Lepingu areng ja liigid. (0)

Lepingute areng ja liigid.
Leping on teatav suhe inimeste vahel, mille alusel neil tekivad vastastikused õigused ja kohustused.
Üldistatult võib öelda, et leping on kokkulepe. Samas ei ole igasugune kokkulepe veel leping.
Õiguslikud tagajärjed, mis lepingutest tulenevad, võivad olla väga mitmesugused: lepingute alusel võivad üle minna asjad, kellelgi võib tekkida kohustus teha teatav töö või hoiduda millegi tegemisest. Enamasti tähendab lepingu sõlmimine mingit muutust inimese varalises sfääris. Lepingule iseloomulikult on selline muutus tavaliselt millegi vahetus: mõlemad lepingu pooled saavad teineteiselt midagi, olgu see siis asi (ese), raha või tööpanus.
Piir lepingu ja lihtsalt kokkuleppe vahel pole alati selgelt määratletav. Näiteks kokkulepe minna pärast kooli squash'i mängima ei ole veel leping, aga kui lepitakse kokku, et Kevin õpetab Taivole tund aega squash'i ning pärast õpetab Taivo talle vastutasuks tund aega ujumist, siis on ilmselt tegemist lepinguga. Mõlemal isikul on tekkinud teineteise suhtes selged kohustused. Vahet võib teha näiteks selle abil, et mitteõiguslikud kokkulepped kuuluvad moraali valdkonda ning nende rikkumisele ei järgne midagi peale kaasinimeste hukkamõistu. Lepingute täitmist võib aga nõuda kohtu kaudu. Kohtuotsuste täitmisele sunnib riik kohtutäiturite ja politsei abil. Juristid nimetavad seda riigi sunnivõimuks. Eraisikute vaheliste seaduslike lepingute täitmist tagab riik.
Kuidas on toimunud lepingute areng?
Inimene sõlmib iga päev mõne lepingu või täidab varem sõlmituid. Võib öelda, et leping on õiguslikest nähtustest üks universaalsemaid. Isegi üks populaarsemaid riigiteooriaid väidab, et riigi aluseks on ühiskondlik leping - inimeste kokkulepe hakata elama teataval viisil.
Algsed lepingud ürgühiskonnas olid ilmselt mitmesugused vahetuslepingud. Umbes nii, et üks kütt andis teisele mammutikihva ja too talle omakorda kivikirve. Tõenäoliselt sõlmiti need lepingud vahetult asjade üleandmisega ning selliseid kokkuleppeid, mille täitmine pidanuks toimuma alles kunagi tulevikus, ei tuntud.
Kui ühiskonnas tekkis kohtumõistmine, hakkasid kohtud lisaks valitsejate käskudele ja seadustele tunnustama ka inimeste omavahelisi kokkuleppeid. Kui lepingut ei täidetud, võis inimene pöörduda kohtu poole, oli selleks siis valitseja, hõimupealik või vanematekogu , ning kohus käskis nüüd juba karistuse ähvardusel leping täita. Tekkis põhimõte pacta sunt servanda (lepinguid peab täitma), mida arvestatakse tänapäevalgi. Algselt oli lepingu täitmine väga tugevalt seotud moraali ja usuga. Kokkulepped kinnitati mõne jumaluse nimel. Lubaduste täitmine oli auasi ning kokkulepete rikkumises nähti ühtlasi ka jumaliku korra rikkumist.
Pärast seda, kui antiikajal leiutati raha, on üha enam lepinguid muutunud vahetuslepingutest rahalisteks. Tekkisid kaupmehed, juristi vaatenurgast professionaalsed lepingusõlmijad ja lepingud muutusid järjest keerulisemaks.
Eestis tootsid veel paarsada aastat tagasi inimesed enamiku vajaminevast oma taludes ja majapidamistes ning lepinguid sõlmiti harva. Tänapäeva rahamajanduse tingimustes saab inimene oma töö eest raha ning kõigi teiste hüvede saamine on juba seotud selle raha eest mitmesuguste lepingute sõlmimisega.
Lepinguõiguse põhimõtted
Lepingute juures on kõige tuntum lepinguvabaduse põhimõte. See tähendab, et inimesed võivad ise otsustada, kas nad tahavad mõnda lepingut sõlmida või mitte. Lepinguvabadus tähendab ka seda, et lepingu pooled võivad ise määrata omavahelise lepingu tingimused. Samuti on pooltel täielik õigus omavahelist lepingut hiljem muuta või see tühistada. Kolmandatel isikutel ei ole kahe poole lepingu kohta õigust midagi öelda, ainult kohus võib lepingu rikkumise korral nõuda selle täitmist. Selline lepinguvabaduse põhimõte tuleneb otseselt inimese vabadusest. Kui inimene on vaba, siis võib ta ise otsustada, kellega ja millistel tingimustel ta mingeid kokkuleppeid sõlmib või sõlmimata jätab. Nii on Kevinil täielik vabadus valida, millisesse kohvikusse ta sööma läheb, mida ostab ja kui palju ta on nõus selle eest maksma. Mingi väline sund siin võimalik ei ole.
