Õigus konspekt (0)

SISUKORD
1. Valdus 2
1.1. Valduse  ja  valdaja  mõiste 2
1.2. Valduse omandamine  ja  lõppemine 3
1.3. Omavoli ja omavoliline valdus 3
1.4. Otsimisõigus, nõuded ja õigused 4
2. Kinnistusraamatu ülesanded 4
2.1. Õigusajalooline areng 4
2.2. Kinnistusraamatusüsteemi  tähtsus 6
2.3. Kinnistusraamat ja kinnisomand 6
2.4. Kinnistusraamat ja piiratud asjaõigused 7
2.5. Kinnistusraamat ja järjekohtade kord 8
3. Kinnisasjaõiguste seadmine , ülekandmine ja lõpetamine 9
3.1. Kinnisasjaõiguste seadmine ja ülekandmine 9
4. Asjaõiguskokkulepe 9
4.1. Asjaõiguskokkulepe kui leping 9
4.2. Asjaõiguskokkulepe kui täitmistehing 10
4.3. Vorm 10
4.4. Asjaõiguskokkuleppe siduvus 10
5. Sissekanne 11
5.1. Sissekande tegemise kohustuslikkus   11
5.2. Sissekande tähtsus 12
5.3. Asjaõiguskokkuleppe ja sissekande õiguslik iseloom 13
6. Käsutuspiirangud, teovõime äralangemine ja surm, õigusest ilmajäämine 14
6.1. Käsutuspiirangud pärast asjaõiguskokkulepet ja enne sissekande tegemist 14
6.2. Teovõime äralangemine ja surm 15
6.3. Õigusest ilmajäämine. 15
7. Kinnisasjaõiguse lõppemine 16
7.1. Lõpetamine 16
7.2. Konsolidatsiooni puudumine 17
7.3. Kinnisasjaõiguste sisu muutmised 17
KOKKUVÕTE 17
Kasutatud kirjandus: 18

1. Valdus

1.1. Valduse  ja  valdaja  mõiste

Valdus on tegelik võim asja üle, samuti reaalservituudi teostamine .
Valdaja on isik, kelle tegeliku võimu all asi on.
Otsene valdaja valdab asja rendi-, üüri-, hoiu-, pandi- või muu selletaolise lepingu alusel, mis annab talle õiguse teise isiku asja ajutiselt vallata , on otsene, teine isik on kaudne valdaja.
Valdajaks ei ole isik, kes teostab tegelikku võimu asja üle teise isiku korralduste kohaselt tema majapidamises või ettevõttes. 
Valdus on seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb seaduslikul alusel või mitte.
Valdus loetakse seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist.
Valdus on heauskne, kui valdaja ei tea ega peagi teadma, et tema valdusel puudub seaduslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata.
Valdus on pahauskne , kui valdaja teab või peab teadma, et tema valdusel puudub seaduslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata.
Valdus loetakse heauskseks, kuni ei ole tõendatud vastupidist.

1.2. Valduse omandamine  ja  lõppemine

Valdus omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle, samuti reaalservituudi teostamisele asumisega.
Valduse omandamiseks piisab senise valdaja ja omandaja kokkuleppest, kui omandaja suudab teostada tegelikku võimu asja üle.
Seda, kas isik on saanud asja üle tegeliku võimu, otsustatakse asjaolude alusel.
Kaudne valdus omandatakse asja väljanõudeõiguse loovutamisega omandajale , kui asja võõrandaja ise või kolmas isik jääb asja valdama.
Valdus läheb üle pärijale.
Valdus lõpeb, kui valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab selle muul viisil, samuti reaalservituudi lõppemisega.
Mööduv takistus või katkestus tegeliku võimu teostamisel valdust ei lõpeta.

1.3. Omavoli ja omavoliline valdus

Omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline.
Valduse rikkumine on valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel, samuti asja äravõtmise katse või ähvardus, kui on alust karta selle täideviimist.
Omavolilise valduse tagajärgede eest vastutab ka selle valduse pärija, samuti muu õigusjärglane, kui viimane valduse omandamisel eelkäija valduse omavolilisusest teadis.
Valdaja võib oma valdust omavoli vastu jõuga kaitsta, ületamata seejuures hädakaitse piire .
Kui vallasasi võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja või vägivallaga, on valdajal õigus teolt tabatud või jälitatud omavoli tarvitajalt vallasasi kohe ära võtta.
Kui kinnisasja valdus võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja või vägivallaga, on valdajal õigus omavoli tarvitaja kinnisasjalt eemaldada ja kinnisasi oma võimu alla tagasi võtta.

1.4. Otsimisõigus, nõuded ja õigused

Kui vallasasi on valdaja võimu alt sattunud teise isiku valduses olevale kinnisasjale, on selle valdaja kohustatud lubama asja otsida ja ära viia, kui asi ei ole vahepeal kellegi valdusse võetud.
Kinnisasja valdajal on õigus nõuda asja otsimisest ja äraviimisest tekkinud kahju hüvitamist. Kui on alust eeldada kahju tekkimist, on kinnisasja valdajal õigus tagatise saamiseni keelduda loa andmisest asja otsida või ära viia. Keeldumine ei ole lubatud, kui viivitamine on ohtlik. 
Valduse rikkumisel on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist, edasise rikkumise ärahoidmist ja kahju hüvitamist. 
Valduse äravõtmisel on valdajal õigus nõuda valduse taastamist ja kahju hüvitamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja.
Nõudeid ei rahuldata, kui nõudja valdus on äravõtja või tema eelkäijate suhtes omavoliline ja on omandatud ühe aasta jooksul enne valduse äravõtmist.
Kostja võib vaidlustada  neid nõudeid üksnes siis, kui ta tõendab, et valduse rikkumine või äravõtmine ei olnud omavoliline ja et tal oli õigus valdust rikkuda või asja vallata.
Nimetatud nõude võib esitada ka kaudne valdaja.
Valduse äravõtmisel võib kaudne valdaja nõuda otsese valdaja valduse taastamist. Kui otsene valdaja ei saa või ei taha valdust taastada, võib kaudne valdaja nõuda valduse üleandmist endale. Samuti on raudsel  valdajal  siis  otsimisõigus.  
Valduse kaitse hagi aegumise tähtaeg on üks aasta, arvates valduse rikkumisest või äravõtmisest.
Kui mitu isikut valdab asja ühiselt (kaasvaldus), võib iga kaasvaldaja või kaasvaldajad  ühiselt  kaitsta  valdust.

