Tartu korterite üürituru analüüs (0)

TALLINNA TEHNIKAÜLIKOOL
Majandusteaduskond
Juhtimine ja turundus
Turunduse õppetool
Marleen Reemann
KORTERITE ÜÜRITURU ANALÜÜS TARTUS
Kodutöö
Juhendaja : emeriitprofessor Ene Kolbre
Tallinn 2015

Sisukord

Sissejuhatus 2
1.Tartu korterite üürituru dünaamika 2011-2015 3
2. Tartu korterite üürituru võrdlus piirkonniti 9
3. Tartu korterite üürituru arengu prognoos 13
Kokkuvõte 14
Viidatud allikad 15
LISA 1 17
LISA 2 17

Sissejuhatus

Ülikoolilinnas, Tartus elab kokku 97 332 inimest, kellest ligi viiendik on õpilased, kes õpivad ühes Tartu üheteistkümnest kõrgemast õppeasutusest. Tartu on rahvaarvult Eesti teine linn ning tõmbekeskuseks kogu Lõuna-Eestile. ( Statistikaamet , 2015). Sellest võib oletada, et üüriturg on tugevalt mõjutatud hooajalistest näitajatest, nagu õppeaasta algus ning suvehooaeg, kui ka tõmbekeskuses töötavate, kuid alaliselt mujal elevate inimeste vajadusest ööbida vähemalt töönädala sees Tartu linnas. Nii õpilaste, kui ka nn tööpagulaste peamiseks huviks on väiksemat sorti soodsam korter . Seda kinnitab ka Arco vara Tartu ja Tartumaa piirkonna juht Tarmo Tamme, kes ütleb, et Tartus on peamisteks üürijates noored, kes eelistavad 1-2 toalisi kortereid (T.Tamme, 2015).
Antud töö analüüsib korterite üüriturgu Tartus keskendudes peamiselt 2011-2015 aastale. Töö esimeses osas antakse ülevaade Tartu korterite üürituru dünaamikast, erinevatest seostest hindade ja üüripakkumiste vahel.
Teises peatükis tuuakse välja erinevused linnaosade kaupa. Võrreldakse linnaosasid, mille üürituru kohta on olemas piisavalt informatsiooni, kõik Tartu linnaosad analüüsis ei osale.
Kolmandas peatükis prognoosib autor Tartu üürikorterite turu arengut edaspid, toetudes selleks juba varem tehtud majandusprognoosidele.

