Töövõtumeetodid, hinnakujunduse viisid, töövõtulepingud ja nende mõju ehitusmaksumusele (0)

Loeng nr 3. Töövõtumeetodid, hinnakujunduse viisid, töövõtulepingud ja 
nende mõju ehitusmaksumusele 
3.1.  Töövõtu korralduse meetodite valik 
Terminiga "töövõtt" kirjeldatakse tegevust, mis on ehituses seotud  tellija soovide rahuldamisega. Juhul kui 
tellija   vajab  uut  ehitist  või  vana  ümberehitamist,  peab  ta   sõlmima   lepingu  ühe  või  mitme  isiku  või 
ettevõttega  ehituses  talle  vajalike  tööde  tegemiseks,  s.o.  projekteerimiseks  ja  ehitamiseks.  Seda  tuleb 
teha  ka  siis,  kui  tal  on  oma  ehitustööjõud,  sest   vaevalt   on  tal  kasutada  tööjõudu  ja  ressursse  täies 
ulatuses.  Kuna  töövõtulepingud  ja  nendes  esitatud  nõuded  mõjutavad  projekti  maksumuskontrolli 
võimalusi,  peab  teadma  ka  erinevate  töövõtulepingute  tüüpe  ja   nendest   tulenevat   hinnakujundamise  
viise. 
Esialgne töövõtu korralduse tüübi valik oleks  soovitav  teha vahetult peale projekti  ulatuse  ja eesmärkide 
määratlemist.  Töövõtu  korraldamise  kavandamine,  mis  algab  korralduse  meetodi   esialgse   valikuga 
projekti  määratlusel,  täpsustub  ja  võib muutuda  projekti ettevalmistamise  etapi  jooksul,  lõpeb  töövõtja 
valikuga ja töövõtu- ja  käsundus - ja muude lepingute sõlmimisega tööde ning teenuste tellimiseks, riskide 
maandamiseks jm.  
See  on  protsess,  mille  käigus  lisaks  töövõtu  korralduse  meetodi  valikule  määratakse  hinnapakkumise 
küsimisel kasutatava : 
  pakkumiskutse dokumentide struktuur 
  pakkumiste menetlemisel rakendatavad reeglid 
  pakkumuste hindamise kriteeriumid 
   riskid ja nende vähendamise võimalused 
  lepingutes rakendatavad hinnamehhanismid  
  tööde eest tasumise tingimused  
  muud tingimused, mis mõjutavad projekteerimise ja/või ehituse hinda ja peavad seetõttu olema 
teada enne vastavate hinnapakkumiste küsimist 
Sellest kõige komplitseeritum on töö seoses projekteerimise ja ehituse töövõtu ettevalmistusega. Samuti 
on  see  töö  oma  iseloomult  ja  detailides  ehitiste  omanikele,  kes  ei  ole  ise  professionaalsed   ehitajad  
( arendajad ),  kõige  vähem  tuntud.  Seetõttu  on  see  etapp  ehitise  elukaarel  selline,  mis  enim  vajab 
professionaalide  poolt  nõustamist.  Nende  valikute  tulemustest  ei  sõltu  ainult  madalaim  hind  vaid  ka 
hinnakindlus,  mitte  ainult  ehituse  kestus  vaid  ka  etteantud  tähtaegade  tagamise   kindlus ,  soovitud 
kvaliteedi tagamine, aga ka riskide jagamine tellija ja töövõtja vahel, arvestades, et riskide vähendamise 
eest  tuleb  tavaliselt  ka  midagi  maksta.  Selliste  teadmiste  defitsiit  on  põhjuseks,  miks  viimastel 
kümnenditel  on  ehitusturule  ilmunud  uut  tüüpi  tegijad,  kes  pakuvad  omanikele  ehitustellija  teenust  – 
professionaalsed ehitusjuhid.  
Töövõtu  korralduse  meetodi  detailide  (hinnakujunduse  meetod,  pakkumismenetluse  viis,  taotlejate  ja 
pakkujate  kvalifitseerimise  viis,  lepingutingimused,  mis  mõjutavad  hinda  jne.)  valik  tuleb  teha  vahetult 
enne  projekteerimise  või  ehituse  võistupakkumise   menetlemise   algust,  kuna  valitud  lahendused 
mõjutavad  lepingupoolte  riske  ja  seega  ka  lepingu  hinda  ning  need  peavad  olema  teatavaks  tehtud 
pakkumiskutse dokumentides 
 
1 
 
3.2.  Töövõtu korralduse meetodid 
Töövõtu korralduse meetodi valik sõltub projekti määratluse etapil seatud eesmärkide ja ajaliste ning 
finantsiliste piirangute tähtsuse järjekorrast ning omaniku osaluse määrast projekti juhtimisel nii 
projekteerimise kui ka ehitamise etappidel . Kindlasti tuleks peale ettevalmistusetapi lõppu need üle 
vaadata, kuna vajadus-, tasuvus - ja teostatavusuuringute, detailplaneeringu, eskiisprojekti, 
finantsplaneerimise ja teatud juhtudel ka projekteerimise läbimisel võib kerkida vajadus prioriteetide 
muutmiseks. 
1.  Peatöövõtt 
Üks  kõige  levinum  töövõtu  viis,  mille  puhul  sõlmib  tellija   lepingud   eraldi  nii  projekteerimisfirmaga 
projekteerimistöödeks  ja  ehituse  peatöövõtjaga  ehitustöödeks.  Traditsioonilise  peatöövõtu  puhul  peaks 
võistupakkumise  või  ehitajaga  läbirääkimise  alguseks   ehitusprojekt   (kavand)  olema  valmis  põhiprojekti 
mahus . Põhiprojekti eest vastutab peatöövõtja ees tellija, tellija ees aga  projekteerija . Sõlmitava lepingu 
tüüp sõltub tellija soovist. 
 
Joonis 3.1 Võimalik peatöövõtu korraldusskeem 
Peatöövõtu  meetodi  puhul  tuleb  silmas  pidada,  et  omaniku   madalaimad   kulud  projektile  (rajatavale 
ehitisele)  tagatakse  projekteerimisaegse  ehituskulude  kontrolli  ja  ehituse  hinnapakkumise  menetlemise 
detailide kaudu.  
Parima   tulemuse  ehituse  soovitud  kvaliteedi  osas  tagab   kogusumma   hind,  kui  pakkumise  aluseks  on 
põhiprojekt   koos  töömahtude  loendi  ja  töökirjeldustega  ning   viimased   on  pakkumiskutse  dokumentide 
oluline osa. 
Kui projekti  muudatuste  tõenäosus on aga suur, siis selleks, et tagada muudatuste sisseviimise ja nende 
hindamise  lihtsus,  võiks  fikseeritud  kogusummaga  pakkumishinna  päringus  nõuda  töövõtjailt  hinnatud 
töömahtude  loendit  koos  vastavate  ühikhindade  esitamisega  või  eraldi  ühikhindade   loetelu .  Hinnatud 
töömahtudes kasutatud hindu kasutatakse ainult projekti muudatuste hindamisel.  
Kui  projekt  on  aga  väga  varajases   staadiumis   sh  avarii  ja  remonttööde  puhul,  tuleks  kasutada  kulude 
katmisel põhinevat peatöövõttu, mille puhul on võimalik ehitaja kaasata projekteerimisse, kasutada eriti 
kõrge kvalifikatsiooniga alltöövõtjaid ja viia lihtsalt projekti sisse muudatusi.  
2.  Projekteerimis-ehitustöövõtt 
Projekteerimis-ehituslepingu  puhul  sõlmib  tellija  lepingu  ühe  töövõtjaga  nii  projekteerimis-  kui 
ehitustöödeks.  Töövõtja  võtab  endale  vastutuse  projekti  hinna  eest  projekti  arengu  varases  staadiumis. 
Samuti  vastutab  töövõtja  koostatud  projekti  eest.  Kui  projekteerimis-ehitustöövõtja  kavatsetakse  leida 
võistupakkumise  teel,  siis  peaks  pakkumiskutse  dokumentide  hulgas  olema  ka   eskiisprojekt ,  et  kõik 
pretendendid  saaksid  tellija   vajadustest    ühtemoodi   aru.  Kui  töövõtja  kavatsetakse  võtta 
2 
 
otseläbirääkimiste  alusel,  siis  peaks   eelduseks   olema  vähemalt  tellija  enese  poolt  tehtavate 
vajadusuuringute lõpetamine ja edasine projekti  arendus toimub juba koos ettevõtjaga.  
 
