50 200 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Aasta Joonis 3. Korteromandi tehingute arv ja keskmine brutopalk. Allikas: (Maa-amet 2016; PA5321 2016) 5. KORTEROMANDI TEHINGUD JA KESKMINE RUUTMEETRI HIND Keskmine ruutmeetri hind perioodil 2003 – 2005 oli küllaltki samal tasemel, kuid alates 2006 – 2008 püsis see väga kõrgel. Seda iseloomustab kinnisvaraturul toimunud ostujõu suurenemine, uusehitiste ehitamine ning üldine hindade tõus tulenevalt kõrgest SKPst, madalast töötuse määrast ning kasvavast keskmisest brutopalgast. Sarnaselt tehingute arvu langusele 2009 – 2011 oli ruutmeetri hind kogu perioodi kõige madalamal tasemel, mille mõju avaldus üldise majanduskriisina. Alates 2012 – 2014 on kasvanud keskmine ruutmeetri hind ja tehingute arv, mis väljendab inimeste investeerimise julgust uuskinnisvara ehituses
Miks soomlased investeerivad Eesti kinnisvarasse Kätte on jõudnud aeg, mil kinnisvarahinnad on langenud madalale ning välismaalased, eriti just soomlased, alustasid oma investeeringuid Eesti kinnisvarasse. Soomlased on teadlikud majandusolukorrast Eestimaal. Aastaid tagasi juhtus sama ka nende riigis. Selle tõttu on nad teadlikud sellest, kuhu on kasulikum raha investeerida. Eelmise aastaga võrreldes on paljugi juhtunud kinnisvaraturul. Kõige märgatavam on hinnalangus. 2009. aastal tekkis huvi kinnisvara soetamise vastu, huvi investeerimise vastu Eestis asuvasse kinnisvarasse. Hetkel võib võrrelda Eesti Soomega 90. aastatel, millal Soomes oli majanduslangus. See tähendab, et hinnad on minimaalse piirini alandatud ning juba varsti hakkavad nad tõusma. See omapoolest tähendab seda, et on sobiv aeg sooritada kasuliku ostu. Tänaseks on attraktiivsemad kesklinn, Kadriorg ja vanalinn, kuid meie jaoks on ikkagi hinnad
Makstavate tasude osas on trend üürikulude kokkuhoiule. Rohelisusega kaasnevat kõrgemat hinda üüripinna eest olid nõus maksma alla poole küsitletutest. (Douetil, Berretta 2012) KOKKUVÕTE Käesoleva analüütilise uurimistöö eesmärgiks oli uurida Tallinna büroohoonete turgu ning luua süsteemne ja kompaktne käsitlus nii büroohoonete klassifitseerimise peamistest meetoditest, kui ka 2007. 2014. büroohoonete kinnisvaraturul valitsenud trendidest ning neid põhjustanud teguritest. Uurimistöö teoreetilises osas selgitati lahti kinnisvaraga üldiselt ja büroohoonetega konkreetsemalt seotud oluliseimad mõisted, anti ülevaade büroohoonete erinevatest liigitustest ning toodi välja peamised büroohoonete arendamisega seotud põhitõed. Töö teises, büroohoonete klassifitseerimisele keskendunud osas, tutvustati büroohoonete klassifitseerimise rahvusvahelisi
Töö esialgne pealkiri: Kinnisvara hinnad kas langus on käes? Sissejuhatus, eesmärk, problem ja põhisõnum: Töö eesmärgiks on uurida kinnisvarahindade muutumist viimastel aastatel. Ja jõuda järeldusele, kas hinnad hakkavad langema või jätkub ülikiire tõusu dendents. See problem intrigeeris mind, sets olen alati huvitatud kinnisvara ostu ja müügiga seonduvast ning hetkel olen ka ise seotud kinnisvara müügiga. Kommenteeritud sisukord: · Milline seis on valitsenud kinnisvaraturul viimased paar aastat? o Viimastel aastatel on kinnisvara turul olnud ülikiire hindade tõus, mille on kaasatoonud inimeste elatustaseme tõus ning sellest tingitud nõudluse suurenemisega o Müügi hinnad ületasid mitmekordselt objekti tegeliku väärtuse. Näiteks müüdi Läänemaal, Lihula vallas infrastruktuuridest kaugel asuvat maja, mis oli üle 20 aasta tühjalt seisnud ja amortiseerunud 255 000 krooniga,
5 5 4,14 4,67 4,54 5 3 2 3,14 3,00 3,04 3 5 3 4,29 2,67 3,07 3 4 5 4,00 4,00 4,00 4 3 2 2,43 2,33 2,36 2 Hinnad kinnisvaraturul 120 000,00 kr 100 000,00 kr 80 000,00 kr 60 000,00 kr 40 000,00 kr 20 000,00 kr - kr 4-toalised 3-toalised 2-toalised 1-toalised Õismäe Mustamäe Lasnamäe Pelgulinn, pelgurand Kopli Keskmine Kesklinn Ülesanne 6 Koosta antud andmetel diagramm Valmis diagramm teisalda teisele lehele ning lehe nimeks pane "uus_diagramm"
