Ehitushanke juhtimise eksamiküsimused ja vastused (0)

  1  1.  Ehitustoodang (ehitis), selle eripärad ning nende mõju ehituskorraldusele  
Ehitis on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ehitised 
jagunevad hooneteks ja rajatisteks. 
Hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis. 
Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone. 
 
2.  Ehituskorraldus, selle õppedistsipliini sisu ning seos teiste ehitusvaldkonna õppeainetega  
Õppedistsipliin ”ehituskorraldus ja –juhtimine” 
  ehituskorraldus on omanikukeskne 
  ehitusjuhtimine on keskkonnakeskne 
  ehitaja peab alati arvestama sellega, mida tegevus toob kaasa ühiskonnale 
  ehitaja peab alati arvestama võimalusega ”toimetada” sel turul 
Õppeaine ehituskorralduse eesmärk on anda tervikpilt ehitusprojekti elluviimisest ja ehitisest tema eluea 
jooksul. 
Õppeaine ehitusjuhtimine eesmärk on selgitada ehitamisega seotud osapoolte huve seoses ehitisega. 
 
3.  Ehitustöövõtja põhikohustused (ehitusseadus)  
Ehitustöövõtja on kohustatud: 
1) tagama ehitusprojekti kohase ehitamise; 
2) tagama ehitamise käigus tehtavate tööde dokumenteerimise; 
3) säilitama täies ulatuses kõik tema koostatud ehitamise tehnilised dokumendid või nende koopiad 
vähemalt seitse aastat või arhiiviseaduses sätestatud korras arhiivi üleandmiseni; 
4) paigaldama ehitisse nõuetele vastavaid ehitustooteid; 
5) tagama ehitamise nõuetekohase kvaliteedi; 
6) tagama ehitamise ohutuse ning ehitise ja ehitusplatsi korrashoiu; 
7) vältima keskkonna saastamist; 
8) teatama ehitise omanikule ja omanikujärelevalvet tegevale isikule ehitamise ajal selgunud ehitise 
nõuetele mittevastavusest või võimalikust mittevastavusest; 
9) täitma ehitise garantiiga seotud kohustusi 
 
4.  Projekteerimistöövõtja põhikohustused (ehitusseadus)  
Projekteerimisettevõtja on kohustatud: 
1) koostama nõuetele vastava ehitusprojekti; 
2) tagama ehitusprojekti vastavuse lähteandmetele; 
3) koostama nõuetele vastava ehitise mõõdistusprojekti; 
4) säilitama täies ulatuses kõik tema koostatud ehitusprojektid ja ehitiste mõõdistusprojektid ning nende 
koostamise lähteandmed vähemalt seitse aastat või arhiiviseaduses sätestatud korras arhiivi üleandmiseni. 
 
5.  Projekteerimise ja ehitamise mõisted (ehitusseadus)  
Projekteerimine on: 
1) ehitise või selle osa arhitektuurne ja ehituslik kavandamine; 
2) ehitise tehnosüsteemide kavandamine; 
3) ehitises kasutatava tehnoloogia kavandamine; 
4) ehitise elueast lähtuv ehitise nõuetele vastava kasutamise ja hooldamise tehnomajanduslik hindamine.  
Projekteerimise tulemuseks on ehitusprojekt.  
Ehitamine on: 
1) ehitise püstitamine; 
2) ehitise laiendamine; 
3) ehitise rekonstrueerimine; 
4) ehitise tehnosüsteemide muutmine; 
5) ehitise lammutamine.  
 
6.  Ehituse ja ehitamise mõisted 
*Ehitus on ehitiste püstitamine, rekonstrueerimine, laiendamine ja remontimine. Ehituse aluseks reeglina 
projekt (ehitusprojekt), mis määrab ehitise mahu- ja konstruktsioonilahendused. Projekteerimise käigus 
võidakse viia läbi ehituse tehnilis-majanduslik analüüs ja koostada eelarve. 


  2  *Ehitamine on hoone, rajatise vms ehitise püstitamine. Ehitamine hõlmab ehitustööd ja seadmete 
montaaži. Ehitamist ettevalmistavad etapid on projekteerimine, rahastamine ja ehitamiseks vajalike 
lepingute sõlmimine. 
 
7.  Ehitistele esitatavad põhinõuded (ehitusseadus) 
 (1) Ehitis peab olema ehitatud hea ehitustava kohaselt ega või tekitada ohtu inimese, varale või 
keskkonnale.  
 (2) Ehitisele mõjuvad koormused ei või põhjustada varingut. 
 (3) Ehitis peab säilitama ettenähtud aja jooksul oma kandevõime tulekahju korral. Ehitisest peab olema 
võimalik inimesi evakueerida. 
 (4) Ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda. Tuleb 
vältida müra ning inimest ohustava kiirguse levikut ja vee või pinnase saastumist või mürgitamist ning 
ehitisega seonduva heitvee, suitsu ja tahkete või vedelate jäätmete puudulikku ärajuhtimist. Ehitise osades 
ega pindadel ei või koguneda niiskust inimese elu, tervist või vara ohustaval määral. 
 (5) Ehitise kasutamine ja hooldamine ei või selle kasutajale põhjustada ettearvamatuid riske ega õnnetusi. 
 (7) Ehitise soojustus ning kütte-, jahutus- ja ventilatsioonisüsteemid peavad tagama ehitises tarbitava 
energiahulga vastavuse ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise kasutamise otstarbele. 
 (8) nõuded kehtivad ehitise kasutusaja jooksul. 
 (9) Kui ehitise kasutamise otstarve seda eeldab, peavad ehitis ja selle üldkasutatavad osad ning ruumid või 
alad olema ligipääsetavad ja kasutatavad liikumis-, nägemis- ja kuulmispuudega inimestele. 
 
8.  Projekt ja ehitusprojekt; nende mõistete erinevad tõlgendused juhendmaterjalides 
Projekt on unikaale tegevuste kompleks eesmärgile jõudmiseks: eesmärk, ajakava, ressursid, meeskond ja 
juhtimiskorraldus 
Ehitusprojekt on ehitise või selle osade ehitamiseks ja kasutamiseks vajalike dokumentide kogum 
 
9.  Riigi roll ehitustegevuse korraldamisel (ehitusseadus)  
Majandus- ja kommunikatsiooniminister kehtestab: 
- ehitise teatise vorminõuded ja esitamise korra 
- kirjaliku nõusoleku taotluse vorminõuded ja esitamise korra 
- ehitusprojekti ekspertiisi tegemise korra 
- nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavale ehitusprojektile 
- ehitise tehniliste andmete loetelu kehtestab 
- ehitise kasutamise otstarvete loetelu 
- ehitamise alustamise teatise vorminõuded ja esitamise korra 
- omanikujärelevalve tegemise korra 
- eri liiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded 
- kasutusloa vorminõuded 
- kasutusloa taotluse vorminõuded ja esitamise korra  
- ehitise ülevaatuse korra 
- ehitise ekspertiisi tegemise korra 
 
Nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavale riigisaladusega seotud ehitise ja riigikaitselise ehitise 
ehitusprojektile kehtestab Vabariigi Valitsus. 
Veel riigi rolle: 
Teostab Riiklikku järelevalvet  
Teostada ehitustehnilist järelvalvet- Tehnilise Järelevalve Inspektsioon. 
Pidada riikliku hooneregistrit  kasutusele võetud hoonete üle 
 
10.kohalike omavalitsuste roll ehitustegevuse korraldamisel (ehitusseadus) 
KOV tagab detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja 
vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni 
-Annab välja/tunnistab kehtetuks ehituslubasid ja kasutuslubasid 
-Teostab ehitusjärelvalvet 
-Määrab ajutise ehitise kasutusaja 
-Annab välja kirjalikku nõusolekut tehnosüsteemide vms muutmiseks 
KOV on õigus nõuda ehitusprojekti nt ohu korral 
KOV on õigus nõuda dokumentides esinevate puuduste likvideerimist 5 tööpäeva jooksul 


  3  KOV määrab projekteerimistingimused 
Kohalik omavalitsus määrab valla või linna ehitusmääruses: 
1) ehitise arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused; 
2) projekteerimistingimuste avalikustamise korra; 
3) ajutise ehitise ehitamise korra ja alad; 
4) linna või valla osade, sealhulgas miljööväärtuslike hoonestusalade planeerimise ja ehitamise põhimõtted 
ja nõuded; 
KOV peab säilitama ehitusuuringute tulemusi vähemalt 99 aastat. 
Kohalikul omavalitsusel on õigus kaasata ehitise ülevaatuse tegemisse selleks pädevaid isikuid ja 
institutsioone. 
Esitab andmed ehitusregistrile. 
Edastab Tehnilise Järelevalve Inspektsioonile andmed nimetatud ettekirjutuste kohta. 
 
11.Planeeringute süsteem maakasutuse ja ehitustegevuse alusena (planeerimisseadus)  
Planeerimise käigus valmiv planeering on dokument, mis koosneb tekstist ja kaartidest. Planeeringute liigid 
on: 
1) üleriigiline planeering, mille eesmärk on riigi territooriumi ja asustuse arengu üldistatud, strateegiline 
käsitlemine; 
2) maakonnaplaneering, mille eesmärk on maakonna territooriumi arengu üldistatud käsitlemine, asustuse 
arengu tingimuste ja olulisemate infrastruktuuri objektide asukoha määramine; 
3) üldplaneering, mille eesmärk on valla või linna territooriumi arengu põhisuundade ja tingimuste 
määramine, aluste ettevalmistamine detailplaneerimise kohustusega aladel ja juhtudel detailplaneeringute 
koostamiseks ning detailplaneeringu kohustuseta aladel maakasutus- ja ehitustingimuste seadmiseks; 
4) detailplaneering, mille eesmärk on maakasutus- ja ehitustingimuste seadmine linnades ja alevites ning 
teistel detailplaneeringu kohustusega aladel ja juhtudel.  
 
