HOONESTUSÕIGUS (0)

HOONESTUSÕIGUS
Hoonestusõiguse mõiste ( AÕS § 241 lg 1)
Kinnisasja võib koormata selliselt , et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist.
Hoonestusõigus annab isikule, kes ei ole kinnisasja omanik, õiguse omada kinnisasjal hoonet, seda võõrandada ja koormata eraldi kinnisajast.
Hoonestusõigus on tähtajaline õigus.
Hoonestusõiguse alusel püstitatav (v. ehitatav) hoone ei ole kinnisasja oluline osa vaid on hoonestusõiguse osa.
Miks seatakse hoonestusõigust?
hoonestusõigust saab kinnisasja müümise või ostmise asemel kasutada juhul, kui omanik soovib küll kinnisasjalt pikaajalist tulu teenida ja vabaneda kinnisasjaga kaasnevatest kuludest , kuid ei soovi kinnisasja omandist lõplikult loobuda .
Hoonestajale on ehitise püstitamine hoonestusõiguse alusel kasulik selle tõttu, et hoonestusõigus on odavam kui kinnisasja (maatüki) ostmine , ja seda eelkõige juhul, kui on kokku lepitud hoonestusõiguse tasu maksmine perioodiliselt (näiteks igakuiselt või iga-aastaselt).
Hoonestusõigus koormab kogu kinnisasja, mitte nt mõttelist osa kinnisasjast
Hoonestusõigus ulatub konkreetsele hoonele või ehitisele (mille jaoks see hoonestusõigus seati), ehitisealusele maale ja kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks, st ehitise teenindusmaale.
Hoonestusõigus ei või piirduda ehitise ühe osaga, nagu korrus (AÕS § 241 lõige 3)
Siiski on võimalik hoonestusõiguse seadmine osale ehitisest, kui ehitis on jagatav ning ehitise reaalosad (nt iseseisvate kommunikatsioonidega ridaelamuboksid) on peale jagamist täiesti iseseisvalt majandatavad.
Ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas ja millele hoonestusõigus laieneb , on hoonestusõiguse oluline osa (AÕS § 241 lõige 4)
Hoonestusõigust ei seata teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks, vaid konkreetse isiku kasuks, kellel on õigus seda hoonestusõigust edasi anda.
Seadus ei välista ühise hoonestusõiguse seadmist mitmele kinnisasjale – so ühishoonestusõigus
Ühishoonestusõigus tekib ka siis, kui omanik jagab hoonestusõigusega koormatud kinnisasja
Hoonestusõiguse olulised osad ja viljad
Hoonestusõiguse oluliseks osaks on:
Ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või mis on hoonestusõiguse seadmisel olemas ja millele hoonestusõigus laieneb (AÕS § 241 lg 5), (ehitis, mis on kinnisasjal ja millele hoonestusõigus ei laiene on kinnisasja oluline osa – kuulub maaomanikule (TsÜS § 53 lg 2)
Ehitisalaune maa ja kinnisasja osa, mis on vajalik ehitise kasutamiseks (AÕS § 241 lg 2)
Hoonestusõiguse alusel saadavad viljad:
Hoone enda kasutamisest saadavad viljad – kuuluvad hoonestajale
Hoone kasutamiseks vajalikult maatükilt saadavad viljad – maatüki olulised osad (sh nt viljapuud ) on muutunud hoonestusõiguse oluliseks osaks (AÕS § 241 lg 4 ja TsÜS § 53 lg 2, § 54 lg 1)
Hoonestusõiguse kestvus (AÕS § 251)
Saab seada ainult kindlaks tähtajaks, mitte rohkem kui 99 aastaks
Kui tähtaeg on määratlemata või pikem, loetakse tähtajaks 99 aastat
Tähtaja möödumisel võimalik pikendada kokkuleppel veel kuni 99 aastaks (sisuliselt uue hoonestusõiguse seadmine). Hoonestusõiguse pikendamine kantakse kinnistusraamatusse
Ehitiste õiguslik seisund
Ehitis muutub hoonestusõiguse oluliseks osaks (nõ liitumispõhimõte )
Peale hoonestusõiguse tähtaja möödumist muutub ehitis kinnisasja oluliseks osaks
hoonestajal on õigus enne tähtpäeva saabumist hoone lammutada ja ära vedada. Kui hoonestaja seda ei tee, on maaomanikul õigus hoone hoonestaja kulul lammutada, kui ta teeb seda ühe aasta jooksul peale hoonestusõiguse tähtaja möödumist
AÕS § 253. Hüvitis hoonestusõiguse tähtaja möödumisel
(1) Hoonestusõiguse lõppemisel selle tähtaja möödumise tõttu peab kinnisasja omanik maksma hoonestajale hüvitise kinnisasjale jääva ehitise eest. Hoonestusõiguse seadmisel võib kokku leppida hüvitise suuruse ja maksmise viisi, samuti hüvitise maksmise välistada. Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus.
(11) Kui hoonestusõigus on seatud elamu püstitamiseks, ei või kokku leppida väiksema hüvitise maksmises kui kaks kolmandikku hoonestusõiguse väärtusest.
(2) Kinnisasja omanik vabaneb hüvitise maksmise kohustusest, kui ta pikendab hoonestusõiguse tähtaega ehitise eeldatava püsimise aja lõpuni. Kui hoonestaja ei nõustu tähtaja pikendamisega, kaotab ta õiguse hüvitisele
Tasu hoonestusõiguse eest.
Eeldatakse, et hoonestaja maksab kinnisasja omanikule tasu hoonestusõiguse eest, aga kokku võib leppida ka teisiti (AÕS § 254 lg 1).
Tasu võib maksta korraga või perioodiliselt.
Kui hoonestusõiguse tasu ei makstud ära korraga ning seda tehakse perioodiliste maksetena, on otstarbekas kanda tasu maksmise kohustus hoonestusõiguse kinnistusregistri kolmandasse jakku reaalkoormatisena.
Hoonestusõiguse kokkuleppeline sisu
Lisaks seadusest tulenevale sisule võivad pooled kujundada seda ka kokkuleppeliselt
Võlaõiguslikult võib kokku leppida kõiges , mis ei ole vastuolus seaduse või heade kommetega – kui tahetakse teha kehtivaks õigusjärglastele – siis tuleb kanda kinnistusraamatusse
AÕS § 2551. Kokkulepped
Hoonestusõiguse sisu hulka kuuluvad ka omaniku ja hoonestaja kokkulepped:

