Juridica 2010 (0)

Juridica 2010/7
Tehingu vorminõuded ja nende järgimata jätmise
tagajärjed
Karin Sein
lk. 508-516
1. Sissejuhatus
Alates 2002. aasta 1. juulist kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse *1
(TsÜS) 4. peatükk
reguleerib tehingu vormiga seonduvaid küsimusi. Tehingu vormi sätete peamiseks eeskujuks
olid Saksamaa tsiviilseadustiku *2
(BGB) vastavad sätted, kuid paljuski tugineti ka 1994.
aastal jõustunud ja kuni 2002. aastani kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse *3
(1994. aasta
TsÜS) normidele.
Käesolevas artiklis antakse esmalt ülevaade peamistest tehingu vorminõuete uuendustest
võrreldes varem kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadusega, käsitletakse vorminõuete ulatust
ja funktsioone ning seejärel analüüsitakse vorminõude järgimata jätmise tagajärgi Riigikohtu
asjakohaste lahendite põhjal.
2. Peamised muudatused tehingu vorminõuete regulatsioonis 1994. aasta
TsÜS-ga võrreldes
Peamisteks muudatusteks tehingu vorminõuete puhul tuleb pidada kahe uue vormiliigi –
kirjalikult taasesitatava (TsÜS § 79) ja elektroonilise vormi (TsÜS § 80) – sissetoomist. 1994.
aasta TsÜS selliseid vorminõudeid ei tundnud , kuigi praktikas kirjalikult taasesitatavat vormi
loomulikult kasutati. Kuna aga ka 1994. aasta TsÜS § 92 lõigete 2 ja 3 kohaselt oli kirjaliku
vormi puhul nõutav omakäeline allkirjastamine , siis ei saanud näiteks faksi või e-kirja
saatmist ka toona pidada kirjaliku vorminõude täitmiseks.
1. juulil 2002 jõustunud TsÜS-s on täpsustatud ka kirjaliku ja notariaalselt tõestatud vormi
mõistet. Kirjaliku vormi vasteks 1994. aasta TsÜS-s oli lihtkirjalik vorm, mille puhul kehtis
omakäelise allkirjastamise nõue (1994. aasta TsÜS § 92 lg 2) ning mille järgimiseks piisas
poolte allkirjadega kirjavahetusest (1994. aasta TsÜS § 92 lg 3). Kirjalik vorm oli 1994. aasta
TsÜS kohaselt laiem mõiste, hõlmates § 92 lõike 1 kohaselt nii lihtkirjaliku vormi kui ka
notariaalselt tõestatud vormi.
Lisaks on 2002. aasta TsÜS-s sisse toodud notariaalse kinnitamise mõiste (TsÜS § 81). Kuni
1. juulini 2002 kehtinud TsÜS § 92 eristas notariaalset tõestamist vajavat tehingut ning
notariaalset tõestamist vajavat allkirja. Kuna allkirja notariaalsel tõestamisel ei olnud notar
kohustatud kinnitama muud kui tehingu tegija isikusamasust *4
, oli selle puhul sisuliselt
tegemist notariaalse kinnitamisega täna kehtiva TsÜS § 81 mõttes. Ka tõestamisseaduse *5
(TõS) § 59 lõige 3 rõhutas, et notariaalselt kinnitatud tehing tõestamisseaduse ja
tõestamisseaduse rakendamisega seotud seaduste muutmise seaduse mõttes on notariaalselt
tõestatud allkirjadega tehing TsÜS § 92 lõike 2 tähenduses.
Tehingu vorminõuete järgimata jätmise tagajärgedes 1. juulil 2002 jõustunud TsÜS
põhimõttelisi muudatusi ette ei näinud. Rakendussätete kohta sätestab võlaõigusseaduse,
tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse *6
(VÕSRS) § 2, et uue TsÜS sätteid kohaldatakse juhul, kui tehing tehti pärast uue TsÜS jõustumist. Kui enne 1. juulit 2002 tehtud kehtiv tehing ei vasta pärast uue TsÜS jõustumist
seaduses sätestatud vorminõuetele, jääb see tehing VÕSRS § 6 kohaselt siiski kehtima.