1.Tartu korterite üürituru dünaamika 2011-2015

Antud analüüsi peamiseks aluseks on üürihindade ja kuulutuste info kinnisvaraportaali kv.ee andmebaasist (vaata lisa nr. 1). Täpsemalt tuuakse välja üürituru hindade dünaamika vahemikus 2011 aasta september kuni 2015 aasta august ning tulenevalt olemasoleva informatsiooni piiratusest tehakse võrdlusi ka 2012-2014 aastate kahe esimese kvartali lõikes, mis kätkevad endas seoses hooajalisuse faktoriga I kvartali näol pigem langustrendis olevaid ning II kvartali näol tõusustrendis olevaid hindasid.
Aastate 2012-2015 kahes esimeses kvartalis tehtud võrdlused näitavavad, et keskmised (kaalutud keskmine) üürihinnad Tartu korterite üüriturul on aasta-aastalt peamiselt kasvanud ning märgatavat langustrendi ei näita (vaata joonis 1). 2012. aasta esimese kahe kvartali keskmine ruutmeetri hind on 6,03 eurot, 2013. aasta sama aja keskmine ruutmeetri hind 6,66 eurot, 2014. aasta sama perioodi keskmine on 7,63 eurot, mis on sellele eelnenud võrreldavast perioodist peaaegu euro võrra kõrgem. 2015. aasta esimeses kahes kvartalis jäi hind võrreldes 2014. aasta sama ajaga suhteliselt sarnaseks, langedes vaid 4 sendi võrra tasemele 7,59 eurot ruutmeetri kohta. Sellist üürihindade tõusu 2012-2014 aastal kirjeldavad Keskpanga analüütikud sellega, et ajavahemikul 2011-2012 vedas üürihindade tõusu inimeste ettevaatlikkus eluaseme ostmisel , millest tulenes suurem nõudlus üüripindade järele (Eesti Päevaleht , nr 91, 13.05.2014, lk 19 ). Üürihindade stabiliseerumist 2015. aasta esimeses kahes kvartalis võib seletada väheneva korteritehingute arvuga, mis võtab kinnisvara müüjatelt võimaluse saada müügist soovitud tulu, seega kasutatakse korteri üürile andmist müümisprotsessi edasi lükkava alternatiivina, mis omakorda suurendab üüripakkumiste arvu ning pidurdab üürihindade tõusu. ( T.Teslon, 2014)
Joonis 1. Üürikorteri keskmine hind (eur/m2) aastate 2012-2015 kahes esimeses kvartalis. Allikas: Lisa 1
Üürihinnad Tartu korterite üüriturul on üliõpilaste hooajalise liikumise tõttu vastavalt kooli algusele ja lõpule muutlikud. Suveperioodidel tõusevad hinnad seoses uute rentnike otsimisega septembriks tavaliselt pisut kõrgemale, ning langevad alates oktoobrist taas pisut madalamale tasemele (vaata joonis 2). Nii oli 2014. aasta mai kuu ja juuli kuu keskmine üürikorteri hinnavahe lausa 2 (21,7%) eurot ruutmeetri kohta, makstes 1.mail 7,2 eurot ning 1.juulil juba lausa 9,2 eurot, mis on kõrgeim hind Tartu üürikorterite turul perioodil 2011-2015 aasta esimeses kahes kvartalis.
Joonis 2. Üürihinnad (eur/m2) Tartu korterite üüriturul 01.09.2011-01.08.2015. Allikas: Lisa 1
Sama dententsi on märgata ka üürikorterite pakkumises, kus kooliaasta lõppedes pakkumiste arv tõuseb, ning langeb taas koos kooliaasta algusega septembris ja oktoobris . (Vaata joonis 3) 2014. aasta suvekuudel on märgata pakkumiste kiiret kasvu ning äkilist langustrendi sügiskuude saabudes, kui üürikorterite pakkumiste arv 1.septembril 2014 aasta seisuga on lausa 1481 pakkumist, siis kaks kuud hiljem, novembris on üürikorterite pakkumisi 1005, mis on lausa 32% võrra madalam pakkumine.
Joonis 3. Tartu üürikorterite pakkumiste kuulutuste arv (tk) kv.ee portaalis vahemikus 01.09.2011-01.08.2015. Allikas: Lisa 1
Arvutades üürikorterite pakkumise arvu ja üürihindade vahelist korrelatsiooni, milleks on 0,636208233, võib väita, et pakkumiste arvu ja hindade vahel on positiivne korrelatsioon , mis tähendab, et ühe muutuja kasvades, kasvab ka teine muutuja ning vastupidi (vaata joonis 4). Positiivset korrelatiivset seost pakkumiste ja üürihindade vahel selgitab nõudluse ja pakkumise kõver kinnisvaraturul, mille kohaselt hindade kasvades tõuseb pakkumiste arv ning nõudluse langemisega, langeb ka hind.
Tartu üüriturul on eelistatud 2-toalised korterid, kuna nende üürihinnad ja ülalpidamiskulud on üürijatele kõige vastuvõetavamad. 1- ja 3- ning rohkematoalised korterid on kõige enam nõutud just tudengite seas. 1-toalises korteris elatakse tihtipeale kahekesti ning 3toalises või suuremas korteris koos sõpradega, et elamiskulud võimalikult madalal hoida. ( Domus kinnisvara, 2015)
Joonis 4. Tartu üürikorterite pakkumiste kuulutuste arvu (tk) kv.ee portaalis vahemikus 01.09.2011-01.08.2015 ja üürihinna (eur/m2) korrelatsioon. Allikas: Lisa 1
Üldiselt võib Tartu üürikorteri turgu iseloomustada aga vastavalt hooajalisusele: mida lähemale suvisele üürihooajale, seda kõrgemaks üürihinnad lähevad, seoses tudengite tõusva huviga endale kooliajaks sobiv korter leida. Mai kuus toimub tavaliselt hüppeline kuulutuste kasv, mida saab samuti põhjendada tudenginte liikumisega linnast välja. Mõned korteriomanikud on seoses üürituru hooajalisusega nõus suveperioodiks kortereid ka odavamalt välja üürima , kuid sügisel antakse sama korter jällegi kallima hinnaga üürile. (Domus kinnisvara, 2015)

