Rooma eraõiguse alusedKaasuse lahendamine
VõlaõigusJuhendaja mag. Siim Kuusik
SisukordSisukord 2
1 Kaasuse tekst 3
2 Kaasuse loomus 3
3 Kaasuse lahendus variant a puhul Rooma õiguse järgi 4
3.1 Millised nõuded on Erosel
Daphne vastu? 5
3.2 Millised nõuded on Erosel Felixi vastu? 5
3.3 Järeldus 6
3.4 Millised on nõuded tänapäeval variandis a? 6
3.4.1 Õiguslik olukord üüritud asja võõrandamisel 7
3.4.2 Üüritasu muutmine 7
3.4.3 Järeldus 7
4 Kaasuse lahendus variant b puhul Rooma õiguse järgi 8
4.1 Millised on nõuded tänapäeval variandis b? 9
5 Kasutatud kirjandus 10
Kaasuse tekst
Daphne üüris ühe oma majadest Erosele kaheks aastaks. Üüri pidi Eros maksma aastas 500 sestertsi . Aasta pärast ostab Felix Daphnelt
maja. Kuidas hindaksite järgnevaid olukordi :
Felix on valmis laskma Erosel majas edasi elada, kui Eros maksab üüri 700 sestertsi.
Felix lubas Daphnele stipulatsiooniga, et lubab Erosel elada majas üürilepingu lõppemiseni. Tegelikult tõstab ta Erose peatselt majast välja.
Kaasuse loomus
Üldsõnaliselt on tegemist obligatsiooniõigusliku kaasusega.
Kaasuse lahenduses esindame kohtus hagejat Erost.
Rooma õiguses on obligatsioon õigussuhe, mille alusel üks või
rohkem isikuid on õigustatud nõudma teiselt või teistelt isikutelt
mingit sammet1
( dare – midagi andma, facere – midagi tegema,
praestare – tasuma tekitatud kahjud).2
Obligatsioonide olemus ei seisne mitte selles, et keegi mingi asja
või servituudi meie omaks teeks, vaid selles, et teine isik on
kohustatud meile midagi andma või tegema või oma kohustust täitma
(D. 44, 7, 3, pr.).
Esitame kohtusse isikulise hagi Felixi vastu Erose õiguste
kaitseks.
In personam actio est, qua agimus [quotiens] cum
aliquo, qui nobis uel ex contractu uel ex delicto obligatus
est, id est cum intendimus DARE FACERE PRAESTARE OPORTERE.
Isikuline hagi on see, mille alusel me mingi isikuga
kohtus käime; st selle isikuga, kellel on meie ees kohustus kas
lepingust või deliktist tulenevalt, st kellelt me soovime , et ta
PEAB midagi kas ANDMA, TEGEMA või
KOHUSTUST TÄITMA (G.
4, 2).
Võlaõigussuhte tekkimiseks käesolevas kaasuses on täidetud kõik
vajalikud juriidilise tehingu tingimused: asi kui res mancipi ,3
lepingu alus e. õigustehing teatava objektiivse resultaadi
saavutamiseks (sõlmides asjale omandiõiguse saamiseks ostu-müügi
lepingu), lepingupoolte nõusolek – consensus – lepingu –
contractus kui juriidilise fakti - sõlmimiseks ning ostuhinna tasumine.4
Vanimaks ja ühtlasi peamiseks verbaalseks
lepinguks Rooma õiguses oli stipulatio / stipulatsioon.
Stipulatio on suuline lubadus täita teatav kohustus.
Stipulatsiooni vormis võidi fikseerida igasuguseid poolte
kokkuleppeid. 5
Kaasuse lahendus variant a puhul Rooma õiguse järgi
Daphne on käesoleva kaasuse kontekstis isik, kes üüris ühe oma
majadest teisele isikule Erosele kasutamiseks kaheks aastaks. Aasta
hiljem, peale seda tehingut, Daphne müüs oma maja kolmandale
isikule Felixile. Rooma õiguse eraõigus nimetab sellist kolme isiku
vahelist toimingut lepingute sõlmimise protsessiks . Lepingu
sõlmimiseks teeb üks pooltest ettepaneku (propositum ehk
offert). Selle ettepaneku võib teine pool vastu võtta
( aksept ). Vastuvõtuga ongi leping üldreeglina sõlmitud.
