Kinnisvara hindamine (3)

1)Selgita mõisteid kinnisasi ja kinnisvara.
Kinnisvara: kinnisasi + vara
Kinnisasi: 1. piiritletud maatükk, koos tema oluliste osade ja asjaõigustega.
2.piiritletud maatükk, koos sellel asetsevate hoonete ja rajatistega(parendustega)
2)Mis on kinnisasja olulised osad.
Olulised osad – ehitised, mets, taimed jms.
3)Loetle kinnisvara üldisi füüsilisi omadusi.
Kindel asukoht, unikaalsus, piiratud hulk, 3 mõõdet, kinnisvara ei saa hävitada.
4)Loetle kinnisvara asukohast tulenevaid omadusi.
Mõõdud, topograafia , kasutatavus(sihtotstarve), infrastruktuur, ligipääsetavus, maapinna siseehitus.
5)Loetle kinnisvaratehingutes sagedamini esinevaid maa sihtotstarbe liike.
Ärimaa, elamumaa, põllumaa, mets
6)Millest koosneb sotsiaalne infrastruktuur.
Haridus , kultuur, noorsootöö ja lastekaitse, sport , sotsiaalhoolekanne, tervisehoid , avalik kord ja turvalisus.
7)Millest koosneb tehniline infrastruktuur.
Energeetika ( elekter , soojus )
Kommunikatsioon (postiside, telefoniside, internet , infosüsteemid)
Transport ( maanteed , raudteed, sadamad, lennujaamad)
Ühistransport (bussid, rongid , laevad, lennukid )
Vee- ja kanalisatsioonisüsteemid
Jäätmemajandus
Elamumajandus
8)Loetle tehnovõrke.Elekter, gaas, soojus, vesi, reovete kanalisatsioon , sadevete kanalisatsioon, drenaaž, side.
9)Selgita mõisteid haljastus ja heakord .
Kõrghaljastus(puud), keskhaljastus(põõsad, hekid ),madalhaljastus(muru, lilled)
10)Selgita mõisteid ehitis, hoone, rajatis .
Ehitis – aluspinnaga kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevse tulemusena ehitatud terviklik asi;
Hoone – maapinnaga püsivalt ühendatud katuse, välispiirete ja siseruumidega ehitis.
Rajatis – maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis, mis ei ole hoone, teed, sillad , mobiilimast.
11)Milles poolest erinevad teineteisest hoone suletud brutopind ja netopind?Netopind on kokkuliidetud sisepindade mõõtude summa.
Brutopind on kokkuliidetud välispiirete mõõtude summa.
12)Selgita mõistet kasulik pind.Kasulik pind- suletud netopind, millest on maha lahutatud tehniline pind ja ühendusteede pind.
13)Selgita mõistet eluruumEluruum on elamu või alaliseks elamiseks kasutatav korter . Eluruumina võib kasutada ka muud omaette ruumi, mis vastab eluruumile esitavatele nõuetele.
14)Millised on eluruumile esitatavad peamised nõuded.
Ööpäevaringse viibimise võimalus; eraldi sissepääs,uste mõõdud; põranda pind, ruumi laius, kõrgus; loomulik valgustus ; ventilatsioon ; õhu temp., niiskus, klosett; külm vesi jne.
15)Milline on normile vastav temperatuuri vahemik eluruumides.Õhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele. Kaugkütte-võrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis ei tohi siseõhu temperatuur inimeste pikemaajalisel ruumis viibimisel olla alla 18 o C, lubatav temperatuuri ülempiir tuleb määrata Eestis kasutatavate sisekliima normide alusel.
16)Kirjelda kinnisvara moodustamise protsessi
katastrimõõdistamine, katastriüksuse toimiku koostamine; - piirmärkide paigaldamine, piiriprotokolli koostamine ja kooskõlastamine; - katastriüksuse registreerimine riigi maakatastris; - vajadusel maa ostu-müügi korraldamine; - katastriüksuse kandmine kinnistusraamatusse.
17)Millised on kinnisvararegistreerimise eesmärgid.

