HOONESTUSÕIGUSE SISU JA ULATUS (0)

HOONESTUSÕIGUSE SISU JA ULATUS

Sisukord

Sissejuhatus 3
1.Asjaõiguse mõiste 4
2.Hoonestusõigus 5
3.Hoonestusõiguse sisu 6
3.1. Hoonestusõiguse seadmise lepingus 6
3.2. Hoonestusõigus kui kinnisasi 7
4.Hoonestusõiguse ulatus 8
4.1.Hoonestusõigus nagu piiratud asjaõigus 9
4.1.1. Hoonestusõiguse üldpõhimõte 9
4.1.2. Hoonestusõiguse seadmine 10
4.1.3. Hoonestusõiguse kormatised 10
4.1.4.Hoonestusõiguse lõppemine 11
Kokkuvõte 12
Kirjanduse loetelu 13

Sissejuhatus

Õigus on loodud inimkäitumise korrastajaks. Seadusandja on õigusaktides sätestanud normid, mille järgimine ühiskonnaliikmete poolt peaks inimestele endile kasu tooma ning mittejärgimise korral järgneb karistus .
Käesoleva referaati eesmärk on valja uurida hoonestusõiguse sisu ja ulatust. Hoonestusõigus on üks osa asjaõigusest.
Referaat koosneb neljast osast. Esimeses osas antakse ülevaade asjaõigusest. Räägitakse sellest mõistest.
Teises osas vaadeldakse hoonestusõiguse mõistet.
Kolmas osas räägitakse hoonestusõiguse sisust.
Neljas osas antakse ülevaade hoonestusõiguse ulatusest.

Asjaõiguse mõiste

Asjaõigusel on eriline osa varaliste suhete reguleerimisel ühiskonnas. Ühelt poolt annab ta kindla kaitse omanikule võimalike rünnete eest tema omandile ja tagab eraomandi puutumatuse ning võimaldab teiselt poolt asjaõigusliku tagatise , peamiselt pandi kui kindla tagatise võtmist ja andmist laenamisel, soodustades sellega laenukäivet ja ka kogu majanduse arengut.
Asjaõigusele on omased teatud põhitunnused, mis eristavad neid võlaõigusest tekkivatest õigustest. Asjaõigused on absoluutsed õigused, mis tähendab seda, et nad kehtivad kõigi isikute suhtes ja neid tuleb kõigil järgida. Oluline on ka asjaõiguste avalikkuse põhimõte, see tuleneb nende absoluutsest iseloomust. Asjaõiguste olemasolust peab ka teistel isikutel raamatu avalikkuse kaudu, vallasasjade puhul aga valduse kaudu. (Kiris jt, 2009)

Hoonestusõigus

Kinnisasja võib koormata selliselt , et isikul, kelle kasuks on hoonestusõigus seatud, on võõrandatav ja pärandatav õigus omada kinnisasjal tähtajaliselt sellega püsivalt ühendatud ehitist. (AÕS § 241 lg 1)
Hoonetusõigus ulatub lisaks ehitisealusele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks. Maatüki omanik kaotab õiguse nimetatud maad vallata ja kasutada. Hoonestusõigus on vajalik neile, kellel ehitis on püstitatud või kes soovivad seda püstitada võõrale maale. Hoonestusõigus on ka ainsaks võimaluseks juhul, kui tahetakse, et maa ja sellega püsivalt ühendatud ehitised oleksid erinevate isikute omandis.
Seega on hoonestusõigus erandiks TSÜS § 54 lg 1 toodud reeglist , et kinnisasja oluliseks osaks on sellega püsivalt ühendatud ehitis. Ehitis on hoonestuõiguse oluline osa. Seetõttu ei ole ehitist võimalik võõrandada, küll aga on võimalik võõrandada hoonestusõigust. Hoonestusõiguse võib kinnistusraamatus seada ainult esimesele järjekohale (AÕS § 250). Samal järjekohal ei või olla muid asjaõigusi või märkeid.
Hoonestusõiguse mõistest tuleneb, et see on tähtajaline õigus, teda võib seada kindlaks tähtajaks, kuid mitte kauemaks kui 99 aastaks.
Hoonestusõigus on üldjuhul tasuline . Hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel tuleb kindlaks määrata kas tasu suurus või selle arvestamise alused.Tasu hoonestusõiguse eest makstakse vastavalt kokkuleppele rahas või muudes asendatavates asjades, kusjuures hoonestusõiguse seadmisel võib tasu suuruse või arvestamise alused kogu hoonestusõiguse ajaks ette määrata. Kuna hoonestusõiguse tähtaeg on küllaltki pikk, on mõistlik lepingus sätestada ka võimalus tasu muutmiseks. Vastasel juhul võib tekkida olukord, et aastakümneid peab omanik leppima juba kord määratud tasuga.
Kõik hoonestusõigusega koormatud maatükil lasuvad maksud (nagu maamaks, kindlustusmaks jt) tasub ja avalik-õiguslikud reaalkoormatised kannab hoonestaja, kui ei ole kokku lepitud teisiti. (Kiris jt, 2009)

