Ehitusmaksumuse modelleerimine (0)

Loeng nr 6. Ehitusmaksumuse   modelleerimine  
 
Kui kavatsetakse hakata tootma midagi uut, tehakse  kõigepealt   näidis , seda põhjustel, et: 
 
1.Kujutada ette kolme-mõõtmelisi proportsioone, mis pole joonisel tajutavad  
 
2.Selgitada välja tootmiseks vajalikud  tööriistad  
 
3.Kalkuleerida toodangu maksumus 
 
4.Anda toodangule sobiv funktsionaalne väljanägemine, millega võib kaasneda katsetamine koos 
täieliku purustamisega 
5.Proovida toodangu turustamise võimalusi 
 
6.Valmistada tarbijale proovi partii, et demonstreerida saavutatavat kvaliteeti 
 
Valmistades näidise ja kontrollides seda võib lahendada need probleemid, mida on vaja vältida tulevikus 
kui  toodangut  tegelikult  valmistatakse  ja  müüakse.  Kui   lõpptoodang   on  mahukas  ja  kallis,  pole 
otstarbeks valmistada näidist, seda eriti sellise toodangu puhul nagu ehitised. Siis valmistatakse vaid üks 
toodangu ühik, sest  täiendavaid   kulusid  näidise valmistamiseks pole otstarbekas lisada täiendava kuluna 
toodangule.  Samas  on  enamik  uusi  konstruktsioone  unikaalsed  lahendused,  suurte  investeeringute  ja 
kasutusajakuludega  ning  loodetavasti  ka  pikaajalised  oma  kasutuses.  Seetõttu  vajavad  nad  igal  juhul 
kontrollimist pikemale ajale, et tõestada oma  efektiivsust : seega pole praktiline ega ökonoomne ehitada 
näidis  funktsionaalsete  omaduste  ja  kogumaksumuse  kontrollimiseks.  Ilmselt  saab  ehitada  vaid 
põhikonstruktsioonide  näidised  ja  selline  vajadus  võib  tekkida  ka  koos  sooviga  arvestada  neid 
uurimistulemusi  ehitusmaksumuse  plaanimisel,  sest  suur  aja-  ja  vahendite kulu  ehitamisel   ei  võimalda 
ehitada mitu korda. 
 
Kui  füüsiliste  näidiste  valmistamine  pole  ehituses  tavaliselt  võimalik,  siis  ehitise   projekteerimine   peab 
toimuma  nii,  et  saadakse   kinnitus    tellija   soovide  rahuldamisest.  Seega  on  vaja  koostada  mudel,  mis 
iseloomustab   tegelikku   olukorda  väiksemas  ulatuses,  kuid  siiski   selliselt ,  et  oleks  võimalik  reaalse 
hinnangu andmine. 
 
Need mudelid võivad olla: 
 
• füüsilised ( kolmemõõtmeline makett) 
 
•  matemaatilised  (soojuskao valem) 
 
•statistilised ( seaduspära väljatoomine kogutud andmete alusel) 
 
Maksumust  võib  pidada  üheks  hoone  otstarvet  ja välisilmet  iseloomustavaks  parameetriks  ning  seega 
peab  olema  võimalus  ka  seda  modelleerida.  Edukalt  on  koostatud  selliseid  maksumusmudeleid,  mis 
aitavad aru saada nii projekteerimise lähteülesande ja ka tema käigu mõjust maksumusele. 
 
Maksumusmudel peab olema selline projekti kirjeldus, mis iseloomustab lahendi maksumust mõjutavaid 
tegureid. 
 
Selline  mudel  peab  püüdma  iseloomustada  neid  põhilisi  kuluartikleid,  mis  võimaldavad  teha 
maksumusanalüüsi  ja  -plaanimist,  muutes  vastavalt  vajadusele  projekteerimise  lähteülesannet,  ehitus 
tehnoloogiat, tähtaegu jm. 
 
Eesmärgiks  on  kujundada  oodatav   lahend   nii,  et  otsuse  tegemist  saaks  juhtida  ja  analüüsida 
projekteerimise  käigus.  Eelarve  koostamine  projekteerimise  varasematel   etappidel   võimaldab 
põhjendada ka tehtavate kulude otstarbekust. 
 