ehitise püstitamise, korrashoiu ja kasutamise kohta;

ehitise kindlustamise ja ülesehitamise kohta selle hävimisel;

hoonestaja kohustuse kohta maksta leppetrahvi;

hoonestaja kohustuse kohta kanda vastava eelduse tekkimisel hoonestusõigus üle omanikule;

hoonestusõiguse lõppemisel või hoonestusõiguse omanikule langemisel hoonestajale ehitise eest makstava hüvitise kohta;

avalik-õiguslike ja eraõiguslike koormatiste kandmise ja maksude tasumise kohta;

hoonestajale hoonestusõiguse uuendamiseks pärast selle lõppemist eesõiguse andmise kohta;

kinnisasja omaniku kohustuse kohta müüa kinnisasi selle igakordsele hoonestajale.
AÕS § 255. Maksud ja koormatised
Kõik hoonestusõigusega koormatud maatükil lasuvad maksud tasub ja avalik-õiguslikud reaalkoormatised kannab hoonestaja, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
Hoonestusõiguse seadmine (tekkimine) ja üleandmine (§ 242)
(1) Hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav tehing peab olema notariaalselt tõestatud.
(2) Hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud
Hoonestusõiguse seadmine võib olla ka tingimuslik
Hoonestusõiguse lõppemine ei või olla tingimuslik (sh ka hoonestaja surm)
Kinnisasja omanik võib seada hoonestusõiguse ka enda kasuks (omanikuhoonestusõigus)– omanik peab selleks esitama vastava materiaalõigusliku tahteavalduse ja kinnistamisavalduse
1) Hoonestusõigus kantakse koormatava kinnisasja registriosa III jakku ja alati esimesele järjekohale (AÕS § 250) ja
2) Seatakse sisse eraldi hoonestusõiguse kinnistusraamat
kuna hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, saab sellele omakorda seada hüpoteeki jt. piiratud asjaõiguseid v.a. hoonestusõigus
Hoonestusõiguse käsutamine
§ 249. Hoonestusõiguse käsutamine
(1) Hoonestajal on õigus hoonestusõigust võõrandada või pärandada või koormata kinnispandi, servituudi , reaalkoormatise või ostueesõigusega. Hoonestusõigust ei või koormata hoonestusõigusega.
(11) Hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik omaniku nõusolek, kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud . Omanik võib seada nõusoleku andmise tingimuseks ka kõigi tema ja hoonestaja vahel sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmise hoonestusõiguse omandaja poolt. (ei ole nõutud sundenampakkumisel – täituri poolt)
(2) Hoonestusõiguse koormamiseks asjaõigusega on vajalik omaniku nõusolek, kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud.
Hoonestusõigus nagu kinnisasigi on jagatav ja ühendatav
Hoonestusõiguse jagamise korral on vajalik omaniku nõusolek
Hoonestusõiguse liitmine :

