KORTERITE OSTU-MÜÜGI ANALÜÜS JÕHVIS JA NARVAS (0)

TALLINNA TEHNIKAÜLIKOOL
Majandusteaduskond
Ärikorralduse instituut
Ettevõtluse õppetool
Triinu Viikholm
Korterite ostu-müügi analüüs jõhvis ja narvas
Kodutöö nr 1
Emeriitprofessor Ene Kolbre
Tallinn 2014

SISUKORD

SISUKORD 1
SISSEJUHATUS 2
1.KORTERITE OSTU JA MÜÜGI DÜNAAMIKA JÕHVIS JA NARVAS PERIOODIL 01.01.2012 – 30.06.2015 3
2.HINNANG MUUTUSTELE JA NENDE PÕHJUSTELE 9
3.PROGNOOS 17
KASUTATUD MATERJAL 20
LISAD 22
Lisa 1. Tehingute arv. 22
Lisa 2. Tehingute üldine summa 23
Lisa 3. Keskmine m2 hind 24
Lisa 4. Kinnisvaraportraal www.kv.ee ning Maaameti kinnisvarastatistika erinevus m2 põhiselt. 25
Lisa 5. Jõhvi korterite ost-müük standardhälve 26
Lisa 6. Rahvastiku arv Narvas, Jõhvi vallas ning linnas perioodil 01.01.2012 – 05.06.2015 27
Lisa 7. Kinnisvaraportaali www.kv.ee väljavõte müügis olevate korterite kohta 28

SISSEJUHATUS

Käesoleva töö eesmärk on analüüsida Jõhvi ning Narva korterite ostu-müügiturgu. Turuanalüüs koostatakse selleks, et anda ülevaade kinnisvara hetkeolukorra kohta ning prognoosida lähituleviku kohta.
Töö esimeses osas on välja toodud aastate 2012 kuni käesoleva hetkeni hindade dünaamika (kvartalite kaupa). Töös ei ole välja toodud Narva erinevate rajoonide võrdlust.
Töö teises osas antakse hinnang muutustele ning selgitatakse välja muutuste põhjused. Nimetatu põhjuste analüüsimisel on kasutatud nii meedia väljavõtteid, arengukavasid kui ka kohaliku kinnisvarahindaja ütlusi.
Kolmandas osas on välja toodud prognoos koos põhjendusega järgnevaks kolmeks aastaks. Seejuures on arvestatud ka linnade tuleviku arenguplaane.

KORTERITE OSTU JA MÜÜGI DÜNAAMIKA JÕHVIS JA NARVAS PERIOODIL 01.01.2012 – 30.06.2015

2012 aastal oli Jõhvis korterite müügiarv 156, järgmisel aastal aga juba 215, mis näitab 38% tõusu (s.o. 59 tehingu võrra). 2014 aastal aga tehingute arv vähenes 6 võrra ning kokku oli tehinguid 2014 aastal 209, s.o. langus 3% võrreldes 2013 aastaga, kuid samas tõus 34% võrreldes 2012 aastaga.
2015 aastal tehtud tehingute arvu kohta saame teha ülevaate esimese kahe kvartali kohta. Maaameti andmetest nähtub , et võrreldes sama perioodiga 2014 aastal (s.o. kaks esimest kvartalit), on toimunud hinnalangus 27,6% (s.o. 33 tehingu võrra väiksem).
Narvas oli 2012 aastal tehingute arv 652 ja juba järgmisel aastal (2013) oli tehingute arv 669. Võrreldes 2012 aastaga oli tehingute arvu tõus 2,5% (17 tehingu võrra). 2014 aastal oli tehingute arv 693, mis tähendab samuti tõusu võrreldes 2013 aastaga 3,4% (s.o. 24 tehingu võrra) ning 2012 aastaga võrreldes 5,9% (s.o. 41 tehingu võrra).
Narva 2015 aasta kohta saab öelda, et teises kvartalis on toimunud tõus, mis on vastupidine viimase kolme aasta sama perioodi dünaamikat jälgides kus 2012-2104 aastatel on toimunud teises kvartalis alati langus. Tõus on aga nii väikene, et kahe kvartali tehingute arv kokku on aga siiski madalam võrreldes 2014 aastaga (langus 8,5%, so on 30 tehingut vähem), 2013 aasta kahe kvartaliga võrreldes 1 tehingu võrra väiksem, kuid 2012 aastaga võrreldes 7 tehingu võrra suurem. Eelpool nimetatud andmed kajastuvad Joonisel 1.
Joonis 1. Tehingute arv Jõhvis ja Narvas perioodil 01.01.2012 – 30.06.2015 (Ost-Müük).
Allikas: Lisa 1
Võrreldes aga korterite-ostumüügitehinguid tehingute üldise summa alusel, näeme, et ka tehingute summad on märkimisväärselt rohkem tõusnud protsentuaalselt kui tehingute arvu põhiselt. Vastavad näitajad on ära toodud Tabelis 1.
Tabel 1. Tehingute arvu ning summade protsentuaalsed muutused võrreldes eelnevate aastatega.
 