2. Tartu korterite üürituru võrdlus piirkonniti

Tartu linna jagab kaheks osaks linnast läbi voolav Emajõgi (vaata lisa 2). Ida poole Emajõge jäävad Raadi -Kruusamäe, Ülejõe, Jaamamõisa, Annelinn ja Ihaste , Tähtveres ja Supilinnast jookseb Emajõgi sisuliselt keskelt läbi, lääne poole jõge jäävad kõik ülejäänud linnaosad: Kesklinn , Karlova , Ropka , Ropka tööstusrajoon, Vaksali , Veeriku, Maarja-Mõisa, Tammelinn, Ränilinn ja Variku. (Tulenevalt informatsiooni puudulikkusest jäetakse edaspidisest analüüsist välja Supilinn, Ihaste, Ropka tööstusrajoon, Vaksali, Variku, Ränilinn ja Maarja-Mõisa linnaosad.)
Kõikide linnaosade puhul peale Annelinna, kus keskmine hind pakkumise kohta on jäänud stabiilselt 6 eur/m2 alates 2013. aasta III kvartalist, on toimunud hinnatõus. Kogu Tartu üürikorterite turgu iseloomustav hooajalisus tuleb välja ka linnaosade lõikes, kus hindade tõusud ja langused on suuresti seotud tudengite liikumisega linna ja linnast välja, seega võib märgata hindade tõusu aasta II ja III kvartalis ning langemist pigem I ja IV kvartalis. (Vaata joonis 5). (Jooniselt selgelt eristuvad suured hinnalangused Tammelinna, Tähtvere, Jaamamõisa ja Karlova linnaosades tulenevad puudulikust informatsioonist ning ei ole tõesed.)
Üürituru kalleim linnaosa on vaieldamatult Kesklinn, kus korterite keskmine üürihind on kogu vaadeldava perioodi puhul olnud kõikidest teistest linnaosadest kalleim, jõudes 2015 II kvartaliks lausa 8,33 euroni ruutmeetri kohta. Stabiilset hinnatõusu näitab Tammelinna üüriturg, mis on kasvutrendis 2014. aasta III kvartalist alates, ületades 2015. aasta II kvartalis hinnaga 8,51 eurot/m2 muidu kalleimat piirkonda, Kesklinna, ligikaudu 3% võrra. Seda võib selgitada uute arenduste kerkimisega Tammelinna alates 2014. aastast, kus üürnikeks on peamiselt parema sissetulekuga perekonnad, kes hindavad mugavat ja moodsat elukeskkonda. (Tammelinn.ee)
Kõige madalamad üürihinnad on Jaamamõisas ning Annelinnas, mis on peamiselt paneelmajadest koosnevad linnaosad, kust sobiva üürikodu leiavad kõige suurema tõenöosusega just tudengid . 2013. aastal läbi viidud uuringust selgub , et Annelinna peab linnaosadest vähemsobivaks elupaigaks lausa 42,2% küsitlusele vastanutest, Jaamamõisa, mis on samas uuringus kolmandal kohal, peab ebasobivaks 9% vastanutest. Peamiste põhjustena tuuakse välja turvalisuse puudumine, suur asustustihedus , vähene privaatsus , suurte paneelmajade rohkus, kaugus kesklinnast, vähene rohelus, probleemid parkimiskohtadega ning võõrkeelse rahvastiku suur osakaal. (OÜ Cumulus Consulting, 2013, lk 22-23). Vaatamata sellele, on Annelinn kõigist Tartu linnaosadest kõige tihedama asustusega linnaosa, kus üürnikud moodustavad lausa ligikaudu 40% elanikest. Annelinna elanike vanuselisest jaotusest selgub, et kõige enam elab seal 25-35 aastaseid inimesi, mis viitab üsna selgelt ka üliõpilaste suurele populatsioonile linnaosas. (annelinnaportaal.wordpress.com)
Joonis 5. Tartu üürikorterite keskmised üürihinnaad linnaosade kaupa 2011IV-2015II kvartalis. Allikas: Lisa 1
Ka korterite mediaan- ja moodhindade vaatlusel tuleb välja, et Kesklinn on võrreldavatest linnaosadest üüriturul kalleim, soodsaimad piirkonnad on tudengite poolt eelistatud peamiselt paneelmajadest koosnev Annelinn, Ülejõe, mis asub samuti Emajõe Ida- kaldal kohe Annelinna kõrval, ning samal kaldal, kuid kesklinnast veelgi kaugemal asuvad Raadi-Kruusamäe ning Jaamamõisa. Nende piirkondade keskmiseks hinnaks on 6 eur/m2. (vaata joonis 6). Kõik ülejäänud vaatluse all olevad linnaosad, mis jäävad Emajõest lääne poole, on kallima hinnaga, kus nii mediaan-kui moodhinnad on 7 eurot/m2 va Kesklinn, kus keskmine ruutmeetri üürihind on euro võrra veelgi kallim.
Joonis 6. Korterite mediaanhind ja mood linnaosade kaupa vahemikus 01.09.2011-01.08.2015 Allikas: Lisa 1
Analüüsides pakkumiste arvu erinevates linnaosades, võib samuti selgelt eristada tõuse aasta II ja III kvartalis ning langustrende I ja IV kvartalis. Kuigi üürihinnad Annelinnas on üsna madalad, on seal pakkumiste arv võrdlemisi kõrge, sellest rohkem pakkumisi on veel vaid Kesklinnas, 2015. aasta II kvartalis küündis keskmine pakkumiste arv lausa 517ni. Ülejõe, olles oma tunnuste poolest Annelinnaga võrdlemisi sarnane, on pakkumiste poolest samuti teistest linnaosadest silmapaistvam. (Vaata joonis 7)
Joonis 7. Tartu üürikorterite keskmine pakkumiste arv kv.ee portaalis linnaosade kaupa perioodil 2011 IV -2015 II kvartal Allikas: Lisa 1
Kokkuvõtvalt võib öelda, et Tartu üürituru jagab kaheks linnast läbi voolav Emajõgi, kus paremale poole jõge jäävad vähem eelistatud, soodsamate üürihindadega linnaosad ning jõe vasakule kaldale prestiišemad linnaosad, mille üürihinnad on kallimad. Kuigi kesklinnas on kõige rohkem üüripakkumisi, on seal ka kõige kõrgemad üürihinnad. Samas paistavad madalamate üürihindadega piirkonnad nagu Annelinn ja Ülejõe silma suure pakkumiste arvuga, mis tõenäoliselt on seotud neid piirkondi eristava peamise tunnusega, milleks on paneelmajade rohkus linnaosas. Paneelmajades on palju kortereid, mida omanikud soovivad üürile anda, kuid nende hind seoses korteri asukoha ja muude tingimustega, ei kujune võrreldes prestiišemate linnaosadega nii kõrgeks.

