Makromajanduslike tegurite side kinnisvaraturu näitajatega: Põlva maakonna makromajanduslike tegurite side kinnisvaraturuga (0)

TALLINNA MAJANDUSKOOL Tõnu Toompark Kersti Annok Jürgen Hintsov Kristel Joost Ketly Kukesman KM219 MAKROMAJANDUSLIKE TEGURITE SIDE PÕLVA MAAKONNA KINNISVARATURUGA  Rühmatöö Juhendaja: Tõnu Toompark Tallinn 2021


SISUKORD 2


SISSEJUHATUS Käesoleva   töö   eesmärk   on   tutvuda   Põlva   maakonna   makromajanduslike teguritega ning välja uurida, milline on nende side maakonna kinnisvaraturu näitajatega. Uuritud info on kokku kogutud ühe majandusaasta lõikes, mis on aastad   2004   -   2021.   Info   olemasolu   korral   on   aastad   lahti   jagatud   ka kvartaliteks. Töös on makromajanduslike tegurite kirjeldamiseks käsitletud 5 tegurit ning kinnisvaraturuga võrdlemiseks on välja toodud samuti 5 näitajat. Andmed on välja   toodud   nii   kirjelduse   kui   ka   tabelite   või   skeemide   kujul.   Lisaks andmetele   on   antud   ka   töö   autorite   poolt   omad   hinnangud,   põhjendused ning arutlused kogutud andmete põhjal.    3


1. 5  MAKROMAJANDUSLIKKU TEGURIT JA NENDE SIDE KINNISVARATURU NÄITAJATEGA Käesolevas   peatükis   on   uuritud   Põlva   maakonna   makromajanduslike tegureid ja kinnisvaraturu näitajaid, mis on omavahel ära seotud. Uurimisel võeti arvesse üks majandusaasta ehk aastad 2004 - 2021 ning võimaluse korral jagati aastad ära ka kvartaliteks. Andmed on välja toodud nii kirjelduse kui ka tabelite või skeemide kujul. Lisaks andmetele on antud ka töö autorite poolt omad hinnangud, põhjendused ning arutlused kogutud andmete põhjal. 1.1. Piirkonna elanikkond ja selle side pakkumistega Esimene   uuritud   makromajanduslik   tegur   antud   uuringus   on   piirkonna
elanikkonna arv. Uuringu algus aastast 2004 oli Põlva maakonna elanike arv
30950, millest on praeguseks saanud 24733. Uuritud majandusaasta jooksul
on   elanike   arv   tunduvalt   kahanenud   ning   mingit   märkimisväärset   tõusu
polegi olnud (vt joonis 1 lk 5). Antud   andmetest   saab   järeldada,   et   elanikkonna   arv   Põlvamaal   on
langustrendis, mis tähendab, et inimesed lahkuvad maakonnast ning juurde
ei ole sinna kedagi erilise muutuse arvu järgi tulnud. Sellest saab ka oletada,
et   arvatavasti   noored   kolivad   Põlva   maakonnast   pigem   suurtematesse
linnadesse ja kohapeale jäävad vaid vanemad.  Töö autorite hinnang näitajale on pigem kahjuks negatiivne, sest inimesed
kolivad ära väga looduskaunist kohast, mis võib lõpuks linna väljasuremiseni
viia.   Positiivne   on   muidugi   see,   et   elamispinnad   vabanevad,   kuid   sellega
võiks ka juurde tulla uusi ostuhuvilisi. 4


Joonis 1 Piirkonna elanikkond (7 lk 14) Järgneval joonisel on välja toodud Põlva maakonna elanikkond ning korterite
ja  majade pakkumiste  arv kv.ee  keskkonnas  aastatel 2005-2021.  Maju on
viimasel kahel aastal olnud pakkumises peaaegu poole vähem, kui uuritud
perioodi alguses. Korterite pakkumised saavutasid tipptaseme aastal 2014,
kui   avalikus   müügis   oli   peaaegu   2500   korterit.   Peale   seda   aastat   on   see
näitaja olnud pidevas langustrendis  ja täna  on Põlvamaal valida  ainult 36
korteri ja 69 maja vahel (vt joonis 2 lk 6). Kogutud andmete põhjal saab järeldada, elanikkonna arv ei ole väga suur
pakkumise mõjutaja, imekombel. Pigem on jäänud arvamus, et kui elanike
arv   väheneb   siis   pakkumiste   arv   peaks   tõusma,   kuid   antud   uuringust   sai
õpitud, et pakkumiste arv on väga kõikuv ning ei lähe alati elanike arvuga
kokku.   Pärast   aastat   2015   on   pakkumiste   arv   küll   vähenenud   koos
elanikkonna   arvuga,   kuid   ometi   ei   saa   neid   kõiki   ühte   patta   panna,   nad
mõjutavad teineteist mingil määral, kuid mitte oluliselt.  5


