TARTU ÜLIKOOL Majandusteaduskond Ettevõttemajanduse instituut Kerli Matvere EUROOPA LIIDU RIIKIDE KINNISVARATURU TSÜKLITE JA SELLEGA SEOTUD MAKROTEGURITE NING LAENUTURU TEGURITE AEGRIDADE MUSTRID AASTATEL 2005-2013 Magistritöö sotsiaalteaduse magistri kraadi taotlemiseks majandusteaduses Juhendajad: Kaia Kask, Uku Varblane Tartu 2014 0 Soovitan suunata kaitsmisele .......................................................................
õigus pärandamisele õigus tähtajatu kasutamiseks keeld kahjutoovaks kasutamiseks õigus vastutusele, pantimisele, õigus jääkkasutamisele (kasutamine kolmandate isikute poolt) õigus erastamisele. Asjaõigused: maatüki pärimine, tähtajatu maatüki kasutamine, kinnisvara majanduslik haldamine, hoonestusõigus, operatiivne kinnisvara juhtimine, servituudid, pantimine. 4. Kinnisvaraturu iseäärasused. Nende mõju majandusele. - hinnakujundamise iseärasused - müüjate ja ostjate piiratud arv, - turgude lokaalsus, - regionaalmajanduse seis, - nõudlus ja pakkumine kinnisvaraturul, - kõrge tehingute korraldamise hind, - kinnisvara esmase ja korduvkinnisvara turg, - kinnisvara madal likviidsus, - kinnisvarariskide mitmekesisus. 5. Kinnistusraamatu pidamise vajadus ja raamatu sisu.
keskmiste palkadega aastatel 2003-2011. Antud ajavahemikku mahuvad nii majanduse kiire kasv kui ka langus, kinnisvaramulli puhumine kui ka selle lõhkemine, ajavahemiku valimisel sai määravaks ka andmete kättesaadavus. Andmed pärinevad statistikaameti koduleheküljel asuvatest andmebaasidest. Ülevaade kinnisvara turust Eestis Kinnisvaraturg ja selle areng kajastavad riigi sotsiaal-majanduslikku arengut. 2000. aastate esimesel poolel toetasid kinnisvaraturu ostjate ja müüjate aktiivsust pankade liberaalne laenupoliitika ning soodne majanduskeskkond. Euroopa Liiduga ühinemine tegi Eesti kinnisvaraturu atraktiivseks ka välisostjatele. See lõi soodsa pinnase kinnisvara hindade kunstlikuks kergitamiseks. Kuni 2007. aastani kasvas kinnisvara ostu-müügitehingute arv keskmiselt 3040% aastas ja nende väärtus üle 40% aastas. Kinnisvara hinnad saavutasid lae 2007. aastal, millele järgnes märkimisväärselt kiire langus ja 2010
Keskpankade rahapoliitika soosib rahapakkumise kasvu. See viib kõrgemate toorainete hindadeni maailmas. Inimesed võtavad rohkem eluaseme laene ehk on suur võimalus, et inimesed kes äsja on ostnud korteri hakkavad remoti tegema ja ostavad meie vanni. 4 Alamsektor mööblitööstus Olles osa mööblitööstusest, mõjutab meid: 1. Kinnisvaraturu kasv Ülemaailmselt suurenev elamute ja äripindade arv on omakorda suurendanud sisustuse ja mööbli vajadust. 2015. aastal hinnati ülemaailmse kinnisvaraturu väärtuseks 216-220 triljonit dollarit. 2. Organiseeritud jaemüügi sissetung Jaemüügisektoris, eriti arenenud riikides, on tekkinud väga palju jaemüügiga tegelevaid poekette nagu hüpermarketid, supermarketid ja muud eripoed. Usaldus ja mugavus muutub järjest olulisemaks klientide kiire elustiili tõttu
.... (allkiri, kuupäev) Üliõpilase kood: 112529 Üliõpilase e-posti aadress: [email protected] Juhendaja emeriitprofessor Ene Kolbre: Töö vastab uurimistööle esitatud nõuetele Ene Kolbre ................................. (allkiri, kuupäev) SISUKORD SISSEJUHATUS 2007. aastal alanud majanduskriis mõjutas tugevalt kogu globaalset majandust ning märkimisväärse languse läbis ka Eesti kinnisvaraturg. Kriisist alates on kohaliku kinnisvaraturu eri valdkondades toimunud küllaltki erisugused arengud. Büroohoonetega on viimastel aastatel tehtud Eesti mõistes silmapaistev kogus tehinguid. Toimunud tehingud ja kinnisvaraturu muutused on osade kaupa vastavalt siin tegutsevate ettevõtete konkreetsetele huvidele erinevates turuülevaadetes ka kajastatud, kuid seni on puudunud büroohoonete turul toimunust laiemalt teemat vaatlev ja mitmete autorite seisukohti ühendav, kuid samas ka piisvalt kompaktne ülevaaded pakkuv uurimus.
kinnisvara kohta. 2.Riiklik ehitisregister saab otsida registreeritud ehitisi ja vaadata nende andmeid ning otsida ehitisregistrile esitatud dokumente ja vaadata nende andmeid 3.Maakataster - riigi põhiregister, mille pidamise eesmärk on maa väärtust, maa looduslikku seisundit ja maa kasutamist kajastava informatsiooni kogumine, säilitamine ja avalikkusele kättesaadavuse tagamine. Mis on vakantsus? Vakants iseloomustab mitu % pinda on antud kinnisvaraturu sektoris välja rentimata. Mida tähendab õiguslikus mõttes vallasvara? Vallasvara, s.o. asjad ning rahaliselt hinnatavad õigused ja kohustused Mis on absorbeerumismäär? Ehk turu neeldumismäär iseloomustab pinna hulka, mida turg suudab vastu võtta teatud aja jooksul Mis on servituut? Piiratud asjaõigus, võõra kinnisasja kasutamise õigus teatud juhtudel, kinnisasja omanikule kinnisasja kasutamisel seatud piirang.
