Kinnisvara hinnad – kas langus on käes? (3)

Tallinna Tehnikaülikool
Infotehnoloogia teaduskond
Raadio ja sidetehnika instituut
Telekommunikatsiooni õppetool
Uurimustöö kava
Üliõpilane:
Rühm:
Üliõpilaskood:
Õppejõud: Rein Paluoja
Tallinn 2007
Töö esialgne pealkiri:
Kinnisvara hinnad – kas langus on käes?
Sissejuhatus, eesmärk, problem ja põhisõnum:
Töö eesmärgiks on uurida kinnisvarahindade muutumist viimastel aastatel. Ja jõuda järeldusele, kas hinnad hakkavad langema või jätkub ülikiire tõusu dendents. See problem intrigeeris mind, sets olen alati huvitatud kinnisvara ostu ja müügiga seonduvast ning hetkel olen ka ise seotud kinnisvara müügiga.
Kommenteeritud sisukord:

• Milline seis on valitsenud kinnisvaraturul viimased paar aastat?
  
  • Viimastel aastatel on kinnisvara turul olnud ülikiire hindade tõus, mille on kaasatoonud inimeste elatustaseme tõus ning sellest tingitud nõudluse suurenemisega
    
  • Müügi hinnad ületasid mitmekordselt objekti tegeliku väärtuse. Näiteks müüdi Läänemaal, Lihula vallas infrastruktuuridest kaugel asuvat maja, mis oli üle 20 aasta tühjalt seisnud ja amortiseerunud 255 000 krooniga , kuigi maja tegelik väärtus jäi vahemikku 100 000 – 150 000 krooni.
    
  • On tekkinud palju kinnisvaraarendus projekte. Kinnisvaraarendajad ehitavad lõpuni nõukogudeaja lõpul pooleli ehitusega seisma jäänud korterealamud ning suurlinnade külje alla rajatakse uusasulaid. Viimastesse kinnisvaraarendajad rajavad infrastruktuurid ning eraldavad iga maja juurde pisikese krundi.
    
  • Korterite ja majade üürihinnad on tõusnud ning keskmiselt võib öelda, et korteri üürihind moodustab poole või isegi rohkem keskmisest palgast.
    
• Mida on kinnisvaraturul endaga kaasatoonud 2007. aasta?
  
  • Kinnisvara hinnad, eriti uuselamute hinnad, on langenud kohati kuni 30 %. Selline hinnalangus võib endaga kaasatuua juhtumi, kus eluaseme , mille tagatisel on laenu võetud, väärtus langeb laenujäägist madalamale ja pank võib hakata nõudma lisatagatist. Selline oht on kõige suurem just kinnisvaraarendajate projektidel.
    
  • Müügi tehingutes ei ületa nõudlus pakkumist ja see toob samuti kaasa hindade langemise. Nõudluse ja pakkumise vahekord on normaliseerunud, see tähendab, et pakkumine ületab väikesel määral nõudmised.
    
• Milliseks kujuneb kinnisvaraturg viimatel aastatel?
  
  • Suureneb nõudlus üürikorterite järele, sest laenuintressid on tõusnud ja paljudele käivad need ülejõu, mistõttu pole neil võimalik isiklikku elamispinda soetada.
    
  • Enamus Kinnisvara eksperte ennustavad, et hinnad hakkavad langema ning jõuavad tagasi normaalsuse piiridesse, see tähendab et objetktide hind vastab nende tegelikule väärtusele. Juba on osaliselt toimunud umbes 10 % hinalangus.
    
  • Eluaseme pindade vajadus saab täidetud, kuid tekib nõudlus äripindade järgi. Sellega on aga oht, et paari aastapärast on äripindade ülepakkumine, sest nõudlus äripindade järgi on tihedalt seotud majandusega. Kui on majanduskasv , siis firmad laienevad ja kolivad ning vajavad uusi äripinud, kui jahenemise puhul jäääb see kõik ära ja vb isegi otsitakse väiksem äripind, sest see võib äärmisel juhul kaasatuua koondamisi ning firmade nö kokkusurumist.
    

Kokkuvõte:
Selgub , et kinnisvara turg on viimase paari aasta jooksul muutunud väga aktiivseks ning hinnad on kerkinud nn lakke , kuid on oodata et lähiajal hakkab kinnisvara turg jahenema ning müüdava objekti ja hinna suhe tasakaalustub. Selline dendents võib osutuda kasulikuks noortele, kes alles alustavad oma elu ning tahavad elamispinda soetada, kuid ebameedivak võib see muutuda neile, kes on oma elamispinna soetanud umbes aasta tagasi ning nüüd võib juhtuda, et nad peavad pangale esitama peale oma elamispinna veel lisatagatise. Kahjuks ei ole aga langust näha üüri turul ning korterite üürihinnad püsivad endiselt väga kõrgel.
Allikmaterjalid:
1. http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=2219
2. http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=1024
3. http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=1944
4. http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=2241
5. http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=2272
6. http://www.kv.ee/?act=article.view&article_id=2062