1 
6.1.  Traditsioonilised maksumusmudelid  
 
Eeltoodu  põhjal  on  selge,  et  eelarvestajad  on  kasutanud  maksumuse  modelleerimist  juba  aastaid: 
töömahtude  väljatoomine  on  andnud  töövõtjale  pildi  projektist,  mahtudele  lisatud  hinnad  muudavad 
andmed  aga  ehituse  maksumusmudeliks.  Muutes  mahtusid  või  hindu  vastavalt  kasutatavale 
tehnoloogiale ja materjalile, saame hinnata erinevate  lahendite  mõju maksumusele. 
 
Töömahtude  loend  koostatakse aga projekteerimise viimasel etapil, mistõttu igasugused sealt  saadavad  
andmed  tekivad  liiga   hilja   selleks,  et  ära  hoida  ebaõnnestunud  projektlahendust.  Töömahtude  loendi 
põhjal  kujundatud  eelarve  on  hilinenud  ka  selleks,  et  tellija  saaks  mingit  teavet  oma  ligikaudsetest 
projektiga  seotud   kuludest .  Seetõttu  on  ilmselt  varasemal  projekteerimisetapil  vaja  kasutada  palju 
lihtsamat  mudelit.  Maksumuskonsultandi  koostatud   mudeliga    kirjeldatu   sõltub  aga  paljuski 
projekteerijal kasutada olevatest andmetest. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Joonis 6.1. Traditsiooniline maksumuse modelleerimine 
 
Joonis  6.1.  kirjeldab  aja  jooksul  kujunenud  traditsioonilisi  maksumusmudeleid  ja  nende  sobivust 
erinevatele projekteerimisetappidele. 
 
Esimesed  kaks  püramiidi  ülemist  taset  põhinevad  ühikmaksumusel:  eelarvemaksumuse  leidmiseks 
korrutatakse  suvalisel  meetodil  leitud  ehitise  suurus  (pindala,  maht)  tema  ühikmaksumusega.  Sellise 
eelarve  puudus  on  see,  et   jooniste   alusel  arvutatud  tööde  maksumust  pole  võimalik  siduda  edasise 
projekteerimiskäiguga.  Katsed  siduda  seda  hilisemate  ,,ligikaudsete  töömahtudega"  (püramiidi  neljas 
tasand)  toob  kaasa  uued probleemid:  vajatakse  lisaaega  ja lisatasu selle  töö  tegemiseks,  sest  joonised 
peavad  olema   lõpetatud   ja  ehitustööde  tegemine  läbimõeldud.  Isegi  siis,  kui  koostatav   ligikaudne  
töömahtude loend annab esialgsest eelarvest palju suurema  kogusumma , pole selle erinevuse põhjuseid 
võimalik ei uurida ega projekteerimiskäiku mõistlikult juhtida. Selline mudel võib olla küll põhjendatult 
koostatud, kuid see ei ühildu ei projekteerimiskäigu ega tehtavate otsustega. 
 
On soovitatav, et esmaseelarve koostatakse teada olevate andmete ja ehituskonstruktsioonide ning - 
tööde kohta kehtivate majanduslikult põhjendatud normide alusel. Seejärel võib aga eelarvet  jooniste 2 
põhjal pidevalt kontrollida suvalise vajaliku otsuse arvestamiseks. Kui projekt läheb võistupakkumisele, 
siis  seal  kujunev  maksumus  on  eelarves  koostatust  ilmselt  teatud  määral  erinev.  Koos  tööde  käiguga 
jätkub ka maksumuse jälgimine ja see protsess on tuntud "projekti maksumusplaanimisena" või lihtsalt 
"maksumusplaanimisena".  See  termin  on  siiski  teatud  määral  ebatäpne,  sest  " plaanimine "  eeldab 
eelnevat   prognoosimist.  Tegelikult  on  aga  kogu  selle  tegevuse  juures  oluline  maksumuskontroll  nii 
projekteerimise  kui  ka  ehitamise  käigus. Täielik  termin oleks  seega  "projekti  maksumusplaanimine   ja  - 
kontroll",  kuigi  olles  liiga   kohmakas ,  väljendab  kogu  maksumusplaanimisega  seotud  protseduuri. 
Maksumusplaan ilma kontrollita on vaid ligikaudne eelarve. 
 