Jõhvi tehingute arv
Narva tehingute arv
Jõhvi tehingute summa
Narva tehingute summa
2013 vs 2012
38%
2,50%
56,40%
19,80%
2014 vs 2013
-3%
3,40%
12,70%
19,90%
2015 I ja II vs 2014 I ja II
-27,60%
-8,50%
-30,10%
-0,35%
Allikas: Lisa1, Lisa 2 ja Lisa3.
Nagu tabelist 1 nähtub, on Jõhvi ning Narva korterite tehingu üldised summad kasvanud (aastate lõikes). Kuid vaatame hindade dünaamikat täpsemalt ehk kvartalite põhiselt.
Jõhvis oli 2012 aasta I kvartalis tehingute üldine summa 484 258 € (joonis 2), II kvartal aga vähenes ligi 2 korda ning jäi 239 966 € juurde. Kuid juba III kvartal oli summa 440 008 €, mis tähendas tõusu 83,3% ning IV kvartal summas 432 189 €, mis oli kolmanda kvartaliga võrreldes jälle kerges languses.
2013 aasta algas aga uuesti lootusandvalt, kus tehingute üldine summa oli 541 829 €, mis on 25,3% kasv. Nii nagu 2012 aastal, oli ka 2013 aasta teine kvartal languses, kuid mitte nii suurel hulgal kui 2012 aastal. 2013 aasta II kvartali langus jäi 8% juurde. Sama aasta III kvartal ja IV kvartal olid aga kindla tõusuteel ning ka aasta suurimate tehingu väärtustega, vastavalt kasv III kvartalis võrreldes II kvartaliga on 41,7% ning IV kvartali kasv võrreldes III kvartaliga näitas 4,5% tõusu. Samas oli neljandas kvartalis tehingute arv 7 võrra väiksem (s.o. 12,7% langus). Seda põhjendab IV kvartalis suurem keskmine ruutmeetri maksumus (joonis 3), mis terve 2013 aastal oli tõusvas trendis (2012 aastal olid ruutmeetri keskmine maksumus kvartaalses arvestuses langeva trendiga). Siinkohal on oluline välja tuua oluline erinevus mediaani ning keskmise vahel. Kui keskmine m2 hind tõusis 7,8%, siis mediaani pealt näeme hoopis languse 7,7%.
2014 aasta I kvartal erines 2013 IV kvartalist 5,2% ning tõi juurde eelmise kvartali tehingute summale 38 494 €. 2014 aasta I kvartal aga oli suurem 2013 aasta samal perioodil 44%. 2014 aasta II kvartal oli jälle langenud 10,6% võrra. Kusjuures tehingute arv oli kasvanud 5,6%. Sellist langust põhjustas aga keskmise ruutmeetri maksumuse vähenemine 7,8% võrra. Samas III kvartal oli tõusnud 20,1 %. Sama aasta viimane kvartal aga oli languses nii tehingute summa osas (langus võrreldes eelmise kvartaliga 40,9%), kui ka tehingute arvu poolest (langus 21,8%) ja ka keskmise ruutmeetri hinna maksumuse osas, mis oli aasta madalaim 233,12 €/m2 kohta (langus 19,7%).
2015 aasta I kvartal võrreldes eelneva aasta IV kvartaliga tehingute summa alusel jäi suhteliselt samaks langedes ainult 1%, nagu ka tehingute arv ning keskmine ruutmeetri maksumus. 2015 aasta II kvartal aga näitas taas tõusu 10%, seejuures tehingute arv vähenes 18,6% ja ruutmeetri keskmine maksumus tõusis 32,2%. 2015 aasta kaks esimest kvartalit on aga Jõhvis 2013 aasta ja 2014 aasta madalaimal tasemel. 2013 aastal oli vastav näitaja 43,2% suurem ning 2012 aastal oli vastav näitaja 1% võrra suurem. Samal ajavahemikul on aga keskmine ruutmeetri maksumus suurim, mis näitab, et kõige enam mõjutas tehingute summat tehingute arv olles kolme aasta peaaegu madalaimal tasemel (35 tehingut). Sellest madalaim tehingute arv analüüsitaval perioodil oli 2012 aasta teises kvartalis 23 tehingu juures.
Ka Narva turul on näha 2012 aasta teises kvartalis langust, mis jäi aga 3,8% juurde (Jõhvis aga tunduvalt rohkem oma 50% juures). Kolmas kvartal lõpetas Narvas aga tõusuga 5% ning IV kvartal jäi üldkokkuvõttes samaks. Samal ajal kui Jõhvis oli üldine tehingute summa kolmandas kvartalis rekordiline 83% tõusus, millele järgnes aga ligi 2% langus. Ruutmeetri keskmine hind Narvas aga 2012 aastal erines minimaalselt. Madalaim ruutmeetri maksumus oli esimeses kvartalis olles 347 €/m2 ning kõrgeim II kvartalis (368,38 € / m2).
