HOONETE- JA MAAMAKS EESTI VABARIIGI ESIMESEL ISESEISVUS PERIOODIL (0)

Sisekaitseakadeemia
Finantskolledž
Kaisa Armväärt
FK100
HOONETE- JA MAAMAKS EESTI VABARIIGI ESIMESEL ISESEISVUS PERIOODIL
KURSUSETÖÖ
Juhendaja :
Paul Tammert
MSc
Tallinn 2012

SISUKORD

SISSEJUHATUS 3
Kes on kohustatud maksma maamaksu 12
Maamaksu objekt 12
Maksumäär 13
Maksukohustuse tekkimine 13
Maamaksu tasumine 14
Maksusoodustused 14

SISSEJUHATUS

Maksud on riikide peamised sissetuleku allikad, millest laekuvate vahenditega finantseeritakse riigi tegevust. Maamaks on Eestis riiklik maks, mis laekub täies ulatuses kohaliku omavalitsuse eelarvesse. Moodustades olulise osa omavalitsuse üksuse tulubaasist ja omades sageli olulist tähtsust väiksemate omavalitsuste eelarve tulude allikana.
Maamaks moodustab vastavalt seadusele 0,1-2,5% maa maksustamishinnast aastas. Kohalik omavalitsus esitab andmed maksukohuslaste ja nende poolt tasumisele kuuluva summa Maksu- ja Tolliametile, kes tegeleb selle maksu sissenõudmisega.
Käesoleva kursusetöö eesmärgiks on anda ülevaade maa- ja kinnisvara maksust Eesti Vabariigi esimesel iseseisvus perioodil aastatel 1918-1944. Samuti tutvume 2012 aastal kehtiva maamaksuga praegusel ajal.
Kursusetöö selgitab maamaksu erinevaid määrasid ja maa hindamise korda. Kinnisvaramaksu Eesti Vabariigis praegusel ajal kasutusel ei ole, kuid oli kasutusel Vabariigi esimesel iseseisvusperioodil. See teema on olnud korduvalt aktuaalne , kuna paljudes Euroopa Liidu riikides on see maks kasutusel.
Kursusetöö koosneb kahest peatükist. Esimene peatükk käsitleb maa- ja kinnisvaramaksu Eesti Vabariigi esimesel iseseisvusperioodil aastatel 1918-1944. Teine peatükk annab ülevaate maamaksust tänapäeval.
Käesolevas töös on kasutatud 30.05.2012 seisuga redaktsioone.

MAA- JA KINNISVARAMAKSU AJALUGU

Maa ja kinnisvara hindamise ajalugu Eestis

Eesti Vabariigi algusaastatel oli maatulundusmaa hindamisel käibel neli erinevat süsteemi. Endises Eestimaa kubermangus oli maa hinnatud adramaades rendiväärtuse alusel. Adramaa oli 20. Sajandi algul maatükk, mille eest maksti aastas 300 rubla renti. Talude maid hinnati tavaliselt adrasajandikes. Liivimaa kubermangus oli maa hinnatud puhtkasurublades, mis kajastasid taimekasvatuse puhastulu sajandivahetuse hindades. Saaremaal ja Muhumaal oli maa hinnatud maarublades ja obrokirublades, Petserimaal ning Narva jõe taga aga tarbemaa tiinudes. (Aasmäe 1999:159)
Teada on hindamissüsteemide üldine skeem. Lähtuti tavaliselt normatiivsest (keskmisest) teravilja (rukki) kogusaagist, mida arvestati seemnetes. Normatiivsest saagikusest võeti maha 2 seemet (üks seemneks ja üks materiaalseteks kuludeks). Ülejäänud osa jagati lihtsamatel juhtudel rentniku (töötulu) ja maaomaniku (omanikutulu) vahel pooleks. Selline oli tavaliselt pooleterarent. Hiljem, hindamissüsteemi täiustudes, võeti arvesse kesa, millelt saaki polnud, aga millele kulutusi tehti, ning viidi kogu süsteem naturaalühikutelt üle rahale, määrates kas rendiväärtuse (Eestimaa kubermang ) või puhastulu ( Liivimaa kubermang). Alates 1923. aastast, pärast väljaspool linnu asuvate kinnisvarade hindamise seaduse vastuvõtmist (RT 1923,27,18; 1939,33,256), mindi kogu Eestis üle Liivimaa kubermangus kasutatud puhtkasurubladele (lühendatult pkr) põhinevale hindamissüsteemile. (Aasmäe 1999:159-160)
Väljaspool linnu asuva tööstusliku ja kaubandusliku sihtotstarbega kinnisvara hindamiseks oli eraldi metoodika. Maksustamise eesmärgil hinnati säärane kinnisvara puhttulu alusel. (Aasmäe 1999:161)
Linnades asuva kinnisvara hindamise õiguslikud alused pärinesid Vene riigi seadustest , mida viimati muudeti 1920.aasta 31. detsembril (RT 1921,3,20). Linnavolikogudele anti õigus korraldada linna piires asuva kinnisvara hindamist oma äranägemisel. Viitega linnade sissetulekute, väljaminekute, eelarvete ja aruannete seadusele kehtestas iga linn oma kinnisvara hindamise juhendi, mis arvestas kohalikku eripära. Mõni linn (Narva-Jõesuu) ei pidanud kinnisvaramaksu kehtestamist vajalikuks. (Aasmäe 1999:161)
Linnades hinnati ehitised tulukuse või väärtuse alusel. Tulukuse määramiseks esitasid peremehed aruande ja üürnikud kviitungi. Kogutulust lahutati normatiivsed kulud ja saadi maksustamisele kuuluv puhastulu. Kinnisvara hindamise tulemused kinnitas komisjon , kus omanike esindajaid (Põllutöökoda, Majaomanike Liit) oli rohkem kui pool liikmete arvust. (Aasmäe 1999:162)

