Eluasemepoliitika suundumusi Ida-Euroopas. (0)

Eluasemepoliitika suundumusi Ida-Euroopas

JOKK , jonn ja kahjumlikud ehitajad 26
Mõiste „eluasemestrateegia” on erinevates keeltes erineva tähendusega ning mõiste sisu peegeldab erinevate riikide tegevuse ulatust, detailsuse määrangut ja poliitilist mõju eluasemepoliitika kontekstis. Antud töös Eesti sisulise eluasemepoliitika määratlemises juhindutakse asjaolust, et Eesti kuulub eluasemepoliitika rakendamises Kesk- ja Ida-Euroopa (edaspidi: KIE) blokki järgmiste näitajate poolest: kvaliteedilt jääb Eesti eluasemefond tuntavalt maha arenenud ja vanade Euroopa Liidu (edaspidi: EL) riikide tasemest, erastamisreformist on möödunud ainult 20 aastat; eluasemeturg on valdavalt monotsentristlik ehk eelkõige omanukuasustusel baseeruv süsteem.
Uuringutest selgub , et Eesti riiki on viimastel kümnenditel mõjutanud kiire siirdeperiood kommunistlikust ühiskonnakorraldusest turumajandusele ja iseseisvunud vabariigist Euroopa Liiduga (EL) kohandunud riigini. Kuigi linnapildid annavad suhteliselt hea ülevaate linnade planeeringutest ja halduskorraldusest (nt Tallinn, Tartu, Pärnu jms), selgub, et kolmandik leibkondadest elab eluruumides, kus on rahuldamata elementaarsed hügieenivajadused või mille tingimused ei vasta leibkonna vajadustele. Käesoleva töö eesmärk on käsitleda riikliku eluasemepoliitika eesmärke ja meetmeid subsideeritud eluasemekorralduses. Kas ja kuidas on Eesti eluasemepoliitika mõjutanud eluasemete kättesaadavust haavatavatele ühiskonnagruppidele?

Mõistete sisu

Strateegia on eesmärkide, otsuste, põhimõtete ja tegevuste süsteemne kogum, mis määratleb ära valdkonna/organisatsiooni olemuse ja edasised arengusuundumused.
Poliitika on mingi valdkonna põhiprintsiibid, enamikul juhtudest kirjalikult fikseeritud.
Eluase on ühe või mitme leibkonna aastaringseks majutamiseks sobiv eluruum või osa eluruumist. Sotsiaalses mõttes on eluase samastatav koduga.
Eluasemepoliitika on abinõude kompleks , mis mõjutab eluaseme kvaliteeti, kvantiteeti, hinda, omandust ning kontrolli elamufondi üle
Eluasemestrateegiad Eestis: Eesti elamumajanduse arengukava aastani 2010 (ei kehtestatud); Eesti elamumajanduse arengukava 2003-2008 (hetkel rakendamisel), Eesti eluasemevaldkonna arengukava 2007-2013 (välja töötamisel)
Eluasemefond, elamufond -.ka kinnisvarafond, - reaalselt käsitletav kogum eluasemeid, mille haldust, pakkumist ja nõudlust reguleerib eluasemepoliitika.
Omandireform /denatsionaliseerimine – kitsamas tähenduses: Eestis eluruumide erastamise ja tagastamise põhimõtted, mis sätestati Omandireformi aluste seadusega (1991) ja Erastamisseadusega (1993) ja mile eesmärgiks oli tagada omandi puutumatus , heastada nõukogude perioodil omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohus ja luua tingimused turumajanduse arenguks. Laiemas mõistes, - enamus KIE riikides ulatuslik reform vastavalt riigi seadustele , eristatakse aeglaseid ja kiireid omandireformi läbi viinud riike. Eesti on erinevate uuringute andmetel määratletud kui kiire erastaja (Kährik jt 2004: 19, 20).
Nõudlust toetavad subsiidiumid – eluasemetoetus
Pakkumist toetavad subsiidiumid – turuüürist madalama hinnaga üürielamuaseme pakkumist leibkondadele, kel on raskusi endale ise elamispinna soetamisega.
Munitsipaalelamispind – Eestis: KOV eluasemeomandis olev eluasemevorm, mida pakutakse subsideeritud hindadega. Haldajateks võivad olla nii KOV kui eraettevõtjad.
Sotsiaalelamispind – Eestis: KOV eluasemeomandis olev subsideeritud eluasemevorm, mida pakutakse koos sotsiaalteenustega. Haldajateks võivad teatud tingimustel olla ka ettevõtjad, sihtasutused saavad pakkuda teenuseid, ent ka teistel omandivormidel on võimalik teenust osutada kui teatud tingimused ja kvaliteet on tagatud.
Varjupaik – üks osa sotsiaalabi erakorralisest liigist, ajutine.
Tsentraliseeritud jaotusmudel – sotsiaalelamute üürnike kasutusse andmise reeglid kehtestatakse leibkonna sissetuleku piirhindadega.
Koordineeritud detsentraliseeritud jaotusmudel - keskvalitsuse poolt määratud üldiste ramide piires on KOV-tel vabad käed omaenda eluasemeomandi jaotamisel.
Detsentraliseeritud jaotusmudel – eluruumide väljaüürimise kord lepitakse kokku kas elamuühistute ja KOV-de partnerluslepingutega või jäävad need ühistu otsustada, - ühistutele antakse soodustusi (nt tasuta maad), kuid nad peavad ruume soodustatud tingimustel välja üürima sotsiaalsete riskidega leibkondadele.
Segregatsioon – sotsiaalne eristus , nt äärelinnarajoonides nn kõduelamurajoonide tekkimine
Eluasemevaldkonna probleemid:
SOTSIAALSED: Eluasemed pole kõigile Eesti elanikele kättesaadavad; erivajadustel vastavaks kohaldatud korterite vähesus.
EHITUSTEHNILISED: Eluasemefondi amortiseerumine ja kvaliteedi langus; eluasemefondi suured energiakulutused.
ELUKESKKONDLIKUD: Eluasemekeskkonna kujundamise ebaefektiivsus; miljööväärtuslike eluasemepiirkondade seisundi halvenemine.
LÄBIV: Elanikkonna vähene teadlikkus (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium 2007)

1. Mõisted ja ajalooline telg eluasemekorralduses

20. sajandi keskel, linnade arenguajal suudeti palgatööjõule tagada minimaalne, odav ja madala kvaliteediga eluase. Enne teist maailmasõda oli Euroopa linnades enamik eluasemeid eraomanduses , kuigi kiire linnastumise tõttu tekkis hea kasvupinnas mittesanitaarsetele ja ülerahvastatud linnarajoonidele – segregatsioon.
Esimene etapp elamuehituses: pärast maailmasõda oli hävinenud või vigastatud suur osa eluasemefondist, kuid ka säilinud eluasemeid polnud keegi vähemalt 5 aasta jooksul hooldanud, mistõttu toimus erinevates Euroopa sektsioonides riigipoolne sekkumine kolmes erinevas suunas:

• üüride külmutamine, et vältida madalast pakkumisest tingitud kõrgeid üürimäärasid
  
• elamuehituse rahastamine riigi tellimustega, motiveerides ehitustööstust tegelema elamuehitusega
  
• ehitusseadustest tulenevate õiguste kasutamine, soosides eramaavalduste kasutamist elamuehituseks
  

