Kinnisomand (0)

TALLINNA TEHNIKAÜLIKOOL
TALLINNA KOLLEDŽ
MAJANDUSARVESTUS JA ETTEVÕTTE JUHTIMINE
MAJANDUSARVESTUS
Kristiina Toots
KINNISOMANDI ULATUS JA KITSENDUSED
Referaat
Õppejõud: dots Uno Feldschmidt, PhD
Tallinn 2015

SISUKORD

SISUKORD 2
SISSEJUHATUS 3
1. KINNISOMAND 4
1.1.Ese ja ruumiline ulatus 4
1.1.1.Ese 4
1.1.2.Kinnisomandi horisontaalne ulaus 5
1.1.3.Kinnisomandi vertikaalne ulatus 5
1.1.4.Kinnisomandi ulatus veekogudele 6
1.1.5.Kinnisomandi ulatus ehitistele 6
2.Kinnisomandi omandamine 7
2.1. Kinnisasja tehinguline omandamine 7
2.2.Kinnisasja omandamine igamisega 7
3.Kinnisomandi kitsendused 8
3.1.Kitsenduste liigid 8
3.2.Naabrusõigused 9
3.3.Tee 10
3.4. Servituudid 11
KOKKUVÕTE 12
KASUTATUD MATERJALID 13

SISSEJUHATUS

Küsimus kinnisomandi ulatusest on probleem sellest, mis kuulub maatüki juurde, kui maatükk on kellegi omandis , siis mille omanik see isik ühtlasi on? Esiteks tekib küsimus kinnisomandi piiride suhtes – kui kõrgele ja kui sügavale piirid ulatuvad? Antud referaadi eesmärgiks on määratleda kinnisomandi ulatus nind lahti seletada kitsendused.
Ulatuse piiramiseks on riik seadnud kinnisomandile teatud kitsendused. Kinnisomandi kitsendused näiteks sättestavad mil määral võib iga teine isik omaniku maatükil või metsas viibida, veekogust kala püüda, metsas seeni või marju korjata jne. Kinnisomandiga seotud küsimused tekivad näiteks kinnisvara soetamisel, naabriga vaidlusel ning isegi metsas erateele sattudes. Siin kohal tasub otsida vastuseid kinnisomandi kitsendustest.
Riik on seadnud kinnisomandile teatud kitsendused ning piiranud selle ulatust.

KINNISOMAND

Kinnisomand on omand kinnisasja suhtes. Kinnisomand on kinnisasja kuulumine kindlale isikule seaduslikul alusel. Kinnisomand tekib kinnistusraamatusse kandega. Vallasajade juures on omandi ulatus ja piirid määratud ajsa suuruse ja olemusega. Kinnisasjade juures on olukord teistsugune. Kinnisasjad on maapinna üksteise küljes olevad osad ja seetõttu ei ole nende piirid looduse poolt määratud. Vältimatud on ka kinnisasjade omavahelised mõjutused. Õiguskorra jaoks on olulised ülesanded reguleerida kinnisasjade piiritlemine ja määrata omandi sisu neis piirides ning määrata omandi teostamise kitsendused. Kinnisomand on kitsendatav seaduse alusel. 1
Kinnisasja omanik võib kinnisomandist loobuda . See kantakse kinnistusraamatusse omaniku notariaalselt tõestatud avalduse alusel. Kui kinnisasjast on loobutud, on hõivamise õigus riigil. Hõivamise teel omandi tekkimiseks kinnisasjale on vajalik sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. 2

Ese ja ruumiline ulatus

Ese

Kinnisomandi ese on kinnisomandi olulised osad, sest asi ja selle olulised osad ei saa olla erinevate isikute omandis. Kõik kinnisasjaga ühendatud asjad ei ole siiski selle osad. Sellised asjad on näiteks maapinnale mängijate paigutatus keeglirada või isikliku kasutusõiguse alusel asuv tehnovõrk koos selle juurde kuuluvate tehnorajatistega.
Kinnisomand ulatub ka kinnisasja päraldistele. Päraldis on asi mis oma olemuselt on vallasasi, teenib kinnisasja olemata ise selle osa ning omamata peaasjata iseseisvat kasutusotstarbet, näiteks trepp . Kinnisomandi päraldisele ulatumise tingimuseks on, et päraldiseks ololev asi peab kuuluma peaasja omanikule ja et päraldiseks olemine ei ole lõpetatud . Päraldiseks oleva asja ajutine lahutamine peaasjast ei lõpeta päraldiseks olemist. 3