• Ülevaate saamiseks maast kui varast
  
• Territooriumi plaanimiseks
  
• Planeeringute ja ehituse järelvalve korraldamiseks
  
• Kinnisvara maksustamiseks
  
• Kinnisvara tsiviilkäibe õiguspärasuse tagamiseks
  
• Omandi kaitse tagamiseks
  
• Omanike õiguste ja kohustuste teadvustamiseks
  
• Hüpoteegi seadmise võimaldamiseks
  
• Kinnisvarapoliitika kujundamiseks
  

18) Millised on olulisemad kinnisvararegistrid.
Fiskaal - ja legaalkatastrid ja ehitisregister .
19)Maakatastri ülesanne ja kooseis.
Maakatastri ülesanne on kajastada maatükkide majanduslikku reziimi . Koosseis: maaregister , katastrikaardid, katastriarhiiv.
20)Maakatastris katastriüksuste kohta fikseeritavad andmed-asukoht,- nimetus(hajaasustustega aladel) ,- katastritunnus ,- katastri registreerimise aeg,- pindala,- sihtotstarve,- kõlvikute loetelu koos pindaladega,- registriosa nr,- maksustamishind
21)Ehitusregistri ülesanne ja koosseis Ülesanne on arvestuste pidamine ehitatavate ja kasutatavate ehitiste üle. Ehitisregister on kui tehniline koosseis, mis omab vallasasjade osas ajutiselt ka õiguslikku tähendust
22)Ehitisregistris ehitise kohta registreeieitavad andmed.- ehitise olulised tehnilised andmed, sh korteriomandi reaalosa ,- ehitise asukoha andmed,- ehitusloa andmed,- kasutusloa andmed,- ehitisega seotud isikute, sh omanike andmed,- ehitamise andmed, sh ehitamisega seotud isikute andmed,- ehitusjärelvalve ettekirjutuste andmed,- vallasasjast ehitisega seotud pantide, arestide ja keelude andmed.
23) Kinnistusraamatu ülesanne ja koosseis
Koosseis: kinnisturegister,- kinnistuspäevik, - kinnistusomanik. Ülesanne on kajastada maatükkide õiguslikku reziimi.
24)Kinnistusregistriosa jagude pealkirjad ja neis registreeritavad andmed I jagu: kinnistu koosseis kuhu kantakse katastritunnus, sihtotstarve, asukoht, pindala, kinnistu kasuks seatud piiratud asjaõigused
II jagu: omanik kuhu kantakse füüsilisest iskust omaniku nimi ja isikukood, eraõiguslikust juriidilisest isikust omaniku nimi ja asukoht, eraõiguslikust juriidilisest isikust omaniku nimi, asukoht ja registrikood ning avalik-õigusliku juriidilise isiku nimi; ühisomanike nimed; kaasomandi korral kaasomanike osade suurused; kande õiguslik alus.
III jagu : koormatised ja kitsendused , kuhu kantakse kinnistut koormavad piiratud asjaõigused, kinnisomandi kitsendused; kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendused; riigi omandis oleva kinnistu korral märkus riigivara valitseja kohta
IV jagu: hüpoteegid , kuhu kantakse hüpoteegipidaja ja hüpoteegi rahaline suurus.
25)Loetle planeeringute liike. 1)üleriigiline planeering 2)maakonnaplaneering 3)üldplaneering 4)detailplaneering
26)Millised on üldplaneeringu eesmärgid.
Eesmärk on valla või linna territooriumi arengu põhisuundade ja tingimuste määramine, aluste ettevalmistamine detailplaneerimise kohustusega aladel ja juhtudel detailplaneeringute koostamiseks ning detailplaneeringu kohustuseta aladel maakasutus - ja ehitustingimuste seadmiseks
27)Millised on detailplaneeringu eesmärgid.
Eesmärk on maakasutus- ja ehitusytingimuste seadmine linnades ja alevites ning teistel detailplaneeringu kohustusega aladel ja juhtudel.
28)Selgita mõistet krunt. Ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal.
29)Selgita mõistet kinnistu. Kinnistusraamatusse eraldi üksusena kantav objekt.
30)Loetle kinnistu liike.
– kinnisasi (maatükk), - hoonestusõigus, - korteriomand, - korterihoonestusõigus.
31)Selgita mõistet ehitusõigus. On detailplaneeringuga krundile määratav lubatav kasutus ja maksimaalse ehitusmahu piirang; kasutamise sihtotstarve (E,Ä,T,S jt), lubatud hoonete arv, lubatud hoonetealune pind, lubatav kõrgus. Ehitusõigus on väga oluline kinnisvara väärtust mõjutav tegur!
32) Loetle kinnisvara hindamise eesmärke.
VABATAHTLIKULT: ¤ tehingute tegemiseks (ost-müük, rent, liising , erastamine ) ¤ investeerimisotsuste langetamiseks ( finantseerimine , arendamine, parim kasutus) ¤ pantimiseks (laenu tagatiseks) ¤ kindlustamiseks ¤ finantsaruandluseks ( bilanssi võtmiseks).
SEADUSEGA KEHTESTATUD JUHTUDEL: ¤ sundvõõrandamisel ¤ maksustamisel ( tulumaks , pärandus ja kink ) ¤ vara hävimisel ¤ hüpoteegi sundvõõrandamisel ¤ kohtuvaidlustel ¤ äriühingute ühinemisel, jagunemisel, ümberkujundamisel või lõpetamisel.
33) Mis on kinnisvara hindaja töö eesmärk?
Vara hindaja tegeleb majanduse selle eriharuga, mis on seotud vara hindamisega, sh kinnisvara hindamisega.
34)Millised on hindaja tööülesanded?
Anda hinnang vara väärtuse kohta , enamasti turuväärtus.
Hindamistoimingu etapid:

• hindamistellimuse vastuvõtmine
  
• andmete kogumine
  
• hindamismeetodite rakendamine
  
• hindamistulemuse esitamine
  

35) Millises vormis esitab hindaja oma töö aruande?

• Üldjuhul eksperthinnangu vormis; kirjalikult või elektroonselt. (erandjuhtudel suuliselt)
  
• Ekspertarvamus, juhul, kui tellijaga on nii kokku lepitud.
  