Teine etapp: massiliselt ehitatud korruselamud tõid 60-ndail kaasa ekspluatatsioonikorralduse probleeme, muutus ka esteetiline arusaam selliste ehitiste sobivusest elukeskkonnaga, mistõttu hakati väärtustama uute elamute ehitust ja vananenud asumite kadumise linnadest
Kolmanda etapi kujunemisel oli määravaks turusüsteem, mil rõhk asetus eluasemete jaotussüsteemile. Kasutust leidis põhimõte, et leibkond majutatakse tema vajadustest ja võimalusest vastavalt, kuivõrd suudetakse eluaseme eest täies ulatuses maksta, millest tulenevalt riiklikud subsiidiumid vähenesid ja seega vähenes ka uuselamuehitus Neljandat etappi määratletakse uue eluasemepuuduse lainena, mis ei väljendu eluasemefondi tehnilises kvaliteedis, vaid vastuvõetavuses ja sobivuses
Kui esimest etappi iseloomustab riiklike reguleerivate finantsvõimaluste kasutamine massiliseks elamuehituseks, siis alates teisest etapist hakkab riiklike vahendite osakaal vähenema, kuna hakatakse tagama eluaseme kvaliteedi tõusu kõikidele sotsiaalsetele rühmadele. Hilisemat, kolmandat etappi iseloomustab eluaseme kvaliteedi valikuline arendamine erinevate sotsiaalsete rühmade jaoks, mis toimub erinevates riikides kas vähem või rohkem seaduslike reguleerimisprotsesside tulemusel ning enamus eluasemefondist muutub eraomanduseks. Neljandas etapis vaadeldakse riiklike juhtimismeetodite suunamist elanikkondadele hajutatult, - mille probleeme nähakse pigem piiri tõmbamises solidaarsuse ja otstarbekuse vahel.

2. Eluasemepoliitikad.

Klassikalisi selgelt teistest eristuvaid eluasemepoliitikaid või – süsteeme oli veerand sajandit tagasi 5-6, ent tänaseks on neist alles 3-4. Vähetähtis asjaolu sh pole ka globaliseerumise mõõde. Mõned uurijad on märkinud (Kõre 2008: 105), et Lääne Euroopa ja KIE riikide eluasemepoliitikate vahele ei saa tõmmata piiri, kuna erinevad poliitikad ei peitu mitte reformide suuna, vaid eesmärkide tasandil. Globaliseerumine on liberaalse turumajanduse mõõde, mis põhjustab paratamatut muutust, mõjutades lainena kõigepealt tsentristlikke, suuremate mõjusfääridega riike ning järellainetusena perifeeriat.
Sotsialistlikest süsteemidest on säilinud vaid Kuuba eluasemepoliitika. Erastamispoliitika e parempoolsete kasuks on leidnud kasutust Thatcheri nn „omanikudemokraatia” (home owning democracy). Analoogset hoiakut (kinnisvara teeb vabaks) propageeriti ka 1990. aastate Eesti eluasemereformi/denatsionaliseerimise korraldajate poolt. Valitses arusaam, et eluruumide erastamise positiivsed momendid on negatiivsete tagajärgedega võrreldes ülekaalus (sundüürnike tekkimine, varanduslik kihistumine , noorem põlvkond sai erastamisest vähe kasu). Rootsi ja Taani sotsiaaldemokraatlik süsteem e pahempoolsed püüavad soosida eluasemekorralduse riiklikku subsideerimist kõigile vähekindlustatud elanikerühmadele

3. Avaliku sektori eluasemepoliitikad

on suunatud turu optimeerimisele ja eluaseme tarbimise mõjutamisele. Riigi ajalooliselt väljakujunenud osa eluasemekorralduses väljendub otseses sekkumises normaalsesse turumajanduslikku jaotusprotsessi, et tagada eluase suuremale osale ühiskonna liikmetele , kes ise nende käes olevate vahenditega pole olnud mingitel põhjustel selleks suutelised. Kuigi sotsiaaleluaseme oma erinevates vormides ja alla kehtivat turuhinda peaks olema üheselt mõistetav, näitab just sotsiaaleluaseme rakendamine riskirühmadele ja vähekindlustatud peredele riigi elamupoliitikas valitsevaid eri huvisid ja arusaamu.
Sisepoliitiliselt on tegemist äärmuslike seisukohtadega, - pahempoolsust esindab nõudmine, et riik peab tagama ühiskonna liikmetele vastuvõetava eluaseme ja likvideerima kodutuse ühiskonnas; parempoolsete (Eesti sh) huvides on seisukoht, et iga isik ja leibkond peab tagama omale eluaseme ise. Avaliku sektori huvides on lisaks kulutuste majanduslikult efektiivse kasutuse tagamisele jälgida, et rahalisi toetusi kulutataks eluasemekulude katteks ja uurida, kas eluaseme kättesaadavus toetust vajavatele gruppidele paraneb .

4. Pareto optimum e majandusliku efektiivsuse saavutamise meetod

Tänapäeva Euroopas jagatakse enamik eluasemeid turusüsteemile vastavalt, mis tähendab, et eluaseme hulk, kvaliteet ja asukoht sõltuvad tarbijast. Majandusliku efektiivsuse ehk nn Pareto optimum saavutatakse avaliku sektori sekkumise abil. Valitsuse ülesanne oleks sel juhul seadusandliku regulatsiooni kehtestamine kaupade vahetuseks ning omanikuõiguse kaitse kehtestamine.
Majandusliku efektiivsuse tagavad järgmised komponendid: vaba turg ehk täieliku konkurentsi olemasolu; välismõjude puudumine; avaliku sektori poolse pakkumise puudumine; täieliku informatsiooni olemasolu ning eluasemeturu makromajanduslike mõjude puudumine (st mõju inflatsioonile; tööpuudusele ja majanduskasvule). Seega eelnev on vaid ideaalsete tingimustega turu olemus, reaalselt on avalik sektor see, kes teatud poliitiliste meetmetega eluasemeturgu kujundab.
5. Põhilised eluasemepoliitika meetmed on:

• üüriregulatsioon või hajutatud üüritaseme kehtestamine
  
• sotsiaaleluasemete jaotusmehhanismid ja üüripoliitika
  
• sotsiaaleluasemete ehituseks või renoveerimiseks suunatud toetused
  
• eluasemetoetused vm subsiidiumid tarbijaile
  
• maksusoodustused ja intressisoodustused omanikuasustuse toetuseks
  
• eluasemeteenused erinevatele sihtrühmadele (eakad, kohandatud eluruumid puuetega inimestele, toetatud eluruumid elluastujatele lastekodulastele jms).
  

Riigi osalemine eluasemepoliitikas on seotud poliitiliste jõudude ning majandusringkondade huvidega . Maaomanikud koos ehitajatega on huvitatud madala riskiga investeeringutest, mille investoriks või osanikuks on riik. Kaudselt on kogu tööstus huvitatud riigi sekkumisest, sest iga tootja ihaldab madalat tööjõudu, mis on võimalik siis, kui tööjõu kulutused oma eluasemele on madalad või ei kasva sissetulekutega võrreldes kiiremini, mis on saavutatav, kui nõudlus ja pakkumine hoitakse riigi poolse sekkumisega tasakaalus või luuakse pigem pakkumise ülekaal, mis vähendaks ka üüri või rendihindu üüriruumidele. Selline olukord on saavutatav kui riik subsideerib eluaseme pakkujaid, - kattes osaliselt uusehitusega, remondiga, taasväärtustamisega (vähesel määral nt Eestis Kredex ) või hooldusega (nt Kredex eluasemete soojustamisel) seotud kulud või toetades kindlate kriteeriumite alusel.
Kuigi kõik EL liikmesriikide valitsused tunnistavad üksmeelselt avaliku sektori sekkumise vajalikkust eluasemeturgu elamistingimuste parandamise eesmärgil, on vaatamata sellele 1980-ndatel ja 1990-ndatel aastatel ellu viidud avaliku sektori kulutuste vähendamist taotlevaid reforme. Kulukamad eluasemete ehituse subsideerimise vahendid on asendunud väiksemaid otseseid kulutusi nõudvate sissetulekutel põhinevate toetustega, mis pole pikaajaliselt kestev eluasemepoliitika meede , kuna toob kaasa riiklikud mahukad ja kallid kontrollmehhanismid (kas vähekindlustatud leibkondadele määratud subsiidiume kasutatakse sihtotstarbekalt) ning halvab inimeste motiveerimist ja toimetulekut ise oma elutingimuste parandamiseks midagi ära teha.
Riigi rahastamismudel ja poliitika kujundab olukorra, mis juhib eluasemeturgu erasektoris. Korralduslikust küljest pole vajadust, et just riigiametnikud tegeleksid sotsiaaleluasemekorraldusega. Kuigi paljud eelistavad eraomandust üürisuhetele, võivad ka eraomanikust kinnisvarabüroo agendid tegeleda sotsiaaleluaseme ehitamise-, jaotamise- ja väljaüürimisega. Sama edukalt võivad KOV-d osutada erasektorile hooldus - ja haldusteenuseid või koordineerida haldusettevõttena eluaseme nõudlusest ja pakkumisest tingitud probleemidega.
Antud alapeatüki kokkuvõtteks võib öelda, et KIE riike iseloomustab valdavalt eluasemefondi osaline denatsionaliseerimine ning liberaalsele turumajandusele üleminek, mille tagajärgedeks on riikliku eluasemepoliitika hajus korraldus.

