Ühepere elamute turu analüüs ja prognoos Tartus ja Pärnus (0)

TALLINNA TEHNIKAÜLIKOOL
Majandusteaduskond
Ärikorralduse instituut
Kinnisvara, logistika ja ettevõtluse õppetool
Kinnisvara rahandus I kodutöö
Ühepere elamute turu analüüs ja prognoos Tartus ja Pärnus
Kristina Kusmirtšuk 082496
Tallinn 2012

Sisukord

Sisukord 2
Sissejuhatus 3
1. Tehinguhindade analüüs 2008-2010 aastal 4
1.1. Tehinguhindade dünaamika 3 aastat 4
1.2. Võrdlus piirkonniti 9
1.3. Hinnang muutustele ja nende põhjustele 11
2. Tehinguhinnad 2011 aastal. Võrdlus piirkonniti 12
3. Valitud turusektori arengu prognoos järgnevaks kaheks aastaks ja selle põhjendus 14
Viidatud allikad 15
LISAD 16
Lisa 1. Ühepere elamute põhinäitajate dünaamika Tartus 2008-2011 aastatel. 17
Lisa 2. Ühepere elamute põhinäitajate dünaamika Pärnus 2008-2011 aastatel. 18

Sissejuhatus

Töö on pühendatud ühepere elamute turuanalüüsile ja prognoosile Tartu ja Pärnu linnades. Turuanalüüsi koostatakse eesmärgiga anda hinnang kinnisvaraturu olukorra ja lähituleviku kohta.
Töö on jagatud kolme peatükki. Esimeses peatükkis antakse valitud sektori toimunud tehingu arvu ülevaade ja keskmise tehinguhindade analüüs 2008-2010 aastatel – kujutatud hindade dünaamika, võrreldakse kaks piirkonda ja antud hinnang muutustele ja nende põhjustele. Teine peatükk haarab käesoleva aastat kus samuti vaadeldakse tehinguhinnad ja võrreldakse kaks piirkonda. Kolmes peatükkis prognoositakse tuleviku arengut eramu sektoris Tartus ja Pärnus.
Järelduste aluseks on andmed, mis on võetud maa ameti kinnisvara hinnastatistika andmebaasist. Samuti mõni info võetud turuanalüüsi aruannetest, mida koostavad eesti tuntud kinnisvara firmad.

1. Tehinguhindade analüüs 2008-2010 aastal

Perioodi alguses (2008a.) ühepereelamute tehingute arv Tartus ja Pärnus kokku oli 192 (vt. joonis 1, 3). Järgmise aasta olukorda kirjeldab juba väike tehingute arv 135. Seega 2009 aastal on tehtud 30% vähem tehinguid , kui eelmisel aastal. 2010 aastal toimub juba märkimisväärne tehingute arvu kasv 229 ehk 70%.
Kokku tehingusumma (vt. lisa 1, 3) oli 2008 aastal– 21 744 347€, 2009 –11 375 596€ ja 2010 –16 239 009€. Tehingute arvu kasv 2010 aastal oli suur aga tehingute summa võrreldes 2008 aastaga oli vähem, mis tähendab, et keskmised hinnnad langesid .