Kinnisomandi horisontaalne ulaus

Selguse põhimõte eeldab kinnisasja piiride määramist ja tähistamist. Kinnisasja omanik peab tagama piirimärkide säilimise, neid ei tohi muuta ega ümber paigutada.4
Kinnisasjade piiride määramist peetakse üheks vanemaks õiguselu tegevuseks, mis kuni tänapäevani hõlmab kokkulepet, piiride tähistamist kinnisasjal ja sellele järgnevat piiride mõõdistamist. Eesti õiguse kohaselt määratakse kinnisomandi horistonaalne ulatus maapinnal ehk piir külgnevate maatükkide vahel seaduses sätestatud korras plaanide ja piiride märkidega.5

Kinnisomandi vertikaalne ulatus

Problemaatilisem on omandiõiguse ulatuse määratlemine vertikaalis. Asjaõigusseadus vaatleb kinnisomandi vertikaalset ulatuvust sambana ehk kinnisomand ulatub maapõue ja atmosfääri üksnes selles ulatuses, mis on kinnistuomaniku põhjendatud huvi. Seal, kus lõppeb õigustatud huvi, lõppeb ka kinnisomandi ulatus. Kinnisomand ei ulatu maapõues asuvale maavarale, mis on rahvusliku tähendusega. Omanik ei või keelata tegevust sellises kõrguses või sügavuses, kuhu tema huvi vastavalt kinnisasja kasutamise otstarbele ei ulatu. Kui tegevus väljaspool omaniku huvi ulatust rikub tema õigusi, on tal õigus nõuda oma õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. 6

Kinnisomandi ulatus veekogudele

Kinnisomand laieneb ka veekogule, mis tervenisti asub ühe kinniasja piires. Kui veekogu asub mitme kinnisasja piires ja kuulub kaldaomanikele, siis ulatub kinnisomand sellele osale veekogust, mis on veekogu keskele tõmmatud mõttelise joone ning sellelt joonelt vastava omaniku kaldapiiripunktidele risti tõmmatavate mõtteliste joonte vahel, kui seaduse või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Mere kaldal asuv kinnisomand ulatub mere rannajooneni, milleks on tavaline veepiir. Seadusest tulenevalt on meri riigi omand. Sellest tulenevalt on merepõhjaga püsivalt ühendatud ehitis riigile kuuluv.7

Kinnisomandi ulatus ehitistele

Kinnisomand ulatub maatükiga püsivalt ühendatud ehitisele. Püsivaks ühendamiseks loetakse sissemüürimist, sissekaevamist või muud kestvat ja kindlat ühendamist maatüki pinnal või selle all. Maatükil asuv sellega püsivalt ühendatud ehitis on maatüki oluline osa, millele ulatub maaomaniku omandiõigus. Tavaliselt on püsiva ühenduse puhul oluline ehitise vundament . Püsivalt ühendatava ehitise puhul on tavaliselt lisaks määrav ka tingimus, et sellist ehitist ei saa maatükist eraldada ilma, et ehitis häviks või tema olemuselt muutuks. 8

Kinnisomandi omandamine

Kinnisasja tehinguline omandamine

Kinnisomandi kandmine kinnistusraamatusse toimub asjaüiguslepingu alusel. Asjaõigusseaduse kohaselt on kinnisasja omandamise aluseks tsiviilkäibes vastav tehing (võlaõigusleping), mis peab olema notariaalselt vormistatud. Notariaalselt peavad olema tõestatud kõik tehingud, mis toimuvad kinnisvaraga. Kinnistamisavalduseks on ühepoolne avaldus, milles on väljendatud soov kande tegemiseks kinnistusraamatusse. 9

