Kinnisvara ökonoomika iseseisev töö (1)

EHITUSTEADUSKOND
Ehitusökonoomika ja –juhtimise õppetool
Iseseisev töö aines
EPJ 3770 KINNISVARAÖKONOOMIKA
KORTERMAJA RENOVEERIMISPLAAN
Asukoht: Läänemere tee 45, Tallinn, Harjumaa
Üliõpilane:
Juhendaja : Tiina Nuuter
Tallinn, 2012

Sisukord

1.1Töö eesmärk 3
1.2Valiku põhjendus 3
4.1Remondi maksumus 6
4.2Remondi kalenderplaan 7
7.1Finantseerimisviis I 9
7.2Finantseerimisviis II 10
7.3Finantseerimisviiside võrdlus 11
8.1Turuväärtus 12
8.2Asendusväärtus 12
8.3Jääkväärtus 12

Sissejuhatus

Töö eesmärk

Töö eesmärgiks on välja arvutada kortermaja renoveerimiskulud ning pakkuda välja plaan renoveerimise teostamiseks.

Valiku põhjendus

Mina olen antud kortermaja üheks elanikuks ning seetõttu olen huvitatud selle maja korrashoiust ning püsimisest. Sellesse majja sai korter soetatud 1988. aastal.
Hetkeseisuga vajab maja vundament soojustamist, kütte- ja ventilatsioonisüsteem projekteerimist ja väljavahetamist. Lisaks vajab uuendamist trepikoja viimitlus.

Hoone üldandmed

Hoone asub Tallinnas, Lasnamäe linnaosas, ja on ehitatud 1987.aastal. Tegemist on tüüpprojekti põhise 9- korruselise korterelamuga, milles on 3 sissekäiku ning kokku 108 korterit . Hoonel on soojustatud välisfassaad (2007.a) ja vahetatud veetorustik (2005.a).[1]
Tabel 1 - Hoone üldandmed
Korruste arv
9
Korterite arv
108
Ehitisealune pind [m2]
882
Maht [m3]
23806
Köetav maht [m3]
19155
Kõrgus [m]
29,2
Pikkus [m]
67,6
Laius [m]
15,0
Kasulik pind [m2]
7367,4
Netopind [m2]
7113,9
Brutopind [m2]
9126

Tehnilise seisundi kirjeldus

Tabel 2 - Hoone tehnilise seisundi kirjeldus
Ehitisosa
Kirjeldus
Seisund
Võimalik remont (aasta)
Remondi vajadus
Vundament/
Sokkel
Betoonist madalvundament, sokkel soojustamata
Väga Halb
2012
jah
Välisseinad
Suurpaneelidest sein; soojustatud ja krohvitud 2007.aastal
Hea
2020
ei
Välisuks
Metallist välisuks. Paigaldatud 2005.aastal
Hea
2030
ei
Tambur
Paneelidest seinad, SBS kattega katus; katusekate vahetatud ja soojustatud, seinad soojustatud 2011.aastal
Väga
Hea
2030
ei
Aknad
Rõduuksed
Plastikraamidega aknad ja rõduuksed; vahetatud 2000.aastal
Väga Hea
ei
Rõdud
r/b paneelidest, soojustamata, klaasimata; fassaad rikutud erisuguse piirde kasutamisega kogu maja ulatuses.
Halb
2020
jah
Katus:
Kandetarindid
Katusekate
Katuse varustus
Suurpaneelidest kandetarind, katusekate SBS rullmaterjal ; katusele pääsuteed korras.
Katusekate uuendatud 2009. aastal.
Hea
2030
ei
Vaheseinad
Monteeritav r/b; osaliselt kipsiga kaetud + viimistlus ; ei vaja uuendamist
Hea
2030
ei
Korteriuksed
Vahetatud vastavalt omanike soovidele.
Hea
ei
Trepikojad
Krohvitud ja värvitud seinad, trepipiirded metallist; vajavad uuendamist.
Halb
2012
jah
Trepid
Monteeritavad r/b trepid, ei vaja uuendamist
Hea
2030
ei
Vihmavee-süsteemid
Sisemise äravooluga vihmaveesüsteem, ei vaja uuendamist.
Hea
2030
ei
Külma- ja sooja-veesüsteemid
Paigaldatud uus torustik 2005.aastal.
Hea
2030
ei
Küttesüsteemid
Kaugkeskküttega radiaatorid aastast 1987. Kogu keskküttesüsteem vajab väljavahetamist.
Väga Halb
2014
jah
Elektrivarustus
Uus juhtmestik paigaldatud 2005. aastal
Hea
2030
ei
Ventilatsiooni-süsteem
Ventilatsioonišaht köögis ja WCs,peab ümberprojekteerima.
Väga Halb
2014
jah