Kuidas hinnastada? Kuidas müüki toetada?). Turundus peab olema seotud arendusprotsessiga algusest alates. Keegi peab koguaeg juures olema, kes mõtleb tarbijate vajaduste rahuldamise peale. Üks võimalikke arendusprotsesse. Turundus seotud algusest alates. Turu-uuring >> Maatüki valik >> Teostatavuse analüüs >> Maatüki omandamine >> Detailplaneering >> Hoone projekteerimine >> Ehitustegevus >> Müük >> Järelteenindus (>> Haldamine) Kinnisvaraturu monitooring Enne turundusele/arendamisele mõtlemist tuleks mõelda-jälgida, mis toimub e. monitoorida: - Majanduskasv - Demograafilised näitajad (millises vanuses inimesed on, kas elanikkond kasvab või kahaneb, kas aktuaalsem oleks müügi- või üüriturg) - Tööturg (kas inimestel on tööd? Kui suur on tööpuudus? - Sissetulekud (kui kallist kinnisvara jõuavad tarbijad soetada?) - Laenuturg (kas laenusid väljastatakse? Kas intressimäär on aktsepteeritav?)
.......................................9 4.4. Koormatised ja kitsendused................................................................................................................9 4.5. Hüpoteegid.........................................................................................................................................9 5.Kinnisvara majanduslikud alused............................................................................................................10 5.1. Kinnisvaraturu ülevaade .................................................................................................................10 6.Kokkuvõte.................................................................................................................................................12 7. Lisad........................................................................................................................................................13 8. Kasutatud kirjandus............................
Nõudlust mõjutavad tegurid: elanike ealine struktuur praegu ja tulevikus, sissetulekute tase ja muutus, finantseerimise hind, omafinantseerimine, maksustamine, elanikkonna eelarvamused, poliitilised otsused, väärtuse tõus, inflatsiooni tase. Pakkumist mõjutavad tegurid:keskealiste ja venamate osakaal, uusehituse tase, ehitushind ja ehituskulude struktuur, vaba maa hulk, era- ja ühistransport, piirkonna infrastruktuur. kinnisvaraturu liigitus võib liigitada tehingute ja objektide iseloomu järgi. tehingu järgi jagatakse kinnisvaraturg omandituruks ja üüri- või rendituruks. objektide järgi saab jagada näiteks: elamispinnad, äripinnad, maa jne Omanditurg Üüri- või renditurg Objekt on omandiõigus. Hind makstakse Objekt on kasutusõigus. Omanik ei muutu. kohe. Vara eest vastutab uus omanik. Maksmine perioodiliselt. Vastutab omanik, Omandit saab pantida
59) Selgita õiglase väärtuse mõistet: Õiglane väärtus on summa, mille eest teadlikud ja huvitatud osapooled võivad vara vahetada, või kohustus tasuda sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus. 60) Selgita piiratud turuga vara mõistet: Vara, mis turutingimuste, unikaalsete omaduste või muude faktorite tõttu äratab konkreetsel hetkel väheste potentsiaalsete ostjate huvi. Sellise vara müük nõuab tavalisest rohkem pikemat turustusperioodi. 61) Millised on kinnisvaraturu põhiliigid: Kinnisvaraturu liigitus objektide järgi:1)elamispinnad 2)äripinnad 3)maa 4)muu. Kinnisvaraturu ligitus tehingute iseloomu järgi:1)omanditurg 2)renditurg. 62) Loetle elamispindade turu alaliigid: Eamispindade turu alaliigid: -korteriturg; -eramuturg; -ridaelamuturg; -suvilaturg. 63) Loetle äripindade turu alaliigid: -kaubandus-teeninduspinnad; -büroopinnad; -tootmispinnad; -laopinnad. 64) Loetle maaturu alaliigid:
töötuabiraha, lastetoetuse, pensioni, toimetulekutoetuse ning ema- ja isapalga kärpimisel. Mõlemal juhul jääks kaotajaks indiviid ise. Toime suudavad tulla vaid investeerijad ja kokkuhoidjad. Mõne aasta eest oli väga tulus investeerida kinnisvarasse, kuid majanduskriis tingis kinnisvara hindade langemise. Muidugi võib võimaluse korral hetkel kinnisvara kokku osta ning oodata, kuni kinnisvaraturg kosub, et siis kasumit saada, kuid seda, kui kaua kinnisvaraturu hoovõtmine aega võtab, ei oska keegi ennustada. Maksupoliitika ei kohusta küll otseselt firmasid oma kapitali struktuuri muutma, kuid siiski on selle näol tegemist majanduslikult suurt mõju omava vahendiga. Ettevõte lähtub oma finantseerimisotsuste tegemisel eelkõige finantseerimisallikate hinnast ning nende kättesaadavusest. Kuna maksupoliitika mõjutab otseselt kapitaliallikate hinda, on tal seega mõju ka ettevõtte kapitali struktuurile
Hinnang majanduskriisi lahendamisele Euroopa näitel Kaisa Kamenik 2008. aasta oli tähiseks lähiajaloo tõsiseimale finantskriisile. Selle tõttu varisesid kokku mitmed suured finantsasutused, kinnisvaraturu mull lõhkes ning paljud inimesed jäid tööta. Algselt USA-st alguses saanud kriis jõudis kiirelt ka üle Atlandi ookeani ning hakkas tugevalt mõjutama Euroopat. Praegused kriitilised ja sünged meeleolud euroliidus on otsene jätk 2008. aasta globaalse finantskriisi mõjudele. Antud essee üritab keskenduda eelkõige Euroopale ja täpsemalt euroliidule ja selle püüdlustele majanduskriisi ohjata. Euroopa Liidu jaoks on tegemist
Aafrika sõjad ja kriisikolded 20.sajandil(Rwanda näite põhjal) Kaisa Kamenik Aafrikat peetakse inimühiskonna hälliks, tema ajalugu on olnud väga kirev ning selle inimesed palju kannatanud. 20.sajand kätkes endas eriti suuri muutusi ning eelkõige sajandi teisel poolel alanud dekoloniseerimisprotsessiga avas Aafrika jälle tee uuele ajastule ning väljakutsetele. Praeguseks on mustal mandril 53 iseseisvat ja autonoomset riiki ja 20.sajandi probleemid on kandunud ka uude sajandisse. Üks kõige verisemaid ja uskumatumaid kriise 20.sajandi Aafrikas oli Rwanda genotsiid 1994, mille tagajärejed kandusid üle ka naaberriikidesse ja on põhjustanud konflikte siiamaani. Seetõttu olekski paslik arutleda, mis on Aafrika kriise põhjustanud ja millised on olnud tagajärjed. Samuti proovida heita pilk tulevikku ja leida lahendusi. Paremaks mõistmiseks ja illustreerimiseks on hea seda teha kindla kriisi taustal ja ...
