Tallinna büroohoonete turg 2007. - 2014. aastatel (0)

TALLINNA TEHNIKAÜLIKOOL
Majandusteaduskond
Ärikorralduse instituut
Ettevõtluse õppetool
Tõnis Teinemaa
Tallinna büroohoonete turg 2007. – 2014. aastatel
Uurimistöö
Juhendaja : emeriitprofessor Ene Kolbre
Tallinn 2014
Olen koostanud töö iseseisvalt.
Töö koostamisel kasutatud kõikidele teiste autorite töödele,
olulistele seisukohtadele ja andmetele on viidatud .
Tõnis Teinemaa ……………………………
( allkiri , kuupäev)
Üliõpilase kood: 112529
Üliõpilase e-posti aadress: [email protected]
Juhendaja emeriitprofessor Ene Kolbre:
Töö vastab uurimistööle esitatud nõuetele
Ene Kolbre ……………………………
(allkiri, kuupäev)

Sisukord

Sissejuhatus

2007. aastal alanud majanduskriis mõjutas tugevalt kogu globaalset majandust ning märkimisväärse languse läbis ka Eesti kinnisvaraturg . Kriisist alates on kohaliku kinnisvaraturu eri valdkondades toimunud küllaltki erisugused arengud . Büroohoonetega on viimastel aastatel tehtud Eesti mõistes silmapaistev kogus tehinguid. Toimunud tehingud ja kinnisvaraturu muutused on osade kaupa vastavalt siin tegutsevate ettevõtete konkreetsetele huvidele erinevates turuülevaadetes ka kajastatud, kuid seni on puudunud büroohoonete turul toimunust laiemalt teemat vaatlev ja mitmete autorite seisukohti ühendav, kuid samas ka piisvalt kompaktne ülevaaded pakkuv uurimus. Seetõttu otsustas käesoleva uurimistöö autor seniste õpingute käigus omandatud teadmistele ja varasemale ettevõtete finantseerimise alasele töökogemusele tuginedes uurimistöös just büroohoonetele keskenduda. Kuivõrd enamik professionaalseid büroohoonete arendusi ning valmis büroohooneid on Eestis Tallinna koondunud ja suurem osa büroodega tehtavad tehingud toimuvad samuti Tallinnas, siis sai käesoleva töö fookus seatud just Tallinna büroohoonete turule.
Töö teemaks on majanduses toimunud erinevate protsesside rohkuse ning märkimisväärse varalise mahu tõttu valitud Tallinna büroohoonete turg 2007. – 2014. aastatel. Sellest lähtuvalt on uurimistööl kaks keskset uurimisküsimust: Millised on büroohoonete peamised liigitused ning kuidas neid klassifitseeritakse? Millised on olnud majanduskriisist alates Tallinna büroohoonete turul toimunud muutused ning mis on neid põhjustanud? Lisaks on autori isiklikuks huviks büroohoonete klassifitseerimise all välja selgitada millel põhineb büroodele omistatav A+ klass ning kuidas see erineb teistest klassidest.
Uurimistöö eesmärgiks on eelnevalt püstitatud uurimisküsimustest lähtuvalt läbi erinevate autorite käsitluste uurida Tallinna büroohoonete turgu, büroohoonete puhul olulist rolli mängivaid aspektide, siin 2007. – 2014. valitsenud peamisi trende ning luua omandatud teadmiste süsteemne käsitlus.
Uurimistöö eesmärkide täitmiseks on kasutatud analüütilise uurimuse meetodit. Analüütilise uurimistöö olemusest lähtuvalt on autori ülesandeks tutvuda varasemate valdkonda puudutavate allikatega , arvamusliidrite teemakohaste seisukohtadega, erinevate kinnisvara valdkonnas tegutsevate ettevõtete turuülevaadetega ning neid kriitiliselt hinnates eelnevalt nimetatud uurimisküsimustele vastused leida ning püstitatud eesmärgid täita.
Antud töö on jagatud kolmeks osaks. Töö esimeses, teoreetiliste aluste osas antakse ülevaade kinnisvara olulisematest mõistetest ja büroohoonetega seotud põhitõdedest.
Töö teine osa keskendub konkreetsemalt büroohoonete klassifitseerimisega seotud küsimustele. Antud peatükis selgitatakse lahti büroohoonete üldised klassifitseerimise põhimõtted, tutvustatakse põgusalt ja võrreldakse omavahel Eestis kasutusel olevaid erinevaid klassifitseerimise meetodeid ning detailse veidi kriitilisema näite andmiseks selgitatakse lahti Bulgaarias Forton Internationali poolt kasutusel olev klassifitseerimise metoodika.
Kolmas, töö analüütiline osa kaardistab läbi erinevate ekspertide sõnavõttude ja kinnisvarafirmade ülevaadetest saadud teadmiste Tallinna bürooturu lähiajaloos valitsenud trendid ning toob seejuures välja olulisemad nende põhjuseks olnud tegurid.
Tänu erinevate osapoolete seisukohtade pidevale võrdlusele ning käsitletud teema kaasaegsusele pakub uurimistöö autori hinnangul põnevat lugemist kõigile büroohoonete turust huvitatutele.
Uurimistöö autor avaldab siirast tänu kõikidele töö valmimisele kaasa aidanud inimestele.