• Lisahinnang – täiendus eksperthinnangule.
  

Hindaja peab lähtuma EKHÜ poolt kehtestatud minimaalsetest nõudmistest eksperthinnangule
36) Hindajale vajalikud isikuomadused?

• Peab olema kõrge moraaliga ning kinni pidama hindamise headest tavadest ja standartidest.
  
• Peavad vastama rangele hariduse, koolituse, kompetentsuse ja oskuste nõuetele.
  

Füüsiline isik kellel on vastav kutsekvalifikatsioon ja väljastatud kutsetunnistus .
37) Millega on määratud hindaja kutsenõuded?
Heade tavade koodeksiga. VV määrusest "Kutsekvalifikatsiooni tõendamise ja omistamise kord"
38) Kes on Eestis kinnisvara hindajatele kutset omistav organ?
EKHÜ – Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing.
39) )Millised on Eestis kinnisvara hindajate kutsekvalifikatsioonid ja vastavad kutsenimetused?

Atesteeritud hindaja ( elamispinnad ) – Lühend tunnistusel EH, tõendab kompetentsust elamispindade hindamise osas (korterid, pereelamud, ridaelamud, korterelamud, elamukrundid suvilad).
Atesteeritud kinnisvara hindaja (üldatestaat) – Lühend AKH, tõendab kompetentsust kõigi kinnisvara liikide hindamisel (s.h elamispinnad, äripinnad, maa jne…) kas eraldi või mistahes kombinatsioonina eriotstarbelised ja piiratud turuga varad jmt. (hotellid, spordiväljakud, haiglad, kämpingud, veealad, sadamad.)
40) Millega on reguleeritud hindaja kutse-eetika nõuded Eestis?
KUTSESEADUSEGA. Kutseline kinnisvara hindaja omab kinnisvara hindaja kutsetunnistust.
41) Milliste hindamisstandardite alusel töötavad Eesti hindajad?
EVS 875
42) Kirjelda hindamise protseduuri?
Algab hindamistellimuse vastuvõtmisega (selgitatakse: objekt ja sellega seotud õigused, hindamise eesmärk, väärtuse liik, kuupäev). Seejärel hakkab andmete kogumine (objekti andmed, turuanalüüs), on soovitatav käia kohapeal ja teha objekti ülevaatus (vaadatakse tehnilist seisukorda, kirjeldada objekti eripärad, leida objekti tõstvaid ja alandavaid tegureid turuväärtuse seisukohalt). Arvestada kõiki tehnilisi, õiguslikke ja majanduslikke näitajaid (asukoht, kehtiv planeeringu- või ehitusõigus, krundi ja hoone suurus, teh seisund ja kvaliteet). Siis turuga seotud tegurid (pakkumine ja nõudlus, turusituatsioon jms). Viimaks välismõjud ( seadusandlus , laenuturg jms). Hindamisaruanne esitatakse üldjuhul eksperthinnangu vormis kas kirjalikult või elektroonselt.
43) Kust saab hindaja infot hinnatava objekti kohta?

• Omanikult
  
• Objektiga seotud doc –d
  
• Ehitisregister
  
• Maa-amet
  
• Kinnistusregister
  
• Kohalik omavalitsus
  
• Maakonna ja valla üldplaneering
  

44) Mida peab hindaja tegema objekti ülevaatuse käigus?
Iga hinnatav objekt tuleb kohapeal üle vaadata. Vaadata läbi maksimaalselt tehnilise seisukorda ja omandiõigust puudutavad dokumente. Kirjeldada põhjalikult objekti, leida selle turuväärtust tõstvaid ja alandavaid tegureid. Teha fotosid nii seest kui väljast. Objekti ülevaatuses kohta vormistada vastav akt.
45) Millised andmed fikseerib hindaja objekti ülevaatuse aktis ?
Alused

• Hindamisobjekt ; aadress; omanik; tellija; hindamise eesmärk; kohapealne ülevaatus(kuupäev); lähtematerjalid; koormatised; hüpoteegid
  

Asukoha kirjeldus

• Paiknemine ; kaugused; piirkonna hoonestus; piirkonna haljastus; heakord; müra; õhu saate tase
  

Krundi andmed

• Asjaõguslik staatus; katastritunnus; registriosa number; sihtotstarve; krundi suurus; iseloomustus(haljastus, heakord, piirded,pinnakated, jne.)
  