Üldisem näitaja on SKP deflaator, mis kirjeldab põhjalikumalt riigi majanduses toimuvat hinnataseme muutmist. Eraldi arvutatakse veel tootjahinnaindeksit ja ehitushinnaindeksit, ekspordi- ja impordihinnaindeksit. Nafta hinna mõju Eestile Eesti jaoks on toorainete hinnaralli saabumas üsna halval ajal - majandus on jahtumas ning see raskendab inflatsiooni allatoomist. Sest kui kohalikud tegurid hakkavad koos majanduse jahtumisega inflatsiooni alandama (palgakasvu, sisemaise tarbimise ja kinnisvaraturu jahtumine), siis globaalsed tegurid suruvad hinnatasemeid ülespoole ning ei lase inflatsioonil vaibuda. Lisaks on nafta kõrge hind rõhumas mitmeid sektoreid - näiteks transpordisektor. Ning kuna bensiini hinnatõus mõjutab kaudselt väga paljusid sektoreid, siis tekib probleeme ka mujal - jahenvas majanduskeskkonnas on päris keeruline hinnatõusu tarbijale edasi anda. Juuli alguses toimunud aktsiisimäärade tõusud rahandusministeeriumi hinnangul aastase inflatsiooni
ka Baltimaid. 2008. aastal vähenes kinnisvaratehingute maht nii Eestis kui Lätis, sest paljud tehingud lükati edasi. Leedus maht tõusis, seda tänu mõnele suurele Saksamaa kinnisvarafondide tehtud investeeringule 2007. aastal oli maht 100 miljonit eurot, 2008. aastal 250 miljonit eurot. Kindlasti ei saa seda aga võtta pikaajalise trendina. Turg on ostjakeskne ning pakub suurt tulu riskiinvestoritele. Baltimaade kinnisvaraturu taastumine võtab Newseci sõnul aega, kuna kõigi kolme riigi majandused on tasakaalust väljas. Kinnisvaratehingute kogumaht langes Eestis 2007. aasta 275 miljonilt eurolt 2008. aastal 90 miljoni euroni. Lätis vähenes kogumaht 2007. aasta 350 miljonilt eurolt 2008. aastal 50 miljoni euroni. Kahanevad rendihinnad ja kasvavad kapitalisatsioonimäärad Äripindade kapitalisatsioonimäär kasvas 2008. aastal kiiresti ning eelduste kohaselt jätkub kasv ka tänavu
korterite puhul. Pakkumise tõus võib pisut alandada ka hindasid, kuid üüritulu maksustamine sunnib üürileandjaid siiski hindasid oma kasu säilitamiseks pigem kergitama. (Toomsalu, 2015) Seega arvan, et Tartu korterite üüriturul hinnad oluliselt ei lange, küll aga prognoosin, et säilib üürihindade kasv aasta II ja III kvartalis ning osaline langus I ja IV kvartalis, hooajaliselt, nagu Tartul linnale omapärane. Minu prognoosi toetab Domus Kinnisvara 2015 I kvartali kinnisvaraturu ülevaade, kus prognoositakse, et pakkumiste mahud jäävad püsima samale tasemele ning hinnatõusu oodata ei ole (Domus kinnisvara, 2015). 13 Kokkuvõte Tartu korterite üüriturgu mõjutab lisaks majanduslikele näitajatele väga tugevalt tudengite liikumine linna ja linnast välja, seega võib väita, et Tartu korterite üürituru puhul on tegemist hooajaliselt kõikuvate hindade ning pakkumistega.
