Viljandi linna kinnisvaraturul korteromanditega tehtud tehingud majandustõusu ja -languse perioodil (0)

Viljandi linna kinnisvaraturul korteromanditega tehtud tehingud majandustõusu ja -languse perioodil
Kinnisvara planeerimise ja maakorralduse eriala magistriastme 1. kursus
1. SISSEJUHATUS
Töö eesmärgiks on käsitleda Viljandi linna korteritega tehtud ostu-müügitehinguid majandustõusu ning –languse perioodil. Koostatud töö peamiseks eesmärgiks on välja selgitada seoseid tehtud tehingute ning kinnisvaraturgu iseloomustavate parameetrite vahel. Uuritavaks perioodiks on valitud 2003 – 2014. aasta, mis iseloomustavad kõige paremini turul toimunud muutusi. Makromajanduslikeks indikaatoriteks on valitud korteromandi tehingud Viljandi linnas, sisemajanduse koguprodukt (SKP), töötuse määr, keskmine brutopalk ning keskmine ruutmeetri hind.
Majandustõusu perioodi alguses tundus inimestele, et kõik läheb paremaks, kui kunagi varem. Inimestel oli tööd, vaba raha mida investeerida, palgad tõusid jõudsalt, võeti laenu teadmisega , et kinnisvara hind tõuseb enam veel. Majanduskriis sai alguse laenudest, mida anti küllaltki kerge käeliselt, samal ajal kui intressid tõusid laenasid inimesed veel enam. Aastatel 2003 – 2008 olid kinnisvara ning muude teenuste hinnad kõrged, mis tõstis ka kinnisvara turuväärtust. Antud perioodil kasvas jõudsalt keskmine brutopalk ning vähenes ka töötuse määr mis oli tingitud elulise heaolu paranemisest. Kõrgete kinnisvara hindadega kasvas ka keskmine ruutmeetri hind mis oli aegade kõrgeim 2008 aastal. Aasta 2009 oli Eesti majanduses kõige madalam periood. Majanduskasv algas uuesti alates 2010 aastast.
2. KORTEROMANDI TEHINGUD JA SISEMAJANDUSE KOGUPRODUKT
Sisemajanduse koguprodukt on üks olulisemaid näitajaid, mille muutused kajastuvad kinnisvara hindade muutustes. Antud tegur näitab piirkonna kogutoodangu mahtu, millest tulenevalt suurema tootlusega piirkondades elavad jõukamad inimesed ja valitseb majanduslik heaolu, mis mõjutab ka kinnisvara hindasid ja aktiivsust turul.
Aastatel 2003 – 2005 on näha tugevat kasvutrendi korteromandi tehingutega sarnaselt SKP kasvule. 2006 - 2007 aastatel on märgata korteromandi tehingute langust, kuid see tõuseb uuesti aastaks 2008. Sisemajanduse koguprodukti kasv saavutas kõrgeima punkti 2007 aastal (kasvades ühtlaselt 2003. aastast alates). Korteromandi tehingud Viljandis ja SKP langesid aastaks 2009 kõige madalamasse punkti, mille põhjuseks oli majanduskriis. Korteromandite tehingud püsisid 2009 aasta tasemel perioodil 2009 – 2011 ning seejärel kasvas, saavutades 2014 aastaks 2008 aasta taseme (tehinguarvude poolest). Joonisel 1 on välja toodud korteromandi tehingute ja sisemajanduse koguprodukti vaheline seos.
Joonis 1. Korteromandi tehingute arv ja SKP. Allikas: (Maa-amet 2016 ; RAA0050 2016)
3. KORTEROMANDI TEHINGUD JA TÖÖTUSE MÄÄR
Aastast 2003 – 2005 oli töötuse määr kõige kõrgemal tasemel, kuid 2006 – 2012 on see olnud kõikuv mõne protsendi vahel. Seosena töötusemäära ja korteromandi tehingute vahel on asjaolu, et töötusemäär on olnud languses, kuid korteromandi tehingute arv on tõusnud, kuna inimeste ostujõud oli kasvamas . Töötuse peamiseks tõusu põhjuseks oli majanduslangus , mille käigus läksid Viljandis väiksemad ettevõtted pankrotti ja oli suuremaid koondamisi erinevates ettevõtetes , nagu Aken ja Uks ning Dold. Peale kriisiaegset perioodi oli kinnisvaraturg ühtlasel tasemel, kuid töötus sealjuures tõusnud ja langenud. Alates 2011 – 2014 on tehingute arv kasvanud ja töötuse määr tõusnud 2013 aastal, mis näitab, et tööturg on paranenud ning ettevõtetes on suurenenud tootmismahud, millest tulenevalt on ka tööd rohkem. Joonisel 2 on välja toodud seos korteromandi tehingute ja töötuse määra kohta.
Joonis 2. Korteromandi tehingute arv ja töötuse määr. Allikas: (Maa-amet 2016; TT442 2016)
4. KORTEROMANDI TEHINGUD JA KESKMINE BRUTOPALK
Keskmine brutopalk on kasvanud jõudsalt kogu perioodi vältel. 2003 – 2008 tõusis see ühtlases tempos, kuid perioodil 2009 – 2011 oli väike seisak, kus keskmine brutopalk jäi samale tasemele . Alates 2012 – 2014 on see tõusnud ning saavutanud kõrgeima taseme 2014. aastal. 2011 – 2014 aastal kasvas keskmine brutopalk ja korteromanditega tehtavate tehingute arv ühtlaselt, mis näitab, et inimestel on julgust osta, investeerida ning nad omavad finantsvõimekust, mis tuleneb keskmise brutopalga tõusust. Kui vaadelda antud graafikut laiemas pildis , siis keskmine brutopalk avaldab otsest mõju korteromandi tehingute arvule. Joonisel 3 on välja toodud seos korteromandi tehingute ja keskmise brutopalga vahel.