Investeerimisprojekti prognoositud rahavoogude nüüdisväärtused.......................11 7. Kinnisvaraprojekti riskianalüüs.............................................................................12 Kasutatud kirjandus...........................................................................................................13 2 SISSEJUHATUS Pooleteise aasta tagune eufooriline ostu- ja arendushoog on Eesti kinnisvaraturul asendunud kaalutlevaid ostjaid ja mõistlikke arendusprojektide lahendusi soosivate tingimustega. Usutavasti on tendents tervitatav enamuse suuremate arendajate seas. Hetkel on teostusel veel üsna märkimisväärne hulk turu kõrgperioodi dünaamika põhjal seatud prognooside ja eesmärkidega arendusprojekte, millele pakuvad teatavat konkurentsi spekulantide poolt müüdavad samakvaliteedilised, kuid juba valmis elamispinnad. Arendusprojekte on pakkumises väga erinevates asukohtades, alates
õigus erastamisele. Asjaõigused: maatüki pärimine, tähtajatu maatüki kasutamine, kinnisvara majanduslik haldamine, hoonestusõigus, operatiivne kinnisvara juhtimine, servituudid, pantimine. 4. Kinnisvaraturu iseäärasused. Nende mõju majandusele. - hinnakujundamise iseärasused - müüjate ja ostjate piiratud arv, - turgude lokaalsus, - regionaalmajanduse seis, - nõudlus ja pakkumine kinnisvaraturul, - kõrge tehingute korraldamise hind, - kinnisvara esmase ja korduvkinnisvara turg, - kinnisvara madal likviidsus, - kinnisvarariskide mitmekesisus. 5. Kinnistusraamatu pidamise vajadus ja raamatu sisu. Kinnistusraamat peetakse kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta. Kinnistusraamatuid peavad maa- ja linnakohtutes asuvad kinnistusametid. Kinnistusraamat on avalik. Igaühel on õigus tutvuda kinnistusraamatu andmetega
Föderatsioon) kontserni. TBB Liisingu AS ning TBB Invest AS aktsiakapital kuulub 100% ulatuses Tallinna Äripanga ASle. TBB Liising ZAO (Moskva, Vene Föderatsioon). Tallinna Äripanga osalus on 99 % aktsiatest. TBB Liisingu AS osutab liisinguteenuseid nii juriidilistele kui ka eraisikutele. Põllumajandusettevõtted ja talupidajad moodustavad liisingu portfelli suurema osa. TBB Invest AS pakub investeerimisteenuseid Eesti kinnisvaraturul. ZAO TBB Liising ( Moskva) osutab liisinguteenuseid Vene Föderatsiooni territooriumil. Finantstulemuste analüüs 2008. aasta 6 kuuga teenis Tallinna Äripanga Grupp 19,4 miljonit krooni puhaskasumit, mis vähenes 2007. aasta sama perioodiga võrreldes 66,2%. Panga kasum moodustas 34,4 miljonit krooni ja jäi 2007. aasta 6 kuu kasumi tasemele. Liisingutegevus tõi kontsernile 1,5 miljonit krooni kahjumit (eelmise aasta 6 kuu kahjum oli 0,5 miljonit krooni). Kinnisvarategevusest tekkinud
tsükli pikkuseks 12 aastat tulenevalt arvutatud näitajatest. Euroala riikides asetleidvad majandustsüklid on omavahel seotud, kuid tugev seos eluasemetsüklite vahel puudub (Ibid.: 27). Selle tingib riikide eripära ning erinevad regulatsioonid, mis avaldavad suurt mõju riigi kinnisvaraturu arengule. Nendest neljast riigist avaldus eluasemeturu mõju pikaajalisse majanduskasvu Hispaanias ja Saksamaal. Mikroökonoomilisel tasandil eristatakse kinnisvaraturul nelja erinevat osa: pinnaturg, varaturg, uusehitiste turg ja maaturg. Nende hindamiseks uuritakse rendimäärade, 9 vakantsuse, hindade ning ootuste muutusi. (Wernecke et al. 2004: 1) Suurenenud rendimäär tähendab, et kinnisvara muutub investorite jaoks atraktiivseks ning kinnisvaraarendajad saavad investorite finantseeringute toel ehitada ja pakkuda uusi ruume pinnaturul
linnaelanikkonna eluaegne tööhõive. Samas ettevõttes, kuhu noor inimene pärast hariduse omandamist tööle asus, oli talle tagatud töökoht kuni pensionile minekuni. Kolm aastakümmet säilitas Jaapan erakordselt kõrget majanduse kasuvutempot: 1960- ndatel oli see keskmisel 10% , 1970-ndatel 5% ja 1980-ndatel 4% aastas. 1992-1995 aeglustus majanduskasv tunduvalt, sest hakkasid ilmnema 1980-ndate aastate lõpul esinenud üleinvesteerimise järelmõjud ning aktsia- ja kinnisvaraturul toimunud spekulatiivse hinnatõusu tagajärjed. Valitsuse eelarve- ja rahanduspoliitika ning madala inflatsioon viisid 1996.a. majanduse kasuvtempo üles 3,9%-ni, kuid 1997.a. alates on Jaapani majandus olnud depressioonis raskuste tõttu pangandus- ja kinnivarasektoris, mida süvendasid äristruktuuride ja tööturu jäikus. 1999.a. suutis valitsus majanduse enam-vähem stabiliseerida. Kaks murettekitavat probleemi on elanikkonna vananemine ja selle koondumine linnadesse.