Maa ja kinnisvara maksustamise ajaloost Eesti Vabariigis

Kinnisvaramaks ei ole tegelikult Eestile ajalooliselt midagi uut. Kinnisvaramaks on Eesti Vabariigis olnud edukalt kasutusel enne Teist maailmasõda. Aastatel 1918-1944 võis kinnisvaramaksu jagada tinglikult kaheks: kinnisvaramaksuks väljaspool linnu ja aleveid ning kinnisvaramaksuks linnades ja alevites. Kinnisvarade hindamine ja maksustamine väljaspool linnu ja aleveid toimus riigi kehtestatud maksuseaduste alusel. Nendeks olid seadus liikumata varanduse maksu kohta maal, väljaspool linnu ja aleveid asuvate kinnisvarade hindamise seadus ja maal asuvate kinnisvarade maksuseadus. ( Lehtmets …01.12.2009)
Enne Eesti riigi tekkimist kehtestasid makse erinevad võimud (Vene Ajutine Valitsus, Eesti Ajutine Maanõukogu, Saksa okupatsioonivõimud, Asutav Kogu, Ajutine Valitsus). Eelmise võimu peale pandud maksud tühistati ning kehtestati uued ja reeglina suuremas. Peeti kinni Vene riigis kehtinud põhimõttest, mille kohaselt linnades ja alevites paiknevat kinnisvara maksustati teistel alustel (kapitaliväärtus, tulu) kui väljaspool linnu ja aleveid asuvat kinnisvara (rendiväärtus, viljelusväärtus, tulu). (Aasmäe 1999:183)
Alljärgnevalt lühike ülevaade olulisematest õigusaktidest, mis võeti vastu ajavahemikus 1918. aasta 24. Veebruarist kuni 1940. aasta 16. Juunini . (Aasmäe 1999:183)

Kinnisvaramaks väljaspool linnu ja aleveid

Ajutine Valitsus võttis 28. Novembril 1918 vastu otsuse riigimaksude kohta. Rahaministri 1918. aasta 3.detsembri teadaande kohaselt (RT 1918, 5) tuli maa- ja hoonetemaks, mida Saksa sõjaväevalitsus pidi võtma 1918. aasta 10. Mai seaduse alusel, tasuda hiljemalt 31. Detsembriks. Viivitajaid ootasid trahvid . Kuna maksud olid määratud eri vääringutes, siis oli lisatud kõikide käibivate rahade (tsaarirubla, duumarubla, Kerenski rubla, idarubla) kurss marga suhtes. (Aasmäe 1999:183)
Esimene kinnisvaramaksu kohta käiv seadus oli Ajutise Valitsuse poolt 16. Aprillil 1919 a. vastu võetud seadus liikumata varanduste maksude kohta 1919. aastal (RT 1919, 28/29,68). Selles tunnistati kehtetuks Saksa sõjaväevõimude poolt 10. mail 1918 kehtestatud maa- ja hoonetemaksu seadus ning Eesti Ajutise Maanõukogu poolt 14. oktoobril 1917 antud ajutised Eestimaa vallamaksu määrused. Maksuvõlad pidid võlgnikud tasuma endistel alustel. Seaduse alusel võeti maksu väljaspool linnu ja neid aleveid, kus Vene ajutise Valituses 1917. aasta 15. Juuli seaduses ettenähtud korras oli alevivalitsus loodud. (Aasmäe 1999:183)
Liikumata varanduse maksu alla ei käinud:

• kasuta ja tuluta maa ning veepind;
  
• kõik riigile kuuluvad maad, hooned ja tehased;
  
• maakondade ja valdade asutuste vara;
  
• kaitsemetsad;
  
• raudtee vajaduseks olevad maad;
  
• kõik põllu-, metsa- ja aiapidamiseks vajalikud hooned, mis olid vajalikud elamiseks ja ühistegevuseks;
  
• hooned, mis olid vajalikud käsi- ja talutööstuse tarvis (Aasmäe 1999:184).
  