Remondi plaan

Tehnilise seisundi kirjeldusest lähtuvalt võib öelda, et prioriteetsemad tööd on just kütte- ja ventilatsioonisüsteemide väljavahetamine ja vundamendi soojustamine .
Küttesüsteemi väljavahetamine tähendab seda, et kogu küttetorustik ja radiaatorid tuleb asendada uutega, mis eeldab aga vana süsteemi lammutamist ja kokku kogumist ning äravedu. Loodetavasti paraneb ruumide soojuslik mugavus ning vähenevad küttearved uue ja säästliku küttesüsteemi abil.
Ventilatsioonisüsteem tuleb lasta projekteerida ning paigaldada vastavalt nõuetele. Uus ventilatsioonisüsteem tuleks teha soojustagastus-süsteemiga, mis taaskasutab energiat ning suunab sooja õhu tagasi siseruumidesse, mis peaks kaasa aitama väiksemate küttearvete tekkimisele.
Vundamendi soojustamine on esmatähtis esimese korruse elanikele, kelle põrandad jahtuvad väga kiiresti just soojustamata vundamendi pärast.
Lisaks, vaja on uuendada trepikodade viimistlust, sest seinte viimistlus kulunud.
Rõdudele uute klaaside paigaldamiseks on vaja kõigi 108 korteriomanike nõusolekut ning valmidust kompromissile, mis võib muutuda väga keeruliseks, sest osadel korteritel on juba uus klaaspiire ning osad seda ei soovi. See töö jääb tulevikku, sest on aeganõudvam just läbirääkimiste osas.

Remondi maksumus

Suuremate planeeritavate renoveerimistööde hinnangulised maksumused kujunevad järgmiselt:
Küttesüsteemi vahetamine
Kogu hoone ulatuses kõik radiaatorid ning kogu küttetorustik. Radiaatorid maksavad kogu hoone ulatuses 8000 €, lisaks küttetorustik 135 000 €. Kokku siis ligikaudu 143 000 €.[2]
Ventilatsioonisüsteemi vahetamine
Terve hoone ventilatsioonisüsteemi projekteerimine ja väljavahetamine maksab ligikaudu 155 000 €.[3]
Vundamendi soojustamine
Soojustamiseks kasutatav XPS on ligikaudu 8 €/m2, paigaldus- ja krohvimistööde hind 30 €/m2. Kokku siis ligikaudu 40 €/m2. Soojustatavat pinda on ligikaudu 330 m2 ja tööde hinnaks kujuneb siis 13 200 €.[4]
Trepikodade siseviimistlus
Maalritööde hind 10 €/m2. Trepikodade viimistletav pind on ligikaudu 1000 m2. Hinnaks kujuneb siis 10 000 €.[5]
Remontimistöödega saavutatav soojakulu kokkuhoid on ligikaudu 30%.