2013 aasta I kvartal tehingute üldsummas algas Narvas 18,3% tõusuga. Tõusis ka ruutmeetri keskmine maksumus ligi 13%. Tehingute arv seejuures tõusis vaid 3%. II ja III kvartal olid aga väikeses languses vastavalt 4% ja 7%. Seevastu II kvartalis keskmine ruutmeetri maksumus tõusis 10,4% kuid langes uuesti III kvartalis 7% võrra. Neljas kvartal näitas tõusu, mil tehingute summa suurenes 27,8% võrra. Samal aastal, Jõhvis, oli suurem tõus aga juba ära kolmandas kvartalis suurusjärgus 41,2%. Neljandas kvartalis tõusis Narvas keskmine ruutmetri maksumus 6,4% ning lisatõuke üldsumma suurenemisele andis tehingute arvu tõus 18,5%. Kokkuvõttes 2013 aastal tõusis tehingute üldsumma 19,8% võrreldes eelmise aastaga. Samuti tõusis ruutmeetri keskmine maksumus 19,2%. Tehingute arv erines aga vaid 2,6%. Sama perioodi jooksul tõusis Jõhvis tehingute arv vaid 5,8%, mis tähendab, et aastase tehingute summa suurenemise (s.o. 56,4%) saavutas Jõhvi tänu tehingute arvu 37,8% suurenemisele.
2014 aastal esines Narva tehingute summas minimaalseid kõikumisi. Esimene kvartal oli tõus 5,7%, teisel kvartalil tõusu ei olnud. Kolmandas kvartalis tabas kerge langus 2% ning neljas kvartal möödus muutusteta. Samas tänu sellele, et ei toimunud ka märgatavaid langusi võib aastakokkuvõttes öelda, et tehingute üldsumma kasvas 19,9%. Suhteliselt stabiilselt kasvas ka ruutmeetri maksumus, kus esimeses kvartalis 2014 aastal oli maksumus tõusnud 4,9% võrreldes 2013 aasta IV kvartaliga, ning järgneval kvartalil (II), tõusis lisaks 6,3%. Kuigi kolmandas kvartalis oli ruutmeetrimaksumus kerges languses, tõusis see taas IV kvartalis ning andis aasta lõpuks tõusu 2013 ees 13,8% (sama aasta kohta tõusis Jõhvis korterite keskmine ruutmeetri maksumus 12,8%). Selline hinnatõus näitab, et tehingute summa maht kasvas eelkõige tänu keskmise ruutmeetri maksumusele, kuna tehingute arv kasvas vaid 3,6%. Jõhvis sama aasta võrreldes 2013 aastaga aga kaotas tehingute arvu pealt 2,8% ning tehingute summa kasvas pigem tänu keskmisele ruutmetri hinnale.
2015 aasta I kvartalis on tehingute üldsummas Narvas taas väikene langus (5%), seda eelkõige tehingute arvu vähenemise pealt (langus 5,3%), kuna keskmine ruutmeetrihind vähenes minimaalselt 1%. Teises kvartalis oli tehingute üldine summa taas kasvanud võrreldes eelneva kvartaliga 12,5%, mida toetas tehingute suurenemine 4,5% ja ruutmeetri maksumuse tõus 2,8%. Ka Jõhvis toimus tehingute üldise summa tõus 10,8%, kuid siin oli oluliseks teguriks keskmise ruutmeetri hinna kasv 32% kuna tehingute arv samal perioodil langes 18%.
Jõhvi turu puhul peab arvestama ka sellega, aastane tehingute arv jääb 40 ringi, mis on piisavalt väike iga statistilise andme eksponentsiaalsele kasvamisele või vähenemisele. Lisaks on Jõhvis 2007 aastal ehitatud korterelamu , mille puhul ruutmeetri maksumus hakkab 1008 eurost, erinedes üldisest ruutmeetrimaksumusest, mis jääb 400 € kuni 600 € juurde. Selline kahekordne erinevus võib oluliselt mõjutada turu keskmisi hindasid.
Joonis 2. Tehingute üldine summa perioodil 01.01.2012 – 30.68.2015 (Korterite ost-müük).
Allikas: Lisa 2.
Huvitav on siinkohal veel välja tuua, et nii Jõhvis kui ka Narvas on keskmine ruutmeetrihind enamus kvartalites kõige odavam korteritel, mille m2 jääb 30 ja 40 vahele (Jõhvis vastav näitaja madalam 9 juhul 15st ning Narvas vastav näitaja madalam 8 juhul 15st). 1
Joonis 3. Pinnaühiku hind (eur / m2)
Allikas: Lisa 3
Kokkuvõttes võib öelda, et mõlemal turul on toimunud üldiselt tõus nii tehingute arvu kui ka ruutmeetri keskmise hinna osas. Kui vaadata Jõhvi ja Narva hinnadünaamikat aastapõhiselt, tundub kokkuvõttes Narva korterite ostu-müügi turg stabiilsem. Samas kui vaadata kvartalipõhiselt on näha suuri kõikumisi. Jõhvi turg seevastu on aastate kokkuvõttes järskude tõusudega ning väikeste langustega . Kvartalipõhiselt aga nii suuri kõikumisi ei esine kui Narva turul. Mõlema turu kohta võib öelda ka seda, et keskmine ruutmeetrihind on viimase kolme aasta jooksul olnud tõusva trendiga.