Seaduses sätestati, et:

Harju-, Viru-, Järva- ja Läänemaal tuli iga adrasajandiku pealt maksta riigile 1 mark 20 penni ;

Tartu-, Võru-, Viljandi-, Pärnu- ja Valgamaal tuli iga puhtakasurubla pealt maksta riigile 50 penni;

Saaremaal ja Petserimaal tuli iga tarbe- ja metsamaa tiinu pealt maksta riigile 75penni (Aasmäe 1999:184).
Maksu alla käivate hoonete pealt võeti maksu alljärgnevalt:

Harju-, Viru-, Järva- ja Läänemaal 10 penni iga puhtkasurubla pealt;

Tartu-, Võru-, Viljandi-, Pärnu- ja Valgamaal 10 penni iga puhtkasurubla pealt;

Saaremaal ja Petserimaal olid vabrikud ja töökojad kuni hindamiseni maksuvabad.
Maakonna- ja vallavolikogudele anti õigus kehtestada oma kulude katteks lisamaks:

Maakondadel kuni 200% maalt ja hoonetelt ning kuni 100% vabrikutelt ja töökodadelt võetavast maksust;

Valdadel kuni 100% maalt ja hoonetelt riigile võetavast maksust (Aasmäe 1999:184).
Edasi järgnes maksuvaidluste lahendamise ja maksmise kord. Nagu seaduse pealkirjaski öeldu, kehtis see ainult ühe aasta. Vabariigi Valitsus võttis 1920. a 19. Jaanuaril vastu seaduse liikumata varanduste maksu kohta maal (RT 1920, 18/19, 82). Seaduse teksti oli eelmisega võrreldes mõnevõrra muudetud või täpsustatud. Olulisim oli maksumäära suurendamine rohkem kui 10 korda. Näiteks tuli Harju-, Viru-, Järva-, ja Läänemaal iga adrasajandiku pealt senise 1,2 marga asemel maksta 1920. Aastal riigile 14 marka 40 penni. Sama suur kinnisvaramaksu tõus oli ka teistes piirkondades. (Aasmäe 1999:184-185)
Maakonna- ja vallaomavalitsused ei tulnud 1919 aastal selle osa liikumata varanduste maksuga mitte välja, mis neile 16. Apr. 1919 a. seadusega ette nähtud oli. 9.dets. 1919a. seadusega ( Riigiteataja NR. 108) anti neile õigus oma puudujääkide katmiseks täiendavalt liikumata varanduste maksu võtta kahekordse suuruse sellest, mis seaduse järel lisamaksuna juba oli saadud. ERA 39.1.45 Riigiarhiivist välja otsitud 02.04.2012
Kinnisvara hindamise ja maksustamisega seotud ülesannete täitmiseks otsustati luua liikumata varanduste maksuamet ja liikumata varanduse maksukomisjon. Viimast juhtis maksuameti juhataja, liikmeteks olid igast maakonnast üks maksumaksja . (Aasmäe 1999:185)
Maksude välja arvutamine, maksulehtede väljasaatmine, maksuraamatute sisseseadmine ja kõik muud eeltööd nõuavad teatud aega. Need tööd pidid seaduse järgi 1. Märtsiks lõpetatud olema, võisid ka muidugi varem olla. ERA 39.1.45 Riigiarhiivist välja otsitud 02.04.2012
Täpsustati maksupiirkondi. Eelmises seaduses olid ühte piirkonda kokku pandud Saaremaa ja Petserimaa. Kinnisvara hindamise alused olid aga nendes maakondades erinevad. Nüüd viga kõrvaldati ja kehtestati maks Saaremaal iga revisjonirubla või maarubla kohta 28 marka ja obrokirubla kohta 8 marka. Petserimaal kehtestati maks iga tarbe- ja metsamaa tiinu kohta 3 marka. Sama aasta jooksul selgus, et mõningates uutes alevites polnud kinnisvara hinnatud vastavalt 1910 . aasta 6. juuni seaduse sätetele. Nendes alevites ei olnud võimalik maksu võtta linnade kohta käiva kinnisvaramaksu seaduse alusel. Täiendus seaduse juurde liikumata varanduse kohta maal (RT 1920, 137/138, 270) sätestas, et nendes alevites nõutakse maks sisse samadel alustel nagu maal. (Aasmäe 1999: 185)
Seadusse olid lülitatud sätted maksuvõlglaste korralekutsumiseks kuni varanduse müügini avalikul enampakkumisel. Järjekordselt muudeti seadust 31.detsembril 1920 (RT 1921,4,29). Peatumata detailidel, võib märkida, et maksu suurendati veelgi. (Aasmäe 1999: 185) Kinnisvaramaksu muutumine on kajastatud tabelis 1.
Eesti territooriumil oli üheaegselt kasutusel neli maa majandusliku hindamise süsteemi. Vastavalt tuli siis ka kinnisvaramaks määrata kooskõlas kasutatud hindamise alustega. Eestimaa kubermangus (Harju-, Viru-, Järva-, ja Läänemaa) oli maatulundusmaa hinnatud adrasajandikes. Adrasajandik oli maatükk, mille eest võeti 3 rubla renti (1 piirkond). Liivimaa kubermangus (Tartu-, Võru-, Viljandi-, Pärnu- ja Valgamaa) oli maatulundusmaa hinnatud puhtkasurublades ( 2 piirkond). Vastavalt 1923. aastal vastu võetud seadusele mindi kogu riigis üle sellele süsteemile. Eesti põllumaa keskmise hektari hinne oli 1939. a 4,46 puhtkasurubla. Saaremaal (3 piirkond) oli maa hinnatud revisjoni- ehk maarublades ja obrokirublades. Tabelis on maksumäär maarubla kohta toodud murrujoone peal. Petserimaal ja Narva jõe taga oli maa hinnatud tarbe- ja metsamaa tiinudes (4 piirkond). (Aasmäe 1999:185-186)
Tabel 1. Kinnisvaramaksud maal piirkonniti aastate lõikes (markades hindeühiku kohta). (Aasmäe 1999:186)
Aasta
1 piirkond
2 piirkond
3 piirkond
4 piirkond
1918
1919
1,2
0,5
0,75
1920
14,4
6,0
28,00/8,00
3,00
1921
50,00
21,00
100,00/28,00
13,00
Märkus: maks 1918. Aastal tasuti Saksa sõjaväetalituse kehtestatud määra alusel.
Nagu tabelist selgub , tõsteti kuni 1921. Aastani kinnisvaramaksu määra pidevalt. Sisuliselt kajastas see marga inflatsiooni, kuna viljakusel põhinevad hindeühikud ei allunud muudatustele. Järgnenud aastatel seadust küll täpsustati, kuid maksumäär jäi pikaks ajaks püsivaks. Alles 1938. aasta 30. märtsil vastu võetud maal asuvate kinnisvarade maksuseaduse muutmise seadusega (RT 1938,33,265) tõsteti maksumäära. Aastaseks kinnisvaramaksu määraks maal kehtestati puhtkasurublalt 23 senti ja hindamata maade tulundusmaa hektarilt 54 senti, hoonete puhtkasurulalt 23 senti ja hindamata maade tulundusmaa hektarilt 54 senti, hoonete puhtkasurublalt 4 senti ning väljaspool linnu ja aleveid asuvate kinnisvarade hindamise seaduse põhjal hinnatud puhtkasust 1,7%. Kinnisvaramaksust 60% anti maakondadele ja 40% omavalitsustele. Peale selle võis vald või alev võtta lisakinnisvaramaksu maade puhtkasurublalt kuni 111 senti ja hindamata maade tulundusmaa hektarilt 29 senti, hoonete puhul puhtkasurublalt kuni 1,65 senti ning väljaspool linnu ja aleveid asuvate kinnisvarade hindamise seaduse põhjal hinnatud puhtkasust 0,9%. Nagu eeltoodud tekstist ja tabelist selgub, oli Eestis väljaspool linnu maa suhteliselt odav ning maamaks küllalt mõõdukas. (Aasmäe 1999:186)

