Loeng nr 6. Ehitusmaksumuse modelleerimine Kui kavatsetakse hakata
tootma midagi uut, tehakse
kõigepealt näidis , seda põhjustel, et:
1.Kujutada ette kolme-mõõtmelisi proportsioone, mis pole joonisel
tajutavad
2.Selgitada välja tootmiseks vajalikud
tööriistad
3.Kalkuleerida toodangu maksumus
4.Anda toodangule sobiv funktsionaalne väljanägemine, millega võib kaasneda katsetamine koos
täieliku purustamisega
5.Proovida toodangu turustamise võimalusi
6.Valmistada tarbijale proovi partii, et demonstreerida saavutatavat kvaliteeti
Valmistades näidise ja kontrollides seda võib lahendada need probleemid, mida on vaja vältida tulevikus
kui toodangut tegelikult valmistatakse ja müüakse. Kui
lõpptoodang on mahukas ja kallis, pole
otstarbeks valmistada näidist, seda eriti sellise toodangu puhul nagu ehitised. Siis valmistatakse vaid üks
toodangu ühik, sest
täiendavaid kulusid näidise valmistamiseks pole otstarbekas lisada täiendava kuluna
toodangule. Samas on enamik uusi konstruktsioone unikaalsed lahendused, suurte investeeringute ja
kasutusajakuludega ning loodetavasti ka pikaajalised oma kasutuses. Seetõttu vajavad nad igal juhul
kontrollimist pikemale ajale, et tõestada oma
efektiivsust : seega pole praktiline ega ökonoomne ehitada
näidis funktsionaalsete omaduste ja kogumaksumuse kontrollimiseks. Ilmselt saab ehitada vaid
põhikonstruktsioonide näidised ja selline vajadus võib tekkida ka koos sooviga arvestada neid
uurimistulemusi ehitusmaksumuse plaanimisel, sest suur aja- ja vahendite kulu
ehitamisel ei võimalda
ehitada mitu korda.
Kui füüsiliste näidiste valmistamine pole ehituses tavaliselt võimalik, siis ehitise
projekteerimine peab
toimuma nii, et saadakse
kinnitus tellija soovide rahuldamisest. Seega on vaja koostada mudel, mis
iseloomustab
tegelikku olukorda väiksemas ulatuses, kuid siiski
selliselt , et oleks võimalik reaalse
hinnangu andmine.
Need mudelid võivad olla:
• füüsilised (
kolmemõõtmeline makett)
•
matemaatilised (soojuskao valem)
•statistilised (
seaduspära väljatoomine kogutud andmete alusel)
Maksumust võib pidada üheks hoone otstarvet ja välisilmet iseloomustavaks parameetriks ning seega
peab olema võimalus ka seda modelleerida. Edukalt on koostatud selliseid maksumusmudeleid, mis
aitavad aru saada nii projekteerimise lähteülesande ja ka tema käigu mõjust maksumusele.
Maksumusmudel peab olema selline projekti kirjeldus, mis iseloomustab lahendi maksumust mõjutavaid
tegureid.
Selline mudel peab püüdma iseloomustada neid põhilisi kuluartikleid, mis võimaldavad teha
maksumusanalüüsi ja -plaanimist, muutes vastavalt vajadusele projekteerimise lähteülesannet, ehitus
tehnoloogiat, tähtaegu jm.
Eesmärgiks on kujundada oodatav
lahend nii, et otsuse tegemist saaks juhtida ja analüüsida
projekteerimise käigus. Eelarve koostamine projekteerimise varasematel
etappidel võimaldab
põhjendada ka tehtavate kulude otstarbekust.
1
6.1. Traditsioonilised maksumusmudelid
Eeltoodu põhjal on selge, et eelarvestajad on kasutanud maksumuse modelleerimist juba aastaid:
töömahtude väljatoomine on andnud töövõtjale pildi projektist, mahtudele lisatud hinnad muudavad
andmed aga ehituse maksumusmudeliks. Muutes mahtusid või hindu vastavalt kasutatavale
tehnoloogiale ja materjalile, saame hinnata erinevate
lahendite mõju maksumusele.
Töömahtude
loend koostatakse aga projekteerimise viimasel etapil, mistõttu igasugused sealt
saadavad andmed tekivad liiga
hilja selleks, et ära hoida ebaõnnestunud projektlahendust. Töömahtude loendi
põhjal kujundatud eelarve on hilinenud ka selleks, et tellija saaks mingit teavet oma ligikaudsetest
projektiga seotud
kuludest . Seetõttu on ilmselt varasemal projekteerimisetapil vaja kasutada palju
lihtsamat mudelit. Maksumuskonsultandi koostatud
mudeliga kirjeldatu sõltub aga paljuski
projekteerijal kasutada olevatest andmetest.