 
12.Detailplaneering ehitustegevuse alusena (planeerimisseadus)  
Detailplaneering koostatakse lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks valla või linna 
territooriumi osa kohta.  
Detailplaneeringu eesmärgid on: 
1) planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine; 
2) krundi ehitusõiguse määramine; 
3) krundi hoonestusala määramine 
4) tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine 
5) haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine; 
6) kujade määramine; 
7) tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine; 
8) keskkonnatingimuste seadmine planeeringuga kavandatu elluviimiseks  
9) vajaduse korral ettepanekute tegemine kaitse alla võetud maa-alade ja üksikobjektide kaitserežiimi 
täpsustamiseks, muutmiseks või lõpetamiseks; 
10) vajaduse korral ettepanekute tegemine maa-alade või üksikobjektide kaitse alla võtmiseks; 
11) vajaduse korral miljööväärtusega hoonestusalade määramine ning nende kaitse- ja 
kasutamistingimuste seadmine; 
12) vajaduse korral ehitiste olulisemate arhitektuurinõuete seadmine; 
13) servituutide vajaduse määramine; 
14) vajaduse korral riigikaitselise otstarbega maa-alade määramine; 
15) kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine; 
16) muude seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatuse määramine 
planeeritaval maa-alal.  
Detailplaneeringu koostamine on kohustuslik linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ja 
kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel: 
1) uute hoonete, välja arvatud üksikelamu kõrvalhooned, suvila kõrvalhooned ja aiamaja kõrvalhooned 
ning teised kuni 20 m 2 ehitusaluse pindalaga väikehooned, ehitusprojekti koostamise ja püstitamise  aluseks; 
2) olemasolevate hoonete, välja arvatud üksikelamu, suvila ja aiamaja ning nende kõrvalhooned, 
maapealsest kubatuurist üle 33 protsendi suuruse laiendamise ja selle ehitusprojekti koostamise aluseks; 
3) maa-alade kruntideks jaotamise korral.   


  4  Kehtestatud detailplaneering on aluseks uute katastriüksuste moodustamisele ning olemasolevate 
katastriüksuste piiride muutmisele detailplaneeringu koostamise kohustuse korral. 
Detailplaneeringu koostamise kohustuse korral koostatakse ehitusprojekt kehtestatud detailplaneeringu 
alusel ehitusseaduses sätestatud korras.  
 
13.Projekteerimine, selle põhietapid ning nende vajadus (EVS 811:2006)  
Kehtiv standard Hoone ehitusprojekt EVS811:2006 jagab projekteerimise sisuliselt nelja staadiumisse: 
1.  eskiisprojekt – suvaline kavandite kogu, mis eelneb ehitusprojekti väljatöötamisele ja võib 
olla ehitusprojekti tegemisel lähteülesandeks; 
2.  eelprojekt –Kavandatava ehitise põhimõtteline lahendust (lisaks arhitektuuriosale ka 
hoone ja asendiplaani tehnilise lahenduse põhiparameetrid). Eelprojekti tehnilise eriosade 
käsitlus võib piirduda seletuskirjaga. Eelprojekt on määratud kavandatava ehitise 
tutvustamiseks tellijale ja haldusasutustele; 
3.  põhiprojekt - on määratud eelprojektile tehnilise lahenduse andmiseks. Põhiprojektis 
määratakse ehitise kõik tehnilised parameetrid sellise täpsusega, mis on võimalik enne 
tööde tehnoloogia ja konkreetsete toodete valikut. Põhiprojekt on põhiline dokument 
ehituspakkumiste korraldamiseks. Põhiprojekti võib komplekteerida pakkumisdokumentidena vastavalt 
Tellija lähteülesandele; 
4.  tööprojekt – on ehitusprojekti kolmas staadium. Tööprojekt on määratud põhiprojekti 
lahenduse detailiseerimiseks, arvestades ehitusettevõtja valikuid tööde tehnoloogiaosas ja 
konkreetsete firmade materjalide ning toodete kasutamist. Tööprojekt esitatakse 
projektiosade ja tööliikide kaupa eraldi. Tööprojekti väljatöötamisel kasutatakse standardseid detaile, 
jooniseid ja tööjuhiseid, mida täpsustatakse vastavalt vajadusele.  
 
Projekti iga järgmise staadiumi lähtedokumendiks on eelmine staadium, mille tellija on heaks kiitnud. Nii 
hoitakse kokku aega ja raha. 
 
14.Projekteerimise vajadus ehituses ja selle koht ehituskorralduse süsteemis  
Projekteerimine näitab üldises plaanis ära, kas kulutused seoses ehitise püstitamiseks vajalike 
põhikonstruktsioonidega mahuvad ära teostatavusuuringus esitatud kulutuste struktuuri. Juhul, kui ei 
mahu tuleb hakata kokku hoidma korralduslikelt kuludelt. 
 
15.Projekteerija põhikohustused töövõtus (PTÜ 2006)  
-  Kogu Lepinguga võetud töö järgimine+seadused.  
-  Tellija huvide järgimine kooskõlas kehtiva seadusega.  
-  Arvestab võimaliku kasutaja mõistlikke ja õiguspäraseid huve ehituse kasutuseast lähtuvalt. 
-  Tähtajaks valmis + tehtud tööd üle Tellijale vastava üleandmis-vastuvõtuaktiga. 
-  Tellija informeerimine igasugustest vigadest (dokumentatsioon, tarindid jne). 
-  Tellija nõudmisel peab tegema projekteerimisel vajalikke muudatusi. Sisu ning mõju Lepingu täitmisele 
lepitakse kokku enne muudatuste tegemist. 
-  Tellija ärisaladuste hoidmine  
-  Õigus nõuda Tellijalt lisainformatsiooni ning täiendavaid alusandmeid, kui see on vajalik Lepinguga 
võetud kohustuste täitmiseks.  
 
16.Ehituse riiklik järelevalve, selle korraldamise olemus ja sisu (ehitusseadus)  
Teostab Tehnilise Järelevalve Inspektsioon 
Võib nõuda põhjendatud juhtudel ehitusprojekti ja ehitise ekspertiise ning korraldada ehitistega toimunud 
avariide põhjuste uurimist. 
Hindamisteenuse ja ehitusprojekti või ehitise ekspertiisi kulud tasub Tehnilise Järelevalve Inspektsioon. Kui 
avastatakse viga, maksab kinni ehitaja. 
Tehnilise Järelevalve Inspektsioonil on õigus: 
1) kontrollida takistamatult ja ette teatamata (kasutatavas hoones 24 h etteteatamine) 
2) saada riikliku järelevalve teostamiseks vajaminevat informatsiooni, tutvuda dokumentide originaalidega 
ja saada nende ärakirju; 
3) kontrollida ehitise, ehitusprojekti ja ehitustoote ning ettevõtja vastavust nõuetele; 
4) tellida nõuetele vastavuse kontrollimiseks hindamisteenust ja ekspertiise; 
5) korraldada ehitistega toimunud avariide põhjuste uurimist; 


  5  6) teha ettekirjutusi ja otsuseid vastavalt oma pädevusele; 
7) kohustada ehitisega või ehitustootega seotud ohtudest avalikkust teavitama või teha seda ise. 
 
17.Kohalike omavalitsuste poolt korraldatava ehitusjärelevalve olemus ja sisu (ehitusseadus) 
Ehitusjärelevalve käesoleva seaduse tähenduses on: 
1) ehitusprojektide ja ehitiste mõõdistusprojektide nõuetele vastavuse kontrollimine; 
2) ehituslubade väljaandmine; 
3) kasutuslubade väljaandmine; 
4) ehitise nõuetele vastavuse kontrollimine; 
5) ehitise nõuetele vastavuse kontrollimiseks ekspertiiside tegemise korraldamine; 
6) ehitusettevõtja nõuetele vastavuse kontrollimine; 
7) ehitistega toimunud avariide põhjuste uurimise korraldamine; 
8) ettekirjutuste tegemine vastavalt oma pädevusele.   Linna- või vallavalitsuse ehitusjärelevalvet teostava ametiisiku pädevuses on: 
1) kontrollida käesoleva seaduse täitmist kasutatavas ehitises takistamatult, teatades sellest ehitise 
omanikule ette vähemalt 24 tundi; 
2) saada takistamatult ehitusjärelevalve teostamiseks vajaminevat informatsiooni; 
3) tutvuda asjakohaste dokumentide originaalide või koopiatega ja saada nende ärakirju; 
4) kontrollida ehitustöid ja ehitusprojekti vastavust nõuetele, detailplaneeringule ja 
projekteerimistingimustele; 
5) nõuda põhjendatud juhtudel ehitusprojekti ja ehitise või selle osa ekspertiisi; 
6) teha ettekirjutusi vastavalt oma pädevusele; 
7) valmistada ette ehitus- ja kasutuslubade väljaandmine; 
8) esitada riiklikule ehitisregistrile andmeid; 
9) kontrollida ehitusloa olemasolu ja ehitusloale kantud andmete tegelikkusele vastavust; 
10) kontrollida kasutusloa olemasolu ja kasutusloale kantud andmete tegelikkusele vastavust.  18.Ehitusluba, olemus, sisu ja vajadus (ehitusseadus)  
Ehitusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek: 
1) püstitada ehitusloale märgitud maaüksusele ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi; 
2) laiendada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa; 
3) rekonstrueerida ehitusloale märgitud ehitist või selle osa; 
4) lammutada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa.  
 
Ehitusloa saamiseks tuleb: 
1) esitada ehitusloa taotlus; 
2) esitada ehitusprojekt 
3) tasuda riigilõiv. 
 
Ehitusprojekt peab vastama nõuetele 
Ehitusprojektis käsitletav hoone peab vastama esitatud nõuetele 
Ehitusloa taotlus peab vastama nõuetele 
Ehitusloa taotlemisel ei tohi esitada valeandmeid 
Ehitis ei tohi olla ohtlik inimeste elule, tervisele, varale või keskkonnale 
 
Ehitusluba kaotab kehtivuse, kui ehitamist ei ole alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljastamise 
päevast arvates.  
Ehitamise alustamise päevaks loetakse esimest ehitusprojektile vastavate tööde tegemise päeva 
 
19.Ehitise kasutusluba, olemus, sisu ja vajadus (ehitusseadus)  
Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele 
ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.  
Valminud ehitist või selle osa võib kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel.  
Kasutusloale kantavad andmed avalikustatakse riikliku ehitisregistri veebilehel.  
Kasutusloa väljastab ja tunnistab kehtetuks kohalik omavalitsus.  
 


  6  Kasutusloa saamiseks tuleb: 
1) esitada kasutusloa taotlus; 
2) esitada ehitusprojekt, mille kohaselt ehitis on ehitatud; 
3) esitada lisaks ehitusprojektile ehitamise tehniliste dokumentide originaalid või koopiad 
4) tasuda riigilõiv. 
  
Kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele.  
Kasutusloa väljastajal on õigus põhjendatud juhtudel nõuda ehitise või selle osa ekspertiisi. 
Kasutusluba väljastatakse pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist.  
 