Kinnisvaramaks linnades ja alevites

Ajutise Valitsuse 1918. aasta 28. novembri otsuse kohaselt (RT 1918,5) tuli liikumata varanduste maks Vene-aegsel tasemel ära tasuda hiljemalt 31. detsembriks. Viivitajaid ootasid trahvid. Nagu selgub kohtuministri 20. augustil 1919. Aastal antud selgitusest (RT 1919,58), oli maksu aluseks Vene Ajutise Valitsuse poolt 29. septembril 1917 kehtestatud seadus linna sissetulekute ja väljaminekute kohta käivate eeskirjade asjus, millega anti volikogudele õigus võtta liikumata varanduse maksu linnades kuni 20% varanduse puhastulust või kuni 2% väärtusest. (Aasmäe 1999:186-187)
Eelnimetatud seaduse mõningaid paragrahve muudeti Vabariigi Valitsuse poolt 31. detsembril 1920 vastu võetud seadusega 29. septembri 1917 a. linnade sissetulekute ja väljaminekute seaduse muutmise ja täiendamise kohta (RT 1921, 3, 20). Selles seaduses oli hulk olulisi sätteid- Linnavolikogudele anti õigus : 1) määrata ehitise teenindamiseks vajalik maa, mis oli maksuvaba ; 2)korraldada kinnisvara hindamist oma äranägemisel. Rublades antud maksu piirmäärad tunnistati kehtetuks. Volikogu vastu võetud maksumäärad pidi kinnitama siseminister. Nimetatud Vene riigi seadus, millele hiljem viidatakse kui linnade sissetulekute, väljaminekute, eelarvete ja aruannete seadusele, väärib kommentaari, kuna selle alusel hinnati ja maksutati kinnisvara linnades kuni linnaseaduse (RT 1938, 43, 404) jõustumiseni 1. mail 1938. Näiteks Nõmme Linnavolikogu poolt 19. jaanuaril 1933 kinnitatud juhtnöörid kinnisvarade hindamiseks Nõmme linnas (RT 1933, 22, 156) sätestasid, et hoonestatud krundist kuni 5400 ruutmeetrit loeti ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks , mis ei kuulunud hindamisele ja oli maksuvaba. Selles volikogu otsuses peitubki peamine Nõmme mändide säilimise saladus . (Aasmäe 1999:187)
Riigikogu võttis 25. Novembril 1932 vastu linnades asuvatelt kinnisvaradelt riigile võetava kinnisvaramaksu seaduse (RT 1932, 91, 702). Maksu suurus oli 15% linnale võetavast kinnisvaramaksust. Ära jäeti riigi kinnisvaramaks Vene riigi kinnisvaramaksu seaduse alusel (VSK V köide, 1914. A väljaanne, §111-192). (Aasmäe 1999:187)
Kinnisvaramaks moodustas 1936.–1937. aastal ca 9% maksutuludest, millele lisandus kinnisvara lisamaks 8% ulatuses. Kinnisvara ümberhindamine toimus Tallinnas reeglina iga viie aasta tagant. (Lehtmets…01.12.2009)