Koormatavate maatükkide ühendamisel – liitmaatükil tekib tavaline hoonestusõigus

Kui ühendatakse samal maatükil olevad hoonestusõigused – tekib ühishoonestusõigus
Hoonestusõiguse lõppemine:
Lõppemine tähtaja möödumisel,
Kokkuleppelisel lõpetamisel
Lõppemine tähtaja möödudes
Hoonestusõigus kui tähtaegne piiratud asjaõigus lõpeb hoonestusõiguse tähtaja möödumisel (TsÜS § 110 koos § 105 lg 1).
Hoonestusõiguse lõppemisel muutub kinnistusraamatu kanne valeks.
Koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist (AÕS § 66 lg 1) ehk kinnistusraamatu parandamist, mitte aga juba lõppenud õiguse täiendavat lõpetamist.
Hoonestusõiguse lõppemine kokkuleppel
Vajalik on kinnisasja omaniku nõusolek, mis tuleb anda kas kinnistusosakonnale või hoonestusõiguslikule isikule (AÕS § 244).
Lisaks on vajalik ka kõikide puudutatud isikute nõusolek, nt hoonestusõigust koormavate asjaõiguste omanikud (reeglina enne hoonestusõiguse kustutamist registrist vajalik ka hoonestusõigust koormavate asjaõiguste kustutamine)
Kui omanik esitab avalduse hoonestusõiguse kustutamiseks, siis tuleb sellele lisada hoonestusõigusliku isiku materiaalõiguslik tahteavaldus hoonestusõiguse lõpetamiseks ja menetlusõiguslik nõusolek kande kustutamiseks.
§ 2441. Hoonestusõiguse omanikule langemine
(1) Kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine).
Omanikule langemise tingimused tuleks kokku leppida hoonestusõiguse seadmise lepingus (nt lisaks ehitise püstitamise tähtajale, maa kasutamine vastavalt hoonestusõiguse eesmärgile , ehitise mitteprojektikohane ehitamine, tasu mittemaksmine jne)
(2) Omaniku õigust nõuda hoonestusõiguse kandmist enda nimele ei või lahutada kinnisasjast.
(21) Omanik võib hoonestusõiguse enda nimele kandmise asemel nõuda hoonestusõiguse üleandmist tema poolt nimetatud isikule.
(3) Käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud nõue aegub kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest.
Omanikule langemise vormistamiseks vajalik notariaalselt tõestatud asjaõiguskokkulepe ja kinnistamisvaldus
Omanikule langemisel peab omanik tasuma hoonestajale hüvitise (vt AÕS § 244²)
Hoonestusõigus lõpeb kui maatüki ja hoonestusõiguse omanikuks saab üks isik ja ta esitab avalduse hoonestusõiguse kustutamiseks (AÕS § 245), kui avaldust ei esita, jääb see kehtima omanikuhoonestusõigusena
Hoonestusõigus ei lõppe ehitise hävimisega (AÕS § 246).
hoonestusõigus ei lõpe ka kinnisasja müümisel sundenampakkumisel. Realiseerimisõigused ( hüpoteek , reaalkoormatis ) on järjekohalt alati hoonestusõigusest tagapool ja seetõttu ei puuduta sundtäitmine hoonestusõigust.
Kinnisasi müüakse koos seda koormava hoonestusõigusega
Ehitise saatus hoonestusõiguse tähtaja saabumisel (AÕS § 252 - 253)
Hoonestusõiguslikul isikul on õigus kas:
1) Ehitis ära vedada, või
2) Saada hüvitist hoone eest
§ 252. Ehitise saatus hoonestusõiguse tähtaja saabumisel