Teine oluline lepinguõiguse põhimõte on juba mainitud pacta sunt servanda - printsiip, mille kohaselt õiguspäraselt sõlmitud lepingud on täitmiseks kohustuslikud. Neid tagab riigi sunnijõud.
Käesoleval sajandil on aga lepinguvabaduse põhimõtet hakatud piirama. Põhjuseks on see, et tihti ei ole lepingu sõlmijad võrdses seisus. Õiglane on riiklikult kaitsta nõrgemat lepingu poolt, kelleks on nn lihtne inimene, mees tänavalt. Näiteks panga klient ei saa kuidagi pidada pangaga läbirääkimisi lepingu tingimuste üle nagu võrdne võrdsega ning pangaametnikel pole selleks aegagi. Samas peavad aga kõik oma raha-asjade korraldamiseks pankade teenuseid kasutama. Seepärast kasutatakse tänapäeval üha rohkem tüüptingimustel sõlmitavaid tüüplepinguid. Nende suhtes on riik kehtestanud oma reeglid ja piirangud. Selliseid tüüplepinguid ehk tarbijalepinguid käsitletakse käesoleva raamatu tarbijakaitse osas. Lisaks tarbijalepingutele on enamikus arenenud riikides inimeste põhivajaduste kaitseks üsna täpselt ja rangelt reguleeritud näiteks töö- ja üürilepingute tingimusi. Nii on seadusega määratud maksimaalne tööaeg, miinimumpalk , töölepingu lõpetamisest etteteatamine jne. Nende tingimuste osas kehtib poolte lepinguvabadus ainult seadusega ettenähtud piirides. Samal ajal valitseb äriõiguses suures osas endiselt lepinguvabaduse põhimõte. Firmad võivad omavahel lepinguid sõlmida, nii nagu nad paremaks peavad.
Lepingu sõlmimine
Nagu öeldud, on leping kokkulepe mis toob kaasa õiguslikke tagajärgi. Selliseid tagajärgi toob aga kaasa ainult sõlmitud ja kehtiv leping. Kavatsusest leping sõlmida veel kohustusi ei teki. Kui aga leping on sõlmitud, tekivad mõlemal poolel teatavad kohustused, mille täitmist võib kohtu kaudu nõuda. Kui teine pool lepingut ei täida, võib saada kahjutasu. Sellepärast on väga oluline teada, millal loetakse leping sõlmituks.
Lepingud sõlmitakse leping pakkumise ja nõusoleku abil. Õigusteadlased kasutavad nende kohta ladina keelest pärinevaid mõisteid ofert ja aktsept.
Leping sõlmitakse nii, et üks isik teeb pakkumise sõlmida leping teatavatel tingimustel ning teine vastab talle, teatades, et on nõus nendel tingimustel lepingut sõlmima. Pärast võivad nad oma kokkuleppe ka kirja panna või asuda seda kohe täitma. See ei muuda aga enam fakti, et leping on sõlmitud.
Lepingu sõlmimiseks tehtav pakkumine peab olema piisavalt konkreetne ja ei tohi olla tingimuslik . Näiteks lause: "Müüks mõne hilbu maha, et peo jaoks raha saada," ei ole pakkumine, sest see ei ole piisavalt konkreetne. Küll aga on selge pakkumine lause: "Ma tahan müüa sulle selle särgi 200 krooni eest."
Juriidiliselt on pakkumise ja nõusoleku sisuks isikute tahteavaldus. Lepingu sõlmijad kinnitavad oma selget ja kindlat tahet nimetatud tingimustel leping sõlmida. Teise poole seisukohalt on oluline pakkumise siduvus . Kui isik on teinud teisele ettepaneku sõlmida leping mingitel kindlatel tingimustel, siis on ta sellega seotud ja ei või enam loobuda . Vaieldavatel juhtudel otsustab kohus, kas pakkumisele vastamisega sai leping sõlmitud või mitte.
Reklaami ei peeta pakkumiseks, sest ta ei ole suunatud konkreetsele inimesele. Seepärast ei saa nõuda reklaami alusel ülisoodsa lepingu sõlmimist. Eksitava reklaami piiramine on tarbijakaitse ülesanne.
