Kinnisomandi ulatus ja kitsendused 2016 (0)

TALLINNA TEHNIKAÜLIKOOL 
TALLINNA  KOLLEDŽ  
 
MAJANDUSARVESTUS  JA ETTEVÕTTE JUHTIMINE 
TEENUSTE  TURUNDUS  JA JUHTIMINE 
 
 
 
 
 
 
KINNISOMANDI ULATUS JA KITSENDUSED 
Referaat 
 
 
 
 
 
 
Koostaja : Mai Schults 
 
 
 
 
 
 
Tallinn 2016  
 
SISUKORD 
 
SISUKORD .....................................................................................................................................2 
SISSEJUHATUS .............................................................................................................................3 
1. 
KINNISOMAND .....................................................................................................................4 
1.1. 
Kinnisasi  ..........................................................................................................................4 
1.2. 
Kinnisomandi tekkimine ja lõppemine ............................................................................4 
1.3. 
Kinnisomandi ulatus ........................................................................................................5 
1.3.1. 
Ruumiline ulatus ......................................................................................................5 
1.3.2. 
Kinnisomandi piir ....................................................................................................5 
1.3.3. 
Kinnisomandi ulatus maavaradele ...........................................................................5 
1.3.4. 
Kinnisomandi ulatus veekogule ja selle osadele .....................................................5 
1.3.5. 
Kinnisomandi ulatus taimedele ja ehitistele ............................................................5 
2. 
KINNISOMANDI KITSENDUSED .......................................................................................7 
2.1. 
Kitsenduste liigid ja kehtivus ..........................................................................................7 
2.1.1. 
Seadusjärgsed kitsendused ......................................................................................7 
2.1.2. 
Kohtulahendiga seatud kitsendused.........................................................................7 
2.1.3. 
Tehinguga seatud kitsendused .................................................................................8 
2.2. 
Naabrusõigused ...............................................................................................................8 
2.3. 
Teed ning tehnovõrgud ja –rajatised ...............................................................................8 
3. 
SERVITUUT  .........................................................................................................................10 
3.1. 
Reaalservituut  ................................................................................................................10 
3.2. 
Isiklik servituut ..............................................................................................................10 
3.2.1. 
Kasutusvaldus  ........................................................................................................11 
3.2.2. 
Kasutusõigus  ..........................................................................................................11 
KOKKUVÕTE ..............................................................................................................................12 
KASUTATUD MATERJALID .....................................................................................................13 
 
 
 
 
 
2 
 
SISSEJUHATUS 
 
 
Kinnisomandi omanikule võib tulla üllatuseks, kui majast 10m kaugusel sõiduteel asetsev 
ummistunud  kanalisatsioonikaev  on tema  vastutusel. Kinnisomandiga seotud   küsimusi  tekib  ka 
näiteks  erateele   sattudes   või  avalikult  kasutataval  teel  asetsenud  löökaugust  tekkinud  sõiduki-
kahjustuste puhul. Mis kuulub kinnisomandisse, kust algab ja lõpeb kinnisomand? Antud referaadi 
eesmärk  on  seletada  lahti  kinnisomandi  ulatus  ning  seadusega  kehtestatud  kinnisomandi  kasu-
tamise piirangud.  
 
 
 
3 
 
1.  KINNISOMAND 
 
1.1.  Kinnisasi 
 
 
Kinnisasi on maa ja sellega alaliselt seotud ehitised (nt  krunt  ja sellel asuv maja), samuti 
on  kinnisasjaks  korteriomand  (osa  maast  ja  ehitisest).  Asjad,  mis  ei  ole   kinnisasjad ,  on 
vallasasjad.1 
 