6. Seaduslik alus eluasemepoliitikas ja sotsiaalne mõõde

Järgnevalt vaadeldakse, miks Eesti sotsiaaleluasemefond, munitsipaaleluase ning teised eluasemevormid on kättesaamatud vähekindlustatud sihtrühmadele.
Eluase võib olla samaaegaselt:

• kestvuskaup, millega vabaturul kaubeldakse kui investeeringuga ja mis annab omanikule tulu, st on kapital;
  
• ühiskondlik hüve, osa ühiskonna sotsiaal- ehk solidaarsussuhetest, mida pakutakse samadel alustel nagu haridus -, tervishoiu-, sotsiaalhoolekande vms teenust;
  
• keskkonda ehk ühiskonna ruumilist olemist kujundav element;
  
• teenuste st nii avalike kui erateenuste süsteemi kujundav tegur.
  

Siit lähtub, et eluase ühest küljest on baasvajadus, mis on iga inimese sotsiaalne õigus. Sotsiaalsed õigused moodustavad koos poliitiliste ja tsiviilõigustega osa inimõigustest. Mis puudutab EV põhiseaduses sätestatud inimesele ette nähtud õigust elamumajanduse ja elamistingimustega kindlustamise osas, siis õigust eluasemele põhiõiguste minimaalkontseptsioonis ei nimetata.
Elamupoliitika probleemipõhisus tuleb välja ka järgmisest, - sotsiaalteenustega rahulolu uuringu kohaselt puudutab tõsine eluasemeprobleem 2% elanikkonnast. Eesti Sotsiaaltöö Assotsiatsioon ( ESTA ;) määratleb sotsiaalprobleemi kui „ elukvaliteedi halvenemisest tekkivat toimetulematust või võõrandumist, mis haarab suurema osa ühiskonnast või kogu ühiskonna”.
Kohandades sotsiaalprobleemi määratluse Sotsiaalteenuste rahulolu uuringutele (2004), võib väita, et eluasemeprobleemi ei käsitleta antud kontekstis kui sotsiaalprobleemi, kuna 2% elanikkonnast on liiga väike osa ühiskonnast, et nende puhul näha ühiskonna toimimisele ohtu. Samas lähtub Eesti Põhiseadusest, ÜRO inimõigustest ja EL Sotsiaalhartast, et eluasemekorralduse näol on tegu prioriteediga, mis vajab pikaajalisi programme ja riigipoolset sekkumist.
Reguleeritud üürisüsteemi kujundamise kõrval on riigi funktsiooniks seadusandliku süsteemi loomine, mis mh tagaks kaitse ühiskonna liikmete õigust eluasemele, sätestaks elamufondi omanike ja haldajate kohustused, vastutuse määra ja õigused, et nad ei juhinduks vaid ettevõtlusest, vaid arvestaksid, et eluase on eriline kaup ning tagatud peab olema selle halduskorraldus .

6. Elamistingimuste küsimusi reguleerivad seadused:

Kohaliku omavalitsuse korralduse seadus, Omandireformi aluste seadus, Erastamisseadus, Elamuseadus, Ehitusseadus ; Planeerimisseadus, Korteriühistuseadus ja Sotsiaalhoolekande seadus. Üürisuhteid reguleerib alates 1.juulist 2002. Võlaõigusseadus, mistõttu samast ajast ei kehti suur osa Elamuseadusest.
Põhivastutus eluasemega seotud poliitikate kujundamisel on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumil ning Sotsiaalministeeriumil; ruumilist planeerimist juhtival Keskkonnaministeeriumil on kanda oluline väike, kuid oluline roll, samuti teistel ministeeriumitel.
Uue ehitusseaduse kehtestamisega 1. jaanuaril 2003. a muutus ehitustegevus mõnede institutsioonide osas, nagu ehitus- ja kasutusload, ehitusjärelevalve, väga rangelt reglementeerituks. Lubade saamiseks tuleb pärast 2003. a vormistada mitmeid dokumente ning saada kooskõlastusi. Seaduses ei ole kohta mõistetel, mis aitaksid õigusnormide tulva vähendada, - milleks on hea ehitustava, head kombed, mõistlikkus jms. Üldjuhul siiski võib uue ehitusseadusega rahule jääda, kuna see arvestab Euroopa Liidu seadusandlusega.
Eesti jaoks on oluline viia oma seadused vastavusse euronõuetega. Eesti Ehitusseadus (Ehs 2003) on viidud kooskõlla euronõuetega (RT I 2002, 47, 2975). Ehitusvaldkonda puudutab eurodirektiividest kõige enam Ehitustoodete Direktiiv (89/106 EEC) (1988). Viimase direktiivi eesmärk on ühtlustada Euroopa Liidu riikide ehitustooteid käsitlevad seadused, määrused ja haldusõiguslikud normid. Direktiivis on kehtestatud üldnõuded, mis liikmesriigiti võivad siiski erineda. Antud direktiiviga on sätestatud kõik tähtsamad ehitist puudutavad küsimused: mehaaniline tugevus ja stabiilsus; tuleohutus ; hügieenilisus; tervise ja keskkonnaohutus; kasutusohutus; mürakaitse, energiasääst ja soojapidavus.
Ehitusseaduse (EhS) § 3 on ehitisele esitatavaid nõudeid isegi direktiivist enam. EhS sätestab mh nõuded puuetega inimestele ehitatud eluasemetele ja keskkonnanõuded. Arvatakse, et eurodirektiivide osas ei tohiks vastuolu tekkida, ent ehitiste energiakulude ja soojapidamise osas hetkel kontroll puudub, mida hakatakse tulevikus kindlasti kontrollima.
Europarlament on välja andnud direktiivi 96/737/EC – energia tõhusast kasutamisest ehitistes, mille kohaselt kehtestatakse energia kasutuse tunnistus, mida nõutakse nii objektide vastuvõtmisel, müümisel ja üürimisel. Direktiiv 89/106 nõuded on üldist laadi . Täpsemate nõuete kehtestamiseks on kolm võimalust: 1) standardi välja töötamine; 2) tehnilise normi väljatöötamine; 3) õigusakti kehtestamine. Seoses eurodirektiivide ja määruste kohandamisega on Eestil olemas Eesti Standardikeskus, mille ülesandeks on koostada standardeid ja esindada Eestit rahvusvahelises standardite väljatöötamiseks.
Oluliseks peetakse Euroliidu harmoneeritud standardeid. Õigusaktide ühtlustamine protsessis peetakse oluliseks eristust, kas eelistada harmoneerimist või tunnustamist? Vastuse sellele annab Euroopa Liidu õigusaktide harmoneerimispraktika. Harmoneerimine on vanem strateegia, mida kasutati EL-s 1970-ndatel aastatel. Hiljem märgati, et kõikides valdkondades ei saa luua eraldi EL õigust või ühtlustada liikmesriikide õigusi. EL ise ei anna enam teatud standardit, nagu harmoneerimise puhul, vaid liikmesriigid on kohustatud tunnustama teiste liikmesriikide standardeid. Tunnustamist reguleerivaid direktiive nimetatakse uue lähenemise direktiivideks (new approach directive).
Sotsiaalhoolekandeseadusest (1995) § 14 lähtuvalt on „KOV kohustatud andma eluruumi isikule või perekonnale , kes ise ei ole suuteline ega võimeline seda enesele või oma perekonnale tagama. Selleks loob KOV võimaluse sotsiaalkorteri üürimiseks. Samuti peavad KOVd abistama isikuid, kel on raskusi eluruumis liikumise, toimetuleku või suhtlemisega , kas eluruumi kohandamisel või sobivama eluruumi saamisel.” Eelistatud isikud siin on rahvastikuregistri järgi antud KOV-sse sisse registreeritud isikud.
Sotsiaalabi erakorraliseks liigiks on vältimatu abi, mis mh sisaldab varjupaiga ehk ajutise peavarju pakkumist. Siinkohal tuleb märkida, et lisaks munitsipaalelamufondile pakuvad KOV eluasemeteenust institutsioonide kaudu (lastekodud, hooldekodud , varjupaigad, rehabilitatsiooniasutused jms). Käesolevas kirjalikus töös SHKs-ses käsitletud vältimatu eluasemeabi konteksti ei käsitleta.