MAAMAKS

Selles peatükis käsitleme hetkel kehtivat maamaksu selle määra ja maa hindamise süsteemi Eesti Vabariigis aastal 2012.
Erinevalt valdavast enamusest teistest riikidest, maksustatakse Eestis vaid maad, mitte sellel asuvaid hooneid või rajatisi ning see on kehtestatud riikliku maksuna. ( Lillemets 2006:17)

Maa hindamine

Maamaks on maa maksustamishinnast lähtuv maks. Maa maksustamishinna määramise ja selle vaidlustamise kord on kehtestatud maa hindamise seaduses ning selle alusel välja antud määrustes. Maa hindamine jaguneb korraliseks, erakorraliseks ja õigusvastaselt võõrandatud maa hindamiseks. Maksustamisel lähtutakse korralise hindamise tulemustest. Maa hindamise tulemusi kasutatakse lisaks maksustamisele veel ka näiteks maakorralduses, kinnisasja sundvõõrandamisel ja maareformi läbiviimisel (õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimine , ostueesõigusega erastamine). Maa hindamise eesmärk on maa hariliku väärtuse leidmine. Hindamise objekt on maatükk ilma sellel asuvate ehitiste, kasvava metsa, muude taimede ja päraldiseta. Maa hindaja on isik, kellele on välja antud vastav tegevuslitsents. Korralisel hindamisel võib hindajaks olla ka avaliku teenistuse ametnik . Maa korralisel hindamisel leitakse maa väärtus tsoonide ja sihtotstarvete kaupa. (Lehis 2004:455)
Maa hindaja korraldab koostöös valla- või linnavalitsusega hiljemalt hindamise aasta 30. Septembriks hindamise tulemuste avaliku väljapaneku. Väljapanek peab kestma vähemalt 20 kalendripäeva ja sellest tuleb teatada Ametlikes Teadaannetes. Huvitatud isikul on õigus esitada 10 päeva jooksul alates avaliku väljapaneku lõppemisest kirjalikke parendusettepanekuid ja pretensioone hindamise tulemuste kohta. Maa hindaja esitab lõplikult vormistatud hindamise tulemused 1. Novembriks Maa-ametile, kes esitab need pärast omapoolset kontrollimist 15. Novembriks keskkonnaministrile. Lõplikult kehtestatakse korralise hindamise tulemused keskkonnaministri määrusega ning need jõustuvad hindamisele järgneva aasta 1. Jaanuaril. Kohalik omavalitsus arvutab eelviidatud keskkonnaministri määruse alusel iga konkreetse maatükki maksustamishinna. Seejärel edastab kohalik omavalitsus Maksu- ja Tolliametile andmed maakasutuse ja maksustamishinna kohta, mille alusel maksuhaldur saadab välja maksuteated. (Lehis 2004:455-456)

