
 
Kas  on  piiranguid  juurdepääsuteede,  sildade,  viaduktide  laiusele,  kõrgusele  ja 
kandevõimele?  
 
Kas  on  võimalik  olemasolevate  teede  kahjustamine  ehitustranspordi  ja  masinate  poolt 
ning sellest tekkiv vajadus kompenseerida kohalikule omavalitsusele tekitatavad kahjud?  
 
Kas  juurdepääs  ehitusplatsile  ei  nõua  eramaade  ületamist  ja  milliste  kuludega  on  see 
seotud?  
 
2)Ehitusplatsi  hõivatus  
 
Kas ajutiste teedena ja ladustamisplatsidena saab kasutada alaliste  teede aluseid? 
Millised on likvideerimist (ümbertõstmist) vajavad takistused?  
 
-  Maapinna kohal ( torustikud , juhtmed, puud jne)  
 
-  Maapinnal (torustikud, kaitstavad pinnareljeefid jne)  
 
15 
-  Maapinna all ( drenaaž , torustikud, kaablid , vanad alused ja vundamendid jne)  
 
-   Olemasolevad  ehitised  
 
-  Puud  (kas  neid  on  vaja  säilitada  ja  kas  need  takistavad  ehitusmasinate  tööd, 
vajadusel hinnata nende kõrgust)  
 
Veekogud, nende veetaseme võimalik muutus, sildamiste vajadus  
 
Mida veel on vaja teha ajutiste ehitiste püstitamiseks ja ajutiste tööde tegemiseks?  
 
3)Ehitusplatsi piirid ja külgnevad alad 
 
Millised ehitised ja puud ümbritsevad ehitusplatsi? Määrata nende kõrgus, kui nad jäävad 
tornkraana mõjupiirkonda.  
 
Hinnata  rajatava  ehitise  kaugus  ehitusplatsi   piirist .  Kas  see   vahekaugus   on  piisav 
tõsteseadmete paigaldamiseks, masinate liikumiseks ja tellingute püstitamiseks?  
 
Avalikkuse  ohutuse  tagamine.  Kas  ehitusplatsil  on  vaja  tagada  kellelegi  (transpordi, 
inimeste) läbipääs?  
 
Kas külgneval alal on lasteasutusi, koole, mänguväljakuid? Kuidas tagada nende ohutus? 
Kas sellest võivad tulla erinõuded ehitustööle?  
 
Kas  piirneval  alal  on  veekogusid,  mille  veetaseme  muutus  võib  mõjutada  ehitustöid  (nt 
veetaseme muutus süvendis)?  
 
Lähedal  asuvad  lennuväljad,  mis  võivad  seada  piiranguid  kasutatavate  tornkraanade 
kõrgusele.  
 
Kas  on  kellelegi  lubatud  ehituslepingu  kestuse  ajal  pääs  ehitusplatsile?  Kas  selle 
kindlustamiseks on vajalikud erimeetmed?  
 
Piirnevad kaablid ja torustikud. Kas need võivad põhjustada täiendavaid riske?  
 
4)Müra 
 
Piirangud  ehitustööst  põhjustatud  müra  tugevusele  ja  selle  ajalisele  kitsendusele  tuleb 
selgitada kohalikust omavalitsusest. Eriti oluline on see kui naabruses paiknevad koolid või 
haiglad . Eraldi piirangud võivad olla tööle õhtusel ja öisel ajal. 
 
5)Ehitustehnoloogilise vee ja elektri saamise võimalused 
 
Projektis  on  küll  kooskõlastatud  rajatava  alalise  ehitise  vee  ja  elektrivajadused  ja 
ühendused, kuid ehitusaegne vajadus teatud tehnoloogiate puhul võib neid ületada.  
 
Ehitusaegsete  vee-  ja  elektriühenduste  kooskõlastamine  ja  taotlemine  vastavalt 
ettevõttelt  
 
6)Pinnas,  geoloogia , hüdroloogia 
 
Olgugi, et projektdokumendid peaks sisaldama nimetatud andmeid, tuleks ehitusplats üle 
vaadata.  Kuiva  ilma  puhul  ülevaatuse  ajal  ei  tohi  unustada  võimalikku  tingimuste 
muutumist suurte vihmade korral ja talvel. Järeldusi selles küsimuses võib teha taimestiku 
vaatluse ja naabruskonna küsitluse alusel. 
 
7)ei ole vaja teada 
 
Välisehitusel on oluline teada kohalikke piiranguid töönädala pikkusele, töötundide arvule 
päevas  ja  ületundidele.  Samuti  on  vaja  selgitada  riiklikud  pühad  ja  võimalikud 
kollektiivpuhkused suvel 
 
 
 
16 
8)Kohalikud ilmastiku tingimused 
 
Ilmastikutingimuste selgitamine on vajalik eelkõige ajaliste riskide määramiseks. Andmeid 
selle  kohta  on  võimalik  saada  kohalikust  meteoroloogia  teenistusest  ja  vestlustest 
kohaliku elanikkonnaga. 
 
4.4.2.  Ehitusplatsi kulud 
 
Ehitusplatsi kulude eelarvestamisel tuleb rääkida kahest  erinevast  kulugrupist, mis vastavalt EVS 885:2005 
järgi on ehitusplatsi korralduskulud (kood 8) ja ehitusplatsi üldkulud (kood 9). 
 
Ehitusplatsi  korralduskulud  sisaldab  kulusid  töö  korraldamiseks  ehitusplatsil,  samuti  meetmeid 
abivahendite  hankimiseks,  vedu  ehitusplatsile,  paigaldusi,   hooldust ,  ülalpidamist  ja  lammutustöid. 
Ühesõnaga  kõiki  töid,  mida  on  vaja  selleks,  et  ehitusplatsil  oleks  võimalik  organiseeritult  ehitustöid 
teostada. 
 