1.1. Tehinguhindade dünaamika 3 aastat

2008 aasta I kvartalis Tartu majade turul on pakkumishinnad laia ulatusega ja korrastumata, mis muudab ostuotsuse tegemise inimeste jaoks raskeks. Järjest olulisemaks on ostuotsuse tegemisel muutunud kvaliteet, seda nii ehitustööde teostamise kui ka kasutatud ehitus- ja viimistlusmaterjalide osas. Valdavaks trendiks on Tartus kujunenud, et objektiga tutvumisele kaasatakse ehitusspetsialist. Suurenenud on hinnavahe kvaliteetsete ja mittekvaliteetsete elamispindade vahel ning küsitud hind peab olema õiglane ja põhjendatud – kvaliteedile vastav ( Uusmaa kinnisvara).
II kvartalis pakkumisse on lisandunud veelgi n-ö valge karbi kujul uusarenduspiirkondade eramuid. Ka nende hinnad tegid taas läbi teatava languse, kuid ostjates huvi äratamiseks tuleb tõenäoliselt nende hindasid veelgi langetada. Sarnaselt korterituruga on ka majade turul tegemist hindade diferentseerumisega. Ostuotsuse tegemisel on määravaks kvaliteet ning suurenenud on veelgi hinnavahe kvaliteetse ja mittekvaliteetse elamispinna vahel (Uusmaa kinnisvara).
Nõudlus on majade turul Tartu lähiümbruses asuvate täielikult valmis lõpuni viimistletud uute kvaliteetsete eramute järele hinnatasemel kuni 127 827 €, müügis aga vastavad pakkumised üldjuhul puuduvad. Linnalähedaste aastaringseks elamiseks kohaldatavate suvemajade nõudlus on hinnatasemel kuni 51 129 € (Uusmaa kinnisvara).
III kvartalis majade ja maade turul on Tartus olukord stabiilselt vaikne, turgu elavdab hetkeks üksikute magusate objektide, nagu näiteks Tammelinna, Tähtvere linnaosa või kesklinna lähedase eramu, pakkumisse lisandumine. Ostjad tunnetavad oma tugevat positsiooni ning ostuotsustega ei kiirustata – enda jaoks leitakse parim ning soodsaim lahendus. Uueks trendiks on saamas, et ostuhuviline soovib kuni pooleaastaseks perioodiks majas n-ö proovielamist. Kuna ennustatakse, et üldine majandusolukord halveneb veelgi, kardab ostja teha ostuotsust, oodates ka kinnisvara hindade jätkuvat langust. Selgelt jõupositsioonil klient palub kuni kuueks kuuks võimalust majas elamist proovida, makstes selle ülalpidamis- ja kõik muud kulud, ning pärast seda otsustada, kas soovib antud elamu osta või mitte. Ilmselgelt on tegemist ostjate kartusega teha ostuotsus langeval turul liiga kõrge hinnaga ning prooviga võita aega nägemaks, mis juhtub edasi nii majanduselus üldiselt kui ka kinnisvarahindadega (Uusmaa kinnisvara).
Maksejõulisi kliente on turul vähe ning seoses üldise majandusolukorra ja pankade laenupoliitikaga on eramute ja kruntide hindu veelgi alandatud (Uusmaa kinnisvara).
Tehinguhinnad on langenud paljuski eelkõige seetõttu, et ostjad teevad müüjale omapoolseid pakkumisi. Reegliks on saanud, et objekti pakkumishind on ostja jaoks justkui midagi müstiliselt ebareaalset ja üldjuhul tehakse müüjale utoopiline pakkumine tunnetamaks minimaalset hinnapiiri (Uusmaa kinnisvara).
2008. aasta viimane kvartal oli Tartu kinnisvaraturul pessimistlik. Elamispindade ostu-müügitehingute arvud järk-järgult langevad ning ka keskmised hinnad alanevad.
2009 aasta olukorda kirjeldab väike tehingute arv (vt. joonis 1) ning langevad kinnisvarahinnad (vt. joonis 2). Kui 2008. aastal oli 126 ostu-müügi tehingut, siis 2009. aastal vastav arv oli juba 87. Seega on eelmise aasta võrreldes tehtud 31% vähem tehinguid, kui möödunud aastal. Nõudluse puuduse tõttu on vähenenud ka tehingute hinnad. Kui eelmisel aastal oli eramute keskmine hind 110 215€, siis nüüd on see 79 629€. Siiski kui esimesel poolaastal tehti Tartus 35 ostu-müügi tehingut, siis teisel poolaastal 52. Seega võib öelda, et nõudlus elamute järele on olemas.
Joonis 1. Tehingute arv Tartus 2008-2010.