Joonis 3. Korteromandi tehingute arv ja keskmine brutopalk. Allikas: (Maa-amet 2016; PA5321 2016)
5. KORTEROMANDI TEHINGUD JA KESKMINE RUUTMEETRI HIND
Keskmine ruutmeetri hind perioodil 2003 – 2005 oli küllaltki samal tasemel, kuid alates 2006 – 2008 püsis see väga kõrgel. Seda iseloomustab kinnisvaraturul toimunud ostujõu suurenemine, uusehitiste ehitamine ning üldine hindade tõus tulenevalt kõrgest SKPst, madalast töötuse määrast ning kasvavast keskmisest brutopalgast. Sarnaselt tehingute arvu langusele 2009 – 2011 oli ruutmeetri hind kogu perioodi kõige madalamal tasemel, mille mõju avaldus üldise majanduskriisina. Alates 2012 – 2014 on kasvanud keskmine ruutmeetri hind ja tehingute arv, mis väljendab inimeste investeerimise julgust uuskinnisvara ehituses. Kriisieelsel perioodil tegid inimesed võrreldes sellele järgnenud perioodile otsuseid kergekäelisemalt, arvates, et majanduses säilib olukord, mis hetkel oli. Viljandi kinnisvaraturgu mõjutab tugevalt ka läheduses olevatesse asulatesse, nagu Viiratsi ja Sinialliku, loodud elamurajoonid, mis on viinud keskmise ruutmeetri hinna madalamale. Joonisel 4 on välja toodud seos korteromandi tehingute ja keskmise ruutmeetri hinna vahel.
Joonis 4. Korteromandi tehingute arv ja keskmine ruutmeetri hind. Allikas: (Maa-amet 2016)
6. KOKKUVÕTE
Viljandi linna kinnisvaraturu aktiivsust kirjeldades korteromandi tehingutele tuginedes, saab väita, et tegemist on olulise näitajaga, mida on võimalik iseloomustada makromajanduslike näitajate abil. Valitud periood (2003 – 2014) iseloomustab Eesti kinnisvaraturul toimunud muutusi hästi, kuna muutused väljenduvad selgesti valitud parameetrites. Viljandi linnas on korteromandite üüriturg hästi välja kujunenud seoses mitme kõrgkooliga. Viljandis puudub ühiselamu, milles oleks võimalik majutada üliõpilasi, mis loob ühtlasi soodsa olukorra investeerida üürikorterite turu tekkimisse ja arenemisse. Arvestades Viljandi linna väiksust on SKP, tehingute arv ning ruutmeetri hind võrreldes suuremate linnadega madal, kuid töötusemäär on püsinud ühtlaselt üle 12%. Sissetulekud on jaotatud enamjaolt keskmise palga taseme juurde, mis tuleneb suurettevõtete poolt makstavate madalamate palkade kohta. Valitud andmed nagu sisemajanduse koguprodukt, tehingute arv, keskmine ruutmeetri hind, töötuse määr ning keskmine brutopalk iseloomustavad tervikuna kinnisvaraturul toimunud muutusi küllaltki hästi.
Viidatud kirjanduse loetelu
Maa-amet. (2016). Kinnisvara hinnastatistika päringud. [ http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/FilterUI.aspx ] (20.02.2016).
PA5321. (2016). Eesti Statistikaamet (ESA). KESKMINE BRUTO - JA NETOKUUPALK MAAKONNA JÄRGI. [ http://pub.stat.ee/px - web.2001/Dialog/varval.asp?ma=Pa5321&ti=KESKMINE+BRUTO%2D+JA+NETOKU UPALK+MAAKONNA+J%C4RGI& path =../Database/Majandus/12Palk_ja_toojeukulu/0 1Palk/02Aastastatistika/&lang=2] (13.02.2016).
RAA0050. (2016). Eesti Statistikaamet (ESA). SISEMAJANDUSE KOGUPRODUKT MAAKONNA JÄRGI (ESA 2010). [ http://pub.stat.ee/px - web.2001/Dialog/varval.asp?ma=RAA0050&ti=SISEMAJANDUSE+KOGUPRODUKT +MAAKONNA+J%C4RGI+%28ESA+2010%29&path=../Database/Majandus/15Rahva majanduse_arvepidamine/06Sisemajanduse_koguprodukt_%28SKP%29/04Regionaalne_ sisemajanduse_koguprodukt/&lang=2] (13.02.2016).
TT442. (2016). Eesti Statistikaamet (ESA). MITTEAKTIIVSED VANUSERÜHMA JA MAAKONNA JÄRGI. [ http://pub.stat.ee/px - web.2001/Dialog/varval.asp?ma=TT453&ti=MITTEAKTIIVSED+VANUSER%DCHM A+JA+MAAKONNA+J%C4RGI&path=../Database/ Sotsiaalelu /15Tooturg/03Mitteaktiiv sed/02Aastastatistika/&lang=2] (20.02.2016).
7