3. Vormivabaduse põhimõte ja vorminõude funktsioonid
Eesti õigus lähtub tsiviilõiguskäibes vormivabaduse põhimõttest, mille kohaselt võib teha
tehingu ükskõik millises vormis. Vormivabaduse põhimõte on põhiseadusest tuleneva
enesemääramisõiguse ja privaatautonoomia väljenduseks ning tähendab seda, et võlasuhte
tekkeks piisab reeglina ainult poolte kokkuleppest, ilma et sellele tuleks anda mingi kindel
vorm. *7
Seega võib üldreeglina tehingu teha omal vabal valikul kas suulises või kirjalikus või
mõnes muus vormis. Vormivabaduse printsiibi sätestab Eesti õiguses TsÜS § 77 lõige 1, mille
kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu
kohustuslikku vormi. Lepingute kui kahe- või mitmepoolsete tehingute puhul sätestab
vormivabaduse põhimõtte erisättena võlaõigusseaduse *8
(VÕS) § 11 lõige 1, mille kohaselt
võib l epingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole
sätestatud lepingu kohustuslikku vormi.
Seadusest tulenevate vorminõuete kehtestamine piirab isikute privaatautonoomiat. Seetõttu
peab vorminõuete kehtestamine lähtuma põhjendatud eesmärkidest, eelkõige käibes osalejate
õigustatud huvide kaitsest. Vorminõuete peamisteks funktsioonideks on:
– käibes osalejate hoidmine liigse kiirustamise ja tehingu läbimõtlematu ning kergekäelise
tegemise eest (hoiatusfunktsioon) *9
– tehingut teha sooviva(te) isiku(te) nõustamine valdkonna erapooletu asjatundja (notari)
poolt (nõustamisfunktsioon) *10
– tehingu tegemise fakti ja tehingu sisu hilisema kindlakstegemise ja tõendamise
lihtsustamine (tõendamisfunktsioon).
Nimetatud eesmärgid võivad konkreetsete vorminõuete puhul esineda nii eraldi kui ka koos.
Paljud seaduses kehtestatud vorminõuded täidavad muu hulgas hoiatusfunktsiooni. Näitena
võib siin välja tuua mitmed kirjalikku vorminõuet ettenägevad sätted tarbijalepingute puhul,
näiteks tarbija avalduse kirjaliku vormi nõue tarbijakäenduse puhul (VÕS § 144 lg 2), või
ehitise ajutise kasutamise lepingu sõlmimisel (VÕS § 381 lg 1). Samuti täidavad seadusest
tulenevad vorminõuded reeglina tehingu tegemise fakti ja tehingu sisu hilisema tõendamise
lihtsustamise eesmärki (tõendamisfunktsiooni). Notariaalse tõestamise nõue kannab lisaks
hoiatus - ja tõendamisfunktsioonile ka nõustamisfunktsiooni, mis on esiplaanil näiteks
kinnisasja omandamise lepingu (AÕS *11
§ 119 lg 1) või abieluvaralepingu (perekonnaseaduse
*12
§ 60) notariaalse tõestamise nõude puhul.
Vormivabaduse põhimõte tähendab muuhulgas ka seda, et pooled võivad kokku leppida
tehingu tegemises seaduses sätestatust rangemas vormis. Kuna alati võib tehingu teha
seaduses ettenähtust rangemas vormis, sätestab TsÜS § 81 lõige 2, et tehingu notariaalset
kinnitamist asendab tehingu notariaalne tõestamine. Teatud juhtudel kehtestab seadus siiski
erandi, lubades notariaalse kinnitamise asendada digitaalallkirjastamisega (nt ÄS *13
§ 33 lg
11 ja § 173 lg 41
; kinnistusraamatu seaduse *14
§ 34 lg 21
ja 22
), pidades seda isikusamasuse
tuvastamisel notariaalse kinnitamisega võrdselt usaldatavaks.
Vormivabaduse põhimõttest hoolimata on õiguskäibes vaja arvestada hilisemate tehingu sisu
tõendamise probleemidega, mistõttu ei ole reeglina mõistlik teha suulises vormis selliseid
tehinguid , mille puhul tehingu tegemise ja täitmise hetk ei lange kokku. Muuhulgas tuleb
arvestada tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 251 lõiget 1 ja §-i 268, millest tulenevalt ei saa
lepingu suuliselt sõlminud isik (kui ta on menetlusosaline ) selle sõlmimist tõendada ei
tunnistajana ega ka vande all (kui teine pool ei ole sellega nõus). See ei välista aga suulise
lepingu sõlmimise tõendamist kolmandate isikute (nt suulise lepingu sõlmimise juures
viibinud isikute) kui tunnistajate ütlustega.
