Kinnistusraamat (0)

Kinnistusraamat
§ 51. Kinnistusraamatu mõiste- (1) Kinnistusraamatut peetakse kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta. Pole õnnestunud definitsioon- Pigem, maa- ja linnakohtute poolt peetav riiklik register kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta.
Kinnistusraamat on avalik. Igaühel on õigus tutvuda kinnistusraamatu andmetega ja saada sellest väljavõtteid seaduses sätestatud korras.
Eristatakse materiaalset ja formaalset kinnisasjaõigust

• Kinnistusraamatu pidamise vajalikkus tuleneb asjaõigusest, täpsemalt materiaalsest kinnisasjaõigusest ( AÕS ) Materiaalne kinnisasjaõigus sätestab kinnistusraamatu kannete tähenduse, sellega seotud õiguslikud tagajärjed ja eeldused, mis peavad asjaõiguslikuks õigusemuudatuseks olema täidetud
  
• Kannete tegemise eeldused ja menetlus toimuvad aga formaalse kinnisasjaõiguse raames (KRS, TsMS )
  
• Formaalne kinnisasjaõigus on allutatud materiaalsele
  

TÄHTSUS:
Teostab kinnisasjaõiguses publitsiteedipõhimõtet- ülesanne on kinnisasjade ja kinnisasjaõigustega seotud õigusmuudatuste teatavakstegemine ja avalikustamine (seda ka nende ajalises järjekorras.
Publitsiteedi põhimõte seisneb selles, et:

Tehinguline õigusmuudatus vajab kehtivuseks kannet kinnistusraamatus

Kinnistusraamatu kande osas eeldatakse selle õigsust (vt AÕS § 56)

Isik, kes toetub õiguse omandamisel valele kandele, on oma heas usus kinnistusraamatu õigsusse kaitstud (vt AÕS § 56')
KINNISTUSRAAMATUÕIGUSE MUUD ÜLDPÕHIMÕTTED
Kokkuleppepõhimõte – kinnisomandi üleandmiseks, kinnisasja koormava asjaõiguse seadmiseks, muutmiseks, koormamiseks või üleandmiseks on vajalik asjaõiguskokkulepe (AÕS § 64 ´)
Kandepõhimõte – eelnevate toimingute tegemiseks on vajalik ka vastava kande tegemine kinnistusraamatusse
Lahutamispõhimõte – kinnistamisel ja tehingute tegemisel eristatakse kohustustehinguid (kausaaltehinguid) ja käsutus tehinguid
Abstraktsioonipõhimõte – kausaaltehingu ja käsutustehingu kehtivus ei sõltu üksteisest (TsÜS § 6 lg 4)
Avaldusepõhimõte – kinnistusraamatu kandeid tehakse reeglina üksnes kinnistamisavalduse alusel (KRS § 34, TsMS § 593 lg 1)
Nõusolekupõhimõte – kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks peab olema puudutatud isiku nõusolek (KRS §34´)
Formaliseerituse põhimõte – esitatud dokumendid peavad olema vormistatud ja esitatud kindlal viisil, neid kontrollitakse üldjuhul üksnes formaalselt, ei kontrollita sisuliselt kausaaltehingut ega nõusoleku andmise asjaolusid
Järjekohapõhimõte – eelistatakse varem tekkinud (kinnistatud) õigust hiljem tekkinule (oluline eelkõige hüpoteegiga koormamisel ja täitemenetluses)
Kinnistusraamat on kohtulik register, mida peavad KRS § 2 järgi maakohtute registriosakonnad (vt ka kohtute seadus § 15)
Lisaks kinnistusraamatule peetakse:

maatükkide majandusliku režiimi määratlemiseks maakatastrit (peab Maaamet )

Riiklik ehitisregister (EhS § 58-mõiste, § 60 kantavad andmed) – kantakse ehitistega seotud olulised andmed, nagu ehitise, ehitusloa, kasutusloa andmed, ehitamisega seotud isikute andmed, kultuurimälestistega seotud andmed, andmed energiamärgise kohta jne (peab Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium)

