SERVITUUDID (0)

SERVITUUDID
Servituut – piiratud asjaõigus võõrale asjale õigusega kasutada asja kindlaks määratud otstarbeks kindla isiku või kinnisasja huvides.
Servituut on asjaõiguslik kasutusõigus , mis on sarnane võlaõiguslikule rendile või üürile
Erineb võlaõiguslikust rendist või üürist, kuna kantakse kinnistusraamatusse asjaõigusena, st kasutusõigus kinnistatakse n.ö. püsivalt (tähtajaliselt või ka tähtajatult) kinnisasja külge ja sellega muutub see asjaõigus kinnisaja osaks.
Erinevalt võlaõiguslikest kasutusõigustest kehtiv ka kolmandate isikute suhtes.
Kinnisasja omaniku vahetumisel kehtivad asjaõiguslikud kasutusõigused kinnisasja suhtes edasi sõltumata kinnisasja omaniku tahtest.
Servituudi erinevad võimalused:
omanik loobub kinnisasja või selle osa kasutusõigusest kellegi teise kasuks – omanikul tekib kohustus taluda mingit kasutust , mida ta muidu keelata võiks
kellegi või mingi kinnisasja kasuks mingist tegevusest loobumine, mida omanik muidu oma kinnisasjal teha võiks
omandikaitseõigustest loobumine (osaline) – nt lubatakse valitsevalt kinnisasjalt mingi kahjuliku mõju levimist teenivale kinnisasjale, nn naabrusõiguste laiendamine üle seaduses ette nähtud piiri
Servituudid:
1) Reaalservituudid,
2) Isiklikud servituudid
3. tinglik liik nn. „seadusjärgsed servituudid”, mis on seaduses sätestatud kinnisomandi kitsendustena ( AÕS § 140- 158²,AÕSRS § 15² - naabrusõigused, tehnovõrkude talumise kohustus)
REAALSERVITUUT
Mõiste (AÕS § 172 lg 2)
Reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt , et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma.
Liigid:

Positiivne realservituut - valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama

Negatiivne reaalservituut -teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma
Liigid veel:

Linnaservituudid (sademeservituut, üleehitamisservituut jne)

Külaservituudid (teeservituut, karjatamise servituut jms)
Esemeks saavad olla vaid kinnisasjad .
Reaalservituudid võivad olla igavesed -kinnisasja omaniku surm ei avalda selle püsimisele mingit mõju - reaalservituut on seatud kinnisasja huvides.
Obligatoorne on kahe kinnisasja olemasolu.
Põhiline erinevus isiklikust servituudist:
Reaalservituut kuulub kinnisasja igakordsele omanikule ehk on seotud teatud kindla kinnisasjaga ja kuulub selle igakordsele omanikule. Isiklik servituut kuulub individuaalselt kindlaksmääratud isikule.
Reaalservituudiga on seotud kaks kinnisasja:
valitsev kinnisasi - mille kasuks servituut on seatud
teeniv kinnisasi mis on servituudiga koormatud .
Kui valitseva kinnisasja omanik maksab servituudiõiguse saamisel teeniva kinnisasja igakordsele omanikule perioodilist tasu, tuleks selline õigus tulevaste kinnisasjade omandajate suhtes kehtivuse omandamiseks garanteerida reaalkoormatise kandmisega valitseva kinnisasja kinnistusregistri ossa .
Reaalservituuti saab seada (reaalservituudi ese):

• Kinnisasjale tervikuna või selle reaalosale
  
• Hoonestusõigusele
  
• Kaasomand – mõttelisele osale ei saa seada, saab reaalosale või kogu kaasomandile
  
• Mitu kinnisasja – peab olema sama õigus, mis laieneb mitmele kinnisasjale, võib koormata mitut kinnisasja ühe valitseva kinnisasja omaniku kasuks või ühte kinnisasja mitme valitseva kinnisasja omaniku kasuks
  

