Toompark
Kinnisvaraarendus on tegevus, mille kaudu
kinnistu väärtus
tõuseb. Väärtuse tõstmine. Sageli kaasneb kinnisvara arendamisega
ka
ehitustegevus . Kinnisvara arendusprojekti
turunduse eesmärk
on tarbija vajaduste rahuldamise kaudu aidata kaasa maksimaalse
kasumi
saavutamisele projekti realiseerimiselt.
Kinnisvaraarenduse võib jagada:
- Maa arendusprojektid. Näiteks buumi ajal põllumaa, kuhu tehti detailplaneering .
- Ehitusprojektid
Arenduse kulud on:
- Maa hind (sõltub ostukuludest)
- Planeering (kas detailplaneering on olemas või tuleb koostada)
- Infrastruktuur
- Ehitushind (ehitus on kõige kapitalimahukam)
- Finantseerimiskulud ( laenuintress , lepingutasud, riigilõivud jm)
- Müügikulud
Arenduse protsess:
turundus peaks käima läbi kogu
arendusprotsessi (Milline toode? Kuidas hinnastada? Kuidas müüki
toetada?).
Turundus peab olema seotud arendusprotsessiga algusest
alates. Keegi peab koguaeg juures olema, kes mõtleb tarbijate
vajaduste rahuldamise peale.
Üks võimalikke arendusprotsesse. Turundus seotud algusest alates.
Turu-uuring >> Maatüki valik >> Teostatavuse analüüs
>> Maatüki omandamine >> Detailplaneering >> Hoone
projekteerimine >> Ehitustegevus >> Müük >>
Järelteenindus (>>
Haldamine )
Kinnisvaraturu monitooring Enne turundusele/arendamisele mõtlemist tuleks mõelda-jälgida, mis
toimub e. monitoorida:
- Majanduskasv
- Demograafilised näitajad (millises vanuses inimesed on, kas elanikkond kasvab või kahaneb, kas aktuaalsem oleks müügi- või üüriturg)
- Tööturg (kas inimestel on tööd? Kui suur on tööpuudus?
- Sissetulekud (kui kallist kinnisvara jõuavad tarbijad soetada?)
- Laenuturg (kas laenusid väljastatakse? Kas intressimäär on aktsepteeritav?)
- Ehitusturg (kui aktiivselt ja mida piirkonnas ehitatakse? Kas konkurents on suur?)
- Kindlustunde indikaatorid (emotsioonide mõõdik; kas tulevikku nähakse pigem positiivselt või negatiivselt)
Kui eelnev suur pilt on selge ja oled otsustanud arendada, saab minna
edasi detailidesse:
- Kas piirkonnas arendatav kinnisvara sobib pankadele laenutagatiseks?
- Kui suur ja millise märgiga on vahe arenduse koguhinna ja turuväärtuse vahel?
- Kas kinnisvarahinnad tõusevad, langevad või on stabiilsed?
- Milline on olemasolev elamufond?
- Kas hinnad ja kinnisvarategingute aev on kasvamas , kahanemas, stabiilne?
- Millised konkurentide planeeringud on menetluses?
- Milliseid kortereid konkurendid pakuvad – kui suuri jne, mis on müügitempo?
- Kas konkurendid on suured arendajad või kohalikud tegijad ?
- Mis on planeeringute menetluse juures valupunktid?
- Kuidas kohalik omavalitsus arendusprojektidesse suhtub?
Ja veelgi detailsemaks minnes:
Maa sihtotstarve on oluline – kodudele tekib maamaksu
vabastus. Sihtotstarvet on võimalik muuta läbi detailplaneeringu
(pikaajaline protsess). Mingitel juhtudel ka läbi kasutusloa.
Juurdepääsuteed maatükile – kas on olemas või
tuleb rajada? Kas pead naabritelt loa saama? Kas pead füüsiliselt
tee ehitama?
Kommunikatsioonid – side, kanalisatsioon, vesi,
elekter,
gaas jms. Kas on olemas? Mida
kaugemalt vedama peab, seda
kallim.
Ehitusõigus – kui suur hoone? Mitu korrust? Kui suur
on ehitusalane pindala? Mitu
korterit võib seal olla? Et
korterite ja parkimiskohtade arv oleks seotud.
Arendaja huvi, et saaks rohkem,
kõrgema, efektiivsema; et oleks võimalikult palju müüdavat pinda.
Kui suured korterid
planeerida ? Mida pakuvad
konkurendid? Kui suur on nende müügitempo?
Piirangud, mis tulenevad maatükist. Maatüki
pinnamood . Järsaku peale keerulisem ja kallim ehitada kui
sileda maatüki peale. Pinnasest oleneb vundament (
kuluartikkel ).
Potentsiaalse ostja profiil , milliseid kliendi vajadusi
rahuldame.
Turu monitooringu jaoks saab infot: statistikaväljaanded (maa-amet,
statistikaamet, ehitisregister, Eesti
Pank ), kinnisvaraportaalid ja
internet , ajakirjandus, kohalik omavalitsus (nt planeeringuga seotud
info), visuaalne
vaatus , turuülevaated (pigem
pealiskaudsed ), info
vahetamine, muud kanalid.
Turundus on tarbija vajaduste rahuldamine.
Kinnisvara soetamine on kliendi rahuldamata vajaduste rahuldamine.
Sihtrühma valik ehk kelle vajadusi rahuldad . - vanus
- ostu eesmärk (kas ostad endale, kas ostad välja üürimiseks; noored ja edukad ostavad vanematele, vanemad ostavad teinekord lastele)
- rahvus (oleneb, kus teha reklaami; erinevad meediakanalid)
- sissetulek, laenuvõimelisus
- ostu finantseerija (kas ise või pank; hetkel ostetakse ca 53% laenuga)
- elukoht (kas praegune elukoht meeldib? Nt Mustamäe peamine klient on mustamäelane, tee seal reklaami)
- töökoht, amet (kas naabruses on ettevõtteid, kellele otsepakkumisi suunata?)