1.2.  Kinnisomandi tekkimine ja lõppemine 
 
Kinnisomand  tekib  siis,  kui  kinnisasi  kantakse  kinnistusraamatusse.  Omandamise  või 
võõrandamise  tehing  peab  olema  notariaalselt  tõestatud,  omandamise  aluseks  olev   testament   ja 
abieluleping  peavad  aga  olema  tehtud  seaduses  sätestatud  vormis.  Kinnisomandi  kandmine 
kinnistusraamatusse toimub asjaõiguslepingu alusel.2 
Kinnisasja  omanik  võib  kinnisomandist   loobuda  ning sellisel  juhul  on riigil õigus kinnisasi 
hõivata. Hõivamise teel omandi tekkimiseks kinnisasjale on vajalik sellekohase kande tegemine 
kinnistusraamatusse.3 Hõivata võib vaid sellist  kinnisasja , millel kinnistusraamatu alusel puudub 
omanik ning see pole  kellegi valduses. Kui isik on  kantud  kinnistusraamatusse omanikuna ilma 
seadusliku    aluseta ,  ei  saa  tema   omandit   vaidlustada,  kui  ta  on   viimased   10  aastat  kinnisasja 
katkemata vallanud. Kui kinisasi on olnud sama isiku katkematus valduses 30 aastat ja kinnisasi 
pole kinnistusraamatusse kantud, sellel puudub omanik või  omanik on enne valduse algust surnud, 
võib valdaja nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. Kinnisomand lõpeb 
kinnistusraamatust  kustutamisega, samuti kinnisasja täieliku hävimisega.4  
 
                                                      
1 Kinnisasi ja vallasasi – eesti.ee [WWW]  https://www.eesti.ee/est/raha_ja_omand/omand_ja-_vara/kinnisasi  
2  Kiris  A.,  Kukrus  A., Nuuma  P., Oidermaa  E. (2003). Õiguse Alused. Tallinn. Lk 146-147.  
3  Asjaõigus  – Claudius Õigusbüroo. [WWW]  http://www.claudiuslaw.com/et/oigusteenused-asjaoigus#kinnisomand  
4 Kiris A., Kukrus A., Nuuma P., Oidermaa E. (2003). Õiguse Alused. Tallinn. Lk 147.  
 
4 
1.3.  Kinnisomandi ulatus 
 
1.3.1.  Ruumiline ulatus 
 
Kinnisomand ulatub maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool, sügavuseni 
või  kõrguseni,   milleni   ulatub  omaniku  huvi  kinnisasja   kasutamisel .  Kinnisasja  omanik  ei  või 
keelata  tegevust,  mis  toimub  sellises  kõrguses  või  sügavuses,  milleni  tema  huvi  vastavalt 
kinnisasja kasutamise otstarbele ei ulatu. 
 
1.3.2.  Kinnisomandi piir 
 
Külgnevate  maatükkide  vahel olev  piir  määratakse  plaanide  ja  piirimärkidega  seaduses 
sätestatud korras. Kinnisasja omanik peab tagama piirimärkide säilimise - neid ei tohi muuta ega 
ümber paigutada. Kinnisasja omanik peab naabri põhjendatud nõudmisel  aitama  kindlaks teha, kus 
asub  kinnis -omandi vaheline piir. Kinnisasjaga seonduvad kulutused kannavad naaberkinnisasjade 
omanikud  võrdsetes osades, kui seadusest, kohtulahendist või tehingust ei tulene teisiti.5 
 
1.3.3.  Kinnisomandi ulatus maavaradele 
 
Kinnisomand ei ulatu maavaradele, mille  loetelu  sätestatakse seaduses, ega põhjaveele, mis 
on riigi  omandis . 6  
 
1.3.4.  Kinnisomandi ulatus veekogule ja selle osadele 
 
Ühe kinnisasja piires asuv veekogu kuulub kinnisomandi omanikule. Mitme kinnisasja piires 
olev  veekogu  aga  iga  kalda  omanikule  vastavates  veekogu  osades.  Kuivanud   jõesäng   või  jões 
tekkinud maa-ala on lähemate kallaste omanike omand. Pinnas, mis kaldale uhutakse või millega 
seda täidetakse, jääb kalda osaks ning kuulub kinnisomandisse.  
 