tootmisprotsessides ja parim tööandja, kõlavad deklaratiivselt. Aga nende taga on taktikalised eesmärgid, mida me oma töös järgime. Langeval turul Eestis arvestame järgmise olukorraga: FINANTSVÕIMALUSED Skandinaavia firmadel on see eelis, et me kasutame oma krediidiressurssi. Ning ehkki intressid on samad kui pangas, ei tule NCC AB Finantsosakond meie käest vägisi projekte ära võtma, nagu pangad võivad seda teha. Arvan, et kõik arendajad ei suuda kinnisvaraturu tasakaalupunkti ära oodata ja kindlasti tuleb ka nn hädatapmisi, kui pangad ei suuda ära oodata, millal oma raha kätte saavad. Vaatamata oma finantseerimisvõimalustele ei alusta me uusi projekte enne, kui eelnevatest etappidest on vähemalt 50% müüdud. Jagame ka kulusid ning otsime koostööpartnereid. Väga palju raha kulub ehitusfirmal kruntide hankimiseks ja läheb mitu aastat, enne kui sealt tulu tuleb. Selleks et bilanssi vähem koormata, olemegi otsinud koostööpartnereid
huvituvad kinnisvarast ja pangandusest. Võtmesõnad: büroohooned, ärikinnisvara finantseerimine, kinnisvara arendamine, üüripinnad, kinnisvarainvesteeringud SISSEJUHATUS Viimane majanduskriis raputas korralikult kogu globaalset majandust ja eriti tugevalt Eesti kinnisvaraturgu. Eesti jaoks on majanduse taastumine toimunud küllaltki kiirelt, kuid vägagi valdkondade põhiselt. Üheks märkimisväärseid muutuseid läbi elanud kinnisvaraturu valdkonnaks on büroohoonete turg. Toimunud muutused on osaliselt vastavalt siin tegutsevate ettevõtete konkreetsetele huvidele erinevates turuülevaadetes kajastatud, kuid seni on puudunud büroohoonete turul toimunut laiemalt vaatlev ja mitmete autorite seisukohti ühendav uurimus. Täiendavalt on büroohoonete puhul oodatud tootluse saavutamisel reegliks aktiivne võõrkapitali kasutamine, mille väljastamisega seotud mõjurid on majanduskriisi vältel oluliselt muutunud
200 150 100 100 50 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Aasta Joonis 4. Korteromandi tehingute arv ja keskmine ruutmeetri hind. Allikas: (Maa-amet 2016) 6. KOKKUVÕTE Viljandi linna kinnisvaraturu aktiivsust kirjeldades korteromandi tehingutele tuginedes, saab väita, et tegemist on olulise näitajaga, mida on võimalik iseloomustada makromajanduslike näitajate abil. Valitud periood (2003 – 2014) iseloomustab Eesti kinnisvaraturul toimunud muutusi hästi, kuna muutused väljenduvad selgesti valitud parameetrites. Viljandi linnas on korteromandite üüriturg hästi välja kujunenud seoses mitme kõrgkooliga. Viljandis puudub
Üks eksemplar sellest plaanist kuulub katastriüksuse moodustamise toimiku koosseisu 5. Mis on absorbeerumismäär? Ehk turu neeldumismäär iseloomustab pinna hulka, mida turg suudab vastu võtta Mida kõrgem määr seda kiiremini kinnisvara müüb. 6. Mis on servituut? Servituut on piiratud asjaõigus võõrale asjale õigusega kasutada seda asja kindlaksmääratud otstarbeks kindla isiku või kinnisasja huvides. 7. Missuguseid kinnisvaraturu liike teate? Tehingute iseloomu järgi võib kinnisvaraturu jagada tehingute iseloomu järgi: o omanditurg ehk ostu-müügiturg o renditurg/üüriturg Kasutuse järgi võib nad aga jagada: o Eluotstarbeline kinnisvara (elamu, korter jne); o Äriotstarbeline kinnisvara (kontor, kaubandus, majutus jne); o Tootmisotstarbeline kinnisvara (tehas, vabrik jne); o Põllu- ja metsamajanduslik kinnisvara (põllumaa, mets, rohumaa, talu jne);
Üks eksemplar sellest plaanist kuulub katastriüksuse moodustamise toimiku koosseisu 5. Mis on absorbeerumismäär? Ehk turu neeldumismäär – iseloomustab pinna hulka, mida turg suudab vastu võtta Mida kõrgem määr seda kiiremini kinnisvara müüb. 6. Mis on servituut? Servituut on piiratud asjaõigus võõrale asjale õigusega kasutada seda asja kindlaksmääratud otstarbeks kindla isiku või kinnisasja huvides. 7. Missuguseid kinnisvaraturu liike teate? Tehingute iseloomu järgi võib kinnisvaraturu jagada tehingute iseloomu järgi: o omanditurg ehk ostu-müügiturg 10 o renditurg/üüriturg Kasutuse järgi võib nad aga jagada: o Eluotstarbeline kinnisvara (elamu, korter jne); o Äriotstarbeline kinnisvara (kontor, kaubandus, majutus jne); o Tootmisotstarbeline kinnisvara (tehas, vabrik jne);
mõjutatud vähe (toit, transport) Mugavus- ja heaolukaubad mõjutatud enam (autod, puhkusereisid, luksuskaup). Töötus hakkab tõusma: Restruktureerimine. Lühiajaline üleminekutöötus, mis hakkab pikemaks venima. Investeeringud vähenevad: Pessimism. Vabu tootmisvahendeid on piisavalt Olulised tehnoloogilised uuendused võivad tähendada investeerimist ka majanduslikult kehvematel aegadel. Reaalsed arengud Kinnisvaraturu aktiivsuse ja hindade langus Probleemid mõnedes majandusharudes (nt naftatoodete transport; odavate kaupade tootmine) Sagenenud koondamised neis harudes Hinnatõusu kiirenemine, sh esmatarbekaupade ja –teenuste kiire kallinemine Intresside tõus ja laenumaksete suurenemine – Maailma majandusarengute halvenemine. Ootuste nõrgenemine Inflatsiooniootuste oluline kasv Negatiivsete uudiste ülevõimendamine meedias.