Teoreetilised alused

Kinnisvaraga seotud oluliseimad mõisted

Kinnisvaraga seonduva uurimiseks tuleks kõigepealt üheselt mõistetavalt selgeks teha, mida me kinnisvara all mõistame. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse §50 lg 1 järgi on kinnisasi maapinna piiritletud osa (maatükk). §54 lg 1 järgi on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Seejuures vara all mõistetakse §66 järgi isikule kuuluvate rahaliselt hinnatavate õiguste ja kohustuste kogumit. Seega kinnisvara puhul on tegemist konkreetsele isikule kuuluva ( kinnis )asjade, rahaliselt hinnatavate õiguste ja kohustuste kogumiga (Kinnisvara mõisted 2014).
Veidi lihtsamini on mõistet defineeritud Kinnisvaraomaniku ABC-s, kus kinnisvara on individualiseeritud ja dokumenteeritud mitmest komponendist (asjadest ja asjaõigustest) koosnev kompleksvara, mille peamise komponendiks on maa. Maatükk, selle olulised osad ja maaga seotud asjaõigused moodustavad kinnisvara. Kuna kahte identset kinnisvara ei eksisteeri kasvõi asjaolul, et tüüpprojekti järgi tehtud majad võivad olla küll kõrvuti, kuid mitte sama krundi peal, siis loetakse iga kinnisvara, nagu ka igat inimest unikaalseks. Piltlikult öeldes on kinnisvaraks maatükk, hoone ja paragrahv. Sellise defineerimise järgi eristub kinnisvara üldlevinud ekslikust teadmisest, mille järgi on kinnisvaraks üksnes maja või korter. (Aasmäe 1999)
Kuigi kinnisvara liigitus ja kasutatavad mõisted erinevad riigiti, siis Brueggemani ja Fisheri rahvusvahelise liigituse järgi saab kinnisvara jaotada vastavalt kasutuse otstarbele elamispindadeks (ingl. k. residential ) ja mitte-elamispindadeks (ingl. k. non-residential). Elamispindade või elamute hulka loetakse nii eramaju, kortermaju, paarismaju kui ka teisi pikaajaliseks elamiseks mõeldud hooneid , mille hulka ei loeta hotelle ja teisi ajutisi elamispinda pakkuvaid objekte. Mitte-elamispinnad jagunevad eraldi kasutamise otstarbe järgi antud liigituses viieks alamkategooriaks: äripinnad (ingl. k. commercial real estate ), tööstuspinnad (ingl. k. industrial real estate), hotellid ja motellid (ingl. k. hotel/motel), lõõgastumis- ehk vabaaja pinnad (ingl. k. recreational) ja ühiskondlikud hooned (ingl. k. institutional real estate). Antud juhul võib inglise keelsele liigitusele pakkuda välja erinevaid eesti keelseid vasteid. (Brueggeman, Fisher 2008, 246)
Meid huvitavad büroohooned ja –pinnad kuuluvad äripindade alla. Seejuures loetakse äripindade hulka ka kaubanduspindu. Seejuures sama hoone võib kuuluda ühel ja samal momendil mitme alamkategooria hulka. Näitena on Marienthali Keskuses olemas nii kaubanduspinnad Marienthali Selveri ja mitmete väiksemate teenusepakkuja vormis, kui ka büroopinnad. Seetõttu tuleb eeltoodud loetelu puhul arvestada, et jaotamine on tinglik ning kasutusel eelkõige erinevat tüüpi pindade uurimiseks ja omavaheliseks võrdluseks.
Kinnisvara ning eriti just äriotstarbelise kinnisvara puhul on oluline orienteeruda ka erinevates üürimisega seotud mõistetes. Enne Võlaõigusseaduse (VÕS) jõustumist 2002. aasta keskpaigas eristati oluliselt üüri- ja rendilepinguid ning vastavaid mõisteid. Nimelt reguleeris siis üürilepingut elamuseadus , mille kohaselt sai üürilepinguga reguleerida üksnes eluruumi kasutusele andmist. Muude esemete kasutusse andmine toimus rendilepinguga Eesti Vabariigi rendiseaduse alusel. Võlaõigusseaduses muudeti mõistete tähendusi oluliselt. VÕS vastu võtmisest alates võib üürilepinguga lisaks eluruumidele üürida välja ka kõiki teisi esemeid. Samuti on ka rendileping kasutatav eluruumide välja rentimisel. Oluline vahe tuleb sisse küsimuses kes saab endale tekkinud vilja. Üürilepingu järgi kuulub vili omanikule, rendilepingu puhul rentnikule. Kusjuures vilja all ei mõelda vaid põllumajanduslikku vilja, vaid igasugust hüve, mis on tekkinud asja kasutamisega. Nii on näiteks ruumide edasine allkasutusse andmine tulu, mida saab sooritada vaid rendilepinguga. Samas ei ole teema igapäevaselt väga tõsine kuna seadusandja ei defineeri lepingut pealkirja, vaid lepingu sisu ja poolte tegeliku tahte järgi. Büroohoonete puhul võime erinevalt varasemast kasutada nii rentimise, kui ka üürimise mõistet, mistõttu erinevad autorid kasutavad sama sisu kohta kohati erinevaid mõisteid. Levinuim on eesti keeles siiski üürimine. (Ulst 2005)
Kinnisvara üürimise puhul tuleb käsitleda ka vakantsuse mõistest. Vakantsus ehk väljarentimata pindade osakaal kogu pinnast on indikaator, mis iseloomustab eelkõige üüriturul pakkumisel olevate pindade hulka ja selle vastavust rentniku nõudmistele. Kõrgem vakantsuse määr aeglustab arendustegevust ning madalam vakantsus kiirendab uute projektide alustamist. Normaalseks tasemeks, mis sunnib üürileandjaid tõstma pakkumisel oleva pinna kvaliteeti ja stabiliseerib renditasemed, on 3-5 protsenti. (Kuhlbach, Priske, Lauren 2002, 110)
Kiiresti arenevates linnades võib vakantsus ulatuda ka 10 protsendini. Üle poole aasta 20 protsenti ületanud vakantsuse viitab probleemidele, milleks võivad olla liigkõrgeid renditasud või on pinna kvaliteedi ja sisustusega tehtud möödalaskmisi. (Toompark 2003)
Vakantsus on kõrgem uute arendusprojektide puhul, kus hoone valmimise hetkeks ei pruugi olla kogu pinda välja üüritud. Üldjuhul üüritaksegi teatud pinnad eelkokkulepete alusel välja enne projektiga alustamist, teatud pinnad ehituse ajal ning osade pindade üürimine jääb projekti valmimise faasi. Kui turg või objektiga seotud tingimused kiireid üürilepingute sõlmimisi ei soosi, siis võib juhtuda, et vakantsuse määr jääb loodetust kõrgemaks. Sellisel juhul on arendajal soovitatav teha vajalikud arvutused analüüsimaks vakantse pinna võimalikku üürimisega seotud ajakulu. Mida kauem on hoones vaba pinda, seda vähem üüritulu arendaja ka saab. Algusaastate kehvem üüritulu omab üldjuhul mõju ka projekti edasise väärtuse osas, kuna projekti väärtuse hindamisel on senine rahavoog oluline sisend ning käivitamisraskused viitavad ka võimalikele ohumärkidele tulevikus. (Brueggeman, Fisher 2008, 255)
Üüritulude puhul on oluline vahet teha ka nominaalse ja efektiivse üürimäära vahel. Nominaalne üürimäär võib sisaldada ruumide parendusi ja soodustusi, mis kõik vähendavad efektiivset üürimäära. Erinevad nominaalset üürimäära alandavad kokkulepped on tänapäeval väga tavalised . Praktikas on üldjuhul avalikustatud nominaalse üürimäära näitajad, mis muudab turuolukorra analüüsimise keeruliseks ningmille mõjul hinnatakse üürimäärasid küllaltki tihti turu tegelikest tasemetest kõrgemateks. Maaklerid ja üürileandjad ei ole huvitatud soodustuste reklaamimisest avalikkusele, sest uued rentnikud ei pruugi soodustuste saamisest teadlikud olla ning nii jääb üürileandjale suurem vabadus. (Toompark 2003)
Efektiivse üürimääraga on seotud ka kinnisvara rent ehk tegevustulu (ing. k. income return), milleks on renditasu, mida rentnikud maksavad ruumide kasutamise eest omanikule/investorile, reaalne tulu. Tegevustulu leitakse, kui efektiivsest ehk laekunud kogutulust lahutatakse tegevuskulud ehk kinnisvara opereerimisega seotud halduskulud. Renditulu on konkreetselt laekunud tulu, mida saab võrrelda aktsiate pealt laekuva dividendituluga. (Kuhlbach, Priske, Lauren 2002, 110)