Tehnovõrgud

• Elekter, vesi, kanalisatsioon
  

Hoone üldandmed

• Ehitusaasta, korruselisus, vundament, välisseinad, siseseinad, katus, aknad
  

Objekti ruumi lahendus ja siseviimistlus

• Üldpind, ruumi lahendus, põrandakatted, lagede viimistlus, siseuksed , millal viimati remonditud
  

Abihooned

• Hoonete loetelu sh. Kasutusotstarve, lühikirjeldus(üldpind, seisukord ), muu asjakohane lisainfo
  

46 )Selgita vara parima kasutuse mõistet.
Parim kasutus on vara kõigr tõenäolisem jasutus, mis on

• Füüsiliselt võimalik
  
• Õiguslikult lubatav
  
• Vajalikult põhjendatud
  

Finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.
47) Kuidas toimub parima kasutuse analüüs
Füüsiline võimalikkus tähendab hinnangu andmist õiguslikult lubatava kasutuse füüsilise teostatavuse tehnilise võimalikkuse kohta konkreetses olukorras (n kas ehitist on võimalik lubatud mahus laiendada, kõrgemaks ehitada, rekonstrueerida, renoveerida jms). Kui hinnang füüsilise teostavuse kohta on positiivne, tuleb anda hinnang ka kulude kohta, mida võimalik kasutuse muutumine endaga kaasa toob.
Õigusliku lubatavuse nõue on sageli seotud maa ehitusõigusega, st parima kasutuse anaöüüs algab omavalitsuse üldplaneeringu ja ehitusmääruse analüüsist, detailplaneeringukohustusega aladel on hindamise eelduseks detailplaneeringu olemasolu ja selle analüüs. Lisaks sellele on õigus lubatavusega seotud erinevad muinsuskaitse- ja keskkonnapiirangud, tegutsemisload, sanitaarnõuded jms.
48) Kuidas toimub parima kasutuse analüüs?
Selgus- hinnang peab olema kergesti arusaadav ja selge, võimalikud vääritimõistmised tuleb viia miinimumini.

• Lühidus- hinnang peab olema võimalikult kompaktne, kuid nii, et ei kannataks selgus ja arusaadavus.
  
• Sisemine loogilisus- hinnanguks kasutatud teoreetiliste aluste ja esitatud hinnangu vahel ei tohi olla vastuolu.
  
• Üldiste hindamismeetodite järgimine- kuna kinnisvara hindamisel on mitmeid väljakujunenud meetodeid , tuleb neid järgida. Kui erijuhtudel tuleb kasutada muid põhimõtteid, siis tuleb seda selgelt põhjendada.
  

49) Selgita mõisteid hind, maksumus, väärtus
Hind- on termin, mida kasutatakse vara eest küsitud, pakutud või tasutud summa väljendamiseks.

• See on fakt, vaatamata sellele, kas see tehakse avalikuks või hoitakse salajas.
  

50)Loetle väärtuse liike

• Turuväärtus
  
• Eriväärtus
  
• Harilik väärtus
  
• Investeeringuväärtus
  
• Kasutusväärtus
  
• Lõpetusväärtus
  
• Sundmüügiväärtus
  
• Tegutseva ettevõtte väärtus
  
• Õiglane väärtus
  

51) Turuväärtuse definitsioon
Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõudele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta.
52) Mille poolest erinevad teineteisest turuhind ja turuväärtus?
Vt. Küsimus 54
53) Selgita eriväärtuse mõistet
Eriväärtus on termin, mis on seotud mingi eriväärtuse elemendiga, mis ületab turuväärtust. Eriväärtus võib tuleneda näiteks vara füüsilistest funktsionaalsetest või majanduslikest seostest mingi teise varaga, nagu näiteks kõrvalasetsev vara. Eriväärtus võib olla seotud tegutseva ettevõtte väärtusega.
54) Selgita hariliku väärtuse mõistet.

• Vara harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind(turuhind). Vara väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti.
  
• Harilik väärtus viitab kitsalt vaid toimunud müüdgitehingute statistilisele analüüsile, ei ole nõutud(võrdlus) tehingute sihtotstarbe, turutingimuste ega aja faktori järgimist.
  

Kui hindamise eesmärgiks on harilku väärtuse ääramine, siis tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest.
55) Selgita investeeringuväärtuse mõistet.

• Investeeringuväärtus on väärtus, mida vara omab konkreetse investori või investorite grupi jaoks. Kindlate investeerimis – eesmärkide või – kriteeriumide tõttu ning ei ole seega turuga seotud.
  
• Investeeringuväärtus võib olla turuväärtusest kõrgem või madalam või langeda sellega kokku.
  