2. Kinnistusraamatu ülesanded

2.1. Õigusajalooline areng

Rohkem kui tuhande aasta jooksul on kinnisvarade registreerimine oma arengus läbinud erinevaid etappe. Esimeses astmes oli kande funktsioon tõendada väljaspool registrit tekkinud õiguse olemasolu. Teises astmes omas kanne väljaspool registrit tekkinud õiguste kindlustamise toimet kolmandate isikute õiguste vastu, pandiraamatute puhul piiratud konstitutiivset mõju pandiõiguste tekkimisele. Kolmandas astmes on kõigi asjaõiguste omandamine ka inter parties sõltuv kandest ja avalikku usaldusväärsust omav kinnistusraamat tagab heauskse omandamise. Euroopas on viimase astmeni jõudnud vaid Kesk-Euroopa kinnistusraamatud. Euroopa õiguskorrad tunnevad erinevaid asjaõigussüsteeme, kus kinnistusregistri ülesehitus pakub õiguskäibele kaitset erinevalt. Registri ülesehitus ja tähendus sõltub sellest, millal materiaalõiguse järgi tekib kinnisomand ja milliste materiaalõiguslikke eeldusi seadusandja soovib realiseerida registri abil. Kinnisomandi tekkimise erinevate printsiipide alusel saab eristada ka erinevaid kinnistusregistri süsteeme. Ainult vähesed riigid on valinud kinnistusregistri aluseks ühe kindla printsiibi puhtal kujul. Prantsuse õiguses kehtiva konsensusprintsiibi järgi läheb omand üle kokkuleppe sõlmimisega ning kanne on fakultatiivne; traditsiooniprintsiip eeldab omandi üleminekuks ka valduse üleandmist ( Hispaania ); kronoloogia printsiibi kohaselt tuleb omand tuvastada tagasiulatuvalt ürikute põhjal (USA, Inglismaa); sissekandeprintsiibi alusel tekib omand vaid kande tegemisega avalikku registrisse (Kesk-Euroopa). Paljudes õiguskordades on püütud eri printsiipe seostada.
Kesk-Euroopas, näeme selgelt, et kinnistusraamatu kaasaegsel kujul pidamine on sajanditepikkuse arenguprotsessi tulemus. Ühiskondlikud vajadused on tinginud registrisüsteemi pideva täiustamise. Selge tendents on, et kinnisasjade absoluutse registreerimiseni on jõutud vajaduse kaudu registreerida kinnispandiõigusi ? kinnistusraamatud on välja kasvanud hüpoteegiraamatutest. Vähemarenenud süsteemides on tänagi veel aktsepteeritud põhimõte, et registreeritud peab olema vaid maatükk, mida koormatakse pandiõigustega. Lisaks pandiõiguste käibe usaldusväärsusele ei saa tähelepanuta jätta ka selliste ajaõiguste, nagu omandiõigus ning hoonestusõigus, käibe kindlust . Kinnistusraamatute kujunemisel ei saa mööda rooma õiguse nii positiivsest kui negatiivsest mõjust. Tänu rooma õiguses aktsepteeritud asja avaliku üleandmise nõuetele juurdus sajandite jooksul tava asjaõigusi edasi anda kohtu protokolli kandmise kaudu ning sellest kasvas välja kohtu poolt peetav register . Negatiivse mõjuna võib esile tuua, et rooma õiguse retseptsiooni tulemusena ei suudetud mitte igal pool Euroopas loobuda valduse üleminekul rajanevate omandi üleandmise vormide taasrakendamisest. Tugeva kinnistusraamatu tekkimise puhul on oluline ära märkida algselt linnavõimude poolt, hiljem riigi poolt sisseviidud katastripidamise tähtsust, mis sissekandeprintsiipi aktsepteerivates õiguskordades toetab oluliselt kinnistusraamatu pidamist.
Sissekande-, konsensus - ja traditsiooniprintsiibi ning kronoloogilise süsteemi võrdlemisel võib järeldada, et Eestis tehti kinnistusraamatusüsteemi loomisel selline valik, mis paremini võiks toetada tsiviilkäivet (AÕS § 58). Mida tihedamalt on materiaalne ja formaalne kinnistusraamatuõigus seotud ning mida rohkem materiaalõiguslikke eeldusi realiseerub registrikande kaudu, seda suuremaid nõudeid registrile püstitatakse. Üksnes riiklikult peetav, samas sõltumatu, selgelt raamatu õigsuse tagamisele suunatud registripidamine saab parimana kindlustada käivet. Kinnistusraamatust kui registripidamise kõige kaugemale arenenud vormist ja kindlast mõistest saab rääkida seega vaid Kesk-Euroopa õiguskordades. Kinnistusraamat ja kinnisvararegister ei ole sünonüümid. Tuleb nõustuda, et valikute tegemisel ei olnud kiire poliitilise tellimuse täitmise tingimustes tegelikult aega analüüsida eri süsteemide eeliseid. Sissekandeprintsiibi valimine rajaneb usaldusel selle töö vastu, mida tegi prof J. Uluotsa poolt juhitud töögrupp tsiviilseadustiku eelnõud koostades. Vähemtähtis ei olnud Eesti ajalooline kogemus kinnistusraamatute pidamisel ning selle traditsiooni jätkamine üldise restitutsiooni tingimustes.