4. Seadusest tulenevad vorminõuded Teatud juhtudel näeb seadus ette tehingu kohustusliku vormi. Seadusest tulenevaid
vorminõudeid sätestavad näiteks VÕS § 325 lõiked 1 ja 3 (kirjalikult taasesitatava vormi
nõue); VÕS § 144 lõige 2, § 261 lõige 1 ja § 570 ning töölepingu seaduse *15
(TLS) § 4 lõige
2 (kirjaliku vormi nõue); ÄS § 33 lõige 2 (notariaalselt kinnitatud vormi nõue) ning AÕS §
119 lõige 1, ÄS § 138 lõige 4, § 149 lõige 4, § 151 lõige 2 ja § 243 lõige 4 (notariaalselt
tõestatud vormi nõue).
Kui tehingu suhtes kehtib mingi vorminõue, peab sellele vastama tehing tervikuna . Lepingute
puhul hõlmab seadusest tulenev vorminõue seega kõiki pooltevahelisi kokkuleppeid, millest
moodustub lepingu sisu (sh lepingu põhitekst; lisad; muud dokumendid , mida pooled tahavad
käsitada lepingu sisu tõendavate dokumentidena). *16
Kokkuleppelise vorminõude puhul
võivad lisad olla ka muus vormis. Lisaks põhilepingule laieneb vorminõue ka kokkulepetele
tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või
kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti (VÕS § 11 lg 3). *17
Võlausaldaja nõusolek kohustuse üleminekuks või tema poolt kohustuse ülevõtmise
heakskiitmine ei pea olema tehtud samas vormis, milles võlgnik ja kolmas isik lepivad kokku
kohustuse üleminekus. See tähendab, et kui kohustuslikku vorminõuet ei ole, võib
võlausaldaja nõusolek või heakskiit olla väljendatud ka suuliselt või kaudselt . *18
Kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud
samas vormis (VÕS § 33 lg 2). Käibes enim probleeme on põhjustanud kinnisasja
võõrandamise eellepingud, mille puhul on praktikas väga sageli jäetud notariaalse tõestamise
nõue järgimata ning piirdutud üksnes lihtkirjaliku lepingu (mida on nimetatud ka
läbirääkimiste protokolliks, broneerimislepinguks vms) sõlmimisega. Küsimuses, kas ja millal
on võimalik eel- või broneerimislepingu kehtivalt sõlmida muus kui notariaalselt tõestatud
vormis, on Riigikohus asunud seisukohale, et juhul, kui broneerimisleping sisaldab siduvat
kinnisasja omandamise või võõrandamise kohustust, on see sisuliselt kinnisasja müügi
eelleping või juba müügileping, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Erandina saab
vormivaba broneerimisleping kõne alla tulla juhul, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja
broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele
isikutele ei müüks. *19
Teatud juhtudel peab vorminõudele vastama ainult ühe lepingupoole tahteavaldus . Nii näiteks
piisab tarbijakäendus- või tarbijakrediidilepingute puhul sellest, kui kirjalikus vormis on
tarbija tahteavaldus lepinguliste kohustuste võtmiseks (VÕS § 144 lg 2 ja § 404 lg 1),
kinkelepingu puhul aga sellest, kui kirjalikus vormis on tehtud kinkija avaldus kinkelepingust
tulenevate kohustuste võtmiseks (VÕS § 261 lg 1). Kirjaliku vormi puhul tuleb silmas pidada,
et TsÜS § 78 lõike 1 kohaselt peab kirjaliku vormi nõude täitmiseks olema tehingu teinud
isikud tehingudokumendi omakäeliselt allkirjastatud , kui seadusest ei tulene teisiti. Seega on
kirjaliku vorminõude põhitingimuseks tehingudokumendi omakäeline allkirjastamine ning see
nõue ei ole täidetud juhul, kui tehingu tekst on näiteks faksitud, välja prinditud, paljundatud
või saadetud e-kirjaga.