Investeeringuväärtuse hindamisel kasutatakse diskonteeritud rahavoogude metodit. Lähteandmed tuginevad investori prognoosile, mitte turu keskmisele hinnangule.
56) Selgita kasutusväärtuse mõistet:
Kasutusväärtus on vara väärtus, mis tuleneb hetke-kasutusest, on seotud konkreetse kasutajaga ning ei ole seetõttu seotud turuga. See väärtuse liik arvestab vara kasulikkust majandus-üksusele, mille osaks see on ning ei arvesta vara parimat kasutust ega rahalist vääringut, mida vara müügil oleks võimalik saada. Kasutusväärtus võib olla turuväärtusest kõrgem, madalam või langeda sellega kokku. Kasutusväärtuse hindamisel kasutatakse diskonteeritud rahavoogude meetodit. Lähteandmed tuginevad hinnatava objekti senise tegevuse põhjal tehtavatele prognoosidele, mitte turu hinnangutele.
57) Millest koosneb tegutseva ettevõtte väärtus:
Tegutseva ettevõtte väärtus on kui ettevõtte terviku väärtus. Ettevõtte väärtus koosneb tema struktuuriüksuste väärtuste summast , vastavalt nende osale tervikus. TEV tugineb jätkuva tegutsemise põhimõttele. St. et hindaja peab kontrollima tegutsemiseks nõutavate lubade, litsentside jms olemasolu. TEV hõlmab järgmiste varade väärtus: -kinnisvara(maa koos sellele tehtud parendustega); -materiaalne vallasvara( masinad seadmed, sisseseade jms); -immateriaalne vara(firmaväärtus, mis moodustub nimest, kaubamärgist, personalist jne)
58) Selgita jääkasendusmaksumuse mõistet:
Jääkasendusmaksumus põhineb maa turuväärtuse hinnangul, millele on liidetud ehitiste asendusmaksumus ja millest on eelnevalt maha arvatud kogukulum ning mida on vajadusel optimeeritud. Maa turuväärtus leitakse eeldusel, et see on hoonestamata. Maa väärtuse määramisel tuleb arvestada maa parimat kasutust. Ehitiste asendusmaksumuse määramisel arvestatakse kõiki kulusid . Kogukulumi komponendid on: -füüsiline vananemine ; -funktsionaalne iganemine , -välismõjude muutumine
59) Selgita õiglase väärtuse mõistet:
Õiglane väärtus on summa, mille eest teadlikud ja huvitatud osapooled võivad vara vahetada, või kohustus tasuda sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus.
60) Selgita piiratud turuga vara mõistet:
Vara, mis turutingimuste, unikaalsete omaduste või muude faktorite tõttu äratab konkreetsel hetkel väheste potentsiaalsete ostjate huvi. Sellise vara müük nõuab tavalisest rohkem pikemat turustusperioodi.
61) Millised on kinnisvaraturu põhiliigid:
Kinnisvaraturu liigitus objektide järgi:1)elamispinnad 2)äripinnad 3)maa 4)muu. Kinnisvaraturu ligitus tehingute iseloomu järgi:1)omanditurg 2)renditurg.
62) Loetle elamispindade turu alaliigid :
Eamispindade turu alaliigid: -korteriturg; -eramuturg; -ridaelamuturg; -suvilaturg.
63) Loetle äripindade turu alaliigid:
-kaubandus-teeninduspinnad; -büroopinnad; -tootmispinnad; -laopinnad.
64) Loetle maaturu alaliigid:
-elamumaa, -ärimaa; -tootmismaa; - maatulundusmaa : a)haritav maa b)looduslik rohumaa c) metsamaa d)õuemaa
65) Selgita nõudluse mõistet:
Nõudlus on kinnisvara kogus, mida ostjad on nõus antud hinna juures turult omandama.
66) Millised on nõudlust mõjutavad tegurid:
Peegeldab tarbijate vajadusi, materiaalseid soove, ostujõudu ja eelistusi; nõudluse analüüs keskendub kinnisvara võimalike kasutajate- ostjate või rentnike, määratlemisele; efektiivne nõudlus: soov ja ostujõud; nõudlust mõjutavad tegurid: -elanikkonna struktuur; -sissetulekud; - laenuintressid ; -omafinantseerimise määr; -üldine majanduspoliitika; -kinnisvara väärtuse tõus ajas jne.
67) Selgita pakkumise mõistet:
Kinnisvara kogus, mida müüjad/ arendajad on valmis konkreetse hinna juures turule tooma ; pakkumine tähendab kinnisvara tootmist ja kättesaadavust.
68) Millised on pakkumist mõjutavad tegurid?

• Kogus, mida müüjad/arendajad on valmis konkreetse hinna juures turule tooma.
  
• Tähendab kinnisvara tootmist ja kättesaadavust.
  
• Aeg – pikk arendusperiood (1-2 aastat)
  
• pikaajaline ja lühiajaline pakkumine
  
• Asendatavus
  
  • üüriturg vs omanditurg
    
  • korterid vs kontorid
    
• Raske prognoosida
  
  • mida teised arendajad plaanivad
    
  • vaba maa hulk
    
  • ehitushinnad
    
  • piirkonna infrastruktuur
    

vanemaealiste osakaal
69) Mis on tasakaaluhind ?
Tasakaaluhind – on punkt, kus hind ja kogus on sobivad nii müüjale kui ostjale ja nad on valmis tehingut sõlmima.
70) Millised on kinnisvaraturu toimimise eeldused?

• Eraomandi piiasv osakaal
  
• Piisav hulk turuosalisi
  
• Piisavalt kõrge elatustase
  
• Pangalaenu võtmise võimalused
  
• Majanduse positiivne areng
  
• Säästude akumuleerumine
  
• Positiivne iive
  

71) Kuidas toimub kinnisvaraturu analüüs?

• Turupiirkonna ja – segmendi määramine
  
  • millised varad konkureerivad hinnatava objektiga?
    
  • kes on potensiaalsed ostjad?
    
  • millised on alternatiivid?
    