Büroohoonete liigitusi

Büroohoonetest ülevaate andmiseks on järgnevalt esitatud mõned büroohoonete liigitamise moodused (Toompark 2003):
Hoonetüübi järgi saab büroohooneid eristada 1-3 korrusega madalateks hooneteks, 4-15 korrusega keskmisteks hooneteks, kõrghooneteks, mille puhul on tavaliselt üle 20 korruse, 1-5 korrusega märkimisväärse maastikukujundusega hooneteks, uurimis - ja arendustegevusega tegelevateks 1-5 korruselisteks laboratooriumitega hooneteks ning eelmistele sarnasteks tehnilisteks büroodeks.
Asukoha järgi on võimalik välja tuua keskses äripiirkonnas (CBD) asuvaid büroohooneid, kus asuvad valdav enamik suurimaid büroopindu. Teisena saab nimetada äärelinna büroohoonete piirkondi, mis valdavalt asuvad kiirteede ja äärelinna kaubanduskeskuste lähistel ning kus on valdavalt kasutatud madala või keskmise kõrgusega büroohooneid. Kolmandana saab asukoha järgi nimetada äriparkides asuvaid büroosid, mis tihti on keskmise suurusega või pigem isegi väiksed ning mis on integreerituna osa äri- või tööstusparkidest. Viimasena on antud liigituse järgi võimalik välja tuua naabruskonna bürood, mille puhul on tegemist äärelinnas asuvate väikeste büroohoonetega, mis on otseselt suunatud sealsete klientide teenindamisele.
Asukoht on büroode puhul otseselt seotud ka büroode kasutajatega, mistõttu on võimalik büroopindu ka kasutajate tõttu viieks suuremaks klassiks liigitada. Institutsionaalsete klientide nagu näiteks pankade jaoks on mõeldud suured projektid , kus parimal asukohal on kriitiline tähtsus. Meditsiinilised - ja hambaravi asutused soovivad olla suuremate haiglate läheduses ning eeldavad väga heade parkimisvõimaluste olemasolu. Kaubanduspindadega seotud bürood on müügile suunatud, mõeldud kaubanduse teenindamisele ning seetõttu on asukoht seotud vajadusega väga heale ligipääsetavusele. Tööstusettevõtetel on bürood tihti tootmishoonete lähistel tööstusparkides ning laopindadega seotud büroode puhul hinnatakse enim madalat maa ja üürihinda.

Büroohoonete arendajad ja arendamisega seotud põhitõed

Büroohoonete arendamine on kinnisvara arendustegevuse puhul üks kõige keerukamaid ja konkurentsitihedamaid segmente . Kinnisvaraarendused on valdkonnaks, kus üksiku ettevõtja visioonil on märkimisväärne roll. Üldjuhul on suhteliselt vähe kinnisvaraarendusi tehtud puhtalt statistikale ja analüüsidele keskendudes ning tavaliselt hakatakse analüüse koostama üksnes alles peale idee leidmist ning võimaliku tulu toova ideega välja tulekut. Arendajate hinnangul ei ole turuülevaate eesmärgiks mitte alati detailse analüüsi pakkumine, kuivõrd klientide teavitamine konkreetsete arendustega seotud olulistest piirkondlikest teguritest. (Guy, Henneberry 2002, 54)
Büroohoonete arendajate töö algab turuanalüüsiga või üürnikuga. Turuanalüüsi põhise arenduse sisuks on turgu mõjutavate trendidega kursis olemine ning väga põhjalike prognooside loomine. Prognoosid on olulised, et hinnata nõudluse võimalikku kasvu õige tüübiga hoone õigesse asukohta rajamiseks. Seejuures võib kasu olla analüüsidest, kus hinnatakse piirkonnas tegutsevate ettevõtete üldisi trende, käibeprognoose, kuid teiselt poolt ka töötaja kohta vajalikku pinda mõjutavaid tegureid. Need tegurid on küllaltki raskelt prognoositavad ning ka väga põhjalike mudelite puhul jääb alles piisavalt ebamäärasust. (Brueggeman, Fisher 2008)
Kuigi ruudukujulist bürood on kõige odavam ehitada, kuid kuna see pakub ka madalaimat tulu ruutmeetri kohta, siis eelistavad arendajad tihti rohkemat aknapinda pakkuvaid ristküliku kujulisi ruume. Optimaalne pind sõltub üürnikust kellele hoone mõeldud on. Mitmekorruseliste büroohoonete optimaalseks korruse pinnaks loetakse 1600 kuni 2500 m2. Omaniku seisukohast on efektiivne kasutada avatud planeeringuga büroopinda, mis muudab büroo ümberplaneerimise, kui ka algse ehituse odavamaks. Samas tuleb arvestada, et avatud büroo pinnakasutus vähendab privaatsust ja suurendab müra , mistõttu ei pruugi see kõigile sobida. (Toompark 2003)
Büroode puhul on tegemist küllaltki nõudliku kinnisvara liigiga . Seetõttu saab büroopindadelt võrreldes teiste kinnisvaradega küsida ka küllaltki kõrget üüri. Kuna maa hind sõltub sellest mida sinna arendada on võimalik ja arenduse kogukuludest , siis pakuvad kõrge üürituluga büroohooned üldjuhul parima asukohaga maatükile kõrgeimat loodavat lisandväärtust (Guy, Henneberry 2002, 76). Teistpidi vaadates võib öelda, et kalleimates piirkondades on just büroohooned. (Brueggeman, Fisher 2008)

Büroohoonete ja -pindade klassifitseerimine

Üldised klassifitseerimise põhimõtted

Nagu eelnevalt esitatud üldteoorias tutvusime, siis võivad bürood olla küllaltki erinevad. Erinevate büroode vahel vahe ning teatud üldistuste tegemiseks kasutatakse büroopindade klassifitseerimiseks üldiselt tähti A, B ja C. Lisaks on igal tähel kasutusel ka alamkategooriad (A+, B+, C+) (Forton International s.a.). Antud tähiseid kasutatakse enim erinevate hoonetüüpidega seotud andmete avaldamisel ja analüüsimisel. Siinkohal peab arvestama, et büroode klassifitseerimine ei ole rahvusvaheliselt ühtne ning liigitus erineb piirkonnast ja kinnisvaraturust. Seetõttu ei pruugi ühel turul A kategooria vääriline hoone teisel turul A kategooriasse kuuluda. Üldise kokkuleppe järgi eristatakse pindu suhtelise võrdluse teel, kus turu parimad objektid saavad tähise A ning ülejäänud büroohooneid võrreldakse antud A klassi hoonetega. Järgnevalt on toodud A, B ja C klassi peamised erinevused Silicon Valley näitel (A Guide ... 2008):
A kategooria büroohooned esindavad turul leiduvat parimat kvaliteeti: Tegemist on parimas asukohas asuvate suhteliselt uute, kõrge ehituskvaliteediga, heade ligipääsudega ja professionaalse haldusteenusega hoonetega. Tänu kõrgele kvaliteedile ning heale asukohale on tegemist attraktiivsete pindadega, kus on omanikel kõrge nõudluse tõttu võimalik valida hoonesse kvaliteetseimad üürnikke ning küsida ka vastavalt kõrgeimat renti.
B kategooria puhul on tegemist A kategooria hoonetest veidi vanemate, kuid siiski korraliku kvaliteediga ja asukohaga hoonete, kus tegutsevad konkurentsivõimelised üürnikud. Üldjuhul on antud hoonete puhul tegemist ka väärtust otsivate investorite lemmikpindadega, kuna hooned asuvad peamiste kesklinnas või liiklussõlmede kõrval ning renoveerimisega on võimalik vastavad hooned uuesti A klassi tasemele viia.
C kategooria puhul on tegemist antud büroopindade liigituse madalaima astmega. Seetõttu kuuluvad siia kõik ülejäänud hooned, mis A ja B tähist ei vääri. Tegemist on üldjuhul vanemate, üle 20 aasta vanade hoonetega, mis asuvad vähem atraktiivsetes piirkondades ja/või vajavad olulises mahus renoveerimist. Arhitektuuriliselt on tegemist vähem ihaldusväärse välimisega hoonetega ning hoone infrastruktuur ja tehnilised lahendused on aegunud . Seetõttu on C klassi büroopindadel madalaimad üüritasemed ning üürnike vahetus võtab teistest klassidest vaatamata madalamale renditasemele rohkem aega.
Kuivõrd erinevas piirkondade on büroopindade liigitus erinev, siis on tihti hoone klassi määramine hoone omaniku, kinnisvaramaakleri või mõne teise seotud osapoole võimuses. Houstoni kesklinna puhul eeldaks A kategooriasse pääsemine hoonelt 250 000 ruutmeetrit või enamat (Davidson 2009). USA puhul loetakse väiksemates piirkondades asuvaid 5 000 kuni 25 000 ruutmeetri suuruseid A kategooria tingimustele vastavaid büroohooneid tihti üksnes suuruse tõttu B kategooria või isegi C kategooria vääriliseks ( Ibid .)
Rahvusvaheliste büroohoonete klassifitseerimise standardite puudumine on seega tugevalt seotud ka erinevate piirkondade erisuste tõttu. Enamgi veel, USA põhine Hoonete omanike ja juhtide Assotsiatsioon (ing. k. Building Owners and Managers Association International, BOMA) on vastu üksikute hoonete klassifikatsiooni avalikustamisele.