Hoonestajal on õigus oma ehitis ühe aasta jooksul enne hoonestusõiguse tähtpäeva saabumist ära vedada, kui kinnisasja omanik ei ole kasutanud käesoleva paragrahvi 3. lõikes nimetatud õigust. Kui kinnisasja omanik on esitanud äravedamise nõude hiljemalt neli kuud enne tähtaja lõppu, on hoonestaja kohustatud seda tegema.

Ehitis, mis tähtaja lõpuks ei ole ära veetud, muutub kinnisasja oluliseks osaks ja läheb kinnisasja omaniku omandisse. Kui kinnisasja omanik on esitanud äravedamise nõude õigeaegselt, võib ta hoonestajalt nõuda tasu ehitise äravedamise eest, kui kinnisasja omanik on selle ära vedanud ühe aasta jooksul pärast tähtaja lõppu.

Kinnisasja omanikul on õigus mitte hiljem kui üks aasta enne tähtpäeva saabumist nõuda ehitise jätmist endale tasu eest, mis võrdub hoonestajale käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud äravedamise õiguse kaotamise tõttu tekkiva kahjuga. (sisuliselt lammutatud hoone ehitusmaterjali maksumus- mitte hoone turuhind )

Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–3 sätestatu kehtib niivõrd, kui kinnistusraamatu kanne ei määra teisiti.
§ 253. Hüvitis hoonestusõiguse tähtaja möödumisel
(1) Hoonestusõiguse lõppemisel selle tähtaja möödumise tõttu peab kinnisasja omanik maksma hoonestajale hüvitise kinnisasjale jääva ehitise eest. Hoonestusõiguse seadmisel võib kokku leppida hüvitise suuruse ja maksmise viisi, samuti hüvitise maksmise välistada. Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus.
(11) Kui hoonestusõigus on seatud elamu püstitamiseks, ei või kokku leppida väiksema hüvitise maksmises kui kaks kolmandikku hoonestusõiguse väärtusest.
(2) Kinnisasja omanik vabaneb hüvitise maksmise kohustusest, kui ta pikendab hoonestusõiguse tähtaega ehitise eeldatava püsimise aja lõpuni. Kui hoonestaja ei nõustu tähtaja pikendamisega, kaotab ta õiguse hüvitisele
Hoonestusõiguslikul isikul kõik omandi kaitse nõuded (valduse kaitse ja omandi kaitse)
Lisaks võib esitada kahjutasunõude (AÕS § 84 ja 85, VÕS § 1043 jt)
Samuti õigus nõuda omanikult nõusolekut hoonestusõiguse võõrandamiseks ja koormamiseks (AÕS § 249´)
Eraldi hoonestusõiguse liigiks on korterihoonestusõigus
Korteriomandiseadus §24. Korterihoonestusõigus

Hoonestaja võib jagada talle kuuluva hoonestusõiguse korterihoonestusõigusteks maatüki omaniku nõusolekul.

Maatükk ei või olla üheaegselt korteriomandite esemeks ja koormatud korterihoonestusõigusegaesemeks korterihoonestusõigusega.

Korterihoonestusõiguse esemeks on ehitise piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende ruumide juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning millega on ühendatud mõtteline osa hoonestusõigusest, mille juurde korter kuulub.

Igale korterihoonestusõigusele avatakse ühel ajal kinnistusregistri iseseisev osa ja hoonestusõiguse senine registriosa suletakse. Koormatud kinnisasja registriossa tehakse kanne selle kohta, et hoonestusõigus on jagatud korterihoonestusõigustekskorterihoonestusõigusteks.

Muus osas kohaldatakse korterihoonestusõigusele korteriomandit ja hoonestusõigust reguleerivaid sätteid, kui seadusest ei tulene teisiti. Korteriomandi esemeks oleva maatüki mõttelise osa kohta käivad sätted kehtivad korterihoonestusõiguse esemeks oleva hoonestusõiguse mõttelise osa kohta.