Joonis 2 Piirkonna elanikkonna side pakkumiste arvuga (2, 7  lk 14) 1.2. Keskmine brutokuupalk ning selle side tehingute arvu ja koguväärtusega Teine   uuritud   makromajanduslik   tegur   näitab   käesolevas   ülevaates,
majandusaasta lõikes ja kvartalite kaupa, keskmist Põlva maakonna elaniku
brutokuupalka.   Kõrgeima   kuupalga   tipuks   sai   2020.   aasta   neljas   kvartal
1324-euroga (vt joonis 3 lk 7).  Andmetest   saab   järeldada,   et   üldjuhul   on   siiski   keskmine   brutopalk   Põlva
maakonnas   vaid   tõusnud.   Kvartalite   lõikes   on   aastas   olnud   väikseid
kõikumisi,   kuid   üldpildis   on   uuritud   majandusaasta   algusest   kuni   2020.
aastani   joon   vaid   tõusnud.   2021.   aasta   hetkeseisuga   on   keskmine
brutokuupalk langenud tagasi 2019. aasta tasemele.  Töö autorite hinnang käesoleva teguri suhtes on üpriski positiivne. Keskmine
brutokuupalk on algusest ainult tõusnud ja paremuse suunas liikunud, mis on
vaid   hea,   sest   sellest   järeldades   teenivad   inimesed   iga   aastaga   ainult 6


rohkem.  Joonis 3 Keskmine brutokuupalk (5, 6 lk 14) Järgneval joonisel on kokku lisatud Põlva maakonna keskmine brutokuupalk
ning   aastate   lõikes   maakonnas   tehtud   kinnisvaratehingute   arv.   Lisaks
lisasime   juurde   veel   tehingute   iga-aastase   kogukäibe.   Uuritud   perioodi
alguses   läks   Põlva   maakonnas   tehingutega   hästi,   arv   tõusis,   kuid   jõudes
kätte   2009.   aastani,   toimus   suur   langus,   mis   jõudis   tagasi   eelnevale
sammule alles 2013. aastal. Aasta 2010 saavutas lausa madalduse tipu, olles
nii madalal nagu 724 tehingute arvu poolest. Tehingute arvu tipp number oli
1346, mis saavutati 2018. aastal (vt joonis 4 lk 8). Kogutud   andmete   põhjal   saab   järeldada,   et   keskmise   brutokuupalga
tõusmisega,   tõuseb   ka   aastane   tehingute   arv.   Kui   palgal   olid   väiksed
langused,   oli   tehingute   arvus   näha   suuri   langusi,   kuid   kohe   kui   palk   jälle
tõusma hakkas, võttis ka tehingute arv vaikselt oma järje üles. Samamoodi
on lugu ka tehingute kogukäibega. Ka see on kaasas püsinud brutokuupalga
ja   tehingute   arvu   joonega,   kuigi   on   ka   ette   tulnud   vahepealseid   väikseid
langusi muidu tõusuteel oleva käibeväärtusega. Aastal 2021, kui keskmine
brutokuupalk   oktoobri   lõpu   andmete   põhjal   langenud   on,   on   ka   kohe
langenud tehingute arv, kuid kuna aasta pole veel läbi, võib see kõik selle
kahe kuu jooksul veel muutuda.  Töö   autorite   arvamus   ja   hinnang   käesoleva   uuringu   suhtes   on   samuti
positiivne.   Keskmised   brutokuupalgad   tõusevad   ja   sellega   tõusevad   ka
tehingute   arvud,   mis   mõnes   mõttes   on   hea,   sest   kinnisvara   on   pidevas
liikumises   ning   soovijad   saavad   paremini   müüa   oma   vara,   mitte   ei   pea
laskma   sellel   mitmeid   kuid   kuulutuste   keskel   istuda.   Tehingute   aastane
kogukäive   ei   ole   muidugi   nii   stabiilses   liikumises   ning   esineb   järske 7


kukkumisi, kuid vähemalt see ei ole enam saavutanud aasta 2010 langusi. Joonis   4   Keskmine   brutopalk   võrreldes   tehingute   arvu   ja   käibe
koguväärtusega (3, 5,6 lk 14) 1.3. Eluasemelaenu intressimäär ja side kasutusse lubatud uusarendustega Kolmas   makromajanduslik   näitaja   antud   uuringus   on   eluasemelaenu
intressimäär aastatel 2005-2021 (jaanuari kuu andmetel). Kõige madalama
tulemuse saavutas eluasemelaenu intressimäär 2,20%-ga aastal 2016 ning
kõrgeima aastal 2008 kogunisti 5,62%-ga (vt joonis 5 lk 9).  Antud andmetest saab näha, et kuni 2008. aastani on eluaseme intressimäär
tõusutrendis,   kuniks   see   saavutab   uuritud   majandustsükli   tipptulemuse.
2008.   aastast   alates   eluaseme   intressimäär   aga   langeb   ning
märkimisväärset tõusu pole enam toimunud. Töö autorite hinnang näitaja suhtes on positiivne, sest intressimäär väheneb,
mis annab inimestele parema võimaluse eluasemelaenu võtta.  8