Reaalservituudi tekkimine
Reaalservituudi seadmiseks vajalik teeniva ja valitseva kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud asjaõigusleping (võib olla tingimuslik ).
Vajalik ka kinnistusraamatukanne.
Hoonestusõiguse või kasutusvaldusega koormatud kinnisasja võib omanik reaalservituudiga koormata ainult hoonestaja või kasutusvaldaja nõusolekul.
Reaalservituut ei teki igamisega
Servituudi seadmise lepingus määratakse kindlaks servituudi sisu, teostamise viis ja vahendid, vajadusel servituudi tähtaeg, poolte kohustused seoses servituudiga (nt tee korrashoid )
NB! Kõik olulised kokkulepped tuleks fikseerida servituudi seadmise lepingus ja kinnistusraamatus, vastasel juhul võlaõiguslikud – ei kehti nt kinnisasja uue omaniku suhtes
VALITSEVA KINNISASJA OMANIKU ÕIGUSED (§ 178)
Reaalservituut annab õiguse teha üksnes neid tegusid , mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Reaalservituuti tuleb teostada viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav .
Valitseva kinnisasja vajaduste suurenemine ei suurenda iseenesest teenival kinnisasjal lasuvat koormatist
Teostamine ehitise või seadeldise abil (§ 179):
valitseva kinnisasja omaniku kohustus on see rajada ja korras hoida ning servituudi lõppemisel selle teeniva kinnisasja omaniku nõudel omal kulul ära vedada, kui seaduses või servituudi seadmise tehinguga ei ole sätestatud teisiti.
kui ehitis või seadeldis on käiku antud ka teeniva kinnisasja huvides, kannavad valitseva ja teeniva kinnisasja omanikud ehitamise ja korrashoiu kulud vastavuses saadava kasuga.
kui ehitise või seadeldise korrashoiu kohustus lasub teeniva kinnisasja omanikul, kohaldatakse vastavaid reaalkoormatise sätteid.
valitseva kinnisasja omanikul on õigus servituudi kasutamiseks vajalike ehitus- ja korrastustööde tegemiseks kasutada teenivat kinnisasja.
Teostamise viisi muutmine (§ 180):
Teeniva kinnisasja omanikul on õigus nõuda enda kulul reaalservituudi teostamise viisi muutmist , kui reaalservituudi senist majanduslikku otstarvet võib saavutada ka teostamise viisi muutmise korral ja kui senine teostamise viis on teeniva kinnisasja omaniku huvidele uue viisiga võrreldes tunduvalt kahjulikum.
Servituudi teostamise viisi muutmisega seotud kulud peab teeniva kinnisasja omanik ette tasuma
Teostamise koha muutmine (§ 181):
Kui reaalservituudi teostamine piirdub teeniva kinnisasja ühe osa kasutamisega ja mõni teine osa on selleks niisama sobiv ning reaalservituudi teostamine senisel osal on teeniva kinnisasja omanikule mõne teise osaga võrreldes tunduvalt kahjulikum, on tal õigus nõuda, et reaalservituuti teostataks kinnisasja teisel osal.
Ümberpaigutamisega seotud kulud peab teeniva kinnisasja omanik ette tasuma
Reaalservituudi jagamatus (§ 182)
Reaalservituut on jagamatu – st seda ei saa osaliselt kellelegi loovutada ning sama servituuti mõne teise kinnisasja kasuks seada
Nii valitseva kui teeniva kinnisasja jagamisel jääb servituut kehtima kõigi jagamisel tekkinud osade suhtes
Kui reaalservituudi teostamine pärast valitseva kinnisasja jagamist piirdub ühe osa huviga , on teeniva kinnisasja omanikul õigus nõuda reaalservituudi kustutamist kinnistusraamatust teiste osade suhtes.
Kui mitu servituuti või servituut ning muu kasutusõigus koormavad kinnisasja kinnistusraamatu ühel ja samal järjekohal ning neid õigusi ei saa koos kas täielikult või osaliselt teostada, võib iga õigustatud isik nõuda õiguste teostamist viisil, mis vastab kõige enam kõigi õigustatud isikute huvidele (AÕS § 183)
Reaalservituudi kaitse