50 200 0 0 Tehingute arv Mediaanhind Keskmine /m2 Allikas: Lisa 1 Käesolevas töös on võetud aluseks hinnastatistika maa-ametist aastatel 2016-2018, kus on lisaks toodud ka välja tehingute arv. Viimane nimetatu võimaldab hinnata Pärnu kinnisvaraturu aktiivsust korterite ostu-müügi suhes viimase kolme aasta jooksul. Joonisel 1 on näha, et kuni 2017 aastani on turg kasvanud ning sealt edasi järgmisel aastal on see kahanenud 14%. Seetõttu keskmine ruutmeetri hind, mis on 2018 aasta viimases kvartalis kahanenud märkimisväärselt, on üldiselt aasta kokkuvõttes siiski tõusnu valitud perioodi jooksul. Joonis 2. Kesklinna linnaosa korterite ostu-müügitehingute arv ja keskmine ruutmeetri hind 2016-2018 aastal.
2.1. Projekti mõjud jaotusele Rae vald on hakanud üha aktiivsemalt keskkonna kvaliteeti kindlustama. Peetri on Rae valla noorim alevik. Tõeline ehitusbuum, mis on andnud alevikule tänase näo, algas uue aastatuhande alguses. Ehitusbuum tõi Peetrisse elama rohkelt noori peresid. See aga ei tee vahet vaesema ja rikkama klassi vahel, sest buum muutis laenutingimused väga soodsaks. 2007. aastal valmis Peetri küla piires umbes 400 uut kodu. 2008. aasta suvel alanud kinnisvaraturu jahtumise tõttu on kasvanud uusasukate arv varasemast aeglasemas tempos. Elumaju on üle 500, neist mitukümmend kortermaja. 1.06.2009.a. seisuga Peetri küla registreeritud elanike arv ületas 2000 inimese piiri, tegelik elanike arv on hinnanguliselt 3700- 4000. 2009. a. sügisel valmis kauaoodatud Peetri lasteaed-põhikool koos sinna juurde kuuluva spordikeskuse ja staadioniga. Kahe paralleeliga põhikool avati 31.08.2009, 120-kohaline lasteaed avati 01.10
2011. aastaks on põhivara investeeringute summaks 370 511 200 eurot, millest 370 437 600 eurot moodustasid investeeringud materiaalsesse põhivarasse ning 73 600 eurot immateriaalsesse põhivarasse. Omakapital on suurenenud peaaegu neli korda. 2011. aastaks oli omakapitali summaks 1 384 043 600 eurot. Nagu teenidusvaldkonnale iseloomulik on ka kinnisvara haru järjest kasvanud. Viimaste aastate kinnisvaratehingute arv ja maht on näidanud kasvutrendi. Alates kinnisvaraturu põhja saavutamisest 2009. aastal on tehingute arv võrreldes varasema perioodiga kasvanud 18,44 % 2010. aastal, 3,36 % 2011. aastal ning 2012 esimene poolaasta 16,16 % võrreldes eelmise aasta sama perioodiga (Mänd, 2012). Tehingute maht kokku on samal perioodil kasvanud vastavalt 6,57 % 2010. aastal, 25,37 % 2011. aastal ning 2012 esimene poolaasta 7,47 % võrreldes eelmise aasta sama perioodiga (Mänd, 2012). 6 1.3 Ettevõttest
Sellest lähtuvalt võib arvata, et probleeme võib hetkel olla neil arendajatel, kes on panused teinud üksnes põllupealsete uusasumite rajamisele ja seda eeldusega, et selliste arendusprojektide vastu on huvi samaväärne kui poolteist aastat tagasi ning müügihinnad on jätkuvalt liikumas tõusujoones. Tegelikult on turg elukondliku kinnisvara poolel näidanud rahunemistendentse juba rohkem kui aasta jagu, seda enam ei ole põhjust rääkida kinnisvaraturu ,,krahhist". Kindlasti on raskemas positsioonis väikearendajad, kelle kogu edasine tegevus ja jätkusuutlikkus sõltub paarist arendusprojektist ja nende võimalikult kiirest läbimüügist. Suuremate ja tuntumate arendajate positsioon on tänasel turul kindlasti oluliselt turvalisem, kuivõrd nende kinnisvaraportfell on valitum ja mitte ainult ühe projektiga seonduv. 3
ja rohkem (m² hind keskmiselt 700 €). Kasvanud ostu-müügitehingute taga võib osaliselt olla tõusnud üürihinnad (nt 3-toalise korteri üürihinnad võivad olla kuni 500 € kuus), mistõttu eelistatakse kortereid osta. Korterite ostjaks on peamiselt kohalik elanik. Makse- ja laenuvõimelised on perekonnad, kus käivad tööl kaks inimest. Oluliseks ostujõu mõjutajaks on välismaal teenitav palk – Soome, Venemaa jms. 10 10 Domus Kinnisvaraturu ülevaade 2013 aasta kohta. file:///C:/Users/Kasutaja/Downloads/Domus%20Kinnisvara%20kinnisvaraturu %20%C3%BClevaade%202014.pdf (14.09.15) 16 3. PROGNOOS 11 Swedbank august 2015 majandusülevaate ja Rahandusministeeriumi 2015 aasta kevadise majandusprognoosi12 järgi on oodata majanduskasvu 2% lähedal. Lisaks nafta hind
