Ehitusõiguse lahendatud ülesanded/kaasused (1)

V EHITUSÕIGUS
V-1
Aiandusühistu Kuldnoka liige Mati R. sõlmis OÜ-ga Ehitusmehed lepingu, mida nad nimetasid töökokkuleppeks. Lepingu kohaselt kohustus OÜ ehitama Mati R. aianduskrundile betoonist vundamendiga majandushoone. Osaliselt kasutas OÜ ka oma ehitusmaterjale. Kumb pool milliseid materjale kasutab, oli näidatud lepingule lisatud loetelus. Ehitamise lõpetamise ja hoone üleandmise-vastuvõtmise tähtajaks oli 20. oktoober 2010.a. 18. oktoobril oli ka ehitus põhiliselt valmis, jäid teha vaid mõned maalritööde parandused. 18. oktoobri öösel aga oli tugev äike ja välgulöögist süttis puidust majandushoone ning põles vundamendini maha. OÜ nõudis Mati R-lt tööde maksumuse tasumist, viidates sellele, et nende vahel oli sõlmitud tööleping ja samuti nõudis OÜ tema poolt 200 000 krooni eest tarnitud materjalide tasumist, mis hävisid tules.
Mati R. keeldus tööde eest tasumast motiivil, et tema poolt polnud tööd vastu võetud. Ta keeldus ka OÜ materjalide väljamaksmisest, sest leidis, et materjalid hävisid mitte tema süül.
OÜ otsustas anda asja kohtu lahendada.
Kas kohus rahuldab OÜ hagi ?
Ei.
Kui ei rahulda, siis mis motiivil?
Kuna õnnetus ei leidnud aset garantiiajal (hoone üleandmis-vastuvõtmis kuupäev ei olnud saabunud), siis puuduvad tellijal õigused nõuete esitamiseks garantiist lähtuvalt. Isegi, kui õnnetus oleks juhtunud garantiiajal, siis üldjuhul ei loeta garantiijuhtumiteks defekte, mis tulenevad ettenägematute asjaolude või vääramatu jõu (milleks tulekahju välgulöögist ka on) toimest. Vt. VÕS § 103 Rikkumise vabandatavus.
V-2
2010.a. suvel oma puhkuse ajal kaks OÜ Raba ehitustöölist sõlmisid lepingu OÜ-ga Kikas nende büroohoone olmeruumide seinte ja põrandate katmiseks plaatidega. Töö maksumus moodustas lepingu järgi 25 000 krooni. OÜ Kikas tasus ehitustöölistele ainult 50% lepinguhinnast, motiveerides seda põrandate praaktööga. Ehitajad väitsid, et praak ei saanud tekkida nende süül, kuid OÜ Kikase antud plaatidest oli osa praak, mida polnud võimalik kõveruste tõttu sirgelt paigaldada. Ehitajad tõendasid tellijale, et nad juhtisid küll tema tähelepanu vajadusele praakplaadid välja vahetada, kuid tellija keeldus seda tegemast, sest tema väitel sellise mustriga plaate pole võimalik enam kuskilt saada. Ehitajail ei jäänud siis muud üle kui paigaldada praakplaadid.
Kuna tellija ehitajate pretensiooni töötasu kohta ei rahuldanud, otsustasid ehitajad pöörduda kohtusse ja palusid välja mõista koos 25 000 krooni töötasuga ka lepingujärgse viivise, mis moodustas 36 000 krooni.
Millise otsuse teeb maakohus , kas mõistab töötasu välja?
Jah, vt. VÕS § 653 Töö hävimine, halvenemine või teostamatuks muutumine tellijast tulenevatel põhjustel.
Kas mõistab viivise välja?
Jah.
Kui mõistab viivise välja, siis kas täielikult või mitte?
VÕS § 113 lg. 8 kohaselt saab viivist vähendada juhul, kui see on ebamõistlikult suur ja selle nõude on esitanud viivise maksmiseks kohustatud pool. Üldjuhul osutub ülemääraseks ja ebamõistlikult suureks viivis , mis ületab põhivõla ja intressi suurust.
V-3
Reet N. Pöördus kohtusse hagiga OÜ Kiirpuhastus vastu kahju hüvitamiseks. Hagiavalduses ta märkis, et andis puhastusse oma naaritsakasuka. Pärast puhastamist selgus, et naaritsakasukas on nii rikutud, et seda ei saa enam kanda. Kostja vaidles hagile vastu ja toetus sellele, et tellijat hoiatati sellest, et puhastamisel võivad tekkida eriti määrdunud kohtades kerged värvimuutused. Kasukal aga oli ka eriti määrdunud kohti, kuna mõni päev enne kasuka kiirpuhastusse andmist oli Reet N. Läinud tööle tulles üle autode parkimisplatsi ja libastudes kukkunud kohta, kus oli auto karterist välja tilkunud mootoriõli.
Kohus tegi kindlaks, et Reet N. Nõustus OÜ tingimustega ja see oli märgitud ka kviitungil. Kohtu määratud kaubaekspertiisiga tehti kindlaks kasuka kiirpuhastamisel tekkinud vead ja leiti, et kasukas on kaotanud oma väärtusest 35%.
Kohus jättis Reet N-i hagi rahuldamata motiivil, et ta nõustus sellega, et puhastamisel võivad tekkida defektid ja seega ka kasuka väärtuse langemisega 35%.
Kas kohus tegi õige otsuse, jättes Reet N-i hagi rahuldamata?
Ei. Reeta informeeriti, et määrdunud kohtades võivad tekkida kerged värvimuutused, kuid kasuka kiirpuhastamise tulemusena oli kasukas niivõrd rikutud, et selle kandmine ei olnud enam võimalik. TKS § 9 Üldine nõue.
V-4
Karin S. tellis endale moodsa talvepalitu materjalist, mille ta oli ostnud komisjonikauplusest. Esimesel proovil õmblusateljees selgus, et triikimisel tekkiva kokkutõmbumise tagajärjel ei ole võimalik Karin S. fassongi järgi palitut õmmelda. Ateljee tegi ettepaneku valida värskest kataloogist uus fassong , mille järgi saab samuti moodsa palitu .
Karin K. ei nõustunud sellega ja teatas, et jätab materjali ateljeesse ning nõudis, et ateljee hüvitaks talle kahju summas, mis koosneb tema poolt ostetud riidematerjali hinnast ja tasutud ettemaksust. Seejuures tugines tellija veel sellele, et ateljee pidi tellimust vastu võttes hoiatama teda materjali omaduste eest. Kuid ateljee seda ei teinud, võttes tellimuse vastu ning aurutriikrauaga siludes ja lahti lõigates rikkus riide .