Remondi kalenderplaan

Järgnevalt on ära toodud remontimistööde kalenderplaan ligikaudsete hindadega praegustes väärtustes.
Tabel 3 – hinnad praeguste väärtustega
Ehitise osad
2013
2014
Vundament
13200 €
Trepikojad
10000 €
Küttesüsteem
143000 €
Ventilatsioon
155000 €
Remontimistööde kalenderplaan ligikaudsete hindadega tööde teostamise aegadel , arvestades 4% inflatsiooniga .
Tabel 4 – hinnad tööde teostamise ajal, arvestades inflatsiooni
Ehitise osad
2013
2014
2023
Vundament
13200 €
20321 €
Trepikojad
10000 €
14802 €
Küttesüsteem
160856 €
220142 €
Ventilatsioon
174354 €
238615 €
KOKKU
23200 €
335210 €
439880 €

Korrashoiukulud

Järgnev tabel kajastab hoone jooksevkulusid, mille aluseks 65 m2 korteri kulud.
Tabel 5 - hoone jooksevkulud
Kululiik
€/kuu
€/m2
Ekspluatatsioonikulud
12,98
0,20
Remondifond
20,77
0,32
Küte
100,80
1,55
Üldvesi
1,85
0,03
Üldelekter
2,38
0,04
Prügivedu
1,73
0,03
Liftitasu
1,53
0,02
Vesi ja kanalisatsioon
18,66
0,29
Vee soojendamine
21,85
0,34
Elekter
21,57
0,33
Internet /TV
26,80
0,41
KOKKU
230,92
3,56

Võimalused energia säästmiseks

Planeeritud remonditööd aitavad kindlasti tõsta hoone energiatõhusust. Ventilatsiooni- ja küttesüsteemi vahetamine omab suurt osatähtsust hoone energiakasutuse tõhusamaks muutmisel. Kuna tähtsamad tööd on suuremahulised, siis tuleb arvestada laenu võtmisega nende teostamiseks. Energiakulu kokkuhoid võib olla ligikaudu 20%. Laenu tagasimakse ajal on küll suuremad jooksevkulud, kuid samas hoitakse pidevalt kokku energia tarbimise pealt, mille hind pidevalt kallineb.

Korrashoiukulude muutumine olenevalt remondi finantseerimisviisist ja loodetavast energiasäästust

Hoone remontimise vajaduse ja korrashoiu eest vastutab sisuliselt korteriühistu. Seetõttu on hoone üldkuludes ka remondifond 0,32 €/m2, mille abil saab remonttöid teostada. Seega üks variant on kasutada seda fondi remondi rahastamiseks, kuid kuna kütte- ja ventilatsioonisüsteemide maksumused on väga suured, tuleks ikkagi võtta pangalaenu.
Järgnevalt pakun välja erinevaid variante remonttööde teostamiseks vajaliku ressursi saamiseks.

Finantseerimisviis I

Kõige mõistlikum oleks antud olukorras kasutada ära remondifondi ressursse ja teha ära vundamendi soojustamine ning trepikodade viimistluse parandamine.
Olenevalt sellest, kui palju raha remondifondi kogunenud on, saab töödega alustada koheselt või mingi aja pärast.
Oletades, et remondifondis raha ei ole ja selle kogumine hakkab praegusest hetkest ning kestab terve aasta, siis koguneb aastaga 0,32 €/m2 x 5725 m2 x 12 = 21984 €, mis tähendab, et remondifondi makset peaks tõstma 0,32 €/m2  0,34 €/m2. Sel juhul oleks aastaga kogutud summa 232358 €, mis kataks vundamendi soojustamise ja trepikodade viimistluse parandamiseks vajamineva 23200 €. Kuid arvestama peab ka inflatsiooniga selle aasta jooksul ning sel juhul peaks remondifondi makset tõstma 0,32 €/m2  0,36 €/m2. Seega suureneksid jooksevkulud 12 kuuks 3,56 €/m2  3,60 €/m2.
Seejärel, saab suuremate tööde jaoks võtta pangalaenu, mis peaks olema suurusega 336000 €. Võttes laenu 20 aastaks 6% intressiga, teeb see ühes kuus 2408 € ehk 0,42 €/m2.
Selle tulemusena väheneksid küttekulud 20%. Laenuperioodil oleksid küttekulud juba vähenenud, seega 1,55 €/m2 x 0,8 = 1,24 €/m2, kuid remondifond (laenu tagasimakse) oleks 0,42 €/m2 ja kokku siis 1,66 €/m2. Jooksevkulud väheneksid 3,60 €/m2 3,35 €/m2.[6]