Maamaksust

Maamaks on riiklik maks, omandilt võetav maks, otsene maks, objektiivne maks, jooksev maks ja sissenõutav maks. Maamaks erineb teistest maksudest mitme tunnuse poolest. Maamaks on küll riiklik maks, kuid kogu maa maksust laekuv tulu laekub täies ulatuses maa asukohajärgsele kohalikule omavalitsusele. Enne 1996. Aastat jagunes maamaks riiklikuks ja kohalikuks maamaksuks. Maamaks on praegu ainus riiklik maks, millest ei laeku riigile midagi. Lisaks kannab riik ka kõik maksu administreerimise kulud. Maamaksukohustus on sätestatud seadusega ning maksu sissenõudmisega tegeleb Maksu- ja Tolliamet . Kohaliku omavalitsuse pädevus piirdub maa hindamise ja seaduses antud vahemikku kuuluva maksumäära kehtestamisega. Ka selle osas on maamaks erandlik , et seaduses on antud vaid maksumäärade alam- ja ülemmäärad. Omavalitsustel ei ole õigust ise maksumaksjatelt maamaksu võlgu sisse nõuda. (Lehis 2004:453)
Maamaks on üks väheseid omandil põhinevaid makse. Maamaksu objekt on maatükk, sõltumata sellest, kas ja kui palju maatükilt tulu teenitakse . Maksubaas on maa hind, st maa potentsiaalne tulukus . Kui maad ei ole võimalik majandustegevuses kasutada, siis on ettenähtud maksuvabastus (nt looduskaitsealad, kalmistud , vt MMS §4). Omandit loetakse küll üheks maksuvõimelisuse indikaatoriks, kuid sellegipoolest on omandimaksude teoreetiline õigustatus vaieldav. Omandilt võetava maksu suurus ei tohi sundida maksumaksjaid maksu tasumiseks omandist loobuma . Maamaksu puhul on sellest lähtuvalt näiteks ette nähtud võimalus anda pensionäridele maksusoodustusi (vt MMS § 11 lg 2). (Lehis 2004:453)
Maamaks on puhtal kujul sissenõutav maks. Erinevalt teistest riiklikest maksudest ei teki maamaksu tasumisel kohustus vahetult seaduse alusel ning maksumaksjale ei ole pandud deklareerimiskohustust. Sellest tulenevalt kehtivad maamaksu puhul tavapärasest erinevad aegumistahtajad ( vt MKS § 98 lg 2), samuti ei ole võimalik maksumaksjat karistada maksu väärarvutuse eest. Maamaksu arvutamise kohustus on tervikuna pandud maksuhaldurile. Maksu määramine toimub haldusaktiga – maksuteatega. Kui maksuteadet ei ole saadetud , siis ei ole maksumaksjal võimalik maksu tasuda ning maksuhaldur ei saa maksu sundkorras sisse nõuda. (Lehis 2004: 453-454)

Kes on kohustatud maksma maamaksu

Maamaksuseaduse kohaselt maksavad maamaksu:

Maa omanik;

kuni 2006. aasta 31. detsembrini maa kasutaja, kelle maakasutus ei ole ümber vormistatud maareformi seadusega ettenähtud korras;

hoonestaja;

kasutusvaldaja. (Maamaksust…02.05.2012)
Juhtudel, kui maakasutust ei ole vormistatud, maksab maamaksu isik, kes maad tegelikult kasutab. (Maamaksust…02.05.2012)
Riik maksab maamaksu jätkuvalt riigi omandis olevalt maalt, mille tagastamise, asendamise või kompenseerimise kohta on esitatud taotlus või mis kompenseeritud, kuid mida keegi ei ole kasutusse võtnud või mille tagastamise, asendamise või kompenseerimise kohta pole esitatud taotlust ning mida keegi ei ole kasutusse võtnud. (Maamaksust…02.05.2012)

Maamaksu objekt

Maamaksuga maksustatakse kogu maa, välja arvatud:

maa, millel seadusega või seaduses sätestatud korras on majandustegevus keelatud;

välisriikide diplomaatiliste ja konsulaaresinduste hoonete või nende osade juurde kuuluv maa;

välisriigi või rahvusvahelise organisatsiooni kasutuses olev maa Vabariigi Valitsuse ja välisriigi või rahvusvahelise organisatsiooni vahel sõlmitud lepingu alusel;

kalmistute maa;

kirikute ja koguduste pühakodade alune maa;

vastava omavalitsusüksuse haldusalal asuv munitsipaalmaa, välja arvatud juhul, kui seda maad kasutab isik, kelle maakasutus ei ole veel ümber vormistatud maareformi seadusega ettenähtud korras või kui see maa on koormatud hoonestusõiguse või kasutusvaldusega;

avalikus kasutuses olev maa;

liitlasvägede peakorterite kasutuses olev maa. (Maamaksust…02.05.2012)
Looduskaitseseaduses sätestatud piiranguvööndi maalt, püsielupaiga piiranguvööndi maalt ja looduse üksikobjekti piiranguvööndi maalt makstakse maamaksu 50 protsenti maamaksumäärast. (Maamaksust…02.05.2012)

Maksumäär

Maamaksumäär on 0,1-2,5 protsenti maa maksustamise hinnast aastas. Põllumajandussaaduste toomiseks kasutusel oleva haritava maa ja loodusliku rohumaa maksumäär on 0,1-2,0 protsenti maa maksustamise hinnast aastas. (Maamaksust…02.05.2012)
Maksumäärad kehtestab oma haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse volikogu hiljemalt 31. Jaanuariks. Kohaliku omavalitsuse volikogu võib kehtestada maksumäärad diferentseeritult maa hinnatsoonide lõikes seadusega määratud vahemikes. Muudetud maksumäärasid rakendatakse aasta algusest. Maksumäärade muutmise korral esitab kohalik omavalitsus Maksu- ja Tolliameti piirkondlikule maksukeskusele kinnitatud koopia või väljavõtte volikogu määrusest maamaksumäärade muutmise kohta hiljemalt 1. Veebruariks. Kui nimetatud tähtpäevaks ei ole muudetud maksumäärasid Maksu- ja Tolliameti piirkondlikule maksukeskusele esitatud, arvutatakse maamaks eelmisel aastal kehtinud määrade järgi. (Maamaksust…02.05.2012)