HINNANG MUUTUSTELE JA NENDE PÕHJUSTELE

Jõhvi peamine asustus on koondundud Jõhvi linna ja linna lähedusse (eelkõige Ahtme asulasse). Statistikaameti andmetel elab linnas 10669 elanikku, vallas kokku aga 12567 elanikku. See tähendab, et linnas elab ligikaudu 85 % kogu valla elanikest. Statistikaameti andmetest ka nähtub, et alates 2012 aastast on Jõhvi valla elanike arv vähenenud 4,1%, Jõhvi linna elanike arv 3,7% (lisa 5).2
Jõhvi valla halduskeskus Jõhvi linn on kujunenud regionaalseks keskuseks, mis pakutavate kaubandus- ja teenindusvõimalustega toetab naaberomavalitsuste arengut. Linna lähiümbruses (ca 15 km raadiuses) elab ligikaudu 65 000 inimeset .
Valla ruumilise arengu üks tähtsamaid mõjutajaid on mäetööstus (ja sellega kaasnevad tööstused). Kaevanduste ja karjääride tegevus ei mõjuta mitte ainult sotsiaalseid protsesse ja mõjusid looduskeskkonnale, vaid seab kitsendusi hilisemale ehitustegevusele. 3
Ruumilist arengut toetab valla hea logistiline asukoht – valda läbivad transiidikoridoridena riigi põhimaanteed Tallinn-Narva ja Jõhvi-Tartu-Valga ning Tallinn-Narva raudtee .4
Nagu näha, mõjutavad Jõhvi linna korterite ostu-müügi tehinguid paljud tegurid. Kindlasti mõjub positiivselt Jõhvi valla arengukava, mis on aastateks 2012 – 2020 paljulubav. Jõhvi vald on endale seadnud peamiseks eesmärgiks parandada piirkonna mainet, tõsta elukeskkonna kvaliteeti ning ka elanikkonna ettevõtlikkust ja tööjõu kvaliteeti. Maine tõstmisele mõjus positiivselt Jõhvis 2015 aastal kontserdimajas toimunud Vabariigi Aastapäeva Ball.
Lisaks, Jõhvi valla eesmärkide täitmise püüdlusi näitavad Jõhvi valla poolt kehtestatud detailplaneeringud Jõhvi linnas. Alates 2012 aastast on kehtestatud mõned detailplaneeringud olemasolevate ärihoonete laiendamiseks ning samapaljude elamute ehitamiseks. 5
2014 mais on kinnitatud ärihoonete laienduste ettepanekud. Sama aasta veebruaris kehtestati veel üks detailplaneering, millega anti ärimaale ehitusluba. Lisaks kehtestati veebruaris ka detailplaneering, millega määrati ehitusõigus äri-, majutus - ja ühiskondlike hoonete ehitamiseks, sh ujula ja jäähalli püstitamiseks ning planeeringuala liikluskorralduse lahendamiseks. Käesoleval hetkel on eelpool nimetatud hoone ehitusjärgus ning selle valmimist ootavad elanikud kannatamatult, kuna seni on kohalikel sisesportimisvõimalused Jõhvi spordikoolihoones.
Uutele korterelamutele aga detailplaneeringuid ei ole kehtestatud. Viimane uus korterelamu ehitati 2007 aastal. Antud korterelamu m2 hinnad käesoleval hetkel algavad 1084 € / m2. (üldpind 72,9 m2). Majas on 32 korterit6 ning kinnisvaraportraali www.kv.ee ja www.city24.ee andmetel on selles majas müügis 3 korterit .
Jaanuaris 2015 aastal kehtestas Jõhvi vallavalitsus detailplaneeringu Tartu mnt 11b krundile , kuhu on kavandatud ehitada kuni 11m kõrguse ärifunktsiooniga hoone (kauplused, teenindus), mis näitab, et Jõhvi linnas on kavas luua lisatöökohti ning parandada inimeste majanduslikku kindlustunnet .