Joonis 3.2 Võimalik projekteerimis-ehitustöövõtu korraldusskeem 
Kuna  võistupakkumisel  ebaõnnestunud  pakkujate  kulud  projekteerimisele  on  küllalt  suured,  siis  on 
loogiline et need lisatakse järgmiste pakkumiste hindadele, mistõttu on keskmine  hinnatase  selle meetodi 
puhul,  võrreldes  teiste  töövõtu  meetoditega,  ilmselt  kõrgem.  Kvaliteedi  tagamiseks  oleks  vaja,  et 
projektlahendid saaksid enne töösse rakendamist omanikujärelvalve heakskiidu, mis võib tähendada aga 
keskmisest   suuremaid   kulutusi  omanikujärelvalvele.  Sellepärast  on  soovitatav  võistupakkumise 
rakendamisel kasutada kaheetapilist eelkvalifitseerimisega meetodit.  
3.  Juhtimistöövõtt 
Ehituse juhtimise töövõttu kasutatakse juhul, kui omanikul napib aega, ressurssi või kompetentsi ehituse 
tellija  (omanikupoolse  ehitusjuhi)  funktsiooni  täitmiseks.  Sellisel  juhul  sõlmib  omanik  käsunduslepingu 
professionaalse ehitusjuhiga (firma või füüsiline isik), kelle tegevus ehitusjuhtimise alal on registreeritud 
Majandustegevuse Registris. Professionaalne ehitusjuht oma jõududega ei projekteeri ega ehita. Samuti ei 
võta  professionaalne  ehitusjuht  endale  vastutust  ehituse   hinnas   fikseeritud  kogusummana  ega  ka 
vastutust  ehitustähtaja  suhtes,  nagu  seda  teeb  ehituse  peatöövõtja  või  projekteerimis-ehitustöövõtja. 
Professionaalsele  ehitusjuhile  tasutakse  teenusena,  kas  kokkulepitud  kogusumma  või  tema  tegelike 
kulude katmisega. 
 
Joonis 3.3 Juhtimistöövõtu korraldusskeem 
Professionaalne ehitusjuht otsib  töövõtjad  tavaliselt võistupakkumise teel. Omaniku jaoks  selgub  ehituse 
hind (jättes välja võimalikud lisatööd) töövõtjate pakkumishindade summana peale viimase ehituslepingu 
sõlmimist. Orienteeruv  ehitusmaksumus  arvutatakse sõltumatu  eelarvestaja  või maksumusplaanija poolt 
ettevalmistus- ja projekteerimisetappidel. Selline töövõtuviis võimaldab alustada töödega projekti varases 
staadiumis. 
3 
 
3.3.  Peamised hinnakujunduse viisid 
Tellija  ja  ehitaja  vahelisi  suhteid  koordineerib   töövõtuleping .  Hinnakujunduse  viisilt  võib  ehituse 
töövõtulepingud jaotada põhimõtteliselt kaheks: 
1)  Fikseeritud hind 
  Hinna selgus enne töödega alustamist 
   Tellijal  madal riskitase 
  Tellija kulud maksumuskontrollile on väiksemad 
  Ehitusettevõtja kasum aga ka risk on suurimad 
2)  Kulude katmisel põhinev hind 
  Soovitav avarii ja remonttööde puhul 
  Võimaldab alustada töid projekti väga varases staadiumis 
  Tellija hinnarisk suur 
  Tellija kulud hinnakontrollile 
  Kulud,  mis  kuuluvad  tasumisele  peavad  olema  lepingus  fikseeritud  ( töötasu   tariifid, 
üldkulu  artiklid) 
  Töövõtjal väike risk ja ka väiksem kasum 
Maksumusplaanimise  seisukohalt  on  siin  aga  üks  vastuolu:  nimelt  kokkulepitud  summa  leping  ei  anna 
tellijale  võimalust   kulusid   täpselt  kontrollida,  samas  aga  annab  hea  ettekujutuse  kogumaksumusest. 
Kulude  tasumise  leping  aga  võimaldab  juhtida  tööde  korraldamist  ning  saada  täpset  teavet  tegelikust 
olukorrast platsil, ei saa aga ette näha kogukulusid.  
A)  Fikseeritud hinnad 
1)  Kogusummal põhinev hind: 
  Tellijal pole vaja koostada töömahuloendit 
  Joonised  ja  tehniline  kirjeldus  peavad  olema  piisavalt  detailsed,  et  välistada 
erinevaid tõlgendamise võimalusi 
2)  Töömahuloendil põhinev hind 
a)  Töömahuloendi koostab tellija 
  Väga selge vahekorra fikseerimine 
  Ühikhinnad fikseeritakse pakkumisdokumendis (jääb lepingu lisaks) 
  Muudatustes lihtne kokkuleppida (mahud muutuvad, ühikhinnad võivad jääda) 
  Tellija kulutused maksumusplaanimisel suuremad 
b)  Töömahuloendi koostab ehitaja – vajalik mahu mõõtmise standard 
3)  Läbirääkimisel põhinev hind 
  Ehitaja kaasatakse projekteerimise ajal hinnaarvutuste tegemisse 
   Partnerlus  kontra  võistlus  
4)  Hinnakirjadel põhinevad lepingud - töömahud jäävad lahtiseks. (Nt tänava  remonttööd ) 
 
B)  Kulude katmisel põhinev hind 
1)  Kulud + %:  oht, et ehitaja on huvitatud kallite materjalide kasutamisest. Seda on võimalik 
aga lepingutingimustega välistada 
2)  Kulud + fikseeritud teenustasu : töövõtja risk suur 
3)  Piirkuludel  põhinev  hind:  orienteeruv  hind  fikseeritakse  lepingus.  Ülekulu  või  säästu 
jagamise  skeem fikseeritakse lepingus 
4 
 
Põhimõtted võib summerida järgnevas tabelis: 
Kokkulepitud summa   Kulude tasumine 
1.  Tööde alustamisel peavad nõudmised  
olema täielikult teada   
 
 
 
JA 
 
 
EI 
2.  Kulude piiramise võimalus 
 
 
 
JA 
 
 
EI 
3.  Tellija meeskonnal on võimalus juhtida  
lepingu kulusid  
 
 
 
 
EI 
 
 
JA 
4.  Töövõtjal on tootmiskulude tagasisaamise  
võimalus 
 
 
 
 
 
EI 
 
 
JA 
Valitud  lepingu  tüüp  mõjutab  konsultantide  soovituste  iseloomu  ja  ulatust:  juhul  kui  on  tegemist 
suuremahulise  kulude  tasumise  lepinguga,  on  kindlasti  vaja  ametisse  määrata  maksumusplaanija,  et 
kontrollida esitatud arveid.  
Üks  kõik  millist  töövõtu  korraldust  või  hinnakujunduse  viisi  tellija  ka  ei  soositaks,  siis   finants   riski  jääb 
igajuhul  ülesse.  Riski  ei  ole  võimalik   elimineerida   aga  seda  on  võimalik  kallutada  tellija  või  töövõtja 
suunas. Järgnevalt on üks väike tabel, mis iseloomustab riski jaotust tellija ja töövõtja vahel. Selge on see, 
et  kui  tellija  tahab  töövõtjaga  sõlmida  kogusumma  lepingut,  siis  sisuliselt  kogu  risk  on  töövõtjal.  Sellise 
lepingu  tüübi  puhul  läheb  tellijale  ehitus  küll  kallimaks  aga  sellega  väldib  lepingu  ülekulu.   Valides   aga 
kulude katmise lepingu koos töövõtja %-ga, suudab ta kulusid rohkem kontrollida ja vajadusel ka  projektis  
viia sisse muudatusi, aga lepingu maksumus selgub alles ehitustööde lõpuks ning projektist tulenev kogu 
risk on tellijal. 
Kogusumma 
Peatöövõtt 
Hinnakirjadel 
Kulude 
  
  
leping 
töömahuloendiga     põhinev hind      katmine + % 
  
  
  