Allikas: Lisa 1.
Joonis 2. Keskmine tehinguhind Tartus 2008-2010.
Allikas: Lisa 1.
2010 aasta I poolaastal oli tunda elanike huvi kasvu majade vastu. Siin oli aktiivne sektor keskmises seisukorras 100 - 150 m² elamu, hinnavahemikus 58 000 – 109 000€. Hoonestatud elamumaa tehinguid tehti linnas 2010 aasta teisel poolaastal stabiilselt. Kui I kvartalis tehti ainult 26 tehingut, siis järgnevates kvartalites üle 42. Eelistatakse hinnaklassis 95 900 – 140 600€ maksvaid elamuid, kuhu saaks väikse remondi järgselt sisse kolida . Tehakse tehinguid ka kaasaegsete elamutega, millede hinnad jäävad vahemikku 160 000 – 225 000€ ( Domus kinnisvara). IV kvartalis saab välja tuua olulise muutusena pakkumishindade alanemist, 36%.
Tabel 1. Eramute hinnad Tartus 2010.
Linnaosa/Hind(€)
Rahuldavas seisus
Heas seisus
Väga heas seisus, kaasaegsed
Tammelinn
80000
105000
215000
Variku
50000
75000
115000
Tähtvere
115000
160000
250000
Veeriku
83000
135000
160000
Ihaste
95000
160000
225000
Allikas: Domus kinnisvara.
Tartu linnast kaugemal paiknevate objektide nõudlus sõltub asukohast ja varaliigist. Linnalähedased Ülenurme ja Tartu vald on elamute ja kruntide tehingute arvult aktiivsemad. Hoonestatud elamumaa tehingud moodustavad Tartu ja Ülenurme valdades peaaegu poole kogu maakonna tehingutest (Domus kinnisvara).
Pärnus 2008 aasta I kvartalis majade turg on olnud talveperioodil suhteliselt vaikne. Pakkumine Pärnu lähivaldades on suur ja seetõttu on ka surve hindade alanemiseks. Kevadist aktiivsuse kasvu ei ole veel märgata ning hinnad on jätkuvalt liiga kõrgel. Suurem osa müüjaid ei langeta hindu, vaid ootab kevadist tõusuperioodi (Uusmaa kinnisvara).
II-III kvartalites eramute pakkumine Pärnus on liikunud tõusujoones. Kuna pakkumine ületab selgelt nõudlust, on olnud põhjust hindade langemiseks. Eramute hinnad Pärnu linnas on langenud kuni 9% (vt. joonis 4). Viimases kvartalis keskmised hinnad langevad veel 12%.
Pärnus 2008 aastal oli tehtud 66 tehingut (vt. joonis 3). 2009 aastal vastav arv oli juba 48. Seega on aasta algusega võrreldes tehtud 27% vähem tehinguid, kui eelmisel aastal. 2009 aasta algus oli viimase astate raskeim . Esimese kolme kvartali olukorda kirjeldab väike tehingute arv, ning keskmine hind tõuseb (vt. joonis 4), aga III kvartalis jõudsasti langeb. IV kvartalis olukord hakkab paranema – tehingute arv tõuseb 80% ja keskmine hind 33%.
Joonis 3. Tehingute arv Pärnus 2008-2010.
Allikas: Lisa 2.
2010 aastal elamute turg on aktiivsem kui eelmisel aastal. Ostu-müügi tehingute arv on juba 50% surem, kui 2009 aastal. 2010 aasta I kvartali Pärnu kinnisvaraturgu iseloomustab langustrend nii tehingute arvu kui ka tehingute koguväärtuse osas. Maa-ameti statistika andmetel on käesoleva aasta I kvartali Pärnu hoonestatud elamumaatehingute koguväärtus ligi kolm korda väiksem kui eelmises kvartalis, aga juba II-III kvartalites toimunud tehinguid kolm korda rohkem. Hinnatumad on Pärnu kesklinna ja rannarajooni piirkonnad, kus ka hinnalangus on olnud väiksem kui mujal Pärnu linna piirkondades. Pärnu ostu-müügi tehingute arv on 2010. aastal võrreldes 2009. aastaga kasvanud 50% ning keskmine hind on alanenud 37%
Pärnust ning linna lähiümbrusest väljaspool asuva kinnisvara vastu on nõudlus üsna väike. Aktiivsemad on väljakujunenud infrastruktuuriga alevid ja alevikud , kuhu on ostetud kortereid. Siin mainiks ära Sauga , Paikuse, Audru ja Are aleviku. Maakonna kaugemates piirkondades toimub ostutehinguid harvem, kuid seejuures on peamiseks põhjuseks elamispindade puhul soodne hind ja odavad ülalpidamiskulud (Domus kinnisvara).
Joonis 4. Keskmine tehinguhind Pärnus 2008-2010.
Allikas: Lisa 2.