Ateljee ei nõustunud tellija pretensioonidega ja tugines sellele, et ta ei saa kanda vastutust materjali eriomaduste eest, mille tõi tellija ise. Nende poolt ei tehtud tööde käigus mingit viga. Seetõttu ateljee annulleerib tellimuse ja annab tellijale tagasi tema materjali, kusjuures nõuab tehtud tööde eest tasumist. Ateljee möönas samuti, et isegi kui ta on mingil määral süüdi, oleks tellijal õigus nõuda vaid palitu õmblemist ateljee samaväärsest riidematerjalist.
Karin S. sellega ei nõustunud ja pöördus õigusabi saamiseks juristi poole.
Millist nõu saab Karin S-ile anda jurist?
Karin S.-ile tuleks soovitada nõustuda ateljee seisukohaga – nõuda palitu õmblemist ateljee samaväärsest riidematerjalist.
V-5
Uno F. sõlmis lepingu OÜ-ga Väikeehitus eramu ehitamiseks. Eramu ehitati valmis ja vastuvõtuakt koostati poolte poolt 20. septembril 2007. a. Vastuvõtmisest 3 kuu möödudes ilmnes , et seintesse olid tekkinud kuivamise ja maja vajumise tõttu praod , tugeva vihmahoo puhul hakkas katus sadevett läbi laskma. Uno F. pöördus pretensiooniga OÜ poole, et garantii korras ehitusvead kõrvaldada. OÜ vastas, et neil on praegu käsil käikuminevad objektid ja ärgu Uno F. muretsegu, puudused saavad kõrvaldatud. Vaatamata lubadustele ehitajad ehitusvigu parandama ei ilmunud ja kui Uno F. lubas anda vaidluse kohtu lahendada, siis väitis OÜ, et nad on valmis katuse parandama ja praod kõrvaldama, kuid ei saa seda teha seetõttu, et maja vajub veelgi ja seetõttu on mõistlik pragusid parandada 2 aasta möödudes. Aga katust nad ka praegu parandada ei saavat, kuna osa katuseplaate vajab väljavahetamist, kuid müügil neid pole ja need tuleb lasta valmistada eritellimusel. Kui plaadid valmis, tulevad nad kohe eramut remontima .
Selliselt parandamist oodates lasi Uno F. mööda ehitusseadusega ettenähtud tähtaja garantiitööde tegemiseks. Kui tellija järjekordselt nõudis ehitusvigade parandamist, teatas OÜ, et nemad mingitest ehitusvigadest midagi ei tea, praod seintes on tekkinud tellija enda süül, kuna Uno F. ei ole hoonet pärast üleandmist kütnud, katus laseb läbi seetõttu, et osa tellija antud plaate olid defektsed ja seega tellija ise on selles süüdi, et katus läbi laseb; lisaks on 2-aastane garantiitähtaeg möödunud.
Uno F. esitas kohtusse hagi temale tekitatud kahju hüvitamiseks ja OÜ kohustamiseks praaktööde parandamiseks.
Kas kohus rahuldab hagi?
Kohus rahuldab, kui on võimalik tõendada, et nimetatud puudused esinesid garantiiaja jooksul ning nendest ka ehitajat teavitati. Sellisel juhul rikkus kohustatud isik oma kohustusi tahtlikult ning kehtib nõuete aegumistähtaeg 10 aastat (TsÜS § 146 lg. 4).
Kas hagi on aegunud või mitte?
Aegumistähtajast tulenevalt ei ole hagi aegunud (vt. eelmist küsimust).
V-6
FIE Mart L. avas kesklinnas kingsepa- ja nahkesemete parandustöökoja ja üüris selle jaoks korteriühistult 30m2 pinda.
Enne töödega alustamist otsustas ta teha ruumi kapitaalremondi ja lasi seinad ja laed värvida, aknad välja vahetada. Põranda katmiseks parketiga tal raha ei jätkunud ja ta otsustas esialgu katta vana puitpõrand tugeva linoleumiga.
Renoveerimistööde tegemiseks sõlmis ta töövõtulepingu OÜ-ga Ehitusmeister. Kõik tööd tegi OÜ valmis õigeaegselt ja kvaliteetselt. Kuid ca 2-3 nädala jooksul hakkas Mart L. tervis halvenema. Tal tekkisid peavalud, mis algul olid nõrgad, siis hakkasid tugevnema, kehale tekkis allergiline lööve, silmad hakkasid vett jooksma . Mart L. ei teadnud , mis oli selle põhjuseks ja otsustas pöörduda abi saamiseks arsti poole. Perearst suunas Mart L. spetsialistide juurde laboratoorsete analüüside võtmiseks. Spetsialistid tegid kindlaks, et Mart L. haigusnähtude põhjuseks on tema organismis kahjulike (kantserogeensete) ainete kuhjumine . Kuna need arstid ei suutnud kindlaks teha mürgistuse põhjust (allikat), pöördus Mart L. sanitaar-epidemioloogide poole. Mart L. töökohas tehti ekspertiisiga kindlaks, et põrandale pandud linoleum eritab kahjulikke aineid.
Mart L. pöördus hagiavaldusega kohtusse OÜ vastu kahju hüvitamiseks, mis tema tervisele tekitati seoses tervisele kahjuliku linoleumi kasutamisega.
Kostja OÜ Ehitusmeister juhatuse esimees selgitas, et OÜ ostis selle linoleumi ehitusmaterjalide kauplusest K- Rauta ja seal kinnitati talle, et materjal on kvaliteetne ja võib põrandale panna.
Kohus tõmbas protsessi kolmanda isikuna K-Rauta. See palkas ennast esindama advokaadi. See selgitas kohtus et materjal on toodetud Eestis tehases OÜ Põrandakate ning tema volitaja ei ole süüdi selles, et linoleum osutus ebakvaliteetseks. Hageja palvel tõmbas kohus kolmanda isikuna protsessi OÜ Põrandakate, kes selgitas kohtus, et nende toodetud linoleum ei ole ette nähtud kasutamiseks elu- ja tööruumides. See on ette nähtud paigaldamiseks lao- ja muudes ruumides, kus inimesed vähe viibivad. Linoleumi kantserogeensetest omadustest ei teadvat ta midagi. Selle sordi katsetused seda küll ei näidanud. Laboratoorsed katsed näitavad ka seda, et 6 kuu pärast kahjulike ainete eraldumine lakkab, töövõtjale olid aga linoleumi esialgsed kahjulikud omadused teada.
Kostja OÜ Ehitusmeister juhatuse esimees palus kohut jätta hagi rahuldamata, kuna ehitustööd olid tehtud tähtaegselt ja kvaliteetselt ja linoleumi kvaliteedi eest tema vastutama ei pea.
Millise otsuse teeb kohus?