Büroohoonete klassifitseerimine Eestis

Arvestades asjaolu, et ühtset rahvusvahelist klassifitseerimist ei eksisteeri, seadusandja poolt kohustuslikke tingimusi pole määratud ja Eesti kinnisvaraturg on peale Nõukogude liidu lagunemist teinud läbi väga kiire arengu, siis pole ka väga üllatuslik, ka Eestis on büroopindade klassifitseerimine olnud klassi määraja isikust sõltuv. Üldiselt on üle võetud A, B ja C klasside olemasolu, kuid kasutatakse ka A+ ja mitmeid teisi vahetähiseid. Selgitusi antakse tihti oma objekti kontekstis ning vastavalt enda huvidele. Kesklinnas asuvate büroohoonete puhul reklaamitakse head asukohta, kesklinna lähistel olevate kõrge kvaliteediga hoonete puhul nende kvaliteeti ning mõlemal juhul väidetakse end tihti just antud asjaoludele tuginedes kuuluvat A klassi büroopindade hulka.
Vahelduva eduga on erinevad kinnisvara sektori töötavad isikud proovinud turgu avalikkuse ees esinedes selgemaks muuta. Uus Maa analüütik Risto Vähi on 2012 aastal teatud defineerimise teinud, kus kasutas ka + ja - hinnanguid. Tema hinnangul kuuluvad A+ kvaliteediklassi südalinna uued büroohooned, mis on ehitatud 1990ndate teisel poolel või hiljem ning mis üldiselt täidavad eelmises osas toodud A kategooria tingimused. Vähi jaoks on A kvaliteediklassi puhul tegemist mõnevõrra madalama kvaliteeditaseme ja asukohaga, kui A+ büroopindadel. A klassi loeb ta ka mõned äärelinna bürood, mis tehniliselt jäävad A klassi, kuid asukoha tõttu on nad pigem B. B klassi jäävad Vähil peamiselt kesklinna ja äärelinna nõukogudeaegsed renoveeritud administratiivhooned, mis tänapäeva nõuetele ei vasta ning äärelinna renoveeritud ja uued büroopinnad. ( Tosso 2012)
Vähi definitsioonide võrdlemisel eelmises peatükis toodud Silicon Vally üldise klassifikatsiooniga näeme, et erisusi on küllalti mitmeid. Toodud B kategooria on pigem vastavuses eelneva C kategooriaga ning mitmed A pinnad kuuluvad B kategooriasse. Probleemile on viidanud Ober-Hausi turuülevaates ka Soraineni juristid, kelle hinnangul on tihti välisinvestoritel ja kohalikel müüjatel väga erinev arusaam büroopindade klassifitseerimisest ning mida ikkagi lugeda A ja mida B klassi hooneteks. (Sorainen 2014, 76)
Erimeelsuste lahendamiseks ning klassifikatsioonide ühtlustamiseks on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liikme Ardi Roosimaa juhtimisel juba 2009. aastast koos käinud töörühm, kelle eesmärgiks on olnud omavahel kokkuleppele jõuda ühtsetes klassifitseerimistingimustes ning välja anda „lihtne abimees , et mõne kriteeriumi alusel aru saada, millisesse kvaliteediklassi ja piirkonda hoone kuulub“ (Roosimaa 2014). Ühtsete põhimõtete vajalikkuseks on ta Äripäevale öelnud: „Siiani oli see igaühe enda otsustada, milleks ta hoonet peab, ja kuna üldine teadlikkus kinnisvara alal on erinevalt laialt kujunenud arvamusest tegelikult väike, siis tihti võis see tekitada eksiarvamusi ja seetõttu ka investeerimiskavade täitumata jäämist.“ Nüüdseks ollakse klassifikaatoriga lõpusirgel ning lähiajal on oodata klassifikaatori kasutuselevõttu kinnisvarafirmade liitu kuuluvate ettevõtete poolt. (Ibid.)
Antud liigituse põhineb kvaliteeditunnuste ja asukoha eristamisest eraldi tähistega. Võrreldes eelneva A, B ja C liigitusega on antud juhul kasutusel kaks eraldi tähte. Üks siis vastavalt kvaliteedi ja teine piirkonna jaoks. Nii saavad varasemalt Tallinna Kesklinnas asunud uued A või Vähi A+ klassifikatsiooni saanud hooned edaspidi AA tähise ning Kesklinnast kaugemal asuvad kõrge ehituskvaliteediga hooned näiteks BA tähise.
Sarnaselt Eesti Kinnisvarafirmade Liidule on büroohoonete parema võrreldavuse ja üldistatavuse jaoks oma klassifikatsiooni välja töötanud ka Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ), kelle klassifikatsioon on Eesti Standardikeskusega koostöös ka EVS standardisarjaks vormistatud. Seejuures on üldine loogika sarnane Roosimaa klassifikatsioonile ning + ning – asemel lähtutakse üksnes A, B ja C tähistest. Vara hindamisel vaadeldakse eraldi nii asukohta, hoone kvaliteeti, kui ka kinnisvara juhtimist. Tulemustes tuuakse koondhinnang välja kolmeosalise kombinatsioonina. Nii võib parima Tallinna kesklinnas paiknev kõrge kvaliteediga hästi juhitud büroohoone saada AAA kvaliteediklassi. Veidi kehvema asukohaga, kuid samuti kõrge kvaliteediga hästi juhitud hoone aga BAA. (EVS 875-10:2013)