Kinnisasja omandamine igamisega

Kui isik on 30 aastat katkematult vallanud kinnisasja, mille omanik oli enne valdaja poolt valduse saamist surnud ja 30 aasta jooksul ei ole tehtud kinnistusraamatusse niisugust kannet, mille tegemiseks on vajalik omaniku nõusolek, võib valdaja nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. Nõue kande tegemiseks nimetatud alustel esitatakse kohtule, kes määrab üleskutsemenetluses aja vastuväidete esitamiseks ja avaldab vastava kuulutuse. Kui määratud tähtajal vastuväiteid ei esitata või need tagasi lükatakse, teeb kohus määruse, mis on kinnistusraamatusse kande tegemise aluseks. Tähtaja arvutamisele ja valduse katkematusele kohaldatakse vallasasja igamise sätteid.
Kinnisasja omanik võib kinnisomandist loobuda. Loobumine kantakse kinnistusraamatusse omaniku notariaalselt tõestatud avalduse alusel ning valdus läheb üle riigile. Hõivamise teel omandi tekkimiseks kinnisasjale on vajalik sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. 10

Kinnisomandi kitsendused

Ruumiliste piiride kõrval on kinnisomandil ka õiguslikud piirid, mis on ulatuslikud , kuid mitte piiramatud. Need määratakse kitsendustega, mis kinnisomandi suhtes tekivad. Kinnisomandi kitsendused kehtestatakse seadustega või seatakse kohtuotsusega või tehinguga. Kinnisomandile ja selle kasutamisele kehtestatakse kitsendusi, et ühe kinnisasja omaniku õiguse teostamine ei kujuneks teiste isikute õiguste piiramiseks või rikkumiseks . 11
Kinnisomandi kitsendused jaotuvad kolmeks põhiliigiks – seadusjärgsed, seatud tehinguga, seatud kohtuotsusega. Omandi kitsendamine seadusega on omaniku tahtest sõltumatu õigusliku võimu piiramine omandi eseme üle. Tehingulise kitsendamise puhul ilmneb ka omanikul õigus oma omandit kitsendada. Omandi kitsendamine kohtuotsusega saab põhineda mõne seadusjärgse või tehinguga seatud kitsenduse mittejärgimisel omaniku poolt ning seetõttu ei kujuta see endast iseseisvat kitsenduse liiki. Kohtuotsuse alusel seatavad kitsendused tehakse nähtavaks kinnistusraamatusse kantavate märgete ja kohtuliku hüpoteegi abil. 12

Kitsenduste liigid

Kitsendusi liigitatakse: esiteks tekkimise aluse järgi, kas need on tekkinud seaduse, tehingu või kohtuotsuse alusel; teiseks selle järgi, kas need eksisteerivad asja kasutamise või asja käsutamise suhtes; kolmandaks selle järgi, kas need on kitsendused maapinna, õhuruumi või maapõue suhtes ja neljandaks selle järgi, kas need on eraõiguslikud või avalikõiguslikud kitsendused. Enamik kinnisomandi kitsendusi on seadusjärgsed ehk kitsendused on sätestatud seaduses ning kehtivad selliselt kõikide kinnisasja omanike suhtes alates seaduse jõustumisest. Kuna seadusjärgsed kinnisomandi kitsendused kehtivad paljude kinnisasjade suhtes, siis oleks ka mõttetu ja otstarbetu kõiki kinnisturaamatusse kanda. Erandiks on seadusjärgse kitsenduse muutmine või lõpetamine kui see on kantud kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatusse ei tule kanda seadusjärgse kitsenduse muutmist või lõpetamist, kui see on põhjustatud seaduse enda muutmisest. Kinnistusraamatusse ei kanta ka kinnisomandi kitsendusi, mis on muutunud tavadeks. Kohuotsuse või tehinguga seatud kitsendus seisneb tavaliselt mõne piiratud asjaõiguse seadmises, sest iga piiratud asjaõigus on omanikule samuti kitsendus omandi teostamisel. Selline kitsendus võidakse kanda ka kinnistusraamatusse.13
Omaniku õiguste tehinguline kitsendamine toimub lepingu alusel. Sellisteks kitsendusteks on kinnisasjale seatavad piiratud asjaõigused, aga ka võlaõiguslikud kitsendused. Tehinguliselt on võimalik mitte ainult omandit kitsendada, vaid ka eraõiguslikke seadusjärgseid kitsendusi vähendada. 14