Valduse kaitse abinõud

Negatoorhagi (AÕS § 89) esitamise õigus
Lõppemine
Tavaliselt kas tähtaja mõõdumisel või kokkuleppel
Kuid ka Lõpetamine valitseva kinnisasja omaniku nõudel: olulisel põhjusel õigus nõuda teeniva kinnisaja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks tingimusel, et ta hüvitab teeniva kinnisasja omanikule servituudi lõpetamise tõttu tekkiva kahju ja teatab tähtajatu reaalservituudi lõpetamisest või tähtajalise reaalservituudi ennetähtaegsest lõpetamisest kuus kuud ette.
Lõpetamine teeniva kinnisasja omaniku nõudel:
kui reaalservituudist saadav kasu on teeniva kinnisasja koormatisega võrreldes ebamõistlikult väike, võib nõuda valitseva kinnisaja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks tingimusel, et ta hüvitab valitseva kinnisasja omanikule servituudi lõpetamise tõttu tekkiva kahju.
Kui valitseva kinnisasja omanik on kaotanud huvi reaalservituudist tulenevate õiguste teostamise vastu, võib nõuda valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks.
Huvi kaotamist eeldatakse, kui valitseva kinnisasja omanik ei ole 10 aasta jooksul reaalservituuti kasutanud või kui ta on sama aja jooksul lubanud teeniva kinnisasja kasutamist viisil, mis on vastuolus reaalservituudiga.
ISIKLIKUD SERVITUUDID
Erisus võrreldes reaalservituudiga,
seatakse konkreetse isiku huvides
Kestab maksimaalselt selle isiku eluea
ei ole reeglina üleantav- päritav
Isiklikud servituudid:

Kasutusvaldus ( ususfructus – vilikasutus)