Töötute arv on suurenenud järjepidevalt seitse kvartalit järjest. 2010. aasta esimeses kvartalis oli töötuid juba 137 000, kellest 51 000 oli tööd otsinud aasta või kauem4. Peamised töötuse kasvu põhjused Eestis on järgmised. Esiteks viisid allhankeid kasutanud välisfirmad töökohad Eestist välja odavamate tööjõukuludega riikidesse. Lisaks eksportturgude kokkutõmbumine ja tellimuste vähenemine Eesti firmades. Samuti mulli lõhkemine kinnisvaraturul, riigisektori kulutuste kärpimine, koondamised avalikus sektoris. Turismi ja majandusteenistuse, meedia- ja reklaamitarbimise ning müügi ja teeninduse üldine vähenemine. Töövõimaluste vähenemine välisriikides, seal töötuks jäänud on naasnud Eestisse. Haritud, endised kõrgepalgalised töötud keelduvad madalapalgalisest lihttööst. Pikaajalise töötuse kasvu suurenemine tuleneb eelkõige lühiajaliste töötute kõrgest arvust, mille on põhjustanud eelnimetatud põhjused
olnud linnaelanikkonna eluaegne tööhõive. Samas ettevõttes, kuhu noor inimene pärast hariduse omandamist tööle asus, oli talle tagatud töökoht kuni pensionile minekuni. Kolm aastakümmet säilitas Jaapan erakordselt kõrget majanduse kasuvutempot: 1960-ndatel oli see keskmisel 10% , 1970-ndatel 5% ja 1980-ndatel 4% aastas. 1992-1995 aeglustus majanduskasv tunduvalt, sest hakkasid ilmnema 1980-ndate aastate lõpul esinenud üleinvesteerimise järelmõjud ning aktsia- ja kinnisvaraturul toimunud spekulatiivse hinnatõusu tagajärjed. Valitsuse eelarve- ja rahanduspoliitika ning madala inflatsioon viisid 1996.a. majanduse kasuvtempo üles 3,9%-ni, kuid 1997.a. alates on Jaapani majandus olnud depressioonis raskuste tõttu pangandus- ja kinnivarasektoris, mida süvendasid äristruktuuride ja tööturu jäikus. 1999.a. suutis valitsus majanduse enam-vähem stabiliseerida. Kaks murettekitavat probleemi on elanikkonna vananemine ja selle koondumine linnadesse. Kalandus
on 15-20 minutise sõidu kaugusel. Hinnangulise turuväärtuse saan anda ruutmeetri hinna kaudu, sest tegemist on kortermajaga ja kortermajades teadupärast sõltuvad hinnad korteri suurusest. Võttes arvesse eelpool nimetatud aspekte ning analüüsides analoogseid Lasnamäel selles piirkonnas paiknevaid müügis olevaid ja juba müüdud kortereid, saab turuväärtuseks pakkuda ligikaudu 850 /m2.[8] 1.7 Asendusväärtus Arvestades hetkelist seisu kinnisvaraturul ning ehitusturul valitsevaid pakkumishindu võiks analoogse hoone püstitamise maksumus kujuneda ligikaudu 900 kuni 1000 /m 2. See teeb hoone asendusväärtuseks ligikaudu 6 402 510 . 1.8 Jääkväärtus Jääkväärtuse hindamisel lähtutakse olukorrast, kus kõik remonttööd hoonel on juba lõpetatud. Jääkväärtus = Asendusväärtus kulum Hoone eluiga väheneb, kui seda ei hooldata, ning lisaks antud eluhoone puhul on esmatähtis
Üksikult üldisele: objekti tootlikkuse analüüs ja alternatiivse kasutuse võimalus >> majanduslik ülevaade >> konkureeriva pakkumise analüüs ja prognoos >> nõudluse analüüs ja prognoos >> tasakaal/ülejääva osa analüüs >> haarde analüüs ja parima kasutuse kindlaksmääramine >> turundusstrateegia >> võimaliku tulemuse hindamine. Kinnisvarahindajad kasutavad tavaliselt üldiselt üksikule. Üksikult üldisele näitab, kuidas objekt mõju avaldab. Pakkumine kinnisvaraturul on määratud konkreetsel ajahetkel erinevate hindadega müügiks või rendiks pakkumisel olevate varade hulgaga. Eeldus on, et tööjõu- ja tootmiskulud püsivad muutumatutena. Pakkumine ei ole kunagi sujuv, kuna näiteks kui valmib uus ehitis, siis tulevad kõik korterid korraga turule (või siis suur osa neist), mitte ei tule ühekaupa. Nõudluse kinnisvaraturul moodustavad kindlat tüüpi müügi- või rendiobjekti otsivad erinevate hinnasoovidega potentsiaalsed ostjad või rentnikud
maailma. See algas USA investeerimispanga Lehman Brothers pankrotist ning Fanny Mae ja Freddy Mac'i natsionaliseerimisest. Märtsis päästeti esimesena Bear Stearns 30 mld dollariga. See oli esimene raskustesse sattunud finants asutus. Peale selle teatas rahandusministeerium Fanny Mae ja Freddy Mac'i väljaostmises. Kui AIG päästeti 85 mld dollariga, siis Lehman Brothersi jaoks enam raha ei jätkunud ja üks suuremaid investeerimispankasid lakkas eksisteerimast. Probleemi olemus peitus USA kinnisvaraturul. Sealsed poliitikuid õhutasid pankasid rohkem laene välja andma. Eesmärgiks oli vastu tulla kogu ühiskonna, eriti vaesemate kodanike vajadustele, see muutus omamoodi sotsiaalprogrammiks. Suurenes kinnisvara omanike osakaal. Kinnisvara ostmise sooviga inimeste hulga kasv tõstis kinnisvara hindasid. See omakorda muutis laenud vaesematele veelgi kättesaamatumaks, mistõttu tuli laenutingimusi nõrgendada. Selliseid laenusid nimetati kõrge riskiastmega subprime laenudeks.