5. Poolte kokkuleppest tulenevad vorminõuded
Lisaks seadusele võivad tehingu vorminõuded tuleneda ka poolte kokkuleppest. P oolte
kokkuleppest tuleneva vorminõude puhul tekib küsimus, kas pooled peavad näiteks
kokkuleppelise kirjaliku vormi nõude järgimiseks täitma kõik TsÜS §-st 78 tulenevad
kirjaliku vorminõude eeldused või võivad nad ka teisiti kokku leppida. TsÜS § 77 lõike 2
kohaselt eeldatakse, et kehtivad selle vormi kohta seaduses sätestatud nõuded. See on siiski
üksnes eeldus, mistõttu võivad pooled kokku leppida näiteks selles , et nende omavahelises
suhtes loetakse kirjaliku vormi nõue järgituks mitte ainult omakäeliselt allkirjastatud
dokumendi, vaid ka faksi või e-kirja saatmise puhul. Seega võivad tehingu pooled
kokkuleppelise vorminõude korral ka vorminõuete sisu ise oma äranägemise järgi kujundada. Kui pooled on sõlminud lepingu mingis vormis, siis kehtib eeldus, et lepingudokumendis olev
moodustabki kogu lepingu sisu. See ei tähenda siiski, et lepingu sisuks ei võiks pidada ka
muudest asjaoludest tulenevat (VÕS § 23 lg 1), välja arvatud juhul, kui lepingus on välistav
tingimus (VÕS § 31). Kirjalikus lepingus sisalduva välistava tingimuse korral ei loeta lepingu
osaks lepingupoolte varasemaid kokkuleppeid, mis ei sisaldu lepingus, ning samuti ei oma
lepingu suhtes tähendust lepingupoolte varasem käitumine. Kui aga välistav tingimus sisaldub
tüüptingimustes, kehtib VÕS § 31 lõike 2 kohaselt siiski üksnes vastav eeldus ning kumbki
pool võib selle eelduse ümber lükata, tõendades näiteks, et tüüptingimus ei saanud lepingu
osaks või et tegemist on üllatustingimusega. *20
Lepingupoolte varasemaid tahteavaldusi võib
siiski igal juhul arvestada lepingu tõlgendamisel (VÕS § 31 lg 3).
6. Tehingu muutmise vorm
Tehingu muutmise vorminõudeid reguleerib TsÜS § 77 lõige 3, mille kohaselt saab seadusega
ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui
seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega saab näiteks kinnisasja müügilepingut muuta üksnes
notariaalselt tõestatud kokkuleppega ning tarbijakäenduslepingut kokkuleppega, mille kohta
tarbija poolt tehtud avaldus on kirjalikus vormis. Teistsuguses vormis muudatuste tegemine
on tühine, s.t muudatust ei loeta tehtuks ja leping kehtib algsel kujul edasi. Seadusest võib aga
tuleneda, et tehingu muutmine on võimalik ka muus vormis kui selles, milles tehing algselt
tehti. Näiteks sätestab TLS § 5 lõige 4, et a ndmete muudatused (s.t töölepingu muudatused)
esitatakse töötajale kirjalikult ühe kuu jooksul muudatuste tegemisest. Sellest võib järeldada,
et ehkki töölepingu puhul kehtestab seadus kirjaliku vormi nõude (TLS § 4 lg 2) , on
töölepingu muutmine võimalik ka muus vormis ning muudatused tuleb lihtsalt hiljem
kirjalikus vormis töötajale esitada.
Poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis,
kui pooled on selles kokku leppinud (TsÜS § 77 lg 3 teine lause). Antud sättega vastupidise
regulatsiooni kehtestab aga erinormina VÕS § 13 lõige 2, mille kohaselt kokkuleppelise
vorminõude korral ei pea seda vormi lepingu muutmisel või lõpetamisel järgima, kui
lepingust ei tulene teisiti. Sisuliselt tähendab see ilmselt seda, et TsÜS § 77 lõike 3 teise lause
kohaldamisala peaks olema üsnagi minimaalne ning saab kõne alla tulla üksnes juhul, kui
tehingule ei kohaldata võlaõigusseadust. *21
Küsitav on, kas juhul, kui seadus näeb ette lepingu kohustusliku vormi, peab ka lepingu
lõpetamine, eelkõige sellest taganemine või selle ülesütlemine toimuma samas vormis. Mõned
autorid on tuletanud sellise nõude VÕS § 13 lõikest 2. *22
Riigikohus on siiski põhjendatult
asunud seisukohale, et taganemis- ega ka ülesütlemisavaldus ei pea olema lepinguga samas
vormis ning selle võib teha ka konkludentselt. *23
Pärimislepingu puhul sätestab erinormina
pärimisseaduse *24
(PärS) § 103 lõige 2, et pärimislepingust taganemine toimub teisele
lepingupoolele notariaalselt tõestatud avalduse tegemisega, s.t et pärimislepingust taganemine
peab toimuma samas vormis nagu pärimislepingu sõlmiminegi. Ka tehingu tühistamise
avaldus ei pea olema tehinguga samas vormis. *25
7. Seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tagajärjed
7.1. Üldreegel: tehing on tühine
TsÜS § 83 lõike 1 kohaselt on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing
üldreeglina tühine, s.t tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1).