Riiklik teeregister – saab teavet näiteks kinnisasja läbiva tee avalikuks kasutamiseks määramise kohta (peab Maanteeamet )

Riigi kinnisvararegister – annab ülevaate riigile kuuluvatest kinnisasjadest, teiste isikute poolt riigile kasutamiseks antud kinnisasjadest ja piiratud asjaõigustest, samuti on selle eesmärk avalikustada riigi kinnisvaratehingud (RVS § 95 lg 1) ( registrit peab Rahandusministeerium)
Kinnistusraamatusse kantakse ja sellest saab usaldusväärset teavet selle kohta:

Kes on kinnisasja omanik,

Millised piiratud asjaõigused kinnisasja koormavad

Millistel järjekohtadel kinnisasja koormavad õigused asetsevad
Käibes osalevad ainult need maatükid, mis on kinnistud .
Vastavalt KRS § 51 on kinnistu kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud :

kinnisasi ( maatükk );

hoonestusõigus;

korteriomand;

korterihoonestusõigus.
Sisuliselt Kinnistuks muutub kinnisasi läbi kinnistusraamatu kande.
Kinnistusraamatusse tuleb kanda kõik eraõiguslikele isikutele kuuluvad kinnisasjad
Riigile ja kohalikule omavalitsusele kuuluvad kinnisasjad ei ole sissekandekohustuslikud, kuni nad ei ole tsiviilkäibes (nt ei kuulu sinna avalikud teed, riigile kuuluvad hoonestatud kinnistud jne).
avalik-õiguslikule isikule kuuluv kinnisasi tuleb kinnistusraamatusse kanda siis, kui

• seda koormatakse asjaõigusega
  
• seda soovib omanik
  
• kinnisasi antakse teise isiku valdusesse
  

KINNISTUSRAAMATU STRUKTUUR
Kinnistusraamatu koosseisu kuuluvad:

kinnistusregister ;

kinnistuspäevik;

kinnistustoimik.
Kinnistusregistri koosseis- Kanded tehakse kinnistusregistrisse. Kinnistusregistriosal on pealkiri ja neli jagu, jaod jagunevad lahtriteks.
Kinnistusregistriosa pealkirjas näidatakse (KRS § 12):

kinnistusjaoskond

kinnistu number
Kinnistusregistriosa I. jakku «Kinnistu koosseis» kantakse:

kinnistu katastritunnus;

kinnistu sihtotstarve;

kinnistu asukoht;

kinnistu kasuks seatud piiratud asjaõigused (§ 9 lg 3);

kinnistu pindala;

kinnistute ühendamine ja jagamine, samuti kinnistuga kinnistu osa liitmine ja kinnistu osa eraldamine
Kinnistusregistriosa II jakku «Omanik» kantakse:

omanik;

kui kinnistu on ühises omandis – omanikud , see, kas kinnistu on ühis- või kaasomandis, ning kaasomandi korral kaasomanike osade suurus (KRS § 14 lg 1).
Korteriomandi puhul kantakse KOS § 5 lg 2 alusel samuti, lisaks omanikule, korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurus
Kinnistusregistriosa kolmandasse jakku «Koormatised ja kitsendused» kantakse:

kinnistut koormavad piiratud asjaõigused, välja arvatud hüpoteek , kinnisomandi kitsendused ja märked nende kohta;

kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendused, samuti muud märked omandi kohta;

nimetatud kannete muudatused, sealhulgas puudutatud isikute kitsendused oma õiguste käsutamisel;

nimetatud kannete kustutamine.
Riigi omandis oleva kinnistu või riigile kuuluva piiratud asjaõiguse korral kantakse käesoleva paragrahvi 1. Lõikes nimetatud jakku märkus riigivara valitseja kohta. Riigivara valitseja kohta märkuse sissekandmine ja selle muutmine toimub riigivara valitseja avalduse alusel.
Kinnistusregistriosa neljandasse jakku «Hüpoteegid» kantakse (KRS § 16):

hüpoteegipidaja ;

hüpoteegi rahaline suurus (hüpoteegi summa);

märked hüpoteegi kohta;

nimetatud kannete muudatused;

nimetatud kannete kustutamine.
Kui kinnistusregistriosa on hävinud, kadunud või rikutud, seab kohus kohtutoimiku taastamiseks tsiviilkohtumenetluses ettenähtud korras sisse asendusosa.
Kinnistuspäevik (KRS § 19)

Kinnistuspäevikus registreeritakse kinnistamisavaldused (§ 34), milles on väljendatud soov kande tegemiseks.