Vastavalt Ehitusseaduse prg. 6 lg 3 Ehitustoode peab turule laskmisel olema varustatud informatsiooniga selle omaduste ning kasutusala ja -viiside kohta (kasutus- ja paigaldusjuhend) oleks OÜ Põrandakate pidanud K-Rauta kauplust informeerima selle toote omaduste ja kasutusala kohta. Lisaks – miks paigaldas töövõtja sellise materjali tööruumi, kui teadis selle sobimatutest omadustest? § 3.  Ehitisele esitatavad nõuded (1) Ehitis peab olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale. Ehitise rekonstrueerimise ja laiendamise korral tuleb tagada rekonstrueeritavate või laiendatavate osade vastavus käesolevas paragrahvis sätestatud nõuetele. Kultuurimälestisel teostatavate ehitustööde osas ei ole nõutav käesoleva paragrahvi lõikes 7 sätestatud nõuete järgimine. Seega on süüdi nii ehitusettevõtja kui ka materjali tootja.
Kas ta mõistab välja kahju?
Arvan, et kohus mõistab välja kahju hüvitamise.
Kui mõistab, siis kellelt?
Ehitusettevõtjalt ja OÜ Põrandakattelt.
V-7
Pumbajaama ehituse lepingu sõlmimisel tekkis tellija ja töövõtja vahel vaidlus lepingu punkti üle, millega kehtestati, et materjalide, seadmete ja toodete üleandmise tähtaegade rikkumise eest tellija maksab töövõtjale leppetrahvi 50 eurot iga üleandmisega viivitatud päeva eest. Kuid tellija nõustus tasuma viivist 5% materjalide, seadmete ja toodete üleandmisega viivitamise eest, sõltumata üleandmisega viivitamise ajast, sest kehtestatav leppetrahv võib olulisel määral ületada seda leppetrahvi, mida tellija saab tarnijatelt, kes nende materjalide, seadmete ja toodete tarne tähtaegu on rikkunud.
Kuidas lahendada vaidlus?

§ 14. Lepingueelsed läbirääkimised

Võttes aluseks VÕS prg. 14 lg. 1 peavad lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed.
Vaidlus tuleks lahendada nii, et tarnija lepptrahv tellijale ja tellija leppetrahv töövõtjale oleksid suuruselt samaväärsed.
V-8
Lepingu kohaselt pidi tellija üle andma töövõtjale objekti tehnilise dokumentatsiooni hiljemalt 26. juuliks, dokumentatsioon anti üle töövõtjale 30.juulil. 10. septembril töövõtja esitas tellijale nõude tasuda nimetatud lepingu järgi leppetrahvi tehnilise dokumentatsiooni üleandmisega 45 päevase viivitamise eest, kuna 30. juulil üleantud dokumentatsioonis puudusid seadmete , toodete ja materjalide üleandmise graafikud , milledega tellija pidi varustama ehitust. Need graafikud anti üle alles 8. septembril. Tellija oli nõus leppetrahvi tasuma ainult 4-päevase hilinemise eest. Seejuures viitas ta sellele, et sellise graafiku puudumine töövõtja töödele mõju ei avaldanud, kuna graafikus ettenähtud seadmeid, tooteid ja materjale oli töövõtjal vaja kasutada alles oktoobris . Graafiku üleandmisega viivitamine toimus mitte tema süül, vaid seetõttu, et tootjaettevõte OÜ Laarum taganes tellijaga varem sõlmitud lepingust seadmete hankes ja ta pidi sõlmima lepingu teise hankijaga.
Kas töövõtjal on õigus nõuda leppetrahvi tellijalt?
Kui on siis mis alusel ja missuguse aja eest?
Tal on õigus nõuda leppetrahvi 4 hilinemise päeva eest, sest vastavalt VÕS § 158. leppetrahvi mõiste lg.1 leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.
Ülejäänud aja eest ei saa leppetrahvi nõuda, sest graafikute hilinemine ei olnud põhjustatud otseselt tellja süül. Saab kohaldada VÕS § 160. Leppetrahv rikkumise vabandatavuse korral Kohustuse rikkumise vabandatavuse korral ei või leppetrahvi nõuda, kui lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.
V-9
OÜ Bronto pidi OÜ Pomerantiga sõlmitud lepingu alusel ehitama temale laohoone . Lepingus oli ehitamise lõpptähtajaks märgitud 30. juuni 2010. a. Tegelikult anti laohoone üle tellijale 31. juulil 2010. a. Seetõttu esitas tellija töövõtjale nõude maksta lepinguga ettenähtud leppetrahvi ehitustööde mittetähtaegse lõpetamise eest.
Töövõtja keeldus maksmisest, viidates sellele, et tööde tegemise tähtaegadest mittekinnipidamise põhjuseks oli see, et tellija ise ei andnud õigeaegselt üle tehnilist dokumentatsiooni, ei viinud sinna sisse muudatusi ehitamise käigus, ei varustanud õigeaegselt ehitust seadmetega.
Kas töövõtja peab rahuldama tellija nõude?
Kui kohaldada VÕS § 113. Viivis lg. 4, et võlgnik ei pea tasuma viivist aja eest, mil ta ei saanud kohustust täita võlausaldaja vastuvõtuviivituse tõttu, samuti aja eest, mil ta õigustatult keeldus oma kohustuse täitmisest. Vastuvõtuviivituseks loetakse võlausaldaja – tellija – poolt talle tegelikult pakutud kohase täitmise vastu võtmata jätmise või muu võlgnikule kohustuse täitmiseks vajaliku toimingu tegemata jätmine. Järelikult töövõtja ei pea rahuldama tellija nõuet, sest töövõtja kohustuste täitmine sõltus suuresti tellija tegevusest.
V-10
Kindlustusselts Bingo esitas hagi kohtusse AS Tenro vastu nõudega välja mõista summa, mida selts tasus AS-le büroohoone ehitamiseks, aga ka intressid võõraste vahendite kasutamise eest. Maakohus, kes lahendas seltsi taotlust , rahuldas tema haginõude osaliselt: mõistis välja kostjalt summa, mis selts kandis üle AS-le ehitustööde tegemiseks, kuid intresse võõraste vahendite kasutamise eest välja ei mõistnud.
Kas maakohtu otsus oli õige?
Jah, sest antud olukorras ei saa kindlustusselts nõuda enda poolt kolmandate isikutega ärisuhtes tekkinud intresse välja ehitusettevõtjalt, sest see ärisuhe ei ole ettevõtja AS Tenroga seotud.
V-11
AS Euroehitus esitas maakohtusse hagi haiglalt 3000 euro kahju tasumiseks mis tekkis seetõttu, et haigla ei tasunud õigeaegselt lepingu alusel tehtud ehitustöid. Lepingus oli kehtestatud leppetrahv tasumisega hilinemise eest, hiljem olid pooled täiendanud lepingut sellega, et tellija hüvitab ka kahjud, mis ületavad makstud leppetrahvi.
AS Euroehitus esitas maakohtule tõendi, et ta on kandnud kahju 3000 eurot kuna nimelt selline summa on sisse nõutud hagejalt leppetrahvina alltöövõtja poolt teostatud tööde maksumuse hilinemisega tasumise eest.
Alltöövõtulepingu p 5.1 oli sätestatud, et töövõtja kohustub maksma alltöövõtjale teostatud tööd mitte hiljem kui 30 päeva nende valmimisest arvates.