Kinnisvaraportraali KV andmetel on hetkel kortereid müügis 198 (lisa 5), mille keskmine hind on 405 € / m2 kohta. Kui võrrelda aga II kvartali keskmist m2 hinda Maaameti hinnastatistikaga, on erinevus 25%. Inimeste ootused korteri müügist saadava summa eest on suuremad, kui reaalselt saadav tehingumaksumus. Samas 2014 aasta statistika alusel ootasid inimesed m2 hinna pealt 55% suuremat müügihinda (ruutmetri keskmine maksumus Maaameti andmetel 2014 aastal oli 258 € /m2 ning KV kinnisvaraportraali alusel 400 € /m2 kohta). Võib väita, et 2014 aasta viimase kvartali suur kukkumine tehingute arvus ning ruutmeetri maksumuses tõi inimeste ootused reaalsusele lähemale. Vaadates aga 2015 aasta II kvartali hindade taastumist 2014 kolmanda kvartali tasemele , sealjuures tehingute arvu vähenemist, on ostetud pigem kallimaid kortereid (inimesed otsivad paremat hinna ning kvaliteedisuhet).
Joonis 4. Ruutmeetrihinna võrdlus KV.ee lehel olevate hindadega. MÄRKUS . KV.ee hinnastatistika kättesaadav alates 2012 IV kvartalist.
Allikas: Lisa 4
Kui Jõhvis üleüldiselt ruutmeetri hind (tabel 3) tõuseb mediaaniga vastavuses on kõige suurem lahkeli 2013 IV kvartalis, kus Mediaan erineb keskmisest 42%. Nagu eespool nimetatud on selleks mõjutajaks suure tõenäosusega üksiku kallima objekti mahamüümine uues korterelamus, milletõttu mediaan langes, kuid samas keskmine tõusis (Joonis 3). Kuna töö autor ei pääse ligi tehingu täpsetele detailidele, jääb eelnev oletus vaid hüpoteesiks ning ei ole hetkel kindlalt kinnitatav või ümberlükatav.
Oluline on siinkohal ka välja tuua standardhälve, mis samal perioodil tõusis 19,6% (Joonis 5). Standardhälve iseloomustab vastuste hajuvust keskmise ümber. Seega näitab standardhälve tüüpilist erinevust üldisest keskmisest. Kui standardhälve on suur, siis võib arvata, et hinnad on üldisest keskmisest kaugel. Kui standardhälve on väike, siis on hinnad üldise keskmise lähedale.
Joonis 5. Standardhälve Jõhvi korterite ost-müük
Allikas: Lisa 5
Narva on Eesti suurim piirilinn ning peale Eesti ühinemist Euroopa liiduga 2004. aastal sai Narvast Euroopa Liidu piirilinn. Vaadates Narva linna suurust, on linn Eestis rahvaarvult kolmas (esikohal Tallinn ning teisel kohal Tartu).7 Nii nagu Jõhvis, on ka Narvas elanikkonna arv pidevalt vähenenud. Narva linn on aga üks suurimaid linnu Eestis, mis on rikas rahvusliku koosseisu poolest. (vaata Joonis 4).
Joonis 6. Narva elanikkonna rahvuslik koosseis (01.01.2015).8
Kuigi vene rahvusest on üle poole elanikkonnast, tuleb siinkohal ka välja tuua kodakondsuse alusel jaotus (Joonis 6.)
Joonis 7. Narva elanikkonna jaotus kodakondsuse järgi seisuga 01.01.2015. 9
Kuna Narva linnas moodustavad nii suure osa kodakondsusest venelased on Narva linna kinnisvaraturg suurema vastuvõtlikkusega Venemaa-Eesti poliitilistele suhetele ja ka majanduslikule olukorrale.