2.2. Kinnistusraamatusüsteemi  tähtsus

Kinnistusraamatuõigus on tehniliselt äärmiselt peen ja kindlasti mitte lihtne. Aga  see on talutav, sest võhik, kellel tuleb tegutseda kinnisasjaõiguse alal, kasutab enamasti juriidilist abi ja kuna on tegemist suurte väärtustega, võib ta seda endale ka lubada. Igal juhul kujutab kinnistusraamatuõigus endast õiguskorra ja õigusteaduse suurt saavutust, sest ta võimaldab ühel väga tähtsal alal majanduse normaalset funktsioneerimist ja sotsiaalset progressi .
Kinnistusraamatusüsteem kindlustab vajalikul määral maatükkide ja hoonete õiguskäibe ja moodustab vajaliku aluse reaalseteks krediitideks kinnisvarale ja seega kogu elamuehitusele. Need on miljardilised väärtused, mida saab sel viisil kindlustada ja kasutoovalt majandusse paigutada. Kinnistusraamatuõiguse ülesandeks on kinnistusraamatu kui riikliku registri niisugune korraldus, mis tagaks selle sisu maksimaalse õigsuse ja seega korrastatud õiguskäibe, mis toetuks kindlalt kinnistusraamatule.
Siinjuures võib leppida sellega, et on tarvis rakendada komplitseeritud aparaati ja kinnisasjade käive kallineb, sest tegemist on eranditult suurte objektidega, mis taluvad suuremat koormamist niisuguste kulutustega, kui vastutasuks selle eest on tagatud õigusliku ja majandusliku elu kindlus .

2.3. Kinnistusraamat ja kinnisomand

Kaasaegne kinnistusraamat on kohtute poolt selleks peetav register, et fikseerida , kellele kinnisasi kuulub ja millised teiste isikute piiratud kinnisasjaõigused seda kinnisasja koormavad. Kinnistusraamatust nähtub kinnisasja kogu eraõiguslik re?iim (AÕS § 51). Kinnistusraamat erineb just selle tõttu nn hüpoteegiraamatutest, mille kaudu avalikustatakse kinnisvara võlastumist. Raamatuid peetakse kõigis maa- ja linnakohtutes, mille struktuuriüksusteks on kinnistusametid. Kinnistusamet peab kinnistusraamatuid kohtu tööpiirkonnas asuvate kinnistute kohta. Kinnistusraamatut peab riik ning selle pidamise üleandmine eraõiguslikele isikutele ei ole kande usalduskaitse nõude tõttu mõeldav. Kinnistusamet ei ole siiski täitevvõimustruktuuri kuuluv riiklik amet. See nimetus on pärit 1938. aasta kohtute seadusest [5] ning on mõjutatud saksakeelsest vastest Grundbuchamt. Kinnistusameti näol on tegemist kohtu osakonnaga. Kohtusüsteem ei ole registrite pidamist kohtute juures siiski päriselt omaks võtnud. Aeg-ajalt väljendatakse seisukohta, et registrite pidamine on täitevvõimu ülesanne ning tegemist on kohtusüsteemi mõttetu koormamisega, mis ei võimalda kohtutel täita nende põhifunktsiooni, s.t mõista õigust. Kinnistamismenetlus on siiski kohtulik erimenetlus, mille eesmärgiks on tuvastada õiguste tekkimise ja ülemineku eelduste olemasolu ning kinnitada õiguste üleminekut. Tegemist on laiema küsimusega, kas kohus on jätkuvalt vaid vaidlusi lahendav organ või riigis keskne õiguskindlust tagav asutus.
Tsiviilkäive vajab kindlaid aluseid. Mida väärtuslikum on asi, seda olulisem on, et võimalikult üheselt saaks kindlaks teha, kes on asja omanik, sest kui omandatakse mitteomanikult, tekivad õiguskonfliktid. Kui vallasasjade käibe jaoks on määravad eelkõige valduse sätted, siis kõigi kinnisasjade ja kinnisasjaõiguste jaoks on määrav kinnistusraamat. Kui vallasasjade puhul eeldame, et asja valdaja on ka asja omanik, siis kinnisasjade puhul on omanik vaid see isik, kes on omanikuna kantud kinnistusraamatusse (quod non est in actis, non est in mundo). Valdus ei saa olla kinnisasja omandiõigust tõendavaks tunnuseks. Tugevale kinnistusraamatule iseloomulikult toimub Eestis reeglina kogu kinnisvarakäive (asjaõiguste tekkimine, muutumine ja lõppemine) kinnistusraamatu kannete kaudu (AÕS § 58). Kanne omab paljude teiste õiguskordadega sarnaselt negatiivset toimet, s.t kinnistusraamat on asjaõigusliku olukorra kajastamisel täielik. Vallasasjade registreerimine on nende tohutu arvu ja väikese väärtuse tõttu välistatud (mobilia sunt vigilia). Kinnistusraamat võimaldab seada kinnisasjale õigusi ilma kinnisasja andmiseta õiguse omandaja valdusse (AÕS § 119). See omakorda võimaldab kinnisasja koormata üheaegselt mitme õigusega, mis on tinginud õiguste järjekohtade ning nende võimaliku muutumise reguleerimise seadustes (AÕS § 59). Tugev kinnistusraamatusüsteem võimaldab omakorda asjaõigusi oma asjale (AÕS § 66). Vaid Kesk-Euroopa õiguskorrale on omane anda kinnistusraamatu kandele positiivne tähendus, s.t kinnistusraamatu kanded on kolmanda isiku suhtes õiged (AÕS § 56). AÕS-ga on see põhimõte aktsepteeritud ka Eestis. Kinnistusraamatu avaliku usaldatavuse, kande konstitutiivsuse, heauskse omandamise ja asjaõiguste järjekoha põhimõtte rakendamine on viinud selleni , et kinnistusraamat ei ole enam lihtsalt õiguslike faktide register. Sellest on saanud ärielu keskne regulaator ning instrument, millel oskuslikult mängides saab paindlikult ja usaldusväärselt üles ehitada kinnisvarakäibe ning selle finantseerimise.
Õiguskord peab hoolitsema selle eest, et see oleks võimalikult kaitstud vigade eest ja peegeldaks alati tegelikku õiguslikku seisu. Sellega on kinnisasjade omandisuhete jaoks loodud möödapääsmatult vajalik kindel alus. Kinnistusraamatu esmane ülesanne on niisiis anda autentne ja kindel informatsioon kõikide kinnisasjade omanike kohta.