Naabrusõigused

Naabrusõigused on spetsiifiline osa kinnisomandi kitsendustest, need on eraõiguslikud kinnisomandi kitsendused. Naabrusõigused ei kaitse tavaliselt kummagi kinnisasja omaniku huve ühepoolselt ning pigem on siin tegemist seadusliku kompromissiga. Ükski maaomanik ei või suhtuda enda kinnisasja selliselt nagu oleks antud maatükk ainuke maailmas ning lõhata sellel näiteks tuumapommi. Naabrusõigustes sisalduvaid norme võivad naabrid muuta võlaõigusliku kokkuleppega (suulise või kirjalikuga), kuid uue naabri suhtes ei ole see kokkulepe enam kehtiv.13
Naabrusõigused piiravad kinnisasjal ehitamist või süvendamist, kui see võib tekitada kahju naaberkinnistule. Samuti keelavad kahjulike mõjutuste nagu näiteks gaas , tahm jms tahtlikku suunamist naaberkinnisasjale. Naabrusõigus on ühe isiku õigus nõuda teistelt isikutelt talle kuuluva kinnisasja või kinnistu terviklikuse austamist, kuid samas on kinnistu omanikul kohustus lubada naaber kinnisasjal mõjutuste levikut oma kinnisasjal. Tahm, suits, müra, põrutused ja muud häirivad faktorid on lubatud vaid eeldusel , et need ei ole ülemääraselt teise isiku õigusi kahjustavad. 15

Tee

Tee on liiklemiseks mõeldud inimese poolt ehitatud rajatis. Teeks loetakse ka intensiivse kasutuse tõttu tekkinud pinnateid ehk jalgradasid. Tee omanik on tavaliselt kinnistu omanik väljaarvatud juhul, kui tee on ehitatud rajatisena hoonestusõiguse või isikliku kasutuse otstarbel . Omanik, kelle kinniasja läbib avalik tee ei või takistada ega lõpetada selle tee kasutamist ka siis, kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse avaliku teena. Avalik tee on asi, mis kuulub riigi või kohaliku omavalitsuse omandisse ja on kasutatav igaühe poolt. Avalikult kasutatav tee on tee, mis ei ole avalik tee – seega eratee mis on määratud avalikuks kasutamiseks.
Kinniasja omanik peab lubama jalg- ja talitee kasutamist üle oma kinniasja, kui teise tee kasutamine tekitab ülemääraseid kulutusi. Kui jalg- või talitee kasutamine tekitab kinnisasja omanikule olulist kahju, siis eelnevalt nimetatut ei kohaldata. Kui aastaid on randa viinud jalgrada, siis ei ole ka kinnisasja uuel omanikul õigust selle raja kasutamist keelata. Talumise kohustus lasub kinnisasjal siiski vaid siis, kui teeraja kasutamine ei tekita kinnisasja omanikule olulist kahju, näiteks ei kulge läbi majaõue või viljapõllu.16

Servituudid

Servituut on võõra kinnisasja kitsendatud kasutamise õigus. Servituudi puhul eristatakse valitsevat kinnisasja ja teenivat kinnisasja. Teeniv kinnisasi on kinnisasja, mida kasutatakse valitseva kinnisasja huvides. Servituudid on isiku õigus kasutada võõrast kinnisasja enda kinnistuga seotud asjaoludel. Servituut kohustab teenima kinnisasja omanikku, võimaldama teha tegu või hoiduma sellest. Teeniva kinnistu omanik on kohustatud tegema teo või hoiduma teo tegemisest valitseva kinnistu omaniku kasuks. Tee omanikuks võib olla kinnistu omaniku asemel muu isik kui seatud on servituut. Servituut on üldjuhul tasuline ning valitseva kinnisasja omanik peab maksma servituudi tasu. Servituudi tasus lepitakse kokku servituudi seadmise ajal. Kõik servituutidega seotud tehingud peavad olema notariaalselt kinnitatud.
Servituudid liigitatakse reaalservituutideks ja isiklikeks servituutideks. Reaalservituute võib seda, kui nad vastavad reaalservituudi mõistele ja sisule. Erinevalt reaalservituudist võidakse isiklikku servituuti seada ka vallasasjadele ja ta seatakse konkreetse isiku mitte kinnisasja huvides. Isiklik servituut esineb kasutusvalduse ja isikliku kasutusõiguse kujul. 17