Arvestades seda, et pooled kehtestasid leppetrahvi töödega hilinemise eest, maakohus rahuldas hagi.
Kas maakohus tegi õige otsuse?
Jah. Põhinedes § 159. Leppetrahv ja kohustuse täitmise nõue
(1) Leppetrahvi kokkuleppimisel kohustuse rikkumise puhuks võib kahjustatud lepingupool lisaks leppetrahvile nõuda ka kohustuse täitmist. Kohustuse täitmist ei või lisaks leppetrahvile nõuda, kui leppetrahv lepiti kokku mitte kohustuse täitmisele sundimiseks, vaid kohustuse täitmise asendamiseks.
(2) Kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab.
V-12
OÜ Neeme esitas hagi kohtusse munitsipaalettevõtte „Edgar“ vastu 12 000 euro nõudes, mis oli võlgnevus turul bokside ehitamise eest. Veel nõudis OÜ „Edgarilt“ 11% viivist (1500 eurot) VÕS alusel ja kahju hüvitamist, kuna OÜ-l jäi tasumata seetõttu ettemaks AS K-Rauta ja ta ei saanud ehitusmaterjale , et alustada õigeaegselt uue ehitisega, mistõttu tellija loobus temaga töövõtulepingu sõlmimisest ja seetõttu jäi tal saamata tulu 15 000 euro ulatuses. Seega kokku nõudis OÜ 28 500 euro tasumist.
Kostja „Edgar“ hagi ei tunnistanud ja põhjendas, et temal puudus süü võla tekkimises, kuna linnavalitsus ei taganud õigeaegselt finantseerimist , hilinemine toimus linnavalitsuse süül, töövõtuleping sõlmiti linna nimel ja seetõttu on hagi esitatud vale kostja vastu ning palus kohut jätta hagi rahuldamata.
Millise otsuse teeb kohus?
Arvan, et kohus otsustas võtta uueks kostjaks linnavalitsuse ning rakendas järgmisi seaduseid: võla põhiosa suhtes: Tuginedes VÕS § 101. (Õiguskaitsevahendid kohustuse rikkumise korral) lg. 1 Kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja:
1) nõuda kohustuse täitmist;
3) nõuda kahju hüvitamist;
6) rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Kusjuures viivise intress määratakse vastavalt § 94. lg. 1 (Intress võlasuhtes) Kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.
Saamata jäänud tulu osas: VÕS § 161 lg 2 Kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud, kusjuures VÕS § 128. lg 4 Saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud . Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.
V-11
AS Euroehitus esitas maakohtusse hagi haiglalt 3000 euro kahju tasumiseks mis tekkis seetõttu, et haigla ei tasunud õigeaegselt lepingu alusel tehtud ehitustöid. Lepingus oli kehtestatud leppetrahv tasumisega hilinemise eest, hiljem olid pooled täiendanud lepingut sellega, et tellija hüvitab ka kahjud, mis ületavad makstud leppetrahvi.
AS Euroehitus esitas maakohtule tõendi, et ta on kandnud kahju 3000 eurot kuna nimelt selline summa on sisse nõutud hagejalt leppetrahvina alltöövõtja poolt teostatud tööde maksumuse hilinemisega tasumise eest.
Alltöövõtulepingu p 5.1 oli sätestatud, et töövõtja kohustub maksma alltöövõtjale teostatud tööd mitte hiljem kui 30 päeva nende valmimisest arvates.
Arvestades seda, et pooled kehtestasid leppetrahvi töödega hilinemise eest, maakohus rahuldas hagi.
Kas maakohus tegi õige otsuse?
Jah. Põhinedes § 159. Leppetrahv ja kohustuse täitmise nõue
(1) Leppetrahvi kokkuleppimisel kohustuse rikkumise puhuks võib kahjustatud lepingupool lisaks leppetrahvile nõuda ka kohustuse täitmist. Kohustuse täitmist ei või lisaks leppetrahvile nõuda, kui leppetrahv lepiti kokku mitte kohustuse täitmisele sundimiseks, vaid kohustuse täitmise asendamiseks.
(2) Kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab.
V-12
OÜ Neeme esitas hagi kohtusse munitsipaalettevõtte „Edgar“ vastu 12 000 euro nõudes, mis oli võlgnevus turul bokside ehitamise eest. Veel nõudis OÜ „Edgarilt“ 11% viivist (1500 eurot) VÕS alusel ja kahju hüvitamist, kuna OÜ-l jäi tasumata seetõttu ettemaks AS K-Rauta ja ta ei saanud ehitusmaterjale , et alustada õigeaegselt uue ehitisega, mistõttu tellija loobus temaga töövõtulepingu sõlmimisest ja seetõttu jäi tal saamata tulu 15 000 euro ulatuses. Seega kokku nõudis OÜ 28 500 euro tasumist.
Kostja „Edgar“ hagi ei tunnistanud ja põhjendas, et temal puudus süü võla tekkimises, kuna linnavalitsus ei taganud õigeaegselt finantseerimist , hilinemine toimus linnavalitsuse süül, töövõtuleping sõlmiti linna nimel ja seetõttu on hagi esitatud vale kostja vastu ning palus kohut jätta hagi rahuldamata.
Millise otsuse teeb kohus?
Arvan, et kohus otsustas võtta uueks kostjaks linnavalitsuse ning rakendas järgmisi seaduseid: võla põhiosa suhtes: Tuginedes VÕS § 101. (Õiguskaitsevahendid kohustuse rikkumise korral) lg. 1 Kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja:
1) nõuda kohustuse täitmist;
3) nõuda kahju hüvitamist;
6) rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Kusjuures viivise intress määratakse vastavalt § 94. lg. 1 (Intress võlasuhtes) Kui kohustuselt tuleb vastavalt
seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.
Saamata jäänud tulu osas: VÕS § 161 lg 2 Kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud, kusjuures VÕS § 128. lg 4 Saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.
V-13
Ehitusettevõtja (alltöövõtja) esitas kohtusse hagi Tellija (peatöövõtja) vastu, milles palus peatöövõtjalt välja mõista ehitustöövõtulepingu aluselt tehtud tööde eest võlgnevus. Lepingu järgi pidi alltöövõtja tegema peatöövõtja tellimuse alusel katusekattetööd 10. Septembriks 2010. a, kuid katus sai valmis 11.10.2010. a ja samal päeval esitas alltöövõtja peatöövõtjale tööde üleandmise-vastuvõtmise akti. Peatöövõtja kirjutas aktile alla, kuid leidis, et osa arvest – 15% tuleb jätta tasumata, kuna alltöövõtja ei lõpetanud lepingu töid tähtaegselt.
Alltöövõtja väitel aga tal polnud võimalik seda tähtaegselt teha, kuna sadas palju vihma.