Kinnistuspäevikusse kantakse lisaks avalduse vastuvõtmise kuupäev, puudutatud kinnistu number, määruse tegemise aeg, kestus, täiendavate dokumentide saabumise aeg, kandemääruse tegemise, sissekandmise ja teatavakstegemise aeg, kinnistamist läbiviivate isikute allkirjad, tehinguväärtus ja riigilõiv.
§ 20. Kinnistustoimik
(1) Kinnistustoimikus säilitatakse kõiki kinnistu kohta käivaid dokumente.
(2) Kinnistusosakond tagab kinnistustoimikus säilitatavate dokumentide vastavuse algdokumentidele.
(3) Kinnistustoimik koosneb:

registriosa ärakirjast;

kõigist kinnistu kohta käivatest dokumentidest.
(4) Kinnistusosakond tagab kinnistustoimikus oleva registriosa ärakirja jamuude dokumentide vastavuse algdokumentidele.
KINNISTUSRAAMATU KANDED
AÕS § 62. Kanded
Kinnistusraamatusse kantakse asjaõigused ja märked.
Kinnistusraamatu kanne tehakse, sealhulgas muudetakse või kustutatakse, kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavaldus on ühepoolne avaldus, milles on väljendatud soov teha kanne kinnistusraamatusse. Kinnistamisavaldus võib sisalduda ka asjaõiguslepingus.
Muude kannete kandmine üksnes siis, kui seadusest tuleneb õiguslik alus. Kehtib numerus claususe põhimõte
Kannete tegemiseks üldjuhul vajalik avaldus ja puudutatud isiku nõusolek (erandid: nt kohtutäituri või pankrotihalduri avalduse või kohtulahendi alusel kande tegemine)
Eesti õigus tunnistab kinnisasjaõigustena järmisi õigusi (kantakse kinnistusraamatusse):

• omand ehk omandiõigus
  
• hoonestusõigus
  
• servituudid
  
  • reaalservituudid
    
  • isiklikud servituudid
    
  • kasutusvaldus
    
  • isiklik kasutusõigus
    
• reaalkoormatis
  
• hüpoteek
  
• ostueesõigus
  

Märked (AÕS § 63)
eelmärked – tulevikus kinnistusraamatusse kantava õiguse, olemasoleva õiguse kustutamise või muutmise kohta. Eelmärkeid kantakse kinnistusraamatusse näiteks tulevikus kinnistut koormava asjaõigusele (hüpoteegile) soodsa järjekoha tagamiseks;
vastuväited – ebaõige kande parandamise tagamiseks. Vastuväide ei takista kinnistu edasist võõrandamist ega koormamist, kuid kui kohtuasi lõpeb vastuväite esitaja kasuks, võib kinnistusraamatu seisu „tagasi kerida“;
keelumärked – kinnistu võõrandamise või koormamise keelamiseks kohtumääruse või juurdlusasutuse määruse alusel;
märkused – seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (näiteks märkus üürilepingu kohta või märkus kaasomanike kokkuleppe kohta ühise asja valdamise, kasutamise või kaasomandi lõpetamise osas).
Kanded tehakse kinnistusraamatusse (reeglina) kinnistamisavalduse alusel

• Asjaõigused saavad järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega
  
• Kanded tehakse avalduse saabumise järjekorras
  
• Kannete järjekord on täpsustatud AÕS § 59'
  
• Järjekorda võidakse nende isikute kokkuleppel, kelle õiguste järjekoht muutub, muuta (§ 60)
  
• Omanik võib kinnisasja koormamisel mõne õigusega jätta endale eesõiguse teise ulatuselt kindlaksmääratud õiguse kandmiseks koormava õiguse ette (§ 61)
  