2.4. Kinnistusraamat ja piiratud asjaõigused

Kinnistusraamatu järgmine sama tähtis ülesanne kasvab välja sellest, et õiguslikult on võimalik ja majanduslikult on vajalik kinnisasja koormamine piiratud õigustega võõrale asjale. Tänapäeval on esiplaanil pandiõigused, seadus nimetab neid hüpoteekideks, peale selle tulevad arvesse kinnisvõlad, servituudid ja reaal-koormatised.
Ilma pikemata on selge, et kinnisasja omandaja peab ka nendest asjadest olema kindlalt teadlik, sest muidu ei ole tal võimalik näha kinnisasja väärtust enda jaoks, samuti oma tulude ja valduse piire. Juhul kui ta tahab kinnisasja ostu teel omandada, peab ta teadma, millised koormatised sellel lasuvad. Ka siin tuleneksid omandaja teadmatusest raskekaalulised konfliktid: Õiguskord võiks kas sätestada, et omaniku suhtes kustuvad tundmatud õigused koos omandamisega - siis oleks nendelt õigustelt ära võetud nende asjaõiguslik iseloom ja nad praktiliselt tühistatud ? või et nad püsivad edasi ilma omandaja teadmist arvesse võtmata, - siis oleks viimane äärmiselt ohustatud.
Ka siinjuures pakub parimat lahendust riiklik register. Siin pannakse kirja ka kõik kinnisasja kohta käivad asjaõigusliku iseloomuga õigused ja antakse ka selles suhtes õiguskäibele vajalik kindel alus. Siis võib kõhklematult lasta neil õigustel omaniku suhtes kehtida, ka sel juhul, kui ta neist ei teadnud, sest ta oleks võinud registriga tutvudes end selles suhtes informeerida. Niisuguse täieliku registri loomisega saavutatakse veel kaks eesmärki:

On võimalik ilma igasuguse ohuta teostada põhimõtet, et teatud asjaõigused kinnisasjale ei vaja valduse andmist, vaid neid võib seada ja nad kehtivad ilma õigustatud isikule valduse andmiseta. Omanikule tähendab see suurt kergendust, et ta võib panditud kinnisasja valduse säilitada endale. Just nimelt hüpoteegid ja kinnisvõlad ei ole seotud koormatud kinnisasja valdusega.

Valduse puudumine paljude asjaõiguslike kinnisasjaõiguste puhul võimaldab järgida veel ühte majanduslikus mõttes väga olulist põhimõtet: on võimalik ühe kinnisasja mitmekordne koormamine ka samasisuliste õigustega. Eelkõige võib ühele ja samale kinnisasjale seada mitu hüpoteeki või kinnisvõlga. See tähendab omanikule suuremate krediidivõimaluste avanemist kinnisasja pantimise teel. Tänapäeval on see muutunud eriti möödapääsmatuks maatükkide hoonestamisel.

2.5. Kinnistusraamat ja järjekohtade kord

Ühe ja sama kinnisasja mitmekordne koormamine toob õiguskorra jaoks endaga kohe kaasa uue probleemi: iga asjaõigus kinnisasjale muutuks ebakindlaks, kui hiljem seatud õigused konkureeriksid varemseatuga. Eriti oluline on see pandiõiguste puhul, sest nende kõige väärtuslikum osa on realiseerimisõigus. Mitme pandiusaldaja konkurents võiks igaühele neist saatuslikuks saada, juhul kui varem või hiljem seatud õigustel oleks sama järjekoht. Seepärast tuleb luua õiguste vahel kindel järjekohtade kord. See on kinnisasjadele reaalkrediitide saamise oluline alus; ilma selleta ei oleks võimalik saavutada korrastatud, tagatud ja seega odavaid krediiditingimusi. Vajalik järjekohtade kord tuleb aga teha teatatavaks kõikidele asjaosalistele ja asjast huvitatud isikutele.
Taas on kõige parem abivahend riiklik register, sest see kindlustab võimaluse informatsiooni saamiseks kinnisasja koormatiste järjekohtade kohta, kuna seda on registris võimalik kindlaks teha. Seega saab igaüks, kes omandab mingit õigust kinnisasjale, teada, missugune järjekoht ja seega missugune tagatis ning missugune väärtus on antud õigusel. Lisaks sellele saab igaüks, kes tahab endale seada uut õigust kinnisasjale, näit. iga võlausaldaja, kes tahab anda omanikule krediiti kinnisasja pantimise vastu, oma äranägemise järgi otsustada, kas kinnisasi pakub talle veel küllaldast laenutagatist või on selle koormatis juba nii suur, et tema kasuks seatavat pandiõigust ei saa enam pidada kindlaks.
Lõpuks saab kinnistusraamatu sisseseadmisega eeskujulikult ellu viia asjaõiguse üht põhimõtet, avalikkust, st. kõikide asjaõiguslike õigusmuudatuste nähtavust. Sest iga kinnisasja puudutavat õigusliku olukorra muutumist on võimalik registrist näha.

3. Kinnisasjaõiguste seadmine, ülekandmine ja lõpetamine

3.1. Kinnisasjaõiguste seadmine ja ülekandmine

Juba kinnisasjale seatud asjaõiguse ülekandmine, näit. omandi ülekandmine, samuti uue asjaõiguse seadmine, näit. hüpoteegi seadmine, niisiis kinnisasja koormamine, vajavad nende kehtimiseks topelt protsessi, asjaõiguslepingut ja sisse- kande tegemist kinnistusraamatusse. Samadele eeskirjadele alluvad ka kinnis -asjaõigustele õiguste seadmine ja nende ülekandmine, näit. pandiõigus hüpoteegile.
Nendega sarnased eeskirjad kehtivad kinnisasjaõiguse sisu muutmise kohta ja
järjekoha muutmise kohta. Teisiti on reguleeritud kinnisasjaõiguste lõpetamine. Eranditeks on kirihüpoteegi ülekandmine ja omanikukinnisvõla seadmine.

4. Asjaõiguskokkulepe

4.1. Asjaõiguskokkulepe kui leping

Asjaõiguskokkulepe on leping. Tal on eraldi nimetus ainult seepärast, et selgelt eristada asjaõiguskokkulepet, mille esemeks on asjaõigused, võlaõiguslikust lepingust, mis seab ainult kohustuse asjaõiguslikeks õigustoiminguteks. Kõiki lepingute kohta käivaid eeskirju kohaldatakse vastavalt ka asjaõiguskokkuleppele, näit. lepingu koosnemine ettepanekust ja vastuvõtmisest, teovõimelisuse nõue ja selle puudumise tagajärjed. Kui aga avaldus on tehtud vormis, mis teeb kokkuleppe siduvaks, siis on ka avaldusega seotusel mõte ja seda tuleb reeglina jaatada.
Ägedalt vaieldakse selle üle, kas võib sõlmida asjaõiguskokkulepet kolmandate isikute kasuks. Õigusemõistmine on seda võimalust de lege lata eitanud, osas kirjanduses seda põhimõtteliselt jaatatakse. Vahepealne arvamus, mida peaks eelistama, lubab asjaõiguskokkulepet kui lepingut kolmandate isikute kasuks juhul, kui see puudutab õigust, mille alusel saadakse sooritusi kinnisasjast.