Projekti  maksumusplaanimine  viiakse  lõpule  mudeliga  püramiidi  kolmandal  tasemel,  jaotades  ehitise 
funktsionaalseteks konstruktiivelementideks. Need on ehitise sellised osad, mis täidavad seal alati sama 
funktsiooni vaatamata valmistamise moodusele: 
 
• vaheseinad  jaotavad ruumi vertikaalselt  osadeks  
 
•katus katab hoonet ja hoiab ära ilmastiku mõjud ning ei lase sooja välja 
 
• vundament  kannab ehitise kaalu üle alusele jne. 
 
Nendel elementidel on otsene seos projekteerimiskäiguga ja nad on kõigile arusaadavad. Seetõttu omab 
konstruktiivelementide alusel koostatud ehitise maksumusmudel teatud eelist: projekti iga põhiosa saab 
eelarvestada  eraldi  ja  kasutada  neid   arvutusi   valiku  tegemiseks  mõne  hoone  osa  projekteerimisel. 
Koostades eelarve elementide maksumuse alusel, jälgib maksumuskontroll projekti kui  tervikut , et vaid 
maksumuspiirangute  alusel  viia  sisse  erinevaid  lahendusi.  Selliselt  kujunev  tasakaal  hoone  erinevate 
osade  maksumuse  vahel  on  esimeseks  sammuks  tellijale  vajalike  maksumusandmete   esitamiseks . 
Püramiidi viies tase näitab töömahtude loendi kohta maksumusplaanimises. Suurbritannias on üritatud 
muuta  kehtivaid  töömahtude  arvutusreegleid  selliselt,  et  siduda  maksumusplaanimine  kulude 
kujunemisega  platsil.  Paljud  kulud  määratakse  täpselt  valmismahu  alusel:  nende  kulu  aluseks  on 
konstruktiivne   kulu,  arvestamata  jäätmeid  ning  põhimasinate  ja  tööriistade  kulu  töö  tegemiseks.  See 
toimub  nii  ka  sellepärast,  et  ei  tekiks  olukorda,  kus  koos  töömahtude  arvutusega  annaks  eelarve 
koostaja   töövõtjale  ettekirjutuse  sellest,  kuidas  tööd  teha  või  millised  on  selle  efektiivsuskriteeriumid. 
Järelikult on töömahtude loend ikkagi vaid alusdokument lepingu eelarvele, mitte aga dokument tööde 
juhtimiseks  ja kulukontrolliks platsil. Pole ju töömahtude loendist üldjuhul võimalik saada kasutatavate 
detailide mõõtmeid, kuigi eelarve koostamisel oli neid vaja teada. 
 
Viimased   kaks  astet  (kuues  ja  seitsmes)  on  enam  seotud  ehitustöödega.  Kui  töövõtja  koostab 
ajagraafiku,  toob  ta  välja  tööd  platsil  täitmise  järjekorras,  mis  aitab  nii  tööde  korraldamisel  kui  ka 
masinate ja materjalide  kasutamisel . Neid põhiressursse kasutatakse ka kõige täpsemal modelleerimisel: 
eelmistes  prognoosimiseks  kasutatud  mudelites  on  lähtutud  vaid  soovitatavatest  ressurssidest,  sest 
tegelik ressurssidega tagamine on veel kaugel ja tehtavad konkreetsed ettepanekud  raskelt  seostatavad. 
 
Eelarvete   koostamise  etappidel  (püramiidi  1  -  5   tasemetel )  kasutatakse  andmeid,  mis  põhinevad 
töömahtude loendite analüüsil. 
 
Kuna on aga palju eeldusi, millel baseerub hinna kujundamine, on ebatõene, et tegelik ressursivajadus 
oleks täpselt arvestatud. 
 