Seetõttu võib öelda, et suurimaid mõju korteritehingutele avaldasid 2014 IV kvartalis pankade poolt väljastatud negatiivsed prognoosid , mis olid nii karmid tänu pingelisele olukorrale, mis tekkis Venemaa ning Ukraina vahel ning sellest tulenevatele sanktsioonidele. Seda iseloomustab ka plahvatuslik kasv korterimüüki paiskamisel 2015 aasta alguses, mis tegelikult juba algas mais 2014. (Joonis 7)
Joonis 8. KV.ee andmetel korteripakkumiste arv.
Algallikas : lisa 7.
Nagu eelnevalt jooniselt nähtub, on korterite pakkumiste arv tõustnud alates mai 2014. Kuid kuna tehingute arv aga 2014 aasta teises kvartalis tegi languse (Joonis 1) on näha ka turu iseeneslikku korrigeerumist oodatava turuhindade osas (Joonis 8). Selline hindade ootuste vähenemine kajastus ka tehingute üldsumma vähenemisel (joonis 2).
Joonis 9. Ruutmeetrihinna võrdlus KV.ee lehel olevate hindadega. MÄRKUS. KV.ee hinnastatistika kättesaadav alates 2012 IV kvartalist.
Allikas: Lisa 4
Lisaks andis positiivse tõuke mõlemale turule töötuse määra vähenemine (2014 aasta keskmine 7,4 % aga 2015 aastal II kvartalil Statistikaandmete kohaselt 6,5%).
Ühe suurima hüppe tegi Narva kinnisvaraturg 2013 IV kvartalis. Sellele sündmusele annab hea ülevaate Domus Kinnisvara oma 2013 aasta kohta tehtud aruandes.
Nimelt, kuna Narvas uusi arendusprojekte ei olnud, on kõrgema hinnaklassi objektideks väga heas seisukorras korterid. Piirkonna elanike ostuvõime suurenemisele aitavad kaasa mitmed suured ehitusprojektid ning Soomes teenitav kõrgem palk. Lisaks on Narva korterituru mõjutajaks piirkonna suured ehitusprojektid, kus kasutatakse palju sissetoodud tööjõudu, kes vajavad elamispinda. Suurenenud nõudlus põhjustas üürihindade tõusu, mis omakorda kandus ostuturule, kus tehinguid tegid kohalikud elanikud.
Nõudlusele vastavate korterite hinnakasvu üheks põhjuseks on väga heas seisukorras 1- ja 2-toaliste korterite väike pakkumine, enamiku pakkumistest moodustavad halvas ja rahuldavas seisukorras korterid. 2013.a. I kvartali seisuga on 1-ja 2-toaliste korterite hinnad võrreldes 2012.a. IV kvartaliga tõusnud kuni 10%. 2013.a. jooksul 1- ja 2-toaliste korterite hinnad pole muutnud ja olid vahemikus 456-461 €/m².
Ka nõudlus 3- ja 4-toaliste korterite vastu on kasvanud. Eelistatakse 3- ja 4-toalisi kortereid 9-korruselistes majades Kalevi, Soldino ja Pähklimäe piirkondades. Selliste korterite müügihind (heas/rahuldavas seisukorras, pindala 58-70 m²) jääb üldjuhul vahemikku 35 000 kuni 45 000 € (m² hind keskmiselt 470 €). Heas seisukorras korterid maksavad kuni 50 000 € ja rohkem (m² hind keskmiselt 700 €). Kasvanud ostu-müügitehingute taga võib osaliselt olla tõusnud üürihinnad (nt 3-toalise korteri üürihinnad võivad olla kuni 500 € kuus), mistõttu eelistatakse kortereid osta.
Korterite ostjaks on peamiselt kohalik elanik. Makse- ja laenuvõimelised on perekonnad, kus käivad tööl kaks inimest. Oluliseks ostujõu mõjutajaks on välismaal teenitav palk – Soome, Venemaa jms. 10