Kui äripartnerid peavad läbirääkimisi ja kirjutavad seejärel lepingule alla, siis on lepingu teooria kohaselt kõik selge. Mida aga arvata olukorrast, kus pakkumine ja nõusolek tuleks välja lugeda inimeste tegudest? Näiteks vaidlevad õigusteadlased, kuidas käib lepingu sõlmimine kaupluses . Kas kauba riiulile paigutamine on pakkumine ja selle ostukorvi asetamine nõusolek? Või on pakkumine see, kui ostja võtab kauba riiulilt ning leping sõlmitakse alles siis, kui poemüüja raha vastu võtab? Selline juhtum tundub võib-olla liiga tavaline, aga lepingu sõlmimise hetke tuvastamine on väga oluline. Tavaliselt läheb just sel hetkel teisele poolele üle asja juhusliku hävinemise risk.
Siinjuures on oluline märkida, et lepingu sõlmimiseks ei pea sugugi kahekesi koos istuma või ühes ruumis viibima. Tänapäeval võib lepingu sõlmida kirja ja faksi või e-posti teel. Ka siin on võimalikud vaidlused, millal on leping sõlmitud ja millega on seda hiljem võimalik tõestada.
Samuti ei pea lepingut sõlmima ise, vaid selleks võib kasutada esindajat. Kui esindaja võtab mõne kohustuse (näiteks kirjutab alla lepingule), siis peab lepingu täitma see isik, kes talle esindusõiguse andis. Kui aga selgub , et esindusõigust ei olnud, loetakse leping tühiseks.
Lepingu tingimused
Eritüüpi lepingutes võivad need kohustuslikud tingimused olla väga erinevad. Näiteks kaupade müügi puhul on kindlasti oluline nende kogus (üks tükk, kaks kasti jne). Enamasti peetakse oluliseks ka objekti kvaliteeti. Eeldatavasti peavad asjal olema vähemalt need omadused, mis selliste asjade puhul on tavalised - näiteks puuviljad peavad olema värsked, auto peab olema sõidukorras. Millised tingimused on olulised, tuleneb konkreetse lepingu iseloomust. Neid tingimusi loetakse kohustuslikeks. Kui nendes pole kokku lepitud, on tegemist läbirääkimistega, mitte lepinguga.
Lisaks kohustuslikele tingimustele võivad lepingu pooled kokku leppida veel paljudes muudes asjaoludes. Need ei ole küll lepingu suhtes olemuslikud, kuid kui nendes on kokku lepitud, siis tuleb ka neid täita. Majanduses sõlmitavad lepingud on tihti kümneid lehekülgi pikad just seetõttu, et pooled tahavad väga täpselt määratleda mitmesugused just selle konkreetse lepingu jaoks nende arvates vajalikud tingimused. Need võivad olla näiteks maksmisviis, vaidluste lahendamise kord või garantiiremondi tingimused.
Tavaliselt, eriti ärielus, eelneb lepingute sõlmimisele ehk nende vormistamisele keeruline läbirääkimiste protsess. Selle käigus lepivad pooled ükshaaval kokku kõigis lepingu tingimustes.
Läbirääkimisteks on väga erinevaid taktikaid ning paljudes ülikoolides õpetatakse juristidele eraldi läbirääkimiste kunsti kui olulist õppeainet. Kui läbirääkimised on olnud edukad , tuleks nende lõpptulemusena valminud õiguslik kokkuleppe kohe ka kirja panna, sest muidu võib hiljem selguda, et teine pool on meelt muutnud ning temalt lepingu täitmist nõudes ei olegi millelegi toetuda.
Lepingu vorm
Nagu juba selgunud , ei ole leping alati mingi paber ning enamik lepinguid sõlmitakse suuliselt. Eestis (ja kogu maailmas) kehtiva lepinguvabaduse üks osa on ka lepingu vormi vabadus. See tähendab, et pooled võivad lepingu sõlmida mistahes kujul. Samuti võib kokku leppida, et leping sõlmitakse mingis kindlas vormis - näiteks kirjalikult. Kui lepitakse kokku õiguslike tähendusega tegudes, mida tehakse alles kunagi hiljem, siis on igal juhul soovitatav vormistada kirjalik leping. Hiljem võib olla raske tõendada, et selline leping üldse sõlmiti.