Lepingus oli säte, et peatöövõtjal oli kohustus maksta viivist tähtaegselt tasumata summalt 0,5% päevas. Lepingus oli ka alltöövõtja kohustus tasuda viivist 0,5% lepingu hinnast iga töödega viivitatud päeva eest.
Kas peatöövõtjal oli õigus vähendada tasu maksmist katusetöödega hilinemise tõttu?
Oleneb lepingust.Enamasti on siiski tööde lõpetamise tähtaeg lepingus olemas. Lepingus võib olla ka punkt vääramatute jõudude kohta (nt, püsiv vihmahooaeg, mida ei ole võimalik ette näha) ning sel juhul ei vastuta töövõtja.
Kummal või kas mõlemal poolel oli õigus nõuda viivist ja mis alusel?
Kuna tegemist oli vääramatute jõududega, siis Tellijal ei ole õigus nõuda viivist. Antud juhul hilines alltöövõtja tööde üleandmisega ühe päeva ning kuna lepingus märgitud punkti alusel on ka tellija ühe päeva viivitanud, siis peaksid tellija ja töövõtja saama kohtuvälisele kokkuleppele. See oleks mõistlik tegu, sest ka summade suurusjärk on sama.
Millise seaduse säte reguleerib tasu vähendamist?
Võlaõigusseaduse § 112., mis käsitleb hinna alandamist.
Lõige 1 - Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.
Lõige 2 - Hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kui lepingus osaleb ühel või teisel lepingupoolel mitu isikut, võib hinda alandada üksnes kõigi ühel lepingupoolel olevate isikute poolt ja kõigi suhtes ühiselt. Kui hinna alandamise õigus lõpeb ühe õigustatud isiku jaoks, lõpeb see ka ülejäänute jaoks.
Lõige 3 - Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule.
Lõige 4 - Hinda võib alandada ka enne teise lepingupoole kohustuse sissenõutavaks muutumist samadel eeldustel, nagu on sätestatud käesoleva seaduse §-s 117 lepingust taganemise kohta enne kohustuse sissenõutavaks muutumist.
Lõige 5 - Üks lepingupool ei või hinda alandada ulatuses, milles teine lepingupool oma kohustuse rikkumise heastas.
V-14
Korterelamu korteriomanik Aari R. otsustas hakata tegema ümberehitusi. Ta tahtis oma elutuba suurendada korteri koridori vähendamise arvel. Puudus oli ka panipaikadest ja ta leidis, et panipaigaks sobib trepikojas trepi alla jääv ruum, kui see kinni ehitada. Ta taotles selleks korteriühistu juhatuselt luba ja ka sai selle. Selliste ümberehitustega ei olnud nõus osa korteriomanikke ja nad esitasid hagi kohtusse Aari R. vastu kaasomandis oleva mõttelise osa kaaskasutamisel takistuste tegemise lõpetamiseks, omavoliliselt ehitatud juurdeehitise lammutamiseks ning endise olukorra taastamiseks. Kuigi korteriomanikud olid reaalselt näinud ümberehitamist, ei esitanud nad pikema aja jooksul sellele vastuväiteid. Trepialuse ruumi suurus oli 10m2, see korteriomanike liikumist ei seganud.
Kas on tegemist EhS rikkumisega, kui ümberehituseks puudus KOV luba?
Arvestades, et vastavalt EhS § 12 lg. 2 peab ehitamiseks olema kehtiv ehitusluba, välja arvatud juhul, kui on tegemist väikeehitisega. Vastuolu EhS-ga seoses ei tekkinud, kui ümberehitusega ei kaasnenud ehitise osa lammutamist, rekonstrueerimist (ehitise piirdekonstruktsioonide ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmist ja asendamist, § 2 lg. 8) või tehnosüsteemide muutmist.
Omavad siin tähtsust asjaolud , et ühistu otsusega tunnustati ehitusõigust, ümberehitamist salliti pikema aja jooksul?
Ei. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg. 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kuna korterelamus asuv koridor ning trepikoda on kaasomandis olev asi, siis eeldab nende ümberehitamine teiste kaasomanike nõusolekut. Vastavalt AÕS § 74 lg. 1 võib kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.
Kui otsuse oleks vastu võtnud ühistu üldkoosolek, oleks tähtis olnud ka aeg – korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast alates (AÕS § 13 lg. 3).
Kas kaaskorteriomanike käitumine võis vastuolus olla mõne tsiviilõiguse üldpõhimõttega, kui siis millisega?
Kui Aari Russak ümberehitust läbi viis, jälgisid korterikaaslased teda vaikimisi. Seejuures ei esitanud nad mingeid pretensioone ega ametlikke kaebusi enne, kui ehitustööd olid juba lõpule viidud . Sellist käitumist võib vaadata vastuolus olevana hea usu põhimõttega (TsÜS § 138) – Aari Russakut oleks pidanud varem informeerima tekkinud vastuseisust, et vältida võimalike probleemide süvenemist ning rahalise kahju suurenemist.
Kas Aari Russak peab juurdeehituse lammutama või on ka muu võimalus?
Vastavalt Korteriomandiseadus § 12 lg. 1 võivad korteriomanikud korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Seega on Aari Russakul võimalik
saada teatud tingimuste rahuldamisel teiste korteriomanike nõusolek juurdeehituse säilitamiseks ja kasutamiseks.
Kui ei pea lammutama, mis siis tuleb teha kannetega korteriomandite kohta kinnistusraamatus?
Vastavalt Korteriomandiseaduse § 5 tuleb esitada uus kinnistamisavaldus, kus märgitakse korteriomandite reaalosade ja kaasomandite mõtteliste osade suurused. Kinnisasja senine registriosa suletakse.
V-15
Hageja sõlmis kostjaga lepingu, mille kohaselt kostja pidi krohvima Einar Savisaare maja fassaadi ja töö üle andma hagejale 01.02.2010. a. Kostja andis hagejale töö üle 1,5 kuuse hilinemisega põhjendades seda asjaoluga, et suurte vihmasadude tõttu ta ei saanud pidevalt krohvida . Lepingu pikendamist aga ei palunud ta seetõttu, et arvas , et hageja käitub heauskselt ja näeb, et vihmasadude tõttu krohvida ei saa ja arvestab sellega.
Hageja sellega ei nõustunud ja leidis, et kostja ise on süüdi krohvitöödega viivitamisel , mistõttu ta ka pikendust ei taotlenud.
Poolte vahel sõlmitud lepingu järgi kohustus kostja, kui ta ei anna töid õigeaegselt üle, maksma viivist 0,5% lepingu summast päevas. Hagejal oli õigus vähendada lepingu järgi tasumisele kuuluvat summat viivise võrra. Hageja tasus kostja poolt tööde eest esitatud arve täielikult, kuu aega hiljem aga nõudis kostjalt viivist 1,5 kuulise hilinemise eest.
Kostja keeldus seda tasumast, sest leidis, et kuna hagejal oli võimalus vähendada tasutud lepingusummat viivise võrra, siis nõue on alusetu.