4.2. Asjaõiguskokkulepe kui täitmistehing

Kokkuleppe esemeks on asjaõiguslik õigusmuudatus ise, vastandina üksnes kohustusele asjaõiguslikku õigustoimet endaga kaasa tuua. Näiteks on omandi ülekandmise asjaõiguskokkuleppes deklareeritud tahete kooskõlastatus selle suhtes, et omand läheb üle võõrandajalt omandajale; see on vastand ainult kohustusele omand lähemal ajal üle kanda. Niisiis kujutab asjaõiguskokkulepe endast täitmistehingut, millele on eelnenud kohustustehing. Eelnevatel aegadel on ägedalt võideldud asja-õiguskokkuleppe põhimõtte vastu. Seda peeti eluvõõraks eelkõige vallasasjaõiguse, aga ka kinnisasjaõiguse tarvis ja oldi arvamusel, et võlaõiguslik leping peaks üle võtma kokkuleppe funktsioonid de lege ferenda.

4.3. Vorm

Asjaõiguskokkuleppe jaoks ei ole kindlat vormi ette nähtud, välja arvatud kinnisomandi ülekandmise jaoks § 925 järgi.

4.4. Asjaõiguskokkuleppe siduvus

Vormivaba asjaõiguskokkulepe ei ole aga § 873 järgi siduv, olgugi et ta on kehtiv. See tähendab omapärast kõrvalekaldumist reeglist , mis kehtib peaaegu kõikide õigustehingute kohta, et kehtivus ja siduvus langevad kokku, et iga kehtiv õigustehing on niisiis ka siduv. Erandid kehtivad ainult sellisel juhul, kui üks pooltest on jätnud endale lepingu tühistamise õiguse või kui seadus lubab tühistamist teatud põhjustel.
Kokkuleppe mittesiduvus tähendab seda, et tahet avaldav pool võib oma avaldusest jälle vabaneda , kui ta end sellest lahti ütleb, selle tühistab. Kokkuleppe puhul on mõlemal poolel see võimalus.
Siduvus  tähendab  seda, et  tühistamine  on  välistatud  ja  et  teine  pool  ei  saa  ühepoolselt  takistada  kinnistusraamatusse  sissekande  tegemist. See, et vormivaba asjaõiguskokkulepe on kehtiv, nähtub sellest, et juhul kui tühistamist ei toimu, piisab soovitud õigustoime saavutamiseks asjaõiguskokkuleppest koos kinnistusraamatusissekandega. Ka vormivaba asjaõiguskokkulepe on seega piisav alus asjaõiguste seadmiseks või ülekandmiseks. Tühistamine on ühepoolne, vormivaba, aga vastu võtta tulev tahteavaldus .
Praktilises kinnisasjade käibes ei oma vormivaba asjaõiguskokkulepe eriti suurt tähtsust. Asjaõiguskokkulepete suure tähtsuse tõttu ei lähe mitte keegi välja riski peale, mis peitub vastase vabaduses leping tühistada; just nimelt kinnisasjade käive nõuab kindlust. Peale selle ei ole tühistamisel suurt mõtet, sest kui kausaaltehing on kehtiv, jääb vaatamata tühistamisele püsima asjaõiguskokkuleppe sõlmimise nõue ja see võidakse maksma panna sel viisil, et vastaspool peab kohtuotsuse alusel andma nõusoleku asjaõiguskokkuleppeks. Formaalse kinnistusraamatu õiguse alusel tohib kinnistusamet teha sissekande ainult siis, kui on olemas passiivse asjaosalise kindlas vormis nõusolek.
Ainult vormivaba asjaõiguskokkuleppe alusel ei ole võimalik saavutada sissekande tegemist, niisiis ei saavutata soovitud asjaõiguslikku õigustoimet. Seega
takistab formaalne kinnistusraamatuõigus praktiliselt mittesiduvate asjaõigus-kokkulepete esinemist , sest nõusoleku andmisega muutub asjaõiguskokkulepe siduvaks.
Asjaõiguskokkulepe muutub  praktiliselt enamikul juhtudest siduvaks, s.t. tühistamatuks:

kui tahteavaldused on notariaalselt koostatud,

kui tahteavaldused on avaldatud kinnistusametis või sinna kirjalikult esitatud (on vaieldav, kas nad peavad olema protokollitud),

kui õigustatud isik on teisele poolele kätte andnud formaalse nõusoleku sissekande tegemiseks.
Nõusoleku kättetoimetamine ja selle vastuvõtmine vastaspoole poolt kujutavad endast ühtlasi asjaõiguskokkulepet ennast, juhul kui see on vormivabalt kehtiv.