Kuid sellele järgnes ahelreaktsioon, mida valitsus ei suutnud ette näha. Toetati finantsasutusi, kes sattusid esimestena raskustesse, samal aja kui suurem investeerimispank lasti põhja. Otsustati, et süsteemi kollapsi vältimaks peab siiski teatuid institutsioone aitama. USA suurte investeerimispankade järelevalve ei olnud adekvaatne, sest nad võtsid vähe suuri riske. Siiani olid nad toonud suuri tulusid. Probleemi olemus peitus USA kinnisvaraturul. Sealsed poliitikuid õhutasid pankasid rohkem laene välja andma. Eesmärgiks oli vastu tulla kogu ühiskonna, eriti vaesemate kodanike vajadustele, see muutus omamoodi sotsiaalprogrammiks. Suurenes kinnisvara omanike osakaal. Kinnisvara ostmise sooviga inimeste hulga kasv tõstis kinnisvara hindasid. See omakorda muutis laenud vaesematele veelgi kättesaamatumaks, mistõttu tuli laenutingimusi nõrgendada. Selliseid laenusid nimetati kõrge riskiastmega subprime laenudeks. Neid
olnud linnaelanikkonna eluaegne tööhõive. Samas ettevõttes, kuhu noor inimene pärast hariduse omandamist tööle asus, oli talle tagatud töökoht kuni pensionile minekuni. Kolm aastakümmet säilitas Jaapan erakordselt kiiret majanduse kasvutempot: 1960. aastatel oli see keskmiselt 10%, 1970-ndatel 5% ja 1980-ndatel 4% aastas. 1992–1995 aeglustus majanduskasv tunduvalt, sest hakkasid ilmnema 1980. aastate lõpul esinenud üleinvesteerimise järelmõjud ning aktsia- ja kinnisvaraturul toimunud spekulatiivse hinnatõusu tagajärjed. Valitsuse eelarve- ja rahanduspoliitika ning madal inflatsioon kergitasid 1996. aastal majanduse kasvutempo 3,9%-ni, kuid 1997. aastast alates on Jaapani majandus olnud depressioonis raskuste tõttu pangandus- ja kinnisvarasektoris, mida süvendasid äristruktuuride ja tööturu jäikus. 1999. aastal suutis valitsus majanduse enam-vähem stabiliseerida. Kaks murettekitavat probleemi on elanikkonna vananemine ja koondumine linnadesse. 6
laenupoliitikaga on eramute ja kruntide hindu veelgi alandatud (Uusmaa kinnisvara). Tehinguhinnad on langenud paljuski eelkõige seetõttu, et ostjad teevad müüjale omapoolseid pakkumisi. Reegliks on saanud, et objekti pakkumishind on ostja jaoks justkui midagi müstiliselt ebareaalset ja üldjuhul tehakse müüjale utoopiline pakkumine tunnetamaks minimaalset hinnapiiri (Uusmaa kinnisvara). 2008. aasta viimane kvartal oli Tartu kinnisvaraturul pessimistlik. Elamispindade ostu-müügitehingute arvud järk-järgult langevad ning ka keskmised hinnad alanevad. 2009 aasta olukorda kirjeldab väike tehingute arv (vt. joonis 1) ning langevad kinnisvarahinnad (vt. joonis 2). Kui 2008. aastal oli 126 ostu-müügi tehingut, siis 2009. aastal vastav arv oli juba 87. Seega on eelmise aasta võrreldes tehtud 31% vähem tehinguid, kui möödunud aastal. Nõudluse puuduse tõttu on vähenenud ka tehingute hinnad. Kui
Kuupäev Arvutades üürikorterite pakkumise arvu ja üürihindade vahelist korrelatsiooni, milleks on 0,636208233, võib väita, et pakkumiste arvu ja hindade vahel on positiivne korrelatsioon, mis tähendab, et ühe muutuja kasvades, kasvab ka teine muutuja ning vastupidi (vaata joonis 4). Positiivset korrelatiivset seost pakkumiste ja üürihindade vahel selgitab nõudluse ja pakkumise kõver kinnisvaraturul, mille kohaselt hindade kasvades tõuseb pakkumiste arv ning nõudluse langemisega, langeb ka hind. Tartu üüriturul on eelistatud 2-toalised korterid, kuna nende üürihinnad ja ülalpidamiskulud on üürijatele kõige vastuvõetavamad. 1- ja 3- ning rohkematoalised korterid on kõige enam nõutud just tudengite seas. 1-toalises korteris elatakse tihtipeale kahekesti ning 3toalises või suuremas korteris koos sõpradega, et elamiskulud võimalikult madalal hoida
olnud linnaelanikkonna eluaegne tööhõive. Samas ettevõttes, kuhu noor inimene pärast hariduse omandamist tööle asus, oli talle tagatud töökoht kuni pensionile minekuni.Kolm aastakümmet säilitas Jaapan erakordselt kõrget majanduse kasuvutempot: 1960-ndatel oli see keskmisel 10% , 1970-ndatel 5% ja 1980-ndatel 4% aastas. 1992-1995 aeglustus majanduskasv tunduvalt, sest hakkasid ilmnema 1980-ndate aastate lõpul esinenud üleinvesteerimise järelmõjud ning aktsia- ja kinnisvaraturul toimunud spekulatiivse hinnatõusu tagajärjed. Valitsuse eelarve- ja rahanduspoliitika ning madala inflatsioon viisid 1996.a. majanduse kasuvtempo üles 3,9%-ni, kuid 1997.a. alates on Jaapani majandus olnud depressioonis raskuste tõttu pangandus- ja kinnivarasektoris, mida süvendasid äristruktuuride ja tööturu jäikus. 1999.a. suutis valitsus majanduse enam-vähem stabiliseerida. Kaks murettekitavat probleemi on elanikkonna vananemine ja selle koondumine linnadesse. 5.2