Hoonestusõiguse sisu

AÕS § 241. Hoonestusõiguse mõiste ja ulatus
(1) Kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Ühele kinnisasjale võib seada ainult ühe hoonestusõiguse.
(4) Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
(5) Ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas ja millele hoonestusõigus laieneb , on hoonestusõiguse oluline osa. (Riigikogu, 2012)
Hoonestusõiguse puhul tekib erinevate õiguste konkurents , kuna nii kormatud maatükk kui hoonestusõigus on kinnisasjad , mis piltlikult öeldes lasuvad „teineteise peale“. Hoonestusõigusel on dualistik olemus – see on piiratud asjaõigus, mis samas on sisuliselt loetud kinnisasjaks. Hoonestusõiguse sisu ja ulatuse suhtes tulevad kohaldamisele kõik maatüki omandiõiguse sisu ja ulatuse kohta käivad sätted – maaomaniku asemel teostab hoonestaja maatüki kasutamist ja valdamist omaniku omandi ruumilises ning sisulises ulatuses. Hoonestaja on maatüki otsene valdaja, maatüki omanik kaudne valdaja. Maatüki omaniku õigused on siiski hoonestusõiguse omaniku õiguste ees maatükile eelistatud, kuna maaomanik saab koormatud maatüki hoonestusõiguse lõppemisel tagasi enda valdusesse. Hoonestaja ei tohi oma õiguste teostamisel näiteks rikkuda või kahjustada maatüki pinnast, ta peab kinni pidama ka hoonestusõiguse lepinguga endale võetud kohustustest maaomaniku suhtes. Hoonestaja ei tohi hoonestusõigust koormata asjaõigustega, mis oma olemuse poolest eeldavad ka maatüki koormamist sama asjaõigusega (näiteks teeservituut). (Pärna, 2004)

3.1. Hoonestusõiguse seadmise lepingus

AÕS § 242. Hoonestusõiguse seadmine ja üleandmine
(1) Hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav tehing peab olema notariaalselt tõestatud.
(2) Hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. (Riigikogu, 2012)
Hoonestusõiguse seadmise lepingus ei tohi hoonestusõigust kitsendada selliselt, et see oleks vastuolus hoonestusõiguse mõistega. Piirata ei tohi hoonestusõiguse käsutamistõigust, sest hoonestusõigus on kinnisomandiga sarnane absoluutne õigus. Käsutusõiguse piirangud sätestab vaid seadus. Võlaõigusliku koormamise tarvis omaniku nõusoleku sätestamine on vastuolus hoonestusõiguse olemusega. Tehinguga ei saa välistada ega piirata isiku õigust temale kuuluvat eset käsutada, kui seda võlaõiguslikul alusel siiski kitsendatakse, ei too sellise piirangu rikkumine kaasa tehingu tühisust. Iseeneset ei ole hoonestusõiguse seadmisel asjaõiguslepingu tingimuslikkus välistatud. Hoonestusõiguse olemusega vastuolus olevaks on siiski hoonestusõiguse seadmine äramuutva tingimusega või isiku surmaga seondavalt. (Pärna, 2004)