Kas hagejal on alust viivist nõuda? Kui, siis mille alusel?
VÕS § 644 lg. 1 sätestab, et tellija peab teatama töö lepingutingimustele mittevastavusest töövõtjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta töö lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.  Kui tellija ei teata töövõtjale töö lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul töö lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või tellija töö lepingutingimustele mittevastavusele tugineda . Vastavalt VÕS § 644 lg. 3, kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib tellija siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et töövõtja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu.
Kui tellija võttis krohvitööd vastu juba kuu aega varem ning tasus ka lepingujärgse töötasu, siis kuuajaline viivitus etteheitega, et tööde valmimine viibis , on vastuolus mõistlikkuse printsiibiga. Sellest tulenevalt ei tohiks tellija lepingutingimuste mittevastavusele tugineda ja viivist nõuda.
Kas vihmasadu saab pidada krohvitöödega viivitamisel vabandavaks põhjuseks?
Üldjuhul ei saa vihmasadu pidada piisavalt mõjuvaks põhjuseks, mis võiks põhjustada 1,5-kuulist viivitust kohustuste täitmisel. Kui aga on tegu arvestatava pikajalise vihmatormiga, siis on võimalik vabandada kohustuste rikkumist VÕS § 103 sättega, mille kohaselt kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks.
Kui lepingus oleks märgitud tööde edasilükkamise põhjuseks vihmasadu, kas siis hageja oleks saanud viivist nõuda?
Kui lepingus oleks vastav sissekirjutus, et tööde edasilükkumine toimus vihmasaju tõttu ning tellija sellise lepingupunkti ka allkirjastab, siis sel juhul ei oleks hagejal olnud õigust viivist nõuda.
V-16
OÜ Aadik tellis AS Mutt telefoni teel mullatöid. Tööd teostati ja AS esitas arve, mille OÜ jättis maksmata põhjusel, et AS ei reageerinud tema taotlusele ja ei edastanud talle vajalikku dokumentatsiooni – ehitusprojekti, ehitustööde päevikut, kaetud tööde akte jt. seetõttu ta ei saanud hinnata tehtud tööde mahtu ja kvaliteeti. AS omakorda leidis, et kuna tööde tellimisel ei lepitud kokku päevikute pidamises ega üleantavas dokumentatsioonis, siis OÜ otsib põhjusi maksmisest kõrvalehoidumiseks. AS esitas kohtusse hagi võla väljamõistmiseks koos viivistega. OÜ maksis ära võlgnevuse ehitustööde eest, kuid keeldus viivist maksmast.
Kas kohus mõistab välja viivise?
Võlaõigusseadus § 113. Viivis, lõige 1.
Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär, kui käesoleva seaduse §-s 94, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas.
Lisaks VÕS § 94. Intress võlasuhtes
(1) Kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.
(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud intressimäära õigeaegse avaldamise korraldab Eesti Pank väljaandes Ametlikud Teadaanded.
Kas omab tähtsust asjaolu, et ei olnud tõendeid teenuse osutamist kajastavate dokumentide üleandmise kohta?
Antud juhul omab, sest tööde teostaja ei täitnud lepingu üldtingimusi.
ETÜ ehk ehituse töövõtulepingu üldtingimused: Töövõtja kohustub Tellijale kokkulepitud ajaks üle andma Lepingu objektiks oleva töö juurde kuuluvad õigusaktides või Lepingus ettenähtud dokumendid sh ehitamise tehnilised dokumendid.
Kas oleks tähtsust sellel, kui OÜ-le esitatud dokumentides oleks märgitud nii tööde loetelu kui ka tundide arv?
Arvan, et sellel ei oleks tähtsust, sest tellija poleks neid ilmselt aksepteerinud. Vastasel juhul saaks firma kirja panna väga erinevaid nõudmisi ja need OÜ-le esitada.
Millist intressi, kas reaalset või lepingujärgset võib nõuda AS ja mis seadus seda reguleerib?
Seda reguleerib VÕS § 113. Viivis
Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.
Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär, kui käesoleva seaduse §-s 94, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas.
§ 94. Intress võlasuhtes
(1) Kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.
(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud intressimäära õigeaegse avaldamise korraldab Eesti Pank väljaandes Ametlikud Teadaanded.
Kas saab nõuda dokumentatsiooni üleandmist, kui lepingus puudub nõue selle kohustuse kohta? Kui, siis mis alusel?
Saab nõuda ETÜ ehk ehituse töövõtulepingu üldtingimuste alusel.
V-17
Hoone ehitamisel jäi puudu ehitusmaterjalidest. Töövõtja küsis tellijalt juurde drenaažitorusid vee krundilt ärajuhtimiseks ja plaate välistrepi jaoks. Tellija väitel temal enam raha selleks ei ole ja kui töövõtja tahab töid jätkata, peab ta asendama standardijärgsed torud aukudega torudega ja panema välistrepile seinaplaadid mida saab hiljem vastavate lintidega kahrestada.
Tellija oli kinnisvaraarendaja ja ta müüs valminud hoone edasi ostjale. Sügisel teatas ostja tellijale, et keldri seinad on niisked, krohvi tuleb maha ja trepil on hulk seinaplaate purunenud ja nõudis praaktööde ümbertegemist. Tööde garantiiaeg polnud veel möödunud.
Kes peab hüvitama ostjale kahju, kas tellija või töövõtja?
Ehituse Töövõtu Üldtingimused: Töövõtja kohustub paigaldama ehitisse õigusaktidega kehtestatud ja Lepingus kokku lepitud nõuetele vastavad ehitustooted ja seadmed . Lepingu objektiks olev töö, mis pole vastavuses õigusaktidega, arvatakse mittevastavaks. Tellija juhiste alusel tehtud asenduste mittevastavusest peab Töövõtja mõistliku aja jooksul Tellijale teatama ja Tellija juhised ning asendused kantakse ehitustööde päevikusse. Juhul, kui Tellija nõuab Töövõtja poolt põhjendatult mittevastavaks tunnistatud juhise täitmist, võtab ta endale vastutuse juhise täitmisega kaasnevate tagajärgede eest.
Tellija, kes nõuab kahju garantii kirja alusel sisse töövõtjalt.
Kas töövõtja vastutab tellija ees, kui tellija lasi tal kasutada projektis mitte ettenähtud materjale?
Kui paberit selle kohta ei tehta siis vastutab küll. Ainult paber tõestab, et tellija lubas kasutada mitte ettenähtud materjale.
Kas töövõtjal on kohustus tööd ümber teha või parandada garantiiajal?
EI. Vt küs 1.
Kui materjalide asendamisel tekib varisemisoht, kuid tellija nõuab asendamist, kas töövõtja vastutab ohu eest, kui ta ei keeldunud neid asendamast?