Tegemist on imperatiivse sättega ning poolte teistsugused kokkulepped ei ole võimalikud ei
enne ega pärast tehingu tegemist. Tehingu tühisusele võib tugineda iga tehingupool, aga ka
kolmas isik. Samuti on tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine asjaolu,
mida kohus peab arvestama sellest sõltumata, kas pooled sellele sõnaselgelt tuginevad või
mitte. *26
Lepingute puhul sätestab VÕS § 11 lõige 2, et k ui vastavalt seadusele, lepingupoolte
kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb leping sõlmida teatud vormis, ei loeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm. Näiline vastuolu TsÜS § 83 lõike 1
ja VÕS § 11 lõike 2 vahel on ületatav ilmselt tõlgendusega, mille kohaselt vaidluse korral
lepingu sõlmituks tunnistamise üle tuleb kohaldada VÕS § 11 lõiget 2, kui aga pooled on juba
sõlminud kokkulepet täitnud või muul viisil tunnustanud, kohaldatakse TsÜS §-i 83. *27
Riigikohus on kinnisasjade ja ehitiste kui vallasasjade võõrandamise või omandamise
tehingute seadusest tuleneva notariaalse tõestamise vorminõude järgimata jätmise tagajärje
hindamisel peaaegu alati jõudnud tulemusele, et vormipuudusega tehing on tühine. *28
Ka
kinnisasja võõrandamise eelleping on notariaalselt tõestatud vormi mittejärgimise korral
tühine. *29
Nimetatud lepingute puhul on esiplaanil notariaalse tõestamise hoiatus- ja
nõustamisfunktsioon, mistõttu on vorminõude eesmärgiks välistada vorminõuet eirava tehingu
kehtivus.
Riigikohus on välja toonud järgmised tehingu notariaalse tõestamise olulisemad funktsioonid
*30
– notar selgitab välja kehtiva tehingu tegemiseks oluliste asjaolude paikapidavuse, muuhulgas
notariaaltoimingu osaliste isikusamasuse;
– notar hoiatab osalisi kehtivast õigusest tulenevate riskide eest;
– notar selgitab osalistele erapooletult võimalusi, kuidas saavutada tehinguga osalejate tahtele
kõige paremini vastav tulemus, ja taotletava tehingu tagajärgi;
– notar sõnastab ise tahteavalduse ja oma selgitusi sisaldava notariaalakti, tagades, et need
oleksid üheselt arusaadavad;
– riigi pädeva ametiisikuna tõendab notar tahteavalduse sisu ja kontrollitud asjaolusid;
– notar arhiveerib notariaalakti originaali oma kontoris, võimaldab sellega tutvumist ja sellest
ärakirjade saamist.
Siit nähtub, et notariaalse tõestamise nõude eesmärgiks on ühelt poolt tehingupoolte kaitse
läbimõtlematu tegevuse eest (notariaalse tõestamise hoiatusfunktsioon). Teiselt poolt täidab
notariaalse tõestamise nõue ka nõustamisfunktsiooni: tehingut teha soovivat isikut nõustab
tehinguga kaasneda võivate riskide ja tagajärgede osas asjatundlik ja erapooletu isik – notar.
Sealjuures kaitstakse tehingu mõlema poole (kinnisasja müügi puhul nii ostja kui ka müüja)
huve. *31
Samuti kannab notariaalse tõestamise vorminõue tõendamisfunktsiooni, tagades, et
hiljem oleks võimalik tehtud tehingu sisu selgelt ja üheselt mõistetavalt kindlaks teha ja
tõendada . TõS 18 lõike 1 kohaselt on notaril kohustus selgitada välja osalejate tahe ja
õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud . Samuti peab notar selgitama osalejatele
tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise eri võimalusi. Notar peab
kajastama osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt ning seejuures
hoolitsema selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja
asjatundmatu osaleja huve.
Mitte kõikide seadusest tulenevalt notariaalset tõestamist vajavate tehingute puhul ei täida
notariaalse tõestamise nõue kõiki ülalkirjeldatud funktsioone. Näiteks osa võõrandamise
kohustustehingute puhul täidab notariaalse tõestamise nõue eelkõige isikusamasuse
tuvastamise funktsiooni, mitte aga nõustamisfunktsiooni. Sellist seisukohta saab põhjendada
asjaoluga, et Eesti Väärtpaberite Keskregistris registreeritud osade võõrandamisel notariaalse
tõestamise nõue ei kehti (ÄS § 149 lg 5), millest järeldub, et seadusandja peab osa
võõrandamise kohustustehingu sõlmimist põhimõtteliselt lubatavaks ka ilma erapooletu isiku
nõustamiseta.