5. Sissekanne

5.1. Sissekande tegemise kohustuslikkus 

Sissekande tegemise kohustuslikkusega saavutatakse, et asjaõiguste kohta käivate kehtivate õigustehingutega ei saa kinnistusraamat mitte kunagi muutuda ebaõigeks, vaid peegeldab alati vastavat õiguslikku olukorda. Sest niikaua kui pole tehtud sissekannet, ei ole toimunud kehtivat asjaõiguse ülekandmist või seadmist; on välistatud, et niisugune õiguslik protsess saaks seaduslikult toimuda õigustehingulisel teel, ilma et see oleks ära märgitud kinnistusraamatus. Näiteks ei saa keegi õigustehingulisel teel kinnisasja omanikuks, ilma et ta oleks sisse kantud kinnistusraamatusse.
Sellega suletakse allikas, kust muidu võiks pärineda kinnistusraamatu ebaõigsus. Ühtlasi tagatakse täielikult iga õigustehingulise muudatuse nähtavus asjaõiguslikus õigusolukorras, kuna iga seda liiki kehtiv juhtum märgitakse kinnistusraamatusse ja on seal nähtav. Sissekande tegemise kohustuslikkuse põhimõte kehtib ainult õigusmuudatuste kohta, mis toimuvad õigustehingulisel teel, see ei kehti muudatuste kohta, mis tehakse riikliku akti (eseme väljamõistmine sundenampakkumisel, sundvõõrandamine) või seaduse alusel.
Nii asub pärija pärandaja õiguslikku seisundisse selle täies ulatuses, seega ka tema õigustesse kinnisasjadele, ilma et enne oleks vajalik sissekande tegemine. Samasugune olukord on ka kaaspärija osa ülekandmisel. Ka abikaasade varaühisuse puhul toimub õigusmuudatus ilma sissekande tegemiseta, samuti on see ühingusse sisseastumisel või sellest väljaastumisel.
Seevastu toimuvad § 873 järgi nii kinnisasjade või kinnisasjaõiguste sissetoomine ühingule või täisühingule või juriidilisele isikule, nagu ka ühisomandi muutmine ainuomandiks või kaasomandi mõttelisteks osadeks , ülekandmise teel ja alluvad seega sissekande tegemise kohustuslikkusele. Niivõrd kui on lubatud tingimuslikud asjaõiguslikud õigustehingud, toimub õigusmuudatus seoses tingimuse
saabumisega samuti ilma kinnistusraamatu sissekandeta; kinnisasjade käibes on niisugused õigustehingud siiski harvad.
Kuna kinnistusraamat annab teavet ainult asjaõiguste kohta, siis kehtib sissekande tegemise kohustuslikkus ainult asjaõiguste ja asjaõiguslike õigustehingute kohta. Võlaõiguslikud õigustehingud sellele ei allu, näit. kinnisasja müük; sest võlaõigusi ei märgita kinnistusraamatusse, näit. ka mitte ostja nõuet omandi ülekandmiseks, seda ei ole ka tarvis, sest need ei mõjuta omandaja asjaõiguslikku olukorda. Võlaõiguslikud nõuded näitab kinnistusraamat ära ainult eelmärke kujul. Peale selle on veel sissekantavad käsutuspiirangud teatud isikute kasuks(näit. pankrot, pärandi valitsemine, testamendi täitmine, järelpärimine).

5.2. Sissekande tähtsus

Kinnistusraamatu sissekanne ei ole asjaõiguskokkuleppe tõestamise üks viis, vaid õigusmuudatuse teine samaväärne element asjaõiguskokkuleppe kõrval. Tavaliselt järgneb see asjaõiguskokkuleppele, teisiti on see ainult siis, kui sissekanne tehakse nõusoleku alusel enne seda, kui asjaõiguskokkulepe on sõlmitud, või kui asjaõiguskokkulepe jõustub alles tagantjärele, näit. seadusliku esindaja nõustumisega.
Asjaõiguslepingu ja sissekande tegemise vaheline aeg võib olla pikk, näit. ametliku loa nõutavuse korral. Ilma asjaõiguslepinguta ei saa sissekanne õiguslikku muudatust esile kutsuda, pigem toob ta endaga kaasa kinnistusraamatu ebaõigsuse ja ta võidakse kõrvaldada kinnistusraamatu parandamise teel.
Omaette omab sissekanne tähtsust ainult sissekantud õiguse järjekoha seisukohalt, sissekantud õiguse eeldamiseks ja eelkõige heausksuse suhtes, kuid ei kutsu ilma asjaõiguslokkuleppe lisandumiseta esile õigusliku olukorra muudatust (näit. sissekantud õiguse tekkimist), sellel ei ole " formaal -õiguslikku jõudu", vaid ta muudab kinnistusraamatu ebaõigeks. Asjaõiguskokkulepe ja sissekanne peavad sisuliselt kattuma; ainult niivõrd, kui see nii on, tekib õiguslik toime.. See omandab tähtsuse siis, kui asjaõiguskokkulepe erandjuhul järgneb tagantjärele.
Sissekande suhtes võib võtta arvesse ka nõusoleku. Nõusolek muutub seega selles ulatuses kinnitusraamatu sisuks , eriti heauskse omandamise korral. Niisuguse seostamisega saab asendada ainult asjaõiguse lähemat tähistust. Õigus ise peab kinnistusraamatus vähemalt märksõnaliselt olema niimoodi tähistatud, et oleks ära tuntav tema õiguslik iseloom ja liik. Nii näiteks ei saa servituuti, mis on kinnistusraamatusse sisse kantud ainult kui "ehituspiirang", tõlgendada ka mitte tema
seostamisega sissekande tegemiseks antud nõusoleku ja kausaaltehinguga kui samaaegset hoone kasutamise piirangut.

