Majandusteooria harjumaa majade turg (0)

Harjumaa hoonestatud elamumaa turg aastatel 2003-2011
Käesolev töö analüüsib Eesti majanduse ja kinnisvara turu vahelist seost Harjumaal . Selle jaoks on võrreldud Harjumaa hoonestatud elamumaa tehingute arvu ja maakonna keskmiste palkadega aastatel 2003-2011. Antud ajavahemikku mahuvad nii majanduse kiire kasv kui ka langus, kinnisvaramulli puhumine kui ka selle lõhkemine, ajavahemiku valimisel sai määravaks ka andmete kättesaadavus. Andmed pärinevad statistikaameti koduleheküljel asuvatest andmebaasidest.
Ülevaade kinnisvara turust Eestis
Kinnisvaraturg ja selle areng kajastavad riigi sotsiaal-majanduslikku arengut. 2000. aastate esimesel poolel toetasid kinnisvaraturu ostjate ja müüjate aktiivsust pankade liberaalne laenupoliitika ning soodne majanduskeskkond . Euroopa Liiduga ühinemine tegi Eesti kinnisvaraturu atraktiivseks ka välisostjatele. See lõi soodsa pinnase kinnisvara hindade kunstlikuks kergitamiseks. Kuni 2007. aastani kasvas kinnisvara ostu-müügitehingute arv keskmiselt 30–40% aastas ja nende väärtus üle 40% aastas. Kinnisvara hinnad saavutasid lae 2007. aastal, millele järgnes märkimisväärselt kiire langus ja 2010. aastal oli ostu-müügitehingute keskmine väärtus ligi poole (48%) väiksem kui 2007. aastal. Aastal 2010 ergutas Eesti kinnisvaraturgu kinnisvara ostu-müügitehingute koguarvu ja –väärtuse kasv, andes lootust, et kriisi põhi on saavutatud.
Joonis 1. Kinnisvara tehingud Eestis 2003-2011. Allikas: Statistikaamet
Kinnisvaraturu elavnemist võib siiski seostada pigem eurole üleminekuga 2011. aasta alguses kui majandusolukorra paranemisega. Viimasel kahel aastal pidurdas kinnisvaraturu arengut majanduslik ja sotsiaalne ebastabiilsus – suur tööpuudus, elu kallinemine, madalad palgad ja ebakindlus tuleviku suhtes. 2010. aastal kasvas tehingute arv 2009. aastaga võrreldes 18%. Kinnisvara ostu-müügi huvi kasv oli ühtlane kogu Eestis. Suurimat mõju tehingute arvu kasvule avaldas korteriomanditehingute arv suurenemine ligi 3000 tehingu ehk viiendiku võrra. Võrreldes 2006. aastaga vähenes hoonestatud kinnisasjade ja korterite ostu-müügitehingute arv üle poole. Ostu-müügitehingute koguväärtus kasvas aastaga 6%. Samal ajal oli tehingu keskmine väärtus 2010. aastal 38 857 eurot ehk kümnendiku võrra väiksem kui 2009. aastal ja poole väiksem kui kinnisvaratehingute kõrgajal 2006. aastal. Hoonestamata kinnisasja tehingu keskmine väärtus vähenes aastaga ligi neljandiku ja hoonestatud kinnisasja tehingu keskmine väärtus ligi kümnendiku võrra. Korteriomandi ja eluhoonetega kinnisasja ostu-müügitehingute keskmine väärtus aastaga ei muutunud. Kõige enam ehk 42% vähenes ostu-müügitehingute keskmine väärtus Kesk-Eestis, peamiselt mitteeluhoonetega kinnisasja tehingute keskmise väärtuse 75% languse tõttu. Samal ajal korteriomanditehingute keskmine väärtus oli selles piirkonnas stabiilne ja aastaga eriti ei muutunud. Lääne-Eestis vähenes kinnisvara keskmine väärtus 28% ja Põhja-Eestis 6%. Lääne-Eestis mõjutas olulisel määral langust hoonestamata kinnisasjade ja mitteeluhoonetega kinnisasjade keskmise väärtuse vähenemine – vastavalt 28% ja 38%.