Finantseerimisviis II

Teisel juhul võiks pangalaenu võtta kohe kõikide tööde finantseerimise jaoks. Remonttööde maksumus praeguste hindade juures kahe aasta peale oleks 358410 €.
Võttes 2013. aasta alguses 10 aastaks 6% intressiga laenu suuruses 358500 €, saab selle raha eest katta täielikult kõik kahele aastale planeeritud tööd. Eelpool nimetatud laenutingimustel tuleb igakuiseks makseks ( annuiteet ) 3980,09 € ehk 0,54 €/m2 ning laenuperioodi lõpuks tuleb pangale tasuda kokku 477610,2 €.
Tavaliselt vaadatakse tagasimaksete tegemise perioodi kuude kaupa, aga siinkohal lihtsuse huvides on lisatud maksete tabel summeerituna aastate kaupa:
Tabel 6 – Laenumaksete tabel
Aasta
Kum. intress , €
Kum. põhiosa makse, €
Makse kokku, €
Laenujääk, €
2013
20 775,94
26 985,11
47761,02
331 514,91
2014
19 111,56
28 649,46
47761,02
302 865,44
2015
17 344,51
30 416,52
47761,02
272 448,93
2016
15 468,49
32 292,54
47761,02
240 156,39
2017
13 476,76
34 284,26
47761,02
205 872,13
2018
11 362,18
36 398,84
47761,02
169 473,28
2019
9 117,16
38 643,83
47761,02
130 829,44
2020
6 733,72
41 027,33
47761,02
89 802,13
2021
4 203,24
43 557,78
47761,02
46 244,34
2022
1 516,69
46 244,35
47761,02
0
KOKKU:
119110,2
358500,00
477610,20
Analoogselt „Finantseerimisviis I“ väheneksid küttekulud 20%. Laenuperioodil oleksid küttekulud juba vähenenud, seega 1,55 €/m2 x 0,8 = 1,24 €/m2, kuid remondifond (laenu tagasimakse) oleks 0,54 €/m2 ja kokku siis 1,78 €/m2. Jooksevkulud väheneksid 3,60 €/m2 3,47 €/m2.[6,7]

Finantseerimisviiside võrdlus

Remondivajadusest lähtuvalt selgus, et tuleb arvestada üsna suure vajatava rahasummaga, mis aga kortermajade puhul on tavaline.
Antud variantidest osutus soodsamaks esimene – jooksevkulud vähenesid rohkem – umbes 0,12 €/m2 rohkem võrreldes II variandiga . Selline plaan muidugi toimib ainult siis, kui remondifondi laekub kindlasti raha, see tähendab, et pole pikaajalisi võlgnikke. Paraku on kortermajade elanike hulgas küllalt selliseid omanikke, kes ei suuda makse maksta. See mõjutab ka II lahendusviisi, mil laenatakse suur summa raha kohe. Selle viisi positiivseks küljeks on jällegi asjaolu, et kõiki töid saab raha olemasolul kohe teostama hakata.
Ise arvan, et eelnevalt oleks mõttekas konsulteerida ühistu juhtidega, kes oskavad anda ülevaadet majaelanike maksejõudlusest ja siis vastavalt sellele, kas oodata ja koguda väiksemate tööde jaoks raha iseseisvalt remondifondi (variant I) ja hiljem võtta selle võrra väiksem laen või variant II – võtta kohe suur pangalaen ning suurendada remondifondi makset laenumaksetest tulenevate kohustuste võrra, kusjuures säilib oht, et võlgnikud ei suuda ka seda tasuda, kuid selleks on ühistutel omad meetmed. II variandi puhul saavad kõik tööd eeldatavalt varem valmis ning hüved ilmnevad selle võrra varem.