Joonis 5 Eluasemelaenu intressimäär (1 lk 14) Antud   graafikul   on   välja   toodud   jaanuari   seisuga   eluaseme   intressimäär
Eestis   ning   võrreldud   seda   kasutusse   lubatud   uusarenduste   arvuga
Põlvamaal.   Kasutusse   lubati   uusarendusi   Põlvamaal   kõige   vähem   2011
aastal, kõigest 3. Tipptase saavutati 2017. aastal, mil see arv oli kogunisti
53. Muudel aastatel on see arv olnud stabiilse 10-20 elamispinna vahel. Võib
järeldada, et eluasemelaenu intressimäära langus ei ole tinginud meeletut
tõusu elamispindade kasutuslubade andmisele, kuid väikest tõusutrendi on
märgata (vt joonis 6 lk 10). 9


Joonis 6 Eluasemelaenu intressimäära side kasutusse lubatud uusarenduste
arvuga (1, 4 lk 14) 1.4.  Tööhõive-   ja   töötuse   määr   ning   selle   side   elamupindade   keskmise ruutmeetri hinnaga Neljas ja viies makromajanduslikud näitajad antud uuringus on tööhõive- ja
töötuse määr aastatel 2005-2021, mis lisati ühte graafikusse. Kõige kõrgem
tööhõive   määr   oli   aastal   2018,   milleks   oli   60,9%.   Tööhõive   määr   oli
madalaim aastal 2010, milleks oli 42,7%, mistõttu töötuse määr oli sel aastal
ka kõrgeim. Kõige madalam töötuse määr (5,7%) oli aastal 2017. Aastatel
2007,   2019,   2020   puuduvad   andmed   töötuse   määra   kohta.   2021.   aastal
puuduvad andmed nii tööhõive- kui ka töötuse määra kohta (vt joonis 7 lk
11). Antud andmetest saab järeldada, et aastate lõikes esineb nii tõuse kui ka
langusi,   kuid   üldpildis   on   tööhõive   määr   pigem   kasvutrendis   ning   töötuse
määr   langustrendis.   Tööhõive   määr   saavutas   2018.   aastal   uuritud
majandustsükli tipptulemuse. Töö autorite hinnang statistilisele tulemusele on see, et tööhõive- ja töötuse 10


määr on aastate lõikes pigem stabiilne. Positiivne on näha tööhõive määra
kasvamist, sest seda enam tuleb potentsiaalseid ostuvõimelisi kliente juurde. Joonis 7 Tööhõive- ja töötuse määr (8, 9 lk 14) Siin   on   autorid   toonud   välja   töötuse-   ning   tööhõive   määra   võrdluses Põlvamaa   korterite   ja   majade   keskmise   ruutmeetri   hinnaga.   Nagu   ka tööhõive- kui ka töötuse määras ei ole uuritud perioodil näha mingeid suuri kõikumisi,   siis   on   perioodil   2005-2021   jäänud   ka   majade   ja   korterite ruutmeetri   hinnad   suhteliselt   stabiilsed   ja   väikeses   tõusutrendis.   Majade keskmine ruutmeetri hind on teinud kolmel aastal väga hüppelise tõusu ning seejärel jälle langenud, need hüpped leidsid aset aastatel 2006, 2018 ning 2021.   Korterite   keskmine   ruutmeetri   hind   on   teinud   2   korda   aastaks hüppelise tõusu ning siis jälle langenud, aastatel 2018 ja 2021. Rekordtase oli majade keskmises ruutmeetri hinnas 458,5 eurot ruutmeetri kohta aastal 2021   ning   korterite   keskmises   ruutmeetri   hinnas   2021   aasta   jaanuaris kogunisti 2561,5 eurot ruutmeetri kohta. Majade rekordtase oli aastal 2006, 11


hinnaks 1187 eurot ruutmeetri kohta. Sellest graafikust võime järeldada, et väheste tehingutega piirkonnas võib muuta üks suur tehing keskmist hinda meeletult (vt joonis 8 lk 12). Joonis 8 Töötuse- ja tööhõive määr ja selle side korterite/majade keskmise ruutmeetri hinnaga (2, 8, 9 lk 14) 12