5.3. Asjaõiguskokkuleppe ja sissekande õiguslik iseloom

On vaieldav, kas asjaõiguskokkulepe ja sissekanne koos moodustavad asjaõigusliku lepingu või kujutab asjaõiguskokkulepe üksi endast asjaõiguslikku lepingut. Eelistada tuleks teist seisukohta. Isiklikke tahteavaldusi, nii nagu need on seda asjaõiguskokkuleppe puhul, ei saa võtta riikliku aktiga kokku ühte koosseisu. Ka see, et sissekande tegemine on põhjustatud asjaosaliste tahtest ja nad seda sisuliselt valitsevad, ei muuda sissekannet eraõigusliku lepingu koostisosaks.
Sissekande tegemise nõue ei kujuta endast lepingu vormieeskirja; sest tahteavaldus ise ei ole formaliseeritud (välja arvatud kinnisasja omandiõiguse ülekandmise puhul), vaid juba lõpetatud asjaõiguskokkuleppe protsessile lisandub teine iseseisev koosseisumoment. Tegemist ei ole ka mitte teatud liiki loogilise käitumisega; sellena võiks igal juhul käsitada vallasasjade üleandmist, kuid mitte sissekande tegemist, mis ei ole pooltevaheline toiming.
Kui viidatakse sellele, et ainult asjaõiguskokkulepe omaette ei saa moodustada lepingu koosseisu, kuna tal ei ole õigusliku muudatuse toimet, aga lepingu mõistesse kuulub õiguslik toime, siis saab sellele vastukaaluks seada, et üldiselt räägitakse ka õigustühistest ja kehtetutest lepingutest ja et ka seadus kasutab tihti väljendit "õigustühine tahteavaldus". Nähtavasti eeldatakse ka lepingulise toime puudumise korral tahteavalduse või lepingu sõlmimise olukorda. Lepingu sõlmimise moment on olemas ka asjaõiguskokkuleppe puhul, kui on olemas tahete kooskõla õigustoime saavutamise suhtes; kas see ka tegelikult järgneb, see võib sõltuda edasistest asjaoludest, näit. sissekande tegemisest. Siduval kokkuleppel on ka üksnes omaette oluline õigustoime ? ooteõigus.
Asjaõiguskokkuleppe ja sissekande lahutamine näib olevat ka praktiliselt vajalik. Kuna mõlema akti vahel võib olla pikem ajavahemik (praktikas kahjuks sageli väga suur), siis võib selle aja jooksul ilmsiks tulla, et asjaõiguskokkuleppe juures on tegemist tahteveaga. Teine võimalus on kindlasti veenvam, kuid see on vastuolus põhimõttega, et vastuväidet saab esitada ainult lõplikule tahteavaldusele. Juba enne sissekande tegemist võib kindel olla ka asjaõiguskokkuleppe õigustühisus; kas sellest ei peaks juba tegema järeldusi, kuna enne sissekannet ei ole olemas sõlmitud lepingut?
Sissekande kaasamine asjaõiguskokkuleppe koosseisu on seepärast välistatud, et sissekande kohta ei kehti mitte ükski reeglitest, mis kehtivad lepingute ja õigustehingute kohta. Kõik lepingute kohta käivad reeglid sobivad ainult asjaõiguskokkuleppele, mitte aga sissekandele ega mõlemale koos. Sissekanne ei koosne avaldusest ja vastuvõtmisest ja ei saa olla õigustühine ühe lepingupoole teovõimetuse tõttu või liigkasuvõtmise või ebamoraalsuse tõttu; selle puhul ei ole võimalik esindus eraõiguse normide kohaselt, sissekanne ei ole vaieldav ühe lepingupoole tahtevigade tõttu, ka mitte niisuguste isikute tõttu nagu kinnistusameti
ametnikud.
Peale kõige muu seisab see täielikult väljaspool lepingute reguleerimist. Seadusliku akti õigustühisusel on teised eeldused kui eraõigusliku õigustehingu õigustühisusel. Kui aga mitte ükski lepingute kohta käiv säte ei ole rakendatav sissekande suhtes, siis ei saa see olla ka lepingu koostisosa . Asjaõiguskokkuleppel üksi ei ole siiski asjaõigusliku õigusmuudatuse toimet. Kuigi võõrandaja on juba oma
korralduse teinud, jääb ta veel siiski selle õiguse omanikuks, mis tal oli, näit. jääb ta omanikuks pärast kinnisomandi ülekandmise tehingu tegemist. Käsutuspiirangut tema suhtes veel ei teki (valitsev arvamus).
Seega on ta olukorras, kus ta võib kolmanda isikuga kokku leppides teha veelkord käsutuse selle õiguse suhtes. Kui nüüd kolmanda isiku avaldus sissekande tegemiseks esitatakse varem kui esimese kontrahendi oma, siis on võimalik, et õigust ei omanda mitte esimene, vaid teine kontrahent. Esimese kontrahendi kaitse asjade niisuguse käigu vastu on olemas siis, kui avaldus tema sissekandmiseks on esitatud enne teise isikuga kokku leppimist või vähemalt enne avaldust, mis taotleb teise isiku sissekandmist. Võõrandaja teise, eelmisest erineva käsutuse võimalus ei ole endast-mõistetavalt vastuvõetav, eriti siis, kui sissekande tegemiseni jääb pikem ajavahemik.

6. Käsutuspiirangud, teovõime äralangemine ja surm, õigusest ilmajäämine

6.1. Käsutuspiirangud pärast asjaõiguskokkulepet ja enne sissekande tegemist

Käsutuspiirangute hulka kuuluvad ajutised kohtulikud korraldused, kui need sisaldavad võõrandamiskeelde, seaduslikud võõrandamiskeelud, näit. pankroti avamise või pärandi valitsemise puhul, ühe abikaasa varandusliku seisu piiramine ühiselt soetatud vara või abikaasade varaühisuse raames ja piirangud eelpärijale, arest või sundenampakkumise korraldus sundtäitmise puhul, mitte aga eelmärked.
Oluline on küsimus, missugune tähtsus on käsutuspiirangutel, mis tekivad pärast asjaõiguskokkulepet, aga enne sissekande tegemist (mõlemate vahel võivad olla mitmed nädalad). Sellisel juhul sätestab § 878, et need ei mõjuta varem deklareeritud tahteavalduse seaduslikkust, juhul kui nad tekivad pärast seda, kui tahteavaldus on muutunud siduvaks ja kinnistusametile on esitatud avaldus sissekande tegemiseks. On vaieldav, kas piisab avalduse sissetulemisest või on nõutav selle esitamine vastavale ametnikule.
Eeskätt tuleb arvesse võtta piirangutest puudutatud isiku kõikide õigustehingute puhul (näit. solidaarvõlgniku tehingud pankroti puhul), ka eelmärke tegemiseks nõusoleku andmise puhul. Kas ka õiguse omandamine sundtäitmise teel langeb § 878 alla, on vaieldav, kuid sellele tuleks vastata jaatavalt.
§-s 878 sätestatud juhul säilitab asjaõiguskokkulepe niisiis vaatamata vahepeal tekkinud käsutuspiirangutele oma täistoime. Põhjus peitub selles, et asjaõiguskokkuleppega ja sissekandmisavalduse esitamisega on pooled teinud kõik nõutava ja neile ei ole antud õigust mõjutada sissekandmisavalduse täitmist. On vaieldav, kas ka mitteõigustatu tahteavaldus, mis § 185 järgi kehtib õigustatud isiku suhtes, langeb § 878 alla, sellele peaks siiski vastama jaatavalt. Näide: A müüb B-le oma kinnisasja ja volitab teda, ka juba enne kinnistusraamatusse omandi ülemineku kohta sissekande tegemist, kinnisasja koormama. B tahab C-lt kinnisvõlga
vastu võtta ja esitab avalduse selle kinnisvõla sissekandmiseks. Enne sissekande tegemist läheb ta pankrotti .