7. Munitsipaalelamispind KOV-s

Tõsiasju ja statistikat:
1992 a. enne omandireformi kuulus Eestis 26% elamufondist riigile, 35% KOV-tele, 35% eraisikutele ja 4% elamukooperatiividele
2002 a alguses kuulus 96€ kõigist eluruumidest eraomanikele (sh elamuühistud), 3% KOV-tele ja 1% riigile
Munitsipaalelamispinna hulgas eristatakse vastavalt SHK seadusest (1995) lähtuvalt, et: sotsiaalpind on munitsipaalomandis olev elamispind , mis on ette nähtud sotsiaalhooldust vajavatele isikutele. Sotsiaalelamispinna juurde kuuluvad ka vastavad hoolekandeteenused. Munitsipaalpinda jäi üldiselt 1990-te Eluasemereformi KOV kätte vähe, - põhjustena tuuakse välja asjaolu, et üürnikepoolse väga tugeva erastamissurve tõttu kasutasid KOVd vähe neile seadusega ettenähtud õigust jätta osa munitsipaalelamufondist sotsiaalsete vajaduste eesmärgil erastamata. Lisaks võimendas erastamishuvi KOV kartus munitsipaalelamufondi haldamise koorma ees. ESA (Eesti Statistikaamet) andmetel moodustasid munitsipaaleluruumid kogu elamufondist 2002. A 3,5%, sh avaliku sektori osa sellest oli kokku 4,2%
Uuringutes (2004) kirjeldatakse, et seadusest lähtuvalt on Eestis KOV-tel õigus välja töötada kitsamate valdkondade arengustrateegiaid, programme või arengukavasid. KOV küsitlus (2001) näitab, et suurematest omavalitsustest (5000 ja enam elanikku) 41% on olemas mingit liiki ametlikult formuleeritud eluasemepoliitika arengukava, kellest küll ainult pooled on tunnistanud, et eluasemevaldkonna arendamise eesmärgid on selles selgelt väljendatud ning 37-st KOV-st 7 on selgelt määratlenud eluasemepoliitika eesmärgid. Suurim raskuskese olevat koostöö erasektoriga.
Riik ei investeeri alates 1990-ndatest elamuehitusse ja KOV-te võimalused ehitamiseks on vähenenud, mistõttu küsitakse: „ Kui kaduvväikest osa olemasolevast elamufondist on võimalik fassaadisoojustuse ja kütte-ventilatsiooni parandamise projektide abil CO2 müügitulu rahaga paremaks muuta?” (Maja 2012).
Keskkonnasäästlik planeerimine ning elamuarendus kajastub veebiajakirjas Ehitaja (2011), mille andmeil remondib riik 2011 ja 2012 a kvoodimüügist saadud 146 miljoni euroga energiasäästlikumaks 480 hoonet. Kvoodiraha saab kasutada vaid majade energiasäästlikumaks muutmiseks. Selle alla käivad fassaaditööd, akende-uste vahetamine, kütte- ja ventilatsioonisüsteemide uuendamine (Ehitaja 2011).

8. KOV-te eluasemekorralduse eesmärgid munitsipaalomandi jagamisel

Erinevate internetilehekülgede andmetel võib KOV püstitatud eesmärgid jagada järgmisteks:

efektiivselt toimiv munitsipaal- ja sotsiaaleluasemesektori loomine;

uue eraelamuehituse soodustamine KOV-de poolt planeeringute ja infrastruktuuri arendamise kaudu, nt - vee- ja kanalisatsiooni atrofeerunud torustiku väljavahetamine ja vee kvaliteedi tagamine EL struktuurfondide kaudu;

korterielamutes ühistute asutamine ja nende tegevuse toetamine ;

suuremat tähelepanu osutatakse sundüürnike ja noorte peredega probleemidele
KOV küsitlus 2001. a näitas, et üürileandmist võimaldati kõige enam järgmistele gruppidele elanikkonnast:

leibkonnad , kes on oma elamispinna kaotanud õnnetuse, nt tulekahju vms tagajärjel või/ja kelle elamispind kuulub lammutamisele (94% KOV-s)

tagastatud majade üürnikud (75% KOV-des)

lasterikkad pered (75% KOV-des)

leibkonnad, kes on eraomanikule kuuluvast eluruumist välja tõstetud üürivõlgade tõttu ja pole suutelised endale uut elamispinda leidma (60% KOV-des)

madala sissetulekuga leibkonnad (69%)

järgnevad avaliku sektori teenistujad 63% ja muud grupid 19% KOV-des

KOV küsitluses (2001) käigus paluti omavalituste esindajail etteantud loetelu põhjal järjestada elamusektori eesmärgid, mis väljendavad kõige paremini omavalitsuse huve ja vajadusi eluasemekorralduses järgnevalt:

erivajadustega inimeste eluasemeprobleemide leevendamine;

kodutute kindlustamine eluasemega;

eakate eluasememurede lahendamine;

eluasemete renoveerimine, moderniseerimine nt soojustamine;

eraehituse soodustamine;

üürnike kaasamine munitsipaaleluruumide hooldamisse;

sotsiaalse eristumise/segregatsiooni ärahoidmine; üürnike mobiilsuse soodustamine.

9. Ehitise mõõtmed e normatiivid

Praktilises käsitluses on ehitisel:

nii füüsiline ehk ehitisnormatiivi nõuded, mil ehitise konstruktsioon reaalselt eksisteerib;

funktsionaalne ehk aeg, mil ehitist kasutatakse algseks otstarbeks ilma ehitises olulisi muudatusi tegemata;

tehnilis-tehnoloogiline iga ehk amortiseerumise aeg vastavatele osadele ehitisel;

kultuuriline ehk sotsiaalsest ja eetilisest väärtustamisest;

majanduslik ehk ehitamise või soetamise hind;

planeeringuline mõõde st projekti või planeeringu vajadus.
Ainsana pole Eestis sätestatud eluaseme sotsiaalset mõõdet st puuduvad normatiivid, millest halvemaid elamustingimusi käsitletakse sotsiaalselt sobimatutena nt inimeste arv toas, ruutmeetrite arv inimese kohta vms (Kährik jt 2004: 103, 104).