6
500 sestertsi on käesoleva kaasuse üürilepingus Daphne ja
Erose kokkuleppel kujunenud aasta üür, mida tõenäoliselt Eros ka
maksis.
Rooma eraõiguses üürimise all mõeldi just asja kasutamist vilja
saamiseta. Poolte kohustused üürilepingu puhul olid järgmised:
- üürniku või rentniku põhikohustuseks on kasutada asja vastavalt selle kasutamise eesmärgile, tasuda kokkulepidud tähtpäevaks üüri- või rendiraha ja lepingu tähtaja lõppemisel asi korras olekus tagasi anda. Üürniku seisund on selles mõttes võrdlemisi kindlustamata, et ta, esiteks, pole valdaja vaid pidaja ja, teiseks, üürileping lõpeb üüri objekti müügi puhul ka enne lepingu tähtaja saabumist. Ka võis omanik asja lihtsalt isiklikuks kasutamiseks enne tähtaega ära võtta.
- üürile andja peamiseks kohustuseks on asja koos päraldistega kasutusse andmine ja taksituseta kasutamise võimaldamine. 7
Maja on käesoleva kaasuse lepingu kontekstis asi. Res
mancipi võidi võõrandada, s.t. omandiõigust üle anda ainult
formaalse tehingu – mancipatio – ja hiljem in iure cessio (vastandina mancipatiole peamiselt vara tasuta
üleandmiseks) teel.8
“ EMPTIO -VENDITIO” ostu-müüg leping,
millega üks pool – müüja (venditor) kohustub teisele
poolele – ostjale (emptor)andma teatava asja (merx), nii et
see jääks ostjale. 9
Millised nõuded on Erosel Daphne vastu?
Kaasusest nähtub, et Felixi ja Daphne vahel oli sõlmitud
“ LOCATIO -CONDUCTIO REI” – üürileping. Antud üürileping
oli sõlmitud kestusega 2 aastat. Üüri pidi Eros maksma aastas 500
sestertsi. Tegemist oli tähtajalise üürilepinguga, millega oli
fikseeritud täpne aastane üüritasu. Kuni aasta mõlemad osapooled
täitsid oma kohustusi vastavalt sõlmitud üürilepingu alusel.
Probleem tekkis siis, kui Daphne otsustas maja ära müüa Felixile.
Maja müümisel pidi Felix arvestama, et üüriobjekti müümisel
teisele isikule on üürileandjal kohustus tagada, et üürnik saaks
üüriobjekti kasutada ka uue omanik korral, vastasel juhul võib
üürnik tema (üürileandja) vastu nõude esitada (D. 19.2.25.1).
Millised nõuded on Erosel Felixi vastu?
Aasta pärast ostis Felix Daphelt maja, kus elas sees üürnik Eros. Kaasusest selgub, et Felixi ja Daphnelti vahel toimus
“EMPTIO-VENDITIO” ostu-müügi leping.
Võlaõigussuhte tekkimiseks käesolevas kaasuses on täidetud
vajalikud tehingu tingimused: asi kui res mancipi, lepingu
alus e. õigustehing teatava objektiivse resultaadi saavutamiseks
(sõlmides asjale omandiõiguse saamiseks ostu-müügi lepingu), lepingupoolte nõusolek – consensus.