3. Tartu korterite üürituru arengu prognoos

Eesti panga andmetel kiireneb euroala majanduskasv järgmistel aastatel paranenud tarbijakindlustunde ja Euroopa Kekspanga leebe rahapoliitika tagajärjel. Loomulikult mõjutab seda märkimisväärselt Kreeka võlakriisi lõpplahendus ja selle võimalikud tagajärjed, kuid üldjoontes ennustatakse aeglast inflatsiooni, mis peaks euroala intressimäärad lähiaastatel madalal hoidma. Madalad intressimäärad ja paranenud rahastamistingimused peaksid looma soodsama pinnase investeeringute kasvuks, ent ometi ennustatakse eluasemeinvesteeringutele pigem aeglast ja tagasihoidlikku kasvu. (EP prognoos aastateks 2015- 2017 ). Kinnisvara hinna tõus peaks edaspidi pidurduma ning prognoostitakse, et kasv kulgeb sissetulekute kasvuga samas tempos . Laenutingimustele ja intressimääradele lähitulevikus suuri muutusi ei ennustata, seega peaksid need tänu madalale baasintressimäärale püsima üsna soodsad. (Domus Kinnisvara, 2015) Olenemata sellest, ei prognoosi ma isiklikult kuigi suurt tõusu aluaseme kinnisvara tehingutele seoses kõrgete hindadega, isegi kui hinnatõus edaspidi kulgeb aeglasemalt.
Vähenev korteritega tehtavate tehingute tase võib siiski üüripakkumisse uusi kortereid juurde tuua, kuid nõudlus ületab ka edaspidi pakkumist, seda eriti soodsamate korterite puhul. Pakkumise tõus võib pisut alandada ka hindasid, kuid üüritulu maksustamine sunnib üürileandjaid siiski hindasid oma kasu säilitamiseks pigem kergitama. ( Toomsalu , 2015)
Seega arvan, et Tartu korterite üüriturul hinnad oluliselt ei lange, küll aga prognoosin, et säilib üürihindade kasv aasta II ja III kvartalis ning osaline langus I ja IV kvartalis, hooajaliselt, nagu Tartul linnale omapärane.
Minu prognoosi toetab Domus Kinnisvara 2015 I kvartali kinnisvaraturu ülevaade, kus prognoositakse, et pakkumiste mahud jäävad püsima samale tasemele ning hinnatõusu oodata ei ole (Domus kinnisvara, 2015).