10. Sotsiaalse tõhususe uuringumeetod

Siinkohal vajab käsitlemist sotsiaalse tõhususe uuringumeetod, mida kasutatakse turu optimeerimise kõrval. Sotsiaalse tõhususe hindamisel peetakse silmas

• kas ressursid on suunatud puudustkannatavatele ja erivajadustega sihtrühmadele
  
• kas eluasemepoliitika sihtgruppide tingimused on tänu pakkumisele paranenud või on jäänud mõni abivajajatest sihtgruppidest märkamata?
  

Sotsiaalne tõhusus võib olla olulisemgi majanduslikust, mistõttu avalik sektor on valmis tegema kulutusi, juhul kui see on majanduslikust vaatenurgast õigustatud.
Sotsiaalse tõhususe aspekti vaadeldakse kahe subsiidiumieristuse alusel: nõudlust toetav (eluasemetoetused) ja pakkumist toetav (subsideeritud eluase).

11. Nõudlust ja pakkumist toetavad subsiidiumid

1. Nõudlust toetavad toetused. KIE riikidest kasutatakse nõudlust toetavaid subsiidiumeid – 1990-ndatel Poolas, Tšehhis, Slovakkias ja Eestis. Toetusel on hoolekandeline iseloom so puudustkannatavate leibkondade minimaalse eluasemestandardi kindlustamine. Toetuste maksmisel arvestatakse enamasti sissetulekute tasemeid; kaudsed tasemed tulevad eluasemetoetuse suuruse määramiseks kasutatavast metoodikast; otsesed on sätestatud seadusega. Jäigalt sätestatud sissetulekute tase mõjutab negatiivselt leibkonnaliikmete töötahet, viies toetuse saaja nn „vaesuselõksu”. Eluasemekulutuste normatiive kasutatakse EL riikides harva; ent eluaseme piirtaseme tariifid määravad, et kõik piirtasemest kõrgemad eluasemekulud peab leibkond oma-finantseerima. Viimane puudutab Eesti süsteemi, kus sissetuleku tõusuga kaasneb koheselt samas suurusjärgus toetuste vähendamine. Eestis ei ole eluasemekuludele kehtestatud riiklikke norme, vaid KOV-d on määratlenud võimalikud limiidid, mida kompenseeritakse toimetulekutoetuste kaudu. Eluasemetoetus käesolevatel andmetel Eestis puudub.
Toimetulekutoetus . Väikese sissetulekuga leibkondadele maksti eraldi eluaseme- ja toimetulekutoetust 1994-1996. a, ent alates 1997. a ühendati eluaseme- ja toimetulekutoetus ühtsesse toimetulekusüsteemi. Toetuse maksmine toimub toimetulekupiirini normeeritud eluasemekulutuste (eluasemekulutuste sisse ei arvestata siin ehituse- ega renoveerimiskulusid) maksmisel, sh KOV poolt kehtestatakse kompenseeritavate eluasemekulude üüripiirmäärade tase (kui see kehtib). Toimetulekutoetuse arvutamisel kasutatakse järgmist valemit:
TT = (EK + TP) – S,
kus
TT – toimetulekutoetus,
EK – eluasemekulud normpinna ulatuses,
TP – perekonna arvestuslik toimetulekupiir ,
S – perekonna sissetulek ehk tulud.
Toimetulekutoetuse arvestuse üle peetakse arvet Sotsiaalregistris ning erinevad uuringud sedastavad puudujääke toimetulekutoetuse määramisel selliste põhjustega, mis on pigem tingitud toetuse määramise puudulikust kontrollist ning toetuse saamiseks vajalike dokumentide puudumise tõttu näiteks kodututel kui et jäigast toimetulekupiirmäärast, mis määratakse riigi poolt elatusmiinimumi ning KOV poolt eluasemekulude piirmääradest lähtuvalt.
Poola on ainus riik, kus tegelikke eluasemekulusid arvestatakse piirtasemete aluseks võetud kulutasemega munitsipaalelamufondis. Normatiivset eluasemekulude määra defineeritakse kui osa leibkonna sissetulekust, mida leibkond on suuteline maksma oma eluaseme eest. Kõigis KIE riikides on normatiivne eluasemekulude määr jäigalt määratletud. Seevastu vanades EL riikides kasutatavate toetusmudelite puhul kasvab normatiivne eluasemekulude määr järk-järgult koos eluasemekulude kasvuga. Jäik muutumatu eluasemekulude määr ei stimuleeri leibkondi suurendama oma sissetulekuid ega parandama oma elamistingimusi (vaesuslõks).
Vaesuslõksu ohtu mõõdetakse nn degressiivsustasemega, - mis näitab eluasemetoetuse vähenemist suhtena leibkonna sissetuleku suurenemisesse. Üks ühik lisasissetulekut toob kaasa eluasemetoetuse vähenemise ühe ühiku võrra. Enamikes KIE riikides on degressiivsustase suhteliselt talutav (ca 30%), Eestis on see100 %, mis näitab, et Eesti toimetulekutoetuste süsteem kärbib toetusesaajate töötahet ja soodustab nn vaesuselõksu teket.
Eeltoodust järeldub, et eluasemetoetusega pakutav sissetulekute tugi ei ole elamispinna nõudluse stimuleerimiseks piisav vahend.
2. Pakkumist toetavad meetmed. Subsideeritud eluase ehk sotsiaalelamispinna mõiste on KIE riikidest seaduses defineeritud väidetavalt vaid Eestis, Poolas ja Rumeenias. Neis riikides tähendab sotsiaaleluase suurimas puuduses olevatele leibkondadele mõeldud eluasemeteenust, sisuliselt varjupaika või kasinatele nõuetele vastava munitsipaalüürikorteri pakkumist. Poolas pakuvad üürieluasemeid nn sotsiaalelamispinna operaatorid , TBS (Towaryssystwa Budownictwa Spolecznego), mis esinevad erinevas omandivormis, - piiratud vastutusega äriühinguna, aktsiaseltsi või juriidiliste isikute kooperatiivina (mitte füüsilistest isikutest, viimased võivad moodustada elamukooperatiivi).
Teistes käsitlevates KIE riikides Poolaga sarnane mittetulunduslike sotsiaalelamupinna arendajate süsteem puudub. Tšehhis kehtib küll uute üüripindande ehituseks riigitoetuste süsteem, mis vähe reguleeritud sihitise tõttu annab võimaluse lõigata kasu jõukatel leibkondadel ja erafirmadel, süsteem ei toimi efektiivselt.
Vaadeldavate KIE riikide eluasemete tüpologiseerimine on keerukas rakendavate lähenemisviiside erinevuse tõttu, lisaks mõjutavad erinevusi nii majandusliku, ajaloolised kui geograafilised tegurid.

12. Omandisuhted eluasemefondis

Omandisuhete jaotus vaadeldakse tihti teisejärgulisena, kuid selle tähtsus muutub koos turu kvaliteedi ja pakkumise suurenemisega. Ametlik statistika jaotab kogu eraomanduses oleva eluasemefondi kahte suurde rühma:

• omatarbeeluase ehk eluase, mida ei üürita omaniku poolt välja ja mis on tema või/ja tema pereliikmete kasutuses
  
• eravalduse üürieluase, mille omanikuks on ettevõtja, kes osutab elanikele eluasemeteenuseid, üürides neile eluruumi ja korraldades nende haldamisi.
  

Nt sõltuvalt riikidest, on siin administreerivaid ühiskondlikke sektoreid erinevaid, erinevate struktuuridega mittetulundusorganisatsioonid korraldavad Hollandis sama teemat, mis Eestis korteriühistud KOV abil ning Rootsis ja Norras tegutsevad kooperatiivid, mis pakuvad haldusteenust lisaks üürieluasemele ka KOV omandis olevatele eluasemefondile.