Isiklik kasutusõigus
KASUTUSVALDUS
Mõiste: KASUTUSVALDUS – kasutusvaldus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju (AÕS § 201 lg 1)
§ 203. Kasutusvalduse tekkimine
Kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud.
On asjaõiguslik vaste rendile. Samas kasutusvaldus ei pea olema tasuline .
Kõige laialdasem omandiõiguse piirang – ei saa üksnes käsutada, kasutusõigust piirab vaid nõue, et kasutama peab heaperemehelikult, säilitades asja senise majandusliku otstarbe ja kasutaja ei või asja oluliselt muuta ega ümber kujundada.
Kasutusvaldust võib piirata mõne kasutusviisi välistamisega (vajalik fikseerida kinnistusraamatus)
Kasutusvalduse esemeks võib olla:
maatükk ,
hoonestusõigus ,
korteriomand, korterihoonestusõigus korterihoonestusõigus,
nii üksikasjad kui asjade kogumid. Kasutusvaldus laieneb ka vallasasjadele, mis on kinnisasja päraldisteks (nt põllutööriistad , vilja seeme , põllumajanduslik vallasvara , mis teenib põllumajandusliku kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist).
Ka laevakinnistusraamatusse kantud laevad
Kasutusvaldusega võib välistada mõne kindla kasutusviisi või kinnisasja mõne osa kasutamise (AÕS § 201 lg 3). (Näiteks välistatakse metsa kasutamine või näiteks antakse kasutusse 10 ha põldu,aga ülejäänud 2 ha põllu kasutus välistatakse)
Praktikas on kasutusvaldusel tähtsus nõ erijuhtudel, kuna palju paindlikum on nt võlaõiguslik rent või üür
Kasutusvaldus on isiklik õigus, mille üleantavus on seadusega piiratud- eeldab isiklikumat suhet asjaga (nt pärandi korral seab pärandaja kasutusvalduse abikaasale, kinkelepingu puhul jätab omanik endale õiguse surmani sees elada, ka kohus võib ühise pärandi või ühise omandi jagamisel seada kasutusvalduse osade väärtuste võrdsustamiseks jne)
Riigi omandis olevale varale võib vastavalt RVS § 19 seada kasutusvaldust riivara valitseja või selle poolt volitatud asutuse otsusel avaliku enampakkumise või valikenampakkumise teel
Ilma konkursita võib seada kasutusvaldust Vabariigi Valitsuse loal
Riigile kuuluvaid eluruume kasutusvaldusesse ei saa anda
Riigile kuuluvaid kinnisasju võib koormata kuni 50 aastaks, vallasvara kuni 5 aastaks ning ruume 10 aastaks
VV otsusega võib kinnisasju koormata kasutusvaldusega ka kauemaks.
AÕS § 213 kohaselt määratakse Kasutusvaldusest tulenevad õigused ja kohustused kindlaks kasutusvalduse tekkimise aluseks oleva seaduse või tehinguga.
Kuigi võlaõiguskokkuleppe ei ole kohustuslik, saab sellega poolte kohustusi täpsustada
Kasutusvalduse seadmisel tuleks kokku leppida kuidas toimub loodusvarade majandamine , kas kasutusvaldus on tasuline, kes omandab ülemäärase vilja (tuulemurd), asja parandamiseks kasutusvaldaja poolt tehtud kulutuste hüvitamise korraldus, omaniku õigused jm.
kolmandate isikute suhtes kohustuslik üksnes asjaõiguskokkuleppes ja kinnistusraamatus märgitud sisu
Kasutusvaldaja õigused ja kohustused
Kasutusvaldajal on õigus vallata ja kasutada kasutusvalduses olevat kinnisasja ja omandama selle vilju.
Kasutusvaldaja võib seadusega sätestatud korras kasutada maavarasid , samuti metsa kinnisasja korrapäraseks majandamiseks vajalikul määral (AÕS 218)
§ Kasutusvaldaja on kohustatud säilitama asja senise majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult. Ta ei või asja oluliselt muuta ega ümber kujundada.
Kasutusvaldajal puudub asja käsutamisõigus (ei saa asja koormata asjaõigustega)
Kasutusvaldajal saab õiguste kaitseks kasutada valduse kaitse sätteid (AÕS § 43-50), ka asja omaniku suhtes (saab kohaldada AÕS § 184 ja 184´)
Asja korrashoiu kohustus (AÕS § 219)
Kasutusvaldaja on kohustatud kasutusvalduses olevat asja omal kulul korras hoidma ja asja tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ning uuendusi tegema.
Kasutusvaldaja ei vastuta asja muutumise ja väärtuse vähenemise eest, mis kaasneb kasutusvalduse korrapärase teostamisega.
§ 220. Kasutusvaldaja teatamiskohustus

Kui kasutusvalduses olevat asja kahjustatakse või selle alalhoiuks on vaja teha parandusi või uuendusi, mis ületavad tavalise korrashoiu, on kasutusvaldaja kohustatud sellest omanikule viivitamata teatama.