Seega võib leping võib olla kas suuline või kirjalik. Kui lepingu olulistes tingimustes on teataval viisil kokku lepitud, siis võib sellist lepingut muuta vaid samas või rangemas vormis. Seda on argielus päris oluline teada. Tihti tuleb ette juhtumeid, kus pooled on oma kirjalikku lepingut hiljem suuliselt muutnud, pärast aga tülli läinud ja pidanud ikkagi oma suhteid kirjaliku lepingu järgi lahendama .
Kirjaliku lepingu erivorm on notariaalne leping. Sellisele lepingule kirjutab lisaks pooltele alla ka notar . Notar on eriline sõltumatu ametnik , kelle ülesandeks on tagada tehingute ja muude õigusdokumentide (näiteks volikirjade) seaduslikkus ja õigsus. Notar kontrollib tehingu tegijate isikusamasust ( passi ), nende volitusi, tehingu sisu ja muid asjaolusid ning kinnitab seejärel lepingu (või õigusdokumendi) oma pitsati ja allkirjaga. Notariaalse dokumendi korral võib selle õigsust eeldada. See kergendab üksteisele tundmatute äripartnerite ja ka ametnike tööd, kes ei pea enam iga asjaolu üle kontrollima, vaid võivad toetuda notari allkirjale.
Paljudele tehingutele on seadusega ette nähtud kindel vorm. Nii näiteks peab kinnisasjade (maatükid koos majadega) ostu-müügi leping ja asjaõigusleping olema notariaalne, laenu-, üüri- ja rendilepingud aga peavad olema kirjalikud. Siin tähendab lepinguvabadus seda, et pooled võivad kokku leppida tehingu rangemas vormis, näiteks sõlmida notariaalse jalgratta müügi lepingu. Kui lepingu kohustuslikku vormi ei järgita, on leping õigustühine.
Kui aga inimene tahab kohtus väita, et ta ei pea lepingut täitma, sest tegemist on eksimuse, pettuse, sunni või raskete asjaolude kokkulangemisega, peab ta neid väiteid ka tõendama, ei piisa sellest, kui ta lihtsalt ütleb, et teda peteti või et ta eksis.

Lepingute liigid

Nagu juba öeldud, võivad lepingu pooled lepingu tingimustes üsna vabalt kokku leppida. Ühes lepingus võib olla mitme eri liiki lepingu tunnuseid. Õiguse arengus on aga hakatud eristama mõningaid kindlaid lepingutüüpe ning osasid neist on ka seadustega reguleeritud. Alljärnevalt kirjeldatakse lühidalt põhilisi lepingutüüpe. (Töölepingust ja tööettevõtulepingust räägitakse õpiku tööõiguse osas.)
Müügileping
Ostja kohuseks on anda raha, müüja kohuseks on anda asi. Müügileping on kõige tavalisem leping, mida inimesed poes olles lausa järjekorras sõlmivad ja samas ka kohe täidavad. Selliste nn tarbijalepingute puhul on klassikalisest lepinguõiguse teooriast olulisem moodne tarbijakaitseõigus. Samas võivad näiteks tervete tehaste, laevade või kinnisasjade müügilepingud olla vägagi keerulised ning nende koostamine nõuab juristidelt palju tööd.
Vahetusleping
Vahetuslepingu puhul vahetatakse üks vara teise vastu. Jaan annab Jürile oma vana jalgratta, Jüri aga Jaanile rulluisud. Vahetuslepingut võib pidada müügilepingu alaliigiks. Kumbagi lepingupoolt vaadeldakse tema poolt lubatud asja suhtes müüjana ja talle lubatud asja suhtes ostjana. Kaubanduses kasutatakse mõistet bartertehing, mis tähendab üldiselt samuti vahetuslepingut.
Kinkeleping
Kinkelepingu alusel annab üks isik talle kuuluva vara teise isiku omandisse. Leping loetakse sõlmituks, kui saaja on kingiga nõus ning võtab asja vastu. Teatavatel juhtudel võib müüja vastutada kingitud asja puuduste eest, eriti kui nende puuduste tõttu tekkis kellelegi kahju.
Rendileping
Rendilepingu kohaselt annab üks isik teisele kasutada mingi vara või asja, teine kohustub talle aga selle eest maksma. Kõige tavalisem on ruumide rendileping. Üürilepingust erineb rendileping selle poolest, et rendilepingu objektiks on mitteeluruum - st mingi äri- või tootmispind.