13. Eravalduse üürieluase erinevad omandivormid

On leitud, et kõige olulisem eravalduse üürieluase eksistentsiks on see, et just selle eluasemetüübi kui ettevõtluse edukus sõltub riigis (väike)ettevõtlusele loodud tingimustest. Antud tõdemus avaldub järgmiselt. Mida suurem on ettevõtete maksukoorem, seda kõrgem on väljaüüritava korteri hind, mida vähem on üüripind vastuvõetav keskmisele üürnikule, - mille tõttu eraomanik loobub ettevõtlusest eluasemeturul ning kohandab temale kuuluvad eluruumid mitteeluruumideks, - seda enam väheneb eluasemefond. Eesti eluasemefond on aastatega pigem suurenenud, kuid uute ehitiste kvaliteet on langenud, mistõttu nende ülalpidamiskulud ei ole mõistlikud. Ka vanemate ehitiste renoveerimise kulutuste üle puudub ülevaade.
Viis erinevat omanikuvormi pole puhtakujulised, ent järgnev liigitus võimaldab saada eristusega ülevaate enam levinud eravalduse üürimise motiividest turumajandusele orienteeritud ühiskonnas:

• Traditsioonilise eraomaniku jaoks on eluaseme väljaüürimine põhiline sissetuleku allikas ning vaid äärmuslikud muutused eluasemeturul võivad teda sundida loobuma kinnisvara haldamisest ja selle järjepidevast väljaüürimisest.
  
• Tööandjast eraomaniku puhul kujuneb välja nn loomulik huvitatuse ahel, - kui eluaset pakutakse alla kehtivat turuhinda ja lisaks sellele on oemas ka sobiv töökoht, siis on peale töötaja sõltuvuse tööandjast ja ehk ka maksudest kõrvalehiilimise vähemalt esialgu mõlemad pooled tehinguga rahul.
  
• Mitteformaalne eraomanik on eramu saanud ehk juhuslikult ning püüab rentimise abil säilitada elamu seisundit ning tema tegevust võib mingis mõttes võrrelda mittetulundusühingu põhimõtetega.
  
• Kommertseraomanik on eluasemeturul ajutiseks ettevõtjaks, kes lähtub äriplaanist, sh pole ta huvitatud pikajalisest eluasemeprobleemide lahendamisest, vaid pigem kasutab ära KOV eluasemepoliitika vigu. Samas võib äriplaan tugineda sihtotstarbelisele eluasemesektorile eraldatud ehitamise või haldamise abirahadele. Ta võib eluasemeturul ebaõnnestuda, sealt lahkuda, sest tegemist on projektiga.
  
• Eraomanikust investor otsib võimalust teenida edukate kinnisvaratehingute arvel. Buumiajal ilmuvad välja. Tegu on klassikalise kinnisvara ost-müük tehinguga.
  

14. Kodutuse tüpoloogia

Elanike rühmadele keskendutakse ühena Euroopas rakendatava elamistingimuste parandamist vajajate tüpoloogia ETHOS (European typology on Homelessness and housing Exclusion 2007) alusel, mis juhib tähelepanu neljale elanikerühmale, kelle elamustingimustega tuleb tegeleda:

• peavarjuta (rooflessness) – avalikes kohtades või varjupaikades ööbivad isikud
  
• koduta olek (houslessness) – naiste varjupaikades, põgenikelaagrites, institutsioonides (vangla, hooldekodu , haigla jms), toetatud elamisel jm olevad kliendid
  
• ebakindel eluase (insecure housing) – sunnitult vanemate, sõprade, tuttavate juures elavad; ilma üürilepinguta eluruumi kasutavad; perekonna või partneri poolt vägivalla hirmus elavad isikud
  
• ebasobiv eluase (inadequate housing) – rahvuslikele normidele või väljatöötatud standarditele mittevastav eluase, üleasustatus, kooselu rehabiliteerimata sõltuvushäirega, raske või sügava puudega isikuga vm.
  

Nendest kahe esimese kohta on Eestis olemas kas hinnangud või teenusekasutajate statistika (ESA 1998), andmete lünklikkus kuni 1990-ndateni on tingitud administreerimise erisusest ehk et eri perioodidel kuulusid hoolekandeasutused erinevate ministeeriumite haldusalasse nt haigete laste hooldekodud (koolkodud) koos täiskasvanute hooldekodudega kuulusid sotsiaalkindlustusministeeriumite haldusesse, - neile rakendati ühtset invaliididekodu statistikat; väikelastekodud olid tervishoiuministeeriumi haldusalas; muud lastekodud koos internaatkoolidega olid haridusministeeriumi hallata ja neid käsitleti koos internaatkoolidega jms kuni selleni, et puudus nii ühtse erialase terminoloogia määratlus sotsiaalhoolekandes kui ka asutuste nimetused (hooldekodu-vanadekodu-invaliididekodu jms) vahetusid pidevalt.
Uuringutest selgub, et Eesti KOV puuduvad selged ja pikaajalised meetmed munitsipaaleluasemete pakkumiseks ja haldamiseks vähekindlustatud peredele jt sotsiaalse riskirühma kuuluvatele isikuteringile. Mõnedest uuringutest võib välja lugeda, et noored pered ja elluastujad noored ei saa endale kõrge üürimäära tõttu eluaset lubada. Antud juht pole väike määraja Eesti rahva iibepoliitikas, kuna ülerahvastatud mitme põlvkonnaga pere pole eestlasele kultuurinorm. Lisaks tingib ülerahvastatus eluasemel kasvavatele lastele mitte kõige-sobivama arenguks vajaliku keskkonna ning sellised elamistingimused pole tegelikult inimväärsed ühelegi Euroopa Liidu kodanikule (sry, väike iroonia ).

15. Majanduslikud ja sotsiaalsed meetmed

Eluasemepoliitikat võib määratleda kui meetmete kompleksi, mida kasutatakse eluaseme kvaliteedi, kvantiteedi , hinna ja tarbimisomaduste mõjutamiseks ja kontrollimiseks. Selline määratlus kirjeldab küll olulisi tegevusi, kuid ei suuda haarata mitmekesisust ja sotsiaalsust, mida elamuasemekorraldus sisaldab.
Odavad, kuid kvaliteetsed ehitusprogrammid ning vastuvõetava hinnaga eluasemeteenused on võimalikud vaid siis kui osa tegelikest kulutustest eluaseme(era)omanikele korvatakse,
Kaudselt vastutab riik territoriaalplaneerimise ja asumite sotsiaalse arengu eest, mis on seotud infrastruktuuride ja asumite/linnade vanema elamuasemefondi taasväärtustamisel põhineva väljaehitusega, mis vähendab sotsiaalseid konflikte, intensiivistab maakasutust ning vähendab keskkonna koormatust. Viimase juures on peetud silmas järgmisi faktoreid: säästev areng, - ehk kaitsta looduskeskkonda, luua inimestele tervislik ja ohutu tehiskeskkond , minimaliseerida ressursside kasutus ja maksimeerida ressursside taaskasutust; kasutada taastuvaid või korduv-kasutatavaid ressursse

16. Eluasemefondi halduskorralduse meetmed sotsiaaleluruumide jagamisel

Vastavalt pädevuse jaotusele kesk- ja kohalike võimuorganite vahel võib EL-i riikides sotsiaaleluruumide jaotuspõhimõtete vahel eristada kolme lähenemisviisi.

• Tsentraliseeritud jaotusmudel sotsiaaleluasemete üürnikele kasutamisse andmise kriteeriumid sätestatakse kesk- või regionaalse võimu poolt. Sotsiaaleluasemete haldajate ( KOV, MTÜ, erainvestorid) vabadus üürnike valikul on väike ja riiklike reeglite täitmist jälgitakse rangelt. Selles süsteemis on sotsiaaleluasemete eraldamise aluseks keskselt kehtestatud sissetulekute piirmäärad ( Luksemburg , Saksamaa, Prantsusmaa).
  