Kui kolmas isik teatab oma õigusest kasutusvalduses olevale asjale, on kasutusvaldaja kohustatud sellest omanikule teatama.
§ 221. Kinnisasja päraldiste käsutamine
(1) Kasutusvaldajal on õigus käsutada kinnisasja päraldisi.
(2) Kasutusvaldaja on kohustatud kinnisasja korrapärasest majandamisest tingitud päraldiste vähenemise või eraldamise korral asendama need asjad uutega. Päraldisi asendavad asjad lähevad kinnisasja omaniku omandisse. Kui päraldised ei kuulunud kinnisasja omanikule, lähevad asjad, millega päraldised asendatakse, seniste päraldiste omaniku omandisse.
§ 223. Kasutusvaldaja maksekohustus ja koormatised
(1) Kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid tasub ning koormatised, majandamis- ja muud kulud kannab kasutusvaldaja vastavalt oma õiguste kestusele.
(2) Kui maksud, koormatised või kulutused on sisse nõutud omanikult, on kasutusvaldaja kohustatud talle need samas ulatuses hüvitama.
Asja omanikul on õigus nõuda kasutusvaldajalt tagatist, kui kasutusvaldaja tegevusest ilmneb omaniku õiguste olulise rikkumise oht.
Kasutusvalduse seadmine
Kasutusvalduse tekkimiseks on vaja notariaalselt tõestatud asjaõiguskokkulepet ja kinnistusraamatukannet.
Omanik võib kasutusvalduse seada ka enda kasuks. Sel juhul asendab asjaõiguskokkulepet omaniku ühepoolne materiaalõiguslik tahteavaldus
asjaõiguskokkulepe võib olla ka tingimuslik, kui see ei ole vastuolus seaduse, heade kommete või tavaga.
Vastava kande tegemiseks kinnisusraamatusse on vaja lisaks asjaõiguskokkuleppele ka menetlusõigusliku kinnistamisavaldust (peab olema notariaalselt kinnitatud)
AÕS § 56 lg 3 alusel on võimalik ka kasutusvalduse heausklik omandamine – kui kinnisasja omanikuna sissekantud isikul ei olnud tegelikult õigust kinnisasja käsutamiseks
Kasutusvalduse lõppemine
Kasutusvaldus lõpeb reeglina kas kasutusvaldaja surmaga või lõppemisega. Lõppemine võib olla seotud mõne muu sündmuse või määratud tähtpäeva saabumisega. (kasutusvaldaja surma korral vajalik teha koormatud kinnisasja omanikul avaldus registrile kasutusvalduse kustutamiseks)
Juriidilise isiku kasutusvaldus lõpeb igal juhul 100 aasta möödumisel
Võib lõppeda ka kasutusvaldaja ja omaniku kokkuleppel (AÕS § 212)
Kasutusvaldajal on õigus nõuda kasutusvalduse lõpetamist tingimusel, et ta hüvitab kinnisasja omanikule kasutusvalduse lõppemise tõttu tekkiva kahju.
Kasutusvaldaja peab kasutusvalduse lõpetamise soovist teatama kinnisasja omanikule kuus kuud ette.
Kinnisasja omanik võib nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui:

kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse;

tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust;

kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist (§ 224).
Kõigil lõpetamise juhtudel lõpeb kasutusvaldus üldises korras, st vastava tahteavaldusega, milleks on õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avalduse esitamine ja kinnistusraamatukande tegemine.
ISIKLIK KASUTUSÕIGUS
Mõiste- Isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile
Isiklik kasutusõigus on kinnisasja koormatis.
Isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigusi, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile.
Isikliku kasutusõiguse sisuks ei saa olla kohustus mingiks positiivseks teoks
Erinevus kasutusvaldusest:
määratletakse kindel kinnisasja kasutusviis või kasutusotstarve ( objektiks saab olla vaid kinnisasi)
kasutaja ei omanda kinnisasja kasutamisest saadavaid vilju
§ 226. Isikliku kasutusõiguse üleandmine

Isikliku kasutusõiguse võib kinnisasja omaniku nõusolekul teisele isikule üle anda, muutmata seejuures isikliku kasutusõiguse kestust. Isikliku kasutusõiguse omandaja ja esialgne omaja vastutavad kinnisasja omaniku ees isiklikust kasutusõigusest tekkivate kohustuste täitmise eest solidaarselt.

Kui isikliku kasutusõiguse esemeks on tehnovõrk või - rajatis , ei ole isikliku kasutusõiguse üleandmiseks või koormamiseks kinnisasja omaniku nõusolek vajalik.
Isiklik kasutusõigus elamule (AÕS § 227)
Isikul, kelle kasuks on see seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa.
Kui kasutusõigus on antud mitmele isikule ühiselt nende elueaks , kestab see seni, kuni kasvõi üks neist isikutest on veel elus
Isik võib elamusse majutada oma perekonnaliikmeid, samuti isikuid, keda on vaja tema eest hoolitsemiseks (sarnaselt võlaõigusliku üüriga)
Kui kasutusõigus on antud elamu osale, võib õigustatud isik kasutada ka elanikele ühiseks kasutamiseks määratud ruume, sisustust ja seadmeid.
Isikliku kasutusõiguse tekkimine, lõppemine ja sisu reguleeritud reaalservituudi sätetega