Joonis 6.1. Traditsiooniline maksumuse modelleerimine
Joonis 6.1. kirjeldab aja jooksul kujunenud traditsioonilisi maksumusmudeleid ja nende sobivust
erinevatele projekteerimisetappidele.
Esimesed kaks püramiidi ülemist taset põhinevad ühikmaksumusel: eelarvemaksumuse leidmiseks
korrutatakse suvalisel meetodil leitud ehitise suurus (pindala, maht) tema ühikmaksumusega. Sellise
eelarve puudus on see, et
jooniste alusel arvutatud tööde maksumust pole võimalik siduda edasise
projekteerimiskäiguga. Katsed siduda seda hilisemate ,,ligikaudsete töömahtudega" (püramiidi neljas
tasand) toob kaasa uued probleemid: vajatakse lisaaega ja lisatasu selle töö tegemiseks, sest joonised
peavad olema
lõpetatud ja ehitustööde tegemine läbimõeldud. Isegi siis, kui koostatav
ligikaudne töömahtude loend annab esialgsest eelarvest palju suurema
kogusumma , pole selle erinevuse põhjuseid
võimalik ei uurida ega projekteerimiskäiku mõistlikult juhtida. Selline mudel võib olla küll põhjendatult
koostatud, kuid see ei ühildu ei projekteerimiskäigu ega tehtavate otsustega.
On soovitatav, et esmaseelarve koostatakse teada olevate andmete ja ehituskonstruktsioonide ning -
tööde kohta kehtivate majanduslikult põhjendatud normide alusel. Seejärel võib aga
eelarvet jooniste 2
põhjal pidevalt kontrollida suvalise vajaliku otsuse arvestamiseks. Kui projekt läheb võistupakkumisele,
siis seal kujunev maksumus on eelarves koostatust ilmselt teatud määral erinev. Koos tööde käiguga
jätkub ka maksumuse jälgimine ja see protsess on tuntud "projekti maksumusplaanimisena" või lihtsalt
"maksumusplaanimisena". See termin on siiski teatud määral ebatäpne, sest "
plaanimine " eeldab
eelnevat prognoosimist. Tegelikult on aga kogu selle tegevuse juures oluline maksumuskontroll nii
projekteerimise kui ka ehitamise käigus. Täielik termin oleks seega "projekti
maksumusplaanimine ja -
kontroll", kuigi olles liiga
kohmakas , väljendab kogu maksumusplaanimisega seotud protseduuri.
Maksumusplaan ilma
kontrollita on vaid ligikaudne eelarve.
Projekti maksumusplaanimine viiakse lõpule mudeliga püramiidi kolmandal tasemel, jaotades ehitise
funktsionaalseteks konstruktiivelementideks. Need on ehitise sellised osad, mis täidavad seal alati sama
funktsiooni vaatamata valmistamise moodusele:
•
vaheseinad jaotavad ruumi vertikaalselt
osadeks •katus katab hoonet ja hoiab ära ilmastiku mõjud ning ei lase sooja välja
•
vundament kannab ehitise kaalu üle alusele jne.
Nendel elementidel on otsene seos projekteerimiskäiguga ja nad on kõigile arusaadavad. Seetõttu omab
konstruktiivelementide alusel koostatud ehitise maksumusmudel teatud eelist: projekti iga põhiosa saab
eelarvestada eraldi ja kasutada neid
arvutusi valiku tegemiseks mõne hoone osa projekteerimisel.
Koostades eelarve elementide maksumuse alusel, jälgib maksumuskontroll projekti kui
tervikut , et vaid
maksumuspiirangute alusel viia sisse erinevaid lahendusi. Selliselt kujunev tasakaal hoone erinevate
osade maksumuse vahel on esimeseks sammuks tellijale vajalike maksumusandmete
esitamiseks .
Püramiidi viies tase näitab töömahtude loendi kohta maksumusplaanimises. Suurbritannias on üritatud
muuta kehtivaid töömahtude arvutusreegleid selliselt, et siduda maksumusplaanimine kulude
kujunemisega platsil. Paljud kulud määratakse täpselt valmismahu alusel: nende kulu aluseks on
konstruktiivne kulu, arvestamata jäätmeid ning põhimasinate ja tööriistade kulu töö tegemiseks. See
toimub nii ka sellepärast, et ei tekiks olukorda, kus koos töömahtude arvutusega annaks eelarve
koostaja töövõtjale ettekirjutuse sellest, kuidas tööd teha või millised on selle efektiivsuskriteeriumid.