Kokkuvõte

Tartu korterite üüriturgu mõjutab lisaks majanduslikele näitajatele väga tugevalt tudengite liikumine linna ja linnast välja, seega võib väita, et Tartu korterite üürituru puhul on tegemist hooajaliselt kõikuvate hindade ning pakkumistega. Pakkumiste ja hindade tõus on selgelt näha aasta II ja III kvartalis ning langus I ja IV kvartalis. II ja III kvartalisse jääb nii kooli lõpp (aprill ja mai), kus pakkumised hüppeliselt kasvavad, kuna paljud tudengid annavad korteri suveks käest ning suvehooaeg ja september, mil kool taas algab ning tudengid vajavad taas üüripinda ning nõudluse kasvades kasvavad ka hinnad üüriturul.
Suuri muutusi Tartu korterite üüriturul lähitulevikus ennustada ei ole, kuid võib kindel olla, et hooajalisuse faktor jääb ka edaspidi üüriturgu tugevalt mõjutama .

Viidatud allikad

annelinnaportaal.wordpress.com, link : https://annelinnaportaal.wordpress.com/annelinnast-lahemalt/annelinna-statistikat/ , kasutatud 18.09.2015
Domus kinnisvara, “Kinnisvara turu ülevaade I2015 I-poolaasta”, 2015, link: http://www.domuskinnisvara.ee/kinnisvaraturu-ulevaade-2015-i-poolaasta , kasutatud: 15.09.2015
Eesti Päevaleht, nr 91, 13.05.2014, lk 19 , link: http://www.digar.ee/ajalehed/dea?a=d&d=eestipaevaleht20140513.2.18.4&e=-------en-10--1--txt-txIN%7CtxTI%7CtxAU%7CtxTA-%22ajakirjanikud%22--51-1000---Aet+Süvari--1 -#, kasutatud: 14.09.2015
Elar Toomsalu, 20.02.2015, “ Re/Max prognoosib: kinnisvaraturg ootab sissetulekute kasvu” , link: http://www.remax-central.ee/2015/02/remax-prognoosib-kinnisvaraturg-ootab-sissetulekute-kasvu/ , kasutatud 18.09.2015
EP prognoos aastateks 2015-2017, link: http://www.eestipank.ee/search/gss/PROGNOOS%20AASTATEKS%202015–2017 , kasutatud: 18.09.2015
Kv.ee hinnastatistika, link http://www.kv.ee/?act=statsAvgPrice.main&deal_type=2&start_date_year=2011&start_date_month=9&end_date_year=2015&end_date_month=9&county1=12&parish1=450&city1=13251&county2=12&parish2=450&city2=0 , kasutatud: 15.09-19.09.215
OÜ Cumulus Consulting, “Uuring: Tartu ja Tartlased 2013”, 2013, lk 22-23, link: http://info.raad.tartu.ee/uurimused.nsf/236552664d75f727c2256c4b00207453/a0115438530187e0c2257be90047ac09/$FILE/Tartu%20ja%20tartlased%202013%20aruanne.pdf , kasutatud 16.09.2015
Statistikaamet, “Tartu Linn”, 05.05.2015, link: http://www.stat.ee/ppe-tartu-linn , kasutatud 14.09.2015
T.Teslon, “KV.EE: Korteripakkumiste kasv tõmbab pidurit üürihindadele” , 09. 2014, link: http://www.kinnisvaraweb.ee/blog/kv-ee-korteripakkumiste-arvu-tous-paneb-uurihindade-tousule-pidurid-peale/ , kasutatud: 15.09.2015
Tammelinn.ee, link: http://www.tammelinn.ee/tutvustus , kasutatud 15.09.2015
Tarvo Tamme, “ Arco Vara nõuanne: milline on korterite üüriturg Eesti suuremates linnades?”, 08.09.2015, link: http://kodu.postimees.ee/3320435/arco-vara-nouanne-milline-on-korterite-uuriturg-eesti-suuremates-linnades , kasutatud: 14.09.2015

LISA 1

Statistiliste andmete algtabel, link: http://www.kv.ee/?act=statsAvgPrice.graphpdf&deal_type=2&start_date_year=2011&start_date_month=9&end_date_year=2015&end_date_month=9&county1=12&parish1=450&city1=0&county2=12&parish2=450&city2=0&get_stats=Genereer i

LISA 2

Tartu linnaosade kaart
Allikas: https://et.wikipedia.org/wiki/Tartu_linnaosad