- pere suurus (sellest sõltub m2, tubade arv, autokohtade arv)
- eelistused ruumide ja varustuse osas (kas korteris on kamin / saun , kui suur on kelder/ panipaik , eraldi garderoob , magamistoa suurus jms. Kulu vs müügiartikkel)
- autode arv, parkimiskohad
- eelistused ümbruskonna, keskkonna suhtes (koolid, lasteaiad, töökohad, asutused, sportimisvõimalused jms. Kus on lähim lasteaed , juhul kui sihtrühmaks on noored pered?)
- muud asjakohased kriteeriumid, nt projektist sõltuvalt (nt korterite suurus – mitte ainult ruutmeetrid, aga ka tubade suurus; sobivad ratastoolis inimestele jms.)
Rahuldamata vajadused >>> Kliendi sihtgrupp >>>
Sihtrühma vajadused
Turundus. Arendaja hakkab mingit toodet välja mõtlema. Maatükki ei
ole, tahaks soetada. Kõigepealt on vaja
maatükk leida.
Selleks lähtuda järgnevatest kriteeriumitest:
- pakkumiste analüüs
- arendusprojekti rahaline maht
- projekti etappideks jaotamise võimalus
- arendusprojekti ehitusmaht
- maatüki ostu finantseerimistingimused
- detailplaneering ja selle muutmise võimalused
- looduslik ja tehniline keskkond (nt kas inftastruktuur on soodne)
- maatüki asukoht (mida rohkem tõmbekeskuse poole, seda kõrgemat hinda saab tarbijalt küsida; mõni arendaja on ainult Tallinnas)
- arendaja spetsialiteet (näiteks kas ärikinnisvara ja elamispinnas või üks neist)
- olemasolev kliendibaas (hea teha turu- uuringut , et teada saada, mida ja kuhu kliendid tahavad)
- projekti uudsus
Tootemeetmestik (kui maatükk on olemas, siis kuidas edasi
minna)
- detailplaneeringu koostamine /// kui on vaja detailplaneeringut teha, siis on müügi- ja ehitustegevus teadmatus kauguses
- hoone projekteerimine; siit tuleb see toode, mis peaks tarbija vajadusi rahuldama (korterite suurus ja jaotus – ka tubade suurus, kamin, saun, mitu wc, vann või dušš jm; korterite tehniline varustatus – kuidas kaablid jooksevad, milline san.tehnika jm; panipaigad ja tehnilised ruumid; parkimiskohtade olemasolu ja arv; muud kriteeriumid korterite projekteerimisel)
- ehitustegevus (kinnisvaraarenduse tootmisfaas, kõige kapitalimahukam – 70-90%)
HindKusagil on see hind, millega
klient tuleb ja kauba ära ostab. Me ei
saa ehitada hoonet või projekteerida seda ümber või luua suuremate
tubade arvuga uus toode, kuid hind on ainult see, mida me teha saame.
Hind on toote väärtus rahas väljendatuna, mille eest ollakse
valmis ostma või müüma. Hind on väärtuse kogum, mida ostja on
nõus
vahetama toote omamisest ja tarbimisest tulenevate kasude vastu
(Vihalem).
Kui rääkida kinnisvara hindamisest, siis on
hinnal teine
definitsioon. Hind on ainus asi, millega kasumit tekitame. Kui on hea
toode ja hinnastame valesti, jääb kasum kas üldse või mingis osas
saamata. Hind on ka seetõttu oluline, et iseloomustab kaupa (kallis
= hea?!). Hind paneb paika müügiperioodi pikkuse. Müügiperioodist
sõltuvad arendaja
finantskulud .
Hinnakujundus : - tulupõhine (võetakse „laest“ projekti käive, mida oodatakse )
- kulupõhine (paned m2 kulule mingi % otsa)
- turupõhine (vaatad tuluootusi, kulustruktuure, aga ka konkurente – kuidas, mis hinnaga on korterid müügis ja mis hinnaga reaalselt müüakse)
- kombineeritud (kuidas eelnevaid omavahel kombineerida ja leida parim tulemus)
- …
Hinnakujundus peaks olema väärtuspõhine, ehk me hinnastame neid
tegureid, mis tarbijale väärtust annavad. Turundus on tarbija
vajaduste rahuldamine, siis hinnastamisel peaksime mõtlema, millised
on tarbija vahetused. Peaksid leidma ostetava/müüdava vara puhul
parameetrid , mida hinnastada. Näiteks: siseviimistluse materjalide
kvaliteet (nt ökoloogilised), suurus (nii ruutmeetrid kui ka tubade
arv), parkimiskoht (ka lisaparkimiskoha hind), panipaik, kamin, saun,
avarus , rõdu (vanade paneelmajade nn „hoonest väljas“ rõdud
pole korteriomandi m2 sees), korrus,
ilmakaar , vaade …
Väiksemat korterit on kallim ehitada, kuna nii ühe- kui ka
kahetoalisees nt on üks wc ja vannituba, mille ehitamine on kallis.
Ühetoalisel jaguneb see kulu vähemate
ruutmeetrite peale.
Asukohast sõltub
kulustruktuur – paremas kohas maksab maatükk
rohkem.
Ehituskulud on samad.
0 ehk arengu algus, müügi algus. 1 ehk arengu lõpp
võlaõigusleping VÕL (notariaalne ostu-müügileping; see ei jõua registrisse . Ostja maksab ettemaksu, 10%, 20% vms.)
asjaõigusleping AÕL (see jõuab registrisse. Ostja maksab ülejäänud summast . AÕL on omandiõiguse üleandmine.)