Felix on valmis laskma Erosel majas edasi elada, kui Eros maksab üüri
700 sestertsi. Siinkohal tekib Felixil vastuolu seoses üürisumma
tõstmisega, mida sätestab alljärgnev Digesta :
„Qui fundum fruendum vel habitationem alicui locavit, si aliqua
ex causa fundum vel aedes vendat, curare debet, ut apud emptorem
quoque eadem pactione et colono frui et inquilino habitare liceat:
alioquin prohibitus is aget cum eo ex conducto.“
„Kui keegi annab kellelegi rendile farmi või elukoha ja kui ta
siis mingil põhjusel farmi/elukoha maha müüb, läheb rendileping omandajale üle. Üürnikust farmer võib pinda kasutada ja
linnaüürnik võib pinda elukohana kasutada. Vastasel juhul, kui see
on keelatud (kasutamine või elamine), võib ta üürileandja
kohtusse kaevata.“
(D. 19.2.25.1)
Järeldus
Kui Felix ostis Daphnelt maja, siis selle tehingu tulemusena võttis
ta üle vana omaniku poolt sõlmitud üürilepingu õigused ja
kohustused andud kinnisasja suhtes. Vanal majaomanikul Daphnel oli
sõlmitud minevikust Erosega tähtajaline “LOCATIO-CONDUCTIO
REI” - üürileping, kus oli fikseeritud kaks täpset
nüanssi:
- aasta üüritasu 500 sestersit;
- üürilepingu tähtaeg.
Siinkohal kehtib põhimõte – pacta sunt servana – s.t.
igasuguseid seaduspäraseid kokkuleppeid tuleb pidada /s.t täita/ 10
Lähtudes eeltoodust Felix ei saa tõsta üürisummat 500 sestersi
pealt 700 sestersi peale ja peab laskma Erosel majas edasi elada vanadel tingimustel, kuni üürilepingu lõppemiseni.
Millised on nõuded tänapäeval variandis a?
Nii tehingu aluse puudumine kui ka selle äralangemine võivad VÕS
§-de 5 ja 6 järgi õigustada põhimõttest pacta sunt servanda
mittekinnipidamist. Tehingu aluse puudumise või äralangemise
õiguslikuks tagajärjeks ei ole tavaliselt mitte lepingu lõpetamine,
vaid lepingu kohandamine tegeliku, lepingu sõlmimisel mitte teada
olnud faktilisele olukorrale, silmas pidades hea usu põhimõtet VÕS
§-de 5 ja 6 järgi, kusjuures peab siiski jälgima seadusliku ja
lepingulise riski jaotumist. Kui leping on ühe poole jaoks väga
oluline, nimelt eluruumi üüri korral, soodustab seadus selle
edasikestmist, andes võimaluse tähtajalise üürilepingu
pikendamiseks ja piirates ülesütlemisvõimalusi (vt näiteks VÕS §
327 lõige 3, § 344). Eluruumi üürilepingu korral sisaldab seadus,
tulenevalt üüri erilisest tähtsusest üürniku jaoks, ka palju
muid erisätteid.
Õiguslik olukord üüritud asja võõrandamisel
VÕS § 291 kohaselt kestab üürileping teatud tingimuste korral
edasi ka üüritud asja ostja suhtes. VÕS § 291 lõige 1 eeldab, et
üürileandja võõrandab üüritud asja pärast üürilepingu
sõlmimist kolmandale isikule. VÕS § 291 lõige 1 õiguslikuks
tagajärjeks on see, et üürilepingust tulenevad üürileandja
kohustused ja õigused lähevad üle asja omandajale. Tegu on seega
seadusest tuleneva lepingu üleminekuga. Seega ei saa üürnik mitte
ainult uut võlausaldajat, vaid ka uue võlgniku.
Üüritasu muutmine
Põhisäte üüritasu muutmise kohta sisaldub VÕS § 299 lõikes 1,
mille kohaselt võib üürileandja määramata ajaks sõlmitud
üürilepingu korral suurendada üüritasu. Seejuures peab
üürileandja sellest üürnikule vähemalt 30 päeva enne
ülesütlemistähtaja algust kirjalikult teatama ja suurendamist
põhjendama (VÕS § 299 lõige 2).