1.3.5.  Kinnisomandi ulatus taimedele ja ehitistele  
 
Maatükil   püsivalt   asetsevad  ehitised  kuuluvad  kinnisomandisse.  Püsivalt  asetsevateks 
ehitisteks loetakse sissemüürimitud, sissekaevatud või muul viisil kestvalt maatükiga ühendatud 
ehitisi ,  millele  ulatub  maaomaniku   omandiõigus .  Tavaliselt  on  püsiva  ühenduse  puhul  oluline 
                                                      
5 Asjaõigus – Claudius Õigusbüroo. [WWW]  http://www.claudiuslaw.com/et/oigusteenused-asjaoigus#kinnisomand 
6 Kiris A., Kukrus A., Nuuma P., Oidermaa E. (2003). Õiguse Alused. Tallinn. Lk 147.  
 
5 
ehitise  vundament . Püsivalt ühendatava ehitise puhul on lisaks määrav ka tingimus, et ehitist ei 
saa maatükist eraldada ehitise hävimise või olemuse muutumiseta.7 Ka maatükil kasvav mets ja 
muu  looduslik  taimestik,  samuti  külvatud   seeme ,  puu  või  muu  istutatud  taim  on  kinnisasja 
omaniku omandis. Et ühe kinnisasja omaniku õiguse  teostamine  ei  kujuneks  teiste isikute õiguste 
piiramiseks või  rikkumiseks , on kinnisomandile ja selle kasutamisele seatud kitsendusi.  
 
 
                                                      
7 Kõve, P., Priidu, P. (1996).  Asjaõigusseadus . Kommenteeritud väljaanne. Tallinn:  Juura . 234-235 lk. 
 
6 
 
2.  KINNISOMANDI KITSENDUSED 
 
2.1.  Kitsenduste liigid ja kehtivus 
 
 
Kinnisomandile  kehtivad  kitsendused  kehtestatakse  seadustega  või  seatakse   kohtuotsuse 
või tehinguga. Eraõigusliku isiku omanduses  oleval  kinnisasjal, mis on omaniku poolt piiratud või 
tähistatud, ei või teised isikud loata viibida. Kinnisasjal, mis pole piiratud ega tähistatud, kehtib 
piirang päikeseloojangust päikesetõusuni. 8 
 
2.1.1.  Seadusjärgsed kitsendused 
 
 
Omandi kitsendamine seadusega on omaniku tahtest sõltumatu õigusliku võimu piiramine 
omandi eseme üle.9 Seadusjärgne  kitsendus  kehtib  kinnistusraamatusse kandmata. Seadusjärgse 
kitsenduse  muutmine  või   lõpetamine   kehtib  kolmandate  isikute  suhtes,  kui  see  on   kinnistus -
raamatusse kantud.10  
 
2.1.2.  Kohtulahendiga seatud kitsendused 
 
 
Omandi  kitsendamine  kohtuotsusega  saab  põhineda  mõne  seadusjärgse  või  tehinguga 
seatud  kitsenduse  mittejärgimisel  omaniku  poolt  ning  seetõttu  ei  kujuta  see  endast   iseseisvat  
kitsenduse liiki. Kohtuotsuse alusel seatavad kitsendused tehakse nähtavaks kinnistusraamatusse 
kantavate märgete ja kohtuliku hüpoteegi abil.  
 
 
                                                      
8 Kiris A., Kukrus A., Nuuma P., Oidermaa E. (2003). Õiguse Alused. Tallinn. Lk 147-148.  
9 Tiivel, R. (2003). Asjaõigus. Tallinn. Lk 170-171 
10  AÕS  § 141 lg 1 
 
7 
2.1.3.  Tehinguga seatud kitsendused 
 
 
Omaniku õiguste tehinguline kitsendamine toimub lepingu alusel. Sellisteks kitsendusteks 
on kinnisasjale seatavad piiratud asjaõigused, aga ka võla-õiguslikud kitsendused. Tehinguliselt 
on võimalik omandi kitsendamisele ka eraõiguslikke seadusjärgseid kitsendusi vähendada. 11 
 