Kinnisvaraäris peavad olema kõik lepingud notariaalsed, kaasa
arvatud eel-lepingud.
Turunduskommunikatsiooniplaan
Oluline on see, et ei tohiks liiga ühepoolseks info väljastamiseks
muutuda/saada/olla, kommunikatsioon peaks olema kahepoolne . Võta
arvesse kliente ja neid kliendi vajadusi, mida rahuldad. Muuda
vajadusel kommunikatsiooni, et kliendini jõuda.
Kommunikatsiooniplaani ei saa vaadata kui ühte rahalist numbrit. On
vaja teada, millal mingeid tegevusi tehakse ning mis tegevus millele
järgneb (nt pole mõtet teha kliendipäeva ja peale seda rääkida,
et oli lahe kliendipäev. Pigem räägid, et tuleb kliendipäev ja
tulge kõik kohale).
Turunduskommunikatsiooniplaan:
Mis kanal ?
Mis teeme?
Mis maksab?
Ajaline jaotus?
Kommunikatsiooniplaan (ja kanalid) peab olema sihtrühma põhine,
sihtrühmale/sihtrühmadele suunatud. Oluline on ka see, mida
kliendid ettevõttest arvavad (nt Merko kuvandi üks osa on
kvaliteet), samuti eristavus (kõik tahavad olla turvalised,
kvaliteetsed, kindlad).
Kanalite valik: peab vaatama, et iseendale vastu ei räägi. Et sõnum
ja vorm oleks ühtne (igas kanalis sama sõnum). Erinevad kanalid on
näiteks:
- klassikaline meediareklaam (trükireklaam; ajalehereklaam, ajakirjad; välireklaam; ringhäälingureklaam – raadio ja tele)
- müügi edendamine (materjalid jm, mis anname kliendile; sageli levitavad jaotusmaterjale ka partnerid , nt laenuhaldurid)
- avalike suhete korraldamine (jõuab nende inimesteni, kes reklaame ei loe)
- isiklik suhtlus
- otseturundus
- osalemine messidel ja näitustel
- sündmusturundus
- multimeediakommunikatsioonid; sotsiaalmeedia (FB, blogid, Youtube, foorumid )
- muud turunduskommunikatsioonikanalid, nt sponsorlus (pigem brändi kui objekti keskne )
Tuleb teha mõistlik valik, kõiki kanaleid ei pea kasutama. Kuid
need, mida kasutada, peaks omavahel haakuma ning mitte omavahel vastu
käima.
Isiklik vs massikommunikatsioon. Isiklik müük on kallim (kontakti
hind kallis), samas tihtipeale tulemuslikum. Kergem infot täpsustada,
info liigub kahes suunas. Massikommunikatsioon on valdavalt
ühesuunaline. Varem või hiljem tuleb jõuda isikliku suhtlemiseni.
Mida varem, seda parem.
Turustus – siin on mitmeid võtmeküsimusi, mida peab
arendaja otsustama:
- kanali valik; kas arendaja tahab ise müüa või teenusena sisse osta (oma müügiosakond on kallis pidada. Eelis aga see, et kliendid on pretensioonikad ja ettevõttesisene kommunikatsioon on reeglina parem kui kahe ettevõtte vahel. Oma müügiosakonnad on väikesed, vahendusbüroodel palju rohkem kontakte. Vahendaja eelis, et nad ostavad kommunikatsioonikanalitest mahtu, järelikult saavad paremad hinnad. Vahendusteenuse kasutamisel jääb aga arendaja ilma nendest klientidest, kes tehingut ei sõlmi – neid kontakte saaks lisada andmebaasi edasiste pakkumiste, küsitluste vm jaoks.)
- vahendusteenus
- eksklusiivleping. Kõik kulud vahendaja kanda, vahendaja saab müügikäibest tasu ka siis kui müüb arendaja. Vähekasutatav vorm.
- esindusleping ja ainuesindusleping. Juhul kui ei ole ainuesindust, siis oleks hea kui on kuni 2 esindajat. Väga rohkete esindajate korral (kui oled 1 10-st) pole mõtet pingutada, kuna see on suhteliselt loterii, kes suudab müüa. Seda siis elamispindade puhul, kaubanduspindade korral on natuke teist moodi. Ainuesinduse korral lepitakse kokku, et on ainuesindus.
- Vahendustasud. Arendaja huvi on müüa maksimaalse hinnaga, vahendaja huvi on lihtsalt müüa. Maakler saab vahendustasu reeglina selle järgselt kui arendaja on saanud kliendilt kätte kogu summa.
- vahendajatepoolne turundustegevus
- müüja/müügistrateegia valikukriteeriumid
Enne müümist peaks olema olemas ehitusluba, kuigi juriidiliselt
võib ka ilma.
Proovimüük – näiteks kuu. Sõlmitakse lihtleping, mitte
notariaalne leping. Nt ütledki, et kuu pärast on vaja näidata xxx
arv ostjaid , et saada laenu, muidu jääb diil katki. Tuleb olla
konkreetne.
Varakult müügi alustamine võimaldab ehitustegevuse käigus
mõningaid muudatusi teha, mis paneks kliendi otsustama just selle
projekti kasuks.
Turustus/ klienditeenindus
Projekti(de) tutvustus >> Sobiva korteri leidmine >>
Juriidika. Finantseerimistingimused ja võimalused.
Viimistlusmaterjalide valik. Partnerite pakkumised .
Hinnaläbirääkimised >> Broneerimine. Eel-leping >>
Notariaalne ostu-müügileping. VÕL. >> Korteri valmimine ja
ülevaatus >> Notariaalne AÕL >> Järelteenindus
Kolbre
Kinnisvara ( real estate ) on maatükk koos selle oluliste
osadega, mis on maaga püsivalt ühendatud ja maatükiga seotud
asjaõigused.