KINNISTAMISMENETLUS
Kinnistatakse kinnistusavalduse alusel
KRS § 34. Kinnistamisavaldus
Kinnistamisavalduse esitamise õigus on isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse.
Kinnistamisavaldus peab olema notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud .
Notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldus esitatakse koos kinnistamiseks vajalike dokumentidega kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse kinnitanud notari vahendusel notarite elektroonilise infosüsteemi kaudu.
Mõjuval põhjusel võib kinnistamisavalduse ja kinnistamiseks vajalikud dokumendid esitada teise notari vahendusel. Notar selgitab isikule, millised dokumendid tuleb kinnistamisavaldusele lisada ja millised nõuded neile kehtivad.
Kinnistamisavalduses peab olema väljendatud soov kande tegemiseks, märgitud selle registriosa number, milles taotletakse kande tegemist, ja taotletava asjaõiguse sisu. Kande taotlemisel avatavasse registriossa märgitakse kinnistamisavalduses registriosa numbri asemel katastritunnus.
Kui kinnistamisavaldusele tuleb seaduse kohaselt lisada notariaalselt tõestatud käsutustehing , peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt kinnitatud. Sellisel juhul esitatakse kinnistamisavaldus koos kinnistamiseks vajalike dokumentidega kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse kinnitanud notari vahendusel.
Kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on reeglina nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossisiku kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik)
Puudutatud isiku nõusolek ei ole nõutav, kui (KRS § 34'lg 7):

kinnistamisavaldusele on lisatud vastav jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv hagi tagamise, esialgse õiguskaitse kohaldamise või vara arestimise kohtumäärus;

kohtutäitur taotleb kande tegemist oma seadusest tulenevate ülesannete täitmisel;

rahapesu andmebüroo taotleb kande tegemist oma seadusest tulenevate ülesannete täitmisel;

notar taotleb vastuväite kandmist kinnistusraamatusse pärast pärimistunnistuse kehtetuks tunnistamist;

annakusaaja taotleb eelmärke kandmist kinnistusraamatusse kinnisasjaõiguse üleandmise tagamiseks ja kinnistamisavaldusele on lisatud vastavasisuline annakusaaja tunnistus
Kinnistamisavaldusele tuleb lisada järgmised dokumendid (§ 35 lg 1):

vormikohane käsutustehing;

nõutavad nõusolekud;

kohtulahendi või sundenampakkumise akti ärakiri, kui kinnistamist taotletakse kohtulahendi või sundenampakkumise akti alusel;

muud seadusest tulenevad kinnistamiseks vajalikud dokumendid.
Kinnistusosakonda saabunud kinnistamisavaldus registreeritakse kohe kinnistuspäevikus ja nummerdatakse vastavalt avalduse saabumise ajale.
Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik välja, kas (§ 46):

on esitatud nõutavad dokumendid (§ 35), mis vastavad nõutavale vormile;

kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud.
kinnistamiseks pädev isik teeb kolme kuu jooksul avalduse vastuvõtmise päevast arvates kandemääruse.
Avaldus kinnistu võõrandamise, koormamise või märke tegemise kohta vaadatakse läbi hiljemalt ühe kuu jooksul alates avalduse laekumise päevast. Kohus võib käesoleva lõike teises lauses nimetatud tähtaega kontrollimist vajavate asjaolude esinemise korral pikendada.
§ 48. Kandemääruse sisu
Kandemääruses peab sisalduma :

määruse tegemise aeg ja koht;

kande tekst, samuti viide kinnistusregistriosale, selle jaole ja lahtrile, kuhu kanne tehakse;

määruse põhistus ja õiguslik alus, kui kinnistamisavaldust ei rahuldata;

määruse peale edasikaebamise kord ja tähtaeg;

määruse teinud isiku nimi ja ametikoht .
Kandemääruse alusel tehakse kanne kinnistusregistrisse.
Kui kinnistusregistriossa tehakse mitu kannet, siis saavad need järjekorra, mis vastab avalduse esitamise ajalisele järjekorrale.