Büroohoonete põhjalikum klassifitseerimine Bulgaaria näitel

Seni toodud büroohoonete klassifikatsioonid on töö autorile kättesaadavate materjalide tõttu esitatud küllaltki ülevaatlikult ning kuivõrd büroohoonete klassifikatsioon on üks oluliseim tegur nii investorite, kui ka finantseerijate jaoks, on tarvilik võrdlusena esitada ka veidi põhjalikum ja kriitilisem hindamise metoodika. Tuleb arvestada, et ka Eestis kasutavad erinevad suuremad turuosalised siiski põhjalikke mudeleid eelpool tutvustatud organisatsioonidesse kuulumisest või organisatsiooni enda põhimõtetest ja vajadustest lähtuvalt. Forton International JSCo investeerimiskonsultantide meeskond on Bulgaaria kohta antud juhul sobiva vastava klassifikatsiooni teinud. Nende klassifitseerimine põhines sarnaselt Eesti töörühmale probleemil, et kuigi mitmed maaklerid markeerivad oma poolt pakutavaid büroopindu A klassiga, siis ei arvesta antud tähis tihti hoone arhitektuuri ja tehnilisi tegureid. Arvestades Bulgaaria lähiajaloo sarnasusi Nõukogude mineviku ja kiire kinnisvaraturu arengu osas Eestiga , siis peab töö autor Bulgaaria klassifikatsiooni võrdlust Eestiga põhjendatuks. Fortoni meeskond võttis oma klassifikatsiooni koostamisel aluseks EL-i eri riikides tehtud kinnisvarastandardite uuringu, Washingtonis asuva Urban Land Institute-i andmebaasi ning Bulgaaria turu eripärad ning defineerisid Bulgaaria büroopindade turu jaoks 5 klassi: A+, A, B+, B ja C (Forton International s.a.):
A+ klassi kuuluvate hoonete puhul on tegemist piirkonna väljapaistvaimate hoonetega, mille unikaalne arhitektuur, silmapaistev kvaliteet ning suurepärane asukoht linna keskuses või keskses äripiirkonnas (CBD, ing. k. Central Business District ) on põhjuseks, miks tegemist on kalleimate büroopindadega, kuhu omanik saab vaid talle sobivaid rentnikke valida. Lisaks täidavad A+ klassi büroohooned kõik A klassi hoonetele sätestatud nõuded. Kusjuures huvitav on, et Fortoni enda hinnangul 7 miljoni elanikuga Bulgaarias mitte ühtegi vastavat hoonet. Autor julgeb prognoosida, et ka Eestis ei pruugiks antud klassifikatsiooni järgi ühtegi A+ büroohoonet olla.
A kategooria büroohoonete puhul on määratletud 22 tegurit, mis on vastava kategooria omandamiseks kohustuslikud:

Esmaklassilise disainiga hiljuti ehitatud hoone

Suurepärane asukoht

Hea ligipääs hoonele

Hoone on atraktiivne kõrgeima usaldusväärsusega ja prestiižete turuosaliste/üürnike jaoks

Kõrged üüritasemed. Üüritase antud hoones peab olema üle keskmise võrreldes teiste antud piirkonnas olevate objektidega

Professionaalne kinnisvarahaldus

Maaalune parkla piisava hulga parkimiskohtadega, et katta kogu maja vajadus

Kasutatud on kõrge kvaliteediga ehitusmaterjale

Põranda ja lae vaheline kõrgus on vastavuses antud tüüpi majadele suunatud regulatsioonidega, kuid mitte madalam kui 2,7m.

Sisekujunduse paindlikkus –avatud pinna lahendus

Põrandasisesed kaablid ja kõrgendusega põrandad (ing. k. underfloor cabling system (raised floors ) and suspended ceilings)

24h valve

Kiirliftid ooteajaga kuni 30 sekundit. Vähemalt 2 lifti kandevõimega vähemalt 6 inimest

Kütte, ventilatsiooni ja õhukonditsioneeri süsteem, mis vastab EL-i vastavatele standarditele

Tagavara elektrivarustus

Akende vaheline tubade sügavus 18-20 meetrit

Üldkasutatate pindade hulk kuni 12 protsenti kogu hoone brutopinnast

Hoone juhtimissüsteem (ing. k. Building management system)

Luksuslikud koosolekute ruumid ja suur fuajee

Toitlustus ja puhkealad töötajatele, kohvik ja sportimisvõimalus üle 250 inimesega hoone puhul

Uudsed aknapaneelid, päiksekaitsega klaas

Hoone vastab A energiaklassile
B klassi puhul on ka antud juhul tegemist kõige enim vaidlusi põhjustava klassiga, kuna tingimuste osas kaasneb alati subjektiivne hindamine. Hooned on osaliselt vastavad A klassile, kuid esineb puudujääke, mistõttu A kategooria hulka need ei mahu. Üldiselt on tegemist hiljuti ehitatud või rekonstrueeritud heas asukohas olevate hoonetega, kus on kasutatud kvaliteetseid ehitusmaterjale ning mida hooldatakse regulaarselt. B kategooria hulka mahuvad ka väga hea asukohaga veidi vanemad hooned, mis on ehitatud siiski peale 1989 aastat ning mida on siiski väga hästi hooldatud. B+ klassi kuulumiseks peab hoone puhul olema tegemist hiljuti ehitatud väga hea disaini ja tehnilise lahendusega hoonega, mis ei vasta küll kõigile A klassi tingimustele, kuid mille puhul on täidetud üle 12 A klassile sätestatud kohustusliku nõude. Väga tihti on tegemist ehituse kvaliteedilt A klassi kuuluvate hoonetega, mille puhul on ainukeseks puudujäägiks asukoht.
C kategooriasse, nagu ka teiste klassifikatsioonide korral, jäävad kõik ülejäänud hooned. Tihti on tegemist madalama kvaliteediga hoonetega, mille esialgne otstarve oli administratiivne kasutus ning mis on 20-25 aastat vanad. Seetõttu vastavad need ka üksnes osadele B klassile esitatud tingimustest ning ei ole vajaliku funktsionaalsusega ega ehitatud kaasaegsetest materjalidest . Fortoni klassifikatsiooni järgi kuuluvad C klassi ka büroopinnad, mis jagavad hoonet näiteks kaubandus või elamispindadega.

Tallinna büroohoonete turu arengud ja valitsenud trendid 2007. aastast

Tallinnas oli 2013. aasta lõpu seisuga ligikaudu 600 000 m2 büroopindu ( Tomson 2014). Tallinna puhul on büroohooned ajalooliselt koondunud peamiselt kesklinna või üksikute tööstusobjektide kõrvale äärelinna. Taasiseseisvumise järel selgus kiirelt, et majanduse kiire arengu tõttu jõudis olemasolevate hoonete vakantsus nulli lähedale ning koos üürihindade kiire tõusuga lõi see soodsa pinnase uusarenduste tekkeks. Kuna kesklinnas olemasolevate pindade laienemisvõimalused olid äärmiselt piiratud, siis hakati büroohoonete arendusi aktiivselt looma ka senistesse äärelinnadesse peamiste magistralide lähedusse. Tänase seisuga saab Tallinnas eristada nelja peamist büroopindade piirkonda: Kesklinn koos Tornimäega, Pärnu maantee Järve- Tondi piirkond, Lasnamäe kesklinnapoolne osa koos Ülemistega ning Mustamäe tee kesklinnapoolne osa. (Tomson 2013)

Kuni majanduskriisini valitsenud trendid

Joonis 1: Uued büroopinnad Tallinnas brutopinna järgi, tuhandetes ruutmeetrites
Allikas: DTZ Research, Tomson 2014, 4
Majandustõusu perioodil oli kinnisvaraturu põhirõhk arendustegevuse kaudu kiire kasumi omandamisel, mida sai kõige lihtsamini uute elamispindade rajamisega. Stabiilset üüritootlust pakkuvaid büroohooned pälvisid algselt vähem tähelepanu ning neid arendati eelkõige vastavalt konkreetse ettevõtte vajadusele. Majanduskliima väljavaadete muutusel tekkis arendajatel ka suurem huvi büroopindade vastu. 2007 aastaks oli kvaliteetsete pindade puuduse tõttu jõutud ka olukorda, kus tühimiku täitmiseks hakati aktiivselt büroohooneid arendama. Konkureerivate arenduste tõttu oli Tallinnas ühtäkki eelkõige äärelinnadesse kerkimas üle 150 000 m2 uusi büroopindu olukorras, kus BREC Kinnisvara äripindade hindamise juhi Timo Tammaru hinnangul oli vajadust vaid 50 000 m2 uue pinna järele (Tosso 2007). 2007. aasta julge arendustegevus tekitas olukorra kus maailma majandusseisundi oluliselt kiiremal nõrgenemisel reaalne nõudlus kallitele pindadele vähenes ning valminud pindadest jagus järgneva mitme aasta vajaduse täitmiseks. (Luts 2009)
2008. aasta puhul oli langevate turuhindade tõttu aktiviseerinud ka siinne investeerimisturg ning toimus hulk ostu-müügitehinguid. Büroopindade üürimisel olid tol hetkel sõlmitud palju pikaajalisi üürilepinguid, mis langevate hindade kontekstis pakkusid investoritele põnevaid väljakutseid. Nii said investorid teatud objektide ostul küsida ka 10-11 protsendi vahemikku jäävat tootlust. (Arco Vara 2012)