20.Omanikujärelevalve kohustused ja selle vajadus ehituskorraldussüsteemis  
Vastavalt kehtivale seadusandlusele peab ehitise omanik ehitisele enne ehitamise alustamist määrama 
omanikujärelevalve tegija; omanikujärelevalvet tuleb teha ehitise ehitamise alustamisest kuni ehitise 
kasutusloa saamiseni.  
Omanikujärelevalve põhilised ülesanded: 
  ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontroll 
  kontrollib ehitamise vastavust ehitusprojektile; 
  kasutatavate ehitustoodete nõuetekohasuse kontroll 
  omanikujärelevalve kontrollib ja nõuab ehitamise tehniliste dokumentide nõuetekohast ja õigeaegset 
vormistamist ning kontrollib, kas koostatud ehitamise tehniliste dokumentide sisu vastab tegelikkusele; 
  ehitustööde kvaliteedi kontrolli käigus kontrollib omanikujärelevalve järjepidevalt ning mõistliku 
sagedusega ehitaja tegevust ehitise ehitamisel; 
  omanikujärelevalve kontrollib ehitise ja ehitusplatsi üldist korrashoidu, ehitise ja ehitusplatsi ohutust 
ümbruskonnale eesmärgiga, et oleks tagatud keskkonnaohutus  
  omanikujärelevalve jälgib ehitustööde teostamise graafikust ehitajapoolset kinnipidamist 
  omanikujärelevalve teavitab Klienti ehitusprojekti, ehitustoodete või ehitustööde mittevastavusest 
nõuetele. 
 
21.Omanikujärelevalve õigused ja tema suhted ülejäänud ehituse osapooltega  
Omanikujärelevalve tegijal on õigus kontrollida: 
1) ehitusprojekti vastavust nõuetele; 
2) nõuetele vastavate ehitustoodete kasutamist; 
3) ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoidu ja ohutust ümbruskonnale; 
4) keskkonnaohutuse tagamist.  
Omanikujärelevalve tegijal on õigus nõuda: 
1) ehitusprojekti koostajalt ehitusprojekti nõuetele vastavusse viimist; 
2) ehitusettevõtjalt kasutatud ehitustoodete ja paigaldatud seadmete vastavusdeklaratsioonide ja/või -
sertifikaatide esitamist; 
3) ehitusettevõtja poolt kasutatud ehitustoote asendamist selle mittevastavuse korral ehitusprojektile või 
kehtestatud nõuetele; 
4) ehitusettevõtjalt nõuetele mittevastavate ehitustööde ümbertegemist; 
5) ehitusettevõtjalt ehitusprojektile mittevastavate ehitustööde ümbertegemist; 
6) ehitustööde peatamist avariiohu tekkimise, ehitusalastes õigusaktides sätestatud nõuete rikkumise, 
ehitusloa või kirjaliku nõusoleku tingimuste täitmata jätmise ja ehitusprojektile mittevastava ehitamise 
korral; 
7) ehitusettevõtjalt ehitamise nõuetekohast ja õigeaegset dokumenteerimist.  
 
22.Omaniku seadusest tulenevad põhilised kohustused ja vastutus seoses ehitustegevusega  
Ehitise omanik on kohustatud tagama: 
1) enne ehitamise alustamist ehitusloa olemasolu 
2) enne ehitamise alustamist kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku olemasolu,  
3) ehitusprojekti kohase ehitamise 
4) ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoiu ja ohutuse ümbruskonnale ehitamise ajal ja ehitise 
kasutamisel; 
5) ehitusjärelevalve teostaja juurdepääsu ehitisele ja ehitamise tehnilistele dokumentidele,  
6) riikliku järelevalve teostaja juurdepääsu ehitisele ja ehitamise tehnilistele dokumentidele,  
7) käesoleva seaduse § 31 lõikes 2 nimetatud dokumentide ning olemasolu korral ehitise mõõdistusprojekti 
säilitamise ehitise lammutamiseni või arhiiviseaduses sätestatud korras arhiivi üleandmiseni; 


  7  8) vajaduse korral ehitusprojekti ekspertiisi tegemise; 
9) vajaduse korral ehitise ekspertiisi tegemise; 
10) ehitamise isiku poolt, kellel on vastav pädevus ja õigus; 
11) kasutusloa olemasolu, kui see on nõutav; 
12) ehitise kasutamise vastavalt kasutamise otstarbele; 
13) õigusaktis sätestatud juhtudel ehitise, selle osa ja ehitise tehnosüsteemi tehnilise kontrolli teostamise.  
 
1) korraldama ehitamise ajal pideva järelevalve ehitamise üle (edaspidi omanikujärelevalve); 
2) esitama kohalikule omavalitsusele vähemalt kolm tööpäeva enne ehitise, välja arvatud väikeehitise, 
ehitamise alustamist teatise ehitamise alustamise kohta; 
3) panema ehitamise alustamisel, nähtavale kohale kogu ehitamise ajaks informatsioonitahvli 
4) taotlema ehitamise lõpetamisel ehitisele kasutusluba või esitama ehitise likvideerimise korral ehitise 
teatise.  
  
23.Omandiõigusest tulenevad piirangud, mida ehitusetööde teostajad tööde tegemisel peavad 
arvestama  
Ehitustööde teostaja peab tagama omaniku varade sihtotstarbelise ja ökonoomse kasutamise, ning tegema 
seda omaniku huvidest lähtuvalt. Keegi ei tohi omanikult tema vara ära võtta või seda kahjustada. Lähtuda 
tuleb vara puutumatuse printsiibist. 
 
24.Maaomand, sellega seotud kohustuste ja õiguste mõju ehituskorraldusele  
Kuigi Planeerimis- ja ehitusseadus määratleb eelkõige kinnisomandi omaniku jaoks tema põhilised 
kohustused seoses maaomandi kasutamisega ehitustegevuseks, siis omanik peab lisaks sellele järgima veel 
paljusid teisi seadusesätteid. Teoreetiliselt pole selline seaduste teadmine omanikule küll kohustuslik, sest 
projekteerija poolt koostatav projektlahend peab kõiki neid tingimusi täielikult arvestama. Põhjendatud ja 
usaldusväärse omanikujärelevalve korraldamiseks on aga siiski vajalik, et neid seaduseid teaks ka omanikku 
esindav projektijuht.  
Olulisemad seadused, mida projekteerija peab arvestama seonduvad kinnisomandi ning kinnisvaraga. 
Asjaõigusseadus on selliste põhimõtete kujundamise aluseks, kuid lisaks sellele tuleb vajadusel arvestada 
ka kinnistu eripäradega:  
• seotus veekogudega (Veeseadus, Ranna ja kalda kaitse seadus)  
• seotus olemasoleva teedevõrguga (Maanteeseadus)  
• vajadusel ehitada maapõue või õhuruumi (Maapõueseadus, Aviatsiooniseadus)  
• vajadus korraldada maaparandust (Maaparandusseadus)  
• eripiirangute arvestamine (Muinsuskaitse seadus)  
• korraldada normaalsed ja möödapääsmatult vajalikud suhted naaberkinnistute omanikega  
• muud seadused, millede järgimine on vajalik seoses kõnealuse ehitusprojekti projekteerimistöödega 
 
 
25.Töövõtu olemus 
Omanik ise ei suuda täita kõiki seadusest tulenevaid kohustusi. 
Tuleb leida täitja(d), kes omaniku soove, nõudmisi ja kõnealuseid kohustusi kõige paremini ja pädevalt 
suudavad täita ning tehtu eest vastutada. 
 
26.Töövõtuleping, selle olemus ning olulisemad eripärad ehituses  
Töövõtulepingu mõiste - Töövõtulepinguga kohustub üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või 
saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest 
tasu.  
–  töövõtja peab tegema seda, milles kokku lepitud (lepingus!) 
–  tellija peab tehtu ära ostma.  
iga osapoole konkreetsed kohustused ja vastutus määratletakse alati unikaalselt sõlmitavas 
töövõtulepingus. Seejuures iga töövõtuleping on dokument, milles on määratletud osapoolte vahelised :  
-  kohustused  
-  vastutus  
-  riskid  
ning lepingus määratletav summa on hind selle kohustustekompleksi täitmise eest lepingus kirjeldatud 
eesmärgi saavutamisel. 


  8  Lepingu täitmise käigus on paljude probleemide tekkimise aluseks osapoolte vahel ebakorrektselt 
koostatud lepingukokkulepped. Lepingute koostamisel tuleks arvestada järgmiste põhimõtetega:  
-  selgelt tuleb formuleerida kõnealuse osapoole poolt saavutatav eesmärk koos kõigi põhjendatult 
vajalike piirangutega. 
-  lepingu teksti sõnastus peab olema esitatud loogiliselt ja ühemõtteliselt (välistades erinevat 
tõlgendamist)  
-  koostatava teksti lihtsamaks esitamiseks on soovitatav igas lepingus defineerida vaid selle 
lepingukokkuleppe jaoks kehtivad terminid ning ehitada leping üles liigendatult, temaatiliste peatükkidena.  
 
27.Ehituse töövõtulepingute üldised tingimused, nende olemus ja vajadus  
Ehituse töövõtulepingute üldtingimused on dokument, mis määrab tellija ja töövõtja õigused, kohustused 
ja vastutuse ehitustööde teostamisel ja ehitustöödega seotud kõrvalkohustuste täitmisel. 
Ehituse töövõtulepingute üldtingimused: 
-  On koostatud Majandus-ja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel ja toetusel. 
-  On kooskõlastatud tellijate ja ehitusettevõtjate esindajate poolt. 
-  Asendavad nende väljatöötamisel aluseks olnud Ehituse töövõtulepingute üldisi tingimusi. 
-  On soovitusliku iseloomuga dokument, mida kasutatakse ehituse töövõtulepingute sõlmimisel kui 
ehituse valdkonna ja ehituslepingute sõlmimise head tava. 
 
28.Ehituse töövõtulepingu ülesehitus ja koostisosad  
Ehituse töövõtulepingu ülesehitus: 
-  Üldsätted, kus on ära märgitud kehtiva õiguse rakendamine ja kasutatavad mõisted  -  Lepingu objekt  -  Töövõtja kohustused, õigused ja vastutus  -  Tellija kohustused, õigused ja vastutus  -  Alltöövõtjate ja tarnijate määramine  -  Töövõtja ning tellija tagatised ja kindlustus  -  Arveldustega seotud aspektid  -  Tööde üleandmine-vastuvõtmine  -  Muudatustööd ja lisatööd  -  Lepingu sõlmimise, muutmise ja lõpetamise tingimused, dokumendid  -  Koostöö toimimine  -  Vaidluste lahendamine   
29.Tööde eest arveldamise tüüp-protseduur  
Protseduur 
–  kokkuleppes/lepingus määratakse hinna kehtivuse tingimused (osapoolte kohustused)  
–  hind on kokkuleppest tulenev ostja kohustus teha kulutus talle võimaldatud toote ja kaasneva teenuse  eest  –  hinna struktuuri pole üldjuhul vaja täpselt põhjendada  
–  kehtivad hinnakirjad on usaldatav ja stabiilne maksumusteave. 
 