• Keskvõimu poolt koordineeritud detsentraliseeritud mudel, - keskvalitsuse poolt üldiste raamide piires on KOV-l vabad käed omaenda eluruumide jaotuse põhimõtete rakendamiseks, kesksed reeglid piirduvad sihtgruppide ja sotsiaalsete vajaduste hierarhia määratlemisega. Sissetuleku ülempiir jm kriteeriumid ei ole keskvalitsuse poolt määratletud. Omavalitsused viivad munitsipaalüürieluasemete elanike käsutusse andmisel ja koostöös sõltumatute sotsiaaleluasemete pakkujatega sotsiaaleluruumide jaotamisel ellu kohalikku poliitikat, kohaliku poliitika kontekstis arvestatakse piirkonna spetsiifiliste probleemide lõiget (nt eelisjärjekorras on töötud, lastega üksikemad jms). Kasutusel Suurbritannias ja Iirimaal .
  
• Kahel viimasel aastakümnel on EL riikide nähtav suund eluasemepoliitikas läinud detsentraliseerimisele, mis toimub kahes vormis: otseselt ja kaudselt (Kährik jt 2004: 14, 15). Detsentraliseerimise otsest mudelit iseloomustab kompetentsi ja vastutuse üleandmine kohalikule tasandile sotsiaaleluasemete jaotamisel ja haldamisel, üüri määramisel, uute üürieluasemete ehituse, maapoliitika, regionaalplaneerimise jm valdkonnas (Samas). Kaudne detsentraliseerimine toimub üldise avaliku sektori elamuehitusse vähendamise läbi ning vabaturumehhanismide osa suurendamisel elamusektoris.
  

Kuna Eestis puudub pikaajaline eluasemepoliitika ning riiklik sotsiaaleluasemefondi jagamine pole süsteemne, siis antud jaotusesse Eesti ei klassifitseeri.

Kokkuvõte

Tulenevalt Euroopa Liidu poliitikast on elamuehituse kõrval eelistatud infrastruktuur ja keskkonnarajatised, ent oluline on arendada ka elamuehituse mahte (94% eluruumidest on Eestis eravalduses). Elamureformi peaülesanne oli turusuhetel põhineva elamumajanduse taastamine ja eraomandi muutmine domineerivaks eluruumi omamise vormiks. Eluruumide omanike optimaalseks avaliku ja erasektori vahekorraks kavandati 40:60, kuid tänaseks on see suhe 6:94. Nii vabanesid avaliku sektori ressursid elamuehitusest ja elamumajanduse subsideerimisest. Valitsusringkondades arvati, et elamusüsteem toimib efektiivselt üksnes turusuhete alusel ilma igasuguse riigi sekkumiseta.
Samas on teada, et mitte üheski riigis, sõltumata tema arengutasemest ei suuda vabaturg kindlustada kõigile elanikele normaalsetele tingimustele vastavat eluaset. Arvatakse, et Lääne-Euroopas kuni 1/3 elanikkonnast pole suuteline tasuma oma eluaseme täielikke majanduslikke kulusid . Valitsuste toetus eluasemele moodustab Lääne-Euroopas 1-4% SKP-st. Euroopas vaadeldakse ühiskondlikku üürisektorit kui vajalikku ja loomulikku ühiskonnakorralduse valdkonda.
Eestis elamumajanduse probleemide lahendamiseks ning arengu tagamiseks peetakse oluliseks järgmist: olemasoleva elamufondi säilimise tagamine, piirkondlike elamuturgude ja eluasemevormide mitmekesisuse suurendamine ning eluaseme finantseerimisvõimaluste parandamine. Vaja on pikendada ka olemasoleva elamufondi kasutusaega ja kiirendada tagastatud majade üürnike elamispinnaga kindlustamist. Leibkondi, kes on võimelised endale muretsema uue eluaseme, on Eestis täna veel vähe. Eestis on suur osa elamufondist tehniliselt vananenud, mistõttu oleksid vajalikud investeeringud elamute kvaliteedi parandamiseks ning säilitamiseks. Tuginedes eeldusele, et uuselamuehitus kasvab SKP-ga samas tempos, näitab Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi analüüs, et aastatel 2003-2009 oli vaja korterelamuid renoveerida vähemalt 110 000m2 elamispinna ulatuses aastas, aga järgmisel kümnendil küünib renoveerimisvajadus üle 400 000 m2 aastas.
Riiklike arenguplaanidega on ette nähtud riigi abi korterelamute rekonstrueerimiseks. Toetuste jagajaks on sihtasutus KredEX ja saajaks korteriühistud, korteriomanike ühisused ning elamuühistud. Riik toetab enne 1990. a ehitatud korterelamute põhikonstrueerimise ja ennistamisega seotud remonttöid, samuti elektrisüsteemide ennistamist. Toetus katab kõigest 10% tööde maksumusest. Et taotleda rekonstrueerimistoetust, peab korterelamu kohta olema teostatud tehniline ülevaatus. Toetuse eraldamine toimub kohalikele omavalitsustele esitatavate taotluste alusel. Eelnevalt peab olema sõlmitud sihtasutusega KredEX koostööleping. Paneelelamute ja suurte korrusmajade puhul on lahenduseks eriti soodsate pangalaenude saamine. Ehituslaenu maksimaalne pikkus on 30 aastat ja intressid on 8-10%. Pank nõuab garantiisid hüpoteegi ja küllalt kõrge sissetuleku näol. Seega pole tegu kõige optimaalsema lahendusega.
Ükski lähenemisviis eluasemepoliitikas või eluasemereformile pole majandusliku efektiivsuse seisukohast teistest parem või halvem , küll aga on võimalik silmas pidada, et kiired reformid toovad alati kaasa murranguid ja pingeid ühiskonnas, eriti ühiskonna haavatumates gruppides. Omanikuasustusele põhinev eluasemekorraldus madalate erastamishindadega viib munitsipaalelamufondi eristumisele, madala sissetulekuga leibkondade koondumise viimati nimetatud ruumidesse; üürivõlgnevuse kasvule ja kokkuvõttes ka väiksemale üüritulule. Tulemuslikumaks peetakse eluasemepoliitikat neis KIE maades, kus koos üürisektorile orienteeritud tegevusega rakendati detsentraliseerimist ehk finantspiirangutest loobumist riigi poolt.
Pakkumist mõjutavad subsiidiumid on osutunud tulemuslikuks, kui määratletud on selgelt sotsiaalelamusektori mõiste; pakutakse mõõduka hinnaga üürielamufondi; eluaseme soetamist toetavad meetmed on pikaajalised ja selgelt orienteeritud toetust vajavatele leibkondadele. Jätkusuutlikkus tähendab siinkohal finantseerimisallikate olemasolu, erakapitali ja erinevate kodanikuühiskonda kaasavate praktikate rakendamist.
Nõudlust osutavad subsiidiumid on osutunud sel juhul toimivaks, kui neil puudub jäik piirmäär, st et ei kasutata otseseid ega kaudseid sissetulekupiiranguid, mis seab toimetulekutoetust taotlevad pered neist sõltuvaks ja/või vaesuslõkus. Toetus peaks sel juhul vähenema ühes sissetuleku tõusuga ainult sel määral, et ei kaoks huvi sissetuleku suurendamise vastu.

Viidatud allikad

Bourne, L. S. 1981. The Geography of Housing. London: Edward Arnold .

Eesti Sotsiaaltöö Assotsiatsioon [ http://www.eswa.ee/index.php?go=terminoloogia ] 11.11.2012.

Ehitaja. 2011. Toim.: Leet, L. 31. 03.2011. [ http://ehitaja.ee/artikkel/kvoodimuugi-rahadega-renoveeritkase-480-hoonet ] 20.11.2012.

ESA 2003, Eesti Statistika 5/3. Tallinn.

European Federation of National Organisatsions Working with the Homeless (2007). http://www.feantsa.org/code/en/hp.asp 17.03.08.