     
  
  
     
  
  
     
  
  
Tellija 
  
  
  
  
  
  
risk 
 
   
 
   
 
   
  
  
  
  
  
  
 
   
 
   
 
   
  
  
  
     
  
  
     
  
  
     
  
  
  
  
  
  
  
  
Töövõtja 
 
   
 
   
 
   
  
  
  
  
  
  
risk 
 
   
 
   
 
   
  
  
  
  
  
  
 
   
 
   
 
   
  
  
  
     
  
  
     
  
  
     
  
  
Joonis 3.4 Riski jaotus tellija ja töövõtja vahel 
 
3.4.  Kulude tasumise lepingud 
1.  Kulud koos proportsionaalse hinnalisaga 
See  on  üks  paremaid  lepingutüüpe:  töövõtja  valitakse,  leping  sõlmitakse  ning  töid  võib    alustada  enne 
idee  lõplikku  väljatöötamist  (puudub  eelarve  või  töömahtude   loend ).  Teoreetiliselt  on  töövõtja  tegevus 
suunatud  tellija  huvide  teenimisele,  kuid  tellija  teab,  et  töövõtja  ei  saa  selle  meetodi  puhul  kõrget 
kasumit.  
Selle  lepingutüübi  puudused  on   tavalised   kulude  tasumise  põhimõtte  puudused:  halb  võimalus  kulusid 
prognoosida  ja  madal   tootlikkus ,  mida  põhjustab  see,  et  ei  töötata  mitte  hinnale  vaid  kuludele.  Lisaks 
5 
 
nendele puudustele on  positiivseks  võimaluseks kontrollida liigsete kulutuste vältimist. Siiski on just sellel 
lepingutüübil   imidž ,  et  see  võimaldab  teha  ülemääraseid  kulusid,  sest  töövõtjale  tasutakse  protsendi 
alusel tehtud  kuludest .  
Seda lepingut kasutatakse järgmistes  olukordades :  
•  kiired abi- ja parandustööd 
•    vanade  ehitiste  ümberehitamine  ja   remont ,  kui  pole  võimalik  ette  näha  tööde  ulatust  enne  lepingu 
alustamist 
•  kui on vajalik väga kõrge tööde kvaliteet 
•  kui kulud pole olulised, kuid tellija on huvitatud töö käigu kontrollimisest 
2.  Kulud koos kokkulepitud hinnalisaga 
Selle  meetodiga  püütakse  vähendada  eelmise  lepingutüübi  negatiivseid  omadusi,  tasudes  töövõtjale 
projekti  maksumusest  lähtudes  kindla  kasumisumma  ja  vähendades  sellega  võimalust  raiskamiseks. 
Paraku tähendab see aga seda, et enne tööde alustamist tuleb koostada väga täpsed joonised ja eelarve: 
seega teatav puudus võrreldes eelmise lepingutüübiga. Praktikas on  olukordi , kus tööde käigus sõlmitakse 
uusi kokkuleppeid, sest projekti teostamisel on tekkinud mitmeid  ootamatusi . 
3.  Tagatud piirmaksumuse leping 
See  lepingutüüp  väljendab  soovi  tegutseda  kulude   tasumisel   veatult:  koostatakse  töömahtudeloend, 
kokkuleppe  aluseks  on  lõplik  hinnatase  ning  töö  täitmisel  tasutakse  töövõtjale  tegelike  kulude  eest. 
Seejuures  on  palju  võimalusi  lõpliku  hinnani  jõudmiseks:  kui   tegelikud   kulud  on  madalamad  etteantud 
maksumusest, siis töövõtja ja tellija jaotavad selle säästu oma-vahel, kui aga tegelikud kulud on kõrgemad 
kokkulepitud summat , peab töövõtja rahulduma talle vaid tegelike kulude katmisega.  
Töövõtja  on seetõttu huvitatud tööde tegemisest nii odavalt  kui võimalik  ja ka tellija  saab sellest  otsest 
tulu.  Põhipuudus  on  aga  see,  et  etteantud  maksumuspiir  võib  tihti  olla  põhjuseks  lepingu 
ümbervaatamisele.  
Ka maksumusplaanija tasu kujuneb siin küllaltki suureks (loomulikult ka töömaht), kuna kasutatakse topelt  
mahus  dokumentatsiooni  (kulude  tasumise  arvestused  tuleb  kontrollida  ja  koostada  uued  hinnatud, 
kooskõlastatud ja registreeritud töömahtude loendid).  
Selle  süsteemi  puhul  säilivad  siiski  kulude  tasumise  meetodi  eelised:  töövõtjal  ja  tellijal  on  võimalus 
töötada koos projekti juhtimisel ja seda kasutatakse eriti edukalt pikaajaliste projektide puhul, kui tellija 
kavandab koostööd sama töövõtjaga. 
4.  Juhtimisleping 
Need  on  töövõtulepingud  juhtimismeeskonnaga,  kes  tasu  eest  korraldab  tellijale  projekti  elluviimise. 
Meetodit  kasutatakse  edukalt  suurte  tööstusprojektide  puhul,  kui  oluline  on  aeg  ja  paljude  erinevate 
inseneritöödega  seotud  lepingute  üheaegne  täitmine.  Juhtimislepinguid    kasutatakse  üha  enam  ka 
üldehitusprojektide juures (eriti ümberehitustöödel),  kusjuures  on vajalik väga tihe side tellija esindajate 
ja ehituse juhtimismeeskonna vahel.  
 
 
 
Eksisteerib kolm erivormi:  
•  korraldusleping 
6 
 
•  ehituse juhtimisleping 
•   projektijuhtimine  
 
5.  Omajõududega ehitamine 
Tegelikult pole see töövõtuleping, tellija ise värbab tööjõu ja alltöövõtjad, ostab materjalid ning teeb kogu 
korralduse,   kandes   ise  ka  kogu  riski.  Seda  moodust  ei  kasutata  tihti,   erandiks   on  vaid  need  tellijad,  kes 
juhivad oma ehitusosakonna tegevust (suured tööstuskontsernid ja  riigiasutused ). Põhiraskus tellijale on 
saada  selleks  küllaltki  lühikeseks  ajaks  kokku  tööjõuline  korraldusmeeskond.  Seejuures  eeldatakse,  et 
tellija  konsultandid  on  võimelised  ka  edaspidi  korraldama  ehitustegevust,  kuna  neil  peaksid  olema 
pikemaajalised  tööalased  huvid.  Siiski  on  tehtud  vähe  selle  põhimõtte  põhjalikuks  uurimiseks. 
Omajõududega   ehitamisel   on  kõik  kulude  tasumise  korraldusmeetodi  eelised  ja  puudused,  mõnikord 
võimaldab ta ka võistupakkumise korraldamist. 
 