2.2.  Naabrusõigused 
 
 
Spetsiifiline  osa  kinnisomandi  kitsendustest  on eraõiguslikud  kinnisomandi  kitsendused, 
naabrusõigused. Tegemist on kitsendustega, mis ei kaitse kummagi kinnisasja omaniku huve, vaid 
pigem on tegemist seadusliku kompromissiga. Ükski maaomanik ei või  suhtuda  enda kinnisasja 
selliselt   nagu  oleks  antud   maatükk   ainuke  maailmas  ning  lõhata  sellel  näiteks  tuumapommi. 
Naabrusõigustes  sisalduvaid  norme  võivad   naabrid   muuta  võlaõigusliku  kokkuleppega  (suulise 
või kirjalikuga), kuid uue naabri suhtes ei ole see kokkulepe enam kehtiv.12 
 
Naabrusõigused  piiravad  kinnisasjal  naaberkinnistule  kahju  tekitavat  ehitamist  või 
süvendamist  ning  keelavad  kahjulike  mõjutuste  suunamist  naaberkinnistule,  nagu  näiteks   gaas , 
tahm   jms.   Naabrusõigus   on  ühe  isiku  õigus  nõuda  teistelt  isikutelt  talle  kuuluva  kinnisasja  või 
kinnistu  terviklikuse  austamist,  kuid  samas  ei  saa  keelata  isikul  oma  kinnisasjal  kahjulike 
mõjutuste  levimist.  Tahm,  suits,   müra ,  põrutused  ja  muud  häirivad   faktorid   on  lubatud  vaid 
eeldusel , et need ei ole ülemääraselt teise isiku õigusi kahjustavad.13  
 
2.3.  Teed ning tehnovõrgud ja –rajatised 
 
 
Omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, ei või takistada või lõpetada selle 
tee  kasutamist  ka  siis,  kui  tee  ei  ole  kantud  kinnistusraamatusse  avalikult  kasutatava   teena .14 
Kinnisasja  omanik peab avalikult  kasutatava tee äärses ribas  järgima seadusjärgseid  kitsendusi. 
Eratee määratakse avalikuks kasutamiseks seaduses sätestatud korras. 15  
 
Samuti peab omanik lubama paigutada oma kinnisasjale tehnovõrke- ja rajatisi, kui nende 
ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või ülemääraselt  kulukas . Ta peab lubama teha 
                                                      
11 Tiivel, R. (2003). Asjaõigus. Tallinn. Lk 170-172 
12 Kõve, P., Priidu, P. (1996). Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn. Lk 238-242 
13 Kiris, A., Kukrus, A., Nuuma, P., Oidermaa, E. (2012). Õigusõpetus. Tallinn. Lk 129-130 
14 Kiris A., Kukrus A., Nuuma P., Oidermaa E. (2003). Õiguse Alused. Tallinn. Lk 148.  
15 Asjaõigus – Claudius Õigusbüroo. [WWW]  http://www.claudiuslaw.com/et/oigusteenused-asjaoigus#kinnisomand 
 
8 
nende rajatiste teenindamiseks vajalikke töid,  kusjuures  avariitöid ka omanikuga eelnevalt kokku 
leppimata.  Tehnorajatise  ehitamise  ja  kasutamisega  tekkiv  kahju  tuleb  omanikule  eelnevalt 
täielikult hüvitada. Tehnorajatiste ehitamiseks ja kasutamiseks võib seaduses sätestatud juhtudel 
kohaldada   ka sundvõõrandamist. Sundvõõrandamist ei  või  läbi  viia,  kui eesmärk  on saavutatav 
muul viisil, näiteks kokkuleppe teel. 16 
 
 
                                                      
16 Kiris A., Kukrus A., Nuuma P., Oidermaa E. (2003). Õiguse Alused. Tallinn. Lk 148.  
 
9 
 
3.  SERVITUUT 
 
 
Kinnisomandi spetsiifilise piiranguna on käsitletav servituut, mille eesmärk on ühitada ja 
kokku  sobitada   naabruses   asuvate  kinnistute  omanike  huve.   Servituudi   instituut  on  õiguses 
kasutusel juba  Rooma  õigusest alates. Servituut on võõra kinnisasja kitsendatud kasutamise õigus. 
Servituudi  puhul  eristatakse  valitsevat  kinnisasja  ja  teenivat  kinnisasja.  Teeniv  kinnisasi  on 
kinnisasi, mida kasutatakse valitseva kinnisasja huvides. 17 
 