30.Tööde vastuvõtmise/üleandmise korraldamine  
Kõik tööde vastuvõtmised/üleandmised tuleb kinnitada kirjalike aktidega tellija ja töövõtja vahel. Enne 
aktide allkirjastamist ei maksa tellija tehtud töö eest. Aktid kinnitatakse kahes eksemplaris, kummalegi 
osapoolele üks. Aktis tuleb kindlasti ära mainida ka garantii tingimused ja pretensioonide esitamise 
tingimused. 
Näiteks: Töövõtja lõpetab töö. Tellija tuleb ja vaatab selle üle ning vajadusel teeb ettekirjutused, mis on 
vaja täita enne, kui tööde üleandmise/vastuvõtmise akt allkirjastatakse.  
 
31.Hinnal põhinevad töövõtulepingud, nende kasutamise üldloogika  
Hinnalepinguid on kolme erinevat sorti.  
1.kogusumma lepingud,  mis omakorda jagunevad fikseeritud hinnaga ja libiseva hinnaga lepinguteks.  
2. töömahtude ja ühikhindade alusel sõlmitud lepingud. See jaguneb omakorda detailsete töömahtudega 
pakkumiseks, orienteeruvate töömahtudega pakkumiseks, töömahtude läbirääkimiseks ja seeria-tööde 
lepinguks.  
3. hinnakirjalepingud, millede hinna aluseks on tükitöö hinnad, mis hiljem summeeruvad. Näiteks menüü 
restoranis. 


  9  Hinnalepingu üldloogika. Tellija või töövõtja meeskond koostab tööde ja tegevuste loendi, mis on vaja teha 
selleks, et soovitud töö tehtud saaks. Töövõtja hindab kõik teadaolevad üksiktegevused; leitakse 
kogumaksumus ja selle jagunemine ajas. Rahavoogude graafik on aluseks tasumisele. 
 
32.Fikseeritud ja libiseva hinnaga töövõtulepingud, nende erinev mõju osapoolte huvidele  
Fikseeritud hinnaga töövõtulepingu puhul ei korrigeerita hinda sõltumata oludest. Võetud risk on suurem, 
kuid ka töö kiirem, sest ehituse hinnaindeksi muutumisel muutub ka ehituse maksumus. 
Libiseva hinnaga töövõtulepingu puhul korrigeeritakse hinda tulenevalt ehituse hinnaindeksi muutumisest. 
Võetud risk on väiksem kuid ehituse kestus on pikem. Suurema riski puhul võib ka kasum suurem olla. 
 
33.Töömahtudel põhinevad töövõtulepingud, nendes sisalduvad riskid  
Kindlasti peab töömahul olema mõõtühik ja kogus. Ühikuks näiteks m 2 või tund. Tellija võtab riski juhul, kui  ta ise mõõdab töömahud, mille põhjal tehakse pakkumine. Kui tellija arvutab mahud, kuid tööd on vähem, 
siis maksab ta ka ikkagi täis hinda, kui vaja, siis ka juurde. Kui ehitaja arvutab mahud ja tööd on rohkem, siis 
maksab tellija hinna, mis algses pakkumises toodud, väiksema töömahu ilmnemisel maksab tellija ainult 
tehtud töö eest. Hilisem töömahtude muutmine lepingus on võimalik, jättes ühikhinna samaks. Tööde 
ühikhinnad fikseeritakse pakkumisdokumendis, mis on lepingu lisas. 
 
34.Põhjendatud kulude korvamise töövõtulepingud, nende kasutamise üldloogika  
Kululepingute erivormid:  
1.kulud koos proportsionaalse hinnalisaga,  
2.kulud koos kokkulepitud hinnalisaga,  
3.tagatud piirmaksumusega leping.  
Kululepingute üldloogika: töövõtja teeb kulud, süstematiseerib ja põhjendab need kulud ning taotleb 
kompenseerimist. Tellija kontrollib, kompenseeritakse põhjendatud kulud, millele lisandub kokkulepitud 
hinnalisa (HL). Hinnalisa (HL)= üldkulud + risk + kasum. 
Need lepingud peavad sisaldama alati kulude põhjendatuse määratlust: ressursikulu normid, mille alusel 
toimub tööjõu ja materjalikulu hindamine; rakendatavad töötasutariifid; tingimus, et tellijal on õigus nõuda 
tehtud kulutuste põhjendamist esmadokumentidega; materjali maksumusele lisatavate transpordi ja 
ladustamiskulude tariifid; ehitusplatsi otse- ja üldkulude loetelu, mille eest toimub tasumine tegelike 
kulude alusel; tingimus, et töövõtja ettevõtte üldkulud on arvestatud hinnalisas koos kasumiga.    
 
35.Kulud-pluss-proportsionaalne-hinnalisa tüüpi töövõtulepingu mõju ehituse osapoolte tegevusele  
Näide: töövõtja teeb (põhjendatud ja tõendatud) kulutusi kokkulepitud aja jooksul 50.0, on kokkulepitud: 
HL (hinnalisa)=20%. Pärast kontrollimist tasutakse 50.0+10.0=60.0. Töövõtja põhiline huvi antud olukorras: 
kulud-MAX, kallite materjalide ja tehnoloogiate kasutamine, sest sellest sõltub hinnalisa suurus. Tellija 
kompenseerib seda põhjalikuma juhendamise ja järelvalvega (need on täiendavad kulud tellijale) – vaja on 
piirata töö tegija kulutusi.  
Selline proportsionaalse hinnalisaga skeem sobib  remont, restaureerimine, rekonstrueerimine.. , avarii 
tagajärgede likvideerimine, (extra)kvaliteetne töö. 
 
36.Piirmaksumusega kuludel põhineva töövõtulepingu mõju ehituse osapoolte tegevusele  
Sellise töövõtulepingu eelduseks on, et tellija teab, mis ta soovib. Leping sõlmitakse läbirääkimiste käigus. 
Loodetav ligikaudne hind fikseeritakse lepingus. Tasumine toimub aga tegelike kulude järgi. Lepingus 
nähakse ette kulude ökonoomia või ülekulu jaotusmehhanism tellija ja tööettevõtja vahel, kui kulud jäävad 
väiksemaks või ületavad piirkulusid. Seda teoreetiliselt ökonoomsusele stimuleerivat hinnakujundusskeemi 
kasutatakse suhteliselt harva (vajab rakendamisel keerukuse tõttu nõustajat).  
 Näide: tellija otsus läbirääkimiste tulemusel: ehitise/lepingu piirmaksumus on 2M. Aeg läheb..., tegelikud 
kulud on 1,6M. „Õilis ja õiglane“ riski jaotus 50:50 – töövõtja saab lisaks (HL=) 0,2M , tellijale on tööde 
maksumus 1,8M (=ka tema võitis). Negatiivse skeemi puhul: tegelikud kulud on 2,2M – tellija peab selle 
tasuma, töövõtjale midagi ei lisandu (HL=0). Töövõtja huvi antud olukorras on teha töö võimalikult väikeste 
kulutustega, tellija peab tagama, et töö tegija teeb vajalikud kulutused. Mõlema osapoole huvi on, et kulud 
ei ületakse piirmaksumust.  
 
37.Traditsioonilise peatöövõtu korralduse kujunemise loogika  
 


  10    Peatööettevõtt on traditsiooniline ja kõige enam levinud tööettevõtu korralduse viis. Omanik sõlmib eraldi 
lepingud projekteerijaga ja ehituse peatööettevõtjaga. Tavaliselt asutakse ehitusettevõtjat otsima siis, kui 
kavand on valmis kas tehnilise projekti või pakkumisdokumentatsiooni mahus. 
Omanik/tellija määrab järelvalvelepingu alusel omanikujärelvalve, kes Ehitusseaduse alusel kontrollib 
peatöövõtja tegevust. 
Peatööettevõtja teeb osa töid oma jõududega ja osa tellib alltöövõtjatelt. Samuti võib peaprojekteeria osa 
töid tellida eri-projekteeriatelt. Tellija võib rakendada eraldi lepinguga ka otsetöövõtjaid/kaastöövõtjaid.  
 
38.Traditsiooniline peatöövõtu korraldus ja selle sobivus tellijale hinnalepingute puhul  
    EELISED TELLIJALE 
  - pikaajaline kogemus    - minimaalne hinnarisk  Hind määratakse enne töödega alustamist 
Pakkumine tagab soodsaima/madalaima hinna 
- ühikhinnal põhinev leping arvestab nii töömahte kui muudatusi projektis 
- peatöövõtja kannab põhilised riskid ( sh ka enamik tellija riske) 
- projektdokumendid on pakkumise aluseks, edasine on korralduslikult „lihtne“ 
 
39.Traditsiooniline peatöövõtu korraldus ja selle sobivus tellijale kululepingute puhul  
    projekteerimine käib veel, kui alustatakse ehitamist 
EELISED TELLIJALE 
  - pikaajaline kogemus    - lühim summaarne kestus projekteerimisele ja ehitamisele 


  11    - võimaldab lihtsalt teha projekti muudatusi ja täiendusi    - võimaldab projekteerimisel kasutada ehitaja kogemusi    - suure turunõudluse puhul võidakse saada madalaim ehituse hind    - peatöövõtja on huvitatud kasutada kõrge kvalifikatsiooniga alltöövõtjaid    - omanik/tellija osalevad enam tööde juhtimisel    - garanteeritud maksimumhinna/piirhinna puhul saab osa riski jagada peatöövõtjaga   
40.Traditsiooniline peatöövõtu korraldus ja selle sobivus töövõtjale hinnalepingute puhul  
EELISED (PEA)TÖÖVÕTJALE 
  -kasum on hinna sees (st tagatud); läbirääkimistel võib kasum olla suurem    - tellija ja projekteerija sekkuvad minimaalselt    - innovatiivne (uuendustele kalduv) töövõtja võib saada täiendavat tulu    - peatöövõtja delegeerib osa vastutust alltöövõtjatele   
41.Traditsiooniline peatöövõtu korraldus ja selle sobivus töövõtjale kululepingute puhul  
EELISED (PEA)TÖÖVÕTJALE 
  - minimaalne hinnarisk    - töövõtja saab tasutud ka lepingu ettevalmistamise ja korraldamise eest   
42.Peatöövõtja olulisemad kohustused töövõtus (ETÜ alusel)  
III. TÖÖVÕTJA KOHUSTUSED 
1. jagu. Põhikohustused 
-Peab tegema lepingus määratud tööd hea ehitustava kohaselt projekti järgi. Lepingu objektiks olev töö ei 
või tekitada ohtu inimeste elule, tervisele, varale ega keskkonnale. 
-Jälgib tellija huve.  
-Pidama kinni tähtaegadest, säilitama dokumendid. Veenduma lubade olemasolus. Kirjalikult teavitama 
probleemidest.  
-Võimaldama järelvalve ligipääsu.  
-Vajadusel kütma, korraldama ehitusplatsi kaitset ja valvet; 
-korraldama jäätmete äraveo   selleks määratud kohtadesse; 
-korraldama vajadusel ehitusplatsi piirdega eraldamise. 
2. jagu. Kohustus korraldada tööd ehitusplatsil 
3. jagu. Inimeste ja vara kaitse 
4. jagu. Ehitustööde juhtimise kohustus 
 