3.2. Hoonestusõigus kui kinnisasi

AÕS § 249. Hoonestusõiguse käsutamine
(1) Hoonestajal on õigus hoonestusõigust võõrandada või pärandada või koormata kinnispandi, servituudi, reaalkoormatise või ostueesõigusega. Hoonestusõigust ei või koormata hoonestusõigusega.
(11) Hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik omaniku nõusolek, kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud . Omanik võib seada nõusoleku andmise tingimuseks ka kõigi tema ja hoonestaja vahel sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmise hoonestusõiguse omandaja poolt.
(2) Hoonestusõiguse koormamiseks asjaõigusega on vajalik omaniku nõusolek, kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud. (Riigikogu, 2012)
Kuna hoonestusõigus on kinnisasi, saab hoonestusõigust kinnistusraamatu kauda vabalt võõrandada ja pärandada ning koormata kõigi piiratud asjaõigustega, välja arvatud hoonestusõigus, kuna selline suhe oleks juriidiliselt väga komplitseeritud . Hoonestusüiguse kui kinnisasja sarnase õiguse õiguslik reziim nähtub hoonestusõiguse kohta avatud kinnistusregistri osast, millekinnistusosakond avab automaatselt anetiülesande korras pärast hoonestusõiguse sissekandmist maatüki registriosa kolmandasse jakku piiratud asjaõigusena. Hoonestusõiguse sisu osas on määrav hoonestusõiguse kohta avatud registriosa, seda ka vastuolu korral koormatud maatüki registriosa kannetega. Selle registriosa esimesse jakku on kantud koormatav maatükk ja selle omanik ning hoonestusõiguse põhitingimused, kusjuures hoonestusõiguse sisu kantakse kinnistusraamatusse vastavalt kinnistamisavalduse ja asjaõiguslepingu sisule, millele võib ka kandes viidata. (Pärna, 2004)