Ginsburg, N. 2005. The Privatization of Council Housing. – Critical Social Policy 2005, 25: 115-135.

Kõre, J. 2008. Poliitikakeskselt käsitluselt probleemikesksele käsitlusele – Eesti eluasemeprobleemide käsitlemise hetkeseis. – Vaateid teelahkmelt. Sotsioloogia, sotsiaaltöö ja sotsiaalpoliitika aktuaalseid probleeme Eestis. Toim Rämmer, A. Tartu: Tartu Ülikooli Kirjastus, lk 103-117

Kährik, A., Lux, M., Kõre, J., Hendrikson, M., Allsaar, I. 2004. Eluasemepoliitika üleminekuriikides.. Tallinn: Poliitikauuringute Keskus Praxis.

Laigu, T. 2012. Riik tekitab elukeskkonda. – Maja, nr. 3 (73), lk 6-7.

Liias, R. 1998. Eluasemekorraldus turumajanduses. Tallinn: Tallinna Tehnikaülikool.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium. 2002. Eesti elamumajanduse arengukava aastateks 2003-2008. Tallinn. [ http://www.mkm.ee/eraldised-arengukavad-ja-aruanded/ ] 20.11.2012.

Merusk , K., Narits, R. 1998. Eesti konstitutsiooniõigusest. Tartu.

Paluste, H. 2008. Hooldekodudest ja hooldushaiglatest ehk pikaajaliste hooldus- ja õendusabiteenuste integreerimisest. – Sotsiaaltöö, nr. 3 (11), lk 9-11.

Senkel, S. 2012. JOKK, jonn ja kahjumlikud ehitajad. Äripäev. 04.10.2012. . [ http://www.ehitusuudised.ee/?PublicationId=c2a59374-9fda-4434-8f20-71e8e0fe795e&ref=rss ] 10.11.2012.

• Sotsiaalhoolekandeseadus 1995. – RT I 1995, 21, 323. §10; §14
  

Lisa 1.

Lisa 2.

JOKK, jonn ja kahjumlikud ehitajad

04.10.2012, 13:07. Sulev Senkel
Eile 3. oktoobril kohtusid Äripäevas ühise laua taga riigi, ehitajate ja projekteerijate esindajad, kes kõik tunnistasid, et riigihangete lepingud ei ole tasakaalus. Peamisteks põhjusteks on eurodirektiivid, vastutustundetud ehitajad ning pädevuse puudumine. Kohtumisel osalenud Riigi Kinnisvara AS (RKAS) juhatuse liige Elari Udam tunnistas , et riigihangete tellijate sh RKAS-e lepingud ei ole praegu tasakaalus.
„Riigihangete dokumendid on täpselt nii ranged , mis arvestab kõige hullema tööandjaga turul,“ kommenteeris Udam praegust olukorda riigihangete korraldamisel. Kahjuks tuleb sellist olukorda ausatel ehitajatel aksepteerida. Udami sõnul on tellija tihtipeale teadlik sellest, et hanke võitnud ehitusettevõttega kaasnevad väga suured riskid , ent riigihangete seaduse kohaselt on nad kohustatud lepingu sõlmima. Seadusest tulenevalt ei ole õigus neil ette teada kahjumlikke ehitajaid vältida, sest isegi kohtulikult karistatud ettevõttel on tegelikult võimalus ka edaspidi riigihangetel osaleda.
Seda probleemi tunnistas ka Rahandusministeeriumi Riigihangete ja riigiabi osakonna juhataja Agris Peedu , kelle sõnul reguleerib riigihankeid ka lisaks meie määrustele ka Euroopast tulenevad direktiivid, mis kehtivad kõikides Euroopa Liidu riikides. Oma Ehitaja nõukogu esimees Tiit Kuuli sõnul kuritegevust karistustega ning lepinguliste kohustuste meelevaldse ümberjagamisega probleeme ei väldi. „Need kes plaanivad lepingu tellija poolt esitatud tingimusi vältida, eeldavad, et nad ei jää sellega vahele ja ainuke ravi on minu arvates sundida kõiki osapooli professionaalselt tegema oma tööd ja vastutama enda tegevuse eest,“ ütles Kuuli. "Meil kehtivad küll samad direktiivid, mis näiteks Soomes. Ent siiski suudetakse seal ehituse hankeid edukalt ja probleemivabamalt ellu viia."
Probleem poliitikutes. Udam tunnistas, et avalikule sektorile on antud hoonete ehitamise ettevalmistuseks liiga vähe aega. „See kuidas tulevad poliitilised otsused ja kuidas seatakse tähtaegu, ei võimaldagi mõistliku ajaga juba projekteerimist ja siit hakkab juba lumepall veerema. Siin on võib-olla süüdi ka ehitusettevõtjad, kes võtavad tööd selliste tähtaegadega vastu,“ ütles Udam.
Hirm soosib ebavõrdset konkurentsi. Ehitajad tõid välja, et kui hangetes pannakse kõikide vigade eest vastutama, soositakse sellega turul ebavõrdseid konkurentsitingimusi. Siin taandub kõik riskidele, mida ehitajad ette võtavad ja tellija ei soovi millegi eest vastutada. „Ehitajad, kes vigu ei näe

Lisa 2 järg

või ei taha näha, teevad odavamaid pakkumisi ja need kes riske juba ette näevad, arvestavad need riskid ka pakkumistesse sisse – siit ka ebavõrdsus,“ tõi välja Eesti Ehitusettevõtjate Liidu tegevjuht Indrek Peterson .
Tellijate tase väga erinev.
Peedu tunnistas, et suur probleem on ka tellijates, kes tihtipeale jonnivad ning ei taha hangete korraldamisel professionaalset abi kasutada. „Tihtipeale on suhtumine selline – kus öeldakse, et mina seda hanget ära ei anna,“ ütles Peedu. Tase ning pädevus riigihangete korraldamisel on Peedu sõnul väga erinev ning enamuses madal. „Me ei saagi eeldada professionaalset taset nendelt, kes teevad ühe hanke kümne aasta jooksul. Inimesed läbivad küll riigihangete korraldamiseks koolitusi, ent see ei ole kindlasti piisav,“ märkis Peedu. Peedu sõnul teeb ministeerium endast kõik, et teavitada juhistest ja määrustest riigihangete korraldajaid, ent see ,kuidas nad seda infot kasutavad, pole tegelikkuses teada.
Ümarlaual leiti, et kõiki osapooli tuleb jõulisemalt informeerida nii hangete kui ka ehituse hea tava põhimõtetest, mis on välja töötatud professionaalide poolt ning lähtub praktikast. Tavast pole kasu, kui seda ei kasutata. Kõik osapooled leidsid , et kui tolereerida praegust praktikat soosib see endiselt nii riigi kui ka ehitaja arutut rahapõletamist, mis pole kasulik ega kasumlik kellelegi. Siit koorub välja ka sõnum poliitikutele, kelle otsustusvõimetuse tõttu riik endale ise näppu lõikab. Kõrvaltvaatajana jääb mulje, et kõik probleemid on nii riigile ja ehitajatele teada, ent inimeste mõtteviisid ja tegevused pole veel jõudnud tasandile, kus otsustustasandil probleemidele konkreetseid lahendusi otsitaks.
Ümarlauast võtsid osa:
Rahandusministeeriumi Riigihangete ja riigiabi osakonna juhataja Agris Peedu
Riigi Kinnisvara AS juhatuse liige Elari Udam
Oma Ehitaja AS nõukogu esimees Tiit Kuuli
Astlanda Ehitus AS omanik Jaanus Otsa
Projektbüroode Liidu juhatuse esimees Tõnis Tarbe
Advokaadibüroo Glimstedt advokaat Merit Lind
Eesti Ehitusettevõtjate Liidu tegevjuht Indrek Peterson
Nordecon AS juhatuse esimees Jaano Vink
NCC Ehitus AS juhatuse esimees Toomas Aak