Kinnisvara eripära ehk kinnisvara saab iseloomustada tema füüsiliste
ja asukohast tulenevate omadustega.
Kinnisvara füüsilised omadused:
- immobiilne
- unikaalne
- maa hulk on kindel ja piiratud suurus
- maad ei saa hävitada
- kinnisvaral on kolm mõõdet: kahemõõtmeline maatükk, õhuruum ja maapõu
Kinnisvara asukohast tulenevad omadused:
Kinnisvara koosneb materiaalsest ja immateriaalsest
osast. Materiaalses osas saab eristada loodusvara ( maapind , mavarad
jm) ja kinnisvarale tehtud parendusi (nt ehitised või inimese poolt
rajatud mets). Immateriaalsed varaosad on kinnisvaraobjektiga seotud
õigused ja kohustused (asjaõigused, kitsendused, tegevusload jm).
Kinnisvara koosseis olemuse järgi:
- maa ja muud loodusvarad
- parendused
- õigused ja kohustused
Kinnisvara ulatus määratakse seadusandluse, planeeringu, konkreetse
objekti suhtes siduvate lepingutega ja registrikannetea. Kõrgus on
reeglina nii kaua kuni tekivad ühised huvid, sügavus on reeglina
nii sügaval kui on riigi huvi.
Kinnisasi on maatükk koos selle oluliste osadega. Kinnisasi
on maapinna piiritletud osa (maatükk).
Asja oluline osa on selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada,
ilma et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt
muutuks. Asi ja selle olulised osad ei saa olla eri isikute omandis.
Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad
nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili.
Kinnisasja oluliseks osaks on ka kinnisasjaga seotud asjaõigused.
Kui räägime kinnisasjast, teame kes on selle omanik, millised on
kinnisasja koormavad õigused, siis võime rääkida nn kinnisvarast
kui konkreetsele isikule kuuluvast hinnatavate õiguste ja kohustuste
kogumist.
Kinnisomand (real property) tähendab õigusi ja kohustusi,
mis kaasnevad kinnisvara omamisega. Kinnisomand on täielik võim
kinnisasja üle, milleks on maapinna piiritletud osa ehk maatükk.
Kinnisomandi tekkimist ja lõppemist kinnistab kinnistusraamatu kanne.
Omand liigitatakse:
- kaasomand (kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand)
- ühisomand ( /…../ kindlaksmääratud osades ühises asjas kuuluv omand)
Omandiga seonduvad ka omaniku kohustused:
- kohustus lubada viibida päevavalgel tähistamata kinnisasjal
- naabrusõigused
Korteriomandite kinnistamise korral avatakse igale korteriomandile
üheaegselt kinnistusregistri iseseisev osa ja kinnisasja senine registriosa suletakse. Korteriomand lõpeb kinnistusraamatu kande
kustutamisega või korteriomandite registriosade sulgemisega.
Registriosade sulgemise korral lõpevad korteriomandile seatud
asjaõigused.
Piiratud asjaõiguste alla käivad:
- reaalservituut (nt jalgtee servituut, väljavaate servituut jms)
- isiklik servituut ( kasutusvaldus ja isiklik kasutusõigus) (konkreetse isiku suhtes, maksimaalselt tema eluea lõpuni)
- reaalkoormatis (nt hoolitsemine teeservituudi eest, hoonestusõiguse maks jms)
- hoonestusõigus (ühele kinnisasjale võib seada ainult ühe hoonestusõiguse; kehtib kindlaks määratud ajaks, kuid mitte kauem kui 99 aastat. Võid pikendada veel kuni 99 aastaks jne, pikendamine tuleb kanda kinnistusraamatusse)
- ostueesõigus (peab olema notariaalselt tõestatud)
- pandiõigus (hüpoteegid)
Kinnisvaramaks: Eestis maksustatakse maamaksuga kogu maa,
välja arvatud:
- kaitsealune maa
- välisriikide diplomaatiliste ja konsulaaresinduste hoonete või nende osade juurde kuuluv maa
- välisriigi või rahvusvahelise organisatsiooni kasutuses olev maa vms Vabariigi Valitsusega sõlmitud lepingu alusel
- kalmistute maa
- kirikute ja koguduste pühakodade alune maa
- munitsipaalmaa
- avalikus kasutuses olev maa
- liitlasvägede peakorterite kasutuses olev maa
Maamaksu määrab kohalik OV, suuruseks 0,1-2,5 % maa
maksustamishinnast aastas, maks laekub kohalikule OV-le. Alla 5 EUR
ei pea maamaksu tasuma. Kuni 64 EUR tasutakse korraga, üle selle
kahes osas.
Tulumaksuga maksustatakse vara võõrandamisest saadud tulu.
Ei maksustata nt eluruume (pead tõendama, et elad 2 aastat sees) jm.
Käibemaksuga maksustatakse ehitis või selle osa ja selle
alune maa, mis võõrandatakse enne ehitise esmast kasutuselevõttu,
nt arendaja peab maksma. Ka krunt kui sellel ei asu ehitist.
3 olulist registrit :
1) Kinnistusraamatut peavad maa- ja linnakohtute
kinnistusosakonnad. Kinnistusraamatusse kantakse kõik kinnisasjad ,
kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Iga sissekantud kinnisasja
kohta avatakse iseseisev registriosa ja sellele antakse eraldi number
(kinnistu number). Kinnistu on kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud : kinnisasi (maatükk), hoonestusõigus, korteriomand,
korterihoonestusõigus.