Rendilepingu alaliigiks on tänapäeval populaarne liisingleping. Liisingut kasutatakse siis, kui üks isik tahaks oma vara maha müüa, teisel oleks seda vaja, kuid tal ei ole kogusummat kusagilt võtta. Näiteks tahab firma alustada tootmist, aga tal ei ole masinate ostmiseks raha. Siis astub vahele kolmas isik, tavaliselt pank või selle tütarfirma, kes ostab vara ära ja annab selle ise rendile. Eristatakse kasutusliisingut ehk kasutusrenti ja kapitaliliisingut ehk kapitalirenti. Esimesel juhul peab vara pärast liisinguperioodi lõppu tagastama, teisel juhul aga saab aga rentnik selle endale. Siis on ka liisingumakse loomulikult kõrgem.
Laenuleping
Laenuandja kohustub andma laenaja omandisse raha või asjad, laenaja aga kohustub need hiljem tagastama, tavaliselt koos teatava lisatasuga. Laenuleping on väga sagedane igapäevases majanduskäibes. Nii saavad oma tegevuses rahalisi vahendeid kasutada ka need, kellel hetkel niipalju kapitali ei jätku. Laenuleping erineb rendilepingust selle poolest, et tagastama ei pea sama asja, vaid sama liiki asjad.
Veoleping
Veolepingu alusel kohustub üks isik kedagi või midagi vedama. Ka tavalise bussi - või taksosõidu aluseks on veoleping, kuid majanduses on veelgi olulised mitmesugused rahvusvahelised ja riigisisesed kaubaveod. Eristatakse mere-, maismaa-, raudtee- ja õhuvedusid ning kompleksvedusid, kus kasutatakse mitut transpordiliiki. Sealjuures tuleb arvestada riski üleminekut, vedaja vastutust, kindlustust, kauba kätte-, edasi- ja üleandmist ja paljusid muid asjaolusid, mistõttu veolepingud võivad olla väga keerulised.
Kindlustusleping
Kindlustuslepingu kohaselt teeb isik kindlustusmakseid kindlustusfirmale, kes kohustub õnnetusjuhtumi korral maksma lepingus määratud kindlustussumma või parandama ja taastama hävinud vara omal kulul. Eristatakse vabatahtlikku ja sundkindlustust. Esimene on vabatahtlik, teise tegemist nõuab seadus. Näiteks autode puhul kehtib sundkindlustus, sest autoõnnetusi juhtub väga tihti ning riik on huvitatud kahju kiirest hüvitamisest. Kui teisi eelmainitud lepinguid võib sõlmida praktiliselt igaüks, siis kindlustuslepingute sõlmimise õigus on ainult litsentseeritud kindlustusfirmadel, kelle suhtes riik on kehtestanud väga ranged nõuded.

Korteri üürimine -üürileping

Kõigil inimestel on vaja kuskil elada. Eriti kehtib see meie suhteliselt karmis kliimas. Eestis reguleerib praegu elamispinna üürimist elamuseadus . Elamuseaduse keskne mõiste on eluruum . Seaduse kohaselt on eluruum elamiseks mõeldud omaette maja või korter . Valitsus on kehtestanud elamiseks kasutatavatele eluruumidele kindlad nõuded ning eluruumide üle peetakse arvestust .
Eluruumide kasutamise õiguslikuks aluseks võib olla
1) omand eluruumile;
2) liikmeksolek elamu- või korteriühistus;
3) üürileping.
Parim oleks muidugi omada ise korterit või maja, kuid noored enamasti ei saa seda endale veel lubada ja peavad endale üürima elamispinna. Kui välja arvata suulised pisitehingud, siis on üürileping üks kõige olulisemaid lepinguliike, millest pidevalt sõltub paljude inimeste igapäevaelu.
Üürilepingu olulisuse tõttu on riik esitanud sellele elamuseaduses kindlad nõuded. Samasugused põhjalikud seadused reguleerivad üürileandja ja üürniku suhteid ka paljudes teistes maades.
Üürilepingut saab sõlmida omaette elamu, korteri või muu omaette eluruumi kohta. Üürilepingut ei tohi sõlmida läbikäidava toa, kütmisvõimaluseta toa, esiku , köögi või muu abiruumi üürimiseks.
Üürileping on omapärane leping veel selle poolest, et elamuseaduse kohaselt tekivad lepingu alusel õigused ka neil isikutel, kes ei ole üldse lepingu poolteks , kes ei ole lepingule alla kirjutanud ja pole seda võib-olla näinudki. Nendeks isikuteks on üürniku perekonnaliikmed - abikaasa, alaealised lapsed ja vanemad. Nemad lepingu sõlmimisest osa ei võta, ent nad saavad lepingu sõlmimisega samasugused õigused ja kohustused nagu lepingu sõlmija. Sealjuures on ka endisel perekonnaliikmel samad õigused, mis lepingu sõlminud isikul. Seega võib endine abikaasa pärast abielulahutust ühises üürikorteris edasi elada ja kellelgi ei ole õigust teda sealt välja tõsta. Iseasi muidugi, kuidas tülli läinud inimesed suudavad ühe katuse all elada.