Hoonestusõiguse ulatus

Hoonestusõigus (superficies) on juriidiline konstruktsioon , mis lubab maaga püsivalt ühendatud ehitise tsiviilkäivet lahus maast – tsiviilseadustiku üldosa seaduse parrg 54 lg 2 kohaselt ei ole hoonestusõiguse alusel püstitatud ehitis maatüki oluline osa. Hoonestusõigus on maatüki koormatis, mille sisu kohaselt võib teine isik omada ehitist koormatud maatüki pinnal või selle all. Hoonestusõigust ei ole vaja seada maaga mittepüsivalt ühendatavate ehitiste rajamiseks, kuna need ei ole maatüki olulised osad. Hoonestusõigust ei seata teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks, vaid konkreetse isiku kasuks, kellel on õigus seda hoonestusõigust edasi anda. Hoonestusõigus on üks suuremaid maatüki koormatisi, kuna maatüki omanik kaotab hoonestusõiguse seadmisega maatüki valduse ja võimaluse saada maatükist vilju .
Hoonestuõigus ei ole puhtalt maa kasutamise õigus, nagu on seda rent või kasutusvaldus – hoonestusõiguse seadmisel on eesmärgiks hoone püstitamine, mitte maa kasutamine. Hoonestusõigus klassikalises mõttes on rakendatav enamasti alles rajatavate ehitise püstitamiseks.
Hoonestuõigus omab suurt tähendust maa- ja omandireformi läbiviimisel. Pärast asjaõigusseaduse jõustumist ei ole võimalik, et hoone asub maatükil, ilma et hoone omanik oleks hoone aluse maatüki omanik.
Riigile kuuluva kinnisasja koormamine hoonestusõigusega on kitsendatud riigivaraseadusega 3. Peatükiga. Riigile kuuluv kinnisasi koormatakse hoonestusõigusega riigivara valitseja või tema poolt volitatud asutuse otsusel . Hoonestusõigust võib seada avaliku enampakkumise või eelläbiräärimistega pakkumise teel. Hoonestusõigust võib ilma konkursita seada üksnes Vabariigi Valitsuse nõusolekul. Hoonestusõigus jõustub kinnistusraamatusse kandmisega, kuid eelnevalt tuleb teha kanne riigivara registrisse.
Hoonestusõiguse seadmisel lahutatakse olemasolev või rajatav ehitis hoonestusõiguse kestuse ajaks maatükist ning sellele ei laiene enam maatüki omandiõigus: ehitis muutub maatüki olulisest osast hoonestusõiguse kui samuti kinnisasja oluliseks osaks. Kui olemasolev hoone muutub hoonestusõiguse oluliseks osaks, millele laieneb hoonestaja omandiõigus, tuleks hoonestusõiguse seadmisel hoone omandiõiguse üleminek eraldi sätestada. Kui hoone muutub hoonestusõiguse oluliseks osaks, siis ei vastuta see enam maatüki koormatiste, seahulgas hüpoteekide eest. Hoonestusõiguse korral ei saa võõrandada, pärandada ega kormata enam ehitist, vaid hoonestusõigust.
Hoonestusõiguse ulatus ei või piirduda ehitise ühe osaga, st kui ehitis on hoonestusõiguse kui kinnisasja oluline osa, siis ei saa ehitis olla samal ajal osaliselt maatüki oluline osa, kuna sellise konstruktsiooni kandmine kinnistusraamatusse on võimatu. Hoonel ei saa olla korraga kahte omanikku, et üks on omanik hoonestusõiguse alusel ja teine on omanik maatüki omandiõiguse alusel. Asi peab olema korraga ühes õiguslikus reziimis. Mõeldamatu on hoonestusõiguse seadmine ehitise ühele korrusele, kuna teistel korrustel kaoks füüsiline side maaga. (Pärna, 2004)
Lubatud on algse hoonestusõiguse seadmine kinnisasja omaniku ühepoolse notariaalselt kinnitatud avalduse alusel. Kuna ühele kinnisasjale võib seada vaid ühe hoonestusõiguse, siis ei ole lubatud käibe selguse huvides hoonestusõiguse koormamine allhoonestusõigusega. Lubatav on ühishoonestusõigus mitmele kinnistule, sest ühishoonestusõiguse tekkimine pole koormatud maatüki jagamisel nagunii välistatud.

4.1.Hoonestusõigus nagu piiratud asjaõigus

Hoonestusõigus, nagu teisedki piiratud asjaõigused, vajab tekkimiseks asjaõigusliku kokkuleppe sõlmimist ja kinnistusraamatusse kandmist. Hoonestusõiguse seadmisele kohaldatakse kinnisasjale asjaõiguste seadmise üldsätteid. Kuna seadus annab vaid üldreeglid, peavad hoonestusõiguse seadmisel kokkulepped seadust täpsustama. Hoonestusõiguse seadmisel nagu kinnisomandi üleandmisel saame eristada võlaõigusliku kohustustehingu ja asjaõigusliku käsutustehingu olemasolu. Hoonestusõiguse seadmiseks kohustav leping on võlaõiguslik kausaalleping, mis sarnaneb müügilepinguga, kusjuures erandiks on hinna eeldatav tasumine hoonetusõiguse perioodiliste intressidena, mitte aga ühekordse maksena.

4.1.1. Hoonestusõiguse üldpõhimõte

Hoonestusõiguse puhul kehtib üldpõhimõte, et tsiviilõiguslikke suhteid saab alati poolte kokkuleppel lõpetada. Kande kustutamine ei eelda siiski notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimist. Siinjuures kehtib põhimõte, et hoonestusõigust saab kinnistusraamatust kustutada peale hoonestusõigust koormavate kohustuste kustutamist; igal juhul ei tohi kannet kustutada ilma puudutatud isikute nõusolekuta. (Pärna, 2004)