juhtivate finantsinstitutsioonide krahh tõestas globaalse retsessiooni võimalikkuse küsimuse. Kriisi arengu selle etapini ei olnud majanduse reaalses sektoris tundaandvaid probleeme. Vene äriajakiri ,,Ekspert" kirjutas oktoobri alguses 2008, et teatud paradoks seisneb selles, et kriis koos pankrottide, paanika, võtmeosanike kaotusega turul riigi sekkumisega turul puudutas ainult Ameerika finantssektorit, aga reaalsektoris, kinnisvaraturu piiride taga, vaatamata prognoositavale depressioonile oli olukord rahulik. Praktiliselt ei olnud märgata tarbimise taseme vähenemist, rahvuslik koguprodukt kasvas. Finantsistide päästmise programmis ei oldud eriti reaalsektori päästmisest huvitatud. Lehmann Brothers Holdings, Inc. Asukohaga New Yorgis oli üks maailma ja Ameerika juhtivamaid investeerimispanku, kus töötas 2007. Aastal 28 600 teenistujat. 15. Septembril 2008 teatas pank oma pankrotist
..................................................................................................................................16 Lisa 1. Ühepere elamute põhinäitajate dünaamika Tartus 2008-2011 aastatel................17 Lisa 2. Ühepere elamute põhinäitajate dünaamika Pärnus 2008-2011 aastatel................18 SISSEJUHATUS Töö on pühendatud ühepere elamute turuanalüüsile ja prognoosile Tartu ja Pärnu linnades. Turuanalüüsi koostatakse eesmärgiga anda hinnang kinnisvaraturu olukorra ja lähituleviku kohta. Töö on jagatud kolme peatükki. Esimeses peatükkis antakse valitud sektori toimunud tehingu arvu ülevaade ja keskmise tehinguhindade analüüs 2008-2010 aastatel kujutatud hindade dünaamika, võrreldakse kaks piirkonda ja antud hinnang muutustele ja nende põhjustele. Teine peatükk haarab käesoleva aastat kus samuti vaadeldakse tehinguhinnad ja võrreldakse kaks piirkonda. Kolmes peatükkis prognoositakse tuleviku
gentrifikatsioon. Samal ajal ilmnesid esimesed gentrifikatsioonimärgid ka Ida-ja Kesk Euroopas, Prahas ja Budapestis .Hackworth ja Smith (2001) eristavad 1990-ndatel toimunud gentrifikatsiooni puhul nelja tunnust, mis eristavad teda varasematest perioodidest: 1) Gentrifikatsioon on levinud peale siselinna ( mis oli ka varasemate gentrifikatsioonilainete mõjutada) ka äärelinna aladele. 2) Kinnisvara ettevõtted on suuremad globaliseerumise ja kinnisvaraturu sisese restruktureerimise tõttu (Hackwork ja Smith, 2001) . 3) Tugev vastasseis gentrifikatsioonile on langenud, kuna töölisklass on pidevalt kesklinnast ümberasustatud ja kõige sõjakamad gentrifikatsiooni vastased grupid 80-ndatest on muutunud eluaseme teenuse osutajateks . 4) Riik on gentrifikatsiooni rohkem sekkunud kui „teise laine gentrifikatsiooni“ puhul. Kolmas gentrifikatsiooni laine nägi ka tootmisel ja tarbimisel põhinevate lähenemiste
RIIGI ARENGUTASEME ISELOOMUSTAMINE Iirimaa SKP inimese kohta ostujõu standardi järgi on 135, 3 (2008) Tööpuuduse määr on 11, 9 (2009) Iirimaa on 2006 aasta seisuga kõrge inimarenguga riikide hulgas 7 kohal. Inimarengu indeks 0, 960. Iirimaad tabas esimesena euroala liikmena majanduslangus. Iirimaa SKT kahanes selle aasta esimeses kahes kvartalis vastavalt 0, 5% ja 0, 3% eelmise aasta sama ajavahemikuga võrreldes. Kunagist majandusimeriiki Iirimaad vaevab kinnisvaraturu kokkuvarisemine, tarbimise kahanemine ja ettevõtete investeeringute kuivamine. Euroopa Komisjoni prognoosi järgi tabab majanduslangus peagi ka Saksamaad, Hispaaniat ja Suurbritanniat. RIIGI KUULUMINE MAJANDUSORGANISATSIOONIDESSE · Euroopa Liit millega on liitunud hetkel 27 riiki, kaasaarvatud Eesti. Euroopa Liidu riikide ühtlustatud seadusanldus peab tagama kodanike, kaupade, teenuste ja kapitali vaba liikumise Euroopa Liidu piires
sanatooriumid ja konverentsihotellid on koormatud aasta ringi. Turismimajandus ja suvepealinna maine toob Pärnusse suviti üle 400 000 puhkaja ja kasvatab Pärnumaa suveelanikkonna arvatavasti kaugelt üle 100 000 (Pärnus muidu ca 50 000 elanikku.) (Ibid.) Puhkemajandusega seonduv on loonud Pärnule ühe parema maine: pangad annavad siia kergelt laene ja kinnisvaraturg kasvab jõudsalt. Kinnisvarahindade poolest on Pärnu samal tasemel Kuressaare ja Tartuga. Kinnisvaraturu ja äriteenuste aktiivsust peegeldab selles vallas tegutsevate ettevõtete arvu pea kahekordistumine ajavahemikul 1998-2002. (Ibid.) Nagu mujalgi Lääne-Eestis, on Pärnule iseloomulik aktiivne ettevõtlus maha jäädakse vaid Harju- ja Tartumaast. Muudest kohtadest peale Pärnu linna paistab ettevõtusaktiivsusega silma kõige enam Vändra. Kiiresti on suurenenud kontaktide arv välismaaga, millest kõneleb ka välisettevõtete suur ostähtsus ja investeeringute kasv.