Iga metoodika kasutamise  eelduseks peab olema aga teadmine, et analüüsitavate tööde kogumaksumus peab 
sisaldama  selliseid  andmeid,  mis  sobivad  selle  konkreetse  ehitise  jaoks.  Ja  kui  siis  hetke  turuolukorda 
arvestades  korrigeerida  saadud maksumust, peab olema ka võimalik ehitada sarnast ehitist selle hinna 
 
3 
eest. See on muidugi  eelarvestamise  teooria ja tegelikult on väga mitmeid erinevusi võrreldavate tööde 
vahel, mistõttu eelarvestamisest kujuneb paraku kõrgelt professionaalsete otsuste tegemise  valdkond . 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Joonis 6.2. Eelarvestamise meetodi  eeldatav  täpsus ja seos EVS 885:2005-ga 
 
Maksumusmudel on  karkass , mille maksumuskonsultant peab  katma  oma intuitiivsete seisukohtadega, 
mis  põhiliselt  lähtub  kogemustest  ja  need  omakorda  sõltuvad   kasutatavatest   andmetest.  Nende 
andmete   allikaid   ja  usaldatavust  vaadeldakse,  kuid  kõiki  neid  andmeid  tuleb  kasutada  teatud 
ettevaatlikkusega.   Prognoosimine   pole  vaid  numbritega  manipuleerimine:  sõltumata  mudeli 
täpsustasemest ja kasutatavast metoodikast, sõltub tulemuste kasutamise edukus ka  oskusest  neist aru 
saada ja neid esitada. Just see ongi maksumuskonsultandi tegevuse edukuse  tagatis . 
Töömahuloend kajastab valmistoodangut. 
Puudus:  otse-  ja  üldkulude  ning  kasumi  jagamine  töömahuloendi  ridadel  sõltub  töövõtjast  ning  tema 
eeldustest hinna kujundamisel. 
 
6.2.  Üksikhinnal (ühikhinnal) põhinevad eelarvestamise mudelid  
 
1.Funksionaalühiku meetod 
 
Tavaline  on  tihe  seos  ehitusmaksumuse  ja  ehitise  funktsionaalsete  ühikute  (võimsusnäitajate)  vahel. 
Funktsionaalsete  ühikute  all  mõistame  neid  arvutuslikke  suurusi,  millega  iseloomustame  ehitise 
kasutamist  (õpilaste  arv  koolis,   kohtade   arv  autoparklas,  istekohti  teatris).  Paljude  riigiasutuste  poolt 
kasutatavad  ehitusmaksumuse  normid  põhinevadki  sellel  seosel:   ehitusmaksumus   ühele   hoones  
plaanitud   töökohale   või  voodikohale  haiglas.  Eeldades,  et  sellisel  funktsionaalühiku  maksumusel 
põhinev  maksumusnorm  on  "sotsiaalselt  vastuvõetav",  siis  selle  meetodiga  leitav  maksumus  pole  ka 
liiga   äärmuslik .  Sidudes  funktsionaalühiku  maksumuse  näiteks  põrandapinnaga,  saab   projekteerija   ka 
suurema  selguse  ehitusmahu  ja  kvaliteedi  seostest  ning  ka  finantseerijal  on  tagatis,  et  tema  poolt 
makstav summa on mõistuspärane. 
 
Metoodika kasutamise näites eeldame, et  hiljuti  ehitatud mitmekorruseline autoparkla 500-le masinale 
maksis  3  000  000€.  Ühe  autokoha  maksumus  on  ilmselt  3  000  000  /  500  =  6000€.  Analoogse  400-
kohalise autoparkla ehitamise maksumuseks võib siis eeldada 400x6000 = 2 400 000€, seda loomulikult 
kõigi muude samade  tingimuste puhul. 
 
4 
Paraku  aga  mitte  kõik  tingimused  pole  alati  samad  (platsi   keerukus ,  erinevad  tööd,   liikumisvõimalused   ja 
juurdepääsud, jne.) ja ka paljud otsused hinna kohta seoses inflatsiooni ja olukorraga turul tuleb täpsustada 
pakkumispäeva seisuga. Need otsused sõltuvad aga juba maksumuskonsultandi kogemustest. 
 
2. Kubatuuri   meetod 
 
Tegemist  on  traditsioonilise  eelarvestamise  meetodiga  ja  igal  eelarvestamisfirmal  on  oma  "kubatuuri 
raamat".  Kui  leping  on  alla  kirjutatud,  siis  lepingu  maksumus  jagatakse  ehitise  kubatuuriga  ja  saadud 
mahuühiku  maksumus  registreeritakse  raamatus.  Kui  vajatakse  uue  projekti  eelarvet,  arvutatakse  see 
vastava  ehitise  mahu  ja  raamatust  saadud  keskmise  normi  alusel.  Seda  meetodit  kasutatakse  siiski 
järjest  vähem,  sest  ehitusmaksumus  on  tavaliselt  enam  seotud  põrandapinna  kui  ehitise  mahuga. 
Saadud tulemuste võrreldavuse tagamiseks tuleb kasutada ühtseid kehtestatud mõõtmispõhimõtteid. 
 