Riigikohtu seisukoha järgi on varem kehtinud PärS § 23 lõikes 2 sätestatud nõue, et testaator
ise teataks tunnistajatele, et nad on kutsutud tunnistajaks testamendi tegemise juurde ja et
testament sisaldab testaatori viimset tahet, testamendi tegemise oluliseks vorminõudeks, mille
järgimata jätmine toob kaasa testamendi tühisuse. *32
Kui vormiveaga on ainult üks osa tehingust, on see osa igal juhul tühine, ülejäänud tehingu
tühiseks pidamine või mittepidamine sõltub aga sellest, kas tehing oleks tehtud ka ilma selle tühise osata või mitte (TsÜS § 85). Kui tehingu saab osadeks jagada ja võib eeldada, et tehing
oleks tehtud ka ilma tühise osata, siis tehingu ühe osa tühisus kogu tehingu tühisust kaasa ei
too. Riigikohus on asunud seisukohale, et juhul, kui lepingu põhiesemeks on kinnisasjale
ehitamine ja mitte kinnisasja müük, on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei
pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi. Siiski tuleb eeldada, et
kinnisasja omandamise kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt
broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise kohta) tühisuse. *33
Sellest seisukohast
järeldub, et kui samas lepingudokumendis on nii müügi eellepingu kui ka broneerimislepingu
elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et
broneerimisleping oleks tehtud ka ilma eellepingu tühise osata. *34
Müügi-tagasirendi (sale
and lease -back) lepingute puhul on Riigikohus leidnud, et kui kinnisasja võõrandamise
kohustusleping (nt müügilepinguna) on küll notariaalselt tõestatud, kuid sellega seotud
liisinguleping kinnisasja tagasiomandamiseks on notariaalselt tõestamata, võib see kaasa tuua
kogu tehingu (sh notariaalselt tõestatud lepingu) tühisuse, sest ilmselt ei oleks üht osa
tehingust tehtud teiseta. *35
Ka ülalpidamiskokkulepet sisaldava segalepingu puhul tuleks
asuda seisukohale, et vorminõue peab kehtima kogu lepingu kui terviku suhtes, kuivõrd
reeglina on ülalpidamiskohustus lepingu lahutamatuks osaks ja ilma selleta oleks leping
tõenäoliselt sõlmitud teistsugustel tingimustel. *36
Lepingu tühisus tähendab ka lepingust tulenevate kõrvalkohustuste tühisust. *37
Seega, kui
näiteks müügileping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis ei teki kohustust, mille
täitmisega viivitamise eest peaks maksma viivist või leppetrahvi.
7.2. Juhud , mil vormipuudus ei mõjuta tehingu kehtivust
7.2.1. Seadusest tulenev erand
TsÜS § 83 lõike 1 kohaselt võib erandjuhtudel siiski olla võimalik, et vorminõude eiramine
tehingu tühisust kaasa ei too. See on võimalik kõigepealt juhul, kui seadus selle ette näeb.
Näitena võib siinkohal tuua VÕS § 274, mille kohaselt peab üle üheaastase tähtajaga eluruumi
üürileping olema küll sõlmitud kirjalikus vormis, kuid vorminõude järgimata jätmine ei too
kaasa üürilepingu tühisust, vaid selline üürileping loetakse sõlmituks tähtajatult ning seda ei
või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule
üleandmisest. Samamoodi sätestab TLS § 4 lõige 4, et töölepingu kirjaliku vorminõude
järgimata jätmine ei too kaasa töölepingu tühisust, ning riigihangete seaduse *38
§ 5 lõike 3
kohaselt ei mõjuta hankelepingu vorminõude järgimata jätmine hankelepingu kehtivust.
Teatud juhtudel sätestab seadus, et algselt vormivea tõttu tühine tehing muutub hiljem
kehtivaks. Sellise vormivea parandamise näevad ette näiteks AÕS § 119 lõige 2, VÕS § 261
lõige 2 ja § 408 lõige 2, mis kõik muudavad algselt vormivea tõttu tühise lepingu kehtivaks
juhul, kui toimub teatud lepinguliste kohustuste täitmine. Nii näiteks muutub vormipuudusega
kinnisasja müügileping AÕS § 119 lõike 2 kohaselt kehtivaks, kui selle lepingu alusel
sõlmitakse asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks ja tehakse kanne kinnistusraamatusse.