On oodata ka peale rekordilist inflatsiooni, mis oli 1,3%, taas hinnakasvu kiirenemine 3,11%-ni. Prognoosi kohaselt keskmise brutopalga kasv kesk-pikal perioodil aeglustub. Selle põhjuseks on ettevõtete alanenud konkurentsivõime, mis sunnib palgakasvu aeglustama, ja tulumaksureform, mis suurendab töötajate reaalset sissetulekut. 2004. aastal kasvab tarbimine 6,2%. Lisaks jätkuvalt madalale intressimäärale ja soodsale olukorrale kinnisvaraturul mõjutavad tarbimist veidi ka maksureform ja valitsussektori suurenenud ülekanded. Alates 2005. aastast hakkab eratarbimiskulutuste kasv aeglustuma, mille põhjuseks on suurenevad laenuteeninduskulud, kaasa arvatud intressimäärade tõus. Pikemas perioodis jääb eratarbimise reaalkasv SKP kasvust mõnel määral aeglasemaks ning intressimäärade tõus annab tõuke säästude suurendamiseks. Eratarbimise osakaal SKPst on
võõrandatakse omand ning pühendutakse oma põhitegevusele. Kinnisvara võõrandatakse põhitegevuse ärilise mobiilsuse ja tulususe suurendamiseks. Kvaliteetse kinnisvarakeskkonna vahendamine on muutunud suureks ettevõtluse valdkonnaks. Klassikalisteks kinnisvarakeskkonna vahendajateks on kinnisvara arendusfirmad. Kuid üha enam on selles turuosas näha just selliseid suuri kinnisvaraomanikke, kelle põhitegevus pole kinnisvaraga seotud. Sellised uued tegijad kinnisvaraturul on pensionifondid ja kindlustusfirmad. Kinnisvarakeskkonna temaatika on ülesehitatud kolmnurgale, mille keskel on ruum ja tippudes: majandus – tehnoloogia – juhtimine Selline kolmnurkne sõltuvus tähendab esmajoones, et kinnisvarakeskkond ning selle kasutamise ning kasutatavuse efektiivsus on ruumikeskne kategooria. Sarnane suhtumine on üldlevinud korterelamute puhul – kui korter on korras ning kasutajal pole sellega probleeme, siis katuse, fassaadi ning
Lisaks on vaja teha koostööd kinnisvara maakleriga, kellega sõlmime koostöölepingu, et oleks stabiilne ja konkurentsivõimeline müük garanteeritud. Kinnisvaramaaklerile plaanitud kulu on 1 2,5% müügihinnast. Tema tasu sõltub müümise kiirusest. Kokku esimese objekti kulu soetusest kuni müügivalmidusse saamiseks on planeeritud 60 500 euri. 2.5.Konkurendid Peamisteks konkurentideks loeme hetkel AS Uus Maa ja AS 1Partner. Need on suured ettevõtted kinnisvaraturul, kellel on meie plaanitava ettevõttega rohkem müügiobjekte ja hetkel ka kapitali. Tegemist on suurettevõtetega, kes müüvad, vahetavad, vahendavad, hooldavad, üürivad. Nende peamine eesmärk on ostmine ning seejärel müük ning vahendus. Kinnisvara renoveerimisega nemad ei tegele. Nende miinuseks on ka see, et korraga on neil müügis nii mitu objekti, et korralikult tegeleda konkreetse objektiga on võimatu. Ei saa pöörata täielikku tähelepanu ühele konkreetsele objektile
%20%C3%BClevaade%202014.pdf (14.09.15) 16 3. PROGNOOS 11 Swedbank august 2015 majandusülevaate ja Rahandusministeeriumi 2015 aasta kevadise majandusprognoosi12 järgi on oodata majanduskasvu 2% lähedal. Lisaks nafta hind ja tööjõumaksude langetamine toetab tarbimisvõimet ning tarbimiskindlust. Selle põhjal võib eeldada Eesti kinnisvaraturul taas tagasihoidlikku tõusu, eelkõige aga korterite hindade osas. Eelpool nimetatut kinnitab ka Rahandusministeeriumi prognoos 13, kus aeglase inflatsiooni tõttu püsib Euroopa Keskpanga rahapoliitika leebe ning see hoiab euroala intressimäärad lähiaastatel madalal. Euroala rahaturu intressimäärad alanevad prognoosi eelduse kohaselt 2016. aastal 0%ni ning hakkavad seejärel aeglaselt tõusma. 2017. Aastal kerkib Euroopa
Samas ettevõttes, kuhu noor inimene pärast hariduse omandamist tööle asus, oli talle tagatud töökoht kuni pensionile minekuni. Kolm aastakümmet säilitas Jaapan erakordselt kõrget majanduse kasvutempot: 1960- ndatel oli see keskmisel 10% , 1970-ndatel 5% ja 1980-ndatel 4% aastas. 19921995 aeglustus majanduskasv tunduvalt, sest hakkasid ilmnema 1980-ndate aastate lõpul esinenud üleinvesteerimise järelmõjud ning aktsia- ja kinnisvaraturul toimunud spekulatiivse hinnatõusu tagajärjed. Valitsuse eelarve- ja rahanduspoliitika ning madal inflatsioon viisid 1996.a. majanduse kasvutempo üles 3,9%-ni, kuid 1997.a. alates on Jaapani majandus olnud depressioonis raskuste tõttu pangandus- ja kinnisvarasektoris, mida süvendasid äristruktuuride ja tööturu jäikus. 1999.a. suutis valitsus majanduse enam-vähem stabiliseerida. Kaks murettekitavat probleemi on elanikkonna vananemine ja selle koondumine linnadesse.