3.Pindala meetod 
 
Tegemist  on  üksikhinnal  põhineva  meetodiga,  kui  arvutatakse  ehitise  kogu  põrandapind.  Tavaline 
põrandapinna  arvutuspõhimõte  on,  et  see  kujuneb  iga  korruse  välisseinte  vahele  jäävate 
põrandapindalade summa. Kui ruumi jäävad  karkassi  kandvad  postid , siis nende mõõtmeid ei arvestata, 
kuigi  põrandapind  arvutatakse  ehitiste  siseseintest.  Kui   ruumil   aga  puuduvad  välisseinad  (varjualuste 
puhul), võetakse  mõõdud põrandapinna arvutamiseks kandepostide väliskülgedeni. 
 
Pindala  meetodit  kasutatakse  koolide  ja  kohaliku  omavalitsuse  elamuprojektide  puhul,  sest  korruste 
kõrgused on siin püsivad. Meetodi eelis on ka see, et kasutatakse sellist mõõtühikut, mis väljendab just 
tellija  soovi  -  põrandapinda,  mitte  aga  ruumide  kubatuuri.  Tihti  on  ka  varase  eelarve  koostamisel  just 
abstraktne põrandapind ainukeseks teadaolevaks ligikaudseks arvutusaluseks. 
 
4.Korruste meetod 
 
Üksikul   hinnal   põhinevad  arvutuspõhimõtted  pole  kunagi  olnud  laialt  kasutusel,  sest  esmane  eelarve 
asendub kiiresti konstruktiivelementide järgi koostatud eelarvetega. Ajalooliselt on aga korruste meetod 
üheks esimeseks katseks ühendada ehitise kõrgus ja kuju üheks terviklikuks näitajaks. 
 
Selle  meetodi  puhul  leitakse  põrandate,  katuse  (lae)  ja  seinte  mõõdud  ning  seejärel  kaalutakse  nad 
kompleksnäitajasse erinevaid osakaalusid kasutades. Meetodi põhireeglid on järgmised: 
 
1. esimese korruse põrandapinna osakaal on kaks, kui ta pole allpool maapinda, vastasel juhul aga kolm 
ja põrandapinna arvutamisel on aluseks mõõdud välisseinte sisekülgedest;  
 
2. katuse pindala arvutatakse horisontaalprojektsioonis tema äärmistest piiridest ja ta osakaal on üks;  
 
3.  ülejäänud  korruste  põrandapindalad  arvestatakse  osakaaluga  kaks,  lisades  teguri  0,15  teisele,  0,30 
kolmandale, 0,45 neljandale, jne. korrusele;  
 
4. välisseinte pindala arvestatakse ühekordselt, kui aga sein on allpool maapinda, siis kahekordselt.  
 
Märkusena  tuleb  lisada,  et  lifte  ja  muid  insenerivõrke  need  arvutused  ei  sisalda  ja  neid  arvestatakse 
eraldi. Sama põhimõte kehtib ka kõigi eelmiste üksikhinnal põhinevate meetodite puhul. 
 
50-ndate  algul  tehtud  uurimus  korruste  meetodi  kohta  tõestas,  et  saadud  tulemused  rahuldavad 
arvutusi palju enam kui teised üksikhinnal põhinevad meetodid. Meetodi kasutamise puudus on aga see, 
et  tema  õigsust  pole  võimalik  üheselt  tõestada.  Ehitise  maksumus  sõltub  siiski  ka  kasutatavate 
konstruktsioonide   kaalust ,  mis  pole  aga  ilmselt  iga  ehitise  puhul  samad.  Lisaks  sellele  on  kasutatavad 
ühikud  väga abstraktsed ja need pole otseselt seostatavad ei hoone kuju ega tellija soovidega. Seega on 
sel meetodil samad puudused kui kubatuuri meetodil. 
 
5 
6.3. 
Üksikhindadel põhinevate meetodite võrdlus