HÜPOTEEK (0)

HÜPOTEEK
Mõiste:
kinnisasja võib hüpoteegiga koormata selliselt , et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel ( AÕS §325 lg 1)
Eesti õiguses üks kinnispandiõiguse liik –hüpoteek (nt saksa õiguses 3 liiki: hüpoteek, kinnisvõlg ja rendivõlg)
hüpoteek on mitteaktsessoorne –ei eelda tagatava nõude olemasolu (va kohtulik hüpoteek).
Olemus
hüpoteek on valduseta pandiõigus .
Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul on õigus koormatud kinnisasja (piiratud ulatuses) vallata , kasutada ja käsutada.
Hüpoteek annab hüpoteegipidajale õiguse rahuldada hüpoteegiga tagatud nõue panditud kinnisasja arvel, seega on see mitte väljaandmise, vaid rahakstege
Ulatub:
peaasjale, olulistele osadele ja omanikule kuuluvatele päraldistele,
kui hüpoteegiga koormatud kinnisasi on antud rendile või üürile, siis ka rendi-või üürinõudele, mis tekib ajavahemikul kinnisasja arestimisest või võlgniku maksujõuetuks tunnistamisest kuni kinnisasja müümiseni või mis on tekkinud ühe aasta jooksul enne kinnisasja arestimist või võlgniku maksejõuetuks tunnistamist ja on sisse nõudmata,
kui hüpoteegiga koormatud kinnisasi on kindlustatud, ulatub ka kindlustushüvitise nõudele
Ei ulatu:
päraldistele, osadele ja loodusviljadele, mis on enne kinnisasja arestimist korrapärase majandamise kohaselt võõrandatud või kinnisasjast alatiseks eemaldatud
Hüpoteegiga on tagatud:
põhinõue, kõrvalkulud ning menetluskulud , asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused
Hüpoteegi ese
Hüpoteegiga saab koormata kinnisasja( maatükk ).
Kinnisasja mõttelist osa võib hüpoteegiga koormata ainult siis, kui see on kaasomaniku osa (teiste kaasomanike nõusolekut selleks ei ole vaja).
Hüpoteeki ei või seada ainult kinnisasja reaalosale ega osale kaasomaniku mõttelisest osast.Hüpoteegiga saab koormata ka hoonestus- ja korterihoonestusõigust, korteriomandit.Hüpoteegi võib seada ka ühishüpoteegina (vt AÕS §359 jj). St. hüpoteek seatakse mitmele kinnisasjale
Hüpoteegipidajaksvõib olla (teatud) füüsiline või juriidiline isik (mitte teise kinnisasja igakordne omanik).
Hüpoteegipidaja ja nõude võlausaldaja ei pea olemaüks ja sama isik.
OMANIKU ÕIGUSED
koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil, välja arvatud juhul, kui see toimub korrapärase majandamise tulemusena (siiski kaotab käsutusõiguse sundenampakkumise ja -valitsemise puhul keelumärke kandmisel kinnistusraamatusse),
Omaniku loobumine õigusest hüpoteegiga koormatud kinnisasja võõrandada või täiendavalt koormata on kehtetu .