43.Tellija põhilised kohustused töövõtus (ETÜ alusel)  
1. jagu. Üldised kohustused 
- Tellija tasub lubade, projekteerimistingimuste, kirjaliku nõusoleku või ehitusloa ja kasutusloa  eest  ja selle 
töö üleandmise-vastuvõtmise ning pädevate isikute poolse järelevalve kulud 
- Tellija tasub tema poolt tellitud ekspertiiside, sealhulgas projektlahenduse ekspertiisi eest 
- Tellija tasub töö tegemiseks kasutatavate ehitustoodete või seadmete  kasutamisõigusega seotud tasud  
- Tellija peab  nõutama ja edastama Töövõtjale kogu info  ehitustöödele eelnevatest geodeetilistest ja 
geoloogilistest uuringutest ja ehitusobjekti kasutamist piiravate ettekirjutuste kohta 
- Tellija kohustus on taotleda ehitisele või selle osale kasutusluba 
- kohustatud hiljemalt 3 päeva enne ehitustööde algust teatama Tööinspektsioonile ehitustööde 
alustamisest 
- Tellija kohustub  viivitamatult teatama Töövõtjale selliste asjaolude ilmnemisest, mis võivad takistada 
Lepingu objektiks oleva töö tegemist või Lepingu muul viisil täitmist.  
- Kaastöövõtjate tegevuse koordineerimise kohustus ehitusplatsil lasub Tellijal. 
- Tellija on kohustatud Lepingu objektiks oleva töö üle vaatama ja valmis töö tulemi  vastu võtma 
üleandmise-vastuvõtmise aktiga  
2. jagu. Maksekohustus 
- Tellija on kohustatud Lepingu objektiks oleva töö või selle osa eest tasuma Lepingus kokkulepitud hinna.  
 
44.Garantiid ehitustöödele (ehitusseadus)  
1. Garantii on ehitusettevõtja poolt võetud kohustus tagada, et tema tehtud ehitustöö vastab lepingu 
tingimustele ning ehitustöö tulemusena ehitatud ehitisel või selle osal säilivad määratud aja jooksul 


  12  sihipärase kasutamise ja hooldamise korral ehitise või selle osa kasutamiseks vajalikud ohutuse ja 
kasutamise omadused ning kvaliteet.  
2. Garantii kestus on vähemalt kaks aastat ehitamise lõppemise päevast arvates. Kui lepingus ei ole 
määratud ehitamise lõppemise päeva, loetakse ehitise garantii alguse ajaks ehitusettevõtja poolt ehitise või 
selle osa ehitise omanikule üleandmise päev. Ehitustöö käigus ehitisse püsivalt paigaldatud seadmetele 
kohaldatakse nende tootja poolt ettenähtud garantiid.  
3.  Ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead kõrvaldab ehitusettevõtja oma kulul mõistliku aja 
jooksul. 
 
45.Projekteerimis-ehituse töövõtt ja selle sobivus tellijale  
EELISED OMANIKULE •  
-  Omanikul on minimaalne vajadus sekkuda projekti arengusse.   -  Sobib eriti siis, kui omanikul/tellijal puudub projekti juhtimise kogemus.   -  Projekteerimise-ehitamise summaarne kestus on lühike   -  Võimalus kasutada maksimaalselt projekteerija-ehitaja koostöökogemust   -  Muudatuste sisseviimine projekti on lihtne   PUUDUSED OMANIKULE •  
-  projekti lõplikku maksumust ei saa määrata enne ehituse algust   -  omaniku poolne kontroll on minimaalne; tulemus ei pruugi vastata ootustele   
46.Projekteerimis-ehituse töövõtt ja selle sobivus töövõtjale     EELISED TÖÖVÕTJALE  
-  Minimaalne bürokraatia projekteerimise ja ehitamise ühildamisel   -  Võimalus spetsialiseeruda, saada kogemusi, tagada uusi lepinguid   PUUDUSED TÖÖVÕTJALE  
-  Ettevõtte juhtimisstruktuuri säilitamine madala turuseisu puhul    
47.Juhtimistöövõtt konsultandi kasutamisega, selle põhiskeem ning sobivus tellijale  


  13    Eelised tellijale: 
-  ehitustöövõtjad ei pea (üldjuhul) tegelema ehitusplatsil toimuva koordineerimisega, neil on vaja täita 
vaid etteantud töid  -  projekteerija saab tööde kavandamisel arvestada võimalike ehitajate kogemuste ja võimalustega  -  juhtimistöövõtjal on vajadusel võimalus korrigeerida operatiivselt tööde käiku täiendavate töövõtjate 
lisamisega  Puudused tellijale: 
-  tööd on fragmenteeritud/killustatud ning ehitaja pole ehitusplatsi „peremees”   
48.Täisvastutusega juhtimistöövõtu põhiskeem, selle sobivus tellijale  
     
 
Eelised omanikule: 
–parim võimalus kasutada ehitustöövõtja kogemust projekteerimisel ilma konfliktita omaniku ja 
projekteerija vahel 
–hinnang kuludele ja töökorraldusele on sõltumatu = parim omaniku huvide arvestamine 
–juhtimistöövõtja moodustab meeskonna/terviku projekteerija ja ehitustöövõtjaga 
–minimaalne võimalik summaarne projekteerimise ja ehitamise kestus 
–pakkumused võivad kindlustada omanikule soodsa hinna 
 
Puudused omanikule: 
–kui ehitustöid alustatakse enne kogumaksumuse määratlemist, on äririsk (väga) kõrge 
–kui omaniku finantsid on piiratud, ei suuda selline korraldus tagada eelarvesse jäämist 


  14  –projekti elluviimise edukus sõltub esmajoones (professionaalse) ehitusjuhi kogemustest 
–(professionaalne) ehitusjuht ei suuda anda piisavat tagatist kogu projektile 
–kogu projekti kulusid ‘optimeeritakse’ üksikute töövõtjate, mitte projekti kui terviku jaoks 
 
49.Maksumuskontrolli tervik-süsteem ning selle kasutamise eesmärgid ehituses  
Ehituskorraldus põhineb maksumusplaanimisel ja kulukontrollil, ehk siis: ehitusprojekti terviklik juhtimise 
süsteem selleks, et tagada soovitud tulemusele jõudmine soovitud maksumusega. 
    Koostatav 
maksumusdokument   Põhiline lahendatav probleem   Eelprojekt   tasuvusuuring   Kas projekti elluviimisega tehtav investeering on otstarbekas?                               teostatavusuuring  Kas projekti elluviimise ja korraldamisega tehtavad olulisemad 
kulugrupid sobivad tasuvusuuringus esitatud 
põhikontseptsiooni?   Projekteerimine   tehniline projekt; eelarve   Kas kulud seoses ehitise püstitamiseks vajalike  põhikonstruktsioonidega mahuvad teostatavusuuringus 
esitatud kulutuste struktuuri?   Pakkumisdokum
endid   töömahtude loetelu; 
sihteelarve   Millised tööd tuleb ehitusfaasis töövõtja poolt teha ja kas need 
kulutused mahuvad eelarvepiirangusse?   Ehitustöövõtu 
lepingu 
sõlmimine   maksegraafik; arvelduse 
korraldamise põhimõtted   Kuidas tehtavad kulutused jaotuvad ajas ning milline on 
põhiprotseduur nende tõendamiseks ja aktsepteerimiseks?   Ehitusfaas   protsenteerimisakt   Kas etapiliselt (igakuiselt) tehtud kulutused on põhjendatud 
ning vastavad maksegraafikus ning sõlmitud lepingus 
ettenähtud piirangutele ja ajalisele jaotusele?   Vastuvõtmine   lõpparveldus   Kas ehitustööde käigus on lepingu osa-pooled täitnud kõik 
oma kohustused ning milliseks kujuneb lõplik 
ehitusmaksumus?   Kasutusfaas   jooksvate- ja 
ekspluatatsiooni-kulude 
eelarved hooldusraamatu 
koosseisus   Kas kasutuse käigus tehtavad kulud sobivad tasuvus- ja 
teostatavusuuringus esitatud esialgsesse kulutuste struktuuri?     50.Maksumuskontrolli tervik-süsteem ning selle olulisus projekteerijale  
Ehitusfirma poolt korralikult läbiviidud ehitustöödega seotud kulutuste analüüs võimaldab saadavaid 
tulemusi kasutada ka järgmiste projektide puhul.  
 
Projekteerija või konsultant peab teadma tema poolt kavandatava ehitise või pakutava lahendi maksumust, 
sest just sellega tagatakse omaniku rahuolu. Kui kavandatud ehitise maksumus vastab investeeringuks 
eraldatud või kasutada olevate võimalikele vahenditele siis koos sellega suudab ta ka tagada, et seni 
kavandatut pole vaja uuesti ümber projekteerida ja koostatud kavandi alusel hakatakse ehitama. 
 
51.Maksumuskontrolli tervik-süsteem ning selle olulisus ehitise omanikule  
Maksumus on universaalne ehitusprojekti juhtimise parameeter 
- Maksumus on oluline ja arusaadav nii omanikule kui ülejäänud osapooltele 
- Tehtud kulutuste alusel on kõige otstarbekam hinnata iga osapoole poolt tehtut 
- Maksumus (lepingu hind) on aluseks vastutuse piiride määramisel 
- Iga omanik on seotud konservatiivsete rahastamisreeglite ja piirangutega  
- rahastaja paljuski määrab tööde korraldamise ajakava. 
 