3.5.  Kokkulepitud summa lepingud 
Üheks selliste lepingute puuduseks on oluline  sõltuvus  inflatsiooni mõjust, sest suured ehituslepingud on 
sõlmitud  aastaiks  ja  pole  otstarbekas  nõuda  töövõtjalt  kogu  inflatsiooni  riski  kandmist.  Enamikel 
lepingutüüpidel on seetõttu ka kaks versiooni: üks väikestele projektidele, kus inflatsiooni risk jääb kanda 
töövõtjale, teine aga suurtele projektidele, kus riski kas osaliselt või täielikult kannab tellija. Kuigi esimene 
variant  annab  tellijale  kindla  teabe  kulutustest,  võib  teine  variant  lühemate  lepingute  puhul  olla  isegi 
odavam: ehitajad ei taha kanda riski ja eelistavad sel juhul pakkuda üle. 
1)  Kogumaksumuse leping 
Kogumaksumuse lepingus seob ehitaja ennast  jooniste  ja töökirjelduste alusel arvutatud  kindla hinnaga. 
Tavaliselt  pole  ametis  maksumusplaanijat:  ei  toimu  esialgse  hinna  määramist,  eelarve  koostamist  ja 
muudatuste tegemist kokkulepitud maksumuses võib teha ka ebaprofessionaalselt. Kui aga tellija nõuded 
on täpselt formuleeritud, joonised ja töökirjeldused korrektsed, on siiski tegemist väga lihtsa ja efektiivse 
lepingutüübiga. 
2)  Töömahtudel põhinevad lepingud 
Tegemist on enamlevinud moodusega ehitustööde tegemiseks ja seetõttu käsitletakse seda järgnevalt ka 
täpsemalt, sest kasutusel on põhikontseptsiooni mitmed variandid. 
a)  Võistupakkumine 
Mitmel töövõtjal palutakse teha pakkumused projekti kogusummale, võttes aluseks tellijapoolt koostatud 
töömahtude  loendid.  Eduka  töövõtja   pakkumus   saab  aluseks  projekti  finantsjuhtimisele:  seega  üks 
dokument  (töömahtude   loend )  on  aluseks  nii  töövõtja   valikul ,  hinna  määramisel  kui  lepingu  juhtimisel. 
Selline  lepingutüüp  annab  tõenäoselt  madalaima  hinna,  kuigi  pole  õige  lugeda  seda  moodust  parimaks 
kõigi  eelnevatega  võrreldes,  sest  ka  tema  pole  vaba  puudustest.  Siiski  on  see  lepingutüüp  koos 
töömahtude loendiga dokumendiks, mis annab enamiku andmeid maksumusanalüüsiks ja muidugi tagab 
kontrolli pakkumuste üle. 
 
b)  Sarnane eelmisega , kuid koos ligikaudsete töömahtude loendiga 
Kasutatakse  siis, kui  projekteerimine   pole veel   lõpetatud  ja töömahtude loend on vaid esialgne.  Lõpliku 
hinna  määramiseks  mõõdetakse täpsed tööde mahud alles töö täitmise käigus. Mooduse eelis on, et see 
7 
 
võimaldab  varasemat  tööde  alustamist,   keerukam   on  aga  nii  aja-  kui  maksumuskontrolli  korraldamine. 
Siiski  selle  meetodi  puhul,  kui  töövõtja  on  eelnevalt  teinud  liiga  madala   pakkumuse ,  on  tal  ikkagi  mingi 
võimalus oma tegelike kulude tagasisaamiseks. 
c)  Läbirääkimistel sõlmitud leping 
Töövõtja  valitakse  projekteerimise  ajal  lähtudes  eelnevast  koostööst  või  lihtsa  pakkumisküsitluse  alusel, 
kus  on  märgitud  juhtimis-  ja   üldkulud   ning  palgakulude  määr.  Leping  koostatakse  töömahtude  loendi 
alusel ja paralleelselt jooniste valmimisega ning töövõtja osalemisel ka eelarve (tavaliselt osaleb töövõtja 
ka  detailprojekteerimisel).  Kuna    juba  projekteerimise  käigus  sõlmitakse  mõned  maksumusega  seotud 
kokkulepped, siis aitab see kaasa hinna prognoosimisele ja eelarvestamisele. Seetõttu võib ka ehitusplatsil 
alustada  töid  varem,  kuna  kõik  kokkulepped  seoses  poolte  tegelike  vajadustega  on  saavutatud  ja  nii 
tähtajad  kui töömahtude loendid arvestavad neid. See leping on sobilik  pidevate  töövahekordade puhul, 
kui tellijal, konsultandil ja töövõtjal on head  töösuhted : tõenäoliselt ei kujune siin küll ekstreemseid (nii 
kõrged  kui  madalad)  hindu.  Just  seetõttu  võib  olla  just  maksumusplaanija    kõige  mõjukamaks   isikuks  
konsultantidest ja ta määratakse ametisse tavaliselt esimesena. 
d)  Seeriatöövõtu leping 
Meetodit  kasutavad  need  tellijad,  kellel  on  pidev  tööprogramm:  töövõtjatel  palutakse   pakkumisel ,  kus 
aluseks  on  tüüp-töömahtude  loendid,  anda  (hinnata)  töövõtja  koostöö  tingimused  teatud  ajaks  (kaks-
kolm  aastat).  Töövõtjad  kasutavad  tavaliselt  keskmisi  pakkumismäärasid,  mida  kasutatakse  nii 
keerukamate  kui  lihtsamate  projektide  puhul.  Seda  lepingutüüpi  kasutavad  tavaliselt  kohalikud  võimud 
ning kuna leping ei anna ekstreemseid hindu, annab ta siiski suurepärase hinna prognoosimise võimaluse, 
sest kokkulepped on olemas juba projekteerimise ajal. 
3)  Hinnakirja leping 
Kasutatakse  tavaliselt  riigitellijate  poolt  eriti  remont-  ja  hooldustööde  puhul.  Siin  on  teatud  sarnasus 
seeriatöövõtu lepinguga, kuid  töövõtja  koostab pakkumusena enda  "hinnakirja",  mille  alusel ta  on nõus 
tööd  tegema.  Mõnikord  kasutatakse  seda  lepinguvormi  ka  väikeste  uusehituste  puhul,  mille  ehitamine 
tuleb päevakorda alles muu töö käigus. 
4)  Projekteerimis-ehitustöövõtuleping 
Selle meetodi puhul on töövõtja tellijale nii projekteerijaks kui ka ehitajaks. Meetodi eelis seisneb selles, 
et  töövõtja  on  ennast  varakult  sidunud  nii  kindla  hinna  kui  lõpetamistähtajaga  ja  tal  on  täielik  vastutus 
projekti  eest.  Puuduseks  on  aga  konkurentsi  puudumine  ja  tootmisele  orienteeritud  projekteerimine. 
Sellest  lähtudes  nimetab  tellija  ametisse maksumusplaanija,  et  ta  jälgiks  pidevalt  kulusid  ning  vajadusel 
võib  paluda  ka   arhitekt -konsultandi  abi.  Viimase  tegevus  on  aga  piiratud  ja  tihti  on  tema  roll  ilmselt 
nurjumisele  määratud,  sest  töövõtjal  võib  olla  oma  projekteerimismeeskond  või  palkab  ta 
väliskonsultandid.  Kuna  ka  viimased vastutavad  töövõtja, mitte  tellija  ees,  on tegemist  paljuski  sisemise 
töökorralduse üksikasjadega.  
Projekteerimis-ehitustöövõtuleping  vaadeldakse  kokkulepitud  summa  meetodina.  Pole  aga  mingit 
põhjust,  miks  selline  korraldus  ei  võiks  olla  kujundatud  hoopis  kulude  katmisena  oludes,  kui  projektile 
pole võimalik leida kindlat hinda (näiteks remonditööd). 
 