Turu arengud majanduse madalseisu kontekstis

Majanduskriisile reageerisid pangad küllaltki kiirelt ning 2009. aastal puudus arendajatel negatiivsete väljavaadete tõttu praktiline võimalus ärikinnisvara finantseerimiseks laenu saada, mille tulemus avaldub joonise 1 puhul aastatel 2010 ja 2011. Pankade poolt käsipiduri peale tõmbamise tõttu oli laenu võimalik DnB Nord Panga ärioperatsioonide juhi Jaan Liitmäe sõnul saada vaid olemasoleva rahavooga projektide ostuks, mille puhul oli eelduseks tugevate rentnike olemasolu ning piisav rahavoog. Swedbanki ettevõtete finantseerimise divisjoni juhi Tauno Vanaselja sõnul ei piisanud laenu saamiseks enam üksnes kvaliteetse tagatise olemasolust. (Linnamäe 2009)
Joonis 2 väljendab hästi muutusi üürihindades aastatel 2005 kuni 2011 I kvartal . Tühjaks jäänud kvaliteetsete pindade suur hulk viis 2009. aastal kiirelt langusesse ka üürihinnad, mille langustrend jätkus sõltuvalt hoonest asukohast ja kvaliteedist 2010-2011 aastani. Langusest said osa ka teatud varem pikaajaliste lepingutega koormatud hooned, mille puhul pandi omanik fakti ette, et langeb kas üürihind või lahkub üürnik. Seejuures oli vähemkvaliteetse kesklinnast kaugemal asuva hoone puhul langus oluliselt äkilisem. 2011 DTZ Tallinna büroopindade ülevaatest ilmnes , et kuigi uute hoonete vakantsus oli vähenenud, siis vähenesid need eelkõige vanemate büroohoonete arvelt, kus rendihinnad olid küll oluliselt madalamad, kuid madalama kvaliteedi ja tihti kehvema asukoha tõttu polnud need vaatamata madalale üürihinnale siiski üürnike jaoks atraktiivsed. Vanemate büroohoonete vakantsus jäi tol hetkel 20-30 protsendi vahemikku. Potentsiaalsete üürnike huvi oli suunatud 100 – 300 m2 suurusega eelkõige kesklinnas asuvatele A ja A+ kvaliteediklassi pindadele, millel olid head juurdepääsu ja parkimisvõimalused ning kus pakuti professionaalset haldusteenust kui ka erikokkuleppeid soovitavate eritingimuste osas. (Trubetskoi 2011)
Joonis 2: Tallinna büroopindade renditasemete muutus 2005-2011, €/m2 kuu
Allikas: DTZ Kinnisvaraekspert, Trubetskoi 2011, 4 – 7

Trendimuutus 2012. aastast alates

Varem seisma jäänud büroopinnad leidsid aastate jooksul siiski kasutajad ning tihti peale varade olulises mahus allahindlusi ning ülevõtmisi jõudis 2012. aastal büroohoonete turg uude kasvuperioodi. Seejuures oli tegemist eelkõige Tallinna kesklinnas või selle lähistel asuva uute kvaliteetsete büroopindade turu aktiviseerumisega, kus vakantsus jäi uuemate büroohoonete puhul 2-5 protsendi vahemikku. Juba veidi varasemalt oli Ülemistel alustatud mahukat Ülemiste City loomist, kuhu Targa Äri Linna arenduse tõttu hakati koos Soome kogenud koostööpartneritega ca 10 protsenti Tallinna büroopindade turust haaravat arendust looma. (Trubetskoi 2011)
Madal vakantsuse määr tõstis täiendavat huvi büroohoonete vastu investorite hulgas, mistõttu müüdi hooneid nii enampakkumistel kui ka läbirääkimiste käigus vabal turul juba 6-9 protsendi vahemikku jääva oodatava tootlusega. Tol hetkel oli huvi üksikute büroopindade vastu endiselt pigem passiivne ning müüdi terveid büroohooneid korraga. Müügihind jäi keskmiselt vahemikku 900 – 1300 eurot/m2 hoone suhletud netopinna kohta. Üksikute büroopindade puhul, kus müüdi vaid osa büroohoonest, oli keskmine hind vahemikus 700 – 1800 eurot/m2. ( Arvo Vara 2012)
Keeruliseks kujunes endiselt äärelinnas paiknevate büroohoonete omanike olukord, kus vakantsus ulatus kuni 25 protsendini. Huvi antud hoonete vastu ei toonud ka üürihinna langetamine, mis Arco Vara hindaja sõnul oli tihti turu arengut silmas pidades liiga hiline . Sellele vaatamata jõudis üürihindade stabiilsus kõikidesse Tallinna piirkondadesse ning 2012 I poolaastal oli üürihindade keskmine pakkushind juba mõnevõrra tõusutrendis. (Ibid.)
Turule jõudnud stabiilsus soodustas ka pankade laenutegevust ning jooniselt 1 on 2012 aasta lõpust alates Eesti puhul näha juba üsna olulises mahus tehtud tehinguid. Sarnast, paranenud meelestatust Kesk- ja Ida-Euroopa (KIE) pankade hulgas näitas ka KPMG analüüs CEE Property Lending Barometer. Antud uuringust ilmnes, et pigem eelistasid pangad logistika ja tööstussektorile mõeldud kinnisvara ning Balti riikides on endiselt palju probleemset kinnisvara. Lisaks on majanduskriisist alates näha trendi, kus kinnisvara finantseerimine on pankadele strateegilises mõttes iga aastaga aina vähemtähtsaks muutumas. Sellele vaatamata on mõistlikel tingimustel pangad valmis finantseerimist pakkuma ning marginaalid on KIE regioonis madalaimal tasemel peale 2010. aastat, jäädes rahavooga varade puhul vahemikku 4,17 – 4,34 protsenti. (Bärenklau 2013)
2013. aasta lõpuks oli Colliers Internationali partneri Margus Tinno sõnul büroopindade turu tipphind tõustnud 15-16 euroni ruutmeetri eest kuus, kuid üksikutel juhtudel maksti ka kohati juba 20 euroni kuus. Kuulutustes küsitakse ka 25 ja 35 eurot kuus, kuid reaalsete tehingute puhul jääb lagi siiski 20 euro piirimaile. Kesklinnas asuvates A+ hoonetes jääb 1Partner Kinnisvara juhtivpartneri Tanel Tarumi ja Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani sõnul hinnatase vahemikku 12-16 eurot/m2. Tallinna mõistes tüüpilisemate kvaliteetsete büroopindade keskmine hind jääb Tinno hinnangul vahemikku 9-11 eurot ruutmeetri eest kuus. ( Jakobson 2013)