Mingil määral kindlasti, kuid ka tellija peab jälgima, et ehitatakse nõuetekohaselt. Mina laseks töövõtjal valde materjalid standardites nõutavate materjalidega asendada
V-18
Töövõtja ja tellija leppisid kokku, et 09.02.2011. a toimub tööde üleandmise-vastuvõtmise akti koostamine valmisehitatud hoones. 05.02.2011. a aga toimus tulekahju, väidetavalt elektrilühisest ja hoone hävis täielikult.
Kas töövõtjal on õigus nõuda tasu tööde eest lepingu lõpetamisel?
§ 128. Hüvitatava kahju liigid
(4) Saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.
Kas töövõtja peab tellijale hüvitama hoone hävimisel tekkinud kahju?
Enamikel juhtudel hüvitab selle kindlustus , kuid see oleneb kahju tekitajast.
ETÜ: 3. jagu. Kindlustus 134. Töövõtja on kohustatud kindlustama omal kulul Lepingu objektiks oleva töö ehituse koguriskikindlustusega (CAR) Lepingu maksumusele vastavalt.
V-19
Alles ehitise vastuvõtmisel selgus, et töövõtja oli hoone valesti maha märkinud ja see ulatus 40 cm üle naaberkrundi omaniku piiri. Naaberkrundi omanik nõudis tellijalt, oma naabrilt, kas kahju hüvitamist või hoone teisaldamist. Tellija aga väitis, et mitte tema ei ole süüdi, vaid ehitusettevõtja. See aga teatas, et mitte tema, vaid projekteerija ja omanikujärelevalve on süüdi, et hoone märgiti valesti maha.
Kes vastutavad varaliselt naaberkrundi omaniku ees?
Tellija vastutab varaliselt naaberkrundi omaniku ees, sest tellija ehitis paikneb naaberkrundil. Kaasvastutaja selgitamiseks ning isikute tuvastamiseks, kellele tellijal oleks õigus esitada omapoolne nõue, tuleks välja selgitada, mis põhjusel ehitati ehitis naaberkrundile.
Kuidas lahendada olukord?
Üheks lahenduseks oleks naabrile kahju hüvitamine. Kui piirnev krunt ei ole mõõtmetelt väga suur ning naaber on nõus sellest loobuma, siis parim alternatiiv oleks kogu naaberkrundi omandamine.
Kes kelle ees ja kuidas vastutavad?
Projekteerija vastutab tellija või ehitusettevõtte ees, olenevalt, kelle tellimusel projekt koostati. Vastavalt EhS § 49 on projekteerija kohustatud koostama nõuetele vastava mõõdistusprojekti. Geodeetilisi töid viivad läbi geodeedid, kes tavaliselt on tellitud väljaspoolt ehitusettevõtet ning üldjuhul vastutavad ehitusettevõtte ees. Nii ehitaja kui ka omanikujärelvalve on lepinguga seotud ehitise tellijaga, mistõttu vastutavad nad lepingus sätestatud tingimuste alusel tellija ees. EhS § 48 kohaselt on ehitusettevõtja kohustatud tagama ehitusprojekti kohase ehitamise ning tagama ehitamise nõuetekohase kvaliteedi. Vastavalt EhS § 50 on omanikujärelvalvet tegev ettevõtja kohustatud kontrollima ehitusprojekti vastavust nõuetele, ehitamise vastavust ehitusprojektile ning ehitustööde kvaliteeti.
V-20
Kinnisvara AS ehitas Aiandi tn Tallinnas 5-korruselise hoone. Hoones oli korteritele projektiga ette nähtud verandad, katusele mänguväljak ja muru ning põõsastega minipark. Hiljem AS loobus mänguväljakust ja minipargist, et teha hoone odavamaks ja sellega leida ka kiiremini ostjad . Elamus ostis endale viimasel korrusel ka 5-toalise korteriomandi Tõnis T. Kuna katusele oli tema korteri kohale tehtud ka põranda ja piiretega terrass , tuli Tõnisel tasuda ka selle eest nagu kogu korteri mõttelise osa eest. Mõne kuu pärast märkas Tõnis T, et terrass on hakanud kõikuma, on vajunud ja selle alla koguneb vesi. Kuna garantiiaeg polnud möödas, pöördus ta arendaja poole. See väitis, et ehitaja peab vead parandama. Arendaja oli ehitusettevõtja tütarettevõtja. Ehitusettevõtja BCC käis kohapeal ja püüdis terrassi remontida, pannes alla kiile ja vineeritahvleid, raudpiirded värviti üle, kuid ei galvaniseeritud nagu oli joonisel nõutud.
Tõnis T. lasi teha ekspertiisi. Ekspert leidis, et sellisele pehmele katusele ei oleks tohtinud terrassi tehagi, seetõttu polnud selle kohta isegi mitte projekti, ega ka ehitusluba. Tööprojekti oli teinud BCC, kes ka korduvalt käis kohapeal, kuid rahuldavat tulemust vigade parandamisel ei saanud.
Tõnis T. nõudis: kas korteri tagasiostmist arendaja poolt, terrassi maksumuse hüvitamist või selle täielikku, projektikohast ümberehitamist asendustäitmise korras teise katuseehitus-ettevõtja poolt. BCC keeldus neist võimalustest.
Kuidas lahendada vaidlus?
Antud juhul oli tegemist garantiiajal selgunud ehitusveaga. Garantii on EhS § 4 lg 1 kohaselt ehitusettevõtja poolt võetud kohustus tagada, et tema tehtud ehitustöö vastab lepingu tingimustele ning ehitustöö tulemusena ehitatud ehitisel või selle osal säilivad määratud aja jooksul sihipärase kasutamise ja hooldamise korral ehitise või selle osa kasutamiseks vajalikud ohutuse ja kasutamise omadused ning kvaliteet.
Ehitusseaduse §4 lg 3 alusel kõrvaldab ehitusettevõtja ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead oma kulul mõistliku aja jooksul.
Korteriomandiseaduse §1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Omand asja-õigusseaduse § 68 lg 1 kohaselt on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata , kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.. Seega ühendab korteriomand endas ainu- ja kaasomandi. Korteriomandi esemeks olevaid ehitise reaalosa ja kaasomandi mõttelist osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada, koormata ega pärandada. Eelnevast lähtudes tuleks antud olukord lahendada nii, et ehitusettevõtja tagab omal kulul projektikohase ümberehitamise ning kõrvaldab ehitusvead.