3.6.  Projektide juhtimine 
1.  Korraldusleping 
Kolmest  projekti  juhtimise  lepingust  on  korraldusleping  lähim  traditsioonilisele  lepingute  sõlmimise 
praktikale  ja  ülesehitusele  ning  vaatamata  oma  kõlavale   nimele   on  sellel  palju  ühist  kulud  koos 
8 
 
kokkulepitud  hinnalisaga  lepinguga.  Põhierinevus  seisneb  selles,  et  korraldav  töövõtja  ei  tee  muud  kui 
juhib töid platsil ja kõik tööd tehakse talle alltöövõtu korras, kuid see on väga üldine põhimõte. 
2.  Ehituse juhtimisleping 
Tegemist  on  korralduslepingu   vormiga ,  kus  ehituse  juhtimisfirma  tegutseb  pigem  konsultandina,    mitte 
aga  niivõrd  töövõtjale  sarnases  rollis:  kõigil  töövõtjatel  on  lepingud  otse  tellijaga  ja  seega  pole  nad 
traditsioonilised alltöövõtjad.  
Selline leping on vähem sobilik töövõtjale, sest kasutatakse vaid üht osa tema organisatsioonist ja tal pole 
võimalik  kasutada  projekti  rahavoost  tulenevaid   eeliseid .  Samas  võimaldab  see  firmade  nõustamist  ja 
juhtimisteenuse osutamist tellijatele.  
Nii  korraldus-  kui  ehituse  juhtimislepingute  eelised võrreldes traditsioonilise  töövõtu  lepinguga  on  siiski 
olulised.  Võimalik  on  projekteerimise  ja  ehitamise  ühildamine,  ehitusel  saadav  kogemus  on  koheselt 
projekteerijale kättesaadav ning nii tavalise vastasseisu asemel kujuneb hea tellija ja projekteerija koostöö 
ehitajaga, mis on eriti vajalik suurte ja ajategurile tundlike projektide puhul.  
On  selge,  et  need  eelised pole  praktikas  mitte  alati saavutatavad,  osaliselt  seetõttu,  et  traditsiooniliselt 
koolitatud  töövõtja   meeskond   ja  töövõtu  firmad  pole  kohandatud  uute,  enam  tellijatele  orienteeritud 
meetoditega.  Selline  huvide  vastasseis  ilmneb  siiski  vaid  juhtimise  tipptasandil:  allpool  on  tegevuse 
aluseks  tavapõhimõte  -  maksta  võimalikult  madalamat  tasu  tehtud  töö  eest  ja  eksisteerivad  ka 
tavakonfliktid.  
Tuleb nõustuda sellega, et mõlema lepingutüübi eelised on vaieldamatult  toonud  kaasa nende ulatusliku 
kasutamise ka keerukate projektide puhul,  kus traditsioonilise mooduse kasutamine on palju raskem. 
3.  Projektijuhtimine 
Seda terminit kasutatakse väga vabalt, kuid tema õige tähendus eeldab projektijuhti, kes asub püramiidi 
tipus , ümbritsetuna tellijast ja kõigist konsultantidest, kes pole mitte ainult ehitus- ja insenerioskustega, 
aga ka hoonestusstrateegid ja marketingi  spetsialistid . Projektijuht saab  neilt  kõigilt abi ning konsulteerib 
omakorda  tellijat.  Tavaliselt  ta  ei  tegele  rahadega,  v.a.  tasu  oma  töö  eest:  kõigil  konsultantidel  ning 
töövõtjatel on lepinguline  otseside tellijaga, kuigi nad saavad korraldusi projektijuhilt.  
Projektijuht  on  spetsialist,  kel  pole  projekti  vastu   ettevõtja   huvi  ja  ta  võib  välja  pakkuda  suvalise 
lahenduse.  Tal  on  oskus  juhtida  ja  hea   juhtimisalane   reputatsioon, samas  saab ta  kogu  vajamineva  info 
konsultantidelt.  Tellija    võib  olla  huvitatud  sellise  projektijuhi  ametisse  määramisest,  kelle  erialane 
ettevalmistus on seotud just nende probleemidega, mida tellija peab olulisteks oma ehituse juures: kui on 
oluline projektlahend, siis valitakse projektijuhiks arhitekt,  kui aga maksumus, siis maksumusplaanija.  
Projektijuhi  kasutamine  ei  tähenda  seda,  et  tuleb  kasutada  mitte-traditsioonilist  töövõtumeetodit:  alati 
võib kasutada ka töömahtude loendi alusel määratud peatöövõtjat. Sel juhul on muidugi loomulikum kas 
korraldus-  või  ehituse  juhtimislepingu  kasutamine,  kui  just  projekti  eripärast  ei  tulene   projektijuhtimise  
kasutamine.  
Siiski  tuleb  meeles  pidada,  et  ilmselt  on  kogukulud  kõigi  uute  meetodite   kasutamisel   suuremad  kui 
traditsioonilisel  ja  pole  mõtet  kasutada  projektijuhtimist  siis,  kui  ta  on   raskelt   kohandatav  või  selleks 
puudub otsene vajadus.  
Lõpuks  on  oluline,  et  projektijuhtimine  kas  ehitamise  või  kogu  idee  tasandil  eeldab  seda,  et  
korraldavorganisatsioon ei osuta tellijale ühtegi sellist teise organisatsiooni  erialast  teenust, mille osas ta 
ise  pole tellija ees  vastutav .  Üldkorraldusega  tegelev   firma  ei tohi teha  ise  ehitustöid,  nagu ei  tohi seda 
9 
 
teha ka projektijuhi rollis olev ja  maksumusplaanimisega tegelev  eelarvestamise  firma. Samuti ei tohi ka 
projektijuht ise tegutseda ehitustööde  juhina . Paljuski just sel  põhjusel  pole projektijuhtimine kujunenud 
atraktiivseks ehitusfirmadele.  
Tavalised kulude tasumise meetodi eelised ja puudused kehtivad ka kõigi projektide juhtimise põhimõtete 
puhul,  kuigi  projekti  juhtiv  meeskond  annab  aga  töid  alltöövõtjatele  kokkulepitud  summa  põhimõtte 
alusel.  
Tellijal  on  mitmeid  eri  soove  ja  nende  rahuldamiseks  on  palju  mooduseid  lepingu  sõlmimiseks. 
Lepingutüüp  iga  projekti  või  projektide  grupi  jaoks  valitakse  lähtudes  tellija  konkreetsetest  soovidest, 
mitte aga " tavadest ". On mõttetu koostada töömahtude loend sellisele tellijale, kes pole huvitatud mitte 
rahast vaid hoopis mugavusest. Samuti peab meeles  pidama , et tellija võib tegelikult mitte vajada ehitist 
vaid hoopis sellega kaasnevat efekti (tulemust). Seetõttu on tähtis, et ta ei läheks nõu  küsima  ka nende 
juurde, kes on esmaselt huvitatud just ehitamisest. 
 
3.7.  Ehituslepingute olulisus ja ehituses enamlevinud lepingud 
3.7.1.  Ehituslepingute olulisus 
Vastavalt  VÕS  §  8  lõikele  2  on  leping  lepingupooltele  täitmiseks  kohustuslik  ja  kohustused  tuleb  täita 
vastavalt lepingule või seadusele (VÕS § 76 lg 1). VÕS § 76 lg 3 täpsustab, et kohustus loetakse alles siis 
kohaselt  täidetuks,  kui see  on täidetud vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel 
viisil.  Täitmisel  on  oluline  ka  kvaliteet.  VÕS  §  77  lõige 1  selgitab,  et   kvaliteedinõuded   tulenevad  kas 
lepingust, seadusest või asjaolusid arvestades tuleb kohustus täita vähemalt keskmise kvaliteediga. 
Ehituse  töövõtulepingutes  on  töövõtja  peamiseks   kohustuseks   saavutada  kokkulepitud  tulemus,  st  teha 
töö. Lepingute  põhiprobleemid  tekivad  sellest,  et  poolte  vahel  sõlmitud  leping  on  liiga  üldsõnaline  ja  ei 
reguleeri  kitsaskohti.  Ehituses  tekivad  probleemid  tavaliselt  kas  dokumentide  tõlgendamise 
erimeelsustest või kohustuste rikkumisega, näiteks töövõtja ei ole tellija arvates teinud töid nõuetekohase 
kvaliteediga ja nõutud ulatuses. Lepingu eesmärk ongi panna paika lepingu poolte õigused, kohustused, 
vastutuse  piirid,   trahvid   ning  võimalikud  erimeelsuste  lahendamise  viisid,  et   eelpool   nimetatud 
probleemide  ilmnemisel oleks võimalik need kokkulepitud tingimustel lahendada. 
Tüüpleping koosneb: LEPINGU SUBJEKTID + ERITINGIMUSED 
Leping koosneb: TÜÜPLEPING + LEPINGUOBJEKTID + LEPINGU LISAD 
Ehituslepingu  koostamisel  tuleks  rõhku  panna  järgnevatele  punktidele,  millede  selge  ja  ühene 
sõnastamine  ja  lahtikirjutamine  oluliselt  vähendab  ehitusaegsed  kui  järgseid  erimeelsusi  ja  vaidluste 
teket: 
Ehitusprojekt                  –  ehitustööde  aluseks  on  ehitusprojekt.  Üldiselt  on  aluseks   tööprojekt ,  kuid  tööde 
aluseks  võib  olla  ka   eelprojekt ,  millele  on  väljastatud  ehitusluba.  Mida  paremini  on  ehitusprojekt 
koostatud, seda vähem tekib sellest probleeme ehitamisel. 
Töömahu  hindamine          –  suurimaid  tüliallikad  ehituses  on  just  töömahu  õige  hindamine.  Ükskõik  kui 
detailne  ja õige ka ei ole töömahuloend  ning selles kajastatud mahud, ei ole võimalik ja ka mõtteks kõiki 
mahte  ja  töid  sinna  kirja  panna.  Sellepärast  tuleb  kohe   lepingusse   sisse  kirjutada  tegevused  ja 
10 
 