Kui pärast hüpoteegi seadmist on samale kinnisasjale seatud servituut või reaalkoormatis hüpoteegipidaja nõusolekuta , eelistatakse hüpoteeki hiljem seatud servituudile või reaalkoormatisele. Nimetatud servituut või reaalkoormatis kustutakse ulatuses, milles see kahjustab hüpoteegi teostamist.
Hüpoteegipidaja õigused(1)
Käsutusõigus – võõrandamine ja pantimine
Kui omaniku tegevuse tulemusena väheneb koormatud kinnisasja väärtus, on hüpoteegipidajal õigus nõuda, et kinnisasja omanik edasise kahjuliku tegevuse lõpetaks.
Väärtuse vähenemise ärahoidmiseks võib teha kohtuotsuse alusel selleks vajalikke tegusid
Võib nõuda nimetatud tegudega seotud kulutuste hüvitamist , selle tagamiseks kuulub talle kinnistusraamatusse kandmata hüpoteek, mis asub tema hüpoteegiga samal järjekohal.
Hüpoteegipidaja õigused(2)
Kui võib eeldada koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist või kui see on juba toimunud, võib hüpoteegipidaja nõuda kinnisasja omanikult endise olukorra taastamist või täiendavat tagatist.
Kui omanik endist olukorda ei taasta ega anna täiendavat tagatist, võib nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist ulatuses, mille võrra koormatud kinnisasja väärtus on vähenenud (nõudest üks kuu ette teatada).
Kui koormatud kinnisasja väärtus on vähenenud omaniku süüta, võib hüpoteegipidaja täiendavat tagatist või võla osalist tasumist nõuda ulatuses, milles kinnisasja omanikule on väärtuse vähenemine hüvitatud.
HÜPOTEEGI SEADMINE
Eeldused: koormatava asja/õiguse omaniku ja hüpoteegi omandaja notariaalselt tõestatud kokkulepe, kinnistamisavaldusja kanne kinnistusraamatus
Omanikuhüpoteegi seadmisel on tegemist ühepoolse tehinguga notariaalselt kinnitatud avalduse alusel,
Omanikuhüpoteegi seadmisel on tegemist ühepoolse tehinguga notariaalselt kinnitatud avalduse alusel, kinnisasja võõrandamisel jääb endise omaniku kasuks püsima.
Võlaõiguslikku notariaalselt tõestatud tagatislepingut (causa), millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud, ei ole vaja kinnistusraamatu pidajale esitada. Kui tagatisleping puudub või on tühine (võib sõlmida ka tagantjärele), kohalduvad alusetu rikastumise sätted, samuti ei saa läbi viia sundtäitmist.
lÕPPEMINE
Ei lõpe nõude rahuldamisega(va kui vastav tingimus seadmisel) – mitteaktsessoorsus. Siis omandab hüpoteegi kinnisasja omanikkinnisasja omanikule läheb hüpoteek üle ka
kinnisasja omanikule läheb hüpoteek üle ka hüpoteegist loobumisel hüpoteegipidaja poolt
Lõpeb:
1.Kinnisasja omaniku nõudel (AÕS §331)
2.Omanikuhüpoteegi kustutamisel (tagapool järjekohal asuva) hüpoteegipidaja nõudel (AÕS §332)
Nõuete rahuldamine (AÕS §346 – 354)
Hüpoteegiga on tagatud:

• nõue,
  
• sellele nõudele kolme aasta jooksul enne kinnisasja müümist sundenampakkumisel või pankroti väljakuulutamist välja maksmata intressid,
  
• viivis
  
• võla sissenõudmise kulutused
  
• hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud kindlustusmaksed ning
  
• muud kõrvalnõuded.
  

§352.Sundtäitmine
(1) Kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist tötemenetluse seadustikus sätestatud korras.
(2) Enne hüpoteegiga tagatud nõude sissenõutavaks muutmist sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt hüpoteegipidaja omandab hüpoteegiga koormatud kinnisasja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks, on tühine.
TMS kohaselt on sundtäitmine:
Kinnisasi arestitakse
1. Müüaksekas avalikul enampakkumisel (TMS §150 jj) või kohtutäituri kontrolli allmuul viisil(TMS §102)Või
2. Määratakse sundvalitsemisele(TMS §173) (vajalik vastav kohtumäärus ja kanne kinnistusraamatusse
NB! Omanikuhüpoteegi korral ei või koormatud kinnisasja omanik nõuda oma nõude rahuldamiseks sundtäitmist (
AÕS § 353. Hüpoteegipidajate nõuete rahuldamise järjekord
(1) Kinnisasja sundtäitmisest saadud rahast rahuldatakse hüpoteegipidajate hüpoteegiga tagatud nõuded, mille rahuldamiseks sundtäitmine täide viidi, vastavalt hüpoteekide järjekohtadele.
(2) Järgneval järjekohal asuva hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse pärast eelneval järjekohal oleva hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist.
(3) Ühel ja samal järjekohal olevate hüpoteekidega tagatud nõuded rahuldatakse üheaegselt ja võrdeliselt nõuete suurusele.
Hüpoteek Liikidest
Omanikuhüpoteek
Tekib kas algselt(AÕS § 328)või
Võõrhüpoteegi üleminekul omanikuhüpoteesiks(AÕS § 329 lg 1- omanikuhüpoteegi teke hüpoteegipidaja loobumisel hüpoteegist ja § 349 üleminek nõude rahuldamisel või kui nõuet ei ole tekkinud)
Konsolidatsiooni e. ühildumise korral(§ 66 lg 2)
AÕS §328.Algne omanikuhüpoteek
(1) Kinnisasja omanik võib hüpoteegi seada enda kasuks.
(2) Omanikuhüpoteegi seadmine toimub omaniku notariaalselt kinnitatud avalduse alusel kande tegemisega kinnistusraamatusse.
§349.Hüpoteegi üleminek omanikule
(1) Kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
(2) Kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse osaliselt, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda rahuldatud nõude ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist.
(3) Kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik , läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Sellisel juhul kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid
. Omanikuhüpoteegil on samasugune õiguslik sisu kui võõrhüpoteegil
Erand :ei saa nõuda sundtäitmist iseenda nõude rahuldamiseks
Pigem vajalik “järjekoha varumiseks” – tagapool kinnistusraamatus olevad õigused ei saa automaatselt edasi astuda.
Omanikuhüpoteegi vastu:
§332. Omanikuhüpoteegi kustutamine hüpoteegipidaja nõudel
(1) Kui hüpoteegi ja koormatud kinnisasja omanikuks saab üks ja sama isik, võib sama või tagapool asuva järjekohaga hüpoteegipidaja nõuda sellise hüpoteegi üks ja sama isik, võib sama või tagapool asuva järjekohaga hüpoteegipidaja nõuda sellise hüpoteegi kustutamist.
(2) Käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatu ei kehti §328 alusel tekkinud hüpoteegi(st esialgse omanikuhüpoteegi)kohta.
(3) Käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatud nõue ei kehti hüpoteegi suhtes, mille kandest nähtub selle mittekehtimine antud hüpoteegi suhtes.
(4) Käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatud nõude tagamiseks võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke pärast omanikuhüpoteegi tekkimist.
Ühishüpoteek
§359. Ühishüpoteegi mõiste
(1) Ühe hüpoteegiga võib koormata mitut kinnisasja.
Sellisel juhul vastutab iga kinnisasi kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest.(11) Ühishüpoteegi suhtes loetakse kinnisasjaks ka kaasomaniku mõtteline osa kinnisasjas.
Ühishüpoteegi seadmisel tuleb kinnistusraamatus iga koormatava kinnisasja osas ära märkida teised ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjad .
§360.Ühishüpoteegiga tagatud nõude rahuldamine
(1) Hüpoteegipidajal on õigus nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel.
(2) Hüpoteegipidaja võib hüpoteegi summa jaotada koormatud kinnisasjade vahel, määrates kindlaks, millises ulatuses iga kinnisasi hüpoteegi eest vastutab. Nimetatud juhul kohaldatakse hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamise kohta käivaid sätteid (§356).
Seega:
Ühe hüpoteegiga saab koormata mitut kinnisasja
§ 363. Kohtuliku hüpoteegi mõiste
 (1) Hagi tagamiseks võib kohus seada haginõude ulatuses hüpoteegi, mis peab olema kinnistusraamatusse kantud kohtuliku hüpoteegina.
 (2) Kohtuliku hüpoteegiga on tagatud kohtuotsuse alusel rahuldatud nõue.
§ 3631. Kohtulik hüpoteek mitmele kinnisasjale
  Kui kohtulik hüpoteek seatakse omaniku mitmele kinnisasjale, jagatakse tagatav nõue kinnisasjade vahel võlausaldaja poolt määratud osades.
§ 364. Hüpoteegi sätete kohaldamine
  Muus osas kohaldatakse kohtulikule hüpoteegile hüpoteegi kohta käivaid sätteid.