teeseaduses sätestatud korras; 5) haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine; 6) kujade määramine; 7) tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine; 7. Mis on absorbeerumismäär? 8. Mis on servituut? Servituut on piiratud asjaõigus võõrale asjale õigusega kasutada seda asja kindlaksmääratud otstarbeks kindla isiku või kinnisasja huvides. 9. Kirjeldage kinnisvaratsükli faase. Kinnisvaratsükkel väljendub kinnisvaraturul asetleidvas kinnisvarahindade perioodilises, kuid ebaregulaarses muutumises (kõikumises) üle pikaajalise kasvutrendi ning see koosneb tavapäraselt 4st faasist: kasv, langus, surutis ja taastumine. Tsükli faasid määravad ära nõudluse, pakkumise, vakantsi, rendihinna ja kapitalisatsioonimääraga seotud tegurid 10.Kellele kuulub piiril kasvava puu vili? 17
teeseaduses sätestatud korras; 5) haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine; 6) kujade määramine; 7) tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine; 7. Mis on absorbeerumismäär? 8. Mis on servituut? Servituut on piiratud asjaõigus võõrale asjale õigusega kasutada seda asja kindlaksmääratud otstarbeks kindla isiku või kinnisasja huvides. 9. Kirjeldage kinnisvaratsükli faase. Kinnisvaratsükkel väljendub kinnisvaraturul asetleidvas kinnisvarahindade perioodilises, kuid ebaregulaarses muutumises (kõikumises) üle pikaajalise kasvutrendi ning see koosneb tavapäraselt 4st faasist: kasv, langus, surutis ja taastumine. Tsükli faasid määravad ära nõudluse, pakkumise, vakantsi, rendihinna ja kapitalisatsioonimääraga seotud tegurid 10.Kellele kuulub piiril kasvava puu vili? (3) Kinnisasja omanikul on õigus viljadele, mis on kukkunud tema kinnisasjale naaberkinnisasjalt kasvavalt puult või põõsalt
- vara turuväärtus on langenud; - varalt saadav üüritulu on oluliselt vähenenud (nt senised rendilepingud on lõppenud ning uusi rentnikke ei ole suudetud leida). Seega tuleb inventuurikomisjonil üle vaadata ka varaga seotud üürilepingud selgitamaks, kas saadav aastane tulu on vähenenud. Samuti tuleb kontrollida, kas mingil põhjusel on vara turuväärtus oluliselt langenud (hinnad kinnisvaraturul on oluliselt langenud, hoonele on seatud muinsuskaitselised piirangud jmt). Taolised allahindlusvajadusele viitavad asjaolud fikseeritakse inventuurinimekirjas, täidetakse Rendile antud varaobjektide (maa, hooned või hoone osad, rajatised) inventuuri akti vorm (Tlv 22.06.2011 määrus nr 93, lisa 14) ning edastatakse vastav teave ka linna finantsteenistuse finantsarvestuse osakonna varadega tegelevale spetsialistile elektrooniliselt
29. Kui kapitali kogus on fikseeritud ning mingil põhjusel kapitali piirprodukt MPK kasvab, siis kapitali reaalne rendihind: tõuseb 30. Neoklassikaline investeeringute mudel sätestab, et teiste tegurite samaks jäädes netoinvesteeringud suurenevad kui: uute kapitalikaupade hind tõuseb 31. Kui Tobini q on väiksem kui 1, siis firmade juhid peaksid: suurendama firma kapitalikogust 32. Reaalse intressimäära tõus toob kinnisvaraturul kaasa: nõudluse, hinnataseme ning elamuehitusinvesteeringute vähenemise 33. Varuinvesteeringud on kogukulutuste …………… komponent ning väga ………………: väikseim; volatiilne 34. Kaubavarude hoidmise alternatiivkuluks on: reaalne intressimäär 35. Investeerimisfunktsiooni graafik nihkub kõigil juhtudel välja arvatud juhul:kui valitsussektori kulutuste kasv tõstab reaalset intressimäära 36
kaupade hinnad. Pakkumiseks nimetatakse kaubakogust, mida pakkujad soovivad müüa ja on suutelised valmistama turul kujuneva hinna eest. Ülesanne 15. (rühmatöö) Milliseid nõudluse või pakkumise olukordi kajastavad allolevas tabelis toodud pealkirjad Eesti meediast? Millised tegurid toodud näidetes mõjutavad kõige rohkem nõudlust ja pakkumist? Arutlege rühmas. Pealkirjad Eesti meediast aastal 2006 Nõudlus Pakkumine "Ehitusbuum kinnisvaraturul kestab!" "Kruntide hinnad kahekordistusid kolme kuuga." "Koolides ei jätku õpetajaid." "Kuivus võtab tänavuse kartulisaagi!" TURU TASAKAAL Näites 5 on kirjeldatud olukordi, kus nõudmine ja pakkumine turul ei ole tasakaalus. Sellist olukorda, kus nõudlus on pakkumisest suurem nimetatakse puudujäägiks ehk defitsiidiks. Meie näites on defitsiitseks kaubaks kartulid ja defitsiitseks ressursiks pedagoogiharidusega inimesed.