KOKKUVÕTE Käesolev   töö   sai   oma   eesmärgi   täidetud   ning   vastused   oma   püstitatud küsimustele   Põlva   maakonna   makromajanduslike   tegurite   ning   nende kinnisvaraturuga olevate sidemete kohta.  Töö   koostamise   käigus   uurisid   autorid   kv.ee   avalikke   pakkumisi   antud perioodil,   elamispindade   ostu-müügi   tehingute   statistikat   maa-ameti andmetel, eluasemelaenu intressimäära ajalugu Eesti Panga kodulehelt ning Eesti   Statistika   kodulehelt   statistilisi   andmeid   Põlvamaa   keskmise brutokuupalga, tööhõive- ning töötuse määra ja rahvastiku suuruse kohta. Nende andmete põhjal koostati graafikud ning tehti järeldused, lisades lõppu ka töö autorite omad arvamused. Graafikute põhjal selgus, et Põlvamaal on täna pakkumises elamispindu 2-4 korda   vähem,   kui   tippajal   2009.   aastal.   Tehingute   arv   kasvas   hüppeliselt 2014.  aastal  200  tehingu   kaupa   aastas  ning   on  tänaseni  keskmiselt  seda taset   hoidnud.   Aastatel   2009-2013   tehti   elamispindadega   tehinguid   poole vähem sellest arvust. Keskmine brutokuupalk Põlvamaal on olnud pidevas tõusutrendis   ning   täna   on   see   summa   küündinud   1201   euroni.   Eluaseme intressimäär on olnud alates 2008. aasta lõpust pidevas langustrendis, mis on   koos   Põlvamaa   elanike   keskmise   brutokuupalga   tõusuga,   tinginud tehingute arvu stabiilse tõusu alates 2009. aastast. Languses on Põlvamaa elanikkond,   kus   aastal   2005   oli   elanikke   30450.   Nendest   on rahvastikuregistri andmetel tänaseks alles jäänud vaid 24733 inimest. Töö käigus   jõudsid   autorid   järeldusele,   et   Põlvamaal   jääb   elamispindade pakkumisi aina vähemaks, kuid see pole veel meeletut keskmise ruutmeetri hinna tõusu tinginud. Tööhõive määras ei ole olnud hiljuti suuri tõuse ega langusi, kuid inimeste arvu vähenemisega tähendab, et töötuid Põlvamaal jääb vähemaks. 13


Töö   oli   autorite   jaoks   vägagi   kasulik,   pannes   neid   tundma   rohkem   Põlva maakonna   kinnisvaraturgu   ning   õpetades   paljutki   makromajanduslikest teguritest,   millest   enne   eriti   suuri   teadmisi   polnud.   Õpiti   koostama   jällegi põnevaid diagramme ning neid analüüsima iga külje alt. Seda oskust läheb absoluutselt vaja tulevases kinnisvaramaakleri töös ning isegi nii muuseas, kui tuleb huvi mõnele piirkonnale sügavam pilk peale visata.  14


KASUTATUD ALLIKAD 1. Eesti pank. Statistika. https://statistika.eestipank.ee/#/et/p/979/r/1073/922 (31.10.2021) 2. Kv.ee. Hinnastatistika. https://www.kv.ee/?act=statsAvgPrice.main (31.10.2021) 3. Maa-amet. Tehingute andmebaas. https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/Result.aspx (31.10.2021) 4. Statistika andmebaas. Kasutusse lubatud eluruumide arv ja pind piirkonna
järgi. https://andmed.stat.ee/et/stat/majandus__ehitus__ehitus-ja-kasutusload/
EH081/table/tableViewLayout2 (01.11.2021)
5. Statistika andmebaas. Keskmine bruto- ja netokuupalk. https://andmed.stat.ee/et/stat/majandus__palk-ja-
toojeukulu__palk__aastastatistika/PA004/table/tableViewLayout2
(31.10.2021) 6. Statistika andmebaas. Keskmine bruto- ja netokuupalk maakonna järgi. https://andmed.stat.ee/et/stat/Lepetatud_tabelid__Majandus.%20Arhiiv__Palk
%20ja%20toojeukulu.%20Arhiiv/PA21/table/tableViewLayout2 (31.10.2021) 7. Statistika andmebaas. Rahvastikunäitajad ja koosseis. https://andmed.stat.ee/et/stat/
Lepetatud_tabelid__Rahvastik.Arhiiv__Rahvastikun%C3%A4itajad%20ja
%20koosseis.%20Arhiiv/RV022/table/tableViewLayout2 (31.10.2021) 8. Statistika andmebaas. Töötuse määr maakonna järgi.
http://andmebaas.stat.ee/Index.aspx?lang=et&DataSetCode=TT442
(02.11.2021) 9. Statistika andmebaas. Tööjõu määr.
https://andmed.stat.ee/et/stat/sotsiaalelu__tooturg__tooturu-
uldandmed__aastastatistika/TT4661/table/tableViewLayout2 (02.11.2021) 15


16