2014. aastal valitsevad tururendid

2014. aasta veebruaris ilmunud sõnavõtus väitis Margus Tinno, et tänasel hetkel pole ühtegi reaalset põhjust, miks peaks ärikinnisvara hinnad tõusma või langema . Pigem on näha mitmeid stabiilsuse märke, mistõttu olevat 2014 väljakutsete aasta. Kuna uusi projekte on uuesti tekkinud suhteliselt palju, kuid üürnikke on sarnaselt 2007. aastale märksa vähem, siis tuleb ärikinnisvaras ennast rohkem tõestada. ( Matsalu 2014)
Büroode üürihindade stabiilset püsivust prognoosib ka Tanel Tarum , kelle hinnangul on eelmisel aastal lisandunud ka hulgaliselt büroopindu. Uute hoonete puhul on spetsiaalselt üürniku vajadustest lähtuvalt valminud maksuameti ja statistikaameti uued hooned Ülemistel ja Tatari tänaval ning Paldiski maanteel valmis G4S-i uus peahoone . Ehituses on uued büroohooned Metalli 3 ja läheduses asuv Mehaanika tänava Mentori Ärimaja. Lisaks on Kawe teatanud, et Baltika kvartalisse plaanitakse uue büroohoone rajamist . Nimetatud majade peale on kokku pinda üle 40 000 ruutmeetri. (Kald 2014)
Domus Kinnisvara hindajad kirjutavad oma Kinnisvaraturu 2014. aasta ülevaates, et ka üürnike liikumine on aktiviseerunud ning prognoositakse selle jätkumist veel mõned aastad. Võrreldes mõne aasta taguse olukorraga on üürnikud liikumas uuesti kesklinna. Varasemalt äärelinna kolimise tingis paljuski uute hoonete ehitus, mis kerkisid just äärelinna Mustamäe, Rocca Al Mare ja Pärnu mnt piirkondadesse. Tol hetkel kesklinna uusi hooneid juurde ei lisandunud, kuid nüüd on seis muutunud ja valminud on ka Laeva 2 Navigatori maja suurusega 6000 m² ning Kentmanni 4 ärimaja suurusega 3500 m. (Domus 2014)
Seejuures on huvitav jälgida äärelinna ja kesklinna vahelise konkurentsi arengut. Mõlemat piirkonda kiidetakse eelkõige seal tegutsevate arendajate ja nende palgatud kinnisvarafirmade poolt kuid praktikas pole kusagile kadunud ka ummikute ja parkimisega seotud probleemid. Äärelinnas jätkab tugevat ehitustegevust Ülemiste City, kelle uus kolmiktorn mahus ca 20 000 m² on praktiliselt täitunud. Ehitusluba on ootamas järgmine 9000 m² suurune büroohoone ning teiste arendajate poolt on sel aastal äärelinnas valmimas veel varem nimetatud Metalli Maja suurusega 3800 m², Mentori Ärimaja 2000 m² ja 2500 m2 suurusega Sõpruse pst 157. Kesklinnas alustati uue kõrghoone ehitust aadressile Maakri 19/21, mis aastate pärast valmides pakub ca 20 000 m² äripinda. (Ibid.)

Trend parema kvaliteedi ja rohelisemate büroode suunas

Karmistunud konkurents ning stabiilne külgsuunas liikumine üürihindade osas on büroohoonete arendajaid ja omanikke oma hoone eristamiseks varasemast enam mõtlema pannud ka hoonete kommunaalkulude vähendamise, hoonete üldise kvaliteedi tõusu ja keskkonnasõbralikemate ehitusmaterjalide peale. Silmaga nähtavatest muutustest võib uutel hoonetel näha neljakordsete klaasidega aknaid ja nutikaid sisekliima jälgimise süsteeme. Töötajatele rohkemate võimaluste pakkumiseks on lisandunud ka erinevaid tugiteenuseid, näiteks Ülemiste City-s teenindusgalerii ja spordisaalid. (Domus 2014).
Kuna vanemate büroohoonete puhul on tihti probleemiks ruumide planeeringu jäikus, mistõttu on palju sügavat pinda, kuhu päevavalgus ei ulata, siis pööratakse uutel pindadel senisest enam tähelepanu ka just paindlikule ruumide planeerimisele (Ibid.). Seejuures tuleb nentida, et sarnaselt büroohoonete klassifitseerimise erisustele on arendajatel ka tihti üsna erinev arusaam keskkond säästvast mõtteviisist ja säästlikkusest, mis hetkel populaarsed märksõnad on. Siiski tõmmates paralleeli uuesti Fortoni Bulgaaria büroopindade klassifitseerimisega, siis on ka Eesti büroohoonete turg liikumas rahvusvaheliste A klassi büroohoonete suunas nende 21. sajandi mõistes.
Aktiivset turunduskampaaniat rohelise mõtteviisi osas tehakse ka Sõpruse puiestee 157 valimvat büroohoonet reklaamides , mille puhul rõhutatakse rahvusvahelisele Green Building serfitikaadi tingimustele vastavust, mille puhul on antud hoone Eestis esimene. Erilisi tegureid on hoone juures palju, mis tõstavad ka potentsiaalsete huviliste hulka, kuid lõpuks loeb reaalse üüritehingu juures üldjuhul siiski ka hind, mis antud juhul on tänu uudsetele meetoditele tavapärasest oluliselt kõrgem. ( Laks 2013)
Trendi kvaliteedi ja rohelisuse suunas kinnitab ka 2012. aastal Colliersi poolt tehtud üleeuroopaline uuring, kus peamistelt korporatiivsetelt üürnikelt küsiti, milliseid väljakutseid ja ootuseid nad kaaluvad oma kinnisvara alastes strateegiates. Peamiste leidudena tõi Colliers oma kokkuvõttes välja, et 84% ettevõtetest on üle vaadanud oma büroopindade kasutuse ning sellest lähtuvalt muudatusi teinud. Hoonete osas eelistatakse hea ligipääsetavusega atraktiivseid kõrge kvaliteediga hooneid, mis „suudavad hoida ja ligi tõmmata talente“. Makstavate tasude osas on trend üürikulude kokkuhoiule. Rohelisusega kaasnevat kõrgemat hinda üüripinna eest olid nõus maksma alla poole küsitletutest. (Douetil, Berretta 2012)

Kokkuvõte

Käesoleva analüütilise uurimistöö eesmärgiks oli uurida Tallinna büroohoonete turgu ning luua süsteemne ja kompaktne käsitlus nii büroohoonete klassifitseerimise peamistest meetoditest, kui ka 2007. – 2014. büroohoonete kinnisvaraturul valitsenud trendidest ning neid põhjustanud teguritest.
Uurimistöö teoreetilises osas selgitati lahti kinnisvaraga üldiselt ja büroohoonetega konkreetsemalt seotud oluliseimad mõisted, anti ülevaade büroohoonete erinevatest liigitustest ning toodi välja peamised büroohoonete arendamisega seotud põhitõed. Töö teises, büroohoonete klassifitseerimisele keskendunud osas, tutvustati büroohoonete klassifitseerimise rahvusvahelisi põhimõtteid, arutleti Eesti olukorra ja siinsete erinevate klassifitseerimise näidete üle ning toodi veidi näide Bulgaaria põhisest büroohoonete veidi kriitilisemast klassifikatsioonist. Seejuures ilmnes, et Eesti puhul on olemas nii kinnisvara hindajate, kui ka kinnisvarafirmade klassifikatsioonid, kuid sellele vaatamata kasutavad mitmed meedias sõna võtvad isikud üksnes nendele teadaolevatel alustel põhinevaid hinnanguid. Töö kolmandas, analüütilises osas selgus, et uurimistöö fookusesse valitud 8 aasta jooksul on Tallinna büroohoonete turgu valitsenud mitmed väga erinevad turutrendid ning läbi ületootmise, sellele järgnenud majanduskriisi ning uue stabiilse tõusu perioodi ollakse jõudnud küllaltki rahulikku stabiilsesse olukorda, kus äkilisemaid arenguid büroohoonete turul täna enam ei oodata. Huvitava asjaoluna selgus, et aastate jooksul on karmistunud konkurentsi tõttu pööratud aina enim tähelepanu ka hoonete keskkonna säästlikkusele ning tõusnud ka büroohoonete kvaliteet.
Uurimistöö puhul tuleb mõista, et kuivõrd kinnisvaraturg muutub küllaltki kiirelt, siis teaduslike teoreetiliste käsitluste kõrval tuli aktuaalsuse tagamiseks keskenduda ka tänapäevaste arvamusliidrite sõnavõttudele ja turuosaliste turuülevaadetele, kelle puhul on avaldatud seisukohad alati seotud siiski ka nende poolt hallatavate objektide ning varasemate kogemustega.
Autorit hinnangul on käesolev töö täitnud oma eesmärgi ning pakub põnevat lugemist ka teistele TTÜ majandusteaduskonna üliõpilastele.