52.Kulu-kontrolli korraldamine ehitustööde käigus ‘hinnalepingute’ puhul  
Kulukontrolli KOMPONENDID - abivahendid  
• maksegraafiku koostamine ja selle lisamine tööettevõtu lepingule  
• kõigi võimalike muudatuste tegemise põhjendatuse kontrolli võimalus  
• vahearvelduste korraldamine  
 
MAKSEGRAAFIK on kulu-kontrolli korraldamise alusdokumendiks  
• kulude grupeerimine ja detailsustase  


  15  • vahearvelduste regulaarsus ja arvelduste korraldamise eriolukorrad  
• ‘tühised/mitteolulised’ hälbed  
• vahearvelduste minimaalsumma  
 
LEPINGUTINGIMUSED näevad üldjuhul ette:  
• lisasummade ja reservide kasutamise võimalus  
• töömahtudes ilmnevate võimalike hälvete eest tasumise kord  
• protseduurid siis, kui ilmnevad vead ja on vaja korvata täiendavaid kulusid  
• võimaluse, et korvata töövõtjale täiendavaid kulutusi seoses muutustega hindades  
• võimaluse, et korvata töövõtjale täiendavaid kulutusi seoses seadusemuudatustega  
• tellija ja töövõtja vastutus seoses ebakorrektse tegevuse või põhjendamatu tegevusetusega (trahvid, 
viivised)  
• kohustus korvata vääramatu jõu (force majeure) sündmustest tulenevat täiendavad kulud töövõtjale  
 
53.Kulu-kontrolli korraldamine ehitustööde käigus ‘kululepingute’ puhul  
KULUKONTROLL põhjendatud kulude korvamise lepingutes  
Kuigi tasumise aluseks on tegelikud kulud, peab omanikul-tellijal rahastamise tagamiseks olema koostatud 
orienteeruv maksegraafik.  
Lepingu sõlmimisel tuleb kokku leppida kulude põhjendamise ja põhjendatuse alused  
• kasutatavad ressursikulu normid (ajakulu, masinkulu, materjal)  
• kasutatavad töötasu tariifid tööjõule  
• materjalide maksumusele lisatav transpordi ja ladustamiskulude tariif (kui see pole lisatud juba 
materjalide hinnale)  
• ehitusplatsi üldkulude loetelu, mille eest tasumine toimub tegelike kulude alusel analoogselt otsekuludele  
• tingimus, et kõik ülejäänud kulud (sh ka ettevõtte üldkulud) kaetakse hinnalisandist, mis samas sisaldab 
ka ettevõtja võimalikku kasumit  
 
Protseduuriliselt  
• tingimus, et tellijal on õigus nõuda töövõtjalt töö tegemiseks tehtud kulutuste põhjendamist esmaste 
dokumentidega 
 
54.Pretendentide kvalifitseerimise kriteeriumid hangete korraldamisel  
Tellija peab kontrollima pretendentide kvalifikatsiooni, tehnilist kompetentsust, finantsressursse, varustust 
ning muid eeldusi ja kogemusi kavandatava tööettevõtulepingu sõlmimiseks ja selle täitmiseks, sh firma 
registreerimis- ja litsentseerimistunnistust.  
 
Kvalifikatsiooni kontrollimiseks võib tellija nõuda dokumentide esitamist, mis kinnitavad, et pakkuja:  
• on maksevõimeline, tema vara ei ole külmutatud, tema suhtes ei ole algatatud likvideerimist või 
pankrotimenetlust 
• on täitnud kõik oma kohustused riiklike ja kohalike maksude ning saastekahjude hüvitamise osas  
• on viimase kolme aasta jooksul täitnud nõuetekohaselt hangetega seotud tööettevõtulepingud 
 
Lisaks loetletud dokumentidele peab tellijal olema võimalus tutvuda kolme viimase aasta jooksul 
pretendentide poolt tehtud ehitustöödega ning kohtuda vastavate tellijatega.  
Tellijal on õigus kõrvaldada pakkuja igal ajal, kui selgub, et esitatud andmed pakkuja kvalifikatsiooni kohta 
on valed või desinformeerivad. 
 
55.Töövõtuprogrammi olemus ja vajadus ehitushanke korraldamisel  
Töövõtuprogrammis määratletakse ehitus ja ehitusplatsi tingimused ning iseloomustatakse tellija ja 
töövõtja vahelise vastutuse jagamisega seotud asjaolusid. Töövõtuprogrammis määratakse samuti 
töövõtulepingu liik, kindlustus, garantii, ehituskestus, hilinemisviivis, maksete tasumise kord, sõltuvus 
hinnaindeksi muutusest, töömahu arvutamise juhis, maksude kajastamine hinnas, alltöövõtjate 
kasutamine, järelevalve korraldus jne. 
Töövõtuprogramm määrab tellija ja tööettevõtja õigused ja vastutuse nii pakkumise kui ehituse ajal. 
Viimased on sisuliselt töövõtulepingu tingimused, mida pakkujad peaksid teadma juba pakkumise tegemise 
ajal kuna nendest sõltub hind ja pakkuja sobivus.  
 
56.Pakkumise olemus ning selle korraldusvormid (pakkumismenetlused)  


  16  Ehitustöö hange tuleb pakkuda kompetentsetele, Eesti Vabariigis vastavat tegevuslitsentsi omavatele 
pädevatele tööettevõtjatele. Pakkumisel eeldatakse, et tellija ja tööettevõtjad-pretendendid tunnevad kõiki 
kehtivaid seadusi, määrusi ja eeskirju. Ükski osapool ei tohi oma huvides ära kasutada teise osapoole 
teadmatust või vigu.  
 
Võistupakkumise ükski osapool ei tohi anda valet või eksitavat informatsiooni ega varjata asjaolusid, mis 
võivad mõjutada teise osapoole tegevust. Teisele osapoolele esitatav informatsioon peab olema täpne ja 
üheselt mõistetav ning selle esitaja vastutab informatsiooni õigsuse eest.  
 
 Osapooled teatavad viivitamatult, omal algatusel, avastatud vigadest, puudustest ja riskiteguritest ning 
nendest abinõudest, millega saab tööd edendada ja soodustada paremate tulemuste saavutamist. 
 
Kõigile pretendentidele tuleb tagada võrdsed tingimused ning nad konkureerivad üksteisest sõltumatult. 
Võistupakkumisi võib läbi viia erinevail viisidel, mille hulgast tellija valib endale sobivaima, välja-arvatud 
riigihanke puhul, kus reeglid on seadusandja poolt ettekirjutatud.  
1) Avatud üheetapiline pakkumine  
2) Avatud kaheetapiline pakkumine  
3) Piiratud osalusega pakkumine  
4) Läbirääkimismenetlus eelnevalt väljavalitud pakkujatega  
 
57.Pakkumistegevused, mis tagavad tellijale tema huvide kaitse  
-  Pretendentide kvalifikatsiooni kontrollimine.  -  Tellija võib korraldada kaheetapilise pakkumise, et veenduda pretendentide kõrges tasemes  -  Töövõtutingimuste kirjeldus peab olema üheselt mõistetav ning piisavalt põhjalik, et pretendendid 
saaksid selle alusel määrata omapoolse hinna ja et nende alusel oleksid pakkumised võrreldavad  -  Hindamiskriteeriumitega on võimalik määrata ära ehitise valmimise tähtaeg, kvaliteediklass.   
58.Pakkumistegevused, mis tagavad pretendentidele nende huvide kaitse  
-  Pretendent vormistab pakkumuse selgelt ja üheselt mõistetavalt, märkides pakkumushinna või hinna 
kujundamise põhimõtted ning muud vajalikud andmed.   -  Pakkumuste võrreldavuse tagamiseks tuleb pakkumus esitada nõutud kujul ning see ei tohi sisaldada 
lähteandmetele vastukäivaid tingimusi.   -  Pretendentidel on õigus enne pakkumuste esitamise tähtaega võtta tehtud pakkumus tagasi ja esitada 
see uuesti.   -  Pakkumuste avamine ja hindamine on kindlalt reglementeeritud, hindamiskriteeriumid on eelnevalt 
paika pandud.   
59.Pakkumuste hindamiskriteeriumid ning nende kasutamise eesmärgid  
Pretendentide võrdse ja erapooletu kohtlemise aluseks peab olema tellijapoolne pakkumuste hindamis-
kriteeriumite täpne avaldamine eelpäringus või pakkumiskutses. Valiku tegemisel peab neid järgima. 
Võistupakkumisel rakendatavad reeglid on suunatud sellele, et tagada lõppkokkuvõttes hankeks plaanitud 
vahendite kõige efektiivsem kasutamine. 
1) Hinnakriteerium  
Kui võistupakkumise kutses pole väljendatud teisiti, toimub tööettevõtja valik hinnakriteeriumi alusel:  
• valitakse minimaalse pakkumushinna esitanud tööettevõtja eelnevalt kokkulepitud hinna meetodil  
2) Ajakriteerium on üldjuhul lisapiirang hinnakriteeriumile. Kindlaksmääratud tähtajaga mittenõustumine 
pretendendi poolt tähendab kohest konkurentsist väljalangemist.  
3) Kvaliteedikriteerium  
Pretendendi pakkumuses peab pretendent oma allkirjaga tõendama, et ta on nõus ja suuteline oma 
tegevuses juhinduma kvaliteedikriteeriumist.  
4) Riskikriteerium  
5) Eluea-kulude kriteerium 
Projekteerimis-ehitamise-kasutamise tervikkontseptsioon 
 
60.Madalaima pakkumuse valikuga seonduvad ohud tellijale ja nende vältimise võimalused  
Tellija on huvitatud nii kulude taseme minimeerimisest kui ka kokkulepitud hinna kindlusest. Madalaima 
hinna kindlustab võistupakkumine. Madalaima hinnaga võib kaasneda kvaliteedi langus.  


  17  Võib rakendada piiratud osalusega või avaliku eelkvalifitseerimisega kaheetapilist võistupakkumist. 
Kaheetapilise võistupakkumise esimesel etapil toimub valik osalejate tehnilise ja finantsilise võimekuse 
alusel, teine etapp aga on puhas hinnakonkurss.  
Hinnakindlus on suhteline mõiste ja sõltub projekti faasist. Projekti algfaasis on hinnangu viga ligikaudu 
20%, tehnilise projekti valmides aga ligikaudu 10% 
Liialt madala hinna puhul on tellijal õigus kahelda selle usaldusväärsuses.  
 