Samas ettevõttes, kuhu noor inimene pärast hariduse omandamist tööle asus, oli talle tagatud töökoht kuni pensionile minekuni. Kolm aastakümmet säilitas Jaapan erakordselt kõrget majanduse kasuvutempot: 1960-ndatel oli see keskmisel 10% , 1970-ndatel 5% ja 1980-ndatel 4% aastas. 1992-1995 aeglustus majanduskasv tunduvalt, sest hakkasid ilmnema 1980-ndate aastate lõpul esinenud üleinvesteerimise järelmõjud ning aktsia- ja kinnisvaraturul toimunud spekulatiivse hinnatõusu tagajärjed. Valitsuse eelarve- ja rahanduspoliitika ning madala inflatsioon viisid 1996.a. majanduse kasuvtempo üles 3,9%-ni, kuid 1997.a. alates on Jaapani majandus olnud depressioonis raskuste tõttu pangandus- ja kinnivarasektoris, mida süvendasid äristruktuuride ja tööturu jäikus. 1999.a. suutis valitsus majanduse enam-vähem stabiliseerida. Kaks murettekitavat probleemi on elanikkonna vananemine ja selle koondumine linnadesse.
Igatahes ei pruugi börsiindeksi tõus olla utoopiline. See viitab tõigale, et analüütikud usuvad: 2010. aastal hakkab majandus taas kasvama. On loogiline, et börsiindeks teeb hüppe ülespoole juba mõni kuu varem. «Laenuraha kättesaadavus on Eesti majanduse jaoks peaaegu kõige olulisem tegur,» kommenteeris tarkinvestor.ee juht Kristjan Lepik. «Kuid arvame, et pangad ei hakka enne laenumahte oluliselt kasvatama, kui pidurdub langus kinnisvaraturul see peataks nende laenuportfellide halvenemise.» Pangad viisid eurokursivaidluse kohtusse 06.01.2009 Postimees Gert D. Hankewitz Neli Eesti suuremat panka kaebasid 23. detsembril tarbijakaitse kohtusse, kuna ei nõustunud viimase ettekirjutusega konverteerida eurolaenude tagasimakseid Eesti Panga kursi järgi. «Pangad ei nõustunud tarbijakaitse seisukoha ja põhjendustega,» märkis pangaliidu tegevdirektor Katrin Talihärm kohtutee põhjuseks.
on oma esteetiline väärtus- s.o. väljanägemine, mis on seotud moe ja subjektiivsete teguritega. Tuleb arvestada, et korrashoitud kinnisvarakeskkond on atraktiivne erinevatele kasutajatele, investoritele ja turistidele. Seega korrashoiul kui subjektiivsel kategoorial on alati on reaalne rahaline väärtus. 87. Makro-turul toimivad tegurid ja nende mõju kinnisvara korrashoiule ning kavandamisele: Makro-turu mõjurid seonduvad muutustega nõudmise ja pakkumise vahel ehitus- ja kinnisvaraturul tervikuna. Tegurid: *majandustase- mõjutab nii ehitust kui olemasoleva kinnisvarakeskkonna korrashoiu tagamist. *muutused tööstuses- muutused tööstusharude omavahelistes prioriteetides mõjutavad kinnisvarakekkonnale esitatavaid nõudeid. *demograafilised muutused- kuna kinnisvarakeskkond luuakse inimestega seotud tegevuste toetamisks siis igasugused muutused ravastiku juurdekasvu tempodes toovad kaasa ka muutuse vajaduses kinnisvara keskkonna järele (nii mahus kui struktuuris)
on oma esteetiline väärtus- s.o. väljanägemine, mis on seotud moe ja subjektiivsete teguritega. Tuleb arvestada, et korrashoitud kinnisvarakeskkond on atraktiivne erinevatele kasutajatele, investoritele ja turistidele. Seega korrashoiul kui subjektiivsel kategoorial on alati on reaalne rahaline väärtus. 87. Makro-turul toimivad tegurid ja nende mõju kinnisvara korrashoiule ning kavandamisele: Makro-turu mõjurid seonduvad muutustega nõudmise ja pakkumise vahel ehitus- ja kinnisvaraturul tervikuna. Tegurid: *majandustase- mõjutab nii ehitust kui olemasoleva kinnisvarakeskkonna korrashoiu tagamist. *muutused tööstuses- muutused tööstusharude omavahelistes prioriteetides mõjutavad kinnisvarakekkonnale esitatavaid nõudeid. *demograafilised muutused- kuna kinnisvarakeskkond luuakse inimestega seotud tegevuste toetamisks siis igasugused muutused ravastiku juurdekasvu tempodes toovad kaasa ka muutuse vajaduses kinnisvara keskkonna järele (nii mahus kui struktuuris)