*39
Siiski ei tähenda AÕS § 119 lõige 2 seda, et notar tohiks tõestada asjaõiguslikku lepingut,
kui puudub selle aluseks olev notariaalselt tõestatud müügileping. Sätte eesmärgiks on pigem
välistada olukord, kus lepingu ühe osa notariaalselt tõestamata jätmine tooks kaasa kogu
lepingu tühisuse. *40
Nimetatud sätet saab Riigikohtu seisukoha järgi kohaldada ka juhtudel,
kui kinnisasja võõrandamisele suunatud kohustustehing tehti enne AÕS § 119 lõike 2 vastava
redaktsiooni jõustumist, kuid asjaõigusleping sõlmiti ja kinnistusraamatu kanne tehti pärast
seda. *41
Sellist vormipuuduse parandamist ei toimu aga juhul, kui asjaõigusleping sõlmiti
ajal, mil AÕS § 119 lõike 2 vastav redaktsioon veel ei kehtinud. *42
Ka kinkelepingu vorminõude järgimata jätmise korral peetakse kinkelepingut kehtivaks, kui
kinkija oma kinkelepingust tuleneva kohustuste täidab (VÕS § 261 lg 2). Eespool nimetatud
sätete, s.t AÕS § 119 lõike 2 ning VÕS § 261 lõike 2 ja § 408 lõike 2 alusel toimub üksnes vormipuuduse, mitte aga muude tühisust kaasa toovate asjaolude (piiratud teovõime, heade
kommete vastasus jne) parandamine.
7.2.2. Vorminõude eesmärgiks ei ole tühisuse kaasatoomine
Teise alternatiivina, mil vorminõude eiramine ei too kaasa tehingu tühisust, nimetab TsÜS §
83 lõige 1 olukorda, kus vorminõude eesmärgiks ei ole tehingu tühisuse kaasatoomine. Selle
hindamiseks tuleb tõlgendada, milline on konkreetse vorminõude funktsioon ja eesmärk, ning
välja selgitada vorminõude kaitse-eesmärgi ulatus. Kui vorminõue täidab hoiatusfunktsiooni,
on vorminõude eesmärk välistada vorminõudele mittevastava tehingu kehtivus. *43
Samasugusele seisukohale tuleks asuda ka nõustamisfunktsiooni teenivate vorminõuete
(notariaalne tõestamine) suhtes. Seevastu eelkõige tõendamisfunktsiooni kandva vorminõude
rikkumine ei pruugi alati tehingu tühisust kaasa tuua. Näiteks on Riigikohus leidnud, et
töölepingu vorminõude eesmärgist ei tulene, et tööleping ja/või selle muutmise kokkulepped
oleksid kirjaliku vormi järgimata jätmise korral tühised. *44
Samuti on Riigikohus asunud
seisukohale, et „teose kasutamist lubava autorilepingu näol [...] ei ole tegemist tehinguga,
mille seaduses sätestatud vormi järgimata jätmine toob kaasa tehingu tühisuse. Autorilepingu
kirjalik vorm kaitseb autorilepingu mõlemat poolt, luues suurema selguse poolte õigustes ja
kohustuses võrreldes sellega, kui autorileping oleks sõlmitud suulises vormis. Samas
kahjustaks teose kasutamist lubava autorilepingu tühiseks lugemine kirjaliku vormi järgimata
jätmise tõttu põhjendamatult autori õigusi, s.t ta jääks ilma autorilepinguga kokku lepitud
õigustest ja lepingu teine pool vabaneks endale autorilepinguga võetud kohustustest“ *45
Ka osade võõrandamise kohustustehingu puhul on kaheldav, kas ÄS § 149 lõikes 4 sätestatud
notariaalse tõestamise nõude rikkumine peaks kaasa tooma tehingu tühisuse. Kuna osa
võõrandamise kohustustehingu puhul täidab notariaalse tõestamise nõue eelkõige
isikusamasuse tuvastamise, mitte aga nõustamisfunktsiooni, tuleks asuda seisukohale, et antud
juhul ei ole vorminõude eesmärgiks tehingu tühisuse kaasatoomine.
Vastuolu hea usu põhimõttega . Kolmandaks võimaluseks, millal vorminõude rikkumine ei
too kaasa tehingu tühisust, on hea usu põhimõtte (TsÜS § 138, VÕS § 6) rikkumine.