Euroopa ühinemisklausli puhul peetakse silmas ka Saksamaa taasühendamist 15 aastat tagasi ja sellega siiani kaasnevaid hiigelkulutusi. Siiani ähvardasid Saksamaad ja samuti defitsiidiga maadlevaid Prantsusmaad ja Itaaliat EL tõsised trahvid. 7. Euroopa rahanduskriisi 2008-2012 kujunemine, selle põhjused. Etapid : Finantskriisi peamised etapid · Juuli september 2007: materialiseeruvad USA kinnisvaraturu esimesed kahjumid, probleemid Bear Sterns fondis ja Northen Rockiga. Turud kaotavad usalduse ja likviidsus hakkab kokku kuivama · September detsember 2007: pärast pankade päästmisoperatsioone hakkab olukord paranema, kuid 3. kvartali tulemused jätavad soovida · Jaanuar märts 2008: Bear Sterns probleemid, USA valitsus käivitab uue päästeoperatsiooni · Märts oktoober 2008: likviidsus kuivab
tiinapaeval iga endast lugupidava riigi statistikateenistuse uks tahtsamaid iilesandeid. lsard soovitas meetodit aga regionaalse arvepidamise vormis, rakendatult regioonide uurimiseks. See on küll m6nev6rra raskem ja praegu veel mitte praktilise statistika, vaid ikkagi majandusteaduste, eelk6ige regiooniteaduse ülesanne. William Alonso. Isardi üks teenekamaid 6pilasi oli majandusteadlane William Alonso, kellelt ilmus 1960. aastal artikkel "Linna kinnisvaraturu teooria. Alonso, olles kaasatud linnade kavandamisse, regionaalprojekteerimisse, tegeles linnade kinnisvaraturuga ja seda m6jutava maakasutusega linnas. Ta pani Uihele, et eksisteerib s5ltuvus maakasutuse iseloomu ja linnakeskuse kauguse vahel: Maakasutuse iseloom =f(kaugus linna keskuseni).
reguleerimiseks. 1958 aastal avaldas A.W. Phillips artikli, milles kirjutas sõltuvusest töötuse määra (U) ja inflatsioonimäära (p) vahel. Seega tuli inflatsiooni vähendamiseks suurendada töötust ja vastupidi. Lisaks majanduse tsüklilisele arengule võib majanduskriisi põhjustanud tegurite hulka lugeda: · Tooraineturu ülekuumenemine (nafta, gaas). · Fondide turu ülekuumenemine. · Krediidituru ülekuumenemine (kinnisvaraturu buum). · Uuendused rahaturufondide instrumentide osas. · Globaliseerumisega kaasnenud majanduslik arengu struktuursed kõrvalekalded. · Avaliku sektori krediidi kriis. Kreeka, Iirimaa, Portugal, mis saab Hispaaniast?? (nn. PIGS grupp) LOENG 10 SISEMAJANDUSLIK KOGUTOODANG Sisemajanduslik kogutoodang on etteantud aja, tavaliselt aasta, jooksul toodetud lõpptarbimise kaupade ja teenuste turuväärtus. Majandus languseks loetakse : Lihtsustatult loetakse languseks seda, kui on
asjas, ülalpidamisasjas ja muus perekonnaasjas menetluse ajaks reguleerida: vanema õigusi ühise lapse suhtes; vanema suhtlemist lapsega; lapse väljaandmist teisele vane- male; muid abielu ja perekonnaga seonduvaid küsimusi, mille kiire lahendamine on asjaoludest tulenevalt vajalik. 10. Kinnisasja müük täitemenetluses Kohtu poolt hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisel toimub kinnisasja müük sund- enampakkumisel, mida viib läbi kohtutäitur. Arvestades kinnisvaraturu suurt aktiiv- sust, on sagenenud ka sellega seotud kohtuvaidlused ja nõuded. Täpsemalt reguleerib nõude rahuldamisel kinnisasja müüki täitemenetluse seadustik. 11. Hagi tagamise avaldus Hagi tagamise avaldus tuleb vormistada vastavalt menetlusdokumentide vormi nõue- tele (TsMS paragrahvid 334-340). Hagi tagamise avaldus peab sisaldama vähemalt järgmisi andmeid (TsMS paragrahv 381 lg 1): 1) hagi ese ja hind; 2) hagi tagamise aluseks olevad asjaolud;
eeltoodu osas strateegilise teeninduskontseptsiooni põhimõtetele. Tulemus on saavutatud läbi järjepideva turundustegevuse ning parimate spetsialistide protsessi kaasamise. 39 2.3.3 Asukoht Esmofonil on käesoleval hetkel 42 müügiesindust ning 50% nendest paiknevad kaubanduskeskustes. Viimasel kolmel aastal avatud müügiesindused on tulenevalt kinnisvaraturu üldisest suunast rajatud kõik suurtesse kaubanduskeskustesse. Eraldi asetsevaid olemasolevaid müügiesindusi on Esmofonil plaanis lähiajal sulgeda, kuna klientide liikumisharjumused on muutumas. Kaubanduskeskuste eeliseks on eelkõige asukoht, rentnike kooslus ning pikemad lahtiolekuajad. Viimane on kiire elutempo juures äärmiselt oluline, kuna eraldi paiknevad esindused on avatud reeglina tööpäevadel ja välja kujunenud töö aegadel (E – R 9.00. – 18.00; L 10.00. – 15.00).