Maksukohustuse tekkimine

Maamaksukohustuse kindlaks määramiseks võtab maksuhaldur aluseks omandiõiguse või kasutusõiguse olemasolu maksustamisaasta 1. jaanuari seisuga. Maksu- ja Tolliamet väljastab maamaksteate isikule, kes on 1. jaanuari seisuga maaomanik või maa kasutaja. Maa omandamisel või kasutusõiguse tekkimisel aasta keskel säilib eelmise omaniku või kasutaja maamaksu kohustus aasta lõpuni ning uue omaniku või kasutaja maksukohustus tekib maa omandamise või kasutusõiguse tekkimise aastale järgneva aasta 1. jaanuarist. (Maamaksust…02.05.2012)

Maamaksu tasumine

Kuni 64eurone maamaks mis tahes kohaliku omavalitsuse üksuses asuvalt maalt tasutakse ühe korraga 31. märtsiks. Maamaksust, mis ületab 64 eurot, tasutakse 31. märtsiks vähemalt pool, kuid mitte vähem kui 64 eurot. Ülejäänud osa maamaksust tasutakse hiljemalt 1. oktoobriks. (Maamaksust…02.05.2012)
Maksu- ja Tolliamet väljastab maksumaksjale maksuteate tasumisele kuuluva maamaksu summa kohta hiljemalt 15. veebruariks. E-maksuamet/e-tollis registreeritud kasutajale, kelle e-posti aadress on maksuhaldurile teada, saadetakse maamaksuteade ainult elektroonselt. (Maamaksust…02.05.2012)
Maamaksu ei määrata ja maksuteadet ei väljastata, kui maksusumma on alla 5 euro. (Maamaksust…02.05.2012)
Maksumaksja, kes ei ole maksustamisaasta maamaksuteadet 25. veebruariks kätte saanud, on kohustatud sellest 30 päeva jooksul teavitama maa asukohajärgset Maksu- ja Tolliameti piirkondliku struktuuriüksust. Sellisel juhul väljastatakse maksumaksjale uus maksuteade. (Maamaksust…02.05.2012)

Maksusoodustused

Maamaksuseaduse (MMS) §11 lg 1 järgselt on põllumajandussaaduste tootmiseks kasutusel oleva haritava maa ja loodusliku rohumaa maamaksu määr on 0,1 kuni 2,0 protsenti maa maksustamishinnast aastas. (Maamaksuseadus, 06.05.1993)
MMS §11 lg 2 järgselt võib kohalik omavalitsus vabastada maamaksust riikliku pensionikindlustuse seaduse alusel pensioni saaja tema kasutuses olevalt elamumaalt linnas kuni 0,3 ha või vallas kuni 1,0 ha ulatuses. Maksuvabastust võib anda tingimusel, et maksuvabastuse taotleja ei saa maa kasutusõiguse alusel rendi- või üüritulu.
MMS §11 lg 21 järgselt võib kohalik omavalitsus vabastada maamaksust represseeritu ja represseerituga võrdsustatud isiku okupatsioonirežiimide poolt represseeritud isiku seaduse mõistes tema kasutuses oleva elamumaa osas, kui isik ei saa maa kasutusõiguse alusel rendi- või üüritulu.
MMS §11 lg 22 järgselt võib kohalik omavalitsus vabastada maamaksust maa omaniku või MMS §-s 10 sätestatud maakasutaja tema kasutuses olevalt elamumaalt linnas kuni 0,3 ha või vallas kuni 1,0 ha ulatuses, kui sellel maal asuvas elamus on maksumaksja elukoht vastavalt rahvastikuregistrisse kantud elukoha andmetele. Maksuvabastust võib anda tingimusel, et maksuvabastuse taotleja ei saa maa kasutusõiguse alusel rendi- või üüritulu.