Kinnistusraamatu sisu ehk kinnistusraamatu koosseisu kuuluvad:
- kinnistusregister; igal kinnistusregistriosal on pealkiri ja neli jagu, jaod jagunevad lahtriteks. Pealkirjas on kinnistuspiirkond, kinnistusjaoskond (kui on olemas), kinnistu number, kinnistu nimetus (kui on olemas), lisalehed. Registriosa jaod on:
- esimene jagu e. kinnistu katastritunnus , sihtotstarve, asukoht, piirangud ja asjaõigused, pindala jme
- teine jagu e. omanik
- koormatised ja kitsendused
- hüpoteegid
- kinnistuspäevik, seal registreeritakse kinnistamisavaldused. Kinnistuspäevikusse kantakse:
- avalduse vastuvõtmise kuupäev
- puudutatud kinnistu number
- määruse tegemise, täiendavate dokumenti saabumise jms aeg
- kinnistamist läbiviivate isikute allkirjad
- jne
- kinnistustoimik, mis koosneb kahest asjast:
- registriosa ärakiri
- kõik kinnistu kohta käivad dokumendid
2) Riikliku ehitisregistri (e. ehitisregistri) ülesandeks on
arvestuse pidamine ehitatavate ja kasutatavate ehitiste üle.
Registri vastutav töötleja on Majandus- ja
kommunikatsiooniministeerium. Ehitisregistri andmed on:
- ehitise andmed, sh olulised tehnilised andmed ja reaalosa andmed korteriomandiseaduse tähenduses
- ehitise asukoha andmed
- ehitusloa andmed
- kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku andmed
- kasutusloa andmed
- ehitisega seotud isikute andmed
- ehitise omaniku andmed
- ehitamisega seotud isikute andmed
- ehitamise andmed
- ehitusjärelevalvet või riiklikku järelevalvet puudutavad ettekirjutused
- jne…
3) Maaregister sisaldab katastriüksuse kohta järgmisi
andmeid:
- katastritunnus
- asukoht ja olemasolul nimi
- omavalitsusüksuse nimetus
- katastris registreerimise kuupäev, kuu ja aasta
- kinnistu number
- kinnistamise kuupäev
- omaniku, hoonestaja nimi, aadress ja isikukood, juriidilisel isikul asukoht, postiaadress ja registreerimisnumber
- kasutamise kitsendused
- sihtotstarve
- üldpindala
- pindalad kõlvikute ja sihtotstarvete lõikes
- piiripunktide andmed
- maksustamishind
- katastritunnus või –tunnused, millest antud katastriüksus on moodustatud
Hindamise läbiviimiseks moodustatakse tehingute andmebaaas, kus on
tehingu liik (müük, vahetus jms), tehingu objekti liik (kinnisasi,
hoonestusõigus, korteriomand vm), katastritunnus(ed), omandiosa
suurus, pindala ja kõlvikud, sihtotstarve, tehingu sooritamise
kuupäev jms.
Kui toimub ost-müük, peab notar andma 10 päeva jooksul teada
Maa-ametile
Planeeringute liigid jagunevad neljaks :
- üleriigiline planeering, mille eesmärk on riigi territooriumi ja asustuse arengu üldistatud, strateegiline käsitlemine. Planeeringu algatab Vabariigi Valitsus, koostamist korraldab Siseministeerium .
- maakonnaplaneering, mille eesmärk on maakonna territooriumi arengu üldistatud käsitlemine, asustuse arengu tingimuste ja olulisemate infrastruktuuri objektide asukoha määramine. Koostamise algatab maavanem või Vabariigi Valitsus, koostamist korraldab maavanem.
- üldplaneering, mille eesmärk on valla või linna territooriumi arengu põhisuundade ja tingimuste määramine, aluste ettevalmistamine detailplaneerimise kohustusega aladel ja juhtudel detailplaneeringute koostamiseks ning detailplaneeringu kohustuseta aladel maakasutus- ja ehitustingimuste seadmiseks (näiteks kui pole detailplaneeringu kohustust, siis teed; kui kõrged majad on lubatud jne). Koostamise algatab ja koostamist korraldab kohalik omavalitsus.
- detailplaneering, mille eesmärk on maakasutus- ja ehitustingimuste seadmine linnades ja alevites ning teistel detailplaneeringu kohustusega aladel ja juhtudel. Detailplaneeringut alustab ja selle kehtestab kohalik OV, kuid igaühel on õigus teha ettepanekuid detailplaneeringu jaoks. Seal võib olla kirjas ka nt minimaalne krundi suurus. Detailplaneeringu koostamine on kohustuslik linnades ja alevikes ning alevike ja külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel. Detailplaneering koostatakse lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks valla või linna territooriumi osa kohta. Detailplaneeringu eesmärgid on planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine, krundi ehitusõiguse määramine, krundi hoonestusala, haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine, tehnovõrkude ja-rajatiste asukoha määramine, liikluskorralduse määramine jms.
Krunt on ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu
koostamise kohustusega alal. Krundi ehitusõigusega on määratletud:
- krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed
- hoonete suurim lubatud arv krundil
- hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala
- hoonete suurim lubatud kõrgus
Ehitusloa väljastab ja tunnistab kehtetuks kohalik
omavalitsus. Juhul kui on antud välja ehitusluba, siis see kehtib
üldjuhul lõpmatult, kuid ehitamisega tuleb alustada 2 aasta jooksul
loa väljastamisest. Piisab ka sellest kui viid labida objektile
Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et
valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele
ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.