VÕS § 300 lubab lisaks sellele kokku leppida üüritasu
perioodilises suurenemises, kui
üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeks aastaks ja kui üüritasu
suureneb mitte rohkem kui kord aastas, kusjuures suurenemise summa
peab olema täpselt määratud. Lähtudes eeltoodust, ei saa
siinkohal käsitleda üüritasu suurenemist, kuna kaasuses oli
tegemist tähtajalise üürilepinguga (kestusega 2. aastat), mida ei
saa käsitleda VÕS § 299 ja VÕS § 300 raames.
Järeldus
Vastavalt VÕS § 291 lõige 1 alusel, kandusid üürilepingust
tulenevad üürileandja kohustused ja õigused üle asja omandajale
Felixile. Minevikust sõlmitud üürileping Erosega oli tähtajaline
(2 aastat). Kuna tegemist on tähtajalise üürilepinguga, siis
VÕS-st, ei tulene sätteid, mis lubaksid Felixil muuta üüritasu.
Felix peab laskma Erosel majas edasi elada vanadel tingimustel, kuni
üürilepingu lõppemiseni.
Kaasuse lahendus variant b puhul Rooma õiguse järgi
Daphne ja Erose vahel oli sõlmitud tähtajaline üürileping (lad.k
locatio conductio rei). Daphnel oli õigus maja müüa
üürilepingu kehtivuse ajal, kuid ta pidi arvestama, et üüriobjekti
müümisel teisele isikule on üürileandjal kohustus tagada, et
üürnik saaks üüriobjekti kasutada ka uue omanik korral, vastasel
juhul võib üürnik tema (üürileandja) vastu nõude esitada (D.
19.2.25.1).
Daphne ja maja uue omaniku Felixi vahel sõlmitud suuline kokkulepe
(lad.k stipulatio), mille kohaselt lubas uus majaomanik
üürnikul üürilepingu lõppemiseni majas edasi elada, ei olnud
kehtiv ja seega Felixile mittesiduv. Rooma õiguses kehtis reegel
alteri stipulari nemo potest, mille kohaselt üldjuhul keegi
ei saanud sõlmida kokkulepet täitmiseks kellegi kolmanda kasuks (D.
45.1.38.17).
Rooma juristid püüdsid reegli mõtet seletada sellega, et
kokkuleppe seadjal (stipulaatoril) puudus hagiga kaitstav otsene huvi
taolist kokkulepet sõlmida. 11 Reegel tulenes osalt Rooma protsessiõiguse eripärast, mille
kohaselt stipulaatoril kui hagejal puudus hagemiseks alus, kuna
nõudeõigus ei kuulunud otseselt talle. 12
Reeglil oli kaks erandit, mille puhul kolmanda isiku kasuks sõlmitud
kokkulepe oli kehtiv. Esiteks juhul, kui stipulaatoril oli finantshuvi kolmanda isiku kasuks sõlmitud tingimuse suhtes ja
teiseks, kui kokkuleppesse lisati leppetrahvi klausel. 13
Antud kaasuses ei ole stipulatsioon seotud kumbagi erandiga, mistõttu
pole sellel kaasuse lahendamisel õiguslikku tähtsust. Erose kui
üürniku kaitseks tuleb tugineda normil , mis kohustab üürileandjat
tagama üürnikule üüriobjekti kasutamise võimaluse ka üüriobjekti
omaniku vahetumisel. Vastasel juhul, kui üürileandja oma kohustust
ei täida, on üürnikul õigus üürileandja kohtusse kaevata (D.
19.2.25.1).
Teise võimalusena Erose kaitseks tuleks tugineda normil, mis
vabastab üürileandja kohustusest tagada üürnikule sama
üüriobjekti kasutamise võimalus, kui ta pakub üürnikule
asenduseks teise üüriobjekti, mis ei ole tingimustelt halvem eelmisest (D. 19.2.9.pr). Kuna kaasusest lähtub, et üürileandja
Daphne omab mitut maja, siis on viimane norm kaasuse lahendamiseks
kõige sobilikum.