mehhanismid   kuidas  hinnatakse  töömahtu  ning  kuidas  hinnatakse  tööd,  mille  maht  suureneb  või 
väheneb. 
Tellija   lähteülesanne                 –  kuna  eelprojekt  on  üldine  ning  ei  pruugi  kirjeldada  kõiki  kasutatavaid 
materjale  ja  sõlmede   lahendust ,  on  tellija  huvides  esitada  lepingu   lisana   lähteülesanne,  kus  on  täpselt 
kirjas, milliseid materjale, ehitustooteid, seadmeid kasutada ning millist välisviimistlust soovitakse. 
Kvaliteedinõuded            –  kindlasti  tuleks  lepingus  eraldi  sätestada  kvaliteedinõuded  ehitustöödele,  -
materjalidele  ja  ka   toodetele .  Praktikas  kasutatakse  jätkuvalt  viitamist  Soome  kvaliteedinõuetele  (RYL), 
mis on saadaval ka eestikeelsetena, aga ka kehtivatele standarditele ja normidele. 
Ehitaja  täitmistagatis              –  Suuremate  projektide  puhul  on  tellijal  soovitatav  ehituslepingus  kokku 
leppida,  et  töövõtja  esitab  oma  kohustuste  täitmise  tagatisena  ehitusaegse   tagatise .  Tagatisena 
kasutatakse  üldjuhul  kas  panga  või  kindlustusseltsi  garantiikirja,  samuti  võib  kasutada  võimalust 
deponeerida  tellija  arvelduskontole.  Ehitusaegne   tagatis   võimaldab  probleemide  korral  (nt  ehitaja 
pankrotistub või jätab tööd  pooleli ) tellijal saada talle tekkinud kulude ja kahjude katteks hüvitist. 
Lepingu  hind              –  lepinguga  tuleks   fikseerida ,  et  lepingu  hind  on  töövõtjale  siduv  ja  lõplik  ning  selle 
suurus ei kuulu muutmisele tulenevalt tööde või materjalide hilisemast kallinemisest, hinna või töömahu 
valearvestamisest jne, juhul kui lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Sellega saab tellija välistada  hilisemad  
töövõtja lisarahataotlusi. 
Registreering MTR-is      – registreeringute olemasolu tuleks kontrollida just väiksemate ehitus ettevõtete 
puhul, ka lepingus võiks märkida, et registreeringud on vajalikud. 
Maksete tegemine        – lepingus tuleks selgelt fikseerida kuidas, millal ja mille alusel toimub tööde eest 
tasumine.  Üldiselt  on  kombeks,  et  iga  kuu  lõpus  hinnatakse  ära  tehtud  töö  ja  selle  maksumus,  mis 
kinnitatakse  kahepoolse  aktiga.  Näiteks  riigihangete  puhul  on  lepingusse  kirjutatud,  et  arvete  tasumise 
aeg  on  56  päeva.  Nii  pikk  arvete  tasumise  aeg  aga  oluliselt  survestab  ehitusettevõtjat,  mis  tellija  jaoks 
üldjuhul tähendab kallimat hinda. 
Ettemaks        – tellija huvides võiks ettemaksust pigem  loobuda , samas ehitusettevõtja seisukohalt tuleks 
seda just teha, et ehitustöödega saaks alustada sujuvamalt. Ettemaksu tuleks kindlasti  kohaldada  ka juhul, 
kui arvete tasumise aeg on pikk. 
Alltöövõtjad        – lepingus tuleks fikseerida, et alltöövõtja alltöövõtt on keelatud.  
Lepingu tähtaeg      – kindlasti tuleb lepingus fikseerida tööde lõpptähtaeg. Vajadusel võib fikseerida ka 
vahetähtajad. 
Lisatööde ilmnemine     – kogemustega ehitusettevõtjalt eeldatakse, et hinnapakkumise koostamisel on 
ta  näinud  ette  kõigi  täiendavate  tööde  vajaduse  ning  nendega  ka  arvestanud.  Ehitusega  üldjuhul  alati 
kaasnevad  lisatööd  ning  tellijal  on  lihtsam  vastavat   regulatsioonid   ja  viisid  selliste  tööde  hindamiseks  ja 
tegemiseks kohe lepingusse kirjutada.  
Dokumenteerimine           –  dokumentide  mitte  koostamine  on  üldjuhul  väiksemate  ehitusettevõtjate 
probleem,  mis  võib  tekitada  probleeme  kasutusloa  saamisel.  Sellest  tulenevalt  võiks  lepingusse  kohe 
kirjutada,  millist  dokumentatsiooni  peab  ehitusettevõtja  pidama  ja  mida  tellijale  üle  andma,  nt 
ehitustöödepäevik, kaetud tööde  aktid , toodete sertifikaadid  jne. 
11 
 
Leppetrahv         – lepinguga tuleks kindlasti paika panna kõik lepingu osapooltele kehtivad ja võimalikud 
tehtavad  trahvid,  nende  arvestamise  alus,  ulatus  ja  maht.  Näiteks  lepingu  tähtaja  ületamisega  peab 
töövõtja maksma viivist 0,01% lepingu maksumusest iga ületatud päev eest, kuni on täitunud 10% lepingu 
maksumusest.  
Garantiiaeg          –   seadustest   tulenevalt  on  ehitustöödele  antav   garantii   vähemalt  2  aastat  ehitise 
üleandmise päevast. Kokku võib leppida ka pikema garantiiaja. Nt Maanteeametil lepingus on garantiiaja 
pikkuseks   nõutud  5  aastat.  Tagatiseks  on  enamasti  töötasu   kinnipidamine   etteantud  suuruses,  kuni 
garantiiaja lõpuni või panga garantiikirja esitamine. Ilma sellise tagatiseta on tellijal üsna problemaatiline 
saada töövõtjat garantiiperioodil ilmnenud  vigadega tegelema.  
 