Kinnisvaraturg on protsess, mille käigus kinnisvara pakkujad (müüjad ja üürileandjad) kohtuvad ja vahetavad infot kinnisvara
ostjate ja üürilevõtjatega (nõudlus) ning sooritatakse kinnisvaratehingud. Kinnisvaraturg jaguneb näiteks elamispinnad vs
mitteelamispinnad vs maa, aga ka tehingu järgi (ostu-müügiturg vs
üüriturg), tehinguobjekti järgi (esmane vs teisene turg ),
regionaalselt (Tallinna, Tartu jm turg ) …
Kinnisvaraturu ülesanded on:
- viia kokku turul osalejad
- tagada parim viis kinnisvaratehingute läbiviimiseks, so odavus , kiirus, optimaalsus
- koguda infot ning varustada sellega osalejaid
- määrata käibes olevale kinnisvarale õige hind
Kinnisvaraturg on mitte-efektiivne, kuna:
- vähe ostjaid ja müüjaid
- mittestandardne, ei ole olemas kahte sarnast kinnisvara
- informatsiooni on üldiselt ebapiisavalt
- pääs turule on seotud kindla maatükiga
- hinnad on sageli väga erinevad, tegurid muutuvad
- isegegulatsioon on piiratud
- tehingu sooritamine võtab kaua aega
- tehingu sooritamine on keeruline ja selleks on abi vaja
Turu eripära on seotud kinnisvara kui kauba omapäraga, maa on
eriline kaup:
- maal on kindel asukoht
- piiratus
- igavene ja igavesti kasutatav
- vajalik elu olemasoluks
- väärtust säilitav
- ilma omahinnata
- seotud tunnetega
- ei vanane, rikne ega lähe moest
- tehingud on haruldased
- tehingupooled on kogenematud
- objektid on väärtuslikud ja nõuavad suuri investeeringuid
- hinda mõjutavad maksustamine ja loodetav hinnatõus
Kinnisvaraturu analüüsi võib teha kas üldiselt üksikule
või üksikult üldisele.
Üldiselt üksikule: majanduslik ülevaade >>
konkureeriva pakkumise analüüs ja prognoos >> nõudluse
analüüs ja prognoos. Tasakaal/ülejääva osa prognoos >>
haarde analüüs >> parima kasutuse kindlaksmääramine >> turundusstrateegia >> võimaliku tulemuse hindamine.
Üksikult üldisele: objekti tootlikkuse analüüs ja
alternatiivse kasutuse võimalus >> majanduslik ülevaade >>
konkureeriva pakkumise analüüs ja prognoos >> nõudluse
analüüs ja prognoos >> tasakaal/ülejääva osa analüüs >>
haarde analüüs ja parima kasutuse kindlaksmääramine >>
turundusstrateegia >> võimaliku tulemuse hindamine.
Kinnisvarahindajad kasutavad tavaliselt üldiselt üksikule. Üksikult
üldisele näitab, kuidas objekt mõju avaldab.
Pakkumine kinnisvaraturul on määratud konkreetsel ajahetkel
erinevate hindadega müügiks või rendiks pakkumisel olevate varade hulgaga . Eeldus on, et tööjõu- ja tootmiskulud püsivad
muutumatutena. Pakkumine ei ole kunagi sujuv , kuna näiteks kui
valmib uus ehitis, siis tulevad kõik korterid korraga turule (või
siis suur osa neist), mitte ei tule ühekaupa.
Nõudluse kinnisvaraturul moodustavad kindlat tüüpi müügi-
või rendiobjekti otsivad erinevate hinnasoovidega potentsiaalsed ostjad või rentnikud. Eeldus on, et muud tegurid nagu elanike arv,
sissetulekud, tarbijate eelistused jm püsivad muutumatutena.
Kinnisvaraturu nõudlust mõjutavaid tegureid tuleb eraldi vaadelda
sõltuvalt sellest, missuguse kinnisvara liigiga on tegemist.
Elamispinna nõudlust mõjutavad:
- piirkonna elanikkond (majapidamiste arv, suurenemine-vähenemine, demograafia )
- sissetulekute suurus
- tööhõive
- omanike ja rentnike osatähtsus (omandituru ja üürituru vahekord )
- finantseerimise võimalused, ehk intressimäärad, laenutingimused
- linna, asula arengusuunad
- kohalikud maksud
- sotsiaalne keskkond (koolide, haiglate, kultuuriasutuste jms olemasolu)
Büroopindade nõudlust mõjutavad:
- töötajate arv, kes vajavad büroopinda ja oodatavad muutused
- vajalik pinna suurus ühe töökoha jaoks, sõltuvalt töö iseloomust
- vakantsi tase kindlas büroopinna klassis
- missugused on tendentsid pinnaklassi muutuste suhtes. Kas liigutakse A-klassist madalamale või vastupidi
- linna arengusuunad
- transpordivõrgu olemasolu ja hinnad
- ehitiste kvaliteet ja tugistruktuuride ( kaupluste , söögikohtade jms) olemasolu
Kaubanduspindade nõudlust mõjutavad:
- piirkonna elanikkond (majapidamiste arv, suurenemine-vähenemine, demograafia)
- sissetulekute suurus
- tööhõive
- kui palju kulutatakse sissetulekust ostudeks
- kui palju on naaberpiirkondades ostude sooritamise võimalusi
- olemasolevate kaubanduspiirkondade vakantsi tase
- linna arengusuunad
- transpordivõrgu olemasolu ja hinnad
- kaubanduskeskuste imidž antud piirkonnas
Kinnisvaraturg ei ole praktiliselt kunagi tasakaalus, tasakaal võib
tekkida vaid lühiajaliselt. Põhjuseks nõudluse ja pakkumise
erinevad muutused.