• Tehinguinfo kogumine
  
  • müügitehingud ja- pakkumised: võrrelda nende erinevust, kas ajakohandus + või – märgiga
    
  • ametlik tehinguregister, firma andmebaas, maaklerid , hindajad jt kaudsed allikad
    
  • info usaldusväärsus ja piisav täpsus
    
• Info kontrollimine
  

Kirjaliku kokkuvõtte koostamine
72) Selgita intressi mõistet.
Intress – tasu krediteerimuse eest.
73) Loetle krediteerimisvõimalusi

• Laenud
  
  • kõige levinumad
    
  • tagatis
    
• Muud krediteerimisvõimalused
  
  • Võlakirjad
    
  • Liising
    
  • Krediitkaardid
    

74)Loetle kinnisvara soetamiseks pakutavaid laenutooteid

• Erakliendile
  
  • Tarbimislaen
    
  • eluasemelaen/liising
    
  • hüpoteeklaen
    
• Ärikliendile
  
  • Investeerimislaen
    
  • Hüpoteeklaen
    
  • Liising
    

75)Milliseid tagatisi aksepteerivad krediidiasutused?

• Isikulised e. personaalsed
  
  • Käendus
    
  • garantii
    
• Varalised tagatised
  
  • Vallaspant
    
  • kinnispant
    

Varalised tagatised tuleb alati kindlustada!
76) Selgita hüpoteeklaenu mõistet
Hüpoteeklaen – on pikaajaline laen , tavaliselt eluaseme soetamiseks, mille tagatiseks on kinnisasja pant. Vastavalt seadusele peab tagatise väärtus ületama laenusumma vähemalt 1,3 korda.
77) Loetle olulisemaid finantssuhtarve

• ROI – investeeringu tulusus
  
• ROE – omakapitali tulusus
  
• Tasuvuspunkt – tegevuskulud + laenuteeninduskulud jagatakse maksimaalse võimaliku kogutuluga
  
• Laenukoormuse kattekordaja – tegevustulu jagatud laenuteeninduskuluga
  
• Hüpoteeklaenu teenindamise suhtarv – põhiosa + intress + maksud + kindlustus jagatud iga kuu brutosissetulekuga
  

Püsikohustuste suhtarv – põhiosa + intressid + maksud + kindlustus + muud püsikohustused jagatud kuu brutosissetulekuga
78)
79)Mis on kinnisvaraarendus?
Kinnisvaraarendus - on tegevus, mis parendab olemasolevat kinnisvara ja tõstab selle väärtust. Kinnisvaraarendus vajab suurel hulgal kapitali, mistõttu viiakse arendusprojekte ellu tavaliselt laenukapitali kaasabil.
80) Millised on kinnisvaraarenduse liigid?
Maa arendamine(detailplaneeringu koostamine ja kehtestamine, kruntide moodustamine, teede ja tehnovõrkude ehitamne)

• Hoonete arendamine(uusehitus, rekonstrueerimine , renoveerimine )
  
• Kompleksne arendamine
  

81) Mis on rekonstrueerimine?
Olemasoleva ehitise põhikonstruktsiooni osaline asendamine, hoone math oluliselt ei muutu, muutub plaanilahendus ja kasutusotstarve.
82) Mis on renoveerimine?Olemasoleva hoone taastamine esialgsel kujul koos põhitarindite või tehnosüs rekonst­rueerimisega, hoone math ja kasutusotstarve ei muutu
83) Millised on arendustegevuse strateegiad?

• Arendada jääb pärast objekti komplekteerimist projekti omanikuks, object üüritakse välja, arendaja jätkab ise projekti juhtimist
  
• Object müüakse, arendaja jätkab projekti juhtimist vaid uue omaniku soovil
  

Arendaja jab pärast objekti komplekteerimist projekti omanikuks, object üüritakse tervikuna, või osadena välja, projekti juhtimine korraldatakse üürnike või ostetud projektijuhi poolt.
84)Millised on arendustegevuse etapid?

• Idee(ja koht)
  
• Projekti esialgne analüüs(ligikaudne analüüs, et veenduda, kas projekti on võimalik ellu rakendada)
  
• Teostatavuse analüüs(õiguslik taust, geoloogia konstruktsioonitüüpide määramiseks, turu-uuringud vajaduse ja müügi/ üürihindade selgitamiseks, kasumianalüüs)
  
• Finantseerimisküsimuste lahendamine(projekti lühiajalise ja pikaajalise kapitalimahukuse määramine, läbirääkimised krediidiasutustega)
  
• Ehitamine(mahuline projekteerimine , ehitaja valik ja ehitamine)
  
• Turustamine ja müük
  

85) Millised on arendaja riskid?

• Tururisk (nõudlus, turupiirkond, hinnad jne)
  
• Juriidiline risk(ehitusõigus, ehitusluba, kasutusluba)
  

Ehitusrisk(kvaliteet, tähtaeg)
86) Millised on kinnisvaramaakleri ülesanded vara müügil?

• Tutvumine müügiobjektiga
  
• Maaklerilepingu sõmimine
  
• Kliendi nõustamine
  
• Objekti reklaam jm müügitegevused
  
• Maakleri aruandlus
  
• Poolte läbirääkimised
  

87) Millised on kinnisvaramaakleri ülesanded vara ostmisel?