Järelikult on töömahtude loend ikkagi vaid alusdokument lepingu eelarvele, mitte aga dokument tööde
juhtimiseks ja kulukontrolliks platsil. Pole ju töömahtude loendist üldjuhul võimalik saada kasutatavate
detailide mõõtmeid, kuigi eelarve koostamisel oli neid vaja teada.
Viimased kaks astet (kuues ja seitsmes) on enam seotud ehitustöödega. Kui töövõtja koostab
ajagraafiku, toob ta välja tööd platsil täitmise järjekorras, mis aitab nii tööde korraldamisel kui ka
masinate ja materjalide
kasutamisel . Neid põhiressursse kasutatakse ka kõige täpsemal modelleerimisel:
eelmistes prognoosimiseks kasutatud mudelites on lähtutud vaid soovitatavatest ressurssidest, sest
tegelik ressurssidega tagamine on veel kaugel ja tehtavad konkreetsed ettepanekud
raskelt seostatavad.
Eelarvete koostamise etappidel (püramiidi 1 - 5
tasemetel ) kasutatakse andmeid, mis põhinevad
töömahtude loendite analüüsil.
Kuna on aga palju eeldusi, millel baseerub hinna kujundamine, on ebatõene, et tegelik ressursivajadus
oleks täpselt arvestatud.
Iga metoodika kasutamise
eelduseks peab olema aga teadmine, et analüüsitavate tööde kogumaksumus peab
sisaldama selliseid andmeid, mis sobivad selle konkreetse ehitise jaoks. Ja kui siis hetke turuolukorda
arvestades
korrigeerida saadud maksumust, peab olema ka võimalik ehitada sarnast ehitist selle hinna
3
eest. See on muidugi
eelarvestamise teooria ja tegelikult on väga mitmeid erinevusi võrreldavate tööde
vahel, mistõttu eelarvestamisest kujuneb paraku kõrgelt professionaalsete otsuste tegemise
valdkond .
Joonis 6.2. Eelarvestamise meetodi eeldatav täpsus ja seos EVS 885:2005-ga
Maksumusmudel on
karkass , mille maksumuskonsultant peab
katma oma intuitiivsete seisukohtadega,
mis põhiliselt lähtub kogemustest ja need omakorda sõltuvad
kasutatavatest andmetest. Nende
andmete
allikaid ja usaldatavust vaadeldakse, kuid kõiki neid andmeid tuleb kasutada teatud
ettevaatlikkusega.
Prognoosimine pole vaid numbritega manipuleerimine: sõltumata mudeli
täpsustasemest ja kasutatavast metoodikast, sõltub tulemuste kasutamise edukus ka
oskusest neist aru
saada ja neid esitada. Just see ongi maksumuskonsultandi tegevuse edukuse
tagatis .
Töömahuloend kajastab valmistoodangut.
Puudus: otse- ja üldkulude ning kasumi jagamine töömahuloendi ridadel sõltub töövõtjast ning tema
eeldustest hinna kujundamisel.
6.2. Üksikhinnal (ühikhinnal) põhinevad eelarvestamise mudelid
1.Funksionaalühiku meetod
Tavaline on tihe seos ehitusmaksumuse ja ehitise funktsionaalsete ühikute (võimsusnäitajate) vahel.
Funktsionaalsete ühikute all mõistame neid arvutuslikke suurusi, millega iseloomustame ehitise
kasutamist (õpilaste arv koolis,
kohtade arv autoparklas, istekohti teatris). Paljude riigiasutuste poolt
kasutatavad ehitusmaksumuse normid põhinevadki sellel seosel:
ehitusmaksumus ühele
hoones plaanitud
töökohale või voodikohale haiglas. Eeldades, et sellisel funktsionaalühiku maksumusel
põhinev maksumusnorm on "sotsiaalselt vastuvõetav", siis selle meetodiga leitav maksumus pole ka
liiga
äärmuslik . Sidudes funktsionaalühiku maksumuse näiteks põrandapinnaga, saab
projekteerija ka
suurema selguse ehitusmahu ja kvaliteedi seostest ning ka finantseerijal on tagatis, et tema poolt
makstav summa on mõistuspärane.
Metoodika kasutamise näites eeldame, et
hiljuti ehitatud mitmekorruseline autoparkla 500-le masinale
maksis 3 000 000€. Ühe autokoha maksumus on ilmselt 3 000 000 / 500 = 6000€. Analoogse 400-
kohalise autoparkla ehitamise maksumuseks võib siis eeldada 400x6000 = 2 400 000€, seda loomulikult
kõigi muude
samade tingimuste puhul.
