Kinnisvara alused konspekt (0)

Kinnisasi -maapinna piiritletud osa (maatükk).
Omand- isiku täielik õiguslik võima asja üle. Igaüks võib olla omanikuks(eraõiguslik isik, avalik-õiguslik isik).
Korteriomand- omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa reaalosa juurde kuuluvast tervikust.
Valdus -tegelik võim asja üle.
Kinnisomand- omand kinnisasja suhtes. Ruumiline ulatus. Ei ulatu maavaradele.
Kinnisomand-kinnisasja kasutamisega kaasnevad õigused ja kohustused, eelkõige omandiõigus.
Kinnisvara- isikule kuuluvad kinnisasjad, ning nendega seotud rahaliselt hinnatavad õigused ja kohustused.
Kinnisvara füüsilised omadused:liikumatus, ainulaadsus, hävimatus, topograafia, kolmemõõtmelisus.
Kinnisvara majanduslikud omadused: piiartud kogus, pinnase tüüp, parim kasutusviis, infrastruktuur ja investeeringute püsivus, asukoht.
Kinnisvara õiguslikud alused: kinnistu moodustamine, hindamine ja maakasutus , asjaõigused.
Kinnistamine- kinnisvara kohta sõlmitud õigustehingu sissekandmine kinnisturaamatuisse.
Kinnisturaamatu printsiibiks on avaikkus ja usaldusväärsus.
KATASTRImõõdistamine- eeltööd, lähteülesanne, maaüksuste piiride määratlemine ja tähistamine maastikul , katastriüksuse plaan, katastriükuse plaani vormistamine, piiriprotokoll , kitsenduste selgitamine .
Maakataster- andmekogu , mis koosneb maaregistrist koos katastrikaartidega ja katastriarhiivist.
maatükk – maa- või veeala piiritletud osa, mis tuleb registerida maakatastris sõltumata omandivormist, nagu määrab maakatastriseadus
katastriüksus – katastris iseseisva üksusena registeeritud maatükk. Minimaalsuuruseks on 30 m2. Katastri vastutav töötleja on kekskkonna ministeerium ja volitatud töötleja maa-amet.
Katastritunnus- numbrite kood katastriüksuse identifitseerimiseks ja andmete sidumiseks teiste registritega. 79514:023:0004 See on 12kohaline kood. Esimest kolm kohta näitavad kohalikku omavalitsust, seejärel linnosa nr, kvartali nr, viimaseks mitmes registeeritud üksus selles kvartalis
Kõlvik- katastriüksuse ühetaolise majandusliku sihtotstarbe ja loodusliku seisundiga osa, mida ei piiritleta piirimärkidega.
Kõlvikute liigid: haritav maa, looduslik rohumaa, metsamaa , õuemaa, muu maa.
Katastriüksuste sihtotstarvete liigid: elamumaa , ärimaa, tootmismaa , mäetööstusmaa, sotsiaalmaa , veekogude maa, transpordimaa, jäätmehoidla maa, riigikaitsemaa , kaitsealune maa.
Ehitisregistri eesmärk on koondada, hoida ja avalikustada teavet ehitatavate ja kasutatavate ehitiste kohta.
Kinnistu – kinnisturaamatusse iseseisva üksusena kantud kinnisasi (maatükk), hoonestusõigus, korteriomand või korterihoonestuseõigus. Kinnistut võib jagada. Kinnistuid võib ka ühendada.
Kinnistusregistri koosseisu kuuluvad kinnistusregister, kinnistuspäevik, kinnistustoimik. (Koosneb neljast jaost:

• kinnistu koosseis;
  
• omanik;
  
• koormatised ja kitsendused;
  
• hüpoteegid).
  

Reaalservituut - koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt , et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma.
Isiklik servituut - isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju.
Reaalkoormatis - kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras .
Hoonestusõigus- isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrndatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist.
Ostueesõigus- piiratud asjaõigus, mis koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks eesõigus on seatud on õigus kinnisasja müümisel asutuda omandaja asemele.
Hüpoteek- isikul on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisvara arvel.
hüpoteeklaen – laen kinnisvara tagatisel. soovitavalt peab tagatis kuuluma laenutaotlejale. tagatise peab olema hinnanud panga aksepteeritud kinnisvarabüroo ja kogu laenu kestuse aja peab tagatisvara olema kindlustatud
Riigivara-riigile kuuluv kinnis-ja vallasvara .(erinevused eravaraga võrreldes- valitseja määramine. On olemas riigivararegister)
Põhjavesi on riigivara
Kinnisasja sundvõõrandamine- kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest.
Kinnisasja sundvõõranamine – kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohase hüvitamise eest. Kinnisasja sundvõõrandamise otsustab vabariigi valitsus. Kinnisasja võib üldistest huvides sundvõõrandada järgmistel eesmärkidel:

• riigikaitse , piirivalve, politsei, tolli ja päästeteenistuse ehitiste rajamiseks või laiendamiseks
  
• energia tootmiseks, samuti energiaga varustamiseks vajalike ehitiste rajamiseks või laiendamiseks
  
• maavarade kaevandamiseks
  
• liinide rajamiseks või laiendamiseks
  
• avalike tänavate, teede ja väljakute rajamiseks või laiendamiseks
  

Võlasuhe-õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku kohustus teha teise isiku kasuks teatud tegu või jätta see tegemata ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist.
Leping- tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma.
Võõrandamislepingud- müügileping, vahetusleping , kinkeleping.
Kasutuslepingud- üürileping, rendileping , ehitise ajutise kasutamise leping, tasuta kasutamise leping.
Kinnisvara perekondlikes suhetes: abieluvaraleping , ühisvara, lahusvara.
Pärimine- isiku surma korral tema vara üleminek teisele isikule.(seaduse järgi, testamendi järgi).
Kitsendused:võõral maatükil viibimine , teed ning tehnovõrgud ja –rajatised, veed , avalikud veekogud, mets.
Kinnisasja kasutamisega seotud kitsendused: looduskaitseseadus , muinsuskaitseseadus, maapõeseadus, teeseadus, raudteeseadus, ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni seadus, energiaseadus(elektrivõrgu, gaasivõrgu, kaugküttevõrgu kaitsevööndite ulatus)
Hind- kauba või teenuse eest küsitud, pakutud või tasutud summa.
Maksuvus- tasu, mis on vajalik kauba tootmiseks või teenuse osutamiseks.
Väärtus- kaupade ja teenuste ning nende ostjate ja müüjate vahelised majandussuhted.(turuväärtus, investeerimisväärtus, kasutusväärtus, eriväärtus).
Kinnisvaraturg - koht, kus saavad kokku kinnisvaratehingutes osalejad ja teevad tehinguid .
Nõudlust mõjutavad tegurid: elanike ealine struktuur praegu ja tulevikus, sissetulekute tase ja muutus, finantseerimise hind, omafinantseerimine, maksustamine, elanikkonna eelarvamused, poliitilised otsused, väärtuse tõus, inflatsiooni tase.
Pakkumist mõjutavad tegurid:keskealiste ja venamate osakaal, uusehituse tase, ehitushind ja ehituskulude struktuur, vaba maa hulk, era- ja ühistransport, piirkonna infrastruktuur.
kinnisvaraturu liigitus – võib liigitada tehingute ja objektide iseloomu järgi. tehingu järgi jagatakse kinnisvaraturg omandituruks ja üüri- või rendituruks. objektide järgi saab jagada näiteks: elamispinnad, äripinnad, maa jne
Omanditurg
Üüri- või renditurg
Objekt on omandiõigus. Hind makstakse kohe. Vara eest vastutab uus omanik. Omandit saab pantida. Omandi üleminek kinnitatakse ja registreeritakse.
Objekt on kasutusõigus. Omanik ei muutu. Maksmine perioodiliselt. Vastutab omanik, mitte rentnik. Lepingu pantimine on raske. Lepingut enamasti ei kinnitata ega registreerita.
Kinnisvaraturu tsüklilisus- on tõusud ja mõõnad.
Kinnisvaraarendus- tegevus, mille tulemusena kinnistu parandamise käigus tõuseb selle tulusus.
Sünergiline efekt- lõpule viidud arendusprojekti tuluväärtus on suurem kui tehtud investeeringutel.
Kinnisvararendusprojektid: maa arendusprojektid, ehitusprojektid.
Kinnisvararaendusprojekt ietapid:idee genereerimine, esialgne tasuvusanalüüs, eellepingute sõlmimine, analüüs, finantseerimine , ehitamine, turustamine.
Maa hindamise liigid: Korraline, erakorraline, õigusvastaselt võõrandatud.
Turuväärtusmeetod on statistika peale ülesehitatud.
Puhastulumeetod- aastane kasu.
Tegevustulu= kogutulu - tegvuskulud.
Kulumeetod- kulu, kui sama hoone tuleks täna uuesti ehitada.
Maamaks- maa maksustamishinnast lähtuv maks.
Planeeringud- planeeringu liike on 4. ruumiline, üleriigiline, maakonna, üldplaneering, detailplaneering .
Krunt - ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal.
Maakorraldus - tegevus, mille eesmärk on maakorraldustoiminguid tehes luua võimalused kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks hajaasutuses.
Maakorraldustoimingud: kinnisasja ümberkruntimine, vahetamine, jagamine, piiri kindlaks määramine, kinnisomandi kitsenduste selgitamine.
Ehitis- aluspinnaga kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud asi.
Hoone- katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis.
Rajatis- ehitis, mis ei ole hoone. (sillutatud autotee , jalgrada, aiapiirded).
Ehitise eluiga- ajavahemik, hoone või selle osade ehitamisesu kuni nende kasutusjärgse hävitamiseni.
Kinnisvara haldamise põhieesmärgid- füüsiline, juriidiline, majanduslik säilitamine.
Korteriühistu- korteriomanike loodud mittetulundusühing, mille eesmärgiks on kortermajaga seotud majandamine ja omanike ühiste huvide esindamine .
Maa-amet – keskkonnaministeeriumi valitsemisalas tegutsev valitsemisasutus, teostab täidesaatvad riigivõimu ja riiklikku järelvalvet, ning kohandab riiklikku sundi seaduses ettenähtud alustel ja ulatuses.
Maa-ameti ülesandeks on:

• maareformi koordineerimine
  
• maakorraldus
  
• maakatastri pidamine
  
• maa hindamine
  
• geodeesia ja kartograafia
  

Ehitise kindlustusväärtus loetakse selle taastamisväärtust.
Kohtud jagunevad: maakohus , halduskohus , ringkonnakohus ja riigikohus . Eesti kohtusüsteem on kolme astmeline
Notar- avalik-õigusliku ameti kandja (tõestab tehinguid ja tahteavaldusi , võtab hoiule ja annab edasi raha, väljastab registriseisuse tõendeid ja registriväljatrükke, koostab varaloendeid, edastab avaldusi ja teateid).
Hüpoteeklaen- laen kinnisvara tagatisel.
Kindlustusriskid: tulekahju, loodusõnnetus, vandalism, veeavarii, vargus.
Kindlustuse hüvitamise printsiibid : kahjusumma määramine, kindlustushüvitise arvutamine, kahju hüvitamine.
Tsiviilkindlustuse objektiks on kindlustatu varalised kohustused, mis tekivad kindlustusjuhtumis saabumisel kindlustusriski tõttu.
KOHTUD:
Maakohus- esimese astme kohus, kes artab tsiviil-, kriminaal - ja väärteoasju.
Halduskohus- arutab esimese astme kohtuna seadusega tema pädevusse antud haldusasju.
Ringkonnakohus- teise astme kohus, kes vaatab apellatsiooni korras läbi maa- ja halduskohtu lahendeid .
Riigikohus- kõrgeim kohus. Vaatab kohtulahendeid läbi kassatsiooni korras. Kohtu koosseisus on vähemalt kolm kohtunikku.
Haldusõigusrikkumine- füüsiliste isikute süüline, tahtlik või ettevaatamat tegu, mis väljendub tegevuses, mille eest seadusega on ettenähtud halduskaristus( rahatrahv , eriõiguste äravõtmine, haldusarest).
Atseteeritud hindaja: tõendab kompetentsust elamispindade hindajana.
Atseteeritud kinnisvarahindaja: tõendab kompetentsust kõigi kinnisvara liikide hindamisel.
Arvutusülid:

• kinnisvara tootlus=
  
  • kapitaliseeritud väärtuseks on arenduskulud või ostuhind
    
• tasuvusaeg =
  
• Kogukapitali tootlus(ROA) =
  
• Omakapitali tootlus(ROE) =
  
• laenukoormuse kattekordaja (LK) =
  
  • soovitatavalt 1,2-1,3
    
• tegevuspunkt (TP) =
  
  • soovitatavalt, et ei ületaks 0,85-te
    
• tegevustulu = kogutulu – tegevuskulud
  
• kapitaalisatsioonimäär (CR) =
  
• turuväärtus ehk hind =
  
• kinnisvara väärtus = maa väärtus + hoonete ja rajatiste asendusmaksumus – kulum .