Ehitusplatsi korralduskulud jagunevad EVS 885:2005 järgi: 
 
- 
81      Ajutised  ehitised ehitusplatsil, nt soojakud ja olmeruumid  
 
- 
82     Ajutised tehnosüsteemid , nt vesi ja kanalisatsioon  
 
- 
83     Masinad ja seadmed, nt tornkraanad  
 
- 
84      Tööriistad  ja instrumendid, nt üldkasutavad tööriistad  
 
- 
85     Abimaterjalid, nt köis  
 
- 
86      Energiakulu , nt elektri- ja veekulu   
 
- 
87     Veod, nt materjalide vedu ehitusplatsile  
 
Ehitusplatsi üldkulud sisaldavad aga lepingust tulenevaid meetmeid, mida ei saa siduda üksikute tarindite 
või ehitiste osadega. 
 
Ehitusplatsi üldkulud jagunevad EVS 885:2005 järgi: 
 
- 
91     Juhtimiskulud, nt projekti  meeskonnad  palgad  
 
- 
92     Kulud abistavatele tegevustele, nt ehitusplatsi korrashoid   
 
- 
93     Erikulud seoses tegevusega välisriikides  
 
- 
94     Talvised lisakulud , nt lume- ja jääkoristus  
 
- 
96     Lepingu erikulud, nt kindlustused ja garantiid   
 
 
4.4.3.  Töökorralduse mõju maksumusele 
 
Paljud projektiga seotud suured kulud pole otseselt seotud tehtud tööde mahuga, küll aga aja ja teatud 
sündmuste  toimumise  või  mittetoimumisega.  Põhiline  tööde  mahuga  seotud  kulu  on  materjalid,  nende 
ettenägelik ostmine  ja  põhjendamatute  kulude   vältimine   annab  siiski tühise  kokkuhoiu  nendes  kuludes. 
Samas  sõltumata  sellest,  millist  tööd  tehakse,  tuleb  selle  tegemist  korraldada.  Tegeliku  kokkuhoiu  või 
raiskamise  ulatus  ehituses  sõltubki  sellest,  kuidas  töid  organiseeritakse.  Kui  ehituslepingute  saamiseks 
toimub  võistupakkumine,  on  just  korraldusoskused  need,  mis  moodustavad  töövõtja  tegeliku 
kauplemisvaru. 
 
Omanike survel on keskmine ehituskestus viimasel kümnendil oluliselt lühenenud. Keskmise ehituskestuse 
lühenemisega kaasnevad ehitusfirmale aga ebatootlikud kulud ressursside, eelkõige tööjõu, kasutamisel. 
 
 
 
 
 
 
 
17 
Kulud, mis sõltuvad keskmisest ehituskestusest on: 
-  tööseisakute eest makstav lisatasu  
-  ülekoormuste kompenseerimiseks makstavad ületunnitasud või normiületamispreemiad 
-  tööliste  objektilt objektile  üleviimise kulud 
-  masinate objektilt objektile üleviimise kulud 
-  lisatasud 2. ja 3. vahetuses töötamise eest ja  omahinna  kallinemine tööviljakuse ja tööaja 
kaotuse eest vahetustega töödades 
-  tööviljakuse langusest tulenev omahinna kallinemine 
 
Probleemi  lahendamiseks  on  peatöövõtjad   loobunud   oma  tööjõu  kasutamisest  kuni  selleni,  et  esineb 
peatöövõtu lepinguid, kus oma jõududega tehtav töömaht on null. Pole inimest, pole probleemi. 
 
Hästi korraldatud töö on see, kui nii  masinatele  kui töölistele on tagatud pidev ja segamatu töö tegemine. 
Sel juhul ei tehta liigseid kulutusi tööjõu või  mehhanismide  platsile toomisele ega sealt viimisele, aga ka 
mittetootlikule  ajakulule  platsil.  Kaasnevalt  välditakse  nii  tööliste  kui  materjalide  põhjendamatuid 
ümberpaigutamisi ning sellega kaasnevaid kulusid. 
 
Hea  töökorraldus  tagab  ka  suurema  töö  efektiivsuse  sellega,  et  töölised  näevad  selget  ülesannet  ning 
tunnetatakse tootmises osalemise tulemuslikkust: sel juhul pole küll tegemist otsese ajakuluga. Ehituses 
on aga pidevalt probleemiks see, et tavaliselt ei suudeta välja selgitada seda tüüpi kulusid siis, kui need on 
põhjustatud tellija poolt. 
 
Siit tulenevalt on näha ka maksumusplaanija võimalused kasutades hindadel või ressurssidel põhinevaid 
arvutusmeetodeid,  sest  vaid  viimase  puhul  on  võimalik  jälgida  tööde  korraldusega  seotud  kulusid. 
Tavaline  kommentaar  sellele  on,  et  pakkumuse  koostamisel  lähtutakse  edukatest  lahendustest  ja  vaid 
vähesed  edukad  pakkujad  on  oma  pakkumuse  koostamisel  arvestanud  ebaedu  võimalust,  sõltumata 
sellest,  mis  tegelikult  hiljem  juhtub!  Ja  tegelikult  võib  ka  maksumusplaanija  väita,  et  tema  poolt 
kasutatava   arvutusmeetodid   tagavad  eduka  juhtimise  ja  pole  vaja  muretseda  hilisema  pärast.  Selline 
suhtumine on muidugi eriti vajalik eelarvestamise esimestel etappidel kui lahend pole veel lõplik. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
18