4
Paraku aga mitte kõik tingimused pole alati samad (platsi
keerukus , erinevad tööd,
liikumisvõimalused ja
juurdepääsud, jne.) ja ka paljud otsused hinna kohta seoses inflatsiooni ja olukorraga turul tuleb täpsustada
pakkumispäeva seisuga. Need otsused sõltuvad aga juba maksumuskonsultandi kogemustest.
2. Kubatuuri meetod
Tegemist on traditsioonilise eelarvestamise meetodiga ja igal eelarvestamisfirmal on oma "kubatuuri
raamat". Kui leping on alla kirjutatud, siis lepingu maksumus jagatakse ehitise kubatuuriga ja saadud
mahuühiku maksumus registreeritakse raamatus. Kui vajatakse uue projekti eelarvet, arvutatakse see
vastava ehitise mahu ja raamatust saadud keskmise normi alusel. Seda meetodit kasutatakse siiski
järjest vähem, sest ehitusmaksumus on tavaliselt enam seotud põrandapinna kui ehitise mahuga.
Saadud tulemuste võrreldavuse tagamiseks tuleb kasutada ühtseid kehtestatud mõõtmispõhimõtteid.
3.Pindala meetod
Tegemist on üksikhinnal põhineva meetodiga, kui arvutatakse ehitise kogu põrandapind. Tavaline
põrandapinna arvutuspõhimõte on, et see kujuneb iga korruse välisseinte vahele jäävate
põrandapindalade summa. Kui ruumi jäävad
karkassi kandvad
postid , siis nende mõõtmeid ei arvestata,
kuigi põrandapind arvutatakse ehitiste siseseintest. Kui
ruumil aga puuduvad välisseinad (varjualuste
puhul), võetakse
mõõdud põrandapinna arvutamiseks kandepostide väliskülgedeni.
Pindala meetodit kasutatakse koolide ja kohaliku omavalitsuse elamuprojektide puhul, sest korruste
kõrgused on siin püsivad. Meetodi eelis on ka see, et kasutatakse sellist mõõtühikut, mis väljendab just
tellija soovi - põrandapinda, mitte aga ruumide kubatuuri. Tihti on ka varase eelarve koostamisel just
abstraktne põrandapind ainukeseks teadaolevaks ligikaudseks arvutusaluseks.
4.Korruste meetod
Üksikul
hinnal põhinevad arvutuspõhimõtted pole kunagi olnud laialt kasutusel, sest esmane eelarve
asendub kiiresti konstruktiivelementide järgi koostatud eelarvetega. Ajalooliselt on aga korruste meetod
üheks esimeseks katseks ühendada ehitise kõrgus ja kuju üheks terviklikuks näitajaks.
Selle meetodi puhul leitakse põrandate, katuse (lae) ja seinte mõõdud ning seejärel kaalutakse nad
kompleksnäitajasse erinevaid osakaalusid kasutades. Meetodi põhireeglid on järgmised:
1. esimese korruse põrandapinna osakaal on kaks, kui ta pole allpool maapinda, vastasel juhul aga kolm
ja põrandapinna arvutamisel on aluseks mõõdud välisseinte sisekülgedest;
2. katuse pindala arvutatakse horisontaalprojektsioonis tema äärmistest piiridest ja ta osakaal on üks;
3. ülejäänud korruste põrandapindalad arvestatakse osakaaluga kaks, lisades teguri 0,15 teisele, 0,30
kolmandale, 0,45 neljandale, jne. korrusele;
4. välisseinte pindala arvestatakse ühekordselt, kui aga sein on allpool maapinda, siis kahekordselt.
Märkusena tuleb lisada, et lifte ja muid insenerivõrke need arvutused ei sisalda ja neid arvestatakse
eraldi. Sama põhimõte kehtib ka kõigi eelmiste üksikhinnal põhinevate meetodite puhul.
50-ndate algul tehtud uurimus korruste meetodi kohta tõestas, et saadud tulemused rahuldavad
arvutusi palju enam kui teised üksikhinnal põhinevad meetodid. Meetodi kasutamise puudus on aga see,
et tema õigsust pole võimalik üheselt tõestada. Ehitise maksumus sõltub siiski ka kasutatavate
konstruktsioonide
kaalust , mis pole aga ilmselt iga ehitise puhul samad. Lisaks sellele on kasutatavad
ühikud väga abstraktsed ja need pole otseselt seostatavad ei hoone kuju ega tellija soovidega. Seega on
sel meetodil samad puudused kui kubatuuri meetodil.
5
6.3.
Üksikhindadel põhinevate meetodite võrdlus
Kõik kommentaarid