PROGNOOS

Swedbank august 2015 majandusülevaate 11 ja Rahandusministeeriumi 2015 aasta kevadise majandusprognoosi12 järgi on oodata majanduskasvu 2% lähedal. Lisaks nafta hind ja tööjõumaksude langetamine toetab tarbimisvõimet ning tarbimiskindlust. Selle põhjal võib eeldada Eesti kinnisvaraturul taas tagasihoidlikku tõusu, eelkõige aga korterite hindade osas. Eelpool nimetatut kinnitab ka Rahandusministeeriumi prognoos13, kus aeglase inflatsiooni tõttu püsib Euroopa Keskpanga rahapoliitika leebe ning see hoiab euroala intressimäärad lähiaastatel madalal. Euroala rahaturu intressimäärad alanevad prognoosi eelduse kohaselt 2016 . aastal 0%ni ning hakkavad seejärel aeglaselt tõusma. 2017 . Aastal kerkib Euroopa pankade lühiajaline intressimäär, 3 kuu EURIBOR , aasta keskmisena 0,21%ni. Madalad intressimäärad ja paranenud rahastamistingimused peaks looma soodsa pinnase investeerimisaktiivsuse kasvuks.
Kuna Eesti kinnisvaraturg stabiliseerub, jääb selle aasta eluasemeinvesteeringute kasv taas varasemast aeglasemaks. Kinnisvara hinna tõus aasta jooksul pidurdub ning hinnad kerkivad ülejäänud prognoosiaastatel varasemast mõõdukamalt, samas tempos kui sissetulekud. Laenutingimused ja intressimäärad lähiaastatel märgatavalt ei muutu ja püsivad tänu väga madalale baasintressimää- rale soodsad. Kuigi pankade võime reaalsektorit rahastada on hea, ei soovita praeguse kasumlikkuse säilitamise nimel marginaale vähendada. Suuremate pankade konkurents turuosa pärast on mõõdukas. Aeglasema hinnatõusu, kasvanud sissetulekute ja soodsate rahastamistingimuste tõttu püsib ka ülejäänud prognoosiperioodi jooksul nõudlus uute eluruumide järele. Eluasemeinvesteeringute kasv kiireneb seetõttu 2016.–2017. aastal 4–5%ni. Eluasemelaenude portfelli kasv lähiaastatel tasapisi hoogustub, 2017. aastal ligikaudu 5%ni, kuid jääb sissetulekute omast endiselt aeglasemaks. 14
Lisaks prognoosib Rahandusministeerium15, et on oodata ehitusmahtude kasvu. Ehitusmahu kasvu pidurdas 2014. aastal avaliku ja energeetika sektori investeeringute vähenemine, mis kahandas rajatiste ehitust. Eelseisev avaliku sektori investeeringute kasv ja ettevõtete investeeringute järkjärguline suurenemine kergitavad nõudlust ehitusteenuste järele. Elamuehitus suureneb aga majapidamiste reaalsissetulekute paisumise toel.
Erinevate kinnisvaraportraalide ning kinnisvarafirmadega tutvudes ei leidnud töö autor ühtegi uusarendust Narva (ega ka Jõhvi) linnas käesoleval hetkel. Samuti ei ole kehtestatud ega alustatud menetlust 2014 aastal ega ka 2015 aastal detailplaneeringuid uute korterelamute ehitamiseks.16 Seega, arvestades küll erinevaid prognoose Eesti kinnisvaraturule, kuid pidades silmas analüüsitava piirkonna korterituru üldist seisukorda ning tendentsi , leidis töö autor, et Narvas ja ka Jõhvis ei ole oodata nõudluse puudumise tõttu uute korterelamute ehitamist lähima 3 aasta jooksul. Nii väikese linna kohta nii stabiilne pakkumiste arv (Joonis 8) näitab, et pigem on oodata kinnisvarahindade tõusu ruutmeetrimaksumuse ja/või tehingute arvu pealt.
Joonis 10. Jõhvi korterite pakkumiste arv kinnisvaraportraali www.kv.ee alusel
Algallikas: Lisa 5
Jätkuvalt aga otsitakse kortereid, mis on hea kvaliteedi ning hinnasuhtega, mis tähendab, et kinnisvaraomanikud selles sektoris näevad võimalust korteri väärtuse tõstmiseks renoveerimise näol. Selle tõttu on oodata korterite ruutmeetri hinna väikest tõusu ning tõusu tehingumahtude pealt, kui just ei juhtu midagi drastilist nagu näiteks mõne suurettevõtte sulgemine , mis hakkab mõjutama inimesi psühholoogiliselt, kes samas piirkonnas elavad aga ei ole ettevõttega otseselt seotud.
Narva korterituru kasvu hoiab lisaks eeltoodle veel tagasi ka suures osas poliitiline olukord Euroopa ning Venemaa vahel. Ühelt poolt inimeste sissetulekud ning majanduslik kindlustunne küll kasvab, kuid pideva ootuse mõjutus on piisavalt suur, et hoida tagasi inimeste poolt tehtavate tehingute suurejoonelist kasvu.