Põhja-Eestis oli keskmise väärtuse 30% vähenemine märgatav hoonestamata kinnisasja tehingute puhul. Lõuna- ja Kirde-Eestis jäi ostu-müügitehingute keskmine väärtus 2009. aastaga samale tasemele. 2010. aastal oli korteriomandina ostetud-müüdud kinnisvara keskmine ruutmeetri hind 640 eurot, mis on 1% kõrgem kui 2009. aastal. Tallinnas tõusis ruutmeetri hind 5% ja Tartus 4%, Pärnus aga langes 8%. Eesti (ilma Tallinnata) keskmine ruumeetri hind vähenes 5%. Kõige enam kallines aastaga 10–29 m2 suuruste korterite keskmine ruutmeetri hind: Eestis keskmiselt 5% ja Tartus 11%. 30–40 m2 ja 41–54 m2 suurused korterid odavnesid enim Pärnus – vastavalt 8% ja 16%. Ostu-müügitehingute keskmine ruutmeetri hind 70–249 m2 korterite puhul tõusis enim ehk 12% Pärnus [1].
Niisiis oli 2011. aastaks Eesti kinnisvaraturg hakanud tasapisi uuesti ärkama. Kriis ei olnud veel möödas, kuid see oli toonud ka positiivseid muutusi. Turg oli vabanenud paljudest juhuslikest ja ebaprofessionaalsetest tegijatest ning spekulantidest. Kriisiaeg korrigeeris ülepaisutatud kinnisvarahindu ning kinnisvaralaenud muutusid raskemini kättesaadavaks.
Harjumaa hoonestatud elamumaa turg
Harju maakond asub Põhja-Eestis, hõlmates Soome lahe rannikuala Keibu lahest Eru laheni ning ulatudes merest kuni 56 km kaugusele (Joonis 2). Rannajoone pikkus on 530 km, sealhulgas saarte rannajoon 165 km. Harju maakond piirneb Lääne-, Rapla-, Järva- ja Lääne-Virumaaga. Harjumaal on 97 siseveekogu ja 74 saart . Kokku on Harju maakonna pindala 4333,13 ruutkilomeetrit. Maakonna keskuseks on Tallinn, mis ühtlasi on ka Eesti riigi pealinn. Harju maakonnas on 6 omavalitsuslikku linna, 1 vallasisene linn, 2 alevit , 31 alevikku ja 395 küla. Eesti suurim sadam ja lennujaam asuvad Tallinnas. Harju maakond on rahvaarvult Eesti suurim ja pindalalt teine maakond. 60% maakonna rahvastikust moodustavad eestlased ja 32% venelased . Suurim osatähtsus Harju maakonna ettevõtluses on kinnisvaral. Järgnevad hulgi- ja jaekaubandus, ehitus, veondus, laondus , side ning töötlev tööstus [2].
Joonis 2. Harjumaa kaart
Harjumaa on üks paremini ja kiiremini arenevaid piirkondi Eestis. Just siin on kõrgemad palgad ning madalam töötus võrreldes teiste maakondadega (Joonis 3).
Joonis 3. Keskmine brutopalk ja töötusemäär maakondade kaupa 2012 aastal. Allikas: Statistikaamet
Harjumaa on ka kõige suurema rahvaarvuga maakond Eestis (Joonis 4).
Joonis 4. Rahvaarv maakondade kaupa 2012. Allikas: Statistikaamet
Suur rahvaarv mõjutab suuresti ka majandust ning kinnisvara turgu, nõudlus on suur ning seetõttu ka hinnad kõrgemad kui mujal Eestis. Pärast kinnisvarakriisi hakkasid kasvama ka Harjumaa hoonestatud elamumaa tehingute hulk. Majade turu madalseis jääb Harjumaal sarnaselt kogu ülejäänud kinnisvaraturule ja piirkondadele 2009. aasta I kvartalisse, mil hoonestatud maadega tehti vaid 157 tehingut. Pärast seda pole enam kuni tänaseni olnud ühtegi kvartalit, mil tehingute arv oleks jäänud kvartalis alla 200. Näiteks 2011.a. I kv tehti Harjumaal 204 tehingut ja II kv juba 300, siis käesoleval aastal on numbriteks vastavalt 213 ja 353 tehingut. Keskmiselt tehakse talveperioodil ca 70-80 tehingut kuus ja suveperioodil 100-110. Sisuliselt on majade turu tehingu-aktiivsus püsinud samal tasemel alates 2010. aastast [4].