1.2. Võrdlus piirkonniti

Kui võrrelda Tartu ja Pärnu linna, siis Pärnus oli igal vaadeldaval aastal väiksem tehingute arv (vt. joonis 5) 2008 48%, 2009 45% ja 2010 54%. Graafikust on näha, et Tartus ja Pärnus tehingud tõusesid ja langesid omas tempos, sest linnade suurused on erinevad.
Joonis 5. Tehingute arv Tartus ja Pärnus 2008-2010.
Allikas: Lisa 1, 2.
Joonis 6. Keskmised tehinguhind Tartus ja Pärnus 2008-2010.
Allikas: Lisa 1, 2.
Keskmine tehinguhind (vt. joonis 6) oli vist vastupidi Pärnus suurem kui Tartus 2008 aastal 8% ja 2009 16%. Pärnu puhul on selline eelistus igati arusaadav – suvepealinnas on levinud nn. suvitusmajade omamine , mida suvel kas ise kasutatakse või kalli hinna eest turistidele üüritakse. Aga 2010 aastal Pärnu majad läksid odavamaks võrreldes Tartuga 23%.

1.3. Hinnang muutustele ja nende põhjustele

Eesti majandus pöördus varasemalt kiirelt tõusult 2008.a. II kv langusesse. Nõudlus on vähenenud erinevatel põhjustel. 2008 aasta sügisel vähendasid laenude väljastamist kõik pangad , samuti karmistusid laenutingimused. Paljud ostuhuvilised ei kvalifitseerunud laenukõlbulikuks kliendiks, mistõttu nii mõnedki tehingud jäid tegemata. Varasemast erinev on ka pikem laenutaotluste menetlemise protsess, mis on seotud eelkõige suurema põhjalikkusega. Kui varasemalt sai klient vastuse kuni 1 nädala jooksul, siis praegu võib otsuse tegemine võtta aega kuni 1 kuu, harva tehakse seda 1 nädala jooksul. Krediidiasutuste poolt kliendi tausta uurimine on ka mõistetav, sest tahetakse kliendi maksekäitumises olla äärmiselt kindlad.
2009 oli selge, et maailma majanduse ja rahaturgudearengute taustal tuleb ka Eestil üle elada suhteliselt pikk madalseis . Ühelt poolt muudab olukorra keeruliseks tarbimise ja nõudlusevähenemine meie peamistel eksportturgudel ning teisalt kitsad oludning usalduse puudumine rahaturgudel. Kuigi on otsustatud kärpida 2009.a. eelarvet ning piirata avaliku sektori kulutusi, samuti on erasektor astunud aktiivselt samme majanduslangusega kohanemiseks, siis ei piisa sellest majandussurutisest kiireks väljatulemiseks, kuna palju sõltub sellest, kuidas kulgevad arengud mujal maailmas.
Muutused tööjõuturul Eestis avaldusid selgelt 2008.a. IV kvartalis, mil töötuse määr hakkas tasapisi kasvama. Kuna töötuse määr suureneb, elanike sissetulekud ja vara sh kinnisvara väärtused vähenevad, siis on vähenenud kinnisvara ost.

2. Tehinguhinnad 2011 aastal. Võrdlus piirkonniti

Tartu elamute sektoris algas käesolev aasta väga väikeste tehingute hulgaga (vt. lisa 1). Kuigi nõudlus elamute järele on jätkuv, tehakse ostuotsuseid siiski vähe, sest elamu nõuab suuremaid investeeringuid. Tehingute hulk jäi käesoleval aastal samale tasemele mis eelmiselgi aastal. Ka hinnatasemed on võrreldavad (Domus kinnisvara).
Suurem hulk tehinguid on tehtud majadega, millede hinnad jäävad vahemikku € 64 000-96 000. Tegemist on remontivajavate elamutega, mis jäävad üldjuhul Ropka, Veeriku ja Raadi ehk välja kujunenud, vanematesse linnaosadesse. Esimese poolaasta sisse jäävad ka üksikud kõrge hinnaga tehingud. Järjest enam on tehtud tehinguid eksklusiivsete elamutega, millede vastu huvi eelmistel aastatel praktiliselt puudus. Näiteks on müüdud mitmeid elamuid, millede hinnaklass jäi € 255 000 juurde. Tartu linn maakonna keskusena võtab hoonestatud elamumaa tehingutest umbes poole, ülejäänud tehingud tehakse nö rõngasvaldade elamutega (Domus kinnisvara).
Pärnus elamute turg küll elavneb, kuid lähiajal veel mitte oluliste hinnatõusude suunas. Pärnumaal on huvi merepiiriga asuvate elamute vastu püsivalt hea olnud. Selle põhjuseks on eestlaste loomupärane soov elada omas majas, kas siis aasta ringselt või suviti ja seda enam meelitab merelähedus. Pärnu maakonnas on pakkumisel ca 830 elamut, millest omakorda Pärnu linnas ca 220 elamut (Domus kinnisvara).
Läbi aegade on suurimaks huviobjektiks olnud eramud Pärnu kesklinnas. Sõltuvalt asukohast, suurusest ning ehituskvaliteedist on linnas vanemate elamute hinnaklass ca € 40 000 – 70 000, uuemad ja renoveeritud elamute hinnaklass jab ca € 90 000 – 120 000, üksikutel juhtudel aga ka üle € 200 000 (Domus kinnisvara).
Pärnu linnas asuvate majade vastu on huvi näidanud ka välismaalased, kes soovivad kesklinna või rannarajooni osta heas seisukorras elamuid. Huvi tuntakse ka ridaelamu vastu, kuid Pärnus on nende pakkumisi minimaalselt ja uusi peale tulemas lähiajal ei ole (Domus kinnisvara).
Kui võrrelda kak piirkonda, siis Pärnus jääb kõrgem keksmine tehinguhind ning tehinguid tehakse rohkem Tartus (vt. lisa 1, 2).