• Kliendi ostusooviga tutvumine ja kliendi nõustamine
  
• Maaklerlepingu sõlmimine
  
• Objekti otsmine
  
• Potensiaalsete ostuobjektide tutvustamine klientidele
  
• Poolte läbirääkimised
  
• Ostu-müügitehingu ettevalmistamine
  

88) Milline leping sõlmitakse kliendi ja maakleri vahel vahenduse läbiviimiseks?
89) Millises vormis sõlmitakse kinnisvara ostu-müügileping?
90) Loetle tegevusi, mis tagavad kinnisvara korrashoiu
91) Millised on kinnisvara hindamisel kasutatavad põhimeetodid?Kinnisvara hindamisel kasutatavad põhimeetodid on turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod, tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod, kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod (võimalik on ka nende meetodite omavahelised kombinatsioonid.
92) Millest sõltuvalt toimub hindamismeetodi valik?
Hindamismeetodi valik toimub sõltub hinnatava väärtuse liigist, turu ja varaga seotud tingimustest ja kasutada olevatest andmetest. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas kinnisvaraga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse. Näiteks ärihoonel kui potensiaalsel rendiobjektil on üldjuhul eelistatumaiks tulumeetod, korteril kui müügiobjektil võrdlusmeetod.
93) Millised on võrdlusmeetodi eelised ja puudused?
Võrdlusmeetodi eelised: põhineb piirkonnas tegelikult toimunud tehinguinfol, arvestab tegelikku nõudlust ja pakkumist, leitav väärtus on kergesti mõistetav ja saadud tulemus põhjendatav. Puudused: tehinguandmete vähesus (info raskesti kätte saadav), andmete usaldusväärsus küsitav, tehingu ja objektiga seotud info vähesus (kasutuspiirangud, ehitusõigus), kohanduste tegemisel palju subjektiivsust, kiiresti muutuval turul andmed vananevad ja ei kajasta hetke olukorda.
94) Millised on võrdlusmeetodi rakendamise etapid?
Võrdlusmeetodi rakendamise etapid: turuanalüüs, võrreldavate objektide valik, kohandamine , vaadeldavate parameetrite valik, lõplik hinnang (saadud tulemus peab olema arusaadav ja hindamiskäik kergesti jälgitav.
95) Kuidas toimub tehinguinfo kogumine?
Tehinguinfo kogumine: vajalikud andmed (müügitehingud, pakkumised, poolelijäänud müügitehing), otsesed allikad (avalikud tehinguregistrid, avalikud andmed pakkumite kohta, informatsioon tehingus osalejatelt), kaudsed allikad (informatsioon tehinguga mitteseotud inimestelt, muud mis on vajalikud tehingu tausta kontrollimiseks
96) Kuidas toimub võrdlusobjektide valik?
Võrdlusobjektide valik: välja jäävad mitte vabaturu tehingud , mida rohkem tehinguinfot, seda usaldusväärsem ja kvaliteetsem on lõpptulemus, mida rohkem infot tehingu kohta seda rohkem on võimalik rakendada erinevate parameetrite kohandamist, üldjuhul jätame välja kõige kallima ja kõige odavama tegingu.
97) Millised tehingud ei sobi võrdlustehinguteks?
Võrdlustehinguteks ei sobi: sugulastevaheline tehing, sisetehing(ema ja tütarfirma), erihuvidega ostja(naaber), monopoolses seisundis tehtud tehing, muud maksevahendid peale raha, sundmüük, enampakkumine.
98) Selgita mõistet kohandamine.
Kohandamine ehk parandamine on võrdlustehingute võimalikult sarnaseks muutmine hinnatava objektiga.
99) Loetle kohandamisel kasutatavaid võrdluselemente.
Turusituatsoon(aeg), müügitingimused(ostja ja müüja motiveeritus), õigused(omandiõigus või hoonestusõigus, kasutuspiirangud, üürilepingud), asukoht(kvartali sees või ääres, ligipääs, nähtavus, vaade jms.), füüsilised omadused(suurus, relieef, pinnas, kommunikatsioonid, vanus ehituskvaliteet, arhitektuuriline stiil, funktsionaalsus, atraktiivsus, lisamugavused jms.), majanduslikud näitajad(kõik mis mõjutab tegevustulu), kasutus, mitte kinnisvaralised tegurid( seaded )
100) Kirjelda kohandamise protsessi.
Esmalt toome välja algandmed – tk-hind või m2-hind
I kohandus on alati ajaline kohandus ehk ajaldamine
Vahetulemuse välja toomine
Muud kohanused kokku
Võrdlusmeetodi rakendamine ja lõplik hinnang
Kohandatud hind – hindamistulemus
101) Millist elementi kohandatakse alati esimesena?
I kohandus on alati ajaline kohandus ehk ajaldamine
102) Mis on absoluutkohandus ?Absoluutkohandus-liidetakse kokku kõik kohandused.Mida on kohandatud kõige vähem,sellel on kõige suuremad kaalud