Tihti aetakse üürileping segamini rendilepinguga. Vahe on aga selles, et rendileping sõlmitakse mitteeluruumide kohta, st enamasti ärilisel eesmärgil. Seepärast kaitseb rendiseadus rentniku huve palju vähem kui elamuseadus üürniku omi.
Üürniku ja üürileandja kohustused
Üürileping peab seaduse kohaselt olema kirjalik. Tavaliselt märgitakse lepingusse ka tähtaeg, aga kui seda tehtud ei ole, siis loetakse leping sõlmituks viieks aastaks. Kuna üürisuhe annab seaduse järgi üürnikule palju õigusi ning ka maksuamet tahab üürisummalt makse saada, siis püüavad korterite omanikud jätta lepingu kirjalikult vormistamata. Kui vähegi võimalik, tuleks hilisemate arusaamatuste vältimiseks ikkagi kirjalik leping sõlmida.
Kõige olulisem üürilepingu tingimus üürnikule on muidugi üür. Üüri suurust piirab ainult üürileandja fantaasia , sellepärast ei maksa küsitud hinnast kohe ehmuda. Läbirääkimistel õnnestub üüri tihti märgatavalt alla kaubelda . Ajalehekuulutustest jääb sageli mulje, et üürid on hiigelsuured, tegelikult maksab enamik üürnikke siiski väiksemat üüri kui lehekuulutustes kirjas.
Üüri määramisel tuleks kokku leppida, kas see hõlmab kõiki makseid, või peab üürnik veel maksma eraldi nn kommunaalteenuste (vesi, kanalisatsioon , elekter, telefon, gaas jne) eest. Tegelikult tasutakse kõiki selliseid kommunaalmakseid eraldi lepingute järgi, mida majaomanikud sõlmivad vastavate tarnijatega. Seaduse kohaselt peavad üürnikud tasuma oma kasutatavale pinnale vastava osa neist maksetest. Tavaliselt lepitakse kokku, et üüriga ei ole kaetud elekter, telefon ja gaas, veemõõtjatega korterites ka vesi, sest pahatahtlik üürnik võib kasutada neid isegi suurema raha eest, kui üürileandja saab üüri. Üüri võib suurendada ainult üks kord 12 kuu jooksul ja sedagi ainult siis, kui on tõusnud üüri mõjutavad muud hinnad. Kui üürileandja tõstab üüri põhjendamatult, siis võib üürnik kaevata ta kohtusse ja kohus võib üüri tõstmise tühistada. Samuti võib üürnik nõuda üüri vähendamist, kui eluruumi seisund halveneb (näiteks veeavarii tagajärjel).
Pikemaajalistes üürilepingutes on oluline remondikohustus. Poolte kohustused remondi osas tuleks võimalikult täpselt kirja panna. Tihti tekitab vaidlusi küsimus, kes peab vahetama katkise WC-poti või parandama läbijooksvat katust. Seaduses on selline remondikohustus üürileandjal ja üürnik võib tehtud remondi maksumuse üürisummast maha arvata. Tegelikus elus aga remondivad üürnikud kortereid enamasti ise, ootamata ära, kas üldse ja millal üürileandja hakkab remonti tegema.
Üürikorteris võivad elada lisaks üürnikule veel ka teised inimesed. Nagu juba öeldud, on üürniku pereliikmetel üürnikuga võrdsed õigused ja kohustused. Lisaks sellele võivad eluruumis elada ajutised elanikud - üürniku sõbrad ja tuttavad. Kui nad elavad seal üle 1,5 kuu järjest, on selleks vaja üürileandja nõusolekut. Teiseks võib üürnik võtta oma eluruumi elama allüürilisi, kellega sõlmitakse allüürileping. Sellelleks on igal juhul vaja üürileandja kirjalikku nõusolekut.
Üürilepingu uuendamise õigus
Üürnikule on soodne elamuseaduses sätestatud üürniku eesõigus sõlmida üürilepingu tähtaja lõppemisel uus üürileping, st sisuliselt pikendada seaduse toetusel oma üürisuhet. Seega ei ole üürileandjal õigust niisama lihtsalt võtta uut üürnikku, kes talle küll võib-olla suuremat üüri lubab.
Üürileping pikeneb automaatselt. Kui kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, siis loetakse see pikenenuks järgmiseks viieks aastaks. Sellist üürileandjale äärmiselt ebasoodsat pikenemist saab vältida siis, kui see lepingus välistada.