3.1.  Reaalservituut 
 
 
 Reaalservituut  koormab  teenivat  kinnisasja  valitseva  kinnisasja  kasuks  selliselt,  et 
valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või 
et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva 
kinnisasja  kasuks  teatavas  osas  hoiduma.  Reaalservituut  ei  või  teeniva  kinnisasja   omanikku  
kohustada  mingiteks  tegudeks,  välja  arvatud  teod,  mis  on  reaalservituudi  teostamisel  abistava 
tähendusega.18  
 
Reaalservituut  tekib  kinnisturaamatusse  kandmisega 
ja 
lõpeb 
kustutamisega. 
Reaalservituut annab õiguse teha vaid neid  tegusid , mis servituudi sisust tulenevalt on valitsevale 
kinnisasjale vajalikud ja teha tuleb viisil, mis teenivat kinnisasja kõige vähem koormab. Levinud 
servituudid on teeservituudid, liiniservituut, veevõtu- ja karjajootmisservituut, karjatamisservituut 
jt.  Jalgteeservituut  annab  näiteks  õiguse  käia  ja  sõita  jalgrattaga  mööda  jalgteed  läbi  teeniva 
kinnisasja.19 
 
3.2.  Isiklik servituut  
 
 
Isiklik servituut esineb kasutusvalduse ja isikliku kasutusõiguse kujul.  
                                                      
17 Kiris A., Kukrus A., Nuuma P., Oidermaa E. (2003). Õiguse Alused. Tallinn. Lk 148-150.  
18 AÕS § 171 lg 1-2 
19 Kiris A., Kukrus A., Nuuma P., Oidermaa E. (2003). Õiguse Alused. Tallinn. Lk 150 
 
10 
3.2.1.  Kasutusvaldus 
 
 
Kasutusvaldus koormab asja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on 
õigustatud kasutama asja ja omandama selle vilju. Kasutusvalduse  esemeks  võivad olla vallas- ja 
kinnisasjad ning üleantavad õigused. Kasutusvalduse tekkimise aluseks on seadus või tehing. 
Kasutusvaldus vallasasjale (näiteks transpordivahendile) tekib üleandmisega omanikult 
kasutusvalduse saajale ja kasutusvalduse kokkuleppe sõlmimisega. Kasutusvaldus kinnisasjale 
(näiteks korteriomandile, maatükile) tekib kinnistusraamatusse kandmisega. Kasutusvaldus 
õigusele (näiteks võlanõudele, aktsiale) tekib vastava õiguse üleandmisega.  
 
Kasutusvaldajal  on õigus asja vallata ja kasutada, tal on õigus asja viljale (nii loodus- kui 
ka õigusviljale), kuid ta ei või omaniku  nõusolekuta  asja rendile anda ega koormata 
kasutusvalduse servituutide ega muude asjaõigustega. Kasutusvalduse võib lõpetada poolte 
kokkuleppel või omaniku nõudel.  
 
3.2.2.  Kasutusõigus 
 
 
Isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, võib 
kinnisasja teatud viisil kasutada või teostada kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma  sisult  vastab 
mõnele reaalservituudile. Seega erineb isiklik kasutusõigus kasutusvaldusest selle poolest, et tema 
esemeks  võib  olla  ainult  kinnisasi.  Oluline  erinevus  reaalservituudist  on  selles,  et  viimane  on 
seotud kinnisasjaga, isiklik kasutusõigus aga kinnisasja valdava konkreetse isikuga.  
 
Isiklik  kasutusõigus   elamule   koormab  kinnisasja  selliselt,  et  isikul,  kelle  kasuks  see  on 
seatud,  on  õigus  kasutada  elamiseks  kinnisasjal  asuvat  elamut  või  selle  osa,  kusjuures  ta  võib 
elamusse  majutada  oma  perekonnaliikmeid,  samuti  iiskuid,  kes  on  vajalikud  tema  eest 
hoolitsemiseks.  
 