6.2. Teovõime äralangemine ja surm

Teovõime äralangemise korral ei ole tegemist käsutuspiirangu juhtumiga. Kui asjaõiguskokkulepe üksnes omaette on juba asjaõiguslik leping, siis hinnatakse teovõimet lähtudes asjaõiguskokkuleppe sõlmimise ajast. Selle hilisem kaotus ei takista asjaõiguskokkuleppe kehtivust. Sama kehtib käsutava isiku surma puhul. Ka pärandaja poolt nõusoleku andmine toimib pärijate vastu isegi siis, kui viimased on juba omanikena kinnistusraamatusse sisse kantud.

6.3. Õigusest ilmajäämine.

Käsutava isiku õiguskaotus ei lange samuti § 878 alla. Kuni sissekande tegemise lõpetamiseni peab käsutav isik olema õiguse omanik. Vastasel korral, kui pole just tegemist heauskse omandamisega, ei toimu õigusmuudatust.

7. Kinnisasjaõiguse lõppemine

7.1. Lõpetamine

Kinnisasjaõiguse lõpetamine õigustehingu abil vajab jällegi topelt akti, loobumise deklareerimist ja kinnistusraamatu sissekannet. Ka siin on tegemist sissekande tegemine kohustuslik, selleks et kindlustada kinnistusraamatu õigsus. Sissekanne selle kohta, et õigus on lõppenud, kannab tähistust "kustutamine?, § 875. See ei toimu vana sissekande kõrvaldamise teel, vaid see on ise uus sissekanne, ainult et negatiivse sisuga.
Loobumisdeklaratsiooni avaldamine on, nagu asjaõiguskokkulepegi, abstraktne. Omandi enda lõpetamise kohta kehtib § 928. See toimub enamasti kustutamisnõusoleku vormis, kuigi rangelt võttes tuleks seda hoida lahus materiaalsest tahteavaldusest, kuid see võimaldab kindlalt lõpule viia materiaalsele õigusmuudatusele suunatud tahte teostamist. Asjaõiguste puhul piisab ühepoolsest loobumisest, võlaõigusnõuete puhul on see teisiti, neid saab lõpetada ainult võlausaldaja ja võlgniku vaheliselt.
Loogiliselt põhineb see sellel, et võlaõiguslik nõue on õiguslik side võlausaldaja ja võlgniku vahel, mida ei saa ühepoolselt katkestada, samal ajal kui asjaõigus garanteerib võimu asja üle ning omanik saab seda seetõttu ühepoolselt lõpetada.
On jällegi vaieldav, kas loobumisdeklaratsioon ja kinnistusraamatust kustutamine kujutavad endast õigustehingut ja õiguskäsutust üheskoos, või on need kaks iseseisvat akti. Õigustatud isik ei saa õigustehinguga seaduslikult ennast oma sellises õiguse käsutamises piirata (§137).
Loobumisdeklaratsioon tuleb esitada kinnistusametile või isikule, kelle kasuks see toimib. Deklaratsiooni vastuvõtja on niisiis isik, kes saab õiguslikku kasu antud õiguse äralangemisest (näit. omanik igasuguse kinnisasja koormatise lõppemisel, aga ka iga /kinnistusraamatus/ samal või tagapoolsel järjekohal olevat õigust omav isik). Hüpoteegist loobumise kohta kehtivad §­de 1168 , 1183 erieeskirjad. Samuti nagu asjaõiguskokkuleppe korralgi ei teki siduvus loobumisdeklaratsiooniga juba mitte koos selle kehtivusega, vaid ainult siis, kui see on esitatud kinnistusametile või kui deklareerija on väljastanud isikule, kelle kasuks see toimub, formaalse kinnistusraamatust kustutamise nõusoleku.
Õigusi kinnisasjale võib omakorda koormata, näit. hüpoteeki kasutusvalduse või pandiõigusega. Nendel juhtudel on koormatud õiguse lõpetamiseks vajalik ka koormatisega õigustatud isikute nõusolek, selleks et nad ei jääks koormatud õiguse lõpetamisel ilma oma õigustest, mis objekti äralangemise tõttu samuti lõppeksid. Veel on olemas õigusi, mis on seotud kinnisomandiga ja koormavad mõnda teist kinnisasja, need on subjektiivsed asjaõigused, näit. servituudid.
Niisugused õigused kujutavad endast "valitseva" kinnisasja väärtust ja majandusliku aktiivsuse näitajat ja seepärast vajab nende lõpetamine kõikide nende isikute nõusolekut, kellel on mingi õigus "valitsevale" kinnisasjale ja seega ka huvi antud õiguse püsimajäämise suhtes, § 876 lause 2 (v.a. sellisel juhul, kui õiguse lõpetamine ei kahjusta antud õigust kinnisasjale, selline juhtum võib esineda servituttide puhul). Nõusolek tuleb esitada kinnistusametile või isikule, kelle kasuks see toimub, § 876 lause 3.
Kinnisomandist võib seevastu loobuda ilma kinnisasjale õigusi omavate isikute nõusolekuta, kuna nende õiguste
objekt, kinnisasi, jääb muutumatuks ja seega tagatis, näit. hüpoteek, ei saa oluliselt kahjustatud.

7.2. Konsolidatsiooni puudumine

Mitte ükski asjaõigus kinnisasjale ei kustu selle ühendamisel omandiga ühes ja samas isikus (§ 889). Eriti tähtis on see hüpoteekide puhul.

7.3. Kinnisasjaõiguste sisu muutmised

Need vajavad asjaõiguslepingut ja kinnistusraamatu sissekannet ning samuti muudetavale õigusele õigusi omavate isikute nõusolekut (§ 877). Niisuguste muudatustena tulevad kõne alla ülesütlemistingimuste või maksetähtaegade muutmine hüpoteekide puhul, kuid mitte laiendamised või piirangud selles osas, mis puudutavad kapitali.

KOKKUVÕTE

Kasutatud kirjandus:

• RT  I  1999.44.509.  Asjaõigusseadus
  
• RT  I  1999.44.511.  Kinnistusraamatuseadus
  
• K.H. Schwab/H. Prütting
  
• ASJAÕIGUS. Õpik    Tõlge eesti keelde: Virve Tamm
  
• Tallinn 1995
  
• Priidu   Pärna.   Tugeva  kinnistusraamatu  nõrgad  küljed.  Juridica , 1999,3