Kinnisvaraturgu üldiselt mõjutavad tegurid:
- SKT tõus, langus
- inflatsioon
- intressimäärad ja laenupoliitika
- rahvastiku arv ja struktuur
- tööturg ja sissetulekud
- maksusüsteem (Eestis väga suurt rolli ei mängi veel)
Piirkondlikku turusituatsiooni mõjutavad:
- piirkonna majanduslik areng
- demograafiline situatsioon
- ostujõud
- tarbija eelistused
- konkureeriva kinnisvara hulk
Kinnisvaraturu toimimist mõjutavad ka kinnisvaraturu enda tsüklid.
Tsüklite pikkus võib suuresti erineda. Tsüklid on näiteks
sesoonsed (Eestis jaanuar/veebruar vaiksemad), on ka lühi- ja
pikaajalisi tsükleid. Pikk tsükkel ca 18 aastat, lühiajalised kuni
10 aastat ning neid on raske prognoosida.
faas: nõudluse kiire kasv, rentide/üüride kiire kasv, vabade pindade vähenemine, uute projektide alustamine arendajate poolt
2. faas: nõudlus on kõrge, kuid nõudluse kasv peatub, rendimäärad kasvavad, vakants väheneb jätkuvalt, turule jõuavad eelmises faasis alustatud arendusprojektid
3. faas: nõudlus langeb, pakkumine kasvab, vakants hakkab kasvama, rendimäärad hakkavad langema
4. faas: madalseis. Nõudlus on jätkuvalt madal, pakkumine jätkub kuna valmivad eelmistel faasidel alustatud projektid . Alustatud projektid külmutatakse, rendi languse tõttu liiguvad rentnikud madalamalt kvaliteediklassilt kõrgemale.
Kinnisvara hindamine.
Hind on termin, mida kasutatakse vara eest küsitud, pakutud või tasutatud summa väljendamiseks.
Maksumus on vara eest tasutav hind või rahasumma , mis on
vajalik vara tootmiseks või teenuste osutamiseks. Vara eest tasutud
hind muutub ostja jaoks selle maksumuseks
Väärtus on vara kasulikkusele mingil konkreetsel ajal
kooskõlas konkreetse väärtuse definitsiooniga antav hinnang.
Väärtus on hinnang oodatavale kulule. Erinevad väärtused on nt:
- turuväärtus. Hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamiskuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus /…/, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sundluseta
- investeeringuväärtus on väärtus, mida vara omab konkreetse investori või investorite grupi jaoks kindlate investeerimiseesmärkide ja/või –kriteeriumite tõttu, ei ole turuga seotud. Ei pea võrduma turuväärtusega.
- eriväärtus on seotud teatud väärtuse elemendiga, mis ületab turuväärtust. Nt ilus vaade, tee ääres, tupiktänav vms.
- maksustamisväärtus on üldmõiste ja põhineb maksustamisega seotud seadustes sisalduvatel definitsioonidel
- hüvitusväärtus on üldmõiste, seotud kahjude hüvitamisega kindlustusjuhtumi toimimisel
Hindamistoiming koosneb järgmistest etappidest:
- hindamistellimuse vastuvõtmine
- andmete kogumine ja analüüs
- hindamismeetodi(te) rakendamine
- hindamistulemuste esitamine
Eksperthinnangus peab kindlasti olema esitatud:
- hindamise eesmärk
- hinnangu number
- tellija nimi
- viide tellimuslepingule
- objekti määratlus (kinnistu number, katastriüksuse number, vara liik, aadress)
- vastavuskinnitus standardi nõuetele
- avalikustamise keelustamise klausel
- vastutuse välistamise klausel kolmandate osapoolte ees
- jne
Ülevaatuse kuupäev peab olema enne väärtuse kuupäeva. Väiksemal
objektil võib sama päev ka olla.
Kinnisvara hindamise kolm meetodit on:
- turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod
- tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod
- kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod
Võrdlusmeetod annab tulemuseks turuväärtuse. Hind
tuletatakse hinnatava objekti ja samas piirkonnas hiljuti müüdud
sarnaste objektide võrdluse alusel. Objektid peavad olema
võrreldavad nii füüsiliste tunnuste, asukoha kui ka majanduslike
näitajate poolest. Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste
varade olemasolu. Võrdlusmeetod on sobilik selliste varade
hindamisel, mida omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud
õiguste ja kohustustega.
Võrdlusmeetodil hindamise etapid:
- turuanalüüs
- võrdlustegurite valik (tavaliselt 3-5)
- võrdlusühiku valik
- võrdluselementide valik
- kohandamine
- hindamistulemuse leidmine
Tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu.
Väärtusena käsitletakse oodatavate tulude nüüdisväärtust.
Aluseks on põhimõte, et ostja ei ole kinnisvara eest nõus rohkem
maksma kui on oodatavad rahavood sellelt kinnisvaralt kogu tema
kasutusea jooksul. Tulumeetodit kasutatakse siis kui ei ole
võrreldavaid tehinguid või kui on tegemist äriliste
kinnisvaraobjektidega (nt paljukorterilised üürimajad, büroohooned,
hotellid, restoranid, kauplused jms). Tulumeetodi kaks käsitlust on:
- tulu kapitaliseerimine
- diskonteeritud rahavoo analüüs.
Diskonteeritud rahavoogude meetodi alusel hindamine toimub
kinnisvara kasutusea või hindamisperioodi jooksul laekuvate
rahavoogude nüüdisväärtuse kindlaksmääramises. Seda meetodit
kasutatakse turuväärtuse, investeeringu väärtuse ja
kasutusväärtuse hindamisel.