aastal oli 3,3%). Samal aastal alanesid esmakordselt ka toidukaupade hinnad (hinnaindeksi muutus -2,2%). Kõige roh- kem on hinnaindeksit mõjutanud eluasemekulutuste suurenemine, sideteenuste ja mootorikütuse hinnatõus ning toidukaupade hindade alanemine (Statistikaamet, 2000: 255256). Tarbijate ostud sõltuvad ka krediidi saamise võimalustest. Mida soodsamad need on, seda rohkem hakatakse investeerima luksus- ja kestvuskaupadesse, samuti kinnisvarasse. Eesti kinnisvaraturu tekkimisele pani aluse üheksakümnendate aastate alguses alanud omandireform. Eriti palju kinnisvaratehinguid sooritati 1997. aastal, kui pangad andsid suhteliselt madala intressiga laene. Uus elavnemine toimus 2000. aastal pärast vahe- pealse majanduslanguse pidurdumist, kui pankade laenupoliitika taas liberaliseerus. Tabel 3 Leibkondade jaotumine ostujõu kihtidesse KIHI KIHI NIMETUS FINANTSVABADU
Kinnisvaramaksu kehtestamise põhimõtteks on, et ühiskond saaks tagasi oma investeeringud kinnisvara väärtuse tõusu. Kinnisvara perioodiline maksumäär on üldjuhul madalam kui kinnisvara ühekordsete tehingute maksumäär. Kinnisvara maksustamisel võidakse maksustada eraldi maad, eraldi hooneid, ehitisi või kinnistut tervikuna. Üldreelina on erinevad maksumäärad maale ja ehitistele Maamaksu eesmärgiks on korrastada registreid, aidata kaasa kinnisvaraturu arengule, maa efektiivsemale kasutamisele. Paljudes riikides põllu- ja metsamaad ei maksustata või maksustatakse madalamate määradega. Kui kehtestatakse, siis kehtestatakse kinkemaks ja pärandimaks mõlemad. Ainult pärandimaksu kehtestamine võib tekitada soovi vara enne elu lõppu maksuvabalt ära kinkida. Ainult kinkemaksu kehtestamisega võib vara registrijärgne omanikkond "vananeda". Vallasvara maksustamiseks kehtestatakse maks kas konkreetsele varaobjektile või
sõltumata kinnisvara omamise perioodist. See tagaks maksumaksjate kaitse ka erakorraliste sündmuste kontekstis. Näiteks võiks olla maksuvabastus nii elukoha vahetustehingule kui ka müügile, kui müügist saadud raha eest ostetakse uus elukoht. Samuti tuleks kaaluda kinnisvara võõrandamisest saadud kahju ja kasu tasaarvestamise taaskehtestamist. Nimelt kadus see võimalus uue tulumaksuseaduse jõustumisega 1. jaanuaril 2000, kuid võttes arvesse kinnisvaraturu hetkeseisu, tuleks võimaldada kinnisvara müügist või vahetusest saadud kahjumi tasaarvestamist kinnisvara müügist saadud kasumiga jooksval aastal või tulevikus nagu see on väärtpaberite puhul. Nendele, kes kardavad, et see toob kaasa lisasoodustused läbikukkunud kinnisvaraspekulantide, võib öelda, et suuremad tegijad tegutsevad nagunii äriühingute kaudu. Samas aitaks kinnisvara müügist saadud kahjumite tulevikus arvestamine veidikenegi leevendada nende
Suhteliselt liberaalne ja elamuid pakub peamiselt erasektor. Avalik üürisektor on märkimisväärne ja eluruume pakutakse mitte ainult väikese, vaid ka keskmise sissetulekuga leibkondadele. o Sotsiaaldemokraatlik eluasemepoliitika: Domineerib valitsuse kontroll maaomanduse ja finantseerimise üle. Üürisektor on tugevalt kontrollitud üürnike poolt. · Kinnisvara turu dünaamika o Kinnisvaraturu kommentaar jutustab nõudluse ja pakkumise mõjuritest Töötajate arv Keskmine palk Ehitustööde maht Põhivara investeeringud Laenu intressimäär (L=Eurivor+riskimarginaal) Laenujäägid Eluasemelaenude käive Ärilaene maht Eraisikute laenukoormus Uute eluruumide arv · Avaliku (ühiskondliku) kauba omadused: o Kauba tarbimine on konkurentsitu
4. Läbirääkimisi ei tohi pidada/katkestada pahauskselt (lg 3). 5. Ei tohi avalikustada teatavaks saanud asjaolusid/andmeid (lg 4). Mis on vastutuse õiguslik alus? lepinguline (selle arvamuse on heaks kiitnud ka kohtupraktika: 3-2-1-2-04) lepinguväline (janno lahe vana artikkel) Erilist vahet siin ei ole, kuna vastutuse rangus on siin umbes üks ja sama. 14 lg 3 muutus populaarseks kinnisvaraturu kiire tõusu ajal.. kui läbirääkimisi alustati ühe hinnaga aga seejärel hind tõusis, siis müüja loomulikult katkestas läbirääkimised vana hinnaga. Kas osta-soovija saaks selles olukorras nõuda ka positiivset varalist kahju? Ei saa. Küsimuse lahendab 3-2-1-89-96 : läbirääkimise katkestamise korral kuuluvad hüvitamisele ainult kulutused. 26. Missugustel alustel tekib vastutus lepingu tühisusest tekkinud kahju eest võlaõigusseaduse
liikumise piirangud ning maksepiirangud liikmesriikide vahel ning liikmesriikide ja kolmandate riikide vahel. Kapitali vaba liikumise põhimõtete täielik ülevõtmine aitab ühisturu ning majandus- ja rahaliidu parema toimimise tõttu Eestil saavutada kiiremat ja stabiilsemat majanduskasvu ning selle kaudu kõrgemat tööhõivet, sotsiaalse ja regionaalse arengu taset, tõhusamat keskkonnakaitset ja üldise elukvaliteedi paranemist. Kinnisvaraturu täielik vabastamine võimaldab vältida hinnamoonutusi, fiktiivseid tehinguid ja korruptsiooninähtusi selles valdkonnas. INDIVIID ÜHISKONNAS. Sotsiaalne staatus ja sotsiaalne mobiilsus. Sotsiaalne staatus ühiskondlik positsioon, millel on nii materiaalseid kui ka kultuurilisi tunnuseid. Kihistumisele on omane staatuslik hierarhia. Kõrgema sotsiaalse staatusega indiviidid ja grupid kuuluvad ülemistesse kihtidesse (neil on olemas: rikkus, relvajõud, teatud päritolu, nahavärvus jne
annaabi.ee 