Isiklik kasutusõigus tekib siis, kui servituut kantakse kinnistusraamatusse ja lõpeb kande 
kustutamisega kinnistusraamatust.20 
 
                                                      
20 Kiris A., Kukrus A., Nuuma P., Oidermaa E. (2003). Õiguse Alused. Tallinn. Lk 150-152 
 
11 
 
KOKKUVÕTE 
 
 
 
Kinnisomandi ulatus määratakse kindlaks plaanide ja piirimärkidega seaduses sätestatud 
korras.  Kinnisomandisse  kuuluvad  nii   maapind   kui  ka  selle  süvenditesse  ja  kõrgustesse  jäävad 
maapinnaga ühenduses  olevad objektid, näiteks  kinnistu  kanalisatsioon , avalikus kasutuses olev 
tee, jalgrada jne. Lisaks ulatub kinnisomand ka maapinna kohal olevale õhuruumile ja maapõuele 
allpool.  Kinnisomand  ei  ulatu  maapõues  asuvale  maavarale,  mis  on  rahvusliku  tähendusega. 
Kinnisomandi  piirmärke  ei  tohi  muuta  ega  ümber  paigutada.  Kinnistuomandit  puudutavat  infot 
leiab  seadustest   või  kinnistusraamatust.  Kinnisomandile  kehtestatakse  kasutamise piiranguid, et 
ühe omaniku õiguse teostamine ei oleks samal ajal teiste õiguste piiramine. Kitsendused tulenevad 
seadusest või need seatakse kohtuotsuse või tehinguga.  
 
 
 
12 
KASUTATUD MATERJALID 
 
1.  Kiris A., Kukrus A., Nuuma P., Oidermaa E. (2003). Õiguse Alused.  
Tallinn: OÜ Infotrükk, 428 lk 
2.  Kiris, A., Kukrus, A., Nuuma, P., Oidermaa, E. (2012). Õigusõpetus.  
Tallinn: Külim, 422 lk 
3.  Tiivel, R. (2003). Asjaõigus. Tallinn: Juura, 403 lk 
4.  Kõve, P., Priidu, P. (1996). Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne.  
Tallinn: Juura, 560 lk 
5.  Asjaõigusseadus. Vastu võetud 09.06.1993. RT I, 30.06.2015, 4. [WWW]  https://www.riig i-
teataja .ee/akt/130062015041 (25.10. 2016 ) 
6.  Kinnisasi ja vallasasi – eesti.ee [WWW]   https://www.eesti.ee/est/raha_ja_omand/omand_ja -
_vara/kinnisasi (25.10.2016) 
7.  Asjaõigus  –  Claudius  Õigusbüroo.  [WWW]   http://www.claudiuslaw.com/et/oigusteenused -
asjaoigus#kinnisomand (25.10.2016) 
 
13 

Document Outline

• SISUKORD
• SISSEJUHATUS
• 1. KINNISOMAND
  • 1.1. Kinnisasi
  • 1.2. Kinnisomandi tekkimine ja lõppemine
  • 1.3. Kinnisomandi ulatus
    • 1.3.1. Ruumiline ulatus
    • 1.3.2. Kinnisomandi piir
    • 1.3.3. Kinnisomandi ulatus maavaradele
    • 1.3.4. Kinnisomandi ulatus veekogule ja selle osadele
    • 1.3.5. Kinnisomandi ulatus taimedele ja ehitistele
• 2. KINNISOMANDI KITSENDUSED
  • 2.1. Kitsenduste liigid ja kehtivus
    • 2.1.1. Seadusjärgsed kitsendused
    • 2.1.2. Kohtulahendiga seatud kitsendused
    • 2.1.3. Tehinguga seatud kitsendused
  • 2.2. Naabrusõigused
  • 2.3. Teed ning tehnovõrgud ja –rajatised
• 3. SERVITUUT
  • 3.1. Reaalservituut
  • 3.2. Isiklik servituut
    • 3.2.1. Kasutusvaldus
    • 3.2.2. Kasutusõigus
• KOKKUVÕTE