Hindamise protseduur :
- analüüsitakse majanduslikku taustsüsteemi ja selle mõju kinnisvara turuväärtusele
- analüüsitakse kinnisvaraturgu
- tehakse parima kasutuse analüüs
- analüüsitakse rendimäärasid ja –lepinguid sarnastel kinnisvaraobjektidel turul
- analüüsitakse rendimäärasid ja –lepinguid hinnataval objektil, selgitatakse nende muutused möödunud perioodil, antakse hinnang käesolevale hetkele turu seisukohalt ning prognoositakse oodatavad muudatused tulevikus
- võrreldakse lepingutepõhiseid rendiandmeid turuandmetega ning vajadusel tehakse kohandusi
- analüüsitakse hinnatava objekti tegevuskulusid möödunud perioodil; antakse hinnang käesolevale hetkele turu seisukohalt ja prognoositakse oodatavad muutused tulevikus
- analüüsitakse vakantsi määra ja rendi mittelaekumist hinnataval objektil, võrreldakse teiste objektidega turul, prognoositakse oodatavad muutused tulevikus
- hinnatakse muid tulusid hinnataval objektil ja võrreldakse teiste objektidega turul, prognoositakse oodatavad muutused tulevikus
- valitakse prognoosiperioodi kestus (tavaliselt 5 a)
- prognoositakse hinnatava objekti rahavoog e. puhas tegevustulu
- arvutatakse netomüügiväärtus prognoosiperioodi lõpus
- leitakse diskontomäär ja põhjendatakse valikut
- arvutatakse turuväärtus vastavalt diskonteeritud rahavoo mudelile
Kapitaliseerimise meetodil väärtuse hindamine on lihtsustus
üldisest hindamise mudelist eeldusel , et hoidmisperiood on väga
pikk. Kapitalisatsioonimäär varieerub ajas ja kinnisvaras liigiti ning tema valikul tuleb arvestada kinnisvara liiki ( elamud ,
tootmishooned, büroohooned jm), asukohta ( elamurajoon , peamine
äripiirkond jm), kinnisvara vanust . Kõrgemat kapitalisatsioonimäära
kasutatakse siis kui puhas tegevustulu on rohkem spekulatiivne ehk
riskantsem ja vastupidi. Meetod ei ole sobiv kasutamiseks kõrge
inflatsiooni või järskude majanduslike muutuste tingimustes, kuna
siis ei ole võimalik kindlaks määrata stabiliseeritud
potentsiaalset kogutulu, tegevuskulu ega puhast tegevustulu.
Hindamise protseduur:
- analüüsitakse majanduslikku taustsüsteemi ja selle mõju kinnisvara turuväärtusele
- analüüsitakse kinnisvaraturgu
- tehakse parima kasutuse analüüs
- analüüsitakse rendimäärasid ja –lepinguid hinnataval objektil, selgitatakse muutused möödunud perioodil, antakse hinnang käesolevale hetkele ja prognoositakse oodatavad muudatused tulevikus
- analüüsitakse rendimäärasid ja –lepinguid analoogilistel kinnisvaraobjektidel
- võrreldakse lepingute põhiseid rendiandmeid turuandmetega, vajadusel optimeeritakse
- analüüsitakse hinnatava objekti tegevuskulusid möödunud perioodil; antakse hinnang käesolevale hetkele turu seisukohalt ja prognoositakse oodatavad muutused tulevikus
- analüüsitakse vakantsi määra ja rendi mittelaekumist hinnataval objektil, võrreldakse teiste objektidega turul, prognoositakse oodatavad muutused tulevikus
- leitakse stabiliseeritud puhas tegevustulu
- analüüsitakse, kas puhas tegevustulu võib hakata tõusma või langema
- tuletatakse turult üldine kapitalisatsioonimäär
- hinnatakse turuväärtus
Kulumeetodit põhineb võrdlusel, kus hindamise käigus
võrreldakse uue või asenduskinnisvara, mis on sama kasulikkusega
kui hinnatav kinnisvara, kõiki kulusid . Hinna määramise eelduseks
on põhimõte, et ostja ei ole vara eest nõus maksma rohkem kui on
selle objekti füüsiline väärtus. Selle all peetakse silmas maa
hinna ja hoone ehitamiseks tehtavate kulutuste summat, võttes
arvesse hoone kogu kulumisastet. Kulumeetodit saab rakendada näiteks
eriotstarbelise ja piiratud turuga vara korral.
Hindamise protseduur:
- kogutakse ja analüüsitakse andmeid hinnatava krundi ja ehitise kohta ning asjakohaseid turuandmeid
- hinnatakse ehitise juurde kuuluva maa väärtus, käsitledes seda vakantsena ja võimaldavana arendamist parimal kasutusel
- otsustatakse, missugune on kulu arvestamise alus, kas asendamis- või taastamismaksumus
- arvutatakse ehitise asendus- või taastamismaksumus
- hinnatakse ehitise kogukulumi summa, võttes arvesse nii füüsilist vananemist, funktsionaalset iganemist kui ka välismõjude muutumist
- arvutatakse ehitise jääkasendusmaksumus või jääktaastamismaksumus, lahutades hoone asendusmaksumusest või taastamismaksumusest kulumi
- hinnatakse eelnevates arvutustes arvestamata krundi muude parendustega kaasnev väärtus kulupõhiselt
- lisatakse maa väärtus kõikide ehitiste (parenduste) jääkasendus- või jääktaastamismaksumusele koos kasumiga ja saadakse hinnatava objekti väärtus
- juhul kui kogukulum ei väljenda vara tootmispotentsiaali ja varaga seotud teenuste nõudluse ja pakkumise vahekorda turul, optimeeritakse tulemust
50 punkti
Autor soovib selle materjali allalaadimise eest saada 50 punkti.
~ 14 lehte
Lehekülgede arv dokumendis
2013-09-26
Kuupäev, millal dokument üles laeti
67 laadimist
Kokku alla laetud
0 arvamust
Teiste kasutajate poolt lisatud kommentaarid
mlp22
Õppematerjali autor
annaabi.ee 
Kõik kommentaarid