Üürnikul ei ole eesõigust uut üürilepingut sõlmida, kui:
- üürnik on rikkunud oma kohustusi;
- eluruumi on vaja üürileandjale või tema perekonnaliikmele;
- üürileping oli sõlmitud üheks aastaks koos kohustusega vabastada see pärast tähtaja möödumist.
Seega võib kokkuvõtvalt öelda, et üürnikule on kõige kasulikum tähtajata ja üldine kirjalik üürileping, mis annab täieliku seaduse kaitse. Üürileandjale on aga kõige kasulikum lühiajaline (kuni üks aasta) üürileping koos üürniku kohustusega vabastada eluruum pärast lepingu lõppemist. See võimaldab üürileandjal üürileping lõpetada ja sõlmida uus leping mõne teisega , kes on nõus rohkem üüri maksma.
Üürilepingu lõppemine
Üürileping võib lõppeda kas poolte kokkuleppel või ühe poole nõudmisel ning lõppemine võib olla kas ennetähtaegne või tähtaegne. Tähtaegse lepingu lõppemisega on asi lihtne. Märgitud tähtajal kolib üürnik korterist välja ja üürileandja võib teha sellega, mida tahab: anda uuesti üürile, müüa korter maha või hakata seal ise elama. Loomulikult võib ta jätkata üürilepingut ka senise üürnikuga, kellel on selleks teatavatel tingimustel lausa eesõigus. Üürilepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel peab olema üürniku perekonnaliikmete kirjalik nõusolek.
Elukoha vahetamine ei ole kerge ning tihti ei soovi üürnikud oma senisest elukohast välja kolida ja pooled ei jõua kokkuleppele. Mis siis saab? Nagu juba öeldud, kaitseb elamuseadus eeskätt üürnikku. Inimest saab korterist välja tõsta ainult kohtuotsuse alusel. Ei loe isegi see, et lepingu tähtaeg on lõppenud või üür maksmata , ikka peab kõik käima kohtu kaudu. Kui üürileandja hakkab ise üürniku asju korterist välja tõstma, lukke vahetama jne, siis võib hoopis teda ennast kohtusse kaevata.
Ennetähtaegne lõpetamine võib toimuda nii üürniku kui ka üürileandja algatusel.
Üürnikul on üürilepingu lõpetamine lihtne, ta peab lihtsalt kolm kuud ette teatama ning siis lõpeb leping ja ühtlasi ka üürisuhe. Üürileping loetakse lõppenuks ka juhul, kui üürnik asub elama teise elukohta. See tähendab, et kui te leiate soodsama korteri, siis võite lihtsalt senisele korteriperemehele midagi teatamata uude kohta kolida ja sellega teie leping lõpebki.
Üürileandjal on enne tähtaega (ning samuti tähtajal, nagu nägime) üürilepingut lõpetada palju keerulisem. Põhimõtteliselt saab ta teha seda ainult kolmel juhul:
- kui üürnik on jätnud kolm kuud üüri maksmata;
- kui üürnik on võtnud ilma loata elama allüürilise (või ka näiteks korteri edasi üürinud);
- kui üürnik rikub või lõhub elu- ja abiruume.
Kui üürnikud vabatahtlikult ei lahku, siis peab üürileandja pöörduma kohtusse, kes otsustab üürnike väljatõstmise. Kohtuprotsess võib kesta üsna kaua ja olla väga tülikas.

Kahju hüvitamine

Enamasti tekivad inimeste varalised kohustused lepingutest. Lepingu üks pool kohustub tavaliselt andma teisele poolele vara või osutama teenuseid ning teine pool kohustub selle eest tasuma. Näiteks kui Ants ostab poest mingit kaupa või laseb oma autot remontida, siis on tegemist tüüpiliste lepingutega. Antsul tekib omakorda kohustus tasuda saadud hüvede eest. Teinekord tekivad varalised kohustused aga ilma lepinguta. Põhjuseks on õiguse üldpõhimõte, mille kohaselt kellelgi pole õigust mingeid varalisi hüvesid saada ilma õigusliku aluseta ning igaüks peab hüvitama tekitatud kahju. Vargal tekib kohustus hüvitada varastatud asjade väärtus, kuigi tal oma ohvriga lepingut ei ole. Samasugune kohustus võib tekkida ka tegudest, mis ei ole küll kuriteod, kuid millega üks inimene põhjustab teisele kahju. Näiteks autojuht , kes sõidab otsa teisele autole või matkasell, kes süütab hooletusest võõra metsa, peavad tekkinud kahju korvama. Taolisi juhtumeid tuleb elus palju ette.