või keskses äripiirkonnas (CBD, ingl. k. Central Business District) on põhjuseks, miks tegemist on kalleimate büroopindadega, kuhu omanik saab vaid talle sobivaid rentnikke valida. Lisaks täidavad A+ klassi büroohooned kõik A klassi hoonetele sätestatud nõuded. Kusjuures huvitav on, et Fortoni enda hinnangul 7 miljoni elanikuga Bulgaarias mitte ühtegi vastavat hoonet. (Ibid.) A kategooria büroohooned esindavad Silicon Valley kinnisvaraturul leiduvat parimat kvaliteeti: Tegemist on parimas asukohas asuvate suhteliselt uute, kõrge ehituskvaliteediga, heade ligipääsudega ja professionaalse haldusteenusega hoonetega. Tänu kõrgele kvaliteedile ning heale asukohale on tegemist atraktiivsete pindadega, kus on omanikel kõrge nõudluse tõttu võimalik valida hoonesse parimaid üürnikke ning küsida ka vastavalt kõrgeimat renti. (Square Feet ... 2008) Bulgaaria klassifikatsiooni puhul on A kategooriasse pääsemiseks
o Alternatiivkauba hinna tõus toob kaasa antud kauba pakkumise vähenemist. · Pakkumine kasvab, kui: o Tootmistehnoloogia areneb (kauba kvaliteedi kasv, tootmiskulu väheneb) o Langevad ressursside hinnad (töötajate palk langeb, masinate ja seadmete hinnad langevad, kinnisvara hinnad langevad ja üür muutub soodsamaks) o Alternatiivkauba hind langeb o Müüjad ootavad antud kauba hinna tõusu lähitulevikus. Nt. Kinnisvaraturul tekib positiivsetel ootustel rohkem müügiobjekte [korterid, majad] ja negatiivsete ootuste puhul üritatakse vana kaupa maha müüa uusi objekte ei teki. · Pakkumine kahaneb, kui: o Kasvavad ressursside hinnad (töötajate palk tõuseb, masinate ja seadmete hinnad tõusevad, kinnisvara hinnad tõusevad ja üür muutub kallimaks) o Alternatiivkauba hind tõuseb o Müüjad ootavad antud kauba hinna langust lähitulevikus
ruumide suurus, mis jääb vahemikku 20 – 50 ruutmeetrit. Erandjuhtudel arvestades konkreetse asukoha vajalikkust, on rajatud ka oluliselt väiksemaid müügiesindusi. Näitena saab siinkohal tuua Tallinna Kaubamajas asuva Esmofoni müügiesinduse, kus pinna suuruseks on 7,2 ruutmeetrit. Müügiesinduste rajamiseks vajalikud ruumide esmased nõuded täidab reeglina rendileandja. Esmofoni puhul oli see kuni 1999 aastani tulenevalt olukorrast kinnisvaraturul vastupidine – Esmofonil tuli ise teostada vajalikud remondi–, mõningal juhul isegi kapitaalremondi tööd. Üldise hinnangu kohaselt on Esmofoni müügiesinduste asukohti puudutav hästi kooskõlas strateegilise teeninduskontseptsiooni põhimõtetega. Esineb küll mõningaid erandjuhtusid, kuid need on Esmofoni jaoks põhjendatud ning kinnitavad üldist reeglit. 2.3.4 Järjekordade haldamine Esmofonis ollakse seisukohal, et pikad järjekorrad ei ole probleemiks
ostetav korter või maja. See tähendab, et kui laenuvõtjal tekivad makseraskused ning ta ei suuda enam tasuda igakuist makset, siis võib pank laenu teel soetatud vara endale nõuda või võib nõuda, et laenuvõtja müüks soetatud eluaseme, et maksta ära pangale võlgu olev summa. Seejuures tagatiseks oleva korteri või maja väärtus on mõnevõrra suurem laenuks antavast summast. See peidab endas veel ühte ohtu laenuvõtja jaoks. Nimelt, kui kinnisvaraturul majade ja korterite hinnad langevad, siis langeb ka laenu tagatiseks oleva hüpoteegi (ehk korteri või maja) väärtus ning uus hind ei tarvitse enam katta laenatud summat. Siis võib pank nõuda täiendavaid tagatisi või nõuda eluaseme müümist laenu võtja poolt. Kuid eluaseme hind võib olla langenud isegi sel määral, et müügist saadud summa on väiksem laenatud summast. Sellisel juhul on laenuvõtja ilma eluasemest ning lisaks on veel pangale teatava summa võlgu.
annaabi.ee 