Millised on nõuded tänapäeval variandis b?
Vastavalt VÕS §-le 291 lg 1 peab kinnisvara võõrandamisel uus
omanik üürilepingu eelmiselt omanikult üle võtma. Kuid siiski on
kinnisasja uuel omanikul õigus nii tähtajatu kui tähtajaline
üürileping üles öelda, järgides seaduses ettenähtud
etteteatamistähtaega (VÕS § 323 lg 1).
Oluline on seejuures asjaolu, et antud kaasuses on tegemist
tähtajalise üürilepinguga, sest sellisel juhul, kui kinnisasja uus
omanik peaks üürilepingu lõpetama enne tähtaja saabumist,
vastutab üürniku õiguspärast huvide ees kinnisasja eelmine
omanik, kes tähtajalise üürilepingu sõlmis (VÕS § 323 lg 2).
Kui eeldada, et Felix soovib majas ise elada ja ütleb Erosele
üürilepingu üles seaduses ettenähtud tähtaega järgides, pole
Felixi vastu Erosele võimalik nõudeid esitada. Erosel on aga
nõudeõigus Daphne suhtes (VÕS § 323 lg 2), kes peab vastavalt
tähtajalisele üürilepingule tagama talle kaheks aastaks eluruumi
üüriga 500 eurot aastas. Kui Daphnel on sõlmitud leping Felixiga,
mis puudutab Erose kui üürniku õigust kasutada üüriobjekti
üürilepingu tähtaja lõppemiseni, siis on üksnes Daphnel otsene
nõudeõigus Felixi vastu. Alternatiivseks lahenduseks Daphne jaoks
oleks leida Erosega kokkulepe, pakkudes talle asenduseks üürida
mõni teine enda majadest, mis oma tingimuste poolest ei ole halvem
eelmisest.
Kasutatud kirjandus
Digesta
Elmar Ilus. Rooma eraõiguse alused. 2001.
Gaiuse „Institutiones“
Hallebeek, J. Contracts for a third-party beneficiary: a brief sketch from the Corpus iuris to present -day civil law.
Võlaõigusseadus. 26.09.2001 RT I 2001, 81, 487
Watson , A. (tõlk). The digest of Justinian. University of Pennsylvania Press, 1998.
Zimmermann, R. The law of obligations: Roman foundations of the civilian tradition. Oxford University Press. 1996
1 E. Ilus. Rooma eraõiguse alused. 2001, lk 122.
2 E. Ilus. Rooma eraõiguse alused. 2001, lk 127-128.
3 E. Ilus. Rooma eraõiguse alused. 2001, lk 100
4 E. Ilus. Rooma eraõiguse alused. 2001, lk 139-141
5 E. Ilus. Rooma eraõiguse alused. 2001, lk 149
6 E. Ilus. Rooma eraõiguse alused. 2001, lk 144
7 E. Ilus. Rooma eraõiguse alused. 2001, lk 158
8 E. Ilus. Rooma eraõiguse alused. 2001, lk 100
9 E. Ilus. Rooma eraõiguse alused. 2001, lk 154
10 E. Ilus. Rooma eraõiguse alused. 2001, lk 140
11 Zimmermann, R. The law of obligations: Roman foundations of the civilian tradition. Oxford University Press, 1996, lk 35.
12 Zimmnerman, R. 1996, lk 37.
13 Hallebeek, J. Contracts for a third-party beneficiary: a brief sketch from the Corpus iuris to present-day civil law, lk 2.
10
50 punkti
Autor soovib selle materjali allalaadimise eest saada 50 punkti.
~ 10 lehte
Lehekülgede arv dokumendis
2012-02-01
Kuupäev, millal dokument üles laeti
352 laadimist
Kokku alla laetud
1 arvamus
Teiste kasutajate poolt lisatud kommentaarid
estnco
Õppematerjali autor
annaabi.ee 
Kõik kommentaarid