Tellija poolt vaadatuna võib töövõtu korraldusviisid reastada hinnakindluse suhtes järgmiselt: 
Esimene - projekteerimis-ehitus-tööettevõtt.  
Teine - peatööettevõtt 
Kolmas - juhtimistööettevõtt 
 
61.Kinnisvara ja ehitise korrashoid; sisu ja vajadus  
 
Kinnisvara korrashoid on kinnisvara eluea jooksul elluviidavate tehniliste ja administratiivsete tegevuste 
kompleks selleks, et kas säilitada ja/või taastada olukord, et korras hoitav vara säilitaks oma kasutatavuse 
ning vastaks kavandatud otstarbe täitmiseks esitatud tingimustele.  
Korrashoiu efektiivse korraldamisega tagatakse: 
-  ehitised säilitavad oma väärtuse ja kasutuskõlblikkuse ratsionaalsete kuludega – tegevuste hulka ja 
kulutuste suurust optimeerida  -  ehitist ja selle osi suudetakse korrastada õigeaegselt, vältides kallimaid töid hiljem  -  remonte-üksiktöid-tegevusi-meetmeid võib tehnoloogiliselt, loogiliselt ja põhjendatult koondada 
pakettidesse  -  kavandada kasutajale kõige sobivamate (viimistlus) materjalide kasutamine  -  väheneb vajadus kulutada ettenägematutele korrashoiutöödele   
62.Kinnisvara haldamine; sisu ja vajadus  
 
KINNISVARA HALDAMINE on kas juriidilisel õigusel või lepingulisest kohustusest tulenev halduril lasuv 
vastutus kinnisvara jätkuva olemasolu eest koos selle kasutusloast tuleneva funktsionaalsuse säilitamisega. 
Eesmärgiks on kinnisvara: 
-  füüsiline säilitamine – sellisena, et see vastaks projektdokumentidele ja ei muutuks ohtlikuks tema 
kasutajatele ning kolmandatele isikutele.  -  juriidiline säilitamine – sellisena, et omanikule (omanikele) ei tekiks ei sanktsioone ega täiendavaid 
kohustusi seoses vara omandiõigusest tulenevate kohustuste ebaprofessionaalse täitmise ega ka 
täitmata jätmisega.  -  majanduslik säilitamine – sellisena, et kinnisvara haldamise ning hooldamise kava põhjendatud 
elluviimisel oleks kinnisvara omanikule tagatud vähemalt 0-kasum või omaniku poolt määratletud 
sihteelarvest või eelarvepiirangutest juhindumine   
63.Töövõtja koguriski kindlustus, sellega kaetavad ja katmata riskid  
 
Ehituse koguriski kindlustuse eesmärgiks on kaitsta ehitustegevuses ettetulevate ootamatute sündmuste 
eest ehitusobjekti omanikku (tellijat) ning ehitajat. Reeglina sisaldab ehituse koguriskikindlustus nii 
varakindlustust- kui ka vastutuskindlustust. Üldistus CAR paketile 
Kindlustatuteks võivad olla tellija, peatöövõtja ja alltöövõtjad. Kindlustusobjektideks võivad olla tehtavad 
tööd, ehitustööriistad, ehitada vastutus tulenevalt seadusandlusest. Kindlustada saab ka ehitusmaterjale, 
ehituse sisseseadet, vastutust kolmandate isikute ees, objekte, mille vahetus läheduses ehitustöö toimub. 
CAR ei kata järgmisi riske: 
–sõjast ja tsiviilrahutustest põhjustatud kahjusid 
–tuumareaktsioonist või -kiirgusest põhjustatud kahju 
–kindlustusvõtja või tema tahtlusest ning kergemeelsusest põhjustatud kahju 
–lepingu rikkumisest või muutmisest tulenevad kahjud 
–projekteerimise vigadest tulenevad kahjud 
–defektse materjali kasutamisest tulenev kahju 
–elektriseadmete elektrilisest rikkest või purunemisest tulenev kahju 
 
64.Riski olemus ja selle juhtimise põhimõtted ehituses  


  18  RISKID: 
–seotud selliste sündmuste ilmnemisega, mille tekkimist me ei looda ega soovi 
–kui sellised sündmused ilmnevad, siis toovad nad kaasa kulud 
RISKIALLIKAD KAASAJAL: 
–suurenenud konkurents 
–võtmeklientide makseraskused 
–ebasoodsad muutused tellijate nõudmistes 
–võtmetöötajate kaotamine konkurentidele 
–valuutakursside ja laenuintresside muutused 
EL ühinemisega kaasnevad ‘uued’riskid: 
–toodete vastavusnõuded ja tarbijakaitse 
–töötervishoid ja turvalisus (healthand safety) 
–keskkonnakaitse nõuded 
–nõuded juhtkonnale 
RISKIHINDAMISE ETAPID: 
–identifitseerimine, määratletakse kõik riskid, mis võivad potentsiaalselt ilmneda 
–hindamine, hinnatakse riskide võimalikku suurust ja esinemise tõenäosust 
–maandamine 
–kontrollimine 
Maandamise erinevad taktikad: 
vältimine –protsesside ümberkorraldamine 
hajutamine –riskid jaotatakse laiali 
ennetamine –kontrollisüsteemi kaudu 
delegeerimine –jagatakse riski kolmandale osapoolele 
siirdamine –allhankijale/lepingupartnerile 
aktsepteerimine –risk on kas ebatõenäone või mõju ebaoluline 
 
65.Kindlustusandja ja töövõtulepingu osapoolte vahelised kohustused  
TÖÖVÕTJA KOHUSTUSED 
–põhikohustused 
–kohustus korraldada tööd ehitusplatsil 
–inimeste ja vara kaitse 
–ehitustööde juhtimise kohustus 
 
TELLIJA KOHUSTUSED 
–Üldised kohustused 
•tellija on kohustatud lepingu objektiks oleva tööüle vaatama ja valmis töötulemi vastu võtma üleandmise-
vastuvõtmise aktiga 
•lepingu objektiks olev tööloetakse vastuvõetuks ka juhtudel, kui tellija ei võta alusetult valmis tööd 
töövõtja antud mõistliku tähtaja jooksul vastu või kui tellija on asunud ehitist või selle osa kasutama 
–Maksekohustus 
–Info ja projektdokumentide üleandmine 
–Omanikujärelevalve 
 
Kindlustusandja kohustused 
 
TAGATISED JA KINDLUSTUS 
–töövõtja tagatised 
–tellija tagatised 
–kindlustus 
 
66.Riski kindlustatavuse ja mittekindlustatavuse kriteeriumid  
Riski kindlustatavus: 
–peab olema õnnetuslik iseloom 
–olema mõõdetav 
–vastuvõetav kindlustusturule 
–määratav siis, kui toimus 
 


  19  Mittekindlustatavad riskid 
–ettenähtav risk 
–mittemõõdetav risk 
–poliitiline ja rahvusvaheline risk 
–juhus 
 
67.Vääramatu jõu (force majeure) määratlemise vajadus, selle mõju töövõtu osapooltele  
Force majeure tähendab erakordset sündmust või olusid, mida: 
–osapool ei saa kontrollida 
–osapool pole põhjendatult ette näinud lepingu sõlmimisel 
–osapool poleks olnud suuteline vältima või selle mõju korvama 
–pole põhimõtteliselt omane selle osapoole tegevusele 
 
•sõda, relvastatud vaenutegevus 
•mäss, revolutsioon, ülestõus 
•märatsemine, rahutused, korratused, streik 
•sõjavarustuse, lõhkeainete, ioonilise kiirgus või radioaktiivne saastus 
•looduskatastroofid 
 
Töövõtulepingu kohustuste rikkumine on vabandatav, kui osapool rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. 
Kui vääramatu jõud on ajutine, on lepingu rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mis see lepingu täitmist 
takistas. Kui vääramatu jõu asjaolud kestavad kauem kui 6 kuud, lepivad pooled kirjalikult kokku lepingu 
edasise täitmise või ülesütlemise suhtes. 
 
68.Konfliktid ehituse töövõtulepingutes ja nende tekkimise põhjused 
 Erimeelsused, projektist mitte kinnipidamine, objektide üleandmise tähtaegadest mitte kinni pidamine, 
tööde halb kvaliteet ja ehitajate soovimatus oma vigu parandada 
 
69.Konfliktide lahendamise võimalik metoodika ehituse töövõtulepingutes  
Sõltumata sellest, mis on võimaliku konflikti põhjuseks, tuleb alati juba suvalise lepingu sõlmimise ajal ette 
näha võimalus selliste eriarvamuste tekkimiseks ja nende kõige ratsionaalsemaks lahendamiseks. Selleks on 
iga lepingu loomulikuks osaks eriarvamustest tulenevate vaidluste lahendamise protseduuri 
kokkuleppimine.  
Protseduurid peavad olema ajaliselt piiritletud, et mõlemal osapoolel oleks võimalus loota lahendi 
saabumist mingi aja jooksul.  
Sellise protseduuri alustamiseks tuleb koostada (kirjalikult) nõudmine-taotlus ning esitada see teisele 
osapoolele. Järgneva protseduuri valik on lepingu osapoolte teha, siiski on otstarbekas kogu elluviidava 
ehitusprojekti edukuse nimel soovitada kasutada põhimõtteliselt sarnaseid ning teineteisele loogiliselt 
järgnevaid protseduurilisi põhimõtteid:  
• koostatud nõudmiste läbivaatamine  
• vahendaja-lepitaja rolli määratlemine  
• vahendaja-lepitaja kasutamine  
• järgnevad protseduurid ..... 
 
Konflikti lahendamise protseduuri alustamise aluseks on dokumentaalne nõudmine, põhjendades ning 
selgitades piisavalt argumenteeritult kujunenud probleemi, tuginedes seejuures nii lepingukokkuleppele kui 
seadustele. Seejärel aga on teisele osapoolele antud aeg selleks, et vaadata nõudmine läbi ning anda 
vastus. Kui  omavaheliste läbirääkimiste käigus kokkulepet ei saavutata, läheb vaidlusaluse küsimuse 
lahendamine juba edasi järgmisse etappi, kus on soovitav kasutada vahendaja-lepitaja abi. Vahendaja näol 
on tegemist konsultandiga, kelle professionaalsusele toetudes oleks osapooltel võimalik leida neile 
vastuvõetav lahend kujunenud eriarvamuse kõrvaldamiseks.  
Igasugune kohtulahend on kasutatav vaid äärmusvariandina siis, kui osapooled ise oma professionaalse 
tegevusega ei suuda lahendini jõuda. Seetõttu peaks kokkulepitav eriarvamuste lahendamise protseduur 
olema koostatud põhimõttel, mis võimaldaks igal hetkel pöörduda tagasi läbirääkimiste juurde. 
 
70.Projekti juht ehituses, tema kompetentsus (oskused ja põhilised kohustused)  
Projektijuht on isik, kellele üldjuhul omanik on usaldanud kavandatud projekti elluviimise. Projektijuhi 
ametikohustustes peegeldub esmajoones elluviidava projekt olemus, samas on ta ka isikuks, kes peab 


  20  olema võimeline esindama teda ametisse nimetanud isikut-organisatsiooni!  projektijuht kohustub oma 
volituste piires juhtima ehitusprojekti ja korraldama järelevalvet asjatundlikult ning kasutama kõiki oma 
oskusi, et projektiga seotud tööd oleks tehtud ökonoomselt ja lühima ajaga omaniku huve silmas pidades. 
 