KOKKUVÕTE

Kinnisomand ulatub maapinnal horisontaalselt oma piirides ja vertikaalselt õhku ja maapõue maapinnal olevate piiride ulatuses. Kinnisomand ulatub maapõue ja atmosfääri üksnes selles ulatuses, mis on kinnistuomaniku põhjendatud huvi. Seal, kus lõppeb õigustatud huvi, lõppeb ka kinnisomandi ulatus. Kinnisomand ei ulatu maapõues asuvale maavarale, mis on rahvusliku tähendusega. Kinnisomand on kitsendatav seaduse alusel. Kinnistu on registrisse kantud ning omandi õiguse alusel tuvastatav kinnisasi. Kinnisasi on maatükk ja selle olulised osad ning päraldised.
Kinnisomandi kitsendus tähendab kinnisasja omaniku õiguste teatudviisilist piiramist. Kinnisomandi kitsendused on eelkõige seadusjärgsed, mis tähendab seda, et nad tulenevad seadusest ja kehtivad ilma kinnistusraamtusse kandmata.
Naabtusõigused kinnisomandi kitsendustena näitavad , kuidas on kinnisasja omaniku õigused piiratud naaberkinniasjade omanike kasuks. Kinnisomandi kitsendusena on sätestatud, millistel tingimustel peab kinnisasja omanik lubama oma maatükki teistel kasutada sealt läbikäimiseks.

KASUTATUD MATERJALID

Kiris , A., Kukrus , A., Nuuma , P., Oidermaa , E. (2012). Õigusõpetus . Tallinn: Külim.
Tiivel, R. (2003). Asjaõigus. Tallinn: Juura .
Kõve, P., Priidu , P. (1996). Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura.
Asjaõigus. – Claudius Õigusbüroo. [WWW] http://www.claudiuslaw.com/et/oigusteenused-asjaoigus#kinnisomand (9.10.2015)
1 Tiivel, R. (2003). Asjaõigus. Tallinn: Juura. 165 lk.
2 Asjaõigus. – Claudius Õigusbüroo. [WWW] http://www.claudiuslaw.com/et/oigusteenused-asjaoigus#kinnisomand
3 Tiivel, R. (2003). Asjaõigus. Tallinn: Juura. 166 lk.
4 Kiris, A., Kukrus, A., Nuuma, P., Oidermaa, E. (2012). Õigusõpetus. Tallinn: Külim. 129 lk.
5 Tiivel, R. (2003). Asjaõigus. Tallinn: Juura. 167 lk.
6 Kõve, P., Priidu, P. (1996). Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura. 226 lk.
7 Tiivel, R. (2003). Asjaõigus. Tallinn: Juura. 168-169 lk.
8 Kõve, P., Priidu, P. (1996). Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura. 234-235 lk.
9 Tiivel, R. (2003). Asjaõigus. Tallinn: Juura.
10 Asjaõigus. – Claudius Õigusbüroo. [WWW] http://www.claudiuslaw.com/et/oigusteenused-asjaoigus#kinnisomand
11 Kiris, A., Kukrus, A., Nuuma, P., Oidermaa, E. (2012). Õigusõpetus. Tallinn: Külim. 128-130 lk.
12 Tiivel, R. (2003). Asjaõigus. Tallinn: Juura. 170-171 lk.
13 Kõve, P., Priidu, P. (1996). Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura. 238-242 lk.
14 Tiivel, R. (2003). Asjaõigus. Tallinn: Juura. 172 lk.
15 Kiris, A., Kukrus, A., Nuuma, P., Oidermaa, E. (2012). Õigusõpetus. Tallinn: Külim.129-130 lk.
16 Kõve, P., Priidu, P. (1996). Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura. 256-259 lk.
17 Kiris, A., Kukrus, A., Nuuma, P., Oidermaa, E. (2012). Õigusõpetus. Tallinn: Külim. 130-132 lk.