4.1.2. Hoonestusõiguse seadmine

Hoonestusõiguse seadmine ei takista kinnisasja omanikul kinnisasja võõrandamist. Kui ostja on tedlik asja koormavate õigustest, peab müüja need kinnisasja koormavad õigused või eelmärke siiski kõrvaldama, kui ostja seda nõuab. Kande kustutamiseks on müüjal vaja hankida õigusega puudutatud isiku nõusolek ja kui müüja seda ei saa, vastutab ta ostja ees kohustuse rikkumise sätete järgi.
Hoonestusõiguse kustutamisel koormatud kinnisasja registriosast suleb kinnistusosakond ametiülesande korras ka hoonestusõiguse kinnisturegistri osa. (Pärna, 2004)

4.1.3. Hoonestusõiguse kormatised

AÕS § 255. Maksud ja koormatised
Kõik hoonestusõigusega koormatud maatükil lasuvad maksud tasub ja avalik-õiguslikud reaalkoormatised kannab hoonestaja, kui ei ole kokku lepitud teisiti. (Riigikogu, 2012)
Maatüki omanik saab hoonestusõiguse omanikuks hoonestusõiguse omanikule tagasi langemisel. Maatüki omanikul või hoonestajal on ostueesõigus maatüki või hoonestusõiguse müügi puhul, kui see on seatud tehinguga ja kantud kinnistusraamatusse. Nii ühel kui teisel juhul jääb hoonestuõigus maatüki koormatisena püsima ja tekib omanikuhoonestusõigus, mida võib uuesti kolmandale iskule edasi võõrandada.
Hoonestusõigusel lasuvad koormatised, nagu hüpoteegid, reaalkoormatised, rent, mis on seaduslikult hoonestusõigusele seatud ning mis on tekkinud kinnistusraamatu kande või seaduse alusel, tuleb enne hoonestusõiguse kustutamist kinnistusraamatust kustutada või välja osta. Koormatise kustutamiseks on vajalik puudutatud isiku nõusolek, mis antakse üldjuhul koormatise väljaostmisel või täielikult tasumisel või ülekandmisel maatüki registriossa. Kinnisasja omandi üleminekul võlaõigused reeglina lõpevad või lähevad need kohustustena üle maatüki omanikule, kellel tekib õigus need ennetähtaegselt üles öelda. Hoonestusõiguse kustutamist ei takista koormatised, mis on seatud hoonestaja enda kasuks, näiteks omanikuhüpoteek. (Pärna, 2004)

4.1.4.Hoonestusõiguse lõppemine

§ 245. Hoonestusõiguse lõpetamine selle omandamisel kinnisasja omaniku poolt
(1) Kui hoonestusõiguse ja maatüki omanikuks saab üks ja sama isik, kustutatakse hoonestusõigus kinnistusraamatust tema avalduse alusel. Kande kustutamiseni jääb hoonestusõigus asjaõigusena püsima, kui omanik ei esita avaldust hoonestusõiguse kustutamiseks. (Riigikogu, 2012)
Hoonestusõigus lõpeb üldjuhul tähtaja möödumisega – sellisel juhul muutuvad hoonestusõiguse olulised osad automaatselt maatüki olulisteks osadeks ja lähevad maaomaniku omandisse ja sellest hetkest ei vastuta ehitis enam hoonestusõiguse koormatiste, seahulgas hüpoteekide eest.

Kokkuvõte

Referaat näitas, et Kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Ühele kinnisasjale võib seada ainult ühe hoonestusõiguse.Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitisealusele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks Hoonestusõiguse ulatus ei või piirduda ehitise ühe osaga nagu korrus. Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas ja millele hoonestusõigus laieneb, on hoonestusõiguse oluline osa.

Kirjanduse loetelu

Advig Kiris, Poigo Nuuma, Ants Kukrus, Enno Oidemaa (2009). Õigusõpetus. Tallinn: Külim.
Priidu Pärna (2004). Asjaõigusseadus : kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura.
Riigikogu (17.04.2012 a.). Asjaõigusseadus. Vaadatud 20.04.2013 a., Riigi Teataja: https://www.riigiteataja.ee/akt/123042012002?leiaKehtiv