Projektijuhilt eeldatavad oskused: 
–suhtlemisoskused 
–professionaalsed oskused 
–projektijuhtimisalased oskused 
 
Projektijuhi põhikohustused: 
1. Omaniku poolt esitatavate soovide selgitamine ja täpsustamine-tõlgendamine ning nende 
formuleerimine projekteerimise lähteülesannet koostades või muudatusettepanekuid ette valmistades  
2. Professionaalsete osapoolte (konsultandid, töövõtjad) valik projekti elluviimiseks nii projekti erinevatel 
etappidel ilmnevate probleemide lahendamiseks kui ettenähtud tööde tegemiseks  
3. Erineva detailsus-tasemega eelarvete koostamine, maksumusplaanimine ning sellega kaasnev kulude 
kontroll  
4. Kõigi omavalitsuse poolt esitatavatest planeeringu tingimustest ja omandiõigusega seotud 
seadussätetest tulenevate piirangute täpsustamine ja arvestamine projekti arendamisel  
5. Projekti elluviimisse haaratud osapoolte vaheliste suhete korraldamine ning sellega seotud tegevus  
6. Projektiga seotud ajakava (kalenderplaani) koostamine selliselt, et jõuda projektijuhile usaldatud 
eesmärgini  
7. Projektis osalevate osapoolte poolt esitatud aruannete läbivaatamine ja kooskõlastamine ning nende 
esitamine omanikule selleks eelnevalt koostatud ajakavast tulenevalt  
8. Omaniku nimel kõigi ehitusprojekti eluviimisega seotud lepinguläbirääkimiste pidamine, lepingute 
ettevalmistamine ning vastavate volituste olemasolul ka nende sõlmimine  
9. Regulaarne omaniku informeerimine projekti arengukäigust ja konsulteerimine seoses edasise 
tegevusega, sh ka seoses vajalike muudatustega  
10. Anda omanikule soovitusi valmiva ehitise paremaks kasutamiseks, tagades talle kogu vajaliku 
juhendmaterjali kasutusjuhendite näol  
11. Juhtimislepingus ettenähtud sagedusel, mahus ja tähtaegadel anda aru tehtust ning juhinduda omaniku 
poolt tehtavatest ettekirjutistest 
 
71.Kalenderplaan ehituse töövõtulepingu lisana ja selle seos lepinguga  
Kalenderplaanid koostatakse tervele ehitusele enne ehitustööde algust. Ajalise juhtimise eesmärgiks 
ehitusprojekti puhul on tagada see, et kogu ettenähtud tegevuste kompleksi oleks võimalik lõpetada 
omaniku poolt soovitud tähtajaks. Ajaparameetrite plaanimisel on tavapõhimõtteks see, et eranditult kõigi 
osapoolele suhetes kasutatakse lepingulise sanktsioonina viiviseid, mis peaksid looma ning andma piisava 
tagatise ülejäänutele projektiga seotud osapooltele. 
Ehitustööde ja resursside kalenderplaanid seovad ajas kõigi ehitusprotsessis osalejate toiminguid. 
Ehitusprojekti elluviimise kalenderplaan on aja juhtimise vahendiks, ning iga projekti juhtimisega seotud 
osapool peab saama aru kalenderplaanimisega püstitatud eesmärkidest. Ehitusprojekti ning selle üksikute 
faaside kestus sõltub eelkõige sellest, kuivõrd põhjendatult suudab projektijuht üldkorraldajana ühitada 
kõigi osapoolte tegevusi nii, et ei tekiks põhjendamatuid ooteaegu. Samas - kõik kalenderplaanid peavad 
olema reaalselt elluviidavad – ükski projektis osaleja pole nõus võtma omale selliseid lepingukohustusi ning 
osalema selliste tööde-komplekside tegemisel, kui tal puudub tegelikult võimalus võetud kohustusi 
usaldusväärselt täita. 
Ajakava peab olema piisavalt paindlik selleks, et see võimaldaks teha kõiki vajalikke muudatusi projekti 
elluviimise käigus ning sisaldaks ka sellist mõistlikku ajavaru, mille abil oleks võimalik kompenseerida 
hälbeid. 
 
72.Maksegraafik ehituse töövõtulepingu lisana ja selle seos lepinguga  
Tööettevõtu lepingu lisana koostatud maksegraafik on kulukontrolli alusdokumendiks. Maksegraafik näitab 
kuidas tehtavad kulutused jaotuvad ajas ning milline on põhiprotseduur nende tõendamiseks ja 
aktsepteerimiseks. 
Tegelike ehituskulude arvestamine toimub tööettevõtja poolt koostatud protsenteerimisaktiga. 
Kuigi tasumise aluseks on tegelikud kulud, peab omanikul-tellijal rahastamise tagamiseks olema enne 
ehituse algust koostatud orienteeruv maksegraafik.  
Lepingu sõlmimisel tuleb kokku leppida kulude põhjendamise alused. 


  21   
73.Tsüklogrammi ja joongraafiku kasutamise võrdlus ehituses  
Joongraafikut on lihtne lugeda ja see on ülevaatlik, mistõttu kasutatakse seda just tööde plaani 
dokumendina. Joongraafikul ei ole aga võimalik näidata kõiki tööde vahelisi sõltuvusi ja seoseid. 
 
Kõige levinum meetod tööde graafiku koostamiseks ja nende elluviimise monitoorimiseks on tsüklogramm. 
See ülevaatlik format võimaldab näha iga tegevuse ja ülesande algust, lõppu ja kestvust ning nende 
omavahelist sõltuvust.  
 
Joongraafik: 
- Lihtne ja ülevaatlik 
- Puuduvad seosed tööde vahel. 
- Puuduvad analüüsi ja prognoosi vahendid 
 
Tsüklogramm: 
- Efektiivne 
- Keerulisem 
- Kasutatakse voolehituse plaanimisel 
- Pole vaja muuta ajalisel kõrvalekaldumisel. 
 
74.Võrkgraafik juhtimisvahendina ehituses  
Võrkgraafik on aja juhtimise vahendiks ehituses. Aeg on kriitiliseks ressursiks kõigile projektiga seotud 
osapooltele, sest üldjuhul ajakulu ning tähtaegadest kinnipidamise alusel hinnatakse nende tulemusi ja 
lepingu järgimist. 
 
Võrkgraafik on arvutus- ja loogikamudel, mis omab ka visuaalset väärtust. Hea näidata tööde omavahelist 
sõltuvust. 
 
Võrkgraafikul on selgelt näidatud seosed erinevate tööde vahel.  Tööde kõrvalekaldumisel plaanist ei ole 
vaja ehituse organisatsioonilis-tehnoloogilist mudelit (võrkgraafikut) ümber teha. Võrkgraafiku 
kirjeldamiseks on vaja defineerida tema elemendid ja põhimõisted (töö, ootus, sõltuvus, sündmus). 
 
75.Ehitusplatsi üldplaan ja selle vajadus ehitustegevuse osapooltele  
Ehitusplatsi üldplaan on vajalik erinevate osapoolte tööde koordineerimiseks. Tagab paremini planeeritud 
varustamise ning suurema riskiennetuse. Aitab koordineerida erinevate tööde aega ja üks-teise vähest 
segamist. 
Ehitusplatsi üldplaanil peavad olema näidatud kõik olemasolevad ja ehitatavad hooned ja ehitised (nii 
alalised kui ajutised), statsionaarsed ja liikuvad ehitusmasinad, (tornkraanade puhul nende asend hoone 
telgede suhtes), nende töö- ja ohutsoonid, kinnised ja lahtised laod ehitusmaterjalidele, ajutised 
sisetransporditeed, liiklemissuunad ja –piirangud, sisse- ja väljasõiduteed, haagiste seisukohad, 
administratiiv-, majandus- ja olmeruumid, ajutise vee- ja elektrivarustus ning kanalisatsioonivõrgud, 
valgustus, tulekustutusvahendite ja hüdrantide paiknemine, platsi- ja ohupiirded jne. 
 
76.Kvaliteedi-juhtimise (juhtimise kvaliteedi) süsteemi, selle loomise eesmärk ehituses 
Soovitava kvaliteeditasemeni jõudmiseks on vaja osapooltel alati kvaliteeti juhtida. Kvaliteedi juhtimise 
kompleks:  
• kvaliteedi plaanimine  
• kvaliteedi kindlustamine e tagamine  
• kvaliteedi kontroll  
Kvaliteedi plaanimine tähendab vajadust koostada kvaliteedi saavutamise plaan (sobilik juhtimissüsteem 
koos vastavate kohustustega). Koos sellise tegevuskava koostamisega tuleb projektis osalejaid koolitada ja 
motiveerida töötama kvaliteedi suunas. 
 
Kvaliteedi tagamine toimub kvaliteediplaani kaudu. Kvaliteediplaan koostatakse ehitusprojekti alustamisel 
kogu projektile, hiljem tema üksikutele faasidele, sidudes omavahel põhilisi faase ning nende 
kvaliteediplaane.  
 


  22  Kvaliteedi kontroll tähendab projekti arengu pidevat jälgimist eesmärgiga selgitada välja selle vastavus nii 
kehtivatele normidele kui kvaliteedistandarditele. Määratletakse need tegevused, millega vajadusel 
likvideerida ebarahuldavaid tulemusi.  
 
Kvaliteedi juhtimise süsteemi eesmärk ehituses on tagada, et ei tekiks juba ehituse käigus kõrvalekaldeid 
plaanitud kvaliteedist, kuna hiljem on paranduste tegemine väga kulukas. 
 
77.Deming'i ring, selle seos juhtimise tehnoloogiaga ja kasutamine kvaliteedijuhtimisel     Demingi ring ehk PDCA tsükkel. Edward Demingi poolt 50ndatel välja mõeldud süsteem kvaliteedi 
parendamiseks nii, et lõplik kvaliteet ei hälbiks kavandatust.  
PLAN-kavanda või vaata tegevusprotsess uuesti läbi, et teha parandusi 
DO-vii plaan ellu ja mõõda selle suutlikkust 
CHECK-hinda saadud tulemusi ja teavita neist otsustajaid 
ACT-otsusta milliseid muudatusi teha, et protsessi parandada 
 
Eesmärk on saada pidevat tagasidet, et oleks võimalik teha koheseid parandusi ja ei tekiks 
kvaliteedihälbeid. 
Põhimõtteliselt on Demingi ring üks viis kuidas kvaliteedijuhtimist ellu viia (rakendada). 
Juhtimistehnoloogiaga seondub nii palju, et kuna Demingi ringiga soovitakse teatud ajahetkel parimal moel 
tagada kvaliteet, siis rakendades Demingi ringi käiakse kaasas ka juhtimistehnoloogia osas (uus riistvara, 
tarkvara). 
 
78.Kliendikesksus ehituse kvaliteedijuhtimise süsteemi puhul – olemus ja tõlgendamise võimalused  
Kvaliteet  tähendab paljuski mitte ainult objektiivseid hinnanguid kvaliteedile vaid kliendi rahulolu. Seega 
on kliendikesksus üheks nurgakiviks kvaliteedijuhtimisele.  
Üldiselt määratakse ehituses kvaliteedinõuded kliendi (tellija)ja ehitaja/projekteerija vahelise lepinguga. 
Lepingus on paika pandud selles mõttes objektiivsed kvaliteedinõuded ning töövõtja (ehitaja) ei ole 
kohustatud millekski muuks kui lepingu täitmiseks. Kliendikesksus väljendubki kliendipoolsete muudatuste 
soovimisega ehitusel ning ehitaja vastu tulemisel nendele nõuetele. Muudatused põhjustavad suurema aja- 
ja rahakulu, mille kompenseerib tellija.