Tihti kindlustavad inimesed oma vara või tervise kahju vastu. Sellisel juhul korvab kahju kindlustusselts, kes võib makstud raha omakorda kahju tekitajalt sisse nõuda. Kui kahju tekitavad mitu inimest ühiselt, siis peavad nad selle eest maksma kas võrdselt või siis vastavalt oma süü ulatusele.
Kui kahju põhjustab töötaja oma tööülesandeid täites, siis peab selle eest maksma tööandja.
Kahju võib olla tekkinud inimese tervisele ja varale. Mõlema kahju puhul peab selle hüvitama. Eestis inimestele tervisehäirete tekitamise eest ei maksta suuri summasid niisama, küll aga hüvitatakse kõik ravimise ja tervise taastamisega seotud kulud. Kui terviserike on püsiv, peab inimesele hüvitama töövõime vähenemisega tekkinud kahju vastavalt sellele, kui palju töövõime vähenes. Surma põhjustaja peab maksma kinni matusekulud ning hüvitist neile inimestele, kes olid hukkunu ülalpidamisel. Kohus võib lisaks otsestele ravikuludele mõista vigastatutele välja hüvitise ka valu ja kannatuste põhjustamise eest.
Hüvitise väljamõistmisel võtab kohus arvesse ka kahjukannatanu enda süüd. Kui eelmises näites oleks õnnetus juhtunud selle tõttu, et tööline eiras tehases kehtestatud ohutusreegleid, siis oleks võidud jätta talle hüvitis üldse välja mõistmata või oleks vähendatud selle suurust. Alaealiste tekitatud kahju eest vastutavad nende vanemad. Sealjuures võetakse hüvitise väljamõistmisel arvesse ka alaealise vanust, teo iseloomu ja asjaolusid. Vanemad võivad tõendada, et nemad ei vastutanud kahju tekitamise ajal alaealise eest. Näiteks kui alaealine oli puhkelaagris, siis vastutab tema tegude eest puhkelaager.
Alusetu rikastumine ja säästmine
Kohustus teisele isikule midagi maksta tekib ka alusetu rikastumise korral. Kui näiteks isik teeb pangaülekande valesti ja kannab raha üle teise isiku arvele, siis on see teine isik kohustatud saadud summad tagastama. Samasugune on olukord ka siis, kui isik ekslikult arvab , et ta peab kellelegi midagi maksma, kuigi tegelikult tal sellist kohustust ei ole. Samuti peab isik hüvitama teise isiku poolt tema kasuks tehtud põhjendatud kulutused.
Klassikaline näide on siin mehest, kes lasi oma kulul ära parandada pikemal reisil viibiva naabri maja katuse, mis oli tormiga purunenud. Kui ta poleks seda teinud, oleks kogu maja sisustus vihmaga riknenud. Reisilt naasnud naaber pidi katuse parandamiseks tehtud kulutused hüvitama.
Moraalne kahju
Nagu öeldud, on õiguse üldine põhimõte see, et igaüks peab tehtud kahju hüvitama. Kahju aga ei pruugi alati olla materiaalne. Inimest on võimalik kahjustada ka tema au haavamisega ja tema kohta laimu levitamisega - nii-öelda vaimselt ehk moraalselt. Samuti on võimalik inimesele põhjustada hingelisi kannatusi. Ka selle eest näeb seadus ette rahalise hüvitise maksmise. Siinjuures tuleb aga vaadata moraalse kahju tekitamise asjaolusid. Näiteks kui Ants sõimab kaupluses Madist, siis selle eest võib Ants saada küll koolis karistada , kuid Madis temalt midagi nõuda ei saa. Kui aga Madis oleks poe omanik ja Ants süüdistaks teda muu hulgas ebakvaliteetse kauba müümises, siis oleks küll põhjust Antsult hüvitist nõuda. Moraalne kahju sõltub alati konkreetsetest asjaoludest - mis on ühele inimesele mingis olukorras väga ebameeldiv, seda ei pane teine inimene tähelegi. Lõplik sõna jääb kohtule, kes peab määrama, kas ja kui palju inimene moraalse kahju eest hüvitist väärib. See on tekitanud mitmeid naljakaid olukordi , kus kohtud pöörduvad näiteks keeleteadlaste poole, et välja selgitada, kui solvav ikkagi üks või teine väljend on.
Koostas E.Teder oktoober 2006
Kasutatud kirjandus:
A.Adamson jt valikaine õpik gümnaasiumile “Inimene ja Õigus”