KASUTATUD MATERJAL

Maaameti kinnisvara hinnastatistika päringud www. maaamet .ee/kinnisvara (12.09.2015)
Eesti Statistika andmebaasid http://www.stat.ee/andmebaas (12.09.2015)
Jõhvi üldplaneeringu seletuskiri file:///C:/ Users /Kasutaja/Downloads/Johvi_YP_SELETUSKIRI.pdf (12.09.15)
Jõhvi Vallavalitsuse ehituse, planeerimise ja maakorralduse teated http://www.johvi.ee/?q=ehit_plan_teated (12.09.2015)
Kinnistusraamat http://www.rik.ee/et/e-kinnistusraamat (13.09.15)
Narva linna arengukava 2008 – 2018 https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/4081/0201/4037/Narva%20linna%20arengukava%202008-2018%20est.pdf # (13.09.15)
Narva arvudes http://www.narva.ee/ee/vasakpoolsed/narva_arvudes/page:3295
(14.09.2015)
Domus Kinnisvaraturu ülevaade 2013 aasta kohta. file:///C:/Users/Kasutaja/Downloads/Domus%20Kinnisvara%20kinnisvaraturu%20%C3%BClevaade%202014.pdf (14.09.15)
Swedbank Eesti ja maailmamajanduse prognoosid https://www.swedbank.ee/business/infoportal/portal/analysis/forecast?language=EST (13.09.15)
Rahandusministeeriumi majandusprognoosid http://www.fin.ee/majandusprognoosid (13.09.15)
Narva linnavalitsuse arhitektuuri- ja linnaplaneerimise amet. http://www.narvaplan.ee/?menu=1&page=0 (14.09.15)
Kinnisvaraportraal www.kv.ee
Kinnisvaraportraal www.city24.ee

LISAD

Lisa 1. Tehingute arv.

Allikas: Maa-ameti Kinnisvara tehingute statistika

Lisa 2. Tehingute üldine summa

Allikas: Maa-ameti Kinnisvara tehingute statistika

Lisa 3. Keskmine m2 hind

Allikas: Maa-ameti Kinnisvara tehingute statistika

Lisa 4. Kinnisvaraportraal www.kv.ee ning Maaameti kinnisvarastatistika erinevus m2 põhiselt.

 
Jõhvi keskmine
Jõhvi keskmine KV.ee
Narva keskmine KV.ee
Narva keskmine
2012 I
234,88
0
0
347,31
2012 II
224,52
0
0
368,38
2012 III
204,38
0
0
364,07
2012 IV
201,86
349,66667
512,66667
359,13
2013 I
198,96
376,66667
527,66667
405,64
2013 II
225,64
377
562
447,92
2013 III
236,64
377,66667
573,66667
416,96
2013 IV
254,91
375
622
443,56
2014 I
265,65
382
655,33333
464,98
2014 II
244,89
394,33333
669,66667
494,43
2014 III
290,05
413,33333
467,33333
491,85
2014 IV
233,12
410,33333
652,33333
499,31
2015 I
229,62
409,33333
643,66667
494,03
2015 II
303,61
411,33333
639,66667
507,97
Allikas: Allikas: Maa-ameti Kinnisvara tehingute statistika ja www.kv.ee hinnastatistika.
Märkus: www.kv.ee hinnastatistika on kättesaadav alates 2012 IV kvartal.

Lisa 5. Jõhvi korterite ost-müük standardhälve

standardhälve
2012 I
184,6
2012 III
162,84
2012 III
172,07
2012 IV
133,24
2013 I
120,84
2013 II
137,04
2013 III
170,32
2013 IV
203,64
2014 I
188,03
2014 II
141,42
2014 III
176,58
2014 IV
165,65
2015 I
186,3
2015 II
183,97

Lisa 6. Rahvastiku arv Narvas, Jõhvi vallas ning linnas perioodil 01.01.2012 – 05.06.2015

Allikas: Eesti Statistikaameti andmebaas

Lisa 7. Kinnisvaraportaali www.kv.ee väljavõte müügis olevate korterite kohta

Allikas: www.kv.ee
1 Maaameti kinnisvarahinnastatistika alusel 01.01.2012 kuni 30.06.2015 seisuga.
2 http://www.stat.ee/andmebaas (12.09.2015)
3 file:///C:/Users/Kasutaja/Downloads/Johvi_YP_SELETUSKIRI.pdf (12.09.15)
4 Ibid
5 http://www.johvi.ee/?q=ehit_plan_teated (12.09.2015)
6 http://www.rik.ee/et/e-kinnistusraamat (13.09.15)
7 https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/4081/0201/4037/Narva%20linna%20arengukava%202008-2018%20est.pdf # (13.09.15)
8 http://www.narva.ee/ee/vasakpoolsed/narva_arvudes/page:3295 (14.09.2015)
9 Ibid 7 (14.09.2015)
10 Domus Kinnisvaraturu ülevaade 2013 aasta kohta. file:///C:/Users/Kasutaja/Downloads/Domus%20Kinnisvara%20kinnisvaraturu%20%C3%BClevaade%202014.pdf (14.09.15)
11 https://www.swedbank.ee/business/infoportal/portal/analysis/forecast?language=EST (13.09.15)
12 http://www.fin.ee/majandusprognoosid (13.09.15)
13 file:///C:/Users/Kasutaja/Downloads/rpm_2015_1_est_prognoos_v2.pdf (13.09.15)
14 Ibid lk 30
15 Ibid lk 30.
16 http://www.narvaplan.ee/?menu=1&page=0 (14.09.2015)