V-21
OÜ Kaks Meest sõlmisid ehitustöövõtjaga lepingu tööriistade ja aiatraktori kuuri ehitamiseks. Kui ehitis valmis, teatas ehitustöövõtja sellest OÜ-le. OÜ juhataja vastas sellele, et ehitustöövõtja on tema arvates ehitanud mittevastupidava hoone. Praegu on lumerohked talved, katus on ehitatud madala kaldenurgaga ja võib sisse variseda lume raskuse tõttu. Tal on kavas tellida katuse kandevõime määramiseks ehitusekspertiis ja olenevalt sellest võib ta nõuda katusetööde ümbertegemist. Ehitustöövõtja väitis selle peale, et kuur sai ehitatud projekti alusel, millega tema kui tellija nõustus ja kuna tegemist ei ole hoonega, millel on avalik funktsioon, siis ei ole ekspertiisi tarvis. Võtku ta hoone vastu, märkigu puudused, kui neid tema arvates on, akti ja maksku tasu tehtud tööde eest välja. OÜ juhataja keeldus nii töid vastu võtmast, kui ka nende eest tasumast. Siis saatis töövõtja tellijale maili, milles teatas, et objekt tuleb 7 päeva pärast vastu võtta. Kui tellija keeldub sellest, loetakse ETÜ-2005 kohaselt hoone ühepoolselt vastu võetuks ja tasumisest keeldumise korral ta nõuab tasumist kohtu kaudu.
Kuidas lahendab kohus vaidluse?
Olenevalt sellest, kas ehitustöövõtja oli ka sama ehitise projekteerijaks, tuleb vastu võtta otsus. Tellijal ei ole õigust nõuda ehitusettevõtjalt ümberehitamist, kui projekt on koostatud teise ettevõtte poolt ning sel juhul vastutab projekti koostanud ettevõte.
Tellija võib läbi viia ekspertiise oma kuludega , kui tal on selleks soov. Antud juhul ei selgu, kas ehitusettevõtja ja projekteerija olid sama ettevõte. Kui ei olnud, siis peab tellija oma kaebuse esitama projekteerimisfirmale. Kui projekt ei vasta nõuetele, siis tekib küsimus, kuidas KOV andis kirjaliku nõusoleku antud ehitise ehitamiseks ( ei selgu ka seda, kui suur antud hoone on). Projekteerija ülesandeks on arvestada antud ehitisele esitatavate nõuetega, sh lumekoormusest põhjustatud kandevõime vähenemisega.
Kui kirjaliku nõusolekut ei ole vaja, siis peab hoone vastama lepingus sätestatud tingimustele ning kui tellija nõustus lepingus märgitud punktidega, sh projektiga, mis peab olema koostatud arvestades ehitistele esitatavaid nõudeid, siis ei ole tellijal alust nõuda ümberehitust.
Kui ehitustöövõtja ka projekteeris selle hoone, siis sel juhul tuleb rakendada Ehituse Töövõtulepingu Üldtingimusi II. LEPINGU OBJEKT (TÖÖ) punkt 8. Lepingu objektiks olevale tööle esitatavad kvaliteedinõuded lepitakse kokku Lepingus, viidates võimaluse korral konkreetsetele kvaliteedinõuetele ja/või kvaliteediklassile. Kui Lepingus kvaliteedinõudeid kokku lepitud ei ole, tuleb järgida kehtivaid õigusakte ja head ehitustava.
Projekteerija vastutab, et antud projekt vastaks üldistele tingimustele vastavalt EhS § 18 lõige 2 - Ehitusprojekt peab olema koostatud selliselt, et selle järgi ehitatav ehitis vastaks käesoleva seaduse §-s 3 sätestatud nõuetele (§ 3.  Ehitisele esitatavad nõuded -
(1) Ehitis peab olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale. Ehitise rekonstrueerimise ja laiendamise korral tuleb tagada rekonstrueeritavate või laiendatavate osade vastavus käesolevas paragrahvis sätestatud nõuetele. Kultuurimälestisel teostatavate ehitustööde osas ei ole nõutav käesoleva paragrahvi lõikes 7 sätestatud nõuete järgimine.
(2) Ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud ei või põhjustada ehitise, selle osa või naabruses olevate teiste ehitiste varisemist ning ehitisele, selle aluspinnale või naabruses olevatele teistele ehitistele või nende aluspinnale vastuvõetamatult suuri deformatsioone. Samuti ei või ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud põhjustada ehitise, selle osade, sisseseade ega paigaldatud seadmete kahjustusi konstruktsioonide suure deformeerumise tõttu, kusjuures erakorralise sündmuse tõttu tekkinud mõjude kahjustused ei või olla ebaproportsionaalselt suured.
(3) Ehitis peab tulekahju korral säilitama ettenähtud aja jooksul oma kandevõime. Ehitises peab olema takistatud iseeneslik tule ja suitsu levimine, samuti tule levik naaberehitistele. Ehitisest peab olema võimalik inimesi evakueerida, inimestel peab olema võimalus ehitisest ise evakueeruda ning tulekahju korral peavad olema tagatud päästemeeskondade ohutus ja tegutsemisvõimalused.
(4) Ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda. Ehitisest tingitud ohtlike kemikaalide kemikaaliseaduse tähenduses eritumine peab olema takistatud. Samuti tuleb vältida müra ning inimest ohustava kiirguse levikut ja vee või pinnase saastumist või mürgitamist ning ehitisega seonduva heitvee , suitsu ja tahkete või vedelate jäätmete puudulikku ärajuhtimist. Ehitise osades ega pindadel ei või koguneda niiskust inimese elu, tervist või vara ohustaval määral.
(5) Ehitise kasutamine ja hooldamine ei või selle kasutajale põhjustada ettearvamatuid riske ega õnnetusi, nagu näiteks libisemine, kukkumine , kokkupõrge, põletused ja elektrilöögid ning vigastused plahvatuse tagajärjel.
(6) Ehitises võib olla selle kasutajate poolt tajutav müra tasemel, mis ei ohusta inimese elu ega tervist ning võimaldab rahuldavates tingimustes elada või töötada.
(7) Ehitise soojustus ning kütte-, jahutus- ja ventilatsioonisüsteemid peavad tagama ehitises tarbitava energiahulga vastavuse ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise kasutamise otstarbele. Sisekliima tagamisega hoone konstruktsioonid ja tehnosüsteemid peavad olema projekteeritud ja ehitatud hoonete energiakasutuse tõhustamise miinimumnõuete (edaspidi energiatõhususe miinimumnõuded) kohaselt. Energiatõhususe miinimumnõuded on olemasolevate ja ehitatavate hoonete summaarse energiatarbimise piirmäärad, lähtudes hoonete kasutamise otstarbest ja arvestades nende tehnilisi näitajaid, või tehnosüsteemidele esitatavad nõuded, et mõõta nende efektiivsuse ja toimimisega seotud näitajaid.)
Kui antud ehitisele oli vaja ehitusluba, siis sel juhul EhS § 24.  Ehitusloa väljastamisest keeldumine
(1) Ehitusloa väljastamisest keeldutakse, kui:
1) ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele või ehitusprojekti koostamise lähteandmetele, sealhulgas kehtestatud detailplaneeringule või projekteerimistingimustele;
2) ehitusprojektis ei ole arvestatud ehitisele esitatavaid nõudeid;
3) ehitusprojekti koostamisel ei ole arvestatud ehitusprojekti koostamisele sätestatud nõudeid või käesoleva seaduse §-s 47 sätestatud nõudeid ehitusprojekti koostajale või kontrollijale