Turuväärtus, taastamisväärtus, jääkväärtus

Turuväärtus

Hoone turuväärtus sõltub mitmetest teguritest. Hoone turuväärtuse hindamisel on väga tähtis tema asukoht. Vaadeldav hoone asub Lasnamäel, mistõttu teatud määral on inimeste privaatsus piiratud, sest majad on suured ja seinad mitte väga helikindlad. Teisalt , vaadeldav maja asub Lasnamäe kaugemas nurgas, kus väga lähedal on Pirita - Kose jalgrajad ja Pirita jõe ürgorg. Lähedal on ka gümnaasium ja lasteaiad. Bussipeatusesse on 3 minuti tee ning kesklinn on 15-20 minutise sõidu kaugusel.
Hinnangulise turuväärtuse saan anda ruutmeetri hinna kaudu, sest tegemist on kortermajaga ja kortermajades teadupärast sõltuvad hinnad korteri suurusest . Võttes arvesse eelpool nimetatud aspekte ning analüüsides analoogseid Lasnamäel selles piirkonnas paiknevaid müügis olevaid ja juba müüdud kortereid, saab turuväärtuseks pakkuda ligikaudu 850 €/m2.[8]

Asendusväärtus

Arvestades hetkelist seisu kinnisvaraturul ning ehitusturul valitsevaid pakkumishindu võiks analoogse hoone püstitamise maksumus kujuneda ligikaudu 900 kuni 1000 €/m2. See teeb hoone asendusväärtuseks ligikaudu 6 402 510 €.

Jääkväärtus

Jääkväärtuse hindamisel lähtutakse olukorrast, kus kõik remonttööd hoonel on juba lõpetatud.
Jääkväärtus = Asendusväärtus – kulum
Hoone eluiga väheneb, kui seda ei hooldata, ning lisaks – antud eluhoone puhul on esmatähtis just lähtuda inimestele mõistliku hinnaga eluaseme säilitamisest. Lisaks, turusituatsioon näitab, et paneelmajade populaarsus ei ole oluliselt langenud. Arvestades kõiki neid asjaolusid, võib hoone kulumiks määrata ligikaudu 40 %. Jääkväärtuseks saame sel juhul 3 841 506 €.

Kokkuvõte

Käesolevas projektis kavandati Lasnamäel asuva korterelamu renoveerimise plaani. Eesmärgiks oli hoone energiatõhususe tõstmine. Tulemusena selgus, et hoone jooksevkulud vähenesid mõningal määral laenuperioodil ning tunduvalt ka pärast seda, mis tähendab, et hoonele kavandatavad remonditööd on vaja läbi viia. Kuna tegemist on suure paneelelamuga, siis mängib erilist rolli just kütte- ja ventilatsioonisüsteemide olemasolu ja efektiivsus. Maja välissoojustus oli varasemalt olemas ning seetõttu võib eeldada, et välispiirded on piisavalt soojahoidvad. Siiski on vajalik esimesel võimalusel korralikult soojustada vundament.
Selgus, et olemasolevat remondifondi saab rakendada väiksemate remonttööde teostamise jaoks, mis on väga positiivne. Kindel on aga see, et suuremate tööde puhul aitab ainult pangalaen, mis aga suure elamu puhul jaguneb korterite vahel ära ning omab suurt efekti küttearvetele üldises plaanis.
Projekti eesmärk oli hinnata olukorda ja energia säästmise võimalusi, mida see ka kindlasti saavutaks.

Kasutatud kirjandus

[WWW] Ehitisregister – http://ehr.ee/v12.aspx?loc=0101

[WWW] Radiaatorikeskus – http://www.radiaatorikeskus.ee/?id=7

[WWW] Ehitusinfo – http://www.ehitusinfo.ee/index.php?aid=1737

[WWW] Ehituskaup– http://www.ehituskaup.com/soojustusmaterjalid.html

[WWW] Ehitusmeistrid –
http://www.ehitusmeistrid.ee/ehitustood/sisetood/maalritood

[WWW] Kinnisvara eluea ökonoomika – http://www.ekhhl.ee/failid/KINNISVARA_ELUEA__KONOOMIKA.pdf

[WWW] SEB – http://www.seb.ee/kodulaen/kodulaen#2!kalkulaatorid

[WWW] Kinnisvaraveeb – http://www.kv.ee/