ANALÜÜS

Kas maksustada kinnisvara ja maad ? Maad ja hooneid eraldi või koos? Kumb maksustamine on õiglasem ja kas maks peaks laekuma omavalitsustele või riigile? Need teemad on Eestis olnud lahendatud erinevalt.
Eesti Vabariigi esimesel iseseisvusperioodil kehtis Seadus liikumata varanduste kohta, mis jagunes kaheks: kinnisvaramaksuks linnades ja alevites ja kinnisvaramaksuks väljaspool linnu ja aleveid. Nende maksudega maksustati maakondades ja linnades olevad maad, hooned ja vabrikud ning töötajad ühes neis olevate masinate ja sisseseadetega.
Erinevalt paljudest teistest Euroopa Liidu riikidest, Eestis praegusel ajal kinnisvaramaksu kasutusel ei ole. Tänapäeval kehtib Eesti Vabariigis maamaks, mis on riiklik maks ja laekub täies mahus omavalitsusüksuse eelarvesse. Eesti Vabariigi esimesel iseseisvus perioodil oli kinnisvaramaks aga jaotatud järgmiselt: maakonnad said kaks neljandikku, vallad ja alevid ühe neljandiku ja riik sai ühe neljandiku saadavast maksust.
Nii nagu Eesti Vabariigi algusaastatel, kehtib ka praegu maksuvabastusi. Maa mille peal on majandustegevus keelatud, näiteks looduskaitsealad ja kalmistute maa on alati olnud maksuvabad.
Maksusumma arvutamine ja maksuteadete edastamise kord on ajaga väga palju muutunud. Vabariigi algus aastatel tuli maksuhalduril tasumisele kuuluv summa välja arvutada ja siis edastada see maksulehena maksumaksjale. Maksulehtede väljastamise lõpetamise üle pandi valla- ja alevivalitsustes kuulutus välja. 2012 aastal kuulutusi välja ei panda. Hetkel kehtiva korra järgi saadetakse maksuteade elektroonselt neile kes end E- maksuametis /e-tollis registreerinud ja kelle e-post teada. Arvutid on tunduvalt kergendanud maksuhalduri tööd.
Taasiseseisvunud Eesti algusaastatel oli kaalumisel, kas taastada enne okupatsiooni kehtinud kinnisvaramaks või kehtestada maamaks. Valik maamaksu kasuks tehti 1992. aastal ja selle kasuks kallutas otsust langetama kaks asjaolu. (Aasmäe 1999:196)

Maa oli kergemini mõõdetav. Põllu- ja metsamaa kvaliteet oli määratud. Seetõttu oli maa hindamine lihtsam ja kiiremini tehtav;

Eestis töötas tollal nõunikuna Henry George`i Fondi (Henry George Foundation of America) president Steven B. Cord Ameerika ökonomisti Henry Georg´i (1839- 1897 ) teooria kohaselt peaks ainus maksustamise objekt olema maa. Töö või kapitali maksustamist ta õiglaseks ei pidanud. (Aasmäe 1999:196)

KOKKUVÕTE

Käesoleva kursusetöö eesmärgiks oli anda ülevaade maa- ja kinnisvara maksust Eesti Vabariigi esimesel iseseisvus perioodil aastatel 1918-1944. Samuti tutvustada 2012 aastal kehtivat maamaksu.
Selleks andis töö autor esimeses peatükis ülevaate maa- ja kinnisvaramaksust Eesti Vabariigi esimesel iseseisvusperioodil. Teises peatükis tõi autor välja maamaksu aastal 2012.
Kursusetöö raames selgus, et Eesti Vabariigi esimesel iseseisvusperioodil oli lisaks maamaksule kasutusel ka kinnisvaramaks. Maksustamisele kuulusid kõik maad, hooned, vabrikud ja töökojad koos masinate ja siseseadmetega.
Aastal 2012 on maa hindamise eesmärk maa hariliku väärtuse leidmine. Maa hindamise objekt on maatükk ilma sellel asuvate ehitiste, kasvava metsa, muude taimede ja päraldisteta. Taasiseseisvunud Eesti algusaastatel oli arutelus küsimus kas taastada kinnisvarmaks, mis kehtis Vabariigi algus aastatel. Kinnisvaramaksu siiski ei kehtestatud ja peamiseks põhjuseks oli see, et maad on kergem hinnata.
Eestis kinnisvara maksu kasutusele võtmine ei pruugi tuua loodetud efekti. Sellel oleks küll fiskaalne eesmärk aga inimestele see hästi ei mõjuks. Lisandunud korrashoiu kulud ja suurenenud maks kaotaks majaomanike huvi maju korrastada.
Seega võib öelda, et kinnisvaramaks küll toimis Eesti Vabariigi esimesel iseseisvusperioodil, kuid tõhusam oleks siiski maad maksustada, sest nii on hindamine lihtsam ja tulud efektiivsemad.

VIIDATUD ALLIKATE LOETELU

Aasmäe, V. 1999. Kinnisvaraomaniku ABC. Eesti entsüklopeedia kirjastus
Lehis, L. 2004. Maksuõigus. Kirjastus JUURA
Lillemets, K. 2006. Maksukorraldus. Sisekaitseakadeemia
Kes on kohustatud maksma maamaksu, maamaksu objekt, maksumäär, maksukohustuse tekkimine, maamaksu tasumine. Maksu- ja tolliameti kodulehelt www. emta .ee/index.php?id=1115 välja otsitud 02.05.2012
Lehtmets A, „Maa- ja kinnisvaramaksu ajaloost Eestis“ (2009), nr12
Välja otsitud 02.04.2012
ERA 39.1.45 Riigiarhiivist välja otsitud 02.04.2012
Maamaksuseadus 06.05.1993, jõustunud 01.07.1993-RT I 1993, 24, 428…RT I 2010, 22, 108