3.7.2.  Ehituses enamlevinud lepingud 
Ehituses  on  kasutusel  väga  palju  erinevaid  tüüplepinguid,  mida  on  vastavalt  vajadusele  oluliselt 
modifitseeritud  
ning 
eritingimustega 
korrigeeritud. 
Enam 
levinud 
on 
Majandus 
ja 
Kommunikatsiooniministeeriumi  tellimusel  Eesti  Ehitusettevõtjate  Liidu  juures  moodustatud  töörühma 
poolt  koostatud   töövõtulepingu   üldtingimused,  mis  on  heaks   kiidetud   ehituse  töövõtu  ja  alltöövõtu 
lepingutega seotud erialaliitude poolt: 
1)  Ehituse töövõtulepingute üldtingimused (ETÜ 2013) (kehtiv alates 28.05.13) 
2)  Ehituse alltöövõtulepingute üldtingimused (EATÜ 2005) (kehtiv alates 16.09.05) 
3)  Projekteerimise töövõtulepingu üldtingimused (PTÜ 2005) (kehtiv alates 13.03.07) 
4)  Omanikujärelvalve käsunduslepingu üldtingimused (OKÜ 2005) (kehtiv alates 20.05.05) 
Lepingud leiab siit:  https://www.mkm.ee/et/lepingute-koostamise-juhendid-ja-naidised  
Lepingute üldtingimuste eesmärgiks on: 
   Siduvus poolte jaoks lepingu kaudu 
  Eesmärk vähendada lepingute koostamise töö mahtu ja vältida vigu 
  Vastutuse ja riskide võrdne jagamine 
  Konkretiseeritavad tingimused : „… kui lepingus pole määratud teisiti“ 
  Meeldetuletav (etteütlev funktsioon) 
  Lepingu lisad (enne sõlmimist) 
  Lepingu muudatused (pärast sõlmimist) 
Levinud  on  ka  FIDIC  (Insener-konsultantide  Rahvusvaheline   Föderatsioon )  ehituslepingute  tingimused, 
eelkõige  just  infrastruktuuri  ja  ühisveevärgi  riigihangetes.  Eestis  kasutatakse  valdavalt  punast  ja  kollast, 
harvematel  juhtudel  ka  rohelist  raamatut.  FIDIC  lepingute  puhul  on  tegu  väljatöötatud  ehitus-  ja 
projekteerimisvaldkonna  töövõtulepingute  standardtingimustega.  FIDIC  lepingute  ajalugu  ulatub  tagasi 
aastasse  1957.,  kui  esmakordselt  nägi  ilmavalgust  rahvusvahelisi  ehituslepingu  tingimusi  sisaldav  nn 
“punane raamat“. Föderatsioon asutati aga juba 1913. a. Prantsusmaa, Hollandi ja Belgia poolt. Käesoleval  
hetkel  on  kasutusel  1999.  aastal  avaldatud  FIDIC  töövõtulepingute  standardtingimusi  sisaldavad 
tüüplepingud.  
Punane  raamat  –klassikaline  ehitustöövõtuleping,  kus  ehitatakse  tellija  antud  projekti  alusel.  Projekti 
õigsuse  eest  vastutab  tellija.  Pärast  töö  teostamist  toimub  tehtud  töö  ülemõõtmine.  Oluline  on,  et 
ühikhinnad väljendaksid töö  tegelikku  maksumust, kas siis koos või ilma kasumita, üldkuludeta sõltuvalt 
sellest, kas töömahuloendis on eraldi välja toodud üldkulude ja kasumi rida või mitte. 
12 
 
Kollane raamat – projekteerimis- ja ehitustöövõtuleping, kus töövõtja  teostab  nii projekteerimise kui ka 
ehitamise. Projekti eest vastutab töövõtja. Üldiselt on tegu kogusumma lepinguga, mille puhul on olemas 
eelprojekt ning põhiliste tööde kohta töömahuloend.  
Roheline  raamat  –  ehitustöövõtulepingu  lühiformaat  rahaliselt  väiksematele  ja  tehniliselt  lihtsatele 
objektidele. Leping võib olla üles ehitatud nii kogusumma baasil, ühikhinna baasil või kombineerituna, kus 
osade tööde kohta on olemas põhiprojekt ja ülejäänud tööde kohta vaid eelprojekt. 
Punane 
Kollane  Roheline 
  
raamat 
raamat 
raamat 
Hanketeade (riigihangetel) 
x 
x 
x 
Lepingu üldtingimused 
x 
x 
x 
Lepingu eritingimused 
x 
x 
x 
Töökirjeldus  
x 
- 
x / - 
Tehniline kirjeldus 
- 
x 
- / x 
Töömahuloend 
x 
- 
x / - 
Tööde kirjeldus 
- 
x 
- / x 
Joonised 
x 
- 
x / - 
 
Tabel 3.1 Iseloomustab, mida iga leping endas sisaldab 
FIDIC lepinguid iseloomustab see, et lepinguosaliseks on ka Insener. Definitsiooni 1.1.2.4 kohaselt on 
„Insener isik, keda Tellija on ametisse nimetanud selleks, et ta tegutseks Lepingus Insenerina“. Inseneri  
kohustuseks on täita talle lepinguga pandud kohustusi. Insener oma  olemuselt  peaks olema justkui 
erapooletu , samas peab ta tegutsema Tellija huvides. 
 
Joonis 3.5. Lepingupooled  FIDIC lepingute puhul 
Antud  raamatute  kasutamine  nõuab tellijalt  ja  pakkujalt  aga väga  häid  teadmisi.  Üheks  põhjuseks,  miks 
FIDIC  lepingud  nii   populaarsed   on,  seisneb  selles,  et  tegemist  on  lepingu  poolte  huve  tasakaalukalt  ja 
mõistlikult  reguleeriva  instrumendiga. Samas on nii poolte  eraldiseisvaid eesmärke  kui ka  ühiseid soove 
arvestades  vajalik  muuta  või   täiendada   standardtingimusi  ja   kohandada   neid  vastavalt  konkreetse 
olukorra vajadustele. Sellised kokkulepped fikseeritakse eritingimustega, mis omavad lepingu täitmisel ja 
vaidluste lahendamisel tihti keskset tähendust.  
13 
 