Joonis 5. Harjumaa majade turg 2003-2011. Tehingute väärtus ja arv. Allikas: Statistikaamet
2003. aastal tehtid harjumaakonnas 1933 tehingut hoonestatud elamumaaga mille koguväärtus oli 149 miljonit eurot, 2004 aastal tõusis tehingute arv 16%, kuid 2005 aastal kasvas tehingute arv juba 147%, kogusummas 430 miljonit eurot, mida oli eelmise aastaga võrreldes 75% rohkem. 2006 saavutas Harjumaa majade turg tipu, sellel aastal toimus 4288 tehingut, selleks ajaks olid kergesti kättesaadavad laenud ja majanduslik seis nn kinnisvaramulli nii suureks ajanud, et kokkuvarisemine oli vältimatu. Järgnes langus, 2007 aastal vähenesid kinnisvara tehingud 40% ning tehingute kogumaksumus 49% võrreldes 2006 aasta buumiga. Pärast paari aastast langust hakkasid 2010. aastal tehingute arv ning väärtus jällegi tõusma saavutades buumi eelse taseme, kui eelneva aastaga võrreldes tõusis tehingute arv 24% ning tehingute väärtus 18%, väikene tõus jätkus ka 2011 kui tehinguid sooritati 9% võrra rohkem. Jooniselt väljendus selgesti ka majanduslik olukord kus 2004 aastal alanud kiire tõus saavutas oma tipu 2006 aastal ning pärast seda järsult langes tuues kaasa endaga koondamislaine ning palju muid sotsiaalseid ja materiaalseid probleeme (Joonis 5). Paljud hiilgeajal laenu abil kodu soetanud, olid sunnitud oma kodusest loobuma, ilmnesid ka esimesed „vaimustuse“ aegsed vead, kehva ehituskvaliteedi, mõtlematult võetud laenude ning kiirustades valitud kruntide, näol. Langus kestis kuni 2009 aastani, mil vaikselt jälle tõusma hakkas ning 2010 saavutati majandustõusu eelne olukord.
Joonis 6. Harjumaa hoonestatud elamumaa tehingute arv ja väärtus ning keskmine brutopalk 2003-2011 aastal. Allikas: Statistikaamet
Harjumaa elanike keskmine kuu brutopalk nii selget muutust aga välja ei joonista (Joonis. 6). Keskmine brutopalk tõuseb kuni 2008 aastani, olles 2003. aasta palgast 91% suurem, ehk 908 eurot, alles siis algab langus. 2011 aastal on Harjumaa keskmine brutopalk 892 eurot. Seega võime väita, et kinnisvara buumi toitis peamiselt siiski ebarealistlikult leebed laenutingimused, mis võimaldasid kõigil kõike osta, mõtlemata tagajärgedele.
Kasutatud allikad:

Eesti statistika aastaraamat 2011. Eesti statistikaamet [ http://www.stat.ee/49281 ] (12.05.2014)

Eesti statistika piirkondlik portaal . Eesti statistikaamet. [ http://www.stat.ee/ppe-harju-maakond ] (12.05.2014)

Eesti statistikaameti andmebaas [ http://www.stat.ee/statistika ] (12-05.2014)

Majade turgu mõjutab tugevalt sessoonsus. Domus Kinnisvara ajaveeb. [ http://www.domuskinnisvara.ee/blogi/2012/10/majade-turgu-mojutab-tugevalt-sessoonsus/ ] (13.05.2014)
8