103) Kuidas leitakse kaalutud keskmist?
Hinnatava objekti Kaalutud keskmine ruutmeetri hind leitakse korrutades võrdlustehingute ruutmeetri hind vastava kaaluga ja liites need kokku.
104) Millise valemiga leitakse turuväärtus tulude kapitaliseerimise meetodil?Tulude kapitaliseerimise meetodil leitakse turuväärtus järgmise valemiga:
MV=NOI:CR
NOI-aasta puhastulu ,CR-kapitalisatsioonimäär
105) Kas potentsiaalse kogutulu leidmisel võib aluseks võtta kehtivaid üürilepinguid? Kui ja, siis miks? Kui ei, siis miks?
Potentsiaalse kogutulu leidmisel võib aluseks võtta kehtivaid üürilepinguid,see oleneb kas on turutasemele vastav üürimäär.
106) Kas potentsiaalse kogutulu leidmisel võib aluseks võtta kehtivaid üürilepinguid? Kuija, siis miks? Kui ei, siis miks?
107) Mis on efektiivne kogutulu?
Efektiivne kogutulu saadakse maksimaalset võimalikust kogutulust lahutades vakantsid ja üürivõlad.
108) Kuidas leitakse puhastulu (NOI)?
Puhastulu (NOI) leitakse efektiivsest kogutulust lahutades tegevuskulud.
109) Kuidas leitakse kapitalisatsioonimäär?
Kapitalisatsioonimäär leitakse 3 viisil:
1. Leitakse turul vastavate võrdlusobjektide üüritasemete ja ostu-müügihindade analüüsi teel CR=tegevustulu:hind
2.see tuleneb investori tulunõudest
3.see leitakse rahaturu tootluse alusel
110)Mis on investori nõutav tulumäär?
Investori nõutav tulumäär on minimaalne tulumäär, mille korral ta on valmis projekti investeerima .Investor tahab vähemalt sama suurt tulu kui ta saaks sarnase riskitasemega alternatiivselt investeeringult
111) Mis on investeeringu praegune puhasväärtus? Kuidas seda tähistatakse?
Investeeringu praegune puhasväärtus ehk NPV on projektist tulenevate juurdekasvuliste rahavoogude ja lõpetava rahavoo praeguste väärtuste summa,millest on maha lahutatud projekti esialgsed kulud.Teisiti-projektitulude praeguste väärtuste ja kulude praeguste väärtuste vahe.
112) Milline peaks olema projekti NPV, et see projekt oleks aktsepteeritav?
NPV peaks olema positiivne ,siis võetakse projekt vastu.
113) Mis on sisemine rentaablus?
Sisemine rentaablus (IRR) on tulumäär, mille puhul projektist tulenevate juurdekasvuliste rahavoogude praeguste väärtuste summa on võrdne esialgsete kuludega .Teisiti-IRR on tulumäär,mille korral NPV=0
114)
115) Mis on prognoosiperiood? Kui pikk see on
116) ) Selgita mõistet diskonteerimine .
Diskonto on laenuperioodi lõpuks kasvatatud summa ja esialgse laenusumma vahe:
Diskonteerimine tähendab seega esialgse laenusumma kindlaksmääramist laenuperioodi lõpus kasvatatud summa põhjal:
117) Milline on diskontomäära seos kapitalistasioonimääraga?
CR=tegevustulu : hind
118) Kuidas leitakse objekti müügi puhastulu?
Tulust lahutada kulud = puhastulu
119) Kuidas leitakse vara väärtus, kui kasutatakse kulumeetodit?
Kogukulum leitakse hinnatava objektiga sarnaste objektide tehinguhindade ja nende objektide asenusmaksumuse abil
120) Milline väärtus leitakse kulumeetodil?
Määratakse turuväärtus, toetudes maatükil olemasolevatele ehitistele parenduste tegemiseks või nende püstitamiseks tehtavatele õiglastele ja vajalikele kulutustele hindamise hetkel.
121) Millised on hindamise etapid kulumeetodi kasutamisel ?
1. maa hinna määramine 2. ehituskulude määramine 3. kulumi arvestamine 4 jääkasenusmaksumuse määramine 5. vara väärtuse leidmine (1+4)
123) Selgita mõistet taastamismaksumus.
Taastamismaksumus, mis tähendab ehitise võimaliku taastamise korral, arvestades hindamishetkel kehtivaid ehitushindu, kuluvat rahalist summat.
Taastamismaksumus ja ehitusmaksumus võivat kattuda, kui tegemist on uusehitisega, kuid üldjuhul toimub lahknemine peale ehitushindade muutumist. Taastamismaksumus väljendab ehitise väärtust uuena, kuid ei võta arvesse ehitise kulumit. Kui ehitis on olnud ekspluatatsioonis ning vähendanud oma kasutusiga , siis on sellega seoses ka väärtus vähenenud.
124) Millised on kulumi liigid? Mis on nende sisu?
Füüsiline vananemine on ealisest kestvusest ja ebapiisavast korrashoiust tingitud väärtuse vähenemine
Funktsionaalne iganemine on põhjustatud ehitiste, kasutatud materjalide või projekti puudustest kaasajal
Välismõjude muutumine on vara väärtuse vähenemine väiskeskkonna muutumise tagajärjel