Vähemal määral kasutatakse Soome ehitustöövõtu üldisi lepingutingimusi YSE 1998. Leping on mõeldud 
reguleerima ettevõtjate vahelisi ehitustöövõtte.  
3.8.  Riigi- ja erahanked 
3.8.1.  Erahangete korraldamine 
Erahangete  korraldamisel   kindlaid   regulatsioone  ei  ole,  mida  järgima  peaks.  Seetõttu  on  tavaline,  et  ka 
hanke   korraldamise  ajal  muudab  tellija  korduvalt  ehitusprojekti  või  oluliselt  täpsustab  seda.  Samuti  on 
tavaline,  et  korraldatakse  mitu  pakkumus  vooru,  enne  kui  võitja  välja  valitakse.  Sellise   tegevusega  
garanteeritakse, et saadakse turu parim võimalik hind. Kuna erahanke puhul ei ole tegu avaliku hankega, 
siis peale pakkumuse  esitamist  ei näe  pakkuja  kohe oma tulemust esitatud pakkumuste seas. Erahankeid 
iseloomustab  ka  see,  et  puudub  konkreetne   ajatelg   ehk   pakkumuskutse   saamisest  kuni  lepingu 
sõlmimiseni võib teinekord minna mitmest kuust kuni äärmisel juhul ka aastani. Kui riigihangete puhul on 
tavaline, et võidab see, kes teeb kõige soodsama pakkumise, siis erahangete puhul see nii olema ei pea. 
Erahankeid  iseloomustab  ka  see,  et  vähem  on  bürokraatiat  ning  tööde  teostamise  ajal  on  tellijal  palju 
lihtsam viia ehitusprojekti sisse muudatusi.  
3.8.2.  Riigihangete korraldamine 
Hangete  korraldamine  ja  töövõtja  valimine  avaliku  ja  erasektori  poolt  on  oma   sisult   üsna  erinevad. 
Riigiasutus , kohaliku omavalitsuse asutus või üksus, avalik õiguslik  juriidiline isik  või muu avaliku sektori 
valitseva  mõju  all  olev  isik  kasutab  oma  tegevuseks  vajalike  asjade  ostmisel,  teenuste  või  ehitustööde 
tellimisel  avalikke vahendeid ehk  maksumaksja   raha, ning just seetõttu  peab ta riigihanke  korraldamisel 
järgima kindlaid põhimõtteid ning tagama oma tegevuse ja otsuste läbipaistvus. RHS-i kohaldamisalast on 
aga  väljas  hankelepingud,  mis  on  seotud  riigisaladusega  või  salastatud  välisteabega  riigisaladuse  ja 
salastatud  välisteabe  tähenduses  või  Eesti  Panga  turvalisuse  või  avaldamisele  mittekuuluva  teabega. 
Erahangete puhul otsustab eraettevõtja või –isik aga ise kuidas ta oma rahalisi vahendeid kasutab.  
Riigihangete  seadus  jõustus  1.  mail  2007.  aastal,  mida  on  hiljem  muudatustega  täiendatud.  Antud 
seadusega  on  üle  võetud  Euroopa  Liidu  riigihankedirektiivid  2004/18/EÜ,  2004/17/EÜ  ja  riigihangete 
õiguskaitsemeetmete direktiiv 2007/66/EÜ.  
Riigihangetes, nii nagu ka erahangetes, on kaks poolt: üks pool on RHS § 10 lõike 1 mõistes  hankija , kes 
viib hanget läbi ja teine pool on RHS § 12 lõike 1 kohaselt pakkuja, RHS § 12 lõike 2 kohaselt  taotleja  või 
RHS  §  12  lõike  3  iga  huvitatud  isik,  kes  soovib  hankest  osa  võtta.  Pakkuja  on  see  isik,  kes  on  olnud 
huvitatud  isik  enne  pakkumuste  esitamist  ja  pärast  pakkumuste  esitamist  muutub  ta  pakkujaks. 
Samamoodi  muutub  huvitatud  isik  taotlejaks  pärast  taotluse  esitamise  tähtaega.  Seega,  enne  vastavat 
pakkumuse  või  taotluse  esitamise  tähtpäeva  on  kõikide  isikute  näol  tegemist  huvitatud  isikutega. 
Huvitatud isikutel on aga vähem õigus, neil puudub õigus küsida hankijalt selgitusi tehtud kvalifitseerimise 
vms otsuse kohta. 
Pakkujad   või  taotlejad  võivad  esitada  pakkumuse,  esialgse  pakkumuse  või  hankemenetluses  osalemise 
taotluse ka ühiselt, sellisel juhul on tegemist ühispakkujate ja ühistaotlejatega.  
Hankemenetluse  korraldamine  toob  kaasa  kulusid  nii  hankijatele  kui  ka  pakkumisi  ette  valmistavatele 
pakkujatele. Sellest tulenevalt on RHS § 15 kohaselt sätestatud riigihanke hankemenetluse korraldamise, 
ehitustööde  kontsessiooni  andmise  ja  ideekonkursi  korraldamise  kohustuse  maksumuse  piirmäärad 
avaliku sektori hankijale: 
14 
 
Rahvusvaheline 
  
Lihthange 
Hange  
hange 
Asjad ja teenused alates 
 
 
 
Riik ja riigiasutus 
> 10 000 €  > 40 000 € 
> 130 000 € 
Linna- või vallavalitsus või KOV 
> 10 000 €  > 40 000 € 
> 200 000 € 
Võrgustiku sektori hankija 
> 10 000 €  > 40 000 € 
> 400 000 € 
Ehitustööd alates 
> 30 000 €  > 250 000 € 
> 5 000 000 € 
Tabel 3.2 Hangete piirmäärad 
Riigihangete  rahvusvahelisi  piirmäärasid  on  kehtestatud  Euroopa  Komisjoni  määrusega  ja  määrus  on 
otsekohalduv kõigis liikmesriikides. 
Kogu  hankemenetluse  kõige  olulisem  küsimus on hankelepingu eseme määratlemine.  Hankelepingu ese 
määratletakse  hankeprotsessi  alguses  ja  seda  ei  saa  hiljem  muuta.  Lähtuvalt  hankelepingu  esemest, 
eelkõige  selle  keerukusest  ning  kogusest,  mahust  või  hulgast  määrab  hankija  pakkumuste  või 
hankemenetluses osalemise taotluste esitamise tähtaja.  
Tulenevalt RHS-ist on hankijal võimalik valida järgnevate hankemenetluste vahel: 
- 
Avatud hankemenetlus  
- 
Piiratud hankemenetlus 
- 
Väljakuulutamisega läbirääkimistega hankemenetlus 
- 
Väljakuulutamiseta läbirääkimistega hankemenetlus 
- 
Võistlev dialoog 
Hankemenetluse  valik  sõltub  ostetavate  asjade,  tellitavate  teenuste  või  ehitustööde  iseloomust. 
Lihtsamate  ja  täpselt  määratlevate  hankelepingu  esemete  puhul,  kus  ka  pakkumuste  hindamine  ei  ole 
töömahukas,  on  hankija  jaoks  kõige  lihtsam  korraldada  avatud  hankemenetlus.  Mida  raskem  on 
soovitavat  lahendust  leida,  seda  rohkem  tööd  nõuab  hankemenetlus  ja  sellisel  juhul  on  ilmselt 
otstarbekas pakkujate arvu piirata. 
Avatud hankemenetluse protsess: 
- 
Hanketeate avaldamine riigihangete registris 
- 
Hankedokumentide väljastamine huvitatud isikutele 
- 
Huvitatud isikute poolt  saadetud  selgitustele vastamine ning vajadusel hanketeate muutmine 
- 
Pakkumuste esitamine koos kvalifikatsioonide tõendavate dokumentidega 
- 
Määratud tähtajal õigeaegsel laekunud pakkumuste avamine  
- 
Pakkujate kvalifitseerimine ja vastavuse kontrollimine 
- 
Mittevastavate pakkumuste tagasilükkamine 
- 
Pakkumuste hindamine ja pakkumuse edukaks tunnistamine 
- 
Pakkumuse edukaks tunnistamise  otsusest teavitamine  
- 
Kohustuslik ooteperiood enne hankelepingu sõlmimist (14 päeva) 
- 
Hankelepingu sõlmimine 
Teiste  hankemenetluste  puhul  on  see  protsess  valdavalt  sarnane  aga  igal  ühel  on  omad  iseäralikud 
omadused.  Näiteks  piiratud  hankemenetluse  puhul  tuleb  esitada  osalemise   taotlus   koos  kvalifikatsiooni 
tõendavate dokumentidega. Kõik, kes kvalifitseeritakse saavad see järel esitada oma pakkumuse. 
3.8.3.  Võimalikud hangete korraldamise keskkonnad  
Erahankeid võib korraldada  selliselt , et  saadetakse  enda poolt valitud ettevõtetele pakkumiskutsed ja siis 
ootama  jääda,  kes  on  huvitatud  ja  esitab  oma  hinnapakkumise  ja  kes  ei  ole  huvitatud.  Tänapäeval  on 
15 
 
muutunud aga väga tavaliseks, et  hankeid  kuulutatakse välja Internetis kindlates  keskkondades , et seeläbi 
suurendada konkurentsi ja hinda rohkem alla suruda.  
Riigihankeid ei viidagi mujal läbi kui Rahandusministeeriumi poolt hallatavas riigihangete registris: 
https://riigihanked.riik.ee/register 
Riigihangete  registris on kajastatud kõik  Eesti  Vabariigis  avaliku  sektori poolt  korraldatavad   hanked , mis 
ületavad  ettenähtud  piirmäära.  Seal  on  võimalik  näha,  kes  hanget  korraldab,  millal  tuleb  pakkumus 
esitada,  kvalifitseerimistingimused,  e-hangete  korral  ka  tulemused,  sõlmitud  lepingud  ja  muud  olulist 
hanget puudutavat infot. 
Erahangete korraldamiseks võib kasutada aga alljärgnevaid keskkondi: 
Http://ee.mercell.com/ 
www.hange.ee 
Euroopas korraldatavaid rahvusvahelist piirmäära ületavad hanked võib leida siit: 
http://ted.europa.eu/TED/main/HomePage.do 
 
16