Riigikohus on põhimõtteliselt pidanud võimalikuks, et hea usu põhimõtte vastase käitumisega
võib olla tegemist juhul, kui pooled on kostja initsiatiivil teadlikult sõlminud seaduses
sätestatud vorminõuet rikkudes eellepingu muutmise kokkuleppe ja seda tegelikult täitnud,
kuid hiljem tugineb kostja nimetatud eellepingu muutmise kokkuleppe tühisusele ja sellest
tulenevalt esialgse , kehtiva kokkuleppe rikkumisele hageja poolt. Sisuliselt pidas Riigikohus
kehtivaks kinnisasja võõrandamise eellepingu muutmise kokkulepet, mille puhul oli eiratud
vorminõuet, ning põhjendas seda hea usu põhimõttega. *46
Sellist juhtumit tuleb kindlasti
pidada erandiks . Üldreeglina tuleb artikli autori arvates siiski asuda seisukohale, et heas usus
toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge. *47
8. Poolte kokkuleppest tuleneva vorminõude järgimata jätmise tagajärjed
Ka kokkulepitud vormi järgimata jätmise tagajärjeks on üldreeglina tehingu tühisus. TsÜS §
83 lõike 2 kohaselt on kokkulepitud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui
seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Lepingute kohta sätestab VÕS § 11 lõige 2,
et kui vastavalt lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb leping sõlmida
teatud vormis, ei peeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm.
Seega, kui pooled on näiteks kokku leppinud, et nendevaheline arvuti riistvara tarnimise
leping tuleb sõlmida kirjalikult, siis toob kirjaliku vorminõude järgimata jätmine eelduslikult
kaasa selle, et lepingut ei loetagi sõlmituks. Siiski võib vastupidine tuleneda seadusest
(milline juhus peaks olema suhteliselt harv) või ka poolte kokkuleppest endast. Nimelt võivad
pooled lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt kokkulepitud vorminõude oma hilisema
kokkuleppega (mis võib olla ka vormivaba) uuesti tühistada. Näiteks võivad pooled
eelkirjeldatud riistvara tarnimise lepingu puhul omavahel suuliselt või ka konkludentselt (nt lepingut täitma asudes) kokku leppida, et kirjaliku nõude järgimine ei ole lepingu kehtivuseks
vajalik. Sellist kokkulepitud vormi tühistamist peab tõendama pool, kes sellele tugineb.
Samuti tuleb vorminõude rikkumise tagajärje üle otsustamisel arvestada kokkuleppelise
vorminõude eesmärki. Kui selleks oli üksnes tõendamisfunktsioon, siis ei pea vorminõude
järgimata jätmine alati tehingu tühisust kaasa tooma.
9. Tõendamiskoormus ja tehingu tühisuse tagajärjed
Vorminõude järgimist peab tõendama see pool, kes tugineb vorminõudega tehingust
tulenevale õigusele. Siinkohal kehtib aga dokumenteeritud tehingu puhul praktikas eeldus, et
dokumendis kajastatu on õige ja täielik ning vastupidist, näiteks dokumendi võltsitust, peab
põhistama teine pool (tsiviilkohtumenetluse seadustiku *48
§ 277). Notariaalselt tõestatud
tehingu puhul sätestab TõS § 1 lõige 5, et pädevuse piires koostatud ja vorminõuetele vastava
notariaalakti ja -märke õigsust eeldatakse.
TsÜS § 84 lõike 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega
pole vorminõude järgimata jätmise korral asjaomast tehingut õiguslikus mõttes kunagi olemas
olnudki. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele (TsÜS
§ 84 lg 1 teine lause). Lisaks alusetust rikastumisest tulenevatele restitutsiooninõuetele võib
mõningatel juhtudel tulla kõne alla ka usalduskahju hüvitamise nõude esitamine VÕS § 15
lõike 1 alusel. Nimelt sätestab VÕS § 15 lõige 1, et kui üks lepingupool oli kohustunud
lepingu ette valmistama või teist lepingupoolt teavitama lepingu ettevalmistamisega seotud
asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb teisele
lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on
kehtiv. *49
10. Kokkuvõte
Tsiviilseadustiku üldosa seadus näeb tehingu vorminõude järgimata jätmise õigusliku
tagajärjena ette tehingu tühisuse. Riigikohtu senist asjakohast praktikat analüüsides saab
tõdeda, et üldreeglina on Riigikohus tõepoolest käsitanud tehingu vorminõuet rikkunud
tehingut tühisena, s.t õiguslikus mõttes mitteeksisteerivana. See on olnud eriti ilmne tehingu
notariaalse tõestamise nõude rikkumisel.
Seadustest tulenevad siiski mõningad erandid, mil ka vorminõuet eiravad tehingud jäävad
kehtima. Mõnedel juhtudel on Riigikohus lugenud vorminõuet rikkunud tehingu kehtivaks
vorminõude kehtestanud sätte eesmärgi tõlgendamise kaudu ning ühel erandlikul juhul ka hea
usu põhimõtet appi võttes. Viimati nimetatu peaks aga Eesti õigusmaastikul kindlasti erandiks
jääma ning edaspidi tuleks selliste lahenduste kasutamisel võimalikult ettevaatlik olla.