Viidatud allikad

Aasmäe, V. (1999). Kinnisvaraomaniku ABC. Tallinn: Eesti Entsüklopeediakirjastus.
A Guide to Office Building Classifications; Class A, Class B, Class C. (2008). Square Feet Commercial Real Estate Blog. http://www.squarefeetblog.com/commercial-real-estate-blog/2008/07/06/a-guide-to-office-building-classifications-class-a-class-b-class-c/ (14.04.2014)
Arco Vara. (2012). Büroopindade turuülevaade (2012 II kv seisuga). Arco Vara. http://www.arcovara.ee/upload/turulevaated/EST/Broopindade_turulevaade_2012_II_kvartal.pdf (15.04.2014)
Brueggeman, B. W., Fisher D. J. (2008). Real estate finance and investments. 13th ed. New York : McGraw Hill International.
Bärenklau, A. (2013). Balti pangad näevad ärikinnisvaras laenukasvu. KPMG Baltics OÜ. http://www.kpmg.com/ee/et/issuesandinsights/articlespublications/pressiteated/lehed/cee-property-lending-barometer-2013.aspx (14.04.2014)
Davidson, C. (2009). What class is your office building? The Tenant Advisor. http://www.coydavidson.com/leasing-tips/what-class-is-your-office-building/ (15.04.2014)
Domus Kinnisvara. (2014). Kinnisvaraturu ülevaade http://www.domuskinnisvara.ee/kinnisvaraturu-ulevaade-2014 (14.04.2014)
Douetil, G., Berretta, B. (2012). EMEA Office Report H2 2012. Colliers International. http://www.colliers.ee/public/upload/reports/1361350423_emeaofficeoccupiersurvey2013outlookfinal.pdf (16.04.2014)
EVS 875-10:2013. (2013). Vara hindamine. Osa 10: Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus. Eesti Standardikeskus EVS.
Forton International. (s.a.). Office buildings quality standards and classification . Forton International JSCO. http://forton.bg/en/wp-content/office-grade-specifications.pdf (14.04.2014)
Guy, S., Henneberry J. (2002). Development and developers: perspectives on property. Oxford: Blackwell Science.
Jakobson, I. (2013). Büroopindade hüplik hind. Äripäev. http://www.aripaev.ee/?PublicationId=afcba0d5-0aab-48ba-93ee-113fc80104fd&ref=rss (14.04.2014)
Kald, I. (2014). 1Partner: büroode üürihinnad tänavu ei muutu. Äripäev. http://www.aripaev.ee/ Default. aspx ?PublicationId=03c0e158-fe7c-46da-88da-2ea2ea1546f7 (14.04.2014)
Kinnisvara mõisted. Kiriku Varahaldus OÜ. http://www.eelk.ee/varahaldus/moisted.php (18.04.2014)
Kuhlbach, H., Priske, P., Lauren, A. (2002). Kinnisvaraõpik: Kinnisvaraturu regulatsioon peale Võlaõigusseaduse jõustumist. Tallinn: Agitaator.
Laks, H. (2013). Eesti esimene Green Building kontseptsiooniga büroohoone saab täna nurgakivi . http://www.bioneer.ee/eluviis/roheline_kontor/aid-16099/Eesti-esimene-Green-Building-kontseptsiooniga-b%C3%BCroohoone-saab-t%C3%A4na-nurgakiv i (14.04.2014)
Linnamäe, L. (2009). Ärikinnisvara finantseerimiseks raha ei ole ja raha ei tule. E24. http://e24.postimees.ee/120699/arikinnisvara-finantseerimiseks-raha-ei-ole-ja-raha-ei-tule (15.04.2014)
Luts, T. (2009). Eesti kinnisvaraturu ülevaade 2009. Arco Vara. http://www.arcovara.ee/upload/turulevaated/EST/Eesti_kinnisvaraturu_levaade_2009_Arco_Vara.pdf (21.04.2014)
Matsalu, E. (2014). Ärikinnisvaras tuleb ennast rohkem tõestada. Äripäev. http://www.haldusuudised.ee/?PublicationId=05E2CB57-F55E-4E5E-ADFE-72A10DACBB0E&ref=rss (16.04.2014)
Roosimaa, A. (2014). Kinnisvara. Büroomaja hindamine muutub lihtsamaks. Äripäev. http://leht.aripaev.ee/?PublicationId=A38BEABA-A8F8-4219-B055-D632208AC791&paperid=F03FFD7C-98E6-42FB-8655-6257659087EB&selectedDate=2014-02-03 (14.04.2014)
Sorainen. (2014). Real Estate Market Report 2013: Baltic States Capitals. Ober- Haus Kinnisvara AS. http://www.adaur.ee/wp-content/2013/07/Ober-Haus_Market_Report_Baltic_States_2013.pdf (14.04.2014)
Toompark, T. (2003). Büroohoone arendamine. http://www.adaur.ee/refereering-buroohoone-arendamine/ (20.11.2013)
Tomson, A. (2013). DTZ Property Times: Baltic office H2 2012. http://www.dtz.ee/index.php?sisu=turuylevaated&mid=92&lang=est&dokId=159 (14.04.2014)
Tomson, A. (2014). DTZ Property Times Baltic States Office Q1 2014. http://www.dtz.ee/failid/File/DTZ+Property+Times+Baltics+Office+Q1+2014.pdf (28.04.2014)
Tosso, E. (2007). Äärelinna büroopindade valik muutub laiaks. Äripäev. http://leht.aripaev.ee/?PublicationId=464dc490-fb94-4024-9b75-258ddc8543a9&articleid=13691&paperid=3B6643D5-9253-4CAC-80AE-83E8CFC473E2 (21.04.2014)
Tosso, E. (2012). A+ kvaliteediklassi kuuluvad vaid südalinna uued büroomajad. E24. http://e24.postimees.ee/938564/a-kvaliteediklassi-kuuluvad-vaid-sudalinna-uued-buroomajad (19.04.2014)
Trubetskoi, M. (2011). DTZ Eesti Kinnisvaraturu ülevaade I kvartal 2011. http://www.dtz.ee/dtz/failid/File/Eesti_kinnisvaraturu_yevaade_Ikv_2011.pdf (14.04.2014)
Ulst, J. (2005). Üürileping versus rendileping. – MaksuMaksja . Eesti Maksumaksjate Liit. http://www.maksumaksjad.ee/modules/smartsection/item.php?itemid=168 (14.04.2014)
Võlaõigusseadus. Vastu võetud Riigikogus 26.09.2001. a – RT I 2001, 81, 487; RT I, 29.11.2014, 4.