3. Valitud turusektori arengu prognoos järgnevaks kaheks aastaks ja selle põhjendus

Tartu elamute sektoris on mõningaid positiivseid muutusi, millele viitab elamuehituse soovidega isikute huvi laenu vastu, kuid ka siin olulist tehingute mahu muutust ei tule. Keskmise ja madala hinnaklassiga tehingute hulka eksivad ka üksikud kõrge hinnaga tehingud. Üha nõutavamaks objektiks saab linnalähedane korraliku infrastruktuuriga piirkonnas asuv maja. Välja arendamata keskkonnaga nn põlluarendused kaotavad populaarsust ning jätkavad odavnemist. Tartu ühepereelamute tehingumahud püsivad jätkuvalt väiksed ning seetõttu ka surve hindadele püsib. Positiivsete majandusuudiste taustal on siiski tõenäoline, et pered saavad taas asuda julgemalt plane tegema ning kaalutakse rohkem omale maja soetamist või ehitamist (Domus kinnisvara/Uusmaa kinnisvara).
Pärnus üldiselt jätkub turul olukord samal tasemel, suuremaid muutusi ei toimu, pakkumisi lisandub mõnevõrra tagasihoidlikumalt. Uusarendusi ei ole märkimisväärselt juurde tulemas, seega toimib aktiivselt järelturu koreterite turg. Reealne ostuhuvi on ja jätkub just mõistliku suurusega elamutele (ca 120-150 m2) ja heas seisukorras eramutele nii Pärnus kui lähiümbruses hinnatasemel ca € 60 000 – 110 000. Kvaliteedi/hinna suhte poolest keskmisest kehvemad pakkumised ei pälvi lähitulevikus klientide tähelepanu. Nii eramute kui elamukruntide hinnad jäävad pigem samale tasemel, kuid mõningane tõus võib olla linnades ja suuremates alevikes (Domus kinnisvara).

Viidatud allikad

Maaamet – Kinnisvara hinnastatistika päringud
[WWW] http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/Start.aspx
Domus kinnisvara büroo
[WWW] http://www.domuskinnisvara.ee/
Uusmaa kinnisvara büroo
[WWW] http://www.uusmaa.ee/

LISAD

Lisa 1. Ühepere elamute põhinäitajate dünaamika Tartus 2008-2011 aastatel.

Aasta
2008
2009
Kvartal
I
II
III
IV
I
II
III
IV
Tehingute arv
29
32
36
29
13
22
30
22
Tehingute arv
126
87
Keskmine tehinguhind
104 036
101 827
121 866
111 186
95 650
81 311
73 918
76 270
Keskmine tehinguhind
110 215
79 629
Tehingusumma
13 887 103
6 927 759
Aasta
2010
2011
Kvartal
I
II
III
IV
I
II
III
Tehingute arv
26
42
44
45
20
42
35
Tehingute arv
157
97
Keskmine tehinguhind
70 853
83 690
91 511
58 516
80 393
81 861
73 770
Keskmine tehinguhind
76 540
78 675
Tehingusumma
12 016 853
7 627 977
Allikas: Maa ameti andmebaas .

Lisa 2. Ühepere elamute põhinäitajate dünaamika Pärnus 2008-2011 aastatel.

Aasta
2008
2009
Kvartal
I
II
III
IV
I
II
III
IV
Tehingute arv
16
21
13
16
10
10
10
18
Tehingute arv
66
48
Keskmine tehinguhind
119482
130484
118532
104028
107723
127047
61994
82233
Keskmine tehinguhind
Tehingusumma
Aasta
2010
2011
Kvartal
I
II
III
IV
I
II
III
Tehingute arv
6
17
18
31
7
20
18
Tehingute arv
72
45
Keskmine tehinguhind
68 865
54 559
74 522
49 680
127 901
74 213
78 642
Keskmine tehinguhind
58 641
93 585
Tehingusumma
4 222 156
3 791 880
Allikas: Maa ameti andmebaas.
4